城市拆迁范文

城市拆迁范文（精选12篇）

城市拆迁 第1篇

1 城市折迁用电管理中的重头戏

在拆迁过程中，涉及到电力4大风险：(1)用电设备安全风险。在拆迁区域内电力线路混乱老化，存在较大的用电安全隐患，且拆迁的时间较长，拆迁户的搬迁较随机。有时拆迁办和房地产开发商通知不及时，在拆迁过程中，不少拆迁户由于忙于拆迁安置费的评估、家具搬迁，而忽视了用电安全。拆迁时，有的连接用户的电线自行剪断，带电的一段线挂在杆上随风晃动，存在着一定的危险。(2)电费回收风险。由于拆迁户的拆迁时间不一致，有一定的不确定性，容易造成电表不能及时收回，电量难以准确统计，部分用电户欠费未及时清缴，给电费回收带来困难。一些拆迁户住房离开原址，而给电费回收带来不确定因素，一些拆迁户以没有拿到补偿款为由搪塞，拒交电费。(3)服务问题。拆迁过程中，现场还留有少数未拆住户，用电出现问题，开发商为促使个别户尽快拆迁，往往单方终止供电，造成少数未拆迁用电户无电，引发投诉，为供电公司带来了不良社会影响。(4)电力设施在拆迁过程中，失去了应有的带电保护，容易被偷盗，造成电力资产的遗失。

这些拆迁中存在潜在的和现实的风险，都给用电管理工作增加了大量的负荷。

城市拆迁区域的用电问题，客观上，由于拆迁工作涉及到政府、开发商、拆迁户和供电部门多家，往往在拆迁中的所处的位置不同，利益不同，缺乏统一性。对此，需要专门成立拆迁区域用电管理工作领导组织，建立起城市拆迁区域用电管理的档案，定期召开相关会议，研究分析管理中出现的难点和热点问题。建立城市拆迁区域用电管理机制，把好安全保障、电费及时回收、电力资产保全及服务紧紧跟上等4个关口，实施常态化管理，才能较好地解决问题。

城市拆迁区域的用电是关系着城市建设、社会稳定和各方利益的综合性问题，要以科学发展观作为指导，协调各方，统筹安排，相互兼顾，作为政府要负责各项工作的筹化和衔接，做好指导性的工作，保证拆迁区域的用电问题妥善解决。

2 加强沟通确保拆迁区域用电管理高效率

城市拆迁区域用电问题的矛盾的主要交点，就是各个主体的利益不一致，缺乏统一的组织协调和相互沟通，需要达成相关的协议，兼顾各方的利益。

蚌埠供电公司领导谈到城市区域拆迁中的用电管理时认为，作为一项系统的工程，在做好内部各个环节的同时，要特别注重加强外部的沟通和联系。该公司专门建立了与拆迁区域相关联的信息沟通网，具体保持3个方面的联系：(1)保持与政府拆迁办公室的联系，了解相关拆迁的信息和计划。(2)加强与开发商的联系，及时了解拆迁中的用电方面的问题和相关数据，根据情况做好妥善解决的工作。(3)密切与相关拆迁住户的联系，及时地做好电量采集、电费回收和表计等供电设备的清理和回收。对于联系过程中可能出现的各种问题及矛盾，公司认真研究，预先建立了处理的具体方法。

开发商谈到拆迁区域的用电风险时说，作为开发商当然想着以小的成本办好大事情，但是，用电方面就不能图节约成本而投机取巧忽略该做而没做的事。如用电方面的安全，与开发商也有着直接的关系，如果在用电方面出现了安全事故，开发商也不能脱离干系，因此必须积极配合供电部门做好用电方面的安全，拆迁时做好电力设施的安全保障工作。同时，一些用电户的电费没有按时补缴，开发商也有责任帮助供电企业一起做好电费的如数上缴工作。这样，就形成了一种和谐，开发工作也会顺利。

蚌埠供电公司对拆迁区域的用电管理指定专人负责，落实具体工作责任制，实施有职有责的工作规范，建立必要的分析、检查、督促整改及总结提高全过程管理，使拆迁区域用电管理达到规范化。该公司对拆迁区域用电业务处理建立了具体流程管理办法，制作了业务处理流程图，实施科学管理。(1)做好拆迁区域的跟踪调查，掌握拆迁的动向，提前介入，做好各项准备工作。(2)公司营销部组织电费管理中心、客户服务中心、计量中心和配电工区等单位联合办公，进行明确分工，做好各个环节的工作，防范拆迁中因人为因素而造成工作滞后，产生各种不良影响，把工作做深做细。(3)树立良好的服务作风，克服被动应付，把握主动权、打好主动仗。公司各相关部门不等、不靠、不拖，实施灵活的处置方法，积极地处理好拆迁过程中的问题和矛盾。实施人性化管理，在不违反规定的前提下，做到急事急办、特事特办、难事会办，畅通办事渠道。

在蚌埠供电公司的努力下，与开发商签订《拆迁区域供电安全协议书》，作为与拆迁区域开发商共同建立的一种安全承诺。协议中，详细说明城市拆迁区域供用电安全的重要性，明确提出从拆迁开始到区域拆迁完毕有效防范拆迁引起的供用电安全风险、设备风险和电费风险，从而共同承担责任，进一步明确了双方的责任和义务。拆迁区域的用电安全风险不仅仅是供电部门的责任，而是包括开发商、拆迁户和政府拆迁部门等多方共同的责任。蚌埠供电公司在政府拆迁办公室的通知到达后，迅速签订这一协议，以法律的约束力，做好拆迁过程中的安全防范工作。

蚌埠供电公司积极主动地与拆迁区域的政府相关部门及开发商实施主动联系，确保拆迁信息及时收到，做好停运电力设施的按时拆回，同时做好电力设施的保护，防止因工作滞后，造成人员触电事故。数据显示，2007年，蚌埠市拆迁近千户电力设施，由于防范工作到位，没出现一例触电事故，有效保证了拆迁区域的安全。

3 加强电费风险防范确保拆迁区域电费颗粒归仓

城市拆迁区域电费风险防范，作为蚌埠供电公司用电管理中的重点，2007年拆迁区域产生的旧欠电费近30万元，经过努力，全部回收。

电费是国家的，必须分文不差的上交国库，这是供电营销人员的神圣职责。尽管难度较大，2007年以来，在防范电费风险方面，蚌埠供电公司有效地采取了4项举措：(1)由专人负责及时准确地收集拆迁区域的信息，通过跟开发商联系，了解拆迁具体计划，掌握拆迁动向，及时上门催收电费。(2)组织相关人员提前介入，采集电量，收取电费。电费管理中心的抄表人员，对拆迁区域的信息及时掌握，对拆迁的进度进行跟踪调查，事先抄表和催费。(3)客户服务中心人员、用电检查人员按月填报《拆迁区域一览表》，进行拆迁区域用电专项检查，了解拆迁涉及的范围、拆迁的方式对用电管理的影响，及时做好拆迁区域的销户业务办理。特别是对未交纳足额电费的客户，不予办理新的用电业务。(4)对拆迁区域的电费欠费户未交齐电费，则采取先通过开发商及时垫支电费，然后通过开发商对拆迁户进行欠费收缴。

为避免在旧城改造过程中涉及的居民户和单位的电费拖欠风险，在与开发商签订的相关协议中，也明确了欠费、拆表余度的结算及收缴办法、拆表销户、电能计量装置丢失的赔偿及电量电费的追补等事项。同时，还请拆迁办公室在办理拆迁户拆迁补助费中代扣电费，有效防止电费的流失，提高电费回收的效率，有效规避经营风险。

4 拆迁区域用电服务让客户满意

拆迁开始后，进度较快，有时全蚌埠市几个拆迁区域同时进行，每拆迁一户，供电公司抄表人员和客户服务人员，都要及时上门抄见电表电量和拆除电表、电线，办理相关手续。在某些拆迁区域，拆迁的用户范围只是配电变压器用电负荷的一部分，而不在拆迁范围内的用户则需正常用电，供电公司仍要为其提供优质规范的服务。但由于有的用电设备(如变压器、线路路径等)在拆迁区域范围内，拆迁会使这部分用户用电受到影响，若不提前规划好迁移变压器的位置、线路路径等，中断供电会引起客户的投诉。因此在进行拆迁安全用电管理的同时，必须在确保安全和服务的前提下将这部分用电设备进行迁移和重新进行线路路径的整改。

一些老城区，线路复杂，电表安装不规范，上杆拆线，进户拆表，费事费力。有时，蚌埠供电公司的员工一天下来，要往返十几次，积极地做好服务，做到了服务紧跟拆迁走，受到了客户的赞扬。拆迁中，一些小区线路老化，电压低，空调、电饭锅等家用电器无法使用，公司立即派专人重新更换线路，使客户正常用电。一些拆迁区域边缘的用电户受拆迁的影响没有电了，供电公司想办法帮助解决这些用户的用电问题。

城市拆迁问题 第2篇

20110314王继房地产经营与管理01班

摘要

城市发展需要不断进行再建设，有时为了国家建设和城市的总体规划，或者其他工程建设项目，根据城镇规划和国家专项工程的迁建计划及当地政府的用地计划需要对一些房屋进行拆除，需要对于房屋的所有者或者使用者进行迁移安置，并对被拆除房屋的所有人给予安置或补偿。第一部分分析了城市拆迁的现状，第二部分分析了拆迁的主要问题，第三部分针对问题提出了对策。

关键词：城市拆迁 现状 问题 对策

一、城市拆迁的现状

近几年来，随着经济的发展和现代生活的需要，城市拆迁的力度进入快速发展阶段。可以看出，城市拆迁经过前期的铺垫，其对实现城市长远发展目标的实现，推进城市环境面貌更新，改善城市居民居住条件所起到的积极影响是有目共睹的。但是，成绩的面前我们仍应看到不足的方面。拆迁工作本身民就是一项复杂，涉及面广，工作量大的艰巨任务，在众多因素的影响下仍然存在一些侵犯移民权益的问题，导致移民工作难度增大，从而使城市拆迁成为影响社会安定，社会各界热议的一个话题。当前，城市拆迁的主要问题是：一是府在城市拆迁中的职能“越位”“错位”“缺位”现象十分严重；二是法法规不完善；三是拆迁评估不合理；四是补偿不明确；五是程序监督不完善；六是历史遗留问题仍然存在；七是迁引发的社会问题突出。这些问题的存在给拆迁工作带来了巨大的阻碍，甚至是矛盾的尖锐化，使拆迁工作不能顺利进行。因此，在旧城改造和城市化进程不断发展的今天，城市化所带来的问题已经不得小视，其不仅关系到城市的发展，更加关系到社会的稳定。

二、当前城市拆迁的主要问题

1、政府角色错位现象十分严重：、既是裁判员又是运动员，扮演“全能”政府，全程参与拆迁过程，混淆拆迁和裁决主体。政府忽视作为市场监控者的本有地位，角色错位，而仅仅关心的是土地出让金是否交全，项目建设是否按规划要求如期开展等与被拆迁人没有直接利害关系的事项。随着政府改革的深入和政府职能的转变以及建设“服务型政府”理念的引入，政府逐步由“全能型”向“服务型”政府转变。引入市场机制中的合理成份，意味着政府角色应该是在大局中“掌舵”而不是“划桨”。但是现实中，政府经常是在收完土地出让金后，拆迁的全部事宜交由开发商处理。这种职能的错位，必然是被拆迁人失去政府的有力支持。

2、法律法规不完善：拆迁安置工作是一项政策性很强的工作,国家制定的法规、规章对拆迁工作的进行起着指导作用，因此，如果相关的法律法规不健全，将直接导致拆迁工作无法顺利进行，也将使拆迁矛盾更加突出。对城市房屋拆迁项目性质未作实质区分；拆迁补偿标准规定不明：在实践中往往由各级政府实行定价，旧房的评估通常不包括土地出让金，装修设施及材料的价值和原居民应可获得的适当救济补偿等。而开发商兴建的商品房的销售价格，除土建成本外，通常还包括土地出让金，市政建设配套费，支付居民的补偿费等。从两种价格构成元素来看，补偿价格严重偏低，因而导致被拆迁人的基本利益受损。强制拆迁行为在立法上不规范，赋予了政府过大的自由裁量权：《城市房屋拆迁管理条例》一方面赋予了行政机关强制拆除权，另一方面也规定了可以向人民法院申请强制执行。

3、拆迁评估不合理: 城市房屋拆迁的核心是拆迁补偿金额的多少，而拆迁评估是确定拆迁补偿金额的重要依据，因此城市房屋拆迁聘雇问题的重要性可想而知。当前拆迁评估制度的问题有：城市房屋拆迁估价市场表现出明显的垄断特征；拆迁估价机构受利益驱使恶性竞争；房屋拆迁估价机构忽视估价专业技术和服务的内在价值；拆迁评估混乱无序房屋拆迁评估政策执行不到位。

4、程序设置不完善：我国尚没有制定专门的城市拆迁行政程序法律法规。现有的有关程序分散在《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁评估指导意见》、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》等法律文件。虽然《行政处罚法》和《行政许可法》为行政机关设定了相对较为严格的程序，由于行政法规和规章比较多的考虑到行政效率对公民权利的保障和救济缺乏程序性的规定，行政机关行使权利的程序较多地由行政法规和规章来确定，不仅杂乱而且公民很难知晓。对于现有的拆迁程序也存在缺陷：收回国有土地使用权和提供国有土地使用权程序倒置；拆迁移民缺乏对拆迁过程的参与权、知情权和听证权；缺乏公益拆迁和非公益拆迁的程序性规定；司法救济程序滞后。

5、历史遗留问题仍然存在：由于房产资料的不健全、忽视保护个人财产、公私合营、文化大革命等一系列历史原因造成的手续不全、无权书证民的房屋大量存在，造成在拆迁时按照违章建筑予以拆除，进而被拆迁人的合法权益得不到保障；对住宅改为营业性用房多年未办理变更手续的房屋，拆迁时按照住房予以补偿，引发大量的拆迁纠纷。

6、拆迁引发的社会问题突出：农民失地严重；、在被拆迁户中，低收入、低补偿的拆迁移民比例呈递增趋势：由于拆迁规模过大，被拆迁项目集中，部分城市和地区的房屋价格上涨过快，而被拆迁居民大多数为低收入家庭，导致中低

价位的普通商品房和经济适用房的需求量猛增，而低价位的普通商品房和经济适用房明显供应不足，导致供需矛盾激化；暴力拆迁造成的恶性影响巨大；因城市拆迁上访人数呈递增趋势。

三、城市拆迁问题的对策

1、拆迁安置：是指拆迁人对被拆除房屋的所有人或使用人另外提供房屋以供居住使用，并给予一定的补助费用。拆迁安置可以一次性安置，即用产权调换的方式一次性解决被拆迁房屋使用人的住房问题，也可以先由拆迁人提供周转房临时过渡，或由被拆迁人自己寻找房屋过渡，待正式房屋建成后再行迁入。

拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。拆迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。由拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。

2、被拆迁者的保护角色：拆迁双方的合法权益都应得到保护，合法权益的保护是拆迁中的核心问题。但是拆迁者相对于被拆迁者具有信息、资金等各方当面的优势，他们的合法权益一般不会受到侵犯，相反合法权益最容易受到侵犯的是作为弱势群体的被拆迁者，凭借他们自身的力量，其合法权益难以得到保障。因此，他们迫切需要政府的大力支持。政府在保证他们合法权益的同时，还须采取积极的措施，增强这类群体适应当前社会激烈竞争状况的能力，进而摘下“弱

势群体”的帽子。

3、完善城市拆迁的法律法规：当前关于城市房屋拆迁的法律法规应该很多。在中央，主体性法律有《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《民法通则》、《物权法》等；行政法规有《土地管理法实施条例》、《城市拆迁管理条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等；在地方，省、市甚至（区）县都出台了相应操作性政府性文件。但是，在实际操作中，法律法规之间，政府文件和政府文件之间，法律法规和政府文件之间没有必要的呼应，相互之间无法构成一个整体，这迫切需要我们尽快整合其功能，弥补两者之间的裂缝。

4、建立完善的拆迁监督机制：由于房屋拆迁活动本身就是一个非常复杂的过程，且涉及到多个部门的种种行为，因此，在现实操作中稍有不慎就极容易发生损害广大移民权益的情况。作为拆迁管理着角色的政府，应该加强对房屋拆迁管理的监督工作。

虽然城市拆迁及由他而引发的在当前社会的实际操作中暴露出的种种问题，侵犯了部分群众的合法权益，但是相信是问题就会解决，并且随着经济的发展和社会的进步，随着物质文明、精神文明和政治文明的不断进步，法律法规的不断完善和健全，人类的智慧与文明将会使城市拆迁真正变成造福群众的幸福工程，在党和国家的带领下，在全国人民的共同努力下，和谐社会的实现就在不远的明天。

参考文献：

[1]盛蔚.《房屋拆迁与补偿纠纷》，[M]北京:中国方正出版社,2005.01

[2]王才亮.《房屋拆迁疑难问题解答》[M]北京:法律出版社，2006.01

[3]雷阳.《城市房屋拆迁现状分析及对策构想》，中国知网

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(学术版)2007

[5]吴庆铃.《城市房屋拆迁估价问题分析及对策建议》，[J]中国房地产,2006年第8期

[6]贾静、马梅娜.《城市拆迁中政府角色错位与正确定位》，[J]实证分析,2006

[7]裵培.《我国城市房屋拆迁法律制度之不足与完善》，中国知网

[8] 吴庆玲.《城市房屋拆迁估价问题分析及对策建议》，[J]中国房地产，2006年第8期

[9] 吴庆玲.《城市房屋拆迁估价问题分析及对策建议》，[J].中国房地产，2006年第8期

当人口抽样与城市拆迁相遇 第3篇

拆迁对人口抽样调查的影响

如今，城市改造改善了老百姓居住条件的同时，也给人口抽样调查工作提出了新挑战，特别是拆迁所带来的区域变动等问题对样本代表性、调查工作的开展和数据质量均产生了深刻的影响。

样本框咋不好用了。人口抽样调查以第六次全国人口普查（以下简称六普）的数据为基数，确定样本框并抽取相关样本。受拆迁区域逐步扩大的影响，六普的样本框与实际情况之间的差距在变大，这在一定程度上加大了对其的维护成本，也加大了样本核实的工作量。在2012年年度人口抽样调查中，所抽取样本因拆迁而被替换的就远远高于2011年。以此类推，每年替换的样本会越来越多，这将导致六普时期的样本框应用性的递减，使抽样数据的代表性受到影响，随机性下降。

调查工作咋变难了。对于年度人口抽样调查来说，调查员队伍的稳定性是需要重视的。北京市门头沟统计局队在对人口抽样调查员的选取上侧重于从被调查小区的居（村）委会、社区、物业管理等人员中进行选取。因为上述人员较为了解被调查小区的情况和被调查户的信息。在拆迁过程中，这部分人员也将兼任拆迁工作解说、心理辅导工作。人口抽样调查员身兼数职的情况将造成以下影响：一是入户难度的增加。部分拆迁户较为敏感，当他们看到拿着图纸、调查表入户的调查员时，难免误以为调查员是来处理拆迁事宜的。调查员解释后，大部分人会积极配合，但也有部分人在逆反情绪的影响下，出现闭门不理的极端现象；二是出于利益考虑，调查户提供的人口信息准确度下降。如部分拆迁户将原来不在本户居住的人员户口迁回，调查时谎称其住在本户，人为地造成了现有人口和常住人口的增加。此外，人口抽样调查工作期间各项重点工作交织，对调查工作也带来了一定的影响。从年度人口抽样调查整体工作的安排上来看，10～11月是人口抽样调查入户的关键时期，然而这段时间也是其他各项重点工作的开展时期。例如：2011年，人口抽样调查工作与人大换届工作时间重合；2012年，人口抽样调查工作又恰逢十八大召开。这意味着要恰当处理好人口抽样调查工作和各项重点工作间的关系。

人口变动咋变大了。事实上，无论是已经拆迁的区域还是待拆迁区域，抑或是没有拆迁的区域，都会因拆迁而导致人口的频繁变动。一是待拆迁区域“三多三少”情况突出。“三多”是指户数增多、常住人口增多、人户分离增多；“三少”是指出现死亡人口少、外来人口少、空房户少等情况。二是未拆迁区域同样会出现“三多”现象。临近区域拆迁会带来大量被拆迁人口的涌入，加之原有空房的出租或出售，这使得未拆迁区域户数、人口数会骤然增加。同时受拆迁预期的影响，未拆迁区域人口会为即将来临的拆迁做准备，户口回迁现象将有所增加。

如何应对拆迁带来的不利影响

针对拆迁对人口抽样调查工作产生的影响，门头沟统计局队积极适应拆迁带来的新变化、新要求，改进工作方法，探求解决问题的多种方式来提高应对能力，以保证人口抽样调查数据的客观真实。

让样本框新起来。笔者认为在人口抽样调查后期，除了要积极开展资料研发外，更应该注意对调查信息的维护。包括小区图和建筑物的更新、人口数据的替换。还需要注意的是：拆迁区域要真实地反映在样本框中，已经拆迁的区域要在样本框中消失，以避免不必要的信息重复。待拆迁区域则需要作记录，以方便下一年度人口抽样调查工作前期的重点核实。此外，需要将维护后的建筑物信息和地图数据作为下一年度进行人口抽样调查的基础，以减少重复核实工作，让样本框与时俱进。

让调查工作牛起来。以宣传和信息应用为抓手，大力提升人口抽样调查工作的影响力，提高公众参与度和知晓度，让人口抽样调查工作获得老百姓的认同。宣传工作不应该局限于当时当地，而应该在合适的条件下保持人口抽样调查工作宣传的常态性、持久性和创新性，让每个人都能认识到人口抽样调查工作的重要性，这样才能避免在时间紧迫的情况下出现措手不及的现象。尤其是涉及拆迁的区域，更应该细化宣传内容，把调查口径和范围等重要信息纳入宣传内容，提高涉拆人员对调查的理解，避免由于利益驱动导致的数据误报现象。同时，以法制宣传为辅助，提高被调查人员对提供不真实数据造成不利后果的认识，以便从法律方面保障数据质量。信息应用是人口抽样调查工作的意义和目标所在。人口数据宝贵而又实用，蕴含着巨大的开发和利用价值。因此，需要在全社会加强和创新社会管理的氛围中，将人口数据作为各项政策的基础和依据。为此，做好人口数据的开发和利用来服务区域发展，将更好地展现人口抽样调查工作的价值和意义，从而吸引更多的人加入到人口抽样调查的队伍中。

让数据质量强起来。人口抽样调查员的调查经验和技巧是杜绝人口数据虚报、瞒报的重要武器。要及时搜集拆迁过程中容易出现的问题，例如：遇到明显瞒报死亡的情况，要有技巧地进行侧面提醒。另外，在日常工作中要积极积累询问技巧，及时追问，去伪存真。特别是遇到因拆迁而人为拆分户籍的情况，比如一个调查户全家5口人，但由于拆迁将户口分成了3口人：两位老人一个户口，老人的儿子和儿媳一个户口，孙子单立一个户口。如果按户口本的情况，这个调查户将按照3户人进行登记，但实际上，该调查户5口人共同居住，属于三代同堂，为了反映家庭户的真实情况，应当灵活处理，将其合并为1户进行登记。此外，在利用人口抽样调查结果推算人口数据时，还要注意将拆迁引发的户数、人口数增加等情况产生的数据误差剔除，才能使人口抽样调查数据真正反映本区域人口变动的实际情况。

在城市化的进程中，人口抽样调查工作任重而道远。尽管如此，城市拆迁不应该成为进行人口抽样调查工作的阻力，而应该转化为人口调查工作迎艰破难的机遇，成为检验人口抽样调查工作者能力的试金石。当人口抽样调查与城市拆迁相遇时，笔者认为只有在人口抽样调查过程中不断加强对城市拆迁的认识和理解，并以为区域发展提供数据参考为目标，才能真正地提高数据质量，实现更一步的跨越！

编辑：张雪威 / 邮箱：zxw@bjstats.gov.cn

城市拆迁 第4篇

(一)

北大学者为什么要上书?

据了解, 这缘起于媒体接二连三报道的暴力拆迁、违法拆迁事件:2008年6月, 上海市闵行区潘蓉夫妇因为抗拒拆迁向推土机投掷自制燃烧瓶, 后来夫妻均被判妨害公务罪, 丈夫获刑8个月;去年11月13日, 成都市金牛区居民唐福珍为阻止城管队员拆迁, 往自己身上倾倒汽油并引燃, 重伤入院16天后死亡

这些事件的发生, 促使我们考虑是否存在制度本身的问题, 而不仅仅是制度的实施问题。

《宪法》规定公民合法的私有财产不受侵犯。而在我国许多政府的征收行为中, 这一规定没有得到很好的体现。拆迁问题是一个老问题, 房屋拆迁及其所引发的种种矛盾, 已经成为公众高度关注的社会问题。唐福珍事件的出现再次给社会一个警示, 个案的冲击和时势的变化让“变法”的需求越来越强烈。如果不能从制度源头上处理好城市发展的公共需求与公民财产权保护之间的关系, 房屋拆迁引发的社会矛盾和冲突将会进一步加剧。

作为下位法的现行《拆迁条例》与我国《宪法》以及已经颁布实施的《物权法》相关精神相悖。依据宪法和法律, 补偿是征收合法有效的构成要件, 应当在房屋拆迁之前完成, 而《拆迁条例》却将本应在征收阶段完成的补偿问题延至拆迁阶段解决。另外, 征收、补偿主体关系不清, 征收、补偿主体应该是国家, 征收补偿法律关系应该是行政法律关系, 而《拆迁条例》却将补偿主体定位为拆迁人, 将拆迁补偿关系界定成民事法律关系。

既然《拆迁条例》并不符合《宪法》和《物权法》关于“公共利益的征收征用”规定, 且在《宪法》修改和《物权法》实施前出台, 应自动失去效力。

虽然在此之前已经有律师、法官对《拆迁条例》存在的违宪或违法问题提出过意见, 其中也有向国务院正式提出的审查建议, 但这些意见或建议尚未转化为具体的新的制度建设。北大学者希望这次建议能够帮助国务院尽快地出台新的条例, 理顺相关的关系, 建构一个更加合理的征收、补偿和拆迁制度。

(二)

《拆迁条例》是在什么情况下出台的?

我国的城市房屋拆迁制度建立于上世纪90年代初。为了与《城市规划法》配套, 1991年6月1日, 国务院颁布了第一套系统规范城市房屋拆迁行为的行政法规《城市房屋拆迁管理条例》。

《拆迁条例》的立法思想是, 通过旧城改造房屋拆迁, 改善城市居民的住房条件。当时的城市建设主体都是国有单位, 政府主导整个拆迁过程, 并不区分涉及公共利益和非公共利益的拆迁。拆迁模式是, 被拆迁人拒绝拆迁的, 实行强制拆迁, 政府既是拆迁许可者, 又是争议裁决者。随着城市建设和房地产市场化的不断发展, 2001年, 有关部门又对《城市房屋拆迁管理条例》进行了修改, 以适应拆迁、建设的新变化。

2001年6月7日, 国务院常务会议通过了对《拆迁条例》的修改, 并于当年7月1日正式实施。由于立法理念和不分公益、商业拆迁, 政府角色严重错位的拆迁模式没有改变, 拆迁矛盾日益加剧。数据显示, 国家信访局从2003年到2006年接待的上访人数当中, 有近40%涉及拆迁, 而在当时的建设部涉及拆迁上访的比例高达70%到80%。

2007年10月1日, 《物权法》公布施行, 从法律制度上进一步强调维护被征收人的合法权益, 对于征收的程序、补偿的标准进行了原则规定。2007年8月, 全国人大常委会议通过了《城市房地产管理法修正案》, 其中规定:“为了公共利益需要, 国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋, 并依法给予拆迁补偿, 维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的, 还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”

根据这一法律修正案的授权, 国务院法制办将《拆迁条例》纳入了修改工作日程。

但新条例的出台却并没有一帆风顺。2007年12月14日召开的国务院常务会议上, 审议新条例, 《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例 (草案) 》是第一项议题。会议认为, 这个条例直接关系人民群众切身利益, 要求有关部门广泛听取意见进一步修改后, 再次提请国务院常务会议审议, 然后公开征求群众意见, 再由国务院决定公布施行。然而, 新条例至今却迟迟未能出台。

《拆迁条例》的修订之所以异常艰难。这一方面是, 拆迁条例修改事关重大, 涉及到的利益也很重大, 如果匆忙出台, 可能形式上很好看, 但实际上解决不了问题。另一方面是, 遇到的阻力不仅大, 而且多。比如土地制度。我们实行的是国有土地制度, 所以个人只有房产权和土地有限使用权, 没有土地所有权。地方政府卖给房产商的是房子下面的土地, 所以房子就得拆迁, 这就是拆迁的土地逻辑。又比如司法制度。拆迁纠纷大多因为补偿谈不拢, 房屋拆迁补偿是被拆迁人和开发商之间的事, 若打官司, 就是民事官司。但是根据最高院的司法解释, 法院不受理此类民事诉讼, 被拆迁人只能提起行政诉讼。尤为突出的是, 来自地方政府的阻力。因为修改《拆迁条例》直接牵涉到地方土地财政的利益。土地是地方财政的支柱性来源, 地卖出去了, 钱也拿到手了, 拆不下来, 地方政府很难办, 而且老是拆迁“卡壳”, 房产商不愿来, 财政难免受影响, 所以地方政府对修改不积极是很容易理解的。

(三)

《拆迁条例》与现行法律存在哪些冲突?

北大学者认为, 《拆迁条例》与现行法律存在三方面冲突:

一是依据宪法和法律, 补偿应在房屋拆迁之前完成, 而《拆迁条例》却将本应在征收阶段完成的补偿问题延至拆迁阶段解决。

二是征收、补偿主体应是国家, 征收补偿法律关系应是行政法律关系, 但《拆迁条例》却将补偿主体定位为拆迁人, 将拆迁补偿关系界定成民事法律关系。

三是对单位、个人房屋进行拆迁, 必须先依法对房屋进行征收, 而《拆迁条例》却授权房屋拆迁管理部门在没有依法征收的前提下就可给予拆迁人拆迁许可。

北大学者指出, 《拆迁条例》目前存在的不合理之处, 最核心的一个问题就是过分地强调了地方政府的行政管理权, 在拆迁过程中有一种压倒性的优势。这种结构很不利于对公民合法私有财产 (房屋) 所有权的保护, 因为在整个的拆迁过程中, 所有的主导权是由地方政府、拆迁部门来掌握的。所以房屋的主人在这个过程中, 如果想要充分地保障自己的房屋所有权就处于弱势, 最后可能只能在房屋拆迁阶段, 形成一种拆迁人和被拆迁人的紧张关系。

我国《宪法》和《物权法》都规定, 私人的合法财产受法律保护, 禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。但是在现行《拆迁条例》中规定, 被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内没有搬迁, 由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁, 或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

从法理上说, 如果有抵触, 作为下位法的《拆迁条例》应该服从于《宪法》、《物权法》等上位法。但是在现实中, 往往是下位法的《拆迁条例》占上风, 公民手拿《物权法》抵挡不住拆迁人“依法拆迁”的铲车, 原因何在?

一方面是由于《物权法》的规定, 仅仅是提供了对财产权保护的基本的原则, 没有关于物权保护的具体的可操作的法律规定。因此法律所规定的权利就很难落地。

另一方面政府拆迁部门在拆迁问题上往往更习惯于、更倾向于适用《拆迁条例》的规定, 因为《拆迁条例》更加具体, 操作起来对他们更加便利。

再者, 《拆迁条例》和《物权法》存在一些抵触, 虽然都知道《物权法》大于《拆迁条例》, 但碰到这些抵触的情形, 到底应该怎么办?由于缺乏一种有效的违宪审查的程序和操作机制, 所以即便在形式上两者有抵触, 也很难及时地对《拆迁条例》通过审查来加以废止或改进。

尤为致命的是, 《拆迁条例》没有区分公益拆迁和商业拆迁, 地方政府与房地产开发商合作, 帮助开发商压迫私有房屋业主。本来商业性拆迁应由开发商和被拆迁人通过平等的民事谈判和市场交易来解决, 政府却以“公共利益”为由出面, 强势要求被拆迁人服从。公权力为商业开发“背书”, 开发商获得政府发放的拆迁许可证后, 就可以自行拆除被拆迁人的房屋。这样做既缺乏程序的正当性, 经常让被拆迁人得不到合理补偿, 而且为官商勾结留下了操作空间。

(四)

《拆迁条例》究竟如何修改?

对于现行的《拆迁条例》, 由于存在诸多问题必须修改。到底如何修改?许多专家学者纷纷发表意见和建议。记者通过归纳整理, 其核心观点主要有:

对单位、个人房屋进行拆迁, 应先依法对房屋进行征收, 通过正常的程序, 即在取得被拆迁人的同意、给予充分补偿的基础上, 才能进行房屋的拆迁。

应将公共利益与商业利益彻底分开, 也就是说, 政府只有出于公共利益的需要才有权征收公民的房屋, 并给予补偿;原则上补偿的标准应该确定在房屋的市场评估价, 只有这样才能保证公民的房屋因公共利益需要被征收能够得到应有的补偿。

应由开发商与房主先进行谈判, 在达成协议后才能进行拆迁, 否则有权拒绝让出房屋。

被征收、拆迁人申请复议和提起诉讼, 除非特殊紧急需要, 拆迁应停止实施, 以免造成“官司打赢了, 房子却早已被拆了”的局面。

应建立灵活的拆迁补偿机制。特别是应明确拆迁后的土地出让收益应首先用于被拆迁群众的安置补偿, 剩余部分也应主要用于改善民生等公益性建设上。

应明确政府是唯一的拆迁主体, 并不得转嫁其拆迁行为。

应规范强制拆迁行为主体。把拆迁争议的仲裁权、强制拆迁的执行权全部交给法院, 由人民法院依法行使。

这里, 我们就几个主要建议作一解读:

征收、补偿、拆迁:各归其位

拆迁、征收涉及到的行政过度干预和补偿标准不一引发的谈判双方矛盾问题, 是目前不少拆迁案件的焦点所在。因此, 《拆迁条例》要在这方面进行修改。

北大学者建议:“征收、补偿、拆迁各归其位”。“无公共利益则无征收, 无合理补偿则无征收, 无征收和补偿则无拆迁, 无法院裁决则无强制拆迁。”

为什么违法拆迁、暴力拆迁事件层出不穷?

北大学者认为, 有些地方政府寻求“土地财政收入”的增长, 急功近利地进行城市开发、发展, 片面追求经济效率和GDP的增长, 忽视社会公平, 或许是最为根本的原因。也正是这个原因, 导致了《拆迁条例》在制度设计上偏向于拆迁, 而不顾公共利益与商业利益的区分。

如果政府不能为私人利益去征收公民私有财产, 开发商就应交给市场去处理, 要做到“政府的归政府”、“市场的归市场”。同时, 即便满足了公共利益标准, 也并非意味着政府就可以直接征收和拆迁, 因为政府征收合法有效的另一个前提是依法给予合理补偿。所以, “政府可以为了公共利益的需要征收, 但公共利益不能成为强取豪夺’的合法理由。”

必须明确界定公共利益

北大学者认为, 拆迁涉及到广大公共利益, 而“越是与公共利益关系密切, 敏感度越高”, 因此, 在制度设计中, 应秉行理性与审慎并重的精神, 以全面反映公共利益。为了防止有关部门打着公共利益的旗号在征收、征用和拆迁中肆意妄为, 遏制一些地方政府在此过程中的利益冲突, 必须明确公共利益的范围和认定程序。

许多专家学者认为, 公共利益其实不复杂, 理论上说就是全体社会成员都能够直接享受的利益, 它不是一部分人能够享受的, 而且是直接享受, 比如飞机场、公立医院、高速公路、大中小学, 民众能够直接享受。而《拆迁条例》, 混淆了因公共利益拆迁和因商业利益拆迁的两个概念, 不管是哪种情况, 政府均授予开发商拆迁许可证, 开发商可以肆意拆迁, 甚至是为了商业利益。因此, 如何界定公共利益是所有拆迁问题的根本。将公共利益与商业利益彻底分开后, 可以将利益关系明确化, 这样在商业拆迁过程当中, 政府才可以真正地作为一个中间裁判的角色对于拆迁人和被拆迁人之间的利益关系进行评判, 就不至于像现在这样, 政府和开发商搅在一块。

应该先补偿再拆迁

不管你同不同意, 推土机先开到你家门口, 这是现实中让被拆迁人最难以接受的一幕。为此, 北大学者建议:政府为公共利益进行的拆迁, 必须通过正常的程序, 即在取得被拆迁人的同意、给予充分的补偿基础上, 才能进行房屋的拆迁。而商业性开发, 也必须由开发商与屋主先进行谈判, 在达成协议后才能进行拆迁。如果谈不拢, 屋主完全可以拒绝让出房屋。只有这样的条款写入法律, 才能保护被拆迁人的权益。

制定拆迁补偿标准

北大学者认为, 目前关于拆迁补偿标准大部分是由地方政府来做具体规定, 这种由地方规定的做法, 虽然有一些合理性, 但如果完全由地方来规定补偿标准, 中央对房屋补偿问题的重要政策可能在地方打折扣。应该制定一个关于拆迁补偿标准的全国性的指导规则, 在这个指导框架的基础上, 地方根据自己的情况可以做一些具体规定。但不得与全国性的统一指导规则发生冲突和抵触。合理的补偿要靠市场评估, 一旦在结果上不能达成一致, 应该有一个法院审查的程序。

规范政府权力

一部健全的法律法规, 既要求公民遵法守法, 也要为公民提供权利受损时的法律救济通道。但在《拆迁条例》中, 政府既是强制拆迁的执行主体或权力后盾, 又是拆迁纠纷的仲裁人, “运动员”兼“裁判员”不符合基本的法治规范。许多专家学者建议, 新的制度文件要突出对等谈判、尊重公民私权的征收概念, 避免单纯使用不平等的、不尊重公民私权的拆迁概念, 即从根本上转变法律法规的指导思想, 通过征收立法控制和规范政府权力, 坚定地确立公民权利保障理念, 打通房产所有权和土地使用权纠纷中“民告官”的司法通道, 让司法成为业主维权的底线, 实现征收拆迁工作的法治化。

(五)

《征收与拆迁条例 (草案) 》与《拆迁条例》有哪些不同?

国务院对于《拆迁条例》的修订非常重视, 做了很多前期准备。

2007年, 由全国人大常委会授权国务院制定《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例 (草案) 》 (简称《征收与拆迁条例 (草案) 》) , 以取代《拆迁条例》。

2007年12月14日, 国务常务会议首次审议了《征收与拆迁条例 (草案) 》, 因为该草案涉及公众利益, 会议要求《征收与拆迁条例 (草案) 》经广泛听取意见和进一步修改后, 再次提请国务院常务会议审议, 然后向社会公开征求意见, 最后再由国务院公布施行。

为此, 国务院法制办经多次征求相关部门意见。2009年12月16日, 国务院法制办再次召开专家研讨会, 针对《征收与拆迁条例 (草案) 》进行讨论, 这是国务院法制办就《拆迁条例》修改召开的第三次专家论证会。

据国务院法制办副主任郜风涛介绍, 《征收与拆迁条例 (草案) 》的整个拆迁思维将发生“根本性变化”。按《征收与拆迁条例 (草案) 》的规定, 出于公共利益的需要, 政府要先征收房屋、收回国有土地使用权, 再进行拆迁补偿, 拆迁由原来的拆迁人、被拆迁人和政府的三方关系, 变成政府作为国家征收人和被拆迁人的双方关系, 性质上也由原来包括行政和民事的法律关系, 变成行政法律关系。比起现行的《拆迁条例》, 《征收与拆迁条例 (草案) 》有许多亮点:

拆迁中先补偿再拆迁

《征收与拆迁条例 (草案) 》对因公共利益的拆迁, 确立了先征收、补偿, 后拆迁的原则。这也就是说, 不先解决征收、补偿问题, 就不得拆迁。

目前, 各地还没有明文规定补偿的先后顺序, 拆迁中先斩后奏的事情时有发生, 被拆迁人往往处于弱势地位。如果实行先补偿再拆迁, 被拆迁人将有更多谈判筹码和选择余地。

有专家担心, 这样一来, 会不会因此出现更多“钉子户”?这是一个值得关注的问题。在维护被拆迁人的权益 (私权) 时, 如何限制私权滥用也很重要。目前, 在各地的“城中村”和城郊拆迁中, 个别被拆迁人的要价超过市场价两三倍, 有的动辄就要求赔五十万、上百万元, 有关方面应当加以研究, 如何更好地平衡个人利益与公共利益。

专设部门负责拆迁补偿

《征收与拆迁条例 (草案) 》明确规定:征收、拆迁主体是政府, 专设部门负责拆迁补偿。

这有利于相关人员集中精力, 更专业地解决拆迁方面的问题;也有利于拆迁人与被拆迁人的沟通, 同时防止有关部门推诿塞责。

拆迁原本就是政府与被拆迁人的事。政府只有与被拆迁人达成赔偿协议, 从被拆迁人那里“购得”土地, 才可以用于公共利益进行开发, 或卖于开发商进行商业开发。但现在, 很多时候政府为了减少麻烦, 把拆迁的任务一起转给了开发商。而当被拆迁人与开发商面对面时, 一旦谈不拢, 强势的开发商就难免会强拆。而如果完全撇开开发商, 让政府与被拆迁人面对面, 哪怕一时谈不拢, 出现强拆的概率也会小一点。而且, 在与被拆迁人面对面谈判时, 代表公众利益的政府要比开发商更能取得被拆迁人的信任。

区分“公共”与“非公共”利益

公共利益的界定在世界范围都是一个复杂的问题。据了解, 公共利益的界定有两种方式, 一种是立法列举, 我国目前很多地方更多是用这种方式, 即把尽可能的情况列举出来;另一种是法院判例制度, 即在立法不能穷尽的地方, 法院判例有法律效应, 但我国目前还没有法院判例制度, 所以立法列举的可能性更大, 也更现实。

《征收与拆迁条例 (草案) 》对因公共利益的征收、拆迁与非因公共利益的房地产开发、拆迁进行了区分。后者不适用强制拆迁, 而由建设单位与房屋所有权人按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。

《征收与拆迁条例 (草案) 》对“公共利益”进行了列举规定, 不属列举规定的“公共利益”范畴的项目建设, 其遇到的拆迁问题均遵循民事协商与合同途径解决。

对于有些地方政府一方面以公共利益的名义征收房屋, 另一方面又转手交给开发商进行商业开发的行为, 这需要通过另外的制度来加以解决, 而这涉及我国的民主制度建设。

被拆迁人不满意可以起诉

现在的拆迁中, 被拆迁人因为不满意而采取诉讼途径来维护合法权益的比例较少。《征收与拆迁条例 (草案) 》明确此途径, 发生在拆迁领域的维权行为将更加合理、有序。

“断水电气暴力强拆”拟被禁

《征收与拆迁条例 (草案) 》将严禁野蛮拆迁。明确规定:建设单位或受委托实施拆迁的单位, 不得采取断水、断热、断气、断电等方式, 或者以暴力、胁迫及其他非法手段实施拆迁。

重庆社科院法学所丁新正研究员认为, 拟新增的亮点凸显出法治的进步, 比较充分地保护了被拆迁人的合法权益, 客观上能减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾, 有利于社会和谐。

盐城市城市房屋拆迁管理办法 第5篇

(2009-04-05 14:31:44)

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杂谈

各县(市、区）人民政府，市开发区管委会，市各委、办、局，市各直属单位：现将《盐城市城市房屋拆迁管理办法》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

二〇〇五年二月二十六日

盐城市城市房屋拆迁管理办法

第一章 总 则

第一条 为加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》等有关法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条 在本市行政区域城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人、房屋承租人给予货币补偿或者产权调换的，适用本办法。

第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和建设项目的实施，有利于改善生态环境和保护文物古迹。

第四条 拆迁人应当依照本办法的规定，对被拆迁人、房屋承租人给予货币补偿或者产权调换；被拆迁人、房屋承租人应当在搬迁期限内完成搬迁。本办法所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本办法所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。

本办法所称房屋承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位或者个人。

第五条 市人民政府建设行政主管部门、各县（市）人民政府城市房屋拆迁行政主管部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。

市、县（市）人民政府规划、建设、房产、国土等行政管理部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的规划、建设、房产、土地的管理工作。

市、县（市）人民政府其他有关部门应当依照本办法的规定，互相配合，保证城市房屋拆迁管理工作的顺利进行。

第二章 拆迁管理

第六条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。

第七条申请领取房屋拆迁许可证的，应当向市、县（市）人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：

（一）房屋拆迁申请书；

（二）建设项目批准文件；

（三）建设用地规划许可证（附红线图）；

（四）国有土地使用权批准文件；

（五）拆迁计划和拆迁方案，包括确切的拆迁范围，被拆迁房屋的用途、面积、权属等现状，拆迁的实施步骤和拆房安全防护、环保措施，拆迁资金、安置房、周转房或者其他临时过渡措施的落实情况，拆迁的方式、期限等。为取得上述资料，拆迁人经房屋拆迁管理部门同意，可提前进行调查、测量，被拆迁人应当予以协助；

（六）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金存入专门账户的证明，以及产权调换房源证明（两项证明价值之和不少于其应承担的拆迁补偿安置资金总额）；

（七）委托拆迁的，附拆迁委托书。

房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查，并作出是否颁发房屋拆迁许可证的决定。

第八条 拆迁补偿安置资金应当足额存入办理存款业务的金融机构，全部用于拆迁补偿，不得挪作他用。拆迁补偿安置资金不足的，房屋拆迁管理部门不予发放房屋拆迁许可证。房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金的监督。

第九条 房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、拆迁实施单位（尚未实施拆迁实施工作招投标的，待中标单位确定后由拆迁人公布）等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。

第十条 实施房屋拆迁施工的时间，应当自拆迁公告公布之日起不少于30日。对华侨和其他居住在国（境）外的人员，拆迁人应当书面告知其实施房屋拆迁的时间，拆迁时间应当相应延长。

第十一条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证载明的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期申请之日起10日内给予书面答复。第十二条 尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中的有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当及时书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。

第十三条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

拆迁人委托拆迁的，应当通过招投标方式确定拆迁实施单位，由拆迁人向被委托的拆迁实施单位出具委托书，订立委托拆迁合同，并在自委托拆迁合同订立之日起15日内，将委托拆迁合同报房屋拆迁管理部门备案。被委托的拆迁实施单位不得转让拆迁业务。

第十四条 拆迁范围公告后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：

（一）新建、扩建、改建房屋；

（二）改变房屋和土地用途；

（三）租赁、交易房屋及房屋分户。房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年；经房屋拆迁管理部门批准延长暂停期限的，延长暂停期限不得超过1年。

第十五条 拆迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额或者产权调换的房屋、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，签订拆迁补偿安置协议。拆除租赁房屋的，租赁协议有约定的，按约定执行；没有约定的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人签订拆迁补偿安置协议。

签订拆迁补偿安置协议的同时，被拆迁人应当将原持有的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等相关证照按协议约定自行或交由拆迁人移送相关机构办理变更或注销登记。第十六条 被拆迁房屋有下列情形之一的，由拆迁人提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意并向公证机关办理证据保全后，方可实施拆迁：

（一）产权不明或者产权有纠纷的；

（二）产权人下落不明的。

被拆迁房屋系房产管理部门代管的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。

第十七条 拆迁补偿安置协议订立后，拆迁当事人应当按协议约定履行应尽义务；被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

第十八条 拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹的，依照有关法律、法规的规定办理。

第十九条 房屋拆除应当由具备保证安全条件、具有相应建筑施工企业资质证书或建筑物拆除工程专业承包企业资质等级证书的企业承担，并编制拆除方案。施工企业负责人对房屋拆除安全负责。

第二十条 房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。

第三章 拆迁补偿与安置

第二十一条 拆迁人应当依照本办法规定，对被拆迁人给予补偿。

拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本办法第二十三条第四款、第二十八条第三款的规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。

第二十二条 货币补偿的金额，应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。

住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止不满5年被拆迁的,拆迁人应当对被拆迁人按被拆迁房屋货币补偿金额的15%增加补偿。

拆迁人还应当就下列项目对被拆迁人进行补偿或补助：装饰装璜补偿费、搬迁补助费（含生产设备搬运、拆装费）、临时安置补助费、附属设施补偿费、树木花卉补偿费、拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费，以及《房屋所有权证》、《国有土地使用证》变更费等其它补偿、补助费。

被拆迁人在规定的搬迁期限内提前搬家的，拆迁人应当给予奖励。具体奖励办法及标准，由拆迁人在拆迁实施方案中明确。

第二十三条 实行房屋产权调换的，拆迁人和被拆迁人应当依照本办法的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。产权调换房屋为期房的，过渡期一般不超过18个月；因拆迁人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，除当事人另有约定的，拆迁人应当按照下列规定给被拆迁人或者房屋承租人增付临时安置补助费：

（一）被拆迁人或者房屋承租人自行解决过渡用房、延长时间在12个月以内的，增付一倍临时安置补助费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付二倍临时安置补助费；

（二）拆迁人提供过渡用房、延长时间在12个月以内的，按标准付给临时安置补助费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付一倍临时安置补助费。

实行产权调换的，拆迁人应当提供符合有关技术、质量、安全标准的房屋供被拆迁人选择。实行产权调换的安置房屋交付使用时，拆迁人应当按协议约定向被拆迁人提供办理房屋所有权证和国有土地使用证所需的有关文件资料。

非公益事业房屋的附属物需要拆迁的，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

第二十四条 拆迁公益事业用房或公共设施的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者按重建费用给予货币补偿。

第二十五条 被拆迁房屋的权属、面积、用途及补偿办法按下列规定执行：

（一）拆迁范围内的房地产权属和面积应当依据《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、房屋租赁协议和身份证明等合法证件确定。对未明确建筑面积的直管公房，以实际测量的建筑面积计算。

（二）1984年1月5日前所建房屋，在此时限前即持有工商营业执照并持续经营至今的，按营业用房评估补偿。对其它类型的房屋，按拆迁前的实际用途确认。

1984年1月5日后所建房屋，以《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》上标明的用途为准；未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准；产权档案记录仍不明确的，由规划管理部门确认。未经规划行政主管部门批准而改变房屋使用性质的，仍按原使用性质评估补偿，但对取得工商营业执照、持续营业一年以上的，对其直接用于经营的建筑面积部分参照营业用房评估。

第二十六条 拆除违法建设、超过批准期限的临时建设，不予补偿。拆除未超过批准期限的临时建设，临时建设工程规划许可证中有约定的，按约定执行；未约定的，按照其建安造价，结合剩余使用期限给予补偿。

第二十七条 拆迁私有房屋，拆迁人应当将拆迁补偿款支付给被拆迁人。

被拆迁人选择货币补偿的，拆迁人支付补偿款的时间、方式应当在拆迁补偿安置协议中约定。被拆迁人选择产权调换的，拆迁人可以根据拆迁补偿安置协议的约定直接将补偿款汇至被拆迁人购房的售房单位。

第二十八条 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，拆迁人对被拆迁人给予补偿，房屋承租人由被拆迁人负责按期搬迁。

拆迁公有住宅房屋，被拆迁人与房屋承租人共同选择货币补偿的，被拆除房屋的重置价格结合成新部分补偿给被拆迁人，其余部分支付给房屋承租人，房屋承租人由被拆迁人负责按期搬迁。承租人已享受过房改优惠政策且已达标的，被拆迁房屋的补偿全部归被拆迁人。对虽已参加过房改但尚未达标的承租人，在按房改政策规定补偿未达标部分后，剩余部分归被拆迁人。

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

第二十九条 拆迁房产管理部门代管的房屋，实行产权调换的，安置房仍由房产管理部门代管；实行货币补偿的，补偿费由房产管理部门专户存入银行。

第三十条 拆迁设有抵押权的房地产，依照国家有关担保的法律法规执行。

第三十一条 对实行产权调换或者被拆迁人以货币补偿款购买房屋的，与被拆迁房屋等值的部分，被拆迁人免缴房屋契税，办理证照时只缴纳工本费。

第三十二条 被拆迁人仅有一处住房且获得的货币补偿金额低于拆迁最低补偿标准的，经公示，对符合条件的，拆迁人应当按照拆迁补偿最低标准对被拆迁人给予补偿。拆迁补偿最低标准参照国家住宅设计规范规定的最小户型的经济适用住房价值等因素确定。被拆迁人按照前款规定获得最低货币补偿后仍无力解决住房的，可按规定条件享受城镇廉租住房保障政策或者经济适用住房优惠政策。

被拆迁住户中无亲友投靠的孤寡老人，如本人自愿，可提出申请，符合收养条件的,由所在地民政部门负责安排到福利院（敬老院）生活。

第三十三条 拆迁住宅房屋并异地安置的，安置地的办事处、居委会、派出所、学校、幼儿园等应及时为被拆迁人办理户口迁入和子女转学、入托、入学等手续。拆迁过渡期间，被拆迁人的子女要求在原地施教区公办学校入学入托的，有关学校应提供入学条件，并不得增加收费。

第四章 拆迁评估

第三十四条 拆迁评估应当由具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产评估机构进行。政府相关部门应当每年向社会公布评估机构名录，供拆迁当事人选择。

房屋拆迁评估管理办法、房屋拆迁评估技术规范，由政府相关部门另行制定。第三十五条 拆迁评估应当坚持独立、客观、公正、合法的原则，任何组织或者个人不得非法干预拆迁评估活动和评估结果。

第三十六条 房屋拆迁评估行政主管部门应当加强对房屋拆迁评估工作的管理。市房产管理部门或者其授权的房地产评估行业自律性组织，应当成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成的房地产价格评估专家委员会，对拆迁评估进行技术指导，受理拆迁评估技术鉴定。

第三十七条 拆迁人与被拆迁人应当共同选定一家拆迁评估机构；拆迁人和被拆迁人不能达成一致的，由房屋拆迁管理部门在符合条件的评估机构中抽签确定，房屋拆迁管理部门应当在抽签前3日内，在拆迁地点公告抽签时间和地点。

第三十八条 拆迁评估应当参照类似房地产的市场交易价格和房产管理部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。

房产管理部门应当根据当地房地产交易价格，至少每年定期公布一次不同区位、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。

第三十九条 拆迁人应当自评估结束后的5个工作日内在拆迁地点公布评估结果，同时将评估结果送达被拆迁人。

第四十条 拆迁当事人对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起5日内，可以向原评估机构书面申请复核估价，也可以另行委托评估机构评估。

第四十一条 拆迁当事人向原评估机构申请复核估价的，该评估机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，出具书面通知。

拆迁当事人另行委托评估机构评估的，受托评估机构应当在10个工作日内出具评估报告。重新评估结果与原评估结果在允许误差范围内的，原评估结果有效，重新评估费用由委托人承担。

第四十二条 拆迁当事人对原评估机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原评估结果超过误差范围且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托评估机构出具的评估报告之日起5日内，可以向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第四十三条 市房地产价格评估专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的评估报告进行鉴定。

申请复核评估的，市房地产价格评估专家委员会应当就评估报告的评估依据、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题出具书面鉴定意见。评估报告不存在技术问题的，应维持评估报告；评估报告存在技术问题的，评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。重新评估与鉴定费用由委托人承担。

委托对重新委托评估结果进行鉴定的，重新评估和鉴定费用由未被采用评估结果的评估机构及其委托人各承担一半。

前款所称的评估允许误差范围为±5%。

第五章 拆迁裁决

第四十四条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。

第四十五条 拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：

（一）裁决申请书；

（二）法定代表人的身份证明；

（三）被拆迁房屋权属证明材料；

（四）被拆迁房屋的评估报告；

（五）对被拆迁人的补偿安置方案；

（六）申请人与被申请人的协商记录；

（七）未达成协议的被拆迁人比例及原因；

（八）其他与裁决有关的资料。

第四十六条 被拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：

（一）裁决申请书；

（二）申请人的身份证明；

（三）被拆迁房屋的权属证明；

（四）申请裁决的理由及相关证明材料；

（五）房屋拆迁管理部门认为应当提供的与行政裁决有关的其他资料。第四十七条 有下列情形之一的，房屋拆迁管理部门不予受理行政裁决申请：

（一）对房屋拆迁许可证合法性提出行政裁决的；

（二）申请人或者被申请人不是拆迁当事人的；

（三）拆迁当事人达成补偿安置协议后发生合同纠纷，或者行政裁决做出后，当事人就同一事由再次申请裁决的；

（四）房屋已经灭失的；

（五）人民法院或者仲裁机构已经受理的；

（六）房屋拆迁管理部门认为依法不予受理的其他情形。

对裁决申请不予受理的，房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起5个工作日内书面通知申请人。

第四十八条 房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，经审查，资料齐全、符合受理条件的，应当在收到申请之日起5个工作日内向申请人发出裁决受理通知书；申请裁决资料不齐全、需要补充资料的，应当在5个工作日内一次性书面告知申请人，可以当场补正的，应当当场补正。受理时间从申请人补齐资料的次日起计算。

拆迁当事人申请裁决的，未达成拆迁安置协议户数占项目拆迁总户数30%以上的，在受理裁决申请前，应当对裁决的依据、程序进行听证。

第四十九条 裁决应当自收到申请之日起30日内作出。评估报告经鉴定的,其鉴定意见应当作为房屋拆迁行政裁决的依据。房屋拆迁管理部门做出裁决，应当出具裁决书。裁决书应当包括下列内容：

（一）申请人与被申请人的基本情况；

（二）争议的主要事实和理由；

（三）裁决的依据、理由；

（四）根据行政裁决申请需要裁决的补偿方式、补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等；

（五）告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及申请复议期限、起诉期限；

（六）房屋拆迁管理部门的名称、裁决日期并加盖公章。行政裁决规定的搬迁期限不得少于15天。

第五十条 裁决书应当通过直接送达、留置送达、委托送达或邮寄送达等方式送达。第五十一条 当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

第五十二条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市、县（市）人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制执行。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

第六章 法律责任

第五十三条 违反本办法规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。

第五十四条 拆迁人违反本办法的规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。

第五十五条 拆迁人违反本办法的规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：

（一）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；

（二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；

（三）擅自延长拆迁期限的。

第五十六条 接受委托的拆迁实施单位违反本办法的规定转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。拆迁实施单位及其工作人员弄虚作假、滥用职权的，对直接负责的主管人员和直接责任人员，由其所在单位或者上级主管部门依法给予处分；情节严重的，由房屋拆迁管理部门吊销其拆迁上岗证，可以并处1000元以上10000元以下的罚款。

第五十七条 拆迁当事人违反本办法规定委托不符合条件的评估机构进行拆迁评估的，由房屋拆迁管理部门责令改正。

第五十八条 评估机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋的房地产市场评估价的，评估结果无效，由房屋拆迁管理部门处以5000元以上50000元以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，暂停直至依法取消其评估资质；构成犯罪的，依法追究刑事责任；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十九条 承接房屋拆除工程业务的施工企业拆除房屋未采取安全护卫措施的，由建设行政主管部门责令改正，给予警告，并处以2000元以上30000元以下的罚款；造成伤亡事故的，还应当依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六十条 拆迁人、拆迁实施单位不得采取停水、停电、停气、阻断交通等手段，强迫被拆迁人搬迁。房屋拆迁一方当事人胁迫、侮辱、殴打另一方当事人，妨碍拆迁工作顺利进行，违反《治安管理处罚条例》规定的，由公安机关予以治安处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六十一条 房屋拆迁管理部门违反本办法的规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，对违法行为不予查处的，或者房屋拆迁管理部门及其他有关部门的工作人员玩忽职守，超越或者滥用职权、徇私舞弊、受贿索贿、侵犯拆迁当事人合法权益的，对直接负责的主管人员和直接责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第六十二条 各县（市）人民政府可依照本办法，结合本地实际情况制定房屋拆迁具体实施细则，并报市人民政府备案。

本办法涉及的拆迁补偿、补助等有关标准，由市、县（市）人民政府及其相关部门另行制定。第六十三条 在城市规划区之外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿安置的，参照本办法执行。

第六十四条 本办法由市政府法制办公室会同市建设局负责解释。

城市拆迁法律问题及对策解析 第6篇

摘要：城市拆迁制度是中国所独有的一项法律制度。目前。该制度中拆迁行为不规范，补偿价位低，权益不对等调换，不利于保护弱势群体等等问题日益严重。因此，必须合理构建这一制度：通过在城市拆迁制度中界定公共利益概念和标准、正确确定公权力在拆迁中的角色和定位，防止公权力过多干预商业性拆迁、实行拆迁评估机制市场化，从而合理规范拆迁行为，合理调解拆迁过程中公权力与私权利的冲突，平衡各方的利益，促进对于公民财产权等基本权利的保护。

关键词：城市拆迁；拆迁评估机制；拆迁补偿

中图分类号：DF3文献标志码：A文章编号：1673-291X(2008)08-0110-04

城市拆迁制度是中国所独有的一项法律制度。城市拆迁工作既是实施旧城改造，加快城市基础设施建设，改变城市面貌的重要手段，又是改善群众居住条件和人居环境的有效途径，具有加速城市化进程，满足重新规划发展城市的需要。优化城市生存质量，推动经济发展的重要意义。

目前，现行房屋拆迁法律规范主要是由《中华人民共和国宪法》(以下简称《宪法》)、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》(2001年)和一些相关的行政法规、地方性法规构成。由于《拆迁条例》和一些地方性法规、规章均制定于经济体制转轨的特殊时期，因此，不免处处打上计划经济的烙印。随着社会经济的不断发展，以及中国法治理念的进步，这一制度的诸多问题都已暴露出来。如拆迁行为不规范，补偿价位低，权益不对等调换，不利于保护弱势群体等等，因此，合理构建这一制度可以规范拆迁行为，合理调解拆迁过程中公权力与私权利的冲突，平衡各方的利益，促进对于公民财产权等基本权利的保护。

一、城市拆迁制度中存在的主要法律问题

1法律体系不完善，法律效力层级太低。根据当今各国普遍接受的民法理念，凡涉及到调整基本民事权利的制度，一定要以最高立法机关通过法律的形式加以规定。就我国现状而言，城市拆迁管理主要还是依靠行政法规和地方性法规、规章，因此，法律效力层级太低，权利体系不完善。2007年10月1日实施的《物权法》在第42条明文规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”但《物权法》仅仅是对拆迁的法律性质作了一些原则性的规定，对何为公共利益、土地补偿费的具体范围、补偿原则是给予公平补偿还是适当补偿等重要环节并没有深入进行具体规定。《物权法》的实施还必须修改与制定相关的法律、行政法规，并结合相应的法律、行政法规一起适用。

2拆迁许可证程序设置与物权绝对性原则相冲突，物权保护制度缺位。《物权法》第4条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”因物权具有排除他人干涉的效力，在教科书上称为“物权的绝对性原则”，与契约自由原则、过错责任原则并称为现代民法的三大基本原则。出于社会公共利益的需要，可以排除物权绝对性原则，即排除物权的“排他性”效力。法律上用来排除物权绝对性原则，排除物权的排他性效力的制度，一个是公法上的搜查证制度，一个是民法上的征收和征用制度。但《物权法》中关于征收制度的规定，是将商业目的用地排除于国家征收之外，公共权力支持下的商业行为，甚至公共权力参与的商业行为，都不可以成为剥夺和限制私有财产所有权的根据。比如，政府为进行商业性开发所进行的拆迁行为，就不能形成为对私有财产所有权进行剥夺和限制的根据。这种行为应该按照购买或其他合同方式。

中国一直以来实行的是土地公有制度(或称土地市场的政府垄断模式)，同时，也承认公民个人的私有房屋所有权和土地使用权。“房为地载”。公民、法人或其他组织享有自有房屋的所用权和土地的使用权，但与此同时国家享有房屋赖以建筑存在的土地所有权，且法律规定，房屋拆迁之前必须取得土地使用权。这两类权利在一个物上同时并存的结果，就使得被拆迁人所拥有的房屋所有权实际上成为一种脆弱的、轻易就会受到国家权力侵犯的权利。根据《土地管理法》的规定，“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”(第2条第4款)：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”(第43条)。这样就隐含着这样一个风险：国有土地使用权的转让，让受双方是土地使用者之间的关系，土地使用权连同附属建筑物的转让一并进行。而在房屋将拆而未拆迁之前，该房屋的土地使用权已被国家转移或出卖给了他人。这样国家在签订被拆迁地块的土地使用权转让合同时，实际上就已经“侵犯”了被拆迁人的合法权益。在拆迁许可证程序的设置上，就体现了拆迁人对被拆迁人物权绝对性的侵犯。我国现行的拆迁框架中，拆迁行为取得合法性的前提是取得房屋拆迁许可证。《拆迁条例》第6条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。”也就是说拆迁人只要取得了拆迁许可证，就享有交易的强制启动权。在尚未征求被拆迁人任何意见的情况下，行政机关即可向拆迁人发放拆迁许可证，不论是否经被拆迁人同意，交易都已启动。而且拆迁人只要获得拆迁许可，拆迁双方就负有签约义务，不管被拆迁人是否情愿，拆迁入就取得强制交易权。若双方达不成拆迁补偿安置协议，也不能停止拆迁行为，也只能申请行政管理部门强制裁决，而一旦作出裁决，若被拆迁人拒绝执行，拆迁人即可申请行政或法院强制执行。因此，拆迁程序严重侵犯了公民的物权绝对性原则，是对人权的践踏。

3拆迁项目未按公共利益目的进行区分，“公共利益”概念無标准可循。我国《宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”。《土地管理法》第58条第1款第(1)项规定，国家因为公共利益需要使用土地的，可以依法收回国有土地使用权。《城市房地产管理法》第19条更规定，在特殊情况下，国家可以根据社会公共利益的需要.依照法律程序提前收回出让土地使用权。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条规定，在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依法收回土地使用权。显然，从宪法、法律到行政法规，“社会公共利益”都成为了征用土地、收回土地的前提条件，并且在概念使用上都是一致的。然而。在房屋拆迁立法上这一立法宗旨却悄然发生着变化。《城市拆迁管理条例》第1条规定：“为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。”该条款明确地把“保障建设项目顺利进行”作为拆

迁的目的，但未对城市拆迁项目的性质做公益性拆迁和商业性拆迁区分，而公益性拆迁和商业性拆迁具有本质的不同，其补偿标准也必然有所区别。实践中，房地产开发经营项目明显带着营利性的，却同样能以“城市建设需要”进行拆迁，甚至可以借助行政强制措施作保障，补偿标准上与市政建设等公益性项目并无二样，在法理上违反了民事活动自愿公平、等价有偿的基本精神，更多地保护了拆迁入、开发商的利益，但处于弱势方的被拆迁人的合法权益却得不到保障。重庆“史上最牛钉子户”案例中，被拆迁户就提出了对拆迁行为属于商业拆迁而非公共利益的质疑。从世界各国的立法来看，各国的立法也大都规定征收或征用财产，必须是为了公共利益。我国的《宪法》和《物权法》仅规定，土地征收的目的应为公共利益的需要，但同时又未对公共利益做出具体的界定。在我国，很多拆迁行为(包括一些明显的商业拆迁)都挂着公共利益的幌子，使公共利益制度流为拆迁人的工具，这是土地征收制度存在的重大缺陷。

4拆迁补偿市场化原则异化，拆迁房屋评估制度不完善。《城市拆迁管理条例》第24条规定：“因房屋拆迁对被拆迁户进行货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，其具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”这一条款明确规定了拆迁补偿的市场化原则。但《拆迁条例》第31条又规定：“搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定”。而根据“因地制宜”的原则，省、自治区、直辖市政府制定的拆迁“条例”或“细则”又往往再行委托下属市、县自行掌握。各地实施该国务院法规的地方性法规、政府规章甚至规范性文件，往往将该市场化补偿原则异化为行政机关的单方定价。目前，通行的作法是政府通过规章或其他规范性文件规定拆迁房屋的土地及房屋补偿标准。不同级别的土地补偿不同的地价，而房屋的建筑安装费用也有详细的规定，一砖一木均可在地方政府出台的拆迁补偿办法中寻求到对应的标准，因此市场评估价方式形同虚设，房屋评估机构及评估具体办法的决定权最终还是掌握在各地方政府手里，被拆迁户对此没有决定权或者法律上的请求权。在这种情况下，行政法规所设定的市场补偿方式实际上就异化为行政单方定价，根本上违反了国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定，使得被拆迁人的财产损失没有得到依法补偿。另一方面，国家标准《房地产估价规范》(下称《规范》)对于征地和房屋拆迁补偿估价，仅有6条原则性的规定，没有给出相应的技术路线和方法，更没有从充分保护被拆迁人的私人财产权的角度建立拆迁估价基础理论。自2004年1月1日起施行的建设部颁布的《城市房屋拆迁估价指导意见》(下称《意见》)，在拆迁估价机构的选择、拆迁评估纠纷的调处、被拆迁房屋性质和面积争议的处理等方面做出了明确的规定，有助于规范城市房屋拆迁估价行为，从而维护拆迁当事人特别是被拆迁人的合法权益。但是，《意见》对于拆迁评估价值标准，以及拆迁估价方法、估价时点和技术路线等方面的规定，并未在《规范》基础上有突破和创新。

5拆迁补偿标准未包括对土地使用权的补偿，被拆迁人的知情权和参与权机制欠缺。城市私产房产权人依法享有国有土地使用权。1990年4月23日国家土地管理局在给最高人民法院《关于城市宅基地所有权、使用权问题的复函》中指出：“我国1982年宪法规定城市土地归国家所有后，公民对原属于自己的城市土地应该自然享有使用权。”1995年3月11日国家土地管理局在《确定土地所有权和土地使用权的若干规定》中进一步提出：“土地使用者经国家依法划拨、出让或解放初期接收、沿用，或通过依法转让、继承、接受土地上建筑物等方式使用国有土地的，可以确定其国有土地使用权”；“土地公有制之前，通过购买房屋土地及租赁土地方式使用私有土地的，土地转为国有后迄今仍继续使用的，可确定现使用者的国有土地使用权。”1988年12月29日重新修订的《土地管理法》第7条规定：“国有土地和集体所有的土地可以依法确定给个人使用”。由此可以看到，有关的法律法规对城市私房产权人享有国有土地使用权是予以确认的，尽管规定不很具体，但原则是明确的。1995年10月31日建设部“关于拆迁城市私有房屋土地使用权是否予以补偿问题的复函”中明确：“拆迁城市私有房屋应当严格执行同现行有关法律和《城市房屋拆迁管理条例》，并按照规定对拆迁的房屋进行安置补偿”。这就是说，拆迁城市房屋只对“房屋进行安置补偿”。对私有房产权人所享有的土地使用权不予补偿。2001年10月重新修订的《城市房屋拆迁管理条例》和各省市制定的实施细则中关于土地使用权在补偿问题上，大都沿用该原则，土地使用权被忽略。而《城市房地产管理法》第19条仅仅保护了一级土地出让市场之商业开发商的补偿权，对再转让后土地使用权人之保护却是空白的。我國法律明文规定，土地使用权人可以转让土城使用权，在转让房屋及地上附着物时，土地使用权一并转让。城市拆迁中涉及面很大一部分都是城市私房，房屋所有人获得房屋所有权时都对土地使用权支付了相应的对价，但在拆迁中却得不到其已支付的土地使用权的对价金补偿。特别在商业性拆迁中，拆迁地段大都商业价格较高，旧房的评估价值通常不包含土地出让金、装修设施及材料的价值、搬迁的合理损失费和原居民应可获得的适当救济补偿等。但开发商兴建的商品房的销售价格，除土建成本外，通常包含了土地出让金、市政建设配套费、支付给该居民的补偿费、装修成本、经营成本及开发商期望得到的利润，旧房补偿价与新房市场价的不平衡，导致原居民的基本利益受损。拆迁人和被拆迁人本来是平等民事主体间的民事行为，等价有偿是双方签订拆迁补偿协议的基础，拆迁开发商却依据《拆迁条例》无偿取得土地使用权，被拆迁方凭补偿到的一点房屋重置金根本无法在商业价值极高的拆迁地段重新置业，严重违背了民事活动的基本原则，是对公民合法财产的一种侵犯。

另一方面，被拆迁人的知情权和参与权机制欠缺，导致拆迁过程不公开不透明。房屋拆迁实践中由于公示、公众参与机制的欠缺，导致拆迁中信息不对称，被拆迁人对拆迁人的所知仅限于拆迁公告发布的内容，拆迁人具体的拆迁计划、步骤、给同等情况及其他被拆迁人的补偿数额等关键信息却知之甚少，被拆迁人权益保护的预防能力弱化，在拆迁人与被拆迁人之间没有形成合理的对抗状态，产生了不能形成完善的对行政行为的监督机制等弊端。

二、城市拆迁法律问题之对策

1城市拆迁制度中界定公共利益概念和标准

首先必须明确“公共利益”的涵义。一是须有公共使用的性质，二是须有公共利益的用途。在立法上，一些国家以列举的方式规定“公共利益”的范围。如日本《土地征用法》规定：“凡因国防、公益、公立学校、铁路、电信、水利、灾害防治等可征收之，其征收程序为先由内阁认定该土地为公共利益所必

需，再由内务大臣向内阁会议提出认定案，经二次认定后，签订征收合同。”以公共利益为标准，可以将城市拆迁划分为公益性拆迁和商业性拆迁。如何区分二者呢?主要从以下几方面予以区分：一是看拆迁项目是否以盈利为目的。公益性拆迁以国家财政为基本后盾，在经济上表现为不营利或基本保本。商业性拆迁以市场经济主体的自有资产为投入，在经济上追求利润。二是看拆遷项目为何人使用受益。公益性拆迁侧重于服务大众，以公共利益为目的，重社会效益大于经济效益，具有社会福利性质，而商业性拆迁以商业利益为目的，为某个或某些法人、社会组织服务，是纯粹的经济行为，更看重经济效益。第三看行为的性质。公益性拆迁是国家行为，具体表现为政府的行政行为。商业性拆迁是经营行为，无行政色彩。

其次，根据城市拆迁项目的性质和用途，在立法中采用列举的方式规定“公共利益”的范围，明确规定凡为国防设施、文化设施、公共道路、公共教育、公共博物馆、医院、环境保护等公共建设项目、基础设施建设项目、旧城改造等带有公益性质项目的是公益性拆迁，除此之外均为商业性拆迁，可将国办发(2004)46号文件中“能源、交通、水利、城市重大公共设施等重点建设项目及重大社会发展项目、危房改造，经济适用房和廉租房项目”等列为重要的公益项目，并对二种拆迁项目区别对待，明确政府作为行政机关的权限及相关程序等，如规定对公共利益拆迁项目，政府可以有较多的发言权，可以采用行政强制和司法强制的方法来解决强拆的问题。而在公益性拆迁之外的商业性拆迁，是开发商为了赚取商业利润而进行的拆迁，这种拆迁应结合城市发展的需要来看待其正当性，并且必须依照商业模式而非现在的公益模式来拆迁，在立法中设立不同于公益性拆迁的审批程序、原则，如在补偿费用和安置上应给予所有权人及时、充分的补偿，只能采用司法强制来解决强迁问题。

2正确确定公权力在拆迁中的角色和定位，防止公权力过多干预商业性拆迁

拆迁中涉及到被拆迁人利益、社会利益、开发商利益和政府利益，而政府利益、拆迁人利益和被拆迁人利益间的利益冲突是最主要的利益冲突。现行规定下，政府往往与开发商结为利益共同体，而将被拆迁人处于行政与民事双重力量压迫下的相对方，政府以国家土地所有人的身份，不经被拆迁人的同意，单方收回其土地使用权，界定补偿标准，限定拆迁期限，再通过介入拆迁纠纷，从而圈锁住被拆迁人的民事法律权利(知情权、索偿权、救济权等等)，转而从开发商处获得土地出让金。待开发完成后再按商业用地逐年收取税费。从而政府实现了其成本收益最优化，但被拆迁人的合法权益却得不到保障。法学家梁慧星教授预言的：“《物权法》将终结圈地运动和强制拆迁，使其成为历史名词”一言将只能成为纸上预言，实现之日遥不可及。因此。必须正确定位国家这个公权力的角色，国家应退出拆迁人和被拆迁人的博弈，而不是与拆迁人分配拆迁利益，不能在拆迁活动中直接充当拆迁人的角色，既当运动员，又当裁判员。萨缪尔森说过，政府的具体经济职能是什么呢?有三个作用即效率、平等和稳定。在拆迁中政府主要扮演五种角色：第一，被拆迁人基本权利的保护者；第二，双方协商和公众参与的促进者；第三，拆迁纠纷的调停者；第四，城市拆迁的规划者；第五，公共项目的拆迁者。而目前的拆迁许可证等程序设计。把政府摆在既是否给予房屋拆迁许可的初始界定者，又是判定该拆迁是否为合理拆迁的裁判者，政府垄断经营体各环节职能不清，缺乏彼此的制约监督，严重影响了政府行政行为的公正性和被拆迁人对其行政行为的公平性的信任。因此，必须明确限定拆迁权限，促进拆迁主体责权统一化、实质化，将行政强制拆迁的范围局限于公益性拆迁项目中，“在商业性拆迁中。适用行政强制拆迁是对民法的严重违背和对民事主体私权的严重侵犯。”对商业性拆迁项目，要按照市场规律，实行意思自治，拆迁人和被拆迁人间是平等的民事主体关系，政府不能过多地干预拆迁人和被拆迁人间的补偿安置协议的谈判订立，更不能适用行政强制的手段来实施强制拆迁。拆迁许可只是为拆迁设定了一种资格，是拆迁活动启动的活动前提，拆迁活动最终能否顺利进行，关键是要看拆迁补偿安置协议能否顺利达成，政府公权力的角色及职能应当转变到督促有关当事人遵守法律规定，维护市场经济的法制环境，实现市场经济的必然要求。

3拆迁评估机制市场化，保护被拆迁人的合法权益

第一，双方共同确定拆迁估价机构，并引入公证程序以加强监督机制。建设部的《指导意见》规定：“拆迁估价机构的确定应当公开、确定，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式”；“拆迁估价机构确定后一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。”上述规定一定程度上体现了对被拆迁人弱势群体的保护，但《指导意见》未对投票或抽签活动的组织者、组织该活动的规则作具体规定。缺乏技术上的操作性。另评估机构由拆迁人单方面委托，无法从根本上改变拆迁人操纵评估结果的局面。因此，法律应明确规定评估机构和评估价格过程中组织投票或抽签活动的责任人，规定拆迁人或拆迁管理部门作为法定组织者的法律责任。“为确保评估机构的确立过程公正，应当在拆迁机构的确立过程中引进公证程序，让公证机构对被拆迁人投票或拆迁当事人抽签进行证明，作出公证书。”评估机构确定后，应由拆迁人和被拆人双方共同委托评估机构。

第二，承认并适当补偿被拆迁人的土地使用权。首先，承认并适当补偿被拆迁人的土地使用权。其次，确立土地使用权价格评估体系和评估标准。评估机构评估时，应对房屋和土地使用权分别做出评估，最后确定的房地产价格应是房产和地产价格的总和，以确保被拆迁人得到充分补偿。再次，对采取非回迁方式补偿的，还应考虑补偿拆迁给被拆迁人增加的隐性成本。以“公正的赔偿”为赔偿基准和目标，使被拆迁人在拆迁安置后能达到拆迁前的经济生活条件。

第三，建立拆迁补偿安置资金监控程序，加强拆迁专项基金监管力度。首先。要事先测算资金监控数额，在发放拆迁许可证前，政府部门应对拆迁范围进行摸底调查，结合房屋产权管理部门登记的资料，确定监控资金数额，以保障被拆迁人能够按时、按标准得到补偿安置。其次，指定特定银行保管并监控该资金专款专用，其使用必须经过三方签字确认。

4引进拆迁听证及公示制度，确保被拆迁人的知情权与参与权

外国一般从土地规划阶段就引入了公众参与机制，并将公开、民主贯穿于征用之始终。例如，英国将规划分为结构规划和地方规划，前者要由公众评议(Public Examination)；后者要由通过公众质询(Inquiry)，并在质询阶段即引入听证程序。澳大利亚、新加坡、日本《城市规划法》亦规定了进行城市规划决定时，要履行举行听证会、公告方案、提出、听取相关市、町、村的意见、提请城市规划地方审议会讨论等程序。1987年德国的《建设法典》、新加坡1962年颁布的《总体规划

条例》和1981年颁布的《开发申请条例》在这方面也有相应的规定。在拆迁申请阶段，也都规定了先期的公告与质询程序。在我国，《行政许可法》第47条规定：“行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利；申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的，行政机关应当在20日内组织听证。”为此，建立听证制度，实行阳光操作，容易找到拆迁中各方当事人的利益结合点。只要是行政机关拟进行行政强制拆迁的，都要经过听证程序，目的是要听取拆迁当事人的最后意见，保证强制执行的公正性。拆迁听证会，并不是仅仅具有单纯的程序上的意义，其实质意义是打造公开、公平、公正的拆迁过程，便于拆迁当事人和社会各界公开发表意见，动员社会舆论力量推动、监督拆迁工作，切实解决因拆迁引起的各类问题，维护社会和谐稳定。房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证；如果被征收方对于征收行為是否符合“公共利益”这一目的提出质疑，可以要求举行听证会，政府方应当在听证会上说明征收行为的必要性和合理性；房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导集体讨论决定后，方可向政府提出行政强制拆迁申请。未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，也应当进行听证。同时，细化听证程序的实施细则，规定居民代表的产生办法、居民代表在听证会的人数比例、是否许可媒体监督、居民不满听证会后政府的决定时应有什么样的救济途径。

确立拆迁评估结果公示制度，及时公布拆迁信息，拆迁信息应登报公告，保护被拆迁人及时掌握拆迁进程和拆迁人的动态。对拆迁估价结果进行公示，让公众了解拆迁、监督拆迁。定期公告所有房屋拆迁补偿项目和补偿标准，并且在每一次拆迁工程中，拆迁管理部门应向拆迁人公告上述事项的具体内容，并建立被拆迁人的抗辩机制，保证被拆迁人对拆迁补偿项目和补偿标准不服时，有权提出异议。

城市拆迁冲突已经成为城市发展中无法回避的问题，法律制度能调整、预防、转化社会冲突，随着市场经济的发展，《拆迁条例》中的某些条款已经不能适应现实的需要，在调节拆迁中产生的矛盾和纠纷时显露出它的苍白无力。因此修改《拆迁条例》中与物权法相冲突的条款迫在眉睫，只有规范拆迁行为，化解拆迁中的利益冲突，才能推进我国的城市化进程，维护社会的和谐稳定，并且让处于弱势群体的被拆迁人也能享受到城市化的实惠，实现政府利益、拆迁人利益、被拆迁人利益和社会利益的协调一致。

我国城市拆迁问题研究综述 第7篇

一、法律政策

1990年, 全国人大通过了《城市规划法》, 同年国务院制定了《城市房屋拆迁管理条例》, 这标志着我国拆迁制度的正式确立, 此时的拆迁由政府主导, 性质单一。1994年, 实施分税制改革并形成土地储备制度, 同年《城市房地产管理法》启动, 开发商群体逐渐形成。1999年, 住房市场改革深入, 取消福利分房, 实行住房货币化政策。2001年, 修改《城市房屋拆迁管理条例》, 加大行政裁决和执行力度。2004年, 《宪法》第四次修正案增加了国家可依法对公民私有财产进行征收的相关条例。2007年, 《物权法》规定为公共利益需要征收土地房屋应给予补偿等相关内容。

随着拆迁制度的逐步确立与修订, 有关法律法规的探讨也在日渐丰富, 其中公共利益界定不明确, 居民权益得不到应有保护被视为主要问题, 而法律法规本身的公正性与合理性是问题的根本。很多学者曾指出, 《条例》违背了平等原则。拆迁完全由政府决定, 被拆迁人只能就补偿数额进行讨价还价, 并且有些地方政府以城市规划为名, 实则进行土地储备, 与民争利。彭小兵认为, 在我国城市拆迁中公共利益缺乏制度层面的明确界定是城市拆迁中的利益冲突和产生拆迁纠纷的原因。在拆迁过程中, 原本应严格区别的公共利益与商业利益被地方政府混同, 民众只得在强制拆迁中以暴力抵抗, 因为法律设置本身的不公正性使他们无法通过正规渠道进行维权。

为了规范城市房屋拆迁, 保障公民的合法权益, 众多专家学者都提出要全面修改条例的建议。国务院法制办于2007年着手研究草案, 2010年初公布《国有土地上房屋征收与补偿条例 (征求意见稿) 》, 并于同年12月第二次公开征求意见。这种二次征求的行动在行政法规颁布施行中是史无前例的, 而这个长期艰难的修改过程, 在体现国家对民意重视的同时, 也反映了拆迁问题的复杂特性。最终, 《国有土地上房屋征收和补偿条例》于2011年1月21日起正式实施, 此条例有几大亮点, 如公共利益征收与商业开发分开, 政府是惟一补偿主体, 征收争执可以提交司法裁决、市价补偿等。总体来看, 新条例源于近些年的实践结果, 具有明显进步, 但究竟实施效果如何, 值得期待。

二、利益冲突

在拆迁过程中, 被拆迁户、政府与开发商之间的利益冲突是众多学者关注的焦点之一。有学者从博弈论的角度进行探讨, 通过建立博弈模型进行比较分析。博弈论是使用数学模型研究冲突对抗条件下最优决策问题的理论, 博弈论所要达到的是纳什均衡, 也叫非合作均衡。王学军曾提出要走出拆迁过程中形成的“零和博弈”怪圈, 创造“非零和博弈”局面;冯玉军曾从法律与经济学的角度, 运用博弈论探讨拆迁的利弊得失;李钟书曾运用博弈论的方法探讨拆迁中的纠纷, 以期找到利益平衡点。类似的分析还有许, 主要是从不同角度运用纳什均衡理论探讨平衡关系。在城市拆迁的博弈中, 由于政府拥有强大的行政优先权和强制执行力, 以及开发商的策划和拆迁办的配合, 使拆迁居民在利益博弈中处于弱势地位, 而在博弈过程中三方采取的各种策略都是为了各自的利益获得, 而学者们也力图通过博弈论的思想探寻冲突的化解之法。

而在利益冲突的探讨中, 补偿机制是最为现实的一个问题。土地作为一种稀缺资源, 具有增值潜力, 随着土地价值的显现, 被征地拆迁居民对补偿标准的期望值也逐渐提高。雷叟在分析利益冲突时特别讨论了补偿机制问题, 并提出要调整拆迁机制、程序、补偿标准等方面。邓海娟也指出, 目前拆迁补偿范围过窄, 只注重财产损失补偿, 无非财产损失补偿。

从利益冲突的角度分析, 城市拆迁中出现的矛盾归根结底是权益分配问题。征地拆迁一直伴随着城市的发展进程, 在这个不可阻挡的趋势之中, 政府始终处于利益分配者的主导地位, 因此关于政府角色问题也有学者进行过关注。

三、政府角色

在市政规划中, 保护被拆迁者的合法权益是一个关乎社会正义的问题, 调适城市房屋拆迁双方在表达和追求自身利益方面的能力差异是政府的责任。

“目前政府在拆迁过程中存在严重的错位现象”, 这一问题很多学者都曾指出。唐丽敏曾通过回顾政府角色发展历程, 分析政府在拆迁中的角色, 提出在更新理念的同时, 要加强监督, 推进依法执政。郁倩倩通过分析拆迁问题中市政规划的深层矛盾, 分析了漠视私权、缺失商谈机制等问题。郝强也在分析城市房屋拆迁的基础上提出了规范政府职能的对策。此外有学者指出, 公益性拆迁应由政府主导, 商业性拆迁政府要归位到“制度保障者、市场环境缔造者和公正仲裁者”的角色。当然, 在商业性拆迁活动中, 政府可以以经济法律关系的主体身份介入, 不能过度干预, 亦不完全退出市场。

目前城市拆迁中多是商业性拆迁, 由于政府作为一级土地市场的垄断者, 开发商不可直接向土地使用者购买使用权, 须得政府先行收回。而在实际拆迁中, 政府的补偿不足以抵偿被拆迁者的房屋收益, 并且评估机构也是政府指定的, 这就存在政府既是裁判员又是运动员的现象。按公共财政的建设要求, 政府经营城市的目标应定位于更有效地提供公共物品而不是追求利益, 因此在拆迁工作中, 政府必须明确自身定位, 以促进拆迁工作稳步进行。

四、空间重构

转型期中国城市内部的空间结构因人口、经济等因素变得更加复杂, 有学者曾从空间重塑的角度对拆迁问题进行分析。张京祥曾针对空间重构建立制度分析框架, 揭示体制转型的特征及空间重构的基本方面, 认为中国正在经历社会分化和空间分异。社会空间视角是当代城市社会学研究的新视角, 它把空间因素和社会因素视为同等重要, 开辟了新的研究领域。列斐伏尔曾提出“空间是社会的产物”, 空间生产过程中的基本矛盾就是剥削空间以谋取利润的资本要求与消费空间的人的社会需要之间的矛盾。

当前中国正处于高速城市化阶段, 本质上就是空间扩张和资本增值的过程。这主要体现在两方面:一是大量城郊农田被城市吞并成为新区;二是中心城区经历剧烈重建。城市化在追求效益与效率的同时, 也在日益消解着整合城市空间的力量。现代化的逻辑是扩大城市规模、增长财富与建构市民社会, 而追求经济效益原则会在一定层面上使具体行动变得不可控。

拆迁中的矛盾冲突是城市化发展进程中必然遇到的问题, 根本原因是资源再生产与重新配置, 同时在本质上也体现了国家、社会与市场的关系问题。目前中国还没有形成真正意义的公民力量, 城市空间的生产由强大的社会资本控制, 公众没有公平参与的渠道与权利。

因此, 我们可以把城市空间结构的变化过程置于国家特有的生产方式下进行考虑, 把城市发展同资本积累、资本循环等社会过程结合, 总结城市空间的结构变迁。社会发展的目标应该让日常生活摆脱国家的强权控制, 逐渐形成由市民来管理利用空间的模式, 政府权限要从无限转向有限, 以促进社会权力实现, 最终建立“强国家——强社会”的关系模式。

五、小结

纵观近十年来城市拆迁问题的相关文献, 可以发现对此问题的研究大致基于结构视角和互动视角两种。结构视角往往更多关注导致冲突发生的外在客观条件, 但我们应意识到, 虽然外在的社会结构会对行动者的行动造成制约, 但行动者是具有一定能动性和认知能力的, 不会简单机械地受结构性条件的制约。同时在实践过程中, 行动者还会根据自身的知识框架采取不同的行动策略, 进而对现有社会结构产生影响;相较结构视角而言, 从互动视角进行分析的学者, 主要尝试通过比较主体之间的利益冲突与行为选择, 进行利益关系探究, 但这种讨论往往会忽视结构的功能性, 以及过于强调利益的理性计算。总结两种分析视角, 各有利弊, 也许一种试图超越社会与个体、结构与行动的分析视角, 将更有助于我们全面深入地探讨这个问题。

摘要：近些年随着城市建设发展的需要, 城市改造势在必行, 由居民房屋拆迁引发的一系列问题己成为社会关注的热点。本文通过回顾近十年来相关文献, 对城市拆迁问题研究进行简要概述和反思, 为今后的探讨提供可资借鉴的平台。

我国城市拆迁制度的反思 第8篇

一、当前我国城市拆迁中的出现的问题

1、工作方法简单

实际生活中, 拆迁部门没有在事前进行公示, 而是直接在墙上写上“拆”字。如果居民不配合就断水断电。更有甚者, “拆迁公司”在屋内有人的情况下不顾居民生命安全, 强行拆迁, 严重影响了居民的生活秩序和生命财产安全。

2、权力寻租

“寻租”现象在当今社会已经非常普遍, 有些政府官员在开发商的糖衣炮弹下, 做起了“强拆”行为的帮凶, 随意出动警力, 使政府的人民公仆形象尽毁。

3、钉子户

在拆迁过程中, 常常出现冒着生命危险, 只为提高安置补偿的一些人, 他们被统称为钉子户, 也是许多拆迁惨剧发生的原因之一。

二、拆迁纠纷的成因分析

1、城市拆迁缺乏规范的法律制度保障

目前我国缺乏拆迁过程的专项立法, 许多地方城市规划的随意性很大, 有的甚至仅凭“一把手”拍脑袋决定。有些地方政府为了追钱自身的经济利益最大化, 就必然会出现权力寻租行为, 城市拆迁就会出现无法可依、执法不严的问题, 严重影响的居民生活和社会的安定和谐。

2、缺乏监管机制

开发商的强拆行为和权力寻租现象从根本上都是因为我国缺乏有效的监管体制。拆迁前, 没有设立居民意愿的表达途径;拆迁过程中缺乏中立的专业评估机构进行评估;拆迁结束后, 对于居民的安置也没有严格的监督。

三、中美城市拆迁制度的比较与借鉴

1、美国城市房屋的拆迁

在美国, 城市房屋拆迁分为商业性拆迁和公益性拆迁两种。

在商业性拆迁中, 政府只进行城市规划和中立的秩序维护者。各地方都建立了自己的区划委员会, 对辖区内的土地进行立法, 开发商要想对土地进行建设, 都要想区划委员会提交规划方案, 区划委员会召开听证会, 有居民对规划方案进行裁判, 只有当方案通过, 开发商才能进行建设。在这个过程中, 居民充分参与, 听证会透明度很高, 裁判具有很高的认可度。规划方案通过后, 由开发商和居民按照市场原则, 自行协商补偿标准, 如果协商不了, 就只能进行司法裁判了。

美国进行公益性拆迁的法律依据是《重要空间法》。该法规定, 政府拥有“国家征用权”, 即政府无需财产所有人的统一而获取私人财产的权力。同时美国宪法也规定, “非依正当程序, 不得剥夺任何人的生命、自由或财产;非有合理补偿, 不得征用私有财产供公共使用”。政府要征用土地时要先发出征用通知, 并向被征收者送交资产评估报告和补偿要约。被征收者可以提出反要约, 并要求召开听证会。如果因为补偿金未达成公示, 可以提请法院处理, 双方聘请资产评估师进行资产评估, 然后由法院主持平等协商。如果仍然无法协商一致, 将由公民组成的民事陪审团来确定补偿金。

2、我国拆迁制度的不足与经验借鉴

首先, 我国没有区分商业性拆迁和公益性拆迁, 两者的补偿方式和金额基本相同, 公共利益被演化为商业利益, 这就导致了许多商业性拆迁借用公益性拆迁之名, 践踏公民的私有财产。从美国的拆迁制度中可以看到, 我国必须要严格区分商业性拆迁和公益性拆迁。商业性拆迁中, 政府仅仅作为监督者, 开发商和居民按照市场等价交换原则进行协商, 如果不能达成共识, 则应提交法院处理。公益性拆迁中, 政府必须严格程序, 一切不一致都应提交法院依法处理, 不能运用国家权力侵害公民的私有财产, 进行强拆。

其次, 《城市房屋拆迁管理条例》规定, 当拆迁人与被拆迁人无法达成安置协议时, 须有拆迁管理部门进行裁决。这严重违背了“任何人不能当自己的法官”的原则。同时, 当被拆迁人向法院提请诉讼时, 拆迁人可以申请先予执行, 并且在诉讼期间不停止执行。这一规定虽然符合“诉讼不影响执行”原则, 却牺牲了公共利益, 这也是直接导致“强拆”惨案的原因。也就是说, 无论政府的拆迁行为是否合理, 都可以申请先予执行, 及时法院最终判决公民获胜, 房屋也早已经被拆除, 为时已晚。这一程序问题, 应该借鉴美国的实践, 只有当法院判决认为该次拆迁属于“公用”并对被拆迁者作出合理补偿以后才能执行。

最后, 从中美拆迁制度的对比中, 不难发现, 美国对私有财产的尊重和中国轻视私有财产的差距。中国政府一定要提高群众意识和服务意识, 温家宝总理说过“推动社会公平正义是政府的良心”。拆迁过程中出现的种种背离政府“为人民服务”宗旨的事件一次次刺痛普通民众的心。其根源是有些地方政府官员为了自身利益或部门利益, 而牺牲公众利益。拆迁问题所演化出来的矛盾已经成为最主要的社会矛盾之一。

摘要：我国房屋拆迁中所引发的矛盾已经成为最主要的社会矛盾之一, 期间产生的种种强拆和权力寻租现象都有其深刻的根源, 我国的城市拆迁制度存在许多不足之处。本文列举我国拆迁过程中出现的常见问题并剖析拆迁纠纷的成因, 从中美制度对比中对我国拆迁制度进行反思。

城市动拆迁如何打破僵局 第9篇

动拆迁难，已成为我国城市建设和房地产开发中面临的一道坎。众所周知，2007年网络上曝出“史上最牛钉子户”，这一重庆业主的房子孤岛般屹立于一个被挖成10m的楼盘地基正中央。最终，在全国舆论逼迫下和政府的积极协调下，业主获得了比较理想的补偿。其实，近两年类似这样的“钉子户”，在全国很多城市都存在。

其实，动拆迁难不惟独让很多地方政府和开发商犯愁，这也是一道世界性难题。之所以近几年矛盾越来越突出，与很多因素有关，其中房价不断高升和法律趋于健全是两条主因。房价持续高涨让被拆迁户的索价越来越高，开发商的拆迁成本亦水涨船高，《物权法》的出台使地方政府和开发商很难再像以前那样“来硬的”，而民众亦视之为做钉子户的一张“护身符”。

回顾和分析我国城市动拆迁的演变历程

城市动拆迁主要动因是城市基建和旧城改造，前者包括修建马路、地铁、大桥等，后者主要是危棚简屋、城中村改造。这两个因素都跟国家经济实力的增长以及民众居住水平的提高有关。建国之后，我国的动拆迁大致经历了四个阶段(以上海数据相佐证)。第一、1950年～1978年：缓慢发展期，上海共拆除468万平米，年均拆除旧房16万平米。第二、1979年～1991年：快速发展期，上海共拆除1038万平米，年均拆除旧房80万平米。第三、1992年～2003年：高速发展期，上海共拆除旧房6900万平米，年均拆除旧房549万平米。第四、2004年以来：调整期，拆迁规模有所下降，比如2004年上海仅有308万平米。

从年均拆迁量上，就能明白动拆迁的发展状况。第一和第二个阶段规模较小，大规模的城市建设和房地产开发始于上世纪九十年代，尤其1992邓小平南巡讲话之后，市场经济制度确立，各地城市建设提速，所以第三个阶段达到高峰;从客观条件分析，第三阶段，我国动拆迁的难度较小，拆迁的单位多属国营，住房也多属公房，政府比较容易推动;而且房价水平较低，拆迁成本也相应较低。但从2003开始，房价持续快速增长，大大增加了动拆迁成本，而且相关法律越来越倾向于规范动拆迁行为，保护业主利益，以至“钉子户”成为一种社会现象。

从相关法律的演变轨迹分析，1991年国务院公布《城市房屋拆迁管理条例》，第一次把动拆迁纳入法制化轨道，但在地方政府热衷于招商引资的背景下，主导拆迁工作的开发商在政府的支持下，处于非常强势的地位。2001年国务院新修订的《城市房屋拆迁管理条例》规定：城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。与旧条例相比，新条例更加注重对于被拆迁人合法权利的保护，以及对于被拆迁人的补偿和安置。当然，非议最多的是第十七条的规定：“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。”而且，在地方利益的驱动下，有些地方性拆迁法规和政策与国家法律法规不符。

从实践来看，由于2001年之后全国房地产开发开始形成热潮，拆迁规模偏大，有些地方野蛮拆迁的现象突出。于是，国务院办公厅于2004年下发了《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》;2005年的“国六条”中也强调：“合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长”。2007年10月《物权法》生效，《城市房屋拆迁管理条例》同时失效，动拆迁法规出现真空时期，各地动拆迁难度加大，规模减小。

为此，全国人大去年修订了《城市房地产管理法》，并授权国务院就征收国有土地上单位、个人房屋与拆迁补偿先制定行政法规。目前，《城市拆迁条例(草稿)》已经拟定，正在广泛征求专家学者、被拆迁人等各方意见。据悉，开发商主导拆迁过程的旧模式将变更为政府主导模式，而且“公共利益”有望细化，针对被拆迁人对“公共利益拆迁”的异议，还设置了一个申诉程序。

由此可见，目前城市动拆迁已成为“老大难”，其复杂性注定难以简单地依赖一两部法律就能解决问题，因此不可能靠未来出台的《城市拆迁条例》而“毕其功于一役”;只有在尽可能完善的法律的指导下，以人性化、民主化的方式，多次在拆迁方和被拆迁方之间进行利益协调，才能有助于缓解这一根深蒂固的社会矛盾。接下来，笔者重点从两方面阐述一下解决之道：公共利益的定性与政府的定位。

如何界定“公共利益”是动拆迁定性问题

《物权法》已明确规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”因此，是否属于公共利益的需要，是能否进行动拆迁的前提条件，当然，如果能够满足被拆迁方的补偿要求(往往偏高而难以成功)，即使属于商业利益也无妨。

遗憾的是，《物权法》中没有明确“公共利益”的内涵，留待以后配套法律解决。因为其利益内容的不确定性和受益对象的不确定性，随着社会的不断发展，公共利益的内涵也处于不断变化的过程中，也无法将其一一列举。即使在法律体系比较完善的美国，很多司法上的争议都是财产私有者挑战政府的征收行为。美国联邦宪法第五条修正案关于有偿征收有三个要件：正当的法律程序、公平补偿、公共使用。法律对公共使用(等于我们所谓的公共利益)的内涵采用了广义的解释。首先，公共使用的规则排除了政府利用行政权利损害某个个体利益的同时使另一个体收益，比如不能征收A的住房给B开设零售商店;但公共使用并不意味着政府征收的财产只能给一般公众使用;政府征收财产又立即转让给多数私人使用，同样构成公共使用。

由此可见“公共利益”的界定相当复杂，有时难免陷入“公说公有理，婆说婆有理”的僵局。有些理由是充分的，比如上海世博会和北京奥运会的动拆迁，政府不可能让“钉子户”奋战到底;有些理由是合理的，比如地铁、大桥、马路等城市基础建设，明显属于公共利益，即使有被拆迁者不情愿，也难以抗争太久;还有些动拆迁带有公共利益的色彩，但特征不明显，尤其旧区改造为典型，区域环境优化，被拆迁户也能从中受益，但开发商和地方政府似乎从中获利更多，在与“钉子户”的对峙中，以前多以野蛮拆迁的方式解决，现在则束手无策。

针对上述的最后一类情况，既然很难从法理上界定清楚是否属于公共利益，反倒不如从操作流程与运作机制中寻找出路。从指导思想上考虑，对于公共利益不明显的拆迁项目，拆迁方不能单方面强硬拆迁，一定要让居民自愿迁走，这就需要创造让居民有参与或影响决策的机会与渠道。最好的机制是：在政府的引导下，让被拆迁户充分表达意愿，如果绝大多数人都希望搬迁，仅有少数“钉子户”，则后者将置身于前者的舆论压力下，政府也就可以避免很多不必要的麻烦。

笔者建议在三个环节上健全机制。一是引入西方国家流行的听证制度，由政府召开公开的听证会说明征收行为的必要性和合理性;如果被征收方对政府的征收本身提出质疑，可以提出司法挑战，迫使政府放弃征收行为。2003年建设部出台的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》对此有所规定，但事实证明多数地方政府落实不力。值得褒扬的是，2007年浙江省人大审核通过的《关于修改浙江省城市房屋拆迁管理条例的决定》，其中就规定：拆迁前要举行听证会，表明了政府对此的重视。

二是建立投票表决制度。如果通过听证制度不能解决争议，则可进一步实行业主表决制度，其民主化的程度更高。比如，2007年6月，北京规模最大的危旧房改造项目酒仙桥地区危改工程进行投票表决，涉及的5473户居民对相关项目实施细则及意见公开投票，结果赞成危改拆迁的占到了参与投票居民的六成以上。虽然这次表决并未直接决定是否按原方案拆迁，但勿庸质疑，它将有利于利益双方的有效沟通，有助于推进矛盾的解决。正如丘吉尔所言：民主不能产生最好的结果，但是能避免最坏的结果发生。

三是进一步健全申诉制度。按照以前的法规，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决，房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决;当事人对行政裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。这套“游戏规则”有相当的合理性，在实际操作中，执行的力度却不大，而且让利益相关方的房屋拆迁管理部门作主要的裁决者，存在不足之处。非常有必要进一步健全申诉制度，为弱势群体提供一条有效的救济渠道。比如美国在这一过程中，如果双方最后一次进行补偿价金的平等协商不能达成一致，则将由普通公民组成的民事陪审团来确定“合理的补偿”价金数额，判决生效后，政府在30天内支付补偿价金并取得被征收的物业。

如何转变角色是政府的定位问题

回顾我国以前的城市动拆迁，会发现政府实际扮演着仲裁者的角色，也即“裁判员”，事实上由开发企业在主导着动拆迁进程。之所以出现这种情况，跟城市建设与房地产开发有关，从上世纪九十年代开始，很多地方政府没有充足的资金搞旧区改造，于是就以招商引资的方式吸引有实力的开发企业(早期很多是港资地产商)参与旧城改造。一般做法是以低价协议出让土地(甚至是免费划拔)，但这些地块尚未动拆迁，也即“生地”，具体的动拆迁工作由开发商出资并负责，政府则退居幕后，只有在矛盾激化时方才出面调解。

这一做法确实缓解了政府资金压力，在财力不足的情况下推动了旧区改造，同时也为政府带来了一些收益;但从公正角度考量，其弊端也很明显：谋取最大投资回报是开发商的必然诉求，因此在与被拆迁户就补偿价格谈判的过程中，他们往往很强势，甚至以断水、断电、破坏建筑、放火的方式进行野蛮拆迁，而作为利益共同体的地方政府，在进行调解和仲裁的过程中，心理的天平更易向开发商倾斜，这样势必导致矛盾重重，甚至造成弱势居民被逼自残的悲剧。

因此，针对动拆迁工作，政府必须回归本位，由幕后走到台前，由“裁判员”转变为“运动员”。政府只有站在公共利益的角度，既要考虑城市建设与经济发展，又须保障被拆迁户的合法权益，在二者之间寻求一个平衡点这一角色只有政府、且必须由政府担当。

另外，我国土地制度的发展，客观上也要求变“生地”出让为“熟地”出让。城市建设用地、尤其是经营性用地实行“招拍挂”出让，是近几年中央和国务院一再强调的，其中就包括“熟地”出让的原则。比如，2007年国土资源部出台的《土地储备管理办法》明确规定：因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，应由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。

这也就意味着，在旧区改造中，应由政府委托土地储备机构先收回土地使用权，负责动拆迁的实施。由此可知，各地土地储备机构将在动拆迁中发挥更大的作用，它将成为政府行政部门和被拆迁户之间的桥梁。至于土地储备机构如何进行融资，如何让一级土地开发商参与到“生地”变“熟地”的运作过程中来，如何指导拆迁公司的规范操作，这是尚待进一步健全体系和完善机制的事情。

浅谈城市拆迁及安置现状 第10篇

现在, 我国各个城市相继开展旧城区, 棚户区改造工程, 扩展新城区的建设活动, 在解决低收入家庭住房困难, 保障低收入家庭基本生活, 推进城市发展的同时, 也出现了一些如拆迁行为不规范, 被拆迁人利益受损;拆迁补偿标准低, 被拆迁人购房困难;部分安置房质量差, 被拆迁人无法居住;安置房地理位置偏, 不便于居家住户;拆迁纠纷不能及时解决等问题, 这些问题在网络中流传, 引起社会广泛关注, 如何解决这些问题是相关工作者现在面临的一个重要课题。

1 我国拆迁过程中遇到的主要问题

1.1 拆迁行为不规范, 被拆迁人利益受损

目前的城市拆迁工程中, 为了获取利益, 主管部门负责人在没有广泛群众调查、未做深入调研的情况下, 为了是利益最大化, 甚至以权谋私, 对拆迁工程进行暗箱操作, 封锁拆迁时间、拆迁范围、拆迁补偿标准信息, 如在已决定拆迁区域时隐瞒, 利用时间差获取经济利益;降低补偿标准, 从中获取私利;甚至采取打、砸、抢等非法手段威胁和恐吓被拆迁人, 导致被拆迁人没有获得国家规定的足额补偿, 经济利益受到损害。

1.2 拆迁补偿标准低, 拆迁人购房困难

单方面由地方政府制定补偿标准, 使补偿标准低于市场价格, 甚至低于二手房市场价格, 使被拆迁人无法买到新房, 生活失去保障。

1.3 部分安置房质量差, 被拆迁人无法居住

在旧城区改造过程中, 由于商品房面向市场, 而安置房不需要出售, 所以开发商们往往重视商品房、轻视安置房, 导致安置房质量得不到保证, 出现漏水、停电、墙面起皮, 甚至开裂、不隔音、保温性能不好、门窗破损等, 严重的甚至楼房歪斜、墙面开裂等。

1.4 安置房地理位置偏, 不便于居家住户

由于住房的利润考虑, 安置房基本上都是在城市的偏远地区, 远离城市中心, 基本上属于城区的边缘, 导致购物、工作不方便, 交通拥堵, 教育、医疗条件差, 不容易居家生活。

1.5 拆迁纠纷不能及时解决

房屋拆迁纠纷涉及到的法律关系比较复杂, 拆迁部门对于当事人的申诉和上访处理不当, 使得原本简单的问题复杂化, 导致拆迁遗留问题越积越多, 在纠纷中拆迁部门偏向开发商, 对个别被拆迁人的投诉不予理会, 部分领导干部与开放商勾结, 漠视群众利益, 导致问题无法解决, 甚至引发群体事件。

2 安置房问题的成因分析

2.1 法律制度不健全

非法的房屋拆迁行为, 主要是由于我国不完善的城市拆迁法律和法规。我国《城市房屋拆迁管理条例》不区分为公益和商业目的, 专注于开发者的利益保护, 使被拆迁人的利益需求无法得到满足。

2.2 市区安置补助费不足

由于地区发展水平有限, 还有就是缺乏资金。

2.3 社会住房保障体系不健全

由于社会住房保障体系的不健全, 使得被拆迁人员在房屋拆迁后很难申请到合适的经济适用房及廉租房来维持拆迁过后的住房问题。主要原因有以下两个方面:

2.3.1 经济适用房门槛过高, 且实施不规范

自1994年起至今, 经济适用房的确是解决了一部分中低收入家庭的住房问题, 一定程度上发挥了造福于民的功效, 但是在实施过程中也暴露出了种种问题。第一, 建设面积超标。2004年出台的《经济适用住房管理办法》明确规定, 经济适用房要严格控制在中小套型。但是从目前实行情况来看, 大多为120平方米以上。第二, 购买对象出现变化。经济适用房越来越大越来越高档, 使得原本面向“中低收人家庭”变成面向“中高收人家庭”。第三, 倒卖现象严重。一些符合经济适用房购买资格的人在购买经济适用房之后, 进行倒卖活动。由于经济适用房的房价低于市场商品房, 所以有很多人竞相购买, 为倒卖活动提供了一个很“广阔”的市场。

2.3.2 廉租房体系不健全

实际生活中, 廉租房建设与目标相去甚远。主要表现在以下几个方面: (1) 缺乏明确的目标和长远计划; (2) 廉租房一定时期内的具体目标没有进一步的细化; (3) 廉租对象过于狭窄, 主要是具有城市户口的双困难户家庭; (4) 廉租房的供应量不足; (5) 廉租资金来源渠道单一; (6) 供应手段缺乏且建设进程缓慢。这样就使得住房市场上缺乏有保障性的房源来满足拆迁安置户的住房需求, 使得住房市场十分混乱。

2.4 安置房买卖监管力度不够, 市场混乱

安置房余房应坚持公开、透明的原则, 通过公开竞价方式销售, 安置房销售收入应全部上缴政府财政。

3 解决城市拆迁问题的几点建议

3.1 完善相关法律法规

完善拆迁机制, 区别公共利益和商业利益, 明确界定政府在拆迁活动的职权范围。

3.2 维护不同拆迁主体之间平等的法律地位

被拆迁人和拆迁人拥有平等的法律地位, 政府的利益不直接卷入争端, 以确保公平合理的补偿。

3.3 拆卸过程中的程序的规范

在城市拆除的过程。应当遵循平等, 自愿, 协商的原则, 保障是被拆迁人的知情权, 通过听证和其他方式来维护拆迁人的知情权, 便于拆迁工作顺利进行。

3.4 尽量完善低保措施, 执行的人性化拆迁活动。

对于拆迁时搬迁临时住房问题, 应该体现人性化拆迁的原则。

3.5 完善的福利保障体系

拆迁是为人们创造更美好的生活环境, 笔者认为, 只有完善并结合行政理念, 有关部门依法执行现行法律制度, 执法人性化, 才能使人民群众真正获利。补偿标准的确定不是一个简单的产权问题, 以市场价格来确定补偿标准, 使得许多工作无法完成。法规, 以市场价格作为补偿标准的前提是不能让情绪左右立法程序。

基于以上的分析, 我认为目前在我国设计拆迁补偿方案的过程中, 首先应树立“全额赔偿”的原则, 从有关国家和地区的做法中汲取教训, 补偿规定该项目的详细信息, 政府应起到监督和限制的作用, 同时被拆迁人应充分了解拆迁项目的补偿原则, 以利于保护自己的权利;其次, 应该从家庭用户来说, 新规定对拆迁条例第4条仅是对所有房屋的补偿和安置拆迁的保护立法是不全面的, 将“被拆迁人”界定为“所有人和其他与该房屋有直接关系的权利人”, 在保护房屋所有人利益的同时同样使利害关系人的利益得到全面保护, 以体现立法的公平、公正。

参考文献

[1]郑航生, 李迎生.走向更加公正的社会一中国人民大学社会发展研究报告 (2002) [J].中国人民大学出版社.

城市拆迁中的若干问题及解决办法 第11篇

[关键词]城市拆迁；权利受限房屋；拆迁补偿

一、正确确定拆迁和裁决的主体，尽量避免政府机关同时担当执行者和裁决者的局面。

在目前政府职能的转型时期，让政府完全退出城市改造和建设过程，是不现实的，但是应该尽量退居幕后，淡化主体色彩，让企业法人等市场主体在台前运作，政府的作用应该只是制定规则和管理裁决。政府机关退出经营活动是体制改革对于政府职能转换的必然要求。因此，不管是政府自身还是下属部门机构，都不应该作为拆迁人从事拆迁活动。

那么，对于政府投资建设的项目要如何确定拆迁人呢？

对于政府投资建设的项目，政府应当从当的是城市管理和建设的协调机关。确定建设实施的主体应该依照政企、政事分离、拆管分离的原则。目前，有些城市成立了“城市建设投资公司”，作为城市基础项目建设的具体实施方，这种方式可以使得政府投资的工程项目，由企业按照建设程序进行，使得政府完全退出拆迁活动，同时也有利于房屋拆迁管理部门发挥作用。

二、在城市规划区的集体土地上实施拆迁时，应兼顾多种规定考虑，选择合法、便捷的拆迁补偿方式。

根据我国现行的法律法规，目前在集体土地上实施拆迁，既可以根据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的规定，将需要被拆迁的房屋作为被征用土地上的附着物，给予折价的补偿或是以同等数量和质量的房屋予以置换，这种拆迁方式比较适用于农村部分土地被征用，不改变绝大多数的被拆迁者的农民身份。还有一种方式是依照城市房屋拆迁法律法规进行城市拆迁。即在征地过程中跟，先将被征用土地的农民转化而城市市民，按照城市拆迁的相关法律法规进行拆迁补偿，这种方式适用于农村集体土地被全部或大部被征用的情况。

三、慎重处理权利受限房屋的拆迁问题。

现代市场经济条件下，房产的权利总是在不断变化，在一般用途的房屋中，可能会因为出现某种法定原因使得原有房屋所有权受到限制的特殊的情况。对于这些权利受限的房屋进行拆迁的时候，必须按照法律的特殊规定处理，否则可能导致拆迁违法。下面将举例几种情况，对处理办法进行分析探讨。

1）抵押房屋拆迁纠纷的处理

随着改革开放的深入，以房屋产权作为抵押物向金融机构抵押贷款，已经成为企业或个人取得资金的一种常见手段。对于这类房屋，在进行拆迁时，银行作为抵押权人，将要加入到拆迁法律关系中来。对于抵押房屋的特点是，一是所有权受到限制，即房屋抵押后不得变更房屋所有权，在拆迁活动中，未获得抵押权人同意，被拆迁人不得擅自做出处理决定；二是抵押权依附债权，即抵押义务的存在是随着债权的，这里债务应当是合法存在的；三是抵押权必须依法设立，在民间借贷中，经常是双方立字为据，而忽略了抵押登记制度的存在，使得抵押权存在漏洞；四是抵押房屋的性质变化，即目前抵押房屋中企业用房的比例正在逐渐加大，对于企业用房拆迁时就会出现安排职工与偿还债务的优先权矛盾，加大处理难度。

根据现行的《城市房屋拆迁管理条例》第三十条规定：“拆迁设有抵押的房屋，依照国家有关担保的法律执行。”目前有两种拆迁补偿方式，一种是抵押房屋拆迁，采用货币补偿方式操作，即先有抵押人和抵押权人协商是重新设立抵押权还是先偿还债务，也就是说，只有抵押房屋上的抵押权消失，被拆迁人才能向拆迁人领取补偿金。这种方式可以保障抵押权人的合同权益、担保的法律制度的贯彻执行。二是抵押房屋拆迁采用产权调换的方式操作，在这种方式下的补偿需要注意抵押权人与抵押人应就产权调换后的房屋签订新的抵押合同，并依法成立生效，并且如果在拆迁期限内未能达成新的抵押协议，那么房屋将会被视为产权有争议房屋，由拆迁人提出拆迁补偿安置方案。

2）被司法机关查封房屋的拆迁问题

对于已被法院查封的房屋，一般应该采用货币补偿的方式，将补偿款存放到拆迁主管部门，以等待法院的最后执行。

3）改制企业房屋拆迁纠纷的处理

20世纪90年代，国家对国有经济进行战略性调整，使得企业资产开始呈现多元化。也导致被拆迁房屋补偿的权利主体出现多元化。例如企业所有权与经营权分离，经营权人成为特殊补偿权利主体，对房屋拆迁补偿的协商内容产生了很大的影响和变化。再者拆迁可能成为困难企业改制的契机，对于国企改制最大的困难就是改制成本资金的筹措，但也要遵循生存权有效与经营权原则来决定拆迁补偿金的使用顺序。拆迁对于改制企业来说具有重要意义，所以拆迁人在实施拆迁时，因充分考虑其机制变化带来的灵活性，准备多种方案，充分考虑企业的利益，减少房屋拆迁和改制给社会稳定带来的负面影响。最后还要注意把握企业改制引起的补偿权利主体的变化，针对性采取正确的对策，对于改制企业房屋拆迁纠纷的处理具有重要的正面意义。

4）代管房屋拆迁纠纷的处理

由于历史原因，各地都有存在着数量不等的由房管部门代为管理的房屋。对于这类房屋的拆迁，因为缺少房屋所有权人，《城市房屋拆迁管理条例》有特殊的规定，该条例第十四条规定：“房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。”而对于委托给他人代管的房屋则没有直接规定，因此，对于代管房屋拆迁的操作随着代管主体的不同也会有不同。

5）有限产权房屋拆迁纠纷的处理

有限产权房屋在拆迁时不同于一般房屋，其指的是所有人对享受政府或企事业单位补偿购买或建造的房屋拥有不完整的产权。有限产权的房屋的具体形式有以市场价、成本价、标准价购买三种形式，在进行拆迁补偿安置的时候应该区别对待。对于以市场价购买的单位公房，拆迁时，拥有完全的处分权；以成本价购买的公房，產权归个人所有，一般在住用五年以后可以依法进入市场，在补交完有关税费后，收入归个人所有；以标准价购买的房屋，拥有部分产权，住满五年后可以进入市场，遇到拆迁时，采取产权调换处理办法的一般不存在争议，对于采取货币补偿的，按照补偿金如当时购房的标准价之间的差额，单位和个人按产权比例进行分配。

6）出租房屋拆迁纠纷的处理

由于我国长期实行住房实物分配制度，有许多房屋虽不符合房屋租赁的要件，但已形成了事实上的租赁关系，对于这些事实上的房屋租赁行为，在拆迁时也应当按照租赁房屋的拆迁补偿安置原则进行安置。

参考文献

[1]国务院.城市房屋拆迁管理条例[M].北京：法律出版社，2001.

[2]丁永玲.化解城市房屋拆迁矛盾之对策——以武汉市为例[J].当代经济，2006（11）

我国城市房屋拆迁行为的法律性质 第12篇

目前对城市房屋拆迁行为的法律性质并无一致见解。《物权法》出台前, 我国征收拆迁 (即公共利益拆迁) 与非公共利益拆迁没有区别, 都由拆迁管理部门统一管理, 对拆迁纠纷采用相同的拆迁听证和行政裁决程序解决, 并都可以进行强制拆迁。在对城市房屋拆迁行为法律性质研究的过程中形成了以下不同观点。

(一) 民事行为说

本学说认为城市房屋拆迁行为本质上应是民事法律行为, 所以应将拆迁当事人已达成拆迁补偿安置协议作为拆迁许可的法定条件, 废除行政裁决制度和强制拆迁制度十分必要;该学说还认为应当实现拆迁房屋的市场化定价, 并将对拆迁房屋的补偿范围扩大到包括对相关国有土地使用权的损失, 以实现对被拆迁人公平合理的补偿。本学说可以最大限度地保护被拆迁人的合法权益, 但是却忽略了公共利益拆迁中国家征收时公权力介入的必要性和征收的行政行为本质, 所以这种观点并没有全面揭示城市房屋拆迁行为的法律本质。

(二) 行政行为说

本学说认为城市房屋拆迁行为本质上应是行政行为, 因为城市房屋拆迁从计划立项、规划到拆迁许可、裁决、行政强拆等都是政府的行政行为, 拆迁纠纷裁决属于具体行政行为, 当事人对裁决不服的依法可以提起行政复议。上级房屋拆迁管理部门对下一级房屋拆迁管理部门作出的拆迁裁决依法具有行政复议管辖权。城市房屋拆迁具有强制性和补偿性, 不能强调其中当事人的自由意思表示。本学说有利于维护政府在拆迁中的权威, 满足社会公共利益需要, 但却忽略了房屋所有权人的合法财产权益和非公共利益拆迁中的市场因素和协商因素, 所以也没能正确揭示城市房屋拆迁行为的法律属性。

(三) 综合行为说

本学说认为城市房屋拆迁行为是多种法律关系并存的行为, 因为从法律关系来看, 现场拆迁的过程主要是行政行为, 补偿标准的依据为市场行为, 签订拆迁补偿安置协议属于民事行为, 多种法律关系并存”。学者们对综合行为说的理解有一定区别, 其中对城市房屋拆迁行为法律性质具有代表性的观点是城市房屋拆迁既具有行政法律关系的性质, 又具有民事法律关系的性质, 是行政行为和民事行为的混合。”综合行为说似乎避免了单纯民事行为说和行政行为说的弊端, 揭示了拆迁中包含的各类行为的法律性质, 但由于将征收拆迁与非公共利益拆迁行为一概而论, 仍然不能完整清晰地反映不同城市房屋拆迁行为的法律本质。

笔者虽然也持综合行为说观点, 但认为征收拆迁与非公共利益拆迁是两种性质不同的拆迁行为, 特别是在我国《物权法》颁布实施后, 我国征收拆迁与非公共利益拆迁法律性质的区别更加明显, 所以应对二者的法律性质分别予以界定。

二、征收拆迁的法律性质

(一) 征收拆迁的行政行为本质

1. 征收拆迁法律关系的主体法律地位不平等

在城市房屋征收拆迁法律关系中, 征收的双方主体法律地位不平等。征收人是县级以上地方人民政府及其拆迁部门, 它以国家名义行使国家公权力, 强制性取得房屋所有权;被征收人作为被征收房屋的所有权人, 没有与征收人自由协商是否征收的权利, 对政府及其拆迁部门行为不服也只能依法申请行政复议或提起行政诉讼。可见, 在征收法律关系中征收人与被征收人之间是行政主体与行政相对人之间的关系, 二者的法律地位不平等。

2. 为了社会公共利益而进行的征收拆迁具有强制性和补偿性

(1) 征收拆迁具有强制性。房屋征收拆迁的强制性是基于公共利益需要由法律赋予的。强制性是指国家作为征收人在征收房屋时, 不以被征收人是否同意为必要, 被征收人必须服从, 不得阻挠, 由此形成的法律关系不是在平等基础上产生的。

(2) 征收拆迁具有补偿性。国家在进行房屋征收时须履行一项法定义务, 即公正合理地补偿被征收人, 这使房屋征收拆迁具有补偿性特征。

(3) 征收拆迁遵循利益平衡原则。房屋征收过程中需要平衡公共利益和个人利益之间的冲突, 一方面需要制约私有财产权以维护和增进公共利益, 所以因公共利益需要而依法定程序可以限制合法的私有财产权;另一方面还要抑制政府滥用征收权侵害私有财产权, 所以征收权的行使需要以公共利益需要为前提并依法定程序进行, 同时要对被征收房屋权利人进行合理补偿后才能进行拆迁。

3. 征收拆迁补偿属于法定行政补偿范畴

(1) 对征收拆迁进行行政补偿有宪法依据。我国2004年《宪法 (修正案) 》第13条规定:“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要, 可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。这既是国家对公民房屋等私有财产既保护又限制的宪政基础, 又是对征收进行行政补偿的宪政依据。

(2) 征收拆迁补偿属于行政补偿。国家为了公共利益需要剥夺被征收人房屋所有权而对被征收人因此所遭受损失进行的补偿, 属于行政补偿性质。城市房屋征收拆迁补偿作为一种权利保障和利益冲突平衡机制, 可有效规范和限制政府在城市房屋拆迁中行政征收权的行使, 实现国家和社会公共利益, 保护被征收人的房屋财产权益, 实现对公民基本人权的保护。

4. 征收拆迁争议通过行政复议或行政诉讼程序解决

(1) 征收决定和拆迁补偿决定是行政决定的一种。征收决定和拆迁补偿决定都是县级以上地方人民政府为了公共利益需要而作出的行政决定, 这些决定是政府拆迁部门具体实施拆迁行为的前提和依据, 对征收范围内的所有被征收人具有普遍约束力。

(2) 征收拆迁争议的解决途径有行政复议或行政诉讼。被征收人对政府及其拆迁部门的征收决定或拆迁补偿决定不服时可通过行政复议或行政诉讼解决, 征收拆迁的争议解决途径也体现了征收拆迁的行政行为本质。

(二) 现代征收拆迁应兼有民事行为性质

1. 征收拆迁补偿的民事行为性质可确保拆迁的实质公平

虽然征收拆迁补偿属于行政补偿性质, 但是为使拆迁补偿公平合理, 在补偿金额的确定标准和依据等方面仍可引入市场因素。可见征收拆迁的民事行为性质主要体现在征收拆迁补偿费用的确定方面。

2. 拆迁中的民法理念有利于保护房屋所有权人的利益

为了充分保护房屋所有权人的利益, 在房屋征收拆迁补偿费的确定方面, 理应导入民法的平等、意思自治和公平的理念, 并充分发挥这些理念的作用。

3. 拆迁补偿先于产权变动原则利于保护房屋所有权人的利益

要充分体现房屋征收拆迁的民事行为性质, 应规定在房屋征收拆迁补偿协议达成或补偿费提存之后才可进行被征收房屋的产权变动, 否则就无法排除行政行为对房屋所有权的影响, 也无从保护被征收房屋所有权人的利益。

三、非公共利益拆迁的法律性质

(一) 非公共利益拆迁的民事行为本质

从本质上看, 非公共利益拆迁是一种私法行为, 具有明显的私法属性。

1. 非公共利益拆迁法律关系双方主体的法律地位平等

(1) 建设单位和房屋所有权人具有独立平等的法律人格。非公共利益拆迁的主体包括建设单位与房屋所有权人, 二者之间相互独立, 既不存在管理与被管理关系, 也不存在支配与被支配的关系, 双方意志均不受对方强制, 任何一方不得将自己的意思强加给对方。法律地位平等只存在于民事活动领域, 由此彰显了非公共利益拆迁的民事行为本质。

(2) 建设单位和房屋所有权人有自己独立的财产权益, 法律对这些合法的财产权益进行同等的保护。

2. 非公共利益拆迁具有典型的意思自治特征

由于非公共利益拆迁的双方主体法律地位平等, 所以在是否拆迁房屋、拆迁补偿安置方案的确定、拆迁补偿费用的多少等方面都是双方当事人自由意思表示的结果。即双方当事人有依法进行和不进行房屋拆迁的自由;有选择拆迁行为相对人、确定拆迁补偿方案和补偿费用的自由。

3. 非公共利益拆迁具有契约行为性质

(1) 非公共利益拆迁是拆迁双方当事人紧紧围绕其财产关系变化进行平等博弈的行为。拆迁双方当事人在拆迁过程中会一直围绕自己的得失进行协商、谈判, 谋求以最小的付出获得最大的收益。协议达成后双方当事人就应当履行协议, 依协议约定享受合同权利, 承担合同义务。

(2) 非公共利益拆迁补偿协议是平等民事主体实现各自经济目的的法律凭证。拆迁双方当事人进行拆迁的目的是通过拆迁协议实现各自的经济目的, 通过对房屋所有权人的房屋及其附属物的处分行为, 实现拆迁当事人之间协议确定的民事权利的转让, 实现自身收益的最大化。拆迁双方当事人为实现这个拆迁目的, 进行充分协商, 以达成一致的意思表示。这个过程完全属于私法领域, 与公权力的行使无关。

综上所述, 虽然国家要对这些行为进行监管, 但只要拆迁双方当事人的行为不违背法律强制性规定, 或者没有拆迁双方当事人的意愿, 国家机关就不会强行主动介入其中。所以, 非公共利益拆迁本质上是建设单位与房屋所有权人之间基于平等主体之间的财产关系而进行意思自治的民事行为。

(二) 非公共利益拆迁中应有国家经济干预行为

1. 我国非公共利益拆迁应实行行政审批许可制度

由于非公共利益拆迁对城市发展规划、土地资源的利用等影响重大, 所以需要国家严格规范, 实行行政审批许可制度。拆迁行政审批许可制度要求建设单位因非公共利益需要拆迁他人房屋之前, 必须按照法定条件和程序申请政府相关部门的批准, 否则不得进行拆迁。

2. 非公共利益拆迁中被拆迁人的国家保护

虽然我们充分尊重建设单位与房屋所有权人在自愿、公平基础上订立的拆迁协议, 但是, 现代法律应充分识别房屋所有权人作为被拆迁人所处的弱者地位和处境, 站在被拆迁人的立场, 对被拆迁人给予特殊保护。这种特殊保护要真正平衡建设单位与被拆迁人之间的利益悬殊, 必须上升为国家保护, 这是国家对非公共利益拆迁适度干预的重要手段。国家保护主要包括立法保护、行政保护和司法保护。

四、拆迁行为法律性质的正确界定对城市房屋拆迁工作的影响

(一) 对拆迁行为法律性质的正确界定有利于正确设计《物权法》时代城市房屋拆迁的不同程序

征收拆迁作为行政行为, 应当先征收、拆迁补偿, 然后再拆迁;对征收拆迁纠纷可以申请拆迁听证、拆迁裁决, 并可提起行政复议或行政诉讼;对于无正当理由阻挠征收拆迁工作的被征收人, 可以对其房屋进行强制拆迁。而非公共利益拆迁的程序设计中没有国家征收行为, 建设单位应当先申请获得相关国家行政机关对其建设项目和拆迁活动的行政许可, 然后才能与房屋所有权人协商房屋拆迁补偿事宜;若房屋所有权人不同意拆迁的, 不能对其房屋强制拆迁;若建设单位与批准拆迁范围内的房屋所有权人在规定时间内达成的协议没有达到法定最低比例的, 应宣告其拆迁失败, 建设单位取得的拆迁许可证自动失效。

(二) 对拆迁行为法律性质的正确界定有利于建立有效的城市房屋拆迁管理体制

由于征收拆迁的一方当事人为国家, 所以国家应在县级以上地方各级人民政府设立专门具体实施房屋征收和拆迁补偿的拆迁部门;为了监督指导征收拆迁工作, 建设行政主管部门应会同同级财政、国土资源等部门在自己的职责范围内监督指导拆迁部门的工作。非公共利益拆迁中除了建设单位需要获得城乡规划、国土资源等部门对建设项目的许可和拆迁部门的拆迁许可外, 只要不违背法律的规定, 国家行政主管部门不能主动介入其中。

(三) 对拆迁行为法律性质的正确界定有利于采取正确的拆迁管理措施