城市综合性开发论文

城市综合性开发论文（精选12篇）

城市综合性开发论文 第1篇

一、城市综合体市场要素分析

城市综合体一般由星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓、大型综合购物中心、独立商铺、街区、休闲广场及大型高尚居住社区等组成。在国外, 城市综合体已经是非常成熟的商业地产模式。

目前的城市综合体按所处位置分为城市成熟中心区、新中心区、卫星城的综合体;按土地性质分为旧城改造、带特定条件的产业园区综合体;按综合体内各物业比例分为以商业为核心的综合体、以商务为核心的综合体、商业商务双核心综合体、一般住宅综合体;按综合体配套的优势分为地铁概念综合体、CBD概念综合体、产业概念综合体。不管是哪种类型的城市综合体, 都具备以下典型特征, 即超大的空间尺度, 立体的交通体系, 现代的景观设计, 智能化的配套设施等。因此, 城市综合体的开发必须具备特定要素。

1. 城市综合经济实力强

城市综合体作为集商场、酒店、写字楼、公寓、购物中心等为一体的综合体, 一般建筑规模都在数十万平方米以上。如此大规模的商业集群要求所在城市经济要达到一定的水平。城市综合体是与城市规模不断扩大相伴生的, 城市的经济水平要能够支撑高集约度的商务办公、酒店消费、休闲购物以及高档居住等终端消费, 同时城市的人均消费水平要达到一定指标, 才能使城市综合体实现良性运营。从目前国内开发城市综合体的城市来看, 都是北京、上海、深圳、杭州等一线城市。可见, 城市综合体与所在城市综合经济实力要相匹配才具备开发条件。

2. 区域经济的聚集效应突出

由于以长三角、珠三角、环渤海为代表的城市群的聚集效应日益显著, “城市区域”一体化的经济格局为城市空间多中心化的发展提供了可能, 增加了各个城市或区域中心对城市综合体的市场需求。作为城市功能集中体现的城市综合体, 对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用。如东莞第一国际, 不仅作为东莞CBD的财富中心, 成为东莞城市的象征, 而且作为华南地区“世界加工厂”的城市定位, 使其成为区域经济的标签。

3. 项目选址的要求高

城市综合体的开发对项目选址的要求非常高, 从国内外的成功实践来看, 几乎所有的城市综合体都建在地段优越、交通畅达、商圈繁荣的地方。首先, 城市综合体一般选址于城市中心、交通枢纽地段或城郊大型居住区, 区域内要有足够的消费人群;其次, 城市综合体要求周边交通便利, 保证综合体与城市保持快捷的联系, 为综合体的商业、办公、居住等各种活动提供四通八达的交通组织;再次, 城市综合体要处于城市的主力商圈, 其中的大型购物中心需要以城市消费力做支撑, 否则购物中心的经营就会存在问题。因此, 城市综合体的选址至关重要, 需要综合考虑地段、交通、商圈等因素。

4. 开发商要有雄厚实力和操作经验

从建筑规模上看, 城市综合体小则二三十万平方米, 大则百万平方米左右, 而且物业类型主要是管理难度较大的五星级酒店、大型购物中心、甲级写字楼及高档住宅;从投资周期看, 购物中心和酒店通常要长期持有, 只有住宅、写字楼可以开发后快速变现。所以, 城市综合体的开发对开发商的资金实力要求较高。城市综合体作为多功能、高投入、大体量的建筑群, 不仅要求开发商要有大量的资金开发项目, 更重要的是要求开发商要有运营综合项目的能力。城市综合体的开发建设从定位、前期规划设计、中期开发建设、后期运营管理每个环节都需要极强的专业能力, 因此需要高水平的商业地产开发、运营团队。

二、城市综合体开发面临的四大瓶颈

城市综合体在我国的开发前景光明, 但目前有四大瓶颈需要破解。

1. 资金链紧张

如前所述, 城市综合体的开发需要强大的资金实力做保证。持续几年的宏观调控虽然主要是针对住宅开发, 但在紧缩的货币政策之下, 商业地产开发也受到限制。城市综合体所需资金规模巨大, 在开发前期需要投入大量资金, 融资渠道的限制导致很多城市综合体在开发过程中资金链紧张。2007年, 一些城市综合体的并购现象, 主要就是因为有关企业资金紧张而难以继续开发, 只好选择抛售物业。

2. 前期规划仓促

日本著名的城市综合体项目六本木, 开发商的前期调研、考察、规划准备了18年之久。而在国内, 开发商一般是先匆匆忙忙拿地, 拿地之后才开始考虑项目规划。由于前期规划不深入, 再加上资金掣肘, 一般会导致两个结果, 要么是项目烂尾, 要么是尽管做完却没有体现出地块应有的价值, 把未来升值空间白白浪费了。因此, 要做好项目的前期规划, 其核心就是对项目地块的解读, 包括项目周边情况、所处区域价值、城市商业发达程度、居民购买力及消费习惯等。以订单式开发模式著称的万达集团, 在城市综合体的开发中就特别注重前期规划, 一般在拿地时已经对所选地块进行了科学严密的可行性研究。

3. 相关环境尚未成熟

城市综合体开发是一项系统工程, 涉及到很多问题, 靠开发商的自身能力难以解决。国内与城市综合体相关联的服务行业刚刚起步, 造成国内的城市综合体在管理、运作、经营和品牌打造上的不足。而且, 国内的城市环境也制约了城市综合体的发展。一个综合体本身很完善, 但缺乏与周边城市环境的良好衔接, 在交通、开放空间等环节上无法满足需要。同时, 同欧美国家相比, 国内的金融环境和运营管理也不成熟, 不能为城市综合体的良性运作提供资金和管理的支持。

4. 受行政因素的干扰

由于城市综合体一般都是城市的地标性建筑, 是城市最核心的象征, 往往被作为城市的名片, 有的还成为受地方政府行政干预的“政绩工程”。比如, 有的地方没有旅游资源, 政府却一定要盖五星级宾馆;有的地方适合做商业街, 而政府却规划做成大型购物中心。类似这样不考虑当地区域特点、市场容量和消费水平的行政干扰, 必然导致开发商在进行城市综合体建设时背离一部分市场需要, 在日后的运营中出现问题。

三、城市综合体开发的可行思路

要解决城市综合体开发中的瓶颈问题, 除了需要配套服务、相关环境的逐步成熟和完善之外, 更需要开发商在城市综合体开发实践中不断探索, 对城市资源、商业资源、专业资源进行高效整合, 实现城市综合体的开发效益及社会影响。

1. 颠覆“先建房再招商”的开发思路

很多商业地产开发商都是做住宅出身, 住宅就是单一的产品生产加销售模式。而做城市综合体之后, 需要更多注重资本运作和运营管理, 如引入投资人、直接持有经营等。如果商业地产开发直接套用住宅开发模式, 即“先建房再招商”, 势必会凭非理性的感觉进行项目投资。在缺乏专业的市场研究和商业策划的前提下, 在没有明确的规划、明确的客户, 甚至没有明确业态组合的情况下就定方案, 然后再考虑招商问题。其结果很可能是招商效果不理想, 而且会影响后期管理。商业项目是以解决消费者日常生活需求为目的, 在产品定位上首先要细分市场需求, 按照“市场招商产品开发经营销售利润”的流程运作。作为商业地产运营商, 最基本的能力是规划、招商和运营, 关键是要有对商业运营的正确理解和把控能力。

2. 对开发模式进行组合创新

为了规避城市综合体开发中的各种风险, 开发商可以根据自身情况选择最佳的开发模式。如果资金实力雄厚, 专业能力全面, 可以选择独立开发模式, 也就是单一投资主体开发。一般对旧城商业中心进行改造时, 单个开发商力量比较薄弱, 因此政府会给予优惠政策, 包括一系列公共财政补贴、无息贷款等政策, 由开发商合资或合作进行开发, 达到复兴旧城的目的。目前国内城市综合体的开发多采取“合作链”开发模式, 这也是城市综合体适应未来发展的开发模式。城市综合体的规划、设计、定位、开发、服务、管理等不是一个普通的开发商凭经验就能够做到的, 它对开发商的自有资金、融资渠道、与银行、土地、规划等方面的良好关系、各种业态的大型项目的开发经验。甚至包括建筑理念都是挑战。这一模式不仅涉及到各个相关企业之间的紧密协作, 还包括与政府、基金的良好关系, 是目前城市综合体开发的理想模式。在城市综合体的实践中, 还需要不断创新开发模式、运营模式, 并综合运用各种手段实现其最佳赢利模式。

3. 以持有物业形成稳定收益

随着开发商的融资渠道拓宽以及经营理念的转型, 开发商自持物业在增多。一般来说, 目前知名开发商开发的大型优质商业项目都是只租不售。随着市场的发展以及开发商的成熟, 越来越多有实力的地产商开始自持运营商业地产项目。比如, 作为金融街战略转型标志的金融街中心广场项目, 在正式开业后全部投入自运营;金地集团自持经营北京核心地段的金地中心;保利地产持有经营大型商业地产保利国际广场等项目。今后对商业地产的开发, 包括开发之后对商业地产的持有运营, 可能会成为企业二次发展或者是跨跃式发展的新机会。尽管目前仍存在众多零散出售的商业项目, 但就目前共识来看, 持有经营无疑是保证商业地产后期规划和经营顺利进行的起点, 而且能够形成企业稳定的现金流。在住宅市场持续下行的当下, 富地、中粮、金融街等实力地产商都调高了各自持有物业的目标, 组建了专门的商业地产投资与运营管理机构, 设定了上市或者发行REITs的计划, 使商业地产的竞争进入了一个更高的层次。

4. 金融创新或将破题

城市综合性开发论文 第2篇

二、第二十七条第一款修改为：“开发项目竣工后，开发单位应组织验收，未经验收或者验收不合格的，不准交付使用。”

三、第二十八条第七项修改为：“违反本办法第二十七条规定，未经验收而交付使用或者验收不合格而交付使用的，责令限期改正，并可给予降低资质等级处罚。”

四、删除第三十四条。

此外，根据本决定对条文顺序作相应调整。

城市综合体:对话开发商 第3篇

2009年底，济南市经济工作会议提出了打造十六大城市综合体的发展规划，2010年，济南市将推进城市综合体建设，精心规划建设一批集多种功能于一身的商贸中心、金融中心，奥体中心、文化中心、枢纽中心。奥体文博片区、长清高校科技园及园博园，恒隆广场、万达广场，大地锐城、西客站片区、解放阁金融集聚区、齐鲁外包城、九曲片区、泺口片区、鹊山龙湖，LED示范小区、华山片区，华强电子广场以及魏家庄片区等，都已具备了城市综合体的雏形或建设城市综合体的良好条件。

在综合体开发过程中，开发商积累了丰富的经验，为综合体发展提供了理论与实践的依据，同时也为后来者提供借鉴，指点迷津。

金勇(世邦魏理仕中国区首席运营官)：我们可以将城市综合体定义为集商业、办公、居住、酒店、旅游、会展等多种功能于一体的复合型的产品，这个并不是1+1=2那么简单，城市综合体是一种有机的结合，可以聚合各种各样的资源。

开发、销售、管理本身就是一种综合和相互交错以及互动的模式，不是—个简单的谁先谁后的问题，先开发，再卖，苒管理，这个模式应该被一种复合的模式代替。即使是在设计的过程中，在开发的流程中，有可能最开始要做的事情已经进入管理了。

而一些成功的综合体项目由于前期进行了管理，先把周边环境，还有把很多其他的物业都经营起来以后，再逐渐把住宅拿出来卖，这个过程住宅的升值就体现在里面了。

作为综合体项目，真的是要综合，不光是从物业类型上要进行有机的结合，而且在管理、在开发的周期、开发时间上也要有一个综合性。从管理到设计、开发、运营，实际上也是在时间点上、在不同的物业类型里面进行一个非常全面的管理，这样才能给整个综合体价值带来很好的提升。

在功能互动上，酒店和办公楼有—个比较直接的互动。在零售业里面，有商务消费人群，有社区居民的日常消费，有商旅客户的消费，所以要把人群的不同需求在设计阶段和运营阶段有机兼顾，同时通过物业管理的方式，在后期管理上要有一个逐渐的品牌提升，同时也是对服务的提升，是一种很综合、有机的提升。

不同区域、不同位置所打造的综合体有不同的特点与经营模式，在不同区域特点的基础上，需要有符合区域特点的个性化的综合体产品。这就需要开发者具有超强的宏观视角与前瞻性。只有最适合区域需求的产品才是最好的产品。比如具有产业化优势的城市，可以作为综合体发展的基础，融会贯通，打造具有产业化特色的另类综合体模式。

王晓飞(济南华强广场置业有限公司常务副总经理)：环渤海地区在我国参与全球经济协作及促进南北协调发展中处于非常重要的位置，目前，该区域拥有全国最大的电子信息产业科研、生产基地，集中了软件开发及信息技术的各类优秀人才，摩托罗拉、惠普、松下、微软、富士通等均在环渤海地区设立了研发中心，科研生产优势在全国领先。

与此同时，环渤海地区在电子信息产业上尚未形成有机体系，综台配套能力明显弱于珠江三角洲和长江三角洲，尤其缺乏配套的大型专业交易平台，变局势在必行，华强广场应势而动，在济南山大路找到了擎引环渤海电子信息产业未来的着陆点。

山大路是济南市的数码产品集散地，充分发挥了济南作为省会城区信息枢纽的区域优势，已经成为济南市乃至全省的电子信息产品集散地，在省内IT行业中扮演着不容忽视的角色，所积淀的品牌形象在消费者心目中有着深刻的烙印。但是该区域零乱落后的现状已经明显制约着济南市科技数码业的发展。

随着深圳华强集团入驻济南，济南华强广场，将充分利用山大路的品牌优势以及济南在整个环渤海地区的城市地位与交通网络，总投资额近20个亿，通过构建华东规划最大、档次最高、产业链最全的专业市场，垄断环渤海专业市场空白，拓展山大路市场版图，打造济南的”华强北”奇迹。华强广场项目建成开业后，山大路的特色商业氛围将实现升级跳，从而带动济南乃至山东省的科技数码产业飞跃友展。

谈朝晖(恒大地产集团济南置业有限公司董事长)：济南西部新城的核心区分三大区域，第一是文化中心，第二是会展中心，第三是cBD核心商务区。我们准备在济南精心打造规模第一、档次第一、集多元化于一体的城市综台体，融合国际甲级写字楼、五星级酒店、高档服务商业多功能为一体，满足未来酒店、办公、娱乐、餐饮、会议、展览等多种需求。将充分利用商务中心区域位于济南西客站核心片区的综合区位优势，与西部新城会展中心、文化中心相结合，创造独特的整体景观。

在2009年以前，业界对城市综台体或多或!!、存在着仰视或者是盲区。但自2010年情况发生了可喜的转变，城市综合体已快步跃进，成为当下城市地产发展的高级模式。随着我国城市化水平的提高和商业地产加速发展，未来城市综合体也将逐步成为城市进化和商业地产发展的主导力量。

韩建徽(中国商业街工作委员会主任)：城市综合体正在成为中国商业地产发展的新热点和新亮点。就未来商业地产的发展趋势而言，功能复合将成为商业地产的发展主流。从近年来全国商业地产的发展情况看，正在呈现集地上、空中、地下于一体的立体化趋势，集商业、旅游、文化于—体的一体化趋势和集购物、餐饮、休闲于一体的复合化趋势。特别是城市综台体，它综合了商务、综合了功能、综合了形象、综合了资源、综合了价值，正在成为—个新的热点。

可以预计，中国的商业地产正在进入新一轮的快速扩张发展时期，这也将给城市综合体的发展带来更多机遇。

从开发商来看，越来越多的实力开发商看重商业地产可获取稳定现金流的特征，从而纷纷大举进入商业地产领域。在我国除了进入商业地产领域比较早的万达、深国投、宝龙、金融街以外，万通地产也开始关注进入商业地产这个领域。世茂地产在其项目储备的总面积中，商业地产也占有相当大的比重。

从零售商来看，一些国外的品牌零售商也开始进军商业地产，从只租不购到购地经营，获取商业经营和房地产增值的双重收益。特别是外资的零售商，正在快速地完成从房客、二房东向房东、地主，从单一业态向复合业态的转型。瑞典的宜家公司在2009年开辟了战场建设购物中心。英国、韩国、日本、德国的一些零售商以及老牌的沃尔玛、家乐福，包括我们本土的苏宁电器、步步高超市等都纷纷在商业地产领域攻城略地。

在世界范围内，城市综合体是当今主流城市繁荣的一大标志。审视中国城市综合体近年来的发展，尚不能与中国整体经济发展速度相匹配，不仅与日本城市综合体的发展还有很大的距离。也远不能与欧美的城市综合体相比。在正视城市综合体对提升城市价值的同时。其存在的种种问题也不能被忽视。

顾舒白(AECOM董事、亚洲区建筑发展总监)：在国内这几年做城市综合体时，我们发现了一些问题和大家所忽略的事情。第一，规划条件和法规，国内的法规当时制定的时候，因为年代比较远，有一些新的商业行为或业态的产生，很多情况下，拿出来的设计指标或者是规划要点给的标准特别低，造成了开发的时候就会产生很多没有价值或者是价值很低的商业空间。第二，防火规范除有可能会造成设计不合理以外，其相关要求会造成商场里面全部都是楼梯，最后的结果就是商场的使用率非常低。第三，停车的要求是比较不足的，尤其是—个综合开发体。

我们在建设城市综合体的时候还发现，刚开始的时候开发商很多都是从做住宅开发跳到商业开发，所以很多思维或者是想法、观点都是没有办法跟上的，这些开发商在前期没有办法找到一些适合的专家或者是配合单位，而这在城市综合体里面又是非常重要的，最后造成项目定位和策划反反复复，甚至没有办法达到最后的资金回报。

城市综合性开发论文 第4篇

关键词：城市综合性开发园区,电网规划,应用实践

1 引言

2013年9月, 中共重庆市委四届三次全会综合考虑人口、资源、环境、经济、社会、文化等因素, 提出了重庆市“五大”功能分区的发展规划。城市综合性开发园区作为现代城市化进程的重要载体, 在今后一段时间内将成为重庆市开发建设的重要单元。

综合性园区电网专项规划的技术方法具已日趋成熟。按照一般顺序, 可初步划分为几个主要阶段:

(a) 饱和负荷预测与布点分析。饱和负荷预测主要包括分区法、负荷密度法等, 在此基础上进行变电站布点需求分析;

(b) 负荷发展趋势分析和工程时序安排;

(c) 电网结构设计;

(d) 廊道规划。

2 饱和负荷预测

饱和负荷预测是空间负荷预测预测中重要的工作和主要研究目的, 分为由下而上和从上而下两类方法。由下而上的方法首先预测负荷分布之后将其累加为负荷总量;从上而下的方法与之相反。在工程运用中, 一般用从上而下的方法对负荷预测进行方向性的控制, 采用由下而上方法进行指标性校验, 最终得到满意的结果。综合性开发园区大多处于现状乡镇区域, 其电网特点正处于向城市电网转变过程中, 负荷特性也正发生根本性变化, 因此常用的趋势法不再适用, 而多变量法因基础数据需求多样、收集困难, 也难以推广应用。

同常, 电网专项规划需土地利用控制性详细规划的区域同步开展, 园区各地块的用地性质, 体量、总建筑面积进行定义, 整体上确定了小区域的建设规模和用电特征。因此基于控规数据进行饱和负荷预测是较为合理的方法。

本论文受国网重庆市电力公司《基于重庆“五大功能区”规划的空间饱和负荷发展预测》 (2015渝电科技4#) 科技项目支持。

基于控规数据进行饱和负荷预测, 在理论上通过合理选择单位用电面积负荷水平、同时系数、需用系数等参数可以满足预测需要。

从实际应用看, 本方法适用于非工业用地。表1给出了住宅用地地方标准建议值。可以看出, 单套住面积越大, 其平均建筑面积用电负荷越小。对常见户型, 单位用电面积基本上在90W/m2~130W/m2。若由表2中取同时系数0.4, 则住宅用电负荷水平在36W/m2~62W/m2。与表3中相关数据基本吻合但处于较高水平。考虑到重庆地区夏季高温湿热的地方气候特点, 降温负荷比重大, 规划阶段需要留有一定的裕度空间, 因此本文建议水平选择较为合理。

对于商业负荷, 也可采用以上方法。为充分考虑降温负荷, 建议留有一定裕度。

对于工业用电负荷, 产业差异较大, 一般由园区管理单位提供产业布局相关资料, 横向比较类似用户指标。表4是应用本文方法对重庆市某综合性产业开发区各类用地饱和负荷应用实例。

3 负荷发展过程预测

饱和负荷预测结果是确定各电压等级变电站布点数量和规划容量的依据。电网规划还需要进一步推演负荷发展过程, 形成逐年预测成果, 以此制定项目建设时序建议。

生物学中习惯把生长现象在图上用曲线表示出来, 称为生长曲线。电力负荷也有这样的现象:预测区域较大时, 负荷呈现平稳增长趋势;预测区域划分为足够小时, 小区负荷将在短期内呈现明显的“S”型增长趋势, 最后负荷居于一定稳定值, 即饱和值。

生长曲线的数学表达式一般为:

式中, a、b、c是三个待估参数。饱和年限T的大小由参数a、b、c共同决定。

在通常情况下, 对于已知数学表达式的曲线, 可采用拟合法。但在新开发园区负荷预测过程中则不适用。因为受资料统计限制, 负荷发展历史资料通常只能反应较大区域一段时间的负荷发展轨迹, 利用负荷历史资料取得的特性描述不能体现新控规的用电特性。

根据实践经验, 园区发展往往需要经历1~2年的基础建设阶段, 3~5年的发展用户开始入驻, 负荷需要经历5~10年左右的自然发展期进入基本饱和阶段。各类负荷自然发展年限见表5。

综上所述, 园区负荷发展基本需要经历10年以上的时间进入饱和期。因此在实际应用阶段可采用分段函数进行预测。在预测中需要引入饱和度参数:

式中, Ki表示第i年区域负荷Yi在与饱和负荷Ymax的百分比关系。一般当饱和度Ki在25%~30%时的可采用指数函数进行拟合, 当饱和度在75%~80%以上时可采用对数函数进行拟合, 在此之间时可采用一次或则二次函数进行拟合。图1是对重庆某大型开发区A、B两个区域按照本方法进行负荷发展趋势推演结果。分区A负荷基数较大, 且包和负荷大, 呈现出较明显的S型发展趋势, 分区B负荷基数较低, 采用陆续开发的方式, 负荷发展拐点呈现较分区A模糊。

4 网络结构规划

园区电网网络结构规划包高压电网和中压配网两部分。不同负荷密度区域其电网结构较大差异。大部分综合性园区饱和负荷密度都在20MW/km2以上, 属A类分区, 网络和结构以链式、双环网或则环网为主, 中压电缆网可选择双环式、单环式、n供一备结构, 中压架空网可选择多分段适度联络结构。

高压电网网架设计需合理选择主供电源和备用电源。建议:首先在充分考虑走廊资源和电网建设资金的基础上合理选择环网结构;其次线路走向、间隔资源利用等方面需要为下一轮电网拓展留有空间。

图2是某大型综合性开发区A、B组团高压电网设计实例。从本方案看, 链式接结构在电网发展的可持续性上优点较为明显。

5 工业用户供电方式选择

现有市场模式下工业用户供电大都采用专线。高可靠性用户大量入驻造成了两方面困扰:

(1) 工业用户负荷较重, 不能由开闭所转供, 需大量占用变电站出线资源;

(2) 专线电缆需要公共沟道资源, 公共网络的正常建设和使用。

表6给出了部分电缆厂家提供的10k V、35k V三芯电缆输送容量。

从表6中可以看出, 35k V电缆较同截面的10k V电缆传输容量高出近4倍。因此工业区也有必要保留35k V电压等级, 作为工业用户的专用电网与10k V配网独立规划、独立建设, 既保证电网建设资金向全社会公平使用, 也保证了工业用户的正常供电。

从经验看, 总面积10km2~15km2的园区, 规划1~2座含35k V等级的110k V变电站即可。在廊道规划上, 35k V电缆属企业专线, 原则上不与电力企业投资的公共线路共用电缆排管, 独立规划。图3为10k V~35k V规划实例。

结语

城市综合性开发论文 第5篇

鲁建发〔1998〕44号

一九九八年五月二十二日

一、为加强城市房地产开发管理工作，保障房地产业健康、有序发展，根据《山东省城市房地产开发经营管理条例》及有关规定，结合实际，制定本规定。

二、凡在我省县城以上(含县城)城市规划区范围内，进行房地产项目开发的房地产开发经营 企业，均应交纳房地产综合开发管理费(以下简称综合开发管理费)。

三、综合开发管理费按综合开发费的1%—2%提取；综合开发费大中城市按当地住宅平均造价的40%—50%计收，其它城市按当地住宅平均造价的30%—40%计收。具体标准由市地物价部门 制定。

四、综合开发管理费由各级房地产开发管理部门在收取房地产开发项目价款时一并征收，管理费每年收两次，第一次是七月中旬收上半年的，第二次是翌年一月中旬收下半年的。按比例分配：属省、市(地)二级管理的，省提取15%，市(地)提取85%；属省、市(地)、县(市)三级管理的，省提取10%，市(地)提取10%，县(市)提取80%。

五、每年一月份，省房地产开发管理部门直接收取上年度省属房地产开发企业开发管理费。企业在交费时应提供开发项目明细表。

六、综合开发管理费由房地产开发经营企业分别在每个项目开发成本中列支。

七、综合开发管理费属预算外资金，纳入同级财政专户，实行收支两条线管理。综合开发管理费的数额由省市房地产开发主管部门根据当年开发计划提供。省按比例提取的综合开发管理费和省房地产开发管理部门直接收取的省属房地产开发企业开发管理费，属省级预算外资金。其中，省按比例提取部分，先由当地房地产开发管理部门上交当地财政部门，再由当地财政部门按规定时

间划交省财政专户；省房地产开发管理部门直接收取的省属房地产企业开 发管理费，由省房地产开发管理部门直接交入省财政专户。

八、综合开发管理费主要使用在以下方面：

1、补充房地产开发管理部门的办公经费，包括人员经费、会议费、业务费、培训费、购置 办公用具等费用；

2、组织项目的规划、实地勘察、项目建议书的编制、可行性研究和论证的费用；

3、组织协调和落实集体土地的预征和开发区内的土地开发、基础设施和配套公共设施建设 工作的费用；

4、组织进行开发项目的经济测算，拟定项目的招标方案和标底价格，发布招标公告，组织 有关专家进行项目的开标、评标和决标的开支费用；

5、组织拟定拆迁安置方案，与有关部门和人员协调的费用；

6、在工程建设中与有关部门的组织协调工作，监督、管理工程进度、质量等费用；

7、组织项目竣工后的单项验收、综合验收和交接过程发生的费用；

8、扶持住宅新型材料的推广、应用和住宅建设科技化、专业化等费用；

9、组织住宅小区试点工作等费用；

10、其他经批准的用于房地产开发经营管理的费用。

九、综合开发管理费的收取使用，必须严格按照规定执行，对违反规定的乱收费行为，开发 企业有权拒付，并由监督检查部门依法查处。

十、各级房地产开发管理部门应按规定到当地物价部门办理《收费许可证》，使用省财政部 门统一印制的行政事业性收费票据。

十一、本规定由省房地产开发管理部门、省财政部门、省物价部门在各自职责范围内负责解 释。

城市应当如何开发 第6篇

一家名为“资产一号不动产开发公司”的私人房地产开发商，购置了奥地利第二大城市格拉兹市（联合国教科文命名为世界历史遗产）中心一百二十九英亩的土地（名为莱宁豪斯），其中有一座古老的酿酒厂。这本来是一件世界上天天都在发生的事情。通常，人们在购置土地以后，就着手聘请建筑师做设计图样，经济师核算成本、售价与利润，测量师编制施工招标文件等等，其首要目的当然是要赚钱，赚得越多越快越好。

但是，本项目的第一个产品不是设计图样，不是估算书，不是招标文件，而是这本书。书里没有一张设计图，连构思图也没有。但是这个项目有一个期限：就是要在二○一七年建成。

说这是一本奇书，奇就奇在它不是由开发商、也不是只由建筑师写的，而是出自格拉兹市三十二位市民之手，他们中有生物学家、记者、文学家、政治学家、历史学家、建筑师、社会工作者、企业家和学生等。他们的观点并不一致，有的甚至对立。因此，这本书不是一份宣言书，但有着明确的目标。它探讨的是：二○一七年的城市将是怎样的， 又应当是怎样的。

奇就奇在这本书的产出过程。这三十二位作者，编成四个小组，每组八人，分别为“生活”、“工作”、“教育”和“城市性”组。他们的工作程序是：对话—出国考察—写书。他们针对自己的主题，选择了四个欧洲城市：哥本哈根（“生活”）、剑桥（“工作”）、巴塞罗那（“城市性”）和伦敦（“教育”）。他们每人写一两篇文章，形成了这本书。

奇就奇在这本书里没有提出什么现代乌托邦、理想国。但是，每个组都提出了一份结论，题为“城市对××（生活、工作、教育、城市性）应当知道些什么”，加在一起，就构成全书的主题（实际上就是“二○一七年的城市应当是怎样的”）。书的末尾有两篇综合性的文章，分别是《一瞥未来的过去》和《希望与失望》， 也只是两位学者的个人观点。

先以 “工作”组为例。该组由五男三女组成，共发表了十篇文章，考察了一个城市——剑桥， 提出了一份结论书 。

这十篇文章各有其内容及观点。例如，第一篇题为《失败文化》的文章，是对剑桥一位风险企业家赫曼·豪塞的采访。豪塞是奥地利的移民，在剑桥打出了一片天下，成为创造“剑桥现象”的英雄。他指出，传统的大学城剑桥现在已经是欧洲（和世界）最有创意的城市，在二十年内涌现了员工人数达四万人的一千家高科技企业，在许多领域超过了美国的硅谷。他又指出：在这里，人们必须经历“失败文化”的考验，事实证明：在二十家企业中，只有两家成功。

另一篇题为《革命的孩子》的文章的作者汉因斯·韦登布林克是一九六八年西欧城市造反运动的参与者，现在是媒体学教授。他认为垂直体制阻碍创新，应当加强规模较小的单位的活力，给职工更大的自主性。他特别指出，Google公司的职工大多是二十到二十五岁的，可以自己设计工作场所，包括建立排球场、游泳池、理发室等，相互间有良好的合作气氛，成为世界上最高产出的企业。

再一篇文章介绍意大利一位头号品酒专家与一位改造吸毒者的专家合作，利用二百六十英亩的葡萄园，让戒毒者在这里用艰苦劳动酿造葡萄酒，同时改造自己。每期可容纳两千五百名戒毒者，先后接纳了两万人，70%成功地戒了毒。 他们酿造的葡萄酒还频频得奖，他们的工作也被世界经济论坛评为“最佳社会创业家”。

这十篇文章讲的内容都极为不同，但有一点是共同的，就是未来的工作城市必须能发挥每个人的创造性，而不是以建立集中的大企业（包括高楼大厦）为标志。

也正是从这个信念出发，他们选择剑桥作为考察对象。其原因是：有八百年历史的大学城，在保留其强烈的归属感的同时，已经成为一个“人民权力、目的性、意志力、设计创意”的中心，在这里，实体经济已经上升为一种不可触及的“脑力经济”。在这里，高科技企业与大学密切结合（理论创新很快转化为生产力，而成功的企业家到大学去传授自己的创业经验）， 同时，这里又有高品位(high-touch)的服务业。其结果是社会的全就业。

从实体来说，这里最早开发的科学园中的建筑都不超过两层，平均每平方米建筑享有五平方米绿地和水面。与科学园紧邻的圣约翰发明中心，专门为新建企业服务，人们可以用很低的租金得到办公场所与通讯设施。与这些企业的发展相应，有一万两千栋住宅正在施工。为了对付严重的交通拥挤，在市中心只允许自行车通行，不难看到有人骑自行车到高级饭店前，在停车场系上领带去就餐。

在这里，人们经常提出的问题是：当中国成为世界制造工厂，印度成为世界软件服务中心之后，欧洲大陆的城市将面临何种前景？在一篇文章中，一位时装设计师提出的答案是，在大批量生产的廉价中国商品面前，她致力于与消费者的直接接触，使自己的产品更加适应个性的需要。

针对发达国家面临的这些问题，这个小组在题为《城市对“工作”应当知道些什么》的结论中写道：

创业性——不是指雇主与雇员间的相互关系，而是指一种自主文化——日益主宰我们的思想。我们的问题是：我们是否因为一切都已经现成而被宠坏？我们生来就具有的求智冲动是否受到不可冲破的规范网的扼杀？我们的工作场所对我们的要求是否不是太多，而是太少？我们是否应当允许创业者从事一些无用和人为的事情？为了成功，我们是否需要有一种失败文化？我们的道德基础是否能保证那些“从事”（undertake）者不会成为“攫取”（takers）者？我们训练创业者的起点是什么？或者说：我们何时开始消除对创业的学习？

这段话或许较难理解，与其说提出结论，不如说提出问题，但却值得仔细品味，因为这样的问题离我们也不远了。

“生活”组着眼于如何在城市中取得个性与集体性的结合。书中有一段话：

当我们谈到“生活”，我们指的是一种高质量生活，而且不只是为了个人，更重要的是为了社会整体。我们寻求的是能最大程度取得共享满意的条件，正如英国哲学家杰里米·边沁所说的“最大量民众的最大快乐”。在我们的探讨过程中，我们深信个人与集体的快乐，作为我们的期望，应当像一组双螺旋曲线那样，不可分割地结合在一起。而私人（经济）领域与公共领域对此总是负有同样的责任。（读到这里，我不禁想起我国有些开发商公然宣布自己只给富人盖房子，这是两种何等不同的思想境界啊！）

在这个组所发表的文章中，我最感兴趣的是克里斯蒂娜·米昆达（一位电视电影工作者）所写的那篇，她提出了城市“第三空间”的观念。她的解释是，第一空间是居住场所，第二空间是工作场所，第三空间是“充满情感，这种情感人们可以在此取得而带走”的“家外之家”，举例说：博物馆、饭店、沙龙等。她相信：一个城市应当有“仅仅是美丽的空间，一种人们可以时时到此从容地呼吸，对灵魂深度有重要意义”的场所。他同时指出，这三种空间正在发生交融。

城市轨道交通综合开发的途径和前景 第7篇

城市轨道交通工程的实施, 将从根本上改善城市交通状况, 促进城市的发展。但轨道交通是一项投资大、建设周期长、运营后成本回收慢的公益事业, 所以在建设和初期运营期间, 必然给投资建设方带来一定的经济负担。根据国内外成功的经验, 在沿线进行综合开发, 将是充分发挥轨道交通骨干交通的作用, 扩大客流吸引范围, 带动轨道交通沿线的经济快速发展, 缓解建设资金困难的有效途径。

2 以地铁车站为原点的发散状多种开发模式

据有关资料显示, 日本的地下商业空间开发项目中, 有47%集中在轨道交通车站地域。国内城市的大部分地下空间的开发也都集中在轨道交通车站地域内。

城市轨道交通车站地域地下空间开发的主要模式目前存在以下几种:

2.1 位于商业中心的地铁车站。

位于城市商业中心的地铁车站, 可以将地铁的出入口与周边商业建筑相结合, 并在与地铁相连的地下空间设置餐饮, 休闲等多样化空间。多样化功能混合组织在一起, 增加了城市活动的强度;在活动时间上可以保持较长的持续性, 避免了单一功能容易造成的活动空白, 提高了城市活力。同时多功能的复合, 也充分利用了轨道交通车站的人流活动在时间上的持续性, 使物业开发特别是商业性开发获得良好的效益;这种复合功能反过来也加强了人流在时间上的均布性, 为轨道交通提供了持续的客流供给。

2.2 与火车站换乘的地铁车站。

与火车站换乘的地铁车站更应该发挥其客流量大、开发面积大的优势。与火车站换乘的地铁车站一般都包含辅助线, 在站厅层造成大量面积闲置。

考虑到火车站所在地域一般都会发展成为小型的城市中心, 聚集一些临时的、大量的客流。如果将地铁站厅层闲置的面积做成地下商业或者地下停车场为周边的商业和周边市民服务, 一方面可以吸引更多的乘坐火车出行的市民乘坐地铁, 一方面也因地制宜地解决了一些临时客流的临时购物及休息的需求。

2.3 位于新开发区的地铁车站。

随着城市的对外扩张, 很多大型城市都在向卫星城新区发展。根据城市未来的发展, 地铁会先期规划到新区, 将老城和新区联系起来。这样势必造成在地铁修建到新区的时候, 新区只做了规划设计, 并未形成建筑单体设计。地铁的先期施工如果正好占据了较好的街角的位置, 如不同期设计地上部分建筑, 将会给将来的地面建筑施工带来不便, 对地铁后期运营也产生影响。将地铁和远期将要发展的地面开发部分结合设计, 综合性考虑远期地面建筑的出入口及使用性质, 预留条件或者考虑同期实施, 这样既能最大限度的利用土地, 节约有限的土地资源, 在施工上也互不影响, 既以人为本, 又不会影响该地块的后期发展。

3 合理开发城市轨道交通车辆段、停车场地块

(1) 地铁上盖及周边物业能尽享地铁交通之便。 (2) 将地铁上盖物业发展成为地区中心和交通枢纽。 (3) 物业的发展和地区中心交通枢纽的形成能稳定和增加地铁客流, 以增加地铁运营收入。 (4) 最大限度地提升地铁沿线土地的价值, 为城市特别是新兴城镇的发展注入动力。

车辆段的选址一向选在比较偏远的地方, 以往都忽视了那块占地达到10公顷左右的黄金地段的经济价值, 现在由于乘坐地铁的便利提升了地铁周边用地的价值, 我们也开始意识到了那些地段的商业价值。在车辆段的上部加盖并可以开发成为展览中心, 体育馆, 大型超级市场, 住宅小区等, 既方便了周边市民的生活, 也带来了经济收益。

目前为止国内已经出现过的车辆段、停车场的开发形式包括以下二种: (1) 将车辆段或停车场加盖开发成住宅小区的开发模式。四惠车辆段位于北京东北角地铁四惠站处, 地理位置靠近国贸等商业中心。是国内第一个考虑在车辆段进行商业开发并已经实施建成的车辆段。 (2) 将车辆段或停车场加盖开发成商业和体育馆等公建相结合的其他开发模式。在苏州地铁一号线车辆段的研究中, 考虑将车辆段上部加盖以后, 在上面开发设计一座超级市场和一座体育馆及大片城市广场。既为周边规划的住宅小区提供了活动场地和便利的购物场所, 在结构设计中也避免了上部住宅的剪力墙落在车辆段各库房上而需要设置的转换层, 同时节省了造价, 也减少了施工复杂程度和风险。

4 城市轨道交通与城市规划相结合的综合性发展带来的经济价值

4.1 地下停车场 (库) 与地下商业街、地铁站结合建设已成为当今地下空间综合开发的主流。

三者资源共享, 并带动地面商业的蓬勃发展, 在城市的某一区域发挥了很好的综合效益。常见的实例是负一层设地下商业设施, 负二层作停车用。利用公共道路下的隧道或延伸的地铁站台连接附近的地铁车站, 或者地下人行通道与地铁站结合建设, 再与地下公共停车场地下步行系统相连。如日本名古屋中央公园地下公共车库, 与地下人行通道合建, 通过地下人行通道与周围街区之间设置了许多地下步行道和出入口, 使用十分方便, 体现了公共空间的中介作用。

4.2 地铁作为城市交通立体化的契机, 必然使地铁车站成为城市交通换乘和衔接系统中不可忽视的重要因素之一。

因此, 以地铁车站为核心吸引各种交通方式, 往往在大城市多种交通线路的平面或立体交叉点上形成一个大型的交通换乘枢纽, 吸引各方向客流和车流并结合地下公共空间形成城市中的重要节点。

4.3 地下商业空间开发。

地铁系统的建立对商业环境布局起着导向的作用。而地铁换乘枢纽站有效连接城市空间, 使地上、地下空间延续一体化的特点, 为地铁物业综合开发带来了商机。地铁站与周围地下空间相通, 提高了地下空间的可达性和使用价值, 促使周围土地开发多层地下空间。由于商业对可达性的要求较高, 地铁站周围地区设有地下商业层的建筑明显多于其他地区。在物业发展方面, 利用地铁枢纽站所带来的地价上升的优势, 对地块进行充分的综合性开发, 将物业开发的回报补偿作地铁建设资金, 从而减轻政府对地铁建设投入巨大资金的负担。

总之, 轨道交通建设为综合开发提供了良好的契机和条件, 同时综合开发又促进了轨道交通的建设, 是轨道交通建设持续发展的动力。

参考文献

[1]张黎.城市规划中的轨道交通发展方向[J].安徽建筑工业学院学报, 14 (6) .[1]张黎.城市规划中的轨道交通发展方向[J].安徽建筑工业学院学报, 14 (6) .

[2]蒋蓉, 陈乃志.地铁地下空间的功能与可开发商业空间研究[J].四川建筑, 2006 (12) .[2]蒋蓉, 陈乃志.地铁地下空间的功能与可开发商业空间研究[J].四川建筑, 2006 (12) .

[3]赖志敏.轨道交通车站地域的集中开发[J].城市轨道交通研究, 2005 (2) .[3]赖志敏.轨道交通车站地域的集中开发[J].城市轨道交通研究, 2005 (2) .

城市地铁沿线房地产综合开发的研究 第8篇

1 城市地铁沿线房地产开发利用的意义

地铁是一项投资大、建设周期长、运营后成本回收慢的工程, 地铁盈利是一个普遍存在的难题, 在全世界众多有地铁的城市中, 除中国香港等少数城市的地铁盈利外, 大部分城市的地铁都亏损。香港地铁的盈利原因就在于充分发挥了地铁站及沿线物业开发的作用。地铁具有高度能达性, 能够促进站点周边土地的优化利用, 提高土地的开发强度。城市地铁给沿线房地产带来了明显的增值效益。例如上海地铁1号线1995年5月通车前后, 给房地产价格带来明显的变化。据统计, 地铁1号线的莘庄站, 2 km圈内平均房价增长了470%;2 km圈外平均房价增长了100%。这些房地产的增值给地铁公司和开发商带来了丰厚的利润, 地铁公司又将得到的利润投入到地铁的建设、运营中, 这样房地产开发的利润能补贴地铁, 使地铁的建设、运营形成了良性循环。

2 城市地铁沿线房地产开发模式及原则

2.1 城市地铁沿线房地产开发的模式

将地铁建设与沿线房地产综合开发相结合, 统一规划, 统一实施, 对城市的发展有着积极的作用, 因此地铁建设初期应根据当地的特点选择与之相协调的开发模式。各地的开发模式有不同的特点, 总的来看大致有以下三种:1) 地铁公司自行组织开发。这种模式是由地铁公司自行开发。地铁公司作为开发商具体操作沿线土地物业开发的全过程, 开发所得利润和所冒的风险均由地铁公司独自承担。由于前期投入资金较大, 风险也大, 这种模式比较少用。2) 地铁公司和开发商联合开发。这种模式是由地铁公司和开发商合作开发的形式, 一般由地铁公司提供用地, 开发商提供资金和开发经验, 并负责具体操作, 双方按协议的规定分享增值利益。地铁公司得到的开发利润内部转化为地铁的建设投资。这种模式比较常用, 香港地铁就是采用这种方式进行运作的。例如香港地铁机场线香港站的物业开发就是一个由中国银行、恒基地产和新鸿基地产组成的发展财团承担的, 分6期进行, 合作协议是5万m2的物业归地铁公司拥有, 其余的都归发展商拥有。3) 开发商承担地铁设施建设。这种模式由开发商承担地铁设施建设的形式是通过法律要求相关的开发商负责地铁设施的工程或承担建设费用。比如, 要求开发商负责修建进入该地块的出入口通道或其他设施, 提供建设用地 (包括结构用地和临时施工用地) 。再比如, 当一个新发展区的开发商要求地铁线延伸到其开发地块时, 则延伸部分的工程费用可由该开发商承担等。总之, 开发的模式主要是地铁公司和开发商的合作关系。开发的前提是地铁公司在建设前期就完成沿线有关车站、车场上盖或周边地区的土地发展权, 然后邀请地产商签订协议合作发展沿线车站及车场上盖的物业。

2.2 城市地铁沿线房地产开发的原则

地铁和物业的综合开发涉及面广, 成功的经验值得参考借鉴, 但也要在实践中探索、研究符合当地实际情况的有效开发方案;要充分考虑土地综合开发的可行性, 对地铁经过的地点, 尤其在郊区, 开发何种类型的建筑, 多少容量, 与地铁站如何衔接等问题都应仔细研究。还有车站综合开发和空间利用的形式内容也是多方面的, 如前所述, 可以结合车站的施工技术和车站多余的空间进行车站内的综合开发, 也可以以车站为载体与其相结合进行车站上盖及周边的物业开发, 内容灵活多样, 可以建商业办公楼、公共设施、住宅等。设计中应把握好以下原则:

1) 站点100 m的核心范围尽量布置商业设施和高密度的商住综合楼;2) 站点100 m～300 m范围内可适当提高住宅用地和办公用地的比重;3) 站点周边300 m～500 m的用地范围以住宅开发为主, 并有良好的配套服务, 使站点周围形成集公共交通枢纽、住宅、综合性商业和娱乐、办公等设施为一体的综合功能区;4) 在500 m～1 000 m内以居住用地为主。

3 地铁沿线房地产开发须注意的事项

我国上海、广州、深圳地铁在沿线房地产综合开发方面取得了一些成效, 但是由于政府的开发政策以及经济和管理机制方面的因素使各开发部门间的协调性相对较弱, 使得地铁沿线房地产综合开发的效益还没有充分发挥。在今后地铁的建设和房地产开发要很好的配合, 必须处理好以下几个相关的问题:

1) 沿线土地的规划梳理。

一些地块存在规模偏小分布零散、市政基础设施较差、公建配套不全等现状, 综合开发时有不少困难, 所以政府部门要在规划建设地铁的同时做好地铁沿线土地的梳理, 要及早控制土地, 超前规划整合, 合理调整用地属性, 充分提高集约利用, 对地铁沿线进行统一规划。

2) 土地使用权的取得。

政府应尽可能给地铁公司提供优惠政策, 明确地铁建设的用地使用权归地铁公司所有, 沿线可用于房地产开发的土地, 不列入市土地储备中心的土地储备范围之内, 直接由地铁公司开发经营。地铁公司只有掌握土地开发权才能和开发商合作进行房地产开发, 获得利润。目前, 我国很多地铁沿线已经形成了成熟的片区, 沿线土地也已经划拨或者出让给了非地铁公司, 如要采取“港铁模式”开发地铁, 势必要对某些地铁沿线的土地进行征用或收回, 这是政府给予投资者这部分沿线土地使用权的前提。根据我国法律, 无论土地是被征用还是土地使用权被收回, 均要符合“社会公共利益”标准。因此, 如何确定“社会公共利益”所需, 是保证征用土地或收回土地使用权行为合法的关键。

3) 房地产开发模式及方案的选择。

联合开发公司针对不同的地块, 选择不同的土地开发模式等, 如自行开发、合作开发、出让开发等。对需要自行开发经营的土地, 应确定适合开发的物业类型, 如停车场、购物中心、娱乐餐饮、住宅等, 或其组合。

4 结语

地铁和沿线房地产的综合开发在国内还是一个新兴的概念, 成功的经验值得参考借鉴, 但也要在实践中探索、研究符合国内实际情况的有效开发方案, 要充分考虑房地产综合开发的可行性, 从有利于城市发展的高度, 去探讨地铁沿线物业的设计与城市的合理规划, 理性地思考未来地铁的发展道路。

参考文献

[1]陈雪明.城市轨道交通的联合开发策略——谈美国经验在中国的应用[J].城市规划, 1995 (22) :4.

[2]郑捷奋, 刘洪玉.日本轨道交通与土地的综合开发[J].中国铁道科学, 2003, 24 (4) :133-137.

[3]郑俊, 甄峰.南京地铁对房产开发的影响及沿线土地开发策略研究[J].安徽师范大学学报, 2007, 30 (2) :167-171.

[4]郑捷奋, 刘洪玉.香港轨道交通与土地资源的综合开发[J].中国铁道科学, 2002, 23 (5) :1-5.

城市综合性开发论文 第9篇

交通枢纽又称运输枢纽, 是多种运输方式或运输干线交汇合并以及转换的综合体, 按照城市总体规划, 交通枢纽从功能上划分为两大类, 一种为大型综合性客运交通枢纽, 一种是单一的换乘形式的交通枢纽。

随着我国经济的发展、城市化的进行以及居民物质生活水平的提高, 我国各大中城市人口逐渐增加, 居民出行需求加大, 城市交通面临着巨大的压力。特别是在交通线路较为集中的地方, 地面人多, 客流集散特点突出, 给换乘管理、交通运营带来诸多问题。在主要交通枢纽结合周边地区进行一体化的综合开发, 既可以实现对客流的有序组织、引导, 从而缓解交通压力, 又可以促进多种城市功能的协同发展, 例如美国纽约的洛克菲勒中心, 位于城市核心的繁华地段, 通过地下的人行通道形成交通网络, 把地面的建筑连接起来, 并且与周边的火车站、汽车站组综合性的交通枢纽, 围绕其设置地下停车、餐饮、商场、娱乐休闲等设施, 不但极大的缓解了地区交通状况, 还提高了地下空间的利用率, 促进城市核心区的发展。

2 城市交通枢纽空间综合开发的意义

城市交通枢纽由于汇集了大量的运输方式和线路, 大量的人流、车流使得这一区域往往成为城市交通运行的瓶颈, 通过对原有的交通枢纽地区进行协同化开发, 使原有的交通流量在立体化的交通网络中运行, 可以大大缓解城市的交通问题。而且, 由于交通枢纽的存在, 城市的资源流动效率得以提高, 犹如疏通城市的“动脉”, 可以极大促进周边地区的经济开发, 引导城市功能发展, 促进地区活力与繁荣。

3 城市交通枢纽空间综合开发的原则

3.1 完善交通功能

火车站、客运站等交通枢纽的站前广场和城市道路交汇口等交通汇集处的运转的效率, 时刻影响着城市整体的交通运行情况。由于客流具有潮汐性和滞留性的特点, 如果将这些的交通方式进行集中设置, 势必引起流线的混乱, 若分散设置, 其使用效率也会降低, 因此, 建议采用立体化的处理手法, 主要通过地下通道, 结合导向设施及标识, 将进站出站的客流直接引导至枢纽附近地区的地铁站、地下停车场、公交枢纽及出租车停车区。提升地区整体的交通运转效率, 完善地区的交通功能。

3.2 塑造步行空间

根据地形和多种综合功能设计的立体化步行空间能在城市功能空间和公共空间之间建立联系, 形成过渡空间, 不仅将滞留的客流进行缓冲, 缓解了客流的交通情况, 也为等候的人群提供了方便的服务, 同时也可以使地面绿化空间增多, 丰富交通枢纽及其周边地区的空间层次, 加强其艺术效果 (图1) 。

3.3 复合城市功能

近代城市发展过程中, 例如火车站等交通枢纽往往会发展为城市的中心区, 居民区、商业区、工业区等城市功能围绕其设置, 形成了独特的城市规划景观, 近些年来, 随着国内外城市新城区的建设, 在城市郊区开辟新交通枢纽从而带动新区的建设逐渐成为城市规划的主流, 通过在交通枢纽周边地区布置丰富多样的经济文化设施, 实现城市功能的复合化, 不仅可以完善地区的功能业态, 还可以吸引大量人流汇聚在周边地区, 从而带动地区经济发展, 推动城市化的进行。

3.4 塑造城市形象

城市交通枢纽往往是一座城市重要的地标建筑, 特别是对于火车站、客运站等建筑而言, 独特的建筑及外部空间的设计可以展现一座城市的文化底蕴和内涵, 因此, 在对交通枢纽以及其周边的综合开发中, 需要考虑建筑体量、景观环境和空间尺度等方面的问题, 使其成为独具特色的城市区域空间。

3.5 改善生态环境

由于城市交通枢纽地区车辆复杂、数量较多, 地区内的汽车尾气、工业和生活废水废气等有害物质较多, 需要在交通枢纽及周边地区的整体化综合开发中, 合理布局功能设施, 例如将设备房间进行集中化布置, 在地下建筑的设计中, 积极利用中庭等空间实现自然采光、通风, 减少电力照明和机械通风所需要的能耗, 降低综合体建筑的整体碳排放量, 实现对自然资源的合理化利用, 降低对城市自然生态环境的影响。

4 结语

综上, 城市交通枢纽空间综合开发对于城市的交通运输、商业开发、公共空间和自然生态等方面有着重要的意义和价值, 将交通设施的建设与城市功能相匹配, 构建可持续、高标准的综合交通运输体系和与之配套的城市功能, 将会为居民出行提供便利条件, 促进城市资源流动, 支撑经济繁荣和社会进步。

摘要：近些年来, 我国城市交通迅速发展, 火车站、客运站等城市交通枢纽空间以及其周边区域, 由于其具有人流量大、功能复杂等特点, 逐渐成为城市开发的重要节点, 本文针对城市综合交通枢纽的概念进行阐述, 简述了其对于周边地区发展的重要作用, 提出了对城市交通枢纽与周边空间进行综合开发的原则和建议。

关键词：综合交通枢纽,周边空间,综合开发,规划

参考文献

[1]李炳帆.城市中心区地铁枢纽型地下空间规划研究[D].西南交通大学, 2006:47-55

[2]童林旭.初探城市门户形象的景观塑造—以铁路枢纽为例[D].长安大学, 2009.

[3]王文卿.城市地下空间规划与设计[M].南京:东南大学出版社, 2000.

城市综合性开发论文 第10篇

目前我国城市地下空间建设发展迅速,建设过程中不可避免地会遇到管线改移问题,很多工程因此严重影响工期,另外地下管线的维修及更新换代经常导致地表重复开挖施工,影响交通和环境,最根本的解决措施是修建综合管廊。

1.1 城市地下空间

城市地下空间包括地下铁道及车站等附属设施、地下通道、地下商业街、地下商城、综合管廊、地下体育场馆、地下停车场、地下仓库、人防工程等各类修建在城市地下的军、民用建筑。

城市地下空间的建设可追溯至1 863年英国伦敦建成世界上第一条地铁,1910年法国建筑师Eugène Hénard[1](18491923,19001914年任巴黎城市建筑事务主管)在世界上首先提出了多层次街道(MultiLevel-Street)的概念,目的是为解决城市交通阻塞、人车混行相互干扰等问题,提高城市用地集约化程度。目前世界上城市地下空间开发利用较好的除巴黎外还有纽约、伦敦、莫斯科、蒙特利尔、斯德哥尔摩、东京等。

1.2 综合管廊

综合管廊属于城市地下空间,又称综合管沟、市政共同沟,是修建在城市地下的市政设施专用隧道,设有专门的检修口、吊装口和完备的排水、通风、照明、通信、电力、消防、安全监测系统,用于集中敷设电力、通信、有线电视、煤气、天然气、热力、上下水等各类管线。

法国巴黎于1833年在其世界闻名的巨大地下排水隧道系统中布置了煤气、电力等管线,创建出世界首个地下综合管廊。莫斯科、伦敦、斯德哥尔摩、汉堡、东京等城市的综合管廊建设也都非常具有代表性。

2 城市地下空间的建设

2.1 城市地下空间的分类

城市地下空间可按照功能、形成原因及埋深进行分类。

(1)按照功能分类:交通空间、商业娱乐空间、工作空间、居住空间、市政空间、生产空间、仓储空间、其他空间(如防灾空间等)。

(2)按照形成原因分类:自然地下空间、人工地下空间。

(3)按照埋深分类:浅层地下空间(埋深小于30 m)、中层地下空间(埋深在30～100m)、深层地下空间(埋深大于100m)。

2.2 我国城市地下空间发展现状及展望

我国城市地下空间的开发起步较晚,随着经济的腾飞,自20世纪末起我国地下空间的建设进入了快速发展阶段,很多大中城市如北京、上海、武汉、成都、沈阳、长春、重庆、哈尔滨、大连、广州、苏州、郑州等,都相继开始进行各类大规模地下空间的开发。其中最具代表性的是北京地铁和北京中关村广场购物中心。

北京地铁是世界上规模最大的城市轨道交通系统之一,目前日均客运量已突破1 100万人次,运营总里程超过660 km,到2020年将超过1000 km。位于北京中关村核心地带的中关村广场购物中心,建筑面积约20万m2,车位超过1 800个,是目前全国最大的地下购物中心。

随着我国经济的高速发展,城市规模和人口增长迅速,建筑、交通、环境、公共市政、城市安全与防灾等矛盾日益突出,城市用地逐渐成为制约城市发展的“瓶颈”。地下空间的开发利用是有效缓解这一矛盾,实现城市可持续发展的重要措施。据统计,北京市城区10 m深以上地下空间资源量为19.3亿m3,可提供6.4亿m2的建筑面积,超过北京现有的建筑面积。

我国现在是世界上能源消耗最高的国家之一,但人均能源占有量还不到世界平均水平的一半。我国建筑能耗占总能耗的30%,而各类建筑使用的采暖、空调就占全国总能耗的19.5%。地下空间隔热性好、冬暖夏凉,充分利用地下空间的保温隔热特性将节约能源,保护环境,促使我国经济走上良性发展的道路。

地下工程具有抵抗大风、大雾、暴雨、冰雹、酷热、大雪、冰凌、严寒等极端灾害天气的优势,地下空间的开发能够缓解城市迅速扩张带来的很多矛盾,将城市功能设施转入地下,拓展生存空间,提高土地利用率,扩大城市绿化面积,保护并改善城市生态环境,使城市向高空、地面、地下全方位立体发展,提高城市综合防灾能力,保障城市经济文化的可持续发展,具有广阔的发展前景。

2.3 城市地下空间开发过程中遇到的管线改移问题

地下空间因埋置地下,施工时无论采用何种施工方法都不可避免地要受到同样埋置地下的各类市政管线的影响,为保护地下管线、保证施工安全,必须在施工前进行管线改移。管线改移时会遇到各种各样的问题。

(1)各类管线互相影响,无处安置,施工期间如需进行维护更新,又将面临条件不允许,无法及时施工。

(2)因不同管线的产权单位不同,每根管线一般都要单独施工,造成一个区域在不同时段多次经历开挖一回填,不仅严重影响市政交通、周边商业和居民的正常生活,而且对整个地区的环境带来长期不良影响。

(3)有些管线因埋设时间较长,缺乏系统管理,很多资料缺失,有时直到土方开挖时才发现其存在。

(4)有些管线改移时安全性要求高、风险大,如燃气、电力、给排水等。

(5)管线改移是一个复杂而漫长的过程,有些管线改移历时4、5年之久。管线改移施工本身工作量大倒在其次,主要是因为社会牵涉面广,涉及的管线种类多,产权单位多,需要做大量的协调工作。产权单位因事不关己,没有紧迫感,有些单位甚至为了私利故意拖延,导致工期的一再延误。这种现象亟待国家和地方制订相应法律法规进行彻底整顿。

正在修建的北京地铁7号线磁器口站就是因为管线改移问题迟迟解决不了,采用暗挖法施工的出入口不得不采用从下向上仰挖的施工方式,不仅导致工期延误、工程造价增加,而且大幅增加了施工难度和风险。一次次的教训告诉我们,若在施工前已建有综合管廊就不会有此类情况发生,若在修建地下空间时配合施做综合管廊就可避免此类情况的再次发生。由国内外多年实践经验可知,要想根本解决上述问题,最好的办法是修建综合管廊[2,3]。

3 综合管廊的建设

3.1 综合管廊的功能及特点

综合管廊是将多条地下管线集中纳入一个专用隧道,进行统一控制管理,具有现代化、集约化的特点,整个系统安全、稳定,能够更好地保护管线,有利于管线及其附属设备的维护、规划、管理、检测及更新,方便扩容,避免了因管线施工造成路面的反复开挖,降低了维护保养费用,确保了地面各项市政功能的充分发挥。

综合管廊也有一些缺点,如成本高、技术难度大,需要具备独立的通风、照明、通信、监控等系统,维护使用费用较高。

3.2 综合管廊在我国的发展现状

我国综合管廊建设才刚刚起步,全国第一条综合管廊是建于1958年的北京天安门广场,长约1.3 km。此后直到1994年底才在上海浦东新区张杨路建成一条相当规模的综合管廊,这是我国综合管廊建设的一个起点性标志。近年来一些大中城市如北京、上海、广州、深圳、苏州、沈阳等相继开始了综合管廊建设的尝试,最具代表性的当属上海世博园区综合管廊。为此上海市建设和交通委员会、上海市市政工程管理局和上海世博会事务协调局在2007年特地颁布了《中国2010年上海世博会园区管线综合管沟管理办法》,这是我国第一个见诸文字的综合管廊建设法规。上海世博园区综合管廊全长6.75 km,容纳了电力、电信、给水、交通信号等公共设施管线及附属设施。

据不完全统计,目前全国综合管廊建设总里程约85km,相较发达国家差距巨大,如法国仅巴黎市的综合管廊长度就达100 km。国内外经验表明,综合管廊的建设具有毋庸置疑的技术与经济可行性。

综合管廊在我国未能普遍推广的原因不是资金和技术问题,除了陈旧的观念、不完善的法律法规等原因外,最主要的是管理交叉,造成相关各方因利益纠葛而不愿与其他单位共用。最根本的解决办法是从法律法规上着手,使综合管廊建设规范化。

我国2012年10月颁布了国家标准GB 508382012(城市综合管廊工程技术规范》,标志着我国综合管廊建设进入了一个正规化、法治化的新阶段。

当然,仅有一部国家标准还远不足以促进我国综合管廊的大范围推广,需要继续借鉴国外经验深入完善各项相关法律法规。例如俄罗斯就明确规定在下列情况下必须敷设综合管廊:

(1)在拥有大量现状或规划地下管线的城市主干道下;

(2)在修建、改建地下工程设施的城市主干道下;

(3)需同时埋设给水管线、供热管线及大量电力电缆的情况下;

(4)在没有余地专供埋设管线,特别是铺在刚性基础的干道下;

(5)在干道与铁路的交叉处等。

3.3 综合管廊的形式及设置方式

综合管廊的断面可以是矩形、拱形或圆形,具体尺寸要根据管线情况,并预留出足够的维护、施工、扩展及通行空间。

综合管廊的设置可根据当地具体情况确定,条件允许时可作为地下空间主体结构的一部分,在主体结构一侧或两侧布置。若地下空间主体结构采用浅埋暗挖法等暗挖工法施工,结构施做时需起拱式,则可利用拱脚或侧墙处多余空间。综合管廊的控制系统可根据情况单独设置或设置在地下空间主体结构内部。

当综合管廊与地下空间主体结构相连时,可在主体结构侧墙处开检修门,但在综合管廊的顶部要设置直通地面的吊装口,以便吊装大型管道。

4 结论

城市地下空间的开发可以解决城市规模迅速扩张带来的很多问题,节约能源,保护环境,提高城市用地集约化程度,保障城市经济文化的可持续发展,具有广阔的发展前景。结合城市地下空间的开发进行综合管廊的建设,有助于推进我国城市现代化进程,节约建设资金,保护环境,利国利民。

在现有条件下要求各个城市全面开展综合管廊的修建是不现实的,但利用城市地下空间开发的机遇,合理规划,在城市地下空间的设计阶段考虑综合管廊的修建,既可以解决施工期间管线改移的问题,又为城市市政管线中、远期的维护和更新换代打下良好的基础,避免重复性管线施工产生的投资浪费、环境污染及其对市政道路、沿线商铺及居民的不良影响,节省投资,保护环境,是今后城市规划亟需加以重视的问题。

与综合管廊建设密切相关的,特别是城市规划层面上的法律法规尚需尽快编制实施,从法律层面保障综合管廊的建设顺利推广,为我国经济可持续发展战略奠定坚实的基础。

参考文献

[1]Eug e ne H e nard.Etudes sur les transformations de Paris et autres e crits sur l'urbanisme[M].L'Equerre,1982.

[2]陈寿标,王水宝,王璇.共同沟规划的基本思想及相关原则[J].地下空间.2004(5):659-663.

综合性美术材料的开发与运用 第11篇

幼儿美术的综合材料是幼儿动手操作、发挥想象、探索事物的载体，在幼儿绘画活动中具有举足轻重的作用。不同的美术材料蕴涵不同的价值目标，能够萌发儿童不同的游戏行为与思维创造。那么如何有效开发、运用与幼儿生活经验、兴趣密切相关的综合性美术材料呢？ 一、综合材料的生活化开发 不同的材料在在同样的绘画内容中会呈现出截然不同的效果，根据绘画内容精心选择材料能更好的激发起幼儿的绘画兴趣，支持幼儿能更快速，便捷地获得成功，在日常生活中我发现绘画材料随处可见，只要留心，身边的每一样东西都可能成为幼儿的绘画材料，孩子的已有经验来自于生活，那么怎样让绘画材料也来源于生活呢？首先，我发动幼儿去找材料，孩子们在我的领导下和我一起来收集周边的自然物和熟悉的材料，如不起眼的包装纸、随处可见的复写纸、被丢弃的废报纸、沙皮纸，游戏中常用的手工纸、刮蜡纸，零碎的棉花、海绵，甚至泥石、种子、植物等。然后我和孩子们一起将材料分类摆放，集中于孩子们的绘画区的材料架上，幼儿可根据每次绘画内容，自主选择所需材料，进行绘画制作，课堂上孩子们使用了自己喜欢的不同的综合材料进行绘画后，展现出不同的绘画作品在家长、孩子们的眼里，我相信孩子们获得是非比寻常的成就感。 根据学前幼儿的年龄特点，为孩子提供的材料应该是安全、无毒、卫生的，具有一定的潜在的教育价值，材料应经过教师的教育实践验证，筛选；同一次活动中，主体材料可以丰富多样，让孩子们有更换、选择的余地，材料的结构、难度也要符合幼儿绘画的特点和幼儿能力的需求，如：“小树林”的粘贴绘画活动，我们只要选用各种材料的纸张撕贴成各种形态的树，活动前我和孩子们收集了各种各样的纸材料，有广告纸、废报纸、牛皮纸、包装纸、挂历纸等等，活动过程中有的孩子用广告纸撕贴出歪歪扭扭的树；有的孩子用牛皮纸撕贴成被风吹到的树，有的孩子利用了包装纸和挂历纸粘贴出枝叶繁茂的树，孩子们通过不同的废纸材料想象出自己快乐的小树林，可见，生活中丰富多样的纸材料在幼儿的绘画课堂中发挥了很重要的作用，这种支持充分尊重了幼儿的意愿，也充分发挥了幼儿的想象力和幼儿对美术活动的兴趣，同时也让幼儿有了自己的绘画空间。 二、综合材料的适龄化运用 在幼儿园日常美术活动中，我们常用的幼儿美术绘画材料基本包括铅画纸、油画棒、蜡笔，记号笔，现在经过美术教学实践我们发现珠光笔、彩色水笔、水彩、水粉等，都是美术活动中的好材料，在绘画的过程中，由于绘画材料的性质与形态、掌握材料的难易程度不同，幼儿绘画的中使用的综合材料所追随的幼儿年龄特征应该也有所不同。 彩色水笔、小画笔颜色鲜艳便于取放和操作，适合小班年龄幼儿操作；油画棒、蜡笔、亲油排水、色彩艳丽、拿握方便，使用简单，但绘画时需要幼儿较好的手腕控制能力来画线、点、涂色、适合中大班年龄的幼儿来使用，记号笔、油漆笔、萤光笔、彩色铅笔适合画线、点图案，并且粗细线条变化多，需要通过孩子自己的想象，设计出各种形状、花纹适合大班幼儿年龄使用，同样，水彩，水粉色彩丰富变化多也适合大班幼儿使用，不同幼儿的年龄特征应该使用不同的幼儿绘画材料，当然在选择材料的综合搭配时也要根据幼儿不同的年龄进行选择。不同年龄的幼儿在体验不同的综合材料进行绘画时，才能得心应手，通过不断得探索，才会有所发现，所创造的乐趣，给他们也留下了深刻的印象。 三、综合材料的多样化运用 教学中我们打破画纸、画布的局限，在“游戏”探索中以各种工具、材料表现形式为载体鼓励孩子们自由地讨论和选择绘画主题。将多种日常生活中随处可见、易操作的材料引入课堂，有油性的、水性的颜料，有泥土、沙子、布头、绳子、墙纸、电线、彩色绒线、金属等实物材料，有木板、画布、葫芦、报纸、卡纸、宣纸等多种多样载体形式，并让孩子们将平时搜集的“小破烂”也带到课堂中来，鼓励孩子们自己选择材料工具，自由表现情感，在相对有限的材料选择中发挥无限的想象，在多种元素之间建立联系，充分调动其全方位感知能力，在思考与实验后得到一个新的组合。综合材料的选用，其目的就是激发幼儿的兴趣，培养幼儿的创新和实践能力，因此，对绘画材料的选择我们没有限制，最重要的是看选择材料是否有利于表现创作主题，如有的画面适合用撕纸，有的画面则适合用笔来添画，两者结合使用才能使画面显得更有空间感和层次感。又如画天空中的云朵可用棉花来表现，由于立体感突出，所以艺术感会比画出来的云更具魅力，所以在使用材料时应该要多样化，综合使用各种材料的多样化能使孩子在绘画过程中体会那种难以言状的持久的绘画乐趣，可以不断挖掘出孩子的自我想象力和创造力的潜质。比如，在中班美术活动《奇妙的圆》教学中，首先让儿童通过水彩笔画出直观地看出圆是怎样组合在一起的，然后用不同材料添画成各种物体使它变得更形象。具体步骤为：1.用水彩笔和纸贴小鱼演示，吹出许多圆形的泡泡，演变出课题，导入课题。2.用圆形印章和水彩笔演示圆的组合。小鱼吹出许多泡泡，然后一个一个组合在一起，提问像什么，演变成一只毛毛虫。小鱼吹出许多泡泡，然后一个一个组合在一起，提问像什么，演变成一只蝴蝶，又演变成一串串葡萄。3.用水彩笔、油画棒、和圆形小印章演示由圆组合成的小娃娃、小鸡、花、云、蝴蝶等完整地一幅幅画面。 通过不同的材料进行综合运用就使整节课显得形象生动。使用各种材料调动了幼儿学习兴趣，促使幼儿积极参与，激起了幼儿再操作的愿望。这样不仅提高了幼儿学习积极性也改善了教学的整个氛围。 我们应该科学地开发、运用美术综合材料，让幼儿在绘画活动中“动”起来，感受生活，融人生活，获得美的体验，形成自然、真实的审美情趣，为孩子们以后的美术发展奠定良好的基础。 【作者单位：昆山市星空艺术幼儿园 江苏】endprint

城市综合性开发论文 第12篇

一、城市商业综合体的定义及类型

1. 城市商业综合体的定义

城市商业综合体, 集商业经营、企事业办公、酒店经营、文体娱乐等众多模式于一身, 且一个成熟的城市商业综合体有且必须具有上述功能的三种及以上。目前我国在建或已经建成投入使用的城市商业综合体之中, 主要仍然以维护开发商经营效益为出发点和落脚点, 因此, 目前的国内城市商业综合体并不包括诸如公共医疗、公共教育等公益性机构或组织。

2. 城市商业综合体的基本类型

目前, 国内比较有名气的城市商业综合体成熟案例有万达集团、王府井、万科等。经过研究分析, 目前国内的城市商业综合体类型主要有以下类型划分方式。首先, 以占地面积划分, 目前的城市商业综合体占地面积主要分为五万平方米、十五万平方米以及六十五万平方米及以上。占地面积划分方式并不仅仅是面积的差别, 其中也包含了经营项目及发展方向的重要差别。初级模式的城市商业综合体, 其项目主要集中于实体销售与小商家群落方式上, 就像一个魔方, 每一个区块都被不同的商家所占据, 商家与商家之间并无太多内在联系, 所以初级城市商业综合体主要获益于店铺租赁, 在销售方面的获益并不显著。比初级更高级一点的综合体模式则需要更大占地面积, 因为需要引入如百货商场、大型超市、电影院等规模较大的业态形式, 所以, 在此阶段的综合体获益就主要变为依靠零售获益, 在此阶段, 租赁收益所占比重大大减小。第三级综合体形式则是在第二级基础之上进一步扩大占地面积, 进行大型酒店、商务酒店、高级公寓群落等投资建设, 从而逐渐将一坐商业综合体大楼扩展为一个大型商圈, 在这里不仅可以简单购物、娱乐, 更能工作与生活。一般来说, 想要构建一个比较成熟、功能较为完善的第三等级的城市商业综合体, 占地面积需达近百万平方米, 几乎可以媲美一个小村落。

二、城市商业综合体开发经营现状

城市商业综合体自出现以来, 必然不会满足于简单的初级运作模式, 必然希望能够通过不断的完善与提升, 达到最终的完善的商业圈形态。但是, 在具体操作过程中, 城市商业综合体开发经营也存在着诸多问题值得我们认真思考, 笔者认为, 城市商业综合体的开发经营存在着一些特殊风险, 而这些风险主要表现在几个方面。

1. 项目定位风险

城市商业综合体不是一个简单的商业建筑, 也不单单只运作一项或某几项经营活动, 城市商业综合体是一个综合的运作体系, 而一旦定位错误, 对投资方及运作方所带来的影响及损失将。因此, 项目定位风险就成为城市商业综合体开发过程中所可能遭遇的第一个也是最严重的风险。在定位风险方面, 主要表现为两点, 第一是政策, 第二是企业。政策对于企业的重要性不言而喻, 但政府出台的优惠政策归根到底是想带动当地发展, 但政府愿景与企业实际发展并不能总是相一致, 所以并不总是能给每一家具体的企业带来切身收益, 所以辨别优惠是否对企业具有切实益处, 如何应变找准定位非常关键。其次, 企业自身也不可盲目投建, 不能跟风也不能头脑发热, 否则可能会造成东施效颦甚至更严重的后果。

2. 资金风险

资金是维系一切企业、机构良性运作的命脉, 对于开发建设城市商业综合体来说, 所需资金更是数额庞大。所以, 融资就成为了开发建设的首要问题, 但同时也是极易出现开发经营风险的一个环节。在许多失败案例中, 我们可以看到, 由于对政府政策研究力度不足、信托融资防范意识不足, 预期收益估算不足等, 往往是造成城市综合体资金运作出现风险的最根本原因。

3. 施工建设风险

城市商业综合体由于其用途的特殊性, 尤其需要重视在开发及施工过程中的安全把关, 往年由于施工工人缺乏安全常识、管理者缺乏监管意识而造成的安全事故比比皆是, 这不仅影响到工程的建设质量, 同时更是大大影响了企业在社会上的形象与声誉, 最后造成安全事故频发, 被政府勒令叫停的严重后果。

4. 经营风险

城市商业综合体由于具有一定的城市特定的功能, 所以在城市综合体的项目开发上也具有一定的经营风险, 可表现为市场竞争风险、财务融资及管理风险、物业招商及相关的经营风险等。企业应尽量避免这些存在风险, 完善企业的规章制度, 使之具备一定的抵抗风险的能力。

三、城市商业综合体开发经营风险应对

前文我们就当前国内城市商业综合体的建设及发展进行了简要分析, 也对其中存在着的一些问题做了一些讨论, 想要切实提升开发经营的风险管控能力, 促进城市商业综合体的效益提升, 笔者认为, 应该做好以下几个方面的工作。

1. 有效定位

定位是确定城市商业综合体是否具有开发建设及经营可行性的第一步, 在这个环节上, 开发商要充分重视当地政府政策及其他方面因素, 要在充分分析企业自身发展需要、当地大环境发展需要的基础之上, 认真研究政府政策, 选择利于己方又能利于对方的政策适用。要努力缓和与政府的发展冲突, 和平协商, 找到共同的利益点, 确保开发建设及后续经营的稳定有序。

2. 有效融资, 降低风险

融资是建设的基础, 能否得到有效融资也决定了项目建设是否能够保质保量完成建设。有效融资, 应该充分考虑政府优惠政策、银行贷款政策变动情况以及社会融资心理等几个方面因素, 努力做到积极引导、积极协商、冷静分析, 一方面确保融资渠道畅通, 另一方面也要确保融资所得能够快速有效的投入使用, 并保证项目盈利能力, 达到投资回报的良性循环。

3. 充分重视施工风险管控

要对施工人员及管理人员进行切实有效的安全培训, 特别是一线施工人员, 安全技能考核绝对不能松懈。同时, 要将问责制真正落实到监管人员及部门头上, 督促其工作职责的积极履行, 有效降低施工过程中的安全事故发生几率。

4. 合理规划, 可持续经营

企业相关管理人员应合理规划企业的行业范围及做好人员相关的工作范畴规划, 使企业能够真正的做到可持续经营, 并具备自身独特的竞争优势, 能够发展的更为长远, 更具竞争力。

摘要：城市商业综合体是相对于传统商业模式而言, 所谓城市商业综合体, 是一种囊括了众多商业模式的综合形式。而城市商业综合体的出现, 也正是适应城市现代化发展的具体表现。在城市商业综合体话题不断升温的时候, 我们既要看到它对城市发展所带来的利好, 同时也要看到其存在的诸多问题, 尤其是在开发经营风险方面所存在的问题。本文, 从当前城市商业综合体发展现状分析入手, 谈谈如何有效管控城市商业综合体的开发及经营风险, 从而获得更多实际收益并降低风险发生几率, 以供参考。

关键词：城市商业综合体,经营开发,风险管控

参考文献

[1]刘美萍.城市商业综合体开发经营风险的管理研究[D].北京交通大学, 2015.

[2]周刚华, 钱放, 王卉.城市社区商业综合体开发和运营的影响因素研究[J].中国房地产:学术版, 2012, (11) :56-63.