房地产税制改革

房地产税制改革（精选11篇）

房地产税制改革 第1篇

1.1税制要素

美国对房地产保有环节征收一般财产税,美国现行的财产税主要是对土地和房屋等不动产征收的,即房地产税,是财产税的主要组成部分。美国房地产税征税对象是土地和房屋。税率决定权方面,美国的房地产税完全由地方自行制定。税率形式方面,采用相对简单又便于操作的比例税率。每年地方政府根据当年政府财政预算的要求,通过“倒挤”方式来确定税率。

美国房地产税的税基是以房地产的评估价值的一定比例来确定,且由州政府负责完成这项工作。由于美国联邦和州之间执行分税制,房产税被划为地方主体税种,因此各州确定评估价值的一定比例的标准不尽相同。例如加利福尼亚州相关法律规定,以政府指定的专业评估机构确定房产的市场价格的40%为房产税的计税依据。

1.2税收优惠政策

美国制定的房地产税税收优惠政策是根据本国政治、经济、人文和地理等诸多因素综合的结果。既有实行直接减免税、税收抵免等形式,也有采用农场土地专项优惠、延期纳税等优惠形式,如表1所示。

1.3房地产税收征管

从立法权来看,通常由联邦和州行使,地方则没有税收立法权,仅仅根据州颁布的税法要求进行征收和管理。从税基评估与征管来看,主要由地方政府负责房地产评估和征管,这是因为地方政府具有及时有效地掌握本辖区房地产信息的优势,从而合理地确定评估价值。

房地产税制比较成熟的美国具备了完善的税基评估机制与领先的评估技术。由美国房地产估价协会负责管理估价行业,并制定评估理论与实务的《美国评估准则》。税基评估机构设置,美国房地产税评税机构采用由税务部门以外的政府部门负责的模式,将评估与征管分设,以确保结果的客观公平。税基评估方法主要选用两种类型,如表2所示。税基评估技术手段,通常采用批量评估技术。

1.4美国房地产税制建设经验

近百年来,美国对房地产税体系进行不断改革以适应地方经济社会发展的需求。目前,美国已经建立了较为完善、稳定和成熟的房地产税收制度。房地产税制建设经验总结概括如下:

第一是从税收的分布结构来看,与房地产权转让环节的征税相比较,更加侧重于房地产保有环节的征税;第二是房地产税制的税种涉及了房地产的开发、转让和使用等多个环节,税种设置比较稳定,涉及面广;第三是征收范围广泛,除城镇外,还包括农村、农场建筑物和土地,以保证丰富、稳定的税源;第四是以房地产的市场价值(即资本价值)为核心的评估价值作为税基,充分考虑到级差收入与时间价值因素,遵循了税负垂直公平的原则;第五是税率设计为差别比例税率,由各州地方政府根据每年本地区财政预算确定税率,年度间税率不同;第六是建立了完善的不动产登记系统和信息共享机制。总之,美国的房地产税制结构不仅对房地产市场的繁荣发展起到了调节作用,还提高了房地产的交易量,杜绝其资源的闲置浪费现象。同时,使其成为地方政府的有效收入来源之一,从而确保稳定的政府财源。

2我国房地产税制现状及改革难点

2.1我国房地产税制现状

从上世纪80年代中期以后,为满足改革开放的需求,在分税制改革的基础上逐渐形成了现行的房地产税制。随着农村土地产权制度、住房制度等一系列重大改革的推进,原有不适宜的房地产税制已经显露出弊端。

2.1.1涉及税种繁复,税负分布不合理

在房地产开发交易环节,涉税包括营业税、城市维护建设税、土地增值税、契税和印花税以及企业所得税或个人所得税等,涉税多、税负重,其中涉及到流转税,流转税具有税负转嫁性,最终税负将由购房者承担。与之形成明显对比的房地产保有环节,主要涉及房产税与城镇土地使用税等,除了存在涉税少、税负低的特点之外,免税范围过大,对于个人所有非营业用的房产免征房产税,这与税负的公平原则相悖。此外,我国现行的房地产税制体系中涉及房地产所有环节的税种多达11种,且存在重复征税现象,这不仅会给纳税人带来过重的纳税负担,也会增加税收征管的难度。

2.1.2征税范围非常狭窄,调控功能严重弱化

目前,我国现行的房产税和城镇土地使用税的征税范围过于狭窄,仅对于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产和土地,而不包括农村地区。随着我国市场经济体制的初步建立和逐步完善,房地产市场的日益开放,房地产权属正逐渐向个人进行过渡,房地产已由集中在国家机关、企事业单位等非个人手中转变为高度集中在个人手中。但是将个人非营业用房地产完全免税,直接导致房地产税调控社会贫富差距的功能严重弱化,有悖于多受益者多纳税的原则。同时,将国家机关、人民团体、军队自用、国家财政部门拨付事业经费的单位自用,以及宗教寺庙、公园、名胜古迹等自用房产及土地列为免税对象,甚至对企业未利用的荒山林地也纳入不征税范围。过多的、不合理的减免税优惠政策也导致了纳税不公平,并且为有些纳税人提供了避税的空间。

2.1.3计税依据不统一,税率设计不合理

我国现行房产税是以从价计征和从租计征为计税依据。从价计征是按照房产原值一次减除10%-30%的扣除(损耗价值)后的余值,采用1.2%的比例税率计征。从租计征是依据租金收入12%的税率征收。从上述看,自有房产用于生产经营与出租房产二者的计税依据没有统一,并且根据历史成本计算确定的房产余值,既不能反映级差收入,也不能体现时间价值。不同时期建造的房产,其造价成本差距甚多,致使税负情况不同,违背了税收的公平原则。现行城镇土地使用税按纳税义务人实际占用的土地面积为计税依据,采用每平方米土地的年税额(即定额税率)计征。以土地面积计税使税额不能随土地价值的增长而提高,导致税源收入缺乏弹性,既不能有效发挥调节土地级差收入的作用,也难以对土地囤积和土地投机行为起到有效的抑制作用。

2.2沪渝两地房产税改革试点评析

2011年1月28日,上海、重庆宣布正式开展房产税改革试点工作,并公布了改革试点的方案。试点改革对房地产业市场的健康发展起到了一定积极作用,但仍存在一些缺陷:第一是对房产税改革目标定位不合理,沪、渝试点方案均旨在抑制过热的房价,却夸大财产税的基本职能。第二是上海的房产税征税范围仅涉及第二套以上的新购商品房和外地人新购房产,根本不涉及存量房,而重庆虽对存量房征税,但仅限于主城九区内的独栋别墅和高档房,征税范围仍过窄。第三是尽管与试点前以房产余值为计税依据相比,试点后以房产成交价作为房产税的计税依据有所进步,但仍未体现房产的真实价值。第四是税率过低,级次偏少。虽然沪、渝试点方案均设定分档税率,但重庆设定的三个档次,分别为0.5%、1% 和1.2%,而上海仅有两档税率,分别为0.6%和0.4%。均低于其他国家的一般标准,设计不科学,很难实现税收的纵向公平。第五是免税方案不尽合理,试点的免税面积没有综合考虑到家庭人口、地理位置等诸多因素,不利于抑制炒房等投机性需求。

2.3我国房地产税改革的难点

目前,我国房地产税改革难以推进,主要是面临立法和征管两大难题。

2.3.1房地产税立法目的、模式等体制问题没有达成共识

首先,房地产税的立法定位是为了调控房地产市场、遏制投机投资性需求,还是为了地方政府取得财政收入,当前争议较大且没有给予明确回答。其次,房地产税改革对税制要素的不同设定,会对立法模式产生差异性。比如对土地和房产采取分开征税还是合并征税、计税依据按从价计征还是从量计征、税收优惠对人均面积免税还是居民第一套住房免税、对农村的房产是否征税等,这是税制改革中难度最大的任务。

2.3.2缺乏完善的税收征管辅助制度

目前,我国房地产价格评估体系尚不健全、财产评估机构较少、不动产登记管理制度不健全、个人房产信息未实现全国联网,给税收征管带来了巨大的挑战,并导致税收流失现象十分严重。深入研究其背后原因:第一是税收征管技术条件相对有限,现有的征管资源难以满足普遍征收房地产税的需要;第二是缺乏征管机构与外部之间信息共享机制,税务部门信息与房产、土地管理部门信息难以实现共享,没有达到相互配合的结果,使得重复采集信息成本增加,这与美国集中统一管理模式是截然不同的。

3借鉴美国成功经验推进我国房地产税制改革

在党的十八届三中全会关于房地产税制改革方面,简明扼要的表述为“加快房地产税立法并适时推进改革”。对于深化财税体制改革这一重大任务而言,其中的房地产税制改革必然是财税体制改革的重中之重。笔者认为,应以我国房地产税制现状及改革难点为出发点,借鉴适合我国国情特点的美国成功经验,并结合新一轮税制改革的要求,将我国房地产税改革的内容归纳为“清费立税,两税合一,普遍征税,统一税基,评估计税,差别税率,合理税收优惠以及加强征管建设”。

3.1明确房地产税改革的目标取向

房地产税的目标定位应基于完善与优化税制的视角,坚决不以直接抑制房价以及遏制过度的房地产投机为目标。为此,我国房地产税改革的近期目标取向应是选取有代表性的城市作为进一步扩大试点范围,并考虑各地区不同情况,由地方政府设计具体的试点方案。还要对目前房地产开发交易阶段涉税多、税负重的问题,采取清理、简化现有的开发交易环节的税费,以不加重整体税负为前提,将有些房地产开发交易环节合理的费调整为税。远期目标取向则是为顺应国际发展趋势,将我国现行的房产税与城镇土地使用税合并为房地产税,统一房地产税征税对象,尽早实现房地产税立法。

3.2扩大征收范围,遵循普遍征税原则

应将当前只对营业用房产征税逐步扩大到对包括居民住房在内的保有阶段的房产征税。具体而言,考虑到目前我国税收征管条件尚不成熟,全面征收会引起不可预见的风险,应以我国现行房产税和城镇土地使用税的征收范围为基础,坚持先易后难、循序渐进的原则,将个人非营业用房产适时纳入征税范围,尤其是将征税力度集中在多套、高档消费住房方面。还将部分行政事业性单位的非经营性房产、农村地区的房地产也纳入征税范围。同时,应借鉴美国的成熟经验,对开发商未出售的房地产征税,规定未出售房地产的免税期限,对逾期未出售的房地产征税,防止有些开发商蓄意囤积房地产。此外,考虑到房地产税具有稳固、持续的特殊性质,应将房地产税划归为地方政府进行管理,使其成为地方税中的重要税种,并且作为地方财源的重要支柱。

3.3合理调整税基,实现税基统一

应将现行以房产余值或租金收入为税基、以实际占用土地面积为税基,统一改为以房地产市场价值为税基。值得一提的是,综合考虑到我国当前尚未健全的专业评估机制,以及房地产数量众多、区域差距过大的现实状况,建议暂时不以评估值作为税基,而是按交易价为评估值。待评估体系相对完善时,将税基设计为房产的评估值。事实上,根据不动产的评估值为基础确定税基,不仅遵循了能力纳税的原则,多收入多缴税;而且随着不动产价值的提高,可以使房地产税收金额稳步增长,提高地方政府收入弹性,从而满足财政支出的需求。借鉴美国经验的基础上,结合我国国情,应按照最近的交易价为基准,借助现代计算机技术对包括房价总水平的变化、所处区位、建筑结构(如楼层和朝向)、公共基础设施等因素综合考虑与评估,并根据市场及其他相关因素变化情况进行定期调整,可以在3-5年为评估周期进行调整,以确保评估值能够可靠的反映房地产的价值。如果纳税人对评估结果产生异议,可向税务部门提出复议申请,并提交中介机构出具的评估报告,得到认可后即以新的评估价为计税依据。

3.4灵活设计差别税率

考虑到沪、渝两地试点方案中涉及的税率均低于其他国家的一般标准、设计不合理的问题。为此,应借鉴美国房产税税率的设计,并从中国经济发展的实际情况出发,可以实行差别化比例税率,即在全国范围内充分调查纳税人居住消费水平状况的基础上,综合考虑房产的区域位置、用途等诸多因素,严格划分不同类型的房产,设定不同档次的税率。对不同收入群体实施差别税率,比如对拥有高档住宅或多套房产的高收入群体,应通过设定高税率来增加其纳税负担,调整收入分配比例,而对中低收入群体应设定低税率,并制定简化的税收优惠以减轻其负担。同时,地方政府依据当地实际情况有权在规定的税率范围内自行上下浮动税率。

3.5科学设计税收优惠政策

以保障居民的基本居住权为前提,加强对房地产保有环节的税收力度,重点管理过多占用资源的群体,同时减轻特殊纳税人的负担。具体设想如下:一是应考虑居民的基本住房消费需求。对购买的第一套商品房可以免税,但超出标准面积的部分与第二套以上商品房则实行较高税率来征税。这样既能对社会贫富的住房水平差距起到有效的调节作用,又能有效的抑制过度投资和投机行为。二是应考虑家庭成员因素。应充分考虑到子女是否已婚、是否拥有独立住房,还应包括住房条件、地理位置等因素。比如,对优越区域环境的房产,因其房产价值较高,能够说明产权人的纳税能力充足,对其免税面积适当缩小,反之适当扩大。三是要特别考虑保障性住房的税收优惠。相对商品房而言,公共廉租房和经济适用房具有社会保障性质。因此,地方政府应明确公开房产税用途,合理减免税收,同时加大保障房供给。

3.6建立健全征管共享机制

完善我国房地产税制改革的几点建议 第2篇

灌云税务局

骆秀枝

内容摘要：虽然我国历史上最早的房产税可以追溯到周朝，历史较长，但现行的房地产税收制度存在诸多与当今经济社会发展不适应之处，需要改革。根据我国的实际情况，对税制成熟国家房产税制度的比较分析和借鉴是完善我国的房地产税制改革的有效途径。

关键字：房地产税

税制改革

房产价值评估

一、厘清房地产税的概念

房地产税，顾名思义是对房子及其土地征收的一种财产税，准确理解房地产税的概念，需要从以下四点来把握。第一，房地产税是将房子和土地视为一个整体而征收的不动产税，相当于现行的房产税和城镇土地使用税合并。第二，房地产税的征税范围扩大，不仅对工商业房地产进行征收，而且将个人住房纳入征税范围。第三，房地产税的计税依据不同于现行的房产税和城镇土地使用税。现行房产税的计税依据是按照房产原值扣除一定比例计算，城镇土地使用税的计税依据是按照土地使用面积计算。现行房产税和城镇土地使用税的计税依据导致的问题是税收和房地产价格出现严重背离，尤其体现在房地产市场过热的城市，政府通过税收对房地产市场进行调控的能力下降。因此，房地产税的改革方向将是“按照评估值征收”。第四，房地产税是对房地产保有环节进行征税，在此不涉及房地产的建设环节和交易环节。

那么，为什么生活中人们往往更加关注房产税的改革，而忽视了城镇土地使用税呢？主要原因有二。一是“房子是用来住的”是党和国家的住房政策，我国传统文化中的置业观念也赋予了住房特殊的社会属性。如果开征房地产税，普通老百姓最关心是否设定人均免税面积、是否对家庭购买的首套住房免税等与房产有关的涉税事项。二是从广义上来说，土地是一种财产，对土地课税在国外属于财产税。但是，根据我国宪法规定，城镇土地的所有权归国家，单位和个人对占用的土地只有使用权而无所有权。因此，现行的城镇土地使用税实质上是对占用土地资源的课税，属于准财产税，而非严格意义上的财产税。要想把现行的房产税、城镇土地使用税合并为房地产税，在立法角度上也需要破解一些难题。基于此，城镇土地使用税似乎离人们遥远了一些，受关注的程度自然而然就小了许多。

因此，加快房地产税制改革，应包含或者至少包含房产税和城镇土地使用税的相关政策。

二、评述我国房地产税发展历程

（一）历史上的房地产税

我国对房地产的课税，历史悠久，最早的房地产税可以追溯到周朝，古籍《礼记·王制》中就有：“廛(chán)，市物邸舍，税其舍而不税物”的记载。自周朝以来，中国曾经多次开征专门针对房产的税且有多种称呼。例如，唐朝时的“间架税”，当时唐朝仅将其视为缓解财政困难的权宜之计；五代十国和宋朝时的“屋税”，五代十国时将其作为一种杂税，宋朝时则将其视为一种辅助性财政收入。清代房产税纷繁复杂且名称多变，江南地区叫“廊钞”、“棚租”，北京叫“檀输税”，直至乾隆年间，才逐渐废止。民国时期，北京和上海也曾在短时间内开征过房捐等。这表明，中国历史上的确存在以房产为课征对象的房产税。

（二）我国房地产税制评述

我国现行房产税和城镇土地使用税主要是依据国务院在1986年9月颁布并实施的《中华人民共和国房产税暂停条例》及1988年9月颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，对房屋和土地分别征收。当前，这两个房地产保有环节的税种主要存在两个问题。一是房产税的征税对象过窄，房产税把城市、县城、建制镇和工矿区等房产作为征税的对象，而将房产的原值或者房产的租金收入作为计税依据，并将个人所有非营业用的房产（即个人住房）予以免税，可见房产税的征税对象只限于营业用房产；二是城镇土地使用税的纳税人主要是企业和单位，与房产税一样基本上不直接涉及居民个人，再加上其按照占用土地面积从量课税，与物价之间缺乏联动调整机制，不利于发挥税收杠杆的调节作用，无法通过该项税收调控房地产价格，调节社会贫富差距。

三、国外房地产税制比较和经验借鉴

鉴于美国、德国、新加坡的房地产税资料比较翔实，专家学者们对其房地产税的税制要素均进行了详细研究与论证。在前人研究的基础上，对其进行了归纳整理，从课税对象、税率、计税依据和税收优惠等方面进行了分析，以期能为我国房地产税改革建言献策。

（一）国外房地产税制要素比较

1、征税对象和纳税人比较分析

美国房地产税征税对象主要是居民住宅，纳税人为拥有房地产的自然人和法人，包括住宅所有者、住宅出租者，房地产税作为地方税种，其收入的95%以上由地方政府征收。

德国是土地私有制国家，对拥有土地的自然人、法人征收土地税；对用于出售的房地产征收房地产税和不动产交易税。纳税人为土地所有者及房屋所有者。

新加坡对所有房地产均征收物业税，物业税属于一般财产税，征税对象主要是土地、房屋以及其他建筑物等不动产，纳税人是土地、房屋以及其他建筑物等不动产的所有人。

2、计税依据和税率比较分析

美国房地产税以房地产核定价值作为计税依据，房地产核定价值由专门的机构进行评估，与税收征管分开管理。不同州采用了不同的房地产价值评估办法，如新泽西州以房地产的市场价值作为评估依据，纽约州以房地产市场价值的一定比例作为评估依据。美国房地产税税率的设定较为灵活，主要根据地方政府预算需要确定，用预算应征收的房地产税金额除以当年所有应缴税房地产核定价值计算当年的房地产税税率。

德国土地税计税依据土地登记的状态和价值确定，一年一缴；房地产税按照用于出售的房地产评估价值的1%至5%征税；不动产交易税按照房地产交易价格的2%至3.5%征税。其中，对土地和房地产价值的评估设立独立的评估机构，并实行“指导价”制度，只允许土地和房地产价格在“指导价”的合理区间浮动。

新加坡房地产的计税依据为房屋年价值，房屋年价值用年租金来衡量，由国内税务局对房地产年租金进行综合评估，对自住型房地产征收4%的物业税，对其他类型房地产征收10%物业税。

3、税收优惠比较分析

美国一是通过减少税基或者低估财产价值对自住房屋税收进行减免；二是允许房地产税超过一定限额的纳税人从州政府得到个人所得税抵免或现金补偿。

德国房地产税对居民住宅与其他买卖和经营性质的土地、房屋实行区别对待政策，对自有自住的房屋不缴纳房地产税，只缴纳房屋所在的土地税；对参加住房储蓄的纳税人给与奖励；对自建房和购房的纳税人提供个人所得税优惠政策。

新加坡一是对不同类型的房地产采取不同的税率，对购买自住型、小户型房地产的纳税人实行较低的税率，对投资性质及改善型的购房人实行较高的税率；二是采取累进制税率，对富人征税更多的税收。

（二）国外房地产税制经验借鉴

房地产税制体系完整，征税范围广。对房地产取得、保有和转让环节都设有税种，并且主要以保有环节的税收为主，对保有环节征税较高的税收能够提高房屋、土地的使用率和流动性。征税对象包括自然人、法人所拥有的各种类型的房地产，房地产税征税范围广、税源稳定使得房地产税成为地方政府财政收入的重要来源之一。

计税依据明确，税率设置灵活。房地产税的计税依据统一，有专门的机构对房地产价值进行评估，按照房地产评估价值计税，评估价值随着经济增长提高，相应税收随之增加，起到调节房地产价格的作用。税率灵活，通过设置层次丰富的税率，使低收入者等群体纳税更少，高收入者等群体纳税更多。

房地产税收征收管理制度较为完善。一是建立了房地产产权登记制度，健全的房地产产权登记和公开查阅制度减少了房地产私下交易，提高了房地产税制的有效性；二是完善的房地产评估制度，有独立的机构评估房地产价值，并具备标准化的房地产评估理论和方法，能够客观、公正地对房地产价值进行评估。

实行多项税收减免优惠政策。各国都设置了专门针对自住型购房者的税收优惠政策，鼓励自住型住房购买，如美国对自住型住房进行减免税，另外房地产税超过一定数额的纳税人可以从州政府得到相应的个人所得税抵免或者现金补偿。

四、完善我国房地产税制改革的建议

根据我国的实际情况，借鉴其他国家的相关经验，提出以下几点完善我国房地产税制改革的建议。

（一）合并房产税和城镇土地使用税

我国城市土地是国家所有，但房和地是连在一起的，房价和地价更是紧密相连，而且地占主要比重，特别是改革开放后的房地产税制，将按市场评估价值为计税依据，更无法清晰区分房价和地价。另外，现行城镇土地使用税是从量计征，存在背离土地价值、有违税负公平的问题。因此，房产税和城镇土地使用税合并征税，以利简化税制，体现公平税负，保证地方税收收入，进一步完善我国现代财税制度。

（二）以房地产的评估价值作为计税依据

我国现行房产税的计税依据有两种：一是采用房屋原值，另一是采用租金价值。而城镇土地使用税采用的是纳税人实际占用的土地面积为计税依据。有研究表明，各国房地产计税依据的选择很大程度上出于社会和政治的考虑。我国地域辽阔，不同地区的房产价值差异较大。因此，在决定我国房产税的计税依据时，既要考虑时代性，又要重视我国的地域性。从我国开征房地产税的初衷和实际可操作性看，以房地产的评估价值作为计税依据比较合适。但在实际征税时，对每一应税房地产对照统一评定的不同等级的土地市值，不同建筑的房产市值，再核算综合市场评估值，核定计税依据予以征税。

（三）全面推进房产登记和信息互联制度

房地产税制体系改革探讨 第3篇

一、我国现行房地产税制体系及其不足

(一) 我国现行房地产税制体系

作为国家调节宏观经济的重要手段, 房地产税收渗透到房地产的各个环节, 其课税对象是以土地、房屋为主。目前我国房地产税收体系中共有11个相关税种, 这些税种可分为两类:一类是直接针对房地产而设置的税种, 具体包括房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税;另一类是与房地产有关的税种, 具体包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税, 另外, 房地产税收制度还涉及到企业所得税和个人所得税, 如《中华人民共和国个人所得税法》中规定的财产租赁所得、财产转让所得 (参见表1) 。

(二) 我国现行房地产税制体系的不足

1. 税种繁多, 不利于房地产业的健康发展。

我国现行税收制度中涉及房地产方面的税种达11种之多, 遍布于房地产的各个环节。在房地产开发环节中主要有城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税等税种;在房地产交易环节中主要有印花税、契税、土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税 (或个人所得税) 等税种;在房地产保有环节主要有房产税、城镇土地使用税等税种;在房地产出租时, 存在营业税、房产税、城市维护建设税、印花税、城镇土地使用税等税种。税种繁多必然会加大税收征管的难度, 增加征收成本, 同时也会造成征税的重复, 加重纳税人的负担。

2. 征收对象交叉, 存在重复征税现象。

主要表现在以下几个方面:一是房地产转让收入既要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税, 还要就房地产增值部分缴纳土地增值税和所得税, 土地增值税和所得税存在重复征收的现象。二是房屋出租取得的租金收入, 需同时缴纳房产税、营业税、城市维护建设税、所得税、城镇土地使用税等, 房产税和营业税都以租金收入为计税依据, 存在重复征收现象。三是对房地产取得行为要征收印花税和契税。印花税是是对经济活动和经济交往中书立、领受、使用的应税经济凭证所征收的一种税, 契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象, 向产权承受人征收的一种财产税, 两者都是以合同金额, 即:成交价格为计税依据, 显然存在着重复征税现象。如果认真分析税负归宿问题可以看出, 虽然各个税种的纳税主体各有不同, 有的是由房地产开发商缴纳, 有的是由购房者缴纳, 但由于目前房地产市场仍然是卖方市场, 房地产开发商能够将其缴纳的税收作为开发成本摊入房价中, 最终都转嫁到消费者身上。

3. 税制结构不合理, 存在开发、流通环节税费较重, 保有环节税负较轻。

我国目前在房地产开发、流通环节税费多, 造成税费负担重, 势必增加新建商品房的成本, 从而带动整个市场价格的上扬。而房地产保有环节课税少、负担轻, 并且税收优惠范围较大, 以致于土地闲置与浪费严重、部分城市商品房空置率过高, 因为, 房地产保有者在低成本条件下长期持有土地和房产以等待价格上涨, 尤其是房地产投机商占有大量房地产, 以低价买进, 等待时机高价卖出。显然, 这样的税收制度是导致房地产投机, 也是造成部分城市房价居高不下和房地产泡沫的原因。

4. 土地出让金方式存在弊端。

在商品房开发成本中, 土地费用占较大比例。而房地产开发商支付的土地出让金, 并不是真正的土地购置费用, 因为土地归国家所有, 购买的只有70年的使用权, 是租金的性质;而一次支付几十年的租金, 显然是不合理的。存在的问题是:政府为追求政绩, 往往大兴土木, 靠“寅吃卯粮”搞建设, 不考虑城市的可持续发展, 当房地产开发的高潮过后, 下届政府可能面临财源枯竭的危机。在土地批租制下, 会提高了开发商的建设成本, 开发商又可通过税负转嫁抬高了消费者的置业门槛, 导致房价虚高;其次会使房地产开发前期占用大量资金, 此项资金多由银行贷款, 且贷款利率高, 而利息最终将由购房者承担, 对房价的提高起到了推波助澜的作用。因此, 要推行土地年租制, 由一次性收取几十年的土地出让金改为每年收取一次土地年租金。

二、完善我国房地产税制体系的建议

基于上述种种弊端, 笔者认为, 要完善我国的房地产税制体系, 应该围绕房地产取得、房地产转让、房地产保有等征税环节进行思考, 并借鉴国际上通行的做法“宽税基、简税种”。“宽税基”就是将尽量多的房地产纳为征税对象;“简税种”就是将现行的房地产税费进行合并和简化;同时将征税环节后移, 这样可以大幅度提高房地产保有环节税负水平, 适当减轻取得、交易环节税负。

(一) 调整房地产取得环节的税收

房地产取得环节设置耕地占用税和契税, 取消印花税。主要措施如下:调整耕地占用税。结合地理位置、肥沃程度、单位面积常年收入、使用年限、生产潜力等因素, 合理确定计税依据、税率, 建立统一的耕地占用税, 形成节约用地的机制;扩大契税征税范围、取消印花税。针对特定房地产行为, 大幅度提高契税税率水平, 取消对房地产产权交易征收印花税的规定, 避免契税和印花税对房地产产权取得行为的重复课税。

(二) 调整房地产交易环节的税收

房地产交易环节设置企业所得税、个人所得税、营业税、城乡维护建设税、教育税五个税种, 取消现行房产税、城镇土地使用税和土地增值税。主要措施如下:取消房产税和城镇土地使用税, 代之以物业税。因为房产税与城镇土地使用税针对房和地而重复设置。从房产税与城镇土地税的关系看, 在物质形态上, 房依地而建, 地为房之基, 房地难以分离;在价值形态上, 房价、地价之间往往难以分割且常常互含, 市场上的房屋价值中或多或少地包含土地的价值, 这在商品房中尤为突出。在税制设计上, 现行税收制度按照房产和土地人为地分设税种, 显然不合理, 造成重复征税和税负不公。为此, 建议取消房产税、城镇土地使用税, 其功能由新设税种物业税取而代之。取消土地增值税。因为土地增值税和所得税存在重复征收的现象, 且税率较高, 与国际上普遍对资本利得税适用较低税率背道而驰, 这种适用高税率并重复征收的行为, 加重了纳税人的负担。另外计税复杂, 实际征收的有效性较差。将土地增值税取消并将征税环节后移, 可适当减轻交易环节税负而不影响财政收入。调整城市维护建设税和教育费附加。对于城市维护建设税, 建议更名为城乡维护建设税, 对于教育费附加, 建议更名为教育税;同时扩大两者的征税范围到乡一级, 并将外商投资企业和外国企业也纳入征税的对象。

(三) 调整房地产保有环节的税收

房地产保有环节设置物业税。主要措施如下:将现行的房产税、城镇土地使用税、土地增值税以及土地出让金等税费合并, 转化为房地产保有阶段统一收取物业税, 将目前由房地产开发商一次性缴纳的土地出让金改为由消费者在购房后分次缴清, 减轻交易环节税负, 加大保有环节税负;扩大征税范围, 将居民拥有的非经营性房产也纳入征税范围, 并把征税范围扩大到农村;计税依据按各类房屋的评估价值为基础, 评估价值根据房地产坐落地点、建筑结构、成新度等因素, 参照当地市场价格水平确定;同时使物业税的总体规模与房产税、城镇土地使用税、土地增值税以及土地出让金等税费合并保持基本相当。这样一来, 物业税一旦开征, 将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。

三、房地产税制改革的配套措施

房地产税制改革, 需要解决的问题还有很多, 但主要在以下几个方面的内容:

(一) 翔实的不动产登记资料

房地产税收的有效征管需要有翔实的房地产基础信息, 如区位、周边建筑物、面积、户型结构和交通环境以及财产登记人等。这些都关系到对房地产的计税价格评估。但这是一个庞大的数据库, 至少涉及土地、规划和房产等几个部门, 然后还要通过计算机辅助的批量评估方法, 进行批量计税。目前国内许多城市的不动产登记制度显然无法满足上述需求。因此, 各级政府应建立全国联网, 有关部门之间可以信息共享的信息平台, 通过制定详细的土地的等级和房屋产权登记信息管理制度, 建立土地台账、房屋权属及面积台账等房地产档案, 通过计算机进行存档管理, 为税务机关掌握房产税税源提供多方位的信息。

(二) 做好房地产价值批量评估

杭州市征管局的经验值得借鉴, 杭州市虽然不在物业税“空转”试点之列, 可其房地产批量评税技术却最为成熟。杭州市征管局考虑到本部门的人力和物力有限, 要对房地产价值批量评估难度很大, 于是选择了“服务外包、借助外脑”。于2007年3月, 该局以政府采购公开招标的方式, 圈定省内5家具有一级资质的评估公司。经过方案比较、报价角逐等数轮评审, 浙江恒基房地产土地资产评估有限公司最终胜出, 与杭州征管局签订了政府采购合同。2008年4月1日, “杭州市房屋交易计税价格评估管理系统”正式投入运行。目前杭州市的批量评税系统基本对全市的存量房屋已实现了全覆盖, 接下来是对新建商品房信息的定期维护和更新。

(三) 提高政府的税收征管能力

对个人住宅开征房地产税, 工作量大、征管难度高, 国内“空转”试点省市就面临着评估力量薄弱、人才极度匮乏的现实, 因此, 要提高政府的税收征管能力, 就应培养足够数量且业务素质能够满足房地产税收征管工作需要的专业人才队伍, 他们不仅要掌握房地产税收业务知识, 懂得评税理论, 掌握评税方法, 能运用计算机进行评税的实际操作;还要能参与确定评税技术标准, 提出评税计算机系统的业务需求, 指导开展评税数据的采集工作, 并对纳税人提出的争议进行处理。据了解, 在业界公认房地产批量评估力量最强的杭州, 其相关公务员编制也仅约30个。这迫使杭州方面在开发评税系统时, 不得不求助于中介机构作为“外脑”。

摘要：文章从我国现行房地产税制体系入手, 找出房地产税制结构的不合理之处, 在此基础上提出完善我国房地产税制结构的建议及房地产税制改革的配套措施。

关键词：房地产税收,物业税,房价

参考文献

(1) 贾康.抓紧出台物业税 (房地产税) (J) .城市住宅, 2010 (4) .

(2) 贾康.充分用住房保有税调控房地产 (OL) . (2010-08-02) .http://house.focus.cn/news/2010-08-02/1004634.html

(3) 金梅.以不动产税为核心的房地产税制改革 (J) .经济视角, 2010 (1) .

国外房地产税制的特点及启示 第4篇

内容提要：房地产税制是国家调控房地产市场经济活动的有力杠杆，构成当今世界各国税收制度的主要内容。文章总结归纳了国外房地产税收制度在课税体系及构成要素等方面的特点，认为，应借鉴国际经验，构建我国完整的房地产税收体系，同时应对房地产保有环节的课税作为房地产税制的重点，扩大房地产税征收范围，简化税种，以房地产的市场价值作为计税依据，合理设计税率，优化房地产税制结构。

关键词：房地产税制 房地产税收体系 房地产保有

一、国外房地产税制的特点

各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有使用和转移处置等各环节。由于各国的经济发展水平不同、房地产行业的发展状况各异，因而各国的房地产税制无论在课税体系上，还是在税制要素设计上都存有一定的差异。但总体来看，各国的房地产税制还是具有一些共性的。

(一)房地产税收制度体系完整，且以房地产保有税类为主

目前，许多国家都建立了比较完整的房地产税收制度体系，广义地看，国外房地产税收体系主要分为三大类：

第一类是房地产保有税类。房地产保有税是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一般依据房地产的存在形态―土地、房产或房地合一的不动产来设置。在该阶段，世界上通行的主要税种是财产税，包括一般财产税和个别财产税。

一般财产税是将土地、房屋等不动产和其他各种财产合并在一起，就纳税人某一时点的所有财产课征。美国、英国、荷兰、瑞典等国都采用这种将房地产归为一般财产税课税的房地产税制度。

个别财产税是相对于一般财产税而言的，它不是将所有的财产捆绑在一起综合课征，而是按不同财产分别课征。国外对房地产课征的个别财产税，依征收范围可分为三类：一是单独对房屋或土地课征的房屋税或土地税。如法国的房屋税、英国的房屋财产税等都是仅对房屋课征的。土地税有地亩税(面积税)和地价税两种形式，韩国的综合土地税属地价税的形式、巴西的农村土地税则属于地亩税的范畴。二是只对土地和房屋合并课征的房地产税。如墨西哥、波兰的房地产税，泰国的住房建筑税等。三是将房屋、土地和其他固定资产综合在一起课征的不动产税。如日本的固定资产税，芬兰、加拿大的不动产税等。

第二类是房地产取得税类。房地产取得税是对取得土地、房屋所有权的人课征的税收，一般根据取得方式而设置税种，房地产取得的法律事实主要分为原始取得和继承取得。现今各国设置的房地产取得税类的税种主要包括遗产税(继承税)或赠与税、登录税和印花税等。如在房地产发生继承或赠与等无偿取得行为时，各国一般要征收遗产税(继承税)或赠与税，只不过各国选择的遗产税征收形式不同，有的采用总遗产税制模式，有的采用分遗产税制模式，有的采用混合遗产税制模式。赠与税也分为赠与人税制和受赠人税制。

第三类是房地产所得税类。房地产所得税是对经营、交易房地产的个人或法人，就其所得或增值收益课征的税收。从税种来看，主要有公司所得税、个人所得税、土地增值税。如美国、英国、法国等国家，将房地产转让所得并入法人或个人的综合收益，征收公司所得税或个人所得税。意大利对房地产转让收益直接征收土地增值税。

各国对房地产税收设置的三大征收体系，在税收实践中相互配合，较好地发挥了税收对房地产经济的调节作用。但是，在房地产税收体系中，各国相对更重视对房地产保有税类的征收。该环节的房地产税征收范围较宽，征税对象明确，税率设计合理，因而来自房地产保有税类的税收收入占总税收的比重较高。如英国，来自房地产保有的不动产税、经营性不动产税收收入占总税收的30%左右。将房地产保有环节作为课税的重点，既可以鼓励不动产的流动，又能够刺激土地的经济供给。与此同时，通过对保有房地产采取较高的税率，还可以避免业主空置或低效利用其财产，刺激交易活动，从而使房地产各要素达到优化配置，推动房地产市场的发展。

(二)房地产税制涉及的税种多属于地方税，是地方财政收入的主要来源

各国房地产税制涉及的税收种类较多，如土地税、房屋税、不动产税、不动产转让税、登记税、印花税、土地增值税等，税种设置覆盖了房地产的保有、取得、转让和收益各个环节。从各国的税收实践看，凡是实行中央与地方分享税制的国家，房地产税收基本划归地方，构成地方税收的主体税种，而且其主体税源的地位也比较

稳定。如美国的一般财产税(主要是对房地产征收)，从一开始就是州和地方政府的税收，并构成地方政府财政收入的主要来源，约占全部地方税收的80%左右。日本的房地产税收体系中，地价税、登录许可税归中央政府;不动产取得税、固定资产税的一部分归道府县;特别土地保有税、都市企划税、固定资产税归市町村，房地产税收基本划归地方政府。20世纪90年代后，房地产税收作为各国地方政府财政收入主体税源的地位进一步加强。因此，各国政府，尤其是地方政府都十分重视房地产税收。

(三)税率形式灵活、税率水平合理

各国的房地产税收，在税率形式上主要是采用比例税率，不过在对房地产转让收益和房地产交易行为课税时也常采用累进税率，仅有少数国家采用定额税率。对于税率水平的确定，各国通常采用较为灵活的方式，尤其是保有环节的税收，其税率既有按法定标准(中央统一制定的税率标准)设计的，也有地方政府根据本地需要自行决定的具体税率。一般说来，国家级和州级政府征收的财产税多依法按固定税率或按价值的一定百分比来征收，如澳大利亚各州征收的土地税。美国一般财产税(包括不动产财产税)的税率，由地方政府根据各级预算每年的需要确定，税率水平并非固定，而是每年都有变化。日本、法国中央政府对地方政府征收的税率都规定了固定限额或最高限额。与此同时，许多国家对房产和地产设计了不同的税率，一般是对土地的课税重于对房产的课税。这主要是基于两方面的考虑：一是为体现社会财富公平分配的基本原则，达到地利共享的目的;二是充分发挥土地税特殊的调控作用，达到保护土地资源、优化土地利用结构、抑制土地投机的目的。

(四)房地产税计税依据明确

各国保有环节的房地产税是房地产税制体系中的主体内容，大多数国家选择了以房地产的价值为该环节房地产税收的计税依据，也就是以房地产的资本价值或评估价值为基础。如加拿大、美国、日本等都将土地和建筑物的资本价值纳入税基。英国对包括楼房、公寓、活动房和可供居住用的船只等，以其估定价值为计税依据。以资本价值或评估价值为核心确定计税依据的方法，既能够准确反映纳税人的房地产状况，又会使房地产税收收入随经济的发展、房地产价值的提高而稳步增加。

(五) 房地产税制内外统一

综观国外房地产税收的发展状况，各国的房地产税制都同时适用于内外资企业。

(六)房地产税法完善，普遍建有财产登记制度和财产评估制度

各国都非常重视房地产税收的立法，一般都制定了规范、严谨可行的房地产税法体系。如日本制定了几十个关于房地产方面的法规。同时，相关的税法条文规定得非常具体、明确，可操作性很强。另外，大多数发达国家和一部分发展中国家还建立了财产登记制度。同时，由于各国对房地产课税一般都以其评估价值作为计税依据。评估业在国外发展非常迅速，目前已形成了一套较完善的财产评估体系，如美国1935年成立了房地产评估师协会。

二、对我国的启示

我国房地产市场正处于培育和调整阶段，房地产税制还存在许多问题。一段时间以来，有关房地产税制改革的呼声一直很高，新近又提出征收物业税，从而将房地产税制改革的呼声进一步明朗化。笔者认为，此次拟开征的物业税，可以理解是进行房地产税制改革的一个试探，但最后结果如何目前尚不好评价，这是因为物业税制度本身也有其缺陷。其一，物业税的指导思想是对房地产所有者征收，即将物业税作为一种财产税。而我国目前很多企业、部门、事业单位的产权不清，产权与使用权分离的情况非常严重。有很多房屋只有使用权，根本没有产权，现阶段要明晰产权关系尚有相当大的困难。其二，从我国目前的购房状况看，买房者大多是用于自己居住，“买房出租”作为投资的情况毕竟还是少数。对于买房自住的居民来说，即使居住的房屋升值，通常也不会卖掉房子，征收物业税等于“居者有其税”，增加了居民的居住成本。另外，现今个人拥有的房产中，大部分是通过低房价补偿方式由公房转化为私有的，用房改方式转换成私有产权的住房中，大量住房条件较差，而且拥有这些房产的家庭中，有很多仍属于较低收入和尚未改变生活质量的，对这些房产和家庭征收物业税也存在一个公平问题。其三，一般说来，物业增值中有很大一部分是土地增值，建筑物本身随着使用年限的增加，维修成本逐渐上涨，建筑物有可能贬值。而我国目前实行的是土地国有制，一般的物业只有几十年的土地使用权，期满后国家可以无偿收回土地或在土地上建房子。因此，有关“物业增值”的说法，是含有水分的。

当前，我国正处在经济高速发展时期，税制改革的目的首先要促进经济的发展，考

虑我国现阶段的实际，笔者认为，开征物业税的时机还不成熟，在缺少相应的配套措施，缺乏相关制度来限制物业税制度本身缺陷的情况下，匆忙出台物业税有可能造成新的“制度性不公平”。为此，针对我国房地产税制存在的问题，应在借鉴国外房地产税制经验的基础上，先进行一系列的改革，而后待时机成熟再适时推出统一的物业税。目前，应着重做好以下工作：

(一)建立规范、合理的房地产税收体系，并将房地产保有税类作为课征的重点

我国现行房地产税收制度是随着我国经济的发展和税收制度的改革先后颁布实施的，涉及房地产的税种很多，应逐步对税种加以规范，构建一个合理的房地产税收体系，该体系应包括：

1.房地产保有税类。 我国房地产税制构成的明显特点是：房地产开发流通环节税费多、负担重，房地产保有环节课税少，负担轻。如房地产开发、销售过程中就涉及营业税、印花税、房产税、契税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税、所得税等。收费就更多，各地也不相同，多达80～150种。而在房地产保有阶段，只有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税。这种税制设置不但造成土地闲置、浪费严重，而且在进入流通时由于土地承受过高的税负，造成大量的土地隐形交易，偷逃税现象严重。

为此，应借鉴国际惯例，以房地产保有环节作为课征的重点，将房地产开发环节的一些税费，转移到房地产保有环节征收。

房地产保有税类可以设置以下税种：(1)房产税。即以房产为征税对象，对房屋产权所有人征收。(2)地价税。即以土地的评估价值作为计税依据，向土地的实际占有者征收，取消现行的土地使用税。(3)空地税。即以闲置未用的土地为课税对象，对空地的实际持有人征收。(4)定期土地增值税。主要是对自用商业性房地产征收。采用规定的税额标准每年征收。

2.房地产取得税类。 房地产取得税类的税种主要应包括契税和遗产赠与税。遗产赠与税对财产拥有人的财产流向有着明显的导向作用，有利于调节、分配社会财富。

3.房地产收益税类。 房地产收益税类的税种主要应包括：(1)法人所得税。即对法人取得的房地产开发经营收入(指利润所得)征税。(2)个人所得税。即对个人在房地产经营中取得的收入(指利润所得)征税。(3)土地转移增值税。主要是在土地使用权转移、房地产买卖时征收。(4)土地租赁增值税。主要是在土地使用出租、房地产出租时征收。

(二)扩大征收范围，逐步确立房地产税收在地方财政收入中的主体地位

借鉴国际惯例，我国房地产税收的征收范围应扩大到所有的由国家和集体拥有与控制的房地不动产，包括农村用于种植、放牧和其他农业性活动的土地和房屋，包括城镇居民拥有的房屋，也包括闲置未用的`土地和房屋。当然，在将农村的土地和房屋划入房产税的征收范围后，相应地应降低农业税的税负。另外，考虑到房地产税基非常稳固，税源充沛，且税源具有稳定性和持续性的特点，应着手将房地产税培植为地方税体系中的主体税种。

(三)合理确定计税依据

现行房地产税涉及的一些税种的计税依据既不科学也不合理，计税依据既有按价值、也有按租金、面积征收。如，按照我国现行房产税暂行条例规定，房产税的计税依据有两种：一种是以房产账面原值扣除一定比例后的余值;另一种是房产出租租金收入，凡房屋出租的，房产税须以租金收入作为计税依据。土地使用税则是以土地面积为计税依据的。从房产税看，随着社会生产力的不断发展，人口的增加，房地产需求日益增长和物价指数的变动，房地产的价格从长期来看，一般会不断上涨，房产的原值不能代表现实的市场价格。如果仍沿用房产原值作为计税依据，既不适应经济发展的要求，不利于公平竞争，也不符合国际惯例。对出租房屋按租金收入作为计税依据，同一个税种，有两种计税依据，不够规范，再则租金收入已征收了营业税，再按租金收入计征房产税，是重复征税。而且，租金的确定，也有一定难度。从城镇土地使用税看，以占地面积为计税依据比较陈旧，因为面积不会随着地产的价格上涨而扩大。如此确定的计税依据使得房地产收入不能随房地产增值而增加。 因此，改革后的房地产税应以房地产的评估价值为计税依据。因为这种计税方法比原值作为计税依据合理得多，又是多数国家的一般做法。

(四)灵活设置税率

在税率设计上，应借鉴国际上一些国家的经验，在保证中央一定宏观调控权的前提下，赋予地方政府一定幅度范围内的自主权。在适当考虑地方政府年度预算支出的基础上，应按照房地产的地理位置和用途规定不同的税率。可由中央政府规定一个税率幅度，各省、自治区、直辖市再根据本地区

情况和房屋等级确定本地区的税率，这样，既可以调节房地产方面由于地理位置不同而产生的级差收入，又能够根据用途对使用结构不同的房地产实施调节。

另外，还应考虑降低房地产转移环节的税率，提高房地产保有环节的税率，从而有利于将课征重点从房地产流转环节转向房地产保有环节，优化税制结构。

(五)统一内、外资两套房地产税制

现行房地产税收制度采取的是内外有别的政策，仅在房地产保有阶段就存在许多差异。如对内资企业和个人的房产征收的是房产税，对土地征收的是城镇土地使用税;对外商投资企业、外国企业和个人的房产征收的是城市房地产税，涉外企业和个人使用的土地缴纳的是土地使用费(或称场地使用费)。内外两套房地产税制在征收范围、税率税费、计征依据方面都存在差异，违背了市场经济公平竞争原则，增大了税收征管难度，破坏了法律的严肃性和公平性。而且，城市房地产税是20世纪50年代的产物，房产税虽然是1986年颁布开征的，但基本内容很多是承袭了城市房地产税的规定，已有不少内容不适应经济发展的要求。城镇土地使用税暂行条例颁布的时间虽然较晚，但近几年来，随着我国房地产业的飞速发展，该条例也已暴露出许多不足，也需加以改革。

建议在房地产保有阶段征收统一的房产税和地价税，将外资企业和外籍人员也纳入统一的房产税和地价税的征收范围中，废除现行对外资企业和外籍人员征收的城市房地产税，改城镇土地使用税为地价税，实现房地产税制的内外统一。

(六)建立健全财产登记制度和财产评估制度

目前，由于我国尚缺乏严密的财产登记制度，致使征管资料信息来源不畅，房地产私下交易不予注册登记的现象相当普遍。而且，我国房地产评估制度刚刚形成，评估机构、评估人员的素质及评估政策法规等，还难以适应税收征管的需要。 为了保证房地产税收的有效实施，必须建立一套规范化的房地产管理制度，这主要包括：(1)建立房地产产权登记制度。首先，要核查土地，在全国范围内开展一次土地清查，建立土地台账。其次，建立房地产产权登记制度，为税务部门掌握房地产税源提供条件和依据。(2)建立房地产评估制度。合理的计税依据是房地产税收制度贯彻公平税负的一个重要内容。随着我国财税体制的不断改革和完善，对房地产的税收要求逐渐采用以房地产的评估价值来征税。国务院于1991年颁布了《国有资产评估条例》，并在1994年颁布的《城市房地产管理法》中进一步明确了房地产估价的作用。我国在房地产的评估方面还处于起步阶段。从世界范围来看，凡是实行市场经济的国家，在对房地产课税时均以评估价值作为计税依据，很多国家在税务机关内部设有相当的人员和机构进行评估工作。为完善我国房地产税制，提高我国房地产税的征收管理水平，应该借鉴国际先进做法，建立我国的房地产评估机构和管理制度。制定房地产评税法规和操作规程，配备评税或估价专业人员。

参考文献

(1)李进都《房地产税收理论与实务》，中国税务出版社 版。

(2)邓宏乾《国外房地产税制介绍与借鉴》，中国家庭网7月9日。

(3)路小平、刘洪玉《我国房地产税制的现状及改革设想》，《税务研究》第7期。

英国房地产税制的制定环境及其启示 第5篇

关键词：住宅税；营业性房地产税；英国；启示

自2005年，我国主要大中城市的房地产价格快速上涨成为全社会所关注的焦点。十年期间，我国的房价走势呈直线上升的趋势。面临着长期攀高的房价，对人民大众的生活负担愈来愈重。因此，无论是从经济发展的角度还是民生的角度上讲，房地产问题都是政府决策层和学术派着重进行探讨的问题。

英国是全球最早完成现代化和工业化的国家，做为资本主义发达国家，社会上的贫富差距巨大、财富分配不均的现象始终存在着。其健全和完善的税收体制也有效地调价了贫富差距和财富分配。尤其是英国在征收房地产税方面，曾有效解决收入分配不均衡的问题，同时稳定经济增长。因此，英国在房地产税制方面有着一套完整、健全的体系。对于同样存在着贫富差距越来越大的情况下，我国借鉴英国房地产税制度及其改革是十分必要的。

一、英国房地产税的功能定位

（一）英国房地产税的特点

1.重存轻流。在英国的房地产税征收体系中，十分重视对房地产保有税类的征收，包括房屋税和营业税，两项税收之和在地方财政总收入中所占比重达到30%以上，是最大的收入项目。但对房地产取得税类所征收的税收仅占其1%-2%。重视房地产保有环节的税收，轻视取得环节，有利于房地产的流动，避免业主因空置房产而低效利用。英国的房地产交易一般每季都超过40万宗，每年汇总的交易高达200多万起。

2.地方财政收入的主要来源。英国的房屋税是完全由地方政府进行征收，以英格兰地区为例，房屋税在地方本级收入中的比重高达45%左右，在地方财政总收入的比重也在15%左右。地方政府通过房屋税筹集充足的财政收入，以此用于地方基础设施建设和教育事业等。营业税在中央政府向地方转移支付资金中的比重高达25%左右，占地方财政收入的15%-20%。因此表明营业税在地方财政收入体系中的地位也十分重要。

3.完善的房地产税法体系及健全的评估制度。英国政府十分房地产的税收立法工作。英国议会先后多次通过不动产税改方案，所涉及到关于不动产的法律有《城乡规划法》和《土地赔偿法》等。据统计，英国国内税收局下属的房地产价值评估机构每年所汇总起来的房地产交易信息达到200万起，从而形成了完善的英国各地区的房地产估价系统。

4.遵循市场经济原则和低税原则。英国房地产税制效率原则有利于实现居民的分配效应，利于其房地产税效率的有效资源配置，以达到其房地产市场合理发展的作用。同时，英国的房地产税制改革过程中，充分考虑到社会公平问题，在税制上贯彻实施了低税、减税、免税的原则，贯彻房地产中性的原则，极大程度上保证税收公平性。

（二）英国房地产税功能定位

完善、高效的房地产税收制度，不仅可以增加国家的财政收入，积累资金用于城市建设，而且可以调整土地资源的配置，调节社会贫富差距。

1.筹集地方财政收入的功能。英国在房地产税收体系中，主要设计了两个房地产税种，分别是住宅税和营业性房地产税。住宅税的收入是全部由地方政府进行征收，并将所得收入列入地方财政收入体系中，营业性房地产税则是上缴至中央政府，由中央政府按照一定比例拨付至地方政府。

英格兰地区从2008年至2013年地方财政收入基本处于稳定水平。英国各等级住宅税的纳税额每年都会进行调整，自1993年设计住宅税到现在的情况看，住宅税呈稳步增长的趋势，使得地方政府有更充足的资金为居民提供优质的服务。营业性房地产税虽然在相邻年份有小幅波动，但整体呈增长趋势。

就2013年英格兰地区财政收入构成来看（见图1）

从图中可以看出，议会税占英格兰地区财政收入的17%，转移支付的营业性房地产税占15%，构成了整体财政收入的三分之一多。由此可知，房地产税为地方财政收入的筹集所带来的贡献。

2.调节社会贫富差距的功能。英国在住宅税税率设计上就体现了其调节社会贫富的本质。对于住宅，英国根据房产价值共设计了八个级别，规定40000磅以下的房产，只征收级别D的6/9，再高的级别按比例叠加。同时，英国政府还实施了详实的减免政策，体现了对小商业经营、低收入者、伤残人和未成年人的照顾，通过税收减免优惠对低收入者的收入支持，体现公平原则。①

二、英国房地产税制度对我国的启示

（一）将房地产税收归于地方政府财政收入，确立“明税、少费”的原则

与英国相比，我国现行的房产税制度确实存在不合理的情况。在房产税改革试点的上海和重庆两地，房产税收入在两地的财政收入所占比例很小，据财政部公布的“2014年上半年税收收入情况分析”显示，今年上半年房产税完成959.01亿元，城镇土地使用税完成1061.71亿元，两者加起来只占上半年税收收入的3%。

（二）向“重存轻留”方向进行转变

我国目前的房产税制度是着重房地产的转让环节，轻视保有环节。这样的税制设计思路，使得企业仅支付少量资金就可以获取土地，获取后，因保有环节征税力度轻，使得企业不需要再缴纳税金，长期的无偿占有导致严重的浪费土地，最终阻碍了房地产市场的合理发展。

（三）将“公平”放在房地产税制改革的首位

我国在1978年至今三十多年的改革开放中，社会公平成为影响社会经济发展的重要因素。贫富差距、地区差距、城乡差距都已达到或超过国际警戒线。②因此，我们在房地产税制改革中，要格外注意对低收入者的税负承担问题，要通过一系列的免税、减税、优惠、税收补贴等措施，缓解社会公平的问题。

（四）建立和完善房地产登记和评估制度

我国在逐步建立起房地产登记制度的同时，也要着手完善评估体系。建立并完善估价人员考试注册制度、估价机构的注册管理制度和估价执业管理制度。同时要积极引入第三方机构，由社会民间中介组织承担，即节省了时间成本和经济成本，又有利于征税过程中的开放、透明。

注解：

①王冲冲、王伟华.《英国房地产税的征收政策及对我国的启示》.集体经济，2011（05）

②郭驰.《英国地方税收管理的启示》[J].各国税收纵横.2006-06

参考文献：

[1]郭驰.《英国地方税收管理的启示》[J].各国税收纵横.2006-06

[2]樊华、叶艳妹.《英国房地产税制简介》[J].海外税务，2005年第八期

[3]李燕燕.《国外房地产税收制度的经验》[J].中国税务，2007年第6期

改革我国现行房地产税制的思考 第6篇

目前, 世界上许多国家都建立了较为完善的房地产税制, 房地产税已成为各国地方政府重要的财政收入来源, 各国在实践中均取得了许多成功经验, 为完善我国房地产税制提供了很好的借鉴。从税收分布结构来看, 国外重视对房地产保有环节的征税, 而对房地产权属转移环节实行轻税政策, 如英国, 直接来自于房地产转让的税收仅占全国税收收入的1%-2%, 而来自房地产保有的不动产税等却占总税收的30%。从计算依据看, 大多数国家趋向于按房地产的市场价值征收房地产税, 使其具有随着经济增长而增长的弹性特征。房地产价值的估算是美国房地产税制度的核心, 经过多年的发展, 美国各地方政府都拥有自己的房地产估价部门, 并形成系统的估价标准和估价方法体系。从征管权限来看, 地方政府拥有较大的税权和财权, 如美国, 房地产税法由各州制定, 各州可根据本州财政预算情况和税基确定计税依据、税率幅度及减免税等要素。从征管手段来看, 大多数发达国家建立了完善的房地产产权登记制度、公开查阅制度, 健全的房地产估价制度以及有效的处罚和法律救济制度, 并辅之高效的房地产勘察, 为房地产税顺利实施提供有效保障。

二、我国现行房地产税制主要缺陷

(一) 现行房地产税征收范围不够广泛。

作为财产税中最基本的房产税, 没有包括个人所有的非营业性房产等一些基本的房地产项目, 随着我国近年来经济的持续发展, 个人拥有的住房是最普遍和最基本的房地产持有方式, 在整个房地产市场中所占比例不断上升, 并逐步转化为个人财富的一种象征。不对自有非营业性住房征税, 不能实现房地产税调整房地产市场运转和房地产收益分配的功能, 另外由于仅对城镇土地征收土地使用税, 征税的范围非常有限。而随着农村城市化水平不断提高, 一些地区已具备了城市的功能, 尤其在经济发达地区, 农村的房产规模急剧扩大, 经营用房快速膨胀, 完全可以作为国家的稳定税源。

(二) 部分税种的计税依据不合理, 不能反映房地产的市场价值。

现行房产税从价计征法是按照房产原值减除10%至30%的比例后的余值依1.2%的税率计征, 房产原值是“固定资产”科目中记载的房屋原价, 折余价值依据的是历史成本, 这种计税方法, 没有考虑房产后期的升值因素, 不能反映房产的市场价值, 使得房产税收入无法随着房地产的升值而增加, 政府不能充分参与房地产价值增值的分配。现行城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据, 实行从量计征方式。这种征税方式使税额也不能随土地价值的上升而上升, 具有税源不足且缺乏弹性的缺点, 不能发挥调节土地级差收益的作用, 也无法对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的调节作用。

(三) 税种设置存在缺陷。

现行税制在房地产流通环节税种较多, 税负较重, 而在房地产保有环节税种较少, 税负较轻, 且税收优惠范围大。以2008年我国房地产相关税收为例, 2008年我国房地产保有环节税收 (房产税、城市房地产税、城镇土地使用税) 占到27.92%;而在交易环节, 仅契税就占到24.38%, 再加上城市维护建设税及印花税中房地产相关部分, 所占比例大大超过了保有环节;在开发环节, 虽然土地增值税和耕地占用税只占15.88%, 但是由于土地开发时要相应承担巨额的土地出让金, 导致在房地产开发环节的税收及相关税费负担也远远超过了保有环节。这种“轻保有、重流通”的局面, 一方面相当于给了土地保有者以无息贷款, 导致了土地利用的低效率;另一方面, 使得国家无法对房地产保有期间的自然增值部分参与分配, 导致财政收入的流失, 而“重流通”的局面, 抑制了土地正常的市场交易, 助长了土地的隐性流动。

(四) 房地产税收占地方财政收入的比重明显偏低。

据OECD组织1995年的资料, 在地方财政收入中, 联邦制国家如美国房地产税占到60%, 加拿大占到85.3%。单一制国家如英国占到97.5%, 卢森堡占到67.3%, 荷兰占到66.1%, 法国占到34.6%, 可见房产税是多数发达国家地方税收的主要来源。发展中国家如印度尼西亚自1986年开征房地产税以来, 房产税收入也已占到地方级税收收入的67%。近年来, 我国房地产税收在地方财政收入中的比重虽呈上升趋势, 但升幅较小。通过对2000-2009年我国直接以房地产为课税对象的税收收入占地方财政收入的情况进行分析可以看出, 10年间, 我国直接来源于房地产的税收占地方财政收入的比重, 最低为7.23%, 最高也不过14.76%, 平均才11.39%, 远低于美国等发达国家的比重, 房地产税收在组织地方财政收入上明显乏力。

三、房地产税改革方案设计要点

在充分借鉴房地产税制国际经验的基础上, 我国房地产税制应建立以保有环节房产税为主导, 其他房地产税费为辅的科学合理的房地产税费体系, 同时提升房地产税收的立法层次并适度分权, 建立完善房地产估价制度等税制改革配套措施, 促进我国房地产市场持续、健康、有序发展。

(一) 建议取消城镇土地使用税、土地增值税。

首先, 我国已建立了国有土地有偿使用制度, 即国家保有土地所有权, 而将土地使用权有偿出让给土地使用人, 土地出让金是土地所有权在经济上的体现, 是土地使用权的市场价格, 既然以出让方式取得土地使用权的土地使用者已经缴纳了土地出让金 (地租) , 就不应再缴纳地租性质的城镇土地使用税。其次, 随着房地产市场的竞争加剧, 行业利润逐步趋于社会平均利润率, 土地增值税失去了存在的意义。另外, 从实际征收看, 土地增值税计算繁琐, 征收阻力大, 征税成本高, 效果差。可借鉴国外经验做法, 把土地增值所得并入一般所得计征所得税。

(二) 加强房地产保有环节征税。

将房产税、耕地占用税与城镇土地使用税合并, 在财产税体系中统一设置为物业税 (或房地产税) , 适当扩大税基, 将农村的非农业用地、用房纳入物业税征税范围。对于城市房地产, 无论是经营性的, 还是非经营性的, 都要纳入征税范围, 经营性房地产可以考虑按高档税率课征, 非营业性房地产按低档税率课证。考虑到存量房业主在购房时已经直接或间接地负担了各种税费, 可以考虑引入一个十年的过渡期, 在过渡期内给予存量房业主优惠税率, 比如基于法定税率减半征收。

(三)

强化和完善房地产产权登记制度、评估制度, 建立健全财产法规制度, 建立以房地产评估制度为核心的征管运作体系。加强对房地产价格评估理论和方法的研究, 逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、评估评税制度和方法体系, 制定完善的评税法规和操作规程, 考虑到评估成本, 借鉴各国经验, 税基评估周期可以设定为3-5年。为避免重复征税, 对房屋的租金收入不再征收房产税, 而主要由营业税、城建税、教育费附加及所得税来调整。

(四) 赋予地方相应的立法和管理权限。

新的房产税的推出和税率的制订应当遵循“中央做决策, 立法在省一级, 征收和规范在县市”的原则。可以建立一个分级决策的机制:先由中央制订征税的政策, 定出税率的上、下限;在中央政策的指导下, 由省级人民代表大会立法征收房产税, 根据地方经济情况差异进一步限定可行税率的范围;最后由县、市地方政府考虑自身财政状况, 辖区内房地产市场、居民收入等方面情况后, 决定当地实际征收率, 并具体规范和执行。改革房产税, 是在立法意义上稳定地将房产税的征收权永久地交给地方政府, 既是完善我国税制的需要, 更是引入了一种新的机制, 创造出一个地方官员向纳税人负责的机制。 (注:本文系山东省教育厅山东省高等学校人文社会科学研究项目“山东省房地产业税收征管现状调查研究”阶段性研究成果, 项目编号:J09WH60;山东省高等学校优秀青年教师国内访问学者项目经费资助项目)

我国房地产税制的改革和完善 第7篇

关键词：房地税,征税范围,税收制度

综观我国的房地产发展历程, 可以清晰的看到作为国家组织收入和宏观调控手段之一的房地产税, 渗透在房地产的开发、经营、保有和转让等各个环节。因此, 建立一套与本国房地产发展相适应的房地产税制, 是我国房地产业发展的需要。

1 我国房地产税制现状

我国现行的房地产税制的基本框架, 是在1994年全面的结构性税制改革后形成, 房地产业领域涉及的税种主要有10多种, 主要包括营业税, 土地增值税, 房产税, 城市房产税, 契税, 耕地占用税, 企业所得税, 个人所得税, 印花税, 城镇土地使用税, 城镇维护建设税等10多种类。以房地产税制特有的房产税为例, 我国现行的房产税设立于1986年, 是一种财产税, 是以城镇中的房产为课税对象的, 征税范围限定在城镇, 计税依据为一次减除10%~30%后的余额。我国在20世纪90年代中期开始, 房产税收入呈现出扩张趋势, 在税收结构中的地位也有所抬升。在2005年, 2006年1季度, 2006年上半年, 2006年前3季度, 房产税分别为4359028万元, 1032361万元, 2661068万元, 3714284万元, 5151830万元, 可见无论是逐年还是逐季度收入都是在增加, 由此可见房地产税制对国家的财政收入有着重大的影响。

2 我国房地产税制存在的问题

城镇土地使用税作为土地有偿使用的一项措施, 税项中含有租的因素, 征税混淆了税收与地租的界限。

对以划拨方式取得土地的内资企业征收城镇土地使用税, 对外资企业免征此税, 但外资企业须缴纳土地使用费 (场地占有费) , 造成以费代税, 致使内外资企业间税费并存。

目前, 我国涉及房地产业的各种收费项目名目繁多, 且费项总数远多于税项总数。仅从房地产开发企业的收费项目上看, 有的地方各种收费 (如城市基础设施配套费、商业网点费等) 多达50多项。从收费比例上看, 各项收费占销售收入的35%左右, 相当于经营成本及费用的70%。

我国现行房地产税制构成一个明显的特点, 是在房地产流通环节税种多, 税负重。在房地产开发和销售过程中, 仅税种就多达8种。有的还重复征税, 如契税, 营业税, 印花税, 房产税, 所得税, 城市维护建设税, 土地使用税, 耕地占用税等等, 不仅增加了建房成本, 也助长了不正之风。而在房地产的保有阶段课税较少, 且税收优惠范围大。

3 我国房地产税制改革的基本思路

3.1 避免重复征收税与费

科学界定租、税、费的内涵可由3个层次组成:由土地所有者法人代表 (或委托机关) 向土地使用者收取地租 (出租或批租) 。建立科学的土地税收结构。包括土地增值税、耕地占用税、土地交易税 (契税) 、土地闲置税 (空地税) 和农业土地税等。收取土地使用费。对涉及到补偿性质的服务收取土地费 (设施补偿费、劳务补偿费、工本补偿费) 。

完善土地租、税、费立法。在土地出租、批租方面的法律现已有《中华人民共和国城镇国有土地使用权有偿出让和转让条例》, 但还要不断完善。对我国租税费改革要做到“明租, 正税、优化结构”:一是明确国家作为国有土地惟一主体的管理职能与所有权能, 正确界定租税费内涵、科学设定租税费种类与体系, 避免重复交叉征税和税负不公。二是合理调整土地收益分配关系。三是严格租税征管, 规范土地市场和调节土地资源配置。四是租税的设定和征管要同整个国家经济发展状况相适应, 要充分考虑纳税义务人的承受力。

借鉴国外的做法, 对我国现行的土地税法及规范性法律文件进行整合重构, 遵循地产市场运行规律和市场行为, 结合我国的国情, 科学地设置税种税率, 并注意与其他土地法律法规衔接配套, 尽量避免矛盾和重复现象。

实行统一的房地产征税制度。对土地征税要根据土地的不同用途, 分别设置税目税率, 如设置土地级差、闲置土地等税目, 并根据不同税目设计相应的税率。同时, 要明确规定减免税的项目和条件。

对土地相关的收费要在清理压缩的基础上进行规范, 明确规范税和费。

3.2 完善房地产税制

3.2.1 开征统一规范的物业税

我国物业税的基本框架可如下设计:一是将现行房地产保有环节的房产税和城市房地产税合并, 对土地、房产开征统一的物业税。二是统一内外税制。纳税人为内外资企业单位、经济组织和个人。三是以经过评估的土地使用权和房产的市场价值, 作为物业税的计税依据, 使得物业税和评估紧密联系起来。四是考虑到我国地域辽阔经济发展极不平衡, 全国不宜采用统一税率, 且税率不宜过高。税率可在全国范围内设立一个弹性控制区间, 各地区可按照自身社会经济发展的水平、纳税人的支付能力以及地方政府年度预算等情况, 在许可的弹性区间内选择适用的税率。

3.2.2 取消城镇土地使用税和土地增值税

以出让方式取得土地使用权的土地使用者已经交纳了土地出让金, 故不应再缴纳地租性质的城镇土地使用税。其次, 从理论上讲, 随着房地产市场竞争加剧, 行业利润逐步趋于平均化, 土地增值税已失去了存在的意义。

房地产业在中国是一个新兴行业, 具有投资规模大、建设周期长、风险大、收益高的特点, 尤其在中国要素市场发展的初期, 不可避免地产生房地产投资的暴利。因此, 以土地增值税调节房地产投资的高额回报有它的合理性。但随着中国房地产业盼快速发展、房地产市场的规范化, 行业利润己逐步趋于平均化。而且, 目前中国国有企业产权重组情况越来越普遍, 土地增值税对很多过去以低价取得土地使用权的国企产权转让形成了现实的障碍。至于取消土地增值税后产生的收入流失, 可借鉴国际经验, 把土地增值所得并入一般所得计征所得税。对于房地产转让环节征收的所得税, 包括企业所得税和个人所得税, 税率要根据所转让房地产持有时问的长短有所区分, 时间越长税率越低, 以抑制短期的房地产投机行为, 引导房地产健康发展。

3.2.3 适时开征遗产税和赠与税

遗产税和赠与税的开征将弥补无偿转让房地产环节税收调节的缺位。遗产税和赠与税的开征主要不是出于财政收入的考虑, 而是协助个人所得税, 调节财富分配促进社会公平。因此, 应该采取高起征点和高的累进税率。从目前中国的税收征管水平看, 遗产税应采用总遗产税制, 即对死亡者遗留的全部遗产进行课税, 不考虑遗产的分配方向, 这样有利于税源监控, 也有利于降低税收征管成本。关于遗产税与赠与税的配合模式, 应该采取赠与税与遗产税分设的模式, 对生前赠与财产课征赠与税对死后遗产课征遗产税。为了保证财产所有人不论以赠与方式还是以遗产继承方式转移财产, 税负都趋于均等, 从而堵住逃税的漏洞, 赠与税的税率不应低于遗产税的税率。

3.2.4 拓宽税基, 扩大征收范围

扩大房地产税收的征税范围, 凡是在我国境内使用土地和拥有房产的单位和个人都应纳入征税范围, 适当的时候配合政策目标进行一些减免。扩大不动产税的征税范围, 改变计税依据。原则上应对我国境内使用土地和拥有房产的单位和个人都征税, 并将农村的非农业用房、用地纳入征税范围。但可根据各地情况制定些相应的政策措施, 如居住用房一定时期内可减免税等。同时, 根据社会经济的发展变化, 改变税基规定过死、计税依据不科学做法, 以评估值作为计税依据, 并设置幅度比例税率, 使其计税更为合理, 收入更具弹性。对于原房产从租计税的税率和办法也应作调整, 使税负更公平合理。

3.3 建立健全的房地产征管辅助制度

3.3.1 建立财产登记制度

要健全相应的财产法规制度, 为财产课税提供立法依据和法律保障, 逐步推行财产实名登记制。

3.3.2 建立健全财产评估制度

要积极促进评估业的发展, 健全相应的法律法规, 加强对评估市场的管理, 培养一批具有良好业务素质和职业道德的注册评估师。

3.3.3 建立经纪人队伍

普遍提高居民的房地产知识, 加快房地产的交易流通速度。制定成龙配套的房地产投资法规, 坚持依法交易, 增强房地产运作的公正性, 提高透明度。

参考文献

[1]蒋黎咺.房地产经济学 (第1版) [M].化学工业出版社.2006, 8.

[2]陈红伟, 汤镇国.房地产、政府、税收[J].涉外税务, 2006 (10) .

[3]刘佐.我国房地产税制建设的简要回顾与展望[J].税务研究, 2006 (10) .

[4]刘镇, 安仲文, 改革现行房地产税制的几点看法[J].税务研究, 2006 (5) .

[5]樊丽, 李文.房地产税收制度改革研究[J].税务研究, 2004 (9) .

房地产税制改革 第8篇

(一) 房产税改革的目的

2011年1月28日, 上海重庆两市开始实施房产税改革, 本次改革的主要目的有两个:一是加大市场对楼市调控的力度, 进一步打压房地产市场, 抑制房价过快上涨;二是增加地方财政收入, 为将来房地产税制深化改革打基础。

(二) 房产税改革的主要内容

作为房产税改革试点的上海和重庆分别推出了各自的改革方案, 主要内容总结如右表。

二、对我国房地产税制改革的思考

(一) 房地产税制改革没有全面开展的原因分析

1.房地产税制改革是一项庞大的系统性工程, 非常复杂, 具体表现在两个方面: (1) 现行的房地产税包括的税费种类繁多。我国现行房地产税主要包括耕地占用税、城镇土地使用税、营业税及营业附加税、房产税、土地增值税、契税、印花税、企业所得税和个人所得税等十多个税种。另外还涉及到土地出让金、市政配套费、手续费等多项费用。 (2) 房地产税制改革涉及到多个部门。房地产税制改革涉及到的部门除了征管部门财政、地税外, 还需要建设、规划国土资源、人力资源社会保障、统计等部门的配合。另外, 目前国家相关政策规定, 试点城市征收的房产税全部用于保障房及公租房、廉租房的建设, 因此还需要民政、住房保障房屋管理及公安部门的介入。

2.房地产税制改革会影响地方政府的财政收入。各方普遍反映我国房地产存在重复征税的现象, 而且税负布局不合理, 主要体现在开发流通环节税负过重, 而保有环节过轻。因此根据国际经验, 我国房地产税制改革将朝着“简税种”的方向进行。另外, 目前很多地方政府财政收入来源于土地出让金收入, 而土地属于不可再生资源, 这部分收入对地方财政收入的贡献将会越来越少。以上两点都会对地方财政收入带来很大的不利影响, 因此开展房地产税制改革, 国家必须考虑到地方财政收入的来源, 而又不能随便增加税种或提高税率。

3.要建立全国统一的房地产信息管理平台。房地产税制改革一个技术方面的要求, 就是要在全国建立统一的房地产信息管理平台, 这个平台要全国联网 (包括广大的农村地区) , 每个家庭、个人的房产情况都能在此查询, 各地区的房价、房屋交易 (包括一手房和二手房) 情况及住房供求情况都能及时了解。目前有些省市已建立起本地区统一的房地产信息管理平台, 但统计范围大都在县市区以上, 下属的城镇及农村地区的住房信息几乎没有涵盖进去, 而且本地区各职能部门之间很少实现信息共享。在我国这样一个疆域广袤, 人口众多的国家建立一个如此综合性的房地产信息管理平台, 工作量有多大、技术难度有多高可想而知, 是需要一定时日的。

4.要有完整成熟的房地产评估体系。目前我国虽然有很多房地产评估中介机构, 但良莠不齐, 需要对这一行业进行清理整顿, 通过政策引导, 建立一支具有良好职业道德, 诚实守信、公正公平的房地产中介机构队伍。另外, 还要建立一套符合我国国情的科学的房地产价值评估法规、制度和操作规程。

综上所述不难看出, 我国房地产税制改革需要具备一定经济、技术、人才等方面的条件, 而这些条件目前还不具备, 因此我国的房地产税制改革目前没有全面铺开, 只是在房产税方面刚刚开始试点。但我们相信, 在不久的将来会全面启动房地产税制改革的。

(二) 未来房地产税制改革思路设想

1. 不断扩大房产税改革试点范围, 深化完善征税方案。

从2011年底召开的中央经济工作会议上可以看出, 中央决策层推行“房产税改革”的决心是不容质疑的。因此下一步将会在一线城市和部分二线城市推广试点, 不断扩大试点城市的范围。试点方案方面, 将会在现有方案的基础上进一步扩大纳税对象的范围, 细化纳税环节事项。随着试点范围的不断扩大及改革的不断成熟, 国家将会把房产税改革方案进行统一或局部统一, 不会再让各地按照自己的方案征税。

2. 改革现行房地产税制, 建立房地产税收新体系。

在房产税试点成功、走向成熟以后, 国家将会以此为总抓手, 适时全面铺开房地产税制改革, 改革的总原则应该是“简化税种、拓宽税基、税负公平、降低 (征税) 成本、提高 (征税) 效率”。具体改革内容为: (1) 把改革后的房产税和城镇土地使用税进行合并, 从而将对房产和对地产的征税统一起来。 (2) 取消土地增值税、与房地产出售出租相关的营业税及营业附加税。取消土地增值税是为了简化税种、降低征税成本以及降低房地产开发企业成本从而调低房价, 但不能简单的“一取了之”;因为土地增值税属于地方政府财政收入的一个重要来源, 如果简单地取消, 对于地方政府来说, 可能使本来就存在的“事权”和“财权”之间的矛盾进一步激化, 因此这部分税收收入可以转移到房产的持有环节和后期出售环节, 即转移到房产税和所得税中去。取消“与房地产出售出租相关的营业税”, 原因是存在重复征税现象。根据目前税制规定, 住房所有者如果是出租住房, 要同时缴纳营业税、房产税和所得税等;如果是出售住房要同时缴纳营业税、所得税等, 如果交了营业税又要交房产税、所得税就属于重复征税。总的来看, 保留房产税和所得税比保留营业税的价值要大, 所以最好是取消相关的营业税。营业附加税, 具体根据纳税义务人当期实际缴纳的增值税、营业税和消费税计算确定, 这三大税种中与房地产税相关的只有营业税, 而我们要取消这部分营业税, 因此与房地产相关的营业附加税就没有存在的意义了。 (3) 保留耕地占用税、印花税和契税不变。 (4) 改革后各税种税率的规定。保留下来的耕地占用税、印花税和契税, 税率不变;其他税种税率一般应该根据改革前与房地产业相关的税收总额推算出来, 不能简单的将合并的税种税率简单叠加, 也不能随便的降低税率。通过以上改革, 将会完全改变过去那种“重交易, 轻保有”的不合理状况, 形成一套在房地产投资、交易、占有、所得等多环节征税、作用互补的房地产税收新体系。

3. 完善相关配套措施。

房地产税制改革是一个庞大的系统性工程, 因此在进行上述改革的同时, 应该做好以下配套工作: (1) 财政、地税、建设、规划国土资源、人力资源社会保障、统计、民政、住房保障房屋管理及公安部门事先要做好协调工作, 各部门要密切配合, 为房地产税制改革做好人力资源保障。 (2) 建立全国统一的房地产信息管理平台。相关部委应出台政策, 组织人力物力财力, 加快建设全国统一的房地产信息管理平台, 实现网络信息化管理。 (3) 建立科学完整的房地产价值评估体系。一是通过培养或规范, 建成大批具有良好职业道德、诚实守信的房地产价值评估专业队伍;二是要建立一套适合我国国情的、科学的房地产价值评估法规、制度和操作规程, 使房地产评估人员在执业过程中有章可循。 (4) 做好新旧房地产税收政策的过渡衔接。房地产税制改革后, 可能会带来旧房产与新房产在计税时存在不同等很多问题, 而“纳税”关系到所有住房所有者的切身利益, 处理不好可能会直接危及到改革的成果, 因此务必要做好新旧房地产税收政策的过渡衔接。

摘要：2011年1月底在上海、重庆开展的房产税改革试点工作, 掀开了我国房地产税制改革这场“大戏”的帷幕。本文在论述两地房产税改革内容的基础上, 对我国房地产税制改革涉及到的一些重要内容进行了深入思考, 最后对未来我国房地产税制改革的思路进行了尝试性的设想。

关键词：房产税,房地产税制,改革,设想

参考文献

[1].邓菊秋.论我国房地产税改革的目标及思路[J].税务与经济, 2007, (1) .

房地产税制改革 第9篇

一、财务管理观念的转变

近两年是国家税收体制改革的关键时刻, 各行业都将会受到较大冲击。税制改革将成为国家发展规划的排头兵, 为国家调整产业结构起到先行作用。这就需要企业的财务管理人员领会新型税制的主导精神, 把财务管理落实到企业经营的核心地位。

目前, 由于房地产行业的飞速发展, 开发商普遍认为只要拿到地、规划科学、设计合理、营销对路, 就一定能大赚一笔, 因而在开发过程中忽视了财务管理的核心作用。随着国家对房地产行业的监管力度越来越大, 房地产利润率透明度越来越高, 这就更加凸现出财务管理在房地产开发过程中的重要性, 在同等条件下, 财务管理水平高的企业将获利而不重视财务管理的企业可能出现亏损。

二、房地产的行业现状

第一, 统计部门信息, 我国居民存款大约是全国1年的GDP产值, 表明居民有着很强的购买力, 房市如股市, 大多数人是买涨不买跌的, 越涨越买、越买越涨, 形成恶性循环, 国家希望通过宏观调控抑制房价上涨, 包括:对房地产商的限制、对房屋规划的限制以及对购房者交易的限制等。如此多的调控措施相对于土地资源的紧缺以及房价的不断上扬给购房者造成的压迫感来说是微不足道的。国家调控的结果只能是富了政府、苦了百姓。

第二, 在西方国家, 市区是穷人才住的地方, 而大部分的富人都在郊区居住, 享受的是自然、绿色、健康。而在中国, 这种苗头才刚刚出现, 未来3年城市化人口将增加1倍, 随着城市化进程的加速, 大约5-6亿的农民将进城, 大部分城市居民也将往市郊迁移。这就使得房地产商在未来几年内仍然大有可为。

第三, 房地产的发展也带动了国有商业银行的迅速发展, 由于房地产行业的资金流量很大, 很多企业贷款开发的期限比较长, 银行在贷款、按揭等方面也得到了不少好处, 银行当然也不希望房价下跌, 房地产的大规模清理必然影响到银行的稳定发展, 所以房地产在未来几年持续、稳定发展是必然的, 也是各项产业发展的需要。

第四, 单一的房地产开发利润已经越来越萎缩, 多元化经营将是房地产做大做强的必然趋势。SOHO中国有限公司董事长潘石屹的企业发展构想是以房地产开发为依托, 逐步打造建筑、装饰、物业管理、建材销售以及建材生产的多元化企业。这种组合实质上是分散风险的一种形式, 也是财务管理知识的一种运用。

第五, 由于房地产行业非正常性泡沫发展, 导致企业在对财务风险的把握上要求不严, 传统方式下的风险分析、指标控制对房地产失去约束, 企业高负债经营的情况比比皆是, 但国内房地产企业不以为然, 其实风险一直伴随着, 稍有不慎或者是国家一纸法令都将使这些企业举步维艰。同样, 香港4大地产天王, 在涉足房地产开发的前期也是高达100-200%的负债率经营, 此时已经全部通过产业结构的调整将资产负债率降到30%左右, 而国内尚无一家房地产企业能达到这一水平。

三、房地产行业税务筹划要点

从目前我国的税收筹划策略来看, 企业无非是在进行着各式各样的文字游戏和数字游戏。从法律的角度来讲, 这些策略都是合法的、可行的, 只是以前或者是某些企业并没有意识到这个问题, 大致可以归纳为以下方面:

(一) 临界点法

此方法在平时运用较为广泛, 比较好掌握。在超额累进、超率累进等税种或者是存在两种形式以上的纳税方案时, 临界点法就显得很有必要。例如在个人年终奖的个人所得税问题上, 税法允许将年终奖平均分摊12个月后计算所得税。年终奖6000, 分摊12个月, 适用5%税率, 缴纳个税300元;年终奖6001, 适用10%税率, 缴纳个税575元。这说明, 多发奖金1元, 将导致年终奖少得275元。

(二) 分劈技术

此方法适用于公司业务涉及两种或以上税率时, 可以适用业务分劈或者公司分劈两种方式, 使得企业总税负最少。房地产企业如果利润额较高, 那么土地增值税的数额将会很大, 企业可以通过设立销售代理公司的方式, 将房屋以低于增值20%的价格转给销售代理公司, 在其他税率、税负不变的情况下, 免去了土地增值税, 通常土地增值税较大的会达到数百万。

(三) 延期纳税

对于现阶段, 房地产行业形势恶化的情况下, 主管机关也对延期纳税开了绿灯。房地产企业的税负一般较重, 金额较大, 一个月的纳税金额可能就是几千万, 这些资金对于现金为王的房地产企业来说显得十分宝贵。延期纳税包含两个方面的意思, 一是当企业当期缴纳税金比较大时, 可以在基于公司诚信纳税的信誉上要求税务局缓期缴纳税金, 通常缓交时间为3个月即90天。一定程度上可以缓解公司的资金压力并赢得存款利息收益。二是在企业运用存货计价方法即原材料进出方法的时候考虑先进先出或者后进先出, 延后确认收益, 缓交所得税, 此方法还可以在折旧方法的选择上运用, 对于消耗性比较强的资产税务可以采用快速折旧的方法, 同样可以起到缓交所得税的作用。

(四) 减免税

企业可以根据自身的生产经营特点, 找到适合公司的税收减免方法, 减免可以分为3种情况:税率减免、税基减免以及税额减免。此方法仅国家鼓励类的产业或者高新技术行业以及国家重点扶持的地区或者行业适用, 要求门槛比较高。但是目前, 针对国际国内经济形势的影响, 各行业, 特别是房地产行业必然会对前期抑制行业发展的一些措施和法规进行纠正, 使得房地产行业能按照市场规律健康稳步发展。所以房地产企业就需要充分利用时间行差异 (因为税法一般都是已缴不退的适用原则) , 将企业某些提前预缴的重点税种进行预期筹划, 这就需要财务人员对国家税制根据经济形势的变化有一个超前的判断。

(五) 费用扣除技术

在各项税种中, 土地增值税、企业所得税以及个人所得税都有一个成本费用的抵减问题。众所周知, 要使得应税所得减少, 无非就是减少收入和加大成本费用。然而每一条成本费用都有一个包含范围以及可扣除标准。这就需要财税人员对各类费用的归类要非常熟悉, 在成本和费用的问题上充分考虑时间性差异, 选择合理的最佳归类方法。例如在扣缴个人所得税的过程中, 可以将部分薪金费用化, 但费用化的部分必须要合情合理合法。这就需要事前对整体的一个薪资进行统筹, 做到有章可循, 又合法合理。

房地产税制改革 第10篇

个人所得税因直接涉及亿万纳税人的切身利益而受到国人的普遍关注，讨论过程中，大家的纳税人意识和担当都有明显增强，这是社会进步的表现。不过，税收历来号称难懂，专业性较强，眼下就有不少人把个税改革看作是“起征点”提高或税率级距的调整，其实这是一种认识误区。我国个税改革的给力点不在这里，而是以综合税制替代现行的分类税制。

不公正的分类税制

所谓分类税制，就是对同一纳税人在一定时期内的各种所得，按其所得的不同来源，将其分为不同类别的所得，如工资、薪金所得、稿酬所得、特许权使用费所得等，并对每一类所得按照单独的税率分别计征所得税。一般来说，分类所得税制有计征简便、易于控制源头、能有效地防止偷漏税的优点，但显然这些优点是对于征收管理水平和效率较低的政府来说的，对纳税人就不那么乐观了。因为分类税制不能全面反映纳税人的真实应纳税所得的水平，容易造成应纳税所得来源多、综合收入高的纳税人不缴税或少缴税，而应纳税所得来源少、收入相对集中的纳税人多缴税的现象。

例如，甲某在不同的地方取得工薪所得、劳务报酬、稿费这三项收入，假若每项所得费用为800元，虽然甲的月收入达到了2400元，但是却不用缴纳个人所得税。乙某与甲月收入相同，全部来自于工薪所得，却要按规定缴纳个人所得税。这样，收入结构单一、由单位代扣代缴的工薪阶层，成了最“疏而不漏”的纳税者，而那些收入结构复杂、收入来源广泛的非工薪阶层，却往往因为其收入的哪一“类”都够不上起征点，且无人跟踪追缴，反而可以不缴税或少缴税，养活一个人的5000元与养活一家三口的5000元承担的税负完全一样，这就明显的不公平了，与“量力负担”的原则背道而驰。

此外，现行税制将个人收入分为11类，按不同税率计税，也造成同等数额的收入因其来源不同而税负不同的结果，也就是赚同样多的钱，交不一样的税，甚至有可能劳动所得交的税高于非劳动所得、勤劳所得交的税高于非勤劳所得的税率倒挂现象。

有鉴于此，我国确定了综合与分类相结合，综合为主、分类为辅的税制改革方向，即将个人的部分经常性收入，如工资薪金、劳动报酬、稿酬、财产租赁、财产转让等有费用扣除的项目合并归总征收个人所得税，不再按照收入来源的不同分别计税，而将没有费用扣除的其他临时性、偶然性的收入，如利息、股息、红利所得、股息转让所得等实行分类单独征收，这样，大部分个人收入就可以避免由于重复扣除费用所带来的税负不公平现象的发生。

为推行综合所得税制创造条件

个税征收以综合所得税制最为公平，但这种税制是建立在个人自行申报基础上的，要求税制本身能够较为充分地体现公平正义、纳税人有较高的纳税人意识、税务机关有较强的技术和征管能力，这些条件我国目前还都不大具备，近年来个人申报，以分类综合所得税制作为过渡，实在是一个不得已的选择。

为了推进税制由分类向综合与分类型税制过渡，可以先把工薪所得、个体工商户生产经营所得、承包承租经营所得、劳务报酬所得、财产租赁所得、财产转让所得、偶然所得和其他所得等综合成为八个课税项目，其中的“个体户生产经营所得”，因已包含个人投资者开办独资、合伙企业的所得，可改为“生产经营所得”。列为分类课税的稿酬所得、特许权使用费所得以及利息、股息、红利所得等三项，其中的“稿酬所得”属于著作权所得，可并入“特许权使用费所得”。

如此设计，就囊括了公民个人的大部分所得，形成经常性的个人收入项目，为将来逐步过渡到完全的综合所得税制创造必备的条件。

个税改革呼唤公平

降低边际税率、调整税率级距的选择是对的，这个问题的重要性一点也不亚于免征额的调整。自上世纪80年代以来，美国等西方国家和不少发展中国家，为了刺激人们工作、投资、储蓄的积极性，大幅度降低了最高边际税率。例如，美国的个人所得税1915年边际税率只有7%，由于战争的原因，1944年提高到创纪录的94%，20世纪80年代以后步步下降，2006年降到35%，“经济合作与发展组织”国家个人所得税的最高平均税率则降低到35.85%。

目前我国工薪所得最高边际税率显得过高，导致我国个税的平均税率明显高于欧美及许多发展中国家，也大大高于中国香港和台湾地区，既不利于刺激个人工作的积极性，也不利于应对国际人才争夺战。既然如此，不如把税率降下来。比如，以现行超额累进税率表为基础，参考企业所得税25%的税率水平，可将现行45%的最高边际税率也降至25%左右。

我国已经意识到九级超额累进级差过多的问题，正在做相应调整。两次世界大战期间，所有西方国家均实行了多级累进税率，有的多达数十级。但是，进入20世纪80年代以来，在税率大幅度下降的同时，税率级距也明显减少，“经济合作与发展组织”有16个国家的税率级距平均从10级以上减少到不足6级。其中英国从10级减少到两级，欧洲和西亚多个国家甚至实行了单一税率。在我国，有个五级左右的税率表也就够用了。

税制中原有的一些比较特殊的规定，还可以根据实际情况继续执行。例如，对个人提供专利权、商标权、著作权、非专利技术以及其他特许权的使用权取得的所得，20%的税率水平不算很高，可继续维持。再如，为了鼓励私人投资，对利息、股息、红利等所得，也可维持原有20%的税率。也就是说，个税的“分类”与“综合”相结合的混合税制里面分类部分的税率，大体上都可以实行20%的税率。

还应该看到，就是实现了分类综合所得税制，也并不标志着个人所得税制改革的完成，我国个人所得税制改革的最终目标应该是实行综合所得税制，即按纳税人的综合所得确定累进税率的档次，因为在所有税制类型中，只有综合所得税制最能体现量能负担和公平的原则。为了达到这个目标，我国应实行真正的金融实名制，建立个人收入的信用化体系，推广信用证和个人支票制度，建立对个人收入、支出的结算信息系统。在这个前提下，将纳税人所有的收入都归并在一个身份证或税务号码下面——所有金融方面的信息在金融机构的电脑里都能够顺利而准确地查到，这才能形成“综合”成为个人所得税的计税依据，改变对高收入人群“无效调节”的现状。这也是实现税收公平的必要前提。

此外，我国还应该致力于构建调节收入分配的一揽子税收体系。与此同时，要大力进行税制结构的改革，降低流转税（增值税、消费税等）的比重，提高所得税类的比重，最终形成与发达国家相近的、以所得税为主体税种的税制体系。将来条件具备了，还可以进一步向单一税制发展，像今天的俄罗斯和其他一些欧洲国家那样。当然，这是个巨大的工程，可能需要经历数年甚至数十年的时间才能变成现实。

完善我国房地产税制的思考 第11篇

(一)税费混乱,费挤税现象严重

在实践中,税费混乱的现象非常普遍,限制和削弱了税收的宏观调控功能。主要表现在四个方面,一是以税代租。如资源税、城镇土地使用税、房产税等都存在着部分以税代租的现象,其中犹以城镇土地使用税最为突出。二是以费代税。如《城市土地管理法》第25条规定的土地闲置费存在以费代税现象,它实际上是一种惩罚性的行为税,相当于台湾的空地税和法国的非建筑地税,其开征并非因提供相关服务而产生,也无须补偿,因而是一种典型的税而不是费。三是以税代费。如城市维护建设税实际是向享受城市建设设施利益的从事生产经营的企业、个人征收的一种费。四是以费挤税。根据有关规定,我国现行的房地产收费主要有三类:即土地使用费、房地产行政性收费和房地产事业性收费。据典型调查,目前各城市在房地产开发经营中涉及的各项税费项目有几十项,其中有经过中央和省级相关部门批准的合规收费,也有一些不合规收费。

(二)税负不公平

房地产税务不公平表现在两个方面,一是因经济行为不同而税负不同。现行房产税规定,企业自用的房产按照房产原值扣除10%～30%后的房产余值每年按1.2%的税率计征,而现租房产则按照租金收入的12%计征。这种规定导致了两种税负不公状况的产生:处于城市繁华地段的老房产,由于其建造较早,因此账面原值较低,但由于其所处地段较好,若出租则租金往往高于按照房产原值课税与按照房产租金课税税负相等的平衡点。处于稍偏远地段的新房产,由于其造价较高,有时租金收入会低于按照房产原值课税与按照房产租金课税税负相等的平衡点,此时自用房产会较出租房产承担更多的房产税。二是因所处区域不同而税负不同。我国的房产税和城镇土地使用税的课税范围均为城市、县城、建制镇和工矿区,而处在这些区域之外的房产和土地则不需纳税。目前,许多企业都坐落于房产税和城镇土地使用税课税范围之外的区域,其与坐落于城镇的企业在对公共品的享受方面并没有本质区别,却不需承担房产税和城镇土地使用税的纳税义务。

(三)税种结构不合理

我国现行房地产税制构成一个明显的特点,是在房地产流通环节税种多、税负重,而在房地产保有环节课税较少,且税收优惠范围大。这种设置的消极影响一是造成土地闲置、浪费现象严重。土地保有阶段课税少、税负轻,在流通时则多个税种同时课征,这相当于给了土地保有者无息贷款,即只要土地未进入流通,就无须为土地的增值而纳税。这种状况无异于鼓励了土地保有,使土地保有者以低成本长期持有土地,等待土地价格的上涨。二是进入市场流通的土地要承受过高的税负,抑制了土地的流动和正常的市场交易,助长了土地的隐性流动,逃税现象因而增多,这就从总量上减少了国家的税收收入。更为严重的是,它直接阻碍了大量划拨存量土地进入市场的进程,减少了土地的有效供给,激发了土地价格上涨。三是在房地产保有阶段发生的价值自然增值部分,由于没有有效的税收调控机制,政府不能充分参与增值的分配,只能任由其流向房地产的实际保有者。

(四)计税依据不科学

第一我国现行城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,实行从量课征方式。这种课征方式使税额不能随课税对象价值的上升而上升,具有税源不足且缺乏弹性的缺点,不能发挥调节土地级差收入的作用,也无法对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的调节。第二我国现行房产税的计税依据分为按房产计税价值征税的从价计征和按房产租金收入征税的从租计征。从价计征的房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值乘以1.2%的税率计算缴纳。这种折余价值依据的是历史成本,并不反映房产的市场价值。通常而言,先建成的房产成本低于后建成的房产,以其历史成本为计税依据,势必将先建成的房产的税负转嫁给了后建成的房产。这使得两块本来市场价值相当,能带给其实际占用者相似收益的房产,因为历史成本的不同而承担不同的税收负担,有违公平原则。

二、我国房地产税制的改革思路

(一)正税、明租、少费

正税,就是要同我国新一轮税制改革相适应,考虑房地产交易的全过程,建立一个有利于房地产市场健康发展的房地产税收体系,使房地产税收既能达到一定的收入规模,又能有效地发挥宏观调控作用,促进房地产资源的合理利用。明租,就是要设立地租。如果不对土地使用者收取地租,就等于否定了国家对土地的所有权,同时,设立地租也是深化土地使用制度改革和财税体制改革的需要。少费,就是要尽量少用费的概念,严格区分各种费的类型,正确制定各种费的标准,严禁以费代税和乱收费现象。行政事业性收费的灵活性决定了它可以在税收没有触及的范围内或者税收无法普遍实行的领域中发挥巨大的作用。它的初衷应该是本着“谁受益,谁缴费”的原则,为政府各部门提供服务而发生的耗费进行补偿。从世界各国的情况看,作为税收的补充而设置少量收费确有必要,但由于其一般都缺乏效率,且征收成本过高,尽可能减少收费数量是各国的共同发展趋势。减少行政事业性收费,一方面避免了对同一税源既征税又收费的反复课征,保证了充足的税收来源,减少了纳税人的抵触情绪,降低了税收征管成本;另一方面也使政府通过利用税收手段对房地产行业进行调控成为可能。

(二)开征统一规范的物业税

鉴于我国房地产税制“轻保有、重流转”的局面,房地产保有环节税制的改革成了我们整个房地产税制改革的重点。关于这一环节的改革,目前各界讨论较多的是物业税的问题。物业税之物业是房地产(不动产)的别称,物业税即指房地产税(不动产税),是财产税的一种。针对我国房地产税制存在的问题,我国物业税的基本框架应该作如下设计:第一,将现行房地产保有环节的房地产税和城市房地产税合并,对土地、房产开征统一的物业税。第二,适当扩大税基,要将物业税扩大到农村,要坚持属人和属地相结合的原则,既要对中国居民在中国境外的财产征税,也要对外国居民在中国境内的财产征税;同时,规范税收减免,清理税收优惠政策,以公平税负。第三,按房地产评估价值作为计税依据,以客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力;为避免重复征税,对房屋的租金收入将不再征收新的物业税,而主要由营业税、城建税、教育附加以及所得税来调整。第四,物业税税率的确定应适当考虑地方政府年度预算支出。由于物业税属地方税种,这样有利于调动地方财政的积极性。

(三)取消城镇土地使用税和土地增值税

首先,我国已建立国有土地有偿使用制度,即国家保有土地所有权,而将土地使用权有偿出让给土地使用人。既然以出让方式取得土地使用权的土地使用者已经交纳了土地出让金,故不应再缴纳地租性质的城镇土地使用税。其次,房地产业在我国是一个新兴行业,具有投资规模大、建设周期长、风险大、收益高的特点,尤其在我国要素市场发展的初期,不可避免地产生房地产投资的暴利。因此,以土地增值税调节房地产投资的高额回报有它的合理性。但随着我国房地产业的快速发展、房地产市场的规范化,行业利润己逐步趋于平均化,土地增值税事实上己名存实亡。而且,目前我国国有企业产权重组情况越来越普遍,土地增值税对很多过去以低价取得士地使用权的国企产权转让形成了现实的障碍。至于取消土地增值税后产生的收入流失,可把土地增值所得并入一般所得计征所得税。对于房地产转让环节征收的所得税,包括企业所得税和个人所得税,税率要根据所转让房地产持有时间的长短有所区分,时间越长税率越低,以抑制短期的房地产投机行为,引导房地产健康发展。

(四)适时开征遗产税和赠与税

遗产税和赠与税的开征将弥补无偿转让房地产环节税收调节的缺位。遗产税和赠与税的开征主要不是出于财政收入的考虑,而是协助个人所得税,调节财富分配,促进社会公平。因此,应该采取高起征点和高的累进税率。从目前中国的税收征管水平看,遗产税应采用总遗产税制,即对死亡者遗留的全部遗产进行课税,不考虑遗产的分配方向,这样有利于税源监控,也有利于降低税收征管成本。关于遗产税与赠与税的配合模式,应该采取赠与税与遗产税分设的模式,对生前赠与财产课征赠与税,对死后遗产课征遗产税。为了保证财产所有人不论以赠与方式还是以遗产继承方式转移财产,税负都趋于均等,从而堵住逃税的漏洞,赠与税的税率不应低于遗产税的税率。

参考文献

[1]安体富，王海勇．我国房地产市场发展和房地产产税收制度改革研究[J]．经济研究参考，2005(43)．

[2]李铭．我国开征物业税有关问题的研究[J]，中央财经经大学学报，2006(3)．