房地产产业链范文

房地产产业链范文（精选12篇）

房地产产业链 第1篇

一、产业群划分法及其指标

产业群划分法是根据某产业部门的中间需求率和中间投入率两项指标确定该产业部门在国民经济体系中作用的一种方法。中间需求率和中间投入率可通过投入产出表的数据进行计算。指标涵义和计算公式如表1所示。

根据产业群划分法, 中间需求率大 (大于50%) 的产业被称为中间产品型产业, 中间需求率小 (小于50%) 的产业被称为最终需求型产业;中间投入率大 (大于50%) 的产业被称为非基础产业, 中间投入率小 (小于50%) 的产业被称为基础产业。综合中间需求率和中间投入率的不同计算结果, 国民经济体系中的各产业部门可被定位为中间产品型非基础产业、中间产品型基础产业、最终需求型非基础产业和最终需求型基础产业等4种类型。具体划分标准和定位结果如表2所示。

二、我国房地产产业定位的确定

本文结合2007年我国42部门投入产出 (流量) 表中的数据, 运用表1的公式测算各产业部门的中间需求率和中间投入率, 并根据表2确定我国房地产业的产业定位。

1. 我国各产业部门中间需求率测算

我国42个产业部门中间需求率的计算结果如表3所示。

由表3可知:在我国42个产业部门中, (1) 房地产业的为24.90%, 即各个产业部门从房地产业购进的生产资料价值量占房地产业总产出的比例为24.90%; (2) 房地产业的小于42产业部门中间需求率的中位数65.65%, 即房地产业的中间需求率小于各部门的中游水平, 位居第38位, 处于各产业部门的后列; (3) 同各产业部门的平均值相比, 房地产业的较低。这意味着, 房地产业为其他产业部门生产过程提供的生产资料价值量占其总产出的比例较小, 属于最终需求型产业。

2. 我国各产业部门中间投入率测算

我国42个产业部门中间投入率的计算结果如表4所示。

由表4可知:在我国42个产业部门中, (1) 房地产业的为16.62%, 即房地产业从各个产业部门购进的生产材料价值量占其总投入的比例为16.62%; (2) 房地产业的在42个产业部门中最小。这意味着, 房地产业在生产过程中利用其他产业部门生产资料的价值量占其总投入的比例很小, 属于基础产业。

3. 我国房地产产业定位的确定

综合表3和表4的分析结果, 房地产业应被定位为最终需求型基础产业, 即在生产过程中对其他产业部门的投入和需求依赖都不明显的产业部门。

三、结论

与国民经济各产业部门的中游水平相比, 我国房地产业的中间需求率和中间投入率偏低。根据产业群划分法的判别标准, 我国房地产业应被定位于最终需求型基础产业。

参考文献

房地产业与房地产法律体系 第2篇

一、单项选择题

1.在成熟的房地产市场中，属于房地产业的主体是：（）

A.房地产咨询业

B.房地产开发经营业

C.物业管理业

D.房地产经纪业 2.《房屋登记办法》属于（）

A.法律

B.行政法规

C.地方性法规

D.行政规章 3.《中华人民共和国土地管理法实施条例》属于（）

A.法律

B.行政法规

C.行政规章

D.最高人民法院的司法解释 4.下列房地产服务活动中，不属于房地产经纪活动的是（）

A.尾盘代理销售

B.承接物业服务

C.房屋租赁代理

D.房屋买卖代理 5.在立法层次上，《城市房地产转让管理规定》属于（）A.法律

B.行政法规

C.地方性法规

D.部门规章 6.我国行政法规的颁布机关是（）

A.国务院

B.国务院组成部门

C.有立法权的地方人民代表大会

D.有立法权的地方人民代表大会常务委员会

7.下列房地产活动中，不属于房地产咨询活动的是（）

A.房地产市场调查

B.房地产营销策划

C.房地产销售代理

D.房地产市场信息分析 8.《商品房租赁管理办法》属于

A.法律

B.行政法规

C.地方性法规

D.行政规章 9.房地产服务业是房地产中介服务业和（）的合称

A.房地产咨询业

B.房地产估价业

C.物业管理业

D.房地产经纪业 10.《城市房地产开发经营管理条例》属于（）

A.法律

B.行政法规

C.地方性法规

D.行政规章 11.下列经济活动中，不属于房地产业的是（）

A.房屋勘察设计

B.房地产开发经营

C.物业管理

D.房地产中介服务

12.具有关联系高、带动力强、是经济发展的基础性、先导性产业特点的行业是（）A.物业管理业

B.房地产业

C.房地产经营业

D.房地产经纪业 13.商品住宅的业主交存的住宅专项维修资金属于（）所有 A.物业服务企业

B.房地产开发商

C.政府

D.业主

14.商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的（）交存住宅专项维修资金 A.使用面积

B.套内建筑面积

C.共有面积

D.建筑面积

二、多项选择题

1.房地产法律的调整对象包括（）

A.房地产开发关系

B.房地产服务关系

C.房地产交易关系

D.物业管理关系

E.房地产行政管理关系 2.房地产中介服务包括（）A.房地产咨询 B.房地产开发 C.房地产估价 D.房地产经纪

E.房地产广告设计 3.下列房地产法律、法规中，属于房地产行政法规的有（）

A.《物业管理条例》

B.《城市房地产管理法》

C.《土地管理法实施条例》

D.《商品房销售管理办法》

E.《安徽省城市房地产交易条例》 4.房地产服务业包括（）

A.房地产开发经营业

B.物业管理业

C.房地产经纪业 D.房地产咨询业

E.房地产估价业 5.下列与房地产有关的法律法规中，属于部门规章的有（）

A.《物业管理条例》

B.《城乡规划法》

C.《城市房地产中介服务管理规定》

D.《房屋登记办法》

E.《城市房地产抵押管理办法》 6.下列关于住宅维修基金的描述，正确的是（）

A商品住宅的业主每平米建筑面积交存首期住宅专项维修基金的数额为当地住宅建筑安装工程每平米造价的5%~8%；

B住宅专项维修基金可以用来购买国债

C业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅交存的住宅专项维修基金，由物业服务企业代管

/ 10

第二章房地产权利

一、单项选择题

1.大型超市、工业厂房的土地使用权出让的最高年限分别为（）年。A.50、40

B.40、70

C.40、50

D.50、70 2.以划拨方式取得土地使用权的，土地使用期限为（）年。A.40 B.50 C.70 D.没有使用期限的限制 3.依据《中华人民共和国物权法》的规定上，住宅建设用地使用期间届满的（）

A.由国家无偿收回

B.自动续期

C.应于届满前6个月申请续期

D.应于届满前1年申请续期 4.房屋征收主体是（）

A.国务院

B.建设部

C.各地区的拆迁办

D.国家 5.下列房屋中，属于继受取得所有权的是（）

A.受遗赠的房屋

B.依法没收的房屋

C.合法添附的房屋

D.合法建造的房屋 6.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，不属于公共利益需要的是（）A.旧城区改建

B.国防设施建设

C.商业街区扩建

D.合法建造的房屋 7.下列取得房屋所有权的情形中，属于原始取得的是（）

A.购买房屋

B.遗赠房屋

C.交换房屋

D.防洪设施建设 8.下列用地中，应通过出让方式取得建设用地使用权的是（）

A.旅游用地

B.国家机关用地

C.公益事业用地

D.由国家无偿收回 9.住宅建设用地使用权期间届满，法律规定（）

A.可以续期

B.自动续期

C.申请续期即予批准

D.城市基础设施用地 10.下列项目用地中，应办理建设用地使用权出让手续的是（）

A.县级人大办公用地

B.国家机关用地

C.公益事业用地

D.城市基础设施用地

11.除法律、法规另有规定外，以（）方式取得的国有建设用地使用权没有使用期限的限制。A.出让

B.租赁

C.拍卖

D.划拨

12.商业用地不能采取（）方式出让。A.招标

B.拍卖

C.挂牌

D.协议 13.关于建设用地使用权设立的说法，错误的是（）

A.建设用地使用权不得在地表以下设立

B.新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权 C.设立建设用地使用权，可以采取划拨的方式 C.建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让与他人 14.与债权相比，所有权不待他人积极作用而实现，这体现了房地产所有权的（）特征。A.完全性

B.恒久性

C.绝对性

D.弹力性

二、多项选择题

1.下列关于我国土地所有制的表述中，错误的有（）

A.我国实行土地的社会主义公有制

B.国有土地所有权由土地管理部门代表国家行使

C.城市市区的土地属于国家所有 D.农村宅基地属于建房的村民所有 E.森林、山岭、草原都属于国家所有 2.国有土地的范围是（）

A.城市市区的土地

B.城市郊区的土地

C.农村的宅基地

D.国家依法征收的土地

E.以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿 3.房屋征收的限制条件有（）

A.征收只能以发展公共利益，提升公共福祉为目的B.征收必须依照法定的权限和程序进行

C.征收时应充分保障被征收人的合法权益

D.政府以征收的执行人身份出现

E.以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿 4.关于国有建设用地使用权出让最高年限的说法，正确的有（）

A.工业厂房用地50年

B.中学教学楼用地40年

C.多层住宅用地70年

D.旅游度假村用地40年

E.百货商场用地50年 5.根据土地利用总体规划，土地用途包括（）

A.农用地

B.城市用地

C.建设用地

D.公益用地

E.未利用土地 6.按照有关规定，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让的有（）

A.商业用地

B.旅游用地

C.娱乐用地

D.商品住宅用地

E.廉租住房用地 7.下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有（）

A.商品住宅小区用地

B.加油站用地

C.县人民公园用地

D.军事设施用地

E.造纸厂用地 8.国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权（）A.出让

B.转让

C.租赁 D.授权经营 E.作价出资 9.下列我国目前房地产权利中属于物权的有（）A.所有权 B.建设用地使用权C.地役权D.抵押权 E.租赁权 10.房地产所有权可分为（）A.单独所有

B.个人所有

C.共有

D.单位所有

E.建筑物区分所有权

/ 10

第三章

房地产开发

一、单项选择题

1.根据《建设工程质量管理条例》的规定，建设工程的竣工验收由（）组织。

A.建设单位

B.施工单位

C.建设行政主管部门

D.建设工程质量监督部门

2.以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划行政主管部门（）

A.申请核发建设项目选址意见书

B.领取建设用地规划许可证

C.核发建设工程规划许可证

D.领取建设用地批准书

3.城市规划中的城市黄线是（）A.城市基础设施用地的控制界线

B.城市各类绿发范围的控制界线 C.城市地表水体保护和控制的地域界线

D.历史文化街区和历史建筑的保护范围界线

4.某商品房项目工程合同价8000万元，建设工期3年，申领《建筑工程施工许可证》时，工程到位资金应不少于（）万元。

A.1600

B.2400

C.4000

D.6400 5.张某2012年10月1日购买了2008年4月1日竣工的某小区一套顶层住宅并领取了钥匙。张某住宅的屋面防水保修期应至（）A.2013年3月31日 B.2013年9月30日C.2015年9月30日D.2017年9月30日 6.关于在正常使用情况下施工单位对房屋建筑工程最低保修期限的说法，正确的是（）A.装修工程1年

B.外墙面防渗漏5年

C给水排水管道1年

D.供热系统1个采暖期 7.房地产开发企业对商品住宅的保修期自（）之日起计算。

A.组织竣工验收

B.工程竣工验收合格

C.房屋所有权初始登记

D.商品住宅交付给购房人 8.城市规划管理中颁发的证书不包括（）

A.建设项目选址意见书

B.房屋权属证书

C.建设用地规划许可证

D.建设工程规划许可证

9.某商品住宅楼于2003年1月10日竣工验收合格，如该住宅楼的尾房于2006年1月10日交付给买受人，则房地产开发企业承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至（）

A.2006年1月9日

B.2008年1月9日

C.2009年1月9日

D.2011年1月9日

10.建设工期不足一年的，建设单位依法落实到位建设资金原则上不得少于工程合同价的（）A.30%

B.35%

C.40%

D.50% 11.工期超过一年的建设工程，申领建设工程施工许可证，其到位资金原则上不得少于工程合同的（）A.25%

B.30%

C.40%

D.50% 12.不属于城市规划的实施管理范畴的是（）

A.建设项目选址意见书

B.建设工程施工许可证

C.建设用地规划许可证

D.建设工程规划许可证 13.下列关于城市总体规划的表述中，错误的是（）

A.城市总体规划的规划期限一般为20年

B.城市总体规划应当对城市更长远发展做出预测性安排

C.城市总体规划由城市人民政府审批

D.城市总体规划报送审批前，应当采取论证会、听证会等方式征求社会意见

14.在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起（）内向发证机关报告，并按照规定做好建筑工程的维护管理工作。A.半个月

B.1个月

C.3个月

D.5个月

二、多项选择题

1.在正常使用情况下，下列符合施工单位对房屋建筑工程的最低保修期限规定的有（）A.屋面防水为5年

B.电气系统安装为1年

C.装修工程为2年

D.卫生间地面渗漏为1年

E.供暖系统为1个供暖期 2.商品住宅的最低保修期限是1年的项目有（）

A.屋面防水

B.卫生间地面

C.管道堵塞

D.卫生洁具

E.灯具、电器开关

3.商品住宅在交付使用时，房地产开发企业应向购房人提供（）

A.《房屋所有权证》

B.《国有土地使用证》

C.《住宅质量保证书》

D.《住宅使用说明书》

E.《工程竣工验收报告》 4.在城市规划实施管理中，报建审批管理包括审批核发（）

A.建设用地批准书

B.建设项目选址意见书

C.建设工程规划许可证

D.建设用地规划许可证

E.建设工程施工许可证 5.关于商品住宅保修期的说法，正确的有（）

A.管道堵塞，保修期为2个月

B.电器开关，保修期为6个月

C.卫生洁具，保修期为6个月

D.管道渗漏，保修期为2年

E.屋面防水，保修期为3年 6.核发《建设工程规划许可证》前的管理工作有（）

A.建筑规划控制管理

B.道路规划控制管理

C.工程放线管理

D.审定设计方案

E.竣工验收

7.下列建筑工程中，不需办理施工许可证的有（）

A.投资额为15万元的工厂的侧所

B.建筑面积为280m²的学校洗浴房

C.投资额为20万元的医院自行车库

D.建筑面积为290 m²的小区物管用房

/ 10

第四章房地产转让

一、单项选择题

1.某商场于2003年取得土地使用权，在2013年转让，受让人的使用年限为（）年 A.20 B.30 C.40 D.50 2.经济适用房必须满（）年，才能直接上市交易 A.2 B.3 C.5 D.10 3.下列行为中，不属于房地产转让的是（）

A.房地产互换 B.房地产继承 C.房地产入股 D.所有权人名称变更

4.甲公司按法定出让最高年限取得了某住宅建设用地使用权，4年后该土地上建成的住宅出售时，其占用的土地使用权剩余使用期限为（）年。A.46 B.56 C.66 D.70 5.甲公司获得某商业用地的土地使用权用来修建商场，土地使用年限为法定最高年限，建造期2年，投入使用13年后转给乙公司，则乙公司取得的该宗土地的使用年限是（）年 A.25 B.27 C.35 D.38 6.下列对于房地产交易过程中买卖合同网签的描述，错误的是（）A.对于存量房而言，买卖合同必须到房地产相关部门网站上进行网签备案

B.房地产开发企业在去的商品房预售许可证的同时，办理预售商品房入网手续和网上用户认证

C.未预售直接现售商品房的，房地产开发企业应当在办理新建商品房所有权初始登记时，同时办理入网手续和网上用户认证

D.存量房进行合同网签有效地避免了“一房两卖”、“吃差价”、合同不规范等风险 7.交易结算资金的所有权属于（）

A.房地产经纪机构 B.交易当事人 C.交易保证机构 D.交易结算资金账户开立银行 8.按份共有人处分共有房屋时，须经（）按份共有人同意。

A.全体 B.占份额1/2以上的 C.占份额2/3以上的 D.占份额1/3以上的

二、多项选择题

1.根据《城市房地产转让管理办法》的规定，下列房地产中不得转让的有（）A.权属有争议的 B.共有房地产，经其他共有人书面同意的C.已设定抵押的房产

D.司法机关依法查封限制转移的E.未依法领取房地产权属证书的 2.下列房地产中，属于不得转让的有（）

A.被司法机关查封的房屋

B.权属有争议的房地产

C.国家依法收回使用权的土地 D.未竣工的预售商品房

E.共有权人书面同意转让的房地产 3.房地产买卖市场不同于一般商品市场的特性有（）

A.完全竞争性

B.区域性

C.周期性

D.易形成泡沫

E.垄断竞争性

4.离婚分割财产涉及不动产时，纳税人在办理个人无偿赠与或受赠不动产免征个人所得税手续时，应提交的材料有（）

A.《个人无偿赠与不动产登记表》

B.离婚证原件及复印件

C.双方当事人身份证明原件及复印件 D.房屋所有权证原件及复印件

E.无偿赠与公证文件及复印件

/ 10

第五章

新建商品房销售

一、单项选择题

1.商品房建筑面积由套内建筑面积和（）组成。

A.分摊的共有建筑面积

B.套内使用面积

C.分摊的公共设施面积

D.套内阳台面积 2.商品房购入请求解除与房地产开发企业签订的商品房销售合同，法院不予支持的情形是（）A.房屋主体结构质量不合格

B.房屋实际面积比约定面积多出4% C.未办理商品房预售合同登记备案手续

D.购买人催告后仍延迟6个月交付房屋

3.房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以（）罚款。

A.1万元以上2万元以下

B.2万元以上3万元以下

C.5万元以上10万元以下

D.10万元以上100万元以下

4.故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，导致已签订的商品房买卖合同无效的，房地产开发企业应承担不超过购房款（）的赔偿金。

A.1/3

B.1/2

C.1倍

D.2倍

5.王某向甲房地产开发企业预购了1套建筑面积为90m²的商品住房，单价为6000元/ m²,预售合同中未对房屋面积误差作出约定，商品住房实测建筑面积为93 m²，则王某实际支付房款（）万元。A.54.00 B.55.18 C.55.62 D.55.80 6.当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应以违约金超过造成的损失（）为标准适当减少。A.10% B.20% C.30% D.40% 7.商品房预售合同登记备案应由（）办理。

A.房地产开发企业 B.房地产销售代理机构 C.商品房预购人 D.房地产开发企业和商品房预购人共同 8.甲房地产开发公司将商品房预售给张某，合同约定建筑面积110 m²，单位建筑面积价格5000元。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。已知该商品房产权登记的建筑面积100 m²，甲公司应当返还张某（）元。A.50000 B.67000 C.83500 D.100000

二、多项选择题

1.商品房现房销售应具备的条件有（）

A.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件 B.持有建设工程规划许可证 C.已通过竣工验收 D.物业管理方案已经落实 E.取得商品房销售许可证 2.下列关于商品房预售的表述中，错误的有（）

A.未的竣工的预售商品房不得再行转让 B.为尊重客户，销售商品房时无须核对买受是否实名购房 C.国家推行商品房预售合同网上即时备案制度

D.房地产开发企业和中介机构不得发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价 E.房屋所有权申请人与备案登记表的预售合同载明的预购人不一致的，登记机关可以为其办理房屋权属登记手续 3.商品房预售的条件是（）

A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 B.持有建设工程规划许可证

C.投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 D.办理预售登记，取得《商品房预售许可证》 E.物业管理方案已经落实 4.申请办理《商品房预售许可证》应提交的证件和资料有（）

A.商品房预售方案 B.商品房预售许可申请表 C.关于工程施工进度的说明 D.房地产开发企业的资质等级证书 E.投入开发建设的资金达到工程建设总投资20%以上的证明 5.商品房预售应符合的条件有（）

A.已交付全部国有建设用地使用权出让金，取得土地使用权证书 B.持有建设工程规划许可证 C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期 D.房地产经纪机构可以根据销售需要，发布虚构价格和销售进度信息

E.房地产开发企业可以用返本销售的方式销售商品房 6.关于商品房销售管理的说法，错误的有（）

A.未竣工已预售的商品房不得再行转让

B.销售商品房时无须核对买受人是否用实名制 C.国家推行商品房预售合同网上即时备案制度

D.房地产经纪机构可以根据销售需要，发布虚构价格和销售进度信息

E.房地产开发企业可以用返本销售的方式销售商品房

/ 10

第六章

房屋租赁

一、单项选择题

1.《合同法》规定，房屋租赁合同期限不得超过（）年，超过此年限超过部分无效。A.10

B.15

C.20

D.30 2.商品房屋租赁登记备案内容发生变化时，当事人应当在（）日内到相关部门办理手续。A.10

B.20

C.30

D.60 3.根据《合同法》的规定，房屋租赁合同期限不得超过（）年。A.3

B.5

C.10

D.20 4.在商品房租赁关系中，属于出租人义务的是（）

A.定期收取租金

B.使用示范合同

C.合理使用房屋

D.保证房屋安全 5.房屋承租人不享有承租房屋的（）权。

A.占有

B.使用

C.收益

D.处分 6.承租人在租赁期间内死亡，有权要求维持原租赁关系的是承租人的（）

A.已离异的前妻

B.在异国定居的女儿

C.居住在邻近城市的养子

D.现共同居住的儿子 7.关于房屋租赁合同备案的说法，正确的是（）

A.房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后10日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续

B.备案时应当提交的证明文件中包括书面租赁合同和房屋所有权证书 C.备案时只需要提供承租人的身份证件

D.如果房屋租赁当事人订立的口头租赁合同，需到场说明情况 8.张某将自己名下的一套房屋进行出租，同时出租给王某、李某和付某。张某先后和王某、李某和付某签订了房屋出租合同，但张某只和王某办理了登记备案手续，而付某现实际占有着该房屋。王某、李某和付某现均主张租赁合同，应先确定（）为承租人。A.王某

B.李某

C.付某

D.给付租金最高的人

二、多项选择题

1.公共租赁住房合同终止的情形有（）

A.违法使用公共租赁住房

B.拖欠租金

C.租赁期内、承购其他保障性住房 D.期满未申请续期

E.承租人亲戚在公共租赁住房临时住一定时间

2.以下属于承租人义务的是（）

A.交付租金

B.合理使用、善意保管房屋 C.租赁关系终止时归还房屋

D.房屋使用权

E.以同等条件优先购买 3.下列房屋中，属于不得出租的有（）

A.不成套的房屋

B.不符合安全标准的房屋

C.违法建设的房屋 D.拖欠物业服务费的房屋

E.农村宅基地上自建房

4.房屋租赁期间，承租人可单方解除合同的情形有（）

A.不定期租赁费

B.租赁住房的权属产生争议

C.违法建设的房屋

D.承租人找到了租金更低的住房

E.租赁住房被司法机关依法查封导致房屋无法使用 5.下列情形中属于可导致公共租赁住房合同终止的有（）

A.承租人购买了商品住房

B.承租人和其亲属共同居住

C.承租人将承租住房出借给他人居住 D.承租人将承租住房作为经营活动的场所

E.承租人将承租住房以市场租金转租给他人 6.房屋租赁期内，不影响原租赁合同效力的情形有（）

A.房屋赠与

B.房屋析产

C.房屋继承

D.房屋焚毁

E.房屋买卖 7.承租人优先购买权不能实现的情形包括（）

A.在存在房屋共有人行使优先购买权的B.出租人将房屋出场给近亲属的

C.出租人将房屋抵押的D.出租人履行通知义务后承租人在十五日内未明确表示购买的 E.第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的 6 / 10

第七章 房地产抵押

一、单项选择题

1.同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照（）清偿。A.债权人的债权比例

B.抵押合同签订的先后顺序

C.要求债权的先后顺序

D.抵押权登记的先后顺序 2.抵押人抵押已出租的房地产时，应将租赁情况告知（）。

A.借款人

B.抵押权人

C.抵押登记机构

D.租赁登记备案部门 3.抵押的房地产折价或者变卖的，应参照（）

A.市场价格

B.政府定价

C.政府指导价

D.成本价格 4.根据《物权法》的规定，可以设定抵押的房地方是（）

A.农村宅基地

B.乡镇企业的厂房

C.老年福利院的办公楼

D.所有权有争议的房屋 5.住房置业担保提供的保证方式是（）

A.有限责任保证

B.无限责任保证

C.连带责任保证

D.最高额保证 6.设立住房置业担保公司应有不少于（）万元人民币的实有资本。

A.500

B.1000

C.5000

D.2000

二、多项选择题

1.下列房地产可以设定抵押的有（）

A.国有土地上依法取得的房屋

B.以出让方式取得的土地使用权 C.集体土地使用权

D.乡、村企业的厂房

E.用于市政的房地产 2.下列房地产抵押的一般规定中错误的是（）

A.以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意

B.违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押

C.以已出租的房地产设定抵押的，原租赁合同无效 D.以享受国家优惠政策购买获得的房地产可全额抵押

E.以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限

3.下列房地产中同，属于不得设定抵押的有（）

A.医院的住院楼

B.正在建造的建筑物

C.被查封的商业楼

D.公立学校的教学楼

E.所有权有争议的住房 4.根据《物权法》的规定，抵押合同的条款一般包括（）

A.担保的范围

B.债务人履行债务的期限

C.被担保债权的种类和数额

D.抵押财产直接归抵押权人使用

E.抵押财产的所有权归属或者使用权归属 5.房地产抵押担保的范围包括（）

A.违约金

B.损害赔偿金

C.主债权及利息

D.天然或法定孳息

E.实现抵押的费用 6.关于房地产抵押的说法，正确的是（）

A.已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押人 B.一宗房地产首次抵押后，再次抵押的次数不宜超过两次

C.抵押权人不得事先与抵押人约定债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有 D.学校、医院等以公益为目的的事业单位的房地产一律不得设定抵押

E.房屋登记薄记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，应当以房屋登记薄记载的内容为准 7.下列关于住房置业担保的描述，正确的是（）

A.住房置业担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司

B.住房置业担保公司可从事住房置业担保、房地产经营业务和财政信用业务等业务 C.住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保保证金 D.担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资产的20倍

E.住房置业担保公司提供住房置业担保，应当严格评估借款人的资信

/ 10

第八章住房公积金

一、单项选择题

1.住房公积金缴存基数不得高于职工工作所在设区城市统计部门公布的上一职工月平均工资的（）倍。

A.2

B.3

C.5

D.7 2.张某上年薪为48000元，公积金缴存比例为12%，则张某的住房公积金月总缴存额为（）元。A.200

B.400

C.480

D.960 3.自2016年2月12日起，职工住房公积金账户存款利率按（）存款基准利率执行。A.活期

B.3个月定期

C.6个月定期

D.一年期定期 4.住房公积金管理中心可以将住房公积金余额用于（）

A.购买国债

B.为单位或个人提供担保

C.购买股票

D.发放商业性贷款 5.住房公积金不具备的特点是（）

A.义务性

B.无偿性

C.互助性

D.保障性 6.下列关于住房公积金的表述中，错误的是（）

A.城镇集体企业的职工应缴存住房公积金

B.城镇私营企业的职工应缴存住房公积金 C.外商投资企业无须缴存住房公积金

C.城镇个体工商户可申请缴存住房公积金 7.职工可以提取住房公积金的情形是（）

A.迁往异地工作

B.大修自住住房

C.购买商铺

D.支付物业管理费 8.在丧失住房公积金缴存条件和（）的情况下，职工可以提取住房公积金。A.支付医疗费

B.住房大修

C.支付子女学费

D.生活消费需要

9.王某在中国工商银行申请的期限为20年商业性住房贷款于2015年8月20日审批完毕，并与银行签订了贷款合同。中国人民银行决定，自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。王某申请的贷款将于（）起开始执行新的利率。

A.2015年8月26日

B.2015年9月1日

C.2016年8月20日

D.2016年1月1日

二、多项选择题

1.住房公积金的特点是（）

A.义务性

B.强制性

C.互助性

D.保障性

E.福利性 2.可以提取公积金的情况有（）

A.职工购买住房

B.职工退休

C.完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系的 D.因换工单位

E.房租超过家庭工资收入规定比例时，支付房租

3.住房公积金的的缴存基数是职工本人上一月平均工资，包括（）

A.职工的工作奖金

B.职工的交通补贴

C.职工的加班工资

D.职工购买体彩的中奖所得 E.职工的岗位津贴

4.住房公积金免征所得税的情形有（）

A.按规定比例缴存的住房公积金

B.超过规定的比例缴存的住房公积金部分 C.提取存储的住房公积金

D.住房公积金存储利息 E.住房公积金用于购买国债的所得

5.住房公积金管理的基本原则是（）

A.住房公积金管理委员决策

B.住房公积金管理中心运作

C.银行专户存储 D.业主委员会参与管理

E.财政监督

6.根据《住房公积金管理条例》规定，必须缴存住房公积金的人员有（）A.国家机关在职职工

B.安全动作的原则

C.外商投资企业在职职工 D.城镇私营企业在职职工

E.平均使用原则 7.住房公积金的提取和使用原则是（）

A.定向使用的原则

B.安全运作的原则

C.严格时限的效率原则 D.满足任何情况下的住房需求原则

E.平均使用原则

/ 10

第九章房地产税费

一、单项选择题

1.从2008年3月1日起，对个人出租住房所得暂减按（）的税费征收个人所得税。A.5%

B.7%

C.8%

D.10% 2.土地增值税的征税对象是（）。

A.转让国有土地上的房地产

B.赠与房地产

C.转让房地产

D.有偿转让国有土地上房地产所得的土地增值额 3.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对（）征收的一种税。A.交易的任何一方

B.产权承受人

C.交易双方

D.卖方

4.王某自营地下工业仓库，应税房产原值为50万元，每年需要缴纳的房产税额最多为（）元。A.4200

B.5400

C.2700

D.3600 5.自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房，面积在90m²以下的，契税税率统一下调到（）A.1%

B.1.5%

C.2%

D.3% 6.自2008年11月1日起，个人销售住房缴纳土地增值税的标准为（）。

A.住房交易价1%

B.住房评估价1%

C.免征

D.住房交易价1.5% 7.下列房地产活动中，属于土地增值税征税范围的是（）。

A.土地赠与

B.土地出让

C.土地划拨

D.房屋买卖

8.2012年5月，余某出租住宅，月租金2000元，租期一年，应缴纳房产税（）元。A.720

B.960

C.1680

D.2880 9.2013年2月，刘某以50万元购买一套非普通商品住房，2015年5月以60万元出售。刘某应缴纳营业税（）元。

A.0

B.5000

C.50000

D.60000 10.李某用价值为89万元的普通住房与王某价值为105万元的营业房交换，当地契税税率为3%，则（）A.李某应缴纳契税3.15万元

B.李某应缴纳契税0.48万元 C.王某应缴纳契税2.67万元

D.王某应缴纳契税0.48万元

11.某房地产经纪机构为有限责任公司，其应按照（）的税率缴纳企业所得税。A.5%

B.7%

C.20%

D.25% 12.领取房屋权属证书，权利人应按（）缴纳印花税。

A.申请登记时房地产价值的0.3%%

B.申请登记时房地产价值的0.5%%

C.申请登记时房地产价值的1%%

D.每件5元 13.产权未确定的房产，应（）房产税。

A.免征

B.由居民委员会代缴

C.由公证机构代缴

D.由代管人或使用人缴纳

14.李某于2015年2月将自有的一套住房出租，月租金为1200元，则李某该缴纳房产税（）元。A.432

B.576

C.864

D.1728 15.下列行为中，应缴纳契税的是（）

A.中国公民受让英国的一套住房

B.某高校承受房产用于教学 C.张某以获奖方式取得一套房屋

D.王某继承取得房屋

16.甲房地产开发企业新开发的普通住宅销售增值额为1200万元，土地增值税相关规定准予扣除项目金额为7000万元，则其应纳土地增值税额为（）万元。A.0

B.360

C.480

D.600 17.下列税种中，属于既可适用比例税率也可适用定额税率的是（）。A.营业税

B.房产税

C.印花税

D.契税

18.中等城市城镇土地使用税每平方米年税额的幅度为（）元。

/ 10

全产业链整合是房地产必经之路 第3篇

众多下游厂商主动出击

新政后，令业界更为惊讶的是众多下游厂商没有被动地等待，而是选择了主动出击，逆流而上。

房地产在产业链中是最大的买家，并不是说自己生产的产品完全是卖房屋，必须要购买很多的材料。上下游都要带动，上游可以带动原材料和绿色材料，也可以使下游的消费品变成低质和廉价，也可以带动下游的消费，应将房地产的转型从国家层面抓起来，因为房地产业每年购买的数量加起来是7万亿～8万亿元。

“地板原本是一个低关注度的行业，但随着宏观调控的深化，精装房得到社会、地产行业和资本的高度青睐和关注。在这其中，我们更看好的是未来大势不可违的住宅产业化趋势。”当记者采访圣象集团有限公司执行总裁郭辉时，他表示圣象作为木地板业的领军品牌，早在几年前就意识到了“精装”和住宅产业化将成为地产业发展的核心关键词。在圣象内部，关于启动产业链构建，服务上游地产开发商的工作早已达成共识，并已“上升”为企业重要的品牌战略。圣象提出的“绿色产业链”概念也得到了诸多地产开发商的认同，因为地产正在向绿色的方向行进，因此开发商自然希望下游供应商也能提供配套服务，否则就不能称为“全产业链”。

据郭辉介绍，地板是整个家庭装修过程当中，建筑材料当中需求量非常大的部分。近年来，地板行业在中国得到了快速提升，在这种发展过程当中，发展不平衡。因为地板行业是低关注度行业，只有装修的时候，人们才会关注它，行业的规模也不是很大，年销售额在600亿元左右，销售面积不到4亿平方米，目前有4000至5000家企业，产业不大，因此需要整合。尽管这几年中国住宅精装修比例不断提高，但总的比例不会超过20％，也存在发展不均衡的问题，主要集中在沿海城市和大城市，中小城市和西部城市的发展缓慢。郭辉表示，随着国家产业政策的鼓励，会加速地产精装修时代的到来，特别是对低碳和绿色更加地关注，成为房地产发展新的要求，所以这些都会推动全产业链整合的步伐。

郭辉认为： “当下国家的政策和标准，主要是对房地产本身，对上下游配套接口的并不多。同时在这样不稳定和变革的时期更应该寻找一些新的发展模式，从而有效利用这次调控，顺势而为、推动并逐步实现房地产全产业链的整合。加快上下游的合作与沟通，不仅利于整个产业链条共同抵御低迷市场的风险，而且也利于减少资源的浪费，顺应低碳和可持续发展的民意和行业趋势，同时也给客户创造更多的实用价值。

全产业链整合势在必行

在近日召开的“博鳌-21世纪房地产论坛”第10届年会上，全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，在房地产业建立绿色系统的前提是实现住宅产业化，而只有全面整合产业链上下游后才能真正实现住宅产业化。

郭辉表示，中国住宅产业化尽管提了十几年，但是到了今天，真正落实到实处的比例还是不高。“目前住宅产业化的脉络和网络未形成，如果有企业家将来能成功开拓出建筑业的集团采购商业模式，那么一定比马云还厉害，而且企业一定可以上市。”

“到今天为止，我们大部分交付的还是以毛坯房的形式出现的，所以如何进行这种产业链的整合，如何推进产业化住宅的进程。这是摆在每个和房地产配套有关企业面前所共同面对的问题。”郭辉在接受记者采访时表示，随着各方面更加成熟，健康环保可持续发展成为地产行业的主线，地产行业消耗的资源比较大，是否可以可持续发展是大家关注的焦点。

其中包括了产品，包括了资源利用，因此随着行业的发展，细分越来越大，而且品牌企业的集中度不断的集中，这几年资本市场不断的对企业很期待和关注。

21世纪商业评论的执行主编吴伯凡认为，现在中国房地产业愈来愈有一个非常明显的趋势，就是更多的企业、更多的人意识到，这是产业链整合的时代。如果没有产业链上下游相互协同和相互支撑，这个产业就不可能真正走向健康和稳步的发展。“其实大家都说到一个产业的成熟一定是从相对单一的业务，发展到相对的丰富，从相对无序到有序的过程。通过深入的产业链整合，不仅生产出来的产品具备高品质和健康、低能耗标准，相对成本更是比较低的。并且，其对整个房地产业的可持续发展也将具有无可替代的价值。”

“地产行业任何一个上下游的企业再强，也不可能独自做好中国的住宅，只有强强联合，上下游整个链条的系统整合作战，才能实现住宅产业化的真正胜利。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌呼吁，政府应加大房地产的精装修和产业化力度，甚至可以考虑做一些建议性和强制性的指标要求。只有整个社会共同努力，整合上下游企业，真正推动住宅产业化的整合，才能实现将来买房者可以拎着包就入住。

开发商期待国家政策补贴

随着低碳风起，住宅产业化终于引起广泛关注。它被看做是建筑业节能减排的重要手段之一，实现生产过程中的低碳。6月28日，北京市出台《关于产业化住宅项目实施面积奖励等优惠措施的暂行办法》，将对产业化住宅奖励3％的建筑面积，并于今年建设50万平方米的产业化住宅。这被看做是住宅产业化迎来的一次机遇。

据悉，北京万科企业有限公司目前正在积极寻求与政府合作的机会，同时将在全国范围内完成工业化装配式住宅100万平方米，其中北京将完成18万平方米，占全集团的近1／5。“住宅产业化需要循序渐进，不可能一步到位，也要考虑成本因素。”建筑研究中心的工程师贺磊表示，目前万科在各地的住宅产业化项目预制率都是不同的，有的高些，有的低些。

郭辉认为，目前中国的房地产业还处于劳动密集型产业阶段，短短几年之内中国要实现住宅产业化，可以说难度很大。“如果要推进住宅产业化，需要政府给予试点企业一些税收上的优惠，鼓励企业采用新技术与新材料。”郭辉表示，对于开发商而言，由于现阶段绿色建筑尚未形成规模效应，成本相对较高，利润空间有限，加之房价处于高位，市场认知度低，开发商积极性并不高。特别是在当前我国房地产市场总体上供不应求的矛盾仍然突出的情况下，卖方市场格局主导下的大部分房地产开发商更多关注短期收益，对提升住宅品质的认识不够，推行绿色建筑的动力严重不足。建议针对开发商制定节能政策，包括限制性政策和激励性政策。限制性政策主要是节能法规以及与节能相关的各项设计标准。通过法律手段来明确开发商在建筑节能方面应承担的社会责任，将隐性的节能空间激发成显性的市场，进而通过市场手段促使建筑能源的合理使用。

房地产产业链 第4篇

下面, 我结合调研的思考, 就房地产业为什么要加快转型, 向什么方向转型, 通过哪些途径和方式转型, 谈几点看法, 供大家参考。

一、充分认识加快房地产业转型发展的必要性和紧迫性

房地产业作为国民经济的重要组成部分, 在不到二十年时间里经历了市场培育、快速发展、多轮调控和加大保障性住房供应等几个阶段, 在改革中不断发展, 取得了巨大成就, 对拉动经济增长、改善群众居住条件、改变城镇面貌, 都发挥了重要作用。

但必须看到, 房地产业在快速发展的同时, 也积累了一些矛盾, 特别是近几年, 房价上涨过快, 住房供应结构不合理, 影响了国民经济的健康协调发展。比较突出的问题是:产业发展方式粗放, 资源能源消耗大, 住宅产业化水平低, 科技创新能力弱, 管理水平与其他行业相比有一定差距, 产业持续稳定发展的基础不牢。随着资源环境约束的强化, 国家宏观调控政策的贯彻落实, 房地产业怎样与国民经济和社会发展的要求相适应, 与日益提高的居民住房需求相适应, 与不断变化的市场环境相适应, 加快转型发展, 成为摆在我们面前重大而紧迫的任务。

(一) 加快转型发展是落实中央加快转变经济发展方式要求的重大任务

加快转变经济发展方式是我国经济领域的深刻变革, 关系到改革开放和社会主义现代化建设的全局。作为推进经济又好又快发展的实现途径, 转变发展方式已经贯穿了经济社会发展的各个领域, 也是房地产业科学发展必须遵循的一条主线。

早在“九五”时期, 中央就提出要把经济增长方式从粗放型增长转向集约型增长, 但由于种种原因, 十多年来效果不是很明显。党的十七大又提出经济发展方式转变的战略任务, 强调从需求结构、产业结构、要素投入结构三方面加以转变。“十二五”规划纲要更是强调了以加快转变经济发展方式为主线的工作思路。从“转变经济增长方式”到“转变经济发展方式”, 再到“加快转变经济发展方式”, 虽然只是几个字的变动, 但表明党和国家对国际形势和国内各个阶段的发展规律和特征, 都有着科学的把握和判断, 也表明了转变经济发展方式刻不容缓。

“十二五”时期是全面建设小康社会的关键时期, 是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。“十二五”规划把今后5年GDP增长的指标确定为7%, 就是给转变经济发展方式留出空间。当前, 我国人均GDP已近4000美元。从国际经验看, 这个阶段既拥有继续发展的有利条件, 也面临很多困难和挑战, 因此, 必须主动适应环境变化, 抓住加快发展方式转变这条主线, 推动经济社会又好又快发展。

就房地产业而言, 必须顺应我国发展进入新阶段的要求, 贯彻落实中央的决策部署, 加快转变长期以来依靠“投资拉动、资源投入、规模膨胀”的粗放式发展模式, 实现产业发展向依靠科技进步、资源集约利用、劳动者素质提高和管理创新转变, 全面提升产业发展质量和效益。

(二) 加快转型发展是建设资源节约型、环境友好型社会的客观要求

资源不足、环境容量有限, 是我国的基本国情, 节约资源和保护环境是我国的基本国策。目前, 我国已处在经济快速发展受资源环境严重制约的矛盾尖锐期。以大量消耗资源能源实现经济增长的传统模式难以为继。去年我国经济总量只占全世界的9.5%, 而钢产量6.27亿吨, 水泥18.8亿吨, 却占世界总产量的一半以上。石油、铁矿石等资源大量依靠进口, 能源消费总量达32.5亿吨标准煤, 能源消费总量占世界比重的20%左右, 远远超过经济总量所占的比重。如果思想观念不转变, 发展方式不转变, 经济发展将不可持续。

房地产业是大量消耗资源能源的产业, 是节能减排的重点领域。去年, 全国政协人口资源环境委员会专门做过调查, 我国民用建筑在建材生产、建造和使用过程中, 能耗已占全社会总能耗的49.5%。住宅产业化水平低, 施工仍以手工现场操作为主, 建设方式粗放, 资源消耗高, 住宅生产和使用造成的环境污染严重。例如, 我国住宅建设用钢量平均每平方米55公斤, 比发达国家高出10至15%, 每一立方米混凝土比发达国家要多消耗80公斤水泥。目前上市销售的住房大多数仍为“毛坯房”, 二次装修产生大量建筑垃圾, 造成资源浪费和环境污染。随着经济社会发展, 城镇化推进, 第三产业比重提高, 建筑能耗总量及比重将持续增加, 转变粗放式的建造方式已经到了等不起、慢不得的关键阶段。

(三) 加快转型发展是应对市场变化和提升发展质量的必然选择

我认为, 前几年房地产业之所以快速发展, 主要在于市场配置资源基础性地位的确立, 土地要素和杠杆的过度放大, 流动性相对宽松, 以及住房需求的大幅增加, 包括住房的超前消费、过度消费和投机投资需求增加, 导致房地产业出现了过热现象。但目前, 市场形势正在发生变化。

首先, 政府加强了宏观调控, 在抑制投机投资性需求的同时, 加大了保障性住房建设力度, 今年将开工建设1000万套保障性住房, “十二五”时期开工建设3600万套, 市场供求关系将发生明显变化;其次, 要素市场也发生了变化, 流动性收紧, 融资难度加大, 土地优先供应保障性住房, 土地“招拍挂”竞争加剧, 依靠土地增值获取高额利润的时期已经过去。另外, 居民的住房消费观念也在发生变化, 设计合理、功能齐全、质量优良、配套完善的中小套型、中低价位住宅产品受到消费者欢迎, 租赁型消费需求逐步增加。如果房地产开发企业不能主动顺应这种变化, 调整发展战略, 转变发展方式, 将面临被动甚至被市场所淘汰。

从另一个角度看, 我认为, 宏观调控也给企业转型升级带来机遇, 促使企业更加重视产品创新和技术进步, 重视住房的质量和性能。早在1999年国家就提出推进住宅产业现代化、提高住宅质量的明确要求, 2005年又提出“四节一环保” (节能、节地、节水、节材和保护环境) 的产业转型目标, 但由于多年来产业发展过快, 房子盖了不愁卖, 多数企业对转型发展的认识不深, 动力不足, 动作不快, 缺乏忧患意识, 影响了行业的转型发展。目前的形势将迫使企业增强转型的自觉性和主动性, 迫使企业在转型发展上花大气力、下真功夫、求真实效。早转早主动, 晚转失主动, 不转更被动。

二、进一步明确房地产业转型发展的目的与方向

(一) 理清房地产业转型发展的根本目的

我们探讨房地产业转型发展, 首先要明确房地产业发展的根本目的, 这个看似简单的问题, 实际上关系到房地产业转型发展的基本方向。我认为, 发展房地产主要有两个方面的目的:首先, 要为广大老百姓提供好的产品, 即提供“好房子”, 促进“住有所居”目标的实现 (什么是好房子?就是达到国家住宅性能评定技术标准的房子, 包括适用、经济、环境、安全、耐久五个方面的性能) ;其次, 要促进国民经济可持续协调发展。概括地说, 就是国计民生。在实现这两个目的同时, 房地产业自身得到稳步发展。因此, 房地产业转变发展方式, 不能脱离目的, 必须围绕产业发展的目的进行。

(二) 把握房地产业转型发展的基本方向

1. 向协调发展转变。

房地产业发展要与整个国家及地区经济和社会发展相适应, 与相关产业发展相协调。房地产业向协调发展转变, 不能只重速度, 更要重质量;不能只讲规模, 更要讲究效益。房地产业与国民经济协调发展, 就要转变国民经济发展过度依赖房地产业的状况, 降低经济运行的风险。房地产业在国民经济中的比重过大, 不利于国家产业结构调整和战略性新型产业的发展。我们行业自身对此要有清醒的认识, 主动适应调整。房地产业协调发展, 还要促进产业内部结构, 如住宅与非住宅, 住宅销售与租赁、销售物业与持有物业的协调发展, 促进中介服务、物业管理等的协调发展。许多企业在自身协调发展上都开始转变, 如去年以来, 中海地产从传统住宅产业向提高持有型物业的比例转变, 提高了风险抵御能力。

2. 向绿色发展转变。

在节能减排的国家战略和日益严峻的资源环境约束下, 房地产业走绿色发展之路是大趋势。房地产业转向绿色发展, 有三个方面, 首先要大力推进住宅产业现代化, 通过工业化建造方式和产业链组织方式, 积极发展省地节能环保型住宅。其次, 要推进住宅全装修。近几年, 恒大集团所有住宅开发项目都实行了全装修, 万科集团去年新开工面积中全装修比例达93%。恒大、万科等企业的做法让我们认识到, 推行住宅全装修的障碍, 主要不是缺政策, 不是缺制度, 也不是缺技术, 而是企业缺少绿色发展的强烈愿望和社会责任。第三, 向绿色发展转变, 还要在住宅建造和使用过程中, 加大推广低碳技术, 促进太阳能等清洁能源、可再生能源应用和资源的循环利用。如万通地产在建立立体城市过程中实践绿色创新, 不仅使建筑总能耗下降30%, 还建立起废品回收和废品再利用机制, 达到零废品的目标。朗诗集团注重实现四个均衡:即绿色目标与商业目标均衡;技术性指标与人性化指标均衡;绿色技术集成解决方案与居住行为方式均衡;一次性建造成本与使用运行成本均衡。通过“四个均衡”, 公司既实现了经济效益又获得社会效益。

3. 向和谐发展转变。

住房问题事关民生, 房地产业在和谐社会建设中肩负着重要任务。房地产业向和谐发展转变, 就要坚持以人为本, 大力发展中低价位、中小套型普通商品住宅, 尽量满足不同区域、不同层次居民的多元化住房需求;要强化住房的消费品属性, 弱化投资品属性, 回归住房的居住功能;要积极参与保障性住房建设。近年来, 恒大集团树立民生地产的发展理念, 大力发展中低价位、中小套型普通商品住房, 得到社会认可。重庆地产集团专门成立重庆市公共住房开发建设投资有限公司, 组织精兵强将开展公租房建设, 实现了“工程质量优、资金保障好、建设速度快、安全无事故”的“四个确保”。首开集团、北京住总、天津泰达、上海地产集团、上海城投控股、南京栖霞建设等一批企业积极参与保障性住房、棚户区和旧城改造项目建设。在这里, 我要特别强调, 参与保障房建设, 虽然不是企业的强制性任务, 但同样是房地产企业应尽的社会责任, 积极投身保障房建设也能为企业实现稳定发展提供保证。

关于房地产企业社会责任, 我想多讲几点。前面讲了, 房地产业对群众居住条件和城市面貌的改善、对经济社会的发展, 都做出了积极贡献。目前, 社会上对房地产开发企业的负面评价较多, 房地产行业被认为是暴利行业, 开发商被认为是无良商人。主要原因是房价过高造成的, 但也有企业履行社会责任不够等原因。我认为, 企业家的社会责任, 应该包含三个层面:一是法律层面, 要合法经营, 照章纳税;二是企业层面, 要对企业负责, 把项目和企业做好, 保持企业发展, 对股东和员工利益负责;三是社会层面, 要积极参与公益事业, 履行企业公民责任, 保护项目所在城市的环境和文化, 对社会和子孙后代负责。我相信, 只要做到这三点, 房地产开发企业的价值和企业家的社会责任就能体现。

当前, 企业家的领军作用, 可能会影响到整个企业的转型发展, 甚至这种作用有时是决定性的。我希望在座的企业家, 内诚于心, 外信于人, 在转型发展过程中, 充分发挥个人魅力和影响力, 为企业的长远发展掌好舵。

(三) 处理好房地产业转型发展几个方面的关系

一是转型与发展的关系。转变是为了更好地发展, 发展又是转变的基本前提。要认识到, 不转变, 发展就会重量轻质、不可持续;不谋发展, 转变就会失去目标和动力。这方面, 绿地集团通过区域结构调整、产业结构调整、产品结构调整, 形成了“房地产主业突出, 能源、金融等相关产业并举”的梯度布局, 实现了在发展中促转变, 在转变中谋发展的跨越式发展。

二是专业化与多元化发展的关系。要根据企业的优势和特点, 确定是专业化还是多元化发展, 不能盲目, 更不能跟风。如发展商业地产、城市综合体不能“一窝蜂”都上。要立足企业实际, 不同的发展阶段, 要有不同的发展战略。广义上的多元化, 不仅包括住宅、商业地产等不同业态, 还包括跨行业的发展。这方面, 大连亿达集团扬己所长、专己所精, 自主设计了宜居宜业的生态科技创新城, 既集聚了金融商贸和绿色住区的功能, 又成为了高科技的研发基地。

三是大中小企业合作与竞争的关系。大中小企业在转型发展中要注重发挥各自优势, 在竞争中合作, 在合作中共赢。特别是在产业调整和转型发展时期, 更要相互协作, 结成共生关系, 通过建立战略联盟进行优势互补和资源共享, 形成企业相互依存、共同发展的“生态链”。如绿城集团成立房产建设管理有限公司, 向中小房地产开发企业提供品牌输出和建设管理服务, 并确定“土地资源委托代建”、“投资资本委托代建”和“政府安置房委托代建”三大业务模式, 形成了符合自己特色的商业运营模式和增值体系。嘉凯城集团与本土企业合作, 帮助政府代建保障性住房。这些都在社会上产生了较好影响。

四是提高技术集成度与增加成本的关系。提高技术集成度, 建设长寿命、高品质的住房, 一定程度上会增加成本, 但有利于产品品质和企业品牌的提升。如雅世集团在雅世合金公寓建造中采用了集成技术, 实现了结构与管线的分离、同层排水, 虽然增加了建造成本, 但从全寿命周期看, 降低了使用和维护成本, 是值得的。大连永嘉集团从规划设计入手, 通过采用国际先进的消能减震技术, 使抗震设防标准从地震烈度7度提高到8度, 开发的项目受到居民的欢迎, 被中国地震局授予国家级“地震安全社区”称号。在今天大会上, 他们将向全体代表发起倡议。

三、努力创新房地产业转型发展的途径和方式

转变房地产业发展方式, 是理念的变革, 模式的转型, 路径的创新, 同时也是综合性、系统性、战略性的转变。要以改革创新为动力, 以优化管理为抓手, 努力推动房地产业走上创新驱动、内生增长的良性发展轨道。

(一) 推进建造方式创新

转变建造方式, 重点是推进住宅产业现代化。关于这个问题, 我已讲过多次, 这里我再强调, 推进住宅产业现代化, 关键要实现工业化的生产方式, 即设计的标准化、部品部件生产的工厂化、现场施工的装配化和土建装修的一体化。在产业化组织方式上, 重点要完善产业链, 优化资源配置。要大力发展绿色建筑, 降低建筑能耗, 推进建筑节能。要全面推进“全装修成品房”建设, 取消“毛坯房”。要积极开展性能认定, 通过性能认定, 促进住宅技术进步, 提高住宅综合品质, 建造长寿命、高品质的省地节能环保型住宅, 向老百姓提供真正的“好房子”。在产业化实践方面, 万科集团起到了很好的引领示范作用。通过其研发和应用, 带动并培育了一大批规划、设计、施工、部品 (件) 、设备等相关技术力量和企业, 并通过其产业化项目和东莞产业化基地的展示交流, 促进了全社会对住宅产业化的认识。天津住宅集团在住宅部品配套开发、集成应用方面也取得了成效。在实施住宅性能认定方面, 甘肃天庆、鞍山大德等企业非常积极, 这是企业重品质、重责任的体现。

(二) 推进产品和业态创新

产品和业态创新是行业发展的持久动力。要根据房地产差异化、多样化和个性化的特征, 不断发展新业态和新产品。企业要根据自己的实际, 找准市场定位和产品定位。在可能的条件下, 有的企业可从单纯依靠住宅开发向兼顾商业地产、旅游地产、工业地产、老年住宅转型;有的企业可从单纯出售型住宅开发向兼顾持有型商业物业和租赁型商品住房转型。在这方面, 不少企业积累了一些成功经验。如万达集团开创了集“商业百货、文化娱乐、电影院线”为一体的商业地产模式, 丰富了当地群众生活;保利地产顺应老龄化社会发展需要, 开发建成了养老地产项目“西塘安平老年健康生活社区”;绿城集团不仅承接商业代建项目, 所承担的政府代建项目包括安置房、人才公寓、城市广场、社会公园、学校配套等多种类型。

(三) 推进科技进步和技术创新

科技进步和技术创新是加快房地产业转型发展的重要支撑。要发挥企业在技术创新中的主体作用, 增强企业原始创新、集成创新、引进消化吸收再创新的能力, 引导资金、人才、技术等创新资源向企业集聚, 提升产业核心竞争力。要建立产学研战略联盟, 形成产业链, 实现高校和科研院所的科技成果与企业技术进步需求的有效对接, 加大科技成果的推广应用, 尽快把创新的成果转变为现实生产力。要加强技术集成, 通过技术集成和应用, 提高住房的质量功能, 让老百姓住上长寿命、高品质、绿色低碳的“好房子”。在这方面, 浙江宝业集团成立研究院, 专注绿色低碳和产业化技术研发, 加大住宅产业化技术集成, 并与国内外知名部品部件生产企业结成产业联盟, 成效显著。金都房产集团建立以科技为先导的开发战略, 大力推广应用先进适用技术, 努力打造建筑精品;大连大有房屋开发有限公司注重“四节一环保”集成技术, 采用一张图纸、一个流程、一套标准、一份定单、一个平台的“五合一”开发模式, 为住宅产业化技术集成应用探索出了新路子。

(四) 推进融资方式创新

在新形势下, 新的房地产开发业态将促使住房金融产品不断创新发展, 金融产品的创新也将为房地产项目开发提供新的支持和选择。随着未来房地产资源整合的加速, 业态规模对资本要求的加大, 要求房地产开发企业拓宽融资渠道, 从单一的银行开发贷款向债券融资、股权融资、基金融资、信托产品等新领域延伸。我认为, 从行业发展的角度看, 当前金融创新最主要的就是想方设法改变居民对房地产的直接投资为间接投资, 同时扩大企业融资渠道, 解决企业的融资困难。在这方面已经有了一些经验, 如金地集团积极探索房地产融资新渠道, 把基金业务与传统的房地产业务结合起来, 拓宽了资金来源。

(五) 推进管理方式创新

管理是企业永恒的主题。品牌化经营、精细化管理, 是企业持续健康发展的基础。推进管理方式创新, 应围绕以下五个方面展开:一是企业发展战略管理。要从企业实际出发, 根据国家产业政策和市场变化, 制定适合自己发展的中长期战略规划, 发挥企业优势, 提升企业竞争力。二是质量和成本管理。百年大计, 质量第一。质量是房地产企业生存和发展的基础, 成本是企业竞争力的重要体现。要通过标准化和精细化管理, 提高质量, 降低成本。三是人才管理。要通过多种形式和渠道培养优秀人才, 加强职业经理人队伍建设, 充分调动人才积极性, 发挥人才第一资源对企业转型发展的带动作用。四是信息化管理。要加强信息化建设, 完善企业内部信息管理平台, 利用信息化技术优化项目管理, 积极推进电子商务。五是品牌和文化管理。要把品牌和文化当作企业的“软实力”, 通过企业公民的人格精神塑造, 培养健康向上、诚实守信的企业品牌, 树立良好的社会形象。

以上五个方面, 有很多好的做法和经验值得借鉴。如恒大集团重视企业发展战略规划, 提前布局二三线城市和潜力区域, 从项目建设的每个环节, 从集团公司每个部门到每个项目、每个岗位, 实行横向到边, 纵向到底的标准化管理, 也就是说恒大做到了事事有标准、项项有考核, 开发出性价比高、老百姓喜爱的精品住宅。杭州滨江集团推进质量和成本管理, 专门成立成本控制部, 对公司两大类五个系列产品, 根据不同定位, 核定出相应的成本考核目标, 决算时对低于成本目标的项目予以奖励, 超出予以处罚。去年, 公司业务人员只有219人, 却实现了116亿元的销售, 成为国内房地产人均产值最高的企业之一。龙湖集团重视对人才的培养和储备, 从清华大学、同济大学选拔优秀后备人才, 派到各地分公司培养锻炼。易居中国加强信息化管理, 依托互联网整合数据资源, 在房地产流通方面发挥了电子商务的平台作用。河南建业集团加强品牌建设, 积极投身公益慈善和环保事业, 树立了房地产行业健康向上的形象。这方面很多企业都有成功的经验, 在此不一一列举。

最后, 中国房地产研究会、中国房地产业协会要坚持“服务政府有作为, 服务行业有推动, 服务会员上水平”的宗旨, 充分发挥在推动产业转型方面的作用。两会要推动企业间的战略合作共赢, 鼓励强强联合和上下游一体化经营, 支持优势企业并购落后企业和困难企业, 提高产业集中度和资源配置效率;要积极推动产业化技术标准规范的制定和新技术、新产品、新材料的转化应用;要努力为企业转型争取好的政策环境, 加大对转型发展成功经验的交流推广;要通过“广厦奖”的评选、信用评价体系的试点推广, 鼓励企业为老百姓建造“好房子”。

产业链视角下旅游地产盈利模式构建 第5篇

所谓旅游地产的盈利模式是指产业中各种收入方式的分类与结构，旅游地产作为旅游业和房地产业无缝嫁接的产物，其盈利模式具备旅游业和房地产业双方面的特点。而我国的旅游地产开发企业大部分由房地产开发企业转型而来，其盈利模式延续了传统的房地产企业“橄榄形”盈利模式特点，即利润主要来源于房屋建设和销售，对前期开发和后期的物业管理、租赁服务等附加值关注不够;而在旅游业的盈利主要停留在“吃、住、游”三个基本方面，更多是借助旅游资源优势，增加房地产销售的筹码。

随着国家政策对旅游房地产市场调控愈加严厉，旅游市场的竞争愈加激烈，此模式无法充分将区域旅游资源有效利用，提高资源价值。而对于一些有较强经营能力的开发企业而言，会更注重旅游地产长期开发中的后期利润价值，即不动产的租赁经营、旅游产品的门票和辅助收入、商业配套设施的收入等，从而形成良好的产业链条，实现多元化的盈利模式和长期获益的效果。

根据旅游地产的驱动力不同，其构建的产业链及盈利模式也不尽相同，本文中以主题公园、文化主题、高尔夫、养生养老主题驱动为代表性案例，根据每种旅游地产的产业链构建盈利模式，以主题公园为驱动力的旅游地产盈利模式构建，主题公园发展早期，其盈利点主要是门票收入。随着主题公园产品系列深度和广度不段扩大，以及开发商在资源整合、相关方作等方面能力的增强，逐渐构建成以主题公园前期及后期运营的产业链为主线，住宅及商业配套为辅的多元盈利模式。相关产业链的经营带来持续稳定的现金流，物业开发在快速回笼资金的同时，还可以想成固定资产实现增值盈利的目的。

房地产产业将现三大调整 第6篇

“十二五”规划纲要(草案)中明确指出，要提高住房保障水平，主要从健全住房供应体系、加大保障性住房供给和改善房地产市场调控三个方面对现有房地产市场供需失衡的状况进行改善。

我们认为，“十二五”期间房地产开发投资规模仍然将保持较高的增速，同时国家对房地产市场的调控力度不会减弱，房地产投资在全国范围的布局将更加合理。房地产开发企业的开发战略将在三个方面出现调整。

近年来，我国保障房建设力度不断加大。住房城乡建设部的数据显示，“十一五”期间，通过各类保障性住房建设，我国解决了1140万户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收入家庭住房困难问题。2010年，保障性住房开工建设590万套，竣工370万套。2011年，全国计划建设保障性住房和棚户区改造住房共计1000万套。

从政策调控和建立房地产长期供应制度的思路来看，建立保障房和商品房市场共存的“双轨制”住房保障体系架构日渐清晰。但是，对于房地产开发商来说，未来保障房供应的大量上市，不仅将有效分流商品房市场的需求，挤压商品房的价格，也给开发中低端住宅产品的开发商提出了挑战，即中低端住宅的房地产开发企业如何在不断挤压的市场中赢得“一杯羹”。

一是发展高端住宅。深圳花样年集团副总裁冯辉明认为，从政府加大力度建设1000万套保障性住房来看，未来的低端或者中低端市场会受到很大冲击。他指出，虽然现在保障性住房占总比不是太大，还看不到对市场的影响，但2011年将是市场出现转折点的开始，以后对中低端商品房的冲击会更加明显。他认为，住宅市场中依托于高品质、高服务能力的高端项目将更有空间。

全国政协委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵认为，从今年开始到未来若干年，全球范围内的通货膨胀和物价上涨会持续延续存在。我们认为，从国内的

调整一

保障房大规模建设促使住宅产品差异化竞争

实际情况来看，前期过剩的流动性带来的通胀压力将长期存在，而通胀预期将进一步放大高端住宅项目保值增值功能。

据亚豪机构统计数据显示，2011年1月北京市在售的81个高端住宅项目中，共有65个项目成交，累计成交套数为1321套，创历史新高，环比2010年12月增加44.85％。

二是探索发展城市综合体，包括绿色建筑、节能建筑、宜居建筑。万通集团董事长冯仑在年会上提出建立“万通立体城市”计划来达到节省土地和能源的目的，初步设想在1平方公里的土地上，打造一个建筑面积400万至600万平方米，可容纳10万至15万人口的高密度建筑群，使得人1门在这里居住和工作，城市所需的功能在其间都能得到体现。

而此前，万科等一批开发商已经着手开始在绿色低碳建筑等方面进行了尝试。万科董事长王石曾公开表示，分三步走逐步推广绿色住宅。“精装修”是“绿色住宅”的第一步；第二步是“住宅产业化”，万科计划到2014年可能全部实现产业化生产；第三步是在住宅产业化基础上开发绿色建筑，使用太阳能光伏发电、风力发电、潮汐发电甚至垃圾发电，最大限度地开发替代能源。

此外，开发商也可积极参与保障房建设。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，保障性住房制度建设在未来国家住房领域的重要性不容置疑，这个制度的建设也需要广泛的参与，它不光是政府自己的事情，很多开发企业也应该积极地和政府一起合作，找到好的参与公共住房或者政策性住房建设的新模式。

“十二五”规划纲要(草案)中指出，我国的房地产调控将进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监。管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。

在2010年、2011年调控力度不断加强的背景下，一线城市可供商业开发的土地资源不断减少，开发成本不断提高。国家坚决抑制楼市泡沫的决心不会改变，开发商正在逐步转变发展战略，投资重点开始从一线城市逐步转向二三线城市，二三线城市房地产投资、消费增长速度将逐步超过一线城市。万科集团副总裁毛大庆认为，一线城市的开发速度将逐渐放缓，二三线、甚至四线城市迎来盈利机遇期。

一线城市近年来始终是楼市投资消费的热点区域，房价也保持较快上涨速度，但经过近几年的开发投资，目前一线城市土地价格已经达到高位，市区优质地块土地供应量开始下降。此外，在市场过度消费、货币政策收紧以及调控政策的共同作用下，一线城市楼市交易量开始快速转冷，房价上涨速度趋缓。开发商在一线城市回笼资金的周期不断延长，开发投资成本提高，利润率降低，这些都大大增加了开发商在一线城市的投资风险。

在一线城市楼市开发吸引力下降的背景下，较低的投资门槛以及较快的房价上涨速度使二、三线城市逐步成为开发商投资热点。与一线城市相比，二、三线城市土地价格仍处于低位，开发企业的投资成本较低，资金压力较小。近期二三线城市的房价上涨速度较快，房价上升空间仍然较大，2011年1月统计局公布的数据显示，在70个大中型城市中有10个城市同比房价涨幅超过10％，其中9个为二、三线城市，开发商在二三线城市不但能获得更大的利润空间，而且由于二三线城市受政策影响风险较小，在调控力度不断加强的情况下，开发商在二三线城市加快布局也可以在一定程度上规避调控带来的投资风险。

目前各大房企都明确制定了加快二三线城市开发的战略规划，2010年以万科、恒大等大型房企为代表的开发商加快了在二三线城市拿地的进度。在调控政策的持续影响下，“十二五”期间各大开发商将会在二三线城市展开激烈的竞争，二三线城市房地产行业的投资开发将成为未来房企发展战略的重要组成部分。

调整三

开发企业将加大商业地产的开发力度并从单一的项目开发逐步将物业持有转变

“十二五”期间商业地产将成为开发企业重点经营的领域，这是由我国经济发展阶段的基本国情决定的。未来5年，我国的人口结构和经济结构将发生较大变化，城镇人口数量将超过农业人口数量，我国将由生产大国向消费大国过度。商业地产的大规模发展将是这种经济发展过程中的必然趋势。

本轮调控政策和地方出台的“限购令”没有涉及商业地产，因此对商业地产是短期利好，部分开发企业看到了这个商机，但是商业地产开发投资增速快速增长的趋势短期不会改变。搜房控股副总裁徐晓哗表示，她在跟很多企业沟通时，发现企业在商业地产这块的布局并不是因为限购而生的，基本上布局很早就开始了。

据华业地产董事长徐红介绍，华业以前是以住宅建设为主的，但是现在考虑新都市主义发展，将自身定位为一个城市的运营商，希望提供居住、生活和办公的宜居综合体。因为土地资源会越来越稀缺，很多开发企业不能完全以住宅为主，更多会往自持物业方面考虑，这也是华业地产投资商业地产的第二个目的。据万科集团副总裁毛大庆介绍，最后万科将走业内多元化发展的道路，简单买地卖房子是不行的。当一个城市发展到一个阶段的时候，会带来相应的需求，当北京超过人均一万美元GDP以后，它就需要各种综合物业，商业地产也就有了机会。

万科进军商业地产的步伐明显加速。万科已经在北京、上海、深圳、西安、东莞等地投资商业地产超过200亿元，2010年万科对商业地产的投资力度达到了历史最高水平。2010年11月4日，万科在上海的首个纯商业项目进入第二轮环评公示。万科于2010年10月20日以11.5亿元收购了北京赢嘉中心。

2010年土地市场和终端销售市场已经清晰地表现出对于商业地产的青睐，2011年商业地产的销售面积和销售额将继续高速增长，其价值也将得到市场更加充分的认识。

我国房地产产业投资基金发展探讨 第7篇

1.1 房地产产业投资基金的涵义

专门投资于房地产行业的产业投资基金称为房地产产业投资基金, 即房地产投资基金。它是由房地产公司或金融机构发起, 向特定投资人募集, 资金投向严格限定于与房地产有关的证券、房地产开发项目、房地产的租赁与出售等方面的产业投资基金。

按照是否可以直接投资于房地产, 可以将其划分为两类:一类是房地产投资信托基金。另一类是间接投资房地产业的基金。

1.2 房地产产业投资基金的特点

(1) 房地产投资基金定位于直接产业投资, 把企业作为商品来经营, 通过不断购入、经营、出售企业来实现商品再生产的全过程, 进而实现自身增值。

(2) 房地产投资基金不仅提供资金支持, 而且提供资本经营增值服务, 是一种专家管理型资本。

(3) 房地产投资基金的运作是融资与投资相结合的过程, 属于买方金融, 其利润主要来自资本利得而不是分红。

(4) 房地产投资基金在所投资的企业发育成长到相对成熟后即退出投资, 实现自身增值, 再进行新一轮房地产业投资。

2 美国房地产产业投资基金发展模式研究

2.1 美国房地产投资基金运作模式

美国房地产投资基金一般不直接投资于房地产项目, 而通过投资房地产投资信托公司、房地产开发企业的股权或发放房地产抵押贷款等形式来实现房地产投资。其中, 房地产投资信托是一种最重要的房地产投资基金。

2.2 美国房地产投资信托基金设立条件

(1) 资产要求:

至少75%以上为房地产、现金和政府证券, 持有某一个发行人的证券不得超过REITs资产价值的5%, 不得持有超过某一发行人流通在外的具有投票权的证券的10%。

(2) 收入要求:

至少95%的毛收入来源于红利、利息、租金收入或某些资产出售利得, 至少75%的毛收入必须来源于租金收入、有抵押担保的债权的利息收入、某些资产的出售利得、或投资于其它房地产投资信托的收入。

(3) 股东人数:

REITs所有的股票都应流通, 至少要有100名股东, 股权结构应当分散化;前5大股东在每一纳税年度的后半年内, 不得持有超过50%的REITs股份, 单个股东持股比例不超过9.8%。

(4) 红利分配:

给股东的分配必须相当于或超过房地产投资信托应纳税收入的90%。

2.3 美国房地产投资基金的优势

(1) 股本金低, 持股灵活:

对于REITs来说, 每股最低投资额只需要10至25美元。同时REITs对持股数量没有限制, 既可以只购买一股也可以拥有数股。

(2) 多元化组合投资, 市场回报高:

REITs最大的优点, 是可投资于不同的REITs, 涵盖不同类别的房地产项目, 不会为个别REITs的局限而受限制, 情况如投资股票基金, 会较投资单一股份更灵活、风险更分散。

(3) 流动性较高:

REITs是一种房地产的证券化产品, 通常采用股票或受益凭证的形式, 使房地产这种不动产流动起来。

3 发展我国房地产产业投资基金

3.1 我国房地产产业投资基金发展模式探讨

3.1.1 房地产投资基金组织结构分析

目前我国公司法尚不完善, 在实践上还存在着许多诸如产权结构、公司治理等方面的难题。我国所发行的基金多为契约型基金, 房地产投资基金按公司型的组织形式对我国现实条件而言还不成熟。因此, 本人认为在我国现阶段市场条件下, 房地产产业投资基金的发展, 应当采取契约型的组织形式 (图1) 。

3.1.2 房地产产业投资基金的运作过程

(1) 产业投资基金的资金筹集:这是产业投资基金的起点, 也是产业投资基金运作的关键阶段。

(2) 寻找和筛选项目:一般来说寻找投资项目是一个双向过程, 即有项目的寻找资金和有资金的寻找项目。产业投资基金在寻找投资项目时, 在相当程度上依赖于人际与行业网络关系的运用。

(3) 评估:一旦项目获得初选, 基金管理人就会对之作进一步评估, 包括对项目技术水平、市场潜力和政策法规的把握, 以及对项目风险的准确评估等。

3.2 外部环境发展建议

3.2.1 巩固我国房地产市场发展基础

目前, 我国房地产投资增量占社会固定资产投资增量的1/3左右, 每年拉动GDP增长近2个百分点。从长远看, 以住宅为主的房地产产业发展空间很大, 是我国经济增长不可替代的拉动力量, 已经成为国民经济的支柱产业。

3.2.2 树立权威的监管机构

房地产产业投资基金市场监管主要包括三个层次:政府监管, 自律组织监管和经营机构监管。在房地产产业投资基金试点之初, 应充分借鉴证券投资基金市场监管经验, 明确监管主体, 理顺政府监管与自律监管的关系, 加强房地产投资基金行业的自律管理, 建立基金管理公司的监察稽核制度, 确保房地产投资基金市场公开、公平与公正, 保护投资者的利益。

3.2.3 培养房地产产业投资基金管理人才

关于房地产是支柱产业的辨析 第8篇

房地产是经济支柱产业,带动了上、下游几十个关联行业的发展,不仅关系到数千万人的就业,而且是利税大户。其实,这种说法记错了账。真正带动经济产业的是建筑业,也就是房屋设计、建造,而非投机套利的房地产业。建筑业和房地产业的关系如同车与车位、公路与收费站的关系:在一些发达地区,车位贵于车早已是常态,这造成了车位创造财富的幻觉;明明是公路带动经济,但收费站却是利润载体,因此容易形成“收费公路拉动经济”的假象,以至于发展到高速路超期收费,甚至只顾乱收费而不愿修路。

2 房地产业的套利来源及其不利影响

土地空间价值是房地产开发的套利对象,“容积率”是开发的核心指标。开发中伴随大量重复建设,房屋建了拆、拆了建,20世纪80年代拆20世纪70年代以前的房子,现在开始拆20世纪90年代的房子,拆建之间是普遍“容积率”的提高。

以节约土地为名,行占空间之实,“节约集约用地”的概念等同于提高容积率,甚至想当然地出现了“提高容积率节能省地”等怪论。房地产开发中建设高楼节约自己的占地面积,却赚取公共的空间资源,逼迫公共财政被动埋单进行重复建设,还美其名曰“集约省地”。从发展的角度看,建设高楼实际是用能源消耗获得对垂直空间的利用,鼓励高楼和高容积率意味着更多的高能耗、高污染,与节约根本无关。

作为发展中国家,我们有条件借鉴发达国家城市发展中的成功经验和问题,选择适宜的、可持续发展的城市发展方式。我国的制造业事实上重复了发达国家“先污染,后治理”的老路,如果城市建设也过于追求“集约省地”,走先拥堵后疏通、基础设施被迫重复建设的老路,就太没有意义了。当前虽然很多城市以“宜居”为口号,但在实际操作中却不顾自身承载力大肆进行高强度开发建设,透支着城市资源。

城市的高密度、高容积率意味着承载密集的人口,也意味着更多的能耗。城市空间狭窄、空气流通不畅造成空气污染;人口密集过大、机动车过多,造成大量噪声污染;热岛效应是“水泥森林”带给城市的异常小气候;地面沉降是深挖局部地基、超采地下水的恶果;“9·11”和SARS后,高层建筑的消防和卫生安全受到了普遍质疑。2009年元宵之夜央视配楼的大火,再次暴露了高楼大厦的脆弱和救助难度;加上由于楼盘密集开发,人为制造出交通拥挤而导致的汽车尾气超量排放,房地产业竟是如此高能耗、高污染的“支柱”。

广义地说,每座建筑都是微型工厂,只要使用,就会日夜排放污染物。据统计,建筑能耗占人类生活总能耗的40%,碳排放占总量的50%。体量大的建筑,能源需要长途输送;空间进深过大,即使白天也需要人工照明,单位能耗要比中小型建筑高3~5倍不等。高楼和电梯是工业文明的象征,也是人类掠夺自然、榨取空间资源的极致。人流和物流垂直移动相比水平移动会耗费更多能量,高层和超高层建筑要比占用同等空间容积的中低层建筑更耗能,实际上正是以更多的能耗换取空间的使用。正是高楼大厦带来的这种无谓的垂直移动耗费了大量能源。高楼大厦结构上既不“节能”,也无所谓“省地”,而不过是为了“套利”。只要制度性的“容积率陷阱”还存在,开发商就会毫不犹豫地在利益与真正的“节能”之间选择前者。

一些地方政府把房地产开发当摇钱树、聚宝盆,却从不去考虑房地产的利润来源。从本质上讲,毫无技术含量的房地产开发环节跟伐木、采矿类似,其特征都是专注于存量资源价值的获取。区别仅在于伐木采矿得到的是有形的森林矿产资源价值,而房地产开发获得的是无形的空间资源价值。离开自然资源和政府持续投资形成的人工资源这两大优势,房地产开发并不存在暴利。

如果房地产属于“支柱产业”,那么烟草、采矿这些行业毫不逊色,它们同样拉动了若干行业,同样是利税大户,甚至受某些地方保护的制假、盗版等黑色产业也算。但是,全世界没有一个国家靠采矿、烟草、制假成为大国,同样,没有一个大国家靠开发房地产“崛起”。说到底,这些行业都是被动的价值转移型行业,只能凭借制度漏洞掠夺财富、滋生腐败,并加重环境压力和过度消耗资源,根本不具备可持续性。

不仅如此,房地产“掠夺财富”的示范效应还在侵蚀我国真正的竞争力和创造力。它通过隐蔽的方式将社会财富转移到少数人手中,并以高税收面目示人,实质上成了经济的兴奋剂。现阶段房地产的非正常暴利冲击着正常的经济生态,其实是在鼓励不劳而获和投机取巧,以至于很多企业家进入房地产行业后便再也不想从事别的行业,越来越多的个人也以炒房作为生活追求。国内上市公司超过一半都涉足房地产行业,甚至连象征着民族科技和制造业旗帜的联想、海尔都组建了专门的房地产公司。

从消费角度看,高额的房地产消费给工薪阶层造成了沉重的负担,使他们被迫成为“房奴”,而在现行体制下房产“只涨不跌”的长期预期又吸引人们被动投机、欲罢不能。住房支出极大地挤占了人们的其他正常消费支出、透支着未来收入,一些城市过高的住房成本已经开始对优秀人才形成挤出效应。长此以往,靠房地产投机为“支柱”的经济体系必定无法实现可持续性,而这也必将削弱我国在国际舞台上的竞争力。

3 结论

综上所述,带动经济产业发展的是实际从事房屋设计与建造的建筑业,而非通过过度利用土地空间价值、提高容积率的房地产业。房地产业并非经济支柱产业。现阶段房地产的非正常暴利冲击着正常的经济生态,对城市生活造成了一系列不利的影响,进而不利于我国竞争力和创造力的提高。

参考文献

[1]程壮.天则经济研究所408次学术报告会:全面解读中国房地产业[R].2013-07-15.

[2]许宪春,贾海,李皎,等.房地产经济对中国国民经济增长的作用研究[J].中国社会科学,2015(1):12-14.

[3]安辉,王瑞东.我国房地产价格影响因素的实证分析——兼论当前房地产调控政策[J].财经科学,2013(3):20-26.

[4]顾海峰,张元姣.货币政策与房地产价格调控:理论与中国经验[J].经济研究,2014(S1):19-22.

[5]李平,张玉,杨立娜,等.中国房地产泡沫对宏观经济影响的演变路径[J].经济问题探索,2015(4):15-19.

房地产产业链 第9篇

一、对房地产投资信托基金的剖析

通常而言, 房地产投资信托基金是指设立人通过制定信托投资计划, 与投资者 (委托人) 签订信托投资合同, 通过发行信托受益凭证或者股票等方式受托投资者的资金, 委托或聘请专业机构和人员进行房地产物业或者房地产抵押贷款等投资, 并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。它一般以股份公司或者契约型信托的形式出现。信托是指委托人基于对受托人的信任, 将其财产权委托给受托人, 由受托人按委托人的意愿以自己的名义, 为受益人的利益或者特定目的, 进行管理或者处分的行为。因此从法律上讲, 信托是一种财产委托人、受托人和受益人之间发生的财产权关系, 是一种以为他人管理财产为主要内容的法律关系。

二、房地产投资信托基金的独特优势

(一) 投资优势

房地产投资信托基金是一种房地产的证券化产品, 通常采用股票或者受益凭证的形式, 使房地产这种不动产能流动起来, 具有很强的流动性。通过选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行多元化投资组合, 根据投资组合的原理, 可有效降低投资风险, 获得相对理想的投资回报率。一般的房地产投资往往需要投资者投入数额巨大的资金, 同时可能担负着较大的债务风险, 因而普通的中小投资者对其只能望而却步, 难以介入。房地产投资信托基金则将房地产资产拆细证券化, 使得房地产投资变得大众化。中小投资者在担负有限责任的同时, 有机会间接获得原本可望而不可及的大规模房地产投资的高收益。

(二) 融资优势

相比银行而言, 银行的资金主要是短期性的存款, 根据负债管理的基本原理, 负债的结构应该和资产的结构相匹配, 否则会引发流动性风险。因此, 从理论上讲, 银行更适宜发放短期贷款, 这样才能减少流动性风险。但是房地产项目一般的建设周期都很长, 其周期远远长于银行的经常性贷款项目, 这就使得银行面临着很大的压力。而房地产投资信托基金主要以发行股票或受益凭证的方式进行, 而且一般都是封闭型的, 其资金变现的要求几乎没有, 这就为房地产投资信托基金参与房地产抵押贷款创造了先天的优势。

三、中国与美国的房地产投资信托基金的比较

美国的房地产投资信托基金表现为一个拥有并管理收益性房地产 (包括写字楼、出租性公寓、商场和仓库等) , 或投资于房地产抵押债券的公司组织, 是一种以发行受益凭证的方式汇集多数投资人的资金, 由专门投资机构进行房地产相关投资、经营、管理, 并将投资综合收益按比例分配给投资人的一种资金信托制度。美国房地产投资信托基金的设立主要由《证券投资法》和有关的税法所决定, 有众多的房地产投资信托基金在税收方面享受优惠。通过中国与美国房地产投资信托基金的比较 (表1) 看出, 中国房地产投资信托基金处于刚刚起步阶段, 规模小, 投资者受200份合同数限制, 法律、法规有待完善, 监管体系不健全。

四、建设与完善我国房地产投资信托基金

(一) 法制环境的建设

现阶段我们应该一方面加强对房地产投资信托理论的研究探索, 制定出适合我国运行并发展的房地产投资信托基金理论依据。另一方面应尽快建立一套规范房地产投资信托基金的法律体系, 使其有法可依。健全、完善我国的法律体系, 保证和维持整个市场经济行为的公平、公正、公开和透明, 进一步推进房地产投资信托业健康、理性地发展。首先应进一步完善《公司法》和《信托法》、《投资基金法》, 并专门针对投资基金的设立、发展、经营、退出等运作流程制定出切实可行的实施细则。

另外, 为加快我国房地产投资信托的发展, 我国还须加快以住房商品化为主的住房制度的改革, 理顺土地使用权的划拨、出让条件和住房产权关系, 为房地产权益的分割准备条件, 积极培育证券的一、二级市场, 使不动产权益得以流动, 减少流动性风险, 使基金套现不再成为问题。制定房地产投资信托的专项管理措施, 如投资资格的审定、投资方向的限制、投资比例的确认等, 以促进房地产投资信托的规范发展。除此之外, 还应逐步完善证券场外交易市场和产权交易市场, 使房地产投资信托的资金投入与回收机制更为完善。

(二) 我国房地产投资信托基金的组织形式选择

根据目前的法律, 已经设立的证券投资基金, 不管是开放式还是封闭式, 都是契约型。显然, 倾向于成立契约型基金的目的主要是为了规避我国现行的《公司法》和《税法》的管制, 以绕开很多具有争议性的问题, 如纳税问题、投资人监督问题等, 而且有《信托法》可作为法律依据。因此, 在目前阶段成立房地产投资信托基金可以采用契约型, 但是为了更好地保障投资者的权益, 从长远来看, 应该选择公司型, 并且像美国的房地产投资信托基金一样可以上市流通。从立法角度来说, 可以专门对房地产投资信托基金进行立法, 以规范整个行业, 保护投资者的合法权益。

契约型上市房地产基金三方当事人分别为:基金份额持有人、基金管理人和基金托管人。三方当事人在结构中的三角关系可以概括为:双重委托和双重监管。第一, 持有人委托基金管理人投资, 委托基金托管人托管, 基金份额持有人与基金管理人之间是委托人、受益人与受托人之间的关系;基金份额持有人与基金托管人之间是委托人与受托人之间的关系;第二, 管理人接受委托进行投资管理的同时, 监督托管人并接受托管人的监督;托管人保管基金资产, 执行投资指令, 同时, 监督管理人并接受管理人的监督。因此, 基金管理人与基金托管人之间是平行受托和互相监督关系。这样的产品结构可以在保证契约型上市房地产基金的投资和收入分配策略顺利实施的同时, 有效地保护信托单位持有人的利益。

(三) 我国房地产投资信托基金的业务范围

借鉴美国公司的经验, 考察我国目前的《证券投资基金管理暂行办法》, 建议对我国的房地产投资信托基金的业务范围应作如下:

1.持有、经营、管理收益性物业 (包括写字楼、出租性公寓、商场和商铺、酒店、仓库、出租性厂房等) 为主营业务, 不得销售持有时间少于3～4年的物业;

2.证券投资 (包括国债、股票、期货等其他金融衍生产品, ) 净额不得超过总资产的10%;

3.对下属公司 (包括参股、控股公司) 的股权投资净额不得超过净资产总额的15%～20%;

4.如果是公司型基金, 建议基金公司本身不能经营管理所拥有的物业, 必须委托专业的房地产经营管理公司管理, 以保障投资者的利益最大化;

5.对房地产投资净额不得少于总资产的80%。

(四) 加快培育房地产投资信托组织机构的建设

房地产投资信托必须具备严密的组织机构, 包括管理委员会、监督机构以及具体运行操作机构。借鉴国外经验, 并结合我国现实的金融体制, 我国应建立由建行房地产信贷部、住宅银行、抵押银行、信托银行、房地产投资信托公司等组成的多元化投资机构体系。由房地产投资信托公司等金融机构具体负责操作运行, 由保险公司对开发项目开立担保信用状, 还要组建大批房地产评估机构和房地产证券等级评估机构, 并组建证管会进行监督。

(五) 防范运作中的道德风险

从美国的房地产投资信托运作经验来看, 其经营与管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上受托人或董事组成, 其中大多数受托人必须是“独立”的。所谓独立受托人是指该受托人与房地产投资信托的投资顾问和其附属机构没有任何直接或间接利益关系。受托人委员会和董事会的主要职责是负责制订房地产投资信托的业务发展计划并指导其实施。借鉴美国经验, 我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会, 负责制订房地产信托的业务发展计划, 并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系。从外部监管来看, 作为专业从事经营性信托业务的非银行金融机构, 信托投资公司受到国家金融监管机构中国银监会的严格监督和管理, 应严格按照信托业“一法两规”进行经营活动。在产品架构设计上, 信托公司可邀请商业银行、律师事务所、房地产专业服务机构及会计师事务所等中介机构参与, 对信托计划进行资金、法律、收益状况方面的监督;在信托公司内部, 应建立和完善业务评审及风险控制流程, 按照审慎的原则运用信托资金, 各部门分工协作, 交叉监督, 以最大限度地防范风险。

摘要：发展我国房地产投资信托基金可以活跃金融市场, 同时又可以推动房地产业的发展, 减少风险。本文在阐述房地产投资信托基金独特优势, 并通过对中国与美国的房地产投资信托基金的发展状况比较的基础上, 从五个方面, 即法制环境的建设、组织形式选择、业务范围、组织机构的建设和防范运作中的风险, 提出了发展我国房地产投资信托基金的路径。

关键词：房地产,投资信托基金

参考文献

[1]毛志荣.我国上市房地产投资基金发展模式探讨[N].上海证券报, 2004-10-28.

[2]张超.房地产投资基金——推进房地产业发展的新亮点[J].中国房地产金融, 2000, (9) .

[3]旦薇.国外REIT发展经验及其对我国的启示[J].当代经济, 2005, (7) .

房地产产业链 第10篇

关键词：房地产,投机,住房保障

引言

进入21世纪,由于我国城市化发展迅速,对城市住房的刚性需求加速。当前,房地产业的发展正处于我国工业化、信息化、城市化、市场化、国际化的宏观社会背景下,社会经济的发展对房地产业稳定发展的要求很高。房地产业作为国民经济的支柱产业,又是同许多产业相关联的产业,它在社会经济生活中有着重大的作用。

应该说,我国房地产业从无到有、从小到大,已经成为我国国民经济的支柱性产业,成为发展带动我国GDP高速增长的重要动力。但是,近些年来我国房地产在快速发展的同时也产生了一些值得高度重视的问题。住房问题成为关系国计民生的重大问题,而房价一直是社会各界关注的热点问题。在政府连续数年实行严厉的房地产宏观调控情况下,全国各大城市房价依然快速上涨。面对房地产市场过热的发展态势,政府自2003年就开始陆续出台一系列的政策措施,力图通过宏观调控扭转这一局面,房地产宏观调控在短期内成效凸显,各项指标在调控后有不同程度的减速增长或回落。在2009年房地产市场实现反转、繁荣的同时,也暴露了许多不容忽视的问题。2010年之后,中央“遏制”房价的态度依旧。仅从房地产本身来看,房地产投资已经明显回落,可是房价却依然坚挺,并没有达到政策预期的效果。

1 房地产投机状况及产生的原因

投机行为产生于对未来价格变化的预期,当预期价格不改变时,投机行为便不会产生。由于房地产本身的特点表现为建设周期长、自然寿命和经济寿命长,而且国家的土地供给有限,这些因素的存在决定了房地产市场在特定的时期内供给无弹性。由此形成价格预期的供给条件不可能是其主要决定因素,而主要取决于对未来需求的变化,这才是价格预期形成的主要决定因素。

1)在房地产市场同时存在买方和卖方,而且交易双方在签订买卖合同时存在时间间隔,这就无形中为房地产价格投机创造了有利的机会。房地产的拥有者一旦预期到房价即将上升便会利用一定的资金按照目前的市场价格购入一定量的房产,等原有的房产价格上升后再售出,以通过此种手段来获得期间的利益。房地产的投资者正是以这种投机方式来进行投机的,导致房地产市场上买者数量较多,而卖者则较少的情况,这样市场的供求均衡就会被破坏,进而,投资者为了追求利润最大化便会抬高房地产价格,最终使房地产价格升高形成房地产价格投机。

2)房地产价格增长率如果高出银行贷款利率便会导致房地产价格投机。当房地产投资者得知此类信息后,他们会利用已有资金甚至借款来购买房产或者投资建房,等待房价上涨后,他们再以高价位出售,当这种投资者采取的行动较一致后,房地产的价格就会因此而大幅上涨。如果一旦银行贷款利率上升,加之较高的房地产交易成本,就会使投资者的收益面临很大的风险。

3)因为预期高档房地产价格上升而引起的投资行为也是导致房地产价格投机的一个重要因素。在房地产市场中,交易者偏好高档房地产,这样就会打破市场供求均衡,市场平衡被打破后,人们都趋于在人文环境和自然环境好的地方购买房产,从而又将房地产价格进一步推高,当房地产价格上升到一定时候便会出现价格泡沫。由于经济的联系和市场化的作用,当高档房地产价格上升时,它会带动普通商品房价格的攀升,这样反复发作,就会导致投机行为充斥于整个房地产市场,对房地产市场的平稳健康发展产生巨大的不利影响。

2 房地产投机对房价的影响

开发商和炒房者的无意间配合会使房价居高不下,开发商对土地进行囤积,以造成对住房供给的垄断,而炒房者则是预期房价会上涨,于是炒房者不断跟进,这样循环往复便会使房价不断上涨。

“炒房团”的特点是乘虚而入,逢低大量吸纳住房,然后高位转手卖出。炒房者集体到全国各地看房、购房的现象日益普遍。一般来说,房价的上扬表明该地区的楼市交易活跃,购销两旺,但“炒房团”所引起的房价上涨并非如此。

3 房地产投机所带来的负面影响

近年来,我国房地产市场投机盛行,大部分城市房价不断飙升,原本作为最基本民生品的住房已经成为公众的重要投资和投机工具,过度的房地产投机行为直接导致了房价虚高,进而出现房地产泡沫。具体而言,房地产投机过热主要有以下六大危害:

3.1 推高房价,造成房地产市场非理性发展

正常的房地产市场应该是基于真实的供求,以消费需求为主的市场,预期也相对平稳。但是由于我国房地产投机盛行,住房脱离了其本质的居住属性,转而成为投资品,投机炒作直接推高了房价,价值规律被破坏,房地产市场脱离了基本的供求关系,成为了非理性、不正常的无效市场。并且形成了强烈的房价上涨预期,造成了大量恐慌性购房以及更加疯狂的投机行为。而房地产市场的特点决定了短期内供给无法大量增加,导致供求更加失衡,形成了恶性循环,严重危害我国房地产市场的健康发展。

3.2 抑制了其它消费需求,影响内需扩大,加剧经济结构失衡

房地产投机过热直接导致房价虚高,大部分城市的房价收入比远远高于国际通行的标准。过高的房价迫使许多家庭不得不将越来越多的收入投入到住房上,这直接抑制了中低收入阶层的衣食行、教育、医疗、养老等其他正常消费,影响了居民的消费需求能力。居民消费能力的下降导致内需的疲软,不利于我国经济长期的增长和经济发展方式的转变。

3.3 大量资本由实业转到投机领域

投机带来的暴利效应导致很多国有大型企业都放弃主业,主攻房地产业。大批民营企业大举进军房地产业,一些中小民营企业放弃实体产业经营,转而专门从事房地产投资和投机。大量资本从实体经济撤离,转到投机领域,会直接减少就业,影响产业发展行业竞争力提高,危害宏观经济的长期、稳定、持续、健康的发展。

3.4 大量空置房造成了资源和能源浪费

房地产投机者囤积房地产的目的不是为了自住使用,而是期望获得房地产短期暴涨的巨额收益,这就造成了房地产资源的闲置和低效利用:大量的空置房占用了稀缺的土地资源和配套的交通、能源等基础设施以及教育、医疗等公共服务资源,导致整个社会成本增加,不利于社会资源的优化配置;也不利于节能减排和经济发展方式转变。这些对建设集约型社会和低碳生活造成十分不利的影响。

3.5 积累了较高的金融风险,容易形成房地产泡沫

土地资源的不可再生性,决定了房地产市场是最容易形成泡沫的市场。这一特征决定了房地产市场价格的调节无法解决供给量的增加,只能通过价格的上涨来调节供需矛盾。当价格上升到背离房地产实际价值时,诱发投机出现,房地产投机形成对资金的强大需求,投机资金的大量注入形成房地产泡沫。房地产泡沫一旦破裂,由此连带引发金融危机,最终导致整个经济危机。我国房地产业与银行的关系尤其密切。研究表明,现在约有20%~30%的房地产开发企业项目投入资金中是靠银行贷款;建筑公司在要开始建设时一般都要先垫付约占总投入30%~40%的资金,这部分资金也多是向银行贷款。此外,至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。房地产项目中来自于银行的资金至少达到60%以上。如此大的资金信贷,如果产生房地产的泡沫,当这个泡沫破裂时,银行就成为最大的买单者。再加上当前很多地方政府的融资平台都是用土地进行抵押贷款,一旦泡沫破灭,房价、地价急剧下跌,抵押品价值将大幅缩水。尤其是许多信贷资金购买的住房已几经倒手,甚至弄虚作假,投机者自有资金早已撤出,房价下行一旦断供,银行信贷资金风险造成的后果不堪设想。

3.6 破坏社会价值观,加剧社会矛盾,影响社会稳定

一方面投机盛行会影响整个社会风气,颠覆了传统的社会价值观,诚实经营、合法致富、艰苦奋斗等中华民族的传统美德逐渐被抛弃,取而代之的是浮躁、急功近利的社会风气,拜金主义、拜房主义盛行;另一方面,房地产投机过热造成房价过度上涨,财富正在快速向少数人高度集中,而普通民众买房难,成为“房奴”或者“蜗居”的“蚁族”,全社会贫富差距不断拉大,社会矛盾日益尖锐,对社会稳定非常不利。

4 逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施

高房价所暴露出的社会问题日益突出,一定程度上波及到社会经济生活的稳定,因此要逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施,促进房价的合理回归。

4.1 规范市场环境,加大违规惩罚力度

要严厉打击“房地产投机”行为。由于金融风暴的影响,加上我国国有企业自身存在的问题,有部分国有企业已经开始变得举步维艰。房地产的火爆发展是与此相对应的发展规模,部分国有企业于是将部分资金转入到房地产市场。通过对这部分国企投机行为的打击和惩罚,有效控制房地产投资过热的局面。

4.2 完善信息沟通制度,有效满足市场对信息的要求

完善房地产市场信息沟通制度。由于开发商一般会利用信息不对称和虚假造势的现象来利用消费者的盲目心理预期进行房地产的销售活动,所以,政府要积极组织好供需信息的收集和整理工作,对关于土地供应、建设计划、住房供求、价格涨幅等信息要及时准确地进行播报,这样才能为有欲望购买房产的购买者提供权威而真实透明的信息。规范开发商的宣传,引导消费者以稳定的市场心理预期进行适度消费,使居民住房消费与经济发展水平相适应,使当前住房消费与经济可持续发展相适应,促进市场的理性发展。

4.3 完善经济适用房制度,逐步实行货币化补贴

建议国家把经济适用房建设通过招标、拍卖方式公开出售,将土地所得收入划归财政专户,专项补贴经济适用房的购房户,并直接向符合条件的购房户发放,通过这种措施以便实现中低收入家庭的购房愿望。

4.4 建立住房保障基金,完善廉租房建设计划

首先,实施住房保障政策。住房是一种基本的社会保障品,同时也是实现社会公平的标志之一。由于中低收入群体的收入水平和支付能力有限,普通平民需要政府的政策性帮助才能解决高价位的房地产困境。因此,我国正极力实现社会的公平与正义,以确保中低收入人群的住房保障工作。

其次,保障性住房主要以廉租住房为主,经济租赁房与廉租住房并轨,经济适用住房逐渐淡出。限价商品房作为政府宏观调控的手段,是一种阶段性的调控行为,随着市场发展趋于平稳,将被保障性住房和普通商品住房所取代,积极完善保障性住房的准入机制和退出机制。为了能使保障性住房分配给相应的保障对象,必须建立完善的保障性住房监督机制,这就要求有相应的定期审核制度和严格的建设、销售、流转的全程管理制度与监督。对经济适用房的管理应制定具体的管理办法,严格控制对其的上市交易活动,真正做到从制度上杜绝此种现象。同时,对于保障性住房资格的审核应该更加注重其科学性,运用科学的管理模式和方法,采用先进的管理系统,对税务、金融、工商、公安等相关部门的信息进行高效率的整合与应用,以便加强对保障对象的动态管理。

一家地产公司的全产业链运营探索 第11篇

华夏幸福基业股份有限公司从1998年成立至今，一直致力于以产业促进为核心，推动中国产业升级。经过十余年发展，现已成为产业新城领域的领先企业。华夏幸福基业确立以产业新城为核心产品的业务模式，全力打造产业新城三条产品线，即以固安为代表的产业新城、以无锡为代表的城市产业综合体、以北京丰台为代表的产业商务综合体。

市场的归市场

产业新城的发展方式，有可能是中国经济转型发展的一条主线，并且在当下中国探寻新型城镇化具有现实意义。新型城镇化应该通过市场化的手段配置土地、资本和产业等要素资源，把发展新兴产业的主体变为企业，因为只有企业主动调整结构，产业结构调整的目标才能实现。但是企业创新存在成本高、风险大、见效慢等特点，又成为创新投入的制约因素。

华夏幸福基业在基于十多年产业园区建设和产业升级经验上，规划出了一个完整的产业链条去承载企业在创新过程中的成本支出。

正如本文开头提到的硅谷高科技孵化器，正是华夏幸福基业的独特之处。与之前远赴硅谷的中国企业相比，华夏幸福基业不仅关注于高新技术孵化这一端，更希望通过硅谷孵化器搭建，找到中美产业对接的路径，打造可持续的产业价值链。

具体来说，通过搭建硅谷高科技孵化器平台，华夏福基业将为海外的技术创新成果转化提供全新的商业思路：通过此平台，海外的技术创新成果可以得到全产业链发展土壤，美国高新科技产业技术转化与中国市场可以顺利对接，从而为以技术创新驱动中国产业结构调整找到一条新路径。将硅谷的新技术甚至创新产业带到中国，对自身园区产业进行再造和升级。

对于华夏幸福基业来说，在硅谷设立高新科技孵化器，可以说是其对自我产业促进思路的再创新。一方面，这是华夏幸福基业的“转移、整合、孵化”产业促进思路从国内区域资源整合转变为全球区域资源整合；另一方面，则是从自身资本和需求的角度驱动，从过去的被动转移变为主动转移，中国产业升级需要什么项目就去主动转移什么项目，己有园区能承载什么项目就去主动寻找什么项目，这对华夏幸福基业来说，本质上是一种角色的转变。

同时，华夏幸福基业硅谷孵化器将按照美国成功的孵化器运作模式来进行运营管理。在运营模式上，华夏幸福基业硅谷孵化器将建立四大机制，打造新兴产业孵化平台。一、导师机制，孵化器将引入行业专家、经验丰富的企业家、投资人组成创业导师团队，为创业者分享经验，指导培育项目；二、产业聚焦，孵化器将结合河北重点发展的战略性新兴产业和硅谷优势产业，聚焦清洁能源、新一代信息技术、生物医药、硬件等产业。河北固安等产业新城已设立的孵化器，将成为这些项目在中国落地的过渡平台；三、平台机制，孵化器将搭建服务平台，提供法律、市场、财务、人力等专业化的服务，同时，积极推进初创企业与大企业的合作与交流；四、风投机制，建立风投聚合平台，邀请风投机构代表担任导师，搭建再孵项目和风投基金的沟通桥梁。

产业为先

从实践来看，一个经济体的真正灵魂应该是具有高增长力与高技术附加值的产业。产业发展与城镇化是影响中国未来经济增长的两大因素，宏观经济的内生增长模式必须借助这两大要素。

那么，新兴产业如何突破与创新，进而来促进新型城镇化持续发展？

华夏幸福基业股份有限公司副总裁轷震宇在接受记者采访时说：“新兴产业的突破与创新是一个系统化、综合化的工程，通过科技创新和孵化来促进战略新兴产业的发展，这也是华夏幸福基业近些年一直在推动的工作。具体而言就是引进核心资源，建立孵化加速体系，构筑产业链，通过这种产业升级的方式，打造科技孵化类产业园项目。以我们开发的肽谷固安生物医药孵化港为例，它定位于生物医药产业，通过‘人才、资本、技术、平台、政策以及服务’等六大要素的整合，引进国外专家资源和技术，通过资本干预的创新模式手段，直接从产业链中段开始介入生物产业，建立产业孵化体系，促进产业发展。”

轷震宇还告诉记者，与VC集中在IPO之前进入项目不同，华夏幸福基业在临床前中试阶段就引入项目并注入资金。从产业促进的角度，研发高端产业项目，打通产业链条，建立真正意义上的生物医药产业孵化器，实现科研成果的产业转化。同时，肽谷通过与生物医药产业链上的先进企业和机构合作（如美国华人生物医药科技协会），整合生物医药产业创新要素，构筑完整的生物医药研发生态，从而实现以孵化平台培育战略性新兴产业，推动区域整体产业升级。

从华夏幸福基业的经验可以看到，将区域性的产业发展置于首位，从高科技附加值方面转变产业发展模式，为地区发展寻找长期的增长极，乃是谋求产业长久发展的良策。

区域共荣

但是区域产业化发展过程中，肯定会伴随着区域竞争，现在大家都在谈论产业化避免千城一面，那么需如何确定自己的定位？

轷震宇同记者分析道，“千城一面”的核心问题就是产城发展不匹配。所以华夏幸福基业所关注的一些项目，首先要考虑的维度就是这个区域是否具备产业发展的可能性，产业发展了才有机会带动城市发展。“华夏幸福基业对此非常重视，这个维度一定不能弄错。”

此外，避免“千城一面”，推动产业的发展还需要三方共同合力。第一方是打造产业集群的龙头企业，比如跟华夏幸福基业合作的中国航天科技集团公司和中国电视节目制作总公司。龙头企业的介入，对产业集群的快速打造起到重要的作用。在影响力塑造、产业集群快速引进和获取地方政府相关支持等方面多有很大的助益。第二个角色是地方政府，地方政府应该去分析本地区相关产业结构，迎合整个产业链打造的过程，做好相关的配合工作和服务工作。第三个角度是诸如华夏幸福基业之类的产业促进者，需要凭借市场化的角度和行为，促进产业链升级和集合。

这三个因素在很多区域作出很多成功的案例，政府、龙头企业和产业促进机构，这三方合力就可以快速打造产业链。

以华夏幸福基业布局已久的固安为例，11年前，固安全县的财政收入还不到1亿元。如今通过系统推进区域经济、社会、环境的和谐发展，固安工业园区带动了县域经济的整体跃迁，已成为推动中国产业升级的的样板区域。截至2013年，固安全县地区生产总值突破100亿元，财政收入完成近30亿元，主要经济指标增幅高居河北全省前列，并吸引了中国航天科技集团、京东方、东方信联等一大批龙头企业纷纷入驻，肽谷固安生物医药孵化港、航天科技产业基地等产业园区拔地而起，生物医药、航空航天、电子信息等在内的五大新兴产业集群初具规模。

正是由于华夏幸福基业的准确布局，并通过产业集聚带动这个地区从无到有的成长，进而带动了一个区域价值发现的过程，这个过程符合国家区域发展逻辑和趋势。

房地产产业链 第12篇

关键词：房地产,投资基金,统计分析

目前, 在香港上市的房地产产业投资基金一共有五支, 其中以我国内地房地产为题材的房地产产业投资基金只有一支越秀;故此, 本文将选择以内地房地产为题材的越秀作为分析对象, 一方面, 房地产产业投资基金在我国属于初级阶段, 将来我国推行房地产产业投资基金将遵循循序渐进, 逐步成熟的策略, 其投资对象在一定地区范围内, 所以选择以内地房地产为题材的房地产产业投资基金符合这一策略。另一方面, 通过对越秀做出统计分析, 也是为我国将来发展房地产产业投资基金所做出的一项基础性的工作。

1 分析对象简介

越秀基金代码为000405, 拥有广州天河中心区写字楼、零售及其他商业用途楼, 其中包括白马大厦4. 9万平米商铺、仓库和写字楼;财富广场 4.04万平米零售和写字楼;城建大厦4.24万平米零售和写字楼;越秀大都会8.6万平米商业;维多利广场裙楼8.96万平米写字楼:亚太世纪广场商业;珠江新城西塔商业发展中的物业有优先购买权。整个物业估值为40.05亿港元。

2 越秀房地产产业投资基金基本状况统计分析

越秀基金经过四年的经营, 到2008年12月31日, 物业整体出租率已达98. 8%, 全年总营业收入约为369475000港元, 总可分派收入约为206683000港元, 每个基金单位的分派约0. 2067港元, 比预测高出约2. 8%, 各项业务营运均表现理想, 呈现出持续向上、稳步发展的良好势头:首先, 出租率稳步提升。于2008年12月31日, 物业在租总面积为158144. 4平方米, 与2007年末的物业在租总面积相比, 净增11390. 4平方米, 物业整体出租率由2007年末约95. 5%进一步提高至2008年12月31日约98. 8%, 增加约3. 3个百分点。其中, 维多利广场单位、白马大厦单位分别保持接近100%或实际100%出租率, 财富广场单位的出租率由90. 2%上升至约99. 5%, 城建大厦单位的出租率由92. 6%增至约96. 0%, 该两项出租率分别上升了约9. 3及约3. 4个百分点。其次, 租户结构优化, 增强核心竞争力。一方面, 白马大厦八、九楼改造提升后, 引入了30多个国内外知名服装品牌, 进一步强化了白马大厦在广州乃至全国服装批发市场的龙头地位。同时, 财富广场及城建大厦两个写字楼物业分别保持约61. 57%及80. 53%的较高续约率;在稳定现有租户的同时, 财富广场通过争取汇丰集团扩租2000平方米, 使金融类企业在该大厦中所占面积比重进一步提高至40%。此外, 维多利广场在推进天河商圈差异化竞争策略上迈出成功一步, 新租约的平均租金水平亦较原租约上升约20%。国美电器扩租后, 其在维多利广场的总经营面积将达到11366. 34平方米。国美电器的经营目标是打造国美电器中国第一店, 因此形成维多利广场与天河商圈其它商场错位竞争的格局, 令维多利广场更具市场竞争力。最后, 积极推进增值工程, 提升物业回报率。物业整体出租率己经达到一个比较理想的水平, 为提升资产的回报率, 2006年, 重点提高白马大厦的资产值, 2006年四月份如期完成了白马大厦八楼及九楼的翻新改造, 增加了批发、零售楼面面积, 新增商铺、写字间均通过公开竞标方式一次性租出, 租赁单价较预测约高出20%, 实现了资产增值的目标。另外, 对白马大厦的消防系统、电梯、大堂客户服务中心等一系列设施合共斥资12876000港元, 实施了改造和完善, 大大改善了大厦的设备设施及经营购物环境。2007年, 将利用预算余款对大厦局部电缆系统进行改造, 对部分楼层通道进行翻新, 以进一步改善大厦的基础设施, 保持白马大厦的竞争力。

3 房地产产业投资基金特质性风险模型分析

房地产产业投资基金的特质性风险影响因素由于经济周期处于不同的阶段、投资者心理预期、不同的基金公司的表现、投资的房地产及其他外界影响因素的不同在不同的时期表现出不同的结果。

3.1 房地产产业投资基金特质性风险模型介绍

假设房地产产业投资基金的收益率为r, 收益率的方差为δ (r) , 表现为收益率的波动, 既为房地产产业投资基金的风险。房地产产业投资基金的资产规模 (x1) 、财务负债结构 (x2) 、资产利用程度 (x3) 、流动性风险 (x4) 、股东资本 (x5) 与现金收入流入的稳定程度 (x6) 作为影响房地产产业投资基金的因素。从而建立模型δ (r) = a1 x1+a2 x2 +a3 x3 +a4 x4 +a5 x5 +a6 x6, 以此测算房地产产业投资基金的特质性风险。

3.2 越秀房地产产业投资基金特质性风险模型建立

依据上表, 可以得出特制性风险测算方程δ (r) =0.0216 x2-0.0294 x3-0.1026 x4, 从以上检验结果来看, x2, x3, x4系数均表现出了抵御风险的符号, 但是x5, x6却出现了错误的符号方向, 而x1, x5, x6的检验也未通过。

3.3 越秀房地产产业投资基金特质性风险分析结论

资产规模对于一支房地产产业投资基金来说, 是至关重要的。但对于这种新型的金融资产来说, 投资者更容易被其高比例的利润率、相对稳定投资标的所吸引, 而没有对其资产有太多考虑, 在进行综合风险测算的时候, t检验没有通过。对于任何一家基金公司, 其财务杠杆的作用不可忽视, 但对于越秀这样一家刚刚成立四年多一点的基金公司, 其财务杠杆相对较小, 没有较大的财务风险, 从而相关系数也较低。资产利用程度与流动性风险两个变量无论从符号方向、相关程度大小还有统计检验, 在风险测算时均体现出正确性。在这两个方面, 属于金融研究中基本的财务分析, 而结果的正确性也说明房地产产业投资基金的金融性是十分明显的。对于股东资本与现金流入的稳定性来说, 它们与风险相关的变化方向与预期是错误的, 在综合测算时也没有通过检验。这与香港整体金融环境有密不可分的关系。越秀在香港上市, 其中一段时间香港整体金融走跌, 房地产产业投资基金也不可避免的受其影响, 包括越秀在内的五支房地产产业投资基金均出现了收益波动较大局面, 而与此同时, 越秀在广州的经营的却蒸蒸日上, 不但有一定的股本累计, 而且现金流入上也因为更良好的管理不但量上有所增加, 而且也更加稳定。从而导致了上述问题的产生。

总之, 伴随我国的经济的发展, 房地产市场的繁荣, 越秀基金的基本物业状况表现良好, 2007年底己比2006年底的状况大有提高, 而2008年底则在在2007年的状态良好的情况下进一步巩固个方面的业务, 并对新的房地产进行投资。以越秀目前的发展状况来看, 我国内地其他可以发展类似固定资产管理形式的城市、物业均有丰富的资源, 并且可以有良好的经营效果。相信在房产资源与经济的良好发展的前提下, 在我国内地发展房地产产业投资基金是有良好的前景。

参考文献

[1]任纪军.房地产投资基金.组织、模式与策略[M].北京:经济管理出版社, 2009.

[2]李安民.房地产投资基金[M].北京:中国经济出版社, 2009.