房地产抵押贷款申请表

房地产抵押贷款申请表（精选11篇）

房地产抵押贷款申请表 第1篇

房地产开发贷款

房地产开发贷款申请人提供的资料：

（一）基础资料：

1、借款申请书（格式见附1）；

2、营业执照、组织机构代码证、国（地）税税务登记证、贷款卡、开户许可证、印章样本、个人征信查询授权书以及其他必要的证、书等；

3、验资报告、公司章程、法定代表人身份证明、履历等；

4、前三年及本最新财务报表；

5、股东会或董事会等有权机构同意申请贷款的决议、文件；

6、其他能够证明经营和还款能力的资料。

（二）房地产开发贷款要求的特殊材料：

1、项目可行性研究报告；

2、开发资质等级证书；

3、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，已开始预售的，还需提供《商品房销售（预售）许可证》；

4、土地招拍挂文件（成交确认书）、土地出让合同、土地出让金交纳凭证以及土地规划红线图；

5、项目资本金到位（或投入）证明；

8、抵押物保险单或借款人同意对抵押物投保的承诺函；

9、与贷款相关的其他资料。

附1：

借款申请书

齐鲁银行：

我公司为需要，申请借款万元（币种：，期限月，计划采用（抵押、质押、保证）担保方式。我公司将以作为还款来源。

我公司承诺恪守诚实守信原则，按照贵行要求提供相关资料，并承诺所提供资料真实、完整、有效。

我公司承诺将按合同约定偿还贷款本息。

借款人：

法定代表人：

经办人：

日期：

房地产抵押贷款申请表 第2篇

1、企业简介

a、包括注册资金、股东及持股比例、主营业务及企业资产、规模；

b、说明房地产开发企业资质等级；

c、若抵押贷款涉及几个公司，在申请贷款书中明确借款主体公司名称，抵押物权属公司名称，投入建设项目的业主名称，并说明几个公司隶属关系，房地产抵押贷款申请书内容。

2、项目概况

a、包括项目优势和规模；

b、项目已投入资金额，项目現状、项目己竣工或预计竣工日期，项目预期经济效益；

c、若项目分期滚动开发，分别说明项目每期的佔地面积、建筑面积及投入资金金额，范文《房地产抵押贷款申请书内容》。

3、贷款要求

a、申请贷款金额、期限、用途；

b、用款计划。

4、抵押物

a、说明用於本次抵押贷款的抵押物名称、面积、评估价值，若抵押物没有作正式评估，需要写明项目方自己对抵押物作出的预估价值。

b、如果抵押物已作抵押，一定要说明己抵押情况，并明确是否同意在资金方确认放款的情况下，采用过桥资金方式还清原来欠款。

5、还贷方案

还款来源，还款方式、还款计划等。

6、说明

房地产抵押贷款的风险及防范对策 第3篇

1、由抵押评估产生的风险

抵押房地产评估是对房地产作为抵押物的价格按照一定的程序和原则上进行客观合理的评估, 可参照当时相似房地产的市场价格。但是在进行评估时, 存在以下的风险: (1) 权属风险。给房地产市场价值带来一定的影响并且影响抵押物能否顺利变现。权属风险涉及到房屋实际面积与房产证登记面积、位置和受益人是否相符, 如果上述内容互不相符将引起权属纠纷, 从而影响抵押物的市场价格。 (2) 评价时间价值风险。由于对房地产价值的评估与贷款到期日的实际房地产价值存在差异产生的潜在风险。 (3) 违规操作。如在没付清土地出让金的情况下, 拿到了土地使用权证;在工程尚未竣工的情况下, 拿到房屋所有权证;房屋所有权人与土地使用权人不一致下进行房屋抵押;在上述情况下进行房地产抵押就给银行带来了一定的贷款回收风险。 (4) 抵押房地产用途违规操作。由于房屋建设规划与法定用途不符;周边环境发生变化后擅自改变法定用途。在上述情况下, 造成按法定用途评估的房地产价值被过高评估了, 给收回抵押贷款带来风险。 (5) 带租约房地产抵押。房产所有人通过一次付清的合同将房屋租出, 并在金融机构取得贷款。这样金融机构不能在租期内实现抵押权, 给金融机构回笼资金带来了风险。 (6) 将还建房屋作为抵押物。将提供给原土地使用者的房屋进行抵押, 这种房屋应该属于土地开发费的一部分。这种情况下, 若抵押人不能偿还债务, 抵押物变现就存在难度。

2、估价人员专业技术及职业道德风险

目前, 估价人员素质参差不齐。估价人员自身水平的高低以及采用的技术方法也会给抵押价值带来一定的风险。当估价人员专业水平低, 在估价过程中技术路线、计算参数选择不当, 缺乏房地产开发经营实际经验和对房地产市场缺乏全面、客观的认识, 导致房地产估价出现较大的偏差。另外, 由于房地产的评估价值对贷款额度有较大影响, 一些估价人员职业技术道德素质欠缺, 不能对评估做到公正、客观。在评估价值方面迎合委托方的需要, 有些评估机构甚至没有对房屋进行实地勘测, 简化评估流程, 对评估报告也不负责任, 造成抵押房屋评估与真实情况不符。由于抵押物评估是一种专业技术, 信贷人员对抵押物评估风险无法控制, 增加了银行贷款风险。

3、现场勘察贷款额度审批风险

现场勘察应包含评估对象的位置、周围环境、被评估对象本身的建筑结构、装修、设备等状况, 并对事先收集的证件信息与实际情况进行核实。一些人向评估机构提供虚假的现场资料, 利用评估人员对评估环境的不熟悉, 误导评估人员影响对抵押物的价值。包括很多房地产权属证明上未标注的问题, 如基础设施不健全, 周边污染严重等情况。

银行所贷资金的安全性原则和盈利性原则是存在一定的矛盾, 需要均衡协调他们之间的关系。其中最为关键的是抵押比率、利率、还款方式和贷款期限, 这些指标的变化会对借款产生重大影响。通过设定合理风险防范标准, 进行贷款额度的发放。在从评估机构得到抵押物的市场价值后, 抵押权人在依据抵押人的信用情况、财务状况、贷款期限、市场预测及变现能力等来综合确定抵押率。由于很难确定抵押物变现能力, 特别是在抵押期较长、市场变化较大的情况下, 房地产的效益价格变化大, 将直接影响银行资产的安全性。另外, 抵押贷款还存在利率风险, 还贷期限风险, 这都是银行在进行房地产抵押贷款应考虑的风险。

4、抵押贷款实际工作层面风险

首先, 抵押人信用风险。在利益驱动下, 抵押人在抵押物的市场价格波动下故意违约, 停止还款;还有抵押人的偿还能力有限, 不能继续还款的违约行为给银行带来风险、造成损失。其次, 抵押物处置与价格风险。由于抵押人通过虚拟抵押、重复抵押等方式造成抵押物处置的风险;另外, 在进行抵押物拍卖时, 为了满足保留被执行人及其所抚养家属的生活必需品条件, 使得拍卖无法强制处置, 银行就只能甘受损失。在房价下跌和估价过高的情况下, 使得银行蒙受损失。再次, 虚假按揭风险。房地产开发商为套取银行资金, 利用其员工、亲友或关系单位人员的个人信息资料, 去办理个人按揭贷款, 这种虚假按揭, 给抵押贷款带来很大的安全隐患。最后, 挪用风险。抵押人将获取的抵押贷款和虚假按揭资金, 不用于规定的项目而挪作他用, 造成抵押房产不能按时完工或是购房者拒绝支付月供, 给金融机构带来风险。

二、防范房地产抵押贷款风险的措施

1、金融机构完善风险防范制度建设

金融机构要树立正确的风险理念, 规范业务操作程序, 完善抵押贷款风险监控体系和预警体系。完善在房地产贷款审核、发放、回收这一完整资金运动链条中的抵押贷款风险控制。具体措施有: (1) 加强房地产按揭贷款管理。金融机构完善内部操作流程和监督机制, 建立一套适合一线经办人员执行的行之有效的科学制度。 (2) 加强内控管理。规范信贷操作, 实行跟踪服务, 落实调查责任, 加强贷后检查。银行办理房产抵押贷款前检查各种信息与实际信息是否相符, 确定申报价格是否合理, 贷款发放后进行贷后检查, 一旦出现影响贷款归还的不利因素, 及早采取有利措施, 尽量减少贷款损失。 (3) 建立违法违规通报机制。各商业银行, 一旦发现虚假按揭行为, 立即进行复查找出问题人所在, 建立黑名单制度并共享信息, 实行必要的信贷制裁。

2、重视现场勘察

金融机构要重视和注意现场勘察工作, 了解实际情况与房地产档案的符合程度。查看土地出让金发票, 房产证、土地证要对照核实;房地用途不一, 应以土地证用途为准或以价值较低用途为准, 银行也应在贷款发放后进行贷后检查, 查看借款人土地实际用途是否发生变更, 根据情况及时采取有效措施。对于房屋面积, 应该将所有的房间面积经有关部门测绘后, 再进行抵押登记工作, 尽可能确保银行债权的安全性。对于共有财产抵押应要求所有财产共有人共同签字。另外, 银行应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押, 便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长, 银行应有充足的时间处置抵押房产。

3、开发抵押贷款新品种和二级市场

由于我国的房地产抵押贷款品种比较单一, 可以通过开发新的抵押贷款品种来降低金融机构的风险。首先, 改进贷款方式。目前, 我国还款方式一般有等本金偿还和等本息偿还, 但随着社会的发展、人们观念的提高, 现有的住房按揭贷款品种己不能满足人们的需求。因此, 需要开发新的发放方式和偿还方式, 如分级偿还抵押、循环抵押贷款、反向年金抵押贷款等方式。其次, 调整贷款利率。目前, 我国采用浮动利率制度, 利率调整周期为一年, 这种方式给抵押人带来一定的风险。这种单一的利率制度, 既不利于金融机构的风险管理, 也不利于满足不同风险偏好者对抵押方式的需求, 制约了住房抵押贷款的发展。

由于目前我国房地产市场和金融市场发展迅速、房地产及房地产金融法律日趋规范, 这些我国房地产抵押市场进行证券化提供了基础。另外, 国际上房地产证券化为我国实施房地产抵押贷款提供了成功的经验, 他们住房抵押贷款证券化业务基本成熟, 为我国住房抵押贷款证券化提供了条件。因此, 我国开发住房抵押贷款的二级市场就是住房抵押贷款证券化, 主要措施有: (1) 规范现有市场的操作, 控制发展质量。 (2) 推动金融改革, 强化投资主体。 (3) 健全评级机构和法律体系, 加强信息披露。

4、完善房地产抵押贷款风险评估体系和保险机制

有效的房地产抵押贷款风险评估体系, 是金融机构防范房地产抵押贷款风险、保障资金安全的有效措施。首先, 在制度上要建立严格执行抵押品管理和操作程序。整合抵押管理流程, 部门人员责任明确化, 保证房地产抵押贷款流程的刚性控制, 减少人为操纵抵押品的价值的行为。其次, 完善抵押品的全过程动态监管。由贷款前的审查抵押品的价值和合法性后, 在贷款后要对抵押品进行全过程动态监控, 对中长期贷款定期重估抵押品价值, 保证抵押期内抵押品价值的有效性。同时, 要有效施行分期还款制度, 降低金融机构的金融风险。

另外, 可以建立房地产抵押贷款的保险机制。具体措施有: (1) 注重抵押贷款保险人的权利, 给予抵押者自由选择保险人的权利。保险公司可以降低风险的同时降低保费以吸引更多的投保人, 将寿险和住房贷款相结合, 开办个人住房抵押贷款人寿保险。 (2) 建立完善的住房抵押贷款的救济措施。

摘要：由于房地产业迅猛发展, 金融机构的房地产抵押贷款也不断增加, 与此同时金融机构面临的风险也在不断加大。本文就金融机构如何控制房地产抵押贷款风险进行了分析并提出了一些改进措施。

关键词：房地产抵押贷款,金融机构,风险

参考文献

[1]、李群荣, 《房地产周期波动与商业银行抵押贷款风险研究》, 商情 (财经研究) 2008/01

[2]、方家锐, 房地产抵押贷款法律风险的防范现代金融2008/06

[3]、倪峰, 浅谈商业银行房地产抵押贷款风险防范经济与管理2008/08

房地产抵押贷款怎么玩 第4篇

在朋友的提醒下，罗骏试着用厂房抵押的形式向银行申请贷款。“没想到这办法还真管用了。”由于厂房是罗骏多年前购置下来的，而非租用，所以银行很快接受了他的抵押贷款申请，为公司提供了80万元贷款，加上可支配的流动资金，他顺利购下了这批面料。

房产抵押方便企业贷款

毋庸置疑，房产抵押贷款是中小企业获得贷款最为方便的一种渠道，基本上，各家银行都可以提供这一融资方式。由于目前中小企业中，有房产的占据了多数，也使得这一方式更具可行性。

据了解，房产抵押贷款对房产的属性界定非常宽泛，既包括了营业用房、办公用房，如商铺、写字楼、宾馆酒店等，也包括住宅。因此，在银行的房产抵押贷款产品中只要没有特别注明是商用房抵押贷款，那么即使企业所使用的经营或办公用房是租赁的，只要企业主有个人房产，也可以作为抵押物为企业申请贷款。

这对很多小企业主来说是十分有利的。因为很多老板的个人资产和企业资产往往划分不明，企业的账目报表并不规范，甚至一些老板为了合理避税的目的，会造成企业资产比实际少的情况，而这些都可能给融资制造麻烦。

据银行信贷员介绍，不少小企业主的财务报表都很“难看”，但深入实地考察，却会发现情况要好于报表所呈现的，企业的资产很可能隐藏在报表以外。在这种情况下，如果企业使用房产抵押的方式申请贷款，成功率要高出很多，在审核时往往可以“加分”不少。

部分房产融资有难度

不过，也并非所有的房产都可以抵押贷款。比如，房龄超过20年或户型小于50平方米的房产可能较难抵押。因为对于申请贷款的房产，银行都需要评估其变现能力，而这种类型的房产可能变现能力较弱，所以银行在受理时会相对谨慎。

又如，产权属性不明确的房产无法用作抵押。产权不确定的房产主要包括：未满5年的经适房、小产权房、不能提供购房合同、协议的已购公房、不能提供央产房上市证明的央产房、租赁而来的厂房、办公用房等。因为产权属性不能确定，所以不具备申请房产抵押贷款的先决条件。

此外，尚在按揭中的房产往往不能直接抵押。有银行表示，由于按揭中的房产抵押他项权尚在银行手中，产权实质上处于暂时移交状态，不具备完全产权，因此借款人并不具备该房产的抵押支配权。如果企业主想通过这类房产申请贷款，就必须先将按揭中未还款部分还清，然后再用已经还清贷款的房产申请贷款。现实中，倒也有从不成功变为成功的案例。

上海睿元有限公司是一家成立于2008年的加工型小企业，目前的员工数量达到300人，年销售额2000多万元。由于公司前期投入了大量资金用于研发，并没有购买厂房等固定资产，所以当睿元想要申请银行贷款时遇到了障碍。“因为我们是第一次申请贷款，所以每家银行都很谨慎，要求必须有房产抵押。”企业负责人告诉记者，在多次碰壁后，他们终于在招行小企业信贷中心的组合方案下获得了400万元贷款。

原来，招商银行小企业信贷中心在与睿元接洽后发现，企业负责人拥有一套价值400万元的个人按揭房产，目前还余有按揭贷款120万元左右。针对这一情况，小贷中心提出了一个方案，先将此房产按揭银行转为招商银行，再以此房产余值部分提供160万元的抵押贷款，同时，结合睿元获得的价值500万元的订单，合计为其提供400万元的贷款。

二次抵押房贷并非不可行

实际上，像睿元这样的情况，也属于二次抵押的一种，据了解，目前银行真正可行的二次抵押房产一般是企业提供的个人按揭房产。开展这种业务大多会要求按揭贷款在本行进行。

原因是，如果两个贷款行并非一家，一旦出现企业逾期，不能还款，在房产处置时会牵涉到两家银行，增加操作难度。所以遇到此类业务，一般银行会要求房产主把抵押贷款做个转移手续。

银行有关专家表示，二次抵押贷款对企业的好处在于，首先强化了担保方式，更容易获得贷款，其次随着时间推移，房产按揭部分的还款可以降低贷款金额，空出来的部分可以变成现金，为企业提供营运资金的支持；三是房产增值部分可以变为现金。

而之所以能做二次抵押的企业厂房、商铺比较少，是因为较多银行在为一家企业提供房产抵押贷款时，会提出要求，不能在其他银行做二次抵押贷款业务，所以，尽管不少银行可以接受二次抵押方式，但业务量较少。

在上家银行没有提出相关要求的前提下，同时，在房产价值与抵押贷款金额相比有较大空间的情况下，不少银行会接受二次抵押，上海农商银行就是其中之一。据有关负责人介绍，若首次贷款就在上海农商行进行，申请的成功率会高出许多。前后两次的授信额度一般不超过抵押物价值的70%。而如果首次贷款并非在农商行进行，企业可找担保公司提供剩余价值追加抵押担保，或是反担保给政策性担保公司。

企业资质良好也是房屋二次抵押贷款成功的重要条件，银行会考虑，一旦出现逾期，房产处置涉及到两家银行，难度较大，所以，银行只有对企业自身经营情况比较认可、风险性较小的情况下，才会同意二次抵押贷款。

房地产抵押贷款申请表 第5篇

1、企业简介

A、包括注册资金、股东及持股比例；

B、说明房地产开发企业资质等级；

C、公司或控股股东已开发项目简介。

2、项目概况

A、己取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑

工程施工许可证、商品房预售许可证或房屋所有权证的情况；

B、项目总投资及已投入资金额(包括土地出让金及在建工程投入资产)，项

目現状、项目己竣工或预计竣工日期，项目预期经济效益；

C、若项目分期滚动开发，分别说明项目每期的佔地面积、建筑面积及投入资

金金额。

3、贷款要求

A、申请贷款金额、期限、用途；

B、用款计划。

4、抵押和担保的具体措施

A、说明用於本次抵押贷款的抵押物名称、面积、评估价值，若抵押物没有作评估，需要写明项目方自己对抵押物作出的预估价值。

B、如果抵押物已作抵押，需要说明己抵押贷款的金融机构名称、抵押物、贷 款金额及还款日期，并明确是否同意在资金方确认放款的情况下，项目方运用过桥资金还清原来欠款。资金方不作第二顺位抵押权人。

C、对已取得商品房预售许可证的项目，需要说明当地主管部门对取得商品房预售许可证的项目办理抵押登记的规定，提出项目办理抵押登记或登记备案的方式。

D、担保措施

5、还贷方案

A、还款来源，还款方式、还款计划等。

B、对已取得商品房预售许可证，同吋主要依靠项目销售回款还清贷款的住宅地产项目，需要说明地方政府对商品房限购政策的有关规定。

说明：

如何申请房地产开发贷款 第6篇

定义

----房地产开发类贷款（含房地产开发企业流动资金贷款、房地产开发贷款）是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的本外币贷款。

----房地产开发类贷款按贷款用途分为房地产开发企业流动资金贷款以及房地产开发贷款、经济适用住房贷款、商业用房开发贷款和其他房地产开发贷款。

对象

----经工商行政管理机关核准登记的房地产开发企业以及具有房地产经营开发资格的企事业单位。

条件

在建设银行开立基本结算帐户或一般存款帐户，经营收支全部或部分在建行结算；生产经营正常，经营管理制度健全，财务状况良好；

信誉良好，具有按期偿还贷款本息的能力；

能提供足值有效的抵押、质押或资信程度高的保证担保；

开发建设项目经可行性预测分析研究论证，能够有效满足当地住房开发市场的需求，市场销路较好；

开发建设项目已经纳入国家或地方住房建设开发计划，其立项文件完整、真实、有效；已经取得开发建设项目的土地使用权；

开发建设项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定；

借款人计划投入开发建设项目的自有资金不低于规定的比例。

在实行贷款证（卡）的地区，持有中国人民银行颁发的、年审合格的《贷款证（卡）》。

申请开发类贷款所需提供的资料

----1.基本材料

法人营业执照(副本及影印件)；

法人代码证书(副本及影印件)；

法定代表人证明、签字样本(原件及影印件)；

贷款（卡）(原件及影印件)；

财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个财务报表和审计报告。新建企业免提交；成立不足三年的企业，提交自成立以来的和近期报表；

税务部门年检合格的税务登记证明；

利税清算表；

公司合同（原件及影印件）；

公司章程（原件及影印件）；

企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本等。

若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意的决议或文件（原件）；

贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书（原件）

----2．贷款项目材料

开发建设项目可行性研究报告及批准文件（原件及影印件）；

有权部门批准的项目建设、实施和开发的文件和计划（原件及影印件）。

----3.担保材料

----按保证、抵押或质押的不同要求提供材料。

----4.已经作过客户评价并在有效期内的客户，如无变更的，可不需提供客户基本材料，只需提供贷款项目材料和担保材料。

----5.授信客户只需提供贷款项目材料、担保材料和《贷款证（卡）》。

----6.要求客户提供的材料在《中国建设银行信贷业务申请材料清单》相关栏内标示“ ü”。

期限

----房地产开发贷款期限一般不超过三年（含三年）。

利率和结息

----

1、利率

----（1）人民币贷款利率执行中国人民银行规定的贷款利率。

----（2）外汇贷款利率根据建设银行总行的有关规定和经办行资金筹集成本及同业水平确定，可为固定利率，也可为浮动利率；

----（3）贷款期间的利率变动根据建设银行总行的通知执行；

----（4）如展期贷款期限加上原期限达到新的利率期限档次的，从展期之日起按新的期限档次利率计收；

----（5）逾期贷款利率按中国人民银行规定的利率执行；

----（6）挤占、挪用贷款按建设银行总行规定的利率进行罚息；

----

2、结息

----（1）人民币贷款按一年365日计算日利息，外汇贷款按一年360日计算日利息；----（2）实行按季结息，结息日为每季度末月的第20日，遇节假日提前至上一工作日；执行按月结息的，结息日为每月的第20日，遇节假日提前至上一工作日。

房地产贷款申请审批表 第7篇

┌─┬────────┬───────────────┬───────┬────────┐

│　│　借款单位名称　││性质││

│借├────────┼───────────────┼───────┼────────┤

│款│　主管部门││　法定代表人　││

│人├────────┼───────────────┼───────┼────────┤

│基│　地址││　联系电话││

│本├────────┼───┬───────┬───┼───────┼────────┤

│情│　联系人││　开户银行││　存款帐号││

│况├────────┼───┼───────┼───┼───────┼────────┤

│　│　资质等级││　信用等级││　注册资本金　││

│　├────────┼───┼───────┼───┼───────┼────────┤

│　│　固定资产净值　││　流动资产││　资产负债率　││

├─┼────────┴───┴─────┬─┴───┴───────┴────────┤

│　│申请借款项目名称││

│　├──────────────────┼──────────────────────┤

│　│申请借款项目地址││

│　├──────────────────┼───┬───────────────┬──┤

│借│　开发面积或购建房建筑面积(平方米)││其中：住宅(平方米)││

│　├──────────────────┼───┼───────────────┼──┤

│款│　总投资或房价总金额(万元)││其中；本年投资(万元)││

│　├──────────────────┼───┴───────────────┴──┤

│情│　项目规划或购建住房计划批准文号││

│　├──────────────┬───┴──────────────────────┤

│况││1．自有资金│

│　│现有资金情况(万元)│2．预收款│

│　││3．其他单位投入资金│

│　││4．其他资金来源│

│　├──────────────┼──────────────────────────┤

│　│申请贷款额度及用途││

│　├──────────────┼──────────────────────────┤

│　│还款资金及还款计划││

├─┼──────────┬───┴─┬───────────┬────────────┤

│担│保证人名称││保证人资产额(万元)││

│保├──────────┼─────┼───────────┼────────────┤

│情│抵押物名称││抵押物价值(万元)││

│况├──────────┼─────┼───────────┼────────────┤

│　│质物名称││质物价值(万元)││

├─┴───┬──────┴─────┼─────────┬─┴────────────┤

│││││

│　借款人　││保证人意││

│(公章)││见及公章││

││年　月　日 ││年　月　日 │

└─────┴────────────┴─────────┴──────────────┘

┌─┬───────────────────────────────────────┐

│　││

│　││

│　││

│　│信贷员：年月日│

│　││

│　├───────────────────────────────────────┤

│贷││

│款││

│行│信贷部门负责人审核意见：│

│审││

│批││

│意│负责人：年月日│

│见││

│　├───────────────────────────────────────┤

│　││

│　││

│　│房贷部主任或主管行长审批意见：│

│　││

│　││

│　│主任(或主管行长)：年月日│

│　││

│　││

├─┼───────────────────────────────────────┤

│　││

│限││

│上│限额以上项目上级行审批意见：│

│项││

│目││

│审│审批行(公章)：年月日│

│批││

│　││

房地产抵押贷款申请表 第8篇

巴塞尔资本协议 (以下简称BASEL I) 的基本思想就是监管当局对银行的资产要根据其风险水平规定一定水平的资本要求, 即监管资本要求。巴塞尔新资本协议 (以下简称BASEL II) 没有改变这一基本思想, 但BASEL II比BASEL I复杂许多, 不仅表现在它涉及更多的风险领域, 更突出表现在它旨在提高风险敏感度的监管资本计量框架和方法上, 其主要目的在于通过采用这些复杂的计量方法, 提高监管资本对于银行实际风险水平的敏感程度, 从而促使银行在维持与其风险和管理水平相适应的资本水平的同时加强风险管理。

BASEL II提出适应不同风险管理水平的资本计量方法, 包括简单的标准计量法、较高级的内部评级初级法和内部评级高级法;同时, 对较高级的计量方法做出了监管资本降低的激励安排, 即对同一银行, 采用较高级的计量方法算出的监管资本比用较低级的计量方法算出的监管资本少。BASEL II中尤其以许可银行采用内部违约损失率 (LGD) 数据的高级信用风险计量法的复杂性更为突出。LGD从损失严重程度方面反映了信用风险的性质, 更加有利于正确地反映资产的风险水平, 同时也反映了银行风险管理措施所发挥的作用。LGD所能反映的风险缓释技术有:抵押、担保、信用证、信用衍生产品和信用保险等。因此, LGD在监管资本计量框架中的应用不仅使得新监管资本衡量框架能够更加正确地反映银行实际承担的风险 (更具风险敏感性) , 而且从监管角度认可和鼓励了不断发展和创新的银行风险缓释技术。

二、违约损失率的决定因素

违约损失率不是一个确定的数值, 其影响因素主要包括:债务的违约概率、优先等级与债务的保护程度、宏观因素与经济周期、行业因素、破产体制与债权人的谈判能力等。BASEL II内部评级高级法中关于自行估计的违约损失率, 要求至少考虑经济周期、借款人的风险和抵押品的风险的相关性、抵押品的历史清偿率、违约借款人的清偿费用等。

(一) 违约概率与违约损失率的关系。

违约概率PD和违约损失率LGD都是反映债权人面临债务人违约的信用风险的重要参数, 两者结合在一起才能全面反映信用风险水平。BASEL II关于监管资本的计算表明, LGD与PD之间存在非常强的正相关性, PD也是影响LGD的重要因素。LGD和PD都受到债务人信用水平的影响。

(二) 项目因素对违约损失率的影响。

债务优先等级和保护程度与债务的结构设计有关, 债权人可通过债务交易方式的设计来管理和降低债务人违约后的损失。这类因素主要包括债务清偿的优先性以及债务的保证和抵押安排。债务清偿的优先性是债务合同规定的债权人所拥有债权的重要特性, 是指在负债企业破产清算时债权人从企业残余价值中获得清偿时相对于该企业其他债权人和股东的先后顺序。在美国等发达市场经济国家, 已经形成了一系列企业破产清算时清偿先后顺序不同的金融产品, 包括从抵押贷款到普通股票, 并形成了相关的法律规范。美国破产法中的“绝对优先规则”规定, 破产企业的价值按照清偿优先性的先后顺序依次分配给不同的资本供应者, 在较低级的债权人得到任何分配之前较高级债权人应该得到全部清偿, 而所有债权人也同样应该在股东得到任何分配之前得到全部清偿。

在BASEL II内部评级初级法下, LGD实际取值依赖于抵押物的情况, 对公司、银行和国家的无抵押高级债权, LGD规定为45%;对公司、银行和国家的无抵押的次级债权, LGD规定为75%。可见, 抵押贷款的回收率远高于无抵押贷款的回收率, 而且无抵押贷款损失率的波动性更高。贷款合同中要求借款企业提供特定的抵押品使得抵押贷款的清偿优先性得以提高, 在借款企业一旦破产清算时可以使得银行提高回收率, 降低LGD。当然, 利用抵押有效降低LGD的前提是银行对抵押品要进行有效的管理, 国家也应该有一个有效的司法系统来保障银行对抵押品的获取、变现和价值回收。此外, 除了传统的抵押品, 银行也正在通过金融创新发展其他防范或转嫁企业违约后损失的方法, 如信用衍生产品等。这些技术被新巴塞尔资本协定称为风险缓释技术, 并通过不同的LGD数据被纳入到新的资本监管框架。

(三) 宏观经济周期因素对违约损失率的影响。

大量的实证研究表明, 国内生产总值的增长、行业的产量和经济周期等一些宏观变量与平均回收率密切相关, 宏观因素和经济周期是影响违约损失率的一个重要变量, 而且经济衰退期的回收率明显低于繁荣期。

(四) 行业因素对违约损失率的影响。

研究表明, 在其他因素相同的情况下, 不同的行业往往有不同的LGD, 而且行业回收率均值的波动很大, 标准差的波动范围达20%左右。

(五) 公司因素对违约损失率的影响。

公司因素是指与特定的借款企业相关的因素, 但不包括其行业特征, 而主要是借款企业的资本结构。资本结构一方面反映企业的融资杠杆率, 即总资产和总负债的比率, 另一方面反映在企业融资结构下相对清偿优先性。企业规模的大小对LGD的影响是受到关注的问题之一, 然而, 许多研究表明, 企业规模对LGD的影响并不显著。

另外, 对于国内商业银行而言, 由于不同地区经济发展水平、法律环境、社会诚信文化等存在较大差异, 因此, 企业所处的地区对违约损失率也具有明显的影响。

三、违约损失率的度量

BASEL II从监管资本计量的目的出发对违约提供了如下参考定义:

当下列一项或多项事件发生时, 债务人就被认为违约:一旦能够判定债务人不能全面偿还债务 (本金、利息或费用) ;与债务人的任何债务相关的信用损失事件, 如销账、提取特别准备金或债务重组, 包括豁免或推迟偿还本金、利息或费用;债务人的任何债务逾期90天以上;债务人申请破产或要求债权人提供类似保护。在有关上述违约的定义下, 违约损失率的范围包括以下损失:本金的损失;不良贷款的财产维持费用;清算费用 (包括债务追偿和法律费用等) 。

违约损失率的度量是指量化金融工具违约后价值的计算方式, 对于债券违约价值的度量, 由于有次级市场, 一旦违约可以利用该债务工具违约后一定时点的市场价格计算损失率;而对于贷款违约价值的计算由于不存在二级市场, 则多依赖银行实际违约借款偿还情况据以推算违约损失率。目前银行业应用最广泛的是传统的历史数据平均值法, 即根据回收率历史数据进行加权平均算出某一类或组合资产的LGD历史平均值。BASEL II的许多规定也采用这种方法, 具体有货币加权法、违约加权法和时间加权法。这种方法简单易操作, 然而由于LGD独特的概率分布特征, 使用历史数据平均值作为预测值可能产生误导。鉴于历史数据平均值法的局限性, 人们开始研究更多的方法来更加准确地估计LGD。这些方法主要包括市场LGD、清算LGD和市场隐含LGD。

四、违约损失率的应用

在BASEL I中, 监管资本=风险加权资产 (RWA) 8%=风险权重 (RW) 违约时暴露 (EAD) 8%。BASEL II在标准法下基本上沿用了BASEL I的做法, 风险权重由监管当局给出, 共有五个等级:0%、20%、50%、100%、150%;其最大的改进在于确定银行风险资产的风险等级时引入了外部评级, 从而使得外部信用评级结果在监管资本确定中发挥了重要的作用。

BASEL II的内部评级法, 针对信用风险的监管资本的基本框架包括五个方面:风险暴露分类 (包括公司、主权、银行、零售和权益) 、风险要素 (包括贷款的违约率、违约损失率、到期日和违约时暴露) 、风险权重函数、最低要求和监管检查。其中, 风险权重函数公式的自变量为四个风险要素, 因变量是反映该风险资产的信用风险水平的风险权重, 它与违约时暴露的乘积就是该风险资产的风险加权资产数额。风险权重函数是根据银行不同业务的性质而确定的, 因此, 不同的风险暴露类别有不同版本的风险权重函数。风险权重函数的确定是BASEL II最重要、最复杂的任务。

关于房地产抵押贷款的评估 第9篇

房地产按揭贷款申请书 第10篇

中国银行**分(支)行：

本人系xx(单位)人员，现任xx职务，家庭平均月收入xx元，为购买xx(公司)开发的商品住房(商铺)套，房产编号为xx，特向贵处申请住房(商铺)按揭贷款xx万元，期限xx年，并同意以所购房产抵押给贵单位(行)，作为偿还与贵单位(行)签定的借款合同项下借款保证;同意贵单位xx(行)通过人民银行个人征信系统查询本人信息，了解本人资信情况。

本着诚实守信的原则，本人申明该套房产是家庭以贷款(不含公积金贷款)所购的第xx套住房。本人按照贵行要求在所在分(支)行开立了还款帐户，帐号为xx，并保证在每期还款日和贷款到期日前足额存入当期还本付息项，同时授权贷款人于每月还款日和贷款到期日从该帐户中扣收贷款本息(包括逾期利息及罚息);如果更换还款帐户，本人将及时提供新的帐户资料;如果帐户内资金不足并出现拖欠贷款现象，本人接受贵单位(行)的所有合法催收措施并自愿承担一切后果。

申请人(签字及手印)：

有效身份证号：

房地产开发项目贷款申请报告评估 第11篇

目 录

一、项目主办单位概况

二、项目概况

三、项目工程建议

四、市场营销评估

五、企业资信评估

六、投资总额及资金来源评估

七、项目财务效益评估

八、不确定分析

九、贷款风险评估

十、评估结论和建议

十一、附表 2

一、项目主办单位概况

1、主办单位名称、法定地址、营业范围 主办单位名称：北京BBB房地户开发有限公司。经济类型：中外合资经营企业。法定地址：北京市x区xxx街16号。经营范围：“在规划范围内对AAA项目的公寓及配套商业设施进行开发、建设、出租、出售及其物业管理，井提供相关的咨询服务”(见《京经贸资字[1997]xxx号》文)。

2、合资各方名称、注册国家、法定地址和法定代表人姓名、国籍(1)xxx总公司(简称：甲方)，是根据中国法律成立并在中国北京市注册登记的公司，法定地址为北京市XXX街16号，法定代表人xxx，中国籍。

(2)美国xxxx公司(简称：乙方)，是根据美国法律成立的公司，法定地址是美国马萨诸塞州波士顿市，法定代表人XXXX，美国籍。(3)北京XXXX工程有限公司(简称：丙方)，是根据中国法律成立并在中国北京市注册登记的公司，法定地址为北京市x区x x路11号，法定代表人xxx，中国籍。

3、项目总投资、注册资本、各方出资比例、出资方式(1)合资公司投资总额为5236万美元(合43456万元人民币)。(2)注册资本为1000万美元，其中： 甲方认缴100万美元，占注册资本的10%： 乙方认缴890万美元，占注册资本的89%； 丙方认缴10万美元，占注册资本的1%。(3)注册资本出资方式： 甲、丙方：以认缴额折合人民币现金出资： 乙方：以890万美元现金出资。截止到1998年3月，公司注册资本计折8300万元全部到位。(4)投资方贷款。除资本金和15000万元贷款外，项目的其余投资由股东按工程进度的需要贷款，不计利息。

4、合营期限、利润分配 合营期限50年。在合资经营期间，合营各方按注册资本出资比例分配利润和分担风险及亏损。

5、审批单位 该公司是1996年10月经北京市对外经济贸易委员会同意并报请北京市计划委员会批准建立的(见《京计基宇[1996年]第xx号》文)，1997年11月北京市人 3

民政府向该公司颁布了《外商投资介业介业批准证书》(外经贸京[1997]xx号)，1998年4门国家工商行政管理总局向该公司颁发了《企业法人营业执照》(企合京总副字第xxx号)。

二、项目概况

1、项日背景 AAA项日前身系北京市xx单位建设的综合业务楼，并已于1996年破土动工。由于建设资金不足，经北京市计划委员会批准，该项目于1996年10月转给北京BBB房地产开发有限公司继续开发建设与经营。1997午11月，经北京市计划委员会批准，该项日原综合业务楼的建设内容变更为公寓，项目名称变更为xxx花园。1998年l月6日经北京市地名办公室核准，取得“AAA公寓”《建筑名称核准证》。1998年4月，经首都规划委员会办公室认定，AAA为住宅项日。

2、项目内容 AAA项目位于北京市朝阳区。项目总占地面积为5126平方米，总建筑面积为56600平方米，其中：地上18-26层，共45776平方米；地下4层，共10824平方米。地下4层为汽车停车库，有车位237个；首层及2层为供住户使用的商务、办公、餐饮、健身娱乐及变配电、保安、消防等用房：地面3层以上(标准层)为住宅，共有9种户型计238套，属中高档住宅。该项目的住宅采取预售与现房出售，销售对象主要是外国驻华机构外资企业和国内企业等单位和个人。AAA项日开发、建设总投资为43456万元(除特别说明外，指人民币，下同)。北京BBB房地产开发有限公司自筹资金14941万元(包括注册资木8300万元和股东贷款6641万元)，占项目总投资的34%。1997年以来已投入7910万元。目前该项目土建工程已进入标准层施工阶段。AAA项日的设计单位是北京市xx设计研究院，施工单位是北京xx建筑工程公司，工程监理单位是北京xxxx监理公司。为销售AAA项日的住宅，北京BBB房地产开发确限公司已成立销售部，培训了销售人员，确定了销售策略和计划，聘请xxx先生担任市场总监。

三、项目工程建设

1、主体工程(1)工程概况。拟建高层住宅楼——AAA由北京市xx设计研究院设计，经北京市有关部门各级审定，并于1998年4月20日首都规划委员会办公室认定。现己完成主体结构工程地下4层和地上2层的施工，计划1998年底主体工程封顶，1999年11月全部工程竣下入住。工程总用地面积：5126平方米； 建筑面积：56600平方米(地上：45776平方米，地下：10824平方米)；

建筑层数：地上18层，23层，26层，地下4层； 建筑物最高处高度：86.8米； 绿化面积：810平方米，占总用地面积的16%； 容积率：8.9； 建筑密度：39%； 停车数：室内237辆，室外30辆。该建筑3层以上为住宅，设有四房二厅、三房二厅、一房一厅等9种户型，共有238套住房，其中主力户型为二居室，共152套。首层及2层为供住户使用的商务、办公、餐饮、健身、娱乐及变配电、保安、消防等用房。地下4层除设备及人防用房外，均为汽车停车库及自行车库房。建筑外形根据城市规划部门要求，结合该区环境特点，设计成北低南高台阶形，体型规整，气派典雅。(2)工程特点。1)地理环境优越。该工程基地周围已建成多座作为城市标志性的高层建筑：如长城饭店、京城大厦、燕莎中心、中日文流中心等，它们已构成门北京现代化城巾的新面貌，是目前北京的黄金地带，是高级商务、商业区。该项日所处地区空气质量为北京市仅有的两个二级标准地区，加之靠近东三环路交通十分便利，建成后对项日销售业务十分有利。2)区域内的人文环境较好。AAA项目建于北京第三使馆区和国际学校的对面。毗邻中日交流中心、凯宾斯基饭店，大部分为外国使馆和国内外宾客工作及生活的地区，人文环境较好，项目建立后最适合提供北京市国内外驻京机构人员居住。3)工程设计用地节约，平面布置紧凑，公用设施完善，户型齐全，户内功能分区合理，客厅规整，视野开阔，空间分隔灵活，可满足住户不同的要求。建筑外形典雅，具有欧陆色彩。项日建成后适合外销。4)该工程场地呈南北长、东西短，建筑主要朝向为东西向，设计上为了最大限度地提高用地效益和建筑面积的要求，对住户的朝向功能未能完美解决。因此，居室单朝向房间多，双朝向房间少，居室室内环境若不采取措施改善，会对销售产生一定影响。5)该工程内的厨房及卫生间均通过天开通风、采光。由于一部分天井的面积过小(3.7米*2.4米)和过高(89米)，难以满足卫生要求，井对消防不利。尽管设计己采取了相应措施，但今后在使用上必须加强专业管理。综上所述，AAA项目所处的地段及投资环境是良好的，如销售价格合理，5

销售前景看好。

2、公用工程 该工程项目所属地区的市政四源、电讯等基础设施较完善，给排水、供电、热力、天然气和通讯等管线齐备，升有充足的供应量，给工程项目创造了优越的条件。(1)给排水系统。1)该工程项目西侧，现有市政给水管线DN400通过。经市自来水给水规划审批，同意待工程竣工后，从上述DN400管线上引入两条直径100以上水管，供给该工程建成后所需的生活及消防用水。最高生活用水量 306立方米/天 室内消防用水量 30升/秒 室外消防用水量 20升/秒 自动喷洒灭火用水量 26升/秒 2)红线内设有生活污水及雨水排出管线，并分流排入工程建筑物北侧亮马桥路和西侧麦子店西路的市政雨、污水管网内。生活污水平均排水量为245立方米/天。(2)供电系统。该工程采用两路10KV电源仪电。经市供电局1998年7月2l日批准，由工程东侧光明公寓∏接室，引出埋地电缆入户。该工程建筑物一层设有刀闸室及变配电室。变配电室内设有两台1600KV·A干式变压器，正常时可同时运转，并互相为备用。工程总设备容量 4619.6KW 其中：动力设备

698.6KW 照明设备 3921.0KW 总计算容量

2368.7KW 需要系数 0.51 该工程主要用电为三级负荷用电：消防用电设备属一级负荷；背通电梯、生活水泵、公用照明及通风为二级负荷：住宅为三级负荷。

(3)热力系统。该工程所需采暖和生活热水均由市政热力管网提供。在工程两侧，麦子店西路有市政供热管线DN300，从上述供热管线向东引出管径为DNl50的管线进入工程建筑物西侧的地下一层的热力交换站。工程项目冬季采暖用热量 263万大卡/时 工程项目生活热水用热量 138万大卡/时 全年供热范围为：①冬季供给室内采暖、生活用热水及维持游泳池水温；②夏季仅供生活用热水。6

(4)天然气系统。该工程项目所需生活用燃气由市天然气公司供给。在该工程建筑物附近亮马桥一侧，现有直径400中压市政天然气管线通过。该工程拟引入管线，经调压箱降为低压天然气入户，供使用。(5)弱电系统。1)电讯：市政电信干线已设置在该工程楼前。为方便大楼管理部门需要，项目设有一个500门内部电话系统。大楼住宅部分均用市话，在各层预留电话配线箱，待住户人住后，可根据需要报装。2)工程设有共用电视系统、可视对讲电话系统、火灾自动报警系境、保安监视及停车场管理系统。(6)道路。该工程西侧麦子店山路尚未铺设，拟与沿线个单位合作集资建设，使人楼四周形成循环车道。综上所述，本工程项目的水、电、气、热力、通讯等公用工程基础条件基本落实，技术设备齐全、合理，能满足项目发展的需要。

3、环保与消防(1)该工程系高层住宅建筑物，居于交通干线两侧，在设计上要考虑环境噪声影响，选用噪声低的设备，井考虑消声隔离处理；对废气源车库与厨房，均设置机械送、排风系统，使废气向高处排放：对粪便、污水均考虑经化粪池后排入市政门水管网。(2)工程设有消火栓系统、自动喷洒系统、防排烟系统，以解决高层建筑的防火问题。工程考虑了环保和消防问题，但在竣工后需进一步核实，以免后患。

四、市场营销评估 AAA住宅顺口地处朝阳区燕莎商城附近繁华商业区，北邻开发中的第三使馆区，周围外资企业和国内商家云集，物业地理位置优越，这些都是住宅销售的有利条件。因此，开发商将本项目定位为中高档专项住宅，销售对象定为外国驻华机构、外资企业、港澳客商、东南亚客商和部分国内企业家，在综合考虑住宅的开发成本和客户的购买力后，开发商将住宅的起步销售价格定为1750美元/平方米(14525元/平方米)。若按此价格计算，项目的内部收益率高达46%。(1)中高档住宅的供给：1994午以来，北京市中高档住宅发展迅速，仅外销房总供给量高达100万平方米，目前仍有30余万平方米待销。2000年前竣工的外销房在建总面积仍高达50万平方米。若加上内销房部分中高档住宅的待销和在建面积，近期中高档住宅的总供给量可能会超过130万平方米。尽管如此，由于有上述的高额回报，不少开发商仍正寻找商机。因此，短期内中高档住宅的供应仍会保持上升趋势。7

(2)中高档住宅的需求：项目主要销售对象是外交人事和海外客商。海外客商在京购置地产的目的有二：投资增值和工作住房。投资增值量取决于资源的稀缺程度。目前市场中高档住宅供给量充足，购入的地产增值空间不大，回报率比前二年有所降低，买家观望者增多。尽管北京是中外商入驻最多的城市，但北京也是国际权威机构评定的全世界生活费用矗高的三个城市之一，其中包括住宅价格。因此，为降低经营费用，外商增加雇用本地高级管理人最，缩减驻京高级管理人员，减少了外销房的一部分客源。从功能和质量上来讲，外销房和内销房出入不大，价格却差2000-3000元(见表4-1)，这一价差也会抢走一些外销房的中外方客户。但是，我们也应看到，随着住房制度的改革，国内各个阶层人购买私房的常识增强，—部分成功的企业家和高级职员会在房屋市场低迷的时候买入适用的高档住宅，这样便增加一部分客户。因此，预计未来中高档住宅的需求会与目前大体持平。(3)市场现状：据1998年北京居民贷款购房展统计，预售的l0万平方米普通住宅平均价为4300元，预兽的3.4万平方米中高档住宅平均售价为7700元，预售的0.5万平方米别墅平均售价为10000元。表4-1为正在出售的类似于AAA项目的中高档住宅消价统计资料。表4-1 中高档住宅销价资料 住宅名称 位置 内外销 销售方式 价格(元/㎡)美惠大厦 二环路港澳中心南侧 外销 预售 12035 国际友谊花园 三元桥 外销 预售 12035 世方豪情 京成大厦 外销 现房 11000 罗马花园 中日友谊医院西 外销 现房 13280 阳光广场 亚运村 外销 现房 11000 宾都花园 长城饭店东 外销 现房 12500 锦绣园 工体北路 内销 预售 8588 世纪光华公寓 国贸中心北 内销 预售 9988 以上住宅和公寓的销售对象与AAA项目相同，地理位置也与该项目富竞争性，考虑都是同一档次的住宅，建筑结构、平而布局、内部装修等大同小异，因而价格是可比较的。从表4-1可以看出，目前外销房每平方米平均价格为12000元左右，现房比期房略高，内销房每平方米单价要比外销低2000-3000元。(4)评估价格建议：开发商销售部门主持人XXX先生是业内资深专家，有多年在美国、香港、广州和北京售房经验，谙孰房地产市场，为本项目制定了切实可行的销售战略，兼有训练有素的营销队伍，预计在未来市场销售上会有良好业绩。8 但是，综合考虑该项目自身的优势(如地理位置、专项住宅和优良的物业管理)，中高档住宅的供给显和可预见的需求量，对未来房地产市场复苏的期望，参考目前同类住宅的市场成交价，同时依照项目评估的稳妥原则，建议在本项目评估中楼盘销售价格以1450美元。(或12035元)起步为宜。

五、企业资信评价(1)北京BBB房地产开发有限公司是经我国政府批准的中美合资企业。中方股东有：XXX总公司和北京XXXX工程有限公司；美方股东是美国XXX公司。(2)北京BBB房地产开发有限公司的董事会亦由中美合资三方人组成。其董事会成员均有大学以上学历和管理能力，领导群体素质较高，在北京BBB房地产开发有限公司的工作中三方合作很好。(3)北京BBB房地产开发有限公司没有办公室、工程部、财务部和销售部。财务部的财务制度健全；财务部经理为乙方委派，具有大学以上文化水平，且有较高业务水平和管理能力。销售部的工作人员均为最近公开招聘的研究生和大学生；同时聘请香港某测量师行北京地区总经理担任市场总监。该公司已对销售人员进行了培训，并拟定了销售策略和销售计划。1998年l0月将大力开展销售活动，并做出了销售保证。(4)AAA项口是在建项目，也是北京BBB房地产开发有限公司唯一从事的项目。自1997年以来，该项目已投入7910万元，财务状况较好。由于项目尚在施工，未能销售，故无收入。

六、投资总额及资金来源评估

1、评估依据(1)北水市xx设训院编制的《AAA项目初步设计概算》；(2)北京BBB房地产开发有限公司《贷款申请报告》；(3)项目实施进度与实际投资使用情况；(4)末完工程所需投资的预测。

2、项目投资总额 该项目投资总额为43456万元，全部用于开发产品投资。开发产品成本中不含财务费用部分为41367万元，其中：土地开发费用16570万元；前期工程费用532万元；基础设施及配套工程费1379万元；建筑安装工程费19409万元；预备费1351万元。详见附表4-l。

3、项目建设及用款计划 该项目自1997年开始建设，计划2000年完工。资金使用计划4年，1997年已投资7910万元，1998年投资20955万元，1999年有着9792万元，2000年投资4214万元。9

4、项目资金来源 资金来源有注册资本金8300万元，股东贷款6641万元，拟向农业银行申请住房建设抵押贷款15000万元，以上约29000万元，其余部分可用商品房预售收入款解决，因此，资金来源可以说是可靠落实的。详见附表4-2。

七、项目财务效益评估

1、评估依据(1)建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》计划出版社，2000年；(2)《中国xx银行中长期贷款项目评估方法》；(3)北京BBB房地产开发有限公司的《贷款申请报告》；(4)国家现行的财税制度和有关法规。

2、主要数据的确定 评估用的基本数据经与借款方共同研究确定如下：(1)可销售的商品房面积56600千方米，其中：住宅42100平方米；服务用房4195平方米：汽车库车位237个/10305平方米。(2)贷款：向银行借款15000万，借款利率5%，项目第2年借款11000万元，第3年借款4000万元。全部借款在第4、5等本还款。(3)商品房的销售价格：住宅每平方米第1年1450美元、第2年1550美元、第3年1650美元(1美元=8.3元人民币)，折人民币分别为12035元、12865元及13695元。服务用房每平方米2000美元，折人民币16600元。汽车库车位每个250000元。(4)销售计划：住宅及汽车库车位进行预售，计划3年内售完，第2年销售15%，第3年销售50%，第4年销售35%：服务用房则于第4年销售。预售房分期付款，合同签订当年交50%，余款第2年交30%，第3年交20%。(5)项目计算期：根据房地产开发项目的特点，以商品房全部售完为限，计算期定为6年，从第2年起继续施工，3年内完工。

(6)税费率：营业税税率为5%；城市维护建设税税率7%，教育费附加费率3%；土地增值税税率按不同的增扣比为0~40%；企业所得税税率为33%，管理费用按建筑工程费用的3%提取；销售费用按工程费的5%提取；不可预见费为1351万元；职工奖励及福利基金、储备基金和企业发展发展基金均按5%提取，余下可供分配的利润在借款未偿还前暂不分配，留在企业，直至项目计算期末再分配。基准收益串Ie发定为15。

3、收入及成本 商品房销售收入共为67749万元，与之相对应的开发产品成本为43456万元。10 其中管理费用及销售费用分别为582万元及970万元，财务费用为2089万元。详见附表4-

1、附表4-3和附表4-4。

4、利润与税金 该项目经营税金为3726万元，土地增值税为6048万元，利润总额为14519万元，所得税为4791万元，减三项基金后，可供分配的利润为7490万元。详见附表4-4。

5、盈利能力分析 全部投资内部收益率：所得税前为21.1%，净现值为2868万元；资本金内部收益率为37.1%；投资各方的内部收益率都为15.7%；大大高于银行贷款利率及基准折现率。因此在财务上是可行的。投资回收期为4.1年。详见附表4-

5、附表4-6。

6、清偿能力分析 申请抵押贷款15000万元，约定从第4年起两年内偿还，其资金来源主要为可利用预售收入。经测算，预售收入除少量用于项目投资外，其余款项用来还款是富富有余的。详见附表4-7。项目资产负债率是比较低的，仅在第2年达到67%，其余年份均在37%~58%之间。详见附表4-9。

八、不确定分析

1、项目的敏感因素 影响项目收益的主要敏感因素为开发产品投资、售房价格和售房款回笼进度三项。详见表4-2和图4-1。表4-2 敏感性分析表 序号 项目

变动幅度(%)全部投资(所得税前)内部收益率(%)净现值(万元)投资回收期(年)0 基本方案 21.1 2868 4.1 1 开发产品投资 +10 14.6-191 4.4-10 28.7 5926 3.8 2 售房价格 +10 28.7 6563 3.8-10 13.2-826 4.5 3 预售款回笼进度 +10 22.8 3440 3.9-10 17.2 991 4.4 11

40200-40-30-20-10010203040-20售房价格预售款回笼进度基准收益率开发产品投资

从表4-2和图4—1来看，开发产品投资和售房价格是两大敏感因素，如果它们分别向不利方向变动10%，内部收益率分别下降至14.6%和13.2%，投资回收期也将分别增加至4.4年。相比之下，预售款回笼进度对项目影响不太大。由此看，项目有一定的抗风险能力。

2、临界点分析 为考察对开发产品效益有影响的因素变化的极限承受能力对开发产品投资、售房价格、土地费用和售房面积等因素作临界点分析，若期望的可接受内部收益率为15%，则开发投资临界点为47530

万元，增长4074万元；售房价格的临界点11041元，降低929元：土地费用的临界点为22138万元，增长5568万元；售房面积的临界点为50548平方米，下降6052平方米。从临界点分析可见(表4-3)，项目对土地费用变动的承受力最强。表4-3 临界点分析表 指标名称 基本方案结果 临界点计算 内部收益率(%)21.1 期望值 15.0 开发投资(万元)43456 最高值 47530 最低值 11041 售房价格(元/平方米)11970 最高值 22138 土地费用(万元)16570 最低值 50548 售房面积平(方米)56600 12

九、贷款风险评估

1、申请贷款的种类、金额、期限 项目主办单位根据工程进度用款情况拟向xx银行xx支行以抵押方式申请贷款15000万元，宽限期为2年，2年等本还款。

2、抵押物及其估价 抵押物为主办单位取得的《国有土地使用权证》。该抵押物办单位委托北京xx房地产咨询评估有限公司评估，估价内容为总建筑面积56600平方米，建设用地面积5126平方米。据该公司《估价报告》，房地产估价结果为34438.57万元。《估价报告》将价格定义为：委估物业市场价值包含地块的熟地地价和部分工程费用、部分设备费用。熟地价是委估地块达到七通一平，公寓用地70年土地使用权的市场价格。同时，含开发所支付的前期工程费(部分)、设备款(部分)及其他费用。

3、抵押贷款风险的评估

《评估报告》是1998年2月27日签署的。当时该项目正处于施工期，当年3~8月又投入建设资金约5000万元。该估价依据的市场价为2500美元/平方米，目前来看似偏高。上述两项相抵，抵押物原评估价值额仍应有所调低。按《评估报告》的估价值，按抵押率占50%及70%计，可贷款的本息额为17219万元至24000万元。该项目需贷款15000万元人民币，加利息共计为17400万元。如按抵押率70%计算，抵押物价值是可以接受的。

4、贷款偿还能力的评估 根据本报告财务效益评估，本项目的借款可以在约定的两年内归还，评估进一步分析了如销售受到影响，即使3年内销售率只达90%，亦不影响贷款的偿还。因此，贷款偿还能力是强的。

十、评估结论和建议(1)北京BBB房地产开发有限公司是经北京市人民政府批准的、具有企业法人资格的中外合资企业。其经营范围就是AAA项目的开发、建设、出租、出售与物业管理。该公司注册资本为8300万元，已全部到位。(2)北京BBB房地产开发有限公司的管理机构，特别是财务、销售等部门，机构简练，制度健全，工作严谨。(3)AAA项目设计外型典雅，住宅户型多，内部设施合理：施工质量—流，地下工程曾获1998年北京建委“长城杯”奖；工程监理严格。(4)北京市朝阳区是北京市规划的商务办公区，AAA项目正处于该区范围的中心地带，为外商机构、外资(合资)企业包围，又与北京新开辟的第三使馆区隔 13

路相望，交通便利，服务设施齐备，因此，相对于北京市其他中高档住宅而言，具有叫优越的地理环境，如销售适当，必然有较强的竞争力。(5)AAA项目是一项在建工程，已投入资金7910万元人民币，预计1998年年底结构封顶，1999年进行设备安装与内装修，于11月即可人住。目前是该项目工程使用资金较集中的时间，如能获得贷款支持，将有利于工程进展和投资效益的发挥。(6)经测算分析，AAA项目的财务效益好，抗风险能力较强。只要销售价格合理，营销得力，可以按计划完成销售任务，回收资金。因此，该项目偿还贷款是有保证的。详见表4-4。(7)该项贷款为抵押贷款，抵押率符合国家规定的范围。总之，该项贷款是可行的，安全度较高。建议在房地产市场特别是中高档市场竞争激烈的形势下，要加强营销工作，以合理的价格和优良的服务，去赢得用户。14

表4-4 主要经济指标 序号 名称 单位 数据 备注 Ⅰ 设计规模 1 房地产开发产品总建筑面积平方米 56600 2 商品房销售平方米 56600 其中：住宅平方米 42100 服务用房平方米 4195 汽车库车位平方米 10305 Ⅱ 经济数据 1 总投资 万元 43456 2 开发产品投资 万元 43456 其中：财务费用 万元 2089 资金筹措 万元 43456

其中：资本金 万元 8300 借款 万元 15000 4 经营收入 万元 13550 年平均 5 经营税金及附加 万元 745 年平均 6 总成本费用 万元 8691 年平均 7 利润总额 万元 2904 年平均 8 所得税 万元 958 年平均 9 税后利润 万元 1946 年平均 10 土地增值税 万元 1210 年平均 Ⅲ 财务评价指标 商品房投资利润率 % 33.4 商品房投资利税绿 % 55.9 商品房资本金净利润率 % 117.2 全部投资内部收益率(所得税前)% 21.1 全部投资投资回收期(所得税前)年 4.1 全部投资内部收益率(所得税后)% 15.3 全部投资投资回收期(所得税后)年 4.4 资本金内部收益率 % 37.1 长期借款偿还期(房地产投资)年 4.0 贷款期起 附表4-1 项目总投资估算表 单位：万元

序号 项目 金额 说明 1 开发建设投资 43456 1.1 土地费用 16570 1.2 前期工程费 532 1.3 基础设施建设费 1379 1.4 建筑安装工程费 19409 1.5 公共配套设施建设费 1.6 开发间接费 1.7 管理费用 582 1.8 销售费用 970 1.9 开发期税费 368 1.10 其他费用 206 1.11 不可预见费 1351 1.12 财务费用 2089 2 经营资金项目总投资 43456 开发产品成本 43456 固定资产投资经营资金 附表4-2 投资使用计划与资金筹措表 单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 总投资 43456 7910 20955 9792 4214 585 1.1 自营资产投资 1.2 自营资产投资借款建设期利息 1.3 自营资产投资方向调节税 1.4 经营资金 1.5 开发产品投资 43456 7910 20955 9792 4214 585 其中：不含财务费用 41367 7910 20675 9130 3450 203 财务费用 2089 280 662 764 382 2 资金筹措 43456 2.1 资本金 8300 4980 3320 2.2 预售收入 13515 2924 5792 4214 585 2.3 预租收入 2.4 其他(股东贷款)6641 2930 3711 2.5 借款 15000 11000 4000 2.5.1 固定资产投资人民币借款 15000 11000 4000 自营资产投资人民币借款 房地产投资人民币借款 15000 11000 4000 自营资产投资外币借款 房地产投资外币借款 2.5.2 自营资产投资建设期利息借款 2.5.3 经营资金人民币借款 16

附表4-3 售房收入与经营税金及附加估算表 单位：万元

序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 售房收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.1 可销售面积(㎡)56600 7861 26203 22537 1.2平均售价(元/㎡)10799 11466 12964 1.3 销售比例(%)100 14 46 40 2 经营税金及附加 3726 233 966 1393 813 321 2.1 营业税 3387 212 878 1266 739 292 2.2 城市维护建设税 237 15 61 89 52 20 2.3 教育费附加 102 6 26 38 22 9 3 土地增值税 6048 406 1597 2239 1300 506 4 商品房销售净收入 57975 3605 15005 21688 12661 5016 附表4-4 财务现金流量表(全部投资)单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 现金流入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.1 售房收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 租房收入 1.3 自营收入 1.4 其他收入 1.5 回收固定资产余值 1.6 回收经营资产 1.7 净转售收入 2 现金流出 55933 7910 21539 12849 8934 3414 1287 2.1 固定资产投资(方向税)2.2 开发产品投资(不含财务费41367 7910 20675 9130 3450 203

2.3 用)2.4 经营资金 2.5 自营部分经营费用 2.6 出租房经营费用 3726 233 966 1393 813 321 2.7 经营税金及附加 6048 406 1597 2239 1300 506 2.8 土地增值税 4791 225 1156 1852 1089 460 所得税 3 净现金流量 11816-7910-17295 4720 16385 11360 4556 累计净现金流量-7910-25205-20485-4100 7260 11816 4 所得税前净现金流量 16608-7910-17070 5875 18238 12458 5016 累计所得税前净现金流量-7910-24980-19105-867 11592 16608 计算指标 所得税前 所得税后 内部收益率(FIRR)21.08% 15.29% 财务净现值(FNPV)2868 134 投资回收期(年)4.07 4.36 基准收益率(Ie)15.00% 15.00% 17

附表4-5 财务现金流量表(资本金)单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 现金流入 74390 4244 24209 25319 14774 5843 1.1 售房收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 租房收入 1.3 自营收入 1.4 其他(回收股东贷款)6641 6641 1.5 回收固定资产余值 1.6 回收经营资金 1.7 净转售收入 2 现金流出 58508 7910 10842 9628 17386 11407 1334 2.1 资本金 8300 4980 3320 2.2 预售(租)收入用于开发产品投资 13515 2924 5792 4214 585 2.3 自营部分经营费用 2.4 出租房经营费用 2.5 经营税金及附加 3726 233 966 1393 813 321 2.6 土地增值税 6048 406 1597 2239 1300 506 2.7 所得税 4791 225 1156 1852 1098 460 2.8 长期借款本金偿还 15000

7500 7500

2.9 流动资金借款偿还 2.10 短期借款本金偿还 2.11 其他(股东贷款)6641 2930 3711 2.12 职工奖励及福利基金 486 23 117 188 112 47 3 净现金流量 15882-7910-6598 14581 7933 3366 4509 4 累计净现金流量

-7910-14508 73 8007 11373 15882 计算指标 内部收益率(FIRR)37.1% 财务净现值(FNPV)5879 基准收益率(Ie)15.00% 18

附表4-6 损益表 单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 经营收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.1 商品房销售收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 房地产租金收入 1.3 自营收入 2 经营成本 43456 2924 11503 16074 9333 3622 2.1 商品房经营成本 43456 2924 11503 16047 9333 3622 2.2 出租房经营成本(摊销)3 出租房经营费用 4 自营部分经营费用 5 自营部分折旧、摊销 6 自营部分财务费用 7 经营税金及附加 3726 233 966 1393 813 321 8 土地增值税 6048 406 1597 2239 1300 506 9 利润总额 14519 681 3503 5613 3328 1394 10 弥补以前亏损

应纳税所得额 14519 681 3503 5613 3328 1394 12 所得税 4791 225 1156 1852 1098 460 13 税后利润 9728 456 2347 3761 2230 934 职工奖励及福利基金 486 23 117 188 112 47 储备基金 778 36 188 301 178 75 企业发展基金 973 46 235 376 223 93 14 加：年初未分配利润 351 2158 2527 2122 15 可供投资者分配利润

351 2158 5054 4244 2841 应付利润 7490 2527 2122 2841 A方 749 253 212 284 B方 6666 2249 1889 2529 C方 75 25 21 28 17 年末未分配利润 2527 2122 351 2158 19

附表4-7 长期借款还本付息估算表 单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 长期借款偿还 1.1 年初借款本息累计 11000 15000 7500 本金 11000 15000 7500 建设期利息 1.2 本年借款 15000 11000 4000 1.3 本年应计利息 2089 280 662 764 382 1.4 本年还本付息 280 662 8264 7882 还本 15000 7500 7500 付息 2089 280 662 764 382 1.5 年末借款本息累计 11000 15000 7500 2 房地产投资人民币借款 2.1 年初借款本息累计 11000 15000 7500

本金

11000 15000 7500

建设期利息 2.2 本年借款 15000 11000 4000 2.3 本年应计利息 2089 280 662 764 382 2.4 本年还本付息

280 662 8264 7882

还本 15000 7500 7500 付息 2089 280 662 764 382 2.5 年末借款本息累计 11000 15000 7500 3 还本资金来源 456 8514 24504 27981 4556 3.1 上年余额 456 8514 17004 3.2 摊销 3.3 折旧 3.4 利润 369 3.5 可利用售房收入 456 8057 15621 10978 4556 3.6 其他 4 偿还等额还款本金 7500 7500 5 偿还长期贷款--本金能力 456 8517 4556 17004 20481 6 长期借款偿还期(年)5 20

附表4-8 资金来源与运用表 单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 资金来源 97690 7910 22275 21568 25319 14774 5843 1.1 商品房销售收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 房地产租金收入 1.3 自营收入 1.4 自营资产长期借款 1.5 自营资产经营资金借款 1.6 房地产投资借款 15000 11000 4000 1.7 短期借款 1.8 资本金 8300 4980 3320 1.9 其他(股东贷款)6641 2930 3711 1.10 回收固定资产余值 1.11 回收经营资金 1.12 净转售收入 2 资金运用 87639 7910 21842 20269 19913 13530 4175 2.1 自营固定资产投资(方向税)2.2 自营固定资产建设期利息 2.3 房地产投资(财务费用)43456 7910 20955 9792 4214 585 2.4 经营资金 2.5 自营部分经营费用 2.6 自营部分财务费用 2.7 出租房经营费用 2.8 经营税金及附加 3726 233 966 1393 813 321 2.9 土地增值税 6048 406 1597 2239 1300 506 2.10 所得税 4791 225 1156 1852 1098 460 2.11 应付利润 7490 2527 2122 2841 2.12 自营资产长期借款本金偿还 2.13 自营资产经营资金借款偿还 2.14 房地产长期借款本金偿还 15000 7500 7500 2.15 偿还其他应付款(股东贷款)6641 6641 2.16 短期借款本金偿还 2.17 职工奖励及福利基金 486 23 117 188 112 47 3 盈余资金 10051 433 1299 5406 1244 1668 4 累计盈余资金 433 1732 7138 8383 10051 21

附表4-9 资产负债表 单位：万元 序号 项目 1 2 3 4 5 6 1 资产 7910 26374 25963 19509 12005 10051 1.1 流动资产总额 7910 26374 25963 19509 12005 10051 1.1.1 应付帐款 1.1.2 存货 7910 25941 24230 12370 3622 其中：在建开发产品 7910 25941 24230 12370 3622 1.1.3 现金 1.1.4 累计盈余资金 433 1732 7138 8383 10051 1.2 在建工程 1.3 固定资产净值 1.4 无形及递延资产净值 2 负债及所有者权益 7910 26374 25963 19509 12005 10051 2.1 流动负债 2930 6641 3 2.1.1 应付帐款 2930 6641 2.1.2 短期借款 2.2 借款 11000 15000 7500 2.2.1 经营资金借款 2.2.2 固定资产投资借款 2.2.3 开发产品投资借款 11000 15000 7500 负债小计 2930 17641 15000 7500 2.3 所有者权益 4980 8733 10963 12009 12005 10051 2.3.1 资本金 4980 8300 8300 8300 8300 8300 2.3.2 资本金公积金 2.3.3 储备基金 36 224 525 704 778 2.3.4 企业发展基金 46 280 656 879 973 2.3.5 累计未分配利润 351 2158 2527 2122