城市土地经营类型

城市土地经营类型（精选7篇）

城市土地经营类型 第1篇

城市市区的气温比周围郊区和农村的气温高, 城市犹如被包围的热岛, 这种现象被称作“城市热岛”。有学者指出热红外遥感所探测到的热岛效应为城市地表温度的热岛效应, 因此, 通过对地表温度来研究城市热岛效应也是近年来国际研究所关注的焦点。

二、研究方法

采用遥感图像的分类算法中的基于最大似然比的监督分类法。对遥感图像进行分类, 以最快的速度获取大面积上的土地利用类型。应用GIS空间分析功能模块, 分析了哈尔滨中心城区土地利用时空演变格局, 揭示城市用地空间扩展模式。

运用单窗算法反演研究区域的地表温度, 引入热场均值、方差指标等方法, 并结合土地利用分类数据, 对哈尔滨地区热场分布与土地覆盖类型之间的关系进行定量统计分析。

三、影像分类结果及土地利用分析

根据城市热岛密切相关的土地覆盖的自然特性和研究区土地利用/覆盖类型的特点[4], 最终把研究区土地利用类型分为5大类:水体、林地、耕地、裸地、人造地物。土地利用面积统计表如表1所示【4】。

四、地表温度与地物类型的关系

不同的地物类型由于其热容量以及比辐射率等性质的不同, 地表温度表现出大的差异, 为了研究不同土地利用覆盖类型与地表温度之间的关系, 在哈尔滨地区土地利用/覆盖分类结果的基础上, 对各种土地利用覆盖类型的温度情况进行统计分析见表2。

从表2看出, 4期数据中裸地的平均温度最高, 这是因为哈尔滨市区的裸地面积较少, 且很大部分是松花江边的裸露的滩地和砖厂等工矿用地, 这一部分地物在TM/ETM+影像的第6波段的DN值也偏高, 从反演温度的结果看以看出整体温度很高, 其它依次是建筑用地、耕地、林地、水体。总体上来说, 城市用地和裸地是平均地表温度最高的两类, 植被覆盖类型地表温度其次, 而水体的温度最低。

五、结论与讨论

本文对城市热岛与土地覆盖类型之间的关系进行了定量研究, 表明建筑用地和裸地是导致城市热岛效应的主要原因, 水体、植被能有效的缓解城市热岛效应, 其中水体的效果最好。

本文运用了多年数据进行了综合对比分析, 避免了单一年份的偶然性, 结果更为可靠, 但依然存在如下不足:

(1) 由于大气影响和陆地表面比辐射率的不确定性, 地表温度的反演精度问题始终是热红外遥感中的一个热点与难点问题。应引用一些机理性较强的模型进行大气影响因子的求算来提高反演的精度。

(2) 本研究着重从热场的分布与土地覆盖类型的关系进行了定量分析, 定性的分析哈尔滨市区城市热岛的空间分布特征, 在以后的研究中, 应该加入更多的城市热环境影响因子, 如建筑密度、土地利用强度、人口密度、工业区密度等, 对城区地表温度场空间分布及其驱动因素之间的进行定量关系研究, 更有效的挖掘城市热岛效应的形成机制。

参考文献

[1]孔达、龚文峰、赵惠新、范文义、冯欣:《基于RS与GIS的哈尔滨城市热岛效应动态变化分析》, 《哈尔滨工业大学学报》, 2009, 41 (3) :198~201。

[2]覃志豪、Zhang Minghua, Arnon Karnieli, Pedro Berliner:《用陆地卫星TM6数据演算地表温度的单窗算法》《《地理学报》, 2001 (7) :456~466。

[3]张金区:《珠江三角洲地区地表热环境的遥感探测及时空变化研究》, 中国科学院广州地球化学研究所博士学位论文, 2006年。

关于经营城市土地的思考 第2篇

一、思路决定出路

经营城市土地的根本出发点和落脚点，是不断增强和提高城市作为经济建设和社会发展载体的承载能力，也就是说，把促进经济发展和社会进步作为经营城市土地的终极

目标。从这点出发，文中提出的许多观点都是正确的，特别是路易维尔成功案例，对我市中心城区的发展具有很强的指导意义。目前，××中心城区有8000多亩现量土地可开发利用。经营城市土地是经营城市的核心和关键，如果简单地“以地生财”，单纯追求土地资产价值，过分追求经济效益，会导致对城市土地资源的浪费，继而使城市功能退化。比如，过度实施房地产开发，必然受到人气指数、经济指数和社会指数的严重制约，也就会导致城市做不大，经济上不去，人气旺不起。因此，经营城市土地是一个系统工程，需要整体推进。文中提出“以土地换人气”，就是一条很好的思路。土地怎么换人气，我认为将城市土地划分若干功能区，对不同的功能区实行不同的开发政策。对有利于经济发展和社会进步的功能区，实行最大的优惠政策供应土地，有的甚至可以零收益或零价供应，以吸引投资者投资，做大做强城市功能项目；对房地产开发项目，则应按市场价格供地，保证政府经营城市土地、建设市政工程有必要的资金支持。这就像卖蛋与孵鸡的关系。卖蛋，政府可以得到收益；孵鸡，政府没有即期收益，但城市有了下蛋的鸡。也就是说蛋要卖，鸡也要孵，但必须优先孵鸡，这样才能有利于城市的发展和壮大。

二、努力创造留住人的条件

城市人口的来源，主要有三条途径：一是城市人口的自然增长；二是外来人口的进入；三是流动人员的增加。这里重点谈谈外来人口的进入。外来人口进入主要是依托经济载体从异地进入城市就业的人口，从××中心城区的情况来看，主要是农民工和大中专毕业生，这些人具有较强的流动性。要把他们留住，归根结底要让他们安居乐业。安居，建议给这些人提供廉租房或经济适用房，政府出台政策，科学规划，让这些人买得起，住得起，留得住，这叫做用住房留人。用住房留人运作方式，可考虑政府规划、市场动作、中介公司管理，也可以让企业享有住房建设和管理权。当然，这种模式虽可以解决从业人员住房问题，但这些人尚未实现从企业人向城市人的转变，企业状况直接决定这些从业人员的去留。因此，由市政功能解决他们的住房，他们就可以在本地相关企业中流动，也形成企业劳动力的竞争态势，有利于促进企业的发展，同时也为有志自主创业的人员有了居住保证。安居是乐业的基本条件，有了基本的居住条件以后，一般不会轻易离开居住地。还有一种是乐业留人。乐业，这就要求一方面千方百计做好安商、亲商工作，轻赋薄徭，优化创业、乐业环境，让更多的企业家把企业做大做强，以提供更多地就业机会；另一方面要为这些从业人员提供城市配套服务，享受市民同等待遇，包括教育、医疗、水电、燃气、户籍管理等服务项目。

三、产业、品牌带动是推动城市化的根本动力

努力提高经营城市土地水平 第3篇

一、更新观念,树立经营城市土地的全新理念

土地不仅是城市宝贵自然资源,还是城市最具活力、增值潜力最大的国有资产,更是政府可以直接经营运行的高效资本,经营土地,是政府用市场的眼光看待土地资产,遵循市场机制优化配置土地资源,实现土地经济、社会和环境效益的过程,是加快我市城市化进程、推进特大型城市建设的重要途径,是提升城市品位、增强综合竞争能力的战略选择。未来几年是我市城市发展极为重要的时期,土地资源的整合和合理配置将在更大范围内拓展,面对新的形势、要求和任务,我们要增强做好经营城市土地的紧迫感和责任感,迅速转变观念,由注重资源管理转到资源和资产并重管理上来;在土地资产经营上,由实现土地相对效益转到追求土地效益最大化上来;在土地管理职能上,由从管理为主转到管理和经营并重来,在土地利用方式上,由外延增量粗放利用转到内涵挖潜集约利用上来,通过经营城市土地,既为城市发展提供空间,更为城市建设和聚更多资金。

加强对土地经营的宏观调控,必须在城市规划的指导下建设土地经营体系,制定有关土地经营的政策,既发挥城市规划对土地经营的控制与引导作用,又通过土地以营保证城市规划对土地经营的重要环节,土地经营则对土地供给的时序、空间定位进行调控。市政府对土地需求进行科学预测,制定包括年度、中期和长期土地供应计划的完整的体系,能够有效地对城市地对城市土地开发进行部署,进而保证城市规划的落实与执行。

二、积极探索,建立经营城市土地的运行机制

随着我市城市化战略的实施和部分行政区划调整、国土资源垂直管理侧身的确立,经营城市土地迎来了难得的发展时期,但同时在土地的集中统一供应、土地收益分配、利用调整和市场化的配置土地资源等方面也存在着矛盾和问题。

1、规范的土地经营机制对莆田市发展的重要意义

规范的土地经营机制能够对土地市场发挥调控作用。通过土地收购储备、土地供应等多种措施,政府能够有效地进行总量控制、维护土地市场秩序,并防止土地价格的大起大落。

规范的土地经营机制能够对城市建设起到促进作用。通过实施土地收购储备制度、可持续的土地供应制度、国有土地使用权招标拍卖挂牌制度等,政府将获取巨额的土地收益,为城市建设和经济发展提供强有力的支撑。同时,政府可以运用土地收购储备机制收购一定量的土地,并能过整体规划与土地供应计划实现分期实施,有效改善城市面貌,提高城市建设水平。

规范的土地经营机制能够对城市经济发展产生推动作用。如前所述,通过土地经营机制能够建设良好的土地市场环境,这样应从源头上保障了城市房地产业的健康发展,城市土地运营中巨额资金的流动,扩大了市场有效需求,为金融、建材、装饰、中会服务等行业注入了活力促进了土地资产经营相关产业链中各环节的良性循环。同时,规范的土地经营机制有助于提升城市整体形象和竞争力,而这对城市中的企业提高经济效益是有很大帮助的。

2、完善土地收购储备

着力推动土地收购储备,按照市政府要求,今后凡是农村集体土地征用为经营性用地,企业因破产、结构调整等原因调整出的土地,成片旧城改造,都必须由土地储备中心统一收储。规范土地收购行为,实行刚性收购,严格执行土地收益分配政策。按规划积极实施,超前收购,适量储备,涵养土地级差,强化前期开发,尽快实现土地供应由“毛地”向“净地”转变。目前土地储备主要由地方财政垫付启动资金,土地储备机构将所储备土地经营的部分收益返还财政支持的力度有限,必须进一步拓展土地储备资金来源,保证土地储备资金的力度与稳定性。从目前的情况看,土地储备机构可以考虑采用土地使用权抵押贷款、土地临时出租、土地有偿使用收益与土地储备收益返还等方式建立土地储备基金等方式拓展资金来源,此外,发行土地债券,也有利于吸引社会游资进行土地储备,应积极争取这方面的政策。

土地收购储备的对象主要是旧城改造地块、城市建设重点区域地块和城乡结合部地块。土地储备机构要收购地块后,应注意对其进行统一的开发整理,保证场地平整和各种管线及道路接通至项目地块的征一线边,使“生地”变成“熟地”,达到项目开发要求,通过土地的前期开发整理,既可以降低土地开发成本,又有利于实现土地供应的计划性,对于闲置的地块,采取按照尊重历史,有利发展,实事求是,依法办事的原则,对建设用地遗留问题,已依法收回2宗,总用地1269亩。

通过土地储备,杜绝多头供地和土地的稳定性供给,全理调节城市土地供应量,有助于平抑房价。土地储备增加政府财政收入,也有助于加强政府转移支付力度,改善人民生活水平。这些都是符合十六大关于提高中等收入阶层数量精神的。但在实施中,在注意保护群众合法权益,避免产生新的社会矛盾。在收购土地时,对被拆迁户进行足额补偿和合理安置;在将农村集体所有制土地转变为国家有土地的过程中,还要区分已建设土地和未建设土地,稳妥地将农民和集体经济组织在土地上的收益进行逐层剥离。

3、建立与完善土地经营计划体系

目前的土地利用计划基本可划分为中期计划和年度计划,从制度设计的角度看,计划体系以保护耕地为核心任务,从计划内容上看,主要对建设用地总量进行控制,而对建设用地结构、空间布局、使用条件等的规范较少,计划体系不能够完全适应市场经济条件下城市土地经营的要求。因此,有必要对其加以进一步的完善,形成系统的土地经营计划体系。围绕明年和未来三年城市建设目标,主动与相关部门衔接,合理安排土地供应计划,计划一经批准,必须严格执行。同时要在分析研究前几年土地供应的基础上,加强市区中长期土地供应计划课题的研究。

4、建设规范的土地出让机制

土地出让是土地经营的重要环节,直接关系到土地经营收益的实现。在土地储备与土地经营计划实现了土地的统一收购、统一储备、统一规划后,全面实行土地招标、拍卖的挂牌交易。进一步完善招标、拍卖的挂牌交易的办法,不断提高招标、拍卖和挂牌交易的比例,除法律规定可以实行划拨和对部分工业用地实行协议出让外,市区凡经营性用地一律实行公开招标拍卖的挂牌交易。让市场决定投资者,让市场决定地价,实现土地收益的最大化。

三、完善土地供应市场,加强政府对土地一级市场的垄断

我国的土地所有制为国家和农村集体所有,法律规定城市土地一级市场应由国家垄断,同时,土地资源作为一种不可再生的资源,从客观上也要求政府对其供给时进行统筹,对需求配置进行总量控制,实现对土地一级市场的垄断,从目前情况看,存在大量无偿划拨的土地,城乡结合部大量土地归集体所有,划拨土地和农村集体土地以规范的隐性土地交易方式进入土地市场,扩大了城市土地的供给来源,造成土地收益流失。政府不能控制土地一级市场,不利于城市规划的编制和实施,不利于功能的整合与发展,不利于经济结构调整和产业结构提升,也不利于城镇建设和基础设施建设资金的筹措,并增加了土地管理难度,必须完善土地供应市场,加强政府对土地一级市场的垄断。必须完善土地供应市场,加强政府对土地一级市场的垄断,市政必须以唯一的土地供应者的身份垄断一级市场上土地的供应,以解决多头供地与土地隐性供给的混乱状况。

在操作中,市政府应该加强土地储备机构的职能,通过一定的制度安排吸引郊区农村集体土地和存量划拨土地进入土地储备,进而通过土地储备机构入市交易,同时刚化对土地增量的控制找强化相应的控制与查处力度,加强对存量土地的调控和闲置土地的监管,严禁任何未经土地一级市场拍卖或招标拍竞价的土地加价转让或出售(政府回购除外)。要确定政府在土地一级市场上唯一的供应者地位后,应严格执行经营性土地招标拍卖的挂牌交易的制度。

此外,需要特别注意的是,由于现行的房地产管理法规定,以划拨方式取得的土地使用权转让时,应报有批准权的人民政府审批,“有批准的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”,因此存量划拨土地自行入市交易是合法的。这就要求加强一级市场的垄断时,要尊重现行法律法规,针对地区实际情况运用适应市场经济的规律与手段解决问题。

四、加强监管,实施土地“阳光工程”

在土地经营中,政府既代表人掌握国有土地的所有权,又是城市土地的经营者,这样的双重身份容易导致土地交易中的暗箱操作,甚至滋生各种腐败行为。因此,在土地经营的过程中,必须加强监管,实施土地“阳光工程”。

土地“阳光工程”主要是指上级指坚持经营性土地的招标拍卖与挂牌出让,公示土地信息,使土地市场交易的全过程置于监管之下,从而提高市场透明度,维护公平竞争的市场环境,实施土地“阳光工程”,有助于杜绝与土地有关的寻租活动,报纸政府职能的完整和严肃;有助于维护市场秩序;也有助于保护开发商之间公平竞争。

为了加强监管,还有必要加强监督与查处违法用地的工作力度对于非法获得土地使用权、违反有关规划与土地利用计划进行开发的现象进行严厉处罚。此外,由于土地转让方面的工作直接涉及政府行为,还必须充分发挥新闻媒体的舆论监督作用,从而形成政府监督、舆论监督与公众监督相结合的监督机制,以保证土地经营过程始终处在“阳光”下,最大限度地杜绝各种腐败行为,保持政府的威信和政府土地以营活动的权威性。

五、借鉴国内外经验,注重土地经营中的机制创新

与任何资本经营活动一样,在土地经营中,也必须通过持续的创新活动实现土地经营效益持续提高,土地经营机制运行的日趋合理,对土地经营环境变化适应性的不断增强。由于土地经营是一种面向市场的政府行为,同时涉及大量的制度安排问题,因此机制创新在土地经营创新体系中具有特殊的重要地位,应该受到各级国土部门的充分重视。

土地经营还可能下述几个方面推行机制创新。首先,在城市土地的成片开发与整理工作中,可以考虑引入与培育城市运营商,既以经济利益为导向,又注意兼顾长远的社会效益,从面发挥政府与市场两个方面的优势。其次,为了提高工业企业用地效率,可以考虑建设工业用地效率评估机制,即考察用地企业的资金能力,又对用地企业提出单位面积投资强度与单位面积产出的要求,从而杜绝某些工业企业占地过多的现象,在一定程度上缓解土地供需矛盾,第三,在建设土地“阳光工程”的工作中,可以考虑进一步规范土地信息的公示制度,对信息披露时间、内容、方式等作规范性的要求。

六、强化管理,落实经营城市土地的保障措施

经营好土地是市委、市政府交给我们的一项既光荣又艰巨的任务,做好这项工作,我们一定要加强自身建设,用良好的作风统领全局工作。一要加强作风建设。要不断地解放思想,求真务实,强化服务,切实转变思想各项工作作风。二要强化队伍建设。我们将根据国土部门干部队伍建设的实际,制订学习计划,搞好业务培训,提高干部队伍建设的实际,制订学习计划,搞好业务培训,提高干部队伍的整体素质。加快人才培养,努力造就一支“业务精、能力强作风硬”的干部队伍,以不适应建设特大型城市、经营城市土地对队伍建设提出新要求。三是加强制度建设,实行政务公开和窗口办文,增强工作透明度,简化办事程序,提高办事效率。

城市土地资产的有效经营及管理 第4篇

我国的城市经营管理模式至上世纪九十年代开始实施, 土地资产是城市经营的核心, 是最大的国有资产, 土地资产如何在政府的宏观调控下实现最大土地价值是城市管理的核心工作。由于我国土地资产的经营管理仍处于初步发展阶段, 相关体制还不健全, 各个城市都在探寻适合自己的土地资产经营管理模式, 但每种模式都存在不同程度的局限性。目前土地储备制度是我国土地资产经营管理主要采用的方法, 但实践证明该模式的管理体制中也存在一定问题。

(一) 政府职能和市场职能兼于一身

目前我国很多城市在实行土地储备制度过程中, 土地储备机构同时发挥了两种职能, 即市场职能和政府职能。市场职能是指土地储备机构通过盘活存量土地以实现土地资产的最大价值, 提高政府土地资产收益。政府职能是指对土地市场以及土地资源配置的调控和优化。对于市场行为来讲, 其追求的是经营利益, 对于政府行为来讲, 其追求的社会公平和公正。在没有健全、有效的制度约束和法律保障的情况下, 一个主体机构同时发挥两种职能通常是很难发挥良好作用的, 这就对城市土地储备工作的开展和城市土地储备的进一步发展造成了一定影响。

(二) 土地储备机构的土地经营工作无法有效开展

城市土地储备机构属于事业单位, 自然少不了多数事业单位存在的通病。首先, 政务权利不独立;其次, 人事制度缺乏灵活性;另外, 缺乏经营决策权。城市土地储备机构的人事制度和财务制度缺乏独立性导致其经营决策很大程度受到行政干预, 机构的业务操作需要在政府行政意见的干预下进行, 所以土地储备机构的经营行为无法实现完全意义上的市场行为, 只能说是长官意志, 不能体现出城市土地经营的经济规律和市场规律。政务权利不独立、人事制度缺乏灵活性以及缺乏经营决策权导致城市土地储备机构很难发挥市场职能, 更不利于实现城市土地的最大收益, 进而更难发挥政府职能。因此土地资产的经营管理主体应该属于自负盈亏的企业性质。

(三) 土地管理部门缺乏有效监督

政府代表着公众利益, 在追求社会经济快速发展的同时也需要实现公众管理的高效性, 以维护社会的公平、公正。但在实际情况中, 城市的经济发展水平是政府政绩的主要体现, 而城市的经济发展需要大量资金支持, 所以很多城市在缺乏资金支持的情况下往往以低地价甚至零地价的条件引入投资商。随着城市建成区地价的不断升高, 很多开发区建设和农用地开始被征用, 进而造成土地经营秩序混乱, 土地资产严重流失的现象。所以政府需要有效发挥土地管理职能, 严格保护耕地, 预防农用地严重流失。对于地方政府而言, 但经济发展与土地管理发生冲突的时候, 土地管理往往要让步于经济发展, 这主要是因为政府拥有土地资产经营权的同时也发挥了土地管理权力, 土地资源管理局因为受到政府各方面制约导致无法发挥监督管理职能, 进而出现了很多违法、违规操作。

(四) 土地储备资金风险较大

城市土地储备机构的资金来源主要是银行贷款, 因为贷款数额较大, 所以需要承担很重的利息。城市土地储备机构用于偿还银行贷款、利息的途径主要有两个, 第一是将未经过开发的土地仓促出让, 没有实现土地的最大收益;第二, 经过开发、整理的土地没有等到出让好时机的情况下匆匆出让, 土地供应失去稳定性、计划性, 没有达到宏观调控的效果。因为土地市场的波动性较大, 地价极不稳定, 而土地储备机构对银行的依赖性较强, 很多情况下不能及时偿还银行贷款, 如此以来就容易形成不良贷款, 甚至引发经济危机。所以鉴于上述问题, 城市土地资产的经营管理模式需要改革、创新。

二、城市土地资产有效经营及管理的建议

(一) 完善经营主体

城市土地资产经营管理的过程主要包括四个步骤, 第一, 划定土地储备范围;第二, 编制土地储备计划;第三, 实施土地收储;第四, 土地出让。其中土地储备范围的划定以及土地储备计划的编制两个环节具有行政性特点, 属于政府行为, 是土地经营管理的宏观调控手段。土地的收储和出让其实就是土地的买和卖, 土地从原来的用地者手中拿回之后经过开发、整理后进行收储, 并等到合适的时机将土地的使用权出让给新的用地者。土地的收储和出让过程具有经营特点, 属于企业行为。

结合我国的土地资源管理策略, 需要有多个部门来完成土地资源管理的政府职能, 即土地资产管理委员会、国有土地资源管理局以及土地储备机构。其中国有土地资源管理局主要负责对土地资产经营的监督管理, 土地资产管理委员会为决策主体, 而土地储备机构只负责土地储备和出让计划的编制工作。此外, 可以成立土地开发公司, 有土地开发公司承担城市土地经营的市场职能, 并通过一定的制约机制来规范土地经营管理, 在政府宏观调控的条件下, 不仅要增加政府收益, 同时也要激发经营主体的活力和积极性。

(二) 实施多渠道的融资机制

采用多种融资方式, 将社会闲散资金筹集起来, 以便为土地资产经营管理提供雄厚的资金实力。目前, 银行贷款、发放权益性股份、引进项目开发商等等融资方式都是我国法律允许的。土地开发公司一般首选的融资方式是筹集自有资金, 然后是引进项目投资商, 最后是发行公司股票、土地债券以及金融机构贷款。几种融资方式相比, 银行贷款相比发行债券、股票融资以及引进项目投资商成本要高, 贷款风险完全由土地开发公司承担, 而且贷款期限短, 不适合长期经营, 而其他融资方式就可以将风险分散。

(三) 建立合理科学的利益分配机制

利益分配机制是改革的核心, 对改革成败有着决定性作用。调控土地市场、实现政府最大收益是城市土地资产的经营管理的主要目标, 此部分为土地资产经营管理的公共收益, 属于外部收益。以往的利益分配在政府和银行两者之间进行, 这种利益分配模式不仅不利于土地储备机构的良好运作, 同时也无法进一步提高城市土地资产经营管理的市场化程度。所以利益分配有必要转换成在政府与土地经营主体两者之间进行, 利益分配机制的关键就在于公共利益私人化以及外部效益内部化, 以激发经营主体追逐利益的积极性, 在争取私人利益最大化的同时实现政府的最大公共利益。

三、结语

土地属于不可再生资源, 是人类赖以生存的基础, 是社会经济发展的重要资源。土地是城市建设的基本要素, 城市土地的合理利用和科学管理对城市建设以及可持续发展有着重要意义。我国的城市经营管理仍处于发展和不断探索阶段, 需要对实践反映出来的问题不断研究, 总结, 以寻求更完善的土地资产经营管理策略, 实现土地最大价值, 以促进城市建设和经济发展。

摘要：土地资产是城市国有资产中政府可以直接进行经营管理, 且增值潜力最大, 最具有活力的资产。城市土地资产的经营管理是城市管理的核心内容, 经营土地是经营城市的关键。城市土地经营是指政府通过宏观调控, 利用市场经济手段将城市土地的转让和流转以市场经济模式进行运作, 以实现最佳经济、社会以及生态效益, 以促进城市规划和城市建设。本文首先阐述了我国城市土地资产经营存在的问题, 并对城市土地资产的有效经营及管理提出相关建议和完善措施。

关键词：城市土地资产,经营,管理

参考文献

[1]汪利娟.我国城市土地资产的经营管理[J].法制与社会, 2008, (5) .

[2]李丹阳.夹缝中的管委会[J].新青年·权衡, 2006, (2) .

[3]蒋省三, 刘守英.土地财政的缘由与风险[J].新青年·权衡, 2006, (2) .

城市土地经营中出现问题的探讨 第5篇

1 加强宏观调控, 在城市规划的指导下建立与完善土地经营体系

城市规划对土地经营具有导向作用。城市规划控制城市土地出让总规模、城市用地性质、土地开发强度、空间布局、市政配套设施等重要方面, 通过对城市建设行为的控制保证社会与公众的利益。从成都市的实际情况出发, 坚持城市规划导向, 对于处理好眼前利益与长远利益的关系, 实现社会协调发展有着重大的意义。首先, 有助于处理好生存与发展的关系, 城市发展对耕地减少的影响不能忽视。在城市规划的指导下, 土地经营能够更为有效地实现耕地总量动态平衡, 达到保护耕地的目标。其次, 有助于提高土地的使用效率, 这在当前众多城市实行产业结构调整, 可开发国有土地总量大为增加的背景下显得尤为重要。第三, 有助于土地市场的宏观调控, 保障房地产业健康发展。显然, 如果不通过城市规划的控制与引导, 盲目增加土地供给, 就不能实现房地产业的健康发展。

2 建立与完善规范的土地经营机制

在现阶段, 我国城市对于在土地方面的收购主要有三大部分, 对于旧城区进行拆除后拟建新项目的地块、城市想要重点发展建设的地块、城市的边缘与郊区相结合的地块。城市在对这些地块进行收购后, 要对其进行统一的规划, 在管理上加大力度, 对这些地块进行改善整理, 使其可以在施工建设的时候立即能够投入使用, 所以要将这些地块进行初步的整理, 相应的管线布置到位, 使其可以在投入使用的时候可以马上开工。对于暂时不用的地块也应该进行初步的合理化的整理, 在有正式的项目建设之前, 可以自己对这些地块进行有机的利用, 不让其闲置, 可以建设一些简单的项目, 后期如果有正式项目进驻的时候, 可以随时转行的, 这样可以节省很多的资金, 不至于使土地闲置而浪费了前期的资本投入, 而且可以在一定程度上产生一定的经济效益, 充分的缓解了土地闲置和资本投入之间产生的矛盾。

在对土地进行收购储备之前应该对这块土地做出相应的风险评估, 因为对于土地的收购前期的资金投入是非常大的, 而且在这块土地能够产生回报的周期上又比较漫长, 容易产生一定的沉没成本, 所以对于土地收购一定要进行多方面的的考察研究, 才可作出慎重的决定。在这个过程中, 还可以和保险公司进行合作, 通过这项合作, 可以在一定程度上降低项目风险, 通过很少的资金就可以将可能会发生的风险进行转移。

3 建立与完善系统的土地经营计划体系

如前所述, 土地经营必须考虑国民经济发展计划、城市产业结构、城市人口状况、城市历史沿革等因素, 符合城市规划的要求。因此, 有必要建立与完善多种周期, 多层次的土地经营计划体系。从时序上看, 这一体系应包括长期、中期与年度的土地经营计划, 其中长期计划是一种战略性的计划, 主要规定目标与基本策略, 周期一般在10年左右;中期计划主要是根据国民经济和社会发展情况对土地经营的任务和调节措施加以规定, 并作为年度计划的依据, 其周期一般为5年左右, 并应随着计划环境的变化进行滚动调整;在年度计划的编制上则应注意增强其具体操作性和对土地市场的调控力度。

4 完善土地供应市场, 加强政府对土地一级市场的垄断

我国的土地所有制为国家和农村集体所有, 同时, 土地资源作为一种不可再生的资源, 从客观上也要求政府对其供给进行统筹, 对需求配置进行总量控制, 实现对土地一级市场的垄断。在现阶段, 城市中存在大量无偿划拨的土地, 城乡接合部大量土地土地归集体所有, 划拨土地和农村集体土地以不规范的隐性土地交易方式进入土地市场, 扩大了城市土地的供给来源, 造成土地收益流失。政府不能控制土地一级市场, 不利于城市规划的编制和实施, 不利于城市能的整合与发展, 不利于经济结构调整和产业结构提升, 也不利于城镇建设和基础设施建设资金的筹措, 并增加了土地管理难度。

5 加强监管, 实施土地“阳光工程“

在对城市土地的实施经营的过程中, 其中可能存在一定的问题, 因为政府的自身性质决定的。因为在对土地的所有权上是在政府的归属下的, 而对于土地的经营也是由政府来实施的, 那么在某种程度上来讲, 政府对于土地的所有和经营存在一定性质的垄断意义, 那么这种形式的存在就非常的容易滋生腐败。因为政府的双重身份在对土地进行经营的时候, 暗箱操作这样的情况是很容易发生的, 导致了土地资源的不合理利用, 也为国家的政治建设提供了滋生腐败的温床。对于上述现象的产生, 就应该加强在对土地经营中的透明化管理, 使得对于土地的经营过程全部的展现在人们的面前, 透明化, 公开化的经营方式才能有效的杜绝这类事情的发生。而且在对于土地的出售上, 应该采取招标拍卖和正式的挂牌出售, 使得这项工程具有市场公平性。这在很大程度上可以有效的杜绝上述情况的发生, 使得市场的经营环境得以净化, 也为政府的公正严肃执法创造了一定的条件, 对于开发商之间的相互竞争也是一种保护措施。

为了加强监管, 还有必要加强监督与查处违用地的工作力度, 对于非获得土地使用权、违反有关规划与土地利用计划进行开发的现象进行严厉处罚。此外, 由于土地转让方面的工作直接涉及到政府行为, 还必须充分发挥新闻媒体的舆论监督作用, 从而形成政府监督、舆论监督与公众监督相结合的监督机制, 以保证土地经营过程始终处在“阳光”下, 最大限度地杜绝各种腐败行为, 保持政府的威信和政府土地经营活动的权威性。

6 总之, 土地经营是城市经营的重要组成部分, 必须抓好各个

我国城市土地经营中的问题与对策 第6篇

1.1 集体建设用地问题

在过去的几十年中, 国家征地在法律的制度和现实的操作方面, 都沿革了计划经济时代行政配置资源的路径。在这过程中, 国家通过“剪刀差”及征地时地价这一环, 使得农民只取得土地收益的极少部分, 农民对土地权利的预期和现实的形成强烈反差。另集体建设用地为城市提供巨大增量建设用地来源, 使它逐渐市场化就成为了经济发展的切入点, 导致各地集体组织或地方政府自发的进行着土地流转。而国家由于担心市场对集体建设用地开放会对一级土地市场、耕地保护等产生影响, 在法律法规方面始终没有明确的规定。

所以, 集体建设用地流转过程中存在很多问题:集体非农建设用地的流转一直得不到法律的承认和保护, 杂乱无章, 加大了在土地管理过程中的土地市场管理和耕地保护等工作的难度;土地利用不集中, 效率低, 不利于土地利用总体规划和城市规划;建设用地供应总量难以得到有效控制;隐形市场活跃, 违法用地屡禁不止;集体土地产权不清、收益分配混乱。

1.2 原划拨国有土地的问题

划拨土地使用权制度是我国计划经济体制下采取的一种土地利用方式。改革开放以来, 土地划拨制度简单的、不加区分的沿用, 以及对划拨土地使用权定位的不准确, 导致我国土地市场的混乱, 不利于我国统一土地市场秩序的建立和发展。

具体表现在:城市土地资源的浪费严重, 使用效率低。城市划拨土地的无偿无期限的特点导致大量划拨土地使用权流动固化, 不利于土地资源最优配置;供地政策漏洞, 造成土地资产流失。政府往往从鼓励扶持某一项事业发展的目的出发, 出台一系列土地优惠政策, 但由于覆盖领域广、涉及层次多, 政策上的自由裁量弹性大、管理很难到位, 不仅完全达不到扶持的目的, 还不可避免地造成土地资产流失;形成土地隐形市场, 造成土地收益流失。各个行为主体力争获得尽可能多的土地, 随着市场化的改革, 运用各种方法, 把从国家那里无偿获得的土地用以投机, 来获取利益, 对国家的利益产生极大侵蚀;享受划拨土地的企业, 对于土地的使用是无偿的, 企业生产成本的缺失使其无法真实地反映企业的经营状况, 而致使企业在竞争中处于劣势, 从另一个方面而言, 对城市土地的无偿使用, 使企业之间处于一种不公平的竞争状态, 不利于市场经济的建设与完善。

1.3 土地使用权有限年期的问题

我国对土地使用权出让规定了最高年限, 土地使用年限是实现国家土地所有权的关键, 也是我国土地使用制度改革的重要成果, 但现行土地出让年限仍不完善:土地使用权出让最高年限过低。若城市建筑的经济寿命没有结束, 就重新调整用途, 可以说是一种社会财富的浪费;在续期问题上的规定不够清晰, 补交出让金的标准模糊, 可操作性不强;土地使用权期限短意味着投资回收期短, 不仅使土地使用权出让价格造成一定冲击, 也在某种程度上抑制了使用者的投资积极性, 鼓励短期行为, 推动了投机的加剧;最高使用年期对应土地用途分类过粗, 造成政府土地收益的流失。若仅仅根据主体建筑的用途来确定土地使用最高年期, 则无法体现多用途的综合性用地和经营性用地的使用特点, 往往导致用地不合理性的产生, 也会造成政府土地收益的流失;对土地资源的开发利用, 投资者缺乏可持续发展理念, 在利益引诱下, 往往竭泽而渔, 不惜破坏环境资源, 影响土地的可持续性发展。

2 城市土地经营的对策

2.1 完善法律制度的建设

市场经济从根本上讲是法制经济, 没有相应的法律规章及制度作保障, 就不可能从根本上维护土地权利人的利益。应以制度创新为前提, 以依法行政为保障, 制定相关的法律规章。

以集体建设用地入市和国有划拨土地为突破点, 根据土地利用总体规划, 重新配置集体建设用地, 并严格限定划拨用地范围, 强制划拨土地使用权市场化, 或转变划拨土地使用权交易方式;利用市场运行机制, 实行土地使用权有偿使用, 在一定程度上杜绝土地闲置和粗放利用, 提高土地利用集约度;应尽快健全完善相应的土地登记制度, 实现用前、用中、用后的全程管理。

尽快完善法律制度的建设, 为经营城市土地创造良好的法制环境, 势在必行。

2.2 改革土地管理体制

要建立市场运作与政府管理相结合的土地资源配置新机制, 就要有相应的土地管理新体制。针对我国城市土地管理体制存在的缺陷, 应当从以下几个方面着手完善:新界定中央与地方政府的角色和权利范围。如城市土地管理“三权分离”模式, 就可以有效地解决城市土地产权关系模糊的问题, 在三权均衡中寻求土地市场的平稳发展;进一步完善城市土地储备制度。给土地收购储备机构一个明确的定位, 建立土地储备监督评估机制, 并且广泛开拓资金筹集渠道;建立公开的土地交易市场制度。完善土地招拍挂制度, 探索土地出让综合评标方法, 加大土地招拍挂的监督与后续管理;改革土地年租制。建立健全法律机制, 设定多层次、不同期限的租赁方式。

2.3 调整经济发展政策

城市土地是最大的存量资产, 也是“经营城市”发展战略的重要支持基础。搞好城市土地制度建设, 不仅有利于我国经济体制的改革与完善, 而且有利于我国城市化建设步伐的加快, 同时对全面建设小康社会具有积极的推动作用。应以经济效益为中心, 强化土地的资产意识, 建立经营管理新模式, 以市场配置的手段, 灵活运作, 实现土地效益最大化。

3 结语

城市土地不仅是城市建设和发展的物质基础, 而且是城市经济运行的载体。近年来, 随着社会主义市场经济的发展和城市化建设步伐的加快, 我国城市土地的供求缺口越来越大, 城市土地的市场化经营问题也越来越突出, 传统的城市土地管理体制本身存在的弊端也日益暴露, 如何实现城市土地资源的科学、合理、有效配置, 进一步规范城市市场化行为, 是需要不断探索和研究的重要课题。

摘要：规范集体非农建设用地流转的管理, 进一步改革土地经营管理体制, 是经营城市土地的关键, 运用市场机制优化配置土地资源, 满足用地的多样化需求, 不断推动城市经济持续发展。

关键词：集体建设用地,划拨,出让年限,管理体制,经济

参考文献

[1]赵海龙.国有土地划拨制度运行中存在问题及完善[D].呼和浩特:内蒙古大学, 2012.

[2]原玉廷, 周娟.城市土地管理体制:变迁、缺陷及完善[J].长江论坛, 2010.

[3]岳隽, 赵新平, 邓岳, 等.我国土地出让年期制度改革前期研究[J].国土资源情报, 2009.

[4]吴定海.新思维新观念新机制强化国有土地资产管理促进社会经济持续发展.

城市土地经营类型 第7篇

关键词：以人为本,和谐社会,可持续发展

1 运作土地需要遵守的原则

第一，政府调控与市场机制相结合的原则。“以人为本”的内涵特征决定了城市土地经营只有以市场为依托，通过市场机制的运行，在集聚经济和竞争的作用下，才能使土地实现其自身价值，实现城市土地资源的最佳配置和最有效利用。

不过因为我们国家并没有形成健全的市场体系，在运行时常常会遇到一些阻碍因素，因此政府应该通过合理的方式来控制土地行情。国家的这项制约活动应该按照经营的思想来开展，将国家的调节力和市场本身的发展放到一起，目的是为了实现更好的效率。

第二，互相协调。要想真正的实现国家经济以及整个社会的可持续的发展模式，仅仅的依靠国家或者是群众的工作是做不好的。土地运作关系到很多歌机构，比如市政以及园林等等，因此在这个过程中就需要这些相关的单位认真地配合，而且要发挥人民的作用。

第三，确保总体利润最优。总体利润最优具体的讲就是通过利用较少量的资源尽量的获取数量最多的服务或者是物品等。它是城市前进的必然规定。不管是将土地用作何处，都应该将其和生态连接到一起。目前的和谐思想就是规定要协调好经济以及社会等等之间的关系。所以，要想确保综合利润最优的话，首先就需要做好经济利润以及环境和社会等等的。

2“以人为本”的城市土地经营策略研究

城市土地经营———经营城市的核心政府运用市场经济手段经营城市是城市化发展研究的新思路。政府运用市场经济手段，对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本 (如土地) 、人力作用资本 (如路、桥) 及其相关的延伸资本 (如路、桥冠名权) 和其他经济资源要素等进行集聚、重组和营运营，并通过政府宏观调控实现城市资源的优化配置，可以使城市快速健康发展，最终实现城市资产最大程度的保值、增值和国民经济的可持续发展。

任何一个城市获取的任何发展都少不了一项关键的依托条件，土地。它是城市意义最为关键的一项资产，土地运作的品质和城市的运作是否优秀有非常大的关联。所以，要想做好城市的运作好动，首先就要做好土地相关的工作。通过合理的运作土地，确保其具有一定的效益。不过土地运作和通常意义上讲的土地开发两者之间是有非常显著地差异的。土地运作应该在确保其经济价值以及生态和社会价值有机协调。所以，这项运作活动并非人们思想上人为地通过土地来获取财富，而是确保骑在市场以及政府的指引下获取最合理的资源处理。根据“以人为本”的内涵，发展是以广大人民为本。站在地域的区分点上来看，需要协调不同地区的发展速度，尽力的降低彼此之间的差异，确保国家上下不同地区都可以获取有效地前进。所以，土地运作，并非单纯是为了城市的前进来开展的，需要确保城乡间的有机协调。

3 完善土地收购储备结合上述原则及对城市土地经营的多年研究。

专家认为，土地收购储备是最有效的土地市场经营运作机制。做好这项工作具有非常显著地意义，不仅可以提升城市土地的使用比例，合理的配置资源，同时还可以合理的保护土地，在做好效益的时候合理的增加国家的整体调控水平，确保土地可以为广大群众带来显著的福利。

土地收购储备的运作程序可以简单化为“土地收购———土地储备———土地供应”3个环节。要使其达到“以人为本”的目的，需要在所有的步骤中认真地分析人民的切身利益问题。

首先，收购。最常见的收购措施有两类。第一类是对国家的没有利用的，出让或者是到期等的一些土地开焊收回工作。第二是国家征收集体土地，形成颓增城市用地。通过这些环节的分析，我们可以发现该项活动涉及到很多方面，不单纯有城市的，还有农村的。人本思想规定该项活动应该将城市土地以及农村土地有效地综合到一起去分析考虑。

城市扩张征收集体土地，且征收土地的范围必须严格控制在土地利用总体规划和城市规划的范围内。为保证农民的长远利益和土地的可持续利用，土地利用总体规划的制定必须体现严格保护耕地的指导思想。通常为了确保被占地的农户的权益不受损失，必须依据确认农民集体土地的财产权利，按市场经济规律制定征地补偿办法，落实安置责任，为失地农民提供长远社会保障，赋予农民知情权、参与权、监督权、申诉权等原则制定征地制度，促进城乡协调发展，维护被征地农民的合法权益。

结合当前的粮食问题和土地保护的综合原则来看，收购活动的主体方式城市，也就是说，为了确保社会能够合理前行，土地运作需要做好自身的挖潜工作。不过，因为许多久远的问题存在，在收购目前的土地的时候，容易出现权益矛盾现象，而且在后续的开发以及整理的时候会耗费大量的出清资金。所以，要想合理的开展好此项活动，必须要结合国家的监督才可以实现其效果。

其次，开发以及后续的工作。当做好储备工作以后，相关部门就应该积极地对上述的土地开焊合理的利用。而且还应该适时地对社会颁布信息，做好市场运行工作，避免出现资源不合理利用的状况。做好市政规划工作是土地合理的使用所必须的条件。结合人本思想的规划活动，主要是为了切实的将群众的活动环境更加优异，确保城市可以合理的显现出人性。我国目前参与城市土地整理的主体大多是政府或政府委托的有关机构，造成城市土地整理过程中的专业化、市场化、社会化程度很低，严重的影响了土地开发。因此可以通过结合市场来开展活动，这样既能够有效地解决上述的问题。

在政府垄断了城市土地供应的同时，还要求其控制土地供应总量，并运用土地供求和价值规律，适时适地地供应土地，使城市土地经营实现低成本高效率。对于经营性用地的出让尽量采用市场化程度较高的招标、拍卖方式，防止土地资产的流失。

结语

“以人为本”揭示了发展的终极目标是人的全面发展。坚持“以人为本”地经营城市土地既是协调社会全面发展的需要，也是顺应历史发展趋势的必然选择。作为城市最重要资产的城市土地的经营，推进了存量土地的盘活和土地的节约、集约利用，有效地保护了耕地和农民的长远生计，推动了土地利用结构的优化，促进了经济结构的调整，为城市建设提供了强大的资金保障，也为城乡统筹发展提供了保障。

参考文献

[1]负小苏.建立健全土地收购储备制度积极研究建设有中国特色的土地市场体系[J].国土资源通讯, 2006 (21) :17-20.