农村土地产权范文

农村土地产权范文（精选12篇）

农村土地产权 第1篇

关键词：土地产权制度,定价机制,农村土地流转

土地流转的制度前提是健全有效的产权制度, 土地流转利益的实现机制则是其补偿定价机制。由于我国现行农村土地产权制度、土地征用流转模式及定价机制的特殊性与内在缺陷, 导致土地流转制度不健全, 农民在土地被征用和流转中利益得不到有效的保障, 也难以分享土地非农化用途所产生的增值收益。在此, 本文拟分析农地产权制度、定价机制如何对农地流转及农民收益产生影响。

一、现行农地流转的制度性缺陷

我国当前农村土地流转制度还有待完善, 其中, 最根本的是农地流转存在着其内在的制度性缺陷, 即农地产权制度缺陷和定价机制缺陷。这是影响农村土地流转的关键所在, 也是农民的土地权益得不到有效保障的根本原因。

1.现行农地流转的产权制度缺陷

中国现行的土地制度为城乡分割的二元制度, 即城市土地属于国家所有, 农村土地属于农村集体所有。农村家庭联产承包责任制土地产权制度是建立在土地集体所有的制度基础上, 农民家庭承包村集体 (生产队) 的土地, 享有土地的部分使用权和收益权, 其权利范围主要局限于农业生产领域, 土地严格限制在农业用途中使用。村集体组织是集体土地的所有者, 负责向农户发包土地, 收取租金, 监督土地的使用方向。国家作为国土资源的最终所有者, 根据公共利益的需要或者经济发展需要, 向村集体组织和农户征地, 只有国家 (或通过国家批准) 征地后, 农村土地才能由农业用途转向非农用途。

从法律上来说, 农村土地产权属农村集体所有。《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》、《土地承包法》等重要法律中都明确规定, 农村土地归集体所有。但是, 从实践来看, 家庭承包制推行后, 集体组织尤其是原来的生产小组名存实亡, 虽然在名义上是集体所有, 但实际上集体所有成为虚置的空壳, 土地在事实上似乎归农民占有和使用。然而, 农民所拥有的土地产权并不完整。农民在行使土地产权上又处处受国家和集体的干预与限制, 缺乏完整的土地使用权、收益权和处置权。结果是, 法律上的所有者是农村集体经济组织, 而实际行使所有权职能的却是国家而不是集体组织, 农民在集体和国家的夹缝之间在有限产权下使用土地, 从而形成农村土地产权主体的多重化和模糊化。多重化产权设置成为农村经济关系多重矛盾和农民土地权益得不到有效保护的制度性根源。[1]

因此, 在当前的农村土地产权制度下, 农村土地流转对农民是极其不利的, 甚至不能真正的流转起来。

说明:①农民家庭向集体经济组织承包集体土地;②集体经济组织作为集体土地的产权主体和管理者对承包者农民家庭进行管理和监督;③农村集体经济组织作为法律上的土地产权主体拥有土地产权;④农民家庭通过承包土地获得部分产权, 成为农村土地产权主体之一;⑤国家作为土地管理者对农村经济组织和农民家庭等产权主体在土地使用等方面进行调控和管理;⑥国家因公共利益需要和经济发展需要征用集体经济组织和农民家庭承包的土地;⑦国家通过征用集体土地, 把集体土地产权转为国有土地产权;⑧国家作为国有土地的产权主体 (所有者) 和管理者控制、垄断国有土地。

(1) 地方政府部门在征用土地的过程中, 农民被排除在土地流转之外, 农民的权益得不到保障 (如图2所示) 。在产权理论看来, 只有产权主体才有权利处置属于其所有的要素或资源。在我国农村, 土地虽然是农村集体所有, 并由农民承包经营, 但是农民并不能实际控制其所占有的土地, 真正控制农村土地的是地方政府部门。在这里, 地方政府是以双重身份参与征地及土地流转, 即地方政府自身的角色发生了变异:一方面是行政管理者, 是地方行政机关 (这是其基本的角色) , 另一方面, 是参与土地流转和拍卖的市场经济主体。

首先, 地方政府以地方行政机关的身份利用国家公权向农民低价征地。在向农民和村集体征地时, 地方政府是以地方国家机关的身份来开展活动的。由于双方身份悬殊和权力不对等, 农民在面对掌握国家公权的地方政府时, 无疑是处于弱势地位, 没有讨价还价的能力, 征地的补偿费用由地方政府单方面决定。这就不难理解, 为什么地方政府在征地时可以不征求农民的意见, 补偿标准也是由征地者单方面决定, 农民根本没有讨价还价的权利。这方面的情形已为学者们的调查研究所证实。国情调查课题组在调查中发现, 地方政府部门在征地时, “整个征地过程既没有征求村组织意见, 更没有听取承包地农户的意见。”“在大多数情况下, 地方政府征用农户承包地, 采取强制性征用方式, 承包地农户是没有话语权的。”[2]地方政府以国家公权的形式以远远低于土地价值的费用向农民征地, 农民土地权益得不到有效保护与当前的农地产权归属不清是直接相关的。

其次, 地方政府以经济主体的身份在土地市场上拍卖土地。政府以其行政机关的地位征用农民的土地, 然后, 再以经济主体的身份把低价征到的土地在土地市场上进行批租、出售, 即拍卖。地方政府在征收农村集体土地时, 《土地管理法》规定征用农村集体土地按原用途一定倍数给予补偿, 同时规定, 对征用后转为国有的土地, “国家依法实行国有土地有偿使用制度。”这就是说, 法律赋予了政府能以低价征收农民的土地, 然后又可以按市场价有偿转让低价征收而来的土地的权利。这就从制度上既保证了政府独家垄断土地征地权和流转权, 又保证了政府凭借垄断权而获得巨额收益。政府既是土地的行政管理者, 又是土地市场主体, 既是裁判员, 又是运动员。作为行政管理者, 政府掌握着人民赋予的国家公权, 而作为市场主体, 它是追求利益最大化的理性经济人, 由此导致的必然结果是, 在土地交易暴利的驱使下, 政府经营土地、侵占农民土地、以地生财等行为便不可避免地要发生。这种暴利无疑“为政府经营土地内置了功率强大的发动机”。[3]

(2) 农民与经济组织进行土地流转时, 农民作为土地流转的主体地位被架空, 农民难以分享土地流转收益。按照我国《土地承包法》的相关规定, 土地流转应遵循平等协商、自愿、有偿的原则;农户是土地流转主体, 任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转;土地流转不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。然而, 在市场经济条件下, 由于土地作为稀缺性要素所带来的巨大利益, 一些地方政府部门和村集体组织为了地方利益和追求自身利益, 以推进农业规模经营、调整农业结构为名, 强制农民进行土地流转, 有的甚至以行政命令手段, 违背和损害农民的利益, 强行推进土地流转, 改变土地农业用途。农民作为土地流转主体的地位得不到体现和保障, 难以分享土地流转带来的收益。

(3) 随着大量农民进城, 农村青壮年劳动力严重不足, 农村土地经营出现了一系列奇特现象。进城农民因为无法耕作承包地而把土地以很低的租金转包或转租给留守农民经营或耕种, 在劳动力流出严重的村庄, 进城务工农民则是把土地无偿送给其他村民耕作, 有的甚至倒贴钱给耕种者。这种做法的目的是进城务工农民请人代为维护其所承包的农田, 避免因土地撂荒而造成对耕地的破坏, 同时也是为了延续其承包经营权, 实质是进城务工农民为自己留一条后路。因此, 严格地说, 农民之间这种私相授受的做法称不上是真正意义的农村土地流转。

2.现行农地流转的定价机制缺陷

现行农村土地征用流转补偿机制, 是由政府部门按农地历史均值标准单方面决定补偿费用。这种补偿定价机制采取“向后看”的原则。

由于当前农村土地产权制度不健全, 产权主体多重化, 政府部门征用农村土地时, 土地征用流转定价由政府部门单方面决定, 产权制度被行政权力制度替代, 农民作为土地财产和要素主体没有讨价还价的权利, 其所得到的是政府部门按历史均值确定的征地补偿费用, 而不是土地财产要素的价值或市场价格。产权制度的基本功能是能够对产权主体的财产发挥事前保护和防范他人侵害的作用, 财产主体有权根据自己的定价标准来保障其权益不受损。也就是说, 在产权制度下, 产权主体有讨价还价的权利。而行政权力制度则是政府部门以行政公权单方确定征收土地的补偿标准。这种补偿标准是既定的、不能由权利人所控制, 甚至是“一刀切”和“统一化”的, 不管受损与否, 农民作为权利人只能被动接受。当前在征地过程中, 农民权益得不到保障的根本原因就在于不是按产权制度进行平等的讨价还价, 而是按行政权力制度单方面给定补偿标准。

根据我国《土地管理法》, 国家在征用农村集体土地时, “按照被征收土地的原用途给予补偿”、“征收耕地的土地补偿费, 为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍”。被征地农业人口的安置费, “为该耕地征收前3年平均年产值的4至6倍。但是, 每公顷被征收耕地的安置补助费, 最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍”。“土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。”

根据上述法律规定, 假设某一单位地块在过去若干年的产值为Ri (i=1, 2t) , 征地当年年份为t, 按照现有的补偿定价机制, 补偿依据是被征用土地前3年的平均产值, 则土地补偿费用为:

undefined, 其中, a为常数, 0

《土地管理法》从法律和制度上规定了农地补偿的定价机制。这种定价机制就是, 农村土地征用补偿费是按照被征用土地收益的历史值进行给付。这种补偿方式既不是以土地要素价值为依据, 也没有考虑农民在失去土地后未来的生存问题。按照地租理论, 土地价格是资本化的地租, 它取决于地租量的高低和银行存款利率。但是在这里, 所谓的补偿费并不是被征地的资产价格, 而是征地者对农民的一次性补贴或补偿。在实际征地中, 地方政府不管是为了公共利益的国家重点工程建设, 还是搞土地储备或以营利为目的的商业开发, 或作为“以地招商”吸引外资和内资, 都一律向农民低价征用。政府通过压低补偿价, 抬高出让价, 获得了巨额收益。各地政府部门现在已把经营土地当成是显示政绩、增加财政收入、提高部门经济福利的生财秘方。一些县、市仅土地出让金就占财政收入的40%, 有的甚至高达60%。

再假定前述单位土地的价值为Rv, 政府在土地市场批租拍卖土地的实际价格为Rm, 由于政府部门既垄断了作为生产生活必需的土地要素资源的征用权, 同时又垄断了土地的流通市场, 显然, undefined。即农民所得到的补偿费用低于土地的价值, 更远远低于土地拍卖的实际价格。

二、产权、定价机制与农地流转的创新思路

由于农地产权制度不明晰, 农民在土地流转中处于被动地位, 尤其是在土地征收中, 由于缺乏产权制度保护, 农民的土地权益常常得不到有效保障, 因此, 建立明晰的农地产权制度是土地流转的产权前提。在一定产权制度框架下, 土地流转的补偿定价机制则直接影响农民的利益, 这就要求改革现行“向后看”的征地补偿机制, 确立“向前看”的补偿定价机制, 以确保农民维持基本的生活水平。

1.建立农民家庭土地产权制度:农地流转的产权前提

目前, 我国农村土地流转主要是农村土地征用, 不是按照产权制度来进行, 而是按照行政权力制度来实施。为了更好地推动农村土地健康流转, 保障农民的土地权益, 其制度前提就是要建立健全农地产权制度。

关于农地产权制度改革和创新的模式, 由于农地产权制度改革的复杂性, 学者们尚未达成一致的意见。笔者认为, 从促进农村土地流转和保障农民土地权益的角度来看, 比较可行的模式就是构建农民家庭土地产权制度。[4]其构想是:在现行家庭土地承包责任制的基础上, 以农民家庭为单位构建独立的人格化的产权主体, 把承包土地的产权完整地赋予农民家庭, 使农民家庭拥有包括土地所有权、占有权、使用权、处置权和收益权在内的完整产权束, 从而构建农民家庭土地产权制度。赋予农民明确、稳定、完整而有效的土地产权, 最根本的就是使农民家庭成为土地产权主体, 真正拥有具有排他性的土地产权。从目前农民所享有的土地产权来看, 不仅是残缺的, 而且也不具有排他性, 任何一个经济组织、利益集体或政府部门都可以对农民土地权益随意侵害。产权的排他性即是产权主体具有排除他人对资源的使用, 并对资源利用所产生的收益具有独占的权利。产权的排他性既是对产权主体合理利用和投资的激励, 同时也是对产权主体权益的保护和对侵权行为的约束。因此, 农村土地产权制度改革的内容之一就是确立农民家庭作为土地产权主体对土地产权的排他性权威, 从制度上保护农民土地权益。

当农民家庭产权主体地位得以确立, 农民作为土地要素所有者的地位也同时得以确立, 从而农民作为产权主体和市场主体的地位也得到了确认。从而, 农民作为土地产权主体和市场主体, 可以直接参与土地的流转, 并通过市场讨价还价和交易确保其土地权益。于是, 政府、土地使用者和农民的关系发生了变化。政府作为管理者, 其职能主要是规范和监督市场交易。当然, 政府为了公共利益, 也需要征用土地, 但这是在明确的产权框架下来进行, 而不是单方面的行政行为。对于非公共利益土地使用权流转, 则由土地使用者和农民作为经济主体, 按照利益原则在土地市场展开利益博弈 (如图3所示) 。

2.由“向后看”定价机制向“向前看”定价机制转变:确保农民的土地权益

土地产权的界定是实现土地流转的制度前提, 而土地流转的定价机制, 则是土地产权和土地权益得以实现的现实依据。确立什么样的土地流转定价机制, 直接影响着交易各方的利益, 尤其直接深刻地影响着农民的土地权益。

现行按历史均值对土地征用进行补偿的定价不仅不利于农民, 更不符合土地作为生产要素的定价原则。在当前二元经济制度下, 农村社会保障制度不健全, 土地既是农民最基本的生产要素和生活来源, 同时也是农民基本的保障品, 而按历史均值一次性补偿原则, 则忽视了被征地农民在失去土地后的生存问题。这个问题的解决, 需要纠正“向后看”的补偿定价机制, 实行“向前看”的定价机制。

所谓“向前看”的定价机制, 即以土地未来价值折现现值为标准进行定价。因为当某一单位土地未被征用时, 其作为农民基本生产要素, 在未来若干年内继续发挥作用, 为农民带来收益, 解决农民基本生存之需。因此, 在征用农民土地时, 就应当以土地未来价值的现值为依据进行定价。

“向前看”的定价机制蕴含着“以人为本”的人文关怀, 旨在确保农民在土地被征用后, 依然能基本“保持原有生活水平”。这即是考特 (Cooter) 和尤伦 (Ulen) 所谓的“信赖损害赔偿”, [5]即对被征地农民进行补偿, 以确保其利益在土地被征收后和征收前基本保持一致或无差别。

假设从征地之年开始算起, 某一单位土地在未来若干年内 (如j年内, j=0, 1, 2, , s) , 根据其历年的稳定产值, 可以预测未来每一年的收益为Rj, 为了使分析简化起见, 我们在此以该土地历史平均产值R*作为未来j年内每一年的产值。这样, 该土地未来j年内每年都会给土地所有者带来一个稳定的收入, 这些收入流使农民在未来j年内“保持原有生活水平”。因此, 为了使被征地农民在未来若干年内保持原有生活水平, 其间平均每年补偿标准应不低于R*。据此, 按照年金现值计算方法, 我们可以得出该地块的补偿总额:

undefined, 其中, r为利率

相对于按历史定价补偿而言, 按土地未来价值的现值定价补偿, 至少能够使被征地农民的利益维持在原有的水平上。然而, 需要指出的是, RT是在被征收土地原用途的基础上计算出来的, 它只是保证了农民的收益能够维持在被征地前的水平, 从而使其保持原有的生活水平。我们知道, 土地被征收以后, 改变了其原用途, 在新用途土地因增值而产生了级差地租, 但是, 在这里农民并不能分享因土地增值而产生的收益 (农民是否应该参与新增收益的分配, 以及如何才能参与新增收益的分享, 有待于进一步探讨) 。因此, 尽管农民在这一模式下能够使其原有的利益不受损失, 但是, 这并不意味着农民的土地权益没有遭受损害, 这是因为农民作为土地产权主体没有获得本应属于他的一部分土地增值收益。即便如此, 相较于按历史均值补偿制度, 这种补偿方式至少能使农民保持其基本的生存而优于现行的补偿制度。据此, 可以推出:

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三、结语

在当前的土地制度下, 农地流转主要形式是政府对农地的征收。由于产权不清晰, 政府部门垄断了征地权利和土地流转市场, 被征地农民所获得的补偿费, 取决于政府的行为目标函数。在土地流转市场中, 地方政府既是行政管理者, 又是征地和土地流转的市场主体, 其身份的双重性, 使得地方政府能够充分利用自身所掌握的行政公权, 保证其作为土地市场主体在土地流转中实现利益最大化。由于现行的补偿定价机制是根据土地原用途的历史平均产值为标准进行补偿, 而政府出让土地的价格却是根据土地在新用途中的预期收益来确定, 转让收益为undefined。显然, 补偿农民的越低, 政府转让土地的收益undefined就越高。这种定价机制从制度上激励地方政府在征地时, 利用其行政垄断权, 尽可能压低征地补偿额度, 减少征地成本, 而在转让土地时, 则通过批租拍卖获得巨额垄断利润。

这就意味着, 在现行的土地制度下, 被征地农民的补偿收益取决于地方政府的意志。实践表明, 地方政府在征地中, 总是力图把征地补偿压至最低, 以保证其利益最大化。与此相对应, 由于土地产权制度不健全、补偿定价机制不合理, 农民的土地权益得不到保护和合理的补偿, 以致于农民在失去土地后, 福利下降, 难以保持其原有的生活水平。而让农民保持原有生活水平, 应该是征地补偿的下限。

因此, 明显的政策取向就是:应进一步界定和厘清农村土地产权制度, 改革现行的“向后看”的土地补偿定价机制。笔者认为, 应在农村集体土地所有制框架下, 构建农村家庭土地产权制度, 然后, 在此基础上, 实行“向前看”的土地定价补偿机制, 以保证失地农民保持原有的生活水平, 以维持社会的和谐稳定。

参考文献

[1]刘荣材.新农村建设背景下农地产权制度创新思考[J].农村经济, 2008, (03) .

[2]国情调查课题组.土地流转与农村土地制度创新——对A村167个农户的调查与思考[J].现代经济探索, 2009, (09) .

[3]周其仁.产权与制度变迁——中国改革的经验研究[M].北京:北京大学出版社, 2004.

[4]刘荣材.农村土地产权制度创新模式选择:构建农民家庭土地产权制度[J].经济体制改革, 2008, (03) .

中国农村土地产权制度分析 第2篇

从制度经济学的角度,在明确产权相关概念的基础上,运用现代产权理论对农村土地产权制度进行了深入的.分析,提出了现行家庭承包经营责任制关于农民、集体和国家三方产权配置现状及存在的缺陷和改革的方向.

作 者：王发明 孙鹤 作者单位：王发明(山东工商学院,经济学院,山东,烟台,264005)

孙鹤(云南农业大学,经贸学院,云南,昆明,650021)

怎样施行农村土地产权制度改革 第3篇

关键词：土地；产权；制度改革

中图分类号： D651.1 文献标识码： A 文章编号： 1674-0432（2013）-24-07-1

我国是农业大国，人口众多，要解决温饱问题就要向土地要效益，要产出。随着我国经济的快速发展，到了工业化和城镇化的发展时期，农村经济有了长足的发展。由于对土地的大量需求，由土地利益引发的矛盾也层出不穷。如何解决土地问题以及土地引发的纠纷？这就涉及到土地产权制度了。然而，我国现行的土地产权制度发端于上个世纪50年代，随着社会的进步和经济的发展，已远远落后于时代的脚步。

1 现行的土地产权制度存在的弊端

（1）土地产权不明确，归属不清。这是土地制度最主要的一大弊病。我国农村土地大部分属于集体所有，农民只有土地承包权，没有土地财产权。来自土地的财产权益所占比重很小。此外还有一些土地边界不清，使得部分农民常因此产生纠纷。这不但影响了农民的生产积极性，同时也增加了农村社会经济和社会秩序的不稳定性，不利于农村经济的发展，使农民上访事件不断增加，增加了政府和基层的维稳压力。

（2）土地的承包有期限，包涵了许多不确定因素，同时也挫伤了农民保护耕地的积极性，不能达到土地可持续发展的要求。因为承包的土地只能在有限的期限里供承包人使用和获得收益，农民都只为眼前着想，为获得土地收益最大化，甚至不惜破坏土壤的土质搞掠夺式开发，在农田中大量使用化肥、农药等，致使土地板结或土地沙化，给农业生产造成了不可预计的负效应。虽然在短时间内呈现出农业增产增效的结果，但从长期来看，这是一种“竭泽而渔”的办法，万不可取。

（3）在城镇化过程中，原有的集体土地划分模棱两可。随着经济的发展，我国的城镇化进程加快，县改市，村改居后，原有的农民集体所有土地没有明确的法律规定其归属，一些原有的集体土地还属于农民集体所有，这也许是城中村的一个来由；还有一些原有的集体土地变为了城市土地，肥了开发商，喜了地方政府，苦了农民群众，致使农村土地资源大量流失，导致了城乡失衡的局面。

（4）现行的土地制度是在计划经济体制下制定的，已不能满足市场经济的需求。“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，这样的土地制度，限制了土地的自由流通，农民因没有土地的主动权而出现弃农现象，导致农民外出务工，而务工挣回来的钱也不能取得土地和房屋的产权，致使部分农民对土地失去信心，影响了农民的消费和扩大再生产。

2 如何才能让土地制度为农村经济更好的服务

（1）要对农村土地进行确权并理清归属。在土地承包制的前提下明确农民对集体土地按份额享有的所有权，让农民拥有完整的土地占有权、经营权、使用权、处置权和收益权等权能，让农民真正成为土地的主人。这样既没有改变集体土地所有制的性质，又可以极大地调动农民的生产积极性，真正做到了耕者有其田，居者有其屋。

（2）向农民宣传和传授可持续发展土地的科学方法，以绿色耕种为宗旨，改变农民用化肥和农药的堆积来增产的思维和生产方式。让农民在获得土地收益的同时，也不再局限于承包期限，摆脱吃祖宗饭，断子孙路的境地，规避承包制的风险和弊端，保障农民的土地收益，让农民成为新时期的土地开拓者和建设者。

（3）在城镇化进程中，明确集体土地的划分。让原来属于农民的集体所有制性质的土地产权更加明朗，不再出现模棱两可的现象，这就需要制定出相应的制度，给予政策上的支持，使其上升到法律的层次，让土地权属有可靠的保证。

（4）转变政府职能，让市场真正成为土地的调度者，发挥市场的调节作用。可以探索建立农民土地产权市场交易制度。让一部分有意愿、有条件迁居城镇的农民将其土地产权按照“依法、自愿、有偿”的原则，在农村土地产权市场上交易出售，变现为资本，使农村经济快速流动起来，变活，形成良好的经营氛围。

我们要培育新型农业经营主体和服务主体，加快土地产权制度改革进程，加快推进农业向规模化和现代化发展。为农村经济更好、更快地发展而努力。

参考文献

[1] 徐汉明.中国农民土地持有产权制度新论.社会科学文献出版社.

[2] 邹秀清.中国农地产权制度与农民土地权益保护.江西人民出版社.

[3] 赵德起.中国农村土地产权制度效率的经济学分析.经济科学出版社.

[4] 洪名勇.马克思土地产权制度理论研究——兼论中国农地产权改革与创新.

[5] 汪丽娜.中国城市土地产权制度研究.社会科学文献出版社.

我国农村土地产权制度改革研究 第4篇

一、我国农村集体土地产权现状

(一) 我国农村集体土地产权的基本构成

一是我国农村的集体土地所有制, 是在一定的范围内由劳动群众共同占有土地的一种共有制形式。二是我国实行集体土地所有权与使用权相分离的制度。我国农村集体土地的用益物权除地役权外分三个部分:农用地;宅基地;集体企业建设用地以及农村集体公益事业用地。

(二) 我国农村集体土地确权登记现状

截至2009年末, 全国集体土地所有权登记发证覆盖率66%, 集体建设用地使用权登记发证覆盖率46%, 宅基地登记发证覆盖率80%。

(三) 我国集体土地征收和流转中的收益分配现状

目前, 我国集体土地的收益主要产生于征收和流转过程中。国家对农村土地进行征收后, 政府通常得给予四种补偿费用, 即土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费。而农村集体建设用地流转收益分配主要包括:集体建设用地土地使用权设定的收益分配和集体建设用地土地使用权再转移的收益分配。

1、农户的承包地被征用后, 土地补偿费和安置补助费这两项主要费用是归农村集体经济组织所有, 而个人承包经营户在丧失土地承包经营权的同时却不能直接作为受偿主体, 而只能在集体经济组织或基层农村的村民委员会那里受偿。

2、集体建设用地流转过程中的收益大致有以下几种类型:政府-集体分享型、集体独享型、限制性集体独享型、政府-集体-农户分享和土地承包经营权补偿型。对于集体建设用地土地使用权再转移收益分配大致有以下几种类型:增值收益由集体和土地使用者分享型;增值收益由土地权利人和政府共享型;土地权利人包括集体和集体建设用地原使用权人、再转移收益由原土地使用人和政府分享型。

(四) 我国农村集体成员资格认定的现状

农村集体成员资格认定大体上可分为三种:以第一轮或第二轮土地承包时的承包地或划地人口为依据;以现有集体经济组织的在册人口为依据;以第二轮土地承包日期起为时限的年龄段为依据, 包括死亡人员、新生婴儿、迁出、迁入人口。

随着社会经济的发展, 集体成员资格界定越来越困难, 一是部分地方的户籍制度改革, 使户籍的迁移变得相对容易和简单, 使原来单纯以户籍作为判断集体成员资格的标准难以适用;二是身份变化所引起的农民集体成员资格取得和丧失界定难。

二、我国农村集体土地产权存在的问题

(一) 农村集体土地的产权主体的虚位

“农民集体”只具有抽象的意义, 很难成为实践层面上的所有者主体。而事实上的“集体所有”则表现为无实际内容的集体“空壳”, 集体所有使所有者处于“虚位”状态;同时, 农民集体常随行政村组的存废、变更而存废、变更的状态, 产权主体的地位极不确定。

(二) 农村集体土地产权权能残缺

国家只是在名义上和法律上承认农村土地归农民集体所有, 而事实上可以因“公共利益”需要征收征用集体土地。实践中, 农村集体土地所有权的基本权能事实上由土地使用权所代替, “农民集体”只能是有限的土地所有权人, 国家才是农村土地的终极所有者。因此, 作为集体的农民和“农民集体”实质上都没有对土地的最终处置权。

(三) 征地补偿标准低, 使用和分配也不规范

一是征地补偿标准低, 政府在土地征收过程中所获收益比重过大。二是农村集体经济组织和农民无法分享土地增值收益。三是征地补偿收益使用、分配不规范。四是集体土地流转中国家与集体、集体与农民利益分配关系不确定、不规范。

(四) 产权的激励功能不明显

由于农民的土地使用权没有长期化保证, 土地承包期短, 政府又可以对已经用承包制承包的土地随意调整、限制土地使用权的继承以及采取行政方式更改土地承包经营, 使农民难以形成长期的生产积极性, 限制了经营预期, 结果对农民而言没有形成必要的土地投入激励机制, 影响到农业的可持续发展。

三、农村土地产权制度改革的总体思路及框架

改革和完善我国农村集体土地产权制度, 应当从我国实际出发, 根据我国农地资源及人地关系的特点, 在保持农村土地集体所有制不变的前提下, 寻求建立以新型的产权关系为特征的农村土地集体所有制实现形式, 构建和明确农村集体土地产权主体, 显化农村集体土地产权权能, 使农民拥有有效的土地产权。

(一) 明确农民与土地所有权的关系

首先是农民集体与农民个人的关系。农村集体应当是为一定物质、经济的利益而聚集形成的, 集体的意志应当是其成员的共同的意愿指向, 农民集体的成员应当能够享有所在集体的权益。其次是村民委员会与农村经济组织的关系。村民委员会具有管理组织的性质, 具有办理本村的公共事务和公益事业的职能。集体经济组织作为农民发展生产经营的合作经济组织, 是农户及其相关产业组织之间的自愿合作或者联合, 不应成为带有行政化色彩的组织。最后是政府管理权和农村集体土地所有权的关系。国家土地管理机关应当侧重于土地资源的宏观调控和行政监管;而集体经济组织的土地所有权的行使则应侧重于对本集体内部土地资产的具体管理和对农户行使土地使用权的监督。

(二) 确保农村集体产权权能的实现

要充分实现农村集体土地所有权权能, 必须要以法定的形式赋予农民集体真正的所有权和农民个人真正的使用权, 要保证土地所有权在经济上得以充分体现, 要维护土地使用者的合法权益;要在服从国家或集体全局利益的前提下保持集体土地所有者对其所拥有的土地的处置权。

(三) 逐步建立和规范农村集体土地产权制度

首先要明确集体所有制中“集体”的内涵, 创新保障集体土地使用权的法律制度, 建立新型农村土地产权制度。其次要通过具体的法律制度设计解决和规范农村集体土地的流转问题, 实现集体土地与国有土地的同地、同权、同价, 合理分配收益。

(四) 拓展国家宏观调控权

农村集体土地产权除土地所有权、土地使用权及他项权利外, 还包括规划权、管理权、发展权等。国家应强化对农村集体土地的管理权、规划权、发展权。一方面通过制定相关法律, 不断规范农村集体土地产权制度建设中的问题;另一方面, 要加强监督和管理, 使相关土地政策落到实处。

(五) 农村土地产权制度改革的具体框架

根据改革的总体思路, 结合我国农村土地产权制度现状, 农村土地产权制度改革的具体框架如图1所示。

四、农村集体土地产权制度改革的重点

(一) 明确界定集体土地所有权的主体

在法律上界定产权主体, 保障农村土地所有权人的主体地位, 是农村土地所有权改革的关键。一是应对集体成员的资格予以确认。允许各地以户籍为基础、经由严格的村民自治程序自主决定, 并承认所有成员有平等占有和使用集体土地的权利。二是明确界定土地所有权主体, 并以土地所有权证书这一法律形式予以体现。三是明确农民与土地所有权的关系, 稳定农村土地关系。四是明确村民小组与村委会的关系, 保障土地所有权的行使。

(二) 集体成员享有平等的集体土地所有权

可以考虑把集体土地所有权细分为集体经济组织所有权以及农民个体成员权益, 两者产生连带法律关系, 成员人的权益依附于所有权, 所有权由各成员人的权益组成。集体成员在征地补偿安置、集体资产处置等重大问题上都有相应的、平等的收益权、表决权等。对承包经营权的处置, 由三分之二以上集体成员表决决定。

(三) 赋予集体土地所有权完整的权能

一是承认农村土地所有者的排它占有权, 以便有效抵制对土地的侵权行为。二是推动农村集体土地使用权物权化。将农民的集体土地使用权法定化、固定化、可继承化和市场化。三是强化权利主体对集体土地的收益权能。国家只有因公共利益才能征用农村土地。四是实现集体土地所有权完整的处分权能。

(四) 依法保障实现集体土地所有权

一是配套改革国家土地征用制度。严格控制政府征地行为, 强化集体所有权主体地位。二是建立农村土地使用权有偿使用制度。对集体土地参照国有土地使用制度实行土地使用权有偿、有期限、有限地流转的制度, 并对其出让、出租、转让、抵押等加以明确规范。三是放开并规范集体土地使用权流转, 显化农民财产权价值。四是合理分配集体土地流转收益, 保护国家、集体、农民共同利益。

(五) 完善农村土地财产权利登记管理制度

农村土地权属管理应逐步由土地承包合同管理向具有物权公示意义的土地登记管理转变, 由多部门管理向统一管理转变, 由部门行业管理向专业化、规范化的属地管理转变, 最终建立起一整套与市场经济相适应的农村土地财产权利登记管理制度。

参考文献

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[9]、张欣, 汪振江.农村集体成员权制度解构与变革[J].西部法学评论, 2008 (3) .

农村土地产权制度改革工作基础材料 第5篇

一、2012年1-11月工作情况

1、积极开展农村土地确权发证工作。先后组织了3次农村土地使用产权证发放现场会，累计为42家合作社入社农户发放产权证2199份，颁证土地面积达10459亩。

2、规范土地流转市场。区级成立了土地流转交易大厅，各镇（街）在三农服务大厅设立了土地流转服务窗口，规范了土地流转程序，同时，将土地流转工作纳入对各镇街的年底考核内容。

3、大力扶持合作社发展。为指导扶持合作社规范发展，区政府制定出台了《关于促进农民专业合作社规范化建设的意见》，召开了两次银社合作座谈会，帮助协调合作社贷款。截至目前，全区共发展各类合作社283家，其中市级试点合作社31家，流转土地5.5万余亩，新增金融机构贷款1028万元，累计贷款2608万元。

4、促进土地规模经营。在积极发展合作社的基础上，鼓励支持农民能手、种粮大户发展家庭农场，实行规模经营。目前，全区共有流转土地100亩以上的种粮大户15个，规模化经营面积5893亩。

二、下一步明年工作打算

1.组建镇（街）农村土地产权交易服务平台，促进土地流转和规模经营发展。在各镇（街）便民服务中心设立土地产权交易服务平台，向农民提供土地流转信息发布及产权交易服务。

2.鼓励扶持种粮大户、家庭农场、农业企业和农民专业合作社发展，做大做强改革的载体。对经营项目好、辐射带动农户能力强、社员利益联接紧密、发展潜力大的部分土地专业合作社吸纳命名为区级土地产权制度改革试点单位，在金融支持、贷款贴息、项目扶持、政策性保险等方面予以优惠照顾。加大对农村土地产权改革试点合作社土地抵押贷款支持力度。全年土地使用产权抵押贷款要达到3000万元以上。加大对合作社社办企业政策引导和项目扶持，鼓励工商资本参与领办、创办、入股土地合作社。

农村土地产权 第6篇

摘 要：任何组织制度的安排都要考虑交易费用。改革开放以后，我国农村土地产权改革一直在努力做到产权明晰，但却从未改变过土地归国家或集体所有的性质。本文从交易费用视角出发，分析了我国农村土地产权为什么不转变为土地私有制以及在集体产权之上进一步明晰产权的意义。最后得出，产权的形式并不代表产权制度的合理性，只有交易费用才是决定产权制度合理性的根本。

关键词：交易费用；土地；产权

一、交易费用的内涵

科斯在其1937年发表的《企业的性质》一文中最先提出了交易费用这一概念，他认为所有的经济活动都是需要交易费用的，他将交易费用解释为“利用价格机制的费用，它包括为完成市场交易而花费在搜寻信息，进行谈判，签定契约等活动上的费用”。阿罗1969年将交易费用定义为“经济制度运行的费用”。

二、产权与交易费用

任何社会组织制度的安排都会产生费用。为了实现资源的最优化配置，就必须考虑到交易费用。交易费用是制约产权制度的安排和选择的重要因素。

不同类型的产权所需要的交易费用的大小是不同的，对于资源配置效率的影响也不同。一般而言，按照拥有权利的经济行为主体不同，可以将产权分为三种类型；私有产权、公共产权、国有产权。（1）私有产权即产权归属的主体是私人，意味着社会承认所有者的权利，并禁止其他人行使该权利。在私有产权中，财产所有者获得收益，同时必须承担其全部成本。交易使资源流向使用效率最高的使用者手中，并且内部化财产所有者行为所产生的外部性。（2）公共产权即把产权权利界定给一个共同体，共同体内所有成员都可以行使这些权利，国家或私人不能干涉共同体内的任何人行使公共产权。最常见的便是集体产权——公共资源的权利属于一个地区或一个国家的公民，所以每个人对该资源有占有权、使用权等权利（文章后面直接用集体产权来代替公共产权）。（3）国有产权即把产权所包含的各种权利界定给国家，然后再按照可接受的政治程序来决定谁可以使用或不能使用这些权利。在国有产权下，由于对财产的权利失于保护或保护的成本太高，国有产权就变成了被放弃的权利，或者说无主的产权。谁能保护或者以低成本保护此类产权，谁就可以从中得益。此类产权的资源配置效率低下。相比之下，私有产权的资源配置效率明显优于集体产权和国有产权。

对于土地这种经济品来说，也可以分为这三种产权形式。由科斯定理我们知道，明确的产权界定会促使双方通过谈判发现使各自利益最大化的制度安排，以降低交易成本。那么，对于我国农村土地的产权来说，哪种形式的产权相对来说交易费用最小呢？

三、我国农村土地产权改革进程

改革开放以来，我国农村的土地经历了个体农民私有向集体所有制的转变。

（1）家庭联产承包责任制让土地所有权与使用权分离

1978年，十一届三中全会拉开了中国改革开放的序幕，这不仅是社会主义中国的历史转折点也是我国土地改革的一个历史转折点。邓小平提出实施家庭联产承包责任制，并从1983年开始在全国广大农村大面积推行。到1983年底已经有98%左右的农户都实行了包干到户，家庭承包经营的土地面积占耕地总面积的97%左右，实现了土地所有权与使用权的分离。

（2）“新土改”允许土地流转

2008年10月12日，十七届三中全會通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。该决定中提到，“完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场。”

（3）提出建立建设用地市场

2013年10月，中共十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价等指导意见。《决定》显示出了中央推进集体土地改革的决心。

（4）落实确权登记颁证工作

2014年10月中央审议通过了发展农民股份合作、赋予农民集体资产股份权能的改革试点方案，标志着我国布局农村集体资产产权试点工作即将全面展开。这是农村改革一项重要顶层设计，是农村集体经济改革重大制度创新。

从每一轮的改革内容中我们都可以看出，国家都是在明确农村土地集体所有的产权性质上，对农村土地改革做到进一步的明晰产权，每一轮土地改革都在尝试赋予农民在土地上更多的权利。

四、农村土地产权改革的交易费用探析

从上述土改改历程我们可以看到，改革开放以后的土地产权改革一直都是规定土地归集体所有，每一次的改革都只是在做到集体所有基础之上的产权进一步明晰。所以，我们从两个方面讨论我国农村土地产权改革的交易费用。

1、我国农村土地产权为什么不转变为土地私有？

最近几年，国内外学界和媒体都在倡议要实现土地私有化。海外华人经济学家如杨小凯、文贯中等强烈主张土地私有化。国内经济学家如周其仁、茅于轼等人主张给农民更大的土地权利，其实质就是主张土地私有化。周其仁认为“改革要彻底，就应当采取俄罗斯在土地制度方面的做法，在明确土地使用权基础上给予农民自由的转让权和买卖权”。他们主张土地私有化的主要依据是认为私有化可以提高农业效率，可以保护农民的利益，可以再造中国制度的产权基础。

从产权理论我们也能清楚地知道，一般情况下，私有产权的费用最低，效率最高，然而，我国《宪法》明确规定，土地属于国家或集体所有，不允许土地私有制。

2、在集体产权之上进一步明晰产权有什么意义？

对于我国农村土地来说，土地的集体产权是由国家控制的，但其控制后果是由集体承受的。国家控制的集体产权，由于对共同生产监管活动缺乏激励而降低了生产效率。首先，相对于私人土地产权的成本集体土地产权的保护成本和实施成本要更高一些。其次，集体土地的生产、经营决策归集体，虽然原则上必须通过集体全体成员一致通过，但在实际实施过程中，由于集体土地产权不够明晰，很难达到这种要求，这就造成了集体土地经营管理的无秩序，这也是集体土地低效率的根源。经常会出现这种情况，一些村干部未经集体多数人的同意，私自进行农产品或土地产权的交易，这样的行为不仅会导致集体土地经营的低效率，而且会损害集体的利益，甚至激发集体的矛盾和冲突。所以，国家要在确定集体产权的前提下，要通过明晰里面的分权来降低交易费用。

五、总结

从我国农村土地产权的变革来看，私有产权并不一定是最有效的，但产权边界明确与否，严重影响着产权交易实现的费用。在产权交易双方协议谈判过程中，如果产权明晰，交易中的各种费用就会下降，同时也能提高双方合作的概率。

我国在明确土地集体所有的基础上进一步确定产权归属，也就是说产权明晰并不是一个绝对的概念。产权的界定是一个不断演化、持续，提升的过程，一旦农村集体土地制度存在着效率改进的空间，而外部的经济社会环境的变化降低了产权界定的成本，制度变迁主体就会进一步去界定产权，从而获取制度变迁带来的收益。

产权的形式并不代表产权的合理性，只有从交易费用的角度出发，才能找出最合适的产权。也就是说，交易费用才是决定产权制度合理性的根本。

（作者单位：安徽大学经济学院）

参考文献：

[1] 杨哲英.交易费用与产权制度选择[J].辽宁大学学报，1994（4）：7—9.

[2] 江庆勇，赵新奎，杨洪青.中国农村土地产权改革分析[J].中国农学通报，2011（27）：138—142.

[3] 王淑梅，纪流河.论我国农村土地产权制度改革[J].农业与农村发展，2012（1）：92—94.

浅析我国农村土地产权制度改革 第7篇

目前,城乡二元发展结构固化带来的矛盾日益凸显,可以说农业、农村和农民问题,已成为影响我国经济发展、政治稳定的关键因素。针对上述问题,党的十八届三中全会提出,城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。因此必须健全体制机制,形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系,让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。要加快构建新型农业经营体系,赋予农民更多财产权利,推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置,完善城镇化健康发展体制。

实现城乡一体化的发展目标,就必须打破小农经营的限制,发展农业产业化经营,增加农民收入。然而实现农业产业化的前提是土地适度规模经营,这就要求我国必须进行农村土地产权制度的改革,落实农村土地的确权、交易,盘活农村土地资源。

2农地产权制度改革的理论基础

新制度经济学的产权理论是我国进行土地产权制度改革的理论基础。产权理论认为:“产权是一种权利,是某个经济主体对某种稀缺资源所具有的排他性的财产权,且可以进行交易;产权是一种权利束,包括对财产的所有权以及由此所引发的占有权、使用权、收益权和处置权。产权所具有的各项权利可以分属于不同的权利主体,可以有不同的权利组合和制度安排;产权必须具有边界,产权边界清晰是进行交易的前提。”科斯认为“如果产权明确,将会降低交易成本,所以初始产权的界定对优化资源配置、提高经济效率非常重要。”由此可见,产权理论的核心就是产权的界定和通过产权交易所实现的资源优化配置。

一个体现现代产权制度发展变化的趋势是淡化“所有权”,强化“占有、使用、收益、处置”的权利。新趋势的出现,为产权的分解、组合与分配提供了便利,为我国农村土地产权制度的改革提供了一个崭新的思路。新的产权理念,改变了过去那种把改革重点放在农村土地所有权归属上的传统思路,使我国农村土地制度改革走出了困境。

3农村土地产权改革的迫切性及必要性

城乡发展二元化、农业生产效率低、乡村空心化等问题不仅影响了我国农村经济的进一步发展,而且也危及到了我国粮食生产的安全。所以,进行农村土地产权制度改革,是我国经济、社会发展的内在要求。本文基于以下几点分析当前和未来一段时期,我国进行农村土地产权改革的迫切性及必要性。

3.1 减少土地闲置,提高土地的利用率

2012年,在十一届全国人大常委会第十六次会议上,全国人大农业与农村委员会审议“发展改革委关于落实全国人大常委会对国家粮食安全工作情况报告审议意见的报告”时指出,随着经济社会的发展,土地资源的稀缺性逐步显现,保护耕地的压力不断增大。中国耕地面积约为18.26亿亩,比1997年的19.49亿亩减少1.23亿亩,中国人均耕地面积由10多年前的1.58亩减少到目前的1.38亩,仅为世界平均水平的40%。18亿亩耕地红线岌岌可危。

与耕地资源的稀缺形成鲜明对比的是,我国土地闲置现象普遍存在于全国各地,并呈现逐年增加的趋势。许多调查研究证明了这一点,熊祥强、沈燕(2006)对重庆市三汇镇进行调查发现,该镇土地闲置面积占耕地总面积的16.2%,与2003年同期相比增长了40%;卿秋艳(2010)对郴州市龙海镇调查,发现该镇常年和季节性闲置的土地分别为4 124亩和2 967亩,土地闲置面积与2006年相比增长了43%,且仍呈增长趋势。目前,我国农村土地的闲置现象已经从沿海富裕区蔓延到粮食主产区,从季节性闲置发展到常年闲置。

一方面是耕地资源的极度稀缺,土地的承载力接近极限;另一方面是农村土地的大量闲置、荒废。这不仅加剧了人地矛盾,而且严重影响了我国经济的整体发展。要解决土地稀缺和土地闲置的矛盾,只有加快农村土地产权制度改革,让农村闲置土地进入市场流通,提高耕地利用率,减少耕地资源的浪费。

3.2 破解小农经营困境,发展规模化农业

党的十一届三中全会的召开,在我国引发了一场重要的土地革命———家庭联产承包责任制。家庭联产承包责任制的实施,极大地调动了农民生产的积极性,增加了农业产出,促进了我国经济的发展。但家庭联产承包是以分散经营的小农经济模式为主,这种农业经营模式已难以适应我国当前的经济发展水平。主要表现在:1在“一家一户”小农经营的模式下,农民无力采用新科技进行生产,农业生产率低下,难以进一步提高;2势单力薄的农户难以适应市场的竞争,被迫位于产业链的最低端,收入微薄;3承包经营权使土地太过分散,土地集中成本高,难以吸引人才和资本流向农业。

在人地关系紧张的情况下,如何破解小农经营困境,提高农业生产效率,增加农业产出,提高农业生产者农产品定价的话语权,已成为我国农村经济发展中迫切需要解决的问题。当前比较一致的观点是,要破解小农经营困境,就必须进行农村土地产权制度改革,走农业规模化发展之路。就我国目前的现实来看,就是要在家庭联产承包责任制的基础上,逐步赋予农民更多的土地产权,积极引导农村土地产权的自由交易,逐步形成土地资源的适度集中,为农业生产规模化奠定基础。

3.3 增加粮食产量,保障国家粮食安全

在工业化和城镇化快速发展、耕地面积逐年减少的情况下,2004年以来我国粮食连续6年增产,粮食自给率保持在95%以上,保证了居民食物消费和经济社会发展对粮食的基本需求。然而综合考虑人口增长、人民生活水平提高、经济发展等因素,预测2020年我国粮食需求总量在11 450亿斤。按照粮食自给率95%以上测算,2020年粮食综合生产能力需要达到10 800亿斤以上。近年来,我国粮食的对外依存度不断提高。根据农业部发布的2012年1-12月份农产品进出口情况可知,2012年全年谷物共进口1 398.3万吨,同比增长156.7%。其中小麦进口370.1万吨,同比增长194.2%;玉米进口520.8万吨,同比增长197.0%;稻谷和大米进口236.9万吨,同比增长296.2%;大麦进口252.8万吨,同比增长42.4%。从总体上看,虽然小麦、玉米和大米三大主粮总体进口比例并不高,但这种趋势集中反映了我国的粮食安全问题。

粮食安全问题是关系我国经济发展、社会稳定和国家自立的全局性重大战略问题。为进一步加强粮食综合生产能力建设,2009年11月国务院办公厅发布了“全国新增1000亿斤粮食生产能力规划(2009-2020年)”(以下简称“规划”)。依据“规划”,到2020年全国粮食生产能力将达到5 500亿公斤以上,比现有产能增加500亿公斤。

然而粗放式经营的小农经济在粮食增产上存在很多制约因素:1我国农田水利基础设施薄弱,农田有效灌溉面积所占比重仅为48%,农业经营基本上是“望天收”;2农业科技落后,单户农民接受新知识、新技术的能力相对偏弱,而且几乎没有什么积蓄的小农,无力也不愿支付高额成本去采用先进的农业技术;3农村外出务工人数增加,大量优质农村劳动力流失,优质耕地资源闲置。这些制约因素,无不和土地的分散化经营模式有密切关系,因此如果不进行土地产权制度改革,发展规模化农业,就不能采用先进的农业技术,就无法提高农业生产率,闲置的土地也无法得到利用。

4农村土地产权制度改革的总思路及配套措施

4.1 农村土地产权制度改革的总思路

4.1.1 明晰农地产权主体

我国《宪法》规定“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”但“集体所有”是个很模糊的概念,是一种共同共有产权制度,也是一种产权所有人不明确、权能不完整的产权关系。产权关系的模糊导致农民的土地权利被架空,农民的土地权益屡屡遭到侵犯。

本文前面说过,现代产权制度发展变化的趋势是淡化“所有权”,强化“占有、使用、收益、处置”的权利。所以,无论是将农村土地的所有权赋予集体,还是赋予国家,只要农地权利束能在多个主体之间合理分配,并划清各权利主体之间的利益区间,就可以消除现有制度下土地产权不明确、不完整的弊端。

因此,本文的观点是,保证农户长期的承包经营权不变,并在法律层面上将这种债权权属性质物权化。事实上,2007年颁布的《物权法》明确地把土地承包经营权界定为一种物权,但这种物权是不完备的, 农民的抵押权、担保权和买卖权均受到限制,因而这种承包经营权并不具备私人财产的性质,难以达到资源的优化配置。政府应制订法律,完善土地承包经营权的法定化、固定化、长期化,使得农户通过长久不变的承包权,去行使在承包年限内占有、使用、收益和处置农地的权利。根据科斯的产权理论,在市场经济条件下,只要农地产权是明晰的,就能实现土地资源的优化配置,达到充分、合理、高效的利用状态。因此,明晰农地产权是在现行的产权制度框架下,实现土地市场化、集约化的现实选择。

4.1.2 建立农村土地产权市场交易制度

近年来,全国各地进行了大量的农村土地流转制度改革探索,典型的如重庆的“地票”改革,天津的“宅基地换房”等。但是这些模式也存在弊端,因为土地流转的发起者是政府,而地方政府为了增加财政收入、突出地方政绩,往往代替农民成为直接的土地流转主体,而农民则只能被动接受。农民的土地权利被廉价剥夺,而且被排除在巨大的土地增值收益分配之外。

我国城市过度扩张和土地使用浪费的根源,恰恰就在于政府用行政强征代替了土地的市场化流转和交易,获取的代价太低,而转让的利益太大,土地的产权交易价格并不能反映其真正价值。农地产权流转和交易的长久发展,需要产权主体即农民直接参与市场交易过程,主导土地要素的定价权,这是中国农地产权制度改革的基本方向。农村土地产权交易,唯有走市场化道路,才能打破小农经营的困境,实现农业规模化发展,才能从根本上解决城镇建设用地稀缺和耕地红线之间的矛盾。

农村土地产权交易市场化的最佳途径,就是建立农村土地产权交易制度,形成以农民为核心的农地产权定价机制。政府应建立农村土地产权交易服务中心和交易平台,做好农地产权交易的组织者和协调者的工作,为土地产权交易创造良好的市场环境。只有建立公开化的土地产权交易市场,才能提高农业生产的组织化、专业化、规模化程度,才能真正实现农民增收、农村发展、农业增效。如河南南阳社旗县2012年投资30多万元,建立了社旗县土地流转信息中心服务平台,截至2013年年底,社旗县已通过农村土地流转公共交易服务平台完成土地流转46万亩,占全县总耕地面积的36.7%,为社旗县家庭农场的发展提供了土地保障。

4.1.3 建立农地产权价值评估体系

建立一个透明、高效的农地产权价值评估体系,是农地产权交易市场化的前提。政府要建立和完善农地价值评估体系,积极开展农地的分等定级工作,根据土地的位置、数量、质量、权属等制订出不同等级的基准地价,作为农地产权定价的参考。积极培育、扶持农地产权价值评估机构,农地产权价值评估不应该由地方政府完成,而应该交给独立的第三方土地评估机构来完成,以保证土地产权价值评估的专业性、客观性、公正性。政府不仅应引导现有的土地估价机构参与农地价值的评估,还应培育新的“本土化”的农地产权价值评估机构,以更好地适应农村当地的经济发展状况。

4.2 农地产权制度改革的配套措施

从我国2003-2012年农村居民纯收入构成的变化可以看出,近年来农民的工资性收入增长较快,已成为我国农村居民的一项重要收入来源(如图1所示),这为推动我国农地产权制度改革提供了客观前提。虽然如此,我国的农地产权制度改革仍缺乏内在的动力,土地流转水平低。

根据收入来源的不同,将农村居民分成两个部分:1以农业收入为主的居民,分布在广大的中西部地区和主要产粮区;2以非农收入为主的居民,位于长三角、珠三角和环渤海三大经济圈内(如图2所示)。对于以农业收入为主的居民来说,土地是其生存之本,这部分居民不会放弃土地经营,继续以有限的土地进行传统耕种;而对于以非农收入为主的居民,其收入主要来源于打工、手工、饲养等,这部分收入具有波动性和暂时性。这部分居民常常把土地作为其生活、就业、养老等的安全保障线,作为家庭的“退路”,即使放弃土地,也以临时“转包”、代耕为主。所以,制约我国农村土地产权制度改革的障碍,表面看是由于土地的制度设计,实则其根本原因是农民缺乏稳定的就业途径和健全的社会保障制度。

因此,要推动农村土地产权制度改革,不仅要有制度本身的设计,还要进行相应的配套措施的改革。只有这样,才能真正把农民从土地上解放出来,推动我国农村土地产权制度的改革。

4.2.1 发展农业产业化,增加农民收入和就业

长期以来,我国农业劳动生产率和农产品深加工率过低,农业收入过低,致使大量的农民并没有对土地进行长期投资,转而到城市谋生。优质劳动者和资金的缺失,又进一步削弱了农业的生产效率。所以发展农村经济的根本办法,不是把农民“赶”出去,而是大力发展农业产业化经营,把农民“留”在当地。

农业产业化经营是在劳动分工的基础上,达成的产、加、销一体化的经营模式。通过发展农业产业化经营,在提高劳动效率的同时,又提供了高附加值的农产品。这样不仅可以增加农民收入,也可以增加农民就业,解决农村劳动力过剩问题。如果农民“留”在当地就业,显然会带来生存上的安全感。农民收入和就业稳定,毫无疑问会促进农村土地产权制度改革的顺利进行,进一步为农业产业化发展带来更大的机遇。所以,农业产业化→增加农民收入和就业→推动农村土地产权制度改革→农业产业化,是一个良性循环的发展道路。这条良性循环的发展道路,从经济学上来说,实现了帕累托改进。

4.2.2 健全社会保障制度,解除失地农民的后顾之忧

在我国,土地不仅是重要的生产资料,还担任了重要的社会保障职能。只有健全社会保障制度,弱化土地的保障功能,才能从根本上促进我国农村土地产权制度改革。健全社会保障制度:1要从法律上进行完善,成立专门的机构,将我国农村社会保障工作纳入规范化、制度化的轨道,从立法上加以保障;2扩大农村社会保障覆盖面,建立完善的农民就业、医疗、养老保险制度和社会救助制度,解除失地农民的后顾之忧;3提高农村社会保障水平。目前我国农村的社会保障水平非常低,只有提高社会保障标准,才能满足农村经济发展的现实需要。

5结 语

我国农业人口众多,农地产权制度改革牵扯面广,影响深远,所以土地产权制度的改革应当结合我国的实际,统筹兼顾、渐次进行。土地产权制度改革不应只注重制度本身的设计,还应当有一系列的配套措施,只有这样才能推动我国农村土地产权制度改革顺利进行,在提高农村经济发展水平的同时保证社会秩序的稳定。

摘要：党的十八届三中全会提出,城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。而实现城乡一体化的发展目标,就必须打破小农经营的限制,发展农业产业化经营,这就要求我国必须进行农村土地产权制度改革。推进农村土地产权制度改革,可以减少土地闲置,提高土地的利用率,提高农业生产效率,同时增加粮食产量,保障国家粮食安全。我国农村土地产权制度改革的总思路是明晰农地产权主体、建立农村土地产权市场交易制度和农地产权价值评估体系。土地产权制度改革除了制度本身的设计外,还应当有一系列的配套措施,如发展农业产业化经营,增加农民收入和就业;健全社会保障制度,解除失地农民的后顾之忧等。只有这样,才能在提高农村经济发展水平的同时,保证社会秩序的稳定,推动我国农村土地产权制度改革的顺利进行。

农村土地产权 第8篇

农民财产权益包括农民的土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权。但长期以来, 中国农民的土地财产权受农村集体产权限制, 一直处于“沉睡”状态。当前, 一些地方尝试允许用农村土地经营权、流转权、宅基地使用权等农村土地产权抵押融资, 并获得农民认可。这些探索将改变农民资产长期低效运行的状况, 有效带动农民增收和城镇化。2012年, 银川平罗县作为中国农村综合改革试点县之一, 探索建立了农村土地产权抵押融资制度。农民可以用农村土地承包经营权、流转经营权和宅基地使用权向银行进行抵押贷款。在重庆、吉林等地, 农民财产权的拓展也在积极探索中。重庆2010年底就开始推行农村“三权”抵押融资, 在确权颁证的前提下, 农民的土地、林地承包经营权和宅基地使用权都可以抵押贷款。吉林省则探索“土地流转收益保证贷款”新模式, 农户自愿将其一部分土地承包经营权流转给具有农业经营能力的第三方, 第三方再将土地转包给农民经营, 并向金融机构出具共同偿还借款的承诺, 金融机构再向农民提供贷款。 (来源:新华网)

农村土地产权交易市场的构建 第9篇

关键词：农村土地,产权交易市场,制度创新

一、农村土地产权交易市场建立的必要性

(一) 规范交易行为

农村土地产权交易市场建立之前, 土地产权交易主要集中在农户之间进行小规模、分散的流转交易, 流转交易的方式包括土地租赁、土地入股等, 存在流转行为不规范、政策保护不全面等问题, 导致流转交易后发生的土地纠纷很多, 农民的土地收益得不到有效地保护。十七届三中全会明确指出通过建立农村产权交易平台规范农村产权交易, 明确了分散、小规模性的流转交易向集中、规模性的流转交易转变的方向。农村土地产权交易市场的建立, 规范了农村土地产权交易行为, 可以有效减少土地流转纠纷的发生, 从源头上保护农民的土地权益。

(二) 保障农民收益

农村土地改革的重心是加大保护农民的土地权益。建立农村土地产权交易市场既深刻落实了土地改革的要求, 又全面保护了农民的土地权益。依托农村土地产权市场进行的交易, 是以市场主导的交易模式, 有效减少了政府的干预, 交易平台不仅可以向农户和会员提供较为全面、具体的市场信息和咨询服务, 还接受社会大众的监督, 强调信息公开、透明, 达到保障农民土地收益的目的。

(三) 市场化需求

分散的产权交易已经不再适应社会对农村土地资源的需求, 政府主导的土地产权交易暴露的弊端也面临迫切的改革困境。规模性交易必须凭借产权交易市场的建立, 这是土地产权交易的必然发展方向和农户的广大呼声。

二、农村土地产权交易市场的构建

(一) 交易平台一体化

农村土地产权交易市场的建立首先必须依托于专业产权交易平台的搭建, 该交易平台完全受市场进行调节, 政府退出主导地位转变为监督主体。截止到目前为止, 全国各经济发展地区, 纷纷设立产权交易中心, 统一进行农村产权交易, 为产权交易搭建了专业化、一体化的交易平台和服务机制。交易平台履行交易程序的制定, 并报有关部分进行核准实施。交易平台应制定相关的交易机制:网站信息发布系统、综合业务审批系统、网络竞价系统等, 研究制定相关交易程序。交易平台在土地产权交易市场中发挥了重要的作用。

(二) 交易规则统一化

农村土地产权交易市场的构建必须制定统一的交易规则、交易程序等, 以满足市场交易的软件环境需求, 加快土地产权的高效、安全、有序流转。交易规则由土地产权交易平台制定, 通过该平台进行土地产权交易都必须严格执行该交易规则。如北京市制定了《北京农村产权交易管理办法》 (施行) , 《北京农村产权交易所交易规则目录》等交易规则。

(三) 交易方式多元化

应根据不同类型土地的性质特点, 设计不同的农村土地产权交易方式。我国农村土地主要包括农村承包经营地、集体建设用地、农村宅基地, 三种农村土地产权的流转方式、法律限制、流转程序都有明显的差异, 并且其承载的社会功能也有差异。在对其进行产权交易方式创新改革时, 需充分考虑不同土地类型的差异性, 形成多元化的交易方式。

(四) 交易费用补偿化

农村土地产权交易市场脱离政府主导, 其市场化运营需要向农户收取一定的中介服务费用。过低的中介费会导致农村土地产权交易市场无法正常运转, 过高的中介费会导致交易成本的加大, 减少农户交易的积极性。农村土地产权交易的中介费用可以按比例由政府进行补偿, 补偿的比例根据交易平台的规模、发展状况进行确定, 即保证交易市场正常运转即可。这样既保证了产权交易的正常运转, 又促进了农户交易的积极性。

(五) 会员主体丰富化

会员制是大多数交易平台的普遍制度, 会员一般情形下为企业法人。交易平台通过发布流转交易的信息, 促成土地产权在会员与集体经济组织间交易。但是土地产权不仅应该促进外部流转, 还应该保留一定比例的内部流转, 如以土地流转目的成立的土地流转合作社。基于对外部流转和内部流转的平衡, 农村土地产权交易的会员应该多元化, 而不局限于企业法人, 具体而言包括:1.企业法人;2.村集体组织;3.农民经济组织;4.农民个人。

(六) 交易信息共享化

目前我国农村产权交易市场的构建还处于积极探索阶段, 相关附属制度还存在诸多不成熟、不严谨的地方, 如土地改革不彻底、政策宣传工作不到位、市场监管缺位等问题, 为了有效避免产权交易过程中出现的问题, 必须通过搭建全国交易信息共享平台, 交流土地创新改革、土地产权交易等经验体会, 完善我国产权交易市场的构建。

三、农村土地产权交易市场的监管

在农村土地产权交易市场中, 政府充当主要的监管职责, 主要从以下几个方面着手进行:

(一) 制定监管法规

政府或相关农业部门应当针对农村土地产权交易所的交易模式和发展状况, 制定相应的法规或规范性文件, 制定的法规或规范性文件的内容包括监管的主体、监管者的职责、监管的范围、监管的方式、违反监管要求的处罚等内容。制定的法规或规范性文件在其管辖范围内实施, 规范所有的交易服务机构, 并作为政府履行监管职责的主要法律依据。

(二) 明确监管重点

政府对农村土地产权交易履行监管的职责, 主要监管重点为交易流程的合法合规性、信息披露的履行。农村产权交易平台提供的产权交易必须保证交易程序、交易信息的公开透明, 完全处于市场调节下促进交易的成交。交易程序、交易的信息应该在各交易平台进行公布公示, 使各当事人明确知晓。交易公开的信息不仅包括产权交易前、中、后的信息, 还应该包括转让方、受让方的主体信息。政府的职责不仅仅是对农村土地产权交易市场备案材料的审查和监督, 还包括对产权交易的全过程进行监督。

(三) 履行监管的职责

政府作为农村土地产权交易的主要监管主体, 主要履行以下职责:1.监督农村土地产权交易行为的合法合规性;2.督促产权交易市场的相关主体履行信息公开的义务;3.对市场交易的工作人员、受让方、转让方的违法违规交易、未履行信息公开义务等行为进行处罚, 并将处罚的相关情况进行公示, 接受社会大众的监督;4.配备专门的监管人员, 并对其进行定期培训和考核。

参考文献

[1]常玉春, 魏志伟.产权市场是开展农村土地产权交易的最好平台[J].产权导刊, 2009 (2) :35-37.

[2]智源.亟需建立农村综合产权交易平台[J].产权导论, 2009 (9) :32-34.

[3]陆剑, 彭真明.农村产权交易的制度建构—基于成都、武汉农村产权交易所的实证研究[J].农村经济, 2010 (9) :12-15.

土地产权明晰与农村人口流动的探讨 第10篇

（一）农民和城市居民对土地依赖程度不一

农业经济体中的农民更依靠土地进行生产和生活，即对农民来说土地既是生产资料又是生活资料，而城市居民对土地则没有农民那么依赖于土地，因为土地对城市居民的影响就局限于住所和娱乐，对他们的生产则没有太多的直接关系，其收入来源可以不经过土地这一生产要素的价值创造就可以得到。

（二）土地产权明晰、农村经济发展与人口流动

土地产权的不明晰会对农民收入带来巨大的不确定性，影响收入，从而导致城乡收入差距进一步拉大。根据发展经济学人口流动模型所阐述的，当这种收入差距拉大之后，会导致大量的农村剩余人口盲目地向城市转移。而城市在一定时间内由于本身内部还存在经济波动、要素短缺、经济体制等等制约因素所导致的城市居民失业，现在加上大量农村人口的涌入，这样城市总失业人口增加，久而久之“城市病”由此而生。

如果土地产权明晰之后，农村经济将会形成规模生产，之后又为农业的其他产业链提供了大量的物质基础，农村同时会出现以农业为基础的工业和与城市相似的服务业。农村人口不仅收入随着经济发展而得到提高，而且由于土地产权明晰之后，农民知道土地是自己永久拥有的资源，如果不把这种资源效用最大化将是一种损失，届时土地则紧紧地将农民束缚在农村。而此时农村的剩余人口因农村其他产业的发展而在农村经济体内部得到解决，农村人口就不会盲目地流向城市。

二、农村人口流动的影响因素

我国的国情是人口数量多，农村人口与城市人口素质与能力差异，国家经济发展还不够完全吸纳全社会的劳动力等事实。在一定的历史时期内，只将农民“捆绑”在土地之上，可以缓解短期内的社会经济压力，但对于长期来说，随着城乡差距的不断拉大，对未来社会经济带来负面的影响将会更大。

从发展经济学的角度来看，促使人口流动的基本力量，城市工资或与农民生存收入工资、预期工资、农业平均固定收入的比较，简言之，都是将“农民收入”与城市收入的比较。影响“农民收入”的因素很多，比如农业生产率的提高，农产品价格提升，国家对农业的补贴等等，文章从影响农民收入的关键要素土地产权明晰的角度来探讨农村人口流动。

三、我国的土地产权明晰

现阶段，我国土地制度是指在土地所有权归国家和集体所有的基础上实行的家庭承包制。我国的土地所有权不能私有化，因为一旦私有化在城镇化中便会造成城市人口集聚膨胀，超过城市的交通、公用设施住房和环境的容纳能力，导致多种多样的“城市病”迸发。

针对我国现实的土地产权制度，文章中指的土地产权仅仅是指土地他物权。他物权是指在他人所有的物上设定或享有的权利。而我们在本文中谈到能够影响农村人口流动的土地产权只限于土地承包经营权，但文章认为关于土地承包经营权的明晰现在还存在两方面的模糊：

第一，土地承包经营权使用年限以及农民是否可以续承包权。《物权法》规定承包期届满，可由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包，但有两点并未明确：一是“国家有关规定”是指现有的还是指期满后当时的规定，法律并未说明;二是续包的土地是否是现在承包的土地，也未说明。

如果农民永久拥有土地承包权，那么他自然首选利用土地，并可以长期激励农民改善土地质量并提升农业经济，达到自己和社会的最大效益，从而避免了农民“肆无忌惮”的涌向城市。

第二，土地承包权的范围。《农村土地承包法》中规定只有是村集体的成员，才可以取得土地的承包权。这将会带来土地承包权的流转障碍，假设我们设置这样一种权利，即土地承包权的所有权。明晰土地承包权之后，农民就拥有承包权的所有权，此种所有权不能够出售，仅能将其租借出去，这种产权的明晰既保障了农民获得土地承包的收益又防止这种产权的流失，农民收入得到保证，减少了农村人口向城市的流动。

四、土地产权明晰对农村人口流动的影响

在上述产权的制度安排下，大量土地将集中到农业生产主体手中，农业生产商将进行集中管理，采用先进的技术和扩大规模生产，充分利用规模效应降低成本，达到利润最大化。这样农村经济不断得到发展，农产品价格降低并且对工业部门发展又会源源不断地供给生活资料所需，从而降低工业部门生产成本，刺激工业部门扩大生产，工业部门经济不断发展之后，由于生产率的提高工业部门产品价格也会下降。

农民此时的租金收入也会不断提高，加之物价的降低，农民的实际收入水平得到提高，最后使得农民收入与城市工资收入的差距不断缩小，缓解了因农村人口大量向城市流动而给城市带来的压力。土地产权的明晰促进了农村经济的发展，农村经济自身的发展完善了农民自身发展所需要的诸多社会服务措施，虽然在这个过程中以工业经济为代表的城市会“反哺”农村，但农村还是主要依靠土地这种生产要素得到发展，加上农民也是被“捆绑”在土地上，也为农村经济的发展提供了源源不断的劳动力。这样使得社会在现代化过程中城乡之间隔而不绝，城乡之间的要素可以自由流通，在这过程中，限制了农村人口向城市流动，但同时农村的人力资本又是提高了的。

参考文献

[1]徐增阳, 陈玉华, 吴小艳.户籍制度改革与农村土地制度的变革[J].调研实践, 2007 (7) .

[2]张培刚, 张建华.发展经济学[M].北京:北京大学出版社, 2009.

[3]段成荣.关于当前人口流动和人口流动研究的几个问题[J].人口研究, 1999 (2) .

[4]黄祖辉, 等.我国土地制度与社会经济协调发展研究[M].北京:经济科学出版社, 2010.

农村土地产权 第11篇

[关键词农村土地;产权制度改革;土地流转;农民增收

[中图分类号]  D668    [文献标识码]  A    [文章编号]  1009-928X（2015）10-0037-03

在统筹城乡发展的大趋势下，农村土地产权制度改革对农民收入带来了积极影响，但也必须直面土地流转中的新情况和疑难问题，寻求农民财产性收入可持续增长的途径。

一、农村土地产权制度改革带来的积极效应

从历史上看，我国农村土地产权制度经历了复杂曲折的过程。新中国成立后的第一次土地改革，农民获得了土地所有权。1950年6月28日，中央人民政府颁布《中华人民共和国土地改革法》规定，“废除地主阶级封建剥削土地所有制，实行农民的土地所有制，借以解放生产力，发展农业生产，为新中国的工业化开辟道路。”从1953年开始，我国农村土地制度进入了合作化阶段，在互助组和初级社时期，土地依然属于农民所有，到了高级社时期，土地所有权收归合作社所有，有效实现了生产资料社会化后生产力大发展的目标。到了1958年，“合作”效应带来“大合作”的愿望，农村土地实行人民公社所有，逐步形成“三级所有、队为基础”的产权体制。然而，随着形势发展的不可逆，土地等生产资料“一大二公”体制的弊端也日益凸显，农民不仅不能过上富裕的生活，连在土地上解决温饱都成问题。1979年末，安徽小岗村农民以前所未有的改革勇气和胆识开始“分田到户单干”的试点，交足国家和集体的，剩余的都是自己的，一举解决了农民的吃饭问题。1982年，家庭联产承包责任制在全国得到普遍推行，初步形成土地集体所有、家庭承包经营的制度构架，农民获得土地的经营自主权，极大激发了生产积极性，不仅解决了温饱问题，农民收入也稳步提升。

历史证明，任何改革举措的推行都必须符合马克思关于“生产关系一定要适应生产力发展”的规律，一旦原有的生产关系阻碍生产力发展时，就要改善生产关系，使之适应当时的生产力发展水平，才能推动经济社会向前发展。可以说，20世纪80年代确立的农村土地集体所有、家庭联产承包责任制适应了时代改革发展的需要。

在改革开放30多年的历史进程中，国家对解决“三农”问题出台了诸多良策，免除农业税、给予农业补贴、鼓励农业规模化、推进城镇化、解决城乡二元矛盾等等，由此带来“农民进城打工、农村土地抛荒”的新问题，土地流转这一新举措浮出水面。党的十八届三中全会《决定》提出了“赋予农民更多财产权利”，更是深化农村土地制度改革的突破性决策。近年来，全国各地都在探索农民土地产权的实现形式，各有优劣和侧重。

上海郊区从20世纪80年代开始，就从自发到有组织、从试点到规范，不断地探索农村集体经济组织产权制度改革。到2013年底，全市有43个镇（含街道、工业区）的242个村集体经济组织建立了237家有限责任公司、社区股份合作社或经济合作社。2014年，又有510个村启动了改革。到2017年，上海将基本完成村级集体产权制度改革，并开展镇级改革的试点。

以上海远郊金山区的土地流转为例，探索出了如下路径和模式：一是从大农户到家庭农场的转型升级，确保粮食生产稳产稳增;二是从家庭农场到集体农场的拓展深化，向规模要效益，向市场要收益，壮大村集体经济实力;三是成立村级经济合作社，农户享有集体资产股权收益（2015年3月18日，金山区山阳镇杨家村作为首家经济合作社，已经实现了第二年的年度分红。全村农龄股民共分红127.49万元，每股分配比上年增长10%，村民获得更多改革红利）;四是组建土地股份合作社，农户获得流转费和股权分红的双重收益。

二、农村土地产权制度改革促进农民增收的难点

（一）农民土地财产收益的比较差距依然较大。 使农民在土地上获得更多的利益是土地产权制度改革的终极目标。横向比较，农民的土地财产收益差距较大。无论是城乡二元结构下的市民与农民之间的收入差距，还是中西部地区之间的农民收入差距，都存在极不平衡现象。这既与土地的市场化水平紧密相关，也与现行土地产权制度紧密相关，还与现行法律规定的弊端紧密相关。纵向比较，在持续惠农政策的扶持下，农民的收益大幅增长。其收入来源主要有三部分：土地流转租金收益、务工工资性收入、务农农产品销售收入。在推进城镇化过程中，大量农民涌入城市，获得相对简单而稳定的现金收入，相比之下，务农收入的占比非常小，而土地流转收益是在政府指导价格下的基本固定收益。因此，农民家庭的经济收入是增加了，但土地的财产性收益并不明显。

研究表明，农村土地产权制度改革主要通过交易和分工效应影响农民收入水平，参与农地流转的农户收入较高，主要是显著提高了农户的工资性收入和财产性收入，但是农村土地产权制度改革影响农民收入的组织化效应和抵押效应仍未显现。换句话说，农村土地产权制度改革中，农民的收入依然较少。原因如下：一是农民在征地中获得的补偿偏低，土地收益差距较大。土地二元结构中的征地制度导致新的“剪刀差”，大量农村土地资源低价流向城市，肥了开发商，喜了地方政府，而农民从被征用土地中获得的补偿普遍仅为政府通过招拍挂卖出土地收入的5%左右。对农民的补偿标准低，对村集体的补偿金额甚至出现“有帐无钱”的窘境。农民说，土地财政使政府得大头，开发商得中头，农民得零头。二是表面规模实质分散的土地经营，农户获益不多。通过土地产权制度改革促进农民增收的途径有很多，其中最典型的是，农民通过土地流转实现规模种植和经营，增加土地收益。现实中发现，即使是沿海发达地区的土地流转，所谓的规模经营只是形式上的集中和规模化，实际上土地依然处于分散状态，细碎化的土地导致资源浪费，利用率低下，普通农户在规模经营中获益不多。三是农业投资渠道少，农民通过农业“接二连三”提高收入有难度。实际上，在土地流转中真正获益的是大农户，但大农户们想要通过农业“接二连三”，增加农产品附加值，却面临融资渠道少、扩大规模有限的难题。近期，在新一轮土地新政中，上海金山区某农民专业合作社通过土地流转抵押获得100万贷款，这才刚刚起步。无论是大农户，还是普通农户，从土地新政中广泛受益的效应尚未充分显现。

（二）土地流转的新问题给农民利益带来隐患。从目前土地流转的政策导向看，主要体现为“三化”，即市场化、集约化和专业化。具体而言，就是以“三权分置”为基础放活土地经营权;以农户家庭经营为基础，创新家庭经营发展方式，培育新型经营主体;以尊重农民意愿为前提，不断引导土地规范有序流转;以经营规模适度为目标，大力促进粮食增产与农民增收同步。笔者通过对上海市金山区农村土地流转的调查显示，全区土地流转率达80%，规模化经营面积占流转面积的98.88%，100亩以上的占总流转面积74.77%，流转价格达到700元或以上的占流转面积的90.76%。

同时，我们也发现了目前土地流转中的问题：一是土地流转的市场化效应尚未形成。目前主要以村委会代为流转为主要方式，土地流转服务中心的功能未能充分显现，土地流转市场供不应求，流转规模难以进一步扩大。市场化定价机制普遍缺失，土地流转价格存在不合理现象。政府指导价的目的是保障农民的基本收益，保护农民的土地权益，但有的村委会在签订流转合同时，刻板固守政府指导价，市场因素考虑不够，反过来是损害了农民的利益。二是土地流转的政策配套不完善。比如，信贷支持力度不足，有技术、有能力的大农户、合作社想要扩大经营规模，却面临着金融支持缺位和资金缺乏的困境。还比如，土地流转补贴政策混乱，中间环节多、经济类作物补贴偏少。补贴政策对农户，尤其是大农户、合作社的帮扶、引导作用并不明显。三是土地流转纠纷呈上升趋势。比如，流转程序不规范。部分土地流转项目存在由乡镇政府或村级组织出面租赁农户的承包地再进行转租或发包的“反租倒包”现象，与政策相违背，也容易引起损害农民利益行为的发生。还比如，流转协议订立不规范。有的土地流转只是口头约定，没有签订书面合同，农户履约意识不强，碰到出价高的租户，容易产生违约纠纷，存在矛盾隐患。

（三）农村土地产权制度改革的法律困境。作为上层建筑之一的法律政策，农村土地相关法律既不能滞后经济发展的速度，也不能不顾实际超前设计和推动。农村改革30多年过去了，相对稳定的制度安排逐渐显现出其不适应的方面。例如《物权法》规定，“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利”、“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利”。《土地管理法》规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”但《物权法》对农民土地使用权的规定属于排他性用益物权，作为一种事实上的物权，农民享有占有、收益、处分等权能，为农民土地权利提供了更高的保护。这反映出上位法《物权法》与下位法《土地管理法》对农村土地管理规定的矛盾和冲突。这对农民利益增收带来直接隐患。

三、农村土地产权制度改革促进农民增收的对策建议

当前，上海正在全郊区推进农村集体经济组织产权制度改革，以期建立归属清晰、权责明确、保护严格、流转规范、监管有力的产权制度，要着力在以下三方面予以突破，才能实现农村集体经济可持续发展，增加农民财产性收入。

（一）改革征地制度，推进集体建设用地流转，弥补城乡收入差距。一是要充分落实“征地留用地”制度。在征用农村集体土地时，核定一定比例（5-10%）的土地指标，留给被征地的村集体经济组织，用于发展非农产业经营性开发，为失地农民提供就业岗位和股金分配，长期保留村集体经济组织和农民在土地上的发展权和财产权，从而使被征地农民的收入真正随着城市化的进程而“水涨船高”。二是要积极探索留用地收益增长机制。在土地征用时，可以约定以给予村集体一定数量的办公和商业厂房为补偿，用以经商办企业，确保村集体经济的长期租赁收入。对于留用地，要以配套合适的商业机会和产业项目为附加补偿，保障村集体经济增长的可持续性。三是要积极推进集体建设用地流转。在符合规划和用途管制前提下，推动农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实现与国有土地同等入市流转、同权同价，缩小城乡差距。

（二）规范土地流转，完善市场化政策配套，提升规模经营效益。一是要延伸政策触角，不断推进市场化。以土地承包经营权确权登记颁证工作为契机，建立健全土地流转信息化体系，逐步实现土地承包档案管理信息化，为农村土地流转市场化打下信息基础。同时，要充分发挥镇级土地流转管理服务中心作为土地流转工作中的桥头堡作用，引导市场主体通过土地流转服务中心进行交易，村委会逐步向政策宣传者的角色过渡。而且要处理好土地流转市场中政府保护价、流转均价及浮动价格三者之间的关系，建立符合实际、相互协调的流转价格体系，以市场化手段鼓励农民自愿流转土地。二是要补充政策短板，加大帮扶力度。补贴作为维护农业生产稳定，提高农民收入的重要手段理应受到重视。要建立完善的补贴监管体系和公开、透明、规范、有序的农业补贴申请渠道。减少农业补贴发放的中间层级，将名目繁多的补贴信息进行整合，在镇级层面探索补贴发放机构和土地流转管理服务机构合并。同时，要优化农业金融服务，充分发挥政策性资金支持作用，推出多样化的政策性农业贷款项目，鼓励发展农业保险业务并给予政策优惠。

（三）培育经营主体，创新集体经济实现路径，增加农民多元收益。一是要积极培育新型经营主体。按照都市现代农业发展的要求，鼓励和引导土地向家庭农场、农民专业合作社、农业企业等经营主体集中，充分发挥其组织化、专业化、标准化的经营优势，发展多种形式的适度规模经营，才能实现农民增收的多元化。二是要因地制宜选择土地规模经营的形式。如发展家庭农场，应选择在工业化城镇化进程较快、农村劳动力转移比较多的地区。而在工业化城镇化水平较低的远郊地区，农业仍然是农户的主要收入之一，应以发展农民专业合作社为主，提高农民组织化程度，推进农业现代化建设。在集体农场的土地经营实践中，进一步以土地承包经营权入股组建土地股份合作社，进行统一管理、共享收益，通过自营或委托经营等方式发展农业规模经营，在保证农户利益的前提下，实现土地资源的合理利用，创造更大的经济效益和社会效益。三是要加大政策宣传力度。利用土地承包经营权确权登记做好宣传工作，加强对法律、法规、政策和各地先进经验的宣传，增强农民参与农地流转的积极性和主动性，积极引导农民合理调整和优化农业产业结构，促进农业“接二连三”发展，让农民在农业发展转型和土地规模经营中不断增收。

作者系中共上海市金山区委党校教科研室主任

模糊产权下农村土地流转的合约安排 第12篇

(一) 农村土地的产权归属

在我国的农业经济中, 农业用地并没有明确的产权归属, 虽然我国规定农村土地归集体所有。在大多数条件下, 农业用地并没有明确的所有者, 集体土地在法律上属于乡镇或村委会等组织。农村土地的产权边界处于模糊状态。

农业土地的产权既具有集体产权的特征, 又具有私有产权的特征, 从而在参与市场交易的过程中表现出产权的模糊性。集体产权意味着没有哪个人能够单独决定土地的转让, 而我国的社会制度和法律规定虽然规定了农户有土地的部分产权, 但这种产权在私有的层面上是不可交易的。而在集体产权的层面上, 土地在达成一致的前提下, 可以进行流转。

(二) 农地的剩余控制权与索取权

由于农地产权的模糊性, 由此衍生的控制权和收益权也变得不够明确, 表现出政府、村集体、个人、合作方等多方利益博弈的特征。明晰的产权意味着财产所有者对其财产的各个方面具有完全的控制权, 在农地产权不明确的前提下, 土地的流转和合约的安排表现出各种不确定性。需要相应的机制设计来促进土地的流转和市场效率的提高。在模糊产权下, 土地所有者的控制权缺乏保证, 以致于受损。土地所有者不得不为其本应有的权力不断地进行斗争甚至采取机会主义行为。

土地的模糊产权意味着对基本体制构架缺乏严格的定义, 控制权的归属亦相应的似是而非;有关的各方对实际控制权是通过协商, 以至讨价还价而最后敲定的。

在复杂的产权安排中, 契约允许人们可以为了特定的目的使用资产并且索取因此产生的部分收益。我们的问题是:是否可能在那些持有产权的农地所有者中确定一个集中的所有者, 并把“剩余控制权”赋予这个“所有者”, 从而实现所有权和经营权的分离, 如果以传统的经济理念来评判土地的模糊产权, 这种模糊性是有悖于市场的运行规律的。由于农地流转市场的不完善, 在农地转让交易中普遍存在地下市场交易, 地下市场契约的不稳定性使土地交易成本过高。一个产权关系清晰的企业在参与模糊产权下的土地流转时, 企业会处于不利的地位。如果没有稳定恰当的契约或者第三方做保证, 企业的利益很可能会被土地所有者侵蚀。

二、农地流转使用中的权力分配与合约签订

农业生产的集约化经营, 可以提高技术水平, 实现经济分工。企业作为组织对市场的替代, 其组织结构具有成本节约的优势, 这种市场交易费用的节约, 可以提高市场效率, 并就组织的长期专用性投资提供长期的保障。

在我国农村经济发展的制度设计中, 一般有两种不同的制度框架:首先是农业发展的结构化, 即通过农业的产业化经营, 以公司加农户的形式, 实现横向的小农经济与纵向分工的市场的融合。另外一种是农业的集约化、规模化经营通过加大农业的横向联合, 扩大农业组织的规模, 增加农户市场风险承担和谈判能力, 使农业生产组织成为市场交易主体。

农业产业化是通过产品合约来实现纵向分工, 而农业的集约化则是以要素为纽带, 在分工的水平方向扩大规模。合约的选择, 应具体分析参与合作的各方的约束条件。如果农户面对的市场风险是确定的, 固定投资很少, 且投资相对缺乏效率, 则横向的合约比较有效, 如果合作企业需要大量的专用性资产, 且与农户的资产之间不具有依赖性, 则以互相独立的市场组织进行交易, 以确定性的产品合约为纽带比较有效率。

当然, 农业的集约化经营以农业生产要素的低成本交易为前提, 制度设计必须保障农业用地的低成本流转, 通过农地流转合约创新, 降低农地流转过程中的交易费用, 从而实现农业集约化经营。这种制度设计的创新是农业发展的关键。

(一) 以产品为纽带的合约特征及其适用性

在我国的农村经济发展中, 分散的多业化经营是一种普遍方式。这种方式很难内生出分工, 从而获得专业化生产效率。其原因是农业生产组织中市场参与的高交易费用以及风险承担主体的脆弱性, 分散的农业经济在制度上缺乏有限责任制度的保障, 同时缺少高专用性资本投资的来源。通过恰当的合约设计, 我们可以实现农业产业的纵向一体化, 将市场的交易行为内化为企业的制度与合约设计, 降低组织的管理成本。

农业产业化作为解决资本与资源瓶颈的经济组织方式, 是在一定的合约基础上, 探索农业现代化的主要经济组织形式。农业产业化是以市场为导向, 效益为中心, 科技为手段, 以各类企业、中介组织为龙头, 把农产品的生产、加工、销售等环节连成一体, 形成有机结合、相互促进的组织形式和经营方式, 其实质是以中间产品的产品合约来进行纵向分工。用以解决分散的农户与统一的市场之间的矛盾, 让农户参与到市场的分工之中。

虽然农业产业化的发展取得了一定成效, 但是企业与农户之间的合约往往缺乏保障。不完全合约是市场中的普遍现象, 但在涉及农业用地及其专用性资产方面, 却具有高度的不稳定性。农业用地产权的模糊性使缔约双方的经济关系非常脆弱, 都有一定的违约倾向。在相应的国家法律不健全或者履行成本太高的情况下, 违约和欺骗就会产生。而且, 大量专用性投资的存在, 使敲竹杠的行为不可避免, 对专用性资产准租金的争夺加剧了合约的解体。这种产品合约的脆弱性使农业产业化的交易成本增加, 设计新的制度体系, 创建新的合约形式成为必然。

(二) 土地控制权与收益权分离的合约设计

在威廉姆森专用性资产理论的框架下, 专用性资产可以增加合约签订方的置信度, 降低交易成本。但合约签订之后, 由于资产用途的不可改变性, 会增加合约中拥有较少专用资产方的机会主义行为。在农业产业化组织中, 投资方的资产专用性越强, 其遭受“敲竹杠”的可能性越大, 在机会主义的行为下, 合约的长久性就会受到挑战。根据科斯定理, 清晰的产权界定是市场交易的前提, 在一个产权不明确的市场环境中, 经济运行的效率会比较低下。但是对于农业用地, 合作各方并不需要产权完全的确定性, 只需要在产权的不同层面上进行明晰, 即可保障合约的正常签订和稳定履行。在这个多方博弈的缔约过程中, 我们可以把土地的控制权和收益权分离开来, 并引入一个各方认可的集中代理人, 作为农户的代表, 执行实际土地控制权的权利, 而把最终的收益权留给农户, 从而解决合约缔结和履行过程中的不确定性, 减少机会主义行为。

在我国现行的制度体系中, 对于需要投入大量专用性资产和科技投入的农业产业, 我们可以引入地方政府这个变量, 并把明确的土地控制权赋予政府, 同时以政府的信誉保障农户收益权的确定性, 农户在市场主体的意义上, 拥有合约中的土地数量, 但与实际的土地想脱离, 只依据土地的合约数量获取收益, 不能索回实际的土地。在这种合约安排下, 政府拥有土地的控制权, 从而保障了企业投入的专用性资产, 而由于合约土地和实际土地的分离, 便增强了合约的确定性, 防范了农户的机会主义行为。虽然农民的土地没有完全的确权, 我们却可以通过对产权的分割, 在产权的不同层面上明确产权和相应的权力主体。以此解决土地流转及各方利益的保障问题。

三、结论

利用有效地制度设计, 实现现代企业与农村没有确权的土地资源的结合, 会大大提高土地使用的效率。对产权进行分割, 并明确不同权利主体的权力边界, 从而实现有关土地合约的稳定性问题。在市场中, 生产要素的组合是以不同的合约联接而成的, 依据现有的制度框架和要素特性, 设计最优的合约来降低经济组织过程中的交易成本, 从而实现农村产业的升级和土地利用效率的提高。

以合约为基础, 把工业资本、企业家才能与土地资源相结合, 创造性的进行制度设计, 实现了外在分工的内部化, 把更多的生产要素卷入到社会大分工之中, 让农民获得专业分工的好处, 同时减少了合约中的机会主义行为, 这种分解产权的合约设计, 必将在我国的农村发挥中发挥重要的作用。

摘要：我国农村土地的产权具有模糊性, 农业用地没有明确的产权归属。农业土地的产权既具有集体产权的特征, 又具有私有产权的特征。农村土地的产权边界处于模糊状态, 从而在参与市场交易的过程中表现出合约的不稳定性。农地的控制权和收益权是产权中重要权力, 在多方利益博弈条件下, 土地的流转和合约的安排表现出各种不确定性。需要相应的机制的设计, 来促进土地的流转和市场效率的提高, 有效地制度设计可以避免各方的机会主义行为, 提高农地流转和使用的效率。

关键词：模糊产权,土地流转,合约设计

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