登记备案制度范文

登记备案制度范文（精选9篇）

登记备案制度 第1篇

土地流转登记备案制度

1、土地承包经营权流转登记以宗地为单位进行登记。宗地是指土地承包经营权界线封闭的地块。

2、土地承包经营权流转登记实行属地管理原则，应当由承包方提出申请，村农村土地流转服务站和镇农村土地流转服务中心登记备案。

3、申请人申请土地流转登记，应当提交下列材料：

（1）申请人身份证明材料；

（2）《农村土地承包经营权证》；

（3）地上附着物权属证明；

（4）其他证明材料。

4、委托代理人申请土地流转登记的，除提交规定的材料外，还应当提交授权委托书和代理人身份证明。

5、对承包方提出的土地流转登记申请，村土地流转服务站和镇农村土地流转服务中心应当根据下列情况分别作出处理：

（1）申请登记的土地不在本登记辖区的，应当当场作出不予受理的决定，并告知申请人向有管辖权的部门申请；

（2）申请材料存在错误可以当场更正的，应当允许申请人当场更正；

（3）申请材料不齐全的，应当当场一次告知申请人需要补正的全部内容；（4）申请材料齐全、符合有关规定要求，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理土地流转登记申请。

6、镇农村土地流转服务中心应当对受理的土地流转登记申请进行审查，并按照下列规定办理登记手续：

（1）根据对土地登记申请的审核结果，以宗地为单位填写“农村土地流转信息登记表”；

（2）签订土地流转合同后，根据“农村土地流转信息登记簿”的相关内容，需要填入《农村土地承包经营权证》的，要进行微机录入并在原证上打印记录。

7、农村土地流转登记簿应当载明下列内容：

（1）土地承包方的姓名或者名称、地址；

（2）土地流转期限及流转价格；

（3）土地的坐落、界址、面积、土地承包合同号、土质状况、水浇条件；

（4）地上附着物情况。

8、农村土地流转登记簿采用纸质和电子介质两种方式备份存挡。

9、有下列情形之一的，不予登记：

（1）土地承包权属有争议的；

（2）土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；

（3）改变土地农业用途的；（4）申请登记的土地流转期限超过规定期限的；

（5）其他依法不予登记的。

不予登记的，应当告知申请人不予登记的理由。

10、镇农村土地流转服务中心应当自受理农村土地流转登记申请之日起五日内，办结农村土地流转登记审查手续。

登记备案制度 第2篇

商品房预售登记备案制度初探

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视为侵权.当前，很多地方房地产市场主管部门统一制作的《房地产预售合同》中明确约定“卖方应于本房地产预售合同生效之日起七日内将该合同向房地产产权登记机关作登记备案”，相当多的购房人也都认为只要其与开发商签订的《房地产预售合同》经过了国土产权部门的备案登记，就被赋予了合同的法律效力，因此可以躺在权利的温床上高枕无忧，根本不用担心被不良的开发商“一房多卖”而落得“钱房两空”。笔者针对相当多的购房者将自己房产权利能否得到有效保障的希望都寄托在商品房预售登记备案制度上的心理，就商品房预售登记备案制度的法律基础、法律性质与法律效力等相关问题发表以下浅见，求教于诸方家。

一、商品房预售登记备案制度的法律基础

1、《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。

2、《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起３０日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。

第13条还规定：“开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款”。

3、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起３０日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。

上述条款是我国现行法律对商品房预售进行登记备案的规定，不难看出国家实行登记备案制度的立法目的主要是通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，以保护预购人的合法权益，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。但是如何理解商品房预售登记备案制度的法律

性质？经登记备案的商品房买卖合同能产生什么样的法律效力，未经办理登记备案又能产生什么样的法律后果，此类法律规定并未予以明确。那么，地方性法规对此是否加以补充，对该法律制度进行完善呢？我们通过对上海和广东两地的相关规定进行分析，发现目前对该制度的认识与做法也存在不同的观点与分歧：

1、《上海市房地产登记条例》第32条规定：“下列房地产权利的文件，当事人应当备案登记：（1）商品房预售及变更合同；„„当事人未办理前款所列文件登记的不得对抗第三人”，可见，其认为登记备案为商品房预售合同的对抗要件，不否认未经登记备案的预售合同的法律效力，但没有对抗第三人的效力。

2、《珠海市房地产登记条例》第47条规定：“商品房预售人不依法办理商品房预售合同登记备案手续，造成商品房预售合同无效„„”，可见，其认为登记备案为商品房预售合同的生效要件，没有登记备案的商品房预售合同是无效并得不到法律保护的。

3、《深圳经济特区房地产转让条例》第38条规定：“房地产开发商应当按房地产登记机关的规定将预售房地产的 买卖合同向房地产登记机关备案”。第61条还规定：“房地产开发商预售房地产，未按规定将房地产买卖合同报登记机关备案而预售房地产的，由主管机关对转让人处以转让价款百分之五以下的罚款；转让人持有房地产 开发资质证的，可视情节轻重做出警告、不予资质年审或者吊销房地产开发资质证的处罚”，可见，其认为未经登记备案不影响商品房预售合同的民事法律效力，但开发商应承担相应的行政处罚责任。

二、商品房预售登记备案制度的性质与法律效力分析

由于国家未曾对商品房预售登记备案制度的性质有明确的界定，各地对此的做法也极不统一，那么，如何对该制度进行正确地认识与对待，就成为方家进行分析与探讨的一个热点。

笔者认为，商品房预售的登记备案制度可以保护购房者的合法权益，也可以避免和预防一些不必要的纠纷，在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。但该制度本身并不是一种物权登记，它使购房者取得了对尚未实际存在即尚在建的商品房的具有物权性质的期待权，而且我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义。如果将登记备案的行政义务与商品房预售合同的民事法律效力捆绑在一起，显然是不符合民法理论及相关法律规定的。

一直以来，我国的房地产管理法带有浓厚的行政管理色彩，从行政立法与民事立法的分工来看，同样应当将违反行政性规定的行为后果与违反民事法律规定的行为后果分开处理。行政立法是为了调整行政管理法律关系，其行政处罚方式多种多样，不但可以进行行政处罚，还可以进行经济制裁，甚至可以两者并用。但民事立法却是为了调整平等主体之间的民事法律关系，但不具有处罚性质。当这两种法律关系独立存在时，尚不存在争议；当行政责任与民事责任发生竞合时，同样应由这两种法律规范各司其责任，分别处理。如果以违反行政性规范为由而牵涉到民事行为无效，就相当于是用行政法规调整民事法律关系，从而混淆了两种规范的分工界限。从法理上来讲，行政法律规范的效力和适用范围，仅能限于行政法律关系本身，而不能越权涉及至民事法律关系，这是市场经济和社会法制化的基本要求。因此，只有法律和行政法规明确规定，违反了这种强制性规范的后果为无效时，才能依法认定这种行为无效。否则，只能按照相应的行政法规进行相应的行政处罚或经济制裁。

商品房预售合同的登记备案只作为一种行政意义上的义务，并非合同的生效要件，其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系。在传统民法中，登记制度是针对不动产的物权归属和变动而设计的，而预售的商品房是在建设中的期房，在买卖时还未建好，也不可能和现房那样成立完整意义上的房屋所有权或其他物权，更谈不上因物权的变动问题而产生对期房产权的登记。同时按照我国现行的“房屋登记是房屋所有权的制唯一公示方法”的原则，购房人在办理产权转移登记之前只能是债权人，不可能取得所购房屋的所有权，因此，商品房预售合同的登记备案也无法产生如同产权转移登记那样的对抗力的顺位保留的效力。

故此，可以认为，商品房预售合同的登记备案性质上应为国家对商品房预售所为的行政管理行为和措施，不是确认合同效力的必备条件，与商品房预售合同的民事法律效力是没有关系的。对此，近年来出台的广东省乃至最高人民法院的相关司法解释也都做过明确的确认。其中，广东省高院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第19条曾规定：“预售合同未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第1款也作了同样的规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。

三、商品房预售登记备案的制度缺陷与补救

正是由于相关法律法规和司法解释都只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义，致使商品房的预售登记成为一个摆设，并导致商品房的一房多售和商品房抵押与预售的冲突，无法真正起到保护购房人之权益，维护财产交易安全的功能与作用。当商品房预售登记备案对一个买卖合同的效

力问题并不产生任何影响，最多只承担一些行政处罚责任的时候，它就显得没有那么重要了，这样，承购人的合法权益遭受不良房地产开发商的不法侵害也就难以避免了。

也正因为如此，房地产开发企业可以将房屋多次销售给不同的人，也可以待楼价上涨后卖给他人赚取更高的利润。于是，商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押的现象就多了起来，不久前在深圳发生的“香珠花园”事件，开发商一房多卖涉及房屋247套，涉案金额2亿多元；在上海发生的“天天花园”事件，279套房产被开发商卖了600多次，一套房产竟重复卖了7家；还有被数百业主和诸多媒体闹得沸沸扬扬的号称“广州生态第一盘” 的“广地花园”事件，开发商涉嫌骗贷，重复售楼资金过亿元„„

此类恶意侵害买受人合法权益、严重影响到整个房地产行业的健康发展的不良事件在当前我国房地产法律体系业初步建立和完善，政府主管部门对房地产行业的管理、指导和监督职能不断加强的今天，为什么还是会屡见不鲜、层出不穷？笔者认为除了我国商品房市场仍处于发育阶段，市场主体的一些经营行为尚需规范、相关的法律仍需完善、行政管理无法到位、未能对整个市场给予严格地法律监督等诸多大环境的因素之外，还有一个重要的原因就是商品房预售登记备案制度的强制力度不够，未能够赋于品房预售登记备案制度的准物权效力，从而真正保护购房人最关心最需要的物权。

登记备案制度 第3篇

《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。”从此, 确立了商品房预售许可制度。

预告登记和商品房预售登记备案究竟具备什么特征?二者有什么区别和联系?弄清这些问题, 对于我们正确履行法律赋予的权利和义务, 准确把握和理解“登记为民”的原则具有十分重要的意义。

一、预告登记和商品房预售登记备案的特征

(一) 预告登记的特征

1. 预告登记是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的提前登记, 对象是未完成的不动产物权的请求权。

2. 预告登记的本质特征是赋予权利人的

请求权具有物权的排他效力, 即对其后发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为, 具有排他效力, 确保将来发生所期待的结果。

3. 预告登记制度能够较好地维护交易安

全和秩序, 追求财产变动安全的价值功能, 它符合社会主义市场经济建设的需要。

(二) 商品房预售登记备案的特征

1. 具有行政强制性。

《城市商品房预售管理办法》第十条规定:“商品房预售, 开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内, 向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”这是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段, 也是对开发企业的一种行政强制行为。

2. 商品房预售登记备案仅仅是属于债权性质的, 仅能起到备案的作用, 不具有预告登记的法定效力。

3. 商品房预售合同无论是否进行登记备案, 都不会产生对抗第三人的效力。

二、预告登记和商品房预售登记备案的区别

1.法律性质不同。预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度, 属于民事制度。而商品房预售登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施, 属于行政管理制度。

2.实际功能不同。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权, 就预购商品房的预告登记而言, 就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后, 能够办理所有权转移登记, 从而确定取得房屋的所有权。但是, 商品房预售登记备案制度在行政上对预购人具有保护功能, 有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理, 维护房地产市场的健康发展。

3.操作上不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请。如果没有当事人的约定, 任何人不得强制预购人或者预售人进行预购商品房的预告登记。预告登记原则上必须由双方共同申请, 除非法律法规另有约定。而商品房预售登记备案制度是一种只针对房地产开发企业的强制性制度。

4.适用范围不同。预告登记的适用范围比商品房预售登记备案的适用范围广。依据《物权法》第二十条第一款的规定, 只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议, 为保障将来实现物权, 都可以按照约定向登记机构申请预告登记。因此, 在房屋的买卖、抵押和建设用地使用权的转让中都可以进行预告登记。但是, 商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。

5.登记主体不同。预告登记的主体机关是唯一的, 即房屋登记机构。而商品房预售登记备案的主体管理机构法律赋予了当地人民政府。它可以是建设行政主管部门, 可以是房地产管理部门, 也可以委托给房屋登记机构, 具有较大的灵活性。

三、预告登记和商品房预售登记备案的联系和注意事项

预告登记和商品房预售登记备案的法律特征不同, 有着本质的区别, 但是二者并非毫无联系。《房屋登记办法》第七十条规定, 申请预购商品房预告登记, 应当提交已登记备案的商品房预售合同。这就是说, 商品房预售合同登记备案是预告登记的前置必要条件。履行预告登记程序时, 一定要准确把握这种先后关系, 绝对不能颠倒。

预告登记和商品房预售登记备案作为两种不同的法律制度, 既有区别又有联系。作为登记机构的工作人员, 仅仅掌握了预告登记和商品房预售登记备案的特征、区别和联系显然不够, 还应该特别注意以下事项:

1.预告登记和商品房预售登记备案, 一定是先商品房预售登记备案后预告登记。但是, 预告登记和商品房预售登记备案可以同步完成, 最好是同一时间完成。这样, 可以避免预售人一房多售, 减少预告登记差错。

2.《房屋登记办法》第六十九条规定:“预售人和预购人订立商品房买卖合同后, 预售人末按照约定与预购人申请预告登记, 预购人可以单方申请预告登记。”这是一条特别规定, 目的是从法律上保护弱势群体。

登记备案制度 第4篇

一、政府采购代理机构登记备案要求的条件。1、在工商、税务等行业主管部门注册登记能独立承担法律责任的法人；对非枣庄行政区域内注册的采购代理机构还须在本市依法设立直属分支机构；2、具有财政部、山东省财政厅认定的甲级或乙级政府采购代理资质，以及财政部或省财政厅确认的国家有关行政主管部门颁发的招标代理资质证书；3、有五人以上专门从事本市政府采购代理业务的工作人员，有较高的执业能力，遵守职业道德，无违法违纪等不良行为；4、在枣庄行政区域内有固定的办公场所和承办政府采购代理业务所必需的基本工作设施和条件；5、企业信誉良好，无违法违规不良行为记录；6、采购代理机构所设分支机构，应获得总公司允许其在枣庄开展政府采购代理业务的书面授权证明及明确分支机构负责人；7、总公司政府采购业绩情况等。

二、强化政府采购代理机构监督管理。1、代理机构代理服务期限为一年，并自觉接受本市各级政府采购监督管理部门的管理。2、设立市级政府采购代理机构信息库。市财政局将认定的23家代理机构全部列入市级政府采购代理机构信息库，市直各部门申请办理政府采购业务时，不得擅自在代理机构信息库之外自行选择代理机构。3、统一管理、分级使用。各区（市）财政部门根据各自需要，从本次公布的代理机构名单中选择确定一定数量的代理机构，加强对本级采购单位选择使用代理机构的监督管理工作，共同促进本市政府采购工作健康发展。

登记备案制度 第5篇

制度

本制度由北京大成（上海）律师事务所邓炜律师团队协助起草，如您对完善本制度有任何建议或意见，欢迎发送邮件至wei.deng@dentons.cn

XX资产管理有限公司

产品登记备案管理与重大事项报告制度 第一章 总则 第一条 为加强XX资产管理有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）基金登记备案工作，及时按照监管规定报告公司日常投资运作的重要事项。根据《中华人民共和国证券投资基金法》、《私募投资基金监督管理暂行办法》、《私募投资基金管理人内部控制指引》、《私募投资基金管理人登记和基金备案办法（试行）》等法律法规、规范性法律文件及相关监管要求制定本制度。

第二条 本制度包括发行预备案及产品成立备案、定期事项报送、重大事项报送三部分内容。（公司XX部门）须按照本制度的规定及时进行产品发行成立备案，并对公司及产品信息进行定期或不定期更新，保证本公司旗下管理的基金及时准确地向中国基金业协会完成备案和信息更新。

第三条 公司对各类报送事项采取三级复核检查机制。经办人需在协会规定的时点内录入信息，并保证信息的准确、完整；一级审核为经办人的备份人，负责对信息的准确性进行复核；二级审核为该业务条线的负责人，负责对信息的准确性做进一步审核，三级审核为备案总负责人，负责对信息及备案进行全局把控。

第二章产品成立备案

第四条 本公司产品募集完毕后20个工作日内，（公司XX部门）应通过私募基金登记备案系统进行备案，向基金业协会报送以下基本信息：

（一）主要投资方向及根据主要投资方向注明的基金类别；

（二）基金合同、公司章程或者合伙协议。资金募集过程中向投资者提供基金招募说明书的，应当报送基金招募说明书。以公司、合伙等企业形式设立的私募基金，还应当报送工商登记和营业执照正副本复印件；

（三）采取委托管理方式的，应当报送委托管理协议。委托托管机构托管基金财产的，还应当报送托管协议；

（四）基金业协会规定的其他信息。

第五条 如公司存在公司型基金自聘管理团队管理基金资产的情况，该公司型基金在作为基金履行备案手续同时，还需作为基金管理人履行登记手续。

第六条 如果存在备案材料不完备或者不符合规定的情况的，（公司XX部门）应当根据基金业协会的要求及时补正。

第七条 私募基金完成备案后，（公司XX部门）应继续完成开立证券相关账户的工作。

第三章重大事项报告

第八条 公司发生以下重大事项的，（公司XX部门）应当在10个工作日内向基金业协会报告：

（一）公司的名称、高级管理人员发生变更；

（二）公司的控股股东、实际控制人或者执行事务合伙人发生变更；

（三）公司发生分立或者合并；

（四）公司或公司高级管理人员存在重大违法违规行为；

（五）公司依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产；

（六）可能损害投资者利益的其他重大事项。

第九条 公司旗下基金运行期间，发生以下重大事项的，（公司XX部门）应当在5个工作日内向基金业协会报告：

（一）基金合同发生重大变化；

（二）投资者数量超过法建法规规定；

（三）基金发生清盘或清算；

（四）私募基金管理人、基金托管人发生变更；

（五）对基金持续运行、投资者利益、资产净值产生重大影响的其他事件。

第十条（公司XX部门）作为公司对外系统报送的负责部门，应加强与业务部门、行政部门的联系，在变更事项发生之日起10个工作日内，在登记备案系统中更新公司、高级管理管理人员以及其他从业人员的有关信息、所管理私募基金的投资运作情况和杠杆运用情况，第四章定期事项报送

第十一条（公司XX部门）应当于每个会计结束后的4个月内，向基金业协会报送经会计师事务所审计的财务报告和所管理私募基金投资运作基本情况。第十二条（公司XX部门）应当在每月结束之日起5个工作日内，更新所管理的私募证券投资基金相关信息，包括基金规模、单位净值、投资者数量等。

第十三条（公司XX部门）应当在每季度结束之日起10个工作日内，更新所管理的私募股权投资基金等非证券类私募基金的相关信息，包括认缴规模、实缴规模、投资者数量、主要投资方向等。

第五章 附则

第十四条 本制度由（公司XX部门）负责制定、修订与解释，本制度未尽事宜，按相关法律法规执行。

登记备案制度 第6篇

摘要：我国实行的是社会主义的土地公有制度，这与世界上大多数国家不同，而且中国传统的土地制度和观念也迥异于西方，这也就要求我们从民族特色出发构建我国的房屋租赁制度。

关键词：房屋租赁登记备案正当性房屋租赁权债权物权化

房屋租赁登记备案制度是我国房屋租赁法律制度的重要组成部分，具有明显的中国特色，带有历史传承的印记和对现实国情的回应。纵观世界各国，并没有房屋租赁需经登记备案的规定，尤其是一些发达市场经济国家认为，市场经济应尊重当事人的意思自治，公权不可过分介入私法行为，干扰私权的行使。当然，我们不能局限于各国的立法通例，而应根据我国的国情和现实需要进行制度选择。我国实行的是社会主义的土地公有制度，这与世界上大多数国家不同，而且中国传统的土地制度和观念也迥异于西方，这也就要求我们从民族特色出发构建我国的房屋租赁制度。

一、房屋租赁登记备案制度的现行法依据

我国的房屋租赁登记备案制度有现行法上的明确规定。1983年国务院《城市私有房屋管理条例》第十五条规定 ：“租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利和义务，并报房屋所在地房管机关备案。”1994年全国人大常委会通过的《城市房地产管理法》第五十三规定 ：“房屋租赁，出租人和承租人应当订立书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”1995年建设部制定的《城市房屋租赁管理办法》明确规定 ：“房屋租赁实行登记备案制度，签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”除此之外，各省市往往根据各地实际情况制定有地区性的法规规章，规范本地的房屋租赁登记备案行为，如上海市、深圳市等。从以上的规定可以看出，我国的房屋租赁登记备案制度的立法规定简单模糊，可操作性差，登记审查的具体内容、形式未明确规定，这就造成了人们对房屋租赁登记的性质及登记的效力的认识分歧，引起了理论界及实务界的广泛争论。【1】这就是我国现时房屋租赁登记备案制度认识和操作混乱的一个缩影。

二、我国房屋租赁登记备案制度的正当性分析

（一）、基于该制度产生的时代背景及历史传承的视角

从立法的路径来看，房屋租赁登记备案制度始于1983年国务院《城市私有房屋管理条例》第十五条规定。但是，从该条例的名称即可看出，它是针对“私有”房屋的“管理”关系，既然是“私有”为何又如此强调对其进行“管理”呢？我们会很自然的得出结论，该条例带有明显的计划经济的印记，该制度实质上是对计划经济体制下的高度公有的房屋制度的某种传承，带有深刻的经济转型时期的制度特色。改革开放之前，我国实行的是高度集中的计划经济体制，与该体制相适应，房屋和土地均为公有（国家所有和集体所有，在城市一般为国家所有），私有房屋的数量很少，居民的住房基本由国家统一分配，而居民要想分得房屋也必须履行繁琐的审批手续，提交各式各样的证明材料，公民个人是没有权利去出租房屋的，通过租房盈利更被看作是资本主义的行事方式。【2】一言以蔽之，那个时代实行严格的房屋管理制度，房屋租赁几乎被禁止。改革开始之初，虽然允许私有房屋的存在，但体制本身固有的延展性不可避免的波及到了新兴的房屋租赁制度。

《行政许可法》施行之后，一些实行房屋租赁许可制度的省市已经通过修改法规规章的方式取消了房屋租赁的许可制度，房屋租赁合同登记备案与合同是否生效已无关系。但建设部《城市房屋租赁管理办法》的有关规定至今仍未修改。而且，除了上海市，其他地方仍然实行强制的房屋租赁登记备案制度，不登记将被施以罚款。这仅仅是制度的惯性吗？还是说他的确在现在仍然发挥着积极的作用，甚至是某些不可替代的作用？笔者认为，房屋租赁登记备案制度的存在本身即暗示了其某种合理性，只不过现在该制度已完全摆脱了建立始初的主要功能设定——行政审批和行政征收，更多的是为了增强房屋租赁合同的效力，实现债权的物权化，积极回应现实中存在的社会问题，平衡出租人和承租人的力量对比，保障弱势群体的基本生存权利。这在后文中将会详细介绍，在此不赘述。

（二）、基于对房屋租赁权的性质分析

笔者认为，对于房屋租赁登记备案制度的正当与否的判断应当始于对房屋租赁权的性质分析，明确房屋租赁权的性质，方可判断该制度设计是否从本质上适合房屋租赁行为，并以此进行改革和完善。关于房屋租赁权的性质，学界分歧较大，主要有三种观点，即债权说、用益物权说、债权物权化说。笔者同意债权化物权说，在此予以介绍。

该说认为，房屋租赁权在本质上仍为一种债权，只是出于保护承租人这一弱势群体的利益的价值选择，而赋予其一些物权的性质。《德国民法典》即首先规定了“买卖不破除租赁”的制度，赋予租赁权对抗一般债权人的效力。该说目前为通说，但其实质仍为债权说。该说具体认为债权物权化趋势具体表现为以下几个方面：（1）对抗效力，作为租赁权人可以租赁对抗买受人和抵押权人，即“买卖不破除租赁”；（2）对侵害租赁权的第三人的效力，在租赁权人行使权利受到妨碍时可以请求损害赔偿和请求排除妨碍；（3）租赁权处分的可能性，即租赁权人逐渐具有了让与和转租房屋的可能性；（4）租赁权的永续性，即租赁合同较之一般合同期限较长，而且一般说来具有延长期限的便利性和优先性。【3】笔者认为物权化债权说有如下优势：首先，债权说只看到了租赁合同和一般合同的共性却没有正视租赁合同立法上的特殊规定，只看到了房屋租赁合同所体现的租赁合同的共性而没有房屋租赁合同在现代社会的特殊意义及在立法上的特殊规定，有违现代法的精神，殊难苟同。其次，目前的通说债权物权化说则较好的吸收了另外两种学说的合理因素，并且符合了现代法的利益平衡的精神，既通过增强租赁合同的效力，扭转出租人和承租人的实质力量对比悬殊的局面，又不至于矫枉过正，过分保护承租人的利益而损及出租人的合法权益；而且在现行法的所规定的体制内，比较恰当的界定了房屋租赁权的性质，使应然和实然、立法和实践达成了统一，不致于引起法律的大规模修改、社会的大面积波动；再者，该说很好的说明了房屋租赁登记备案制度的正当性问题，并为对房屋租赁登记备案制度进行适当的定位、明确房屋租赁登记备案之于租赁合同效力的影响奠定了坚实的理论基础。

（三）、基于当代现实国情的考量

（1）城市化加速发展的影响

城市化水平是一个国家现代化水平的重要标志，同时也是任何一个发展中国家发展中必须经由的一个阶段。进入21世纪，我国的经济发展速度加快，城市化水平急剧提高。据中国社会科学院社会学研究所发布的2012年社会蓝皮书《2012年中国社会形势分析与预测》称，2011年是中国城市化发展史上具有里程碑意义的一年，城镇人口占总人口的比重将首次超 过50%。这标志着中国发展进入了一个新的成长阶段，城市化成为继工业化之后推动经济社会发展的新引擎。城市化水平提高的同时也带了许多的问题，城市住房问题即是其中之一。在物价水平不断上涨、居民购买力短期无法大幅度提高的情况下，租赁房屋成为可行的选择。房屋租赁登记备案制度作为一种行政管理手段，可以有效干预私人之间的房屋租赁行为，防止出租人自由非法出租房屋，损害承租人的利益，保障城区人口的基本住房条件；同时，政府机关可以根据房屋租赁登记备案的详细情况，了解城市人口的住房情况，并可适应国家宏观调控政策的需要，通过房屋租赁登记备案税费的比例及数额调整，引导房屋租赁市场的健

康发展，保障城市居民的基本生存权。

（2）现代法治的精神的影响及平衡承租人出租人势力失衡的现实诉求

现代法律的发展愈来愈显示出交融的趋势，私法公法化，公法私法化，随之而来的是法的精神的现代化，社会本位和实质公平越来越多的反映在立法中。所谓“社会本位”，即强调社会性、公共性、公益性和干预性的统一，法的目标应以社会利益最大化为导向而非囿于个人利益最大化，二者发生冲突时，个人利益应服从社会利益。【4】“社会本位”反映的是一种全局的整体的价值取向。所谓“实质公平”，即抛离抽象的形式的平等，正视现实中相应主体的巨大实力差距，借助公法的手段予以调整，实现利益的平衡和实质的公平。“实质公平”追求的是一种具体的现实的正义。

结合我国的现实国情，城市化水平的大幅度提高，导致城市人均居住面积缩小，居民住房供不应求，房价居高不下，大部分城市人口限于购买水平，不得不通过租赁形式解决住房问题，于是形成了出租人的绝对优势地位。而且现实中确实广泛存在着出租人滥用优势地位，漫天要价及提出其他不合理要求，或者随意驱逐承租人、侮辱承租人的情况，严重损及承租人的正当利益。基于实力对比的巨大差异，出租人和承租人之间仅有形式上的公平而无实质上的公平，少数出租人的个人利益往往凌驾于多数处于弱势的承租人的利益至上，社会的总体效益的实现受到影响。此时就要求公共权力的介入，以“社会本位”和“实质公平”的现代法治精神为指导，打破表面上平等而实质上已严重失衡的局面，适当的倾向于承租人一方。房屋租赁登记备案制度就是这样的一种适当的制度设计。【5】

三、房屋租赁登记备案制度的完善

第一，明确房屋租赁权的性质。这也应当属于在思想认识层面应当明确的问题，而且这一问题也会在很大意义上影响房屋租赁登记备案制度的设计和实施，因而是重要的问题。简言之，我们应坚持房屋租赁权的物权化债权的性质。前文已有阐述，不再赘述。但应当注意的是，根据我们对该权利性质的界定，我们应坚持以下几点：其一，登记备案具有的是对抗效力而非生效效力；其二，在具体操作时应灵活适用物权法和债权法的规范，可以交叉适用，以维护出租人和承租人的利益平衡及当事人利益和社会利益的平衡为依归；其三，尊重该权利的私权性质，充分保护该私权，在社会利益允许的范围内尊重当事人的意思自治。

第二，明确房屋租赁合同的登记备案机关和审查方式。首先，应坚持房屋租赁的登记备案机关和不动产物权的登记备案机关的同一，并将相关信息登记在相同的登记簿上，这有利于完整公示权利且方便相关人的查阅；其次，针对我国目前的不动产管理机关的分离化状况，即房产管理归于建设部门，地产管理归于国土部门。笔者建议设立统一的房地产管理机关，而由这一机关统一管理产地产事宜，包括房屋租赁合同登记备案事宜；最后，关于主管机关对于房屋租赁合同的审查方式，笔者建议，应是形式审查和初步审查。

第三，对房屋租赁合同依据期限和租金进行合理的分类，进而确立强制登记和自愿登记相结合的登记备案制度。笔者建议，应根据租赁合同的期限和租金对合同进行分类，分为短期合同和长期合同，小额合同和大额合同，对于短期合同和小额合同应当尊重当事人的意愿，允许其不登记备案，当然此时该房屋租赁合同没有了对抗善意第三人的效力，当事人应自担这一风险；对于长期合同和大额合同则应进行强制登记，当事人必须予以登记，不登记不但是合同没有对抗效力，而且还会受到相应的行政处罚，如罚款，但应注意即使应强制登记而未强制登记的房屋租赁合同也不应否认合同本身的效力。【6】对于短期合同和长期合同的时间界限及小额合同和大额合同的价额界限，笔者认为不应一刀切，而应有各地根据地区的实际情况，尤其是过往的房屋租赁登记备案的实施情况，科学的确定这一期限。

注释：

[1] 李朝晖.《论房屋租赁合同登记备案制度的立法价值目标》[J].《广西社会科学》，2008年第2期

[2] 李锡鹤.对债权不可侵行和债权物权化的思考——兼论物权与债权之区别［J］.法学论坛，2003

[3] 高富平, 黄武双著.《房地产法学》.[M]北京：高等教育出版社.2010年版

[4] 符启林.《房地产法》[M] 北京：法律出版社，2009年版

[5] 周珂.《房地产法专论》.[M]北京：法律出版社.2011年版

登记备案制度 第7篇

一、责任单位和责任人

责任单位：省住房和城乡建设厅建筑管理处

责 任 人：承办人A、承办人B、分管副处长、处长、主管副厅长

二、备案权力行使依据

《黑龙江省建筑市场管理条例》第十一条省外勘察、设计、施工单位和监理、招标代理等建筑工程中介服务单位到本省从事建筑活动的，应当遵守本省的规定，并向省建设行政主管部门备案。境外相关企业到本省从事建筑市场活动的，按照国家有关规定管理。

三、备案条件和标准

（一）省（市）级建设行政主管部门开具的出省施工介绍信（国家各部委的直属建筑业企业可凭上级主管部门介绍信）。

（二）企业申请报告。

（三）黑龙江省所发营业执照（监理企业持企业所在地营业执照）。

（四）企业资质证书。

（五）企业组织机构代码证。

（六）黑龙江所发税务登记手册（监理企业持企业所在地税务登记手册）。

（七）法定代表人委托书。

（八）安全生产许可证（监理企业可不提供）。

（九）省（市）建设行政主管部门出具的企业近三年施工或监理建设项目的工程质量、安全生产和市场行为情况的证明。

（十）《招标公告》或《投标邀请函》。

（十一）项目经理部或监理部成员一览表。并附一览表内成员的职称证书、岗位证书、身份证复印件。

（十二）《外省建筑业企业（工程监理企业或工程招标代理企业）信用管理手册》（初次来我省可不提供）。

四、所需材料

（一）省（市）级建设行政主管部门开具的出省施工介绍信（国家各部委的直属建筑业企业可凭上级主管部门介绍信）。

（二）企业申请报告。

（三）黑龙江省所发营业执照（监理企业持企业所在地营业执照）。

（四）企业资质证书。

（五）企业组织机构代码证。

（六）黑龙江所发税务登记手册（监理企业持企业所在地税务登记手册）。

（七）法定代表人委托书。

（八）安全生产许可证（监理企业可不提供）。

（九）省（市）建设行政主管部门出具的企业近三年施工或监理建设项目的工程质量、安全生产和市场行为情况的证明。

（十）《招标公告》或《投标邀请函》。

（十一）项目经理部或监理部成员一览表。并附一览表内成员的职称证书、岗位证书、身份证复印件。

（十二）《外省建筑业企业（工程监理企业或工程招标代理企业）信用管理手册》（初次来我省可不提供）。

以上资料原件审查，复印件存档备查。

五、受理

申请外省建筑监理企业进入黑龙江省承接业务，由申请人按照条件准备申报材料，报厅建筑管理处申请受理，承办人A对申报材料进行审核，申报材料不齐备或不符合法定形式的，当场一次性书面告知申请人需补办的内容。不符合国家有关法律法规不予受理的，出具不予受理通知书并注明理由。材料齐备、符合法定形式的，出具受理通知书。

六、审核与决定

（一）建筑管理处受理后由承办人A审查并提出审批意见，承办人B会审后报主管副处长审定材料，形成初审意见；

（二）处务会集体研究。依据初审意见，召开处务会集体审查。评审意见在黑龙江建设网上公示，申报企业对审查结果有疑问的，可以书面提出申诉；通过申诉仍不合格的，材料返还申请人；

（三）通过审核的，呈报主管副厅长审核签批，并在黑龙江建设网上进行公告。

七、办理时限

自受理之日起，15个工作日内作出决定，并将结果在5个工作日内通过适当方式送达申请人。

八、公开公示

（一）本制度原文和申请材料样本在黑龙江建设网上长期公布；

（二）拟许可外省建筑监理企业进入黑龙江省承接业务登记备案的在黑龙江建设网上公示不少于7个工作日；

（三）对公示没有异议和申诉后符合标准要求的企业名单在黑龙江建设网上公告不少于7个工作日。

九、监督检查

执行《省住房和城乡建设厅关于违反规范权力运行制度责任追究办法（试行）》。

十、责任追究

加强房屋租赁登记备案管理的对策 第8篇

一、房屋租赁登记备案管理的实施状况

根据1994年出台的《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定, “出租人和承租人应当签订书面租赁合同, 决定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款, 以及双方的其他权利和义务, 并向房地产管理部门登记备案”, 该法规自1995年开始实施。随后, 建设部在1995年又发布了《城市房屋租赁管理办法》, 进一步重申“签订、变更、终止租赁合同的, 当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案”。尽管国家对房屋租赁登记备案早有明确规定, 但具体到地方层面, 租赁登记备案制度的实施却比较迟缓。例如, 上海2000年正式开始实行, 天津2002年, 南京2004年, 苏州、广州2005年, 杭州2007年, 而北京直到2008年才开始实行。

不仅制度实施起步晚, 其执行效果也十分有限。大部分城市房屋租赁交易的登记备案属自发行为, 登记备案率普遍低下。有研究表明, 截止到2007年底, 北京的房屋租赁登记备案率只有7%, 合肥约为10%, 沈阳也仅为20%。另外, 根据中国人民银行2008年年底对杭州租赁市场的抽样调查数据显示, 在所有被抽样的租赁交易样本中, 只有28%进行了租赁登记备案。

二、原因分析

首先, 税收原因。以浙江杭州为例, 2008年中国人民银行的抽样数据显示, 在未进行租赁登记备案的人群中, 表示由于纳税原因未进行租赁备案的人群比例高达96.5%。根据浙江省《个人出租房产税收征收管理暂行管理办法》的规定, 进行房屋出租的出租者需要交纳相应的租赁税, 而根据月租金水平的不同, 这些税费大约占了租金的10%~17%。出租者不愿意承担税费是使其不登记备案的主要原因。

其次, 制度缺乏可操作性。现行的法律规范要求房屋租赁当事人应当进行登记备案。但对于出租者和承租者而言, 房屋租赁登记手续究竟应该由哪一方来办理, 相应费用由哪一方来承担, 正式登记备案后相关管理部门发放的相关证明应当归哪一方所有等等一系列问题, 现行的法律规范并没有明确说明, 致使房屋租赁交易双方对各自所享有的权利和所应承担的义务实际上并没有清晰的了解, 从而导致制度缺乏可操作性。

再次, 各部门间协调配合不充分。根据现行法规的规定, 房屋租赁登记备案主要由各地房地产管理部门主管。同时, 土地管理、工商、税务、物价、公安等有关部门, 按照各自职责, 依法对房屋租赁实施监督管理。也就是说, 房屋租赁登记备案工作的推进需要多个部门的协调与配合。但是在现实中, 由于缺乏统一有效的部署, 各行政部门实际的职责分工十分混乱, 部门间的配合也十分有限。行政主体本身的不协调以及把关不严, 在很大程度上影响了租赁登记备案工作的展开。

最后, 执法力度不足。在实际操作中, 各地对未进行租赁登记备案的租赁交易进行惩罚的比例很少。究其原因, 一方面在于各地执法主体不到位, 另一方面也在于执法力量严重不足。在这种情况下, 房屋租赁登记备案管理缺乏强制性, 完全依赖于房屋租赁当事人的自觉, 在很大程度上造成了房屋租赁登记管理工作停滞不前。

三、加强房屋租赁登记备案管理的对策

1. 从制度内容角度看, 要进行进一步的完善。

租赁登记备案制度要有具体的实施细则, 并可辅以配套的奖惩机制, 从而保证制度的有效实施。同时, 可以考虑对出租者适当降低租赁税的水平, 甚至取消租赁税, 以提高登记备案率。租赁税制定的出发点在于能对整个租赁市场的健康发展提供有效的支撑, 但是当前却恰恰由于租赁税的存在, 阻碍了登记备案的实施, 使监管部门对租赁市场各个要素不能全面掌握。减免租赁税, 有益于回转这种状况, 待整个市场的规范度有了质的提升之后再重新进行租赁税相关问题的设计。

2. 从具体操作角度看, 可以要求中介公司进行备案申报。

实际的租赁交易行为具有高隐蔽性。监管部门往往无法准确判定其是否真实存在租赁交易行为, 因此也就无法采用例如强制实施等手段来提高租赁登记备案率。但是房屋租赁中介公司却对整个市场的交易状况有着更具体的把握。除一些私下交易外, 房屋租赁中介公司业已成为租赁交易的主要媒介, 因此可以由中介公司进行租赁交易信息的申报, 进而促使出租者进行租赁登记备案。例如, 出台相关政策, 规定中介公司必须将每条交易信息进行申报, 对不进行申报的中介公司, 处以罚款、取消营业资格等惩罚。

3. 从制度监管角度看, 要不断加强各管理部门间的协调。

应当首先确认一个明确的主管部门, 由其对房屋租赁登记备案工作进行统筹考虑, 并对其他各相关行政部门进行统一部署和统一调度, 而各行政部门应当积极配合, 不断加强部门间的协调与合作, 以增加对房屋租赁登记备案工作的有效管理。

4. 从制度推行角度看, 应不断加大宣传以促进遵纪守法。

单位规章制度没备案,是否有效? 第9篇

杨学友，锦州市人民检察院高级检察官

刘先生系某建筑公司高级技术员兼部门副经理。2010年3月中旬，他与公司签订了3年期的劳动合同。2011年4月，公司发现刘先生在任职期间，私自对外承接施工工程，造成该公司正在施工中的某工程工期严重延误，给公司造成较大经济损失。此间，刘先生还擅自离职，并单方与公司解除劳动合同。对此，公司依据内部制度规定，要求刘先生赔偿经济损失。刘先生拒绝赔偿损失，理由是公司制度并未报劳动监察部门备案，当属于无效。刘先生的说法有法律依据吗？

A：刘先生的说法没有法律根据，公司完全可以要求刘先生承担损害赔偿责任。

用人单位制度是否有效，报劳动监察部门备案并非必备要件。《劳动合同法》第4条规定：用人单位制定规章制度，必须经过三个重要程序：一要经“两会”（职工代表大会或者全体职工大会）讨论；二要协商确定；三是公示或告知劳动者。如果该公司制度的制定在程序上符合上述规定，又不违反相关法律规定，应当是合法有效的。最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释（一）第19条也规定：用人单位根据《劳动法》第4条之规定，通过民主程序制定的规章制度，不违反国家法律、行政法规及政策规定，并已向勞动者公示的，可以作为人民法院审理劳动争议案件的依据。

国务院《劳动保障监察条例》第11条规定，劳动保障行政部门有权对用人单位制定内部劳动保障规章制度的情况实施劳动保障监察，对用人单位劳动保障规章制度进行审查。但该项规定并非是要求用人单位制定规章制度必须报请备案的硬性要求。

《劳动部关于贯彻执行＜劳动法＞若干问题的意见》第33条规定：劳动者违反劳动法规定或劳动合同的约定解除劳动合同（如擅自离职），给用人单位造成经济损失的，应当担赔偿责任。所以，公司有权要求刘先生承担损害赔偿责任。