按揭工作流程范文

按揭工作流程范文（精选8篇）

按揭工作流程 第1篇

按揭工作 业主

按揭工作概述

一、按揭工作开展前，与银行建立按揭合作关系

1、与银行签订《按揭合作协议》

2、在房管局注册抵押备案手续。

3、与银行落实操作流程

4、与公司各部门协调配合事项：例如客户付款计划方案等。

5、制定出完整的操作流程。

二、按揭工作流程简述：

1、基本流程：客户在按时缴纳30%房款后，财务部开出收据，并将收据复印件交客服部，客服部落实《商品房买卖合同》签订及《按揭合同》的签订。并将已制作好的《商品房买卖合同》和《按揭合同》进行盖章、请款、送房管局办理鉴证手续和抵押备案手续。抵押完成后，银行发放贷款。

2、实际操作中决定按揭速度的原因概述：

外部（按影响的比重排列）：（1）客户签约和资料收齐的速度

（2）按揭银行审批的速度

（3）营销办理合同签证和抵押备案证明的速度（一般为4天）。

（4）客服部、银行之间资料交接的速度

内部：

（1）签约后客户资料整理的时间

（2）办理合同内部签章的时间3）办理手续时涉及请款审批及提款的时间

按揭人员应掌握的工作方法：

1、掌握按揭各环节细节，制定合理方案，灵活变通处理方法，保证在不同情形下都能维持高效率。

2、注重信息记录，合理设置台帐，快速统计准确信息，掌握全面情况，做到点面结合。

3、注重内部沟通，预先安排工作，缩短内部工作消耗的时间。

4、及时完成每天的工作，对无法处理妥当的问题，迅速向上级反映，并及时落实解决方案。

三、按揭流程细述：

（一）签订〈认购书〉

在《商品房预售许可证》范围内的楼宇，在销售时，客户下定金后即签署《认购书》。《认购书》中规定了客户的首期款日期、签署《商品房买卖合同》及《按揭合同》的时间，因此客户签署《认购书》后，即为按揭工作的开展提供了基础依据。在此环节中，按揭人员应积极掌握完整的数据，一方面着手准备按揭工作的开展，另一方面，为资金回笼的预测提供依据。

注意事项：

1、《认购书》中约定的第一、二期首期款支付日期、金额等数据直接影响到按揭工作流程的各个环节。因此，在楼盘开始销售前期，应与销售部门进行紧密的协商，必需使按揭客户在签订〈认购书〉开始，对按揭的进程已有明确的要求。

2、客户若中途变更付款方式或增减名等关键数据，需要更新〈认购书〉，旧版本必须及时注销，避免在日后办理手续时发生错误。

（二）客户支付30%首期房款

工作流程：

1、客户在签署〈认购书〉后，七天内交付30%的首期房款（及契税、印花税及相关代收费用），客户在缴交以上款项后，要求客户在三天内到客服部办理〈商品房买卖合同〉及〈按揭合同〉的签署手续。

2、客户交款后，财务部即时将已交款客户名单通知销售部门，销售部门将这些客户的〈认购书〉原件送交客服部，通知客服部着手准备及联系买卖合同及按揭合同的签署工作。

况。

3、按揭人员在客户缴交首期款后，需准确登记台帐，并跟踪登记客户的签约情注意事项：

此环节涉及财务部及销售部门的沟通，按揭人员应灵活根据各部门的情况，积极协调配合，改进其中的操作办法，保障工作的准确，高效，顺畅。又能掌握准确的数据和进程。

2、客户在交首期款后，财务部即开出正式发票交客户，因日后办理房产证时对发票的格式及内容有一定的要求，按揭人员必须掌握其中要求，对开票人员进行指导或必要的核对，为日后工作打好基础。

3、按揭人员必须在此环节开始登记完整准确的跟踪台帐，台帐格式应合理及完善。

（三）、《商品房买卖合同》和《个人购房借款合同》的签署工作

工作流程：

1、客户在交齐30%首期款后，三天内到客服部签署〈商品房买卖合同〉和〈个人购房借款合同〉。客户携带按揭所需资料到场后，客服部核对其相关凭据无误后，解释相关条款，并由客户签署<商品房买卖合同>。客户可在签署买卖合同后即时办理按揭资料的签订手续，签署〈个人购房借款合同〉、借据、〈个人贷款申请表〉、〈个人贷款调查审批表〉等资料的签名手续。客服部签约人员需解答客户提出的各种疑问，顺利完成签约过程。2．客服部将已签约的客户名单送交销售部门及财务部门。

3、客户签约完毕，客服部对按揭客户的资料进行审查后交按揭人员作好信息记录，并把〈商品房买卖合同〉和〈个人购房借款合同〉送公司签名盖章，之后将签名盖章完成的合同及相关的客户档案送交银行审批。

注意事项:

1、客服部在客户签约前要通知客户带齐所有按揭所需资料，避免在签约后资料迟迟未交齐的现象，影响按揭工作的进程。

3、买卖合同鉴证手续的办理受房管局的时间限制：因房管局规定客户在签名后，必须在一个月内送入房管局鉴证。因此在签署《商品房买卖合同》时，应避免客户填写日期，日后由发展商填写，解决该时间限制的问题。

3、合理安排资料批次：一般说来，对以上连续发生的业务，工作频率越高效率越高，因此如何制定合理的工作频率工作批次，是我们需要灵活掌握和调整的。在保障尽量提高工作效率前提下，要根据各部门的工作特点，积极与各部门展开沟通和协商，预先协调安排，合理制定工作批次，达到持续高效的运作。

4、为加快按揭速度，先出具收据复印件：一般情况下，银行要求客户交完首期款后才允许审批及发放贷款，这对发展商的资金回笼速度带来很大影响。为了解决此问题，一般采用以下方法：

客户在办理按揭时首付款不足30%的情况下，发展商预先开具客户剩余部分的首期款收据复印先行交予银行。使银行可以开展正常的贷款审批程序，缩短按揭回款的时间。但由于该收据是超前开具的，对该收据的处理应非常谨慎，避免为公司带来资金风险和纠纷，因此我们一般在收据的付款方式中填写“银行转帐”方式。按揭跟踪

在按揭的申请和审批过程，按揭人员需及时跟踪按揭办理情况。主动联系银行、及时掌握情况，协调处理。迅速整理逾期名单，与销售部门一起催办。使得催办工作及时，不拖延，不遗漏。并应经常和销售部门协商，制订完善的催办管理方案，保证按揭在预定时间内尽快完成。

（四）、办理合同鉴证和抵押手续

银行审批通过的合同由客服部交公证处公证后，送房管局进行合同鉴证和抵押备案手续。

按揭贷款属于抵押贷款，一般情况下，银行要求办妥按揭房产的抵押手续后才可发放贷款。抵押办妥后，通知银行放款。

工作流程：

1、客服人员将已公证的〈商品房买卖合同〉和银行已盖章的〈个人购房借款合同〉等相关资料送入房管局办理合同鉴证和抵押备案手续，并交付抵押登记费和他项权证工本费，取得收件单，在4天内，客服人员从房管局领出抵押备案证明，抵押手续办理完成。

注意事项：

2、客服部向财务部开具抵押登记费明细单并着手办理请款工作。

1、抵押办理的速度直接关系到放款的时间。因此按揭人员必须紧迫跟踪该手续的办理情况。从取回收件单起，就积极联系银行，做好发放该批贷款的准备。

2、抵押登记费虽然在数天后才支付，但提前进行申请和操作，有利于提

高效率，但需注意其金额应核对准确。

3、领取抵押备案证明后，按揭人员应马上通知银行抵押已办妥，可尽快发放贷款。而不应当等资料移交银行后，才进行贷款发放工作。按揭人员在此过程中，要主动掌握情况，积极协调工作，保障放款时间。

（五）、银行发放贷款

1、银行在接到客服人员办妥抵押手续后，即可发放按揭贷款，并要求客服部及时移交〈商品房买卖合同〉及〈抵押备案证明〉及〈个人购房借款合同〉等资料到银行保管。

2、银行将贷款发放至发展商的监控帐号中，并通知按揭人员贷款已经发放，按揭人员及时通知出纳人员领取回单，按揭人员及时记录按揭台帐，汇总相关信息向上级汇报，便于领导安排资金计划。

3、在贷款发放后，客服部通知客户供楼，同时将〈个人购房借款合同〉一份交按揭人员。按揭人员将该合同妥善保管，一定数量时按揭人员统一移交总办归档留存。

按揭工作流程 第2篇

关于按揭的房子怎么卖，这里给你一点提示。你可以跟买家说清楚情况，如果买家愿意继续在该银行按揭，你可以经过银行的同意后办理一些手续就可以吧按揭的房子卖出去了。其实这是一种转按揭的行为。

转按揭就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。

转按揭的业务流程：

1、买卖双方签订《房屋买卖合同》;

2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》;

3、买方交纳房屋价格30%的首付款(按交易价格与评估价格孰低的原则，一年内免评估，以原购买价为准);

4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括所欠资款本息、还款帐号);

5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请，律师初审，银行复审);

6、卖方向买方实际交付房屋;

7、银行复审通过后放款，向卖方的银行划款;

8、卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行;

商业银行按揭贷款的流程再造 第3篇

案例分析

从该按揭贷款申请材料中我们大致可以得到如下关键信息:该房屋按揭贷款人, MK一家为JL省人, 丈夫MK1992年参加工作, 去SZ之前在JL省纺织品进出口公司任业务员。2002年妻子THY赴HZ工作, MK则赴SZ工作, 两人处于两地分居状态, 并且从THY三个月的信用卡消费记录来看, 她的消费水平与自己的收入水平相当。这里就引出一个疑问:MK的年收入是THY年收入的5倍多, 那么是否存在MK对THY的经济资助, 如果MK对THY没有经济资助, 那么在常年夫妻分居的条件下, 夫妻双方的感情如何, 将二人作为共同还款义务人是否有意义?

虽然贷款流程将夫妻双方作为共同还款人的要求可以避免因一人财务状况恶化所导致的无力还款的风险, 但是夫妻双方的感情是这一预防措施能够实际起到作用的重要条件。尽管在签署共同还款协议后, 从法律的角度来说, 不论夫妻感情如何, 两人都有义务偿还贷款。但是夫妻双方的感情直接影响到还款意愿, 而还款意愿又会影响到贷款能否按时得到偿还, 还应当对双方的还款义务做进一步的界定。

从MK的过往经历来看, 他之前应该说没有多少工程技术背景和生产管理经验, 但是2002年MK被一家台湾公司聘为其SZ电子产品生产基地的副总经理, 2007年他的年收入达65万元。不过并没有任何纳税记录以佐证他的收入水平, 台湾母公司的损益表证实该公司大陆分部的薪资支出折合人民币共约225万元。另一令人疑惑的地方是:档案材料中MK的笔迹类似于小学生的书写风格, 每个字都是一笔一划勾勒出来的, 这样的书写速度会非常慢, 不像是具有大学本科文化程度, 有必要通过多种方式对他的收入做进一步的核实。

从档案材料中还得知MK夫妇2001年购买HZ一处117平米的房产, 贷款至少57万;2003年又购买HZ一处150平米的房产, 贷款额不详;2007年则同时购买HZ三处房产, 首付款就达600万人民币。他们的购房行为显然已不再是为满足实际生活需要, 而是一种投资行为, 那么除了在HZ, MK夫妇很可能在SZ、或者北京、上海等城市也购置了房产。即便不考虑在其他地方购置的房产, MK夫妇的投资也已经超过了其声明的收入总额。考虑到中国居民未纳税收入的规模非常庞大, MK夫妇也许真有能力凭自己的收入进行如此大规模的投资。但是从贷款安全性和银行所承担的社会义务的角度来说, 银行方面还必须考虑如下的几种可能性:第一, MK夫妇也许采用了非正规的融资手段, 希图在房地产方面进行投机, 这样的话对MK夫妇的贷款就是高风险的。第二, MK夫妇有大量的灰色收入, 他们通过投资于房地产的方法将收入洗白。在这种情况下, 一方面法律要求银行承担反洗钱的责任;另一方面即便从银行自身利益的角度考虑, 对这样的贷款也应该非常小心, 因为一旦该夫妇的大量灰色收入被政府发现并受到严厉惩处, 那么对他们的贷款很可能成为坏账。第三种情况是国外热钱假借本国居民的名义进入了中国的房地产市场, 在这种情况下, 银行有义务对此进行核实并向政府监管机关报告以维护中国的金融安全。

这些被贷款审批流程所忽视、未能得到解决的疑问, 为我们反思、改进流程, 提高效率提供了契机。但是如果简单根据以上分析得出现有贷款流程仍有漏洞的结论, 并且要求在贷款流程中进一步增加对客户收入真实性核实、客户收入来源调查、明确共同还款人分别的还款责任、以及反洗钱和金融监管等方面的要求, 表面上看这样能使贷款流程更加严密、减少了银行所面临的风险, 但是却可能离正确的方向越来越远。现实中的情形纷繁复杂, 不论制度设计者如何深思熟虑也难免挂一漏万, 如果循着这种思路, 每当人们发现一点漏洞便为流程打上一块补丁, 为了可能的万一而为所有的一万多加一把锁, 那么我们的贷款流程将会变得越来越繁冗而不堪重负, 结果是同时加重了银行和客户双方的成本, 而当相应增加的收益或减少的损失不能弥补增加的成本时, 最终银行的零售贷款产品将会失去竞争力。

由于银行不能在营销阶段有效甄别客户, 就无法实行细分战略, 只能订立统一的信贷条件;同样是由于银行过于依赖开发商来接近客户, 而实质上并不了解自己所服务的对象, 所以只能大费周折地设计繁琐的贷款流程、订立苛刻的放贷条件, 通过种种形式的合约来保护自己免遭欺诈;但是如果真的遇到恶意骗贷行为, 现有的贷款流程实际上很可能起不到防范作用。

从现有数据来看, 在ZJ省分行零售贷款团队的3000余笔贷款中, 不良贷款的发生率非常低, 其中贷款人财务状况恶化的还占了绝大部分, 恶意骗贷行为极少;目前, 零售贷款仍然是一种风险极低而又利润丰厚的金融产品。但这主要是政府保护的结果, 而不是银行经营能力的体现。比如政府统一规定了个人住房按揭贷款的利率以保证银行的利差收入, 而且按揭贷款的首付比例至少为20%, 大面积住房贷款 (也即大额贷款) 的首付比例为30%或者更高, 同时银行放贷还必须取得房产的抵押权利。在房地产市场价格快速上涨的条件下, 抵押的房产价值即便扣除必要的清算费用也远大于贷款余额。所以理论上说, 无论客户是否能及时足额还款, 银行的贷款都是安全的;除非客户与开发商串通恶意骗贷。

按揭贷款是单一抵押贷款类型, 低抵押率、高利率的特点使银行几乎避免了所有风险, 同时还利润丰厚;但是低风险、高回报的金融产品本质上违背了市场规律, 若没有政府保护, 在市场竞争的条件下是不可能长期存在的。这是因为相对个人客户而言, 银行的经济实力远为雄厚, 承受风险的能力更强;而且银行还可以藉由大量异质客户来分散个体的财务风险。换个角度来理解, 如果有保险公司能针对个人所面临的财务风险而推出一项保险产品, 那么这样的保险产品是会有需求的;而银行要做的就是在零售贷款这种产品中同时满足这个需求, 也就是说银行可以也应当通过适当增加在单笔贷款上的风险暴露来获得合理回报。

银行在按揭贷款产品上暴露出的不了解客户、风险定价能力薄弱、贷款条件过于保守而缺乏进取性等问题有其更深层次原因:它们是银行本位的经营管理理念, 以及在这种理念指导下所形成的组织架构、业务流程、企业文化等一系列企业生命体的有机元素, 和长期缺乏竞争的历史传统互相作用的结果。传统上大型国有银行部分行使着政府职能, 内部采用科层式行政管理架构, 银行各级人员根据职能组织起来并且向上负责;而且这些国有银行的业务互不交叉, 占据着国内市场近乎垄断的主导性地位, 这样的制度背景下, 自然就形成了银行本位的经营管理理念。而当制度环境开始转变, 银行经营要逐渐面临越来越强竞争的时候, 对于解决同样的问题是采用依赖非人格化的流程还是采用依赖前线员工的智识这两种选择, 无论是思维习惯还是现实中有限的人力资本积累、薄弱的后台支持系统, 都使得银行倾向于选择前者。

风险定价能力薄弱, 是因为一直以来中国的存贷款利率都受到政府的严格管制, 货币市场、资本市场又极不发达, 这就使得银行的资金成本和收益的核算缺乏合理参照;在贷款投向方面, 由于存在行政干预, 银行又无需对自己的经营成果负责;再加上落后的会计制度, 这些都造成了银行从来就没有依据风险进行合理定价的概念, 更缺乏相应的技术积累。

正是由于银行普遍缺乏风险分析、风险控制和风险定价能力, 导致风险承担能力极其薄弱, 所以政府规定了统一的信贷条件以抑制银行间竞争, 保证银行能够获得稳定、丰厚的利润。但是这同时也使银行对客户的了解成为多余, 对银行建立了解客户的能力是一个反向的激励, 而这又进一步削弱了银行进行风险定价的基础。

流程再造建议

1.贷款审批过程前移, 变申请后审批为申请前审批

对于按揭贷款客户来说, 他们最为关心的是贷款申请能否得到批准, 以及银行放款的速度, 其核心还是在于银行核验、审批申请材料的速度如何;可以想象当客户耗费大量时间精力备妥申请材料, 并且等待很长时间才被告知申请被拒绝时的心情是多么沮丧。如果银行能够将审批程序前移, 在客户提交申请材料之前就告知客户申请材料是否充分、是否会被批准, 这就相当于为客户创造了额外的价值。

在具体操作上, 首先由客户自己将非正式的贷款申请资料通过网络提交到银行的电脑系统中, 随后银行的自动审批系统对客户资料进行初步核批, 如果审批系统通过了客户的申请, 客户再到银行柜面提交正式的书面资料, 书面资料的真实性由银行临柜柜员检验, 同时还要比对自动化系统据以审批的客户事先提交的非正式资料与书面资料以进一步核实。至于银行与客户签署的大量合同、单据, 可以通过简并银行单据、统一纸张规格、网上填制、柜面打印、签署的方法实现。

这种变化的核心在于:建立较少人工干预的自动化的贷款审批系统, 而它又要求银行要有比较完备、可靠的信用评分和违约概率模型。如果银行能够成功建立这样的系统和模型, 由于其不易被竞争对手复制、模仿, 就能够为银行赢得持久的竞争优势。

除了审批过程前移创造价值, 由银行临柜柜员接受、审核正式资料还使得客户可以就近选择银行网点以获得便利性的好处。同时客户经理也能从繁琐的资料、文档处理中解放出来, 客户经理的工作变成了一方面是营销开发商, 维护系统中开发商的资质、账户信息和楼盘资料;另一方面, 对于自动审批系统不能通过但是仍然提交正式申请的客户和有特殊要求的客户, 进行人工处理;同时还要寻找机会对大客户进行交叉销售。

除此之外, 事前审批的变化还能使银行不再依赖开发商来与客户接触, 扩大了潜在的客户群, 也使得银行在与开发商的关系上更具优势地位;同时, 由于客户不论审批是否通过都要向银行提供大量电子化的个人信息, 银行因此也可以积累拥有详尽资料的庞大的客户数据库, 这些信息既是以后进行交叉销售的有力资源, 又为银行进一步完善系统和模型准备了基础。

当然为客之信息保密是银行的职责, 如果泄秘银行脱不了干系。

2.竞争手段丰富化

在政府对按揭贷款的首付比例、利率、期限等要素做出规定之后, 银行可用的竞争手段不多。因此除了在关键贷款条件上利用好政府允许的浮动范围, 银行还可以将服务的外延扩大化, 利用自身的信息、信用和客户群体广泛、多样的优势, 为客户提供购房、家装咨询, 以及为投资购房的客户提供房屋租、售的一条龙金融服务;而服务的方式也可以采取从高度介入的银行直接提供服务到低度介入的银行仅作为提供相关平台的媒介, 由客户相互间、客户与经销商之间或者经销商与经销商自行匹配、服务或交易;总之服务的种类和方式是多种多样的, 只要客户有需求, 并且银行在满足这种需求上有资金的、信息的、信用的或者客户网络的优势, 就可以灵活地进行创新。但是这种创新要形成机制并且将这种不断创新的机制转变为银行的竞争优势, 创新就必须由业务链条的最前端发起, 而这又要求最前端的营销人员有足够的市场敏感度、足够称职, 除此之外, 还要有相应的激励机制去鼓励他们进行创新和相应的资源去支持他们的创新取得成功。

3.贷后管理服务提高效率

前台营销人员的主要任务是发掘、满足客户需求, 所以他们工作的特点必然是非模式化、非程序化的。而对于占贷后管理主要部分的欠款催收任务来说, 由于大部分客户的欠款是由于遗忘还款或对还款金额记忆不准确等善意原因造成的, 对这些客户的催收主要以通知、告诉为主, 任务比较简单, 所以提高效率、控制成本是持续改进的主要目标。根据这一特点进行流程设计时, 应该将一般通知性的催收工作从营销人员的任务中分离出来, 交由专门的规范化的客户服务中心来完成;同时还应将催收中获知的客户欠款原因、联络方式变更、客户补缴款项承诺等信息记录下来并进行分析, 避免因为同样的事由反复通知客户、浪费资源, 而这无疑还需要开发一个有针对性的客户信息数据库系统, 并且这个系统还应与催收或自动催收系统连接起来使用。

匹配贷款催收系统的是建立一个事前提醒, 或者一般的低成本定向信息发布系统, 比如短信息平台;这样在有关任何特定客户的政策、程序有所变化时, 系统都能自动通知到客户本人。这种系统的必要性是在实践中发现的:往往客户由于不清楚比如利率、还款程序的变化, 造成欠款, 银行就必须事后电话通知客户, 结果不仅浪费了大量通讯费用, 占用了银行员工和客户的时间, 因为罚息还大大降低了客户满意度。

清收手段单一、法务人员不足是银行经营零售贷款产品的一大隐患。在目前房地产价格迅速上涨、人均收入水平不断上升这样比较有利的宏观经济条件下, 零售贷款的不良率非常低, 银行以电话催缴为主的清收手段和由客户经理承担催收任务的人员配备尚能勉强应付;但是一旦市场条件发生变化, 银行现有的清收能力将无法应对可能出现的大面积不良贷款。银行完全有必要在系统上、流程程序上未雨绸缪:比如对于因客户无力或不愿还款而长期拖欠成为不良的贷款, 应该有一定的程序通过与客户协商对贷款进行展期、调整贷款条件, 使得客户能够继续还款;或者将不良贷款转入资产保全部门, 由专门的法务人员启动司法诉讼程序来保护银行利益, 尽量减小损失。

贷后管理服务中另一个非常重要的方面是要对贷后管理信息加以合理组织, 充分利用, 这既是保全银行资产的重要环节, 更是对放贷前审批系统和流程运行有效性的后验检查, 是对贷款审批流程进行持续改进的重要反馈。

买房：按揭有理 第4篇

现在拥有的钱才最值钱

刘新龙 33岁 外企销售总监

33岁的刘新龙有200万元的身家。他看中了一套精品外销公寓，100余平米，总价80多万元，如果选择一次性付款，还可以因此得到房产开发商2%的优惠，但他却偏偏选择了按揭，而且还是八成20年。

从表面上看，按揭贷款比一次性付款所付出的总额要多，尤其是利息，更让许多人觉得冤枉。但刘新龙认为：1、按揭将现在要付的大笔资金分解为以后长期的小额资金还贷，不会对现在的生活及理财计划产生任何影响；2、作为一种理财手段，用现在的一笔购房首付款，延缓余款的缴付日期，其实等同于投资行为中用一笔小资金控制了一个大项目；3、如果赶上房价飚升，等于给贷款者创造了一笔额外利润；4、如果再把通货膨胀的因素算进去，货币逐步贬值，虽然所需偿付的本金没有变化，实际上，本金的“含金量”已大大降低，实际还款额逐渐减少；5、当房子的租金价位高于银行按揭还款额时，通过以租养楼的方式也是很好的投资渠道。

把资金用作其它投资项目

王启 30岁 高级软件设计师

在北京中关村打拼了7年，加上拥有公司的股份分红，王启已有100多万元的积蓄。但他决定买下一套70万元的房子时，还是办了八成15年的银行按揭。王启自有一套自己的理财计划：房子首期只用付出14万元，这样比一次性付款要少拿出50余万元。拿这50多万元，他可以去做其它的投资项目，比如炒金、炒汇，或干脆用按揭的方式再投资几套房出租，以租养贷。

王启认为，只要能取得高于贷款利率的投资收益，借款人可以把自己自有资金用作其他投资项目。从投资角度说，办按揭购房可以把资金分开投资，把拥有的资金用于多项投资，资金使用灵活，才能使收益达到最大化。

取得最低的融资成本

张雷铭 35岁 私企老总

张雷铭身为一家资产上千万元的私企老总，买房子却跟公司的小职员一样选了按揭的方式。他想通过这种方式，以较低的成本融资，发展自己的事业。而这种投资回报，可比按揭贷款的利率高多了。

张雷铭认为，从融资的角度看，一次性付清了房款是不划算的：比如一套100万元的房子，可以从银行最多贷到80万元，以贷10年看，其10年期的贷款利率为5.58%；如果不用按揭的方式，直接向银行贷款，可以申请信用贷款或住房抵押贷款，但却要承担期限贷款利率，其10年期的贷款利率为6.21%。同样是融资，后者的利率比按揭贷款利率高0.63%，以80万元贷款为例，10年里将少支出利息30288元。

让银行为房产项目把关

田倩 28岁 公司部门主管

田倩和丈夫最近看中了一套带空中花园的复式单元，是期房，总价50多万元。他们最终选择了按揭供楼。对此，她有自己的想法：购买房产特别是期房要避免风险，除非对其房产项目有相当了解，包括建筑质量、开发商技术和资金实力等，这就需要购房者有相当的技术专业水准，而普通人是无法达到的。按揭是向银行借钱，所以房产项目的优劣银行自然关心，银行除了审查你本人外，还会审查开发商，为你把关，自然保险性高。

买房是一个较复杂的商业行为，通过申请贷款，银行已帮借款人对房地产项目做了初步的调查和审查，而且完善的个人住房贷款操作，无形之中为借款买房人把了一道房地产买卖和房地产抵押的政策关、法律关，银行提供按揭的前提是有效的买房合同，银行发放贷款的前提是有效的抵押。因此，聪明的买房人不妨学会通过按揭银行来判断商品房质量的新技巧。

选择一种生活方式

赵凌 30岁 高级保险代理人

30岁的赵凌有了近百万元的家底，她很想将积蓄保值增值，并选择了房产投资。她看中了靠近城市中心商圈的一套40多万元的公寓房，慎重考虑后办了按揭。

对此，她解释说，自己还有太多的生活规划想去实现，比如带父母游历欧洲，添一部奥迪A6的车，辞职休息一年充充电，到自己想去的地方旅居……如果一次性付款，虽说没有问题，却会影响这些生活规划，自己会为了补上这块“资金空”，而再拼几年；而办了按揭就不一样了，每月还款的额度对自己几乎没有任何压力，可以尽情地享受生活。

赵凌说：“许多人害怕用按揭的方式买房，觉得无端要多付给银行许多利息，感觉不舍得，于是一切让位于房子，其它的计划以后再说。可是只想到若干年后轻松，为什么不想一直轻松呢？相较于轻不轻松和划不划算，我选择轻松，如果多花点钱却能买到多一点闲暇时光，我不认为这样是吃亏。其实，选择按揭方式就是选择一种生活方式。”

理财专家的建议

对于有经济实力的金领族来说，选择按揭买房其实是他们的一种时尚理财方式。如果你是其中一员，不妨看看下面这些购房专家给出的建议：

1、首付越少越合适

依据中央银行的规定，购房贷款不超过房价的80%，就是说购房者必须准备20%以上的首期付款。购房专家建议购房者最好能申请到70%至80%的抵押贷款，在某种程度上可以说，贷款愈多愈好，首期愈少愈好。一方面，因为目前的购房贷款利率不断在降低，在如此优惠的贷款利率条件下，能够申请多少贷款应尽量申请；此外，如果买家手上的钱不少，收入也可观，除了购房外，还有其他比较在行的投资，不妨选择尽量低的首付款。不管怎样，在负债能力范围内，选择最高的抵押率，最小的首付款，让钱能更好地生钱，是最佳之举。

2、还款时间15年到20年最恰当

利用按揭的方式融资，使自己的总投资收益最大化，但并不是期限越长越好：以借款1万元为例，如果2年还清，每月还款438元，利息负担504元；如果4年还清，每月只需还款229元，每月还款减少209元，负担减轻50%左右。但是利息负担也从504元增加到了1004元，同样增加了50%左右。而如果比较第29年和第30年，29年的贷款为每月还款54.73元，30年的贷款为每月还款53.93元，同样是延长一年，每月负担只减少不到1元，即1%左右。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少，而白白增添了利息负担。30年的利息负担是9414.8元，29年的利息负担是9046.04元，利息负担增加将近400元，4%左右。所以合理的还款期限应该是15年到20年。

3、按揭选择还款方式有讲究

按揭贷款工作流程 第5篇

按揭贷款流程

农行住房按揭贷款流程

⑴售房商向贷款行提出按揭贷款合作意向。

⑵贷款行对售房商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的售房商签订按揭贷款合作协议。⑶借款人与售房商签订购房协议，并缴纳30%以上的房款(营业房40%)。

⑷借款人持购房协议、30%购房收据、身份证、婚姻状况证明向贷款行申请按揭贷款，并在贷款行开立存款账户或银行卡。

⑸经调查、审查、审批同意后签订借款合同，贷款行代理办妥登记、公证手续后，将款项存入售房商账户(保险采取客户自愿原则)，并通知客户取合同和到售房商处办理购房手续。⑹借款人以后只要每月(每季)20日前在存款账户或银行卡上留足每期应还款额，贷款银行会从借款人账户中自动扣收，到期全部结清。

(7)贷款行代理缴纳契税、领取契证、办妥房地产权证及住房抵押登记手续，收费严格按各有关办理机关的收费标准执行，不收取任何代理费，借款人必须提供办理以上手续所需的一切材料。贷款归还后，贷款行注销抵押物，并退还给客户。

中国银行住房按揭贷款流程

借款人提

↓供申请资料

中国银行

↓银行审核

正式签约购房合同、个人住房抵押贷款合同

↓

办理合同的公证

↓

办理保险业务

↓

办理产权抵押登记

↓

银行发放贷款

↓

借款人还款

↓

贷款还清后，办理抵押

房产注销登记手续

建设银行住房按揭贷款流程

建行按揭住房贷款流程

(一)咨询：借款申请人除可以到建行济南市分行任何“个贷”经办网点，还可到开发商银企联络员处，对该种贷款的具体种类、期限、额度、利率水平、还款方式等进行咨询，并索取有关资料。

(二）受理：借款申请人可以在与房屋出售方签订购房意向书，缴足定金后，到贷款建行或银企联络员处领取贷款申请表，申请表填妥并由保证人签章后，连同要求备齐的各种资料

一起报送银行，也可由银企联络员统一报送。

(三)审查审批：信贷人员在对客户书面资料进行初审后，对借款宴请人的资信进行现场考察并出具第一责任人调查意见，然后逐级上报审批。审批通过后出具银行贷款承诺书，承诺书有效期为壹个月。

(四)签订合同发放贷款：借款申请人凭银行贷款承诺书到出售方签订正式购房合同、并缴付30%以上的预付款，然后凭购房合南正本、缴款收据、承诺书和个人私章到贷款建行签订借款合同、抵押合同等，同时缴付有关费用。借款合同经借贷双方当事人签章后生效，贷款资金划转到开发商帐户同时，借款人领取有关合同文本，并按还款计划要求，从贷款当月开始还本付息。

购房贷款步骤

当建行审查同意贷款后，将委托按揭事务中心为您代办贷款所有手续，当您接到会签通知后，请您按以下步骤办理有关手续：

第一步借款人（购房人）持有关资料（身份证原件、半寸方章及建行活期存折）进入签合同地点——按揭事务中心。

第二步借款人（购房人）请按指示路线到合同会签就座，听取律师讲解借款等合同文本。第三步借款人（购房人）在按揭事务中心大厅保险柜台及收费柜台递交建行活期存折，缴纳个人住房贷款相关费用。

第四步借款人（购房人）缴纳有关费用后凭收费单据到会签室领取本人的借款等合同文本，并请留心核对合同文本内容。

第五步借款人（购房人）若错过借款合同讲解专场，请自己阅读合同文本。在阅读过程中如有疑问请到咨询柜台提问，您将会得到妥善的解释。

第六步借款人（购房人）如认为合同没有什么问题，请您在所有合同文本上签名盖章并填写签订日期。

第七步借款人（购房人）办妥以上事项，请将您的所有合文本，送交律师审阅。

第八步借款人（购房人）有关借款签约手续已办妥，按揭事务中心将尽快为您办理有关抵押签名手续，并通知银行为您放款，请您放心回家。

个人住房贷款需提供的资料：

借款人夫妻双方身份证、户口本原件及复印件；

双方不在同一户口中的还须提供结婚证明原件及复印件；

借款人夫妻双方所在单位出具的收入证明原件；

合法的购房合同；

借款人预付30%以上的预付款收据原件及复印件；

贷款银行规定的其他资料（如家庭财产证明等）。

个人住房贷款相关收费标准

中信实业银行住房加按揭贷款流程

申请贷款应提交的资料

借款人需提交的文件或材料

1.借款人有效身份证件（居民身份证或军官证、警官证、护照等）、户口簿或当地长期居住证明的原件和复印件；

2.借款人收入证明材料，包括工资单、纳税凭证等；以家庭收入偿还贷款的，还应当提供家庭其他成员的身份及收入证明材料；

3.有关购房合同、协议。

4.抵押物的权属证明文件，以及有处分权人出具的同意抵押的证明；中信实业银行认可的评估机构出具的二手房（或抵押物）估价证明；

5.购买房改房的，须按照当地政府有关房改房上市的有关规定，有房改部门提供的批准文件，保证购房人可以获得完全产权；

6.提供购房首付款证明；

7.银行要求的其它文件或资料。

客户贷款流程

1.您需要在中信实业银行的营业机构开立活期存款帐户；

2.请您按要求填写借款申请表，根据银行的指示提交申请表与规定的材料；

3.由银行业务经办人员或指定的律师对您进行家访，调查您所提供的资料的真实性、合法性和完整性；

4.银行审批通过后，通知您审批结果，并与您签订借款合同；

5.视情况办理保险、抵押登记、公证等手续；

6.中信实业银行将贷款直接划拨到您在中信实业银行开立的专用帐户或者由您指定并经中信实业银行认可的帐户中；

7.请您按借款合同的规定还本付息。

贷款人应具备的条件

1． 具有完全民事行为能力的自然人，在中国境内具有常住户口或有效居留身份；

2． 具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

3． 已经签署购买住房的合同或协议；

4． 必须支付不低于所购住房全部价款20%以上的首期购房款。购买外销房必须支付不低于所购住房全部价款的50%以上的首期购房款；

5． 中国银行规定的其他条件。

贷款币种：个人住房贷款币种为人民币和外币。申请外币贷款的借款人须是具有外汇还款来源的华侨、港澳同胞、外企工作人员等。

贷款额度：个人住房贷款的最高额度不超过所购住房价值或评估价值的80%。

贷款期限：人民币个人住房贷款最长期限不超过30年，外币个人住房贷款最长期限

不超过8年。

还款方式：等额本金还款法、月均还款法。

按揭贷款流程 第6篇

1、收齐客户按揭资料，并收取代办费3000元（抵押贷款6000元）。

2、递交客户资料贷款到银行，并约银行信贷部经理实地看房。

3、带上房产证（国土证）复印件到评估公司出初评报告。

4、将初评报告拿到银行并约客户到银行签署按揭贷款申请书，及办理银行贷款账户（存折或卡开通存贷通）。

5、待银行资料批复下来再通知客户办理产权过户手续。

6、待房产证拿到手后，再将新房产证复印件拿到评估公司出正式评估报告。

7、将正式评估报告和新房产证拿到银行并约客户到银行签订正式按揭贷款合同、抵押合同、他项权证申请书。

8、将正式评估报告、房产证、产权人身份证复印件、银行签署的按揭贷款合同、抵押合同、他项权证申请书拿到房地局抵押窗口办理抵押登记手续（通知客户带上身份证原件）

9、待他项权证拿到时把房产证一起拿到银行，这时国土证也需拿到银行。

10、此时还需要将客户过户的契税发票提供到银行，如果契税发票上的房价低于评估价的话需将契税发票扫描将房价改成评估价以上。

11、等待银行房款通知。

按揭贷款流程 第7篇

（1）客户如选择按揭贷款作为付款方式，我们应在客户付款签约前向该客户讲清按揭贷款的种类、申请条件、还款年限、还款方式、计息标准、利率、需要向银行提供的证明资料等全部流程的详细情况。

（2）根据客户实际情况，帮助客户判断选择最佳按揭方式，因为我们的项目是商业产权部涉及公积金，也就没有这方面的集体学习，但是商业贷款一定要详细介绍。

（3）在客户补足大定金后，带领客户来现场财务处领取收入证明空白表格，并请认购人夫妻双方规范填写后由各自工作单位签章确认（个体经营者须提供企业营业执照、法人代码证、半年内的公司财务报表、纳税证明等足以证明其具备还款能力的相关资料，单身的要开具单身证明。）。

（4）客户付完首期款（我们是总房款百分之五十）签约后将首付款收据复印件、收入证明及相关资料交与现场财务，并在专业人员的指导下规范填写贷款申请，再由开发商专业人员交与协议银行。

（5）银行根据客户的申请和相关证明对借款人夫妇的单位或企业进行核查

（6）银行核查通过后，通知借款人去银行签署借款合同同时交纳保险费，并设立还款帐户。

（7）银行将认购人所借款项（风险金除外）拨到开发商帐户后，通知借款人次月开始还款。

（8）客户在办理完产权证、他项权证等抵押手续后，将贷款中风险金部分拨到开发商帐户后，由开发商通知认购人去开发商处办理进户手续、领取钥匙入伙。

按揭工作流程 第8篇

一、假按揭的类型

1. 房产商与客户串通合谋虚增房价, 看似按规定比例首付款, 实为银行全额贷款。

目前, 楼盘销售的通行做法是实行“一房一价”, 不同朝向、不同楼层、不同结构的价格不同, 既让购房者摸不出门道, 也让按揭银行心中无底。同一小区内的房价差异很大, 最高价与最低价少则相差1000元, 多则相差2000元、3000元, 一般情况下银行很难知道全部房屋售价。一个100平米的住房, 每平米9000元, 总价在90万元左右, 如果每平米虚增2000元, 相当于差20万元, 正好是20%的首付款。当然更隐蔽的做法是把不能按揭部分购房款转移到房价上, 如没有权属证明的阁楼和仅供使用的停车位, 二者之和有的高达20万元, 本来销售时要客户一次性付清, 而通过拉高房价的手段, 可以将阁楼、车位款项抵充做首付款。

2. 以内部员工优惠价销售的形式, 由员工及家属参与按揭, 套取银行资金。

房产销售形势不好, 各种形式的促销层出不穷, 时下较流行的做法是内部员工优惠价销售, 与正常销售相比, 打折幅度很大。比如内部员工每人一套, 可按正常售价的8折销售, 然后由员工以正常购房者的身份去银行办理按揭。当然这种形式的销售也有真实的, 房产公司以回笼资金为目的, 同时当作福利让利给员工。另外一种情形就是内部还有约定, 所有员工的首付款都作为员工欠款 (或应收账款) 处理, 以促销为假按揭做铺垫, 真实情况是房产商与员工串通, 搞假销售, 一旦有真实买主时, 房产商会提前还掉员工的住房按揭贷款, 作再次销售。

3. 以团购形式搞促销, 与其他合作单位串通搞假销售, 套取银行资金。

“十人以上团购可享受9.3折”等优惠, 看上去是为了拉动销售, 当然也有真实的, 但购房者为同一单位人员的往往有假按揭猫腻。房产商会找一个合作单位, 与对方单位签订回购协议, 让对方单位人员以团购形式参与按揭, 而这些团购人员的首付款往往都是房产商提供的。当然按揭后的还款也会是房产商或合作单位以各种形式支付。

4. 以保值销售为名, 图虚假按揭为实, 取得按揭贷款。

一些房产商会打出“保值销售”的幌子, 以退房支付大于贷款利息的优厚条件为诱饵打动顾客, 有的干脆动员一批投资者参与, 承诺二年后退房。其真实用意在于利用住房按揭这个平台, 让参与者获得投资收益, 而自己在短期内取得资金。通常做法是, 购房后五年内房价下跌可无条件退房, 并支付年15%的全部资金利息。

5. 建筑单位项目经理参与做假按揭。

这是一个很多房产公司惯用的手段, 一旦房产商资金紧张, 无力支付工程款时, 就会动用这个手法, 名义上是项目经理看好楼盘会增值, 也买了房子, 实际上是搞假按揭。操作手法是, 让部分应付工程款抵充首付款, 开具首付款凭证, 而贷款行结算账户首付款资金由房产商划入, 由项目经理出面向银行办理按揭贷款, 从银行得到按揭资金再支付工程款。

6. 直接造假合同, 销售没有房源的住房, 或者用一次性付清房款的住房, 再搞假销售, 骗取按揭资金。

本来一个多层公寓只有五层楼, 房产商却搞个601室、602室, 找熟人订个合同, 首付款之类房产商一手搞定, 向银行进行按揭。当然这种销售容易在抵押预登记中被发现, 而对于一次性付清房款的住房造假再次销售, 很难在房产证办理前被人发现, 时间会有二年之久。

二、应对假按揭业务需要把握的几个环节

1. 严格审查首付款资金的真实性和实际到位情况。

按揭银行必须强调首付缴入贷款行指定结算账户, 必要时可开展延伸性审查, 即了解客户支付首付款的出账情况, 当然这是客户的个人隐私, 了解时要讲究方法, 不能单刀直入, 否则会引起客户不满。对团购、内部价销售、保值销售之类的首付款要重点关注, 也可让房产商提供相关账务处理情况。

2. 把好按揭客户身份、资金实力、还款来源的调查关。

调查形式可以多种多样。一是与客户面对面聊, 通过聊些家庭、工作情况, 从中分析出购房意图的真实性。二是从客户填写资料入手, 向所在单位了解购房者的收入情况, 尽管有些已经提供了收入证明, 但是否真实还需要进一步证实。三是上门调查, 向家属及相关人员了解购房情况, 看是否与购房者所说的意图一致。有的团购操作, 家属会到场签字, 向其询问一下所购房屋位置、价格、首付款情况, 如一问三不知, 马上会露馅。

3. 严把抵押预登记关。

向有关部门了解开发商房屋报备情况, 绝对不能因开发商提供“自客户购房按揭之日起至办妥抵押登记取得他项权证之日止”的担保而放松抵押预登记关。因各地的登记机关不同, 登记形式多样, 各行都有必要制订一个因地制宜的控制风险办法。有的部门强调客户自行上门登记, 银行方必须全程陪同办理, 确保登记真实。

4. 及时了解掌握房产商的销售形势, 捕捉有用信息。