开发投资范文

开发投资范文（精选12篇）

开发投资 第1篇

近日,第一太平戴维斯、高力国际、戴德梁行在内的多家房地产服务提供商发布2015年房地产市场研究报告显示,受经济大环境下滑影响,国内房地产开发投资增速或将持续低迷。第一太平戴维斯指出,2015年第三季度,全国GDP增速自2009年以来首次破7,环比略降0.1%至6.9%的较低水平。从数据来看,即便如一线城市中的上海与北京,经济增速亦明显放缓,GDP增速堪与全国持平,而广州、深圳两地GDP增速则显著高于全国平均水平,并保持上升态势。戴德梁行认为,经济增速疲弱主要受累于房地产开发投资近零增长。在GDP增速下滑的背景下,房地产企业投资意愿不足,其开发投资增速自2013年后便开始出现明显下滑。第一太平戴维斯指出,2015年前11个月国内房地产开发投资增速仅为1.3%,再创历史新低。

点评

投资土地开发合同 第2篇

甲方：（以下简称甲方）乙方：（以下简称乙方）

为提高耕地质量，完善配套设施，进一步做好“占补平衡”工作，根据中牟县人民政府县长办公会议纪要_____号和国家土地开发整理的规定，引进社会资金投资进行复耕，开发整理项目位于濮阳县境内，拟开发未利用地面积约4000亩，每亩投资4000元，总投资1600万元左右，预计新增耕地4000亩，经双方协商同意签订本合同。

一、双方的权利、义务和责任

1、项目投资方：河南维龙土地开发有限公司负责项目开发整理所需全部资金，并承担投资风险。甲方委托中牟县土地开发整理中心为项目承担单位，行使法人权利、履行法人义务。

2、项目的实施，应根据国家有关土地开发整理的规定，实行“五制”。

3、项目竣工经验收后，指标优先满足濮阳县需要，节余指标经市政府同意，甲乙双方协商后可纳入省级交易平台统一交易。

4、中牟县及市定项目使用补充耕地指标收取的开垦费，甲方和乙方按三七分成；通过省级交易平台收取补充耕地指标交易价款，除去市财政留存外，甲方和乙方按**分成。

5、甲方负责对项目的勘探、规划设计和预算编制。乙方予以协助。乙方负责工程施工及工程监理的招投标等其他有关事宜，招标过程应接受甲方监督。

6、甲乙双方要共同监督项目施工单位，认真执行土地开发技术规范，严格按照规划设计施工，保证质量要达到全部合格。

7、项目申请、验收和检查等工作由甲方负责。

二、本合同项目资金的使用，由甲方和乙方根据土地开发整理资金管理的有关规定共同监督管理。

三、本合同经双方签字盖章后生效，双方必须认真执行，不得违约。

四、项目的动工开发时间待项目立项后另行确定。

五、本合同未尽事宜，由双方协商解决，如发生不可抗拒的因素造成合同无法履行，双方都不视为违约。

六、本合同共两页，一式六份，甲乙双方各三份。

甲方：（盖章）乙方：（盖章）

法人代表：

非洲：多种行业投资尚待开发 第3篇

非洲概况

非洲全称阿非利加洲，位于东半球的东南部，赤道横穿大陆。面积达3020万平方千米，是世界第二大洲。

非洲矿产资源丰富。黄金、钻石、铜、铀等重要矿产资源储量均居世界首位，有着发展经济的良好条件。石油占世界总储量的12%左右。铜主要分在赞比亚与刚果（金），金主要分于南非、加纳、津巴布韦和刚果（金）。还有锰、锑、铬、铀、铁、锡、石棉等。植物达40000种以上，森林面积占总面积的21%。非洲的渔业资源也是十分丰富的。

几百年的殖民统治使非洲经济过于单一，成为世界上最贫困的大陆。非洲占世界总人口的12％，但国民生产总值、外贸总额、吸引外资额等均只占世界的1％左右。

自20世纪80年代中期以来，非洲国家开始对经济结构进行调整，开放市场，引进外资，采取了符合本国国情的经济措施，并重视区域经济合作，取得了一定的成果，经济开始逐步回升。

非洲是投资回报最高的大陆，但目前许多投资者对非洲国家的投资贸易政策法规等不甚了解。事实上，近年来非洲国家纷纷进行经济改革，实行私有化，对外开放，以市场为中心发展商品生产、建立和完善市场机制。特别是很多非洲国家制定了新的外资法或投资法，为投资者提供优惠的政策，包括税收减免、资本补贴、手续简化、利润准许汇出等。非洲大部分国家还设立了促进投资的管理机构；同时，各国大力减少官僚主义和腐败，以期望改善投资环境 。

以上措施已经取得了一定的成果，近年来，进入非洲的直接投资有较大增长。中国对非洲的投资也发展很快，目前，我国在50多个非洲国家建立了约600个项目，投资约6亿美元。

非洲，一个古老而又年轻的大陆，正等待着投资者的涌入。

非洲部分国家投资及贸易政策简介

苏丹：非洲面积最大的国家，也是联合国宣布的世界上最不发达的国家之一。近年来，政府调整了工业结构，鼓励私有化，开辟了五个自由区，制定了新的投资法，以吸引外国投资。一方面减少政府对经济的干预，实行市场经济，鼓励外国投资，另一方面大力推进私有化进程。

埃及：非洲较发达的国家。1997年颁布了新的《投资法》，取消外资投入审批手续，向投资者提供5至20年不等的免税优惠条件，还规定对于建立劳动力密集型产业、有助于高科技发展或产品可大量出口的项目，可免税向投资者提供土地。

阿尔及利亚：自1989年以来，实行贸易自由化政策，打破了国家对外贸的垄断，取消了进口配额许可证制度，国营企业和私人都可自由地做进出口贸易，进口商品基本无限制。开放了外汇交易市场，允许私人开立外汇帐户。

阿尔及利亚实行对外开放政策，鼓励外国投资，对外企实行国民待遇。1993年出台了投资法，鼓励私人投资并赋予许多优惠政策，对外国投资者实行国民待遇。2001年8月20日出台了修改后的投资法，加大了对外国投资的开放力度，规定外国企业既可直接在阿投资办厂，也可在阿公共企业参股经营。投资法保证外国投资者可以将利润汇出境外。为简化投资程序，投资法提到要建立一个国家投资发展局，代表不同政府机构的职能，实行一个窗口办公。投资法还提到要建立一项支持投资的基金和一个优先投资机制。投资法还规定，对重大的外国投资项目，外国投资者可以与阿政府就优惠政策进行商讨或提出要求。政府可以根据具体情况，单独为该项目规定更优惠的条件。此外，阿政府为方便外国投资者实施投资项目，建立并开发整治了两个免税区。

南非：非洲经济最发达的国家。政府重视外国投资，制定了一系列投资优惠政策。在南非投资生产的产品可以免税且不受限制地进入“南部非洲关税联盟”的其他国家。1994年以来，南非在放开外汇管制方面取得了明显成效。目前对经常项目项下交易的限制都已经取消了。对那些通过股票投资的外国企业，南非没有任何限制。一般来说，南非对非居民投资所得的汇出没有限制。公司如果要带现金出南非，限额为5万兰特。如果带出的钱超出这个限额，则要填表报告。

博茨瓦纳：南部非洲内陆新兴的发展中国家。近年，推行经济多样化战略，强调发展农业、制造业和旅游业，并为此制定了吸引外资的优惠政策：

1、财政援助政策。凡固定资产投资在75，001－2，000，000普拉（1美元＝3.835普拉）的中型企业和固定资产投资在2，000，000普拉以上的大型企业，可获得以下三种政府财政援助：一是资本补贴；二是非熟练工人工资补贴；三是培训补贴。政府对企业获得的上述三项补贴均免征所得税。

2、优惠的税收政策。a、为鼓励投资，自1995年起大幅度降低了公司所得税，其中制造业所得税从35％降至15％，其它行业降至25％。b、个人所得税征税基准由原来的12500普拉升至1500普拉。c、投资企业所需设备和配套件，从国外进口的，免征进口税。d、投资企业用于制造出口商品所需原材料，从国外进口的，免征进口税，在当地采购的，税务部门负责予以退税。同时出口商品免征销售税。

3、十分宽松自由的外汇管制政策。a、外汇自由进出；b、可自由在博开设外汇帐户；c、可自由地获得支付进口货物所需外汇。

4、关税保护政策。对进口商品征收附加税以保护其新兴企业，给予新兴企业的关税保护一般为期四年。

该国因具有上述良好的投资环境和优惠投资政策，被世界银行认可为世界上投资风险最小的国家之一。

安哥拉：政府鼓励投资的领域及其政策有:鼓励投资的领域较广泛,重点在生产性行业，但石油,矿业和水电等行业由国家控股,外国资本不能超过总投入的49%。

为吸引外来投资,安政府推出如下优惠政策:1) 进口设备和原材料免征关税；2) 头三年免征工业税；3)生产所得在再投入时,免征所得税。投资额少于25万美元不被视为外国投资。投资额多于5000万美元，其特殊优惠条件可订立合同加以确定。外资公司在满足投资条件后,可通过在安银行开设的当地币和外汇帐户进行国内外的付款活动,政府保证扣除合理的预留金和应缴纳的税金后,汇出应得红利和利润。

塞内加尔：税收优惠措施有：

1．公司营利所得税。公司营利所得税税率为35％。作为税收优惠措施投资动产或不动产获得的盈余扣除该年投资支出半数后的余额再征收增值税。投资太阳能及风力者，最高可减免30％的营利所得税，但减免额不超过可课税盈余的25％。

2．增值税。购买原料或半成品及投资有关的支出可获得增值税的减免。

3．土地税。工厂或住所持有人可免除该工厂或住所所在地10到15年的土地税。

4．其余减免措施。减免工、农、渔、旅游业5年以上贷款的利息所得；除分期递减缴税方式外，还有加速分期缴付的方式；投资者的部分或全部所得可享受八年内减免所得税至投资额10％的优惠，但不得超过个人年度净所得的5％；投资于太阳能或风能的纳税人可享受减免所得税达实际投资支付金额30％的优惠，但不得超过该年度固定税收的25％。

鼓励投资的产业有：农、渔及畜牧业，有关蔬菜、动物及水产产品的加工储藏及保存；产品生产加工；矿业开采精研及加工业；观光及附属产业；中小企业形式的文化产业，如图书、报纸等、资料及视听制作中心；有关卫生、教育及工业辅助的装配与维修；中小型服务业；港口基础设施；初级工業产品如灯泡、缝衣机、熨斗、餐具等民生必需品的制造。

塞拉利昂：对外贸易实行“自由贸易”政策，愿同各国进行贸易，无配额和许可证限制。实行外汇管制和统一关税，出口货物一律免税，进口货物关税一般为20-40%。对医药及器械、化肥、车辆和仪器的关税均在10%以下，对烟酒、化妆品、服装、家电等征收65%的关税，进口货物的市场销售税为15%。

莫桑比克：1984年颁布《外商直接投资法》，鼓励外商投资，特别强调保证外商将其投资及部分利润汇出境外的权利。鼓励政策包括特定时期的税收及关税的豁免及本国信贷的便利。

加纳：1985年制定并颁布《投资法》，连同《矿业法》和《石油勘探开采法》。加纳吸引外资的优惠政策包括在以上法律之中，内容涉及投资领域、投资项目、投资金额，根据投资地区的不同而分别实行不同程度的优惠。

尼日利亚：近年来，政府调整经济结构，发展本国工业，大力鼓励外国投资，宣布对外资企业不实行国有化，并保障投资者的合法权益和安全。投资企业产品出口，可得到退税、免出口许可证、享受信贷担保和保险、提供贷款等鼓励。

石油勘探开发投资经济评价指标探讨 第4篇

一、净现值 (NPV)

净现值是石油勘探开发投资经济评价中的一个基础性指标, 它是一种限值累加值。通过对项目寿命周期中所有的净现金流量遵循一定的折现率, 以期初时作为折现期的一种计算方式。净现值的指的是投资者在自己投资的项目中获得的超额收益。如果净现值为零, 说明收益为投资者的最低期望值。净现值指标在经济评价中最能反映企业追求的效益最大化特点, 因而, 在石油勘探开发投资经济评价的所有指标中是最为可行的。虽然NPV这个指标非常适用于石油勘探开发投资经济评价, 但也存在一定的不足:1) 它没能直接反应出投资的规模, 只是用资金的形式予以体现。而资金有是企业的最为宝贵的资源, 对企业的投资是否能取得应有的效用并不能直接反映。为了避免这种情况, 一般都采用增量投资分析或者净现值指数的方式解决实际中的优先问题。2) 在进行石油勘探开发投资经济评价时, 如果采用NPV, 由于折现因子的存在, 使得油田越早投产NPV值就越大, 就会在一些类型的油气开采中, 由于想获得较好或者较高的收益而加快开发的现象。进而导致了破坏性开采的情况增多, 而使得油田的最终收益降低。因而, 政府需要运用科学完善的石油开采制度, 如稳产期的增加税收, 在开采中后期减免税收的办法, 以促使石油开采企业合理高效利用地下资源, 最大限度地保证油田的开发。

二、内部收益率 (IRR)

内部收益率也是石油勘探开发投资经济评价中的重要指标, 在评价中也最为常用。它主要是针对NPV=0的情况。内部收益率能直接反应出投资者的效益, 因此, 也可以认为是盈利率或者回报收益率。这种评价方式被用于石油勘探开发投资经济评价中的缺陷主要有两个:1) 只有一个解的情况, 针对净现金流量来说, 为序列正负号只变化一次的项目。即使序列正负号多次改变, 也是只有一个解的情况, 如果出现两个以上解的情况, 就不是内部收益率计算范畴。之所以会出现正负号的改变, 是由于投资过程的不连续, 而石油的勘探开采涉及的投资量很大, 如果只对一次投资进行考虑, 就不能客观地反应被评价区域的经济效益。如果对多次的投资都予以考虑则内部收益率的结果可能很多, 但就真实的内部收益率来说, 其结果都不是正确的。2) 在对内部收益率进行计算的过程中, 含着一个假定情况, 即由此项目获得的纯收益可以用来继续投资, 继续投资的收益率和项目的内部收益率相等。在油田寿命枯竭, 项目停止开发时, 按照内部收益率来计算, 就是投资未来值的累加等于收益未来值的累加, 由于条件的制约, 收回来的投资不可能在进行同样地理条件的含油气项目的投资中, 因此, 石油勘探开发投资的经济评价指标中, 内部收益率评价方式并不适合, 只能作为辅助性指标来参与评价。

三、投资回收期

投资回收期分为动态及静态两种。静态对资金的时间价值不要考虑, 而动态正好相反, 对资金的价值必需进行考虑。因此, 动态投资回收期更能反映出项目的经济价值。在对投资回收期进行可行性项目评价时, 必须和投资者在投资时的基准回收期进行比较, 如果基准回收期小于投资回收期, 说明项目不可行。如果结果相反即为可行。虽然通过投资回收率我们看到了投资的经济效益以及投资风险, 但由于这种方式对于投资回收之后的项目情况并不涉及, 因此, 在进行评价中, 也只能作为辅助性目标。

四、基准折现率

基准折现率, 是投资者对于投资所获得的最低回报率。由于在企业间存在的风险以及目标不同, 折现率也会多种多样。由于项目的不同, 在风险上也有很大差别。因此, 在对不同项目进行经济评价时, 需要采用的基准折现率也会不同。

五、指标计算问题

各种经济评价的指标, 都是在项目寿命时间内对现金流进行计算得到的。因此, 对现金流量进行科学合理的预测决定了经济评价的正确与客观。因为是种预测, 因此, 就有可能存在一定的与实际不符的情况, 特别在对现金流的描述中。因此, 更应该尽最大可能减少预测中的偏差, 尽可能与实际相符。

六、结语

在进行石油勘探开发投资经济评价中, 对经济评价指标进行科学的确定和计算是非常重要的。它不仅关系到石油勘探开发投资决策水平, 也关系到投资成本以及收益情况。因此, 做好石油勘探开发投资经济评价, 是优化投资, 提升投资效益的必经之路。

参考文献

[1]胡健等.油气资源价值分级与有偿使用的方法研究.西安:陕西人民出版社, 2011

投资开发公司简介 第5篇

南方汇英项目开发投资管理有限公司是经深圳市工商局注册，集项目开发、实业投资、投资管理、企业管理咨询、劳务派遣、电子商务、国内贸易等范围的正规化实业经营公司。为有实力企业或个人寻找性价比高的优势经营项目;为有优势经营项目的企业或个人提供融资渠道;为有项目和资金的企业提供管理咨询、劳务派遣等人力资源服务。诚信、协作、创新、共赢是南方汇英人自始自终秉承的经营理念，惠人及己、明德知止;经年砥砺、厚积薄发;踱足小憩之瞬间，也许商机无限在眼前.

房地产开发项目投资估算研究 第6篇

关键词：房地产；投资估算；效益

随着近些年房地产市场竞争的日益激烈，如何实现投资项目的利润是房地产企业投资考虑的首要因素。房地产项目投资估算就是对通过对市场的深入分析与判断，采取科学的投资决策体系选择的开发项目。由于房地产项目建设周期比较长、风险比较大，因此进行科学的投资估算是后期施工风险控制的重要手段与途径。

一、房地产开发项目投资构成分析

房地产开发项目投资估算主要包括：一是成本费用的估算。投资过程就是生产的过程，企业进行投资之前就必须要对成本进行估算，房地产项目投资成本包括管理费用、拆迁补偿费用、建筑安装费用以及基础设施配套费用等等；二是销售收入估算。销售是实现房地产项目投资经济效益的主要途径，进行投资需要考虑所建设的项目销售金额以及盈利空间等；三是销售税费计算。房地产投资需要交纳的各种税费比较多，因此在进行投资之前需要明确各种需要交纳的税费；四是不确定因素与风险分析。房地产受到外界环境影响比较大，尤其是国家宏观调控政策的影响比较大，因此在进行投资之前需要对国家的宏观方针进行估算，考虑到其中的风险。

二、房地产开发项目投资估算存在的问题

（一）房地产开发项目投资估算方法不统一。目前我国房地产投资估算方法的使用标准不统一，虽然此种估算模式符合本地区相关行业特点，但是就目前所使用的估算方法而言，其存在一些问题，以我们经常使用的指标估算法为例，指标估算就是根据相关部门的统一指标进行定额编制，但是其必然会面临因为不同地区的建筑材料、费用标准的不同而造成投资估算结果的不准确性。

（二）对投资估算的重视程度不够。目前房地产企业受到市场盈利空间的诱惑，他们在投资开发阶段往往忽视投资估算，而是将工作重点放在建设项目的实施阶段，强调施工过程，而对于项目的可行性研究与设计没有形成足够的重视，具体表现为：房地产重视工程造价控制，采取各种措施提升工程质量、降低成本支出，而一旦房地产项目出现亏损之后，房地产企业就会将其归结于工程材料上涨、建设项目设计不合理以及施工技术不完善等，而忽视对项目可行性的分析。

（三）项目投资估算的前期工作准备不完善。一是对基础资料的调查工作不重视。项目投资估算需要涉及各个因素，并且需要估算部门要深入到市场中进行调查，但是很多造价人员忽视对基础资料的调查；二是估算部门之间的沟通不顺畅。投资估算是业主与设计单位互动的过程，由于投资估算需要不同岗位的人员进行编制，这样就会形成因为岗位隔阂因素而导致投资预算编制内容不完善现象的出现。

三、房地产开发项目投资估算的改进措施

（一）完善房地产开发项目投资估算准则。一是要调整房地产开发项目会计成本。会计资料是投资估算的重要资料，因此通过调整会计资料可以为投资估算数额的确定提供依据。房地产开发项目会计成本和竣工决算资料的对比可以为投资估算提供经验，让房地产企业了解大概费用；二是优化分项投资估算方法。目前房地产投资估算方法使用普遍的就是指标估算法，指标估算就是利用已经类似完工的各种资料进行计算。使用此种方法就需要姐姐指标之间的差异和清楚二者之间的差异性。

（二）加强与项目相关各方之间的沟通协调。在投资估算的过程中，如果只是机械地按照方案设计进行费用估算，容易造成投资偏差。因此应在估算过程中，积极加强与建设单位、设计单位等项目各方的沟通，及时掌握更加完整准确的信息，使投资估算更加贴近事实。

（三）完善市场调研和项目风险评估及防范措施。所谓风险评估，就是预测建设项目执行过程中的资金流动和经济社会效益情况，如果预测结果严重偏离实际情况，这些结果将会导致建设项目执行者做出错误的判断和决策，这个预测过程就是风险评估。对于建设项目可行性研究中的风险評估，研究人员需要用可避免人为因素干扰的量化结果来评价其风险性，这样做有助于直观地确定关键的敏感性因素对主要财务指标的影响，增强决策的科学性和准确性。对于项目风险的防范，要扎实搞好项目前期对市场和资源、环境等因素的基础性调研工作，运用市场调查和预测的科学方法，实现市场调查从定性分析到定量说明的转变。

投资估算是项目决策的重要依据之一，在整个项目投资决策过程中，要对项目建设中工程造价部分进行估算，在此基础上研究项目是否建设。因此，准确、全面地估算建设项目的工程造价，是项目可行性研究乃至整个建设项目投资决策阶段造价管理的重要任务。

参考文献：

[1] 王达，浅析房地产开发项目投资估算的内容及特点 现代经济信息 2014年07期

房地产开发项目投资控制研究 第7篇

1.1 系统论

系统论认为整体性、关联性、等级结构性、动态平衡性、时序性等是所有系统的共同基本特征。系统论的核心思想是系统的整体观念。任何系统都是一个有机的整体,它不是各个部分的机械组合或简单相加,系统的整体功能是各要素在孤立状态下所没有的性质。系统论的基本思想方法就是把所研究和处理的对象,当作一个系统,分析系统的结构和功能,研究系统、要素、环境三者的相互关系和变动的规律性,并优化系统观点看问题。系统论的任务,不仅在于认识系统的特点和规律,更重要的还在于利用这些特点和规律去控制、管理、改造或创造一个系统,使它的存在与发展合乎人的目的需要。也就是说,研究系统的目的在于调整系统结构,协调各要素关系,使系统达到优化目标。

1.2 控制论

控制论是一门研究动态系统在变化的环境条件下如何保持平衡状态或稳定状态的科学。在控制论中,“控制”的定义是:为了“改善”某个或某些受控对象的功能或发展,需要获得并使用信息,以这种信息为基础而选出的、于该对象上的作用,就叫作控制。控制论系统的主要特征:第一,要有一个预定的稳定状态或平衡状态;第二,从外部环境到系统内部有一种信息的传递;第三,这种系统具有一种专门设计用来校正行动的装置;第四,这种系统为了在不断变化的环境中维持自身的稳定,内部都具有自动调节的机制,换言之,控制系统都是一种动态系统。

1.3 层次分析法

层次分析法(Analytic Hierarchy Process简称AHP)是一种定性分析与定量分析相结合的多目标决策分析方法,指将一个复杂的多目标决策问题作为一个系统,将目标分解为多个目标或准则,进而分解为多指标的若干层次,通过定性指标模糊量化方法算出层次单排序和总排序,以作为多目标、多指标、多方案优化决策的系统方法。它将决策者对复杂对象的决策思维过程系统化、模型化、数学化,可用于求解多目标、多准则的决策问题。特别是它将决策者的经验判断予以量化,使评价更趋合理。

1.4 目标成本法

目标成本法是指企业在成本经营活动中,把成本目标从企业的目标体系中提取和突出出来,将目标成本作为管理对象,指导、规划和控制成本的发生和费用的支出。目标成本法中的目标成本是根据公司市场部门在市场调研与预测基础上提出新产品的价格与财务部门根据企业预算提出的利润率反向计算出来的,即目标成本=销售价格-目标利润。研发部门根据这个事先确定的目标成本来实施产品的设计,利用价值工程实现产品的设计成本能够达到目标成本的水平,进而生产新产品。

1.5 价值工程

价值工程法(Value Engineering,简称VE)是一门新兴的管理技术,是降低成本提高经济效益的有效方法。所谓价值工程,指的是通过集体智慧和有组织的活动对产品或服务进行功能分析,使目标以最低的总成本(寿命周期成本),可靠地实现产品或服务的必要功能,从而提高产品或服务的价值。

1.6 挣值管理

项目的挣值管理(Earned Value Management,EVM),是用与进度计划、成本预算和实际成本相联系的三个独立的变量,进行项目绩效测量的一种方法。它比较计划工作量、WBS的实际完成量(挣得)与实际成本花费,以决定成本和进度绩效是否符合原定计划。

2 现行房地产开发项目投资控制现状及问题

2.1 影响房地产开发项目投资控制的因素分析

土地因素。对房地产开发项目来说,土地是确定性因素,对房地产开发项目的投资控制有决定性的影响。

市场因素。房地产市场的影响因素主要是市场需求量和房地产价格,它们是预测投资项目收益的基本因素。市场价格上涨速率大于投资决策时预期的上涨速率,才能使投资收益期望值增大,反之,意味着投资收益减少,投资风险增大。市场因素不受项目管理者控制,但是项目管理者可以根据市场因素的预期,合理地对房地产开发项目的设计方案、融资方案等作相应的调整,通过缩减范围或者节约成本等途径来对市场因素做出适当的反应。

产品策划与方案设计。产品策划源自对市场调查分析后的准确项目定位,方案设计是对产品策划的具体实施。产品策划与方案设计是房地产开发项目投资控制的重要影响因素,其优劣性一方面决定了项目预期的资金流入,即销售量、销售速度和销售价格;另一方面决定了项目预期的资金流出,即开发成本。

开发周期与融资方案。开发周期决定了资金占用过程,由于房地产开发项目的特殊性,在取得土地时开发规模已经确定,因此,不可能依靠财务杠杆来调整资本金收益率。开发周期长、融资规模大就意味着利息支出和财务费用高,因此原则上对于房地产开发项目投资控制来说,应当尽可能缩短开发周期与融资规模,并加快资金回收以偿还债务。但是在实际操作过程中,往往还要考虑房价上涨所推动的收入增加因素,以利润最大化原则来综合考虑开发周期与融资方案。

项目实施过程偏差。影响房地产开发项目实施阶段的投资控制因素主要是偏差,以及项目由于进度原因、市场原因、组织原因或不可预见的风险原因等偏离原定投资方案的现象。对应措施主要有预防、监控、绩效审查以及采取纠偏措施等。

风险因素。风险主要有政策风险、市场风险、组织风险、不可抗力风险等,无论哪一种风险出现,必然对房地产开发项目的投资控制产生影响。风险不可控制,但可以对风险发生的概率和影响进行分析,从而采取有效的预防和应对措施。

2.2 房地产开发项目投资控制现状及方法研究

为了解我国现行房地产开发项目投资控制现状,笔者先后对“明源”、“金蝶”两家国内知名房地产ERP软件开发商的信息化系统进行调查分析,研究我国现行房地产开发项目投资控制的理论框架,所得结论具备一定的普遍性,但并不代表所有房地产开发项目均如此。

对投资控制的研究层面目前还普遍局限在“成本控制”层面,某些公司的成本职能部门甚至只负责工程直接费的成本控制。成本控制的实施方式主要通过定期的数据报表来实现,动态成本的管理一般以对应财务口径的成本科目为维度,监控“目标成本”、“已发生成本”、“待发生成本”等各项指标。

成本控制理论的基本框架公式为:动态成本=已发生+待发生目标成本。其中“已发生成本”等于“有效签约金额+累计变更金额+非合同金额”,“待发生成本”是指包括未签订的合同及预计发生的变更洽商、索赔、按合同约定和法律法规预计发生的成本调整等相关内容。

2.3 房地产开发项目投资控制现状及问题

从宏观来看,仅从“成本”角度考虑投资控制的视角过于单一,没有从系统的角度考虑成本与收入、利润之间的动态关联,缺乏逻辑清晰、简单直观的投资控制指标,不能全面反映投资控制的动态效果。成本数据在时间序列上的动态变化是通过本期报表与前期报表之间的指标数据变化来体现的,对动态成本变化的表现效果不够直观。

以成本科目为维度进行动态成本的管理,优点是投资结构清晰并且与财务口径相一致。缺点是如果科目细化到二级以上,由于大多数合同的跨科目性质,将导致大量的成本数据拆分工作。其实,项目实施过程中动态成本的控制与纠偏才是重点,对成本的结构性问题过多投入将导致工作重心偏移,弊大于利。

“已发生成本”等于“有效签约金额+累计变更金额+非合同金额”,从此公式可以看出,合同签订后即被认定是已经发生的成本了,没有考虑合同执行的动态进展情况。一般企业会引入一个“已实现成本”的概念来反映货币和资本的转化情况,而“已实现成本”并没有参与动态成本的管理,多重概念使成本定义较为复杂,与国际通用项目管理成本概念差别较大。

“待发生成本”是指包括未签订的合同及预计发生的变更洽商、索赔,按合同约定和法律法规预计发生的成本调整等相关内容。从定义可见,“待发生成本”包含的范围很大,既包含可以人为预见的因素,也包含无法人为预见的因素。由于该成本控制理论框架的约束(动态成本=已发生+待发生目标成本),而目标成本又是考核项目团队管理绩效的重要依据,因此,不排除项目管理团队刻意高估“待发生成本”以提高“目标成本”指标的可能性。

成本控制理论框架存在缺陷,从该成本控制理论框架的逻辑关系可以看出,其监控指标为动态成本与目标成本的差额,笔者依据该逻辑关系按时间序列模拟制作了一个研究模型,如图1所示。

目标成本由于一般情况下不可调整,也没有时间序列的分解要求,因此是一条水平的总控制线。

已发生成本曲线没有从零开始,因为定义中合同签约就等于已发生了,没有考虑合同内容实施的动态过程。随着合同的逐项签订以及变更金额与非合同金额的发生,已发生成本曲线是一条递增的曲线。

待发生成本在图形上表现为曲线3与曲线2之间的闭合区域,由于待发生成本是未签订的合同及预计发生的成本调整相关内容,在项目初期,不可预见的因素较多,待发生成本按最高的预估量计入。随着项目渐进明细,待发生成本内容逐步转入已发生成本,剩下的不可预见因素减少,预计发生的成本调整内容也逐渐减少,因此待发生成本曲线是一条递减的曲线,终点和已发生成本闭合。

动态成本=已发生成本+待发生成本,因此动态成本也是一条递减的曲线,如图1所示。

由于待发生成本中有很大的人为主观判断因素,缺乏客观统一的判断标准,因此用动态成本与目标成本的差额来监控项目绩效没有实际的控制意义,当动态成本超过目标成本时,很有可能是待发生成本高估的原因。此外,以上三个成本指标始终都是一个总量概念,在项目建设初期,由于待发生成本范围庞大,很可能暴露不出来任何成本超支的原因或者问题,而当项目进展到后期出现动态成本超过目标成本的情况时,很可能为时已晚,已来不及采取有效的纠偏和控制措施。

3 项目全过程投资控制模型的创新与运用

3.1 建立全过程投资控制模型的原则

系统原则。全过程投资控制模型是由项目相互关联的资金运动要素按既定的等级组成的整体结构,并按时序的发展动态平衡。以系统论的整体观念研究投资控制模型的系统结构,协调各要素关系,使系统达到优化目标是建立全过程投资控制模型的基本原则。

控制原则。全过程投资控制模型是一个符合控制原则的动态系统。依托基本的“收入-费用=利润”的会计恒等式,实时监控外部环境传递来的偏差信息,并采取纠偏措施来维持目标利润的稳定状态。

目标分解原则。全过程投资控制模型结合目标成本法和预算成本法,与财务核算统一口径,构建合理的科目设置和核算对象,将投资控制因素层层分解,实施全过程、全环节、全方位和全员参与的投资控制。

渐进明细原则(动态原则)。全过程投资控制模型建立于投资决策阶段,随着项目随时间序列的推进,各种不确定因素随之确定,应持续改进和细化投资控制模型的构成要素。

3.2 项目决策阶段的投资控制

项目决策阶段的投资控制目标就是通过产品策划和方案评价,择优确定最适合于本项目的投资方案。该阶段的工作一般被统称为房地产项目前期策划。由于前期策划的内容不是本文研究的重点,因此以下将项目前期策划的内容予以简化,重点研究项目决策阶段投资控制的方法以及决策依据。

3.2.1 融资前分析

市场调查。房地产项目开发何种建筑产品,是以市场为导向的。房地产项目市场调查的主要内容包括:投资环境分析、区域商业调查分析、项目自身情况分析、客户群分析、竞争对手分析、SWOT分析等。

产品策划。在市场调查的基础上,确定开发项目的整体定位。从而拟定产品的规划设计方案,包括产品类型、风格、功能、档次、相关配套设施等内容,明确拟定方案各项经济技术指标。

开发规模与时序。受资金限制、融资限制以及预期的房价上涨等原因影响,绝大部分房地产项目在开发时都不会将整个地块一次性开发,而是将整个地块拆分成适当规模,形成若干个开发周期滚动开发。

收入预测。价格定位是房地产项目营销的重要环节,对项目盈利能力有着决定性的影响。目前,大多数房地产开发公司在项目前期策划阶段预测收入时均使用静态的“销售收入预测表”,即先用可售面积乘以预测单价计算各核算对象的预测收入,最后累加汇总计算整个项目的预测总收入。而按本文所提出的全过程投资控制模型动态原则,收入预测应按项目开发周期的时间轴分解形成收入基准。收入基准应符合渐进明细原则,在模型建立初期的主要依据是组织过程资产中的类似开发项目的历史经验数据,并结合当前开发项目的价格定位、价格策略制定,在项目开发过程中随项目进展的确定因素动态调整。

成本与费用预测。当收入基准确定后,成本与费用就是影响项目盈利能力的决定性因素。与收入预测一样,目前房地产开发公司预测成本费用时使用静态的“项目开发成本与费用估算表”,而按本文所提出的全过程投资控制模型动态原则,成本与费用预测应按项目开发周期的时间轴分解形成成本基准。成本基准应符合渐进明细原则,在模型建立初期的主要依据是组织过程资产中的类似开发项目的历史经验数据,并结合当前开发项目与类似开发项目的技术指标差异、材料结构差异、开发时点的价格指数差异等因素采用修正系数修正后确定,在项目开发过程中随项目进展的确定因素动态调整。

多方案互斥评价。如可选的规划设计方案有两个以上,就需要进行多方案比选。融资前只进行营利能力分析,并以投资现金流量分析作为主要手段,即项目投资现金流量表。可用于评价的指标有项目投资回收期、项目投资内部收益率、项目投资净现值等。除上述财务评价指标外,还应综合考虑各备选方案的市场因素、环境因素、风险因素等一些有代表性、相对独立、对房地产投资决策影响较大的因素。方案比选的方法主要为层次分析法(AHP),按照选择比选因素、构建层次结构模型、建立各层因素判断矩阵、求解各判断矩阵的特征向量与最大特征根、一致性检验、计算组合权重系数等步骤进行。

3.2.2 融资后分析

项目资本金的投入除应满足国家规定的最低比例要求外,其投入数量及投入时点应由企业根据项目组合或项目集的管理战略确定。项目资本金投入相对于项目投资的不足部分需要通过项目融资来解决。融资后分析主要包括盈利能力分析、偿债能力分析、财务生存能力分析以及用来评价风险的盈亏平衡分析及敏感性分析。可用于评价的指标有总投资收益率、项目资本金净利润率、偿债备付率、资产负债率、盈亏平衡单方销售价格以及不确定性因素临界值等。具体的实施操作方法在本文的研究范围中不是重点,在此不再详述。

3.2.3 建立投资控制模型

依据最终选定的产品策划方案,构建项目投资决策阶段的投资控制模型。投资控制模型由“二维数据表”和“时间累计曲线图”组成,“二维数据表”是模型的基础,而“时间累计曲线图”是模型数据的表现形式,更加直观和具体。构建大型的项目投资控制模型可以开发ERP系统,从而实现多部门、多级别的无缝工作平台,小型项目可由Excel等数据库软件进行操作。投资控制模型的系统构成要素有:

科目与基准。二维数据表行系列的表头为科目,科目设置以“收入-成本=利润”的恒等式框架建立,其具体一、二级科目的设置应与财务科目口径保持一致,二级科目下不再增加下级科目,直接建立合约规划体系。与传统的成本控制理论框架以科目为维度进行动态成本管理的理念不同,笔者建议在二级科目下以合约规划为维度进行动态成本的管理。

所谓“基准”即经项目集管理者批准的按时间段分配的销售目标或成本目标,用于测量、监督和控制项目阶段销售或成本的绩效。对投资控制者来说,销售基准和成本基准都是符合渐进明细特点的间接动态指标,只有项目利润才是监控项目投资控制的直接动态指标,从而简化了监控指标体系,也更符合高层决策者统筹全局的决策依据需求。

核算对象。二维数据表列系列的表头左侧为核算对象。设置核算对象是投资控制模型与传统前期策划投资效益分析方法的主要区别。设置核算对象的主要目的是用统计学的方法将各开发周期的不同产品类型加以分类,以便于指标数据的统计和财务成本的归类,提高按时间序列分解目标并建立基准的准确性,为规划设计阶段的合约规划做好铺垫。核算对象的分类原则是:不同的开发周期分别统计,不同的建筑类型加以区分,可销售的配套单元(如会所、车库、幼儿园、配套商业等)应单独设立核算对象,不可销售的配套单元及基础设施(如人防、市政场站、市政基础设施、环境景观等)在已分配的核算对象上采用适当的方式合理摊销。核算对象的指标数据统计工作应随项目进展渐进明细,最终形成组织过程资产,为组织日后类似项目投资决策提供参考依据。

开发时序。二维数据表列系列的表头右侧为项目开发时序,以月为时序单位,贯穿项目生命周期。

项目决策阶段的投资控制模型通过如下步骤建立。

第一步,在选定的策划方案基础上按上述投资控制模型系统构成的三要素建立模型框架,如图2所示。

第二步,项目决策阶段收入预测。以产品策划中预测的不同开发周期销售均价乘以销售面积。

第三步,项目决策阶段投资估算。项目决策阶段投资估算的方法主要是类似工程估算法。类似工程可以源自组织资源库或咨询顾问公司资源库的数据指标,且注意采用合理的估算单位,如主体结构工程以建筑面积为单位进行估算,入户门、燃气炉等则以户数为单位进行估算。类似工程与拟建工程的方案及规划指标应尽可能相近,并且采用时应考虑设计差异及市场变化用修正系数加以调整。对于主体建筑安装费这样的复杂科目,可以采取自下而上法分级估算。

第四步,按开发周期时间序列分解销售收入与投资估算,将各科目在时间序列上预估的发生比例填在数据下方,然后做公式链接填充数据,在总金额一定的条件下,使用比例拆分数据更加直观,而且便于估算数据的调整。

第五步,按时间序列累计销售收入、其他收入数据形成收入基准,按时间序列累计土地费用、开发成本、开发费用形成成本基准,建立链接公式让利润总额=收入基准-成本基准。其中税金等二级科目也可使用建立公式链接的方法予以解决,以便于调整时自动生成数据。为简化示意,本文示例模型中暂以利润总额为投资控制决策指标,未考虑扣除企业所得税,但实际操作中应以税后净利润作为投资控制决策指标。

第六步,建立投资-时间曲线图,使数据模型更加直观,如图3所示。收入基准与成本基准的交点就是融资前的盈亏平衡点。

第七步,融资决策,将项目可投入的资本金按时间序列标注在图表中,资本金投入与收入基准相加仍低于成本基准的差值部分就是项目融资需求,是项目融资的基本决策依据,但具体的融资方案仍需企业考虑项目组合或项目集的战略并考虑适当的风险因素予以确定。融资方案确定后,将财务费用按时间序列填入图表中,形成融资后的成本基准,项目盈亏平衡点被重新确定。

第八步,保本点分析与敏感性分析。由于模型的数据框架内建公式链接,数据分析工作变得相对容易,在成本基准确定的条件下,可以调整销售均价,使利润总额等于零的销售均价就是保本点。将各种预期风险因素输入表格,如销售价格增长10%或者建设成本上升10%等,可直接在图表中观察项目对预期风险的敏感性和抗风险能力。

3.3 项目规划设计阶段的投资控制

3.3.1 项目规划设计阶段投资控制影响因素分析

规划设计阶段影响投资控制的因素众多,从引起无效成本的设计问题分类角度,影响投资控制的设计因素主要有:设计进度拖延、设计深度不足、缺乏系统与专业设计、镀金与范围蔓延、范围缺失与设计缺陷等。

3.3.2 项目规划设计阶段的投资控制方法

限额设计。限额设计是房地产业一直倡导的做法,但是实际实施过程中却收效甚微。原因在于我们不缺乏概念,但缺乏具体的操作方法。现代主流的设计宗旨被定义为“经济、适用、美观”,经济性排在第一位,可目前国内的设计单位一般概算能力较弱,很多设计公司甚至不设概算部门。很多企业认为限额设计就是设计单位提交图纸的同时提交一份设计概算,概算额不超过企业的投资总额预期就是达到标准了。而笔者认为,限额设计应以目标成本法为基础,目标成本等于预期的销售收入减去目标利润反向计算,然后根据具体的产品策划方案和投资控制模型框架进行目标成本的分解,设计单位根据上述经分解的分项目标成本来实施产品的设计,设计成果由专业的造价咨询服务公司进行成本审核,对不符合限额的分项要经过论证分析才能确定调整限额还是驳回设计。

价值工程。如何合理确定目标成本的分项构成比例,需要引入价值工程理论,在产品功能和成本之间寻求最佳比较价值。价值工程在实践中已形成了一套科学的实施程序,通常是围绕7个合乎逻辑程序的问题展开的,即选定对象,收集情报资料,进行功能分析,提出改进方案,分析和评价方案,实施方案,评价活动成果。

方案创造。方案创造是价值工程的延伸部分,也可以独立发挥作用。笔者认为在工程项目中,方案创造具有更普遍的实施价值。在工程进展的任何阶段,任何的项目参与方均可对项目的某一设计问题提出建议性的替代方案,由于提出建议者可能在某一领域具有专业的技能或经验,往往可以以独特的视角给设计者提供有价值的建议。作为开发商可以采取组织专家审查、奖励、节约成本分成等方法来推动方案创造,从而节约成本、增加投资产出效果。

3.3.3 项目规划设计阶段投资控制模型的运用

第一步,创建WBS。当产品策划方案确定后,项目管理者应在二级科目架构创建WBS(工作分解结构Work Breakdown Structure)。创建WBS是把项目可交付成果和项目工作分解成较小的,更易于管理的组成部分的过程。在房地产项目管理中,开发成本的WBS主要是合约规划工作,即决定项目的发包形式以及每个标的的具体范围,合约规划应以合同为管理单元,规划时要重点考虑合同与科目及核算对象的结构关系,跨科目的内容(如室内、外燃气工程)或跨核算对象的内容(如高层和别墅)应尽可能分别签订合同,如不便于拆分过细,也必须在合同中增加二级分类汇总体系,对数据统计工作来说,累加总是比拆分要容易,一份结构合理的合约规划是开发成本统计指标数据的基础。对于开发费用和一些收费性质的前期工程费用,创建WBS主要是通过设立预算二、三级科目来完成。

第二步,计算目标成本。首先用预期的销售收入减去目标利润反向计算目标总成本,然后根据WBS拆分为各分项组成单元的目标成本。

第三步,控制限额设计。以拆分后的各分项组成单元目标成本为限额,委托设计方开展设计工作,对设计成果的分项成本进行核算,并与目标成本对比进行控制,对超出目标成本的分项或者设计提出限额内不能实现具体功能的情况,应采用价值工程方法进行论证,根据论证结果考虑提高限额还是削减功能。

第四步,审核设计成果与方案创造。初步设计文件完成后,采用专家审查法、因素分析法、经验分析法等科学方法对设计成果文件进行审核,修正设计成果中的矛盾或错误,探讨能进一步节约成本、提升价值的替代性方案,研究设计方案中潜在的风险,由设计方在方案中予以规避,不能规避的列出风险清单及应对建议。通过上述审核程序的设计成果文件可确定为施工图纸,是组织招投标以及项目实施的依据。

第五步,根据最终确定的施工图纸在WBS框架下修正成本基准,对应开发成本部分形成设计概算,对应开发费用部分形成费用预算。

3.4 项目实施阶段的投资控制

3.4.1 项目实施阶段的投资控制影响因素分析

项目实施阶段影响投资控制的主要因素是偏差,即项目实际的绩效未按照计划或者预期的绩效进展,形成正偏差或者负偏差。形成偏差的原因有进度原因、市场原因和风险原因等。

3.4.2 项目实施阶段的投资控制方法

项目实施阶段的投资控制方法就是监督项目状态进行偏差分析以及趋势分析,监控项目绩效并与基准进行对比,对已发生的偏差要采取纠正措施,对趋势分析中预期的偏差要采取预防措施,对重大的偏差要根据具体原因考虑是否变更基准。此外,还需要按项目当前的绩效和发展趋势预测项目最终的投资效果,为决策者提供依据。

3.4.3 项目实施阶段投资控制模型的运用

第一步,招标与修订成本基准。对应科目下的WBS框架以及各分项在时间序列上的插入点组织招标工作,招标工作在插入点基础上应预留合理的招标组织时间。通过市场竞争,科目下的WBS分项转变为具体实施的合同,按合同金额和工期指标修正项目实施期间的成本基准,形成开发成本部分的投资预算,作为施工阶段投资控制的依据。这里需要注意两个问题。第一,是拆分原科目项中的不可预见费,为已知风险预留的准备金作为应急储备进入各分项合同中的“暂列金额”(甲方预留金),为未知风险和材料设备涨价风险预留的准备金应作为管理储备暂时计入项目利润。项目实施阶段,不可预见费科目经过拆分后不再存在,拆分后的应急储备和管理储备以风险责任进行分类,对项目的成本绩效具有更加明确和直观的意义。第二,是按合同中约定的进度计划修正成本基准在时间序列上的分布,可结合合同中的清单报价直接在经监理工程师批准实施的横道图或时标网络图上计算分部分项工程的月进度投资额,然后累加形成月度投资计划。

第二步,建立支付基准。在现行的项目管理理论中没有支付基准这个概念,系本文作者站在房地产开发方项目管理的角度创建。在房地产开发项目的投资过程中,货币转化为资本的过程并不是同步的。具体反映在各分项合同的付款条件上,一般合同签订后要支付预付款,月进度款支付过程中要扣除保留金,在项目进行到一定程度预付款要进行抵扣。还有一些合同按约定的里程碑节点进行支付,节点中间月份不进行支付。成本基准与支付基准最终在量上是等同的,但是从财务角度来说,成本基准属于权责发生制,是项目投资控制、指标统计和盈亏分析的基础,而支付基准属于收付实现制,对财务的融资方案、资金计划以及资金平衡等方面有指导性意义。如果项目采用实际支付与计量支付不同步的双轨模式,还可以将项目实施过程中实际支付数据标注在模型图标中,以监控应付款偏差。此外,一般房地产开发项目中销售和回款也并不是同步的,同样将项目实施过程中实际回款数据标注在模型中,以监控应收款偏差。

第三步,监控项目实施进展情况,按时间序列将项目实际完成的投资额数据标注在模型图表中,形成香蕉图对比图型。项目监控的主要管理方法为挣值管理方法,检测PV、EV、AC三个动态指标计算某一时点的进度偏差与投资偏差,并采取适当的预防、纠正等措施保证项目计划目标得以实现。与传统房地产成本控制理论框架不同的是,目标成本不再是一条总控制线,而是在时间序列上分布的成本基准;动态成本从真正意义上反映了合同的动态执行情况,反映了从货币到资本的转化程度,与统计工作所要求的“产值”概念接轨;没有待发生成本,在很大程度上消除了人为的主观偏差。而以时间序列为基础研究动态偏差的意义在于可以及时暴露项目存在的问题和风险,为项目管理者提供决策依据。

第四步,趋势分析及项目投资绩效预测。在项目进展的任一时点,可基于项目当前的绩效信息进行趋势分析。趋势分析以当前实际的投资绩效为基础,如果偏差不典型(即预计偏差不会对项目后续投资产生影响),那么将项目截至目前的实际绩效与后续的基准相加,即可预测项目后续的投资绩效。如果目前的偏差比较典型(即偏差会持续影响后续的投资),那么以目前的偏差趋势调整后续的基准,即可得到项目后续的投资绩效。项目决策者应监控模型中的利润指标,只有在对项目投资影响比较大的不可预见风险发生时,才可向项目集管理者申请动用管理储备。当管理储备耗尽且利润指标趋于零或负值时,由项目组合或项目集的管理者决策项目是否终止或者在亏损状态继续进展。

3.5 项目结束阶段的投资控制

很多项目管理理论将项目结算阶段列为房地产开发项目投资控制的重要阶段,目前国内大部分房地产开发项目实际情况亦如此。但是笔者倾向于支持另外一种对立的理论,即所有的管理和控制工作都应该在项目进展过程中实施,在项目结束阶段,与投资控制唯一相关的工作就是整理项目投资控制模型的各项数据,并汇总分析形成指标体系。这些经验文档既是对该项目投资控制效果的总结性文件,也是企业的组织过程资产,对企业未来类似的项目投资具有重要的参考价值。此外,对于项目集的管理者来说,项目结束阶段还需要对该项目投资控制管理团队的绩效进行评估。

参考文献

[1].魏宏森.系统论.世界图书出版社.2009

[2].余源鹏.房地产项目精确定位与前期策划实务.机械工业出版社.2011

[3].刘正山.房地产投资分析.东北财经大学出版社.2004

精细油气勘探开发投资管理的探索 第8篇

通过投资拉动带来的增长也存在着不少的问题, 一方面是投资规模不断扩大与投资效益逐年递减并存, 勘探的高风险增加了费用化的比重, 工程成本上升、投资规模增长和储量替代率下降, 导致折旧增加生产成本上升, 利润增长的空间下降;另一方面是对重点突出发展质量和效益的认识还不到位, 项目决策不慎重, 单纯依靠增加投资做大总量, 盲目争投资、上项目的现象仍普遍存在。针对这些问题, 集团公司领导高屋建瓴, 对上游发展和投资管理提出了明确的要求, 一是国内勘探开发要继续推进增储上产“五大会战”, 走高效勘探开发之路, 突出抓好经济可采储量、储量替代率、桶油发现成本及桶油开发成本的考核;二是要改进投资管理, 加强投资项目前期研究, 全面开展投资项目后评估;三是要紧紧围绕增加回报, 从项目决策、立项、建设、运行及评价考核等全过程入手, 进一步理顺管理体制, 完善投资绩效评价, 明确责任主体, 落实责任考核, 严肃责任追究。对照上述要求, 我们要结合工作实际, 认真学习报告精神, 推动投资发展理念和发展方式的根本性转变, 实现投资管理的变革。

一、正视现实, 把脉问诊, 理清精细投资管理思路

我们应该清醒地看到, 中原油田作为中石化的几个东部老油田之一, 随着油气资源丰度变差、勘探开发难度加大, 投资规模增长与油气产量递减不匹配、勘探发现成本、油气开发成本上升过快的问题日渐突出。近几年分公司的单井探明储量和每米探明储量是基本稳定的, 但勘探发现成本扣除在新区新领域加大投入因素的影响, 在东部几个老油田当中还是比较高的。东濮开发工程成本、百万吨产能投资增长幅度也非常大。显而易见, 成本上升、投资增加与效益变差的矛盾, 迫切要求我们必须更加重视投资效益, 不盲目求大, 切实树立起投资讲回报的理念。在围绕降低勘探发现成本和开发成本方面, 精细投资管理的思路就是要从“调结构、降成本、重激励”三个方面入手, 通过采取变革性的措施, 逐步减缓成本上升的压力, 为油气主业科学有效发展提供支撑。

二、变革管理, 对症下药, 落实精细投资管理措施

1. 突出投资质量效益, 坚持科学投入。

中原油田分公司的投资规模, 从2006年到目前平均年增长两个多亿。一方面是因为定额上调、材料价格、人工费用的上涨, 导致投资规模有显性增长;另一方面, 因为生产成本紧张产生的挤进效应, 拉动了投资规模的隐性增长。据统计, 每年地面技术改造项目中有近40%的资金都是费用化的, 应从生产成本中列支, 仅此一项就拉动投资增长1.5亿元, 增加了用于投资发展的机会损失。所以, 必须按照“突出重点、有保有压、效益优先、注重回报、有所为有所不为”的工作思路, 讲求并坚持科学投入, 确保今天的投入就是明天有质量的发展。一是重点投入;二是及时投入;三是有效投入;四是规范投入;五是优化投入。

2. 突出抓关键和抓重点, 强化勘探开发项目论证。

在勘探开发项目管理上, 一是必须建立效益评价机制, 按照项目投资回收期倒算投入, 要完善产能建设投资项目经济优化决策办法, 强化对单井及区块投资效益的预评估, 按经济效益进行分类排序, 通过评价, 做到没有效益的项目坚决不干。二是参照地面项目前期工作的程序, 建立方案和设计论证优化制度, 充分发挥好专业部门、技术专家、咨询设计部门的作用, 特别是重点项目, 要反复进行方案设计论证比选。同时, 要建立技术责任专家负责制度和责任追究制度, 把提高方案设计质量作为提高勘探开发投资效益的关键措施抓实抓好。

3. 突出配套能力建设, 提高项目运行质量。

对于油田地面及系统配套项目存在着运行速度慢、实施变更多的问题, 要做到以下几点:一是超前论证, 为项目的反复优化论证筛选提供充足的时间;二是超前储备, 立足长远目标, 上一年为下一年做好预备项目的储备, 滚动补充调整;三是细化预算, 便于投资控制和成本效益分析对比;四是强化三类项目的管理。根据分管业务的现状, 确立当年的工作重点, 排出轻重缓急, 增强前瞻性, 可考虑在目前给采油厂切块分解投资的基础上, 按专业部门进行切块管理, 增强双向控制管理的责任。同时加大采油厂对切块投资管理的责任, 建立“切块承包、限额预算、论证备案、监管考核”的管理机制。这种管理办法, (1) 有利于投资责任主体的下放, 调动采油厂的积极性, 增强控制投资的意识, 由采油厂向上要钱变为自己的钱自己算账自己花。 (2) 有利于投资成本一体化管理, 做到投资成本预算、优化、运行、考核同时运行, 提高采油厂每一分钱的效益。 (3) 有利于发挥机关部门指导、协调、监 (下转第295页) (上接第290页) 督的作用, 真正体现机关服务基层的需要。

4. 突出规范管理, 维护投资计划严肃性。

就目前有些二级单位存在的盲目要投资、随意上项目、无计划先干后报、不按计划批复内容实施的现象, 要从制度层面堵塞管理上的漏洞, 让大家不想干、不敢超、不能变。今后分公司没有计划的项目坚决不能先斩后奏, 坚决杜绝计划外工程。对确定新开工项目, 要认真进行项目前期论证, 完成审批程序并列入投资计划后方可实施。应急突发的项目, 按临时计划下达;加强项目实施全过程的动态监管, 严格执行项目变更审批程序;加大对投资管理的考核力度, 严格奖惩, 为投资控制提供保障。对虚列项目、挪用项目建设资金、不执行项目变更审批程序、违规超计划、超标准和安排计划外项目的单位, 要按油田的有关规定对相关责任人给予严肃处理, 违规项目的投资额视同超投资, 按油田绩效考核办法进行考核。

5. 突出夯实基础, 推动投资管理上水平。

按照精细管理和降本增效的要求, 为进一步提高投资项目在报批、论证、计划、执行各环节的规范化程度, 一是要在现有投资项目管理方式的基础上, 做到项目来源清晰, 资金去向明确, 考核有据可依。二是推行投资成本一体化管理, 要探索三类地面改造投资项目清单管理, 实行投资项目准入备案制度, 解决投资成本界面不清、投资效益不高的问题。三是大力推进上游板块“三化”工作。“三化”通过统一工程项目设计标准, 提高油田板块企业发展质量和经济效益。标准化设计是整个“三化”工作的基础, 设计阶段对工程项目投资及能耗的影响程度占95%, 做好标准化设计工作对促进模块化建设和标准化采购工作可以达到事半功倍的效果。所以, 要按照总部的部署, 进一步加强对上游板块“三化”工作重要性的认识, 以标准化设计为核心, 以新建项目为抓手, 按照自下而上、先简后繁、循序渐进的原则推进“三化”工作;同时加强“三化”与自动化、信息化的有机结合, 对边缘、环境较差区块的标准化设计充分考虑信息化技术应用, 在建设无人值守站场, 打造采油四厂三区智能化管理模式方面作一些探索。

6. 突出管控责任落实, 完善后评价考核机制。

产业园区投资开发建设商业模式探讨 第9篇

建立科技工业园是世界各国发展高科技产业行之有效的重要措施, 也是我国各省市发展地方经济最有力的战略。实践证明在我国经济转型阶段, 开发区这种形式有效地提高了行政效率、创造了局部的良好基础设施条件、聚集了科技和产业的资源, 迅速促进了高新技术产业的发展和城市化的进程。

开发区的类型很多, 国际上根据客户的性质不同分为两大类。一是它主要是以研发为主, 入驻的客户主要是研发机构、技术性公司、科技创业企业、企业孵化器等。如美国的北卡三角科技园、法国尼斯的索非亚科技园、新加坡科技园就是典型的我国的一些大学科技园, 如清华科技园也属于这种类型。另一种类型是它主要以工业企业为主, 如新加坡的裕廊工业园区、我国早期的经济技术开发区、出口加工区等都属于这种类型。而我国的大多数高新区都是混合型的, 有些园区在制造业方面的竞争力较强、份量也较重;有些园区在研发、技术创新方面的竞争力较强, 更偏重。我国的高新区随着规模的不断壮大, 其功能也越来越复杂, 许多高新区已逐渐向新城区过渡, 因此在开发的复杂性上带来了更大的挑战。同时由于竞争愈演愈烈, 各园区都在开发模式上想办法、下功夫, 以争取更快的发展速度和更大的发展机会。我国的高新区经过十几年的发展, 在学习外国经验和结合中国具体国情上, 探索了许多行之有效的开发模式。总结和分析这些开发模式, 对我们规划和搞好新园区建设具有非常重要的意义。

如果把开发区看作一个企业, 其主要收入有两部分:一是土地出让收入, 根据国家的政策, 产业用地可协议出让, 经营性用地须挂牌拍卖出让。二是财政收入, 各园区的情况有所不同, 有的园区地方收入全留, 有的不留。除了上述收入外, 有的园区开发公司还有房产开发收入及其他服务、投资收入。开发区的支出也主要为两部分:一是土地开发支出, 一般包括土地的征用、拆迁、配套和财务费用。二是园区的运营费用, 主要是行政支出、市政维护和其他财政支出。只有当累计收入> 累计支出时, 园区才能持续健康发展。

一、我国产业园区投资开发的商业模式分类

目前我国园区开发的商业模式总结起来主要有以下二类:

(一) 按主导对象分类

其一, 政府主导模式。就是由政府平台公司进行园区开发。这一点大家都很熟悉, 政府自己成立公司, 用政府财力完成一个园区的规划和一级开发。最后通过开发出的小地块出让给入驻企业, 这是大型科技产业园区开发的主流模式。其二, 企业主导模式。就是大的产业集团自建园区的开发模式。这种模式往往是在大的高新区里面建园中园。高新区的地域很大, 里面很多园中园是大的实业集团, 根据自己的功能定位, 建立自己上下游的生产基地、研发基地, 自己购置土地建园中园。它也是园区的开发补充。其三, 政企合作模式。政府和企业合作来开发园区, 往往是政府控制园区的产业定位和规划, 又园区开发企业进行一级开发投入和产业招商及服务。通过入驻企业购置土地, 开发企业和政府合作两方都能得到相应的回报。

(二) 资金平衡模式分类

其一, BT模式, BT模式又称固定收益模式或工程总包模式, 指土地一级开发企业接受土地储备中心的委托, 按照土地利用总体规划、城市总体规划等, 对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地, 统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设, 土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营加成。政府掌握了项目的规划权和土地经营权, 能够确保项目的发展方向, 但其需要对建设成本进行兜底, 面临较大的财政及土地经营压力。很多地区对利润加成部分进行了相应规定, 如北京规定:通过招标方式选择开发企业实施土地开发的, 由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润, 利润率不高于预计成本的8%;杭州规定:开发整理单位的利润和工作经费按照实施方案测算的开发整理成本总额的10%以内予以核定;昆明规定:市级国有投资公司组织实施的土地一级开发整理项目, 统一按照审计所确定的总投资额的16%给予投资回报, 并计土地收储成本;该模式简洁明了, 企业收益稳定, 风险较小, 是一级开发企业常用的商业模式。其二, 土地补偿模式, 指土地一级开发商在完成规定的土地一级开发任务后, 土地储备中心并不是给予现金计算, 而是给予开发企业一定面积土地作为补偿。在土地补偿模式下, 项目竣工后需由第三方审计机构、第三方土地评估机构对开发成本及土地价值进行科学评估, 以便合理结算。

其三, 利润分成模式, 利润分成模式指土地一级开发商接受政府的委托进行土地一级开发, 将生地做成熟地后移交给政府, 政府以招拍挂的形式进行土地出让, 土地出让金扣除土地开发成本、国有土地收益基金、农业土地开发资金、征地农民基本生活保障资金、教育资金、农田水利资金、市集中资金等计提款项后的收益部分在政府和企业之间按照一定的比例进行分成, 一般而言, 在土地出让金无法弥补土地开发成本的情况下, 政府会承诺给予开发商较低的保本收益。其四, PPP模式。PPP模式也叫公私合营模式, 即政府授权民营部门代替政府建设、运营或管理基础设施 (如道路、桥梁、电厂、水厂等) 或其他公共服务设施 (如医院、学校等) 并向公众提供公共服务, 利益共享, 风险共担的一种商业模式。与BT (建设- 移交) 和BOT (建设- 经营- 转让) 模式相比, PPP模式更强调由政府和社会资本利益共享、风险共担, 政府部门不仅能够有效利用民间资本进行项目建设和运作, 还能带动民间资本和国有资本之间进行高效竞争, 从而保证公共项目和半公共项目能够高效运转, 政府和企业借此将实现双赢。

不管采用哪一种模式开发园区, 即使在园区开发初期累计收入< 累计支出, 但其最终结果必须是累计收入> 累计支出, 随着各开发区竞争的白热化, 纷纷采用降低土地价格等办法吸引投资者, 其财务平衡的最常见的方式是通过负债使产业用地以低于成本的价格出让, 引入企业带来税收和消费人群;用综合用地 (一般高于成本) 的出让收入和未来的税收来平衡。 纯产业园区由于没有综合用地出让收入, 只能靠未来的税收来平衡。所以大型产业园区以政府主导模式开发为主, 其他模式为辅。

政府通过注资成立园区开发公司, 开发公司的建设资金来源除了股东投入的自有资本金以外, 还可以通过经营房地产开发取得经营收入及通过向金融机构融资取得资金建设基础设施及进行土地一级开发。所以开发公司的自有资金及政府注入的优质资产是开发公司建设资金的有力保障。如果初期政府投入的资本金不足或没有投入优质资产, 则开发公司无法形成资金平衡, 中后期将会出现资金枯竭, 无法为续。从上述分析来看, 政府至少应该投入的资金应为土地出让金收益及园区税收反哺开发公司, 还可以把周边的土地投入开发公司做为房地产开发做为开发公司其他收入, 以保障开发公司的健康发展及园区的滚动开发。

二、完善我国产业园区投资开发商业模式的几点建议

其一, 主导产业应慎重选择。产业园区建设, 首要的是选择和确定好所要发展的主导产业, 这是产业园区建设的关键和核心。但是, 近年来全国各地的产业园区建设, 在产业选择上, 或多或少都存在一些误区。突出表现是, 刻意发展第三产业或现代服务业, 刻意发展高端产业或产业的高端环节, 刻意发展新兴产业甚或战略性新兴产业等等。

其二, 招商引资中要善于破解“囚徒困境”。产业园区建设, 特别是欠发达地区的产业园区建设, 必然涉及到招商引资。借助于优惠政策 (如税收优惠, 用地优惠等) 进行招商引资 (即政策招商) , 是各地普遍的做法。但是, 政策招商, 各自旨在增进自身利益的行为选择, 最终却损害了彼此的利益。实际上, 一个地区的优惠政策, 只有在优惠程度高于其他地区, 即与其他地区的优惠政策形成落差的时候, 才会对这一地区的招商引资起到积极的作用。今天, 与改革开放初期相比, 情况已大不相同, 原来只有个别地区才可以享受的政策, 现在各个地区几乎都可以享受, 优惠政策已不再是个别地区的专利, 就连“先行先试”也已越来越具有普惠性。在这种情况下, 招商引资的竞争, 不仅会导致各地政策优惠水平或程度普遍提高, 还会导致各地区之间政策优惠程度落差小乃至消失, 从而使得优惠政策在各地招商引资中不再发挥作用。真正起作用的, 应该是优惠政策之外的因素。

其三, 注意防范各种商业模式的风险。以PPP模式为例, PPP模式其实更是一种管理模式, 融资只是PPP的目的之一, 政府和公共部门除了利用民营部门的资本以外, 大多还利用了民营部门的生产与管理技术;其次, 融资更多是考虑将自己的风险最小化。在PPP模式中, 更多是考虑双方风险而将整体风险最小化, 与风险控制相对应的是, 融资者考虑的是自己收益最大化, 而PPP管理模式又加入了社会综合效益最大化的导向, 作为PPP管理模式中的合作双方, 是不允许过分追求局部利益的, 因为这一模式涉及更多的公众利益。在PPP管理框架下, 政府为了吸引民间资本进入, 减少民营部门的经营风险, 会确保其经营具有一定的收益水平, 但又不应收益过高, 如果收益过高, 政府方面也会作出相应控制。在这种风险分担和公众利益的约束下, 对于适合PPP模式的项目也有较高要求, 主要是基础设施建设, 包括公共基础设施建设, 以后还有医院、养老这些都可以考虑引入PPP模式。

当然, 产业园区投资开发商业模式的选择还需考虑环保、进度、资金的可持续性等方面的问题, 这些还有待于进一步探讨。

参考文献

[1]梁启东, 李天舒.产业园区建设发展模式的现实特征和创新途径——以辽宁省为例[J].经济研究参考, 2014, (12) :67-69.

[2]田秋生.产业园区建设应注意的几个问题[J].深圳大学学报 (人文社会科学版) , 2013, (03) :51-54.

开发投资 第10篇

作为世界上最大的芯片制造商,英特尔希望推动电子工业的发展,建造一个超薄型移动设备,能够融合苹果MacBook Air系列笔记本电脑的超薄外形和全能型个人电脑的功能表现。英特尔的目标是让设备拥有较长的电池寿命、出色的视觉效果、良好的互联网响应和安全性,以及超薄的硬件设备。

为了实现这个目标,英特尔必须要设计出低能耗芯片,同时也需要其他公司开发超薄笔记本所需的硬件,这笔资金的用途就是如此。这些都是资金的用途。这笔资金将投资于硬件和软件技术的开发,主要侧重于如何实现人和超薄笔记本之间的互动,其中包括传感器和触控界面。在未来的三至四年,英特尔都会将这笔资金投资到该项目之中。

“这将是一项巨大的投资。”终点科技公司(Endpoint Technologies)的分析师罗杰凯伊(Roger Kay)说,“除了未来五年内直接投资的3亿美元之外,英特尔公司还将致力于多个领域的发展,从而赢得这个必须赢的市场。”

凯伊表示,英特尔在“高移动性”市场上仅是一个玩家,这个市场还包括了智能手机和平板电脑,某些程度上也包括了超薄手提电脑。英特尔计划在201 2年将“凌动”微型处理器植入手机和平板电脑中,不过由于苹果公司智能手机和平板电脑上使用的是自己的部件,因此这使得英特尔目前的市场份额较低。

英特尔投资总裁苏爱文(Arvind Sodhani)表示,超薄笔记本项目将是英特尔投资于全球电脑产业的2610亿美元资金的重要部分之一。这笔资金将用于相关技术的开发,从而使个人电脑的外形转变为下一代“必须拥有”的电脑设备的形状。

不确定条件下投资机会的价值开发 第11篇

关键词：投资；价值；实物期权理论

中图分类号：Ｆ830．59 文献标志码：Ａ 文章编号：1673－291Ｘ（2007）12－0088－03

一、期权思维的管理含义

期权指决策者在未来对行动进行选择的权利。在金融市场上，期权是一种选择权合约，它赋予期权持有者在未来的一段时间内，以预先确定的执行价格购买或出售诸如股票、汇率等金融资产的权利，而不使其承担必须这样做的义务。例如，某投资者以保证金ｐ，购买了在一定时间内，以执行价格ｘ买入某企业股票的看涨期权。在期权有效期间，该投资者可根据实际情况，决定是否买入市价为Ｓ的股票。如果Ｓ－ｘ＞ｐ，该投资者可以价格ｘ买入股票，获取收益Ｓ－ｘ－ｐ；当0＜Ｓ－ｘ＜ｐ时，投资者仍可执行该期权，但要损失少量初始投资；当Ｓ－ｘ＜0时，投资者可放弃对股票的购买，而仅仅损失其保证金ｐ。相对于直接购买股票而言，该投资者在享有因股票上涨而带来的赢利机会的同时，将股票市价下跌的风险控制在保证金的范围之内，而不必承担该股票的全部价格风险ｘ－Ｓ。通常情况下，ｘ－Ｓ远大于ｐ，遂使该期权的持有者得以在最大化权利的同时，只以保证金ｐ承担有限的义务，有效控制了投资风险。对投资者而言，这种投资选择权具有重要价值，其价值量则可用Ｂ＆Ｓ等定价模型来计算。

实物期权理论是金融期权理论在企业实物资产投资中的运用与扩展，目的在于处理不确定情况下不可逆的投资决策问题，其概念可对照金融期权来理解。在实物资产的投资中，具有投资机会的决策者被看作具有投资的权利而非义务，因而拥有类似于股票看涨期权的实物期权。进一步讲，投资机会对应于投资所产生的现金流现值的看涨期权，投资机会有效期间固定费用的现值就是期权的执行价格，投资项目预期现金流的现值就是期权标的资产的市场价格，距最后决策点的时间即为期权的持续时间。当我们以这种方式考察企业实物资产的投资决策时，投资机会的价值就是其所对应的实物期权的价值，其价值开发即可通过享有及扩大实物期权的价值来实现。根据Ｂ＆Ｓ定价模型，表1给出了实物期权与金融期权之间价值变量的对应关系，以及各价值变量对实物期权价值的作用方向。一般而言，固定费用的现值、期权有效期内的价值损失两个变量的取值增加时，实物期权的价值下降；其余变量的取值增加时，实物期权的价值增大。这些价值变量是提升期权价值与开发投资机会的有力杠杆。

期权理论内含的思维方式，是先以少量的前期投资创立期权，使企业获得在未来继续投资的权利，而不承担必须如此的义务；经过一定时期，在情况变得较为明朗之后，再作出是否进行后续投资的决策。此时，若环境条件比较有利，企业可以继续投资，并享有投资带来的收益；若环境条件相对不利，企业可以放弃投资，而只承担少量前期投资的损失。也就是说，期权是一种或有决策权，创立期权可为决策者赢得时间，使其能够搜集信息、进行思考和学习，并在情况较为明朗后再行决策，以避免投资的失误。在此过程中，期权的创立使企业的投资活动具有了两种形式的灵活性。通过反应性的灵活性，企业可以延迟、改变甚至放弃后续投资的实施，以对新的信息做出反應；通过主动性的灵活性，企业还可积极地影响所获期权的价值变量，以提升投资机会的潜在价值。可见，期权理论的思维方式，为企业的投资管理提供了新的思维与手段，使企业能够以创立期权并等待适当执行时机的方式，在努力识别与有效控制投资风险的基础上，积极开发与合理利用具有潜在价值的投资机会。

二、开发期权价值的管理策略

开发投资机会的潜在价值，要求企业尽可能利用主动性的灵活性，而不只是依靠反应性的灵活性。实物期权与金融期权的一个重要区别在于，企业能够影响实物期权标的资产的价值，从而具有主动性的灵活性。利用这种主动性的灵活性，需要在实际执行所获期权之前，通过有效的管理活动作用于适当的期权价值变量，尽量提升该实物期权的价值。为此，首先需要确定拟施加影响作用的价值变量，进而需要明确对价值变量施加影响的具体途径，即选定开发投资机会的管理策略。就前者而言，需要对各价值变量进行灵敏度分析，以掌握它们对实物期权价值的作用效果；还需要结合企业的外部环境、经营战略与资源基础，考察选择不同价值变量的有利条件与限制因素。一般来说，除期权有效期内的价值损失与无风险利率外，其余几个变量的作用效果都比较显著，对它们施加影响作用的可行策略也较丰富。如果拟施加影响的价值变量不止一个，企业还需要考察对多价值变量施加影响的综合效果，实现综合效果的优化。就后者而言，许多管理活动可用以开发投资机会，表2给出了对各价值变量施加影响时，可供选择的一些管理策略。

在增加期权价值的各种管理策略中，以增加期望现金流现值与减少固定费用现值的策略最为常用，它们分别代表了增收与节支两种措施。实践中，一些管理策略可能具有增收与节支的双重功效。例如，采用新技术、改善营销渠道、建立战略联盟等。此外，在两种策略与企业经营战略的内在要求相适应，而且它们要求的实施活动也相互协调的情况下，也可将两种不同的策略结合起来运用。比如，可将开辟新市场与发挥规模效益，或将采用新技术与建立合资企业相结合。延长期权持续时间的策略也较常用，它改善期权价值的机制是使企业占有更为丰富的信息，减少决策失误，从而节省投资费用，改善投资收益。由于期权的持续以企业对期权的独占为前提，这种策略的核心在于强化企业的竞争地位，以确保期权的排他性。增加期望现金流的不确定性，也是提升投资机会潜在价值的有效策略。这种策略通过对那些制约后续投资创造收益潜力的因素施加影响而发挥作用，目的在于增加后续投资可能创造的收益的数量规模与持续时间，其实现手段主要是采用与该投资机会具有关联或互补关系的产品开发策略和市场开发策略。

在选择拟施加影响的价值变量及其管理策略时，需要格外注意对多个价值变量施加影响的综合效果。虽然某些管理活动可能仅对单个价值变量施加影响，而不会同时影响到其他的价值变量，但许多管理活动则会同时对多个价值变量产生影响。例如，产品创新策略就可能同时影响期望现金流的现值、固定费用的现值与期望现金流的不确定性。同时，选择多个价值变量与结合运用不同管理策略时，也需要考察综合效果问题。在选择拟施加影响的价值变量及其管理策略时，还需要妥善处理增加期权价值的管理策略与企业的经营战略及资源基础之间的关系。虽然企业最终并不一定真正实施后续投资，实际地利用该投资机会，但用以增加期权价值的管理策略却实实在在地影响着企业的生产经营。因而，基本期的要求是使这种管理策略与企业经营的战略要求相一致，与企业资源的客观条件相适应。这一要求也为考察管理策略对价值变量施加影响的综合效果提供了基本原则。总而言之，在期权有效期间，通过掌握新的可用信息与影响期权的价值变量，企业不仅可以有效应对投资环境中的风险因素，还可以充分开发具有战略价值的投资机会。

三、运用期权方法的管理框架

对于不确定条件下的投资机会，期权思维与传统思维有着不同的态度。传统思维以最小化投资的方式应对不确定性，以期规避风险，态度相对消极；期权思维则以最大化学习的方式，开发不确定环境中蕴涵的投资机会，态度较为积极。同时，两者的目标与重点也不相同。传统思维强调经济价值，目标往往是已有业务的最优化，突出“正确的做事”；期权思维则强调战略价值，目标是提升组织对环境的适应性，突出“做正確的事”。因而，期权思维可以解决传统思维无法解决的问题，即开发投资机会的潜在价值。然而，将期权思维用于投资机会的价值开发，不仅需要采取适当的管理策略，也需要运用合理的管理框架。有关研究表明，缺乏系统性的应用框架，制约着实物期权方法在企业投资实践中应用效果的改善。

就其实质而言，实物期权方法是过程导向的，并可理解为一个循环的过程。运用管理策略提升投资机会的期权价值，只是该过程中的一个重要环节。基于ＰＤＣＡ循环，上图给出了一个应用期权方法的过程模型。其中，第一列表示在投资管理中运用实物期权方法的连续过程，第二三列分别表示“定义应用”阶段所含的各个步骤及需回答的核心问题。在实际应用该过程模型时，需要注意以下几个重要环节。

1．掌握应用前提

实物期权方法处理不确定条件下不可逆的投资决策问题，其优势源于决策者对决策结构的序列特性，以及内含于其中的管理活动的灵活性与主动性的认知。基本的要求是采取以期权为出发点的思维方法，并证实环境因素的不确定性、投资活动的不可逆性与决策结构的序列性。期权思维的实质是等待与学习，其主动性的灵活性也是在等待中实现的。实际应用中一个重要且时常被忽视的前提是，不确定性因素的最终解决应外在于企业的选择。当企业可以采取行动解决投资机会的不确定因素时，就应以路径依赖的概念考察投资机会，因其归入“探索与学习”的范畴，而不是“等待与学习”的范畴。路径依赖的投资意味着，不确定性问题需要通过实施投资而不是延迟等待的方式来解决。

2．适当定义应用

适当定义应用是开发投资机会中蕴含的实物期权的关键环节。在此过程中，决策者应考虑如何更有效地分解决策过程、构造决策结构，为后续管理活动的选择与实施创造更为有利的条件。为确定一项适当的应用，企业应考察哪些对投资活动有重要影响的不确定性因素及其来源，确定减轻不确定性因素的负面效果所需的灵活性，分析创立所需实物期权的可能性，以及获取这种实物期权的可行途径，并进而明确该实物期权的执行条件。在总结以上工作的基础上，决策者就可以实际地定义所需的应用。上图中包含了定义应用的一般过程。虽然投资机会中存在着可以利用的实物期权，识别工作通常需要一定的想象力与创造性。期权的识别与创立应最大化投资机会的潜在价值，并需结合决策的序列结构。

3．监控环境变化

在通过初始投资创立了实物期权以后，决策者应采取系统的方法审慎地监控企业内外部环境的变化。这一活动主要服务于三个目的。首先，在期权存续期间，充分利用有利条件，采取主动行动，改善投资机会的期权价值。其次，审查所创立实物期权的执行条件，并决定适当的执行时机。期权的执行是决定投资成败的决定性因素。在多阶段投资的每个阶段结束时，决策者需要决定是否实施投资以执行期权。最后，检查创立期权对组织行为的影响，避免错误地执行期权。实物期权的创立可能削弱存在于组织成员之中的激励与承诺，也可能鼓励寻求信息以证实起初信念的行为倾向。在结果与预期不符时，也可激发企业识别与开发新的实物期权。通过监控环境条件的变化，可以有效地管理投资过程，达到趋利避害的目的。

六盘水市开发投资公司科学发展探讨 第12篇

六盘水市开发投资公司于2004年依据市政府下文设立, 至今已有五周年, 按照文件精神, 公司主要承担政府的“项目投、融资, 资产管理及项目代建”职能。五年来, 尽管公司按照这一精神以及市委、市政府的要求完成了一系列基础设施建设、融资、产权及资产管理项目, 但是, 由于管理体制中存在的种种障碍, 企业“做强、做大、做优”始终停留在纸上谈兵的阶段;由于政府划拨资产的所有权未能得到相应落实, 与产权相关的收益、经营、流转、管理等权益处于“悬空状态”, 从而限制了公司资产经营、融资平台功能的发挥, 对国有资产的有效管理及保值增值造成不利影响。与此同时, 政企不分、激励和约束机制不健全、公司治理结构不完善等问题进一步制约了公司的发展。本文通过对存在的问题进行分析, 旨在探讨相应的解困之道。

1 公司运营五年以来的状况

公司自成立以来, 经过五年的发展, 形成了以董事会为主要管理机构, 总经理对公司绩效全面负责, 各分管副总具体分管工程部、项目部、财务部、办公室等职能部门的组织架构;各类专业人员计23人。至今为止, 已完成了南环路改造工程、凉都大道东西段、市委党校扩建工程、市政府后院业务楼、市医疗集团建设工程 (市传染病院、市紧急救援中心、市疾病控制中心) 等代建项目, 市三中凤凰校区建设项目也即将完工, 完成总投资6亿元;完成贷款16亿元;完成了三江公司的组建、运营以及凉都开投大厦的建设和资产管理。这些事实有力地说明, 市开发投资公司的存在, 的确为我市的基础设施建设和城市面貌改变、为我市的经济社会发展作出了贡献;同时, 政府性投资公司的成立, 改变了项目投资主体单一, 融资渠道狭窄的状况, 增强了基础设施项目的融资能力, 使政府能够集中财力办大事, 提高了政府资金的使用效率;在降低政府管理成本、避免国有资产流失方面也发挥了重要作用。

从上述情况看, 如果满足于现状, 不求长远发展的话, 公司眼下的情形似乎还算过得去。但是, 客观地说, 如果有较好的管理体制和宽松的发展环境, 有一个正确的发展规划和激励机制, 市开发投资公司完全可以利用自身的资金、技术和人才优势, 在城市基础设施建设、融资引资、整和资源、工农业产业化发展、国有资产管理、土地和矿产资源开发、企业改制、技术更新改造、处置不良资产、盘活国有资产、扩大就业等广泛的经济和社会事业领域大显身手, 发挥国有资本的导向性及带动性作用。然而, 现实中的种种难题却使得潜在的优势并未发挥出来。

2 发展过程中存在的主要问题

从科学发展的眼光看, 一个企业要做强做大做优、上规模上档次, 需要企业上上下下长期的努力才能实现。企业的发展壮大是一个不断调整、不断完善、不断试错的过程, 而不像某些人想象的那样凭着一两句口号就可以实现。如果只追求速度而不顾质量、追求规模而不顾效益, 这样的企业也许能“做大”, 但肯定谈不上“做强”和“做优”。与此同时, 如果单单一味盲目追求“做大”而忽视了外部环境的变化以及自身能力素质和管理水平的提高, 企业规模越大越容易患上“肾虚”。因此, 企业的发展离不开正确的决策, 而正确的决策从认识企业外部环境要素以及内部自身的能力开始。通过企业外部和内部环境研究, 笔者认为, 市开发投资公司目前存在以下几方面的问题:

2.1 企业定位不清晰, 产权、经营权、收益权脱节

自公司成立以来, 公司内外对企业的性质、定位一直存在争议, 笔者认为, 投资公司尽管名义上是国有独资企业, 但实际上却是介于行政、事业、企业性质之间的混合体, 定位十分模糊。定位不清晰, 使得企业看不到长远的目标和方向。

另一个突出的问题是, 公司资产产权、经营权、收益权相脱节。这明显体现在市啤酒厂、格木底煤矿等划拨资产产权的严重分割上:产权归投资公司, 经营权归厂方, 而收益权归市政府, 这些做法完全与产权管理的初衷背道而驰, 不利于最大化地发挥产权的效益。

2.2 政企关系不顺, 政府扶持力度不足

市开发投资公司本来是按照“产权明晰、权责分明、政企分开、管理科学”的现代企业制度组建的一个法人组织, 但现实中由于所承担的业务主要是政府公共事业项目, 工作关系几乎涉及到政府所有职能部门, 并且从项目立项、审批到经费开支、人员编制都受政府管辖, 因而与政府各职能部门形成了错综复杂的关系。由于工作中所处的立场、视角、原则和方法不同, 价值取向不同, 常常导致政企关系不顺、职责不清, 且受上级部门制约较多。另外, 在政府扶持对公司的扶持力度上, 明显落后于其他城市与地区。

2.3 投融资渠道单一、加大了债务风险

由政府投入的资产运营权没有得到充分落实, 引起公司融资功能不够完善, 对外融资多以银行的长短期商业贷款等负债方式进行。由于所承担的公共事业项目本身没有什么收益, 只能靠财政还贷, 如果再有新项目上马, 还要继续向银行贷款, 这就使得开发投资公司资产负债率越来越高, 债务偿还难以保证, 对公司的可持续发展造成了一定的威胁。在政府层面, 运用财政信用借贷资金用于市政基础设施建设, 给政府增加了较大的财政压力, 由于责权利不对称, 还款措施和制度保证不健全, 造成债务约束机制软化, 加大了城市投融资的债务风险。

2.4 核心业务盈利能力弱, 难以支撑企业日常运营

目前公司的核心业务一是政府工程建设;二是贷款融资;三是资产管理。第一项是靠提取代建费, 因为比例太低而入不敷出, 根本支撑不了公司的日常运营;第二项则没有什么收益, 产生的中间费用还由公司负担;政府资产管理有一部分收入, 但这些收入完全上交财政;而政府划拨的其它资产, 由于产权分割, 收益权至今未得到落实。在上述情况下, 公司连日常运转和人工工资都要依靠财政, 没有自有资金积累、没有激励措施、没有经营自主权, 再加上前述种种问题, “做大”自然成为一句空话。

2.5 重建设、轻经营, 组织管理方式不能及时应对环境变化

自公司成立之始, 就把工程建设作为企业的战略重心, 只注重建设而忽视了企业经济效益的提高和自身实力的提升, 以至多年来没有反思过这种战略的正确性, 并且形成了经济学上所说的“路径依赖”。这种发展上的不均衡造成了今天捉襟见肘的局面, 也给企业的可持续经营和发展壮大带来了隐患。事实上, 企业作为一个“经济动物”, 天然就是赢利组织, 追求经济效益是其存在的根本目的和最大的使命, 没有经济效益的企业决不能称之为企业。同时, 在企业的组织和管理中也存在着种种问题:“三部一室”的部门设置从成立至今毫无变化;总资产达到30个亿的公司居然未专职的企管部门;投资高达6亿却没有专门的部门负责审核投资事务等等。以上这些做法, 不能不令人称奇。

3 问题产生的根源

当然, 上述问题之所以产生, 固然有历史与现实、宏观和微观、企业外部和自身的种种原因, 但长期以来宏观经济管理、投融资管理、人事管理体制机制中存在的弊端以及企业经营理念的不科学是产生这些问题的深层根源:

3.1 政府仍未摆脱计划经济管理模式的束缚, 对微观经济个体的管理更多使用行政手段而非经济手段;仍习惯于干预企业经营活动, 由此导致政企不分;

3.2 缺乏对经营管理人才选择、评价和激励的机制。从企业组建到企业的使命和目标、工作职责、干部任命、绩效考核、工资收入等等, 完全按照行政化方式管理;

3.3 未建立投融资的市场化运作机制和投资回报补偿机制, 企业在投融资活动中的市场主体地位没有真正体现;

3.4 在项目投资、企业行为中重建设、轻经营、轻管理、轻监督, “建管并举、重在管理”的方针未得到体现;政府立项审批环节多, 耗时长;

3.5 投融资渠道不完善, 市场配置资源的基础性作用未得到充分发挥;投资主体多元化、投资方式多样化、项目实施市场化的运行机制有待进一步建立和健全;

3.6 在企业投资经营活动中, “产权明晰、权责分明、政企分开、管理科学”的现代企业制度未得到足够重视, 产权关系没有充分理顺。

4 对策和建议

目前, 举国上下正在开展轰轰烈烈的学习科学发展观的活动。如何将科学发展观应用于企业管理, 转变发展方式和发展道路, 使公司经营上规模、管理上效益、项目上档次是我们应该探讨的问题。笔者认为, 科学发展的模式是“全面、协调和可持续”发展, 发展的原则是“全面统筹兼顾、协调发展”, 这就要求在发展过程中把“协调、均衡和可持续”作为企业的总体目标, 不断创新管理机制和管理模式, 实现企业的永续经营。要改变过去单一、不均衡的发展模式, 在企业经营战略、经营方向、管理方式上进行相应调整, 把业务从单一从事基础设施建设、投融资逐步转向工程项目建设、资产经营、产权经营、资本运营等综合业务并举。

4.1 加快相关体制改革

应加快改革政府管理方式, 按照“政府引导、社会参与、市场运作”的方式, 重塑市开发投资公司的市场主体地位。为了建立一个健康的城市运作市场化环境, 为投资公司创造一个良好的发展环境, 应减少政府的干涉, 避免新的政企不分, 使其成为城市运营的真正主体, 成为真正意义上的集城市基础设施建设、投融资、国有资产经营管理、产权和资本运营等功能为一体的企业。在企业层面上, 应按照市场规律运作, 不断提高经营效率, 实现投入产出再投入更高产出的良性循环, 以适应我市公共财政建设的需要。

4.2 准确定位、搭建政府投融资平台

为实现科学发展、持续发展并在发展中壮大国有资产, 公司首先应明确自身定位, 围绕我市可持续发展的核心任务, 充分发挥国有投资公司在整合资源、盘活存量资产方面的重要作用, 运用契约、委托、共同发起等多种市场手段, 成为优化资源配置、放大国有资本投资效益的管理中心;其次, 应围绕市委、市政府深化投融资体制改革的战略措施, 充分发挥投资公司在促进国有资本流动、吸引战略投资者方面的重要作用, 以存量引入增量, 成为城市基础建设项目及新兴支柱产业的投入中心。

4.3 建立集团化发展模式

以母公司体现控股公司管理、子公司体现专业化管理、投资企业体现市场化运作的职能定位, 以战略统筹管理、理念促进管理、文化提升管理、制度完善管理, 带动控股、参股企业纳入一体化管理的轨道, 已成为国内许多国资运营公司在集团化管理方面的成熟经验。为建立集团化发展模式, 首先要调整组织机构, 建立集团化管理架构;其次, 健全制度、强化管理, 以有效的执行力作为实施集团化战略目标的保障;第三, 加强财务监控, 逐步构建集团母子公司财务管理体系;第四, 综合利用监督约束手段, 健全风险防范管理机制。

4.4 加强投融资渠道建设

应不断创新投融资机制, 采取发行债券、盘活存量资产、引入外资、企业上市等先进的融资、引资方法, 从而实现以少量资本带动大量社会资本投入城市基础建设, 打开政府投融资新局面, 解开城市建设资金拮据的难题, 促进城市的快速发展和环境改善。

4.5 理顺产权关系