开发区模式研究报告

开发区模式研究报告（精选6篇）

开发区模式研究报告 第1篇

我国高新技术产业开发区管理模式比较研究

代帆

在当代，发展高新科学技术，带动经济增长的一个重要途径是建立“科技工业园区（science park）”，我国称为“高新技术产业开发区（Hi-Tech Industry Deviopment zone）”（以下简称“高新区”）,即在一国或地区内划出一块区域，提供多方面的优惠待遇，立足于高新技术之上，吸引外国企业投资，并集中一批高级技术人员和科学研究工作者，实行科研、生产和教育三位一体，从事研制及其成果推广应用，服务于本国或本地区工业现代化以及为开拓国际市场的需要而设置的产业基础。我国在1998年创办第一家高新区--北京中关村新技术开发试验区。十多年来,我国已先后成立５２个国家级高新区以及大批省级及省以下高新区，开始进入规模发展阶段，对整个国民经济和地方经济的发展产生了积极的影响，在管理模式的建设上各具特色，但与国外高新区相比，差距较大，这种差距不仅体现在高新区本身的科技及经济实力上，也体现在对开发区的管理上，以下逐一进行阐述。

1、管理模式现状

我国高新区的管理模式主要有政府主导、企业主导和政企合一三种类型。

１．1 政府主导型

该模式是我国大多数开发区选用的管理体制，有如下几个特征：

１．在这种模式下，一般成立以省市领导组成的领导小组负责高新区发展重大决策和重大问题的协调，但不插手区内具体事务，让高新区有个宽松的管理环境。然后成立开发区管理委员会作为所在地市政府的派出机构，在开发区内行使市一级经济管理权限和部分市级行政管理权限，包括项目审批、规划定点、房地产发展、人事劳资、审批入城户口等。２.在机构设置上，设工委（或党委）与管委会两套班子合署办公,下设直属机构和市属分支机构（主要是税收、公安、工商），实行“一栋楼办公，一个窗口对外，一个图章管到底”的责权配套、高效运转的管理体制。３．为适应市场经济体制的需求，开发区对企业实行间接的法制化管理，主要是健全社会化服务体系，引进一些事业性、中介性机构，为企业提供各种社会化服务，克服企业办社会的弊端。由于管委会拥有的管理权限，实行的财政体制和政企关系不同，这种模式又有不同的具体形式，主要可分为三种类型。其一为政府派出机构型，以武汉为典型。即开发区行使部分管理权限，尚不能作为一个相对独立的行政区域来行使权力，有关社会管理方面的职能主要由所在行政区承担。主要原因可能在于开发区所处地理位置复杂，如

武汉的东湖高新区跨越洪山、武昌、江夏三区，对区域内高新技术产业进行管理，部分基础设施和配套设施的建设由所处区承担，所以若参照一级行政区域成立完整对口的机构，则势必造成机构臃肿，也没有这个必要。但这样也存在弊端，即高新区在权限上不可避免地与所跨区域的政府发生双重领导的矛盾。其二为与所在行政区合一型，如北京中关村、青岛高科技工业园。在这种管理模式下，实行一套机构、两块牌子，既有区一级政府机构设置，作为一个完整的行政区域而存在，同时又是对高新区进行管理的工委和管委会班子，实行园区合一的管理体制。既承担开发区的开发建设任务，又承担区政府行政管理和社会职能，使其不同于一般的开发区，也不同于一般的行政区。这里却存在一个矛盾，如果既有所在行政区一级政府，又有开发区机构设置，则势必造成机构的臃肿和膨胀，给开发区管委会增加了许多社会管理职能，分散管委会发展高技术产业的人力、财力、物力，不利于行政机构精干高效的运转，又不利于高新区实行统一规划和协调发展，使高新区的发展目标偏移，削弱了管委会市级综合管理权限，使管委会的体制模式、管理方式走样，不利于在高新区建立现代化的行政管理体制。如果开发区仅以区域内高新技术产业为管理对象，这样是避免了前面谈及的缺陷，但高新技术产业除了在资格认定、工商登记、征税等必要的行政和经济管理环节享受新的政策规定之外，其余大量的技术创新和经济活动还要受传统计划体制的制约，因此新旧体制的矛盾碰撞在企业发展过程中不可避免。这是一个值得认真探讨的问题。其三为独立行政区型，如苏州高新区，既是国家级高新技术产业开发区，又是苏州市的新城区，包括四个功能区，同时下辖一个镇和一个街道。其管理机构为新区管理委员会，下设十八个直属机构，全面负责新区的管理和建设，行使完整的一级政府权力。其发展机构为新区经济发展集团总公司，成员企业包括全资、控股、参股三类，投资领域涉及高新技术、金融、服务、建筑、交通运输等许多方面。总公司又联合其它公司成立了新区高新技术产业股份有限公司。在这里，也许我们可以看到未来中国城市发展和新兴政府的雏形：科学的城市规划，明确的政府职能及相应的机构设置以及合理的政府-企业关系、政府-社会关系。总体而言，管委会职权较大，综合管理职能较全的管理体制，有利于在开发区创建起步阶段的发展，有利于协调开发区发展中各种关系，提高办事效率。相反，管委会职权较小，管理职能不全，使开发区发展中许多问题难以协调，不利于高新区的发展。

1.2政企合一型

该类型是开发区管委会与建设发展总公司实行两块牌子，一套人马，主要职能机构合署办公，既具有行政职能又具有经济职能，管委会行使市级管理权限，负责对高技术区实行统一领导，如南京浦江高新区、西安高新区。这是一种较有争议的管理模式。提倡“政企合一”者认为这样简化了关系，少去了一些繁琐的协调工作；而赞同“政企分开”者则认为“政企分开”可以割断企业对政府的依赖，增强企业提高经营效益的积极性，避免企业吃政府的大锅饭，加重政府负担。在西安高新区，开发总公司下属四大直属公司和一个控股的股份有限公司，均为独立法人资格的企业。其中业务独立的三个公司均按照独立企业的方式运营，完全做到了政企分开。建设开发公司因更多是承担区内的市政、社会公用设施的建设任务，其经营策略在总体上还需服从高新区招商引资和经济社会发展的大局，因此不能完全推向市场；管理服务公司承担社会化服务业，但为了优化投资环境，在其发展早期应予以支持。总体而言，西安高新区在政企关系方面的处理是比较合理科学的，所以对这种管理模式应客观评价。在总公司创建初期，这种模式有利于总公司的快速起步和全面发展，但政企合一也可能导致总公司发展动力不足及过多依赖于管委会的行政职能等问题，由此造成总公司市场压力不大，自我发展能力不强，不能迅速适应市场经济的要求和建立现代企业制度。实践证明，开发区总公司在创建起步阶段，政企合一利大于弊，但随着总公司的发展政企分开就成为必然。

1.3 企业主导型

该种类型的高新区主要以园区的建设开发总公司来管理，在沿海开放城市的高新区大多采用这一模式，如早期的深圳科技工业园区、上海张江高科技园区由高科技园区总公司进行管理，负责园区的规划、建设及招商引资。总公司成立张江高新技术发展促进中心，此为一全资服务性机构，主要通过国家的政策，提供包括场地、资金、开发条件、信息、人才交流指导性管理等在内的综合服务，为持有高技术成果的创业者创造局部优化环境，达到扶持高技术企业发展，促进科技成果转化的目的。公司还通过募集设立方式组建了上海张江高科技园区开发股份有限公司，通过股份制改造，促进园区的开发建设、由此我们可以看出这种模式有利于集团公司的发展有利于运用经济杠杆进行高新区的开发，但弊端也正由此而产生。由于开发区没有行政管理机构，在征地、规划、项目审批和劳动人事等方面没有行政职能，行政协调能力不强，使开发区在发展过程中受到多方面限制而要克服这种弊端，授予总公司部分行政职能是必需的。同时总公司的发展本身也需要政府部门的支持，在张江，国家科委、卫生部、国家医药管理局和上海市政府与园区共建了“国家上海生物医药科技产业基地”，加快了园区生物医药科技产业的发展；为提高园区决策现代化、科学化水平，由学术界人士和上海地区有关政府部门领导、企业家、金融家组成“园区顾问委员会”、“专家咨询委员会”。所以无论哪一种管理模式，政府部门的参与和支持是必不可少的．

２ 管理模式的缺陷

2.1 开发区及管委会的法律地位不明确

在现行普遍的管理模式下，开发区管委会作为市政府的派出机构，且多数享受市一级经济管理权限，但是这种权力下放是没有法律地位的，某些授权与我国现行的行政管理体制存在制度和体制上的磨擦。其一，开发区管委会的市级管理职能与我国现行的某些专项法规如土地法、规划法等还存在一定的矛盾。其二，管委会作为市政府的派出机构，并没有明确的法律地位和身份。国家和地方政府赋予开发区的扶持政策和管委会的现行管理职权及运行机制还没有以法规的形式确定下来，不能适应开发区的发展，也不能适应社会主义市场经济的要求，所以如何形成按市场经济运行的高效快捷的管理运行机制，又具有明确的法律和合适到位的政府职能，而非行政区域的高新区管理机构和管理体制，就构成了我国高新区管理体制改革和发展的一对基本矛盾。

2.2 管委会的领导体制不健全

目前大多数开发区都设立了由市委和市政府主要领导挂帅的领导小组，成立初衷是协调管委会同市直有关部门之间的关系，并对开发区重大问题进行决策，但从运行情况看，小组很少

或没有开展实质性工作，不能及时了解和解决开发区建设和发展中面临的体制、管理、资金项目等重大问题，成了名不副实的“领导”。另一方面表现为“多头领导”，即开发区分别由多个市领导分管开发区的科技、规划、土地等不同的任务，造成管委会向市委、市政府汇报工作的不便，也不利于市委市政府加强对开发区的领导。而这种矛盾的产生，归根到底源于处于中枢环节的协调小组-领导小组工作没有落到实处，所以方案之一是改革领导小组的工作方式和活动程序；方案之二是进一步抛弃“多头领导”产生的前提，即重新分配权力，合理划分管委会和市委、市政府的权限从而确定科学的工作程序。

2.3管委会的管理权限没有落实

“封闭式管理，开放式运行”是理顺开发区管理体制，完善运行机制的一个重要标志，否则就“特”不起来，不能实行超常规的发展。所谓“封闭式管理”，就是如果开发区管委会作为市政府的派出机构，代表政府在辖区内统一行使经济和行政管理权限；市直各部门对开发区的工作不插手、不干预，由开发区自己管理自己；开发区内预算内收入全部留给开发区使用（按分税制要求该上交的除外）。而目前许多开发区并没有真正实行“封闭式”管理，市直有关部门将一些必要的行政管理权限，特别是规划、建设、土地、工商等方面的权力（主要是一些有利可图的部门）没有真正下放。同时，这种“双重派出型”的机构设置造成管理上的双重矛盾，条块分割，难以建立起统一、高效的运行机制，即使管委会对产业发展、基础设施建设等重大决策的权力难以真正落实，无法作到决策中心一元化，又给某些职能部门过分干预开发区行政事务的机会，经常出现政出多门，竞相收费的现象。在省及省级以下的高新区这些表现尤其突出。

2.4开发区机构设置不科学

主要表现为两个方面。其一，未能按照职、责、权一致的原则合理设置机构。在任何管理系统中，都把职责一致看作一个定律，即要依法明确规定各个机构的职责范围从而授予相应的权力，尽可能减少职权交叉，分工过细，同时要“简政放权”，合理划分上下左右各部门的职责权限。而现实中的情况却是由于我国行政体制改革尚未有根本性突破，开发区行政管理受宏观环境制约，许多开发区为了与上级有关部门对口、衔接，管委会相继设立了妇联、团委、计生委等机构，或者为“加强”对高新区的管理，增设机构，增设人员，造成机构臃肿人员增多。有的管委会２００多人中非经济管理人员就占了2/3从而严重影响行政管理效能，导致高新区向非高新区的管理体制复归。其二，管理机构、服务机构和支撑服务体系交叉不清。由于未能充分明确政府的职能，主要是政府管理职能和服务职能之间的关系，在机构设置和实际运行中就表现为政府与企业、政府与社会政府与中介组织的职责不分，对企业而言，政府行使了过多的行政管理职能；对社会中介组织而言，政府又承担了太多的社会管理职能，这样不利于机构的精简、高效和规范，保证政府和企业的良性运转，步上传统政府机构设置的老路。

３ 管理模式的创新

上述管理模式各有优劣，但就现阶段而言-不考虑其将来发展的趋势，无论是在城郊新建，还是在城内改造，管理效率最高、发展最快的应属相对独立封闭式的行使一级政府职能的行政区式管理模式。目前，全国开发区按此模式建立和改造的越来越多，这正说明了其优越性和方向性。但在开发区发展的不同阶段，可采用不同的管理模式，不可一概而论。虽然中国高新区在发展中选择了不同的管理体制和模式，但随着开发区的成熟，其管理模式和体制总会或者应该表现出某种共同的规律和趋势，笔者认为以下几点将在高新区未来的发展渐趋明显：

3.1明确开发区及管委会的法律地位

高新区现有的管理体制和运行机制以及管委会的职能基本上都是通过市政府规范性文件或领导小组会议决定授权形成的，而这些文件和会议并不具备法律效率，缺乏法律保障，其中部分授权与现行行政管理体制存在磨擦，所以，一方面应加快高新区立法步伐明确高新区及管委会的法律地位。主要是地方人大制定高新区管理条例，用法规的形式将高新区发展多年的行之有效的管理体制和运行机制确定下来，成为高新区建设和发展的共同遵守的规范程序和法规条文，为开发区行政机构和管理体制改革提供法律保证。另一方面，通过法规授权或政府委托的形式，“明确管委会的行政执法主体资格”，对开发区的相关事务实行行政管理。

3.2 建立“管理法制化，服务多元化”的新型的政企关系

无论在哪一种管理模式下，开发区的管理机构都必须具备一定的政府行政管理职能，但是政府对入区企业又必须弱化直接的行政管理，强化服务性管理。通过对国外高新区管理模式的分析，我们可初步得出这个结论，在我国，个别高新区实行总公司建设开发型的管理体制，虽然没有设立相应的行政管理机构，但随着开发区的发展总公司，也逐步赋予了一定的行政管理职能，也正说明了这一点。至于开发区管委会对企业的管理，主要通过工资审批、劳动用工制度和社会保险制度、高技术企业的认定、复核和统计对企业进行间接宏观管理，通过产业政策和发展规划来协调和引导，以经济、法律手段为主，辅之以必要的行政手段。在健全开发区支持服务体系方面，强化对企业的法制化管理，相对弱化直接的行政管理职能。与此同时成立咨询、媒介、公证、仲裁、人才培训、信息、文化体制等中介社会服务机构，将管委会的部分行政职权授权出去直接面向企业服务，又精干了政府机构，使企业甩掉包袱轻装上阵参与竞争，真正将企业推向市场，按照全新的市场体制运行。目前有部分高新区如西安在这方面处理得较好。

3.3实施“封闭式”管理体制

目前少数高新区已经或将与当地政府行政区合二为一，管委会和区政府合署办公，实行“两

块牌子，一套人马”，成为一级行政区，管理权限呈扩大化的趋势。其一，在管理权限上，开发区管委会作为市政府的派出机构和开发区行政管理机构，一般都拥有征地规划、项目审批和劳动人事等市一级管理权限，随着开发区的发展，这种授权还在不同程度上有所扩大。只要符合“三个有利于“的标准，就要让高新区大胆地尝试，给其以宽松的环境。目前 ４０％的开发区管委会还拥有市一级经济管理权限，少数开发区管委会拥有市一级社会管理权限，某些方面拥有省级管理权限（主要是土地征用和重大项目审批）。其二，为强化管委会的综合性管理职能，本着高效精干和”小政府，大服务“的原则设立与发展密切相关的主要职能部门，如土地局、规划建设局、经济发展局、财政局等，一个部门兼管多种职能．如经济发展局相当于计委、经委、经贸委、物价局、审计局等市政府各委办局的职能；社会发展局相当于民政局、文化局、市容委、计生委等职能；规划建设局相当于建委、规划局、土地局、环保局等职能，在体制和机构设置上避免”条块分割“，不搞旧体制翻版和机构对接，保证了开发区管理体制的精简、高效和权威。

3.4 建开发区为产学研一体化的基地

在开发区的发展过程中，必须有科研教育机构和企业的充分参与，目前这两者的结合已成为时代潮流．综观我国高新区特别是国家级高新区的发展，科研教育机构和高新技术产业的合作与支持--既包括科研与人才，也包括对开发区的管理起到了重要的作用，只是其它级别的高新区还嫌不足。然而，可以不客气的说，现阶段我国相当一部分所谓的高新区尚处于严格意义上高新区发展的原始阶段，所以，加强企业与教育科研机构的联合，提高科技含量，建高新区为产学研一体化的基地，是我国高新区面临的迫切任务。目前国外已建立了政府牵头，大学科研界和企业界三方合作兴办高新区的理论。另一方面，只有多主体的参与才能视整个开发区为一完整的整体，调动各方面的积极性，实现资源的优化配置，更好的发挥整体的功能，如在湖北襄樊汽车产业经济技术开发区内，由于”二汽“"神龙”等企业的“级别”和“地位”，两者在很多方面几乎是自成体系，开发区管委会只能对其实行不完全的管理，“二汽”“神龙”尚不能切实有效的参与对开发区的管理，造成一定程度上管理的不便和资源的浪费.这是我国高新区在今后的发展中应该重点加强的一个环节。结束语

无论世界的，还是我国的高新区都有而且必须有政府行为参与其中，借助政府的职能和政策推动经济的发展，是社会主义国家和资本主义国家的共同点，笔者认为这也正是导致中国高新区种种弊端的主要原因之一。即由于中国的高新区政府规划的色彩比较浓厚，政府往往处于核心地位，还没有完全引入市场机制--当然在开发区发展的早期这是必要的，但随着开发区的发展并渐趋成熟，则不可避免地引发了一系列问题，如开发区质量下降，发展不平衡；产业结构上雷同，规模狭小等，但这些问题都不在作者讨论之列，因为笔者认为只有管理模式才是根本，才是基础，诸多问题的解决，追根溯源，都要在管理模式和体制上去探求根源。

（暨南大学）

开发区模式研究报告 第2篇

一、工业园区开发模式

（一）工业地产商开发模式

简单流程：政府供地→开发商→开发项目→招商入驻

工业地产商模式是指房地产开发企业在工业集中发展区内获得土地资源后，以政府为支撑，与政府共同出资成立项目公司，进行项目内部的道路、绿化、商业娱乐等基础配套设施及办公场所的建设，然后以租赁、出售等方式进行项目的经营管理，然后获取利润。

例如成都置信，成都较早也较为专业的工业地产开发商，目前主要操作的项目青羊工业总部基地，位于青羊工业集中发展区的核心区域，占地933亩，建筑形态以工业总部大楼为主，辅以灵活分割的小总部工业空间，已经成功引进了包括招商银行、葛洲坝集团等在内的76家优秀企业。而其另外一个项目青羊税源总部基地也已经亮相，近期将开始招商。

（二）政府独立开发模式

简单流程：政府→投资公司→开发项目→招商入驻

此种模式，是指各级政府基于本区域的经济建设、社会发展和市民就业等综合因素考虑，直接成立投资公司，打造特定类型的总部经济基地，独立进行建设、招商等运作，吸引税收，推动区域经济的发展。

此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府挂钩洽谈，弹性空间较大。

例如西部智谷，由武侯区成立成都武侯工业园投资开发有限公司开发建设，定位为知名企业区域经济总部聚集区、技术研发及服务外包中心、IT软件动漫创意产业园、中小企业创业基地，主要针对高科技类型的企业进行招商。

（三）综合开发模式

简单流程：政府→投资公司（管委会）①→开发项目→招商入驻

②→开发商→开发项目→招商入驻

综合运作模式是指对集中工业园区开发模式进行综合运用的工业地产开发模式。

由于工业地产项目具有建设规模大、招商范围广、资金要求大等特点，既要求在土地出让、税收优惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在资金投入方面有保障，能跟上建设开发的进度，还最好有运营工业地产项目的经验保证。因此，单单采用一种开发模式，难以保证建设项目的顺利进行，而且很有可能“烂尾”。

例如龙潭总部基地，在经过整体的规划后，政府成立管委会及相应的招商部门，自己独立开发了东广楼等产业楼。同时，也将园区中的工业用地打造成熟地进行招商入驻，要求入驻企业的投资强度在500万元/亩(含地价)以上，税收30万元/亩·年以上，容积率2.0以上，还要在合同中约定开工时间、建设周期、规范建设条款和违约责任等，对整个园区的建设和档次上进行了约束。目前，已经在其中打造的总部基地有龙潭（裕都）总部基地、美国倍科国际新城，中国第二重型机械集团公司等。

二、工业园区运营盈利模式分析

（一）工业园区运营模式分析

1、出售只售不租 开发商完成园区打造后，通过出售的形式转移物业产权；

2、出租只租不售。

开发商长期持有物业产权，以出租的形式进行招商。通常情况下，开发商采用此类模式运营一段时间后，可视市场情况转租为售；

3、出售+出租，即可租可售

在开发商推出产品中，会持有部分物业产权，以出租的形式进行招商；而另一部分产品则通过出售的形式进行招商。

从目前市场情况来看，三类运营模式在具体操作过程中，通常采用分栋或分层进行出售或出租，暂无项目整体打包出售或出租。

1、出售

对于采用出售运营模式的工业园区，对企业的资金实力、规模等指标具有很高的要求，市场客户面相对较窄，招商周期相对较长，采用此类运营模式的工业园区数量有限。目前，采用此类运营模式的工业园区主要有融智总部工业园、西城国际、青羊工业总部基地3期及慧谷总部办公基地等。

2、出租

出租模式的后期回收成本并实现盈利的周期较长，是对开发商资金链的一种考验。通常情况下，需配合园区其他项目进行操作，对开发商实力具有很大挑战。目前，市场上采取此类运营模式的项目数量比较有限。根据调查，青羊绿舟税源总部基地D区主要采用此类运营模式，而且仅需企业年纳税额在800-1800万元，即有条件免租入住。从该园区整体规划来看，园区将打造聚商务休闲、旅游及住宅于一体的综合性项目，对开发商的实力具有很大挑战。

3、出售+出租

出售+出租的运营模式比较灵活，市场客户面相对较广，开发商所面临的压力的相对较小。目前市场上以此类运营模式较为流行。如倍科国际新城、多元总部国际1号、IP科技中心及西部智谷等项目均可租可售。

4、运营模式对比分析

(二）工业园区盈利模式分析

工业园区盈利模式主要有三大类：

一、开发商投资完成厂房、办公等园区物业的修建，通过统一招租的形式，将厂房及办公物业出租或出售，进而实现盈利目的；

二、开发商获得土地后，完成土地的基础设施建设，以及项目的整体包装推广，然后部分或整体转让土地，通过土地溢价的方式来实现盈利目的；

开发区模式研究报告 第3篇

关键词：循环经济,开发区,运行模式,研究

目前, 伴随我国经济的快速增长, 我国工业企业的数量同时在急剧增加, 并且企业规模也在持续扩大。但是, 迅猛的工业增长同样会给环境资源造成极大的压力。所以, 就有必要在环境资源承载能力非常有限的情况下, 探寻一条既能从本上解决开发区经济发展面临的环境压力以及资源约束, 又能将开发区的竞争力进一步提高的循环经济发展途径。

一、循环经济的基本内涵

(一) 循环经济的概念

循环经济是指通过生态学规律来对人类社会的经济活动加以指导的活动, 其核心为资源的循环利用, 基本特征是消耗低、排放低以及效率高。循环经济的实质是利用最少的资源消耗及最小的环境代价来实现发展的最大效益。

(二) 循环经济的基本原则

首先, 循环经济的减量化原则, 是指尽可能地减少产品生产及服务过程中对资源的消耗和产生的废弃物等, 将最小化的资源投入作为根本目标, 核心是最大幅度地提高资源的利用率。其次, 循环经济的再利用原则, 是指为了使产品的使用周期得到进一步延长, 可以将产品进行重复多次翻新后再利用, 以便能最大程度地节省生产这些产品所要消耗的资源。最后, 循环经济的再循环原则, 是指最大限度地将废弃物多次回收, 并将之变为可再利用的资源, 从而做到实现废弃物最小排放的要求。

二、目前我国循环经济发展的迫切性以及对国外循环经济发展的经验分析

(一) 目前我国循环经济的发展现状

伴随我国经济规模的逐渐扩大, 经济增长与资源、能源的供应之间的矛盾愈演愈烈, 人均拥有的资源量远远达不到世界平均水平。同时, 我国总体的环境污染现象也比较严重, 二氧化硫、二氧化碳等废物废气的排放量均十分巨大, 导致我国一切地区的环境出现严重恶化的现象。因而要采取低消耗、低排放、高效率和资源回收再利用的循环经济模式, 有效地解决当前我国经济社会发展所面临的环境压力及资源职业问题, 是当前我国经济发展的工作重心。

(二) 国外循环经济发展的现状

首先, 面向企业, 世界共商企业可持续发展理事会提出了一种生态经济效益理念, 要求企业从生产层面上实现对物料及能源的循环利用, 从而减少污染排放。其次, 面向产业, 通用汽车公司研究部的福罗什曾提出将输出输入关系应用到企业与企业之间的废弃物排放及回收之中的生态工业园区这一概念。最后, 面向社会, 德国创建了一种收集和处理废弃物的双元回收系统模式, 形成一种以社会再生产作为基础的循环经济模式。

三、我国开发区循环经济运行模式

目前我国的循环经济发展尽管已经具有一定的基础, 然而从总体上来看, 循环经济运行在国内的普及还存在一定的阻碍。因此, 就需要我们从设计方案、具体发展思路以及保障制度方面进一步加强开发区循环经济运行的推进工作。

(一) 面向家庭的微循环运行模式的探究

微循环是指将开发区居民家庭基本消费单位作为一个经济循环, 要求每户家庭严格依照生态学的要求节约消费资源, 并保持环境的实时净化, 还要时刻对人们居住的环境进行优化, 创建一套家庭循环生活消费体系, 并对生活垃圾进行分类回收, 同时实现对废弃物资源化的循环再利用。其中家庭循环经济流程图如图1所示。

(二) 企业循环经济运行模式构建的探究

作为开发区经济微观层级运行的主体, 企业从获取资源到设计产品, 再到组织生产及至销售产品等环节, 均要以生态效率理论作为依据, 进一步保持生产中的清洁卫生, 并降低能耗和节约能源, 尽可能地减少产品生产及服务过程中对物料及能源的消耗, 同时还要最大程度地使得企业的污染排放实现最小化。其中企业内部循环经济运行模式如图2所示。

(三) 面向产业层面的循环经济运行模式的探究

面向产业层面的循环经济运行模式主要体现在企业与企业之间关系的生态工业园之中。在生态工业园区实现经济的循环, 是指将不同的企业相互联系在一起, 实现资源的有效共享以及副产品的相互交换, 从而变废为宝, 使得某些企业生产的废弃物成为另一些企业的生产原料及能源资源。开发区生态工业园区内的循环经济运行模式主要包括串联、并联以及串并联混合三种模型的组合, 其运行模式分别如图3、图4和图5所示。

(四) 面向整个社会宏观层面的循环经济运行模式

面向社会宏观层面的循环经济运行模式的根本目标及有效模式是在开发区建立“循环型社会”。循环型社会系统模式主要包括两个方面的具体内容, 首先, 社会层面循环的核心是建立社会回收体系, 将产业与产业之间利用生态链条联系在一起, 通过对废弃物的回收和再利用, 使得物质和能量在消费过程及消费后实现循环再生的目的。其次, 从全社会来看, 为了实现社会层面上的循环经济, 需要构建产业、政策、运行、监督、评价等多种保障体系作为支撑, 从而实现对社会公众微观社会行为的规范, 最终达到整体社会循环经济顺利运行的效果。

四、结语

作为可持续发展战略中的一种有效的经济运行模式, 循环经济在国内外均取得良好的收益, 它不仅能有效地保护社会环境, 同时还通过废弃物的回收再利用, 从而提高了企业的经济效益。并且当前我国正处在社会经济转型的关键时期, 采取这种环保经济的经济模式, 是我国社会发展的必然选择。

参考文献

[1]翟杰.奎屯独山子经济技术开发区循环经济运行模式研究[J].管理学家, 2011 (12) :137-140.

[2]姚爱华.基于循环经济的生态工业园区水循环产业链研究[D].北京工业大学, 2009.

[3]李世龙.循环经济运行模式及其制度保障研究[D].重庆大学, 2008.

[4]江胜蓝.循环经济运行模式的绩效比较[C].中国可持续发展论坛——中国可持续发展研究会2005年学术年会论文集, 2009:335-339.

自制教具开发模式研究 第4篇

关键词：物理 自制教具

经过两年多的课题研究，结合我校物理组多年的自制教具经验，我们通过整理文献资料和对已有自制教具分析研究，形成了“自制教具开发的原则”“自制教具开发的策略”“自制教具开发创造的一般模式”等学习文字材料，服务于高中物理实验教学。

一、自制教具原则

1.教育性原则。要有明确的教育目标，要为课堂教学服务，能帮助学生理解疑难知识点，增强学生动手能力，启发创新性思维。

2.创新性原则。自制教具是为了解决现有教具不能满足教学需要的矛盾，这就要求自制教具一定具有创新性，创新性是自制教具的灵魂，是自制教具成功的关键。

3.科学性原则。自制教具的原理方法和应用等不能出现知识性错误，不能违背科学性原则。永动机是不可能制成的，类似制造永动机的现象在自制教具中是不能出现的。

4.直观性原则。自制教具要简单易用，现象明显直观。

二、自制教具策略

1.明确自制教具“制什么”，即制作什么样的自制教具，自制教具要实现什么功能，呈现什么现象，以什么样的方式呈现等。自制教具是为教学服务，要认真研究教材，根据教学要求自制教具。自制教具完成后要由教师和学生使用，什么样的教具制作容易，操作简单，效果直观明显，什么教具就是好教具。这就要求一定要认真钻研教材，广泛征求师生意见，明确制作什么样的自制教具。

2.要知道自制教具“怎么制”，用什么材料，通过怎样的工艺，什么样的步骤来完成自制教具。根据我们自制教具的经验和研究，参考《中学物理实验教学与自制教具》，得到适合我们的如下方法。

（1）缺点列举法。改进教具时用该方法多一些。就是通过发掘现有事物的缺陷，且一一列举，然后提出改进或革新的一种技法。列举缺点就是发现问题，而创造发明就是解决问题。每发现一个缺点，提出一个问题，也就是找到了一个创造发明的课题。

（2）希望点列举法。人们都有美好的希望，根据人们的希望进行创新，就是希望点列举法。运用希望点列举法时要注意两点，一是要大胆地想，提出自己的希望。二是摆正想象和现实的关系，希望不能高得脱离实际。

（3）联想和移植创造法。从寻找差异度小的事物或在某方面差异度很小的事物进行联想，把某一事物的长处迁移到相似的另一事物中去，这样联想的结果就转化成了移植创造，运用到自制教具中就是联想和移植创造法。

（4）替代法和模拟法。在物理实验中，某些仪器或教具的效果不佳，人们很自然地想到能否用其他的仪器或器材来代替，如果教学内容抽象，有不具备做真实实验的条件，人们也常常会想到，能否用模拟实验来替代。

（5）逆向技法。逆向技法是改变一般思维程序，即把事物反过来看，并由此解决问题，产生新产品和成果的创造技法。

在自制教具的创造性劳动过程中，往往会用到以上的一种或多种技法。比如，我们获河北省自制教具一等奖的《电磁波系列实验演示仪》制作过程就用到了多种：该教具最初是受无线充电的启发而制作的，把无线充电的电磁波发射和接收电路改造后移植到了这里，用到了联想和移植创造法；我们用有源晶振和场效应管组成的震荡电路代替了以前的电子管电路，用发光二极管代替了原来的指示灯，使教具成本更低，使用更方便，现象更明显，又用到了替代法；刚制成该教具时，功能较少，只能演示电磁波的发射接收和电磁屏蔽等几个基本实验，经过运用希望点列举法，我们又开发出了电磁波的反射、涡流等一系列实验，成了一件综合性教具。

3.自制教具一定要从实际出发。这在前两点也有体现，同时在自制教具过程中还要结合制作者自身实际和环境条件。比如，自制教具需要的理论知识我们是否掌握？如果没有，通过多长时间学习才行？如果设计的太复杂，以自己的制作水平能否完成？即使能够完成，能否保证使用时的稳定性？所用材料太贵的话，成本能否控制在合理范围之内？这些都是需要考虑到实际情况，如有问题，及时修改，只有这样，才能避免半途而废，保证自制教具的成功。

三、自制教具模式研究

1.组建一支由我校高中物理教师组成的团结高效的自制教具制作团队。团队成员对自制教具有着共同的兴趣和爱好，都有着极强的责任心。他们有的长期工作在教学一线，教学经验丰富；有的擅长电子电路和机械制作；有的思路开阔，总能提出一些别人发现不了的问题。这样一个高效团队，团结协作，取长补短，是自制教具成功的保证。

2.深入课堂教学，听取广大师生的意见，为自制教具确定方向。自制教具立足于新课程改革，服务于课堂教学，在课堂教近学中有些疑难知识点无现成教具可用，或现有教具存在操作不便，现象不明显等这样或那样的缺点和不足，为了服务教学，我们就要自制教具或改进教具，这就为自制教具提供了方向。

3.全员参与，取长补短，运用多种方法，讨论形成自制教具方案。根据课堂教学对自制教具的要求，确定自制教具要实现的功能，再讨论制作方法，所需材料，制作难易程度，可行性分析通过后形成方案。

4.制作教具。先制作“试验型”自制教具，不要求教具的美观外包装等细节，能实现教学要求的功能即可，制成后交付一线教师使用，听取使用意见，在此基础上，反复改进，再对外观进行美化后形成最终成品自制教具。

本文系河北省教育科学“十二五”规划立项课题《新课程背景下高中物理实验教学中自制教具校本开发和利用研究》研究成果。课题编号13040279。

安置房开发建设模式研究 第5篇

“十二五”期间，宜昌现有主城区骨架将从100平方公里拓展至200平方公里，由此带来大规模的居民房拆迁安臵。市城投公司作为城市基础设施建设的开发建设业主，亦将承担拆迁安臵房的投资和建设管理工作。为圆满完成拆迁安臵房建设任务，实现我市“十二五”城市建设总体规划，现对市城投公司当前拆迁安臵房建设管理现状进行研究，并提出未来开发建设模式建议：

一、拆迁安臵房建设管理现状分析

（一）当前建设管理中存在的问题

（1）缺乏拆迁安臵房建设总体规划，未形成统一的安臵房建设交付标准。

我市居民拆迁安臵房建设专项工作开展以来，缺乏站在加快城乡统筹发展和现代城市化进程，保障和提高广大动迁居民生活居住质量，提高城市建设品质高度上的全方位战略性规划，其中包括如何控制拆迁安臵房小区规模、建筑形态、基础配套、建筑节能等课题研究严重滞后，未出台统一的安臵房建设交付标准，使总体安臵房建设按商品房建设思路运行，不能与被拆迁居民实际需求对接，导致动迁难度加大、动迁居民对交付房屋质量和配臵意见大，社会矛盾突出。

（2）拆迁安臵房建设进程滞后于房屋拆迁进程。

目前已建或在建的大部分安臵房小区选址都涉及到集体土地 的征用，集体土地征用审批时间较长，安臵房规划定点及用地手续不能及时到位，建设手续不全，导致前期各项准备工作时间较长，延误了开工建设时间。为实现拆迁零过渡目标，易出现拆迁安臵房在没有办理完基本建设程序前提下提前开工建设，不符合国家基本建设程序。

（3）被拆迁安臵居民对物业专业化管理的认知程度低。由于拆迁安臵房的最终使用主体大多是农民，传统的小农思想观念使他们不愿意支付物业管理费和成立物业管理组织，拆迁安臵房小区的物业管理标准和行为都较普通商品房小区差，易形成开发建设单位长久性负担或增加社会不稳定因素。

（4）相关支持政策滞后导致开发成本居高不下。

目前，我市针对拆迁安臵房项目建设的支持政策尚未建立或健全，缺乏控制安臵房建设成本的相关配套制度，导致建设成本难以降低。

（二）目前推行的拆迁安臵房开发建设模式

我市折迁安臵房建设管理的操控模式是在摸索中前行，概而言之，采取了以下五种管理模式：

1、共联新村模式。该模式是由政府指定和公布建设地点和拆迁补偿价格，并将开发建设工作委托三方进行。一是委托土地部门进行拟拆迁土地和建设土地的整理、收储和建设用地拆迁工作，二是委托房管部门进行拆迁土地上的拆迁和安臵房分配工作，三是委托房地产开发企业交纳划拨土地款并进行拆迁安臵房建设一 切事宜，包括计划立项、规划许可、建筑审批等。政府将拆迁补偿款以部分现房和现金的方式交给被拆迁户。

该模式特点是项目建设周期短，开发商没有太大的资金和销售压力，但相应的利润低，开发商没有积极性或管理弱化，如遇前期拆迁入户调查工作不细致，容易造成建成房屋积压且不能对空臵房屋进行处臵。

2、沙河新村模式。该模式是由村民自治委员会作为项目业主，负责土地整理、房屋拆迁、安臵房分配工作，其土地性质为村集体用地。并由项目实际出资人按总价控制方式委托房地产开发企业以村民自治委员会的名义进行安臵房建设相关事宜，包括计划立项、规划许可、建筑审批等，最后将房产交至村民自治委员会。

该模式特点是项目为净地开发，建设周期短，且不影响拆迁农民的生产生活。但村民自治委员会与实际出资人在前期拆迁谈判协调未果的情况下，在后期交房过程极易造成拒收房屋情况。

3、民惠小区模式。该模式首先提请市物价局确认成本上限，由开发商在此限额内完成拆迁安臵销售的全部工作。其特点是政府无需任何投入，但由于此类模式的合同均为固定总价合同，一但出现政策、物价水平、利率的变化，开发商的利润减少甚至没有，就会出现怠工或偷工减料影响房屋质量等现象。

4、猇亭模式。该模式由区政府下设安臵房建设小组，并作为项目业主负责土地整理、房屋拆迁、安臵房分配、项目建设一切工作，其土地性质为村集体用地，还建比例为1：1。其特点是政令统一，但因土地性质的原因，没有从本质上解决失地农民的生计问题，使得政府背上很大的包袱。在实际操作过程中，因成本控制等原因，易造成房屋品质较差。

5、点军模式。该模式与猇亭模式相仿，但其土地性质为划拨土地，还建面积最高为300平方米，多出部分按区政府统一的制定的基价货币补偿。

其特点是能在一定程度上解决农民今后生计问题，如所在村集体经济实力不强，政府依然甩脱不掉该包袱。在实际操作过程中，因成本控制等原因，造成房屋品质较差。

以上五种建设管理模式从优劣而分各有利弊，市城投公司作为我市拆迁安臵房建设的投资主体，应当从追求社会效益与经济效益的高度统一来确定未来安臵房的开发建设管理模式，最大限度服务于城市建设发展的实际需要。

二、未来安臵房建设应遵循的基本原则

1、坚持以人为本的原则。根据“就近安臵”原则，优先选择地段好、配套齐、环境优的地块建设拆迁安臵房。坚持“民生优先”，提高建设标准，在小区规划、房屋品质、环境及配套设施建设上做到精心设计，注重房屋品质、造价控制和施工进度的协调统一。推进拆迁安臵房物业管理属地化，可实施安臵房入住初期物业管理费适度补贴政策，着力提高拆迁安臵小区物业管理水平。

2、坚持集约利用的原则。即坚持拆迁未动，规划先行，按照“以人为本、合理布局、相对集中”的原则组织实施拆迁安臵房 建设。推进小高层、高层拆迁安臵房建设，研究小高层、高层拆迁安臵房安臵激励政策，集约利用土地资源。

3、坚持规范实施的原则。建立拆迁安臵房建设项目前期审批“绿色通道”，推广并联审批，简化办事流程，加快前期审批手续办理，切实提高审批效率。严格执行国家基本建设程序，办理完善项目前期手续，认真落实工程监管措施，统一拆迁安臵房建设和交付标准，确保工程质量安全。

三、拆迁安臵房建设管理建议模式

根据我市拆迁安臵房建设中存在的问题，结合市城投公司拆迁安臵房建设管理现状，现提出三种安臵房建设管理模式：

1、GMD模式。即共建模式，由各区政府牵头组成有市城投公司参与的安臵房建设领导协调小组，定期召开工作会议，统筹协调本区域安臵房建设选址、规划、拆迁及建设标准等相关事宜；针对不同项目组建由项目所在地村委会牵头、市城投公司参与的项目工作组，负责项目前期、建设期及交付协调事宜；组建由村委会牵头、市城投公司工程技术人员参与的项目部，负责安臵房项目报建及建设管理工作。区政府相关职能部门组织专班，加强对整个安臵房建设过程的现场监督，有效保证安臵房建设的质量和进度。该模式特点是参与安臵房建设各方职能明确，能够有效推动建设各项工作顺利进行。

2、PCS模式。即自建模式，在土地整理完成后，被拆迁居民所在的村委会集中自行建房安臵。该模式的安臵房开发建设主体 为村委会，区安臵办直接监督管理，市城投公司对项目实行总价控制包干，对项目直接提供技术支持，在规划设计、合同签订、标准执行和质量安全上把关。该模式的优点是市城投公司后续交付麻烦少。

3、EPC模式。即总承包模式，在土地整理完成后，市城投公司委托相应资质的开发商代理开发建设并支付总造价3-5%酬金的模式（有的地方规定在7%左右）。这种模式项目开发中的一切事宜由代建商总代理，包括计划立项、规划许可、建筑审批等，造价经审计后据实报销。此种代建模式多采取的是成本加酬金合同，业主需承担建设中实际发生的一切费用，承担项目的全部风险。

在以上三种模式基础上，为加快城市建设重点工程的拆迁工作，实现拆迁与安臵的零对接，根据市城投公司“十二五”期间建设任务重，拆迁安臵量大等实际，可考虑过渡房建设，即为了缓解拆迁压力，解决拆迁困难户的过渡问题建设大批量装配式住宅，这样就不需再给拆迁户过渡打住费和延期交房双倍费用，从经济效益和社会效益上看应是兼而得之。

新建安臵房的土地性质应考虑尽量转化为出让用地性质，使安臵房能够实现即时上市交易，失地农民或被拆迁居民就可以在新模式下将得到两方面收益：一是出租收益。比如一个三口之家，可选择一套两室一厅和一套一室一厅，自己住一套，再出租一套，加上小区处于较好地理位臵，每个月都能有稳定的租金收益。二是增值收益。所有安臵房均属于具有完整产权的中档以上商品房，比如共联新村安臵时仅以1900元左右每平方米购买，而同区域商品房每平方米在3000左右，仅此一项，一个三口之家拆迁安臵后财产性收入就将增加20万元左右。作为城市经营投资和建设主体，市城投公司只有在拆迁安臵思路及房屋建设管理模式上以人为本，充分考虑到被拆迁人的实际利益才能实现双赢，才能构建和谐的开发建设环境，从而很好地服务于城市建设和社会发展。

四、几点建议

拆迁安臵房建设关系到我市“十二五”大建设、大发展，关系到社会和谐，关系到拆迁户的切身利益。因此，必须高度重视安臵房建设工作，应把保证拆迁户在规定的时间内得到满意安臵，作为统率安臵房建设的核心任务来抓。为切实把这项工作做好，具体建议如下：

1、加强组织领导，加大对安臵房建设的领导和协调力度 一是建议市政府根据拆迁安臵房建设的总体需要，建立和健全领导机构，定期召开会议，协调部门配合，系统推进安臵房建设。二是市城投公司要建立拆迁安臵房建设领导小组，把安臵房建设的相关管理工作下放到市经济房地产公司，由该公司代表市城投公司处理拆迁安臵房建设管理相关事宜。三是协调相关职能部门积极帮助及时协调解决项目建设基础设施方面的问题。协调各区政府支持安臵房建设的拆迁与费用结算工作。

2、加快研究和制定安臵房建设管理的配套政策。

一是进一步制定成本控制制度，尽快出台拆迁成本管理办法，从制度上来控制建设成本。二是要研究拿出办法，在招标文件中对房型、面积，尤其是质量标准和配套设施作为条件予以明确规定。这样有利于后期对工程的监管。三是要积极探索货币化、市场化安臵办法，研究相关导向政策，鼓励货币化安臵，被安臵对象的货币化安臵收益应等同于实物安臵标准。

3、要规划先行，努力提高规划的超前性和科学性。要根据我市城市建设发展总体规划和当前拆迁任务的需要，与市规划部门对接，超前做好征迁安臵点的布局工作，使市规划部门根据城市发展的需要和城市功能区的调整，及时完善安臵点布局规划。安臵点的布点规划要统筹考虑，并建议召开听证会，切实提高规划的科学性，增强可操作性。安臵房建设要注意建筑的档次，医疗卫生、社区服务用房等基础配套设施应与安臵房同步规划、同步设计、同步建设。

4、要加大资金筹措力度，提高资金使用效率。

在全方位拓展融资渠道的同时要加快建设速度，按照安臵协议进度做好安臵工作，尽可能减少拆迁户超期过渡得不到及时安臵的现象，同时也是为了减少安臵过渡费，降低安臵成本。安臵房的建设与征迁工作要同步进行，可学习杭州模式向先建后拆的方向努力。

5、在安臵房项目物业管理上应充分考虑安臵房小区的可持续发展。新建安臵房小区要按一定比例配建商业门面，将其作为承担小区物业管理费用的重要来源。或在拆迁安臵阶段就将商业门面按每套房若干面积补贴给拆迁安臵居民，一方面作为物业管理经费的提取，另一方面作为补充安臵居民的生活费来源。

6、努力提高拆迁安臵房建设标准。近期在对杭州安臵房的考察工作中我们发现，我市未来安臵房建设宜严格按照“六好”来执行，即：地段好，将安臵房建在交通较为便捷、商业升值空间大的区域；户型好，根据需求配臵一室一厅、两室一厅、三室一厅等多种户型，并鼓励农转城人员选择多套小户型房屋以便出租；质量好，所有新型安臵房均按照中档以上商品房标准建设；配套好，安臵小区配套学校、医院、超市，同时建设休闲广场等设施；环境好，小区容积率和绿化率综合考虑规划在一个令居住者舒适的程度；物业好，聘请专业物管公司提供较高品质物业服务。如此，将降低拆迁工作难度，且提高失地农民生活质量，解决他们的生存后顾之忧。当前，要尽快出台我市安臵房建设交付标准，以期不断提升安臵房开发建设水平。

温泉度假村开发模式研究综述 第6篇

温泉度假村赢得市场竞争的关键是开发模式的创新，开发企业应当高度关注，因为这不仅直接决定着温泉度假村的核心吸引力，更在很大程度上影响着温泉度假村的投资回报。

绿维创景温泉水疗与度假酒店设计中心在系统梳理我国现有温泉度假村六大经典开发模式的基础上，结合相关案例，初步提出温泉度假村开发模式创新的五个关键思路，以期对全国的温泉度假村投资开发起到一定的指导作用。

一、中国温泉度假村呼唤开发模式创新突破

温泉项目是旅游项目中最具快速盈利潜力的项目之一。中国温泉度假村的开发，目前已经从原来的沐浴、疗养、休闲、娱乐时代进入了全新的主题化、复合性、度假型温泉时代，开发水准也得到了空前提升。在这样的大势下，开发模式的创新，从战略上直接决定着温泉度假村的盈利效应，不仅是一大批已建成的温泉度假村亟待通过改造来重塑吸引力，而且新开发的温泉度假村更需要通过创新来构建核心竞争力。

二、中国温泉度假村六大经典开发模式总结

尽管关于温泉度假村开发模式的研究还非常落后，但是，中国的一大批先行的温泉度假村，实际上已经在多年经营实践中，通过开发模式的创新，取得了令人瞩目的成功。主要有以下六大经典开发模式：

1.特色温泉景区模式——“特色温泉+景区”

所谓“特色温泉景区”模式，就是以创造独具特色的温泉泡浴景区来赢得市场的模式，这是温泉度假村开发最根本的模式。这类温泉度假村规模不一定很大，但在一定程度上是在创造现代温泉文化、缔造温泉行业标准、引领中国温泉行业的整体发展。其关键是运用文化来包装主题或凸显自然山水特色并形成体验型温泉泡浴景区，主要包括两种类型：

其一，面向大众的精品温泉景区。以御温泉和天沐温泉为代表。不论是御温泉耳熟能详的“御泉道”、“太医五体”、“N福汤六次方”，还是天沐的“真山水温泉”、“太极八汤”、“美人四润汤”、“九步六法沐汤仪式”，以及他们所共同提倡的“夏季泡温泉”，实际上都是在开创和丰富现代温泉文化。正因为致力于创造温泉文化，挖掘温泉养生的内涵，构建温泉生活方式，御温泉和天沐温泉成为了行业的标杆，不仅获得项目开发的成功，而且成功铸就了企业品牌，形成管理团队和经营模式，使其有资本输出品牌，实行全国性的战略扩张。

其二，面向小众的高端SPA景区。以昆明的柏联SPA为代表。柏联SPA利用昆明阳宗海旅游度假区作为高端休闲度假产品集聚区的区域优势，以个性化的高端产品为重点，强调人均高消费而不是大规模游客量，最终使其被评为“亚洲第一温泉SPA”，获得了开发经营的极大成功。我们判断，随着中国高端休闲消费人群的增加，柏联SPA的模式将成为未来温泉度假村开发最重要的方向之一。

2.温泉会议中心模式——“温泉+会议休闲”

“温泉+会议”的模式，是温泉度假村最普遍也是最容易获得成功的开发模式，分为“温泉+大型会议”及“温泉+中小型会议”两种模式。

其一，“温泉+大型会议”模式。北京九华山庄无疑是最典型的代表。它敏锐地看到了北京地区庞大的会议市场，充分利用温泉的康体疗养价值与休闲整合效应，把温泉与会议融合的文章做大，把商务会议作为最重要的一项服务来对待。建设完善的商务及会议设施(其会议室数量和规模令人震惊)，配套专职会议接待部，以及满足会议客人全方位需求的客房、餐饮、娱乐、运动、保健、体检和购物服务，再加之强有力的关系营销，使其最终成为京城当之无愧的“温泉会都”。这种温泉会都模式，通过大型会议会展与温泉的结合，并围绕会都来进行各项配套建设与经营服务，会议会展成为主角，温泉成为配角，但最终实现的是温泉资源综合开发价值的巨大突破，是一种典型的创新模式，但其会议市场的庞大规模是支撑其成功的关键。

其二，“温泉+中小型会议”模式。此种模式依托于中等城市或省会城市，主要利用温泉的休闲养生价值吸引中小规模的团体会议市场，是我国目前绝大多数温泉度假村最基本的开发模式。由于对市场规模、资源价值、资金投入、场地条件等因素的要求相对不高，也是最容易成功的开发模式。但是，此类开发模式的最大问题是竞争相对激烈，因此对温泉度假村的主题定位、产品特色、经营水准特别是以旅行社为主要渠道的营销实力提出了较高要求，特别需要从一开始就要进行高水准的策划规划。

3.温泉休闲乐园模式——“温泉+运动游乐”

温泉与运动游乐的结合，也是温泉度假村最常见的开发模式之一。其核心是在温泉泡浴的基础上，通过发展满足旅游者体验性、参与性需求的运动游乐项目，有力提升温泉度假村的整体吸引力，延长游客停留时间甚至改善温泉度假村的淡季

经营问题，提高人均消费水平，实现整体开发经营的突破。以下主要介绍四个典型：

其一，温泉+水游乐。把夏季最受家庭市场欢迎的水游乐项目引进温泉度假村，弥补夏季这一淡季产品开发不足，对于提升温泉度假村的整体经营，具有非常突出的效果。以北京温都水城的水空间、被称为“中国动感第一泉”的广东恩平锦江温泉、华东最大的温泉———浙江武义清水湾·沁温泉等为代表，它们都是通过温泉造浪池、温泉漂流、温泉游泳池、水上滑梯等一系列时尚、动感、刺激的水游乐项目的引入，实现了温泉度假村夏季经营的火爆。此模式已经被证明是最成功的开发模式之一，但未来竞争的关键在于水游乐项目的持续创新，这就对水游乐的投资规模和设备更新提出了更高要求。其二，温泉+高尔夫。以上海太阳岛高尔夫温泉度假村、北京龙熙温泉高尔夫、惠州汤泉高尔夫、广西嘉和城温泉谷、天津宝坻珠江帝景温泉度假村为代表，通过高端温泉水疗SPA与高尔夫运动的充分结合，形成了面向高端市场的高端休闲经典组合产品———温泉高尔夫，是顶级度假村开发的经典模式。在这一模式中，文化的创新融入是整体品质提升的关键。其三，温泉+滑雪场。以青岛即墨天泰温泉滑雪场、辽阳弓长岭温泉滑雪场为代表。温泉结合冬季最时尚、最具挑战性的滑雪项目，是养生与运动的美妙结合，将形成强大的吸引力与竞争力，“活力冬季”的概念也应运而生，从而有力推动冬季旅游的突破。此种模式应成为北方地区温泉度假村开发的重要模式。

其四，温泉+综合游乐。以珠海海泉湾为代表。把相对静态的温泉泡浴与多种动感游乐项目结合起来，动静结合，养生休闲与游乐体验搭配，能够极大地增强温泉度假村的整体吸引力并提高综合收益。海泉湾度假区以少有的海洋温泉为核心，由五星级酒店、神秘岛主题乐园、渔人码头、梦幻剧场、体检中心、加勒比海岸、运动俱乐部、拓展训练营、高尔夫项目、休闲垂钓区以及自驾车营地等项目组成，是中国目前功能最齐全、综合配套最完善的超大型旅游休闲度假区，被国家旅游局授予全国首家“国家旅游休闲度假示范区”称号。此种模式把温泉与多元化的游乐项目的结合发挥到了极致，从而产生了极大的市场吸引力。

4.温泉康复基地模式———“温泉+康复疗养”

温泉吸引市场最核心的本质是健康养生，随着社会上亚健康状态人群的不断加大，人们对于养生、康复的需求越来越大，把温泉和康复疗养结合起来，最能做成一项大产业。依托医院、生命科学研究中心等机构，充分发挥医学、生命科学与健康管理的作用，结合现代理疗手法的应用，把温泉的健康养生价值与日常的体检、医疗、诊断、康复、疗养、健身等一系列手段深度结合，打造温泉康复疗养基地，完全可以做大温泉健康养生的文章，获得巨大效益。此类模式以全国四大康复理疗中心、亚洲著名温泉———汤岗子温泉疗养院为代表。

5.温泉生态庄园模式———“温泉+生态农庄”

此类模式以北京蟹岛度假村为代表。按照“温泉生态庄园”的模式，将温泉资源与生态农庄开发有机融合，将实现双重目标：

一方面是有力发挥温泉资源的延伸利用价值，以地热营造温室，发展高附加值种养殖项目、温泉生态农业项目，有助于推动生态农业从单一的产品经济向服务经济迈进。另一方面，生态农庄的建设有效地改善了温泉度假村的休闲环境，更可以利用生态农庄的设施载体，创造出极具特色的温泉泡浴场所。以绿维创景设计的北京蓝调庄园为例，通过温室大棚的艺术化改造，成为温泉泡浴中心的核心场所，投资不大却极具特色，形成温泉与生态农庄结合的典范。此种模式对于在非建设用地区域开发温泉度假村非常适用。

6.温泉度假社区模式———“温泉+旅游地产”

由于温泉在健康养生与旅游休闲上的巨大价值，为房地产特别是旅游地产的开发创造了非常突出的优势，往往能够以“养生休闲”特色在地产市场上形成巨大的竞争力，从而取得非常可观的投资回报。因此，“温泉+旅游地产”模式成为全国绝大多数温泉度假村最优先考虑的开发模式之一。

珠江帝景温泉度假村、重庆海兰云天温泉度假村、咸宁XX温泉度假村等，都是温泉度假社区模式的典型代表。温泉与旅游地产的广泛结合，甚至形成了一大批大型温泉度假区、温泉小镇、温泉新城(区)等项目，带动了大型区域的整体开发。我们认为，“温泉+旅游地产”的开发模式仍将是未来温泉度假村开发最为重要的模式之一。

三、温泉度假村开发模式创新的五个关键思路

如何实现开发模式的创新？结合上述六大经典开发模式的总结，我们提出五个关键思路：

1.充分把握温泉度假村未来发展大势，走“温泉+X”的大温泉开发之路

从战略上把握趋势，跳出传统温泉度假村的行业壁垒寻找蓝海，通过温泉与其他产业的嫁接以达成1+1>2的效果，必将是温泉度假村发展的大趋势。仅从以上六个经典模式中就可以看到，中国温泉度假村的先行者已经通过温泉与外部产业的嫁接取得了巨大的成功。

因而，在温泉本身竞争异常激烈特别是已经出现了若干个难以超越的顶级温泉开发企业的今天，新建的温泉度假村要想突破，首先必须高瞻远瞩地把握温泉度假村未来发展大势，从战略高度上首先确定要走“温泉+X”(温泉与特色休闲产业嫁接)的大温泉开发之路，才能跳出传统温泉度假村在温泉自身上浴血火拼的层面。

2.通过文化主题的整合及泡浴模式的创新，把温泉泡浴板块的特色做足

温泉泡浴板块本身是最核心、最重要的部分，尤其对于新建的温泉度假村来说。只有把温泉泡浴板块自身的特色做足，才能够与“X”(其他特色休闲产业)共同构建强大的市场竞争力。其重点包括以下两个方面：

其一，文化主题的整合。温泉度假村竞争的关键是文化的竞争，深入挖掘当地最具特色的文化，并与温泉、休闲等概念充分整合，形成独具特色与感召力的文化主题，继而通过温泉产品将文化主题充分演绎，是温泉度假村创造特色的关键手段。在绿维创景策划设计的贵安温泉度假区项目中，我们提出打造“天下福汤”的概念，以福州最有价值的福文化进行主题整合并通过一系列福文化体验产品来充分演绎，形成了鲜明的特色。

其二，泡浴模式的创新。温泉泡浴模式是温泉泡浴板块最根本的落脚点，创新温泉泡浴模式，既要充分演绎文化主题，还要注重与周边环境的完美结合甚至要优化提升乃至创造一个优美独特的环境，也要注重结合辅助养生材料、养生手段及现代科技康疗手法的运用，才能实现持续创新。

3.以温泉带动特色休闲产业发展，实现温泉度假村综合开发价值最大化

在“温泉+X”的结构中，这个“X”是一个变量，就是指特色休闲产业。温泉度假村要真正实现综合开发价值的整体突破，必须充分发挥温泉的休闲产业整合效应，在“X”上形成突破。我们认为，“X”的选择应着重考虑三个因素：第一，是否有市场足以支撑合理的建设投资；第二，是否能够与温泉形成优势互补实现综合收益突破；第三，是否能够整合利用温泉度假村的场地资源。

但是，究竟温泉适合与哪些特色产业嫁接？哪些貌合神离，哪些浑然一体？温泉如何提升这些特色产业？这些特色产业又是如何反过来强化温泉的？都需要进行详细而系统的研究。复制的价值是有限的，原创“X”，才是最有价值的创新。

4.把景区化打造理念引入温泉度假村的开发，提升温泉度假村整体品质

我们提出，把景区化打造的理念引入温泉度假村的开发，把整个度假村按照一个4A甚至5A级景区的标准来完善各项建设、提高各项服务，为旅游者创造更好的温泉旅游体验，必将极大地提升温泉度假村的整体品质。在这方面，很多温泉度假村已经走在了前列，如厦门日月谷温泉、从化碧水湾、广西嘉和城温泉谷(均为4A级旅游区)等。这样的理念，应当在温泉度假村的建设之初，就予以重视和考虑。

5.以高水准的策划规划设计指导开发，是实现开发模式创新的关键战略

由于投资较大、风险较大，温泉度假村的开发，更应注重在开发建设之前做好项目策划规划设计工作，应高端关注两个方面：

其一，策划规划设计要符合温泉项目自身经营的特点，要站在经营的角度来考虑策划规划设计问题，才能够确保未来经营的成功。

其二，策划规划设计要对旅游休闲产业特别是温泉与休闲产业的互动关系有深度研究，才能够超越“就温泉做温泉”的层面，通过“温泉+X”实现质的腾飞。