房地产市场分析

房地产市场分析（精选12篇）

房地产市场分析 第1篇

(一) 房地产开发投资快速增长。

受产业转型及结构调整带动, 海南房地产开发投资总体较快。2015年1~8月份房地产开发投资1, 042亿元, 同比增长23.2%, 比上年同期高3.2百分点。海南房地产开发投资增速名列全国第三, 东部第一, 增速高于全国平均水平19.7个百分点。海南房地产开发投资额占固定资产投资额的52.1%, 比上年同期高6.5个百分点, 高于全国平均水平34个百分点。

(二) 市场销售有所好转。

2015年前8个月, 房屋销售由年初的负增长转正, 但增速仍然偏低。1~8月份全省房屋销售额616亿元, 同比增长3.4%;房屋销售面积616万平方米, 同比增长0.5%, 比上年同期高15个百分点。

(三) 房屋销售价格基本平稳。

2015年1~8月份房屋销售均价9, 988元/平方米, 比上年同期上涨3%。成交均价保持适度平稳, 说明年初以来的房地产调控利好政策效应已初步发挥作用。受国际旅游岛政策因素影响, 2010年海南省房屋市场价格大幅上涨, 此后5年政策效应递减, 价格逐渐回归正常水平。

(四) 开发企业资金来源面临压力。

2015年1~8月份房地产开发企业到位资金为1, 460亿元, 同比增长12.6%, 低于房地产开发投资增速10.6个百分点。其中, 国内贷款为258亿元, 同比增长7.8%;自筹资金664亿元, 增长13.2%;其他资金538亿元, 增长14.2%。今年房地产开发企业收到的房屋定金及预付款项增长减慢, 前8个月来源于定金及预付款的资金为321亿元, 同比增长5%, 增速比企业到位资金低7.5个百分点, 仅占企业到位资金的22%。

二、关注问题

(一) 市场需求增长乏力, 市场供给持续增加。

市场延续了近年新开工面积大于销售面积的态势, 2015年前8个月新房新开工面积949万平方米, 新房销售面积616万平方米, 再考虑2014年末全省已建成但尚未出售新房面积956万平方米, 市场供给已处于历史新高水平。

(二) 当前房地产对相关产业带动不足。

房地产业是当前海南经济发展的主要产业, 但目前海南省房地产业链条相对较短, 建材、家具家电等多数从外省采购, 对本省经济拉动作用不强。2015年1~8月份海南省房地产税收和国有土地出让收入合计占地方财政收入的46%, 财政收入对房地产业依赖较高。

(三) 金融机构房地产贷款占比偏高和增速较快。

市场销售周期延长, 房地产企业资金回流减速, 更依赖银行信贷需求。全省房地产贷款增速长期高于全省贷款平均水平, 少数商业银行房地产贷款占比偏高, 银行贷款风险集中于房地产行业。

(四) 房地产政策预期不确定影响市场需求稳定增长。

近3年外省籍客户比重超过八成, 除了少部分在本地工作的外省籍客户外, 多数买房者来自省外需求。由于本地刚需、改善性需求增长有限, 未来一段时期内房地产税对于稳定存量房和促进新增购房影响很大。

三、市场展望

在国家及地方政府出台多项房地产利好政策下, 海南东部地区有望发挥自身优势, 调整结构, 向高端房地产业发展, 率先走出低谷, 带动全省房地产进入快速发展轨道。东部地区房地产市场占全省总量七成, 无论是销售面积, 还是销售额的增速都领先于中、西部地区, 是带动全省市场发展的根本因素, 2015年前8个月东部地区开发投资增长36%、销售面积增长5%, 处于东部地区的海口及三亚将是今后带动全省市场增长的主要因素。

随着海南房地产规模不断扩大, 新开工面积不断增长, 但销售还在逐步回暖, 全省市场面临去库存压力也随之增大。今年海南棚户区改造提速还将导致市场供给增加和本地需求相对减少, 房企面临较大的销售压力。未来现房销售情况会好于期房, 购房者更加注重实惠, 偏向选择证件齐全, 符合居住入住的楼盘, 从而减少风险、保证交易的安全。市场调整以及房屋空置率普遍较高, 说明房地产供给偏高、结构不合理, 同时也说明城市基础设施有待改善, 商业、医疗、教育配套建设不足, 产业经济发展落后、吸纳劳动力人口能力较弱。

四、几点启示

(一) 着力推进房地产配套设施建设。

加大城市基础设施投入, 加快推进棚户区改造, 完善城市功能品质, 改善房地产生活配套, 提升商品房使用价值。

(二) 搞好房地产规划、开发和市场发展。

按照“多规合一”的原则, 统筹安排全省房地产开发规划, 支持和完善土地一级开发模式, 提高土地开发利用率。协调运用规划、税收、土地、金融等综合手段, 把握好调控市场供求的时机、节奏和力度。

(三) 加大购房贷款和住房公积金政策支持。

进一步研究通过降低银行按揭贷款首付比和利率、提高公积金贷款额度等措施, 支持本地居民解决首套住房和改善性需求。加快推进全国住房联网, 支持通过异地公积金互认和异地商业贷款的方式, 扩大市场需求。

(四) 完善银行贷款抵押办法, 构建信息共享机制。

建议政府部门改进房屋土地抵押办法, 解决业务流程分离、信息不共享和重复抵押的问题。构建跨部门房地产信息共享机制, 共同监测房地产市场需求总量和结构变动, 加强政策措施的协调配合。

参考文献

[1]宋一.房地产问题的几点思考[J].资源与产业, 2015.8.

[2]彭艳.投资性房地产处置问题[J].企业改革, 2015.6.

2014房地产市场分析 第2篇

(一)市场供应

1.全国房地产开发企业土地购置面积预计2014年全年增长10%左右

2014年土地市场将延续2013年的热度，土地成交量全年增幅预计在10%左右。主要原因有五：一是2013年商品房市场整体发展较好，销售量大幅回升，销售回款明显增加，资金状况良好；二是新一届政府对楼市调控的思路明显转变，由过去的各种调控政策转变为鼓励用市场化手段进行调节，房企对政策的预期相对乐观，拿地的热情增加；三是受2013年销售状况良好的影响，房企亟需增加土地储备，为后续发展做好准备；四是近期不少城市在调控政策中都提及增加土地供应，预计2014年土地供应将有所增加；五是三、四线城市土地市场具有一定的滞后性。

2.20个典型城市土地成交建筑面积预计2014年全年增长5%左右

2014年全国20个典型城市经营性土地成交量将基本延续今年以来的走势，全年成交建筑面积将保持平稳增长，增幅预计为5%左右。主要是一方面全国房地产行业环境稳定，企业资金状况良好，出于对后市的乐观预期，企业拿地节奏将继续推进；另一方面，随着政府更加强调利用市场化手段调控房地产市场，会进一步加大土地的市场供应，这也会推动土地成交的进一步上升。

3.房地产开发投资预计2014年全年增长18%左右

受房地产行业整体向好的影响，2013年房地产开发投资同比增幅明显扩大，2014年将略有回落，预计全年同比增幅为18%。主要原因有三：一是经济低位徘徊，固定资产投资增幅稳中略降，房地产开发投资增速也受到投制约；二是保障房投资对房地产开发投资的增幅扩大贡献降低。2011年全国保障性安居工程建设完成投资1.3万亿元，2012年城镇保障性安居工程完成投资约为1.1万亿元，2013年前11个月完成1.12万亿元；三是2013年房企土地购置面积大量增加，2014年将催生一定量的新开工量，房地产开发投资将相应增加。

4.全国房屋新开工面积预计2014 年全年增长12%左右

2014年全国房地产开发企业房屋新开工面积增幅将基本和2013年持平，预计全年同比增幅12%左右。主要原因有三：一是房企良好的资金状况将成为开工保障，企业能够维持一

定规模的开工量；二是房企2013年以来大量的土地储备，也将形成大量的新开工规模；三是2014年600万套以上的保障房建设目标，开工量仍然较大。

(二)市场成交

1.全国商品房成交量预计2014年全年增长9%左右

自2012年下半年以来，房地产行业内外部环境持续改善，2014年商品房成交量同比增幅将维持在高位，预计全年增幅9%。主要原因有六：一是随着楼市调控政策效果减弱，加上新一届政府调控思路转变，购房者对楼市的预期明显变化；二是2012年下半年市场回暖以来的新开工项目将于2014年集中入市，将拉动商品房成交量的增加；三是三、四线城市成交滞后，部分成交会在2014年跟进；四是国家支持首套臵业和合理自住性需求的政策仍然延续；五是刚性需求和合理改善性需求仍然十分旺盛；六是部分城市被限制的需求有望释放，如上海市2013年收紧限购政策，纳税期限由满一年延长至满两年，这部分被限制的需求有望在2014年释放。

2.25个典型城市商品住宅成交量预计2014年全年增长15%左右

2014年市场化因素将增加，三、四线城市楼市政策有望率先放宽。在新型城镇化导向下，2014年市场行情有望继续攀升。当然，预计部分市场供应和需求将转向保障房领域。综合判断，研究认为2014年市场成交面积将保持15%的增长率。预计一、二、三线城市商品住宅成交量都将攀升，但二、三线城市在新型城镇化等利好因素下幅度将更大。

(三)市场价格

1.房地产开发企业土地平均购置价格预计2014年全年增长11%左右

2013年前11个月，全国房地产开发企业土地平均购置价格(土地成交价款/土地购置面积)同比上升19.6%，增幅较大，预计2014年将回落，全年增长11% 左右。主要原因有三：一是2014年土地市场整体环境将延续2013 年的态势，且大量优质土地有望入市，土地成本有望继续攀升；二是2013年大量地王成交，透支了部分2014年的成交量，土地购置均价涨幅将有所回落；三是2013年土地购置价格基数较高，2014 年涨幅会拉低。

2.20个典型城市土地成交楼板价预计2014年全年增长17%左右

2014年全国20个典型城市的土地成交价格整体将延续稳步上升态势，但增幅将有所放缓，预计全年增幅为17%左右。主要原因有两方面：一是2012年土地市场惨淡，价格基数

较低，因此造成了2013年土地价格增幅的快速上升，在2013年价格基数处于高位的情况下，2014年价格增幅必然有所下滑。二是地价持续快速上涨，也可能会触发中央政府对土地市场出台相关政策，土地价格上涨势头也会得到一定抑制。

3.商品房成交均价预计2014年全年增长7%左右

预计2014年全国商品房成交均价将继续回升，但增幅比2013年有所降低，全年增幅在7%左右。主要原因有二：一是一、二线城市房价涨幅将有所放缓。2013年楼市全面回暖，一、二线城市房价持续快速上涨，部分城市提前透支了明后年的涨幅；二是三、四线城市供应量持续较大，人口导入速度较慢，支撑房价上涨的因素偏少，房价上涨空间不大。

4.70个大中城市房价指数预计2014 年同比增长4%左右

2014年70个大中城市的房价指数同比将触顶下行，预计在2013年12月份将触顶，之后开始持续下行，到2014年12月，70个大中城市房价指数同比涨幅为4%左右。主要原因有二：一是房价环比涨幅持续下行。截至2013 年11月，70个大中城市的房价指数环比涨幅为0.55%，自4月份增幅由扩大转为收窄以来，增幅数据持续下行8个月，预计到2014年1月份，房价环比涨幅将低于2013年1月份的环比涨幅0.57%，届时，房价同比涨幅将开始下行；二是受整个行业降温的影响，2014年70个大中城市房价同比涨幅支撑力不足，且2013年基期值较高，所以房价涨幅持续收窄。

5.25个典型城市商品住宅成交均价预计2014年全年增长6%

房地产市场分析 第3篇

一、日照市房地产泡沫程度分析

房地产泡沫是指房地产价格脱离其基础价值而持续上涨的过程及状态，是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分，是房地产市场内外因素共同作用的结果。

（一）相关指标的选取与分析

参考国内外相关文献，选取房价收入比、商品房价格升幅/GDP增幅、房地产贷款增长率占金融体系贷款增长率的比重、商品房空置率和非理性预期等指标来对日照市房地产市场预警情况进行分析。

1. 房价收入比。根据房地产泡沫生成机理的投机需求因素选取，是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力和相对购买能力，比值越高意味着居民购房能力就越低。国际上通常认为该项指标在3—6倍之间比较合理，世界银行专家认为发展中国家的该项指标一般在4—6之间，发达国家一般在1.8—5.5之间。考虑到我国住房体制特殊、隐性收入高、需求长期压抑等原因，可将该项指标在我国的合理区间定为5—8（胡瑾卿，2004）。从日照市的情况来看，近年来房价收入比整体呈现高位运行态势，如表1所示，2001—2013年间除2001、2002、2007年3年，日照市房价收入比均高于8，明显超出正常区间，房价涨幅已超出多数家庭可承受范围，呈现一定的泡沫化特征。

2. 商品房价格增长率/GDP增长率指标。这个指标是测量房地产业发展速度相对于实体经济发展速度协调性和房地产相对实体经济（GDP）增长速度的动态相对指标。通过将房地产价格增长率与经济增长率进行比较，以反映虚拟经济与实体经济的偏离程度。 国外学者认为，当房价上涨幅度是GDP增幅的2倍以上时，意味着房价偏离正常价格，存在较大泡沫。从日照市情况看，2002—2013年间除2008年度，该项指标均在2以下，处于正常区间，最高的2008年该项指标为2.84，存在较大泡沫。

3. 房地产贷款增长率/金融体系贷款增长率指标。此指标根据房地产泡沫生成机理的资金支持因素选取，是反映房地产与信贷协调性的指标。指标过高表示银行资金投向房地产市场的速度过快，泡沫程度高。除2009、2011、2012、2013年外，日照市历年房地产贷款余额增速均高于各项贷款余额增速。从房地产贷款增长率/金融体系贷款增长率这项指标来看，大体呈现“W”状循环震荡波动态势。其中，2004年该项比值超过3，达到峰值，2005年和2006年该项指标下降到2以下，但从2007年又有所回升，并在2008年达到次峰值。2009年以来，该项指标虽然继续呈现循环震荡态势，但受各项房地产调控政策以及“转方式、调结构”政策影响，波动幅度明显下降。

4. 商品房空置率指标。该指标在国际上的警戒值是10%。我国商品房空置率被广泛定义为当期空置面积与近三年竣工面积的比值。空置率是供给超过真实需求的集中体现，当空置率居高不下，房价稳定甚至反升，伴随投资膨胀，说明泡沫程度较大。国家统计局有关专家认为，我国商品房空置率合理区间为5%—10%。如果商品房空置率在10%—20%之间为空置危险区，商品房空置率在20%以上为商品房严重积压区。从日照市该项指标的情况来看，2011—2013年，全市商品房空置率分别为12.5%、11%和11.23%，房地产泡沫程度需引起重视。

5. 非理性预期。通常情况下，房地产价格的上涨与居民群体性的非理性预期是两种伴生的、相互激荡的现象。居民群体性、一致性的非理性预期是导致房地产投机、推动价格上涨的社会心理基础。如果一个资产市场里居民持乐观预期的比重很大，房地产价格泡沫化的危险增大。如果居民对房地产价格上涨形成一致性的乐观预期，而这种预期又无法利用实体经济方面的表现来解释的时候，就可以大致判断房地产市场预警程度存在升高的危险（Mankiwng，1989）。2013年8月份，人民银行日照市中心支行对辖内居民和企业通货膨胀预期专项调查问卷显示，有86.36%的居民认为2013年日照市房价仍将稳步上涨，预期上涨幅度的平均值为11.4%；从企业问卷情况看，除有2家企业没有对未来6个月内房价水平变化做出预测外，其余8家样本企业均认为未来6个月内房价水平仍将上涨。

（二）日照市房地产泡沫程度分析

借鉴刘慧、路正南（2006）的思路，选取房价收入比、商品房价格增长率/GDP增长率和房地产贷款增长率/金融体系贷款增长率三类代表性指标，构建日照市房地产市场泡沫程度综合指数，并对近年日照市房地产市场情况进行分析。其基本思路是：为以上三类指标各赋予一定的临界值，同时根据各单项指标在指标体系中的重要程度，赋予其不同的权重。通过用各项指标的实际值与临界值相比，加权求得各年的房地产市场泡沫程度综合指数。当指数大于1时，房地产市场中出现房地产泡沫，系数值越大，房地产泡沫的程度越严重（刘琳、郑思齐、黄英，2006）。对于以上三类指标的临界值，国外均规定了一定的参考区间，但是考虑到国内外情况的差异和日照市的实际情况，本文将以上三类指标的临界值分别定为8、2和3，权重均定为1/3，然后通过加权计算得出日照市2004—2013年的房地产市场泡沫综合指数，如表2所示。

由表2可以看出， 2004年以来的日照市房地产市场呈现前期剧烈上升、泡沫迅速聚拢，后期震荡下行、泡沫理性消退的变动趋势。2004年和2008年的日照市房地产市场泡沫综合指数超过了1，呈现出一定的泡沫性特征。2005—2006年，随着房地产贷款增速放缓，日照的房地产市场热度有所下降；但进入2007年，房地产市场热度又有所增强，泡沫综合指数有所升高，尤其是2008年泡沫综合指数历年最高，泡沫化程度达到23.24%，据此可以认定出现了较严重的泡沫化现象；2009年后随着经济下行、政策调控等“去泡沫化”因素的影响，泡沫综合指数一路呈现下行趋势，全市房地产泡沫呈现理性消退。2009—2011年泡沫综合指数在0.5—0.7间徘徊，2012—2013年收缩为0.5以下，达到10年来的最低，全市房地产市场呈现较为理性的运行状态。

二、政策建议

（一）加快建立房地产调控长效机制

央行应充分关注资产价格，实施差别化信贷政策，有效防范房贷风险，引导居民逐步形成理性的消费预期和合理的消费模式。同时，在完善住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度、住房保障体系等方面建立长效机制。

（二）构建完善的房地产市场预警监测体系

应建立健全由人民银行、统计局、房管局等部门组成的房地产市场预警监测联席会议制度，通过对房地产市场的实时监测及对其发展趋势的预测，对可能出现的警情制定出合理的调控对策。在流程设计上，一是要以房地产周期理论和景气波动理论为基础，建立分析景气循环波动的指标体系；二是利用计量经济分析技术和数据分析方法，探讨房地产预警要素的预警区间和各自权重；三是选择合适的房地产警度预报方法来确定房地产市场运行警度，根据房地产市场运行的警情预报状况，采取相应的调控对策。

房地产项目市场定位分析 第4篇

市场定位是在20世纪70年代由美国营销学家艾里斯和杰克特劳特提出的。所谓市场定位是指生产企业明确自身产品在市场所处的位置, 并根据潜在的购买者在同种产品的某些方面的倾向, 并根据潜在的购买者的倾向设计、生产在某些方面比较独特的产品, 从而为本企业产品塑造与众不同的同类产品, 从而, 使某一种产品在激烈的市场竞争中取得优势。市场定位的实质是通过市场经济中“求”的因素而决定企业生产的情况。

市场定位的两种情况, 一种是企业对现存产品的定位, 另一种是对潜在某种产品的提前定位。对已有产品的定位包括某产品名称、价格和包装的定位, 这种重新定位并没有改变产品的实质, 不过是使该产品能够更加吸引潜在的购买者。如脑白金这一全国家喻户晓的保健品, 原来这一保健品的称为脑黄金。而在当时, 脑黄金的销量和知名度和现在的脑白金有着天壤之别, 脑白金畅销7年, 创造了几十亿元的销售奇迹。而同类的保健品几年之内就会销声匿迹。问题的关键就在于, 脑白金对于市场的定位从单纯的保健品转移到节日的保健礼品。因为中国老百姓喜欢在节日里走亲戚, 访朋友, 而健特生物科技公司发现在中国的市场上, 保健礼品是一块空白, 因此, 公司将其打造成知名的保健礼品, 广告词“今年过节不收礼, 收礼只收脑白金”也应运而生。在保健品趋于报个的中国市场, 脑白金将自身定位于保健礼品, 从而打败其他保健类商品, 取得了自身销售的成功。同时, 有的产品还需要提前定位, 所谓产品提前定位就要求企业对其所欲生产的产品适合潜在的市场需求。企业在运作市场定位时, 不但要获悉生产或欲生产同类产品的企业有和独到之处, 更重要的是, 企业要深入研究潜在购买者对于该产品的内在需求, 即对该产品的各个方面有什么期待, 然后再制定本企业产品的生产及营销计划。

市场定位一般包括四项基本内容。第一是企业所生产的产品定位, 对所生产产品的市场定位主要在于产品本身的定位, 如产品的质量、外形特色、成本高低、性能如何等。如农夫山泉对自身产品的定位就是纯天然, 产品的广告词是“我们从不生产水, 我们只做大自然的搬运工”, 一句广告词点名了自身产品的特色。第二, 生产产品的企业也要对自身进行定位。企业也要对自身的形象、档次进行定位。如某药企业的广告词是做“良心药”。第三是关于市场竞争的定位, 一般来说, 企业都会找出自身和同类产品的优势所在。某类商品的促销词也都是“物美价廉”之类的广告语。同时, 比较典型的例子是现在很多感冒药的广告词是不含PPA, 这就说明, 这种感冒药不含有同类感冒药中对身体有害的PPA。这样就确定了自身的优势。第四, 就是对潜在购买者的定位, 也就是针对什么特定的消费群体。如背背佳产品, 就是针对生长发育中的青少年等。

2 如何对房地产项目进行市场定位

房地产企业对房地产项目的市场定位之关键是房地产企业要在同行业的房产中发现自身建造的房产比其他房地产企业的产品有哪些竞争方面的优势。在市场经济条件下, 产品的竞争优势通常涉及到两个方面:一方面是在竞争中的价格优势, 即在同一市场环境中, 企业的所生产产品的价格更低。这个方面就对生产企业降低产品成本, 提高劳动生产率提出了更高的要求。另一个方面是潜在消费者的购买期待的符合度的优势, 也就是说, 企业所生产的产品所具有的某些品质能够被潜在的消费者认可。这一方面的竞争优势就对在相同的购买能力下, 对产品的品质方面上付出一定的努力。房地产项目的市场定位要经行提前定位。因此, 房地产项目的市场定位也包括四个方面的内容。

2.1 房地产企业对房产本身的定位

在竞争日益激烈的房地产市场中, 为了达到更好的销售业绩, 房地产企业一定要使自身的房产具有某些方面的特色优势。因为房产这一特殊商品从设计到销售的时间跨度较大, 所以房地产企业对房产本身的定位, 要具有长期的预见性。否则, 房产将会由于商品市场的变化而影响销售。由于房产的某些方面的规格已经是由政府方规定, 因此, 房地产企业要在通过对未来购房者的心理及需求期待上, 选择房产的特色, 并通过合适的方式推出广告。房产本身的定位主要取决于房产的对应的消费人群的层次、房产本身的价格、房产本身所处的地段, 还有房产本身的建筑质量等一些列方面。

2.2 房地产市场本身的竞争定位

商场如战场, 面对激烈的房地产竞争市场, 房地产企业一定要对房地产市场竞争的现状有充分的定位。并依据竞争对手和整个市场的形态发掘自身的独特优势, 以己之长占领市场, 并深刻认识到自身的不足。同时, 也要对房地产本身的运行规律和特点经行深入研究, 发现影响房地产市场的关键是什么, 以弥补自身劣势。房地产企业如果发现自身优势不明显, 则要根据房地产市场所处的层面和房地产业本身的特点, 在学习其他地域承购房地产企业的基础上, 找出弥补自身竞争优势不足, 在回避与竞争对手的强项方面的比较中, 独辟蹊径地找出发挥自身特色、赶超其他房地产企业的捷径。

2.3 房地产企业自身的定位

房地产企业本身要对自身有着足够的认识。首先明确自身的优势是什么。自身的优势是适合开放商业房产, 还是住宅房产。同时, 在明确房地产竞争的前提下, 明确自身是引导市场消费还是顺应市场消费。房地产投资数量大, 回报周期长, 因此, 任何定位不准都会带来巨大的损失。因此, 如果对未来市场没有足够的把握, 争取要迎合市场的消费, 做到用“求”指导“供”, 如果对未来市场有着明确的预见性, 那么, 房地产企业可以大胆创新, 从而引领房地产市场导向, 先行一步, 占领市场。同时, 房地产企业要明确自身处于何种层次, 自身是否具有品牌效应。如没有一定的品牌效应, 那么房地产企业就要采取相应的广告策略, 以弥补自身品牌效应的不足。

2.4 房地产对市场需求的定位

房产是一项特殊商品, 房产不能像其他商品那样经行流通。在市场经济的背景下, 房地产企业的房产销售主要受房地产市场上供求关系的影响。这种供求关系不仅仅单纯是关于房产供求量的方面, 还关于房产供求质的方面, 即购房者需要何种类型的房产。同时, 也包括潜在购房者的购买力如何。在购买力比较强的情况下, 购房者的潜在需求就起决定性的力量。在房地产供求量一定的情况下, 影响房地产项目销售情况的决定性因素就是房产质的方面。因此, 对房地产项目的市场需求就显得尤为重要。房产的市场需求定位包括消费人群的经济能力、消费观念、地域文化、生活习惯等。

摘要：在竞争日益激烈的房地产销售上, 房地产企业要想竞争中生存发展, 必须要考虑到潜在购房者的需求, 在此基础上, 对所要投资建造的房产项目进行市场定位分析。本文探讨了市场定位的内涵及意义, 然后探讨如何对房地产项目实施市场地位。

关键词：房地产项目,市场定位,购房者

参考文献

[1]张晓斌, 张声东.试论我国房地产开发的项目策划模式[J].国外建材科技, 2004 (2) .

[2]李志勇.房地产市场分析方法研究[D].暨南大学, 2000 (5) .

[3]袁海林.房地产开发项目市场定位的层次分析模型[J].西安建筑科技大学学报, 2001 (3) .

渝中区房地产市场分析 第5篇

一、渝中区当前房地产现状

渝中区目前市场上在售和短期内就会入市的项目很多，分为以下几个板块，朝天门板块、解放碑板块、大坪板块、北区路板块、较场口板块、上清寺板块。从楼盘的分布情况来看，大坪板块最为活跃，相对来说，上清寺板块的房地产市场相对较为平淡。渝中区目前大规模项目不多，其主要原因在于楼盘项目较多的解放碑板块和大坪板块，这两个板块的楼盘主要以小体量为主。其他板块无论交通、配套和成熟度都无法与其相比，虽然发展势头也较为迅猛，但目前这个时点供应的项目都不多。随着各板块设施建设的不断发展，可供土地较多也较集中板块的项目会不断增多，届时将对渝中区楼盘规模有较大提升。从渝中区房地产开发情况看，近年来渝中区房地产投资一直保持一个较高的增长率，市场上供需两旺，整个市场呈健康发展的态势。目前区域内有在售和即将开盘的楼盘超过50个，市场依旧繁荣。纵观整个市场内所有的楼盘，中、小型规模的项目居多，中等价位的项目居多，户型以中、小户型的一房、二房居多。

二、渝中区房地产市场存在的主要问题

1、地产市场规范化不够

(1)物业不规范：目前，在房地产市场中．仍然存在虚假广告、面积缩水、物业管理混乱和中介服务不规范等方面的问题。(2)供需矛盾大。(3)开发不合理：商品住房结构不合理，高档房开发过热。(4)房地产开发的设计不规范：开发商每年都会储备一定的闲置土地，尤其是大中城市热点地块，坐等地价上涨再开发，或者是干脆炒卖地皮。

2、房地产市场中存在投机问题

（1）房价短期内涨幅过大，房产价格相对过高(2)商业地产空置率过大，投资规模偏大。（3）房地产业盈利率过高：房地产业成为目前重庆盈利率最高行业。

3、中介服务业发展不平衡和完善

（1）中介机构成为滋生腐败的土壤。（2）中介机构不是依靠市场生存，而是依附于部门权利：社会中介组织的最大特点就是中介性，但目前的社会中介组织官办色彩较浓，有的甚至还承担着部分政府管理职能。（3）缺少规范中介机构的法律法规体系：我国目前还没有关于社会中介机构整体发展的法律法规体系。

（4）分工不明确，监管力度尚需提高。

4、税费制度的不完善也是一个重要问题

（1）城乡税制不统一。（2）计税依据不科学，征管漏洞大。（3）房地产行政事业收费体系混乱，重复收费，计征不规范。

三、对渝中区房地产价格的评价

目前渝中区在售楼盘价格均在6000元/㎡以上且集中在6000-10000元之间，而均价在10000元以上的楼盘主要集中解放碑CBD板块的一些住宅楼。价格较低的楼盘主要是位置较偏、交通不便、配套较弱的项目。同比重庆市其他区域，渝中区的房价属于中上水平。

因为渝中区在整个重庆市担有不可替代的角色，①渝中区是重庆市的行政中心。②渝中区是重庆的金融中心。③渝中区是重庆的商贸商务中心。④渝中区是重庆的信息中心。⑤渝中区是重庆的文化中心。⑥渝中区是重庆的基础教育高地、医疗卫生高地和水陆客运交通枢纽。

房地产开发成本分析 第6篇

关键词：房地产开发企业 战略管理 现代成本管理

房地产开发企业作为经营管理这种特殊商品义务的企业，其经营管理有着自身的特殊模式。作为经营管理一部分的成本管理也有着其自身的特点。本章将从两个部分来阐述：一是我国房地产开发企业的成本管理概述；二是房地产开发企业业务流程各阶段的成本管理。

一、 我国房地产开发企业的成本构成

成本是指企业为生产经营商品和提供劳务等而支出的各项相关费用的总和。对房地产企业而言，由于其主要业务活动是房地产商品的开发生产，因此房地产开发企业的成本主要是指房地产企业的开发成本和费用。

房地产企业的费用是指房地产企业的各个开发生产经营期间发生的并由该期损益直接承担的各项费用。包括销售费用、管理费用和财务费用。

（一）横向上成本构成

（1）土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费，耕地占用税，劳动力安置费，有关地上、地下附着物拆迁补偿费的净支出，安置动迁用房支出等。

（2）前期工程费包括企业规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

（3） 建筑安装工程费包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。

（4）基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

（5）公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施建设发生的支出。

（6）开发间接费用是指企业直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（7）财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其他财务费用。

（二） 业务流程上成本构成

（1）项目前期策划和确立阶段的成本

（2）项目设计与计划阶段的成本

（3）项目施工阶段成本

（4）项目使用阶段成本

从交付使用到规定的责任期结束为止，即通常的物业管理成本。

（二）我国房地产开发企业的成本管理现状

（1）成本管理工作留于表面

（2）成本管理缺乏市场观念

（3）成本管理的理论和内容僵化、手段老化

（4）成本信息严重扭曲，成本管理工作偏离方向

（5）责任成本制度没有落实，企业成本浪费情况严重

（三）我国房地产企业成本管理落后的原因分析

（1）受我国长期计划经济的影响，房地产企业普遍都是 “重开发，轻成本”

（2）部分房地产企业的管理者的素质不高，市场意识淡薄

（3）多数房地产企业成本管理的执行力度不够

（4）成本管理没有抓住重点

（5）没有实行 “全员、全过程、全要素和全方位”的全面成本管理

二、对房地产开发企业各个阶段的成本管理

（一）项目策划阶段成本管理

此阶段是开发项目的成败关键。国内外研究表明：一个项目策划的好坏最终对成本和效益影响可以达到30%左右。此阶段的成本管理表现为项目的选址（地段、地块的选择）和项目建设方案。在地块的选择上除了看地价和土地出让金的高低外，还要比较补偿费（拆迁、赔偿、过渡等项费用）和配套设施费用的高低，结合销售价格进行综合平衡，选出最佳经济效益。接着是建设方案的确定，当建设地点特定后对开发成本和效益尤为重要。通常的作法是进行建设方案招标。开发商制定招标文件除了小区（或区域）的总体规划设计、功能、配套要求和建筑设计等技术指标外，还必须有经济指标（投资估算）。在方案评定时由技术专家和经济专家共同组成评审专家组。业主选定的中标方案必须是技术和经济指标俱佳的方案，或是技术方案特佳而经济指标欠佳，但在实施中可采取措施有效优化经济指标者。经济专家在评标时对投标人的投资估算进行审计评估，确认其真实可靠程度，防止中标方案在实施中突破（或较大突破）估算值。

（二）设计阶段的成本管理

设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。

（三）招标投标阶段的成本管理

工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。

（四）施工阶段的成本控制

施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性，但也会不可避免地发生“三超”现象，但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补，如果控制失衡，会使企业经营亏本。因此，房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。

（五）竣工阶段的成本控制

该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。

（六）维护服务阶段的成本管理与控制

保修服务阶段的成本高低，首先取决于工程设计和施工质量好坏，做好工程质量工作，则可以将保修费用降到最低水平。

（1）作好商品房的使用说明书和保修书，分清开发商、物业管理公司和用户各方应承担的保修责任和费用，杜绝非开发商自身责任所发生的保修支出。

（2）选择业务水平高、管理素质高的物业管理公司承担项目的物业管理工作，加大对物业在使用中的监管力度和维护保养，从而达到减少保修量提高开发商信誉的目的。

三、总结

房地产开发是一个庞大而又复杂的系统工程，房地产行业又是一个行业关联性很高的行业，可以说房地产行业发展状况是我国经济发展的晴雨表，因而，房地产市场健康发展对全社会意义重大。而房地产行业内的竞争也将不再是企业与企业之间的竞争，而将是供应链与供应链之间的竞争，这需要我们房地产开发企业将成本管理放在战略的高度审视整个供应链成本的管理。现代成本管理在房地产开发企业战略管理中的应用，大则符合国家宏观产业调控，对合理分配和利用社会资源、实现可持续发展有一定的积极作用；小则带动房地产行业健康运行，消除房地产经济泡沫，使房地产商品价格回归理性，对于这些也有一定的积极意义。

参考文献：

[1] 徐卫兵.浅议房地产开发企业战略成本管理.现代管理科学，2006，12：188-189.

[2] 王璞. 房地产管理咨询实务， 中信出版社，2005.

2008年太原市房地产市场分析 第7篇

一、房地产市场概述

纵观我国近几年的房地产市场, 可谓是调控不断:2006年至2007年9月是政策密集期, 中央政府从土地、金融、税收、市场规范等方面频繁出手, 抑制房价过高、过快增长;而后2007年10月至2008年8月基本处于政策空当期, 直至今年9月16日首度下调人民币贷款基准利率 (连续2次下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点) 和存款准备金率 (下调中小金融机构人民币存款准备金率1个百分点) , 此“双率下调”被认为是国家宏观调控思路转向的标志, 而后10月23日出台的减税和新房贷政策, 11月26日大幅下调金融机构存贷款基准利率, 以及12月21日发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》, 则是导向鲜明的楼市鼓励政策。从我市今年全年的房地产市场情况来看, 也能够基本反映出国家对房地产市场的宏观调控走势。随着9月份以后各项房地产政策效果的累计, 在12月份的市场中终于得到反映, 使得12月份单月的销售量达到了全年的最大值, 并且一改全年前11各月销售面积同比都呈负增长的局面, 使得全年的商品房销售量较2007年同比小幅增加, 总体上与近几年还处于同一个水平线上;全年商品房平均销售价格为5385元/平方米, 商品住房的平均销售价格为4892元/平方米, 同比增长幅度基本正常。这说明虽然2008年我国的房地产市场受到了很多不利因素的影响, 但在各级各部门的共同努力下, 我市较好地应对了市场所带来的不利影响。

二、房地产市场运行特点

1. 房地产开发投资增速放缓。

2008年1-12月份我市宏观经济形势良好, 全社会固定资产投资702.63亿元, 其中房地产开发投资121.6亿元, 用于非住宅开发投资47.71亿元, 用于住宅开发投资73.89亿元, 与上年同期相比分别增长了21.83%, 28.24%, 32.38%, 25.71%;房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重由上年同期的16.44%上升到17.30%, 增幅为0.86%, 其中住宅开发投资占房地产开发投资的比重为60.76%, 比上年同期下降了1.23%。房地产开发投资增幅也从第三季度的37.69%下降到28.24%, 下降了9.45%, 因此说虽然房地产开发投资规模仍在继续扩大, 但增幅出现明显回落。

2. 商品房销售面积略有上升。

2008年1-12份全市商品房登记销售面积为161.01万m2, 同比增加6.39%, 其中商品住房登记销售面积为130.88万m2, 同比增加8.73%, 住宅销售面积占到了商品房销售总量的81.29%;非住宅销售面积为30.13万m2, 住宅与非住宅 (包括办公楼、商业营业用房、其他等) 销售面积比例为4.34∶1。结合我市2005年以来的商品住房销售情况来看, 每年的累计销售量基本维持在125万m2左右, 波动幅度不大, 说明我市今年的商品住房销售基本属于正常的周期性波动。

●耿国胜

3. 商品房市场供需矛盾得到缓和。

全年我市商品房供销比 (批准预售面积:合同备案面积) 为1.51∶1, 商品住房供销比例为1.73∶1。从商品房、商品住房的供需比例来看, 上年同期的商品房、商品住房供需比例分别为0.81∶1与0.78∶1, 而2008年分别上升到1.51∶1和1.74∶1。从数据来看明显表现出商品房市场供大于求, 说明市场有效需求不足, 供需矛盾得到有效缓和。

4. 住房结构逐步改善。

2008年1-12月份, 全市商品住房合同备案共计11590套, 面积130.88万m2, 户均套型面积为112.92m2, 较2007年年末的120.02m2下降了6.52%。中小户型 (单套面积在120m2以下) 的商品住宅成交面积所占比例为45.1%, 其中, 90m2以下的住宅占住宅总面积的22.03%, 较2007年年末增加了5.6个百分点;120m2以上的住宅占比为54.9%, 较2007年末相比下降了11.59个百分点;由此可见, 90m2以下的户型所占比例正逐步增加, 大户型比例正逐步减少, 这说明我市居民的住房消费观念越来越理性, 对中小户型的住房需求在逐步增加, 商品住房供应结构正在得到逐步改善。

5. 外地购房人群比例继续提高。

全市登记预售的商品住宅中, 以成交套数统计, 本市居民购买的商品住宅套数为5462套, 占成交总套数的47.13%, 外地居民购买的商品住宅套数为6128套, 占成交总套数的52.87%, 较2007年上升了9.55%, 在外地人购买人群中, 我省其他地区的购房人群比例较高。从购房人的成分来分析, 我市外地人购房比例逐步增加, 说明我市房地产的辐射力增强, 投资环境在逐渐改善, 将会吸引更多的外地人来太原工作、学习、投资。

6. 房价平稳上涨。

从近几年以来全市商品房、商品住房的价格走势来看, 我市商品房、商品住房的平均价格都保持着平稳增长的态势。2005、2006、2007、2008年1-12月份全市商品房销售均价分别为3985元/m2、4066元/m2、4777元/m2、5385元/m2, 年均增长幅度大体在12%左右。其中商品住房均价分别为2938元/m2、3467元/m2、4055元/m2、4892元/m2, 年均增幅在17%左右。

7. 二手住房市场逐渐活跃。

从我市2008年一、二级住房市场来看, 一、二手住房成交套数比例为1:0.41, 成交面积比例为1:0.34。而2006年一、二级住宅市场的面积成交比例为1:0.24, 2007年此比例为1:0.27, 由此可以看出, 我市的一、二级住宅市场成交比例正逐步缩小, 说明我市的二手住房市场正在得到发展。

8. 各城区子市场差异较大。

从各区的商品房销售情况来看, 小店区商品房成交面积71.53万m2, 占总成交面积的44.43%, 排在首位;万柏林区成交面积为36.50万m2, 占总成交面积的22.67%, 排名仅次于小店区;迎泽区成交面积为25.77万m2, 占全市成交面积的16.01%, 排名第三;杏花岭区合计成交22.48万m2, 占成交面积的13.96%;而尖草坪区与晋源区共计成交4.73万m2, 仅占到了全市成交面积的2.94%。

由此可以说明, 随着我市“南移西进”城市发展战略的实施, 我市的商业重心有逐步南移的趋势, 而在其他城区的房地产市场中, 住宅还是居于各区的主导地位, 特别是尖草坪区与晋源区的市场还有待于进一步开发、建设。

三、存在问题及相关建议

1. 优化市场供应结构, 完善住房保障体系。

从2008年的全年数据来看, 商业、办公用房的投资大幅增加, 而经济适用房的投资却处于下降状态, 使得人们对中小户型的供需矛盾加大。2008年1-12月份, 我市商品住房4000元/m2以下的套型销售比例大幅度下降, 比上年同期减少了18.26%, 目前仅占所有销售比例的32.54%, 而我市的套均面积为112.92m2, 120m2以上的住宅所占比重达到了54.9%, 90m2以下的住宅所占比重却只有22.03%, 距离“90/70”的调控要求尚有较大差距。尽管我市的商品住房供应结构正在逐步得到改善, 中小户型的 (下转第270页) (上接第267页) 比例也有所提高, 但距离国家“90/70”的要求还有相当大的距离, 仍有继续改善的要求。

针对这一情况, 在政府关注民生的大背景下, 我市应积极落实国家有关调整住房供应结构的各项政策措施, 严格按照“90/70”的原则要求, 着力增加中低价位、中小套型普通商品住房建设比例, 缓解结构性矛盾造成的房价上涨压力, 扩大经济适用房等政策性用房的市场供应, 解决中低收入人群的住房问题, 有效推进廉租住房制度的建设, 扩大廉租住房制度的覆盖面, 进一步细化廉租住房和经济适用房等的一些制度实施, 加强政府对住房保障制度的建设与施行力度, 切实承担起对中低收入者住房保障的社会责任。

2. 活跃二级市场, 发展租赁市场。

我市存量房市场发展缓慢, 供给不足, 住房市场主要以新建商品房为主。我市的二手房交易, 从近两年的数据来看, 有了大幅增长, 但与新建商品房成交量相比, 二手房的交易面积, 交易套数、交易金额等方面要小的多, 依然存在较大差距。而每月平均463套的二手房成交量, 仅相当于武汉、南京等城市的1/7左右。通过与成都、合肥、南昌等十10省会城市相比, 我市的二手房成交量也远远落后于其他城市, 基本处于末位水平。因此说, 我市的二手房市场刚处于起步阶段, 其市场潜力还有待于进一步挖掘。

二手房市场作为解决居民住房问题的重要市场, 应充分发展和活跃二手房交易, 简化二手房交易程序和手续, 加快解决二手房交易中存在的一些历史遗留问题, 放宽二手房市场的准入条件, 同时采取如资金托管等业务措施, 保护消费者的权益, 刺激二手房市场的发展, 从而促进一、二级市场的良性互动发展。租赁市场作为缓解住房问题的重要补充, 应贯彻落实国家有关廉租住房的政策, 进一步完善相关管理制度, 出台一系列措施鼓励人们通过租赁解决住房问题, 确保租赁市场健康发展。

3. 发展区域市场, 促进平衡发展。

由于我市不同区域地理位置及经济发展等因素的差异性, 以及在太原市“南移西进、北展东扩”城市发展战略的影响下, 各城区的房地产市场发展呈现出了不同的态势, 表现出了明显的区域不平衡性, 小店区和万柏林区的商品房成交量几乎占到了全市成交量的70%, 而尖草坪区和晋源区的成交量却不足3%。区域市场的不平衡发展, 极大的影响了我市整体房地产市场的健康发展, 制约了我市的经济建设。

因此, 为了促进各城区的共同发展, 政府应注重各城区的均衡发展, 可以有效合理地利用规划手段, 引导开发商对房地产市场发展滞后的区域进行开发;实行土地供应倾斜政策, 加大对尖草坪区、晋源区等城区的供应规模, 让老工业区和新区能有更多的机会就近解决住房问题, 实现区域供应基本平衡, 实现区域协调发展。

4. 加强商品房预售款监管。

开发企业开发的商品房在竣工验收前销售, 有些开发企业并没有在银行设立商品房预售款专用账户, 使得开发商能够违规使用预购人预先支付的定金、首付款以及后续付款 (包括预售商品房按揭贷款) 等预购房款, 给购房人的财产造成了巨大威胁。而且在开发企业的建设过程中, 我们缺乏对开发企业项目开发建设进度以及建设资金使用情况的有效监管, 存在着一定的企业金融风险, 不利于保护购房当事人的合法权益, 对我市房地产市场的健康运行存在着潜在威胁。

为了加强商品房预售款的监督管理, 有效防范金融风险, 保护购房当事人的合法权益, 应该加强对商品房预售款的监督管理。要求开发企业在办理商品房预售许可前, 在商业银行设立商品房预售款专用账户, 使商品房预售款直接进入相应的监管账户, 真正做到一个预售项目只能设立一个专用账户, 实行专款专户、专款专存、专款专用。同时要求开发企业按月向房地产管理部门申报有关项目建设进度并对预售款的收缴、使用进行动态管理。

5. 正确舆论宣传, 引导理性消费。

2008年以来, 一方面受到年初房价“拐点论”以及一些一线城市房价下跌的影响, 另一方面随着下半年世界范围的金融危机的爆发, 也影响到了我国的房地产市场, 虽然国家出台了一系列“救市”政策以稳定房地产市场, 但消费者还是较大地受到了负面因素的影响, 导致消费者普遍认为房价要下降, 使得购房者更多的采取了持币观望的态度, 失去了购房积极性。因此, 应发挥舆论的正面引导作用, 增加开发企业的投资信心, 引导消费者正常、理性消费, 形成正确的梯级消费观念, 杜绝互相攀比的盲从住房消费, 维护房地产市场的稳定发展。

2008年海安县房地产市场分析 第8篇

单位:平方米、万元

资料来源：根据《海安统计年鉴》2003～2008年整理。

一、2008年房地产市场的发展态势

1. 开发建设规模不断扩大

2008年房地产开发施工面积206.66万平方米 (其中商品住宅施工面积153.95万平方米) ，房地产开发施工面积同比增加57.45万平方米，增幅为38.5%;商品住宅施工面积同比增加44.65万平方米，增幅为40.9%;开发竣工面积63.99万平方米 (其中商品住房竣工面积48.17万平方米) ，同比增加28.67万平方米，增幅81.17%;开发完成投资12.69亿元 (其中商品住宅投资9.44亿元) ，比2007年增加投资7.32亿元，增幅136.31%。

2. 小区建设质量取得突破性进展

海安县出现了一大批以“三能两化” (功能、智能、节能、水化、绿化) 为主要特征的新型居住小区。住宅建设的科技含量不断增加，住宅产业现代化逐步推进，住宅房屋的工程质量、功能质量、环境质量、服务质量大幅度提高，部分住宅实现了更新换代。

3. 市场交易量萎缩，空置率上升

自2005年国家加大对房地产市场的调控后，抑制固定资产投资举措的出台，房地产市场进入2008年以来，房价仍然上涨，购房者多持观望态度，从而商品房空置率上升，进而出现交易量萎缩的现象，房地产价格增幅放缓。统计显示：2008年全县商品房累计销售42.12万平方米，同比减少16.73万平方米，降幅28.43%;商品住宅销售37.9万平方米，同比减少14.25万平方米，降幅27.32%;商品房累计销售额11.96亿元, 同比减少4.27亿元万，降幅26.3%;商品住宅销售9.72亿元，同比减少2.89万平方米，降幅23.88%;商品房销售均价2838.84元/平方米, 同比增加76.92元/平方米，增幅2.79%;商品住宅销售均价2563.94元/平方米，同比增加145.56元/平方米，增幅6%;商品房累计空置25.86万平方米，同比增加16.62万平方米，增幅179.87%;商品住宅累计空置13.37万平方米，同比增加7.15万平方米，增幅114.95%。

4. 以经济适用房为重点的住宅建设发展较快

低价位商品房 (经济适用房) 逐步成为海安县住房供应渠道之一，新的住房供应体系初步形成。由于低价位商品房 (经济适用房) 价格较低，在销售市场上成为购房热点。低价位商品房 (经济适用房) 不仅解决了居民住房问题，也带动了相关行业发展，拉动了经济增长，增加了房地产开发总量。

5. 市场准入制度正在形成

房地产企业逐步走向成熟。通过“引进提高，扶优限劣”，全县引进了安达置业、奥华国际等外埠房地产企业，本地也出现中洋集团、万和实业几大集团，现在的房地产企业己意识到了品牌效应，市场准入制度初步形成。

6. 房地产市场资金链条偏紧

受金融危机影响，海安县房地产企业目前面临着巨大的资金周转压力，随时面临资金链断裂的风险。特别是中小房地产企业抵御市场能力差，在房价下降之后，将会出现无法收回成本，返还贷款的现象。与此同时，各金融机构看好房市利润，都不断争取个人住房贷款，从而放松了放贷审核。这使金融风险进一步加剧。

二、当前房地产市场存在的问题

1. 房价上涨幅度低于GDP增长

多数地区的房价上涨速度与GDP增长一致，地价上升幅度低于同期GDP增长率。海安县2008年GDP达到254亿元，增长18.9%以上。而2008年住宅均价为2563.94元/平方米，与2007年底相比上涨145.56元/平方米，上涨幅度仅为6%。今年上半年住宅均价为2933.71元/平方米，比2008年相比上涨369.1.6元/平方米, 上涨幅度14.4%。由此可见，房价上涨幅度远小于GDP增幅和固定资产投资增幅，与城市经济协调性发展不太吻合，房价收入比明显偏高。

2. 商品房空置量偏大，房地产企业惜售心理严重

2008年全县商品房空置面积为25.86万平方米，其中商品住宅空置面积为13.37万平方米，商品房空置量偏大。部分的原因是一些楼龄短、位置好的商品房房地产企业预期楼价还会继续上涨，因而存在惜售心理。另外空置面积中也包含部分己经预定但尚未正式签订《商品房买卖合同》的商品房。

3. 房地产企业自有资金比例低，融资成为制约房地产业发展的“瓶颈”

房地产企业直接融资比重偏低，融资格局单一，且金融支持力度下降。海安县房地产金融主要以银行信贷为主，其他金融方式所占比例较小;房地产金融以债权融资为主，股权融资比例较小，其融资格局较为单一的特征十分突出，且又受到国家房地产调控政策的影响，房地产金融支持力度也有所下降。

房地产企业在自有资金不足、多年高负债率的情况，自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而购房者购房的预付款除一部分个人储蓄外，相当一大部分来自银行贷款。无论资金以何种形式出现，多是从银行的口子出去的。个人住房贷款增幅过快，房地产市场资金对银行依赖度依然过高。因此，海安县房地产企业自有资金严重不足，而主要还是利用银行贷款，房地产企业数量多，规模小，负债率偏高，一旦商品房滞销，房地产企业将陷入资不抵债境地，大量银行贷款可能成为坏账。

4. 房价走势不容乐观，有价无市现象广泛存在

随着经济发展、城镇居民收入的逐年增加，给居民改善居住条件提供了一定的基础，但房价涨幅过大、价格过高，无形中降低了居民的购房能力，尤其是对众多的中低收入家庭来说，过高的房价已严重超过其承受能力。随着全球金融危机的扩散，海安县房地产业呈现出低迷的状态已成为不争的事实，受全国楼市大气候的影响，大城市房价猛降，浓烈的观望情绪影响了购房者，加上各大媒体的炒作，使居民产生了房价下跌的预期，观望气氛浓厚，部分楼盘出现了有价无市的现象。一些房地产企业借机故意提高房价，自我炒作，明明是商品房有价无市，也说供应紧张。因此，各方面原因造成海安县的楼市销售情况不容乐观。

5. 房地产金融市场秩序有待规范

一直以来，房地产金融市场上专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位问题严重，缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系。个人住房消费信贷的发展由于管理不善存在着违约风险。还有一些房地产企业本身也缺乏社会诚信，为了进行房地产开发，在没有资本金的情况下，暂借资金注册，待注册后，抽走注册资金;有些个别房地产企业挪用资金、造成银行贷款出现问题，从而影响到其他项目贷款审批，使企业信誉不好，扰乱市场，从而影响到整个房地产市场。

三、房地产市场发展的对策

1. 优化供应结构

在继续适度控制中心区域拆迁总量的同时，加快配套商品住房和普通商品住房建设供应;大力发展住房租赁市场，坚持“购住”与“租住”并举，鼓励居民通过住房租赁市场解决居住问题;根据市场需求状况，着重调整住房供给结构，扶持中低价位商品房建设，增加供应量。

2. 加大土地供应的调控力度

加大配套商品住房和普通商品住房的土地供应力度;把存量土地纳入年度用地计划，实行经营性用地计划与存量土地消化挂钩的办法;控制土地供应节奏，适当减少上市量;从土地供应入手, 调整住宅建设的区域分布, 并尽快力争使住宅建设的区域布局更为合理。

3.进一步完善房地产交易规则

积极推行新建商品房销售合同网上备案制度, 抓紧建立统一的存量房网上备案交易平台;县房地产交易所将为居民提供房源挂牌、合同签署、资金监管、产权登记的“一条龙”服务, 保障房屋交易安全。

4.加强房地产市场信息工作

通过市场信息的全面采集和数据分析，加强对市场的监测;定期发布市场信息，加强对社会舆论和消费预期、投资预期的正确引导。

5. 加快建设和健全住房保障体系

根据城镇居民家庭收入水平和居住条件，逐步建立覆盖最低收入、低收入、中低收入家庭的多层面、多渠道的住房保障体系;抓好经济适用房，低价位商品化和廉租住房的建设，切实保障中低收入者的需求。

6. 对过度炒作加以适当限制

防止房价恶性上涨，如限制期房转让行为，暂停预购商品住房在取得房屋权属证书前的转让，建立市场预警预测机制，并制定制止投机购房行为的相应政策;关注房地产企业囤积房产炒作行为，关注融资渠道。

摘要：2008年, 海安县房地产市场存在着商品房空置量偏大、房地产企业自有资金比例低、房地产金融市场秩序有待规范等问题, 并呈现出以经济适用房为重点的住宅建设发展较快、小区建设质量大幅度提高、市场交易量萎缩、空置率上升、房地产市场资金链条偏紧的发展态势。应采取优化供应结构、加大土地供应的调控力度、进一步完善房地产交易规则、加快建设和健全住房保障体系等措施, 以促进海安县房地产市场的健康发展。

关键词：房地产,市场分析,发展对策

参考文献

[1]建设部政策研究中心课题组.2020:我们住什么样的房子—中国全面小康社会的居住目标研究[J].北京房地产, 2004, (12) :22-25.

[2]苏永多, 张祖国.房价收入比研究现状及发展改进[J].科学与管理, 2009, (1) :60-63.

户县房地产市场调查与分析 第9篇

关键词：房屋价格,土地供应,现状,趋势

户县是西安市所辖的10个涉农区县之一, 近年来户县按照科学发展观的要求, 积极发展县域经济, 高度关注民生, 不断加大县城区的改造力度, 房地产业随之快速发展, 中高档住宅小区开发快速升级, 城镇人均居住面积不断提高, 对促进全县经济起到了积极作用。但是, 自2003年以来, 随着房地产开发投资的连年增长, 商品房销售价格也年年攀升, 增长幅度超过15%, 特别是从2006年底以来表现尤为突出, 同比上涨了50%多, 居民意见很大。为了全面调查了解户县房地产市场运行有关情况, 促进房地产市场持续健康发展, 我们对房地产开发企业和相关税费以及职能管理部门进行了调查走访, 对近几年来户县房地产开发建设过程中用地价格、税费征收、住房价格以及建设销售情况进行了比较详细的调查, 对未来发展趋势进行预测, 为契税征收提供了第一手资料, 也为广大购房者提供一些有益的参考。

一、户县房地产市场现状

(一) 目前商品房开发现状

截至2008年5月, 户县共有房地产开发企业17家, 其中拥有三级开发资质企业2家, 三级资质以下的企业15家。从开发企业性质看, 共有民营企业15家, 国有企业2家。从开发规模看, 目前在建住宅18项, 竣工10项, 到2007年共有商品房17 789套、106万平方米。房改房 (含集资建房) 22 356套、180万平方米, 人均住房面积31.78平方米。从房地产开发项目用地投放量来看, 2005年全县共批准建设用地10.04亩, 其中商品房开发用地8.83亩, 2006年共批准建设用地153.678亩, 其中商品房开发用地142.45亩;2007年共批准建设用地406.4025亩, 其中商品房开发用地176.965亩。从销售价格来看, 2002年, 县城人民路附近的商品住宅 (毛坯房) 价格在700元/平方米左右, 城郊结合部和较偏僻的地段在600元/平方米;2005年冬以后, 房价开始呈上涨趋势, 繁华地段的住房价格为1 200元/平方米左右;2006年年底住房价格涨到了1 400元/平方米;2007年年底到2008年上半年, 新开盘的几个楼盘价格更高, 达到了1 900元/平方米左右。从户县整个住房开发建设的情况看, 房屋的建筑密度比周边的周至、蓝田等地要高, 但公共服务设施基本上没有, 绿地和休闲设施很少。

(二) 房价过快上涨的主要原因

房价过快上涨的因素表现在4个方面:一是地价上涨推动。随着国家严格控制用地, 全县可供开发的土地越来越少, 土地成本上升, 必然导致商品房开发成本随之上涨。二是需求扩大拉动。随着城镇化步伐加快, 农村进城务工和外出打工者返乡购房不断增加, 在一定程度上拉动了房价上涨。另外, 城镇居民收入的提高, 要求改善居住条件的欲望也越来越强烈。三是成本上扬带动。2006年下半年以来, 以钢材为主的建筑材料价格大幅度上涨。比如:钢材2005年为2 200元/吨, 2006年上涨到3 200元/吨, 涨幅45.5%;水泥, 2005年为200元/吨, 2006年上涨到280元/吨;沙石料, 由2005年的30元/立方米上涨到2006年的52元/立方米, 涨幅达73.3%。随着建筑市场的升温, 工人工资也大幅上涨, 2005年小工工资为30元/天/人、技工工资为50元/天/人, 目前已分别涨到40元/天/人和70元/天/人, 分别上涨33.3%和40%。四是品质提升产生的刺激作用。近年来, 随着建筑商视野的开阔, 先进的房地产开发理念和运作模式不断引入, 促进了户县住房品质的提升。目前, 面积在140平方米以上的大户型房不断开发, 绿化小区、环保小区也进入了人们的视野, 房地产开发已经由过去的初级开发阶段上升到开发与城镇规划、城镇发展、行业发展相结合的阶段, 进一步提升了城区的价值及居住的价值。

(三) 目前房地产市场的需求分析

从调查情况看, 主要呈现3个特点:一是房地产市场需求趋旺, 呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。近年来, 户县房地产市场有了很大发展, 商品房销售态势良好, 销售价格稳中有升。因近年来商品房市场需求旺盛, 价格放开, 房产市场始终处于卖方市场, 人们在追求舒适宽敞的同时更注重居住环境的硬件建设。二是存量房交易活跃, 房改房成为“生力军”。2008年2月户县出台了加快办理房屋产权登记的通知后, 拥有房改房、福利房的干部职工更热衷和关注产权界定及二级市场交易, 存量房交易活跃, 截至2008年8月年共成交503起, 其中存量房312起, 占62%, 是2000年到2008年交易总数的1.5倍。房改房的上市, 不仅增加了住房市场的供给量, 给买房人更多的选择, 而且创造了更大的住房需求, 让更多的居民成为增量房的消费者。三是房屋供给趋于饱和。目前, 城镇居民基本上都能达到“居者有其屋”, 在购房群体中相当大一部分是在以旧换新, 以小换大, 购买第二套房给子女结婚用, 因此, 新开发的商品房都是以大户型、高标准为主。

二、当前户县房地产市场存在的主要问题

(一) 开发结构不合理

突出表现在开发商在户型面积、居住环境等方面没有充分考虑消费者的需求, 一味追求高档次、大户型住房。一方面, 120平方米以下的小户型、低价位、普通老百姓能够买得起的住房供应不足;另一方面, 购买高档次、大户型商品房的人群中, 不少是盲目赶潮, 四处举债, 面临沉重的经济压力, 对过高房价叫苦不迭。

(二) 市场化运作不规范

一方面, 政策性的土地协议出让, 拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序;另一方面, 有的房地产开发企业未按规定办理期房销售许可证, 按揭贷款不按税法规定如实缴纳契税, 未取得许可证擅自开工建设, 延期交工、面积缩水、擅自提高容积率等违法违规行为依然屡禁不止。同时房地产中介市场鱼目混杂, 物业管理和城市配套明显滞后, 妨碍了房地产业的有序发展。

(三) 信贷支持力度小

各金融机构对个人住房贷款限制过多, 制约了个人住房消费信贷的发展, 在一定程度上影响了居民购房的支付能力。

(四) 市场监管不到位

有关部门对有关房地产政策的贯彻落实和房地产市场开发经营监管不够, 房地产开发项目审批、把关不严, 企业开发行为不规范, 无证违规开发比较突出。有的企业未进行房地产资格审查和房地产开发项目审批就公开发布售房信息;有的项目既未进行项目报建, 也未办预售许可证, 就擅自开工建设及预售等, 导致盲目过快开发, 企业恶性竞争, 严重影响了房地产市场的有序发展。

三、未来房地产市场的发展趋势

从调查情况看, 大多数消费者对未来房地产行业走向表现出了以下兴趣和倾向:一是向集约化、舒适方向发展。房地产市场经历这次危机后面临重新洗牌, 房地产开发结构将向中小户型转变, 低价位商品住宅将成为开发主流。随着人们居住消费观念的改变, 个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展趋势。已经不再将三室两厅或四室两厅做为标准, 而是要求居住环境舒心、治安条件良好。尤其是独生子女一代的结婚高峰期的到来, 为小户型房屋市场提供了契机, 而对开发商而言, 销售风险较小, 且利润空间较大。二是向绿色、智能、环保化发展。70年代解决有无住房问题;80年代解决住房大小问题;90年代是追求房型和环境优美;21世纪应是智能化的时代。随着国民经济的发展及人民生活水平和自身素质的不断提高, 根据国家城镇发展计划, 要逐步实行城市现代化、乡村城市化、城乡一体化总体格局, 未来的城市发展将是智能住宅小区, 它不仅能为人们提供安全、舒适、方便、节能、高效的工作和生活空间, 也能为人们提供优美的人文环境和回归自然的生态环境, 同时也要为人们在互联网上的生活、工作方式提供良好的环境平台。

四、规范房地产市场的对策建议

引导和促进房地产业持续稳定健康发展, 有利于保持国民经济的平稳较快增长, 有利于满足广大群众的基本住房消费需求, 有利于实现全面建设小康社会的目标。针对户县房地产业发展中存在的问题, 笔者以为要按照科学发展观的要求, 坚持落实和完善政策, 调整住房结构, 引导合理消费;坚持深化改革, 标本兼治, 加强法治, 规范秩序, 从以下几个方面做好工作:

一是建议有关决策层出台相关政策措施。为切实解决房地产市场存在的问题, 国家相继出台了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》 (国办发[2005]8号) 和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》 (国办发[2005]26号) 和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》 (国办发[2006]37号) , 国家建设部出台了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》。建议县人民政府出台相关的实施意见, 从调整住房供应结构, 发挥税收、信贷、土地政策的调节作用, 合理控制城市房屋拆迁规模和进度, 整顿和规范房地产市场秩序, 逐步解决低收入家庭的住房困难等方面进行规范和做好相关的稳定工作。

二是加大经济适用住房和廉租住房的建设力度。切实落实好《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 (国发[2007]24号) 和九部委联合出台的《廉租住房保障办法》与七部委出台的《经济适用住房管理办法》等相关配套性文件。建议加大开发建设力度, 扩大建设规模, 力争在今后几年内, 切实解决中低收入群体和困难群体的住房困难。

中国房地产融资市场发展趋势分析 第10篇

一、融资市场格局多元化

1、房地产信托

在银信贷收紧的情况下,房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自2001年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)的相继出台以来,信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。虽然目前房地产信托投资规模仍然很小,但却提供了一种新的融资模式,可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。

2、海外地产基金

目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式:一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产;二是成立投资管理公司合法规避限制,在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。几年来,由于国内房地产市场的火爆及高额利润,吸引了不少海外地产基金的加入,对发展我国多元化的房地产融资市场很有利。但同时,海外基金可能因为经济的动荡发生同时大规模抽离的情况,可能会对房地产市场的稳定造成一定冲击。所以,做好监管和法律的完善十分必要。

3、房地产投资信托基金

房地产投资信托基金,是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。房地产投资信托基金实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式,集聚多个投资者的资金,收购并持有房地产或者为房地产进行融资,并享受税收优惠的投资机构,这种购买相应地为开发商提供了融资渠道。由于房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资,不会给企业增加债务负担;同时,它又以分散投资、降低风险为基本原则,其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例,使企业不会丧失自主经营权。房地产投资信托基金是房地产信托发展的归宿。房地产投资信托基金在国外已经发展的十分成熟,美国、澳大利亚、日本、新加坡及欧洲主要国家的交易所都已有房地产投资信托基金上市,与普通股票一样交易。这是讲信托制度带入房地产金融的一种操作,对于我国房产市场来说,是一种较新的理念,也必将颠覆传统的融资模式和固有的房产投资格局。

二、房地产融资体系加速健全

房地产金融体系的健全包括几个方面:一、为房地产融资提供服务的金融机构种类齐全,形成完整的网络和体系。二、提供融资服务的金融市场制度健全,法律完备,安全高效。三、监管房地产融资的部门监管及时有力,营造良好的市场氛围和安全的投融资环境。此外,市场流通手段的增加和金融创新的实现,不但可以将市场变得更加有活力,也可以更好的为房地产行业提供金融服务。

三、资产证券化逐步深入

美国著名经济学家弗兰克.法布齐和弗兰克.莫迪格利亚尼同时指出:“资产证券化的金融创新浪潮,其真正意义并不在于发行证券本身,而在于这种金融工具彻底改变了传统的金融中介方式,在借款人与贷款人之间,架起了更有效的融资渠道。”它将传统的由借款人--金融中介机构--储蓄者的信用链条,延长为一个由储蓄者、借款人、中介机构、保险机构、投资机构和众多中小投资者组成的更长的信用链。

任何资产的证券化都是为了分散风险,房地产金融也不例外。而是否能够合理有效的运用这种金融工具,让它为房地产的投融资发挥巨大作用,是监管部门需要关注的。需要提醒注意的是,证券化在分散风险的同时,信用链的延长本身也是一种风险积累的过程。中间环节越多,监管的难度越大,预防的机制也越难发挥作用。当然,因噎废食并不是应该采取的态度,证券化过程的有力监管才是最重要的。

四、金融产品创新丰富多样

长期以来,中国房地产直接融资渠道狭窄,房地产业直接融资比例不超过2%,在股票市场上进行融资更加困难。目前,全国3万余家房地产企业中只有60多家实现了在证券市场上市融资,融资总额仅为80亿元左右。房地产市场中不断变化的投融资需求是金融创新的原动力。和任何金融市场一样,金融创新是这里最有活力的催化剂。创新的目的在于获取更大的利润,取得更高的杠杆,或者规避一定的风险。更随着房地产业的不断发展,未来房地产融资市场中对金融创新的需求会越来越高,主要体现在两个方面:一是如何满足企业日益多样化的融资需求,二是如何帮助企业规避融资风险,通常融资主体都会面临利率风险、期限配比风险,有时还会面临一定程度的汇率风险。每个企业对风险的偏好是不同的,每个房地产公司所能够承受的风险也差别很大。区别对待不同类型的房地产企业,设计不同的金融产品满足多种多样的市场需求,吸引更多企业走入融资市场是终极目的。同时,金融产品创新在客观上降低了房地产企业的融资成本,提高了融资市场的效率,亦是有助于融资市场体系的进一步完善。

参考文献

[1]、尚教蔚.房地产蓝皮书:中国房地产企业融资、现状、问题及对策.雅虎财经,2005.04.08.

[2]、方毅.中小房地产企业融资渠道分析.中房联网,2008.05.16.

谈房地产市场管理 第11篇

关键词：房地产；市场管理

房地产作为中国改革开放以来最热门同时也最受争议的行业之一，其发展势头一直十分迅猛，呈现一派繁华景象，然而这种繁荣却有点像“康乾盛世”的晚期一样于盛世之中暗含危机，中国房地产业目前正面临着内外交困的严峻局面，首先是房地产发展的外部环境发生了巨大变化，其次是房地产内部也存在着诸多问题。所以说加大房地产市场管理的力度，势在必行。

1房地产市场的概念

房地产市场是社会主义市场经济体系的一个重要组成部分，从狭义上讲，房地产市场，就是指房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所；而从广义上讲，房地产市场就是指整个社会房地产交易关系的总和，具体的讲，房地产市场是房地产商品的交换过程的统一（包括买卖、租赁、典当房地产证券交易等），是连接房地产开发、建议与房地产消费的桥梁，是实现房地产商品价值与使用价值的经济过程，房地产市场是房地产经济纳入商品经济轨道的必然产物，房地产市场是由多个相互联系的子市场紧密结合而形成的市场系统，按市场交易的对象、性质可把房地产市场分为土地市场和房地产市场两大类，其中土地市场是指土地交易关系的总和，它又分为土地开发、转让、租赁等一系列市场；房地产市场是指房屋交易关系的总和，它又细分为转让、出租、调换等一系列市场，房地产市场在内部结构上分为三级：一级市场，又称国家土地市场。其主要是代表国家的土产管理部门；二级市场，是房地产开发市场，其经营主体为各房地产开发公司，其经营内容是按照城市总体规划和小区建设，对土地进行初级开发和再次开发，然后将开发出来的商品房出售给用地、用房单位或个人；三级市场，具有消费性质，房地产呈横向流动，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为，然而这三种市场模式相互联系、相互影响、相互促进，其中一级市场是二、三级市场生长、发展的前提和基础，起导向作用；而二、三级市场则是一级市场的延伸和扩 大，起繁荣市场和促进市场发育的作用。

2推动房地产市场发展的管理建议

房地产的发展离不开政府的支持，也离不开市场的考验，一是要规范土地市场。土地是房地产业的命根，在一定的经济前提下土地的供应状态将左右房地产市场的平衡，我国的土地所有权是国有制，一级土地使用资源支配在于政府，简单的说就是中国政府垄断土地资源，这就要求政府在土地的供应上具备高度的规范性和前瞻性，一方面需要政府提前一个时间段指定时间表，详细说明未来期间土地供应规模、土地供应范围、供应土地的规划、让房地产市场充分理解政府的计划而实行理性投资开发；一方面需要坚持土地招、挂、拍形式的公正性，实现交易全过程的透明性，接受市场和舆论的监督；一方面需要灵活、及时的调控、应对土地，以促进和稳定房地产市业的健康持续发展；二是建立多元化的房地产市场体系。

目前，中国的房地产市场热点主要是集中在一级市场上，而二级市场、三进市场的发展却较为落后，尚未建立完善的市场分级体系，政府在宏观控制上也是针对一级开发市场，对二、三级市场缺乏有效的调控，因而就导致二、三级市场几乎完全市场化，并且受到不良经营商的控制，同时二、三级市场是以一级市场的参与产品和附属物的价值存在，并未使其完成市场分级体系，实现满足各个层面的消费需求，因此，政府应当有意识的制定政策、开展措施帮助市场建立完善的分级体系，使房地产行业能够可持续的健康的发展；三是完善房地产融资渠道。房地产融资在房地产市场的发展中占用不可忽略的重要作用。

而在中国城市进程化和经济高速增张的前提下，房地产具有诱人的投资回报率，同时社会上积聚着相当规模的资金，有序的允许社会资金进入房地产开发，有利于将行业提升到一个更高的阶段，一方面是要实现地产投资证券化，允许民间建立房地产基金；一方面是要推进商业性银行股份改革，政府從银行运营中抽身出来；一方面是要适当引入外资，竟可能少走弯路，让外资获得适当的利润；同时，避免地方保护主义或过分优惠外来资本，确保公平的资本环境；四是加强政府宏观调控。政府的宏观调控，对于房地产市场有着举足轻重的影响，而对于房地产市场中存在的一系列问题，不仅需要其自身在市场经济的环境中学会自我成长，政府在我国房地产市场的发展过程中有着引导和促进的积极作用，政府宏观调控可以从以下几个方面来体现其对房地产市场的管理；一方面是要加快消化积压空置商品房，政府必须控制房地产的空置房量，促进空置房地产的消化，政府对长期空置的房地产要进行强有力的干预，如规定最高限价，强制拍卖，在项目审批上限制对房地产的开发速度，以免产生新的积压；一方面是要降低房地产税费，政府要采取有效措施，切实减轻企业负担，降低房地产开发建设成本，并取消不合理不合法的收费项目，合并重复多收的收费项目，降低偏高的收费标准，限制水、电行业的过分垄断，防止权力腐败行为，以促进房地产业进一步发展。

一方面是要完善房地产市场法规，房地产业发展受到的制约因素很多，如物资供应情况、技术条件、国内及国际经济环境等因素的影响等，这就要求房地产业在完成国家总体目标和阶段任务过程中，要根据这些因素进行调整，这类调整一是通过国家产业政策，二是通过法律保护。随着法制建设的发展，法律规范在调整房地产开发经营活动中越来越显示出强大的作用，同时，政府还应完善房地产产权、开发、交易中介税费、价格和物业管理的法规，制定一套较为健全的政策法规，以完善房地产市场的游戏规则，使房地产市场有序发展，让房地产市场有一个公平的机制，给投资者一个良好的市场环境，而通过完善房地产市场法规、建立和完善房地产市场体制，为房地产企业创造良好的市场环境，进而促使我国房地产市场持续、稳定、健康发展；一方面是国家宏观调控的作用具体表现在对房地产交易活动、价格、建筑承包活动及房地产经营单位的管理，其意义是不可否认的，而手段是多方面的，效果是期待的。

结束语

综上所述，虽然我国房地产业面临着内忧外患的严峻局面，金融危机也使之处于不利地位，但是，我们相信通过国家对房地产市场的管理及房地产业在市场中的不断探索，我国的房地产业终将走向一个成熟的阶段并取得长远的发展，而作为建筑类的专业人士，我们将肩负起中国建筑事业大步发展的使命。我们相信中国房地产市场将迎来美好的明天。

参考文献

【1】林立强，房地产经理人七大管理误区。北京大学出版社，2006年版

【2】王剑芳。我国房地产开发企业的发展现状，存在问题及对策研究【J】。特区经济，

大数据在房地产市场分析中的应用 第12篇

1.1 大数据概念

近年来,大数据一词越来越频繁地被提及,它通常被描述为信息爆炸时代产生的海量数据。全球咨询公司麦肯锡指出:“大数据已经渗透到每一个行业和业务职能领域,决策将基于对海量数据的挖掘和分析而做出,大数据将日益成为重要的生产要素”。关于大数据的内涵,研究机构Gartner认为:“大数据是需要新的处理模式才能具有更强的决策力、洞察力和流程优化能力的海量、高增长率和多样化的信息资产”。尽管目前尚未对大数据形成统一的认知,但是业界和学术界普遍认为大数据具有“4V”特征:①体量大(Volume),大数据的数据量将达PB、EB、ZB级;②种类多(Variety),大数据是由文字、声音、视频、多媒体等组成的结构化、半结构化和非结构化的多维异构数据;③速度快(Velocity),在海量数据的情况下,大数据仍需做到实时处理;④价值密度低(Value),应用价值大但价值密度低,通过对海量数据进行提取、处理和分析,才能获得很小一部分有用的信息。

1.2 大数据在房地产市场分析中的必要性

房地产业作为对国民经济和城市经济发展具有重大影响的产业部门,在发展中面临诸多问题,需要政府及有关部门在对房地产市场发展进行正确预判的基础上科学决策、积极引导,促进房地产业的健康发展。房地产市场拥有着海量的数据积累,房地产市场分析都将围绕这些数据展开,从而为政府及有关部门决策提供重要参考。面对数据信息的急剧增长,房地产市场分析必须借助大数据的挖掘和分析技术,将海量数据转化成为有洞察力、决策力和有价值的知识,正确判断市场趋势、科学引导资源配置、服务社会经济发展。

2 房地产市场大数据的构成

房地产市场是一个由土地供应、房地产开发、房屋交易及开发企业、金融机构、经纪中介、购房者等多方参与的多层次、多结构的复杂大系统。房地产市场本身受物理世界(房屋本身)、市场交易行为和人类社会活动( 房地产相关的宏观经济环境)的综合作用,因此房地产市场大数据是有关房地产的位置空间数据、市场交易数据、参与主体动态行为数据以及与房地产相关的宏观经济、土地、人口、交通等的数据集合。

2.1 房屋基础数据

房屋既是构成房地产市场的基本物理单元,也是房地产市场的交易对象。房屋基础数据包括:地理位置、房屋楼栋、建筑信息、配套设施及周边环境等。

2.2 房地产市场交易数据

交易活动是房地产市场的核心,房地产市场交易数据包括:商品房市场预售与成交量价数据、存量房市场成交量价数据、房屋抵押登记数据、房屋价格评估数据以及租赁市场量价数据等。

2.3 宏观经济、金融投资、土地、人口、交通数据

房地产业的发展状况与国民经济其他产业部门以及整个宏观经济环境紧密相关,因此房地产市场分析必须将房地产业置于整个经济系统和产业链条之中才可能得出客观有益的结论。与房地产业相关的数据包括:宏观经济、金融投资、土地规划及利用等级、土地交易信息、人口、交通及市政规划等。

2.4 动态行为数据

购房者是房地产市场的主要参与主体,必须作为对市场发展具有重要影响的因素加以考量。在移动互联网时代,人们对网络信息已产生巨大的依赖性,人们通过移动互联网定制和获取有关服务时,也留下了有关需求选择、兴趣取向的重要信息,这些与房地产相关的动态行为数据中蕴含着大量对于房地产市场导向与反馈具有指示意义的人类行为模式,从中挖掘隐含信息将极大地丰富和拓展现有房地产市场分析的内容。2013年11 月,国家统计局已与阿里、百度等11 家企业签署了大数据战略合作框架协议。

3 大数据分析及其在房地产市场中的应用

3.1 大数据分析及其种类

大数据分析是数据与信息、知识之间相互交互的重要桥梁,大数据分析是通过分析获取传统信息分析方法无法获得的、智能的、深入的、有价值的信息和知识,其典型任务是通过对海量数据做统计性的搜索、比较,发现潜在关联,获取有用信息,从而实现模式挖掘与预测分析。大数据越来越强调日益膨胀的用户网络行为数据的积累,如何对这一类蕴含有宝贵市场信息的非结构化数据进行深入挖掘、分析、管理和应用,是我们面临的重大挑战。在房地产大数据挖掘与分析领域,主要有关联分析、聚类分析、演变和预测分析等。

关联分析,是寻找属性间的相关性,利用关联规则寻找在同一事件中出现的不同项的相关性,挖掘分析大量数据集合之间有趣的关联关系。比如通过房地产大数据分析,建立房地产相关服务与用户行为之间的关联规则。

聚类分析,是将整个数据对象分成多个组群,在同一组群内部对象之间具有较高的相似度,而不同组群之间对象的差异较大。在房地产市场分析领域,借助聚类分析可以用来研究需求类型构成、片区市场分异,进而为楼盘开发类型的选择、区域房地产调控政策的制定提供科学依据。

演变和预测分析,通过提取对象的重要数据进行建模,把握对象随时间变化的规律和趋势,进而进行合理预测。比如,结合人口构成变动、金融信贷发展趋势进行房地产消费趋向分析等。

3.2 大数据分析在房地产市场中的应用范围

寻找关联、发现知识、挖掘价值是大数据时代信息分析的真正需要。大数据背景下,房地产市场相关的研究工作都是围绕着海量的房地产大数据展开的,基于数据挖掘算法,应用大数据分析技术,有效帮助我们从不断积累与更新的数据中提取有价值的信息,及时掌握市场发展动态、科学引导市场供需力量,合理制定产业调控政策。大数据分析在房地产市场中的实际应用日趋丰富,主要有以下几个方面:

房地产周期研究。研究房地产波动周期,寻找某个时间段内特定区域房地产的波动周期及规律,分析影响房地产波动周期的因素及其相互关系。

房地产市场发展趋势研究。分析房地产市场需求与国民经济增长、人均可支配收入、土地出让面积、房地产开发投资等因素之间的关系,运用统计回归、神经网络等方法建立模型、进行预测分析。

房地产经济预警指标体系研究。对房地产市场运行态势进行分析、测度和判断,并对未来的发展状况进行预测、预报和预警,以便及时采用有效措施来平缓波动,促进房地产市场的健康、可持续发展。

房地产市场区域板块研究。针对房地产经济区域发展不均衡的现象,运用比较分析、聚类分析等方法对区域板块市场进行动态分析。

房地产市场供给研究。综合人口住房条件及分布、土地利用现状、市政规划、交通分布信息等,通过聚类及层次分析方法,科学测算区域内不同类型不同业态房屋的供给数量及各自的地理位置和发展计划。

房地产市场需求研究。利用关联分析和序列分析研究房地产客户的需求,发现购房者的消费行为模式,找出购房消费的影响因素,为制定差别化营销策略提供依据。

4 房地产市场分析中大数据应用研究的初步成果

为适应大数据时代的发展要求,武汉市房产信息中心按照武汉市“智慧房管”顶层设计和“互联网+房管”建设目标,全面建成武汉市房屋全生命周期综合管理平台,极大地提升了房管信息化水平,为房地产大数据应用的开展奠定了坚实基础。基于该平台建设成果,建立了动态的房屋基础数据库,并开展基于GIS的武汉市房地产市场分析研究。

4.1 建立基于大数据管理模式的房屋全生命周期基础数据库

按照大数据管理模式,开展房屋基础信息调查,建设完成动态的房屋全生命周期基础数据库,掌握了武汉市全市域8494 平方公里全部国有土地上的房屋基础信息。同时以房产管理图成果为基础,对已入库产权登记、物业管理、优保建筑、保障房、房屋安全鉴定、白蚁防治、消防抗震等相关信息数据进行整合,以楼盘表为基础建立了覆盖各业务板块的主数据库,形成了以规划建设、市场管理、确权登记、使用维护和灭失注销五个房屋生命周期阶段和一个住房保障专题的平台总体结构。覆盖了全市50余万栋4.9亿平方米房屋的基本信息,涵盖了5000 多个商品房项目、1800余个专业化物业小区、30余万套保障性住房、209处优秀历史建筑、3915栋危房以及110余亿住宅维修资金的监管,影像化资料达457 万卷(50TB),为实施全市域房屋的精细化管理提供了大数据支撑。

4.2 基于GIS的武汉市房地产市场分析体系研究

大数据分析以数据全体或总体为分析对象,数据是核心和关键,强调从整体上观察数据的属性、特征、联系和规律。传统市场分析采用的数据抽样方法往往割裂了数据或现象之间的联系,因而分析结果难以保证准确和客观。该研究项目基于房屋全生命周期动态基础数据库,同时采集宏观投资、消费、金融贷款、土地成交、居民收入及部分开发企业、中介机构等数据,以1998-2015 年武汉市房地产市场为研究对象,选取1998-2015 年的总体年度及月度数据,利用GIS空间数据挖掘、在线联机分析等信息技术结合房地产市场分析方法,构建了一套全面、科学的房地产市场分析指标体系,对武汉市房地产市场进行了客观分析和系统研究(来源于华中师范大学合作研究项目《基于GIS的武汉市房地产市场分析体系研究》课题成果)。

基于房地产周期波动理论,根据武汉市1998-2015年房地产市场发展总体情况,确定房地产市场的四大影响因素:房地产政策、城市规划、城市经济基本面和市场参与主体行为。从理论、政策和适宜性三方面确定房地产市场的四个衡量维度,分别为规模适应性、结构合理性、变化稳定性和发展可持续性,具体选取指标见表1,构建武汉市总体市场分析指标体系,对武汉市房地产市场总体景气状况进行判断。

分析采用武汉市房地产市场1998-2015年的年度数据对各维度的衡量指标进行计算,查看其历年走势,运用系统判定法中的多数原则确定各二级指标的合理区间并对各指标的计算结果进行评价。最后根据因子载荷矩阵确定各二级指标的权重,将各二级指标标准化后加总得到规模适应性、结构合理性、变化稳定性和发展可持续性总指标,通过创建“四维玫瑰图”予以展示,市场四维玫瑰图理想状况与现实状况见图1。四维玫瑰图的四个维度分别代表房地产市场规模适度、结构合理、变化稳定、发展持续,每一维度中将构成该维度的各个指标用不用颜色标识,对各衡量维度的整体状况、指标构成状况、指标值、合理范围及历史发展态势进行实时展示。

4.3 片区划分及板块市场分析

鉴于武汉市房地产市场区域发展不平衡,在进行片区市场分析前首先进行房地产市场片区划分(来源于华中师范大学合作研究项目《基于GIS的武汉市房地产市场分析体系研究》课题成果)。利用GIS平台空间数据,综合考虑土地综合质量、城市规划、行政区划并结合房地产市场自身特征,通过空间叠加分析的方法划定武汉市(三环线以内,根据市场状况适当扩展)48个房地产市场片区(片区划分结果及2015 年商品房成交活跃度)见图2,并抽取部分片区从住房成交价格差异、土地开发强度差异、成交类型差异三方面对片区划分结果进行合理性验证。并选取片区市场分析指标,运用多指标聚类分析方法将武汉市48 个片区市场分为七大类,并做片区市场演进趋势分析。以空间地理纬度演进阶段为横坐标,以时间演进阶段为纵坐标的片区市场演进时空图见图3。

基于区域分异发展理论、市场供需理论,构建片区市场分析指标体系,对武汉市(三环线以内,根据市场状况适当扩展)各区域板块房地产市场运行状况进行分析。按照表1总体市场分析指标体系,根据片区房地产市场发展实际情况选取片区市场2003-2015年季度数据,计算分析指标,并通过指标合理区间对计算结果进行评价验证。

通过创建“片区市场供需平衡图”对片区房地产市场分析结果予以展示,科学判断市场发展趋势,片区市场供需平衡图见图4。

4.4 房地产市场专题分析

大数据分析的一个重要方面是可视化分析,也即对数据进行归约、概化或图形描述等。通过空间集聚和近似计算对一些具体的地理位置概化聚类,形成对某区域的形象化描述。基于房屋全生命周期动态数据库,利用大数据分析方法在GIS地图上可以对某一市场关注热点进行专题市场分析。

4.4.1 轨道交通专题分析

如图5所示,对武汉市轨道交通2号线沿线200 米进行线状缓冲分析,通过对轨道交通开通前后沿线房地产市场进行对比分析,研究轨道交通对周边房地产价值的影响,从而为地产开发类型、商业布局等提供决策支持。对轨道交通2 号线循礼门站点周边500 米进行缓冲分析,研究轨道交通站点布局对周边商品房及存量房市场的影响,并通过统计建模的方法进行量化评估。

4.4.2 商业综合体专题分析

如图6所示,以武汉光谷广场为中心做商业综合体缓冲分析,对作为武汉城市副中心的光谷商圈内的商业地产进行专题分析,研究各业态地产的体量对比及历年走势,从商业和办公租赁市场发展情况对未来商业地产新增体量进行预测分析。

5 结论与展望

房地产行业是一个数据量大、关联性强、结构复杂、影响因素众多的非线性经济系统。传统的市场统计分析已经不能满足科学决策的需要,房屋全生命周期动态数据库的建设和基于GIS空间数据及大数据分析方法的武汉市房地产市场分析成果,拓展了房地产市场分析的广度与深度,提高了市场分析成果在政府决策、行业管理中的应用价值。

为了继续深化和拓展大数据在房地产市场分析中的应用,需要继续建设完善适应房地产业数据类型的数据资源仓库,形成全方位、多维度、强交互的房地产大数据,特别是有关房地产市场的动态网络化行为数据的搜集与挖掘。不断提高大规模数据集中挖掘的效率,加强数据分析对政策变动的适应性,使大数据的“知识发现”和“价值提炼”功能在房地产市场分析中发挥重要作用。

摘要：大数据时代的到来为房地产市场分析提供了高效的数据分析工具,我们可以从大数据概念出发,探讨房地产大数据的构成和大数据分析技术在房地产市场中的应用。基于大数据管理模式的房屋全生命周期动态数据库,以及GIS空间数据和大数据分析方法的武汉市房地产市场分析的研究成果,对大数据在房地产市场分析中的应用予以总结与展望。

关键词：大数据,房地产市场,动态数据库,市场分析体系,片区市场分析,市场专题分析

参考文献

[1].范志勇.大数据分析技术在我国房地产市场分析中的应用.北方经贸.2015.26-27

[2].文庭孝.大数据时代的信息分析变革研究.图书情报知识.2015.5