房地产开发流程

房地产开发流程（精选12篇）

房地产开发流程 第1篇

房地产业经过几十年的发展, 特别是最近几年的迅猛发展, 已经成为国家支柱产业之一。随着中国房地产市场的日趋成熟, 价格竞争逐渐演化成房地产市场核心竞争力。房地产企业要想在激烈的竞争中得以生存和发展, 必须摆脱过去立足于依靠房价上涨盈利的方式, 探索以力求降低企业成本的新型企业商业开发模式。可以说, 控制好工程成本是房地产开发企业的立足之本。

2 典型房地产公司组织结构图

3 房地产开发决策阶段的成本管理

在项目决策阶段, 投资决策的正确与否对整个项目的成本起到决定性的作用。项目投资决策是对该项目投资开发进行的必要性和可行性分析。其中, 成本管理的主要任务就是在熟悉当前的经济形势和法律政策的前提下, 在充分考虑自身实力和潜在风险基础上, 在房地产项目开发前期, 对城市的市场状况、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率等作出的正确预计。

3.1 决策阶段成本管理流程

(1) 根据投资发展部提供的土地信息, 由地区公司总经理主持, 地区公司PMO成员参加, 确定拟取得地块的项目定位。

(2) 根据地块项目定位, 公司研发设计部负责完成《项目预案》, 公司投资发展部负责提供土地信息及周边市政配套情况。

(3) 根据项目定位、《项目预案》、土地信息和周边市政配套情况, 由公司造价采购部经理 (或指定人员) 负责完成土地投资论证阶段《项目预设成本》。

(4) 《项目预设成本》经过地区公司PMO会审, 地区公司总经理最终审定。如不能满足拿地成本要求, 由总经理给定一个成本限值, 公司造价采购部和研发部按此限值去重新规划和测算。

(5) 如土地中标, 《项目预设成本》将作为项目设计阶段目标成本的参照依据, 否则由地区公司成本管理专员存档。

3.2 决策阶段成本管理控制点

(1) 项目定位的准确性。

结合项目地块和所处区域, 对项目将来商业和住宅的销售价格、销售对象和租售率进行分析, 对项目总体、产品、客户、价格进行定位。

(2) 项目成本预设的合理性及全面性。

参照房地产开发企业以前开发项目成本的经验值、市场信息、国家政策及本项目定位来制定出《项目成本预设》。

(3) 各部门工作的协调性。

从决策阶段成本管理流程来看得, 整个过程涉及的部门很多, 各个部门应该经常沟通、协调, 使决策阶段成本控制在一个合理的区间。

(4) 低成本企业文化的营造。

营造成本低控的企业文化对一个企业的发展越来越重要, 就每个人而言, 在经营管理中的经济支配权越大, 担负的责任也就越大。如果在决策阶段员工成本意识不强, 日常工作中的浪费肯定较大, 也很难准确考核, 所以房地产企业要想加强成本管理, 必须营造成本低控的企业文化, 实现全员参与。

4 设计阶段的成本管理体系

根据以往开发项目的统计, 设计费一般只占建筑工程总造价的10%左右, 但正是这10%的费用, 对工程造价的影响却占70%以上, 设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段。

4.1 设计阶段成本管理流程

设计分为方案设计阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段。

(1) 在土地中标后, 参照《项目预设成本》, 由公司造价采购部经理 (或其指定人员) 负责组织, 公司研发部和造价采购部一起负责完成《项目设计阶段目标成本》 (含产品配置标准) , 在项目启动会上, 由地区公司PMO审批后下达。

(2) 根据《项目设计阶段目标成本》, 项目成本经理 (或公司造价采购部指定人员) 负责组织项目团队成员一起研讨, 最后由项目成本经理和项目研发经理负责形成《项目设计阶段成本控制重点和控制方案》, 并经公司造价采购部经理、公司研发经理审核, 地区公司总经理审批, 送达地区公司PMO。

(3) 根据《项目设计阶段成本控制重点和控制方案》, 项目研发经理完成《方案设计任务书成本控制附件》, 经项目成本经理、项目负责人、公司造价采购部经理、公司研发经理审核通过后, 作为《方案设计任务书》的附件。

(4) 方案设计完成后20个工作日内, 项目研发经理负责完成《项目技术经济指标 (方案) 》和《项目产品配置标准 (方案) 》, 项目成本经理据其完成《项目成本测算及验算 (方案) 》。

(5) 如果《项目成本测算及验算 (方案) 》未超过《方案设计任务书成本控制附件》中预设总成本 (主体建安及装修工程费) 的3%, 则只需按《方案设计阶段成果》审批流程提交审批。否则, 需项目研发经理和项目成本经理对超预设目标成本的原因进行分析和总结, 并提交地区公司PMO进行研讨和审核。

(6) 初步设计完成后20个工作日内, 项目研发经理负责完成《项目技术经济指标 (初设) 》和《项目配置标准 (初设) 》, 项目成本经理据其完成《项目成本测算及验算 (初设) 》。

(7) 如果《项目成本测算及验算 (初设) 》未超过《初步设计任务书成本控制附件》中的预设总成本 (除土地外开发成本) 的3%, 则只需按《初步设计阶段成果》审批流程提交审批。否则, 需要项目成本经理和项目研发经理对超预设目标成本的原因进行分析和总结, 并提交地区公司PMO进行研讨和审核。

(8) 根据审核通过的《项目成本测算及验算 (初设) 》, 由项目研发经理负责完成《施工图设计任务书成本控制附件》, 并报项目成本经理、项目负责人、公司造价采购部经理、公司研发部经理审核。

4.2 设计阶段成本管理控制点

(1) 设计控制依据的调查和搜集。

通过对社会同类项目的价格、材料、设备、人工费用、税收、管理费用、利润的调查, 在项目评估的基础上进行详细的综合比较进行投资估算, 作为设计控制的依据。

(2) 设计方案评审及设计方案优化的把控性及持续性。

成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析, 向建筑师提出建议, 使设计方案不断优化。同时, 对设计方案的计算过程进行评审, 杜绝人为因素的保守扩大, 尤其在设计系数的取值上。

(3) 施工图限额设计的奖惩性。

由于当前设计单位经济观念和市场观念淡薄, 设计人员对技术比较重视, 而缺乏建筑经济相关知识, 加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算, 设计保守不合理, 浪费大, 这样房地产开发企业可以在设计任务书或投资估算上规定造价的限额, 并和设计费挂钩。

(4) 成本管理人员的稳定性。

由于房地产开发周期比较长, 数据比较多, 流程比较复杂, 为了确保工作和流程的连续性, 成本管理人员应保持相对稳定, 有利于工作的开展。

参考文献

[1]徐存国, 雷涯邻.房地产开发项目工程成本控制研究[M].北京:中国地质大学.

[2]赵宇娜.浅析房地产企业的低成本战略[J].上海交通大学学报, 2007.

房地产开发程序及开发流程 第2篇

一、房地产开发准备阶段

1、房地产开发公司地开发前首先应进行实地现场踏勘、选址、了解项目附近一些相关资料。

2、市场调查，整理数据，委托有资质的勘察设计单位对待建项目进行可行性研究并编制可行性研究报告书。

3、对拟开发项目做总体经济概算，编制详细的修建性规划设计，并附参数和效果图，4、落实开发项目资金。

5、启动实施计划

二、房地产开发实施阶段

（一）房地产开发行政审批工作

房地产建设项目的规划行政审批程序：总体可按六个阶段划分：

1）项目选址定位；

2）依据控制性规划编制修建性规划，并出具规划总平面图报查、确定规划设计条件；

3）政府立项审批。

4）初步设计及施工图设计、审查；报建；

5）施工报建；五证相关手续办理，施工放线定位，施工过程中跟踪校验检查。

6）建设工程竣工综合验收备案。

（1）项目选址定位阶段应组织和完善以下手续：

1）规划选址定位：建设单位踏勘现场，组织项目策划人员对项目进行市场调研和经济指标分析。

2）所有数据齐备委托设计单位进行可行性报告编制，对项目进行可行性研究，编制项目投资概算。

3）概算指标符合要求后，申请规划部门进行总体规划和控制性规划调整，调整后报政府立会审批，审批通过进行修建性详细规划编制。

4）建设行政部门和发改委审查可行性研究报告及修详规划，合格后进行项目立项审批，市政府出具发改委立项和政府批文，住建局办理投资开发项目建设条件意见书。

5）国土资源局根据建设项目意见书进行土地利用总体规划和土地供应方案的审查。

6）环保局对项目影响环境进行评价，办理生产性项目环保意见书（表）。

7）消防部门对拟建设项目建设用地进行消防用地审批。

8）人防办进行人防工程建设布局审查。

6）文化局、地震局、园林局、水利局、林政资源局对建设项目相关专业内容和范围进行审查。

7）规划部门办理项目选址意见书（或规划设计条件通知书）。（2）项目规划设计阶段应组织和完善以下手续：

1）依据规划选址进行修详编制，2）编制施工图方案，根据施工图和修详图进行建设方案设计（效果图和鸟瞰图），报规划及政府主管部门审批。

3）规划设计深化，编制总平面规划图、竖向图、坐标图、管线综合图，园林绿化设计、道路路网及高程设计。

4）建筑单体平、立、剖面图，单体透视图，整体鸟瞰图。

5）报规划审批（3）项目进行行政部门审批

1）国土资源局办理土地预审。国土资源局对项目用地进行评估、测量、现地核实、收储、供地、缴纳土地也让金及相关费用，签订土地使用权合同。

2）规划部门对规划总图进行评审，确定建设工程规划设计条件。

3）规划部门核发《建设用地规划许可证》。

4）启动拆迁工作：办理拆迁许可证，公告、拆迁、回迁安置、灭藉、缴纳耕地占用税金及相关费用等

5）启动施工图设计工作。

6）规划部门依据规划设计条件和用地批准书，提出财政局应收取的行政事业性收费和政府性基金相关配套12项费用。

8）在建设单位缴纳相关规费后，规划部门核发建设工程规划许可证（4）建筑设计阶段办理以下手续：

1）施工图设计，出图、交底、会审。

2）市住建局对施工图设计文件进行行政审查，施工图纸报施工图审查机构审核。

3）公安消防支队对规划总体设计和施工图设计进行审查。4）施工图审查机构对规划总体设计和施工图设计进行审查。5）气象部门对规划总体设计和施工图设计进行审查。6）人防办对规划总体设计和施工图设计进行审查。

7）市政部门、环保局、卫生局、地震局，人防办等相关部门对施工图设计的相关专业内容进行专项审查。并申请入网

8）住建局根据施工图设计文件、审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查合格书》。10）规划部门对规划总体设计和施工图设计进行审查。（5）施工前准备阶段应办理以下手续：

1）建设单位办理建设工程项目报建登记。建设单位提供（由银行担保工

程项目启动前）资本金证明（工程总造价的50%）

2）建设单位对工程进行发包，通过工程招标确定施工队伍和施工监理，签订发承包合同（施工合同、劳务合同、监理合同）

3）建设安全主管部门对施工项目和施工承包单位进行资格审格。办理农民工欠薪保证金、意外伤害保险、安全生产措施费，安全生产措施审批及相关安全应急救援措施审批。4）建设工程质量管理部门为建设单位签定质量责任状，确定质量标准，建设质量管理部门跟踪进行质量督评定。5）建设主管部门核发建设工程施工许可证。

6）四证齐全报规划部门审请开工放线，工程进入施工阶段。

（二）房地开发项目实施阶段（1）施工阶段应跟踪完善以下手续：

1）工程定位放线、验线； 2）工程分部分项工程分段验收； 3）监理部门出具质量评估报告；

4）建设工程竣工结算（竣工决算）申报、连同监理部门认可的施工技术档案报建设质量监督站备案，组织五方主管部门联合验收； 5）联检合格后，由建设质量监督部门出具《建设工程竣工备案书》；（7）商品房预售许可阶段办理以下手续：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1）发改委立项，政府批文、土地使用权证书、施工图审查合格书、建设工程规划许可证和施工许可证；

2）开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3）投入开发建设的资金达到工程建设总投资的80％以上的证明材料，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

4）监理单位出具工程量完成80%以上的施工进度证明材料。

5）提供预售的商品房计算面积，6）提交商品房预售方案，预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，6）施工图准确的各层平面图

7）小区配套设施及物业管理用房位置、面积、及与主管部门签定的物业管理合同（8）建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1）建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2）财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3）规划部门、土地部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。相关部门出具验收合格证明文件。

4）申请产权处测绘主管部门进行房屋测绘； 5）申请综合竣工验收。

6）、市住建局综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。

（三）房地产项目权属初始登记阶段

1、由住建局产权处核准新建商品房所有权初始登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

房地产开发流程（详细）

第一步 房地产开发项目的立项和可行性研究

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划选址

4、申报、审批项目建议书

5、编制、申报、审批项目可行性研究报告

6、编制开发项目成本概算

第二步 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关收费

1、可行性研究费

2、房地产开发产项目资本金保证

第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点

2、申报规划设计条件

3、委托有资质单位做地形图勘测规划，出具地形图，进行修详设计、建筑方案设计。

4、办理人防项目审批

5、办理消防用地审核

6、审定规划设计方案

7、住宅设计方案的专家组审查

8、委托环境影响评价并报批

10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘探

12、委托初步设计

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见

15、落实市政公用设施配套方案

16、报审市政配套方案

17、市政各管理部门提出市政配套意见

18、市政管线综合

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

1、工程勘察（测量）费

2、工程设计费

3、建设工程规划许可证执照费

4、竣工档案保证金

5、临时用地费

6、临时建设工程费

7、建设工程勘察招标管理费

8、勘察设计监督管理费

9、古建园林工程设计费

第四步 房地产开发项目土地使用权的取得 取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划许可证

2、办理建设用地委托钉桩

3、办理国有土地使用权出让申请

4、主管部门实地勘察

5、土地估价报告的预审

6、委托地价评估

7、办理核定地价手续

8、办理土地出让审批

9、签订国有土地使用权出让合同

10、领取临时国有土地使用证

11、领取正式国有土地使用证

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

13、国有土地使用权划拨用地申请

14、主管部门现场勘察

15、划拨用地申请的审核、报批

16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用

17、征用集体土地用地申请

18、到拟征地所在区（县）房地局立案

19、签订征地协议

20、签订补偿安置协议

21、确定劳动力安置方案

22、区（县）房地局审核各项协议

23、市政府下文征地

24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

25、办理批地文件、批地图

26、办理冻结户口

27、调查户口核实劳动力

28、办理农转工工作

29、办理农转居工作

30、办理超转人员安置工作

31、地上物作价补偿工作

32、征地结案

取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1、地价款（土地出让金）

2、资金占用费

3、滞纳金

4、土地使用费

5、外商投资企业土地使用费

6、防洪工程建设维护管理费

7、土地闲置费

8、土地权属调查、地籍测绘费

9、城镇土地使用税

10、地价评估费

11、出让土地预订金

12、征地管理费

13、土地补偿费

14、青苗及树木补偿费

15、地上物补偿费

16、劳动力安置费

17、超转人员安置费

18、新菜田开发建设基金

19、耕地占用税

第五步 房地产开发项目的拆迁安置

房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进行拆迁工作

2、办理拆迁申请

3、审批、领取拆迁许可证

4、签订房屋拆迁责任书

5、办理拆迁公告与通知

6、办理户口冻结

7、暂停办理相关事项

8、确定拆迁安置方案

9、签订拆迁补偿书面协议

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

11、发放运作拆迁补偿款

12、拆迁施工现场防尘污染管理

13、移交拆迁档案资料

14、房屋拆迁纠纷的裁决

15、强制拆迁

房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

1、房屋拆迁补偿费

2、搬家补助费

3、提前搬家奖励费

4、临时安置补助费（周转费）

5、清理费

6、停产停业综合补助费

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费

8、一次性异地安置补助费

9、房屋拆迁管理费

10、房屋拆迁服务费

第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作

1、领取房地产开发项目手册

2、项目转入正式计划

3、交纳煤气（天然气）厂建设费

4、交纳自来水厂建设费

5、交纳污水处理厂建设费

6、交纳供热厂建设费

7、交纳供电贴费及电源建设集资费

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9、设计单位出报批图

10、出施工图

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

12、办理消防审核意见表

13、审批人防工程、办理人防许可证

14、核发建设工程规划许可证

15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标

16、办理招标登记、招标申请

17、招标准备

18、招标通告

19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底

21、标底送审合同预算审查处确认

22、标底送市招标办核准，正式申请招标

23、投标单位资格审批

24、编制投标书并送达

25、召开招标会，勘察现场

26、召开开标会议，进行开标

27、评标、决标

28、发中标通知书

29、签订工程承包合同

30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理

31、办理质量监督注册登记手续

32、建设工程监理

33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费

35、办理开工前审计

36、交纳投资方向调节税

37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路

39、协调街道环卫部门

40、协调交通管理部门

41、交纳绿化建设费，签订绿化协议

42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工

43、施工场地的“三通一平”

44、施工单位进场和施工暂设

45、工程的基础、结构施工与设备安装

46、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收

47、办理单项工程验收手续

48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》

49、商品住宅性能认定

50、竣工统计登记

51、办理竣工房屋测绘

52、办理产权登记

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、三通一平费

2、自来水厂建设费

3、污水处理厂建设费

4、供热厂建设费

5、煤气厂建设费

6、地下水资源养蓄基金

7、地下热水资源费

8、市政、公用设施建设费（大市政费）

9、开发管理费

10、城建综合开发项目管理费

11、建筑行业管理费

12、绿化建设费

13、公园建设费

14、绿化补偿费

15、路灯维护费

16、环卫设施费

17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）

18、电源建设集资费（用电权费）

19、外部供电工程贴费（电贴费）

20、建安工程费

21、建设工程招投标管理费

22、合同预算审查工本费

MIS系统的开发流程综述 第3篇

MIS系统的开发一般包括六大部分：规划阶段、分析阶段、设计阶段、实施（编码）阶段、测试阶段和支持阶段。它的开发方法分为两种：结构化方法和面向对象方法，结构化方法是指使用结构化分析、结构化设计与结构化编程的系统开发方法。面向对象方法是指使用面向对象分析、面向对象设计与面向对象编程的系统开发方法。在这里，MIS系统的开发综述主要是针对第一种方法：结构化方法。

【关键词】

MIS系统；结构化方法；面向对象方法

中图分类号：TP311 文献标识码：A

1 系统规划阶段

系统规划阶段目的是规划项目范围并做出项目计划。在这阶段主要包括：项目目标、可行性分析、人员分工三部分。

在开发MIS系统时，首先定义项目的目标，它是项目的重要活动之一。其次，确认项目的可行性，项目的可行性分析包括技术可行性、经济可行性、法律可行性，其中最重要的是经济可行性，经济可行性方面应该从社会效益、资金投入以及社会回报等方面考虑。再次，确定MIS系统的人员分工，一般应该包括界面开发人员、软件开发人员、数据库维护人员以及项目负责人。

2 系统分析阶段

系统分析阶段目的是了解并详述用户的需求，这个阶段重点考虑的是系统做什么。一般而言，系统需求包括功能性需求与非功能性需求。

功能需求最简单的方法是定义事件，并跟踪针对某一个参与者而发生的一序列事件。事件是可以描述的、值得记录的、在某个特定的时间和地点发生的事情。例如：雇员管理系统，该系统的参与者是管理员与雇员。从管理员的角度看，可以增删改查雇员信息。

从雇员的角度看，可以填写和查看自己的信息。系统的所有事件按照工作流的顺序组织在一起可以构成系统事件表。事件表中行代表事件，列代表某个事件的详细信息（触发器、来源、动作、响应、目的地）。

非功能性需求定义了系统的运行环境，运行环境包括软件环境和硬件环境两部分，另外非功能性需求还包括性能指标等。下面是对非功能性需求各个方面的简述。

（1）性能方面的需求：性能方面主要包括以下几点：软件响应速度方面、软件响应结果方面、软件响应精度方面、软件在运行时的消耗量，用户在这几方面的需求就是性能方面需求。

（2）可靠性方面需求：可靠性方面主要指的是在软件使用过程中软件失效的频率、软件在使用过程中如果遇到错误，错误的严重程度、以及软件的易恢复性，故障可预测性。用户在这几方面（软件失效频率、严重程度、易恢复性、故障可预测性）的需求就是可靠性需求。

（3）易用性方面需求：易用性方面主要指的是用户是否容易使用该系统，这方面主要体现在界面是否人性化，是否美观，是否能够满足用户文档和培训资料方面的要求。

（4）安全性方面需求：安全性方面的需求主要是体现在用户在身份的认证方面、授权控制方面、私密性方面的要求。

（5）运行环境方面的约束：运行环境主要包括软件环境与硬件环境，该方面的约束主要是指得用户对MIS系统软硬件方面的要求。

（6）外部接口：不同软件与硬件的接口不同，因此在系统开发出来后，应该满足用户的要求。

（7）可保障性方面需求：用户在软件是否容易配置、是否容易扩展、是否容易维护、是否容易移植等方面的要求。

3 系统设计阶段

系统设计阶段的着眼点是系统如何构建。该阶段主要分为总体设计（概要设计）和详细设计两个阶段。

概要设计指的是总体设计，主要是整体的设计，不关注细节。总体设计主要设计软件的整体架构，包括哪些模块，这些模块应该实现什么功能，模块之间的调用关系以及模块之间的层次结构等。

另外，总体设计的内容还包括该MIS系统的总体数据结构以及底层的数据库结构。总体的数据结构及数据库结构包括MIS系统存储的数据，及数据之间的关系及联系。

在该总体设计阶段，通常利用软件结构图来表示。这个阶段的文档叫做软件概要设计说明书，在该文档中包括模块的划分、模块的调用层次、需要选择的技术路线等。

详细设计阶段指的是细节方面的设计，是具体到某个模块的细节（模块具体功能的实现），在这个阶段不能笼统地描述，要把功能描述转变为非常精确的，结构化的过程描述。

在详细设计阶段，主要有流程图、盒图（N-S），伪代码等方法进行描述，该阶段产生的文档叫做详细设计说明书，该文档中是具体模块的实现细节，是对上一个阶段（总体设计阶段）的进一步细化。从理论方面来讲，编码可以根据详细设计文档来进行，也就是为下一个阶段做准备。

4 系统实施阶段

设计阶段完成后，在将系统移交给用户前的一系列活动叫做系统实施。该阶段主要包括按照总体设计方案购置和安装计算机网络系统；建立数据库系统；进行程序设计；输入基础数据，进行系统测试；进行人员培训，系统转换和试运行。下面以雇员管理系统为例进行讲解。

雇员管理系统的实施包括数据库的实施、管理雇员、增加雇员、查询雇员功能的实施，数据库实施时，需要建立两个表，管理员表与雇员表；管理雇员功能实施时，主要是分页的实现；增加雇员功能实施时，没有涉及到难点；查询雇员功能实施时，主要分为模糊查询与精确查询。

5 系统测试阶段

软件测试是软件工程中一个必不可少的阶段，它进行地越早越好，一个MIS系统需要发布必须经过软件测试阶段。这是对MIS系统的检查，这种检查从某种方面保证了软件开发产品的正确性、一致性等。

软件测试的方法主要分为两种，一种是黑盒测试，就是把软件看成一个黑盒子，不关注里面的内部结构和内部特性，测试人员根据功能上的输入输出关系，设计测试用例来检查软件是否会按照预想来显示结果。以便查询出对应的错误，测试是为了检验错误，但是绝对不能证明软件正确，这是值得强调的。另一种测试是白盒测试，这种测试和黑盒测试正好相反，它关注的是软件的内部结构及内部特性，测试者需要根据内部结构来设计测试用例进行检测。在这里还需要注明，测试者最好不是软件自身的开发人员，如果是自己对自己设计的软件进行测试，容易忽略错误。

软件的测试步骤主要分为以下四步：第一步，指定对应的测试计划。第二步，进行测试的设计，这个阶段主要指定测试方案。第三步，利用设计的测试用例来运行程序，将预期的结果和运行的实际结果进行对比。第四步，就是管理层面的问题，包括测试配置管理、资源管理、测试管理三方面的管理。

6 系统支持阶段

系统投入使用后所涉及的活动为系统支持。它的主要任务是完善系统文档，编写用户文档，并组织用户培训。

【参考文献】

[1]沈备军.软件工程教学模式的研究与实践[J].计算机教育，2005（1）：39-42.

[2]孔祥盛主编.PHP编程基础与实例教程.2013.7.

【作者简介】

宗传霞（1985-）女，烟台南山学院教师，研究生，助教，软件设计师，研究方向：数据库、图着色。

房地产开发流程 第4篇

本文基于房地产开发价值链管理的基础上,将房地产项目开发全过程流程化,并利用P3软件将流程管理和计划管理有机的结合起来,使项目开发的各阶段进度目标与实际执行情况同时出现在一个平台上,这会较大地提高项目计划的执行力度,从而提高房地产企业的管理水平。

1 基于价值链的房地产流程管理模式

1.1 房地产项目的价值链

企业的生产经营活动可以看作是最终为满足顾客需要而设定的“一系列流程的集合”,从而形成一个由此及彼、由内到外的“流程链”。流程的进行要占用并消耗一定的资源,而流程的产出又包含了该流程所创造的一定价值,并转移到下一个流程,按此逐步推移,最终把产品或服务提供给顾客(消费者)。最终产品作为企业内部一系列流程的综合体现,它凝聚了在各相关流程上创造的价值。因此,“流程链”同时也表现为“价值链”,流程的推移,表现为价值在企业内部逐步积累与转移,形成一个企业内部的“价值传递系统”。

1.2 房地产企业实施流程管理的必要性

1)任何组织业务结构内部都存在着效率关系,获利是每一个盈利性企业的目标,而实现这一目标的手段是由其提供产品(或服务)的结构和流程所决定,只有顾客认可并愿意购买产品,企业才得以成功。业务流程通常会产生自我推动的效果,使业务能力和业务目标不断上升,积极主动的流程管理会让这种提升更加迅速。2)竞争的压力可促进企业发展,企业要保持竞争力,需要一个“随需应变”的价值链模型,同时要通过分析竞争对手、改良自身组织结构,设计出自己可实现盈利的局部业务流程,最终建立起企业整体竞争优势。3)人员与环境共同决定着流程的变化,以流程为中心需要所有流程参与者的横向合作来达成。4)结构完善的流程能够对职能层面进行详细阐述,可使独立工作步骤间的关系透明。5)对所有流程参与者进行整合是获得成功的保障。

2 P3软件在计划管理和流程管理中的应用

2.1 P3项目管理软件

P3软件是美国PRIMAVERA公司开发的项目管理软件,是

在本文中,将前面房地产开发全过程进行流程化,利用P3软件在编制网络计划、动态控制等方面强大的技术优势,建立体现房地产价值链的流程网络进度计划,将该计划作为目标计划,并在每周例会上将目标计划和实际进度进行对比,根据不同的进展情况采取不同的相应措施,从而动态地控制房地产开发的整个过程。

2.2房地产开发价值链的划分

通过对房地产项目价值链的形成过程进行研究,在本文中,将房地产开发流程自土地开发后划分为决策拿地、规划设计、项目施工和经营管理四个大的阶段;再对这四大阶段进行次一级的划分,可分为:市场研究、投资决策、土地获取、市场定位、产品策划、规划设计、招标投标、施工准备、施工管理、策划销售、经营管理、物业管理12个二级阶段。

2.3 P3软件在房地产开发流程管理中的应用

2.3.1流程模型的建立

为了编制项目开发的全过程流程,采取“自上而下,逐步细化”的原则,将前面项目运营全过程的12个阶段再逐步细化。在P3中,采用工作分解结构WBS(Work Breakdown Structure)将从“市场研究阶段”到“物业管理阶段”整个过程与项目开展有关的所有工作逐层分解和标准化,这样就形成了房地产项目开发全过程的流程,并用软件编制成流程网络进度计划,这样就建立起整个开发项目运作的整体模型,该模型可作为房地产开发通用的运作模型。某房地产项目的流程网络计划见图1。

2.3.2编制进度计划

在编制进度计划时,可以定义项目工作完成的主要责任单位、配合单位、主要负责人等相关信息,通过P3的“过滤器”功能可以让参与项目的每个人都知道自己每天应做的工作。

2.3.3网络图进度计划

进度计划可以采用传统的、比较直观的横道形式输出,也可以根据需要,采用网络图的形式输出。通过进度计算,可以很直观地看出:计划工作中哪些工作是关键工作或非关键工作;每项工

作的总时差、自由时差等时间参数的值。根据时差值以及工作重要性的大小等因素来安排每项工作的先后顺序,这样有利于工作负责人对每天工作的安排。

2.3.4实际执行情况和目标计划的对比分析

在计划的执行中,由于许多因素可能导致计划执行情况与计划不相一致,必须及时地对计划进行调整,才能有效地指导项目的执行。P3的一个重要功能是可以根据计划的执行情况对项目进行及时的动态控制。图2是该项目某一周执行情况与计划的对比图,从图2中很直观地看出本周计划的执行情况,基本上与计划相符合,但同时也有部分事项与计划不符,有所延误,需要对延误原因进行分析,并采用相应的措施。

根据项目实际进展情况的不同,采取相应措施:1)实际的项目进展情况与计划相吻合,则不需要对计划进行调整;2)如果关键线路上的进展情况比计划要慢,作业出现负的总浮时,表示进度已不能满足原有计划要求,需要进行调整,必须加大对未来几天关键作业的资源投入或采取其他的技术措施,以达到压缩作业剩余工作的时间来满足进度要求;3)如果由于各种原因导致工期延误较多,在总工期能延长的情况下,可采用延长作业剩余工期的方法,对网络计划进行进度计算后,生成新的进度计划,将新的进度计划作为目标计划进行工作布置。

2.3.5 P3的“过滤器”功能

“过滤器”功能能够实现对各项工作的筛选,例如:根据进度情况,将上半年或上个月的工作单列出来,进行分析总结;将下阶段的计划工作筛选出来,进行工作展望;将没有按计划完成的工作筛选出来,进行问题分析;也可以将涉及到某个部门(或责任人)的所有工作筛选出来,让部门(或责任人)制订相应的计划。

2.3.6 P3的“记事”功能

记事功能可以将工作过程中发生的事情记录下来。当项目完成进行回顾时,可以清楚地查找过程中的事情,有利于项目最后的总结。

2.3.7 P3的输出“报表”功能

根据需要,P3网络计划还可以采用“报表”的形式进行输出报表是以简明的数据形式概括当年/当季/当月各项工作运作情况。

3结语

实践证明,对基于价值链原理而设计出的房地产项目运作流程模型进行管理能有效的提高企业的管理水平,为类似房地产项目的管理提供一些借鉴。另外,房地产项目的开发过程是一个开放、复杂的系统,影响因素众多,其中有些因素是不可预测的,这对流程的设置和进度计划的编制科学性会有一定的影响,这些在具体应用过程中应当引起充分重视。

参考文献

[1]姜华.施工项目进度控制[M].北京:中国建筑工业出版社,2003.

[2]刘伊生.建设工程项目管理[M].北京:北京交通大学出版社,2005.

[3]戴久坤.运用P3编制进度计划的思考[J].建筑技术,2001(3):44-47.

[4]钱浩,韩瑞琦.基于平衡记分卡的房地产企业绩效评价指标[J].山西建筑,2007,33(29):230-231.

房地产开发流程 第5篇

（一）一、二、三、四级房地产开发企业的注册资本不低于5000万元、2000万元、800万元、300万元；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人、20人、10人、5人；其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人、10人、5人、持有资格证书的专职会计人员不少于4人、3人、2人。

2、从事房地产开发经营一级要求5年以上、二级3年以上、三级2年以上、四级1年以上；

3、近三年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上、15万平方米以上、5平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；四级资质要求从事房地产开发经营1年以上；

4、一级连续5年、二级3年、三级2年建筑工程质量合格率达100%；四级资质要求已竣工和建筑工程质量合格率达1000；

5、一、二级资质上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上、10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

7、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

8、未发生过重大工程质量事故。

（二）申请一、二级房地产开发企业资质的，由县、市建设局逐级审查后，送省建设厅审批。

二、新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产业管理科备案；

（一）营业执照复印件；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）专业技术人员的资格证书和劳动合同；

（六）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。

房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。

《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。

自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。

三、房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。

四、申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。

五、临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。

六、申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：

（一）企业资质等级申报表；

（二）房地产开发企业资质证书（正、副本）；

（三）企业资质负债表和验资报告；

（四）企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；

（五）已开发经营项目的有关证明材料；

（六）《住宅质量保证书》以《住宅使用说明书》执行情况报告；

（七）其他有关文件、证明；

流程

房地产开发项目前期报建立项批复(发改委)2 选址意见书(管委会)3 土地证(国土局)4 地名申报(民政局)建设用地规划许可证(规划局)环评报告（环保局,委托环评公司办理）7水保方案设计所需资料(税务局)8 建设工程规划许可证(规划局)9 消防审核申报表(消防支队)10 人民防空地下室建设审批表(人防办公室)11规划审查必须报送文件(城乡规划委员会)12 规划设计方案申报(规划局)13 施工图审查要件(审图机构)14 建筑设计方案申报（规划局）监理招投标及合同备案所需材料(建设局)16 施工招投标及合同备案所需材料(建设局)17 设计合同审查备案所需材料(建设局)18 工程安全文明施工备案手续材料(建设局)19 委托质量监督所需材料(质量技术监督局)20 建设工程施工许可证(建设局)21 施工用水申请(自来水公司)22 施工用电申请(电力公司)23 办理临时占道、开口(城管局)24 物价审批所需材料(建设局)25 物业管理备案(建设局)26 初始登记(建设局)27 商品房预售许可证(建设局)

拿地

可行性研究报告 土地信息收集

土地初判 土地深判

项目招商报告（前期阶段）土地信息收集

现状图规划设计条件现场踏勘了解周边配套情况了解该区域未来规划情况了解地块的上市方式和土地款

了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况了解当地的房地产市场状况拍卖落实地块具体位置及周边情况发展中心挂牌 落实规划条件，了解限制性条件 发展中心确定用地图、桩点坐标、用 地条件

对地块现状、地质条件、是否有地 下埋藏物等影响开发的因素详细了

解。发展中心了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况 发展中心了解该区域未来规划情况

了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。发展中心

了解地块的上市方式和土地款

同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。发展中心

了解当地的建安成本、政府 收费项目和具体情况 成本测算

发展中心了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排 发展中心现状图（四至电子文件）发展中心市场深度调研

销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等研发部：负责协助进行区域市场调研 发展中心

销售部 研发部 项目最终定位

销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议 发展中心销售部

研发部

成本测算：针对多个方案进行初步

成本测算、利润率分析及比选研发：协助进行方案设计和成本测算 发展中心、运营部 研发部

开发周期及付款计划工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。

发展中心工程部

开发部

销售

项目方案确定发展中心、研发部现金流测算发展中心区域宏微观市场研究 发展中心 第 1 页，共 23 页

项目招商版盈利能力分析发展中心、运营部项目商业策划书 财务中心：制定项目财务数据 发展中心财务中心 合作伙伴确定

发展中心财务中心、集团资管部合作方案确定 发展中心财务中心、集团资管部合作细节确定

发展中心财务中心、集团资管部引资（商业计划书）签署战略合作协议

财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资 回报

综合管理部：协议盖章，存档 发展中心

财务中心、集团资管部、综合管理部合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理财务中心、集团资管部：协助办理股权、增资等相关财务问题。

综合管理部：工商局办理公司注册发展中心财务中心、集团资管部、综合管理部

投方案标项目方案确定发展中心投经济标 确定土地上限

发展中心拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术发展中心挂牌 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术 发展中心 获取土地

签订土地出让合同

确定用地图、桩点坐标、用

地条件交纳政府净收益，契税，交易费

法务：合同条款的草拟和完善财务：提供资金 发展中心法务 财务部 土地出让合同

发展部：提供土地出让合同

开发部发展部出让金、交易费交费证明 财务：提供资金缴纳出让金、交易费 开发部财务

办理房地产开发资质预审表

开发部委托工程咨询资格机构编制申请报 告

研发：协助提供相关项目资料 开发部研发

向项目备案机关提交申请报告

开发部建设用地规划许可证开发部原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）发展部土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）发展部 土地出让合同 发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 开发部发展中心

核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图开发部交费证明 缴纳土地费用

发展部1：500现状地形图3份（反楼座）开发部详规 研发：委托设计详规 开发部 研发

财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资 回报

寻找合作资金 用地规划许可证 投标、摘牌

项目招商报告（前期阶段）

明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）确权 企业投资项目备案 第 2 页，共 23 页

土地出让合同发展部交费证明 缴纳土地费用

发展部建设用地规划许可证开发部地籍图4份（薄膜图）开发部土地登记申请书开发部土地确权来源证明文件开发部

申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明 综管：提供相关证明资料 开发部综管

销售：参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等 研发部销售部

3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向商业招商部：针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专业人士进行专业论证商业策划部市场组 商业招商部

4、同期操作商业地产项目 调查（商业部分）

竞争项目开发规模、定位种类、操

作方式、开发周期提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息 商业招商部：运用顺驰商会操作平台，重点访 谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时 了解投资客户对竞争项目的投资意向 商业策划部 市场组 商业招商部

公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展状况分析，消费需求 分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量 商业招商部 商业销售部：配合完成公建部分业态选择与数量确定 商业策划部

商业招商部

商 业销售部

研发：依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作 商业招商：配合完成公建类定位销售体系商业策划 研发部

商业招商部

运营：逐步细化成本测算及利润率分析财务：现金流测算 研发部运营部

财务部

开发计划销售：根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同研发部初步制定土地开发计划和销售计划。商业：结合市场现状配合研发完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议工程：根据工程情况排定工期

研发销售

工程

商业 项目考核指标初定

运营：提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求 销管 运营 项目定位 项目发展报告 区域市场调研

1、项目所在地房地产市场总体供求现状

2、项目周边竞争性楼盘调查 市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 经济测算 办理土地证

第 3 页，共 23 页

(window.cproArray = window.cproArray || []).push({ id: “u3054371” });

研发：提供设计所需要的图纸，调整管网、提工场站点，配合出图开发研发物业：工程移交物业

开发物业工程：提供工作面，监督施工开发工程财务：提供资金，保证交费

开发财务工程：协助现场，工程验收、通水开发工程研发：提供进件所需的各种进件图纸 开发研发研发：提供设计所需要的图纸，场站点，协调管网调整，提供技术支持保证设计 开发研发 专业局招标

开发工程：提供工作面，保证施工、监督施工、验收 开发工程财务：提供资金，保证交费

开发财务工程：协调现场整改、验收，保证点火开发工程研发：提供设计所需要的图纸开发研发工程：签订协议、信号开通

开发工程工程：提供工作面，监督施工、验收

开发工程研发：提供进件所需要的图纸、销管提供面积测量报告，开发研发研发：提供设计所需要的图纸

开发研发工程：提供进件所需的用电量、用电点开发工程工程：提供工作面，保证施工监督施工开发工程财务：提供资金支持，保证交费 开发财务工程：提供现场协助保证验收、挂表

开发工程场站点位置研发 ：负责配合确定场站点位置和技术支持开发研发排水、热力招标手续

运营：测算配套工程标底，施工单位考察，招标方案及招标文件审核，配合并监督开标、评标、定标

工程：配合办理、提供招标资料开发部工程

运营室外给水系统

开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外排水系统开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外供热系统

开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外供电系统开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外照明系统开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外智能化系统开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外燃气系统开发、商业：配合验收工程开发部 商业 停车场

工程围墙，大门研发：配合验收工程研发收集站

工程建筑小品，亭台，连廊研发：配合验收工程研发道路 研发：配合验收工程研发花坛，场坪绿化 研发：配合验收 工程研发竣工结算

排水、热力、自来水、中水、煤气、视讯、电力、环境 工程结算工程、开发：核定工程量 运营

工程 开发

结算稽核全部合同结算并做项目整体结算报告

销管：协助运营结算合同及销售费用，核定项目销售均价和利润率完成情况研发：负责所有设计合同的结算

工程、开发：组织承包单位提供结算书，核定结算书 运营工程 开发 研发 销管 室内空气检测

工程项目竣工验收报告 工程 中水 燃气 视讯 环境施工 配套施工 给排水与采暖

电气综合管网配套手续及施工 电力 附属建筑 景观

第 21 页，共 23 页

建设工程规划验收合格证工程：现场具备验收条件开发部工程

非经营性公建配套证明工程：现场具备验收条件开发部工程供水、供电、供气、供热、排水等配套证明工程：现场具备验收条件 开发部工程 土地使用权证书

开发部地名管理部门批准的地名文件 开发部

小区竣工资料（小区情况说明、小区现状照片4张、非经营性公建配比表）工程：提供竣工资料开发部工程人防验收工程：现场具备验收条件 开发部工程规划验收

工程：组织相关单位参加，提供验收资料开发部 工程

消防验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料，并对工程款结算进行控制 研发：提供相关图纸及电子文件 开发部工程

研发 通水、通电

工程：组织施工单位工人配合通水、通电开发部工程大配套验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料 开发部工程

竣工验收备案通知书提供验收资料

工程小配套验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料开发部工程供热验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料开发部工程人防验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料开发部工程工程质量保证书工程：提供工程质量保证书所需相关数据销售管理部 工程住宅使用说明书

工程、开发：参与编制住宅使用说明书，提供相关基础数据 研发

工程

开发

寄发《商品房交付使用通知书》

法务：入住通知书的审核。物业：电话通知业主入住信息 客服法务 物业

客服：客户资料的接收、保存，现存各种问题 的沟通 销售管理部

客服楼牌标识协调地名办办理地名手续 客服：现场配合安装 开发部客服

物业用品储备物业 物业接收钥匙、验房

工程：提供钥匙，组织交接，办理移交手续物业工程入住 销管：配合制定 客服 销管

物业：提供人员支持销管

物业 物业

审验合同全款发票，发放两书，开具入住分配单 验房及交费 办理入住 住宅准入证

销售客户资料移交客服 制定入住流程 住宅准入证 入住准备

第 22 页，共 23 页

客服

客服售后维修工程：配合维修 客服工程投诉处理工程：配合解决投诉问题客服工程装修管理工程：协调解决业主装修问题 客服工程施工资料整理及移 交

工程：组织施工单位整理工程资料，办理移交 客服 工程 供暖

工程：组织解决供暖问题物业：提供入住情况 客服：解决维修问题 开发工程

物业

客服

通煤气工程：组织解决通气问题

物业：提供入住情况，并在后期主办通气 开发工程

物业整体移交物业 物业：接收建筑物及相关资料 客服 物业

产品问题总结及反 馈

研发：对发现的产品设计问题进行归纳总结，改进设计工作

工程、物业：对反馈的问题进行分析、整理、总结，在新项目中尽量避免类似问题的再次发生

客服研发

工程

物业 初始登记

工程：提供竣工备案通知书、竣工图

研发：配合进行竣工图绘制，与工程核对竣工图的准确 销售管理部工程

研发

产权证办理财务：房款多退少补、开据发票

物业、客服：提供人员支持，快速办理产权证销售管理部

物业

客服

财务

分户土地证销管：提供施工图（变更后）房管局出具的分户面积测量报告 研发：负责提供技术支持 开发销售管理部

研发

土地证办理物业：通过电话、邮件等形式通知客户办理土地证 财务部：主要负责产权退补款办理，发票换领等 销售管理部

物业

财务

移交建筑物及相关资料 验房问题汇总

为客户办理土地证前期手续 区局办理初始登记手续

为客户办理产权证前期手续工程提供工作面监督施工，保证供热、办理供热证明，销管提供空房面积，财务提供资金缴纳空房费、移交物业、物业客服协调现场业主保证供热工程提供工作面保证煤气施工、协助验收整改、带气、点火、需 要物业、客户协调业主、保证同期

房地产开发成本的控制 第6篇

关键词：房地产；成本控制

房地项目开发成本管理控制，是一个多阶段的#动态的复杂过程，为了做好房地产开发项目的管理与成本控制，我们必须要树立企业的陈本意识，做好开发过程各个环节的管理控制工作，建立一套完善的成本运行体系，这样才能在竞争中立于不败之地，并为企業赢取较大的利润空间。

一.项目决策阶段的成本控制

对于房地产行业来说决策阶段是整个项目的基础和导向，项目的所有环节都要围绕决策阶段的规划进行，因此，决策阶段对项目整体投资影响程度很高，这就要求房地产开发企业在决策阶段对项目投资总成本进行专业性的预测，并确定投资控制目标，建立成本控制机制。

1.1进行充分的市场调查分析

风险是指在投资经营过程中的各种不确定因素，使实际收益偏离预期收益的可能性。最大程度的将这种不确定性降至最低，需要房地产企业进行充分的市场调查分析。在调查过程中，根据自身发展的要求和目标，选取有用的信息进行整理，取其精华去其糟粕。迎合现代潮流的需要，应用现代科技的手段，充分发挥信息化的功能，以尽可能准确的获取市场信息，从而将房地产开发过程中的不确定因素扼杀在萌芽状态。通过市场调查分析，使房地产开发企业对市场的下一步走势和供求状况了如指掌，从中选出可以获取最大经济效益的投资项目。

1.2客观、准确地做好项目可行性研究

专业人员根据取得的第一手调研材料，估算出开发项目的全部费用成本，分别估算土地成本、建安费用、管理成本、财务成本、工程费、基本设施成本费、销售成本、以及其它无法预测的其它费用等。费用成本估算力求准确、客观，必须紧密结合当地房地产行情和开发项目的实际情况。根据全部支出成本和销售价格的预测情况对项目做出经济评价和综合分析，评价和分析过程运用成本利润率和销售利润率等指标，使得出的结论更科学、更可行、更具说服力。

1.3采取多样化的组合投资

房地产开发企业为了减少未来收益的不确定性，可以将投资有选择地放到不同类型的房地产开发项目上，投资建设不同类型的商品房，以满足不同收入阶层居民的需求和承受能力。由于不同类型房地产的开发风险不同，收益高低也就不尽相同，如此一来，大大降低了房地产企业的风险，提高了其抗风险的能力。

二、项目设计阶段成本控制

房地产开发项目在决策阶段之后，设计就成为项目开发的关键环节，在这个阶段，影响项目成本的因素有很多，如建筑物的平面布置形式、结构设计、外观布局、内外装潢标准及主要机器设备等，这些因素占据影响项目成本的很大比例，对这些因素进行科学、合理的规划，可以使项目设计阶段的成本控制达到事半功倍的效果。

2.1优化设计方案

通过设计方案比选控制成本，在设计过程中，不断改进方案存在的不足与缺陷，尽可能使设计方案达到最优。从经济、技术、市场这三个视角对开发项目的结构布局、功能分区、结构形式、户型特点、环保节能和建材选用等进行比对，根据比对结果，选用系列化和标准化的设计方案。设计方案要充分考虑施工过程的可行性和经济性，避免对施工规划的大规模改动，保证工期按期完成，同时最大程度的节省投资成本。

2.2推行特性设计

在设计过程中，充分分析项目的特点，在项目的实际情况的基础之上，选用切实符合项目的材料、设备、施工工艺等，并对其性质和特点进行研究，最大程度地节省材料和设备的支出成本。合适的材料和成本会在很大程度上节约项目施工成本，保证项目施工安全、顺利的开展。

2.3制定限额设计

对项目进行合理并科学的分析研究，在保证项目工程质量的基础之上，制定限额设计方案，按照标准的投资估算控制初步设计，减少一切不必要的成本开支。投资分解是实行限额设计的有效途径和主要方法，为了使投资控制在限额内，按照经济合理、技术先进、安全环保、美观并符合国情的设计方针，将投资限额分解成若干个专业限额，并且按土建、通风、排水、暖通、电力等专业，下达给各专业技术人员，对设备如何选型、总图布置情况、工艺流程图、建筑方案进行反复甄选，分析研究实现投资开发的具体措施。采用限额设计方案是我国房地产领域在项目设计过程中有效使用开发资金、控制投资支出的强有力措施。

三、项目施行阶段成本控制

3.1认真做好招标工作

招标在项目开发过程中是成本控制的关键节点，通过招标能遴选到合适的合作者。良好的合作关系是房地产开发项目效益实现的保障，是项目顺利进展的必要条件，同时也是施工方与招标方维持利益关系的前提基础。

招标前拟好招标规划，并针对招标前出现的变动，对规划做出进一步调整，并会同相关部门对调整方案进行审核，以确保招标工作顺利开展。项目招标计划增添责任主体、招标方式的界定，做到规划条理、责任明确，避免规划紊乱造成不必要的成本支出。

项目招标工作必须规范有致，招标前编制造价指标及标底数额，保证项目招标有计划、有规范的进行。招标完成后，对招标结果和标底数额进行比对，同时加强意外事件的防范力度。

3.2加强集中采购，选择长期供应商

所谓集中采购就是利用规模化采购方式进行的大宗采购，这种方式可以有效降低采购成本，并提高采购效率，同时保证采购质量。力求采购方式公开、使采购信息透明化，避免采购方面出现腐败等不良现象。对于一些零散材料、小型设备的采购也要货比三家，力求质优价廉。

供应商的选择至关重要，更换供应商会造成一系列的时间和资金支出，所以力求与供应商建立长期的合作关系，同时注重对供应商的管理，尽量使供应商负担货物的运输费用，最大程度的节约成本。

3.3加强施工现场的管理

施工现场货物繁多、人员杂乱，经常发生一些不可预测的安全事件，对施工现场的工作人员造成了安全威胁，甚至出现返工、停工等情况，这些现象势必会增加项目的成本支出，所以加强施工现场的管理，施工阶段成本控制的必要手段。

3.4加强合同管理，避免工程索赔。

签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。严格经济签订和工程变更管理。施工合同是工程建设的主要合同，是承发包双方进行开发建设、拨付工程款项、工程竣工结算、工程索赔的全部依据。为此，必须把好施工合同的起草、审核、修改、签订关。在开发项目施工过程当中，要严格执行合同具体条款，以减少不必要的责任纠纷和违约赔偿。

四、竣工结算阶段成本控制

竣工结算是开发项目成本控制的最后一关，工程造价的高低跟竣工工程结算的办理有着直接关系。施工单位提供的工程结算书大致存在高套定额、冒算多算、高套取费标准以提高结算价的现象。房地产开发企业需要亲自组织造价工程师对施工单位编制的工程结算书进行全面、认真、严格的审核，同时还要参照原招标文件、图纸、设计变更、承发包合同、材料设备采购价格、工程索赔合同、专业分包合同等，委托信誉好、资质高的工程造价咨询企业进行更严格、更专业、更全面的审核。以造价审减额为基数的奖励对工程造价咨询企业来说是一个很大的诱惑，这种奖励制度能充分提高造价咨询公司的积极性，确保结算质量，降低项目成本。

五、结语

房地产行业经过了二十几年的发展，特别是自近十年来的价格飞涨，局部地区已经形成了泡沫，加上房地产的造富神话，造成大量的企业投身房地产开发行业"造成行业竞争压力巨大"房地产企业只有强化自身管理水平，才能应对可能面临的价格下降，带来的风险，虽然房地产至少还有二十年的发展机会，但不代表所有的企业都可以高枕无忧"成本控制作为企业管理中的重点，一定会越来越引起企业负责人的重视。

参考文献：

[1]金海鹏. 房地产开发项目成本控制研究[D].吉林大学，2012.

房地产开发流程 第7篇

1 问题的提出

房地产开发是房地产行业一项重要的工作, 其具有较强的综合性, 相关工作人员需要对项目开发的可行性进行研究, 做好规划工作, 然后再进行项目的施工, 施工完成后还要对质量进行检验。房地产开发涉及的环节比较多, 而且办理手续的周期也比较长, 在这一过程政府部门充当着土地所有者的角色, 还担任着市场监督员, 对房地产行业有着宏观调控的作用。房地产企业在对项目进行开发时, 需要按照规定进行报建, 报建工作贯穿整个开发流程, 各个环节都需要相关部门进行审批, 而且要按照法定的程序进行办理。只有得到政府部门的审批, 房地产项目才能正式实施, 所以报建流程是房地产企业工作流程的主要组成, 这项工作还关系着各项资源是否得到了充分的利用, 对项目的运作水平有着一定影响, 还对房地产项目的增值效果有着间接影响。报建流程应有着清晰的条令, 各项工作都应与组织结构相衔接, 审批人员应了解报建流程的关键点, 房地产开发企业应掌握开发流程的重点管理项目, 这也是提升企业运作水平的有效措施, 对提高企业竞争力有着关键作用。所以相关人员应了解房地产项目报建流程对开发环节的影响, 这样才能提出可靠合理的建议。

2 房地产项目开发报建流程的发展现状

房地产行业在发展的过程中, 不同地方的市场外部环境有着一定差异, 政策因素也有着一定区别, 由于报建的流程比较繁琐, 而且可操作性比较强, 所以需要对房地产市场进行有效的监督, 保证报建流程按照政府的政策法规规划执行。政府部门需要发挥出行政管理的只能, 还要做好审批工作, 这样才能了解到报建流程中存在的问题。在对我国房地产开发行政审批的机制以及相关法律进行研究后发现, 房地产项目的开发与当地政府行政管理的能力有着较大的关系, 政府部门发挥着重要的监督职责, 而且需要与房地产企业的各个部门做好沟通, 企业部门之间的协作能力以及企业运作能力对项目开发的成果都有着影响, 开发商需要了解政府制定的审批流程, 还要对开发流程进行优化, 做好管理制度的改造。在对房地产项目报建流程进行分析时, 应从开发商的角度出发, 对制度中存在的问题进行了研究, 制定出解决的方案。

3 房地产项目报建流程对开发环节的影响

房地产项目开发流程对工作的进度有着较大的影响, 开发商需要在政府部门的监督下开展各项工作, 房地产企业各个部门之间应做好协调, 还要相互配合, 及时反馈信息, 完成工作目标。房地产项目报建流程关系着企业项目开发的效益, 只有优化报建流程, 才能促进最终目标的实现, 只有了解报建流程关键路线, 并做好路线优化, 才能缩短项目报建的时间, 从而提高企业的运作水平, 提高开发商企业竞争力。房地产开发商应了解项目报建流程以及不同阶段的工作任务, 这样分析出报建项目对开发环节的影响。

3.1 目的与意义

首先应明确房地产开发需要遵循的政策法规, 还要了解行政管理部门的职责, 规划处审批流程, 明确指出项目报建的流程, 这样才能对报建流程进行优化, 从而了解到需要优化的路线, 制定出主要工作任务。在分析的过程中, 还要结合流程管理的理论, 并清楚的认识到开发流程优化的重要意义, 对房地产项目开发流程管理系统进行合理的改革。

3.2 分析研究的方法

在对房地产项目报建流程对开发环节的影响进行分析时, 采用了综合分析法, 从项目的立项审批、获取土地开始, 经过规划设计、施工建设, 到最后竣工验收, 进行经营销售, 每一环节都涉及到房地产企业与政府相关部门的沟通与合作。实证分析法是结合实际问题建立开发报建流程, 分析重要节点企业组织的工作内容, 对房地产企业改进优化开发流程, 进一步建立流程管理体系起到一定的借鉴作用。

3.3 开发流程的特征

3.3.1 综合性是房地产开发流程的本质特征。

在现代城市建设的房地产开发过程中工作关系及项目操作程序日趋复杂。开发环节较多, 涉及到的部门及关系也很多, 不仅要涉及国土、规划、建设、房管、民防、消防、环保、燃气、质监等部门, 而且征地、拆迁、安置、补偿等工作与城市居民的生活也密切相关。每一个开发项目所涉及的土地条件、规划要求、融资方式、市场情况等方面不尽相同, 也要求开发商必须在充分调研、综合分析、统筹规划的基础上才能开发出成功的房地产项目。

3.3.2 长期性房地产开发流程是整个房地产项目从资本投入到资本回收运作的全过程。

从获取土地信息进行可行性研究开始, 经过购置土地、规划设计、施工建设、竣工验收到经营销售与物业管理, 流程周期相对较长, 普通房地产开发项目需要1-2年时间, 规模较大的需要4-5年时间。而且由于政府土地、规划、建设等各相关部门行政管理及审批程序的制约, 开发流程的各环节紧密衔接、环环相扣, 具有严格的时间先后限制和相关性要求。

3.3.3 风险性正是由于房地产开发流程时间长, 涉及面广, 所需要的资金巨大, 项目在开发过程中所面临的不确定因素多, 使得开发商不得不重视整个流程的存在的风险问题。

在开发流程中, 企业不仅要留意政治环境风险, 而且要面对市场风险、金融风险等, 以采取不同的方法规避或防范, 减少不必要的损失。

4 结论

通过本文的分析可以看出, 房地产项目报建流程对开发环节有着重要的影响, 开发商应按照政府制定出规章制度对报建流程进行优化, 这可以加快项目审批的速度, 从而尽快开始项目的建设, 提高企业经济效益的同时, 也提高了企业的竞争力。企业的管理者应结合当前报建流程存在的问题, 制定出解决的方案, 保证流程的简化性。

摘要：随着社会的不断发展, 我国房地产市场越来越完善, 房地产企业之间的竞争也愈加激烈, 为了提高竞争力, 开发商需要对资源进行充分利用, 还要对房地产项目报建流程进行简化, 做好流程管理工作的创新。对房地产项目报建流程的具体内容进行了分析, 还对报建流程的优化措施进行了探讨, 希望对相关单位有所帮助, 了解房地产项目报建流程对开发环节的影响, 从而促进我国房地产行业更好的发展。

关键词：房地产,报建流程,开发,影响

参考文献

[1]梁沛沛, 谢瑞峰.房地产项目开发设计阶段成本控制管理研究——以某房地产公司A项目为例[J].价值工程, 2012 (24) .

[2]薛红, 周书灵, 卓敏.基于风险分析的房地产投资决策阶段的成本控制[J].宿州学院学报, 2010 (12) .

手机结构开发流程的优化 第8篇

1 手机结构开发一般流程建设

1.1 整体流程

一个完整的手机结构开发流程是非常重要的，其中的环节环环相扣，缺一不可，主要是为了保证开发流程的严谨性和时效性。一个完整的开发流程主要有六个环节，从市场调研和可行性研究到产品大量生产及转移。

首先是提出项目开发概念后，由企业的市场调研人员对市场做需求和可行性的专项调查。主要包括产品开发设计﹑手机制造技朮﹑手机模具开发﹑有关手机专利﹑成本回报的效益的几方面可行性调查分析。这是第一阶段的项目审查，下面的活动都是根据可行性报告的情况来实施。第二阶段是成立设计团队组织设计设想，成立项目开发的各个部门，规划部门工作分工和职责，各个部门根据不同分工完成手机开发工作。由项目经理和工程师拟定项目计划，造型设计工程部门根据可行性报告设计外形，并经过三度评审最终完成三维模型。另外还有，结构构想、快速样品的制作、构想设计发行、资源规划等等。第三步是细节设计，主要是作用于手机工艺的完整设计，做出设计草案，评审和检查后绘制出项目开发的2D、3D图档。第四个步骤是功能检测试验阶段，手机开发的产品在实际运用中的性能、品质，产量设定，简易模以及简易组装方面的试验。根据不同组件，制作出细节化的产品品质控制规划。第五阶段是产品承认，对各种项目零件、模具、产线CPK、产品改良等等的评估、检测、审查。接下来就是模具已交批量生产，企业再对产品进行检测的最后一步流程。

1.2 模具开发

在手机结构开发流程中，开发模具有样品、量产、技术三个部分，其中的冲压、塑料模具，还有例如铆接、喷漆等生产工艺，以及产线量测、夹具等工具都包含在模具/夹具的范围里。投放模具产品图纸，整个团队要评估各个步骤和工艺的开发难度、可行性，检测图纸的图面准确度，在整合发出模具执行单前解决存在的问题和隐患。单子发出后，联络手机制作厂家商议模具的价格和手机模具的交期，过程中要求项目工程师的协助，为了预防模具生产厂家因为工艺、技术、时间期限及生产成本等原因导致不能接单。在模具厂商模具生产后，项目团队对其进行品质试验、审查，合格后承认模具完成。在手机模具完成后，组织项目工程师对模具开具证明和履历，之后模具准备移交到制造工程师去跟厂商协商和跟进手机开发项目的后期量产。

2 流程实施的关键节点分析及优化

2.1 流程实施的若干障碍

开发流程中必然会遇到以前没有的问题和困难，这些困难都来自对流程创新的认识不够和其他原因，这些流程实施过程中的若干因素阻碍了手机开发流程的变革。罗列出来，主要有手机企业对变革的认识不到位，认为变化无关紧要且后果严重;不认为开发是流程一个完整的过程，只要完成创新的计划就完成了;变革的后果也许不乐观，这事就需要有人承担这个责任，但是项目的开发没有人愿意担负责任;开发过程不是一个人的工作是一个整体，需要一个完整的开发团队完成，严谨的上下级关系;项目开发工作不是单一的规划，需要各种相关的人才付出自己专业的努力;调查不够;不是单纯流程计划就好了，需要有相应的机构为变革后盾。

2.2 突破障碍的优化方法

要完整的完成开发流程，重要管理。这里的流程管理建立于四大关键点之上：准备充分、具有规划、过程循序渐进、坚持完善。这四个注意点可以有效的克服流程实施过程中的障碍。同时也可以有效的作用于克服企业管理内部的弊端，比如惰性和怀疑性等缺陷。充分的准备，可以为项目开发赢得时间和先机，找到对的方向开发。合理的规划，为开发过程中出现的问题做出了预防和解决的预告，项目开发可以在有利的资源和条件下有计划的实施步骤。过程中不能一蹴而就，这是一个变革的过程，必然会受到很多因素的干扰，过程中要按计划前进，不能急功近利。坚持完善，就是在开发过程中计划、设计、模具、生产等环节都要在检验和审查的基础下完成。

2.3 认识管理层作用

手机开发流程是一个完整的过程，需要一个完整的项目团队和很多专业杰出的人才共同努力，才能开发出一流的产品和品牌。这就要求项目开发团队和人才之间有一层关系就是上下级关系，是个完整的管理体系。首先是管理层，开发团队中各个部门的部门经理，顾问、专家和经理三者在开发流程变革中都发挥着重要的作用。宏观上决定了项目发展的方向，同时界定项目范围、负责把握新流程实施中的细节。再者是协调，实施新流程涉及面广且复杂，所以需要协调，不单单要计划和命令。协调之下的团队关系、工作人员关系、企业和厂商的关系更为和谐，为项目的开发创造了良好的环境。最后是企业的高层管理人员，在企业核心的商业流程改革中作用举足轻重，在开发流程中起到了开篇的作用。

3 结论

足够的资源对于产品开发是幸运的，使公司开发变革后拥有更为先进的开发流程。将开发流程和企业管理融合起来，可以促进产品开发流程和技术的完美结合，形成结构性开发流程。其中的管理模块，管理人员注意把握原则。在企业本身实力的基础上，根据市场现状科学合理的进行项目开发，把新流程实施过程中的阻碍都一一排除，完成手机结构性开发流程的创新。

摘要：根据现有的手机产品结构开发流程状况,参考现有的较为先进、有效的结构化整体流程开发和开发流程再创造的专业理论。以流程管理为背景,从而对手机产品结构开发流程做出理论性的探讨,解剖开发流程的主要构成要素,并重组这些要素,发生反应而产生具有实用价值的流程方法和原则,凭借这些因素整合创新手机结构的开发流程。手机结构开流程的优化,有助于在有限的资源条件下和开发时间周期下,充分加快开发速度,使手机相关企业得以更高效率的开发手机产品,保证激烈的市场竞争下企业的发展。

关键词：手机,结构开发,流程,优化

参考文献

[1]罗桦槟.项目管理知识[M].机械工业出版社^,2002^,7.

[2]高征铠.产品开发的一体化管理[M].北京科技大学炼铁研究所,2005,6.

[3]胡卫红.IPD如何解决产品开发的典型问题[J].思捷达咨询,2006(6):102-110.

房地产开发流程 第9篇

关键词：房地产开发,建筑方案,价值分析,开发周期

所谓“开发配套工作”, 主要指的是从获取项目土地开始至商品交付业主使用后所有涉及项目的建设、业主使用的相关许可批件的办理以及各能源专业引入的协调等一系列工作。房地产开发不单纯是工程建设, 还包括许多环节。其中, 仅市场型项目的运作就包括获取资金及土地、可行性研究分析及项目定位、商品设计、工程建设、商品销售及售后服务等多个环节。而在这所有的环节中, 开发配套工作贯穿始末、兼而有之。因此, 有必要对开发配套工作进行价值分析, 使其在开发过程中的效率、利益最大化。

1 开发配套的诞生

“市场化房地产”是我国20年前左右产生的新名词, 而到目前又是房屋从生活必需品到商品蜕变的20年, 是建筑企业分支为开发企业和施工企业的20年。随着房屋这个商品登上历史舞台和城市化的不断加快, 国家为这个商品的产生和交易制定了诸多规则, 因此, 作为开发企业中对这些规则的解读者, 开发配套这一职业诞生了。有些人说, 开发配套工作就像邮递员, 准备材料、办理手续而已, 简单得很。真是这样吗?通过这篇文章, 笔者将对该问题进行深入探讨。

2 开发配套工作的常规职责

顾名思义, 开发配套工作可分为两部分, 即开发和配套。开发是指土地、规划及建设、销售三条支线上所有政府许可和周边审批手续的办理;而配套是指项目开发前、中、后期各能源引入手续的办理工作。单一项目共需取得各项审批件30余份, 签署各类合同20余份, 完成申请批复10余份。相关数据显示, 开发配套工作贯穿了项目的开发始末。同时, 相关批件作为项目运转的必要条件和重要节点, 影响着项目开发的周期、成本和效率相关证件的及时办理能够降低项目的投资, 而固定的投资成本会随开发周期的缩短而降低。下面列举几个实例充分说明。

2.1 销售许可证的办理

众所周知, 房地产开发企业的经济收入主要来源于商品房的销售, 而销售许可证的办理常规需要45 d。结合总包单位月结完成量70%来考虑, 合理统筹销许办理时间、提前准备并审核其他附件显得尤为重要。而在手续办理中, 现场实勘单体楼的建设进度是原则红线, 地下室完成情况是可协调的自由裁量权。同时, 销许证办理的要件又可反向作用于施工计划, 因此, 要首先保证单体楼的建设进度, 可适当放缓地库的建设进度。这样既能保证销许证的及时办理, 又能减少总包单位的工程款支付, 减少企业的前期垫资, 缓解企业的现金流压力。

2.2 缩短开发周期

资金监管制度的推行, 意在保证项目建设的顺利推进, 保证购房者的基本权益, 避免烂尾项目的出现。但该制度的实施也压缩了开发企业的现金流, 放缓了土地市场中的购地行为, 影响了企业的发展速度。因此, 缩短单一项目开发周期, 使资本快速流转, 其实就是在降低企业的生存成本。开发配套手续中工程规划许可证与总承包单位的开标、人防部位检测与主体施工、能源专业施工与景观绿化施工、准入证与交付业主使用等多重关系会影响到项目的整体施工进度和开发周期。“万达模式”推崇的建设周期不超过24个月是一个很好的案例。合理缩短开发周期, 实际上会降低施工企业的用工成本和建设单位的开发成本。同时, 资金监管单位以商品房交付使用作为监管资金最终解锁的前提, 因此, 合理统筹关键证件的办理时间, 以缩短项目的开发周期, 也是项目建设的关键。

2.3 凸显销售优势

结合天津天保基建公司开发建设的位于开发区的喜蜜湾为例。该项目的规划条件要求该项目的交房标准为精装修, 但结合项目高容积率、四周环境较差和定位中低端等特点, 该项目最大的销售优势为销售价格。同时期、同区域其他竞品均高于喜蜜湾的定价 (1 000元/m2以上) 。如果按照规划条件要求精装交房, 则价格优势就会丧失殆尽。最后, 开发工作人员与所在地规划部门重点沟通了交房标准事宜, 最终决定该项目执行毛坯交房标准, 现该项目已完成近1 300户的销售工作, 约占总户数的70%, 并获得了2013年滨海新区销售冠军。

3 开发配套工作的非常规职责

笔者个人认为, 开发配套工作中的非常规职责是考量业务团队价值的真正标准。结合开发配套工作贯穿项目始末的特点, 可为土地获取、项目科研、开发进度编制等相关工作提供准确的政策信息和时间节点。同时, 因开发配套工作人员反复组织并参与各项审批、验收活动, 因此, 他们熟知政府部门的考核、验收要点。由此, 开发配套工作人员也成为了建设项目中的虚拟政府, 对其他部门的工作起到了串联预警和监督的作用。以政府和专业公司的审批为线索, 开发配套工作人员有机地串联了项目开发的各个环节。另外, 开发配套工作是一个与人打交道的工作, 规则红线外的自由裁量权正是发挥开发配套工作优势的价值洼地。下面列举几个实例充分说明。

3.1 前期配套工作

3.1.1 土地获取前相关成本的测算

不同地区的配套成本不尽相同, 每个专业公司的控制范围也各不同。面对现已公开化的建安成本, 已无再多文章可做, 但800元/m2的配套成本却成了各开发企业收益的突破点。当然, 这也会反向作用于企业获取土地时的心里底价, 对准确获取资源产生了的影响。

3.1.2 建筑方案的编制

开发配套人员与各能源专业公司的有效沟通, 可将部分能源站房放置于地下部分, 以释放容积率, 增加项目的可售面积。以1105 m2的住宅项目为例, 通常需设置换热站2座, 面积共计约240 m2;红号自管变电站1座, 面积约160 m2;消防控制室1个, 面积约为50 m2。如果将以上设备均设置于地下, 则地上可多出建设住宅450 m2;如果以单价1万元为标准, 则可增加销售额450万元。

3.1.3 工程进度的各验收环节

在各施工环节的验收工作前, 开发配套工作实际在发挥预警职能, 监督各部门的工作进度和施工企业的施工进度及质量, 从而有效地保证开发过程的顺利和高效。

3.2 开发配套的公关能力

开发配套的公关能力是在合法、合规的前提下, 充分挖掘审批、沟通中的自由裁量权, 在政府、社会利益不受损失的情况下, 实现企业利益的最大化。

天津市某房地产开发企业摘得商业土地一宗, 占地约1104 m2。控制性详规中要求配建菜市场一座, 建筑面积不低于2 000 m2, 另建设公共厕所一座, 建筑面积不低于100 m2。不难看出, 这样配置对房地产的开发设计和商业价值影响巨大, 甚至会导致此次购地开发行为的失败。综合分析后, 该企业开发配套工作人员与所在地政府积极沟通, 以该企业名下区域内另一处现有商业项目房产用于菜市场经营和新选址为已竣工项目为由, 最终只提供了900 m2的低端商业用房用于菜市场经营, 调整了新地块的控规要求。另外, 该企业还在市政公共绿地公园内建设公共厕所一座, 冲抵了控制性详规中新建公共厕所的要求。统计下来, 通过该企业开发配套工作人员的积极争取, 为新建项目赢得了超过1 000 m2的建设空间, 降低了新项目规划的设计难度。

天津市某房地产开发企业摘得住宅用地一宗, 经侧面了解, 因所在地区域要树立城市形象, 因此, 要求新建住宅项目外檐材料一律使用石材。在当下房产销售市场相对疲软的环境下, 降低建设成本、追求高性价比尤为关键。因此, 该企业开发配套部门向公司提出并确定了采用保证外檐效果基本不变、降低外檐材料档次的方式, 要求施工单位在提供石材外檐样块的同时, 提供与石材相同效果的多彩石涂料样块, 并最终说服了规划部门使用成本较低的多彩石涂料, 降低了建设成本。

4 结束语

发动机气道开发流程探析 第10篇

发动机进排气道形状是由复杂的自由曲面构成，其形状参数流动性能是影响发动机燃烧性能的决定因素，直接决定该发动机动力性、经济性及排放特性。开发及改进一个气道需要大量的试验研究和丰富的经验。

1 气道开发流程

按照开发任务的不同，以及气道开发的演变，气道设计过程分为以下几种情况：

a.传统的发动机气道设计过程是利用石膏和树脂翻制出气道芯盒，并在稳流试验台上不断试验和不断修改来进行设计的，主要依靠个人操作经验，需要进行大量试验，费时费力并且难于得到最佳形状，完成以上基本流程大致需要13周时期。传统气道开发流程见图1。

b.在现代发动机气道的设计过程中，常需要对气道进行CFD计算与分析，这就需要有气道形状的3D数据，并利用CAD技术对气道进行造型设计。

奥地利AVL公司(AVL LIST GmhH)的气道开发流程如下：

从设计输入到设计输出定型需15周时间。AVL的气道开发过程是一种规范的正规的设计流程，从提出需求设计试验定型。它的开发需要有一套完整的设计、试验、加工的软硬件设备，还需要有气道试验的数据库支持，如委托开发设计费用相对较高。AVL气道开发流程见图2。

c.国内多数企业是对已有的发动机气道进行局部优化以提高或改善发动机某几项指标，或者选定参考样机重新开发新机型，需要复制开发样机气道模型。

随着三维扫描及快速成型技术的普及，通过对缸盖气道的处理，生成扫描的点云格式的数据。使用CAD构形软件(如EDS公司的Imageware，或者用美国Raindrop公司与PTC公司合作开发的Geomagic studio)快速构建气道3D模型，进行CFD燃烧分析(使用AVL公司FIRE)。CA4JV发动机从扫描点云到气道模型的构建见图3。可根据分析结果修改气道模型不断优化模型，直到满足设计要求。然后用CAM加工出芯盒或单缸样机进行测试。因此多数企业采用图4所示气道开发流程，开发周期也可以缩短到10周左右时间。

2 总结

我们介绍了根据不同目的可采用的几种气道开发的流程，结合CA4JV开发实际。对3种气道开发的特点作一对比：

a.传统的气道开发过程(采用石膏和树脂翻制法)主要用于已有机型进排气道的局部优化方面，要求操作人员的经验丰富。

b.采用AVL气道开发流程，可以缩短开发的周期。适用于发动机正向开发过程中，它也要求有试验的验证和测试。要很好地应用于企业实际还需要有相关气道设计的理论和大量试验数据库的支持，国内企业要不断丰富相关的资料。通过不断实践结合自身情况创新一套适用的气道开发流程。

c.通过扫描已有机型的气道，构建气道模型，用于改进或新的开发，是传统气道开发思路与现代的开发工具相结合的一种流程，有现实的需求意义，可以适应中小企业快速产品开发的要求。

d.发动机气道开发按照不同需求，可以走从实物到扫描建模，再用NC加工出气道模具或成品。同时也可以根据要求对气道形状进行局部优化改进。从开发的过程来看属逆向工程(Reverse Engineering,RE)，在没有产品原始图纸文档的情况下，对产品实物进行测量和工程分析，经CAD/CAM/CAE软件进行数据处理，重构几何模型，并生成数控程序，由数控机床重新加工复制出产品的过程。它有别于传统的由图纸制造产品的顺向思维模式，随着这项新技术的广泛应用必将加快气道开发的进程。

参考文献

[1]夏兴兰,王胜利,陈大陆.发动机气道的造型设计[J].现代车用动力,2005.

[2]蔡克中,钟砚涛.现代产品设计中逆向工程技术的应用[J].包装工程,2006,(6).

[3]李康.现代气道开发方法[J].汽车技术,2001,(3).

[4]徐江华,张敏.快速成型技术在工业设计中的应用[J].包装工程,2004.

支招房地产开发项目月报 第11篇

了解变化 把握填报口径

统计口径是统计数据所采用的标准和要求，只有把握正确的填报口径，在填报报表时才能不走弯路、少出错误。根据国家统计局要求，2011年北京市统计局对房地产开发项目月报进行了修订，除去指标增减有细微变化之外，对投资指标的填报口径也做了调整：

一是土地购置费填报口径的变化：自2011年定报起，房地产开发项目从永久性工程开始施工起填报投资完成额，只购买土地、尚未开工建设时，不能填报土地购置费；待项目开工后，一次性填报与本项目有关的、已经支付的全部土地购置费用。

二是一二级联动项目投资的填报方法：如果企业开发的项目属于一二级联动的，即由同一家企业进行土地的“七通一平”和后续二级开发建设的，由于其“七通一平”投资额属于前期费用，应待项目开工后，再将已完成的“七通一平”投资一次性计入“自年初累计完成投资”和其中项“建筑工程投资”中。

多方取数 精确核心指标

X202表中的“自年初累计完成投资”是该表的核心指标，由“其中项”、“按构成分”、“按房屋用途及面积分”构成，由于涉及多个不同层面的分组信息，所以准确性至关重要。其含义是指从本年1月1日起至报告期末完成的全部用于房屋建设工程和土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。它主要包括：“建筑工程”、“安装工程”、“设备工器具购置”和“其他费用”，以上四项之和即为“自年初累计完成投资”（见图1）。

这里有几点需要注意：1.“建筑工程”是项目兴工动料发生施工活动时才会产生的投资，而且必须以反映工程实际的形象进度为准。所以在填报时应该以监理月报上认定的工作量为准，但统计人员在填报时往往按照财务实际支付的工程款填报，这是错误的。主要原因在于，财务实际支付的工程款与工程形象进度一般不一致，会出现多报或漏报投资的情况。2.“安装工程”和“设备工器具购置”是配套指标，只有达到固定资产标准的设备和工器具在进场开始安装时才填报这两个指标，安装费用计入“安装工程”，设备价款计入“设备工器具购置”。3.“其他费用”指标应区别于财务上的“其他费用”，它是指项目在开发过程中发生的土地购置费、大市政费、四源费（煤热自来水污水）、贷款利息、勘察设计费等一系列费用，源于财务部门的开发成本明细账，为财务实际支付价款。注意要根据制度中指标解释逐笔分析成本账科目是否应计入“其他费用”，不要出现漏填的情况。

由此可以看出，“自年初累计完成投资”数据源于实际工程进度及项目全过程的财务实际费用支出，涉及到企业的工程、前期（成本核算）和财务等多个部门，所以在填报时统计人员不仅要理解指标含义，还要与内部各部门协调沟通、多方取数，才能保证填报口径正确、数出有据（见图2）。

不重不漏 巧填配套指标

X202及续表分别体现的是投资完成情况和施竣工销售面积情况，二者看似独立，其中有很多指标是需要成对甚至成套填报的，掌握了这些指标的填报方法，不仅能减轻统计人员一部分工作量，也能减少报表指标漏填的情况。

第一组指标是X202表中的“自年初累计完成投资”与续表中的“房屋施工面积”要同时填报。根据房地产开发制度要求，一般情况下，项目实际开工建设才视为有投资发生，所以：

“房屋施工面积”>0，则“自年初累计完成投资”>0。

只有单纯拆迁和土地一级开发项目或者房屋已于以前年度竣工，目前只进行预算内的后期装修工程时，“房屋施工面积”=0。

另一组是X202表“本年新增固定资产”与续表“房屋竣工面积”、“房屋竣工价值”要成套填报。当建设项目取得四方验收单或《竣工验收备案表》时，需要在续表中填报“房屋竣工面积”和“房屋竣工价值”及其中项，这时还要在X202表中填报“本年新增固定资产”指标。需要注意的是：1.“本年新增固定资产” 是指为社会提供的固定资产，不反映企业本身固定资产的增加；2. 要与“房屋竣工价值”相区别，“本年新增固定资产”指在报告期已经完成建造和开发过程并交付使用的房屋和土地开发面积的价值，包括建安工程投资、交付使用后的设备、工器具购置以及扣除土地出让金的其他费用。而“房屋竣工价值”仅为竣工房屋本身的建造价值，不包括购地等费用。所以：

“房屋竣工面积”>0，则“本年新增固定资产”≥“房屋竣工价值”>0。

加强沟通 关注易漏指标

通过月报审核，笔者发现X202及续表中有一些指标相对比较独立，通过平台上的逻辑审核公式很难发现其是否错误。所以在填报这些指标时统计人员需要格外注意，多与相关部门沟通，关注数据变动情况，以免出现错误或漏填的情况。

比如X202续表中“批准预售面积”和“批准预售套数”这组指标，它是指报告期内该项目新增的批准预售面积和住宅套数，以当年住建委颁发的商品房预售许可证为准，其中“批准预售面积”不仅包括住宅还包括商业、写字楼、车库等其他类型房屋面积。在填报这组指标时，统计人员应与销售部门核对项目当年获得批准预售的情况，或者直接登录“北京市房地产交易管理网”查看“预售项目公示”，本市所有房地产预售信息均会在此网站进行公示，后根据实际批准预售量进行填报（见图3）。

房地产开发流程 第12篇

关键词：房地产,土地开发成本,估算方法,应用

0引言

我国的房地产行业经历数十年的发展, 已经成为国民经济的重要组成部分。尤其是跨入新世纪以来, 我国房地产行业的发展更是突飞猛进, 以两位数的速度增长, 对国民经济的拉动作用越来越突出。在房地产开发成本中土地开发成本占有相当大的比重, 甚至超过50%, 因此, 能够合理、准确的估算出房地产开发成本中土地开发成本, 对于房地产开发项目投资决策起到至关重要的作用。近年来, 随着我国城镇化的快速推进, 房地产开发项目管理中面对的新形势、新问题、新情况越来越多。如何加强房地产开发项目管理, 提升其管理效率和质量是房地产企业应该认真思考的问题。土地开发成本在房地产投资中占有相当大的比重, 合理、准确的估算出土地开发成本将决定房地产开发项目投资的成败。常见的土地开发成本估算的方法很多, 常用有基准地价系数修正法和假设开发法两种, 本文以辽阳市JDC房地产开发项目为例, 系统地分析和研究了土地开发成本估算的应用, 为实际工作提供有益的借鉴。

1土地开发成本估算原理

土地开发成本估算是房地产企业在进行开发和建设前必做的准备工作之一, 其质量直接影响着开发的最终成效。因此, 房地产开发企业为了进一步降低开发成本, 提升经济利润, 纷纷运用各种先进技术和管理手段进行土地开发成本估算, 合理规划其各项开发建设资金, 并取得了良好成效。

1.1土地开发成本的涵义土地开发成本是指房地产开发企业为了获取土地使用权而付出的所用费用。根据《城镇土地估价规程 (试行) 》及工业用地的特点, 影响工业用地的区域因素主要有:工业区的位置、交通便捷程度、基础设施完善度、产业集聚规模、环境质量优劣度、城市规划限制等。因此, 在进行土地开发成本管理时, 相关管理人员必须站在房地产开发角度, 在保证其开发质量的前提和基础下, 尽可能地降低土地开发成本, 提升其资金利用效率, 保证其经济利润水平。同时, 管理人员还必须进行必要的走访调查, 及时了解和掌握开发区周围的环境情况, 分析和评价其土地开发价值。

1.2土地开发成本估算的方法在土地开发成本估算过程中, 常见的土地开发成本估算方法主要有基准地价系数修正法和假设开发法。这两种估算方法各有其优势与不足, 其对应的估价对象也不完全相同。

1.2.1基准地价系数修正法基准地价系数修正法, 是在求取一宗待估宗地的价格时, 根据当地基准地价水平, 参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表, 根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等的差异, 确定修正系数, 修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法, 其基本公式为:

宗地地价=宗地所在区域的级别基准地价×K1×K2×K3× (1+∑K)

式中:

K1———日期修正系数;

K2———土地使用年限修正系数;

K3———容积率修正系数;

∑K———影响地价区域因素及个别因素修正系数之和。

1.2.2假设开发法假设开发法又称剩余法, 是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上, 扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等, 以价格余额来估算待估土地价格的方法。公式如下:

地价=销售收入-项目开发成本-投资利息-投资利润-销售税费

2土地开发成本估算方法在房地产开发项目中的应用

随着我国房地产行业的不断发展成熟, 其开发项目管理逐渐呈现出大型化、系统化、复杂化特点。因此, 为进一步提升其项目开发质量, 管理人员必须积极转变其管理理念, 运用各种高效化成本估算方法进行成本估算, 明确企业在整个开发过程中的权力与义务, 并进一步优化资源配置, 做到产权明晰, 分配合理。

2.1项目概况

①土地登记状况。待估宗地的编号、宗地名称、宗地位置、面积、用途、地号、图号、土地级别等国有土地使用证土地登记状况详见表1。

②权利状况。待估宗地的土地所有权属于国家所有, 土地使用权为JDC房地产开发公司合法取得。待估宗地来源合法, 产权清楚。

2.2土地开发成本估算

采用基准地价系数修正法估算该项目宗地土地使用权获取费用, 本次评估的土地处于辽阳市五级地段, 设定为住宅。根据辽阳市新调整的土地级别和辽阳市基准地价资料, 对应的50年期基准地价为690元/平方米。

①日期修正系数K1的确定。由于自2008年以来, 辽阳市的地价指数变化较大, 平均涨幅约为20%, 根据辽阳市的地价指数, 确定期日修正系数K1=120/100=1.2。

②确定土地使用权年期修正系数K2。由于辽阳市商业、办公、工业用地基准地价均设定为50年期土地使用权价格, 此次土地使用年期为70年, 故需要进行年期修正, 土地使用年期修正系数公式为:

式中, K2———土地使用年期修正系数;

r———土地还原率8%[土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期 (含一年) 贷款利率6.90%, 在加上一定的风险因素调整值, 按8%计];

m———待估宗地设定使用年限70年;

n———基准地价设定土地使用年限50年。

③容积率修正系数K3的确定。根据基准地价技术工作报告及其说明, 其地价内涵定义为单位楼面地价, 故直接乘以建筑面积即可得出单位地价, 或许直接乘以容积率1.0修正。

④开发程度修正的确定。因本次评估所使用的基准地价设定开发程度与本次评估宗地设定开发程度相同, 因此不需再进行开发程度修正。

⑤影响地价区域因素及个别因素修正系数之和 (∑K) 的确定。

根据《辽阳市市区基准地价测算技术工作报告》, 结合待估宗地的各项因素具体条件, 编制出辽阳市河东村各项楼面地价修正因素调查及修正系数表, 见表2、表3。

故宗地基准地价修正系数为0.27。

⑥宗地地价计算。

⑦基准地价系数修正法估价结果。该宗地建筑面积为38.41万平方米, 土地总地价为41242.72万元。

3结束语

综上所述, 本文主要分析和研究了土地开发成本估算方法在房地产开发项目中的实际应用, 通过对JDC房地产开发项目土地开发成本的估算, 基准地价系数修正法在房地产开发项目中应用非常普遍, 能够比较准确、合理地确定出土地开发成本, 是求取一宗待估宗地的价格的容易掌握的方法。估算时需要掌握待估宗地相同土地级别、区域内该类用地地价标准及各种修正因素说明表, 根据差异, 确定修正系数, 修正计算结果。

参考文献

[1]王学瓅, 魏威.对土地的估价方法及其理论研究[J].绿色财会, 2011 (05) .

[2]王筑.收益还原法在土地估价中的应用[J].贵阳学院学报 (自然科学版) , 2010 (01) .

[3]任强.浅析土地估价中主要参数的确定方法[J].现代经济信息, 2010 (10) .