房地产项目融资资料

房地产项目融资资料（精选9篇）

房地产项目融资资料 第1篇

房地产项目融资资料

（一）房地产开发融资企业资料清单：

1.公司简介

（内容包括公司基本情况介绍、经营状况说明、董事会成员简介、股东简介、管理团队简介等）

2.公司章程

3.董事会决议或股东会决议（关于本项目的融资决议，有即提供）

4.工商登记核准资料及营业执照

5.税务登记证

6.组织机构代码证

7.法人代表身份证

8.验资报告及开发资质证明

9.银行开户许可证及贷款卡

10.审计报告和主要财务报表（近三年，10年、11年、12年 同时补充13年1、2、3、月份主要财务报表

11.投资项目可行性报告

12.借款申请书资金用途及使用计划(需注明还款来源)

13.房产证（如果是用房产做抵押，这个就提供），如果办理了预售许可证的，也要提供；

14.土地使用权证，同时附上土地付款凭证,土地成交合同等；

15.建筑用地规划许可证

16.建筑工程规划许可证

17.建设工程施工许可证

18.抵押物价值评估报告或质押物价值评估报告

19.其他政府相关批文

20.其他补充文件

（二）房地产开发企业融资基本条件：

1、要求项目要在省会城市，或经济发达的地市级.资质较好的县也可以考虑。

2、四证齐全：土地使用证，用地规划许可证，工程规划许可证，施工许可证；

3、二级开发资资质优先，如果母公司是二级资质，项目子公司为三级或者暂定也可；

4、房地产项目融资额度：融资1---6亿元，期限1--2年

5、有抵押物，抵押率不超过50%。

6、自有投入不低于35%；并且经营业绩良好，无不良信用记录。

房地产项目融资资料 第2篇

1、融资申请书（含融资额度及期限、用途）、融资资金使用计划书、还款来源及还款计划书（法定代表人签字并盖公章）；

2、发改委对房地产项目建设立项的备案批文（核准投资额应与预测或实际投资额大体相一致）；

3、项目规划设计条件通知书 ； 国有土地使用证；

5、建设用地规划许可证；

建设工程规划许可证； 建筑工程施工许可证；

8、商品房预售（销售）许可证（如暂未办理，可不提交）；

9、公司营业执照（年检合格后的）、组织机构代码证、国税、地税登记证、银行开户许可证、银行贷款卡（附卡号）、信用等级证书、授信证明、法定代表人证明及法定代表人身份证、简历；

房地产开发资质证书；

建设施工承建企业的营业执照和承包资质证书；

具有“工程咨询单位资格证书”的行业机构编写的项目可行性研 究报告（或商业计划书）（盖公章）；

公司简介、公司注册时和变更时的公司章程、验资报告（附银行 存款凭证回单和银行询证函、资产评估报告）；

截止融资申请日前月底的公司各类负债明细表（盖公章）（列示 各债权人名称、金额、借款期限。附财务借贷各类合同、抵押清单、银行进账单、收据，短期借款、长期借款、长期应付款财务明细账）；

公司近三年财务审计报告和融资申请日前月底的真实财务报表（资产负债表、损益表、现金流量表）（盖公章）；

截止融资申请日前三个月货币资金项目下全部科目的明细账、银 行存款对账单及余额调解表；

纳入本次抵押范围的土地、在建工程、房屋的明细清单；

项目已投入资金明细分类汇总表（盖公章）（附主要付款凭证、发票或专用收据）；

项目方关于纳入本次抵押范围的资产（含土地、在建工程、房屋）无抵押、无担保、无查封、无财产保全、无诉讼保全的声明（法定代表人签字并盖公章）；

公司股东会（董事会）融资决议书（自然人股东签字、法人股东 盖公章）（提交全部股东身份证明）；

以出让方式取得项目用地的购置过程证明材料【附相关文件（含 招拍挂）、银行转账凭证、发票、项目用地规划等资料】

22、项目最新现场实景照片（多角度）；

房地产评估报告书（在第二阶段提交）；

项目总体设计方案、规划红线图、方位图、效果图等工程设计资 料 具有可操作性的市场营销策划方案；

26、项目目前状态情况的详细说明（含工程进展情况）。备注：

1、做封面（封面盖鲜章），资料目录，按序编名号，装订成一本规范的资料，并报送电子版资料一套。

2、上述资料除资质证书和财务资料为复印件外，其余为原件；

房地产项目融资资料 第3篇

并且以往房地产广告投放相对比较集中,大多以主流媒体为主,这也是房地产行业的一贯选择。但是随着经济和科技技术的快速发展,新媒体的异军突起,广告投放所追求的形式和目标也有所变化。根据艾瑞资讯公布的数据,2007年房地产行业网络广告投放费用快速增长,从1月份的3017万元增长至10月份的6624万元,增长率达到119.6%。与此同时,房地产行业网络广告投放天次也在快速增长,2月至9月期间连续8个月保持增长,增长率高达265.8%。根据CTR媒介智讯提供的数据2007年房地产行业在报纸上的投放额与2006年基本持平,值得关注的是房地产行业在互联网上的投放力度加大,门户网站、网络社区、专业网站等均成为广告主关注的广告渠道。可见,新媒体在广告业中的地位越来越重要,其发展趋势相当惊人。

我国房地产产品广告渠道多年来发生了巨大的差异性变化。最初房地产广告以报纸、杂志、电视广告为主。报纸,其信息具有权威性,信息及时性强,以及内容可保存等优势,在都市人的生活中占据着重要的地位。杂志具有一定的专业性,内容充实具体,图像印刷精致等特点。随着媒体技术和传播模式的演进,电视广告形式占据了房地产越来越大的比重。作为传统广告渠道精准选择的形式邮寄广告,其相对传统大众媒体的优势是比较明显的。明确的客户对象,只要有完善的销售计划,就可以从潜在客户中挑选出邮寄对象,能够确切知道有多少人以及是哪些人收到的邮件。随着3G时代的到来,在房地产广告精准投放,基于数字传媒平台的传媒广告渠道已经悄无声息的到来。地产广告渠道精准选择有了更多的可能性。

如何让海量的客户数据,眼花缭乱可够选择的广告渠道、投放形式更好的为房地产营销打一场漂亮的攻坚战。需要对客户数据进行一次合理有效的挖掘分析,才能开始进行地产广告精准投放选择与判断。

在这20多年的时间里,住房消费观念到底发生了巨大的变化。人们更能接受怎么样的广告模式,客户关注楼盘哪些信息等?房地产商在广告的方式和模式上有没有一些新的想法和做法?广告媒体的选择,到底带来了怎样的效果,如何寻找适合的投放方式?我们在此以某楼盘的前期调研为参考来描述一下如何进行信息挖掘分析。

该楼盘为:民用住宅性商品房

抽样人群:来电、来人

抽样时间:2009.1.12009.3.15

抽样样本:《客户来人信息表》、《客户来电信息表》以及实际媒体投放资料《新闻晨报》8篇、《新民晚报》2篇、《上海楼市》16篇、《租售情报》16篇、短信彩信9次,搜房网、网易、安家网长期发布。

现在针对该楼盘的来人来电表内容进行分析

A、来人客户群分析:客户年龄、客户工作、客户居住地、客户工作区域、客户购买意图

来人客户关注点分析:客户意愿购房面积、客户意愿购房房型、客户对楼盘比较关注点

来人客户媒体选择分析、来电客户媒体选择分析

B、抽象关注点数据统计

一、来人客户群分析客户年龄(总样本数:237人)(表1)

分析:来人客户的年龄主要集中于30岁-44岁,从年龄段来看,30岁以下的青年人,他们年轻,这群80后的新生力量们他们相对处于没有家庭负担或者刚刚成立家庭的阶段。积蓄很少,甚至没有积蓄。如果买房子,首付都要由家庭来负担。所以相对购买能力比较欠缺。对于主要的购买人群30岁-44岁的中青年,这样的人群他们一般是拥有一套住房的或以前和父母一起居住,随着年龄的增长,积累了一定的财富,他们正处于事业上升期,还款能力非常强。当然,这部分借款人通常在考虑换房的时候已经有一定的经济基础。选择贷款时间的时候,更加灵活,更多的考虑改善型住房,所以成为了购房的主力人群。对于45岁以上的人群,一般自己已经有一定的住房条件,更对的是为子女考虑或用以投资度假。

二、来人客户群分析客户居住地(总样本数273人)(表2)。

分析:客户在一个地方区域住习惯了,自然容易对一个地方产生感情,对周边的事物比较了解,甚至产生一定程度上的忠诚度,所以买房的客户也主要来自于周边比较近的区域。案例楼盘自身位于杨浦区新江湾板块,所以客户很大程度上来自于本身区域或周边附近的区域,实际情况证明绝大部分来看的顾客来自于本身居住地就在杨浦的人群,其他来的客户主要自于浦东、宝山和虹口,这类与杨浦相接的附近区域,这样的人流统计对于一些精准营销的区域选择相当重要。

三、来人客户群分析客户购买意图(总样本数:189人)(表3)。

分析:通过数据库数据分析,可以看出,客户主要的购房意图为改善生活占到54%,再者为结婚购房,占到23%。可以看出主要的购房目的都为自主。相对而言都属于刚性需求。

四、来人客户关注点分析客户购房意向(总样本数:220人)(表4)

分析:由于调研时间为2009年1月至3月,其由于前期房产价格大涨及政策等各方面的因素,正处于淡季,大部分的顾客处于观望期,大部分的顾客还处于等待状态,等待看后期的房产走势,在决定是否要在这个时间置业。但是通过每天那么多的来人来电数据和客户的态度,我们不难看出巨大的市场潜力。

五、来人客户广告信息获取渠道分析(总样本数:273人)(表5)。

六、来电客户广告信息获取渠道分析(总样本数:555)(表6)。

再者我们分析一下,媒体投入成本:

我们以客户对应来人来电数据广告媒体投放月份,取2008年12月25日-2009年3月13日做媒体投放的一个整体的分析。

传统媒介:报纸(表7)

传统媒介:杂志(表8)

电视:(表9)

邮寄广告:(表10)

网络:搜房网、网易、安家网(表11)

手机短信(表12)

报纸2009年度广告部分价格:(表13)

杂志2009年度广告部分价格:(表14)

楼盘D M发布费用(包括D M印刷费用):(表15)

移动平台手机平台发布价格(表16)

新媒体

搜房网投入成本:12000元

焦点房产网投入成本:10000元

短消息投入成本:65000元

杂志

上海楼市投入成本:32000元

租售情报投入成本:35200元

邮寄广告DM投入成本:72618元

报纸

新民晚报投入成本:140000元

新闻晨报投入成本:468000元

根据来人客户媒体选择(总样本数:273人)

核算出一个有效信息传达人均成本:(表17)

根据来电客户媒体选择(总样本数:555人)

核算出一个有效信息传达人均成本:(表18)

由以上数据,我们进行初步分析可以看出:

1、传统的报纸、杂志、电视媒体仍然有着覆盖受众广,时效性强等特点。但相对于广告投入成本相对较高,信息成功植入的人均成本相对较高。但因其有着广泛的社会影响力与企业形象宣传作用,因此在很长一段时间内仍会在楼盘营销中占据一个较首要的地位。

2、DM广告作为传统媒体,但具有其精准营销的特性,可以自己制定发送的目标人群。那么地产企业可以通过这种方式和客户保持联系。通过这样的方式和老顾客保持联系,及时发送相关的新楼盘等信息,实际调研也显示老顾客购买新盘和推荐亲戚朋友购买的比例是相当高的。再者,通过详细的市场考察与受众人群调研,以邮局或者专业的派送人员的方式将DM广告发送给指定人群。DM的制作更具灵活性,可以根据需要制定特定的方式,它不受材质、形状、版面大小的限制,并且在传播的数量、时间、对象、空间上都有着完全自主权。

3、网络新媒体的优势相对比较显著,其具有长期发布的价格优势,并且可以让用户在需要的任何时候,直接搜索取得,并且介绍详细内容殷实,相对千人成本也是最低的,对于房地产广告营销是具有相当优势的媒体选择。而新媒体具有着随着移动平台的大力发展,移动平台广告也越来越成为热点精准营销平台。在费用方面很大程度上比其它媒介广告便宜,首先主要也是它没有广告平台的额外费用,而且短信和彩信的成本比较低,成本比较能控制。又同时具有精准营销的各类优势,可以自主选择适合年龄段、选择合适的购买区域、具有购买能力的人群。可见,随着技术的发展,房地产商也可以通过这样的方式,更好的节约广告开支,同时又达到有效地传播效果。

摘要：对于房地产的销售成果,房地产广告是极为重要的手段和营销模式。我国房地产产品广告渠道多年来发生了巨大的差异性变化。从最初房地产广告以报纸、杂志、电视广告为主,到如今的,通过海量的客户数据,进行数据分析和挖掘,寻求合理的广告渠道、投放形式,从海量的无目的投放到如今的精准营销,更好的为房地产营销打一场漂亮的攻坚战。

关键词：房地产,广告渠道,精准

参考文献

[1]、2007年上海市广告业发展情况统计分析[J].上海市工商局广告处,2008(2).

[2]、2007年房地产网络广告投放费用趋势[J].艾瑞咨询结合网络广告监测系统iAdTracker,2007(12).

[3]、直接营销技巧:如何通过直邮与直复广告创建业务.2007(12).

试论房地产产籍资料管理及运用 第4篇

关键词：房地产产籍资料管理运用

1房地产产籍资料管理的内容和作用

房地产产籍资料的管理，是房地产管理机关为掌握房产权属形成及演变过程等情况，按照国家《档案法》、《物权法》规定，依照法律法规行使的一定的行政管理程序，对客观反映房地产位置、产权归属和变化过程中所积累的产权档案、地籍图、账、册、表、卡以及其他资料实施的管理。

1．1房地产产籍资料管理的内容

1．1．1图，即房地产地籍平面图。房地产地籍平面图，也称房屋平面图。它是专为房屋所有权登记和管理而测绘的专用图纸，一般反映各类房屋的关系位置、产权经界、房屋结构、层数、街门牌，并对每户房地产编立固定号码，用以联系图与图、档、卡、册等各项产权资料。房地产平面图也是测绘制作分户平面图、制作房屋所有权证附图的重要依据之一。

1．1．2档，即房地产权档案。房地产权档案，是通过开展产权登记，办理所有权转移、买卖和房屋增减变更登记，以及进行产权清理等手段，把各种产权证件、证明、各种产权文件等收集起来，用科学的方法，加以整理分类装订而成。房地产权档案，简称房地产档案，它主要反映房屋所有人和房屋及用地情况，即客观现实状况，就是权利人在申请房屋所有权登记时，权利人为证明物权归属为办证机构提供的权属证明和其他必要材料，如填制的各种表格：“申请书”、“墙界表”、“勘丈表”等。正是由于产权档案的原始性、不可替代性、无可置疑性，使产权档案成为审查和确认产权、处理产权纠纷极其重要的法律凭证和重要依据。

建档的方法，一般是把房屋所有权登记收取的申请书、墙界表、证件、证明、收据、存根，以及分户平面图等原始登记材料，全部按其产生的先后顺序，结合相互间的联系，编写序号、目录、封面、封底、装订成卷。装订好的档案，要统一按照顺序，上架排列，专柜专人保管。

1．1．3卡，房地产卡片也叫房屋卡片。它是按照房屋所有权登记申请书中的所有权人的情况、房屋状况、产权来源等扼要情况摘录而成的。

1．1．4收集。所谓收集，就是要把所有权人的基本历史面貌，具备法律效力和有保存价值的房产交易证件，私产经办发照证件，如准建证、投资工程许可证、宅基地许可证、建设规划证，买卖、受赠的，交换、继承、放弃、具结书、退还、判决，自留房、国家改造房、公房出售、单位出售、商品房出售等证件一并收齐，以备后来查用。

1．1．5整理。(1)分类准确。在立卷之前，要把案卷弄清楚，公产即单位产，私产这种档案要分类而立，不能混淆，一定要力求准确。(2)案卷组成。卷内材料要按照时间的先后顺序，排列要有条理、系统，保持材料之间的历史联系，使卷内材料形成一个有机的整体。如在1958年，我国社会主义改造时期的改造后房产排列，租赁合同排在第一，1958年的申请，排在第二，即在1958年个人积极要求参加社会主义改造，自己要求将个人房产交给国家管理的申请排在第二位：其次1965年到1968年国家对这些房产进行清理、清退，这些清理、清退表就排在第三位，依次类推。在档案立卷中要求努力做到准确、完整并反映其动态变化，动态变化就是指产籍资料随着产权的转移变更、房屋土地的变化情况，经常进行异动变更注销，随时反映已经变化了的产权情况和房地产情况，使之符合现状。(3)编写张号。卷内文件排列完毕后，应去掉文件上一切金属物，然后编上张号，固定位置，无论单、双面书写、筒字页、折叠页、大小页、文件处理单、变动传票、收据都应一张编一个号。编号位置，左侧装订，编在文件、证件右上角；右侧装订编在文件、证件的左上角；上边装订，编在文件下边中间，照片、图纸编在背后。目前，我们安阳市房产档案的装订是采用上边装订，编号位置是编在文件的右下角。(4)填写好封面、目录、备考表。房产档案一旦立卷完毕，必须填写好封面、卷内目录、备考表。卷内目录，项目要填全，证书号码、证件名称、件数、起止页数、原件、复印件、手抄件要写清。卷内备考表，要把公、私产、产权人、产权单位写清楚，变动时间注明变动原因，变动更改后的名次，立卷入都应填写在卷内备考表上。填写完毕后，将其放在卷尾。(5)装订结实，整齐美观。目前，房产档案采用两孔单绳装订，两孔之间保持11公分距离、线要拉紧、装订结实、不能掉页，上下底边要对齐。

1．2房地产产籍资料管理的作用房地产产籍管理，是城市管理的一项重要内容，又是房产管理的基础工作，它在房地产业和国民经济中有着重要的作用。房地产行政管理包含产权管理、产籍管理、房地产市场管理、住宅建设管理、行业管理等，其中产籍管理是主要内容之一，它渗透于其他各项管理工作之中，与之相互依存，紧密联系。为保护房屋所有人的合法权益不受侵害，平时在对产权管理过程中逐步形成的、完善的产籍资料就是房地产管理的基础。如若管理不善，就会重蹈覆辙，造成产籍不明、产权不清，这势必会使房地产管理工作陷入混乱。

由此可见，产籍管理是否完善与科学，直接影响到房地产管理工作的好坏，还关系到房产行政管理整个体系的正常运转和国家职能的履行，

做好房地产产籍管理工作，不仅对房地产业，而且对于国家社会主义现代化建设和社会的稳定发展，发挥着重要作用，主要体现在以下三个方面。

1．2．1有利于加强社会主义法制建设。现阶段，我国是以房产所有权为主体，多种房产所有权并存的多层次产权结构。如全民产、集体产、军产、股份产、私产、房改产等。完善的产籍管理能准确地认定不同层次的房屋权属，维护宪法和法律，保护所有人权益，还可为司法部门、行政机关解决房地产纠纷提供证据，从而为减少房屋纠纷、保障社会稳定创造了必要条件。

1．2．2有利于加强城市建设和管理，推进深入改革。产籍管理做好了，可以提供城镇房屋的历史改革与现实情况，全面反映房产国力。为政府制定经济发展计划提供各项数据，为开展房产经济预测、决策和解决当前房地产管理中的问题，如改革住房制度，推行房屋商品化，廉租住房制度，经济适用房分配制度，房地产经营等提供依据和有效的管理服务。

1．2．3有利于研究和规划城市市政工程建设。科学的产籍管理能够做到情况明、底数清，为进行房地产理论、政策研究提供基础资料，可以充分发挥行政管理的组织、协调、监督作用。如1998年安阳市文峰中路扩建工程。在它的初始阶段，即政策、理论研究阶段，安阳市房产档案馆从一个侧面，向道路扩建指挥部提供了最基础的房产资料，为道路的扩建理论研

究、政策研究、提供了有力的依据。

2建立健全产籍管理制度

房地产产籍是城市建设的重要基础资料，只有反映实况的准确完整的基础资料，才具有真实的使用价值。为此，必须采用有效的措施，健全基础资料，保持与实况相一致，发挥产籍资料应有的作用。

2．1建立健全产籍管理法规。通过制定和颁布城市房地产产权产籍管理和行政法规，来行使政府的管理职能，对整个城市的房产产权产籍管理实施有效的指导和监督作用。

2．2建立健全产籍保管和查阅、借调制度。这是产籍管理工作的基本要求。随着房地产业的迅猛发展。特别是在改革开放的进程中，房地产业作为国民经济发展的重要支柱产业之一，已日益显示出其旺盛的活力和重要作用。建设一个文明、整洁、优美多功能的社会主义现代化城市，为城市人民生产、生活创造一个良好的工作和生活环境，是我们中心工作的根本任务。因为房地产业是经济发展的基础性、先导性产业，是国民经济发展的重要支柱产业，发展城市房地产业，不仅可以为城市经济发展提供物质基础，而且是改善群众居住条件的基本途径，同时，它也为国家开辟了重要财源。所以，城镇房屋管理建设是管理好城市的重要有机组成部分，房屋的产权产籍管理又是房产行政管理的重要内容。它除了体现国家政权组成部分作用外，还具有鲜明的行业特点，即为城市建设和人民生活服务。

3产籍资料的运用

城镇和各类房屋的产权产籍管理，是城市建设的基础和国民经济发展的重要依据，如果没有严格的产权产籍管理，就无法贯彻执行国家和省市颁布的有关法规、规章和政策。也就无法建立正常的房产行政管理秩序。

实现面向全社会的服务，实行房屋产权产籍全方位的行政管理。坚持依法行政的原则，科学地审查、确认产权归属，依法保护产权所有者的合法权益，使房屋产籍管理做到有章可循、有法可依。这对于加强社会主义法制，维护安定团结，建设和管理好城市，具有十分重要的意义。

房屋是人们从事生产和生活的基本要素，在我国社会主义初级阶段多种所有制并存的情况下，我国《宪法》、《物权法》及《民法通则》等法律都规定了国家保护公民的、集体的及个人所有的房屋。管理好全社会的房产，充分发挥它的经济效益、社会效益，维护权利人的合法权益，是城市人民政府和房产管理行政机关的重要职责。

随着我国治理经济环境、整顿经济秩序和进一步深化改革，社会上各种经济组织、机关团体和个人占有房屋的所有权，以及商品房进入流通领域，形成城镇房屋多种所有制并存的局面。公民之间、法人之间、公民和法人之间各种涉及房产产权、使用权的经济民事法律行为，如房屋的买卖交易、转让、交换、赠与、继承、分析、租赁、典押、破产拍卖、租赁承包等房屋所有权转移变更日趋频繁，随着城市的规划、改造和建设，房屋的新建、拆迁，改建、扩建等情况不断发生，房屋的状况变化极为普遍，产籍管理和任务也将日趋繁重，但它也将发挥出极其重要的作用。不论每一幢房屋所有权和建筑状况如何变化，房屋从形成到灭失，都有它自身的运动规律，从投资到开发建设，再到进入流通领域，转移、变更、养护、维修、灭失最基本的就是房屋所有权的管理，也是房地产管理的最基本的内容，贯穿所有这一切都离不了产籍的运用。

房地产企业融资项目资料清单 第5篇

【 】项目尽职调查文件清单

说明：

以下是我们拟审阅的与【】项目有关的文件及资料的清单。

清单中的有些文件若贵司此前已经提供，则不用重复提供。随着调查深入展开，我们有可能需要贵司进一步提供文件。

请按清单内容提供完整书面文件及说明。如在该项下没有可以提供的资料，请书面说明不存在该项要求的资料。

如无特殊说明，贵司提供之书面文件之内容均应包括与文件有关的框架或意向性质的文件、该文件正文、附件/附图/附录/附表/附注性质的文件、补充性质的文件、变更/修改性质的文件、终止/解除性质的文件、替代性质的文件、各期间各阶段（如涉及）性质的文件、各组成部分性质的文件。

如无特殊说明，贵司提供的书面文件，为加盖贵司公章的文件正本复印件；如该文件超过一页，以骑缝形式加盖贵司公章即可。另外，在调查过程中，我们可能需要核验相应文件原件，请贵司届时积极配合。

一、关于项目公司房地产项目的相关文件

1． 主管部门对项目立项的批复（核准）文件（含变更的申请和批复）2． 有权规划主管部门颁发的规划意见书 3． 钉桩坐标成果通知书

4． 有权规划主管部门颁发的审定设计方案

5． 有权规划主管部门颁发的建设用地规划许可证及其附图、附件 6． 有权规划主管部门颁发的建设工程规划许可证及其附图、附件 7． 集体土地征用之批准文件

8． 国有土地使用权协议出让批准文件，或招标、拍卖、挂牌文件及中标通知书、成交确认书

9． 国有土地使用权出让合同及相关文件 10． 土地出让金缴纳情况及缴付凭证 11． 国有土地使用证及其附图、附件 12． 征地、拆迁安置方案

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13． 征地补偿协议 14． 拆迁补偿协议 15． 拆迁许可证 16． 市政配套审批文件

17． 水利、绿化、人防、消防、交通、环境保护、涉外安全、文物、防震等主管部门对于项目的有关批准文件 18． 施工/开工许可证

19． 竣工验收报告、备案等文件 20． 销售许可文件 21． 房屋所有权证 22． 物业管理协议等文件 23． 抵押登记等文件

24． 项目目前应向当地政府交纳的相关费用清单 25． 已取得的其他政府审批、许可、备案文件 26． 股东之间关于合作开发项目、土地的协议和文件

27． 项目公司或股东与原建设单位关于合作开发、项目、土地的协议和文件

28． 关于该项目开发进度的其他文件和说明

二、关于项目公司设立及存续之合法性及有效性的相关文件

1.主管部门关于项目公司立项的批复（核准）

2.外经贸主管部门关于项目公司合同、章程及董事会组成的批复 3.外商投资企业批准证书，如有（含历次换发）4.股东出资协议书 5.项目公司最新章程

6.工商行政管理局的名称预核准文件

7.以非货币出资的股东办理财产权转移手续的证明

8.验资报告（项目公司开业及历次注册资本变更的验资报告）9.工商行政管理局颁发的企业法人最新营业执照副本（及历次换发）10.股东出资证明书及历次变更详情

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11.项目公司通过年检情况

12.项目公司历次股权变更、注册资本变更、住所变更、经营范围变更等的情况及相关协议、决议文件等 10.章程历次修改或补充协议

11.历次变更事项之董事会决议及主管部门批复 12.股东会、董事会、监事会所有会议记录和决议书 12.房地产开发企业资质证书及其他专项资质等级证书 13.组织机构代码证

14.与项目公司设立及存续相关的其他文件、证件

三、关于项目公司资产的法律状况

1.项目公司名下的土地使用权证及附图 2.项目公司名下的房屋所有权证及附图

3.项目公司名下之固定资产清单及其法律状况说明

4.项目公司名下无形资产之证明文件和说明（包括商标、商号、专利、专有技术、域名等）

5.项目公司名下所有车辆之购买发票、牌照、行驶证、交强险保单及相关情况之说明

6.项目公司名下其他重大资产现状及其说明

四、主体资格及股权结构

1.项目公司股权结构图和项目公司实际控制人直接和间接控制的全部公司

2.项目公司法人股东（1）批准成立的文件

（2）企业法人营业执照，应有通过年检的标识（3）法定代表人证明（4）公司章程（5）验资报告

（6）股东和主管部门详细资料 3．项目公司自然人股东（如有）

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身份证明复印件

4．各股东的股权质押状况及其说明

5．项目公司股东名册、出资证明书、股权比例结构及注册资本缴付情况

五、关于项目公司的经营状况以及重大合同等债权、债务情况

1.项目公司和股东/合作开发方之间的合同或其他文件

2.项目公司与土地方就取得该项目开发权的相关文件（如涉及）（1）从原土地方取得项目开发权的协议（2）相关部门的批准文件 3.委托监理合同 4.勘察设计合同

5.土方/护坡/地基/降水等施工合同 6.施工总承包合同 7.分包合同

8.市政配套设施相关合同（包括但不限于上水、下水、雨水、煤气/天然气、热力、电力、通信、道路等合同）9.重要设备、材料采购/安装/加工/订货合同 10.房屋租赁合同 11.贷款/借款协议 12.固定资产抵押协议

13.其他资产、权利抵押、质押协议及文件 14.保险合同 15.物业管理合同

16.法律、财务、管理等顾问合同

17.已经签订的其他项目开发建设类、咨询服务类、融资借款类等合同 18.股东或项目公司与其他方就项目公司/项目/股权转让等事宜所签订过的协议、合同或相关文件

19.其他与项目公司经营管理、债权债务相关的金额在500万元以上的合同、协议或相关文件，或者虽然金额不足500万但对项目公司的经营情况和/或

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财务状况有重大影响的合同、协议或相关文件

六、关于项目公司的财务情况(一)会计报表及经营性财务资料

1.公司所有项目的工程概算，工程完工进度表，工程款支付计划，工程合同台账及主要工程合同

2.已付土地款和大额工程款的银行水单和发票

3.公司所有项目的土地招投标保证金的银行付款水单，出让金付款的银行付款水单

4.公司所有项目的销售台账

5.截至目前已确认为收入的交易的所有已签订销售合同清单及销售合同样本；

6.截止到2013年5月31日的最明细科目余额表

7.过去三年及最近一期项目公司和融资企业主体的经审计的财务报表（包括: 资产负债表、损益表和现金流量表）8.银行资信情况证明（信用报告）9.适用的各项税率及预缴税率表

10.银行账户明细，基本帐户及结算帐户开户通知书，开户许可证 11.有关银行贷款相关之还款通知、罚息通知、催款通知等 12.所有交易已完税凭证（营业税、契税、印花税发票等）13.税务登记证（国税和地税）(二)或有事项

1.目前公司对外（包括关联公司和第三方公司）提供的担保情况； 2.拟为公司融资项目提供担保的公司过去三年及最近一期的经审计的财务报表；（如果适用）；

3.目前公司的未决诉讼事项说明（同第九部分）； 4.目前公司其他或有事项说明。

(三)其他财务资料

1.该项融资计划涉及的抵押物评估报告和产权证书及其变现能力说明；

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2.目前公司已承诺的租赁契约或资本构建契约合同；

3.目前公司打算在融资期内构建或租赁的固定资产或物业的计划。

七、关于项目公司劳动人事情况（债权投资性质的项目不适用）

1.项目公司各项规章、管理制度 2.公司组织结构图 3.社会保险登记证

4.与项目公司存在劳动关系/劳务关系的人员清单，包括姓名、职位、职称、入职时间、是否订立劳动合同/劳务合同、劳动合同/劳务合同期限等情况介绍，未订立劳动合同的需说明原因

5.员工福利、退休金、养老、医疗、失业、工伤、生育及其他国家规定的社会保险统筹等社会保险、住房公积金缴纳详情之说明，包括缴纳情况、缴纳标准，是否存在欠缴、是否受过政府部门处罚等情况，未缴纳社会保险的需说明原因

6.高级管理人员、员工的劳动合同、劳务合同文本复印件

7.与管理人员或员工之间协议支付的补偿费、违约金、赔偿金之相关协议、合同或者相关文件及详情

8.工会组织情况

八、关于项目公司对外投资情况

1．项目公司对外投资情况说明

2．如果项目公司对外投资设立子公司、分公司，则请按照本清单内容准备子公司、分公司之全部文件

九、关于项目公司涉及争议情况

1.项目公司及股东过去和现在被涉及或已知道可能被涉及的诉讼、仲裁、调停或调解的法律文书及情况说明

2.任何影响项目公司及其股东的正在进行的诉讼、仲裁、调解或尚未完全执行的生效法律文书

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3.与任何政府部门在税务、罚款、行政行为或其他方面产生的争议的详情

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附件

承诺函

致;

本人向贵司承诺如下，并同意就此承诺承担法律责任。

1、保证本人在融资法律文件中的任何陈述和保证是真实的，保证本人遵守和切实履行融资法律文件中规定的义务。

2、保证本人及公司向贵司提供的所有资料均真实、完整、有效。

签名;

房地产融资资料清单 第6篇

（1）项目可行性分析报告、项目目前情况简单介绍（目前投入情况及施工情况）

（2）经年检的企业法人营业执照正本、副本；

（3）组织机构代码证正本、副本、税务登记证正本、副本；

（4）贷款证（卡）及公司基本户开户许可证；

（5）房地产开发资质证书及四证取得情况；

（6）公司简介、公司章程（合资、合作企业还需提供合资、合作合同）

（7）法定代表人身份证明、身份证、签字样本，如授权他人签署，请提供授权书、被授权人身份证；

（8）政府相关立项批复、土地成交确认书、出让合同、土地缴款凭证及相关税费凭证

（9）还款计划及相关还款来源简述；以及相关抵押物证明物件（已估值的相关资产需提供评估报告）

（10）最近一期财务报表和最近三年经审计的财务报告；

（11）董事会或股东大会的相关决议；

（12）验资报告；

房地产融资需准备资料 第7篇

1公司五证一卡（组织机构代码证 税务登记证营业执照 开户许可证 资质证贷款卡）必须

2开发五证（国有土地使用证 建筑工程施工许可证 建设工程规划许可证 建筑工程规划许可证商品房预手售许可证）土地证必须其他有几证提供几证

3融资计划书包括数额 用途 使用期限 还款来源 抵押物明细 4三年的审计报告 还款来源说明 项目可行性报告 项目开发现状 公司及项目简介 过往开发项目 企业章程及股东介绍

房地产项目融资的渠道和风险 第8篇

关键词：房地产,融资,渠道,风险

1 房地产企业项目融资的主要渠道

在我国市场经济中, 银行不管是什么时候都是经济融资的首选方式, 因为银行融资相对于其他方式来说信用度更高, 在与银行融资过程中, 银行是经营的主体, 房地产投资方和银行都要遵守一定规则, 合作方必须定制一些条约来约束彼此。在融资过程中, 投资方必须要保证资产的质量才能降低风险, 然而对于贷款银行来说, 怎样才能保证资产融资的安全就需要投资者的担保了, 比如一定的财务保证。我国房地产企业开发资金大部分来自于银行, 但是大多数的企业资产不能达到银行贷款的要求, 只有极少数能达到要求, 这样一来就会加剧房地产的财务风险, 然而房地产在中国市场上又占据着重要的地位, 所以, 就会影响我国整个市场的发展。银行投资时要求的是有风险、有收益, 风险和收益要同等存在, 不能哪头重哪头轻。但是, 纵观我国的银行现在获得的利益仅仅是投资方的一部分利息, 而其承担的风险却很大, 而且现在还存在各种的违规行为, 对于整个房地产来说面临着巨大的风险, 不仅不利于我国房地产行业的发展, 对于我国整个银行业也有巨大的影响, 不利于我国整个市场经济的发展。

房地产企业项目融资另一个重要渠道是非银行金融机构的融资, 不同的集团有不同的目的。有的为房地产企业提供资金;有的为房地产企业提供服务, 这种筹集的资产虽然没有银行的多, 但是风险要小一些, 而且会有广阔的发展前景。还有一种是房地产资金信托, 目前我国房地产信托在不断地发展, 在房地产行业中占的比重也在不断地加大, 但是比起银行, 信托公司各方面还不够完善, 还没有银行有可靠性, 它的管理方面、经营方面经验都没有银行多。所以, 在选择上会有更大的风险, 而且客观来说我国的信托机构还不是很多, 就算有很多也没有很大的发展。所以, 要想让我国的房地产事业有更好的发展就必须培养一批真正意义上的房地产信托基金, 这样就能更好地完善房地产行业, 也可以改变我国现在房地产行业依靠银行的事实。还有一个融资方法, 就是与建筑承包商合作。现在建筑市场的竞争也越演越激烈, 当然也有许多建筑承包商很有经济实力, 他们就愿意合作融资, 而且现在建筑商垫资开发房地产事业也成为国家调控的一个主要手段。

2 房地产企业项目融资的风险

从上面可以看出房地产企业融资的方式有很多, 虽然企业可以通过银行等融资来达到目的, 但是银行在融资的时候对房地产企业的要求也是很多很高的。所以银行在很多的时候扮演的角色其实是锦上添花, 而不是雪中送炭。这样看来中小企业融资的难题并没有得到解决, 所以房地产企业在项目融资时是存在一定的风险的。在投资过程中造成投资风险的因素很多, 不同的原因造成的后果都不相同, 各种各样的风险对投资额的影响也各异。

1) 外部环境造成的风险。

外部环境又有许多种, 比如社会环境, 当产品不太适合该地环境时, 那么就有可能面对消费者的不认可风险, 每一个地方有自己的习俗, 所以在开发产业的时候一定要考虑各个因素。还有一个外部因素是经济环境的影响, 如果房地产企业与银行融资后, 该地的经济却处在停滞的阶段, 那么房地产市场就会面对市场萧条的局面。当然还有一个不可抵抗因素就是该地的各个政策都会影响房地产的开发格局, 比如该地的城市规划、环保等各项政策。资金方面的风险也会大大影响房地产开发项目, 目前银行贷款是房地产融资的主要手段, 但是一旦利率有所变动就会影响市场需求, 如果利率过高就会影响居民的购房率。在投资项目的时候, 项目的设计也存在一定的风险, 比如在设计的时候, 如果设计的不够先进, 达不到消费者的需求这样很可能就削减消费者的购买率;但是如果设计的太先进又不适用, 消费者又有可能接受不了。不管设计得过于先进还是过于陈旧, 都会造成风险, 所以对于房地产企业来说技术也很重要。

2) 企业内部的因素也会造成一定的损失。

最典型的就是工期延期造成的风险。工期一旦延期, 以前的计划大都不适用了, 而且在工期延期的这一段时间没有人能预测房地产市场会发生什么变化, 可能在这一段时间市场状况就很好, 在这一段时间内售楼就是最佳时段, 而这段时间各个方面的支出也是一大笔开支。在投资项目的时候一定要保证项目的质量, 消费者其实最关注的就是房子的质量怎么样, 然而投资方如果在施工过程中稍有偷工减料等行为, 或者技术很落后, 这些行为都会造成房子的质量问题, 很有可能会出现安全隐患。所以可以看出, 在投资项目的时候不仅有外部环境的影响, 还有投资方本身的问题。要想让风险降到最低, 不仅要考察好投资地的环境, 还要保证施工过程中的严格要求。这样才能使风险降到最低, 实现我国房地产业的顺利发展。

房地产项目融资目前在我国占据着重要的地位, 拥有资产商是否会投资一个企业全要看该企业的实力、经济运作各个方面了, 虽然现在我国房地产融资的主要方式是银行, 但是在不断地合理调整下, 我国的房地产项目融资方面会有更广阔的发展前景, 在政府的帮助下投资方的风险也会降到最低。

参考文献

[1]王丽娅.企业融资理论与实务[M].北京:中国经济出版社, 2005.

[2]叶义成, 等.系统综合评价技术及其应用[M].北京:冶金工业出版社, 2006.

房地产项目融资模式的探讨 第9篇

摘要：随着金融危机在全球的漫延，我国房地产业也受到严重影响，本文根据项目融资的特点，提出了房地产一些新的融资模式，如产品支付模式、ABS模式、售后回租等融资模式，为缓解房地产资金紧张具有一定意义。

关键词：项目融资产品支付模式售后回租

0引言

随着我国总体经济的快速发展，房地产业己成为国民经济的支柱产业之一。然而随着金融危机在全球的漫延，我国房地产业也受到严重影响。在此危机关头，创新性提出房地产项目融资模式，为房地产企业雪中送炭，为保持我国经济持续增长是件非常有意义的事情。

1房地产开发企业传统的融资方式

房地产开发企业传统的融资渠道主要有内部融资和外部融资。内部融资主要来自于房地产开发商自身的积累。开发商自身资金积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资，前者积累过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制。银行贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担，然后由银行承担，非常不利于风险分散。可见，传统的融资方式已经严重阻碍了房地产开发企业的发展和壮大，通过安排建设项目本身进入资本市场筹集资本则会逐渐形成一种必然趋势。

2项目融资模式在房地产项目中的应用

对于房地产业来说，目前在我国许多房地产开发项目是通过成立项目公司来运作的，房地产开发项目抵押贷款也是以房地产开发项目资产为偿还担保，这使很多房地产开发项目的筹资具有了项目融资的一些特点。

2.1直接安排融资模式直接安排模式即房地产开发商(项目发起人)直接安排项目的融资，并直接承担其融资安排中相应的责任和义务。这是比较简单而普遍应用的一种项目融资模式。一方面，开发商与项目管理公司签订协议，由项目管理公司负责对房地产开发项目的建设和销售进行管理，开发商也可自行对项目进行管理：另一方面，开发商与融资方签订融资协议，由融资方提供贷款给开发项目。同时，开发商将自有资金注入开发项目，使项目得以启动。在项目的建设过程中，融资方通过银行帐户对项目进展情况进行监控，并按与开发商的协议规定陆续注入后续资金。当项目建设成功并进入销售阶段时，项目所取得的销售款项将按开发商与融资方的协议，一部分用于贷款的偿还，其余部分作为收益流向开发商。这种模式适合房地产开发商本身的财务结构不是很复杂的情况。即使是有限的追索权，因为直接使用了开发商名义进行融资安排，所以，对于资信状况良好的开发商来说，直接安排融资模式可以获得相对较低成本的资金。

2.2“设施使用”融资模式“设施使用”模式是指某种工业设施或服务性设施的提供者和这种设施使用者之间签订一种“无论提货与否均需付款“性质的协议，这种设施使用协议在工业项目中有时也称为“委托加工协议”。这种模式在房地产开发中可应用于廉租房建设等项目中，利用这种模式进行房地产项目融资的主要步骤有：①由项目投资者和当地政府达成协议，由当地政府提供一个“无论使用与否均需付款”的协议，并且这个协议为贷款银行所接受；②由项目投资者组建项目公司，使其拥有、建设和经营该房地产，也可将该公司推向股票市场，以吸收其他投资者资金；⑧房地产建设进行招标，中标公司需要具有一定的资信和经验，并能够由银行提供履约担保；④项目公司以房地产使用协议、承建合同和履约担保作为融资的信用保证；⑤当地政府利用每月收到的廉租房租金和部分财政补贴支付房地产使用费。

利用此种模式可以帮助政府解决建设廉租房所需的大量资金，而房地产开发商也可以获得较多金融机构的贷款。

2.3“产品支付”融资模式产品支付法是指采用无追索权或有限追索权的融资方法，提供贷款的银行从项目中购买一定份额的生产量，这部分产品的收益作为项目融资的偿债来源。此种模式可应用于房地产公司代某组织开发某项房地产业务，其中以单位集资建房形式为主，其实施步骤包括：

2.3.1由房地产投资者建立一个中介机构(或直接以某单位的名义)，从项目公司购买一定比例的房屋作为融资的基础：

2.3.2投资者交纳用于购买这部分房屋的资金给中介机构，中介机构再根据生产支付协议将资金注入项目公司作为项目建设和项目投资资金，项目公司承诺按一定方式安排产品支付，同时以项目资产和完工担保作为信用保证；

2.3.3房地产项目竣工后，项目公司将房屋销售给中介机构的投资者，用于偿还中介机构的债务。

这种模式的特点在于：首先，项目还本付息的唯一来源是项目产品：其次，节省了大量销售费用；另外要求项目公司提供最低生产量和最低质量标准的担保。

2.4BOT融资模式BOT是英文Build-Operate-Transfer(建设运营转让)的缩写形式，是为了动员私人投资基础设施经常采用的一种办法，具体做法就是政府将公用基础设施的建设和经营权交给私人资本，并授予特许权，然后由私人企业自行筹资建设，并在建成后自行运营取得预期收益，若干年后再移交给政府。BOT实际上是政府和私人企业间就基础设施建设所建立的特许经营权协议关系。BOT项目融资模式目前还发展出了BTO，BOOT，TOT等多种延伸形式。

BOT项目融资模式可应用于公共休闲场所的建设中，如公园等项目。BOT模式的操作流程基本上可以通过下列步骤予以实施：①作为项目发起人角色的当地政府选择并确定拟进行BOT项目融资的项目，就备选项目进行技术经济和法律可行性研究论证；②项目选定以后就开始准备招标和要约文件，提出招标条件邀请相关投资机构和财团提出项目建设开发的建议。作为企业则开始调查项目的可行性，与贷款方协商，准备组建项目公司；③政府在对投标者进行评估选择后，政府和企业进行相关协议的谈判工作，对项目的所有方面进行协商，并签订好法律文件；④在做好项目开发的全部准备工作后，就开始项目的建设和经营阶段，各方当事人根据协议履行协定义务和责任；⑤项目在经过数年的经营后，企业根据协议规定的要求把项目的所有权转让给政府。

2.5ABS(Asset-Backed-Secu ritization)融资模式ABS融资模式是以房地产项目所拥有的资产为基础，以项目资产的未来现金收益为保证，通过在资本市场上发行高级债券来筹集资金的一种项目融资方式。这种融资方式的目的在于，通过其特有的提高信用等级方式，使原本信用等级较低的项目可以进入国际高档证券市场，利用该市场信用等级高、安全性和流动性强、债券利率低的特点，降低发行债券筹集资金的成本。具体来说，利用ABS模式进行房地产项目融资的流程基本上可分为四个阶段：

第一，组建SPC阶段。SPC是Special Purpose Corporation缩

写，即特殊目标公司。这种公司包括国际权威资信评估机构较高资信评估等级(AAA或AA级)的信托投资公司、信用担保公司、投资保险公司或其他具有类似功能的机构。成功组建SPC是ABS顺利运作的根本前提；

第二，SPC与项目结合阶段。适合ABS的项目是拥有未来现金流入的大型房地产项目或几个中小型房地产项目捆绑组合项目，拥有这些未来现金流量所有权的是项目公司，这些现金流量所代表的资产是ABS融资的物质基础。SPC与这些项目的结合就是以合同协议的方式将项目公司拥有的未来现金收入的权利转让给SPC

第三，SPC发行债券阶段。SPC可直接在资本市场上发行债券筹集资金，或者经过SPC信用担保，由其他机构组织发行债券。SPC发行的债券或通过它信用担保的债券自动拥有相应等级。然后把所筹资金用于项目建设和开发；

第四，SPC偿债阶段。由于项目公司已将项目资产未来现金收入权利转让给SPC，因此SPC就能利用项目资产的未来现金收入清偿其在国际资本市场发行债券的本息。

2.6PPP即公共部门与私人企业合作融资模式PPP是publicprivate partnership即公共部门与私人企业合作模式，对项目生命周期过程中的组织结构设置提出了一个新的模式。它是政府、营利性企业和非营利性企业基于某个项目而形成的“双赢”或“多底”为理念的相互合作形式，参与各方可以达到与预期单独行动相比更为有利的结果。此种融资模式适用于建设大型的体育场馆和开放式的健身场所。PPP同BOT模式有些相似，但参与项目的公共部分和私人企业之间是合作关系，私人企业从项目论证阶段就开始参与项目，而BOT模式从项目招标阶段才开始参与项目。如体育场馆的建设可由政府牵头，体育协会、体彩中心等非营利组织、房地产企业共同参与建设。

PPP模式的优势：

2.6.1PPP融资模式可以使得房地产企业在项目的前期就参与进来，有利于利用私人企业的先进技术和管理经验，并可以在项目的初始阶段更好地解决项目整个生命周期中的风险分配。

2.6.2在PPP融资模式下，公共部门和房地产企业共同参与公共设施建设和运营，双方可以形成互利的长期目标，更好地为社会和公众提供服务。同时，公共部门参与项目建设和运营也可以减少项目的国家政治风险，增强私人投资者参与公共设施建设和运营的积极性。

2.6.3在PPP融资模式下，有意向参与房地产项目的私人企业可以尽早和项目所在国政府或有关机构接触，可以节约投标费用，节省准备时间，从而减少最后的投标价格。

2.7房地产的售后回租融资模式售后回租是融资租赁的一种具体形式。即公司为了融通资金，在出售某项资产后，再从购买者手中租回该资产。一方面可以取得该资产的变现款，另一方面又可以继续使用该资产。

房地产的售后回租融资模式的操作流程基本上可以通过下列步骤予以实施：①房地产项目公司设计好售房价格和租金，计算房地产的投资报酬率，该报酬率应高于银行存款利率：②项目公司与房地产投资者签订房产购买合同，同时按约定项目公司回租该房产：③项目公司再将房产租给使用者，每月的租金用于支付房东的租金。