房地产需求范文

房地产需求范文（精选11篇）

房地产需求 第1篇

1.1 需求收入弹性

需求收入弹性表示在一定时期内消费者对某种商品的需求量的变动对于消费者收入量变动的反应程度;或者说, 表示在一定时期内当消费者的收入变化百分之一时所引起的商品需求量变动的百分比。假定住房的需求量Q是消费者收入水平M的函数, 即Q=f (M) , 则住房的需求收入弹性公式为:

用弹性概念来表述恩格尔定律得出:对一个家庭或国家而言, 富裕程度越高, 则住房支出的收入弹性就越大。目前, 在我国, 一部分家庭住房消费能力的提高速度开始高于收入的增长速度。

1.2 需求价格弹性

需求价格弹性表示在一定时期内一种商品的需求量变动对于该商品的价格变动的反应程度;或者说, 表示在一定时期内当一种商品的价格变化百分之一时所引起的该商品的需求量变动的百分比。假定住房的需求量Q是住房价格P的函数, 即Q=f (P) , 则住房的需求价格弹性公式为:

就需求的价格弧弹性而言, 富有弹性的需求曲线相对平坦, 缺乏弹性的需求曲线相对比较陡峭, 所以图1中的D1曲线相比D2曲线需求弹性更小。如果价格从P2上升到P1, 对于D1, 需求量从X2缩减到X1;对于D2, 需求量从X3缩减到X1。实际上, 富人的住房需求价格弹性更大, 如D2;穷人的住房需求价格弹性更小, 如D1, 所以若购房价格出现同一变化, 穷人的住房需求量下降幅度小于富人, 更具有刚性。

在商品市场上, 一般不存在完全没有刚性的商品, 这里的刚性是相比较而言的, 指变化幅度较小。但基于经济人的假设, 消费者选择购房时, 不仅会考虑收入、价格, 还会比较面积、通勤距离、交通位置、就业、下一代教育等问题, 试图达到福利最大化, 做出最优选择, 譬如当消费者收入较低、价格较高的时候, 既可以选择合租或者牺牲交通成本在郊区租房, 还是具有一定弹性的。根据以上分析, 定义住房刚性需求是需求收入弹性较大而价格弹性较小的具有一定购买力的消费性需求, 而不是指完全没有弹性。

2 房地产刚性需求影响因素的宏观层面分析

(1) 国家住房保障体系不完善, 中低收入消费者难以租到廉租房或购买经济适用房, 在年老时缺乏住房保障, 迫使消费者购房。上个世纪80年代开始我国住房制度改革旨在给不同收入家庭提供解决住房问题的不同途径, 但从结果来看, 只有一部分机关和有实力的国有企业集资分配建房, 实际上相当一部分家庭住房得不到保障。2005年全国250个地级以上城市, 70%没有完全实施廉租房, 住房保障面不到4%;经济适用住房开发投资连续出现负增长, 开发比重逐年下降, 目前只占商品住宅投资的5%。

(2) 我国城市化进程进入加速期。2006年年底中国城市化率达到44%, 按照目前13亿人口计算, 44%意味着目前有非农人口5.7个亿。按照城市化率平均年增长率1%计算, 到2010年中国城市化进程将达到60%多;按照2020年总人口14.5亿计算, 那么到2010年非农人口达到8.7亿, 也就是说在十年之内中国有三亿多农民变成城市人口, 每年有3000-4000万农业人口转为城镇户口, 需要征用城市近郊区土地, 催生巨量住房需求。另外城市化进程中旧城区改造, 也导致大量由拆迁带来的刚性需求。

(3) 我国现行户籍制度不合理。城市和农村户口的二元化管理, 客观上造成城乡鸿沟, 形成城乡二元制。如果某人生活在非本人户口所在地, 那么将被视为外来人口, 享受不到该地福利以及充足的就学就业机会, 因此想要从中小城市移居大城市的群体不得不在大城市购房。另外居民户籍和当地政治、经济、文化教育等权利相挂钩, 被人为付予了太多“附加值”, 譬如许多城市实行入学和户籍挂钩制度, 适龄儿童、少年在户籍所在地学校就近入学, 促使学区房热销。

(4) 随着外资对中国不确定性宏观政策和行业政策的逐步解读, 外资正在逐步进入中国市场, 间接推动需求的旺盛。中国是目前全球为数不多的、对境外机构和个人投资开发销售环节没有重大限制的国家。相较2003年, 上海、广州和深圳三地, 2004年境外机构和个人购买房地产的比例分别提高了5.9%、2.6%和3.3%。其中, 2004年上海市该比例已达到15.5%, 2005年上半年升至16.8%。2004年中国房地产业新设外商投资企业1767家, 合同外资金额134.88亿美元, 实际使用外资金额59.50亿美元, 房地产业已连续3年成为仅次于通信设备、计算机及其他电子设备制造行业的第二大外商投资行业。

(5) 市场主体间信息不对称。所谓信息不对称, 指交易双方掌握的与交易有关的信息在准确性、全面性、及时性和连贯性方面存在差别。在房地产领域, 信息不对称问题突出表现在商品房销售过程中消费者和开发商之间对产品的权属关系、价格、质量等信息的了解程度存在着严重不平衡现象。从消费者来看, 目前房地产市场中大的信号是由开发商或销售代理发出来的, 带有明显主观性, 而大多数消费者并不具备专业知识, 很难对如此大的信息进行筛选、辨别。另外多数消费者不太愿意委托专业中介, 一是交易成本昂贵, 二是中介行业本身缺乏市场诚信。这种既不透明又缺乏专业指导的交易使消费者对价格的认识不够清晰, 导致房地产市场的非理性发展, 加剧房地产价格的非理性上涨。

3 房地产刚性需求影响因素的微观主体分析

(1) 从根本上讲, 在依靠政府投资拉动经济增长的传统方式下, 地方政府缺乏调整经济结构的内在动力, 出于完成GDP增长指标和财政增收的目的, 客观上有推高房价和地价的“嫌疑”。①相对于消费和进出口, 在投资特别是房地产固定资产的投资方面, 政府主导作用更强, 更易操作, 且经济效果明显。近年来许多地区房地产投资对GDP增长的贡献率都在2个百分点以上, 土地出让收入已经成为城市财政增收的主要来源。②相对于其他财政收支项目, 政府在土地收支上的主导性、支配权更强, 受到的约束和监管更少。③大规模城市建设和拆迁能迅速改善城乡面貌, 是看得见的政绩, 而社会保障、文化教育等民生改善需要长时间几届政府的努力, 因此很多地方政府都在争夺有限的用地指标、建设指标、容积率。④房地产领域已经形成许多紧密的特殊利益群体, 存在“潜规则”。⑤增加经济适用房建设必然减少土地出让收入, 廉租房则需要地方财政投资, 同时加大保障性住房建设还可能影响到商品房价格, 招致特殊利益集团反对。因此, 地方政府往往以拆迁困难等种种理由延缓建设廉租房, 一些地方还出现套取中央转移支付资金后廉租房“空转”的现象。

(2) 中国人传统观念催生购房信念。西方国家工作流动性较大, 不需要在一个城市固定买房;但在中国, 自古就有“修身、齐家、治国、平天下”的古训, 齐家指成家立业, 成家不能没有自己的一套房子, “安居”才能“乐业”, 房子成为中国人有家、有归属感的重要标志。固定的住所显得尤为重要, 特别在中国租房大多质量很差的情况下。拥有房产不仅是居住环境的体现, 而且给人们带来融入一个城市的强烈心理暗示, 更能体现个人身份和个人价值。另外租房市场不健康, 相关政策及配套服务存在较大问题。租房在中国存在巨大风险, 在各大城市安全问题往往容易迁怒于租房户, 对租住户的检查, 也高于有固定住房者, 租房户特别容易被拆迁。此外, 租房和买房所享受的待遇也不同, 中国人更看重购房所能带来的“增值服务”, 比如教育、医疗、养老保险等。有部分学者认为, 在公共资源不足的情况下, 购房者急于买房, 实际上是非理性市场下的理性选择。

(3) 我国的投资渠道过窄。截止2009年2月, 我国居民储蓄存款高达24万亿元, 储蓄率达到50%以上, 全球排名第一。社会保障制度不成熟使人们对未来的预期不够乐观, 不得不推迟消费, 加紧储蓄。金融市场发展程度不高, 投资产品匮乏, 银行利率下调, 储蓄收益低于CPI, 面对通胀压力, 缺乏合理安全投资渠道的中国人对能够保值增值的房地产的需求更加迫切。

(4) 房地产企业采用的营销策略在充分满足消费者需求的基础上也刺激了其购买欲望。1990年, 美国企业营销专家劳特明提出整合营销理论, 强调用4c组合来进行营销策略安排, 即消费者欲望和需求 (consumer wants and needs) 、消费者获取满足的成本 (cost) 、消费者购买的方便性 (convenience) 、企业与消费者的有效沟通 (communications) 。面对激烈的市场竞争, 越来越多的房地产开发商开始引入整合营销理论, 全面调整经营理念, 譬如万科的“明星”楼盘, 契合了人的生命本质、家庭天伦、自然环境、建筑的生活本质。同时销售时全面清楚地提供信息资料、传播项目信息, 开展大规模住房知识普及活动, 设立更多销售网点或通过互联网与购房者进行双向式互动交流, 进行全程服务代理, 不断完善和改进购房服务的每一细节, 给予消费者最大限度方便。

(5) 开发成本的增长进一步压缩利润空间, 拉动价格上涨, 造成购房者的“财富幻觉”。从开发贷款情况看, 受央行多次上调存款准备金率影响以及土地价格的波动, 银行发放土地抵押贷款风险增加, 可贷资金总量下降, 放款行为更为谨慎, 放款周期延长, 加之国家控制土地供给, 房地产企业储备土地的成本上升, 需要投入的资金更大。此外, 要缴纳的税费众多, 包括:房地产交易税费、房地产契税、营业税、房产税、营业税附加、印花税、个人所得税、纳税保证金、房地产交易手续费、房屋权属登记费、土地收益金、土地出让金、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、土地开发费、住宅单方综合造价等等。

4 房地产刚性需求的进一步思考

综上所述, 房地产行业确实存在刚性需求;在此基础上, 也应该承认弹性购买时机和支付能力的存在。长期内, 购房的刚性需求会被弹性时机或更具刚性的支付能力所化解, 且极有可能出现买方市场。这是因为一方面购房并不是最基本的生存需求, 即使无力购房也可以选择租房或者与别人合住;另一方面房价已经高出居民承受能力, 市场承接出现断层。以湖北省武汉市为例, 2008年城镇单位职工年人均可支配收入为16712.44元, 平均月人均可支配收入约为1392.70元, 而新建商品房价格为4487.55元/m2, 也就是说购买一平方米要花费3个多月工资。这并不意味着我们就可以对刚性需求采取完全市场化的方式, 那将加大宏观经济调控的压力, 影响经济持续健康发展和社会稳定。完善目前的住房保障制度, 运用多种经济杠杆合理调节供给, 规范房地产企业行为, 加强信息公开系统的建设, 都将有利于房地产行业刚性需求向有效需求转化。

参考文献

[1]高鸿业.西方经济学 (微观部分) 第四版[M].北京:中国人民大学出版社, 2007.

[2]高鸿业.西方经济学 (宏观部分) 第四版[M].北京:中国人民大学出版社, 2007.

房地产销售管理系统需求分析 第2篇

1、需求分析：

伴随着人类社会的进步和科学的发展，人们生活的水平也在不断提高，房地产行业已经成为当今社会比较热门的行业。房地产销售是房地产行业的重要组成部分，由于房地产销售形式复杂、业务种类繁多，早起的手工销售方式已经不能适应现代房地产销售的需要，在这种情况下，房地产销售管理系统应运而生。

在各大中型房地产销售公司的房屋销售管理当中，主要存在着以下几个问题：

（1）房屋销售工作人员的工作量大、工作效率低

在房屋销售管理的工作流程中，需要完成很多的工作。这其中要填制大量的单据，而且在填制这些表单时，有很多的录入信息都是很重要的。例如，楼盘名称、楼房名称、房型信息、客户信息及房屋销售信息的反复出现，这些信息的重要性录入，必然降低工作人员的工作效率，加重了工作负担。

（2）房地产公司各个部门之间沟通困难

现代房地产企业在营销管理的工程中，主要面临着大量的数据和报表无法在多个部门之间进行有效的、畅通的信息交流和沟通，无法实现跨区域的实时管理、监控以及如何满足集团公司多级管理的需求等问题。

（3）查询、统计困难

每天的房屋销售情况，客户退房、换房情况，这些大量数据的产生，都会加重查询统计工作的负担。

为了解决以上问题，我们从房地产销售公司的角度出发，开发了房地产销售管理系统。

2、系统分析

（1）业务流程：

房地产销售管理系统主要包括房屋销售管理、主要包括房屋销售管理、客户换房管理、客户预定房屋管理和客户退房等几项业务，在不同的业务中分别完成相关的业务操作，并且能够打印出相应的单据和凭证，从而使得房地产公司的各项业务正常运转。房地产销售管理系统的业务流程如下图：

使用房地产销售管理软件可以帮助房地产销售企业有效的管理与房地产销售相关的业务工作，从而减轻了房地产销售公司工作人员的工作压力，提高处理业务的效率，增强了企业在同行业中的竞争力。

（3）功能分析：

该系统有如下功能：

●能够完成房型、楼盘、楼房、房屋资料信息的录入和编辑，并且能够查询、调整楼房的销售价格。

●完成销售管理、换房管理、退房管理、付款管理和房屋退款管理的相关信息。●管理及维护客户资料的相关信息。

●管理客户预定房屋的相关信息，并且能够统计出房屋预定的相关信息。●统计出不同的销售代表所销售房屋的详细信息 ●统计出客户的相关数据

●维护房地产公司的员工信息。

●管理及维护系统操作员并且能够修改操作员的密码信息。●能够完成数据备份和数据恢复的操作，保证数据库的安全。

3、系统设计

（1）系统功能设计：

根据上述的功能分析，可以将房地产销售管理系统分为5大功能模块，即楼盘房屋资料管理、房屋销售管理、数据统计报表、基本数据录入编辑和系统维护。其中，楼盘房屋资料管理包括房型信息管理和楼盘房屋信息管理两部分；在房屋销售管理中，能够完成对房屋的销售及付款信息的管理、客户基本信息、客户退房及退款信息的管理；在数据统计报表中，能够完成房屋购订统计查询、房屋预定统计报表、房屋销售统计报表和客户数据分析等功能；基本信息录入编辑包括员工资料录入编辑和公司资料录入编辑两部分；系统维护主要能够完成系统初始化、数据备份、恢复及对用户信息维护及管理等功能。房地产销售管理系统的功能结构如下图所示：

4、数据库设计

由于房地产销售管理系统所涉及到的数据量比较大，Access数据库不能满足存储大量数据的要求，所以本系统采用sqlserver2005作为系统的后台数据库。

房地产销售管理系统的数据库名称为“data_fdcglxt”，由于房地产销售管理系统的数据库比较复杂，本系统的数据库预计使用32张数据表。由于表过多，现在只列出员工信息表，如下图：

5、需求分析总结

在以前的可行性分析基础上，我们进行了以上的需求分析过程。在分析的过程当中，我们从整体上觉得整个软件系统无论是在技术上还是在经济上都是完全可行的，有很好的开发价值。

房地产需求 第3篇

毛大庆前万科集团副总裁

房地产拐点说了好多年，也不是近一年两年提出来的，但我从来不认为这个行业有拐点。中国房地产业需求量很大，再加上还有大量人口的城市化落地问题需要解决，说房地产行业还有8年到10年的大量需求，一点都不为过。

但存在什么问题呢？首先，我要澄清并不是房地产这个行业没有“做头”，但在过去10年快速增长的过程中，实际上房地产行业跟市场的错配现象越来越突出。错配表现为三个问题：

第一，原来是“土地财政”，这是最容易在报告里体现GDP数值的发展方式，但这样的增长是没有潜在的再增长能力的。错配就带来了大量快速甚至盲目的卖地过程，和人进入城市的速度节奏以及公共服务配套的严重不匹配，导致这些地卖出去以后，实际上地变成房子，房子要给谁，以及以怎样的价钱给谁，这些人要不要，这首先是一个很大的错配。

现在城市化率已经达到50%多了，但是户籍人口才30%多，中间差的都不知道是什么人。这些人很大一部分买不起城市里的商品房，或者也没准备在城市买商品房，但是也没地方住。这也是一个很大的错配问题。

第二个错配，我们老说房地产价格飞涨，土地价格飞涨，地王频生，实际上这个问题只出现在很少量的城市。过去说70个城市调控房地产，实际上真正有问题的恐怕也就十来个城市，甚至今天只剩下个位数的几个城市。

2014年全国房地产投资缩减了21%左右，但是北京增长了24%左右。北京、上海等几个城市，吸引了全国大量投资，而这种投资投到了土地上，使得地的价格飞速增长。而这些土地、这些面粉产生的面包，跟城市大量的需求人口的购买能力是远远不匹配的。这种状况下的市场化，实际上并不能真正解决老百姓的住房问题。

第三个不匹配，就是房子盖得很快，但实际上没有制造出真正有能力消费的人口。像北京、上海这些城市，如果只计算已经出让的土地，按照工薪阶层的收入计算，需要5-10年才能消耗掉现在市场上的房子，更别说地还在卖。这怎么能匹配呢？这是老百姓兜里的财富，并没有真正跟地价的增长、房价增长一样鼓起来，这是一个问题。

其次，公共服务配套也是新型城镇化一个很重要的问题，怎么让已经进入城市的这些人，真的变成城市人？已经进入城市但还没有拿到户籍的人是什么人？应该要给他们提供教育、医疗，不至于变成贫民窟，要给他们相应的城市配套功能。这部分实际上也需要政府的投入和花费大量的精力。

这三个不匹配，实际上是过去十年中国房地产的总体缩影，这些问题存在于中国680个城市中的70多个城市，这70多个城市，我们特别容易解读，缩小到50个的时候，是真正房地产行业影响经济增长的城市，这50个里面38个是直辖市、计划单列市跟省会城市，只有十二三个是东部沿海地区比较富裕的地级市。按照行政级别来分配资源，实际上会导致人口流入严重的不均衡，不均衡是跟着资源去的，又导致房价、地价和市场需求脱节。

简单地说，新型城镇化要解决的很多问题都是市场跟需求不匹配的问题，我归纳为房地产跟经济“内分泌失调”的问题。另外，棚户区改造是这届政府寄希望于在解决房地产产能过剩之中，解决房地产相关下游行业的问题，比如建设行业、勘查设计行业、建材行业，这些不能够因为房地产商品房的产能过剩，而导致一批行业都出问题。如果这些行业出问题，国家是会有大量麻烦的。

中国还有一个非常弱的、跟发达国家没法比的，就是不动产经营。比如好多商场，包括大大小小的商业空间，这么多楼实际上跟资本市场是没有有效对接的，房地产投资信托基金等在立法问题上一直是滞后的。这个问题导致什么呢？我们社会上这么大量的民间资本，为什么我们经常说高利贷，放来放去都是因为我们没有给它一个合法的平台。

有了合法平台，这笔钱归集起来，实际上是一个非常大的投资洪流，比政府的财政投入更有意思。这笔钱对接大量的商业不动产，会产生出更有意思的业态。我们现在的业态很单一，说写字楼就是写字楼，商场就是商场，无形中也限制了包括创客空间、创业平台等等。其实在美国，一个不动产可以经营出很多有意思的文章，这些问题全部是关联的。

中国有一个非常大的房地产空间，是一个大金矿，但还没有被挖掘，就是不动产。今天说到房地产，你问问马路上的开发商，所有人都会告诉你买地、卖房子，盖个商场也想哪天赶快卖了，盖个写字楼，也想着哪天赶紧卖了。全部都是卖，就是买地、卖房子，就只会这两招。

房地产需求调控效应分析与完善建议 第4篇

2010年以来, 围绕抑制房价过快上涨、实现房价合理回归的目标, 房地产调控在供需双向调节的基础上, 主要采取了以抑制住房投资投机行为为核心的需求调控措施。具体来说, 这些需求调控政策包括以下几种。

(一) 住房限购政策

在部分城市实施住房限购政策, 是本轮房地产调控需求管理的核心措施。在坚持限购政策不动摇的基础上, 实施力度逐步升级。2010年4月“国十条”要求, 地方人民政府可根据实际情况, 采取临时性措施实施限购;2010年9月, 有关部门落实“国十条”实施细则指出, 房价过高、上涨过快、供应紧张的城市要限购;2011年1月, “国八条”要求, 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市要从严制定和执行住房限购措施;2011年7月, 国务院常务会议提出, 已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策, 房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施;2011年8月, 住建部提出二、三线城市限购标准, 符合5项标准条件较多的 (即2项以上) 城市, 建议列入新增限购城市名单。在实施住房限购政策的过程中, 部分地方曾出台放松或变相放松限购的实施细则, 但无一例外都被叫停, 体现了中央政府坚持房地产调控不动摇的决心。

(二) 差异化的信贷政策

本轮房地产调控运用差别化住房信贷政策打击投资投机需求, 并根据政策执行情况及时进行了调整补漏。“补漏”表现为明确二套房的认定标准, “调整”表现为二套房贷款首付比例不断提高。2010年1月, “国十一条”提出二套房贷款首付不低于40%;2010年4月, “国十条”进一步将二套房贷款首付提高到50%;到了2011年1月, “国八条”要求二套房贷款首付不低于60%, 利率不低于基准利率的1.1倍, 各地可根据实际情况上调。

(三) 税收政策

一是个人转让住房营业税政策再次调整。2009年, 个人住房转让营业税减免年限已从2年提高到5年。2011年1月, 又对购买不足5年的普通住房营业税征收从差额变为全额。逐步提高住宅交易营业税减免年限和征税要求, 有利于遏制投资投机需求。二是开展房地产税试点。2011年1月, 上海、重庆分别出台房产税试点办法, 与“国八条”形成“8+2”政策格局, 政策出台的力度、密度、出台时间均超预期, 并产生叠加效应。从上海和重庆的试点情况来看, 两个城市制定的方案不完全相同, 各有特点。2012年, 在湖北、湖南两省开展房产税、城镇土地税合并的改革试点。

二、本轮需求调控政策的主要效果及深层次影响

通过以限购和限贷为主的房地产需求调控, 房地产市场中投资投机行为得到有效遏制, “住宅去投资化”成为共识, 刚性需求和改善性需求逐步成为市场主体, 住房价格变化趋势由过快上涨转变为逐步趋于稳定。综合来看, 需求调控为实现房地产调控目标发挥了有效作用。更进一步分析, 需求调控还对房地产供需结构、投资流向区域和投资方式形式都产生了深远影响。

(一) 需求调控对房地产供需结构的影响

1. 从需求看, 住宅投资投机需求被挤出, 部分投资需求转向商业地产, 取代住宅成为投资新热点。限购和限贷政策是本轮投资性需求被挤出的主要原因, 其中, 限购导致投资投机者没有资格购买住房, 限贷政策降低了投资购房的杠杆作用, 两者结合较好地实现了“住宅去投资化”的目标。从市场反应看, 需求调控政策的效果体现在:一是住房首次置业占比提高;二是用于满足自住需求的中小户型住宅热销;三是部分房地产投资需求转向商业地产。由于商业地产需求增加和新增供给相对不足, 多个大城市的写字楼和商铺等商业地产出现租金上涨和空置率下降的局面。

2. 从供应看, 需求变化引导供应结构发生相应变化, 房地产开发从住宅部分转向包括办公楼和商业营业用房在内的商业地产。一是住宅投资占比下降, 商业地产投资增速加快。2012年1-11月, 住宅投资占房地产开发投资的比重为68.9%, 占房地产开发投资的比例从之前高峰期的80%左右降到目前的70%以下。二是在反应供应指标的房屋施工面积、新开工面积上, 办公楼和商业营业用房增速均大大高于住宅 (见表1) 。

3. 商业地产不断升温带来局部过热风险。据不完全统计, 目前成都已开工建设的商业综合体数量高达104个, 未来5年还将入市1000万平方米左右;沈阳市中心区域在建综合体项目超过40个;天津目前约有16个在建的购物中心项目, 面积总和达245万平方米;昆明未来5年仅商铺就将新增298.5万平方米, 人均商业面积直追香港、上海。由于商业地产对专业性和运营能力要求比住宅更高, 对于计划进入商业地产的投资者来说, 要有一定的资本沉淀和后续经营管理能力。况且商业房地产项目需要3~5年培育期, 资金压力和经营风险都比住宅大, 因此针对商业地产的投资热一旦形成泡沫, 将比住宅泡沫更加难以消化, 危害性也更强。

(二) 需求调控对房地产投资流向区域的影响

1. 由一、二线城市流向三、四线城市

由于发展滞后性, 三、四线城市调控前房价相对较低, 投资空间相对较大, 因此36个大中城市实施限购措施之后, 房地产投资出现向三、四线城市转移的趋势, 特别是在2011年下半年, 三、四线城市房地产投资和价格增速较快。另一方面, 三、四线城市由于人口规模较小, 难以形成规模效应和聚集效应, 流动人口和外来人口住房需求小, 而本地居民收入水平相对一、二线城市低, 住房消费能力相对较弱, 结果出现“本地人买不起、外地人不来买”的现象。目前存在的主要问题是, 相当一部分三、四线城市的房地产市场已经供大于求, 潜藏较大的投资风险, 未来将出现进一步分化。

2. 部分民间资本投资流向境外房地产

从整体上看, 我国逐步从境外资本单向流入阶段转向境外资本流入和境内资本流出并行阶段, 境内企业和个人“资产外币化、负债本币化”的倾向日益明显。境外房地产价格在世界金融危机后陷于低谷, 对国内资本吸引力增大, 吸引部分民间投资流向境外房地产。在这种情况下, 需高度注意投资境外房地产风险, 包括当地的税收政策、房价下跌、汇率变动和政治风险等。此外, 对于境外置业宣传中移民、就业、上学等方面的承诺也要仔细甄别。

(三) 需求调控对房地产投资方式、形式的影响

1. 从投资方式看, 部分由买房转为直接投资开发房地产

传统的民间资本投资房地产主要在需求端, 即直接购买已开发的房地产物业, 如住宅、写字楼和商铺等。房地产调控之后, 伴随民间资本投资房地产规模不断扩大, 其投资形式也呈现多样化趋势, 并逐步从需求端转向供应端, 如投资买地、直接投资开发房地产、为房地产开发商提供过桥贷款、开展股权合作等。

2. 从投资形式看, 部分由投资实物转为投资房地产金融产品

即以房地产信托、房地产基金、REITs等金融方式参与房地产业。随着国家调控政策的延续, 住宅去投资化为证券化的房地产金融产品提供了发展机遇。在资本市场直接融资 (房地产企业IPO和再融资) 以及银行信贷被限制的情况下, 房地产信托、房地产私募股权基金等新型金融业态得到快速发展。同时, 以基金和信托为代表的新型金融业态投资形式更符合民间资本追求安全性和高收益的特点。

资料来源:国家统计局。

三、未来继续实施房地产需求调控的原因

在今后房地产市场发展中, 预计相当长一段时间内, 仍然需要实施有效的房地产需求调控, 主要原因有以下几点。

(一) 未来房地产供需关系情况要求进行需求调控

长期看, 城镇化仍然是形成住房需求的基本支撑因素。2012年底的中央经济工作会议明确指出, 城镇化是我国现代化建设的历史任务也是扩大内需的最大潜力所在。伴随城市化发展, 大量农村人口进入城镇, 加上城镇人口本身要求住房水平进一步提高, 对房地产刚性需求和改善性需求仍然长期存在。另外, 购房置业的传统和住房消费观念转变尚需更长时间。

中期看, 房地产投资需求在较长时间内仍保持旺盛态势。目前, 我国投资渠道狭窄的外围环境并没有大的改变, 已对民间投资放开的领域由于收益率有限、经营风险同样较大, 暂时还不具有吸引力, 传统的垄断行业和领域还未有实质性开放, 民间资本因无形的“高门槛”很难进入。对民间资金来说, 房地产业是为数不多可以自由进入的投资领域, 且相对通货膨胀和其他投资来说, 仍是较安全的投资方式。

短期看, 新开工面积负增长影响未来2~3年的年住宅供应量, 对供需关系平衡带来更大压力。2012年1-11月, 房屋新开工面积下降7.2%, 住宅新开工面积下降更多, 为11.1%。由于房屋从开工建设到在市场上形成有效供应需2~3年时间, 因此, 2011年和2012年住宅新开工面积下降将导致未来2~3年住宅供求关系更加紧张。综合来看, 在供应不足、需求旺盛的情况下, 仍需坚持需求调控。

(二) 住房发展不平衡状况决定了需求调控的必要性

未来我国住房市场上的主要矛盾将由过去总量不足转为住房资源占有的不平衡。具体表现如下。

一是人均住房水平不平衡。根据六普人口数据, 2010年与2000年相比, 人均住房建筑面积50平方米以上的家庭户增长了252%, 占比从8.7%上升到19.4%。另一方面, 人均住房建筑面积低于20平方米的城镇家庭还有29%。

二是大中小城市住房水平不平衡。中小城市的住房水平好于北京、上海这样的特大城市和大城市。

三是不同收入家庭住房不平衡。高收入家庭住房情况改善更快, 占有住房资源更多。由于房地产的财富效应, 住房资源占有的不平衡导致贫富差距拉大问题更加严重。

因此, 在住房供应量一定的前提下, 如果不采取有效的需求调控措施, 高收入者将中低收入者挤出市场, 这种不平衡问题会越来越严重。

(三) 需求调控与供应调控相比有见效快、效果好的优势

由于房地产开发的周期性, 从土地供应到最终形成商品房供应往往需要2~3年时间, 中间易受各种不确定性因素影响, 因此房地产供应调控往往具有滞后性、不确定性的特征。当期的供应调控只能影响未来供应量或预期, 却难以解决当期的供需矛盾。与此比较, 需求调控能够立即对当期需求发生作用, 在较短时间内改变供需关系, 具有见效快、效果好的特点。

四、进一步完善房地产需求调控政策的建议

综合以上分析, 未来应在坚持现有需求调控政策的基础上, 根据经济发展和房地产市场变化情况适时调整和完善。总的原则是, 将抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策, 支持住房刚性需求和合理改善性需求。

一是, 在一定时期内应继续在部分住房供求矛盾突出的城市坚持限购政策。目前对限购政策争议较大, 反对的主要理由是限购政策是行政措施。实际上, 行政手段和经济手段都是调控工具。即使在市场经济高度发达的国家, 也不排除在市场波动较大时采取行政措施, 如法国政府2012年颁布政令, 禁止房东在租户更迭或与租户续签租房合同时随意抬高房租, 并规定了房租提价上限。另一方面, 选择经济手段还是行政手段, 关键在于政策本身如何在公平和效率之间取得平衡。在供求矛盾突出的城市实行限购政策, 有可能会影响市场效率, 但却能更好地保证公平:被限购的家庭已经占有了两套以上的住房资源, 而且同时往往也有能力占有更多住房资源, 不对他们进行限购, 住房占有不平衡问题只会越来越严重。因此, 在没有足够经济手段取代限购政策时, 仍然需要坚持。

二是, 坚持并完善差别化信贷政策。现有差别化信贷政策在抑制房地产投机投资性需求和支持住房刚性需求方面已经得到体现, 但在支持合理改善性需求方面还存在一定空白之处。建议研究支持合理的换房需求, 即对购房者在卖出已有住宅的前提下换购较大面积的普通住宅给予金融支持。

房地产需求 第5篇

房地产是房产和地产的总称，具有耐用性，固定性，供给有限性等特征，在社会资产总额中占有相当大的比重，是人们生活和工作息息相关的资产。房地产商品的开发一次性投资量大，商品销售价格量也大，所以对房地产开发企业、房地产经营企业、房地产物业管理企业、房地产经纪企业而言就尤为重要。房地产业在我国自20世纪80年代以来，一直以高速度持续发展，一是中国经济发展带动人均住房面积持续增长。现在城市人均住房面积15~20平方米左右，距国际标准人均35平方米有较大的差距，需要数十年的时间才能赶上；二是中国城市化从目前的37%到国际标准75%的比例也须有几十年的时间。这些决定了中国房地产是处于一个长期的上升趋势之中。随着经济体制改革的不断深入和对外经济开放的实行，我国房地产专业从小到大，已发展成为社会主义市场经济不可缺少的组成部分，在土地使用权出让，房地产转让[包括买卖、赠与、抵押]，城市房屋搬迁补偿，农村土地征用补偿，企业合资、合作、兼并、改制、资产清算等，房地产估价已成为保护所有者、使用者、经营者及有关利益各方的一个重要手段，房地产经营与估价已成为我国经济体系中一个主要的中介服务行业。这样一个关系几十个行业，上千万的工作人员的房地产业，真正的专业人士不足10%。尤其是房地产专业教育、学术研究相对滞后，缺少懂市场有专业的人才。随

着房地产市场的火爆以及行业竞争的加剧，房地产经营与估价专业人才正得到房地产界越来越多的认同，人才需求量很大。因此，利用我院的教育资源，培养出具备房地产基础理论知识和专业知识，受到良好职业技术综合训练的人员，是我们专业设置的任务。

2004级应届毕业生已在上海展览中心，光大会展中心，国际会议中心、浦江物业公司、还有一些大小型物业公司等专业岗位上实习，就业情况为99%。此外，另有一些房地产企业有意向接收本专业今后的毕业生。

本专业培养具备必需的文化科学基础，知识和基本建设投资与管理专业知识的，具有良好的职业道德和熟练职业技能的从事房地产行业开发、经营及评估所需的高等技术应用性人才。

以坚持学历教育为基础，强化学生职业能力培养，通过合理安排，提高有职业资格证书专业的毕业生“双证书”获取率，并引入与拓展职业资格或技术等级证书的考试。在现有的通用外语和通用计算机考证的基础上，拟尝试引入上海劳动局物业管理员、房地产经纪人、房地产评估员，以及程序员的就业培训的资格考试。

房地产经营与管理主要专业课程包括建筑识图与房屋构建、物业财务管理、房地产经营与管理、物业设备设施维护管理、物业设备设施维护管理、物业管理概论、智能建筑物业管理、房地产评估、建筑工程概论、房地产信息管理、房地产营销学、物业管理法规等。

房地产专业教学以实际岗位操作需要为基本目标，有机地把本

专业最新的应用知识及专业发展前沿知识相结合，培养的学生既具有很强的实践操作能力，又具有一定的理论知识，能胜任本专业领域的实际工作。

房地产需求 第6篇

顾东尼在接受采访时指出，中国在迎接外商在华投资商业地产方面的市场供应发生了诸多变化，更多的资产将流向中国市场。3-4年前，所有人都只关注一线城市，然而现在一线城市已变得高不可攀，他们又转向二线城市。但二线城市远不如一线城市成熟，更难以获取可观的收益，投资者则又在1-2年内撤回一线城市。

他还表示，过去三年中，活跃在中国一线市场的国外投资商获取了较大利益，但最近却有所减少，可能有人会说随着中国经济放缓求稳，中国将不再是吸引外资的理想之地，但事实却刚好相反。零售行业、写字楼建设和物流服务三个领域将成为未来3-5年中最具潜力的市场。

他同时指出，新兴的中国中产阶级将会成为零售业的主导力量。在写字楼建设方面，北京和上海等主要城市的需求量较为显著。上海写字楼空置率为8%，有时会下降到1%，但其他地区的空置率相對较高。中国写字楼供应情况是相当惊人的，但仔细研究就会发现，真正令人吃惊的是需求方面。

他还表示，由于政府的鼓励与支持，中国的物流也变得极其重要。电子商务是其中的主要驱动力。现在，投资商和开发商正进入这一市场并提供更为先进的库房来输送货物。但是这一市场优质物流服务供不应求，其技术还没有先进到满足市场需求的地步。

《福布斯》表示，他的这一观点也得到黑石集团的认同。4月份的一项报告显示，黑石集团计划将其在中国及亚洲房地产领域的投资提升至40亿美元。

直接投资海外商业地产或达50亿美元

仲量联行数4月24日发布的数据显示，2012年全年中国海外商业房地产直接投资额达40亿美元，较2011年增长33%。在过去的十年里，海外（跨国）房地产投资机会吸引了越来越多的中国资本。2003年这个数值仅有2%（仅限商业房地产直接投资）；2012年增至26%。这一快速而重大的变化，使得中国逐渐成为全球房地产直接投资市场中的重要参与国。

仲量联行国际资本集团总监兼酒店及旅游地产投资咨询部主席亚瑟·德·哈斯特表示，中国一直拥有成为全球房地产投资主要来源国的潜力。仅在2013年第一季度，就有来自中国投资者的10亿美元资金涌入伦敦办公楼市场。

基于房地产企业管理需求的会计服务 第7篇

一、会计处理不能满足管理需求的几类业务

1. 房地产企业收入的确认。

由于房地产企业以开发项目为核算单位, 其经营周期往往需要两三年甚至更长的时间, 显然完全按照准则规定确认收入不现实。根据实质重于形式的原则, 实务中可以采用以下条件作为房地产收入的确认标准:工程已经竣工并验收合格;具有经购买方认可的结算通知书;履行了销售合同规定的义务, 且价款已经取得或确信可以取得;成本能够可靠地计量。房地产开发项目投资巨大, 多数房地产企业都是分批开发的。再加上企业预售的时间有可能比开工时间还要提前, 此种情况下, 就导致会计上“预收账款”在很长时间后才会转作主营业务收入。

2. 房地产企业成本的核算。

房地产开发的成本核算可以设置开发成本、开发间接费用、财务费用等一级账户。它们又可以下设若干二级账户, 本文对如何进行科目设置和处理不做详细说明。但要注意, 根据会计准则可以计入项目成本的, 必须是过去已经发生的项目, 而房地产开发项目往往是要分期投入的, 未来应该发生的成本是不允许提前入账的, 而这有可能导致其成本被低估。

3. 房地产企业税金的处理。

根据税法规定, 房地产企业在实现预售时, 就要预缴相关营业税、城建税、土地增值税等税金, 项目结算后汇算清缴。在实务中, 尤其是一些三线城市以及县城的房地产开发企业往往在预售时并没有按规定实现预缴税款, 而是项目最终结算时一次性缴清。这是因为税务局对房地产企业的征税成本较低, 而在预售时期预缴税款则会加大征税成本。根据会计准则, 未实际发生的税款不能入账, 在没有预缴税款的情况下, 房地产成本中不能反映税金项目, 导致项目前期的成本被低估。

4. 建造合同的处理。

由于房地产开发企业各楼盘是分批开发的, 有时候会出现一个建筑公司与该房地产开发企业签订了多座楼盘的建筑合同, 而在建的可能只有一座, 对其他座楼盘也没有任何定金类款项的支付。根据会计准则, 此种情况下仅对已经开始建筑的楼盘进行成本的记录, 对已签订合同但没有开始建筑的楼盘不做任何处理。虽然没有支付定金, 但一般情况下该合同会被履行, 如果不进行核算考虑, 则不能从整体上对项目进行核算和过程控制。另外, 土地成本是项目初期支出的一项较大的间接成本, 如果对建造合同已规划的楼盘不进行处理, 可能导致土地成本仅仅被分摊到已开工的楼盘成本上, 造成成本不准确。

二、按准则处理, 账面分析时会出现的问题

1. 报表业绩不稳定。

项目从投建到开始预售, 最终达到收入确认条件转为主营业务收入, 房地产企业报表上会出现以下情况:利润表长期主营业务收入和主营业务成本收入为零, 利润为负数, 之后几个月内大量确认收入。如果房地产公司只有一个项目, 则这种情况周而复始。资产负债表则随着预售总资产迅速扩张, 同时资产负债比上升, 之后随着预收账款转为主营业务收入, 总资产迅速下降。

2. 成本不能准确核算。

影响成本的因素主要有以下几个: (1) 未发生的成本不能确认。由于未发生的成本不能确认, 建设后期的大部分支出不能在账面体现, 同时未开工的楼盘不入账, 大额的固定成本不能得到准确分摊。在部分楼盘达到收入确认条件时, 预收账款转作主营业务收入, 同时也应将存货转为主营业务成本, 而以上因素导致成本不准确。 (2) 没有预提税金, 利润被高估。对于预售时没有预缴税款的房地产企业而言, 大笔的税金无法入账, 利润被高估。

3. 账面不能反映整体项目的经营情况。

在项目建设期间内, 如果要对项目整体情况加以把握, 账面上没有直接的数据提供, 整个项目预计利润是多少?应卖出多少平方米后项目才开始真正盈利?这些都是未知数。这不利于项目的管理。

三、房地产企业对开发项目的财务管理要求

首先, 要对项目整体的收益情况做出预算, 并按月出具报表进行调整。多数房地产开发企业在项目的初始阶段还是有基本预算的, 但整个项目周期太长, 中间的变数较多, 会影响最终的收益。这些因素包括由于其他企业的竞争而被迫提高配套设施品质等, 导致项目完结后最终的成本与开发初期预计成本存在一定差异, 从而侵蚀利润。因此, 管理者应该随时掌握成本变动, 必要时调整策略, 而不是最终核算。

其次, 应引入变动成本法或盈亏临界点对项目进行核算。传统的利润计算方法不利于客观地衡量项目收益。笔者认为, 房地产企业的成本核算更适合采用变动成本法。在目前的经济环境下, 房地产企业是否能盈利取决于销售比率。在变动成本法下, 只有达到一定销售比率后才会盈利;而在传统成本法下, 只要实现了销售, 符合了会计准则中收入的确认标准, 就会有相应的利润产生, 这就会误导管理者。

最后, 要对项目进行过程控制。房地产项目开发周期长, 如果不进行过程控制的话, 很容易导致成本失控。按会计准则处理需要等项目结束才能核算最终成本, 这就失去了过程控制的作用。因此, 作为项目管理者应随时掌握项目成本的变动情况, 保证预期利润的实现。

四、管理用房产项目成本汇总表设计

鉴于多数房地产企业可能需要审计报告, 因此账务处理还是应该遵循会计准则。为了平衡财务信息和管理信息的差异, 可以多做一套管理用数据。

如上表所示, 通过对全部支出项目的汇总, 以及预计开发的总楼盘情况, 将全部支出都纳入表格, 而且根据实际情况每月都要调整。有了项目的整体预算, 就可以计算盈亏临界点的销售面积等管理信息。

摘要：会计准则在制定时大多将重点放在可靠性、相关性、可比性等要求上, 这既导致了会计信息与税法的差异, 也导致了生成的会计信息有时不能很好地满足企业管理要求。本文以房地产企业为例, 分析如何解决这一问题。

关键词：会计信息,管理信息

参考文献

房地产需求 第8篇

随着信息技术的不断发展, 其与传统产业的融合对我国房地产业的生产与经营产生了巨大的影响。房地产业作为我国国民经济的经济增长点和消费热点, 对其实行信息化有着重要的意义。建设部也提出并且制定了建设信息化的“十五计划”, 要求大力推进房地产业各方面的信息技术研究开发和推广应用, 用信息化手段来改造和提升传统房地产业。这要求房地产开发企业能够尽快适应新的环境要求, 加强对信息资源的开发利用和管理工作的重视。

1 信息化在房地产企业所起的作用

1.1 有利于提高房地产企业决策的效益和效率

信息作为企业决策的依据, 对于信息的准确全面的了解, 是决定决策成败的关键。依赖不准确的信息或者完全不依赖信息所提出的决策是不可行的。在现代社会日益激烈的经济竞争中, 谁掌握了信息谁就掌握了主动, 所以对信息的掌控是企业成功的必要因素。

信息技术的应用实现了在不同地域间的同步信息交换, 使企业在获取、利用、传递信息资源方面更灵活、便捷, 人的行为与系统流程建立了一个整体人机系统, 这就构成了信息-决策-行为的集成, 从而增强了决策的合理性, 并提高了决策的效率。

将房地产企业决策管理信息化主要是利用电子计算机来辅助各项决策的制定与修改。房地产企业要想实现其决策管理的信息化, 就要全面实现企业的战略决策信息化、技术决策信息化、组织决策信息化、经济决策信息化和战略协同分析的信息化。[1]

1.2 有利于企业结构的优化

在传统的企业结构中存在多等级、多层次、机构臃肿、横向沟通困难、缺乏活力、对外界变化反应迟缓、信息传递失真等弊端, 已不能适应日益复杂活跃的市场环境。信息技术的飞速发展彻底改变了企业收集、处理、利用信息的方式, 从而导致企业结构的巨大变革, 推动了企业结构的重构。原有的企业结构被精良、敏捷且具有创新精神的“动态网络”结构所取代。这种结构大大加强了企业内纵向、横向和斜向的沟通, 实现了动态管理, 提高了企业对市场的快速反应能力, 降低了监督协调成本, 成为学习型组织, 从而更好的从竞争日益激烈的市场环境中脱颖而出。[2]

1.3 有利于降低企业成本

信息技术在房地产企业的整个经济活动中都起到了很大的作用, 因此它对企业经济链的任何一环都会有影响。企业可以通过提高信息资源的利用效率和扩大利用范围来降低企业的经营成本。企业可以用信息资源共享的方式来降低对企业信息管理的成本。利用信息技术, 将传统的企业经营模式变成“虚拟企业”这种战略联盟方式, 能够使房地产企业以最低的柔性成本对外部的需求做出快速调整, 从而促进了资源的良性分配, 大大地提高了企业的竞争力。

2 房地产企业对信息的需求分析

2.1 战略需求

在竞争日益激烈的房地产业, 企业已充分认知到了信息化的优势, 企业的领导者将房地产企业信息化的建设放在企业经营战略的高度来看待, 将其视为企业长远发展的战略方案, 搭建企业战略目标和信息技术之间的桥梁, 使信息技术与企业战略目标间实现良性互动。

2.2 管理需求

管理方面的需求主要包括:房地产企业结构完善对于信息化的需求;跨区域经营房地产公司子公司的管理对信息化的需求;房地产企业结构调整和运营流程对信息化的需求;房地产企业人力资源对信息化的需求;企业客户关系建立及维护对信息化的需求;企业知识管理对信息化的需求。

2.3 职能需求

房地产企业在职能方面对信息化的需求包括:房地产企业资金流转对信息化的需求;企业项目运行对信息化的需求;企业跨区域投资研究对信息化的需求;及其它有待开发的职能对信息化的兼容性需求。[3]

3 房地产企业管理信息系统设计

3.1 房地产企业管理信息系统的结构体系

房地产企业的数据量非常大, 因此给房地产业信息管理系统的开发和维护带来了很大的困难。对中小型房地产企业来说, 设计一个适合自己的信息管理系统是十分必要的。

从信息技术的角度来看, 管理信息系统的功能无非是信息的输入、处理和输出等。因此, 管理信息系统的功能结构从技术上看可表示为图1的形式。

房地产企业管理信息系统并不是一个独立、封闭的体系, 该系统不仅要考虑企业实体和财务的需要, 更要全方位的考虑到企业客户群、职工、供应商以及整个经济供应链和生态圈的需要。因此, 企业的管理信息系统既要包括内部的管理信息系统, 同时也要包括对外业务网络信息系统。

(1) 内部业务管理信息系统

房地产企业内部业务管理信息系统主要是利用Intranet技术对企业内部的信息资源进行整合利用, 其管理信息系统主要是对具体的房地产项目开发建设过程中的进度、投资、质量、合同、设备、材料、资金等多种信息进行收集、处理、传递、存储的计算机辅助系统。其基本架构如图2。

(2) 对外业务网络信息系统

房地产企业对外业务网络信息系统是利用Internet技术把企业的内部资源与外部资源进行有效对接, 提高对外业务效率和质量。这些资源主要包括政府相关部门、房地产相关企业、房地产专业人士、住房消费者, 其结构如图3所示。

3.2 房地产企业管理信息系统的构成及功能

根据上述对房地产企业管理信息系统结构的分析, 可以将房地产企业管理信息系统分为如下子系统:

(1) 企业内部资源管理系统, 该系统用于实现企业内部的信息发布、财务、制造、销售和人力资源的综合性管理, 主要涉及: (1) 企业办公自动化系统。该系统是通过计算机网络对企业内部的各种事物进行日常的管理, 实现企业文件的数字化以及企业内知识的共享, 从而提高了员工处理事务的效率。该系统可分为事务型、管理型和决策型三种类型模式。 (2) 财务管理系统。房地产企业财务管理软件采用的通常是通用软件, 与其他行业的财务管理软件相似, 只是在行业设置时体现房地产的一些个性。财务软件一般是企业最早应用的信息化工程, 对财务管理软件的引进, 提升了财务部门的管理水平。 (3) 项目工程管理系统。该系统涉及项目工程的规划、设计、招标、进度质量控制、成本管理、项目合同管理的相关内容, 能够实现对工程项目规划设计、招投标、物资的供应与采购、施工现场监控到竣工结算的全过程数字化控制。 (4) 房地产投资分析与决策系统。该系统是应用数据统计的原理, 将企业内收集的经济数据通过经济学角度, 构造出数学模型, 对模型运行出的结果进行经验性验证所得出的结论。该结论能够为企业的投资及决策实施提供数据上的支持。 (5) 房地产销售管理系统。该系统也是较早被引用到企业当中的管理软件。该系统可以将现场销售信息实时传递到公司总部, 这样一来, 可以使公司管理层随时迅速地了解到客户购买信息以及客户所购买楼房的购买记录, 从而分析公司的销售数据并能及时地对销售报表进行统计分析。公司总部通过网络系统反馈的销售情况和客户欠款支付情况, 来确定公司的下一阶段的销售策略和总的资金安排。客户关系管理系统能够使企业更好地了解客户需求, 制定营销策略。销售管理系统促使销售部门与财政部能够共享信息资源, 使信息公开化、规范化, 并且提高了工作效率。 (6) 物业管理系统。该系统中涉及对房产资料、住户资料、业主信息及其它相关档案的管理, 通过收录全面的服务及工程信息来为房地产项目的设备维护、住宅维修、装修提供服务。 (7) 人力资源管理系统。房地产企业的人力资源管理系统是通过科学的管理方法将企业人才资源优化配置, 吸纳高素质人才, 并对人才资源进行开发、利用。该系统通过研究员工之间的关系调整、员工与职位需求间的调整, 实现企业对所有人力资源的最优配置。

(2) 供应链管理系统, 将供应商的信息与供应商物流、库存及结算支付整合到一起, 形成了一个大的链接, 使整个供货渠道畅通无阻。

(3) 客户关系管理系统, 设计综合、友好的客户界面, 方便客户进行访问, 了解地产行情信息, 并且企业可以充分了解客户信息, 从而设计出更有效的销售方案。[5]

4结语

信息技术的应用使房地产企业在快速发展经济浪潮中能够立于不败之地。房地产企业对管理信息系统的应用, 使其能够提升客户价值并且保持竞争优势。本文通过分析房地产企业对信息化的需求, 从三个层面构建房地产企业的管理信息系统的结构体系。该系统主要围绕企业内部资源管理系统、供应链管理系统、客户关系管理系统而设计。但在实践中管理信息系统的建设还受到企业外部环境, 政府调控及金融行业等方面诸多因素限制, 因此本文对企业管理信息系统的构建还需要在实际的企业应用中进行完善, 进一步推动信息化技术在房地产企业中的应用。

参考文献

[1]罗陈惠.中国房地产企业信息化建设思路探讨[J].中国管理信息化, 2011 (21) :56

[2]田素群.关于我国房地产企业信息化建设的研究[D].首都经济贸易大学硕士学论文, 2008:3

[3]姜亚莉.浅析房地产企业信息化建设中存在的问题与对策[J].科技信息, 2011 (4) :82

[4]张所地.房地产管理信息系统[M], 东北财经大学出版社, 2006:8

房地产业人才需求分析 第9篇

(一) 房地产业发展状况

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业, 主要包括;土地开发、房屋的建设、维修、管理, 土地使用权的有偿划拨、转让, 房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款, 以及由此形成的房地产市场。

房地产业是国民经济的晴雨表, 对宏观经济形势的变化异常敏感, 它总是与经济增长质量、增长速度、市场需求及购买力联系在一起。不可否认, 房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业, 具有很强的先导性、基础性和带动性。国家统计局研究报告指出, 全国房地产开发投资呈现持续加速增长的势头。2007年一季度同比增长26.9%, 2007年上半年上升到28.5%, 2007年前三季度增长30.3%, 增速比去年同期提高了5个百分点。更值得关注的是, 房地产业已经形成了从开发建设、流通交易、中介服务到物业管理的产业链, 与房地产业直接相关的土地出让收入已经成为地方政府财政的重要收入来源。

然而, 在席卷全球的金融危机中, 我国的房地产业不可避免地遭受了巨大的冲击。据全国企业景气调查结果显示, 2008年四季度房地产业企业景气指数为101.7, 比三季度回落17.2点。另据统计, 房地产业税收减少明显, 其中2008年房地产业营业税收入同比下降3.4%, 比上年增速回落了43.7个百分点。2008年全国商品房销售面积同比下降19.7%, 商品房销售额同比下降19.5%。

在全球经济危机的形势下, 除了中央政府大力刺激市场外, 各地方政府也频频出台有利于市场发展的经济政策。在该不该把房地产业列入“国务院十大振兴产业”的激烈的讨论中, 房地产业更受到了前所未有的关注。从长远上来看, 房地产产业从萧条走向繁荣, 从调整期走向高潮期也是经济规律和我国国情的要求。我国的城市化进程还远远没有结束, 还有很多城市化人口要流入城市, 这本身就会产生许多刚性需求。另外, 居民消费水平的提高, 城市的旧城改造, 以及深化改革与市场发展对住房的需求, 都为中国楼市重返牛市打下了坚实的基础。

(二) 房地产市场人才需求现状

无论是经营管理、营销策划的竞争, 还是规划设计、文化艺术的竞争, 归根结底, 房地产市场的竞争是人才能力的竞争, 是企业对人才使用的竞争。我国房地产市场人才需求现状是:

1、人才需求居行业前列

随着房地产行业“如火如荼”的发展, 房地产的人才需求一直位于各行业的前列。根据该行业的招聘需求, 其从2008年1月份到6月份在某招聘网上登出的职位数量分别是23266、20900、30703、31002、30956、34535个, 除了春节期间有所下滑, 到年中又迎来了新的高峰。从2008年四季度开始, 虽然受金融危机的影响, 房地产行业人才需求数量相对萎缩, 需求结构相对调整, 但并没有改变人才需求居行业前列的大趋势。目前房地产行业招聘的职位以技术人才居多, 对技术水平和综合素质的门槛也更加严格, 这是对大学毕业生智慧和才干考验的最佳时期。

2、高端人才紧缺

尽管受金融危机影响, 但是房产行业的高端人才仍然紧缺, 其薪资水平也随之增长。据业内人士介绍, 薪酬和机会增长最快的中高级职位共有五类:一是独立操作品牌房产开发项目的总经理, 一般需要有10年以上的从业经验。二是进行房产项目定位、产品定位的专业人才, 如总建筑师、设计总监、设计经理等。三是项目策划、营销策划方面的中高级人才, 如营销副总、营销总监、销售总监、营销部经理等。四是具有资本运作方面经验的人才, 如财务总监、投资经理等资本运作高手。五是商业地产方面的中高级人才和专业人才。

3、房地产业人员流动性强

由于房地产企业主要以项目开发公司为载体, 项目开发一般为2-3年, 加上房地产行业发展势头迅猛, 发展机会良好, 所以房地产行业跳槽频率很高, 其中大部分流动属于整个行业中的人员流动, 只有小部分属于行业内外的流动。据2006年不同行业人才流动状况调查结果显示, 房地产人才流动程度高居各行业之首, 甚至超过60%。

二、行业门槛

(一) 职位要求概述

房地产业人员的专业知识要求比较高, 相关从业人员必须考取相关从业资格证方能入行。另外, 房地产业人员尤其是中高端人员对经验的要求往往更高, 但凡薪酬优厚, 职位优越者往往要求有相关5年以上经验, 我们可以从几则招聘中窥见一斑 (见表) :

(二) 职业门槛及前景

根据数据显示, 房产行业中热门职业大多是高端职位, 占行业职位总需求的25%-27%左右, 值得关注的是大概有21%-40%的职位实际上并没有找到合适的人选, 职业前景良好, 如项目配套工程师、房地产策划、房地产评估师等。

三、跨越门槛

了解了房地产行业和进入行业的门槛, 那怎样才能跨越层层门槛, 实现理想呢?大学毕业生要注意以下几个方面:

1、抬头看天, 低头选路了解行业情况, 正确定位自己是迈向成功的第一步。

通过各种途径了解房产行业, 选择自己感兴趣并且适合的职业领域, 作为学习和求职的目标。评估自己的兴趣、特长、性格、学识、情商等各方面, 根据形势及自己的兴趣、现有资源进行合理定位, 选定适合发展的职业生涯路线。

2、用知识武装自己广泛涉猎, 由博到专是对现代大学生的要求。

在校大学生要充分利用大学时光汲取大量知识, 在扎实的专业知识的基础上涉猎经济学、管理学、心理学、社会学、法律、市场营销等知识。这不但是对大学生多层次、多角度、由博到专的要求, 也是房地产业涉及面广、包容性强的特点所要求的。

3、非专业素质不可忽视不能成为只会做事不会做人的空心人。

所谓非专业素质, 指的是学生在所学专业知识与技能之外应当具备的素质, 如品德修养、人文素质、身心素质、科学素质等。在实践中, 用人单位更重视毕业生的工作态度、为人处事、个人品质、服务意识等非专业素质更加重视。蔡元培先生曾说:“大学是人格养成之所, 是人文精神的摇篮, 是理性和良知的支撑。因此, 大学生要注重锻炼这些能力, 在社会活动和实践中磨练自己, 将培养能力和提高综合素质作为课业任务外的头等大事。

4、以礼待人, 以诚服人诚信是职业素质和职场行为标准的试金石。

房地产需求 第10篇

中国被认为是世界上经济发展最快的国家之一,居民对各种商品基本上都有着巨大需求,中国许多商品与服务市场需求的增长率较高。巨大的市场需求吸引了世界各国的厂商,厂商之间为了出售货物而进行激烈的竞争。厂商经常在市场需求增长的背景下进行价格战,以获取较高的市场份额。随着中国经济的增长、居民收入水平的提高,中国房地产市场需求以极快的速度增长,万科与中海地产被认为是中国房地产市场最有影响的两个地产商,2007年万科的品牌价值为91.78亿元,中海地产的品牌价值为86.23亿元,分居中国房地产市场品牌价值的第一、第二位[1]。作为中国房地产市场的领导者,万科与中海地产都采用了低价格策略以获取较高的市场份额。2007年末,万科率先降价促销。

当万科采用了低价竞争策略时,中海地产的价格策略是不确定的。如果中海地产也采用降价竞争策略,那么两家厂商将进行一场价格战,各自的利润都会减少,一直到价格等于他们的成本,他们都将陷入囚徒困境。因此可以采用有限次重复的囚徒困境模型讨论在一个需求增长的市场环境下,中海地产在面对万科降价竞争时应该采用的应对策略。

Lambertini与Rossini用囚徒困境模型分析了质量竞争与数量竞争下的投资问题,他们发现无论是质量竞争还是数量竞争,产品的研发都能增加囚徒困境的局中人的选择[2]。Axelrcd指出通过假设囚徒困境中的一方是“以牙还牙”型的局中人,困境中合作行为是能够出现的[3]。Fudenberg and Tirole指出囚徒困境中以牙还牙的均衡并不是上策均衡策略[4]。在重复的囚徒困境模型中,人们已经证明合作行为是可行的。囚徒困境中的合作行为是“互惠的”。Axelrod指出如果只能从以牙还牙策略与“一直背叛”策略中选择一个,那么以牙还牙是最有利的策略[5]。Feinberg,R.M.and Husted,T.A.用实验数据支持了Axelrod的关于以牙还牙策略是最优策略的观点[6]。Dobson与Donald Sinclair证明了厂商通过使用以牙还牙策略能够降低价格战发生的频率[7]。

Weimann与Isaac等指出从局中人使用策略特征视角分析,认为至少存在三种类型的局中人:合作型、免费乘车型与弱免费乘车型[8,9]。Andreoni与Miller指出许多局中人并不能简单地归于某种类型,而是多种类型的混合[10]。Roth,Rapoport,Chammach,Cooper等分别用实验支持了上述关于局中人类型的观点[11,12,13]。从心理学的观点而言,由于人们的价值观念不同,必然存在不同的局中人,通过观察可以将人分为:竞争型、个人主义型、合作型、利他型或攻击型几种。一般说来,如果某种行为受到奖励,那么该行为出现的频率就会上升,如果某种行为受到惩罚,那么该行为出现的频率就会下降。Mueller从心理学的视角解释了囚徒困境模型中合作行为发生的背景[14]。

进化的囚徒困境模型经常被用来分析在不同背景下机械策略与理性策略的相互作用。Hirshleifer,Maynard Smith分别指出进化的囚徒困境模型中机械策略的假设与真实世界相矛盾。Kreps假设在一个有限重复的囚徒困境中的两个局中人都是纯粹理性的,但每一个局中人都不知道另外一个局中人的类型,每一个局中人会假设其竞争对手在一定的概率上是以牙还牙型的,得出在囚徒困境的开始一段时期每个局中人都使用合作策略,理性的局中人终于发现通过改变策略,他的处境会变得更好,所以在游戏结束之前,两个局中人都会选择背叛策略[15]。Kreps等的发现意味着只要持续的时间足够长,以牙还牙型的局中人将会获得成功。Conlinsk在其模型中讨论了“最优化的成本(costly optimizers)”与“廉价的模仿(“cheap imitators)”问题[16],Guttman通过概率的方式将Kreps模型中局中人类型的外生变量内生化,这能够解释有限次重复的囚徒困境中局中人选择合作行为的动机。Guttman的模型实际上综合了两种理论,一种是合作的演进理论,另一种是Kreps等提出的理论,他的主要结论是:如果最优化行为是需要成本的,那么只要囚徒困境的持续时间足够得长,以牙还牙型的局中人就能获得成功[17]。

二、模型的建构

假设市场上只有两家房地产商,厂商1与厂商2,这两家厂商生产的是同质的无差别产品,在t期厂商i的产品价格为pti(i=1,2;t=0,……,n),对于厂商的产品需求函数为qti=f(pt1,pt2),厂商i的产品成本为Cti=ctiqti>0,此处Cti为厂商i在t期的边际成本。为了回应竞争者的策略,每个厂商所能选择的战略空间中只有两种策略,即先发制人策略与等待策略。其中先发制人策略指的是当所有的竞争者在前期都采用合作(不降价)策略的前提下,采用背叛(降价)策略;等待策略指的是当前期有竞争者采用背叛(降价)策略时,也采用背叛(降价)策略。

为了简化分析,假设在0期市场对厂商1与厂商2的产品需求量为q01=q02=;市场需求的增长率为λ>0;利润与成本的贴现率为1。如果两家厂商在t期开始参与价格竞争,那么有pt1=pt2=cti,两家厂商的利润皆为0。如果一家厂商降价而另一家厂商不降价,那么消费者将从降价厂商那里购买产品,降价厂商将获得整个市场,而不降价厂商将失去整个市场,降价厂商的利润为(1+λt)(pti-cti)>0,不降价厂商的利润为-ctiqti。如果两家厂商都不降价,那么他们将分享整个市场并获得同样的利润(1/2)(1+λt)(pti-cti)>0。可以得到如表1所示的支付矩阵:

表1的括号中第一个数字代表的是厂商1的利润,括号中第二个数字代表的是厂商2的利润。均衡策略是(降价,降价),均衡利润是(0,0)。支付矩阵满足传统的囚徒困境模型的假设。

在这个模型中有两种类型的局中人:一种是冲动型的,一种是以牙还牙型的。冲动型的局中人随时自主地决定采用合作或背叛策略;以牙还牙型的局中人一开始采用合作策略,而随后采用的是其对手的前期所采用的策略。假设厂商1是一个冲动型的局中人,厂商1不知道厂商2的类型,但是厂商1认为厂商2是机会冲动型地产商的概率为p,认为厂商2是以牙还牙型地产商的概率为1-p,可以运用贝叶斯模型对这种囚徒困境进行分析。

三、策略分析

在这一部分将解决均衡策略问题。如果厂商1采用先发制人策略,不管厂商2的类型是什么,只要厂商1认为厂商2将在t期采用先发制人策略,那么厂商1将在t-1期采用背叛(降价)策略。因此从0期至t-2期两家厂商将采用合作策略,并获取利润[(1/2)(1+λk)(p1t-2-c1t-2)]。在t-1期,厂商1将获得利润[1+λ(t-1)](p1t-2-c1t-2)。由于在t-1期厂商2遭遇了厂商1的惩罚,所以厂商1在t期也将改变策略,执行背叛(降价)策略。所以从t期至n期(游戏结束),两家厂商都只能获得0利润。因此厂商1执行先发制人策略的利润函数是:

假设厂商1采用等待策略并认为厂商2在t期采用先发制人策略。如果厂商2是一个机会冲动型的房地产商,那么厂商1在t期将受到厂商2的惩罚,厂商1在t期的利润为-ct1qt1;从0期至t-1期,厂商1与厂商2都将采用合作策略,厂商1的利润为(1+λk)(pk1-ck1)];从t+1期至n期(游戏结束),两家厂商的利润都为0。如果厂商2是以牙还牙型的局中人,那么厂商1将在n期惩罚厂商2,同时厂商1在n期的利润为(1+λn)(pn1-cn1),从0期至n-1期两家厂商都采用合作策略,每家厂商的利润是(1+λk)(pk1-ck1)]。因此当厂商1执行等待策略时,其利润函数是:

假设Πtw-Πtpmt=0,可以得到p关于t与λ的函数:

考虑厂商1与厂商2都是混合策略的执行者,当Πtw-Πtpmt<0时,厂商1执行等待策略,厂商2可以改变其执行背叛(降价)策略的概率p,使得Πtw下降,Πtpmt上升,并同时增加厂商2自身的利润。反之,当Πtw-Πtpmt<0时,厂商2也可以改变其执行背叛(降价)策略的概率p,使得Πtw上升,Πtpmt下降,并同时增加厂商2自身的利润。也就是说,方程(3)的解是该博弈的纳什均衡解。

当λ固定不变时,通过方程(3)所确定的t与p的对应关系就是使得厂商1执行等待策略与先发制人策略,获得相同利润的t与p。

方程(4)意味着竞争对手执行背叛(降价)策略的概率与其执行背叛(降价)策略的时间呈反向变动关系。

定理1:如果竞争对手是冲动型房地产商的概率很高,那么竞争对手采取先发制人策略的时间就会很早;如果竞争对手是以牙还牙型房地产商的概率很高,那么竞争对手采取先发制人策略的时间就会很迟。

在t确定的情形下,通过方程(3)求p对λ的导数:

方程(5)意味着竞争对手执行背叛(降价)策略的概率与市场需求的增长率呈反向变动关系。

定理2:巨大的市场需求的增长率,使得房地产商之间增加采取合作策略的概率。

四、机会冲动型房地产商与以牙还牙型房地产商的理性进化利润分析

假设厂商1是一个冲动型局中人,那么当考虑冲动型局中人的策略选择与实施成本时,厂商1是否可获得进化利润?此处将策略的选择与执行成本分为可变成本与固定成本,其中固定成本又可以分为两部分:第一部分是用来获取竞争对手所采用策略的信息成本,定义为c0;第二部分是厂商1为估计厂商2为冲动型局中人的概率p所支付的成本,定义为c1,这两部分成本与囚徒困境模型持续的期限n无关。

执行成本是可变成本,它受模型的期限n的影响,可以用c2来表示假设。假设每期的执行成本是相同的,那么总的执行成本与模型的时间数的关系是线性的。换句话说,模型的持续时间越长,执行成本将会越大。

假设厂商1是机会冲动型局中人,厂商1在T(T<n)期开始采用背叛(降价)策略,那么厂商1的利润函数是:

方程(6)右边第一项代表的是厂商1面对着机会冲动型的局中人时的期望利润,方程(6)右边的第二项代表的是厂商1的竞争对手是以牙还牙型的局中人时,厂商1的期望利润。方程(6)右边第三项代表的是机会冲动型局中人0至T期的策略选择与执行成本。如果厂商1是一个以牙还牙型的局中人,那么厂商1的利润函数是:

方程(7)右边第一项是厂商1面对机会冲动型竞争对手时所能够获取的期望利润,方程(7)右边第二项是当厂商1面对以牙还牙型竞争对手时的期望利润。方程(7)右边第三项是以牙还牙型局中人从0期至T期的策略执行成本。

用△∏1表示厂商1为机会冲动型与以牙还牙型局中人时的利润差额,即△∏1=△∏1R-△∏1TFT,△∏1意味着厂商1的理性进化利润,可用下式表达:

为了简化分析,假设ck1=1/2qk1,pk1=ck1+1。分析市场需求的增长率对理性进化利润的影响,求理性进化利润对市场需求增长率的导数,结果如下:

方程(9)右边的第一项很明显小于或等于0;由于T<n,有(1-p)

方程(10)意味着理性的演进利润与市场需求的增长率成反向变动关系。

定理3:在需求高增长率的市场中,机会冲动型的地产商将无法获得进化利润。

在市场需求高增长率的背景下,机会冲动型的决策人无法获得演进利润,这意味着在需求增长率较高的市场中,获得成功的商家是以牙还牙型的。以牙还牙型的局中人在每一期都会获得一小部分利润,这种小的利润通过长时间的积累就会变成一个很大的利润;然而,机会冲动型的局中人在采取背叛(降价)策略之后只能获得0利润。如果两者都是机会冲动型局中人,那么他们只能获得非常小的利润。

方程(7)显示机会冲动型局中人的演进利润受到信息成本与探测成本的影响,通过方程(7)对c0与c1求偏导数有:

鄣△∏1/鄣c0=-1<0,鄣△∏1/鄣c1=-1<0(11)

定理4:如果信息成本或探测成本足够大,那么机会冲动型的地产商就无法获得理性的进化利润。

随着信息成本与探测成本的上升,机会冲动型地产商的理性进化利润会减少,如果信息成本与探测成本足够大,那么机会冲动型局中人的理性演进利润会是一个负数。也就是说随着信息成本与探测成本的上升,机会冲动型地厂商将会无法生存。

根据方程(8)可知,理性的演进利润△∏1受到时间变量n的影响。

定理5:随着时间变量n的增加,机会冲动型地产商的理性进化利润将会减少。

当时间变量足够大时,机会冲动型局中人的演进利润将为负数。也就是说在一个重复的长期的囚徒困境竞争格局中,机会冲动型的局中人是无法生存的,这一点与Guttman(1996)的机会冲动型的局中人将会消失[18]的观点是一致的。

五、面对万科的低价促销,中海地产理性的价格策略

由于万科先进行了降价促销,可以认为万科是机会冲动型的地厂商,在未来的竞争中会采取先发制人策略。在这种情形下,中海地产将如何决策才能使自己的利润最大化?根据第三部分的分析,可知中海地产实施先发制人策略与等待策略的利润函数分别为:

成都房地产市场需求的影响因素研究 第11篇

关键词：成都市,房地产,市场需求,预测模型

一、现状

近年来, 成都市的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态, 成都市房地产市场的需求并没有因为房价的上涨而降温, 即使保持了年均20%多的增长速度。因房价攀升过快、市场供需不平衡等问题也日益突出, 一方面, 购房者的消费需求得不到及时满足, 另一方面某些企业, 由于缺乏对市场供应与需求及市场风险的科学分析, 从而造成市场供应与市场需求脱节, 房地产市场上形成了大量的无效率供给, 新建房屋空置现象严重。

二、房地产市场的需求预测模型的构建

影响房地产市场需求的房地产销售面积 (万平方米) (Y) 的因素主要有经济因素和非经济因素两个方面。其因素可量化为以下因素:经济因素主要包括GDP (X1) (亿元) 、人均GDP (X2) (元) 、人均可支配收入 (X3) (元) 、房地产销售价格 (X4) (元) 、房价收入比 (X5) 、银行贷款五年以上利率 (X6) (%) 、城乡居民储蓄存款余额 (X7) (亿元) 等七个指标;非经济因素主要包括年末总人口 (X8) (万人) 和房地产价格预期 (X9) (元) 两个指标, 将房地产销售面积设为房地产需求 (Y) 的因变量, 选取成都市房地产市场2008~2012年的年度数据见表1、表2, 由于房地产价格的预期也是影响需求量的相关因素, 一般情况下, 在人们的考虑范围内首选的便是以前一年的房地产销售均价作为参考, 故采用前一年的房地产销售价格作为该年的房地产预期价格。

因为原始变量的数据量级和量纲存在较大差异, 需要先对数据进行标准化来消除数量级的影响, 再进行相关性分析, 否则量级相对较小的数据很容易被量级大的数据覆盖。标准化的方法是将原始数据的各列除以各列的标准差。标准化后的各自变量如下表3所示。

数据来源:成都市统计年鉴以及成都市国民经济和社会发展统计公报

我们可以通过把标准化之后的数据进行相关性分析, 筛选出与房地产销售面积相关程度较高的变量设为自变量, 并将与选定自变量相关程度较高的变量剔除。具体相关性分析如表4所示。

在表4中可以按照与房地产销售面积的相关程度高低进行排序, 排列结果为:全市年末总人口、城乡居民储蓄余额、房地产价格预期、人均可支配收入、年人均GDP、房地产销售价格、GDP、银行住房五年以上贷款利率、房价收入比。其中, 银行住宅贷款五年以上利率、房价收入比均与房地产销售面积的关系不显著, 不相关的程度超过了50%。而全市年末总人口与房地产价格预期的相关性程度较高, 达到了0.97, 全市年末总人口与房地产销售面积的相关性更好, 排除房地产价格预期。将影响成都市房地产市场需求的三个关键因素为:人均可支配收入、城乡居民储蓄余额、全市年末总人口。

三、结论

通过采用数据建模的方法, 建立房地产市场需求模型, 通过对影响房地产市场需求九个影响因素的相关性分析, 得出影响成都市房地产市场需求的关键因素为年人均可支配收入、城乡居民储蓄余额、全市年末总人口。

参考文献

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[2]王林.房地产市场预测与风险分析方法及应用研究[D].国防科学技术大学, 2008.

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[4]李真雅.影响我国住宅需求的非经济因素[J].北方经济, 2005 (11) .