北京市前期物业服务合同备案程序

北京市前期物业服务合同备案程序（精选10篇）

北京市前期物业服务合同备案程序 第1篇

北京市前期物业服务合同备案程序：

1、北京市前期物业服务合同备案申请表(填报信息后自动生成)

2、《前期物业服务合同》；

3、项目负责人身份证明、项目负责人与建设单位之间的劳动合同、社会保险缴纳情况证明原件、聘任证明材料及项目负责人考试合格证书；

4、物业服务费用评估报告摘要。

上述材料除要求原件的外，均提交复印件(A4纸)一份，复印件需加盖申请人印章并同时提交原件，原件核验后退回申请人。标准：申请材料齐全、符合法定形式

岗位职责及权限：

按照受理标准审查申请材料。

符合标准的，予以受理，向申请人制作《受理通知书》，并将申请材料转审查人员。

不符合标准但申请材料存在可以当场更正的错误的，允许申请人当场更正；不能当场更正的，向申请人出具《补正材料通知书》，一次性告知申请人需要补正的全部内容，并将申请材料退回申请人。申请事项不属于本机关职权范围的，向申请人出具《不予受理决定书》。

时限：即时(二)审查： 标准：

1、申请材料齐全、符合法定形式；

2、符合《北京市物业管理办法》、《北京市物业服务企业信用信息管理办法》的规定；

3、接受委托的物业服务企业符合物业服务企业资质管理的相关规定；

4、《物业服务合同》约定的内容符合物业管理的有关法律、法规、规章和本市政策规定。

岗位职责及权限：

按照审查标准审查申请材料。

符合标准的，签署意见后转决定人员。

不符合标准的，书面提出意见及理由，转决定人员。时限：7个工作日(三)决定：

标准：同受理、审查标准 岗位职责及权限： 对申请事项作出决定。

同意审查意见的，签署意见，转告知人员。

不同意审查意见的，书面提出意见及理由，转告知人员。时限：2个工作日

(四)告知： 岗位职责及权限：

对准予备案的，制作《办理结果通知书》，并送达申请人。对不予备案的，制作《办理结果通知书》，写明理由和申请人享有的依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并将《办理结果通知书》和申请材料退回申请人。

时限：1个工作日(不包括送达期限)

北京市前期物业服务合同备案程序 第2篇

一、申请

建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，将建设单位与选聘的前期物业服务企业签订的物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料向市房产和住房保障局物业管理科提出前期物业管理备案申请。

二、申报材料

（一）《临沂市前期物业管理备案申请书》（盖章）；

（二）选聘的物业服务企业营业执照和资质证书；

（三）经规划主管部门审核的项目总平面图，并标注物业服务用房的具体位置、面积；

（四）《前期物业服务合同》（一式二份）；

其中必须按《临沂市住宅物业服务收费管理实施办法》注明物业服务收费的星级，收费价格应符合《办法》的相关标准；

（五）《临时管理规约》（一式二份）；

（六）物业项目配套建筑和设施设备的清单及产权归属的说明；

（七）通过招标方式选聘前期物业服务企业的还应提交：

1、物业管理项目招标备案通知；

2、开标、评标过程报告；

3、评标委员会的评标报告及中标通知书；

4、中标人的投标文件。

（八）通过协议方式选聘前期物业服务企业的还应提交：

1、建设单位营业执照、资质证书；

2、协议选聘前期物业服务企业的过程报告。

以上第（二）、（三）、（八）项要件需核对原件后留存复印件。

三、受理

申请人提交申请要件齐全的，市房产和住房保障局物业管理科受理备案申请；申请人提交申请要件不齐全的，当场一次告知申请人需要补正的全部内容。

四、审查

主要对下列事项进行审查：

（一）所提供的证件和资料是否齐全有效；

（二）接受委托的物业服务企业是否具备管理资格；

（三）物业管理区域划分是否符合有关规定；

（四）《前期物业服务合同》、《临时管理规约》约定的内容以及物业服务用房的配置是否符合物业管理的有关规定。

北京市前期物业服务合同备案程序 第3篇

关键词：物业管理,物业服务合同,异同辨析

合同是特定的两个或两个以上的当事人在平等自愿的基础上, 以设立、变更或终止民事权利义务关系为目的作出意思表示, 又经磋商使意思表示一致所达成的协议。作为商品交换法律表现形式的民事法律行为, 合同在生产、销售、分配及消费四大社会经济活动中发挥着越来越重要的作用。随着我国社会主义市场经济体制的日益完善、房地产行业的迅猛发展及住房制度改革的不断深入, 物业管理作为对建筑物和配套的设施、设备及相关场地进行社会化、企业化、专业化的维修、养护、管理等综合服务方式, 已成为广大居民住房消费的重要组成部分。现代物业经营管理活动中, 涉及的社会关系多种多样, 其中最主要的是房地产开发建设单位、业主与物业服务企业之间的关系, 它们之间实质上是市场交易关系, 一切交易活动都是通过缔结和履行合同来进行的, 物业服务合同已成为物业管理最基本的法律关系, 是市场经济发展过程中产生的新型合同, 是现代物业管理法律关系中最为核心的内容。根据物业所有权人和委托人的不同, 物业经营管理中的物业服务合同可分为前期物业服务合同与普通物业服务合同, 辨析这两类物业服务合同之异同对规范和指导物业管理实践具有重要意义。

一、物业服务合同在物业管理中的重要作用

物业服务合同是指房地产开发建设单位或业主与物业服务企业在平等、自愿基础上依法签订的以物业服务企业提供物业管理服务、房地产开发建设单位或业主支付管理费用为内容的, 规范房地产开发建设单位、业主与物业服务企业权利义务的协议。其中, 前期物业服务合同是指在前期物业管理阶段, 房地产开发建设单位或公有住房出售单位与物业服务企业约定前期物业管理的书面协议, 普通物业服务合同是指业主或业主委员会与物业服务企业签订的约定, 由物业服务企业对物业进行有偿管理服务的书面协议。二者是时间上存在着先后顺序而又相互衔接的两类民事法律合同。就物业管理活动来看, 物业服务合同是保障物业管理活动顺利开展和物业经营管理优质服务的基石, 其重要作用主要体现如下:

(一) 物业服务合同是物业管理服务公共性活动产生的契约基础

物业管理活动的实质是房地产开发建设单位或业主与物业服务企业以物业管理服务为标的所进行的交易活动, 交易双方主要是以物业服务合同为纽带完成物业市场交易活动, 从法律及法理来看, 物业管理法律关系本质上是一种合同关系。物业管理是通过物业服务合同而产生的一项市场行为。物业服务合同是物业管理活动得以实现的基本法律文件, 是物业服务企业开展物业管理活动的基础和重要法律依据, 物业服务企业是基于物业服务合同的约定提供物业管理服务, 房地产开发建设单位或业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用, 合同主体双方是平等的民事法律关系, 是实现物业管理社会关系的法律形式。

(二) 物业服务合同是明确主体双方权利义务的最重要法律文件

物业管理是一种具有委托代理性质的民事法律行为, 因此, 当事人双方的意思表示在物业管理法律关系中起着决定性的作用。物业服务合同是建立当事人双方之间关系以及约束当事人双方行为的法律规范, 是确立房地产开发建设单位或业主与物业服务企业之间被服务者与服务者的关系以及明确双方主体享有的权利和承担的义务的最重要法律文件。依法共同遵守物业服务合同的约定, 是房地产开发建设单位、业主与物业服务企业的基本义务, 合同双方当事人都应该给予充分重视, 这对于物业服务合同关系的进一步规范与成熟具有积极意义。

(三) 物业服务合同是实现物业交易双方合法权益的重要法律保障

物业服务企业依据物业服务合同主要对物业的共用部位和共用设施设备进行物业管理, 其所提供的物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性。物业服务合同是保障双方当事人合法权益的重要手段, 为此, 订立物业服务合同时, 必须遵循平等、自愿、公平、诚实信用、合法等基本原则, 在慎重考虑、充分协商讨论的基础上最终达成意思表示一致才能签订合同;约定的合同条款宜细不宜粗, 应当具有较强的可操作性;合同应当明确物业服务合同当事人的权利和义务;应当认真研究有关法律规定, 具体、明确约定合同当事人的违约责任。把握好这些合同订立中的关键环节, 有助于维护各方合法权益。

(四) 物业服务合同是提高物业管理服务精细化水平的有效途径

现代社会高速发展, 要求实现社会化大分工, 每个人精通自己行业的专业技术, 而其他工作交由该行业的专业人员完成, 知识专业化, 行业分工化, 提高了工作精细化水平, 提高了效率, 降低了成本。物业服务合同实现了物业所有权与管理权实现了分离, 一方面, 物业服务企业拥有专门物业管理技能, 利用自己的技术为房地产开发建设单位或业主提供服务, 行使管理权;另一方面, 房地产开发建设单位或业主是物业的所有权人, 基于拥有物业所有权对物业服务企业根据物业服务合同的约定所提供的物业管理服务活动进行监督。

二、前期与普通物业服务合同的相同之处

前期与普通物业服务合同是相互衔接、相互补充的两类合同。物业服务企业接受委托从事物业管理服务, 应当与有关委托方订立物业服务合同。在物业管理过程中, 委托人与物业服务企业具体的权利和义务基本上由物业服务合同约定, 物业服务合同关系是一种平等主体之间的协议关系。在现实的物业管理服务的不同阶段, 作为物业管理提前介入的主要环节, 前期物业服务合同发挥着重要作用, 而普通物业服务合同就是我们通常所说的物业服务合同, 是物业管理的基本合同。它们的相同之处主要体现在以下几个方面:

(一) 都属于合同类型中的双务、有偿合同

双务合同是指当事人双方互负对等给付义务的合同, 是实践中最常见、最大量的合同。有偿合同是指双方当事人取得利益均须支付对应代价的合同。一般而言, 双务合同都是有偿合同。前期与普通物业服务合同属于双务有偿合同, 合同对签约双方的权利与义务都做了明确的双向规定, 双方的权利义务是相互对应、相互依赖的。在物业服务企业提供房屋及配套设备的养护、维修, 小区环境卫生清洁和保安等物业管理服务时, 房地产开发建设单位或业主必须支付服务费用, 当事人双方是一种等价交换关系, 物业服务收费的基本原则是质价相符, 服务费用的数额、支付方式、支付时间等由双方当事人自主约定。当然, 一些物业服务企业出于经营策略考虑, 也可能无偿地为房地产开发建设单位或业主提供某些服务, 但一般仍以有偿为原则。

(二) 都属于合同类型中的诺成、要式合同

诺成合同是指不依赖标的物的交付, 只需当事人意思表示一致即告成立的合同, 它仅以双方当事人意思表示一致为合同成立的要件, 交付标的物为当事人的给付义务, 违反该项义务即产生违约责任。要式合同是指法律或当事人要求必须具备特定形式的合同。前期与普通物业服务合同均属于诺成、要式合同。只有经过要约和承诺, 并在相互信任的基础上协商一致, 房地产开发建设单位或业主与物业服务企业才能订立合同。同时, 根据合同自由原则, 当事人有权选择合同形式, 因此, 合同以不要式合同为常态, 但对于一些重要的交易, 法律常规定当事人应当采取特定的形式订立合同。“要式合同与不要式合同的区别在于是否应以一定的形式作为合同成立与生效的要件。”[1]区分要式合同与不要式合同的主要意义在于, 某些法律和行政法规对合同形式的要求可能成为影响合同效力的因素, 前期与普通物业服务合同属于诺成、要式合同, 均有示范性文本以供借鉴。

(三) 客体是一致的, 都是物业管理服务活动

物业服务企业与房地产开发建设单位或业主之间基于前期与普通物业服务合同形成的交易关系, 双方交易的标的物都是物业管理服务活动。在前期物业管理阶段, 物业服务企业根据前期物业服务合同为房地产开发建设单位提供持续不断的无形的物业管理服务, 不仅包括对物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护, 而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通、车辆等秩序的维护。在日常的物业管理阶段, 物业服务企业根据普通物业服务合同为业主提供具有公共性和综合性等特点的物业管理服务活动。另外, 物业管理服务活动并不存在流通环节, 且生产和消费处于同一过程之中, 当然, 在前期物业管理阶段, 物业服务企业依据前期物业服务合同提供的如管理遗留的扫尾工程、空置房出租或看管等物业管理事项是通常情况下的物业管理不具有的一些内容。

三、前期与普通物业服务合同的不同之处

前期与普通物业服务合同是物业管理实务中两类既紧密联系又相互区别的合同, 从物业管理规范化运作的角度讲, 二者缺一不可。尽管两类合同在法律特征方面有许多相同之处, “但因物业在开发建设、销售和消费使用这三个不同阶段产权在不同产权人之间的转移, 导致合同的主体有所变化, 进而两个合同在签订主体、签订时间、有效期限、终止条件等都有所差异。”[2]

(一) 签订主体不同

前期物业服务合同的签订主体是房地产开发建设单位与物业服务企业。由于在新建物业的业主入住前, 首次业主大会尚未召开, 业主还不能形成统一意志以及业主大会还不能统一业主意见来决定是否选聘物业服务企业, 而此时已有实施物业管理的现实必要。为了维护正常的物业秩序, 保护业主现实的合法利益, 根据《物业管理条例》的有关规定, 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前, 房地产开发建设单位选聘物业服务企业的, 应当签订书面的前期物业服务合同, 用以约束物业管理前期活动行为。一方面, 在物业未销售前, 房地产开发建设单位是物业的第一业主, 有权选聘物业服务企业, 从法理角度来看也是许可的;另一方面, 从合同的相对性规则出发, 前期物业服务合同不能对第三人产生拘束力, 这将会导致业主享受物业服务而由房地产开发建设单位承担管理费用的局面。为克服这一弊端, 各国或各地区开始改变这一契约仅具债权效力的状态, 而赋予其物权效力。普通物业服务合同的签订主体是业主大会授权的业主委员会与物业服务企业。当业主入住达到一定比例时, 就应按规定及时召开业主大会, 选举、组建业主委员会。业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生, 是业主大会的常设性执行机构, 对业主大会负责, 其职责之一就是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业并正式签订普通物业服务合同。

(二) 签订时间不同

在实践中, 物业“滚动开发”的情况比较多, 物业的销售及业主入住是一个逐渐的过程, 从物业开始交付给业主, 到业主成立业主大会之间, 还有一段过程, 不仅这个过程需要物业服务企业提供物业管理服务, 甚至在物业的开发建设阶段往往就需要物业管理的早期介入了。前期物业服务合同是物业服务企业进行前期物业管理活动的重要法律依据, 其签订的时间是新建住宅的开发商出售住宅前, 也就是业主委员会代表业主、业主大会选聘物业服务企业之前。业主委员会的设立, 标志着前期物业管理的结束, 物业管理进入正常的日常运作阶段, 即由业主委员会代表全体业主实施业主自治管理。普通物业服务合同签订的时间一般应在业主委员会成立后三个月内, 最迟不应迟于六个月。

(三) 有效期限不同

为避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理空缺, 明确前期物业管理服务的责任主体, 规范前期物业管理活动, 房地产开发建设单位有必要与其所选聘物业服务企业签订前期物业服务合同。前期物业服务合同属于无固定期限合同的过渡性合同, 其有效期限自签订之日起, 到业主委员会成立后与其选聘的物业服务企业签订的普通物业服务合同正式生效时终止。物业的销售、入住的渐进性造成业主大会首次召开时间不确定, 而首次业主大会召开时间的不确定又决定了业主委员会代表业主、业主大会选聘物业服务企业时间的不确定性, 因此, 前期物业服务的期限通常是不确定的。前期物业服务合同期限的不确定, 不仅影响物业服务企业统筹安排工作、降低交易成本、防范经营风险, 而且会导致物业管理市场秩序的混乱, 诱导纠纷和矛盾。但是前期物业服务的期限是可以约定的。普通物业服务合同则是只要合同双方当事人就合同的主要条款达成一致, 且通过书面的形式签订, 双方当事人一经签字或盖章, 合同即成立, 这标志着物业服务合同正式生效。普通物业服务合同属于固定期限合同, 属于在较长期限内履行的合同, 因此, 当事人需要对合同的期限进行约定。物业服务合同的期限条款应当尽量明确、具体, 或者明确规定计算期限的方法。“与前期物业服务合同相比, 具有期限明确、稳定性强等特点。”[3]

(四) 终止条件不同

尽管前期与普通物业服务合同都有约定的时效, 都是附终止条件的合同, 但二者的终止条件不同。前期物业服务合同在期限未满时, 如果业主组成了代表和维护自己利益的业主大会, 选聘了物业服务企业, 签订了普通物业服务合同, 进入了正常的物业管理阶段, 前期物业服务合同将自动终止, 终止时间以业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时间为准。另外, 前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响, 合同的期限具有不确定性, 当此类因素致使前期物业服务合同无法全面履行时, 物业服务企业可以通过提前解除合同或要求补偿的方式规避风险。因此, 有必要在前期物业服务合同中, 对解除合同的条件作出明确约定。与前期物业服务合同比较而言, 普通物业服务合同有下列情形下之一时将会终止履行:约定的期限届满, 双方没有续签物业服务合同的, 可以终止履行;物业服务企业与业主大会双方协商一致解除物业服务合同的, 可以终止履行;因不可抗力致使物业服务合同无法履行的, 可以终止履行;物业服务企业如果被宣告破产, 按照国家规定进行破产清算的, 可以终止履行;法律、法规规定的其他情形。

综上所述, 前期与普通物业服务合同都以提供物业管理服务为主要内容, 是有关人们生活居住方面必要且重要的经济合同, 辨析它们之异同, 是明确物业服务企业与房地产开发建设单位以及业主之间权利义务关系、正确适用相关法律、法规、处理好物业纠纷的关键, 对保障物业管理活动中各方主体的合法权益, 促进物业管理行业的健康发展以及维护物业服务市场秩序等意义重大。

参考文献

[1]彭叔媛.合同法实务[M].北京:中国法制出版社, 2012:14.

[2]中国物业管理协会.物业经营管理[M].北京:中国建筑工业出版社, 2011:211.

北京市前期物业服务合同备案程序 第4篇

来源：发布时间：2010-10-15浏览次数：762 各区县建委、房管局，各有关单位：

为规范本市物业服务评估监理机构备案行为，根据《北京市物业管理办法》（北京市人民政府第219号令）、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》（京建发〔2010〕383号）的规定，现就本市物业服务评估监理机构备案的办理程序等有关事项通知如下：

一、本市物业服务评估监理机构应当向市住房城乡建设委进行备案。

二、本市物业服务评估监理机构备案的具体办理流程如下：

（一）网上申报。申办单位首先应通过北京市住房和城乡建设委员会网站（），按照网上提示内容如实填写，进行网上申报。

（二）窗口受理。申办单位完成网上申报后，按网上提示要求携带以下书面材料到市住房城乡建设委备案窗口办理备案：

1、《北京市物业服务评估监理机构备案表》（格式见附件）一式两份；

2、企业法人营业执照副本复印件；

3、企业法定代表人的身份证明复印件；

4、工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员的初级以上（含初级）职称证书、身份证、劳动合同和社保证明复印件；

5、其他相关证明材料复印件。

上述材料应装订成册，提交复印件的，复印件需加盖申请人印章，并同时提交原件，原件核验后退回申请人。

（三）审查、决定和告知。市住房城乡建设委对企业申报材料与网上填报内容进行现场核对，核对无误，符合备案要求的，即时予以备案，并制作《办理结果通知书》。不符合备案要求的不予备案，并制作《办理结果通知书》。同时，北京市住房和城乡建设网上公示备案企业相关信息。

三、企业备案信息发生变化的，应于信息变化之日起30日内按本通知第二条的程序办理变更备案手续。

四、企业注销的，应于注销之日起30日内办理注销备案手续。

北京市前期物业服务合同 第5篇

合同编号: 甲方（业主）： 乙方（建设单位）： 北京市住房和城乡建设委员会 北京市工商行政管理局 二〇一〇年十月 使用说明

1.本合同文本为示范文本，由北京市住房和城乡建设委员会与北京市工商行政管理局共同制定，供建设单位与业主签订前期物业服务合同时使用。

2.本合同文本中所称前期物业服务，是指建设单位承担前期物业服务责任，按合同的约定，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

3.本合同文本“【】”中的选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。“【】”中选择内容，以划“√”方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不做约定的，应当在空格部位划“×”，以示删除。

4.双方当事人签订本合同时应当认真核对合同内容，合同一经签署，对双方均有法律约束力。

北京市前期物业服务合同

甲方（业主）： 【法定代表人】【负责人】： 国籍：

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【出生日期： 年 月 日 性别： 通讯地址： 邮政编码： 联系电话： 【法定代理人】【委托代理人】： 国籍：

【身份证】【护照】【 】： 出生日期： 年 月 日

】： 性别：

通讯地址： 邮政编码： 联系电话： 乙方（建设单位）： 营业执照注册号： 房地产开发企业资质证书号： 组织机构代码： 【法定代表人】【委托代理人】： 通讯地址： 邮政编码： 联系电话：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《物业管理条例》及《北京市物业管理办法》等有关法律、法规和规章的规定，在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就乙方为甲方提供前期物业服务的有关事宜,协商订立本合同。第一章 物业项目基本情况

第一条 本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下： 名称: 【地名核准名称】【暂定名】。类型: 【住宅】【办公】【商业】【 】。坐落位置: 区（县）路（街）。规划建筑面积:平方米。第二条 物业管理区域四至: 东至 ； 南至 ； 西至 ；北至。

规划平面图和物业管理区域内的物业构成明细分别见附件一、二。第三条 物业服务用房主要用于物业服务企业客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等。

物业服务用房建筑面积为平方米，其中地上建筑面积为平方米，位于 【号楼】【幢】【座】 层 单元 号；地下建筑面积为平方米，位于 【号楼】【幢】【座】 层 单元 号；其中业主大会及业主委员会办公用房建筑面积为平方米，位

【号楼】【幢】【座】 层 单元 号。（注：物业服务用房为多处时，双方可自行增加以上内容）第二章 物业服务事项、标准及有关约定 第四条 乙方指定物业服务项目负责人为：，联系电话：。乙方更换项目负责人的，应当于7日内在本物业管理区域内的显著位置公示。

第五条 乙方提供的前期物业服务包括以下主要内容：

1.制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务的有关制度；

2.负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理。物业共用部位明细见附件三；

3.负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。物业共用设施设备明细见附件四； 4.负责共有绿地、景观的养护和管理；

5.负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；

6.负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作； 7.其他服务事项：

第六条 乙方按以下第 种方式提供住宅的前期物业服务： 1.《住宅物业服务标准》中的 级物业服务标准，详见附件五； 2.选择《住宅物业服务标准》中不同等级的具体物业服务事项和标准，详见附件五；

非住宅的物业服务标准以及甲、乙双方约定的《住宅物业服务标准》范围以外的具体服务事项和标准，详见附件六。

第七条 经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为：【住宅】 元/平方米•月；【办公楼】： 元/平方米•月；【商业物业】： 元/平方米•月；【会所】： 元/平方米•月； 物业：元/平方米•月。物业服务费用评估报告摘要详见附件七。

第八条 交付房屋前，乙方应当向甲方发放该套房屋的“业主一卡通”。甲方入住前，甲、乙双方与 银行签订前期物业服务费托收协议，甲方按第七条约定的物业服务费标准在“业主一卡通”内预存 个月（不超过12个月）的物业服务费。

第九条 在完成物业共用部分交接前，乙方不得向甲方收取物业服务费。但发生下列情形之一的，甲方应当缴纳物业服务费： 1.筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；

2.首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；

3.首次业主大会会议结束后，乙方向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的； 4.物业共用部分经查验符合相关标准，乙方向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。

第十条 发生第九条约定情形之一的，自该情形出现之次日起，乙方可按前期物业服务费托收协议的约定，通过银行从“业主一卡通”中划转

相应的物业服务费。但除非发生第九条约定的情形，否则任何一方均不得从该账户中划转任何款项。

第十一条 乙方对甲方物业专有部分提供维修养护或其他特约服务的，甲、乙双方应当签订特约服务协议，服务事项、标准及费用由双方在协议中约定。

甲方或物业使用人在符合相关法律规定的前提下，利用住宅物业从事经营活动的，乙方可按照商业物业标准收取相应的物业服务费。第十二条 乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向甲方收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制甲方或物业使用人购买或使用。第十三条 物业装饰装修前，甲、乙双方签订书面装饰装修服务协议，乙方应当告知甲方相关的禁止行为和注意事项，并将装饰装修的时间、地点等情况在甲方所在楼内公示。除约定收取【装修管理费】 元、【装修保证金】 元、【装修垃圾清运费】 元、【 】 元外，乙方不得另行收取其他任何费用。如收取装修保证金的，未造成共用部位、共用设施设备或承重结构损坏，乙方应当在完工后7日内将装修保证金全额退还甲方。

第十四条 在前期物业管理期间，甲方转让或出租其物业时，应当将本合同、临时管理规约以及有关费用缴纳情况等事项告知受让人或承租人，并自买卖合同或租赁合同签订之日起15日内，将买卖或出租情况告知乙方。甲方转让物业前，应当与乙方结清相关费用。第三章 权利与义务 第十五条 甲方的权利义务：

1.有权要求乙方按合同约定提供物业服务；

2.监督乙方履行本合同，对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利； 3.对本物业管理区域内专项维修资金的使用及物业共用部分的经营收益和使用情况，享有知情权和监督权；

4.遵守临时管理规约以及物业管理区域内物业共用部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 5.按照国家和本市有关规定缴纳专项维修资金； 6.根据本合同的约定缴纳物业服务费和特约服务费；

7.对乙方根据合同和有关规章制度提供的管理服务给予必要配合； 8.有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。第十六条 乙方的权利义务：

1.可自行或选聘物业服务企业提供物业服务，并承担物业服务责任； 2.按本合同约定的物业服务事项和标准提供物业服务；

3.妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，不得将业主信息用于物业管理活动之外的其他用途；

4.及时向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理甲方和物业使用人的投诉，接受甲方和物业使用人的监督；

5.对甲方和物业使用人违反本合同和临时管理规约的行为，采取告知、劝阻和向有关主管部门报告等方式督促甲方和物业使用人改正； 6.不得擅自占用本物业管理区域内的共用部分或擅自改变其使用用途。不得擅自将业主所有的共用部分用于经营活动。不得擅自占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地，确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应当按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业管理区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状；

7.乙方实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或委托具备相应资质的单位实施，委托其他单位实施的，应当明确各自的安全管理责任； 8.有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。第四章 合同终止

第十七条 业主大会成立并确定物业管理方式后，与乙方完成物业共用部分查验交接的，自完成查验交接之日起，本合同终止。第十八条 本合同终止时，甲、乙双方应当共同做好交接事宜，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议的执行、物业共用部分查验交接以及移交相关档案资料等，见附件八。第五章 违约责任

第十九条 甲、乙双方对物业服务质量发生争议的，双方可共同委托物业服务评估监理机构就乙方的物业服务质量是否符合本合同第六条约定的服务标准进行评估；乙方服务达不到本合同第六条约定的服务内容和标准的，应当承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任。除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的民事责任。

第二十条 乙方违反本合同第七条的约定，擅自提高物业服务费标准，甲方和物业使用人就超额部分有权拒绝缴纳，同时乙方应当按 的标准向甲方支付违约金。

第二十一条 如果乙方违反本合同第十六条第3款的约定，擅自将甲方信息用于物业管理活动之外的，应当按 的标准向甲方支付违约金，如违约金数额不足以弥补甲方所遭受的直接损失的，乙方应当补足。第二十二条 甲方违反第十一条的约定，或在“业主一卡通”中预存的费用不足以支付物业服务费，经乙方书面催缴后甲方仍未续缴的，甲方应当按 的标准向乙方支付违约金。

甲方违反本合同的约定，实施妨害物业服务行为的，应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应的民事责任。

第二十三条 除本合同另有约定外，甲乙双方可以结合具体情况对违约责任进行补充，见附件九。任何一方的违约行为给他方造成损失的，均应当承担相应的赔偿责任。

第二十四条 因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。

第二十五条 为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，应当按有关规定处理。第二十六条 乙方有确凿证据证明属于以下情况的，可免于承担违约责任：

1.由于甲方或物业使用人自身的责任导致乙方的服务无法达到合同约定的；

2.因维修养护本物业管理区域内的共用部位、共用设施设备需要且事先已告知甲方或物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的； 3.非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。第六章 争议解决

第二十七条 合同履行过程中发生争议的，双方可通过协商解决或向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解解决；不愿协商、调解或协商、调解不成的，可按以下方式解决： 1.向 人民法院提起诉讼； 2.向 仲裁委员会申请仲裁。第七章 附 则

第二十八条 本合同经双方签字（盖章）后生效。第二十九条 合同正本连同附件一式 份，甲方、乙方 各执一份，具有同等法律效力。第三十条 其他约定：

甲方： 乙方： 委托代理人： 委托代理人： 年 月 日 年 月 日 附件：

一、规划平面图

二、物业构成明细

三、物业共用部位明细

四、物业共用设施设备明细

五、物业服务事项和标准

六、其他服务事项和标准

七、物业服务费用评估报告摘要

八、移交资料清单

九、违约责任约定 附件一： 规划平面图 附件二： 物业构成明细

类 型 楼（幢）号 套（单元）数 建筑面积（平方米）高层住宅 多层住宅 别 墅 商业用房 工业用房 办公楼 自行车库 机动车车库 会 所 学 校 幼儿园

文化活动场所 _____用房 合 计 备 注 附件三： 物业共用部位明细 1.房屋承重结构； 2.房屋主体结构； 3.公共门厅； 4.公共走廊； 5.公共楼梯间； 6.内天井； 7.户外墙面； 8.屋面； 9.； 10.； 11.； 12.； 13.； 14.； 15.； 附件四：

物业共用设施设备明细 1.电梯：

垂直梯 部； 扶梯 部。2.绿化率： % ；

楼间、集中绿地平方米； 砖石铺装平方米。3.区域内市政：

【道路】【楼间甬路】平方米；【室外上下水管道】 米； 【沟渠】 ； 【蓄水池】 个； 【化粪池】 个； 【雨水井】 个；

变配电系统包括 ；高压双路供电电源 公共照明设施【路灯】 个；【草坪灯】【物业管理区域的外围护拦及围墙】 【高压水泵】【高压水箱】 【污水泵】 个；

【中水及设备系统】 【 】。

；

个；【个；； 个；

】 ； 4.【燃气调压站】 ； 5.消防设施包括 ； 6.监控设施包括 ； 7.避雷设施包括 ；

8.空调设备：【中央空调系统】使用范围 9.电视共用天线 ； 10.电脑网络线 ； 11.电讯电话 ； 12.车道；

13.地上机动车停车场 个车位 14.自行车库平方米； 15.垃圾中转站 个； 16.信报箱 个； 17.值班室平方米； 18.物业服务用房平方米； 19.。

平方米；； 附件五：

物业服务事项和标准 附件六：

其他服务事项和标准 附件七：

物业服务费用评估报告摘要 附件八： 移交资料清单

1.物业管理区域划分资料；

2.建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图； 3.竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料； 4.设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录 5.物业质量保修文件和物业使用说明文件； 6.业主名册；

北京市前期物业服务合同备案程序 第6篇

来源：北京市工商行政管理局网站日期：2008-04-24

一、制定合同示范文本的背景

随着城市建设的不断发展，物业服务逐渐成为城市房屋服务管理的主要形式。截至2008年3月，全市实施物业服务总建筑面积达3.5亿平方米，其中住宅面积2.7亿平方米，约占住宅总量的80%；全市住宅小区成立业主大会的有627个，约占项目总数的20%。全市共有物业服务企业2844家，从业人员约20万人，其中一级企业65家，二级企业197家，物业服务已经涉及北京市民千家万户。

但由于物业服务合同签订不规范，合同内容不全面、不细化，权利义务设定不公平，标准约定不明确，违约责任不清楚等问题也引发许多物业服务纠纷。围绕合同而产生的投诉、信访数量占了物业服务投诉、信访总量的较大比例，物业服务合同的不规范问题已成为影响构建和谐物业环境的重要因素。

同时，近几年的人大建议案和政协提案也越来越关注物业服务合同，约有一半以上的人大建议案、政协提案涉及合同问题。代表、委员们希望相关主管部门能够，加强物业服务合同监管，制定和推行物业服务合同示范文本，引导各方主体增强合同意识，依约履行各自的职责，承担相应的义务。

二、合同示范文本制定过程

为规范我市的物业服务活动，维护物业服务活动中各方当事人的合法权益，减少物业纠纷，营造和谐的物业环境，北京市建设委员会与北京市工商行政管理局共同起草了《北京市前期物业服务合同》与《北京市物业服务合同》示范文本。海淀工商分局积极参与了示范文本的起草工作。为保证示范文本内容的科学性和实用性，两部门采取公开征求意见、内部研讨、专家座谈、公开论证等多种形式，广泛征集和听取了社会各界的意见，对示范文本内容进行了反复的修改和完善，前后历时一年多的时间。两个示范文本已于日前定稿，并将于2008年5月1日起正式在全市范围内推行使用。当事人使用示范文本，可到各区县工商分局领取;也可登录“北京工商”、“首都之窗”或“千龙”网下载电子版使用。

2007年3月、10月，示范文本曾两次通过“北京建设”、“首都之窗”等网站公开向社会征集意见，引起了市民的广泛关注。征求意见的页面浏览量达近2万次，收到留言近150条，邮件近50封，涉及了停车位收益、拒缴物业费、共用部位及共用设施设备收益、物业费标准、电梯使用收费、取暖费及自采暖证明、合同期限等七个专项问题和若干综合性问题。

网上征求意见后，市建委、市工商局多次组织物业管理专家顾问组、物业服务企业和业主代表召开座谈会，对合同文本结构、酬金制收费方式、收益分配、停车及违约责任等方面进行了深入细致的探讨。

2007年12月，市建委与市工商局共同邀请业主代表、物业企业代表、法学家、物业专家、消费者协会、律师等有关人士召开了合同文本的公开论证会，由“首都之窗”网站对论证会过程进行了全程直播。相关专家、代表围绕示范文本内容展开了论证，提出了大量的意见和建议，包括建立预警机制、细化违约责任、建立物业服务费用价格联动机制、明确开发建设单位的责任、增加建筑的安全性保障条款等。公开论证会再次引发了社会各界的关注。

三、合同示范文本的适用范围

《北京市前期物业服务合同》示范文本将作为《商品房买卖合同》的附件，要求开发建设单位在销售物业之前选聘物业服务企业时签订，在办理房屋预售手续的同时上报市建委市场交易管理系统予以公示，由买房人在购房时予以确认，避免和减少业主入住后发生争议和纠纷。

《北京市物业服务合同》示范文本供业主大会或业主选聘物业服务企业时使用，通过明确物业服务范围、完善业主与物业服务企业的权利义务、规范物业服务收费方式、明确违约责任等措施进一步理顺双方关系。

四、合同示范文本的主要内容

《北京市前期物业服务合同》示范文本由十部分、三十三条组成，《北京市物业服务合同》示范文本由十一部分、三十四条组成。两个示范文本分别明确了前期和后期物业服务中的服务范围、服务标准、合同期限、服务费用、权利义务、违约责任等相关条款。对于规划平面图、物业构成明细、物业共用部位明细、物业共用设施设备明细、物业服务标准以及移交资料清单等具体内容则以附件的形式体现。

《北京市前期物业服务合同》主要内容

前期物业服务合同是开发建设单位与物业服务企业之间签订的，但服务的主要对象却是广大业主。本合同中不仅明确了开发建设单位和物业服务企业设定权利和义务，更考虑了广大业主的合法权益。并以业主入住为界，分为入住前服务和入住后服务两部分。

（一）业主入住前的服务

合同中明确，开发建设单位和物业服务企业应当就入住前服务的具体事宜签订书面协议，明确服务的范围、费用等事项，并规定因入住前服务发生的费用由开发建设单位另行支付，不得摊入业主的物业服务费用。

（二）业主入住后的服务

1、服务的主要内容

业主入住后的服务一般包括：制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制订物业服务的有关制度；物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；公共绿地、景观的养护；清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理；协助做好安全防范工作。发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作；消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立；负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的维修养护方案；按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务；发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告；制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容；设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示等。

2、服务标准

服务标准是衡量物业企业提供服务是否符合约定的重要依据。但由于物业服务涉及的具体内容较多、且需求较为多样化，不宜用一个标准来限制。因此文本中规定，开发建设单位与物业服务企业应当以合同附件的形式明确服务的具体标准，并且双方约定的住宅物业的服务标准不得低于市建委公布的《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》中规定的相应要求，以此来保障业主的基本权益。

3、前期物业服务期限与合同终止

目前物业服务活动中因服务期限和合同解除问题引发的纠纷较多，常有物业公司突然不知所踪或原有物业公司拒不撤出的报道见诸媒体。为减少有关纠纷，文本中对此类问题做出了专门规定：

（1）服务期限问题：开发建设单位与物业服务企业可以在合同中约定服务期限。

（2）期满不再续约问题：任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在届满3个月前书面通知对方，从而给物业交接预留充足的准备时间。

（3）合同提前终止问题：服务期限未满，但业主大会已选聘新的物业服务企业的，应当在新的物业服务合同生效3个月前书面通知甲、乙双方；新合同生效时，原合同自动终止；物业服务企业应当在原合同终止前移交物业服务用房、物业服务的相关资料及属于本物业区域内的物业共用设施设备、公共区域，并按时撤出本物业区域，以保障新旧物业的顺利交接。

（4）物业衔接空档问题：为避免物业服务衔接上出现空档损害业主权益，文本中规定原合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，原物业服务企业应当继续按原合同约定提供服务，在此期间的物业服务费用仍由业主按原合同约定标准交纳。

（5）物业服务企业的交接协助问题：文本中规定合同终止后甲乙双方应当共同做好债权债务处理，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议的执行等；物业服务企业应当协助开发建设单位或业主大会、业主委员会做好物业服务的交接和善后工作。

4、物业服务费用

（1）物业费起算时间问题：文本中规定物业服务费应当从开发建设单位通知的收房期限届满之日起计收。

（2）物业费计费标准问题：文本中提供了包干制和酬金制两种收费方式供当事人选择。其中：

选择包干制的，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担；物业服务企业不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容。物业服务企业还应当定期向业主公布公共服务收支情况。

选择酬金制的，物业服务资金为交纳的业主共同所有，由物业服务企业代管，其构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出，结算后结余部分，转入下一继续使用，结算后不足部分，由全体业主承担，另行交纳。物业服务企业应当向全体业主公布物业服务计划和支出预决算，并按约定向全体业主公布物业服务资金的使用情况。

（3）装修收费问题：针对一些物业服务企业利用业主装修过程巧立名目乱收费的现象，文本中规定业主或物业使用人申请装饰装修时，物业服务企业应当告知相关的禁止行为和注意事项，与其订立书面的装饰装修服务协议。除约定收取装饰装修服务费外，物业服务企业不得另行收取装修垃圾清运费、施工人员管理费、门卡工本费、开工证费、管线图费等与装饰装修有关的费用。

（4）装修押金问题：目前物业公司在业主装修时收取一定金额装修押金的做法较为普遍，并在避免和弥补装修对物业区域造成的损失方面发挥了积极作用。但为避免物业服务企业对装修押金的不合理占用或扣除，文本中规定如收取装饰装修押金的，未造成共用部位、共用设施设备和承重结构损坏，物业服务企业应当在完工后7日内将押金全额退还。

（5）对业主自有物业的服务收费问题：一般来说，物业服务费用不包含对业主自有物业提供服务的费用。因此文本中规定物业服务企业对业主自有物业提供维修养护或其他特约服务的，应当按物业服务企业在物业区域内公示的收费标准或按双方的约定收取费用。

（6）对业主利用住宅从事经营活动的特别收费问题：目前一些住宅的业主在符合法律规定的条件下利用自有物业从事经营活动，获取了商业利益。但这些活动同时也给住宅物业环境带来了压力，加大了物业服务企业的成本。因此文本中规定，业主、物业使用人在符合相关法律规定的前提下，利用住宅物业从事经营活动的，物业服务企业可以参照商业物业标准收取相应的物业服务费。

（7）物业服务企业在代收费用环节加收不合理费用的问题：文本中规定，物业服务企业接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。

5、各方权利义务

（1）开发建设单位权利义务

第一，移交物业资料问题。包括审定物业服务企业制定的物业服务方案并监督实施；在约定期限内向物业服务企业提供物业服务用房、移交竣工总平面图和其他相关资料；负责与物业服务企业一起对共用部位和共用设施设备逐项进行验收、确认；提供物业共用部位、共用设施设备的工程验收资料。

第二，解决开发遗留问题。包括按照质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任；按规划设计要求为业主户内配置各种计量仪表，使用临水、临电的，应当按物业的性质承担相应的费用差价；解决开发建设遗留问题；配合物业服务企业做好物业区域内的物业服务工作。

第三，交纳物业费问题。文本规定开发建设单位应当按时缴纳物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及自有物业的服务费用，不能把相应费用分摊给其他业主。

（2）物业服务企业权利义务

第一，如约提供服务问题。包括向开发建设单位提交本物业的入住工作计划；按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费、特约服务费；妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，并为业主的个人资料信息保密；及时向全体业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重大事项，接受开发建设单位、业主和物业使用人的监督；对业主和物业使用人违反本合同和《临时管理规约》的行为，采取告知、劝说和建议等方式督促业主和物业使用人改正。第二，委托专业服务问题。目前物业服务企业常常将保洁、保安等专业性服务外包给专业服务企业来完成，但在专业性服务引发的法律责任应由谁承担的问题上，往往出现互相推诿的情况。为解决这些问题，文本中规定物业服务企业可以选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本物业区域内的全部物业服务委托给第三方；应当将委托事项及受托企业的信息在物业区域内公示；与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于前期物业服务合同约定；应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担责任。

第三，物业共用部位的经营问题。文本中规定前期物业服务企业不得擅自将业主所有的共用部位、共用设施设备用于经营活动；将其用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动的，应当在符合有关法律规定并征得相关业主同意后，按照规定办理有关手续，并每半年公布收益情况，接受业主监督；所得收益归相关业主所有，分配及使用由相关业主共同约定。第四，对物业区域内的维护问题。文本规定物业服务企业不得擅自占用本物业区域的共用部位、共用设施设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的，应当按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状。本物业区域内需另行配备相关设施设备的，应当与开发建设单位及相关业主协商解决。

第五，对业主自有物业维修的协助问题。当前，业主的自有物业在开发建设单位的保修期内发生故障，却难以获得开发建设单位及时维修所引发的纠纷较多。因此文本中规定，属于开发建设单位保修的业主自有物业，业主提出修理申请的，物业服务企业应当给予协助，并对施工现场提出管理要求，从而保障业主权益的及时维护。

（3）业主的权利义务

包括业主对本物业区域内的物业服务事项有知情权；对物业服务企业提供的物业服务有建议、督促的权利；有权聘请专业机构对酬金制收费方式的物业服务资金预决算和物业服务费收支情况进行审计；有权监督本物业区域内共用部位、共用设施设备的经营收益及使用情况；配合物业服务企业做好物业区域内的物业服务工作；按照相关规定交存、使用和续交专项维修资金；按照约定交纳物业服务费与特约服务费等。

6、违约责任

（1）开发建设单位违约责任

由于开发建设单位的开发建设遗留问题导致物业服务企业未能完成服务内容的，物业服务企业有权要求开发建设单位限期解决，开发建设单位应当承担相应的违约责任；给物业服务企业造成损失的，开发建设单位应当承担相应的赔偿责任。

（2）物业服务企业违约责任

物业服务企业在服务期限内擅自撤出的, 应当按照服务剩余期限物业服务总费用等标准向业主支付违约金；物业服务企业在本合同终止后拒不撤出本物业区域的，应当按照延迟撤出期间物业服务总费用等标准向业主支付违约金。这些行为给业主造成损失的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

除不可预见的情况外，物业服务企业擅自停水、停电的，开发建设单位或业主有权要求物业服务企业限期解决，物业服务企业应当承担相应的违约责任；给开发建设单位或业主造成损失的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

（3）业主违约责任

业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五等标准承担相应的滞纳金。

（4）提前解约责任

除合同中明确规定的情形外，开发建设单位和物业服务企业均不得提前解除合同，否则解约方应当承担相应的违约责任；给对方或业主造成损失的，解约方应当承担赔偿责任。

（5）紧急避险处理

文本中规定，为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、救助人命、协助

公安机关执行任务等突发事件，物业服务企业因采取紧急避险措施造成损失的，当事人应当按有关规定处理。

此外，当事人还可以对违约责任做出补充约定。

（6）物业服务企业的免责条款

物业服务企业有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：包括由于开发建设单位、业主或物业使用人的自身责任导致物业服务企业的服务无法达到合同约定的。因维修养护本物业区域内的共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主或物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。非物业服务企业责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。

物业服务合同主要内容

物业服务合同与前期物业服务合同的内容有很多相同，不同之处 主要有：

（一）新旧物业服务企业交接问题

1、委托方、新物业服务企业和原物业服务企业应当在新的物业服务合同生效之前，就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行约定。交接时间应当确定具体时点，时点前责任由原物业服务企业承担，时点后责任由新物业服务企业承担。

2、原物业服务企业应当在约定时点将物业区域内的档案资料、物业服务用房及属于本物业区域内的物业共用设施设备、公共区域移交给新物业服务企业，由委托方、新物业服务企业和原物业服务企业进行逐项查验接收，并由三方签字确认。三方对查验结果存在争议的，应当在查验记录中载明，并明确解决办法。

（二）物业共用部位的经营问题

文本中规定，物业服务企业经营归业主所有的共用部位、共用设施设备用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，应当在符合有关法律规定并征得相关业主、业主大会的同意后，按照规定办理有关手续，每半年向委托方公布收益情况并接受监督。经营归业主所有的共用部位、共用设施设备所得收益归业主所有，并可用于分摊到户补充专项维修资金、抵减下一物业服务费或业主大会表决的其他用途。

（三）解聘续聘问题

文本中规定，服务期限届满前，委托方决定继续聘用物业服务企业的，应当在期满前3个月书面通知物业服务企业；物业服务企业自接到续约通知1个月内回复。双方同意续签，应当在服务期限届满前签订新的物业服务合同。服务期限届满前3个月，委托方未将续聘或解聘意见通知物业服务企业的，视为同意续聘，服务期限自动延续1年。合同终止后，新的物业服务企业接管本物业前，应委托方的要求物业服务企业应当暂时继续提供物业服务，一般不超过3个月；双方的权利义务继续按原合同执行。

五、合同示范文本的施行

示范文本自2008年5月1日起推行使用。

此前已签订《前期物业服务合同》或《物业服务合同》的物业项目，在合同期满前无需重新签订新合同，但可以在协商一致的基础上参照示范文本的内容对原有合同进行补充和完善；合同期满后续聘或重新选聘物业服务企业的，可以直接使用示范文本签约。

六、使用示范文本的注意事项

为方便使用，示范文本中在许多地方预留了待选项，用中括号表示，当事人可根据实际需要进行选择；如待选项均不适用的，还可在后面的横线中另行约定。此外，当事人如有对合同中未列明事项进行约定的或需要对合同中有关内容进行完善的，可在最后一条“其他约定”中补充、完善，或另行签订附件或补充协议；但补充或完善的内容不得与合同或管理规约的内容相抵触。附件或补充协议还要由双方签字确认。

北京市工商行政管理局 北京市建设委员会

北京市前期物业服务合同备案程序 第7篇

京建发〔2010〕622号

各区县建委、房管局，各区县工商分局：

为贯彻落实《北京市物业管理办法》，进一步规范本市的物业服务行为，维护物业服务活动中各方当事人的合法权益，根据国家、本市有关法律、法规和规章的规定，北京市住房和城乡建设委员会与北京市工商行政管理局共同修订了《北京市前期物业服务合同》、《北京市物业服务合同》、《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房现房买卖合同》示范文本。现就新版示范文本的有关问题通知如下：

一、房屋销售时，建设单位应当将前期物业服务合同作为《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房现房买卖合同》的附件，并通过“北京市房地产交易管理网”（）进行网上签约。

二、建设单位应当在物业项目的销售场所公示由物业服务评估监理机构出具的物业服务费用评估报告摘要。

三、各区县建委、房管局及各区县工商分局要积极做好示范文本的宣传和推行工作，引导当事人使用规范的合同文本签约。

四、当事人可登录“首都之窗”（）、“北京工商”（）或“北京建设网”（），查阅并下载电子版示范文本。

五、新版合同文本自发布之日起启用。北京市工商行政管理局、北京市建设委员会《关于推行<北京市前期物业服务合同>和<北京市物业服务合同>示范文本的通知》（京工商〔2008〕49号）同时废止。

附件：

1.《北京市前期物业服务合同》（BF—2010—2712）

2.《北京市物业服务合同》（BF—2010—2713）

3.《北京市商品房预售合同》（BF—2010—0116）

4..《北京市商品房现房买卖合同》（BF—2010—0120）

北京市住房和城乡建设委员会

北京市工商行政管理局

前期物业服务收费标准备案报告 第8篇

孝感市物价局：

我公司开发建设的位于孝感市商住项目，该项目地下1层，地上35层，其中商业1-6层，住宅5-35层。现该项目拟进行前期物业收费备案，具体情况如下：

一、物业基本情况：

1、开发企业名称：孝感公司

2、物业名称：锦上添花

3、物业类型：商住

4、座落位置：湖北省孝感市

5、物业管理区四至：

6、建筑面积：39885平方米

二、物业服务内容与质量

1、物业共用部位的维修、养护和管理；

2、物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理；

3、物业共用部位和相关内各地的清洁卫生、垃圾的收集清运等；

4、物业公共绿化的养护和管理；

5、交通与与车辆停放秩序的管理；

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

7、装饰装修管理；

8、物业档案资料管理；

三、前期物业服务收费标准方案：

1、业主缴纳费用的时间方式：每月末至物业办公室现场缴费。

2、住宅按建筑面积每月每平方米高层1.08元；

3、非住宅按建筑面积每月每平房米1.5元；

4、因业主原因空置房（住宅）按建筑面积每月每平方米1.08元。

5、前期物业期限：自公告收房之日起三年。

特此，望贵局予以审核批示为感！

集体合同报送备案程序 第9篇

集体合同报送备案的从操作流程

报送部门企业签订的集体合同，按企业法人营业执照注册地，报所在区或县劳动和社会保障局局审核。

报送材料报送集体合同所需材料：（1）企业参加《社会保险登记证》复印件。（2）企业涉及协商工资增长比例的，应报《协商工资基本数据表》和《企业人工成本状况表》（报送的集体合同中未包括该项内容的，不需报送上述两表）。（3）《集体合同》或《集体合同变更、解除审核表》一式三份。其中劳动行政部门存一份，退集体合同当事人双方各一份。（4）集体合同的说明一份。（5）职工代表大会或全体职工大会审议通过集体合同草案的决议一份。（6）双方首席代表、协商代表或委托人姓名、性别、年龄、职务、居民身份证号码。（7）授权委托书一份。企业法定代表人为该方首席代表、工会主席为职工方首席代表的，不需授权委托书。（8）企业法人营业执照（副本复印件一份）。（9）工会社团法人证明材料。该材料指企业上级工会批准成立工会的文件，含原件和复印件。原件退回企业，复印件审批部门留存。（10）职工一方协商代表劳动合同复印件。（11）企业地址、人数。

北京市前期物业服务合同备案程序 第10篇

（一）物业服务企业投标申请书

（二）投标申请回执（开发建设企业收取物业服务企业投标申请书后所发回执）

（三）资格预审合格通知书

（四）招标文件签收表

（五）评标会议邀请函

（六）投标文件收件回执

（七）开标评标会议签到表

（八）投标文件密封完好确认表

（九）评标基准价格

（十）评标计分记录表

（十一）评标计分统计表

（十二）评标报告

（十三）中标通知书

（十四）通知书

（十五）物业小区公告（附带照片）

(十六)前期物业服务合同（合同期限：一般不超过3年）

（十七）维修资金开户证明

（十八）各公司参会人员委托证明文件

（十九）中标物业服务企业的投标书（正本）

以上资料提交原件，加盖开发建设单位公章

二、办理期限：

（一）《前期物业管理招标备案通知书》核发：3个工作日

（二）《前期物业管理中标备案书》核发：3个工作日

七、前期物业管理招投标程序

（一）招标人（物业项目开发单位）制作招标文件

文件内容包括：投标邀请书、投标须知、管理范围内容

1、招标人及招标项目简介，包括：招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配套设备情况等、项目开发的批文（国有土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、小区总平面图）、开发单位文件（开营业执照、机构代码、资质证书的复印件）；

2、招标人对物业管理服务内容及要求，包括：服务内容，服务标准等；

3、招标人对投标人及投标书的要求，包括：投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；

4、招标人提出对标书的具体评标标准和评标方法、和评分细则和评分表、签到表、中标表总结报告表；

5、招标人制订招标活动方案，包括：招标组织机构的安排，开标时间及地点等；

6、对物业公司中标后的签订服务合同的时间说明；

7、其它事项的说明及法律法规规定的其它内容。

（二）招标文件送国土房管分局备案（3个工作日完成）

（三）招标文件备案10日后公开发布招标公告或向邀标单位发放邀请函

（四）发放招标文件

（五）招标人组织投标人踏勘现场和答疑会

（六）投标人制订标书

（七）到国土房管分局物业科抽取2名评标专家，向专家、国土房管分局发出评标邀请函

（八）投标人提交标书（自招标文件发出之日至提交文件之日止，最短不得少于20日），签《投标文件交递表》

（九）组织召开评标会

（1）与会人员（评标专家、招标人代表、投标人代表、国土房管分局物业科代表）签到；

（2）投标人检查标书是否完好，签《密封完好表》；

（3）招标人当场公布标底；

（4）投标人离场，评标小组（评标专家和招标人代表）评标；

（5）投标人回场，公布评标结果；

（6）评标小组推选代表对本次评标进行点评；

（7）招标人向中标的物业企业发出《中标通知书》。

（十）开发单位与中标的物业管理企业签订物业服务合同，在中标之日15日内向区国土房管分局备案（3个工作日完成）