房地产前期市场研究计划书

房地产前期市场研究计划书（精选12篇）

房地产前期市场研究计划书 第1篇

房地产项目前期市场研究计划书

房地产项目前期市场研究计划书

１、项目基本情况

２、项目开发／营销经理对前期研究的特别要求

a)研究结果解决下列问题：

i.项目开发计划

ii.投资策略

iii.单体建筑物类型组合iv.总体规划如何与周边建筑物协调

b)创典策划人员特别要求研究结果解决下列问题：

i.所属各镇购房的潜量

ii.iii.企业白领对的归属感如何

iv.各镇白领购房的规模有多大

３、项目经理对项目开发的限制要求

a)单套面积以１２０－２００平方米为主

b)单价在ＲＭＢ５０００元／平方米以上

c)在２００１年下半年上市

４、项目面临的营销问题―――本次市场研究的目的a）项目的目标顾客是哪些人

b）项目的目标顾客对住房规划设计有什么要求

c）项目的目标顾客在购房决策及决策影响因素方面有哪些特征

５、为解决本次市场研究目的，需要调查下列问题

a)识别商品住宅的细分市场，调查各细分市场的规模、购买力、属性和需求特征，确定项目的目标市场组合，描述目标市场组合的规模和特征。

b)了潜在顾客的购房计划，测试其对住房位置、外部自然环境和配套、小区内部环境和配套、单体设计、总体规划、户型和厅室布局、价格和付款方式等方面的需求。

c)调查潜在顾客的购房心理、习惯、态度、住宅使用行为、购买行为及影响因素等与营销策略有关的消费信息，提供项目营销策略建议。

６、潜在顾客的基本条件

a)年龄在内５－６０岁之间

b)户籍或在已连续居住两年以上

c)２００１年在购房的可能性大于４０％

d)２００１年在购房的可能性大于１０％

e)２００１年在购房的可能性大于０％

f)

g)个人月收高于３５００元／家庭月收高于６０００元／家庭年收高于１０万元／个人年收入高于８万元

７、调研方法设计

a)竞争环境研究

i.典型楼盘研究

（１）典型研究楼盘：

新世界花园愉景花园盈彩美地景湖花园中信东泰花园

（２）研究内容和方法：

通过文献研究、现场观察、（销售人员、业主、策划人员等专业人员）深度访谈等综合定性调研方法，全面调查典型楼盘产品设计（包括总体规划、单体设计、景观及环境设计、车位设置、会所功能及设施）和户型设计（结构、空间形式、功能、面积及各厅房面积分配比例）、营销策略和销售推广的要领和计划（目标市场定位、价格定位策略、付款方式、广告策略、优惠折扣等促销手段）以及执行过程和效果（客户结构、销售率、内外销比例、旺销户型、空置状况及空置原因分析），评述优缺点，分析对的借鉴作用。

ii.文献调研：主要通过文献研究方法收集下列资料，用于分析预测２００１年的高档住宅（均价５０００元以上）市场供求状况、产品结构、需求特征和竞争态势。（１）2000年房地产市场总体供求现状和竞争态势

（２）2000年房地产市场总体供求现状和竞争态势

（３）2000年住宅供应量（施工面积、竣工面积、上市面积、空置面积）和产品结构

（４）2000年住宅市场需求量（预售面积、销售面积）需求产品特征

（５）2000年高档住宅（均价5000元以上）市场供求状况、产品结构、需求特征和竞争态势

（６）房地产市场总体供求现状、产品结构、需求特征和竞争态势

（７）2000年1-12月住宅用地出让情况

（８）2000年6-12月商品住宅项目施工许可证发放情况

（９）2000年6-12月商品住宅项目预售许可证发放情况

iii.竞争楼盘调查：通过对４万平方米以上在售住宅楼盘（不包括典型研究楼盘）基本现状的调查，了解当前住宅市场的产品和产品特点。

b)潜在顾客抽样调查

i.主要研究内容（详见问卷设计）

（１）住房消费心理、态度、行为、购买计划和意向

（２）住宅购买决策过程和影响决策的因素

（３）住宅产品规划设计需求

ii.研究方法

（１）采用三阶不等概率随机抽样方法在成功访问600潜在顾客

（２）采用三阶不等概率随机抽样方法在市属镇进行调查，每个镇访问30人。c)小组座谈会

i.城区户籍潜在顾客座谈会３场，非城区户籍潜在顾客座谈会３场。

ii.潜在顾客座谈会主要调查下列内容

（１）

（２）在购房的决策影响因素

（３）对购买商品小区住宅的态度

（４）对项目地块的选择意向和开发建议

iii.高档住宅（单价5000元以上）业主座谈会主要调查下列内容：

（１）片区、楼盘、房间选择原因

（２）当前使用行为

（３）使用缺憾

（４）规划设计和户型布局建议

d)房地产专业人士深度访谈

i.访谈主要内容：

（１）户籍居民的购房决策心理、行为特点

（２）非户籍居民的购房决策心理、行为特点

（３）对2001年住宅市场的基本看法

（４）200１年住宅市场判断

（５）2001年高档住宅市场预测

（６）项目地块规划设计和营销建议

ii.专业人士配额：

（１）策划人员１０名

（２）销售人员１０名

（３）建筑设计人员１０名

（４）士建、建设、规划主管官员５员

（５）房地产研究人员５名

８、调查质量标准按《策略质量控制规范》执行

９、研究报告格式

a)主要结果摘要（投影报告）

b)项目执行报告，包括：

i.调研目的、内容、方法简述

ii.样本结构

iii.调查督导报告

iv.质控报告

c)调查报告，包括

i.典型楼盘研究报告

ii.文献研究报告

iii.竞争楼盘调查报告

iv.广告媒体调查报告

v.潜在顾客定量调查报告

vi.户籍潜在顾客定量调查报告

vii.非户籍潜在顾客定量调查报告

viii.下辖镇非户籍潜在顾客定量调查报告

ix.户籍潜在顾客定性调查报告

x.辖镇户籍潜在顾客定性调查报告

xi.下辖镇户籍潜在下性调查报告

xii.非户籍潜在顾客定性调查报告

xiii.下辖镇非户籍潜在顾客定性调查报告

xiv.房地产专业人员调查报告

d)研究报告，包括：

i.2001年市场环境分析

ii.项目地块目标市场定位

（１）细分市场规模和特征

（２）细分市场需求量

（３）细分市场结构

（４）细分市场对高档住宅的需求量和需求结构

（５）高档住宅供应和竞争趋势分析

（６）目标市场定位

（７）目标市场规模和特征描述

iii.项目规划设计建议

（１）总体规划

（２）单体设计

（３）环境规划

（４）配套设施

（５）户型结构与厅室布局

iv.营销策略建议

（１）开发计划

（２）销售计划

（３）促销策略

e)投资分析报告

f)附件

i.项目操作文件

ii.统计报告

iii.深访记录

iv.作谈记录

１０、项目组成员名单：

１１、调研时限

预计完成全部调研任务需时50天，自签约并收到预付款之日起算，包括节假日在内１２、调研费用

a)竞争环境调研（典型楼盘研究、文献研究、促销策略调研、竞争楼盘调查）b)定量调查（９６０个样本的随机抽样入户访问）

c)定性调研（１４场１０２人参加的座谈会和３９名专业人士访谈）

d)合计

包括方案设计费、印刷费、差旅费、场地租赁费、访员工资、礼品费、谢礼金、编码录入费、数据处理费、分析研究费、固定费用摊入、税金及合理利润等所有费用在内。

房地产前期市场研究计划书 第2篇

转眼间来到公司两个月了，在这两个月期间，从陌生到熟悉，在领导的悉心关怀指导下，对于公司同事有了更深入的接触与沟通，对于各部门的功能权属有了清晰的认知，同时了解项目所处的进展情况，作为前期开发部门员工，明确自己在工作中的职责与肩负起的责任。下面是个人总结与新一年计划。

（一）工作中的进展

1.联系协调设计单位中建二局、勘察单位河北豫龙建工集团与图审单位河北贺宸设计咨询公司，取得图审报告，跟进河北大地建设科技有限公司，最终拿到质量评价报告。

2.天然气管道的申请，一直积极与新奥燃气公司负责人保持联系，了解涉及到的问题并积极解决，经过一个多月时间，最终拿到新奥天然气公司同意接入项目的申请。

3.项目接受安监局的检查（城管与建设局安监科），对于提到的问题：材料摆放不齐、围挡护栏、垃圾处理等问题，要求施工方积极解决，做好下一次检查的准备工作。

4.准备可研性报告所需资料保持发改委的联系，项目供水、排水申请，了解基础设施建设费涉及到的款项与收费标准。了解威斯顿设计研究院对商业部分的设计方案。

5.准备国土局需要的资料，市规划局勘察测绘对现场进行测量，下发测绘成果反馈表。

（二）工作中的不足 1.缺少方向性的认识，虽然有用心地工作，但是常常感觉不到下一步的工作计划，在这方面要加强自动自发的能力，同时恳请领导多加指导，费心提醒，接受您善意的批评与指正错误。从自己的角度，喜欢忙碌、充实的工作，不怕加班加点，在允许的范围，希望领导加大工作任务。因为部门工作的需要，肯定会经常麻烦领能够带自己，配合领导完成工作任务。

2.专业方面的不足，加强自己对专业技术方面的学习，多与项目经理沟通，做到不精但是能通能懂。

（三）新一年的计划

1.增强责任感，服从领导安排，积极与领导沟通，提高工作效率；积极主动把工作做到点上，落到实处，多与领导汇报工作情况，懂得团队协作的力量与重要。

2.勤思考，理论联系实际；作为前期部，第一时间掌握政府新出台的地产政策与方针，解读针对于项目现状可操作的实际意义，提供给领导，做好工作安排部署。

3.维护好与政府部门的关系，掌握每个政府部门职责情况，包括下属部门的科室，与科室人员处理好关系。

4.在上一年的基础上，新的一年尽快加速办理涉及项目的证件手续，确保项目顺利完工。

房地产项目前期策划研究 第3篇

一、房地产项目前期策划的内涵

房地产前期策划是从全局战略角度出发, 确定项目目标, 广泛收集资料, 调查研究, 对拟开发的项目进行准确的市场定位, 并对项目进行详细的经济论证, 最终使开发商的决策建立在科学的而不是经验的或者是感觉的基础上。它是项目的纲领性文件, 是项目开发的原则, 不仅对整个生命期项目的实施和管理起决定性的作用, 而且直接影响项目的经济效果。

二、房地产项目前期策划的必要性

房地产建设项目前期的充分论证, 可以有效减少风险、工程进度、保证预期利润的顺利实现。可以说做好房地产建设项目的前期工作是建设项目成败的关键。只有通过前期策划的市场调查、对项目进行可行性研究, 并准确的定位, 才能保证在后期的销售过程中适销对路, 从而有效地规避风险。

首先, 房地产开发是一项庞大的系统工程, 就整体项目而言, 前期的开发策略和策划实施极为重要, 在某种程度上直接决定了房地产项目开发的成败。

其次, 房地产开发逐渐呈现出大盘化、郊区化的发展趋势, 发展商所面临的不仅是图纸和产品的竞争, 更要懂得怎么引导市场、创造市场, 那么项目的前期策划, 可能就是生死攸关的事情。

第三, 房地产前期策划可以避免项目运作出现偏差, 提高企业决策的准确性。因此, 它可以作为房地产企业的参谋, 使企业决策更为准确, 避免项目在运作中出现偏差。

第四, 能有效地整合房地产项目资源, 使之形成优势。

三、房地产项目前期策划的内容

房地产项目前期策划实际上是一系列的工作过程, 是开发商通过分析自身能力和项目条件, 了解环境特性和趋势, 制定把握机会、避免威胁的战略部署。具体内容如下:

(1) 项目市场调查 (拿到地之后)

1. 城市的宏观环境分析:

对城市经济、文化、交通、城市化水平、房地产行业发展状况, 国家地方的法律法规对房地产市场的影响, 城市今后发展趋势分析。

2. 中观环境分析:

对项目所在大板块即以区乡镇一级为基础, 对此区域内的经济、交通、文化、人员构成, 发展趋势, 房地产发展水平, 发展潜力做进一步的分析。

3. 微观环境分析:本项目所在地块环境分析, 竞争对手情况调查、同类物业情况调查, 市场前景预测。

环境分析是从事房地产策划的立足点和根本前提, 为科学的决策提供依据。只有深入细致地对环境进行调查研究和分析, 才能准确而及时地把握消费者需求, 才能认清本企业所处环境中的优势和劣势, 扬长补短, 在竞争中求得生存、在变化中谋到稳定。

(2) 目标客户群分析

市场调查以及目标客户群分析的作用是多方面的。通过市场调查, 房地产商可以准确的知道要“卖什么样的房子”、“房子卖给谁”、“怎样卖房子”, 也就是说市场能够帮助房地产开发商进行正确的项目定位, 这些正是一个项目成功与否的关键;

市场调查还有助于房地产企业发现新的市场机会。通过市场调查可以了解市场的现状及其变动趋势, 从而确定企业今后的经营方向;市场调查有利于房地产企业适时开发新产品。

(3) 项目方案策划

1.地块情况分析:对项目地块的交通、环境、周边配套, 区域发展现远景做表述。这是整个策划方案成功的前提, 只有深刻分析地块各个方面的特点, 才能做出正确的市场定位。

2.项目市场定位:所谓定位, 是指企业为适应目标市场中消费者的特定需求, 而设计和确定企业及产品在目标市场上所处的相对位置, 与竞争对手的产品及企业形象相对而言的。因此, 房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调和分析的基础上, 选定目标市场, 确定消费群体, 明确项目档次, 设计建设标准, 使自身的房产项目有独独具一格、与众不同的特色, 进行准确的市场定位, 从而锁定目标客户, 这是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事, 定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。

房地产项目定位是进行房地产项目开发的先导。房地产定位既不是简单的市场细分, 也不是片面的创意包装活动和产品形态设计, 它是为实现最终市场认可而对产品进行的设计、营运、推广等系列活动, 其目的是要塑造产品独特的市场表现和客户价值。

3.项目产品研发与设计:项目产品是提供给市场的能够提供给消费者某种需求的任何有型建筑物、构筑物、土地和各种无形服务均为房地产产品。主要包括物业实体及其质量、特色、类型、品牌等;以及可以给消费者带来附加利益和心理上的满足感及信任感的服务、保证、物业形象、开发商声誉等, 即房地产整体产品=有型实体+无型服务。房地产整体产品有三个层次的内容:核心产品、形式产品及延伸产品。

4. 开发建设方案:对开发建设的周期、进度安排, 开发分布做总体规划。

5. 营销方案:

对营销的各环节做出总体的进度安排。这里着重指促销活动的安排, 在项目形象导入期、树立期、拉升期等不同的环节分别辅助以不同的促销组合来完成, 从而实现总体的营销目标。

房地产前期市场研究计划书 第4篇

【关键词】竞拍阶段;决策阶段;成本控制

0.前言

房地产项目周期是指房地产项目从投资意向开始到投资终结的全过程，一般房地产项目的投资周期划分为房地产项目开发土地的竞拍阶段、决策阶段、设计阶段、实施阶段、竣工验收阶段五个阶段。目前，房地产市场调控，行业竞争日趋激烈，对比房屋销售价格相对的不可控制，如何有效地控制工程造价，提高企业在市场上的竞争力，增强企业的经营创利能力是每一个房地产开发商面临的重要课题。其中，土地的竞拍阶段、决策阶段、设计阶段对项目成本影响最大，事前控制意义重大。

1.土地竞拍阶段和决策阶段的成本控制

房地产项目土地竞拍阶段和决策阶段是房地产项目成本控制的起点，其结果对整体项目投资有决定性的影响。

1.1项目投资机会研究

机会研究实质上是提出房地产项目开发设想，对投资机会进行初步探讨，根据项目开发土地周边的市场情况和基础环境进行细致的调查研究，研究附近相同类型已开发项目的投资额、土地竞拍价格和销售价格情况；政府规划设计条件分析；项目开发土地的SWOT分析；判断此项目是否值得投资，确定土地的最高项目竞拍价格，以决定是否发起项目，参与该项目的土地竞拍。

在此阶段，没有工艺流程图、平面布置图和设备分析情况，主要靠比照同类型已投产项目的投资额并考虑价格变化因素等进行投资估算，估算的目的仅在于判断一个项目是否值得进一步研究，因此，误差率较大，允许在±30%以上。

1.2土地竞拍

根据投资机会研究的结果，参与土地竞拍，编制详细的竞拍报价策略：主要有不平衡报价、高低报价、合纵连横报价、志在必得报价等。土地竞拍价格的高低关系到项目成本控制的成败，是项目成本的第一部分。竞拍过程中依据现场实际情况，随时调整报价，当超过最高竞拍价格时，放弃该项目。

1.3编制项目建议书

通常项目建议书包括项目的目标、任务和范围、项目工作及产出物的要求等内容，是对拟建项目的一个总轮廓设想；项目建议书获批，即为立项。因此，必须认真研究政府规划部门设计条件，从拟建项目的必要性及大方面的可能性加以考虑；在客观上要符合国民经济长远计划，符合部门、行业和地区规划要求。在此阶段，有了初步的流程图、总平面布置图及主要设备情况，并已确定了项目的地理位置，此时对建设成本的估算精度一般要求控制在±20%左右，所需费用占投资总额的0.25%～1.25%。

1.4项目可行性研究

依据已审批的项目建议书，从项目的技术可行性、经济可行性、运营可行性、环境可行性、综合可行性等六方面，通过对项目有关的市场、技术、工程、经济和风险等各方面进行研究、分析、比较和论证，考察项目建设的必要性，市场的可容性，技术的先进性和适用性，工程上的合理性，财务和经济上的可行性，项目对社会和环境的影响以及可能面临的风险等等，从而对项目的可行性作出全面的判断，为项目决策提供技术、经济、社会、商业等方面的评价依据，为投资决策提供两个或几个可供选择的方案，最终为投资决策提供全面的依据。在此阶段，有了主要工程技术数据，主要设备的规格、参数，此时对建设成本的估算精度一般要求控制在±10%左右。一旦可行性研究报告被批准，其投资估算额即成为建设项目投资的计划控制额。

2.设计阶段的成本控制

项目设计阶段是项目开发进行全面规划和具体描述实施的阶段，是工程建设的灵魂，是控制投资建设规模、提高经济效益的决定性环节。设计阶段的成本控制是一个有机联系的整体，各设计阶段的造价（估算、概算、预算）相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成工程造价的控制系统。

房地产项目开发成本控制是技术和经济的有机结合。目前，工程项目设计与投资控制工作联系不够紧密现象比较普遍。设计人员一般比较注重产品安全实用、技术先进，强调设计的产值而对经济因素考虑较少，因此，对这一阶段的成本控制不能仅仅依靠设计人员，而应集思广益，组织各有关专业人员共同研究，特别是工程造价人员的参与。

2.1方案设计阶段

设计方案必须处理经济合理与技术先进性之间的关系，在满足功能要求的前提下，尽可能的降低工程造价；设计方案必须兼顾建设与使用，考虑项目全寿命费用，不仅要考虑建造成本，还需考虑使用成本，即做到建造成本低、维修费少、使用费省；设计方案必须兼顾近期与远期的要求，选择项目合理的功能水平，同时依据远景发展需要，适当留有发展余地。

方案的优化比较是设计阶段控制项目投资的关键。通过对建筑的功能和价值进行分析、比较，在剔除多余功能的基础上，把建筑工程材料选择、设备选型与建筑工程的功能和经济寿命综合起来考虑，使工艺流程尽量简单、设备选型更加合理，才能以最低的成本取得最优的功能，实现价值最大化，从而择优确定技术经济效果最好的设计方案。

2.2初步设计阶段

初步设计主要确定项目的建设规模、结构形式、外观设计、平面布局及装修标准等主要技术经济指标，在该阶段对项目投资的影响达到35%～75%。

采用限额设计是我国工程建设领域设计阶段中投资控制的有力措施。所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，按分配的投资限额控制设计，严格控制设计中的不合理变更，保证总投资限额不被突破。

为确保限额目标的实现，要进行以系统工程理论为基础的优化设计，应用现代数学方法和计算机技术，对工程设计方案、设备选型、参数匹配、效益分析、项目可行性等方面不断进行最优化。

2.3施工图设计阶段

施工图设计是对初步设计的细化和深化阶段，必须严格按照批准的初步设计所确定的原则、范围、内容、项目和投资额进行。施工图阶段限额设计的重点应放在工程量控制上，控制得工程量是经审定的初步设计工作量，并作为施工图设计工程量的最高限额，不得突破。

加强设计出图前的审核工作，细化和明确设计范围，安排好各专业图纸的校合工作，以避免细部设计各专业不吻合现象。在设计图纸出图前加强对设计图纸依据文件、标准等的审核管理工作，力求提高设计质量，避免过分设计、超过设计，以减少不必要的工程投入。

加强设计变更管理，进行事前控制，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在保证预期的设计成果的前提下，克服设计方案的不足或缺陷，力求所花费的代价最小。对于不可避免的设计变更，应尽量提前，以减少对工程的损失；对影响工程造价的重大设计变更，需要采取先算帐后变更的办法解决，以便对工程成本实行有效控制。

推广应用标准设计也是控制工程成本的有效手段。标准设计可以节约设计费用，大大缩短设计周期，节约时间；同时，也有利于工程的施工，降低建筑安装费用；因此，采用标准设计一般都能使工程造价低于个别设计的工程造价。

在设计中引入风险机制，实行设计的奖罚制度。奖励那些设计方案优秀、工程造价节省的设计，处罚那些因涉及浪费而造成经济损失的设计，激励设计人员深挖设计潜力，重视设计方案的经济合理，对控制工程造价将是一个大的突破。

3.结束语

房地产项目开发前期是有效控制工程成本、取得良好投资效益的关键阶段。应改变传统的成本控制观念，在土地的竞拍阶段、决策阶段和设计阶段提早进行成本控制，体现事前控制的思想，坚持把项目开发的控制重点转移到前期阶段，取得事半功倍的良好效果。

【参考文献】

［１］房地产开发经营管理实用手册.中国建筑工业出版社.

［２］造价工程师务实手册.中国建材工业出版社.

房地产前期市场调研 第5篇

一、经济环境

(一)软环境调查

宏观经济规则 

地区经济效益、经济生产效率和国民收入水平

产业结构和发展（工、农、商、建筑业的结构比重，地区产业结构是否合理，技术是否先进，组织是否高效）

(二)硬环境调查

该区域政府建设规划 

该区域土地供应量 

该区市政交通设施、通讯设施、能源设施情况（道路、供水、电、气、暖、排水等）该区生活配套设施（学校、医院、商场、超市、书店、车站、银行、邮政、电信等）区域建材资源及价格 

区域施工力量状况（技术装备、骨干队伍、人力资源、工程情况等）

二、周边环境

(一)土地性质调查

地理位置 

地质地貌状况 

土地面积及红线图 

七通一平现状(给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件)

(二)地块周边调查

地块周边的建筑物 

绿化景观 

自然景观 

历史人文景观 

环境污染状况

(三)地块交通调查

地块周边的市政路网及公共交通现状和发展、远景规划 

项目对外水、陆、空交通状况 

地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状

(四)配套设施调查

购物场所 

文化教育 

医疗卫生 

金融服务 

邮政服务 

生活配套服务 

娱乐、餐饮、运动 

游乐休憩设施 

周边可能存在的对项目不利的干扰因素 

历史人文区位影响

三、市场供给与市场需求调研

(一)市场供给调研

该区房地产市场价格及变化趋势、价格组成、波动因素 

该区各类房产在不同地段的价格水平

该区可供房屋的规格、数量和质量 

该区公开销售楼盘的总数、面积及区域分布 

该区多层、高层、单体、综合体、别墅比例 

该区住宅、写字楼、商用房比例 

该区的物业的规划设计、配套设施、环境及物业管理 

该区主要物业规模、容积率、绿化率、主力户型等 

该区物业的销售价格及付款方式、交房时间、交房状况 

该区物业的主要宣传方式、推广方式及销售进度 

该区物业供应的潜力、供应面临的困难和问题 

开发商和代理商的实力资质、品牌效应、经营思路、发展规划。

(二)市场需求调研

区域人口数量及构成、发展趋势、波动情况 

企业经济效益情况 

居民收入水平情况 

居民消费结构、消费方式、消费欲求 

目标消费群群总量预计 

目标消费群欲购房目的、地块、交通、周边环境。

目标消费群欲购房类型、面积区间、户型、风格、总体规划、配套环境 

购房投入资金及所需付款方式 

物业管理、服务项目、物管费用 

理想的交房状态 

市场潜在需求量的调查 

消费群体调查（消费对象，群体大小，多少购买力，理性消费需求等）

四、市场调研的具体内容

(一)市场环境市场环境市场环境市场环境

1.政治法律环境调查 

国家、省、市有关开发经营的方针政策。（如房改政策、开发区政策、房地产价格、税收、金融政策、土地制度、人口、产业发展政策）

政府有关房地产开发经营的法律规定 

有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划、区域规划、城市发展战略

2.经济环境调查 

国家、地区或城市的经济特征（经济发展规模、趋势、速度、和效益）

项目所在地经济结构、人口及就业状况、就学条件基础设施情况、地区内重点开发区域、同类竞争物业的供给情况 

当前利率水平、获取贷款的可能性及预期的通货膨胀率 

国民经济产业结构和主导产业 

国民收入水平、消费结构和消费水平

项目地区对外的开放程度和经济合作情况、外贸、外商投资发展情况 

与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。

3.社区环境调查

社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育便利、安全保障程度、卫生、空气、水源质量及景观等

(二)市场需求和消费行为

消费者对某类房地产总需求量及饱和点、市场需求发展趋势 

房地产市场需求影响因素调查 

需求动机调查（购买意向、影响动机因素、动机分类）

购买行为调查（不同购买行为、购买模式、影响购买的社会因素及心理因素）

(三)产品调查

区域内房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期 

当前房产租售客户和业主对房地产环境、功能、格局、某产品接受程度及售后服务的意见等 新技术、新产品、新工艺、新材料等在产品上的应用情况 

本项目产品进入市场的销售潜力及市场占有率 

建筑设计及施工企业的相关情况

(四)价格调查

影响价格变化的因素。（政府价格政策）

房地产市场供应情况的变化及趋势 

房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小 

开发商各种价格策略和定价方法对房地产租售量的影响 

国际、国内相关房地产市场的价格 

开发个案所在城市及街区房地产市场价格 

价格变动后消费者和开发商的反应

(五)促销调查

房地产广告时空分布及广告效果测定 

房地产广告媒体使用情况 

房地产广告预算 

人员促销的配备情况 

各种公关活动对租售绩效的影响 

各种营业推广活动的租售绩效

(六)营销渠道调查

房地产营销渠道的选择、控制与调整 

市场营销方式的采用情况和发展趋势 

租售代理商的数量及情况 

房地产租售客户对代理商的评价

(七)竞争项目（竞品）调查 

竞争者（包括潜在竞争者）的实力和经营管理优劣势调查 

对竞争者的产品设计、室内布置、建材及附属设备、服务优缺点分析 

对竞品房价和定价情况的研究 

竞争者广告的监视、广告费用和广告策略的研究 

对竞品销售渠道的使用情况调查和分析 

对未来竞争情况的分析和估测

五、总结

房地产前期市场研究计划书 第6篇

作为房地产开发过程中的重要工作，其前期市场定位的策划至关重要，直接决定着房地产开发项目的成败。该项课题的研究，将会更好地提升其市场定位策划的实践水平，从而为房地产开发项目的成功提供可靠保障。

一、市场定位的主要内容

房地产开发项目市场定位的内容主要包括以下几个方面：①确立开发理念。基于企业的价值观，为体现企业文化，发挥企业的竞争优势，确定开发的指导思想和经营模式，使得项目定位有利于企业的长久发展，有利于品牌建设;②明确用途功能。在市场定位时应根据城市规划限制条件，按照最佳最优利用原则确定开发类型，对土地资源进行综合利用，充分挖掘土地潜能;③筛选目标客户。在市场调查的基础上，以有效需求为导向，初步确定项目的目标客户，分析其消费能力，为产品定位和价格定位做好基础工作;④进行项目初步设计。在市场资料的基础上，根据土地和目标客户的具体情况，编制初步设计任务书，委托规划设计部门进行项目的初步设计，进一步确定建筑风格、结构形式、房型、面积和建筑标准等内容;⑤测算租售价格。参照类似房地产的市场价格，运用适当的方法，综合考虑房地产价格的影响因素，确定本项目的租售价格;⑥根据企业经济实力和项目投资流量，分析和选择适当的入市时机，充分考虑到风险和利益的辩证关系，提出可行的营销策划方案，保证项目的顺利进行。

二、市场定位原则

1.受众导向原则

企业不仅要制定有效的定位策略，还要有效的将一般公众和目标受众沟通这些策略内容，即突破传播障碍，有效的将定位信息进驻受众的心灵。能否达成以上目的，则取决于两个方面：一是企业如何将定位信息有效地传达给消费者;二是定位信息是否与消费者需求相吻合。

2.差别化原则

差别化原则主要出发点是，在当今社会成千上万的产品信息中，要达成将产品信息牢固定位于消费者心灵这一目的，重复显然是徒劳，唯有差别化，追求与众不同，使得消费者易于将你的产品明确区别出来，方有可能占据其心中一隅。目标消费者和竞争对手是定位的依据，在此基础上将自己的产品定位与众不同，并能使这种差异性的特定信息有效传达至消费者，从而引起消费者注意品牌、产品、并产生联想。当定位所体现的差异性与消费者的需要相吻合时，那幺产品或品牌就能留驻消费者心中。

3.个性化原则

产品与产品之间的某种差别，是可以经过调整经营策略和不断努力来缩小或同化的。个性化原则要求市场定位要有创意，要与众不同，要有自己的一套，即使这种个性与产品本身并无关联，是人为的赋予上去的，但只要得到消费者认同，他就将是企业战胜对手，赢取消费者放心的最有力武器。

三、房地产开发项目市场定位中存在的主要问题

1.目标客户群不明确

由于市场调查方法、调查范围和掌握资料不全面，对地块条件和区域环境分析不透，对房地产市场细分化认识不够，对开发能力和市场影响力估计过高，对房地产市场的“同质化”产品可能带来的影响度估计不足，对目标客户群动态变化的程度无法把握，同时对在一定经济条件下社会的消费趋势和消费能力的分析预测发生偏差，从而导致在市场定位时的目标客户群的筛选发生错位，不能形成有效客户群和有效供给。

2.片面强调“概念式定位”

部分房地产企业在进行市场定位时，不是根据市场定位的.理论和原则进行工作，而是热衷于做概念，甚至出现了“软住宅”的定位概念。一条臭河成为“水景”，还未立项的地铁成为“交通便利”的工具，虚拟的“生活方式”成为卖点，“媒体炒作”成为市场定位的重要环节。在某种程度上，这种“虚、空、媒体化”的概念定位方式已影响到房地产市场的健康、规范发展。

3.差异化战略应用不当，创新不足

差异化包括产品差异化、形象差异化和市场差异化等，在市场定位时，常常会出现这样两种情况;一种是过分强调“差异化”，脱离地块条件和区域环境，片面强调“个性化”，忽视区域房地产市场的物业特点、生活习惯，往往会导致滞销;另一种情况是“简单拷贝，适当修改”，从建筑立面、平面布置，到室外绿化、景观布置，从营销广告、营销策略，到开发理念、企业文化，往往都是房地产市场上以往一些热销楼盘的翻版，缺少创新。

四、房地产开发前期市场定位策划的方法

1.要了解经济与发展形势及房地产市场发展态势

只有对本地区和本省、周遍城市以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解，才能克服投资的盲目性，有助于市场定位准确，这方面需要了解的内容包括近几年来各类房地产开发项目的完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。

2.要了解房地产政策法规和政府有关措施。

开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规，避免稍微出点差错就要直接影响到开发项目的正常运行，造成不必要的浪费。这方面主要了解土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理、新的政策措施、工作部署等，近期出台的关于住房制度改革。要掌握上述有关政策及政府调整政策的信息，及时调整房地产开发和销售策略，有助于项目的成功。

3.要对项目周边的居民和对周边同类楼盘进行了解和调查

必须深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机，还有对未来住房的期望，可接受的价格以及对付款方式、套型面积、装修标准、军民环境和设施配套的要求，进行深入了解，然后根据这些资料确定未来所开发项目的市场定位。对周边同类楼盘的调查研究，有利于在制定项目营销策略时作到扬长避短，使自己处于有利地位。

4.点面结合，以点带面

我们经常会看到一个小区还没有建成，其售楼部就已经建设好，样板间装修的富丽豪华，或者某房地产公司在进入新地区时，为某地区人员赠送玫瑰，其目的就是为在消费者心中留下深刻的印象，为消费者日后购买其房屋做好铺垫。作为房地产开发而言，先期大投入建设样本间，建设轴心大道、丘陵式绿化，恐怕是房地产商需要考虑的事情。

5.策划方案要易于操作

策划行为要时时刻刻地为项目的科学性、可行性着想。有些策划方案脱离了市场或超出了开发商的负担能力和实施能力，结果只能是纸上谈兵。在房地产策划运作的过程中，策划人要使自己的主观意志自觉能动地符合策划对象的客观实际，不讲大话、空话，在客观实际的基础上谨慎行动，避免引起故意“炒作”之嫌。策划时要比较和选择多种方案，要对各方案进行权衡比较，选择最科学合理最具操作性的一种。

五、结束语

通过对房地产开发前期市场定位策划方法的研究分析，我们可以发现，该项工作良好效果的取得，有赖于对其市场定位策划方法重点环节与重点要素的充分把握，有关人员应该从房地产开发的客观实际出发，研究制定最为符合实际的市场定位策划实施方案。

参考文献：

[1]陈东刚.建筑工程项目方案设计前期策划研究[J].城市建筑.(16)：207-208.

[2]左丽娟，张冉，刘欣然.基于CSI评价的房地产前期市场定位决策[J].中国经贸导刊.2014(32)：21-22.

房地产前期市场研究计划书 第7篇

房地产开发项目前期策划阶段消费者地位研究

房地产开发项目中前期策划应重视消费者的.地位,开发适销对路的产品,房地产开发企业才能紧紧抓住市场.

作 者：储俊华 周咏馨 作者单位：盐城市金地地价事务所,盐城工学院,江苏盐城,224003刊 名：呼伦贝尔学院学报英文刊名：JOURNAL OF HULUNBEIR COLLEGE年，卷(期)：11(4)分类号：F293.30关键词：房地产项目 前期策划 消费者地位

房地产前期市场研究计划书 第8篇

一、建筑策划的概述

所谓建筑策划指的是在国家规范以及城市发展的基础上, 策划师通过深入的研究, 掌握区域房地产市场动向, 制定详细的市场策划和投资策划, 对特定的房地产项目进行全面的设计定位, 发展其建筑优势, 使之和市场需求相适应从而实现其经济性的一种行为。

建筑策划的基本程序为建筑师在市场调查的基础上, 利用各种手段对房地产项目进行分析, 然后确定设计目标和设计方法。建筑策划的整个过程都要在政府政策和方针之下进行, 不得违反政府的相关规定。建筑策划在开始之前, 建筑师应当对房地产项目周边的交通、居住条件等进行分析, 在符合城市总体规划的前提下, 设计建筑空间、建筑风格等, 并在此基础下, 进行成本预算, 考虑各方面的问题, 为房地产项目的开展实施提供设计支持。

二、房地产项目进行前期建筑策划的必要性

长期以来, 房地产项目的建筑策划多由营销人员来完成, 但是营销人员的主要着重点在于营销, 而非策划。他们缺乏相对专业的设计知识, 没有相对完善和先进的设计理念, 致使设计建议书缺乏可操作性, 经济成本大。由于这些原因的存在, 设计往往出现反复改动的情况, 延迟了房地产项目实施的时间, 增加了经济成本。所以, 在以后的房地产项目前期设计中, 要肯定建筑师的作用, 从而达到经济效益、社会效益的最大化, 降低建筑成本, 确保项目的经济性。

三、前期建筑策划的意义

前期建筑策划对于建筑设计施工有着直接的指导作用, 它通过对项目规模、性质、内容等的确定, 制定了空间组织模式为建筑实施提供了方案支持。建筑策划的不同, 房地产建筑将有可能完全不同。建筑风格模式的不同, 更可能导致人们生活方式、价值观念的不同, 甚至引发新兴居住文化的出现。建筑策划会充分的考虑到社会性和实用性, 将社会环境、周边设施、人文地理环境结合起来, 做到居住和环境的和谐统一, 丰富了建筑特色和建筑创意。同时, 建筑策划中利用的先进科技手段, 使得施工过程更加科学合理, 便利了人民的生活, 提升了居住文化的完善。凡事预则立, 不预则废, 因此, 前期建筑策划对于房地产项目的经济有着重要的作用。

四、前期建筑策划对房地产项目的经济性影响

一) 项目整体概述。在项目开始之前, 要注意了解项目的整体概况。了解的内容包括对地理位置、场地环境等。场地环境又可以包括场地自然环境和场地社会环境。场地自然环境有地形地貌、气象水文、土壤植被等因素, 场地社会环境则包括建筑位置、周边环境、基础设施等方面。

对于整体概况的了解, 利于建筑策划的全面进行, 例如如果地形有起伏, 坡度在10%以内的话, 就可以利用地形, 减少建筑土方的使用量, 降低成本。如果坡度大于10%, 则应该对地形进行挖补填平, 这样比较节约物料, 但是如果坡度大于25%, 土方使用量以及室外工程量都不可避免的增加, 这时候就应该使用垂直等高线斜交等高线的方式来规划。另外对于原始绿化覆盖, 要尽量的保留, 避免人工种植成本的增加, 美化环境, 达到建筑和自然的和谐统一。既减少了人工斧凿的痕迹, 又增添了自然情趣, 两者兼顾。

对周边信息的了解, 可以较好的收集到需要了解的信息, 对于施工中可能遇到的难点有个清晰的认识, 这样在策划的时候就能避免问题的出现, 少走弯路。

(二) 对整体规划的影响。

建筑师在建筑策划之初, 首先要关注开发成本和后期销售的结合, 寻求用地限制和建筑目标的和谐统一, 最大限度的使用场地。例如在规划中, 城市规划控高60m, 如果每层3m的话, 可以建20层。但是高层有其特别的规定, 20层就需要建造两个消防楼梯和两部电梯, 相对于18层的一个楼梯和两部电梯来说, 造价就会增加。因此, 在规划的时候要充分考虑各方面的因素, 力求效益最大化, 那么18层无疑是最合适的高度。其次, 规划要考虑日照和楼距。在规划的时候, 要充分的考虑日照方向和楼距, 确保在日照间距范围内提高使用率。最后, 不断完善总平面设计。利用专业的眼光, 制定房地产项目的发展方向, 是注重住宅, 还是注重商务, 在规划之处就应该充分考虑到。同时, 根据用地大小, 设计理念, 策划平面空间概念, 先做出草图, 然后修改并完善。

(三) 对房地产建筑的影响。

前期的建筑策划, 对建筑单体也有着重要的影响。每一栋楼盘的户型设计, 户型面积以及户型类别, 都是策划的着重点。户型的不同导致平面布局的差异, 这些都影响着内外墙的长度, 所以只有紧凑布局, 才能缩短墙体长度, 减少搭建脚手架的费用, 降低成本。另外面积如果相同, 占地越少, 费用就越小, 因此住宅建筑的时候应该采用矩形平面保证经济效益的最大化。

建筑风格的不同也对房地产项目的经济性有着一定的影响。建筑材料的不同, 造价也会不同, 然而建筑档次的高低并不完全取决于建筑材料档次的高低。有时候, 经济实惠的建筑材料也可以构造出高档的建筑效果。因此在建筑的时候, 策划师可以利用简单明了的现代手法, 用色彩调和等手段凸显建筑风格的与众不同, 争取利用最简单的手段打造出最有特色的创意。

(四) 相关配套设施的规划。

房地产项目的内在打造完成之后, 就要考虑到社区相关配套设施的完备。首先, 社区的主次入口要合理。在规划主次入口的时候, 要考虑楼盘的分布、道路的铺设以及植被的覆盖等, 争取让社区主次入口方便居民的生活, 节省造价。其次, 道路的铺设也要考虑多方面因素。道路的铺设要避开地下车库, 燃气管道及下水道等, 避免车辆碾压对这些设施造成破坏。

地下车库和车位的规划要考虑居住建筑和道路规划的结合。车位的规划要遵循适度的原则, 做到既不远离住宅建筑, 又不至于靠的太近影响居民生活。车辆在行驶的过程中会产生噪音和光污染, 破坏小区的安静和谐, 因此, 在设置停车位的时候要做到人车分流, 使得车辆可以直接从外围进入停车场, 避开其对社区的影响。同时应该看到, 地下车库的建造比立体车库的建造更节省成本, 因此, 如果条件符合, 应兴建地下车库节约成本。

相关配套设施完备后, 景观的规划应该受到重点关注。景观的优美, 是提升居住环境, 打造高档小区, 舒适住宅的重要环节。景观规划过程中, 充分考虑到建筑密集度及道路规划, 做到因地制宜, 在不破坏环境的情况下打造社区景观。景观规划要遵循简约, 错落的原则, 避免繁琐的景观设计, 同时对于水景的使用要慎之又慎, 因为水景的维护是一个繁琐复杂的过程, 会增加相当的管理费用, 如果做不好, 甚至会影响居住环境。对于大面积草坪要慎用, 避免单一景观, 要做到乔木灌木高低结合, 错落有致, 打造层次美, 错落美。凉亭等休憩建筑的打造, 也要使用便宜耐用的石材, 保证和景观的搭配。利用景观的美感, 拉升社区的档次, 提升社区的经济价值, 保证经济效益。

五、前期建筑策划的流程

前期建筑策划的流程分为前期准备、现场勘测、建筑策划、汇报修改等。前期准备阶段, 策划师要通过接触了解开放商的开发意图, 建筑密度, 绿地覆盖率, 停车位, 户型等因素, 全面谨慎的进行策划。之后, 相关人员要进行现场勘测, 实地考察建筑区域的地质地貌, 周边设施等, 减少策划的反复性。这些完成后, 要进行平面概念设计, 通过平面空间的组织, 表达设计师的设计理念, 然后策划师向客户进行汇报, 经讨论之后修改完善, 并明确最终的建筑定位, 顺利完成前期建筑策划工作。

六、结语

房地产项目经济效益的保证离不开方方面的考虑, 前期建筑策划的实施, 将房地产项目的经济效益、社会效益和环境效益有机结合, 最大限度的开发了各项资源, 节约了成本, 实现了经济效益的最大化。同时, 由于策划的出现, 降低了成本, 有利于房地产市场的稳定和市场经济的可持续发展, 国家大环境的改善必然反过来促进房地产经济的发展, 两者互为补充, 共同进步。

摘要：房地产项目经济性受到多种因素的影响, 前期建筑策划是其中重要的因素之一。前期建筑策划的好坏, 直接影响着房地产项目经济性的高低。本文就建筑策划的定义和必要性进行了分析, 并从建筑策划的内容:主体元素和辅助功能出发提出了相应的建议。

关键词：建筑策划,房地产项目,经济性

参考文献

[1]邹永华.关于建筑策划的几点思考[J].建筑, 2009 (2) .

[2]任智勇.合理建设小区地下车库的综合分析[J].山西建筑, 2009 (4) .

酒店前期市场调研计划书 第9篇

现酒店距开业时间倒计时10天左右，为了能在4月21日顺利开业，营销部需要的了解周边市场环境、宾馆经营状况、房型房价 交通便利、在周边拜访各个单位利用表格形式做好客户市场调查，在调查中了解客户对酒店提出具体的服务要求。具体实施以下计划。

一、周边酒店调查内容

1、周边四公里范围之内的假日、商务、星级酒店做好调查。

2、调查酒店房间的装修环境，以及定制的门市价格、会员价格、协议价格、大客户协议价格。

3、调查内部酒店的服务管理情况有哪些优势，哪些不足需要改善。并记录入档。

4、对于调查酒店的宣传力度，营销推广力度了解大致的情况。

5、调查酒店服务附加值内容。

二、交通周边服务附加内容调查

1、市区火车站、汽车站距离酒店做公交车是哪路公交，打车需要多长时间。周边的旅游景点，各个交通路线抵达时间。

2、周边有哪些医院，药房，土菜馆订餐电话、快餐店的订餐电话，便利超市，24小时营业的便利超市。商场

三、单位拜访调查内容：

1、在宣传单页制作好后，制作出市场调查表格，定制好协议价格、大客户协议价格对客房及潜在的客房进行走访。

2、在拜访客户中了解到对我们酒店提出合理的建议和意见。

3、市场调查表内容包含酒店各个部门的内容，需客户填制内容。

四、制定房价的价格标准

1、根据房间的软硬设施，包括考察周边酒店的参考价格，拟定本酒店门市价格、会员价格、贵宾价格、协议价格、大客户价格。

房地产开发前期流程-前期流程 第10篇

一、确定投资建设工程项目

对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。

二、建设项目用地计划办理 1.所需资料

a.地形图（划示用地范围，标明大约面积）b.与地块出让单位签署的用地协议 2.办理程序 a.备齐资料

b.到地块所在地土地部门办理

三、建设工程项目建议书的编制与报批 1.编制及所需资料 a.开发单位营业执照 b.开发资质证书 c 用地计划审核意见

d.建筑设计方案（总平面图等）e.其他相关资料 2.报批程序与报批资料

a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》 b.准备《关于项目建议书报批申请报告》

c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批

注：投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批 四A、建设工程项目选址意见申办 1.所需资料

a.批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）b.地形图（均应划示用地范围）4份 c.土地权属证（复印件1份）d.联建协议书（复印件1份）e.选址论证

f.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）2.申办程序

a.准备数份项目建议书批复及数份地形图

b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章

c.将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理

四B、建设用地规划许可证申办 1.所需资料

a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）

b.地形图（均应划示用地范围）6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）

c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）

d.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序 a.备齐上述所有资料 b.送区规划局规划科办理

五、建设工程项目地名报批 1.所需资料

a.项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）b.地形图（均应划示用地2份 c.总平面图（3份）

d.建设用地规划许可证及批文 e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序

a.备齐上述所有资料及1500元支票 b.送区地名办办理

六、建设工程项目报建 1.所需资料

a.《上海市建设工程报建表》（到市报建处领取）b.企业法人营业执照及有关证明原件和复印件

c.项目建议书批文原件及复印件

d.银行出具的建设资金落实证明（验资报告）

e.《上海市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）

f.专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件 g.《住宅项目配套建设审核申请表》 h.《住宅新开工审核通知单》

七、工程项目设计招标办理 1.所需资料 a.报建工程项目IC卡

b.上海市建设工程设计招标项目登记表

c.《上海市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）d.《上海市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）e.工程设计任务书 f.建设用地规划许可证 g.工程项目选址意见批文 2.办理程序 a.备齐上述资料 b.到市设计招标办办理

八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理 1.所需资料

a.项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等若干份 b.会议通知书 2.办理程序 a.备齐上述资料 b.提前三天分送各评委

c.到市招标办召开评标会（会务费300元）

中标办理a.设计方案评标会会议纪要b.评委评标意见书 九﹑建设工程规划设计要求申办 1.所需资料

a.上海市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份 b.计划批准文件 1份 c.土地使用权属证件 1份 d.房屋权属证 1份 e.危房鉴定报告

f.地形图（划示用地范围）2份

办理程序a.备齐上述资料b.送区规划局规划科办理 十﹑工程项目设计方案深化﹑修改 根据规划局批文要求修改设计方案 十一﹑设计方案审定会召开 1.所需资料

a.设计方案文本 12份

b.项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文，区府土文件 若干份

c.请柬 2.申办程序 a.备齐上述资料

b.分送至计委﹑规划局﹑防疫站﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局等部门

c.召开方案审定会 十二﹑设计方案送审报批 1.所需资料 a.选址意见书 b.规划设计要求通知单 c.地形图（划示用地范围）d.设计方案 2份 e.地名批文 f.项目建议书批文

办理程序a.备齐上述资料b.到区规划局规划科办理 十三﹑可行性研究报告编制与报批 1.所需资料

a.用地计划审核意见书 b.项目建议书批文 c.用地计划许可证及批文 d.区府土文件 e.营业执照

f.开发资质证书

g.住宅项目配套条件审核申请表 h.资本金出资承诺书 i.设计方案文本 j.其他相关文件 2.办理程序 a.备齐上述资料

b.送投资咨询公司编制并准备一份可行性研究报告申请报批文件（红头文件）c.送计委报批 十四﹑扩大初步计划

根据方案审定会各职能部门方案会审意见进行扩初设计 十五﹑扩初会召开 1.所需资料

a.扩初设计文本若干份 b.请柬 2.申办程序 a.备齐上述资料

b.分送至计委﹑规划局﹑防疫局﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局（交通﹑环卫﹑自来水公司﹑煤气公司﹑供电局﹑电话﹑有线电视）等部门

c.召开扩初会议

十六、扩初意见征询及扩初批复 1.所需资料 a扩初会议纪要

b.根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本

c.关于要求报批扩初的申请报告（红头文件）由各职能部门签署征询意见的总平面图 2.申办程序 a.备齐上述资料

b.分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门征询意见 c.送规划局规划科报批

十七、住宅项目配套条件审核报批 1.所需资料

a.《住宅项目配套建设条件审核报批》（住宅局领取）b.项目建议书或可行性报告研究报告批文 c.地形图和管线图（划示用地范围）d.总平面图若干份

e.建设用地规划许可证及批文 f.其他相关资料 2.申办程序 a.备齐上述资料 b.送住宅局总师室办理

十八、勘察招投标与勘察单位的中标办理 1.所需资料

a.上海市建设工程勘察招投项目登记表

b.《上海市建设工程勘察招投文件报批表》（到市招标办领取）c.《上海市建设工程勘察评标小组报批表》（到市招标办领取）d.设计中标通知书 2.申办程序 a.备齐上述资料 b.到市勘察招标办办理

十九、建设用地批准书申办 1.所需资料

房地产前期市场研究计划书 第11篇

科学技术厅文件

桂科计字„2006‟69号

关于申报国家2006年973计划前期研究

专项课题的通知

各有关单位：

根据科技部“关于推荐2006年973计划前期研究专项课题的通知”的要求，决定组织我区有条件的单位申报国家2006年973计划前期研究专项课题。为了做好申报工作，现将有关事项通知如下：

一、重要支持方向

（一）农业生物品种改良与高产育种的基础研究；

（二）重要资源开发利用与生态环境效应；

（三）人类健康相关基础研究；

（四）材料制备、加工与高性能化基础研究；

（五）信息科学及综合交叉的相关基础研究；

（六）其他具有区域特色的基础研究。

二、申报要求

（一）符合重要支持方向，有创新思想，立题新颖，思路清晰，研究路线和方案可行；

（二）研究目标明确、集中、针对性强。研究内容要突出重点，避免大而全；

（三）研究队伍要精干，以中青年专家为骨干力量。课题负责人为年龄不超过60岁的在职科研人员，且具有较高的学术水平和良好的科研资信；

（四）承担单位具有良好的研究条件和学术环境。

三、注意事项

（一）现有973计划、863计划、科技攻关计划骨干人员，基础性（公益性）工作专项重大项目、国家自然科学基金重大或重点项目等项目负责人，不能申报973计划前期研究专项课题；

（二）已经得到其它计划、专项或基金等支持的研究工作，不在资助范围；

（三）前期研究专项课题执行期限为2年，每个课题经费概算一般为50-150万元；

（四）申请书中不要夹带任何个人或组织对课题的评价性意见。

请你们接到通知后，按照重要支持方向和申报要求，填写好“973计划前期研究专项课题申请书”（申请书电子版可从“文件下载”中下载），一式8份（A4幅、双面印、简装，书面申请书需加盖申报单位公章）于8月25日前送我厅发展计划处，并同时报送内容一致的电子文档。

联系人：杨素敏

电话：0771－2618750

广西壮族自治区科学技术厅

二○○六年八月九日

主题词：973计划 课题 申报 通知

———————————————————————————————— 广西壮族自治区科学技术厅办公室

2006年8月9日印发 ————————————————————————————————

房地产前期市场研究计划书 第12篇

关键词：生产提前期,WITNESS仿真,牛鞭效应,测度研究

1 引言

生产提前期就是指企业生产过程中产品以及零部件在各工艺加工阶段投入的时间,比产品完全出产时所提前的时间[11]。合理并准确地确定多计划期的提前期对企业的计划以及控制都有非常重大的意义,因而提前期研究成为热点领域。学者Azaron[1]利用不间断的Markov链来获取了所需要的分布函数。学者Azaron等[2]提出了使用最长路径法来推导出提前期的分布公式,并使用多目标规划法进行优化分析;学者Amir[3]进一步深化了Azaron在文献[2]的研究,提出利用STEM方法来解决多目标优化的问题;而后Azaron在文献[4]中对文献[2,3]中的工作做了深入研究,提出利用遗传算法对多目标问题进行优化。文献[5]研究了具有随机时间和随机需求有一个供应商和一个零售商两级供应链利用补货订单方差放大对其的牛鞭效应进行量化。文献[6]讨论建立多级供应商的单品种库存系统的模型。该模型获得提前期是随机变量,允许延期交货,缺货成本计算不仅考虑每单位的缺货还有单位缺货时间。文献[7,8]对随机变量模拟随机性,语义模糊和不完全信息引起的度量的不精确性即为模糊性作出了一定的探讨。

以往的文献都只是对提前期进行优化分析,但很少考虑随机、模糊因素的影响,这种做法有点欠妥。笔者已在文献[9]中证实了其存在性,并创造性提出了“通过时间综合症”现象,并以此角度深入地探讨了此现象对生产与控制工作带来的困扰。现实生活中的生产系统一般都会比较复杂,其着重表现如下:不确定性[7,8]、资源共享以及并发性等问题。采用仿真建模都能够在一定程度上地解决以上问题,并可为系统的评估分析、性能分析等方面提供坚实的理论依据。如文献[10]中笔者已经采用Petri网建模对对单计划期产品生产波动进行了测度。一些学者对Witness仿真也进行了一定的研究,文献[11]探讨了Witness仿真在生产系统的生产线规划上的应用研究。文献[12]利用Witness仿真对多单元柔性制造系统进行建模与仿真分析。而本文将使用Witness对生产系统进行建模分析以测度多计划期提前期放大效应,为相关的研究尽一份力。

2 提前期牛鞭效应的形成机理

为了更好的研究提前期,笔者在文献[9]中对其形成机理做过一定的分析,本文将在其基础上做简要分析。产品生产一般都是由一些各种各样的工艺以及工序构成,并且这些工艺一般分布很广泛,甚至会在时间和空间上相距很远,但是各个工艺阶段都可能存在着很大的影响。在实际生产中,尤其是在订单生产方式下,更是面临着不确定性因素[7,8]:订单组合方式的不确定性、交货期需求的不确定性、工艺路线变更的不确定性以及各种表现各异的随机扰动因素的存在都将加剧不确定性。不确定性因素的存在往往会使得波动会沿着工序、工艺之间甚至不同的计划期阶段间逐层传递、产生逐步放大效应,称其为“生产提前期牛鞭效应”[10]。

在企业生产计划的制定及其控制方面中,笔者在文献[9]着重分析了“通过时间综合症”对提前期牛鞭效应的影响;如果将任务提前投产,则容易引起生产等待变长并且大大增加了生产系统的生产压力,加工等待以及作业周期也会大大增长且生产偏差变得更大。将产生其严重后果是任务脱期非但没有改善,反而愈演愈烈。除非采用特殊措施才有可能确保那些很重要的任务生产,而很难顾及到普通加工任务。从纵向分析,如果历史生产任务产生脱期,那么在编制新计划时,又必须加大保险期,从而增长了生产周期,又一次陷入了恶性循环,致使提前期很难保持稳定。而本文主要研究的是不同计划期传递的牛鞭效应。

3 生产系统描述及建模

3.1 系统描述及模型介绍

假定产品P一个生产计划期都需要经过毛坯加工、零件加工、装配与检验四个工序的操作,每个工序都有一个机器组来加工,执行完每步操作后工件通过充当运输器和缓存器的输送链传送至下一步的操作;经过检验后成品脱离模型;与此同时也至少有人员控制机器的活动。系统模拟情况如上图1假设生产系统不间断工作的情况下,来仿真365*8=175200min时间的工作,分别计算产品正常投入和提前一定时间投入的情况下产品在队列中的平均总等待时间和作业总平均等待时间等。

为了计算简便,假设每个机器组只有有1台机器,产品原料投入生产的间隔时间服从均值为50的指数型随机变量。从图2可清晰的看到Prdouct的工艺路线图。假如任务在指定时间进入生产系统后,不能找到空闲的机器,该作业就需要排队等候;假设直到完成所有的任务,加工才可能会停止。假设制订的机器的工序加工时间符合二阶Erlang分布,其均值主要有作业类别和机器组别来决定。

3.2 生产系统建模

3.2.1 元素定义。本系统元素定义如表1所示。

3.2.2 建模元素设计

产品Product的加工路径设计如图2所示。

其中Test.action on finish 为Output=Output+1

3.2.3 模型运行及分析。

仿真钟可以使用默认的1:1min,运行 时间,使用report工具。得到下列统计报表3,4,5。

从表3统计信息可以得出,产品完成加工的平均时间为187.35min,进而可得出产品Product提前期的均值为187.35min。由于系统中产品的实际加工时间为50+40+20+30=140分钟,所以产品在系统中的等待运输等时间为47.35分钟,占产品在系统中的平均时间的23.35%。再从表4中可以看出机器1、2是瓶颈,开动率达到79%以上。

当生产计划人员将产品生产任务提前10﹪的时间投产,即利用上述模型在仿真运行365860(1+10﹪)=192720仿真时间单位分析可得到结果如下表6所示。

由上表7可知当生产计划人员将产品生产任务提前百分之十的时间投产时,可得产品在系统中的平均时间为226.69分钟>187.35*(1+10%),而且能够较易获得产品的非作业时间占总时间的产品38.24%。由此说明任务提前10%投产,由于加工等待序列变长,产品等待时间延长等致使产品的生产周期非但没有缩短,反而变长。

当生产计划人员将产品生产任务提前20﹪的时间投产,即利用上述模型在仿真运行365860(1+20﹪)=210240仿真时间单位分析可得到结果如下表7所示。

由表8可知当生产计划人员将产品生产任务提前百分之二十的时间投产时,可得产品在系统中的平均时间为269.78分钟>187.35*(1+20%),能够较易获得产品的非作业时间占总时间的48.11%。由此说明任务提前20%投产,由于加工等待序列变长,产品等待时间延长等致使单个产品的生产周期非但没有缩短,反而变长。

由此可以证明任务的提前投产,则容易引起生产等待变长并且大大增加了生产系统的生产压力,加工等待以及作业周期也会大大增长且生产偏差变得更大。导致其严重后果是任务脱期不能得到很好的改善,情况很有可能变糟。

4 总结

本文首先对提前期牛鞭效应的形成机理进行较为详细的分析,然后利用WITNESS建立生产系统模型,测定出产品的生产提前期,得到前一计划期生产波动会引起后续计划期更加严重波动情况,并且波动会沿着不同计划期阶段逐层传递,从而造成了提前期的牛鞭效应。此外本文推出以下结论:如果将任务分别提前10﹪和20﹪的时间投入生产很容易引起生产等待变得很长并且会大大增加生产系统的生产压力,加工等待以及作业周期也会大大增长且生产偏差变得更大。其导致的严重后果是任务脱期不能得到很好的改善,情况很有可能变糟。由于时间仓促,本文的建模研究可能仍有待改善的地方。预期提前期的控制研究将会是未来的主要研究方向。这些工作的开展将有助于企业更好更快的发展。

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