房产纠纷范文

房产纠纷范文（精选12篇）

房产纠纷 第1篇

案例逾期交房

市民黄先生反映,他于2011年12月与某开发商签订了商品房买卖合同,合同约定交房时间为2013年4月,但在履约过程中,开发商一直到2013年7月才交房,延期交房超过90天。

建议

当遇到开发商延期交房时,若与开发商签订的《商品房买卖合同》中已约定了延期交房的违约金金额,则购房人可依据合同约定的金额要求开发商赔偿延期交房的违约金。若无约定,则依法确定开发商逾期交房违约责任,违约金按逾期交付使用房屋期间,有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据《合同法》的规定,当一方当事人有重大违约行为时,另一方当事人有权解除合同,可要求开发商返还所交的预售购房款和利息。详细条款见《商品房买卖合同》范本第九条出卖人逾期交房的违约责任。

案例定金纠纷

2012年10月,张小姐在某开发商售楼处认购了一套商品房,交了2万元认购金并签订了认购书。认购书对房屋位置、面积、价款、签订商品房买卖合同的时限等都进行了约定。然而,当张小姐如约前往售楼处签订合同时却发现,开发商在购房合同补充协议中有许多内容显失公平,例如逾期交房、逾期办证的免责条款,无法办理按揭款应3日内以现金补足等。对此,张小姐认为这是一份不公平的购房合同,拒绝签字,要求协商更改合同。随后,开发商通知张小姐没收其定金。

建议

依据最高法院《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。在这个案例中,开发商在事先未告知的情况下,要求张小姐签订有不对等条款的合同,侵害了张小姐的合法权益。在张小姐提出合理异议后,开发商拒绝协商变更合同条款,并单方提出没收定金;因此,致使购房合同不能签订的责任在开发商。依照上述法律规定,开发商应当双倍返还定金。

案例广告与实际销售不符

市民覃先生2012年购房,购房过程中,开发商的宣传广告上注明,小区内将配套150平方米的会所,还有数千平方米的绿地供老年人休闲娱乐。交房后,承诺的会所变成了对外经营的酒楼,绿地也变成了停车场。覃先生气愤地表示,当初选择这个小区,就是看中配套齐全,环境优越宜于养老;现在承诺无法兑现,开发商却以合同未出现相关约定为由拒绝兑现。

建议

广告是对整个楼盘的宣传,不会具体到某套商品房,购房者应对具体的单元、楼层、朝向、户型等做具体的了解。比如说“二房变三房”“赠送小花园”“俯瞰江景”“毗邻公园”等定义较为模糊的宣传,如果购房者是看广告宣称的内容而购房的,为了避免这种情况的出现,建议购房者一是不能只轻信广告,应以实物为准,最好到现场观看。

此外,广告及销售人员所承诺的事项法律上是以书面合同约定为准,购房者在购买商品房时应注意合同上是否标明相应的条款。当购房者在签订购房合同时,为了预防后期出现问题时维权难,最好能够将比较重要或直接影响购房决策的宣传内容加入到合同正式文本或合同附件中;或者通过留存资料,甚至手机拍照等方式取证,以便于在产生纠纷时更好地维护自身权益。

案例逾期办理产权证

市民周女士很气愤,因为其买房4年了,可房产证一直没有拿到。据她介绍,2009年她在某楼盘购买了一套房子,当时开发商口头承诺在9个月内办下产权证。2013年,周女士打算将该房子出让,但是因为没有产权证而迟迟无法交易。

建议

在项目建设过程中未按规划、建设等相关部门的审批组织施工、建设,以致出现规划及竣工验收困难,是造成产权证逾期的重要原因之一。遇到这种情况,可向法院起诉,要求退房。最高人民法院在2003年出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律基本问题的解释》中,对房开商不按时办理产权证也有明确规定。购买商品房迟迟拿不到产权证,可向人民法院或仲裁机构申请赔偿损失,通过法律途径维护自身合法权益。

案例房产面积差异纠纷

2012年1月罗先生购买了某小区房屋一套,在2013年12月份开发商交房时,罗先生发现房屋面积由120平方米减小到了117平方米,这种时候他该怎么办?

建议

房产纠纷答辩状 第2篇

答辩人因与刘xx房屋所有权纠纷一案，提出答辩如下。

一、答辩人依法行使占有权和使用权，习惯性地居住、拥有、出租广州市白云区柯子岭管理区长安南街9巷5号2楼、3楼房屋是合情、合理、合法的，是历史地形成的一个客观事实。

涉案系争标的物房屋整栋楼共七层。刘xx占有、使用、出租广州市白云区柯子岭管理区长安南街9巷5号1楼、4楼、5楼、6楼、7楼;反之，身为原告刘xx之长辈的答辩人和真正的原始房屋主人廖xx老人两个人却只共同占有、使用、出租广州市白云区柯子岭管理区长安南街9巷5号2楼和3楼。以价值对比来讲，答辩人和真正的原始房屋主人廖xx老人两个人只拥有大约五分之一。这，本来就是是两位老人忍气吞声一再容忍、一再忍让的不合理结果。

广州市白云区柯子岭管理区长安南街9巷5号真正的原始房屋主人理所当然是已故的廖xx老人;理由确实非常简单，就因为只有已故的廖xx老人才是广州市白云区柯子岭管理区的原居民。

答辩人与刘xx均系已故的廖xx老人之亲属，均系后来入住广州市白云区柯子岭管理区的新居民。

答辩人系廖xx老人之合法妻子。与廖xx老人朝夕相伴，相亲相爱，相濡以沫，相扶到老近十年，系廖xx老人之主要家庭成员，甚至可以说是唯一家庭实际成员;理应对广州市白云区柯子岭管理区长安南街9巷5号的房屋享有所有权，理应成为理应广州市白云区柯子岭管理区长安南街9巷5号房屋真正的房屋主人;更何况廖xx老人生前已经有书面文件托付于有关方面。

刘xx则系廖xx老人名义上的“养子”。虽然，实际上，自始至终从来没有尽过“养子”应尽的儿女义务。

鉴于历史因素与家庭关系等原因，答辩人自始迄今都愿意与刘xx维持现状以和睦相处。

二、原告刘xx起诉状中的陈述与历史事实严重不符。

1、原告刘xx与已故的廖xx老人曾经口头约定建立抚养关系不假，可是，刘xx并未实际成为已故的廖xx老人的“养子”，没有办理任何法律手续，更加从来没有尽过做儿女的义务。尤其是，廖xx老人第二次从韶关监狱回来之后，刘xx夫妇从不照顾廖xx老人;不但不照顾还经常打骂廖xx老人，刘xx之妻子更是常常咒骂廖xx老人“该死的老头”“早点死了算了”。这些正是廖xx老人经钟少康介绍认识答辩人，并且自从廖xx老人出狱回家十几天就自然而然地由答辩人照顾廖xx老人的饮食起居一直到廖xx老人终老最直接、最主要的原因和事由。

因此，根据相关历史事实和刘xx的种种恶劣行径与斑斑劣迹，我们完全可以认定刘xx当初与已故的廖xx老人口头约定建立抚养关系自始就是动机不纯，居心不良----旨在改变其自身境遇，和谋取将来廖xx老人的可能财产，肯定不是有心来照顾廖xx老人的饮食起居，为廖xx老人养老送终，尽“养子”应尽之伦理义务。

刘xx当初信誓旦旦改姓“廖”，改姓名为“廖xx”并且征得刘xx父母之同意，取得当时的管理部门的准许，到公安机关进行了户籍登记。

“廖xx”入户广州市白云区柯子岭之目的达到后，很快就要求改回“刘xx”。此举大有深意呀!足以表明更加足以证明：刘xx当初与已故的廖xx老人口头约定建立抚养关系确实是动机不纯，居心不良。

当年因为“廖xx”入户广州市白云区柯子岭之目的达到后，很快就要求改回“刘xx”一事，廖xx老人当即勃然大怒，愤怒地指责刘xx不诚实，不可信，居心不良，昧良心。只是，已经引狼入室，悔之晚矣。从那时之后，廖xx老人与刘xx夫妇极少来往，极少言语交流，最为恶劣的是，19刘xx接到村委会和热心人士的通知让刘xx去监狱接廖xx老人回家时刘xx置之不理;不但不去接回家，廖xx老人回到家后也还是不理不睬，不闻不问。

这是廖xx老人一生之中最大的隐痛。廖xx老人这心中的隐痛常常因为刘xx夫妇的不作为和种种不当作为而不时疼痛发作直至终老。

由此可见，刘xx当初与已故的廖xx老人口头约定建立的所谓“抚养关系”甫一开始即已经实质性地消亡殆尽。

刘xx夫妇与已故的廖xx老人自始至终从来就不可能和睦相处，刘xx夫妇也从来就没有照顾过廖xx老人的饮食起居。

2、就涉案系争标的物房屋本身来说，其宅基地系集体分配所得。集体分配宅基地的基本原则是一户一宅政策;这一户肯定是廖xx老人一户。因此，我们可以明确断定，如果没有廖xx老人肯定没有讼争标的物房屋之宅基地，没有集体分配所得宅基地哪里得来涉案系争标的物房屋。一言以蔽之，涉案系争标的.物房屋之宅基地及其建筑物之原始所有人理所当然是廖xx老人和答辩人，而不是刘xx。

“皮之不存，毛将焉附”!

刘xx是依附于廖xx老人的;这才是问题的根本所在。

三、刘xx起诉状中那份被自称为《承诺书》的书面文件系刘xx伙同他人伪造之物，不应当被采信。

如前所述，刘xx夫妇与已故的廖xx老人自始至终从来就没能和睦相处，因此刘xx夫妇也从来就没有照顾过廖xx老人的饮食起居。换言之，刘xx提交给法庭的那份所谓的《承诺书》的订立基础的确不曾存在更加无从产生。尤其令人无法置信的是刘xx夫妇与已故的廖xx老人自始至终从来就不可能和睦相处“势同水火”，《承诺书》如何能够和平自愿地订立呢???让廖xx老人与刘xx在自愿协商，平等互利等合情合理合法的情况之下签订这样一份所谓的《承诺书》是肯定没有可能的;也就是说这样一份所谓的《承诺书》是肯定不具备法律上的真实性的。此其一。

其二，更加重要的是，这样一份所谓的《承诺书》，其内容明显不合情理，明显违背事理，明显严重侵犯答辩人的基本人权;所以，无论如何，这份所谓的《承诺书》是因违法而无效的;是绝对不应该让其生效的。

自从xxx年以来一直是答辩人与廖xx老人朝夕相处，相濡以沫，相依为命，一直是答辩人照顾廖xx老人的饮食起居，刘xx夫妇从来就没有照过顾过已故的廖xx老人的饮食起居，《承诺书》缘何会凭空而生???

答辩人与廖xx老人自年始至廖xx老人被原告谋杀之日两人相濡以沫，相依为命，朝夕相处，如影随形，寸步不离，为什么会对这份所谓的《承诺书》的签订过程当中的一切一无所知，丝毫没有察觉???

为什么刘xx及其同伙要如此一而再，再而三地围绕那份所谓的《承诺书》来进行缠讼??

刘xx及其同伙要如此一而再，再而三地围绕那份所谓的《承诺书》来进行缠讼，当然是在滥用诉权，滥用司法资源，也就是试图“以合法形式掩盖非法目的”，企图借助司法资源谋求非法利益!刘xx及其同伙的的确确就是一群试图“以合法形式掩盖非法目的”的非法之徒，企图以行使合法诉权的方法谋求非法利益的非法之徒!我们从中可以明显作出判断：刘xx及其同伙的确是彻头彻尾的利令智昏、见利忘义、不仁不义的非法之徒!

特别值得注意的是，刘xx及其同伙如此一而再，再而三地围绕那份所谓的《承诺书》实施缠讼的行为是在其他更加卑鄙、粗暴的流氓手段无法达到其卑鄙目的之后的黔驴之技。

答辩人完全相信人民法院不会让非法之徒刘xx的阴谋得逞的!

其三，我们只要稍加注意就不难发现刘xx及其同伙几次诉讼所使用的所谓经过律师见证的所谓的《承诺书》是完全不同的;而且那份所谓经过律师见证的所谓的《承诺书》的内容也是牛头不对马嘴，乱七八糟的，同一律师见证书之中有三个完全不同的日期。这些已经足以证明那份所谓经过律师见证的所谓的《承诺书》均系刘xx等伙同他人伪造之物，不应当被采信。

其四，即便真有订立所谓的《承诺书》，换言之，即便这份所谓的《承诺书》具备某种真实性，刘xx夫妇自始至终从来就没有照顾过廖xx老人的饮食起居，换言之，刘xx从来就没有履行过《承诺书》中约定的义务，身为所谓的《承诺书》之中承诺人之一的刘xx实属根本违约;应该依法承担违约责任，人民法院又如何能够支持刘xx的诉讼主张呢?

依情依理依法，人民法院均理所当然不能够支持刘xx这种不法不义之徒通过诉讼取得本来不应该属于他的房屋的所有权的确认!

孟子曰：人之所以异于禽兽者几希。家庭人伦，道德礼法乃几希者之一端。刘xx及其同伙如此一而再，再而三地围绕一份所谓的《承诺书》来进行缠讼企图霸占本来就不属于更加不应该属于他们的房产，确属违背家庭人伦，不管不顾道德礼法的无情之举，更是背离礼数而又于法于理极端不妥的非法行为。

自古迄今，中国人有这样一个共识：山寺日高僧未起，算来名利不如闲;言多语失皆因酒，义断亲疏只为钱。

概而言之，刘xx的起诉是因财迷心窍而泯灭了最基本的良知良能之余的一系列错误行为之一，这是真正的恶人先告状，刘xx的诉讼请求没有事实根据，严重侵犯答辩人的最基本人权利益，同时严重侵犯公共利益，严重违背善良风俗，更加缺乏法律依据，依法应当驳回。

四、就涉案系争标的物房屋本身之土地而言，其宅基地系集体分配所得之宅基地，农村集体土地体系之下的宅基地确权之有关事宜系一个行政事项，应该由有关行政主管部门作出明确确认。在有关行政主管部门作出明确确认之后仍然发生纠纷方能进入司法程序。因此，有鉴于此，在没有有关行政主管部门作出明确确认之前，人民法院应该依法驳回刘xx的起诉。

五、有充分证据证明广东省广州市白云区人民法院【20xx】云法民一初字第473号民事判决迄今尚未生效;也不应该让其生效。

答辩人于20xx年9月27日收到前述判决，20xx年10月8日向广东省广州市白云区人民法院递交了《上诉状》，20xx年10月9日向广东省广州市中级人民法院缴交了上述案件上诉审程序的诉讼费。刘xx提交给法庭的广州市白云区人民法院《案件审结情况表》清楚载明生效时间是20xx年10月15日，这明显是一个( ⊙o⊙ )千真万确的错误。

而且，如前所述，那份所谓经过律师见证的所谓的《承诺书》系刘xx等伙同他人伪造之物，人民法院当然不可能支持这样一种严重违法行为，没有任何理由让其生效，应该依法揭露刘xx等一伙人的阴谋诡计，应该依法惩罚刘xx等一伙人的丧尽人伦的违法行为。

当然，答辩人任何时候都真诚希望刘xx本人能够早日幡然悔悟，悬崖勒马，回头是岸，遵守中华之传统美德。俗话说“寸心不昧，万法皆明”;“浪子回头金不换”嘛!果真如此，答辩人当然可以宽以待人，摒弃前嫌，握手言和，和睦相处，何乐而不为哉!

诸君切记：“人在做，天在看”!

此致

广州市白云区人民法院

答辩人：

离婚后房产纠纷问题研究 第3篇

关键词：房产分割；夫妻财产制度；房产权属

一、我国夫妻财产制度概述

夫妻财产制，是关于夫妻婚前财产和婚后所得财产的归属、管理、使用、收益、处分以及债务的清偿、婚姻关系解除时财产的清算等方面的法律制度。夫妻财产制度可以概括为法定财产制、特有财产制和约定财产制。我国目前采用的是法定财产制、约定财产制和特有财产制并存的夫妻财产制度。即夫妻双方在婚姻存续期间所取得的一切合法财产，除法律另有规定或夫妻双方约定为一方所有的财产外，均为夫妻共同所有。

二、我国当前离婚房产纠纷类型及权属界定

（一）一方婚前按揭购买，婚后夫妻共同还贷

此种情形是属于按揭房的产权归属问题。在夫妻婚姻关系中，夫妻一方婚前按揭买房，婚后夫妻用夫妻共同财产还贷，且在乎后将房产登记在首付款一方名下，离婚时该房屋权属该如何认定，该房屋该如何分割，在司法实践中争议颇大，法院中存在大量的同案不同判的现象。不同的判决结果都有其最基本的原则标准、理论依据、人伦考量，但形式上的不公正严重損害司法权威，不能有效地保证法院判决的统一性。2011年出台的《婚姻法司法解释（三）》本着指导司法实践，消除形式上的不公，保证法院判决的统一性和权威性的原则，对此种争议进行了统一的规定：认为此种情形发生争议时，夫妻双方可以根据意思自治原则协商解决，协商不成，可以将房屋认定为支付首付款一方的个人财产，尚未归还的贷款作为支付首付款一方的个人债务，且不动产权利人要根据保护妇女权益的原则对双方共同还贷的部分以及房屋增值的部分对另一方进行补偿。

笔者认为，此种规定有其积极一面。首先，首付款方已经在婚前签订了不动产买卖合同，履行了债务人的义务，婚后也已登记子在自己名下。根据物权登记效力（即不动产物权的设立依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力）和债权制度，房屋都应认定为首付款一方的个人财产。这符合物权法原理及合同相对性原理。同时，夫妻双方共同还贷之行为属债权性质的行为，并不该变房屋产权这一物权归属。其次，这对支付首付款一方比较公正。首付款一方在婚前按揭购房时为了缔结婚姻，方便生活，首付款一方为了购房付出了更多的精力和资产，其有权在离婚后占有、管理、处分房屋，并享有此房屋的所有权。否则，会导致首付款一方显失公平，自此以后结婚的双方在婚前都不愿主动购买房屋，危害社会的安定。即使为追求实质公正，也可以对帮助还贷的一方给予更多的补偿，或依据婚姻法中规定的经济帮助制度和经济补偿制度予以帮助，并没有必要改变房屋的产权归属。同时，银行开展房贷业务的目的是巍峨哦长期稳定地回笼资金并赚取高额利息。因此银行子在贷款给债务人时会仔细调查对方的资金状况及其还款信用状况。

（二）夫妻婚前共同出资购房，婚后登记在一方名下

考虑到我国的现实状况，夫妻一方婚前购买房屋可能性不大，一般都得夫妻双方婚前共同出资购买房屋，这样对双方都比较公正。但由于夫妻双方感情较好，不在意房屋登记在谁的名下，或者是遵守城市限购令的原因，所购买的房屋仅登记于一方名下。这导致夫妻双方离婚时产生了较大的争议。此种情况下房屋产权归属在司法实践中存在较大争议。一种观点认为房屋应为一方个人财产：此种观点根据物权登记效力，认为婚后房产登记与一方名下，则房屋所有权应为登记一方所有。另一种观点认为房屋应为夫妻共同财产：此种观点根据法定财产制的精神。笔者认为此房屋应为夫妻共同财产。因为夫妻另一方在现实购房中是出了资的，不管在房产证上是否登记了他的名字，都应认定为夫妻双方共同财产，这更符合法律公平原则。

（三）婚后父母出资为子女购房

（1）婚后一方父母为子女购房，产权登记在一方子女名下的：此种情形下，出台的婚姻法司法解释三做出了明确的规定，认为婚后一方父母出资为子女购房，并将产权登记在其子女名下，应视为父母对自己子女的赠与。此时房屋应为夫妻一方的个人财产。笔者认为此规定从我国实际国情出发，有利于保护父母与子女双方的利益，符合伦理常情。父母在婚后为子女购房的初衷是保障子女顺利结婚并能够正常生活，因此会倾尽其所有积蓄。而且父母不愿意考虑其子女将来会走向离婚道路，有可能会面临财产分割问题，加上其特殊身份，他们一般不会与子女签订赠与合同来明确表明房屋产权归属问题。所以，当夫妻感情濒临破裂，面临离婚境地时，如果将房屋认定为夫妻共同财产来分割会违背父母购房时的初衷，损害父母的利益伤害父母的感情。同时，每对父母都是以子女的利益为先，其购房的隐含意思也是赠与子女一方，若当共同财产来分割也会损害子女的利益。因此将此种情况下的房产认定为一方的个人财产较为合理。

（2）婚后双方父母共同出资为子女购房：出台的婚姻法司法解释三认为婚后父母共同出资为子女购房，产权登记在一方子女的名下的，该房屋应认定为双方按照父母出资份额按份共有，当事人另有约定的除外。笔者认为，由双方父母共同出资购买的房屋，不论是婚前购买还是婚后购买，不论产权登记在一方名下或双方名下，都应按照双方父母的出资份额按份共有。夫妻双方父母共同出资购房，是各自为了自己子女的利益考虑，他们的共同目的是为了夫妻双方婚姻幸福美满。因此，双方父母出资的份额是对自己子女的赠与，夫妻双方应对房屋按份共有。这样比较符合伦理，便于操作。

瞒妻将房产抵押引发纠纷 第4篇

2006年9月3日, 黄某为了向银行申请贷款20万元, 瞒着妻子吴某与银行签订一份《抵押合同》, 约定将黄某与吴某的夫妻共有房屋抵押给银行, 抵押合同上吴某的签字及手印均是由黄某代签及代按, 并且在妻子吴某毫不知情下, 伪造了妻子吴某委托办理相关房屋抵押登记的手续向房产局办理了抵押登记。后因黄某未如约还银行贷款, 银行于2008年6月向法院起诉, 要求实现抵押权以收回借款, 吴某这才知道事情的真相, 遂向法院提出了抵押无效的抗辩, 要求法院判决抵押登记行为无效。

案情分析

本案在审理过程中, 出现了三种观点:

第一种观点认为, 吴某应通过行政诉讼来审查抵押登记的效力, 而不应在民事诉讼中进行审查。第二种观点认为, 吴某可以在民事诉讼中直接要求法院审查该抵押登记行为的效力, 而法院也有权在民事诉讼中直接就该抵押登记行为的效力作出评判, 无须经由先行政后民事的程序。第三种观点认为, 法院有权在民事诉讼中就抵押权设定是否生效作出评价, 但由于登记机关的抵押登记未依法撤销, 故应由法院向登记机关发司法建议书, 待登记机关撤销登记后再确认抵押权的效力。

笔者同意第一种意见, 其理由是:根据我国《物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消来, 经依法登记, 发生效力;未经登记, 不发生效力, 但法律别有规定除外。本案中, 该房屋已在房产局办理了抵押登记, 故其抵押是有效的。根据行政法相关规定, 行政机关依法作出的具体行政行为与同样代表国家作出的生效判决一样, 只要没有依法定程序撤消, 它就具有公定力和法律效力。即使发现登记是错误的, 也只能依法定程序撤消。故吴某应先通过行政诉讼来审查抵押登记的效力。

房产纠纷起诉状2 第5篇

原告：

地址：

电话：

委托代理人：

被告：

地址：

电话：

法定代表人：

一、房产纠纷起诉请求：

1.判令被告立即为原告办理涉诉房产的房产证；

2.判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金__元；

3.判令由被告承担本案的诉讼费用。

二、房产纠纷起诉的事实和理由：

原告于__年__月__日与被告签订了《商品房合同书》，向被告购买位于__大道小区__号楼_二_单元_一_层的房屋。该商品房产权登记建筑面积共**平米，售价为人民币每平方米6000元，总金额肆*万壹千肆百元整（414000.00￥），注：因内有四根柱面积，现合同约定面积为***平米总房价为肆拾五万零陆佰捌拾元整原告在支付完所有房款后，于__年__月__日取得正式购房发票。房产合同签订后，原告依约履行了付款义务，并于__年收楼入住，被告有义务及时为原告办理房产证，但被告至今未办理。由于双方在房产合同中并未约定逾期办理房产证的违约金，因此原告要求被告按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办理房产证的违约金，并在规定期限内办妥相关房产证；若被告逾期仍未办理，致使房产合同无法履行的，原告要求解除购房合同，并要求被告返还购房款，赔偿损失。原告与被告就上述房产纠纷事宜商讨未果，现根据房产法律、法规的相关规定，恳请法院查明事实，依法支持原告的起诉请求。

此致

____人民法院

离婚时，房产纠纷该如何处理 第6篇

一、婚后所得房产有约定的，从其约定，没有约定的为夫妻双方共同共有。婚前一方所得房产，婚后经过八年为双方共同共有。

二、对夫妻共同共有的房产，分割时，不能只考虑财产来源，还需考虑双方对家庭贡献大小，坚持二者兼顾原则。

三、对夫妻共有房产，分割时应考虑保护妇女和无过错一方的原则。

四、对夫妻共有房产，分割时应根据有利于生产、生活，有助于发挥房产实际效用原则。

五、夫妻共有房产，当涉及案外人利益的，离婚时不作处理。夫妻共有房产涉及案外人利益的，大致有以下几种情况：１．夫妻与他人合伙经营而共同购置房产：２．一方在婚姻关系存续期间与其他法定继承人共同继承取得共有房产，在法定继承人尚未继承遗产以前，夫妻离婚，其配偶主张分割对方因继承取得的共有房产。

关于房产测量与房产登记关系的探讨 第7篇

房产测量主要是测定和调查房屋及其用地状况，为房产产权、房籍管理、房地产开发利用、征收税费以及城镇规划建设提供测量数据和资料，是常规的测绘技术与房产管理业务相结合的测量工作。它是研究城、镇的建成区和建成区以外的工矿企业、事业单位及其相毗连居民点的房产测绘的理论，以及仪器和方法的应用技术。房产测量的基本内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等。与房产测量有永久性联系的房产权属界址、房屋面积等都具有法律效力，被载入房屋登记簿(产权证书)中。它所登记的内容是发放房产证的依据，也是税收管理的重要依据，起作用主要体现在以下几个方面。

1. 便于管理。

为了让城市的房产管理和住宅建设等内容能够被纳入社会主义建设的方案中来，城市的规划部门和房产管理部门必须要掌握完善的房产资料，比如房产的权属、位置、数量等基本内容。只有如此，才能够进行合理地规划和妥善地管理，对土地进行合理的利用分配，有计划地进行城市的建设和改造。而且，房产测量的结果也是进行房地产管理研究的重要数据资料。

2. 具有法律效力。

房产图中标明了各家各户房屋所有权的权属范围，对每栋房屋进行彻底的清理，在经过各家各户的申请登记，最后由主管部门进行审核登记。房产图是房产登记的附属内容，具有相关的法律效应。同时，它也是进行房产管理、保障房屋所有人的合法权益、进行社会主义法制管理的重要依据和重要内容。

3. 有助于进行经济管理。

房产测量的结果提供了大量的精确图纸和数据资料，为管理部门正确掌握房屋与土地的利用情况，公私房产的面积、变化，建立产权管理的图形户籍档案提供了可靠的数据资料，也为研究人员研究房地产经济开发的效率提供了重要的参考数据。另外，房产测量还为管理部门和税收部门制定收费标准提供了依据，保证各种房产税费的合理征收。

从以上几个方面不难发现，房产测量无论对城市规划部门来讲还是对房产管理部门来讲，这一项都是极其重要的基础性工作内容。作为一个法治国家，我国的房产登记是一种具有法律效力的登记制度，是一种强制性的行政措施。因而，这些都给房产测量中的测绘工作提出了更高的要求。

二、房产测量需要完成的内容

房产测量的任务，主要是通过测量和调查工作来确定城镇房屋的位置、权属、界线、质量、数量和现状等，并以文字、数据及图件表示出来。目的是要搞清楚房地产的产权、使用权的范围、界线和面积，房屋建筑物的分布、坐落的位置和形状，建筑物的结构、层数和建成年份，以及建筑物的用途和土地的使用情况等基础资料，为房产的产权和房籍管理、房地产的开发利用以及城镇的开发管理提供基础资料，促进房屋管理、维修、保养和建设工作的经济效益和社会效益的提高。总结起来就是：第一，提供核发房屋所有权证和土地使用权证的图件，建立产权、产籍档案等房产管理基础资料;第二，为房产的产业管理测制分幅图、分丘冈和分户图;第三，为城镇住宅建设和旧城改造提供规划设计所需的图纸资料。

1. 测制分幅图

分幅图所反映出来的是整个城镇的房屋用地位置、房屋数量和权属等基本内容，也是分丘图和分户图的基础，是全面掌握一个城镇的房屋建筑、房屋改变情况的总体图。对于那些已有使用地形图的城镇，可利用现有的地形图，在此基础上测绘所有的房产对象内容;如果没有现成的地形图，就要重新做好地形图，把地形图与房产内容都包括进去。

2. 测制产权、产业和产籍的管理图卡

产权、产业和产籍统称为“三产”。其中，产权是泛指所有权者对财产的占有、使用、收益和处理，并排除他人干涉的权能。产业是指房地产经营部门所经营的财产，它涉及了公房的产权以及来源依据，其内容有房屋结构、层次、设备和经常性的变动。产籍则是指产业情况的登记和记载。

3. 房产图的修测和补测

城镇的建设速度在不断加快，，对旧的老城区进行拆除、改造、扩建、新建等内容和变动，都要在基础分布图上及时地进行修补和监测，使得测制的房产图能够及时得到更新。同时，又保持了房产图、图卡和实地三者的一致，使房产图永远保持最高的使用价值，以适应房地产业不断发展的需要。

三、房产测量与房产登记的关系

房产测量是房产登记的基础工作。房产测量所获得数据和图形资料都将被载入房产登记簿和产权证书当中，是颁发产权证书的重要依据。因此，房产测量与房产登记的关系包括以下几个方面。

1. 房产测量为房产登记提供了所需的资料

《房屋登记办法》第二条规定，房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利及其它事项在房屋登记簿上予以记载的行为。房屋登记的主要内容包括：房产所在地、房产持有人、房产面积、占地面积、使用年限等。房产测量中的房产面积，在房屋登记时要求准确无误，确保房产登记的公信力度，确保房产持有者的合法权益。

2. 房产测量为权属证书所登记的面积提供了数据依据

目前房价普遍比较高，面积的测算数值，直接影响买卖双方的经济利益。权属证书确定了购房者的房屋面积以及公共部分的面积，这些数据都是由测量结果所提供的，这些数据为房产登记提供了正确的数据资料，确保了登记资料的正确性。

3. 为房产登记管理提供了直接可靠的资料。

利用测量的结果，对房产进行分区、分丘管理，能够直接反映出房产登记管理的状态。如把测量结果综合到计算机中进行入库管理，那么在房地产登记管理时，管理人员就可以直接在电脑数据库中查询相关资料，避免了重复发证的情况，提高了管理水平，也保证了产权持有者的合法权益。确保房产登记的科学性、合理性。

四、结语

综合上述内容可以看出，房产测量是房产登记的重要内容，测量结果的好坏，直接影响到登记结果的正确性，也影响了权益人房屋相关信息资料的正确性，对房产经销商和房产权益人的利益产生重要影响。为了保护权益人的合法权益，确保政府等相关部门的公信力，有必要对二者之间的关系有一个清晰的了解，避免出现不合理的现象。

摘要：房地产的产权产籍管理的整个管理工作是以产权登记法证(房屋登记簿)为核心的,房产测绘附属于这个核心,并且为此服务。本文介绍了房产测量的概念,指出房产测量的重要性,并就房产测量与房产登记的关系进行讨论。

关键词：房产测量,房产登记

参考文献

[1]刘忠才.关于房产测量的作用与方法探讨[J].广东科技,2011(11).

[2]姜岩,王子刚.浅谈房产测量在房产登记管理中的作用[A].吉林省测绘学会2008年学术年会论文集(下)[C],2008(07).

[3]罗小春.房产测量的作用及测量方法的比较[J].黑龙江科技信息,2010(12).

[4]杨风雷,王京伟.浅议房产测量在房产管理中的作用及其今后发展[A].华东六省一市测绘学会第十一次学术交流会论文集[C],2009.

房产纠纷 第8篇

1 房产面积测绘纠纷的出现

2002年发生在北京市的一个典型的面积纠纷案例, 引起较大的讨论和反响, 对全国房地产测绘的市场化改革具有典型的示范效应和意义。而且北京市从该案中吸取了教训, 并发布了一系列的改革措施和文件。

1.1 国际友谊花园面积纠纷的出现

坐落于北京市朝阳区左家庄的国际友谊花园是北京友谊辉志房地产开发有限公司于1 9 9 5年开发建设的外销公寓项目, 1997年底落成并投入使用。该项目的测量单位为北京市房地产勘察测绘所, 为北京市国土资源与房屋管理局所属事业单位。2002年夏天, 入住5年之久的业主赵女士忽然发现, 自己居住的塔楼只有18层, 而房产证明明写的是19层。她一下惊呆了, 因为多一层楼, 她就要多支付开发单位将近10平方米的公摊面积。该房产当时售价每平方米均在1.1万元至1.7万元, 些许偏差都意味着不小的数目。

面对如此严重的“缩水问题”, 百余名业主多次要求开发单位出示房屋面积的实测报告、公摊细则、竣工图纸等资料, 但开发单位一直未予提供;找到原测绘单位, 但北京市房地产勘察测绘所也不予提供房屋面积的实测报告和测算图纸等, 对业主的疑问也不予回答。业主们也找到北京其余测绘部门, 但北京20多家测绘单位没有愿意为此重新测量的。无奈之下, 业主们只好自费从上海请来具备一级资质的上海市房屋土地测绘中心。

2002年6月14日, 上海市房屋土地测绘中心对国际友谊花园的1、2、3号楼进行了全面测量, 他们提供的测绘结果显示:北京市房地产勘察测绘所出具的报告写着小区面积是10675.86平方米, 但实际只有9314.26平方米, 少了整整1361.60平方米。除小区面积缩小外, 上海方面的测绘报告还认为北京方的测量结果多算了8000多平方米的公摊面积。如果这个说法成立, 按照楼盘的每平方米1.2万元的售价计算, 这些争议面积大约价值1亿元人民币。

1.2 国际友谊花园面积纠纷的调查处理

2002年2月19日, 北京市房地产勘察测绘所在国际友谊花园3栋大楼内张贴了重新复核的新建筑面积核定技术报告, 报告中的测绘数据与上海的测绘数据进行了对比, 并就误差进行了说明。他们在这次公示报告中承认, 他们把每栋楼顶层四角的复式小跃层结构标注为一个整层, 使国际友谊花园房产证注明的面积比复测多算了2000多平方米。但国际友谊花园众多业主对这份公示报告并不满意, 因为按照上海方面的测量, 楼盘缩水应为8000余平方米, 而北京房地产测绘所只承认了2000多平方米的误差。

两者分歧主要在于地下一层设备层。根据国家对房屋公摊面积的规定, 地下室的设备层只有高度超过2.2米才能算进公摊面积。上海方面根据层到层的测量方法认定1号楼的层高2.2米, 可以计入总量面积, 2号和3号楼的层高不足2.2米, 故未将设备层计入总量面积;而北京方面的报告认为, 他们采用中到中的测量方法, 3栋楼地下设备层的层高均达2.2米, 可以进行分摊。上海方面认为依据建设部颁布的《建筑面积计算规则》解释细则, 采用层到层的测量方法正确, 而北京方面采用中到中的测量方法没有法律依据。但北京市国土资源和房屋管理局表示, 北京市房地产勘察测绘所直属测绘队重新测定的面积是经得住检查的, 首先, 它符合国家及北京市的有关规定, 其次, 也是符合实际的, 如对楼板厚度进行了钻孔测量以确保精度等。从复查的结果来看, 测绘部门的确比实际面积多算了2000多平方米。扣除尚未出售及未结算的房屋, 目前北京国际友谊花园销售面积与实测面积大约相差2000多平方米, 其开发单位已在不同场合多次表示, 将严格按照复测结果及与业主签定的合同约定进行面积结算, 按照多退少补的原则将误差面积调整的房款及时与业主结算, 并重新核发房产证。

2 房产测绘纠纷多产生的原因

2.1 职能界定不明、职责定位不清

改革开放后我国以经济建设为中心的政府, 比照传统计划经济体制下的政府职能, 是一个重大的进步。但仍摆脱不了计划经济体制下, 政府万能的观念和目标, 对如何确定政府管理活动的边界和范围仍然存在许多错误认识。

2.2 行业多头管理、机构定位不清

从机构设置来说, 房地产测绘工作的性质、职能没有合理定位。一是多头管理。二是国家管理房屋面积测算规范的部门多达三家 (建设部、国家测绘局、国家技术监督局) , 各自制定发布了各自版本的房产测量技术规范。三是房地产测绘管理机构的定位不明确。

2.3 行政垄断、缺乏竞争

目前的房产测绘领域存在着严重的行政垄断和地方保护。一直以来, 实施房产测绘的单位就直属于当地的房地产行政主管部门-房产管理局 (部分为国土房产局) , 是房管局的所属的事业单位。

2.4 行业保护、复核无门

房地产测绘单位普遍存在即是“运动员”又是“裁判员”的情况, 测绘机构无法为测量失实承担责任。

2.5 规范不明、裁量权大

房地产面积测绘纠纷多是全国性普遍存在的问题, 其主要原因就是测量规范不够明确, 主要有如下几点:一是国际标准的测量规范原则性较强, 而具体性不够。二是测量规范跟不上新的建筑形式的变化。三是全国各地的建筑都有各自的特色, 法规规范无法包罗万象。

2.6 公摊测算专业性强

房产面积纠纷经常都是公摊面积出问题。由于套内建筑面积较容易测出, 而公摊面积测算十分复杂, 涉及到幢、栋、层和功能区的分摊。一份土地房产测绘面积报告书涉及面广, 计算工程庞大, 往往有几十页, 甚至上百页。业主若非专业人士, 几乎看不懂测绘成果, 对公摊面积的测算更是一头雾水, 如是否可分摊、分摊的范围、公摊点具体部位等。

3 结语

美国房产税对中国房产税改革的启示 第9篇

(一)我国房产税发展现状

1. 房产税的定义

房地产税收是一个综合性概念,包括房屋开发、交易、保有和所得等环节征收的各种税收。其中房产税是指在房屋持有过程中征收的,以房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。

2.1986年的房产税暂行条例

早在1986年,我国就颁布了《房产税暂行条例》。根据该条例,将房屋分为未出租和出租两种类型。对于未出租房屋,在房屋原值的基础上一次性扣除10%~30%作为缴费基数,按照12%的税率征收。对于出租房屋,则按租金收入的12%征收。但我国对于很多房屋都给予了免除房产税的优惠政策,免税的房屋包括所有的农村房屋、非营业用的个人房产、国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产,经财政部批准免税的其他房产等等。由于免税范围过广,房产税占地方财政收入的比率仅仅在2%左右,极大地限制了房产税作用的发挥。

3. 上海、重庆针对个人住房征税试点

2011年,我国在上海、重庆针对个人住房开展房产税征收试点。上海重庆的房产税试点各有特色:(1)在存量房和增量房上的差异。重庆征税对象既包括存量房又包括增量房,上海则仅针对增量房;(2)在征税房屋标准上的差异。例如,在对本地居民房产征税标准上,重庆强调高档,上海则强调新增。重庆主要对本地居民独栋商品住宅、新购高档住房进行征税,强调征税房屋的高档化。而上海则征税对象仅为本地居民家庭新购第二套及以上住房(家庭人均超过60平方米的面积);(3)累进税率不同。重庆的税率累进幅度更大,重庆将税率分为0.5%、1%和1.2%三个等级,而上海只有0.4%和0.6%两个档次,上海的税率累进幅度明显低于重庆。

4. 不动产登记为房产税展开奠定了基础

我国《不动产登记暂行条例》已于自2015年3月1日起施行,不动产登记信息为房产税开征奠定了基础,然而,由于不动产登记工作涉及部门较多,部门间利益难以有效协调,导致部分市县不动产登记职责和机构整合工作滞后,延缓了不动产统一登记工作的进程。

(二)我国房产税发展面临的问题

1. 我国房产税征收范围较为有限

目前我国房产税的征收仅针对城镇房屋。然而,随着改革开放和市场经济的不断发展,农村房屋中被用于经济活动的越来越多。但是我国房产税征收仍将农村房产列为免征范围,一方面不符合税收制度的公平性原则,另一方面也导致农村商用屋的大量出现,为不法商人提供了可趁之机。

2. 房产税权高度集中于中央,地方权力有限

国外普遍将房产税作为完全的地方税,相比之下,我国的房产税虽属地方税,但是各种税制要素都由中央政府规定,房地产税的立法权和调整权基本都集中在中央。地方政府对房产税缺少话语权,影响地方政府通过房产税调控房地产市场,也不利于房地产税收制度的完善。

3. 税费不清,开征房产税易造成重复课税

租、税、费混杂不清,以税代租、以费代税、以税代费、以费代租的现象普遍存在。税种繁多必然会加大税收征管的难度,增加征收成本,在此基础上全面开征房产税会增大纳税人的负担,抬高房屋成本和价格,扭曲房地产的真实价格,加重消费者的负担。

4. 与土地使用权相矛盾

我国住宅土地使用权的期限最高为70年,教育、工业用为50年,商业用地为40年。但对土地使用权到期后如何处置则没有明确规定。如果到期后土地和房屋收归国有,且没有任何补偿,则房屋的折旧将会较高。反之,如果到期后能在缴纳较少土地出让金后继续使用房屋,则折旧将较低。从法律层面讲,购房者有权利在土地使用权到期后申请并获得延期的资格。最近温州有一批房屋的土地使用权到期,但政府部门、原房主、开发商和学界并没有形成共识。因此,土地使用权到期后如何处置直接关系到房产税的征税基数。

数据来源:中国统计年鉴

5. 房产税征收配套制度不健全

房产税征收工作十分复杂,包含了对当地经济发展态势的预估,对房产价值的评估,对房产用途的核实,以及房屋租赁合同、房产交易文件等资料的审阅,对拖欠不缴行为的处罚措施等。目前,我国不动产登记系统全面展开,但我国税务部门在配套设施和制度的完善上还存在不足。房地产评估业起步较晚,既不规范也不成熟,房产评估制度很不健全,税收征管难度大。现行的房产税征收法律制度已经不能适应当今社会的发展需求,房产税征收法律制度的改革势在必行。

资料来源:OECD网站

二、美国房产税征收体系

(一)房产税是地方政府主要收入来源

美国征收房地产税的历史悠久。早在1792年,当时就有四个州征收房地产税,到了20世纪初,美国每个州都设定了地产法,征收地产税。房产税由五十个州的州政府及地方政府负责征收,联邦政府不参与税收分成只负责资料汇总及研究税制事宜。房产税目前是地方政府的主要收入来源,能够为地方政府的各项支出、完善公共设施和福利提供资金保障。

(二)建立了以市值为依据的房产估值体系

房产税的计税依据是房地产的核定价值。由于美国房地产税作为完全的地方税种,故不同州对房产税价值的核定标准也有所差别。如按照新泽西州税法规定,房地产税的计税价值以房地产市场价为依据,而纽约州则是按房地产市场价的一定比例核定应税房地产的计税价值。

由于房地产税与房产价值紧密联系,因此房产估值在征税体系中至关重要。美国对房产估值采用可比市场价格法,即比较近期附近已售房屋价格,再根据地块面积、房屋面积、房屋户型和结构、房龄等进行适当调整。当然,也会参考近几年对该房产的评估价值,如果评估值出现较大波动,必须要有合适的理由予以说明。当房产变更所有权或重新修建后,房产税将根据变更后或修建后的价值为基准征收房地产税。如果纳税人对房产纳税价格评估有异议,各地政府均设有专门部门处理房主争议,以便调整房产纳税估价。

同时为了保持房产税的稳定,避免计税房屋价格增长过快,美国一些州设定了房屋计税价格年增长率上限。如纽约市规定民用住宅计税价格年比增长率不超过6%~8%,五年内累计不超过20%~30%。

(三)根据地方财力灵活确定税率

在市、镇委员会通过预算后,各级政府先根据预算总支出确定需要征收的房产税总额,再确定房产税税率,以实现地方政府的收支平衡。由于影响税率的因素每年都在变化,因此通常政府规定的税率每年都会有所差异。

房产税是地方政府可以直接控制的财政来源。各地政府确定其下一年度的预算支出总额,减掉房产税以外的其他收入总额,两者的差额就是要征收的房地产税总额,税率的计算公式为:房产税税率=预算应征收的房产税税额∶房产计税价值总额。假设某地方政府一年需要的总支出为5亿美元,其中需要依靠房产税筹集的资金为3亿美元,该地区房地产估值总额为200亿美元,那么该地当年的房产税税率便是1.5%。假如五年后该地区房价上升,地区房地产总额上涨到250亿美元,但地方政府需要的房产税总额若仍维持3亿美元不变的话,则当年房产税的税率为1.2%。

三、美国房产税制度对于我国开征房产税的启示

(一)将房产税作为地方税种

我国地方政府过度依赖“土地财政”,但“土地财政”会不断推高房价,且随着出让数量的不断增加,“土地财政”将难以为继。高房价将抑制年轻人和企业的创新动力,鼓励人们的过度投机行为,并促使房地产泡沫不断膨胀。一旦房地产泡沫破灭,其对经济的严重破坏将不堪设想。因此,我们必须摒弃“土地财政”的旧式思维,借鉴美国开征房产税的经验,对各类房屋全面开征房产税,在增加投机炒房者成本的同时,为地方政府提供稳定的财政收入。

(二)精简税种,避免重复课税

我国目前的房地产政策存在着税费体系混乱,重复征税、房和地分设税种、计税依据不合理,以及对房地产征收的费用较多等问题。可在保持房地产总体税负不增加的前提下进行改革,从2015年5月1日起房地产交易环节的营业税已经被增值税取代,使政府能够更好地分享房产增值带来的收益。在优化房产交易环节税收的同时,可以考虑将房产持有环节的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税等统一合并成房产税,根据房产评估价值按一定比例征收。同时,为了充分发挥房屋的使用价值,可对闲置房屋和非闲置房屋实施差别化税率,对闲置房屋征以重税,以抑制炒房行为。

(三)扩大征收范围,拓宽税基

近年来,国家不断提到农民住宅财产权。2015年8月,央行和银监会联会发文鼓励金融机构开展农村宅基地抵押贷款服务,这表明农村住宅的价值已经得到了政府和金融机构的认可,为将房产税开征范围扩大到农村奠定了基础。未来可先从以下几方面对农村住宅征收房产税:一是对农村土地改革试点的地区开征房产税;二是对现在农户实际占有宅基地面积超过规定面积的部分开征房产税;三是对流转的农村宅基地补征房产税。

另一方面为保证税收来源的稳定,取消试点城市设立的60平米,180平米等免征面积,同时,弃用上海模式仅对增量房征收,以及对于重庆模式的针对多套住房,高档住房及外地购房者的征收模式。应该拓宽税基,对于企业,机构,个人的不动产无论是商用还是居住,都应该按照实际面积征收房产税。至于免税方面,不在按照试点方式设立免税面积,而是通过低估财产价值来实现,或者设立一个固定额度的免税额,即当房产税低于某一值时,纳税人可从地方政府得到相应的抵免或现金补偿。此外对于确实贫困的家庭,经过地方政府的调查核实后,可以将房产税进行返还。

(四)客观公正地评估房地产价值

为了保证评估结果的客观公正,需要加强对房地产估价人员的管理,同时还要完善估价方法。房地产估价师不要纳入政府公务员编制,要鼓励房地产评估机构进行市场化运作。为了确保估价师的勤勉尽职和客观公正,可以制定严格的估价师遴选程序,从而确保选择到优秀和有责任心的估价师。估价师要负责对房屋、公寓、商业、工业等各类地产进行估价,但估价师不能决定房产税税率,更没有权利计算和征收房产税。房地产估价师要具有本科及以上学历且要通过政府的考试,可暂定估价师任期为6年,在6年内必须接受不小于150小时的继续教育。可采用三种方法来评估房产价值:一是市场方法,即按照附近相似物业最近的成交价格来确定;二是重置成本,以当前的劳动力、原材料和土地成本重置类似的物业,需要花费多少钱?三是收入方法,如果某物业能产生收入,例如公寓或者农业土地,计算该物业一年所产生的收入总和。

(五)针对不同性质房产实行差别税率

由于各地经济发展水平各异,房地产发育程度很不均衡,应该借鉴美国方式,赋与地方政府对房产税税制要素的部分决策权,允许地方政府根据实际情况制定差别化税率。首先,专业评估机构对区域内的财产进行估价,确定应纳税财产的价值,并把这些财产的评估价格汇总,得出应纳税财产的总价值,其次,地方政府确定其下一财政年度的预算支出总额,扣除房产税以外的其他收入总额,两者的差额就是该政府要征收的房产税总额,再根据房屋性质和计税价格确定不同的税率。

(六)合理解决土地使用权到期后的问题

土地使用权到期后,不同的处理办法会造成不同的房产税计税基数,目前还没有具体可操作的法律条文和规定。土地使用期限届满后,国家应当允许房产使用者申请续期,合理确定需要缴纳的土地出让金,若有特殊需要国家需要收回土地和地上建筑物,应对房屋所有者进行经济补偿。针对这一问题,国家应尽快展开讨论,通过人大立法,明确土地使用权到期的解决办法。

摘要：目前我国的房产税筹备工作已全面展开,但在付诸实施过程中仍存在诸多问题。我国房产税存在征收范围窄,配套制度不健全,中央地方权责不清,与土地使用权相矛盾等问题。借鉴美国的成功经验,我国应将房产税作为完全的地方税种,完善征收配套措施,解决与70年产权的矛盾,精简税种,拓宽税基,实行差别税率,健全估值体系。

关键词：房产税,差别税率,房产估值,不动产登记

参考文献

[1]郭宏宝.房产税改革目标三种主流观点的评述一以沪渝试点为例[J].经济理论与经济管理,2011(08).

[2]郭宏宝.房产税改革的经济效应:理论、政策与地方税制的完善[M].中国社会科学出版社,2013.

[3]贾康.房产税改革方向[J].英才,2012(10).

房产纠纷 第10篇

1 房产测绘的内容

房产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。房产测绘的主要任务有:对房屋本身以及与房屋有关的建筑物和构筑物进行测量调查和绘图工作, 对土地以及土地上的荷载物进行测量调查和绘图工作, 对房产的权属、位置、质量、数量及利用状况等内容进行测定、调查和绘制成图的工作。房产测绘的目的很明确, 主要是为了房产产权产籍管理、开发管理、交易管理、拆迁管理以及评估、征税、收费、仲裁、房产面积鉴定等房产管理提供基础图、表、数字、资料和相关的信息。它的另一个目的是为城市规划、城市建设 (如基础设施、地下管网、通信线路、环境保护等) 等提供基础数据和资料。

2 基于信息系统的房产测绘管理的意义

随着我国经济体制改革的发展, 出现了一个新的行业房产行业。房产 (RealEstate) 又称不动产, 从狭义上讲, 它指土地、土地上的永久性建筑物和由它衍生出来的所有权、使用权和其他权利。

房产测绘信息系统有以下几方面意义。

2.1 提供了科学方法

由于信息量大, 牵涉面广, 传统的房产管理很难正确有效地处理这些信息。房产测绘信息系统则把系统科学、信息科学、管理科学和计算机科学引入到房产管理中, 在充分、全面、深刻地揭示房产系统的相互联系和相互制约的关系, 揭示房产各实体之间的信息关联和系统关联后, 运用计算机手段精确地描述和存贮这种关系, 并为房产管理提供各种有用信息。

2.2 提供了现代化管理手段。

科学技术的迅速发展将社会推向了信息革命的新时代, 人们对信息的需求日益迫切, 甚至超过了对物资、能源的需求。信息量的迅速增长导致了“信息爆炸”、“信息危机”。这在房产管理中更是如此, 怎样利用和存贮这些“海量”信息, 是现代房产管理中面临的重要问题。而计算机的应用为存贮和管理这些信息提供了现代化手段。

2.3 提供了新途径

过去的房产管理数据, 各地有其不同的形式和标准, 在数据的种类上也相差很大, 因而难以统一并实现数据的共享。房产测绘信息系统, 采用科学和标准的设计方法, 使管理数据的格式尽量做到统一。这样设计出来的房产测绘信息系统, 可做到高度的数据共享, 从而大大提高了管理数据的利用率。

3 房产测绘管理及其发展

房产管理系统的基础是房产测绘数据管理。房产测绘主要是测定和调查房屋及其用地状况, 为房屋产权产籍管理、房产交易、房产评估、房产开发、税收以及相关部门提供测量数据、地图和相关资料.它与城市地形测绘、地籍测绘工作既有相同之处, 又有较大的不同。它不仅需要提供房产的地理位置、形状, 而且需要提供房产的建筑面积、房屋结构等信息, 其成果除了分幅图、分丘图以外, 还包括分层分户 (套) 图等。房产测绘管理就是对房产测绘成果进行管理。

随着城市建设现代化步伐的不断加快和房产业的高速发展, 房产测绘的工作量成倍增长, 房产平面图的增加与变更频率也随之激增, 同时管理复杂度也相应提高。改变传统的测绘与管理方式已成为一个迫切需要解决的课题。我国房产测绘管理方法相对来说比较落后, 目前主要有以下几种方式。

3.1 人工房产测绘管理

这种管理方式的主要特点是:人工方式进行房产测绘;手工计算, 手工绘制房产平面图, 采取地面直接量测或图上量测法进行面积量算, 各种调查资料。这种方式既不方便管理, 也不利于各种查询、分析、统计的需要, 因此是一种正在淘汰的作业方式。

3.2 计算机辅助房产测绘管理

计算机技术的发展为房产测绘管理提供了一种简便快捷的方法, 减少了管理当中的各种繁琐的劳动, 提高了工作效率。这一方式主要特点表现在以下几点。

(1) 数据获取方面, 采用电子手簿等进行记录, 并在计算机上批量处理各种量测数据。 (2) 采用数据库管理软件进行各种文字属性资料管理, 自动输出各种表格、统计结果等。

计算机的普及, 使得这一方式被广泛采用。与手工房产测绘管理相比, 这种管理手段无异是一大进步。房产测绘资料已变成数据方式进行存储、管理和输出。但是, 由于房产测绘管理中既涉及各种文档资料, 又涉及各种图件资料, 而这两大类资料在数据上无法自动连接, 要靠人工干预进行组织, 仍不能实现房产测绘管理自动化管理, 因此称之为计算机辅助房产测绘管理。这种方法是房产测绘由人工管理向计算机自动化管理的一种过渡方式。

3.3 房产测绘管理系统

2005年, 深圳市地籍测绘大队与南方测绘仪器公司联合开发了应用于房产面积测绘、公共面积分摊的软件《深圳市房产测绘系统》, 该系统应用ARCGIS实现房产图绘制、应用数据库软件Oracle实现房产面积数据的管理和相关表格的输出。以上各个系统的基本思路是图形库与属性库采取分别管理, 通过系统集成实现图形属性的统一管理。

4 房产测绘信息系统的发展

20世纪90年代初出现房产测绘信息系统以来, 国内房产管理行业的计算机办公软件伴随着房产管理工作内容、工作方式的变化以及计算机软、硬件技术的发展, 大体经历了以下三个发展阶段。

4.1 单机单用户模式阶段

这一阶段的特征是:针对房产管理查询统计困难, 手工书写房产证容易出错、容易涂改的缺点, 在单独的微机上, 由专人将己经手工办理完毕的案卷进行计算机录入并打印各种房产证件。

4.2 Client/Server多用户模式阶段

这一阶段的特征是:针对房产管理的手工工作特点, 通过房管局内部的局域网, 采用Client/Server模式, 将计算机联网, 实现了计算机上多人协同工作, 案卷能在计算机间流动起来, 查询、统计得到进一步加强。有些系统还引入了GIS软件, 进行房产地形图的生成、使用和维护, 提高了图形功能。

4.3 Browser/Server广义用户模式阶段

这一阶段的特征是:针对房产管理工作的网络化、数字化的进一步要求, 结合数字城市的整体建设思路, 通过Browser/Server的应用, 在房产管理机构、各级政府、房产开发商和广大市民之间架起一座信息沟通的网上桥梁。

摘要：本文基于笔者多年从事房产测量的相关工作经验, 以房产测绘管理为研究对象, 深入探讨了房产测绘管理的发展, 论文首先研究了房产测绘信息系统产生和发展的意义, 而后分析了房产测绘管理的不断革新, 在此基础上, 笔者基于工作实践, 全面阐述了房产测绘信息系统的现状, 全文是笔者长期工作实践的理论升华, 相信对从事相关工作的同行有着重要的参考价值和借鉴意义。

房产篇：房产，莫当股票炒 第11篇

2004年的房地产市场，政策频繁出台，特别是“8．31大限”后，地根进一步缩紧，房价涨幅较快。就市场状况而言，无论对于开发商，还是对于消费者来说，无疑是利空多于利好。不难发现，在房价不断高企的同时，市场供应是基本稳定的，新盘不断涌现，一些处于销售过程中的大盘供给也是后劲十足。当房地产供远大于求、价值与市场脱离时便会出现泡沫，那么中国的房地产市场果真是“泡沫到了爆炸的边缘”了吗?

尽管“泡沫论”此起彼伏，然而2004年的中国房地产市场，与其说供远大于求，倒不如说是有效供给与有效需求不对称。

大城市：虚假泡沫

在北京、上海或是长三角、珠三角等地区的一些大城市，市场需求较为旺盛，几乎没有什么泡沫。如果说有，也是人为炒作产生的“泡沫的泡沫”，其中既有开发商的炒作，也有专家、媒体的炒作，真正的房地产泡沫微乎其微。

大城市的房地产市场上，一方面是开发商手中存有相当数量的空置房，另一方面却是消费者买不到房。这对矛盾是怎么产生的呢?这是因为房地产市场的有效供给不足，以北京为例，北京房地产市场的主流消费群体是介于25～40岁之间的人群，这部分人对住房的主流需求为单价在5000元／平米左右、面积在100平米左右的市区商品房，然而市场供给却并不是以此类房产为主要产品，如此，其它的房产就势必会出现销售速度过慢和短期空置的情况，这样形成的空置房并不能归为泡沫之列，因为这些房子的使用价值并没有损失，而且也有很多人希望可以使用这些房子，所以，现在短缺的也仅仅是一个处置和消化的渠道而已。

中小城市：真实泡沫

2004年中小城市的房价上涨较快，加之土地、人工成本的低廉，使中小城市产生了大量的供给。相对于大城市而言，中小城市有效消费能力稍弱。城市化的进程中，有的城市虽然外来人口多，但外来人口对房产的消费能力却不强；即使是当地居民，对房产更新换代的能力也较差。可以说，中小城市的房地产市场，才是真正容易产生泡沫的地方。目前大家对于中小城市的房地产市场关注的还不太多，不过，如果以此速度继续下去，中小城市的泡沫是指日可待的。

2004年的房地产市场，泡沫只是局部现象，从全国范围内来说，泡沫绝非主流。

鸡年仍需稳健行

2005年房地产市场预计会有一定的波动，有效供给依然不足。“有效”是相对于老百姓目前的生活方式而言的，目前多数人还不能接受郊区买房、开车上班的生活模式，而油价的上涨极大地影响着汽车消费的增加，也必然限制了居民对郊区房产的购买。与此同时，城区的土地有限，市区的房价依然走高。投资的门槛正在提高，而未来人们的居住需求还不清晰，因此，对于投资者来说，2005年投资房产还需要谨慎、稳健前行。

投资心理

避免炒房心态投资房产的心态一定要平和，切莫对收益预期太高。投资房产和炒房是两个概念，如果以炒房的心态来投资房产就大错特错了。房产投资是个中长期投资过程，不可能有短期的暴利。举个例子，如果家有闲房出租，只是相当于家庭中多一个不产生消耗的劳动力，而不能将其与股票、期货、基金等投资工具相比。从这种意义上来说，买房投资的心态更应该像是买保险而不是炒股票。

无需多虑加息2004年央行加息后，无论是出于对买房成本的考虑，还是出于对楼市看跌的预期，许多准购房人开始持币观望了。其实正确的态度是：该买则买。无论投资还是自住，要看清两点：一是央行加息既不可能幅度太大，也不可能过于急速，购房成本的上升是个渐进的过程。二是尽管有短期房价下降的预期，但不会改变总体逐年上涨的趋势。

投资建议

了解规划 购房前先了解下城市规划，有针对性地了解楼盘周边未来的发展状况，尤其是环境、道路规划等。如在北京可到北京市规划展览馆进行参观。

多作考察房地产市场本身供求信息不对称现象较为严重，仅看广告是不能很及时、充分地了解市场的。只有亲自考察，多种渠道了解信息，才能作出合适的选择。

房产纠纷 第12篇

关键词：房产税,美国,经验借鉴

1 我国房产税发展现状

十八届三中全会提出加快房地产税立法并适时推进改革, 这充分突显出“税收法定”原则。《中华人民共和国房产税暂行条例》规定, 房产税征税对象为城市、县城、建制镇和工矿区的经营性用房。其计税依据有两种, 分别是房产原值和租金收入。2006年以来, 我国商品房价格迅猛上涨, 直接影响到中低收入家庭及个人生活水平。2011年, 国家于上海、重庆两地推行房产税试点改革, 两地房产税试点改革都在征税对象、税率、减免税、缴纳方式等方面做出了规定, 两者在改革中既有自己的特色, 同时又有相似之处。2012年, 重庆房产税征收额为27. 43亿元, 上海为92. 56亿元, 而2012年重庆市和上海市的地方财政收入分别为3799. 58亿元、3743. 71亿元, 房产税仅占财政收入的0. 72% 、2. 47% , 与众多西方发达国家相比, 房产税尚未发挥其作为地方政府的重要税收来源的功能。如何优化现有的房地产税收体系, 充分发挥房产税作为地方财政收入的重要来源, 本文选取美国典型的两个州, 总结房产税发展的现状, 从而为我国房产税改革提供经验借鉴。

2 美国房产税的发展概况

美国50个州都征收房产税, 各个州的房产税税率不等, 维持在1% ~ 3% 之间, 征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利, 因此联邦政府和州政府不征收房产税, 房产税的征税主体是县政府、市政府和学区。一般来讲, 房产税要占到地方财政收入的50% ~ 80% , 房产税的税率由地方政府根据每年的预算确定, 房屋的计税价值与预算应征收的房产税每年都有变化, 因此每年的房产税率都有差异, 税率的计算公式为:房产税税率 = 预算应征收的房产税税额÷房产计税价值总额。

因为联邦法律规定了对房地产征税的最高限额, 所以税率的高低要受到一定的限制。此外美国地方政府规定了一些税收减免项目, 各州对房产税的减免规定不尽相同, 主要是针对自住房屋, 通过减少税基或低估房产价值来实现。还有一种减免方法, 即当房产税超过某一最大值时, 纳税人可以从州政府得到相应的个人所得税抵免或现金补偿。下面具体阐述纽约州、加利福尼亚州房产税的发展现状。

2. 1 纽约州

对于纽约州的地方政府而言, 最大的税收来源就是房地产税。在2012年, 房地产税为纽约州 ( 除纽约市之外) 筹集了286亿美元的收入, 占总收入的39% 。一些地方政府单从这项税收中就获得了所有或接近所有的收入。因为征收和税率大多是由地方政府决定的, 房地产税也是地方政府收入中最稳定的来源。

资料来源: Office of the New York State Comptroller

房地产评估的是其市场价值, 由评估员确定评估价值, 评估员是社区的地方官员, 大多数评估员为一个市或镇工作, 一些也受雇于县和乡村。所属县、市和镇 ( 除纽约市和拿骚县) 规定每年以市场价值的一个统一的百分比进行评估, 换句话说, 所有县、市和镇的应税房产都必须以市场价值或市场价值的相同比例来进行评估。只有在一处房产发生物理变化时, 评估员才会评估房产的市场价值, 一些社区在几年甚至几十年都没有进行价值评估。纽约州对于地方政府和学区的房产税设置了年增长限制, 法律规定地方政府和学区征收的房产税的年增长为2% 或者通货膨胀率, 以较低者为准。关于房产税减免问题, 2012年, 纽约州全部房地产的市场价值约为2. 5万亿美元, 地方或学区税的减免数额为8260亿美元, 占全部市场价值的33% , 县、市和镇的减免额约为6800亿美元, 接近全部价值的27% 。

2. 2 加利福尼亚州

在20102011年间, 加利福尼亚州的房产税共计550亿美元, 成为加州最大的财政来源。资金分配如下: 县17% , 市10% , 学区54% , 特区19% 。加州的房地产税是由加州均等委员会 ( California board of equalization) 制定, 20世纪70年代, 严重的通货膨胀加上住房市场发展迅速, 使得加州的房产税暴涨, 许多业主面临着房产税账单年增长两倍甚至三倍的状况, 很多家庭因为负担不起, 不得不卖掉他们的房子。第13号提案结束了这种状况, 根据1978年加州选民投票通过的第13号提案规定, 加州房地产税的征收不应超过房产评估价值的1% 加上用于偿还由选民认可的政府债券, 同时此法案限制了加州政府房地产税率每年上涨的幅度, 房地产税率的增加限于加州消费者物价指数或2% , 以较低者为准。

资料来源: Legislative Analyst's Office

加州的房产税由两部分组成: 普通税负、选民认可债务税 ( Voter - approved debt) 。普通税负按照房产评估价值的1% 予以冻结, 选民认可债务税用于偿还由选民认可的加州政府债券, 主要用于当地的基础设施建设项目, 比如学校基础设施的建设或者修复, 但是不得用于当地政府的经营性开支, 比如教师工资和管理成本, 选民认可债务税通常由三分之二的选民批准同意才能予以发行, 涉及学校或社区学院的基础设施发行的债券, 可以由学校或社区学院所在社区的55% 的选民同意通过, 选民认可债务税税率每年都会变化。根据1982年通过的加州社区设施区法 ( Community Facilities Distrct Act or Mello Roos) , 允许一些新兴区域的当地政府, 针对新学校、医院、公共设施等, 发行额外的债券用于开发。普通税负是加州房产税的最大构成部分。

加州税务局通过两个部门行使房产税功能: 郡房产评估部门和州房产评估部门, 两个部门在房产税评估中各司其职。尽管有一些例外, 但是房地产的评估价值通常是其购买价格以购买年份为基期每年向上调节2% 或者通货膨胀率, 以较低者为准, 当房产再次被出售时, 县评估员再次将房产的评估价值定为其市场价值 ( 新的购买价格) , 之后房产的评估价值在新的购买价格基础上以每年最高2% 的涨幅上涨。

大多数情况下, 房产的市场价值要高于其评估价值, 这是因为每年的评估价值最多上涨2% , 而市场价值往往上涨得更快。只要一处房产没有变更其所有权, 其评估价值的年增长不会受到其市场价值增长的影响。当市场价值大幅度下降时, 评估价值有可能降低。当房地产的市场价值下降或者房产受损, 房产的市场价值有可能低于其评估价值, 当这种情况发生时, 县评估员会依据第13号提案自动地将房产的评估价值降低至其市场价值。针对一些特定类型的房产, 包括政府房产、非商用房产、医院、宗教机构、慈善组织或非盈利性学校, 宪法给予了一定的减免。对于自用住宅, 将其视为主要居住房产的业主, 每年可以申请7000美元的房产税减免, 这7000美元直接从其评估价值中予以扣除。

3 美国房产税对我国房产税改革的启示

美国已建立了相当完善的房地产税收制度, 在诸多方面值得我们借鉴, 总结如下:

3. 1 健全房产税法, 做到有法可依

首先, 将立法权限适当下放, 从而调动地方政府的积极性。如不动产转让环节收取的土地增值税等税种由中央统一立法; 空地占用税、耕地占用税等税种采取中央掌握立法权, 地方拥有调整部分税率和规定地方减免项目的权限; 不动产取得环节收取契税、土地使用税、房产税等税种的部分立法权交给地方。其次, 强化税收征管, 修改和完善现行房地产税政策法规, 健全房地产税收制度, 理顺税收执法体系, 使房地产征管工作有法可依, 有章可循, 以加强执法的严密性、权威性。最后, 健全征管机构, 加强征管力量, 使征管工作横向到边、纵向到底, 进一步完善符合中国国情的房地产评估和纳税申报制度。

3. 2 扩大房产税的征税对象, 设计体现量能负担的累进税率

美国“宽税基、少税种、低税率”的原则值得我们学习和借鉴。“宽税基”既能给地方政府带来更多的收入, 也体现税收公平原则。首先, 房产税应该对个人拥有的所有住房征收, 无论是增量房还是存量房都应纳入征税范围。其次, 房产税的征税对象应覆盖普通住房。仅仅对高档住房征收房产税, 不能抑制全社会投机性需求。一旦普通住房囤积成本过低则容易造成投机, 侵蚀社会公众的利益, 引发社会的不稳定问题。开征房产税的主要目的是优化收入分配, 缩小贫富差距。相对于比例税率, 累进税率更能体现量能负担。拥有应税房产面积越大者缴纳税款越多, 房产税更多地由过多占有社会资源的人来承担, 这样能起到调节社会资源分配的作用。

3. 3 改进计税依据, 建立一套完善的房地产价值评估体系

改革后的不动产税制的计税依据应该是不动产的市场价值, 尽快建立房地产价值评估体系。首先, 必须建立健全有关财产评估的制度和法规; 其次, 应设立专门的评估机构, 配备专门的评估人员, 由土地部门、物价部门和税务部门等有关单位联合组建专门的房地产评估机构, 招聘评估人员; 再次, 确定评估方法, 以房产税改革实施第一年为基准年度, 合理确定房地产的估价基数, 以后各年均加上改年评估升值价, 评估值每3 ~ 5年重估一次; 最后, 在房产税改革实施之前, 要事先做好充分的准备工作, 搜集大量详尽的不动产基本信息和较长时期内的市场信息, 并对信息进行整理和储存, 建立数据库。

3. 4 制定相关的减免政策

适当的税收优惠政策是必不可少的, 它可以调节收入分配和资源配置, 保证纳税人享受最大程度的公平。免税优惠: 主要针对公共服务机构、慈善机构、教育机构、非营利性的团体和组织。具体而言, 主要包括以下六类: 第一, 国家机关、人民团体、军队和外国使领馆的自用房产和土地; 第二, 宗教寺庙、公园、名胜古迹的自用房产和土地; 第三, 国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园的自用房产和土地; 第四, 对慈善机构所占用的房产和土地; 第五, 医院、疾病控制中心妇幼保健、老年服务等机构自用的房屋和土地; 第六, 符合条件的租房、廉租房等保障性住房。减税优惠: 主要考虑对低收入群体、老人、残疾人等弱势群体的优惠和照顾, 为其生活提供一定的便利, 缓解一定的生活压力, 同时也要考虑广大人民群众的基本生活保障。因此, 房产税的减免优惠应当包括以下三类: 第一, 对居民所拥有的自主用房划定标准给予一定程度的减免优惠; 第二, 对因重大灾害等不可抗拒力造成的重大损失, 根据损毁程度, 给予一定程度的减免优惠; 第三, 对孤老残疾人等特殊群体, 根据其收入水平, 给予一定程度的减税优惠。

参考文献

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