房地产项目投资

房地产项目投资（精选12篇）

房地产项目投资 第1篇

一、销售预测

销售预测是财务预测的基础, 只有销售预测完成后才能开始财务预测。企业应对拟投资项目周边的房产以往特别是近几年售价、销售量等进行调查, 结合房产市场的大环境, 预测该楼盘达到可销售状态时的销售前景。在开发项目达到可预售状态前, 企业可参照周边的房价及销售状况结合自身房产的特点, 设计出几种销售方案:如售房价是高开低走或低开高走, 根据楼盘的大小及市场的需求量分析是分阶段推出或全盘推出供大家选择, 什么房价客户可以接受, 销售乐观及销售不景气如何应对, 尾盘折让如何定价等, 从中筛选出有利于销售且风险和收益最能为企业接受的方案, 据以制定出每套房的单价从而预测销售额。

二、成本预测

房地产投资项目成本由建造该项目的开发成本、摊销的期间费用及税金构成。

(一) 开发成本

开发成本核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用, 由建造房产项目的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、开发间接费构成。

1.土地征用及拆迁补偿费。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行, 是否有预期利润的主要经济指标。目前土地取得的主要途径有:参与土地拍卖竟价、征用土地支付拆迁赔偿费、原政府划拨用地所需交纳土地出让金以及与拥有土地一方采用合作建房等方式取得土地。除了土地成本外, 项目开发成本其他各项费用可依照工程造价预算, 因此土地成本的高低决定了项目成本的高低差异。

采用竟拍方式取得土地的, 应实地考察, 对该地块的销售前景、成本费用、现金流等进行可行性研究, 设定竟拍价上限;采用征地拆迁的以政府规定的拆迁赔偿标准测算土地成本;采用原划拨地建商品房交纳土地出让金的, 应用机会成本分析或评估核算土地成本, 测算建造商品房方案是否更优;采用合作建房, 对方出土地、我方出资金, 则以让渡房产的开发成本作为我方取得土地的成本。

房地产开发项目测算时, 必须将房产项目预计地价通过土地面积和允许容积率的换算, 计算出该房产每平米建筑面积的地价。与周边房产同期地价为参照来考量该项目地价的高低。参照比较时要注意由于不同项目的商用面积比例不同, 应进行适当评估, 并转化为可比的口径。

2.前期工程费。房产项目建造施工前发生的各种费用含设计费、可行性研究、水文地质勘察、测绘等费用。高层项目在取得土地开发权前应按规定进行勘探, 搜集相关的水文地质资料。如位于某沿海城市新市区的某高层楼盘正处于断裂带, 由于事先未充分了解其水文地质情况, 交完地价后打桩80米深还找不到基岩, 企业付出巨额的损失。前期费用在整个建造成本中只占了很小的比例, 但前期工作是否作好, 对整个项目的影响有时也是至关重要的。

3.基础设施费。房产项目建造过程中发生的各种基础设施费含道路、供水、供电、供气、排污、通讯等设施费。

4.建筑安装工程费。房产项目在建造过程中发生的各种建筑安装费用。一般来说此费用占建造成本较大的比重。

5.配套设施费。房产项目内发生的按规定应计入土地开发成本的非营业性公共设施费用, 不能通过销售房产得到补偿, 项目测算时预估此费用, 计入开发成本。

6.开发间接费用。核算企业为开发某项目而发生的各项间接费用。包括为开发该项目在国内外宣传、广告费、售楼处经费及资金成本等应由项目直接承担的间接费用。

(二) 期间费用

期间费用由开发企业管理费用、财务费用及销售费用构成。对于独立核算项目, 期间费用由该项目承担, 对于开发多个项目未能单独核算的, 则视各项目投入产出情况分担, 合作建房的期间费用分担一般由双方合同约定。

项目投资策划时开发间接费与期间费用中资金成本都不纳入投资成本预算范畴, 而是为项目投资报酬率分析及测算企业现金流时使用。

(三) 税金

房地产开发企业的应纳税费一般包括:增值税 (同时从事货物销售及提供加工、修理修配劳务的开发企业) 、营业税、企业所得税、城镇土地使用税 (占有使用城镇土地的企业) 、城市维护建设税、房产税、印花税、土地增值税、车船使用税、车辆购置税、教育附加费。企业应缴纳的税金因投资、经营等方式的不同而不同, 如取得地块后是直接转让土地或自己建造或与他人合作兴建, 房产建成后是直接销售或用于出租或自建自用或售后回租, 合作建房是各自分房还是共同开发共担风险, 所需交纳的税金是完全不同的, 由此引发的企业税收也就大相径庭。税负的减少, 只能依靠投资、筹资、经营过程、利润分配等财务决策时的精心安排和策划, 而不允许在纳税行为发生时偷漏税。企业根据所选投资经营方式依该方式所适用税率测算出税负, 它也是企业投资策划考虑的重要因素。

三、利润预测

利润预测是企业确定计划期目标利润并选择实现目标利润最佳途径的过程。测算项目正常销售额超过盈亏临界点销售额的差额即盈利空间, 企业还应进行各因素的变动分析如水泥、钢材、工资、售价、税收等变动时利润敏感程度, 测定其对利润的影响及目标利润发生变动时, 分析实现目标利润所需的销售量、收入、支出。

四、资金需要量及筹资方案

资金需要量预测是企业制定融资计划的基础, 企业所需资金, 一部分来自企业内部, 另一部分通过融资方法取得。企业编制现金预算预测现金需要量, 通过预测企业未来不同时间间隔里的现金流入和支出来揭示预期现金流入量和流出量及其时间表。现金预算的编制要以各项业务预算和资本支出预算为基础即在编制销售收入、开发成本各明细费用、期间费用及税金预算基础上编制现金预算。现金预算的目的在于资金不足时筹措资金, 资金闲置时利用现金, 为企业现金管理奠定基础。企业在确定现金净流量时, 应注意区分只有增量现金流量即企业采纳某投资方案后企业总现金流量发生变动的才是项目相关的现金流量, 只有与特定决策相关的在分析评价时必须加以考虑的成本才是相关成本。估计投资方案所需的资本支出, 以及该方案每年所能产生的现金净流量, 会涉及很多变量, 需要各业务相关部门参与。预测投资方案的预期现金流量是投资决策分析的首要环节, 各种投资方案分析方法运用必须要以估算出投资方案的预期现金流量为基础。

企业筹措资金分为权益资金和债务资金, 不同方式取得的资金成本不同, 投资者要求的回报也不相同, 企业可提出数个资金结构方案, 分别计算出各方案的综合资金成本, 结合企业的具体情况选出最优资金结构方案。

五、投资决策

(一) 运用投资决策分析方法

由于竞争, 市场经济中各部门投资的利润率趋于平均化, 每个企业在投资某项目时, 都希望达到或超过社会平均利润率, 因此货币时间价值成为评价投资方案的基本标准。投资决策分析的方法很多, 如净现值法、现值指数法、内含报酬率、投资回收期、投资回收率、期望值法等。

(二) 考虑机会成本及项目的投资风险

机会成本即企业选择了一个投资方案, 则必须放弃投资于其他途径的机会。它不是一种支出或费用, 而是失去的收益。在决策中它的意义在于有助于全面考虑可能采取的各种方案, 以便为即定资源寻求最为有利的使用途径。

高风险带来高收益, 房地产项目投资金额大、投资期长, 项目成功可为企业带来较高利润, 失败则可造成企业巨大的损失。企业投资策划时应正确估计自身对风险的承受能力。

(三) 利用政策导向

政府根据城市建设需要制定发展规划, 对不同地区、不同时期的规定有倾斜、优惠措施, 如地价、税金、贷款利率等优惠政策。一般来说新开发区将是后续几年房产销售的亮点, 企业应有锐利的眼光, 捕捉一切有利于自己的信息。

房地产项目投资 第2篇

目录

第一章

总

则

第二章

第三章

第四章

第五章

第六章

新项目的上马立项 土地合同的立项及审批 土地合同的履行及监督 土地合同的维权取证 附

则

第一章

总

则

第一条 为了规范公司房地产项目投资的管理，明确房地产项目的立项及合同签订、履行、维权取证和管理监督过程中相关部门的职责，维护公司权益，结合公司的实际情况，特制定本办法。

第二条 地区公司投资部负责房地产新项目的信息搜集筛选、拿地方案制定、土地合同谈判、土地合同的草拟以及立项、履行以及维权取证等工作。

投资中心负责对各地区公司房地产新项目的论证、拿地方案、谈判、决策以及土地合同的立项、履行、维权取证等工作进行统一管理监督。

第二章

新项目的上马立项 第三条

投资中心根据集团不同的发展阶段，制定当阶段的房地产新项目上马要求，报集团董事局主席审批通过后实施。集团系统均须根据集团新项目上马要求拓展房地产新项目。

第四条

新项目上马流程

1、地区公司申请购买新项目时，须填写《购买新项目考核计划表》，并附《新项目上马评价因素汇总表》、《新项目上马标准对比表》、《利润测算表》、《项目调研报告》（含拿地方案）及项目规划设计条件、红线图等相关资料（二手项目需额外提交《二手项目上马审查表》）报投资中心审核。

2、投资中心对地区公司上报的新项目，按当阶段新项目上马标准进行审核。不符合要求的，将处理意见退回地区公司；符合要求的，报直管副总裁审批后，再报董事局主席审批是否同意调研。

3、经董事局主席审批同意调研的新项目、在《出让项目日报表》中批示参与竞买的项目、新项目专题会议确定为五星的项目，由投资中心和营销中心在接到董事局主席批示后72小时内，分别进行市场调研，形成独立调研报告，并附本条第1款中相关资料，报董事局主席审批。

4、董事局主席批准同意上马的新项目，由投资中心在接到董事局主席批示后24小时内，负责通知地区公司、营销中心、资金中心及建筑设计院主要负责人。

投资中心在接到董事局主席批示后24小时内，组织地区公司、营销中心、建筑设计院召开新项目定位专题会议。建筑设计院须在会后3日内完成拿地规划方案，并报董事局主席审批。

5、新项目取得后，投资中心负责将地区公司填报的《购买新项目考核计划表》转管理及监察中心、营销中心进行考核。

第五条

地区公司投资部负责每日搜集筛选本地区公司所辖区域内的土地出让信息，并注明有无意向参加竞买及其他特殊情况后，于每个工作日12:00前报投资中心审核汇总后，报董事局主席阅。

第六条

如集团以召开新项目专题会议的形式集中筛选房地产新项目的，各地区公司投资部须按投资中心规定的时间及要求上报相关资料，否则不予上会。

集团新项目专题会议确定为五星项目的，地区公司投资部负责重点跟进，并将进展情况于每周五12:00前报投资中心审核汇总后，报董事局主席阅。

地区公司投资部未经批准不得放弃跟进五星项目。地区公司拟不再跟进的五星项目，需经地区公司董事长（或主持工作一把手）签字确认后，于当周周五12:00前报投资中心。

第七条

在已有房地产项目周边拓地的，地区公司投资部须上报拓地申请，并附《项目调研报告》（含拓地方案）、《利润测算表》，经投资中心、管理及监察中心、营销中心共同研究并签署意见，报投资中心直管副总裁审批后，再报董事局主席审批。经董事局主席审批同意后，方可进行拓地。

第八条

经董事局主席批示参加竞买的新项目（含拓地项目），地区公司须在报名截止7日前，上报竞买请示报告、竞买保证金的《申请使用资金审批表》、出让文件、《利润测算表》等资料。

对已批同意竞买的新项目，如地区公司拟放弃参加竞买的，地区公司投资部须将地区公司董事长（或主持工作一把手)签字的情况说明报董事局主席审批。

第三章 土地合同的立项及审批

第九条

本办法所指的土地合同包括：

（一）土地购买合同

1、土地使用权成交确认书；

2、国有建设用地使用权出让合同；

3、一级土地整理合同；

4、项目投资合作意向书、框架协议等；

5、土地合作开发协议；

6、为取得土地使用权而签订的股权转让协议；

7、土地使用权转让协议。

（二）土地购买合同的履行协议

1、征地、拆迁、补偿协议（含因工程、销售等原因签订的拆迁补偿合同）；

2、根据土地合同与政府相关部门签订的代建、回迁工程等合同。

3、为履行土地购买合同而签署的补充协议、承诺书、借款协议、解约协议、会议纪要、备忘录，以及其他为履行土地购买合同而签订的相关协议等。

第十条

土地方面的支出，均须签订书面合同。

第十一条

投资中心独立进行拓展、谈判的房地产新项目，由投资中心负责土地合同的草拟以及立项工作。

地区公司投资部负责本公司所有土地合同的草拟以及立项工作。第十二条

集团所有土地合同均由各地区公司投资部填写土地合同审批表，并按以下土地合同审批权限报批：

1、一手土地出让合同及其变更合同，经投资中心审核后，报投资中心直管副总裁审批执行。

2、二手土地合同（含合同条款变更）金额不超过50万元（含50万元）的，经地区公司投资部、合同管理部审核后，由地区公司董事长(或主持工作一把手)审批；50万元以上、1000万元以下（含1000万元）的，经投资中心、经营中心审核后，报投资中心直管副总裁审批执行；1000万元以上的，再报董事局主席审批。

3、与政府签订的房地产项目投资协议，经投资中心审核后，报投资中心直管副总裁审批；如涉及1000万元以上款项支付的,须再报董事局主席审批。

4、地区公司根据土地合同与政府相关部门签订的代建、回迁工程等合同，由投资中心审核（需第一招投标中心、合同管理中心审核的，转相关部门出具审核意见），报投资中心直管副总裁审批后，再报董事局主席审批。

5、除本条上述1-4款外的其他土地合同的审批权限按本条第2款规定执行。

第四章 土地合同的履行及监督

第十三条

土地方面款项审批权限，50万元以下（含50万）的 付款由地区公司董事长(或主持工作一把手)审批；50万元以上、2000万元以下的，报投资中心审核后报直管副总裁审批；2000万元（含2000万元）以上的，经直管副总裁审批后报董事局主席审批。

第十四条

地区公司须填写《申请使用资金审批表》，并附经地区公司财务部负责人及主管投资部的领导审批的《项目合同履行情况汇总表》以及地区公司合同管理部出具的审核意见。

如涉及土地购买合同（出让合同除外）的尾款，由投资中心联合合同管理中心、财务中心等相关部门就合同履行情况出具书面意见。

涉及因项目开盘或推货需支付的土地方面款项，由投资中心联合营销中心、管理及监察中心出具审核意见。

第十五条

各地区公司投资部应及时跟进土地方面款项的支付情况，并在土地方面款项支付后24小时内通知投资中心。

第十六条

二手土地合同签约后1个工作日内，地区公司投资部组织合同管理部、财务部等相关部门进行尽职调查，并在土地合同规定时间的前2日完成尽职调查，并形成书面调查报告，参与部门负责人签字后报投资中心、经营中心、财务中心审核、备案。

如尽职调查情况与合同约定存在部分不符，则由地区公司完善后续手续，土地合同继续履行；如在尽职调查过程中发现与合同存在严重不符情况的，须经投资中心直管副总裁审批同意后，方可继续履行合同。

对较复杂的二手土地合同，由投资中心联合经营中心协助地区公司开展尽职调查。

第十七条

土地合同中涉及资产、债权、债务剥离的，在进行剥离的10个工作日前，地区公司投资部须拟定资产、债权、债务剥离方案，经地区公司财务部负责人及地区公司董事长审核后报投资中心，投资中心组织经营中心及财务中心研讨、审核、批准后执行。

资产、债权、债务剥离完成后2个工作日内，地区公司投资部须将剥离结果经地区公司财务部负责人及地区公司董事长审核后报投资中心、经营中心及财务中心备案。

第十八条

土地合同中涉及工商变更登记的，地区公司投资部须将办理工商登记的股东会决议、股权转让协议及公司章程报投资中心审批后执行。

第十九条

与土地合同相关的对外函件，须经地区公司董事长审批后，方可发函；如对外函件涉及增加合同款项，按土地合同审批权限报批后方可执行，如涉及变更合同款项支付节点等增加我司义务 的，须报投资中心直管副总裁审批后方可执行。

第二十条

地区公司投资部负责土地合同履行，编制土地合同月度履约台账，并根据履约情况及时更新，于每月25日前报投资中心备案。

第二十一条

土地合同方面款项清收工作，由投资中心制定考核计划，经财务中心签署意见后，报投资中心直管副总裁审批。

第五章 土地合同的维权取证 第二十二条 地区公司投资部负责土地合同履约维权取证工作并确保履约证明文件的完整性、合法性、有效性。土地合同履行过程中的每一个节点，均须提取保留书面文件、图片等证据，包括工商变更相关资料及核准通知书、拆迁现场照片、交地确认书、印章、证照、发票等资料的交接清单，外来函件的收发证据等。地区公司须于证据取得后24小时报投资中心备案。

地区公司投资部须制作证据清单并及时更新，维权取证的证据原件须妥善保管。投资中心负责抽查。

第二十三条

在土地合同履行过程中，如合作方出现违约情况的，地区公司投资部须在违约情况发生后2小时内进行维权取证，并通知投资中心。在24小时内将相关处理结果提交投资中心。

第二十四条

投资中心每月抽查不少于10个项目的土地合同维权取证情况。一经发现维权取证不到位的，对相关责任人及各级责任领导予以问责、降薪、降职直至开除处分。由投资中心直管副总裁审批执行。

第六章 附

则 第二十五条

土地合同的立项部门须在土地合同签署后1个工作日内将土地合同原件交监察室或监察分室存档，监察室或监察分室须在收到已签订的土地合同原件后24小时内上传档案系统。

如因工作需要，需借阅或复印土地合同的，均须按公司规定报批后从监察室或监察分室借阅或复印，并不得转借或私自备份。

第二十六条

地区公司投资部需建立房地产投资信息库（包括城市基础数据、城市规划情况、房地产相关政策、法律法规、房地产交易市场信息）、项目信息档案库（包括在跟进和终止跟进项目信息）及项目联系人信息库，并及时更新维护。投资中心定期对地区公司房地产投资信息、项目信息档案进行抽查考核。第二十七条 所有接触土地及项目相关信息的人员，均须做好保密工作。如相关人员将信息泄露，一经发现将视情节轻重予以问责、降薪、降职直至开除处分，对公司造成损失或构成犯罪的，依法追究其法律责任。

第二十八条 本办法由投资中心负责解释。

第二十九条 本办法自公布之日起正式实施，此前下发的有关规定与本办法不一致的，按本办法执行。

附件：

1、购买新项目考核计划表

2、新项目上马评价因素汇总表

3、二手项目上马审查表

4、新项目上马标准对比表

5、利润测算表

6、关于参加XX地块竞买的请示报告

7、土地合同审批表

8、项目基本情况及合同内容摘要

房地产项目投资 第3篇

x202表最大的特点是按照项目进行填写，而不按照单位进行统计。执法检查中发现该表较容易出错的指标是“自年初累计完成投资”指标。“自年初累计完成投资”指标包括四个部分：建筑工程、安装工程、设备工器具购置和其他费用，该指标出错的表现有以下几方面：一是直接将开发成本填写成累计完成投资；二是“建筑工程”指标中许多企业将财务上的工程结算收入代替完成的建筑工程量；三是填报“安装工程”指标时，往往把设备工器具价值计算在内或未按报告期是否实际安装计算；四是“其他费用”往往漏项或计算不准确，有的将广告费、样板间费计算在内。

出现以上错误主要原因：一是对该指标理解不透彻，二是由于指标数据的取得较为繁杂，而工作又不细心所致。该表的填报依据主要取自工程进度报量单及监理报告，许多企业的统计人员由财务人员兼职，其数据直接从财务账上去取，造成填报数据与实际情况不符合。该表的填报，不仅要财务部门协助，同时还要得到工程或监理等部门人员的配合，这就要求企业统计人员不仅要看懂财务账，还要明白工程进度报量单和监理报告等相关资料。

“自年初累计完成投资”指标的取得与房地产开发企业成本息息相关。房地产开发企业成本在核算上分六个项目：

1. 土地征用及拆迁补偿费：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁费。

2. 前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文土质勘察、测绘、场地平整等费用。其中可行性研究、测绘、勘探、水电气等咨询费、设计费、施工管线许可手续费等属于其他费用。

3. 基础设施费：指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。其中监理、验收、质检、竣工图等属于其他费用。

4. 建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。大部分内容属于建筑工程，其中监理、招投标、文物考古、竣工图、质检、扰民奖金等属于其他费用。

除上述四项费用外，还有配套设施费、开发间接费等。

“自年初累计完成投资”指标中的建筑工程一般取自建筑工程监理报告或施工单位的施工进度单；安装工程数据取自设备购置安装合同，只计算安装费用，不包括设备工器具本身价值；设备工器具购置数据取自设备安装合同；其他费用的检查取证一般要查阅开发成本明细账。其中建筑工程、安装工程、设备工器具购置三项均形成实物形态的价值量，而其他费用则不形成具体的实物形态，也不指财务上的其他费用。

在执法检查取证时要注意以下几点：

1. 土地征用及拆迁补偿费中如地上有建筑物拆迁，则会相应发生工程量，所以该项就不会全部为其他费用了。

2. 部分其他费用也可能存在一时没有入账的情况，尤其是“土地出让金”。

3. 应对配套设施费中消防进行询问，或查账。这部分内容应看企业概预算书，如果概预算书放在土建，统计就可放在建安工程中，如放在工器具购置中，也认可。

房地产开发项目投资控制研究 第4篇

1.1 系统论

系统论认为整体性、关联性、等级结构性、动态平衡性、时序性等是所有系统的共同基本特征。系统论的核心思想是系统的整体观念。任何系统都是一个有机的整体,它不是各个部分的机械组合或简单相加,系统的整体功能是各要素在孤立状态下所没有的性质。系统论的基本思想方法就是把所研究和处理的对象,当作一个系统,分析系统的结构和功能,研究系统、要素、环境三者的相互关系和变动的规律性,并优化系统观点看问题。系统论的任务,不仅在于认识系统的特点和规律,更重要的还在于利用这些特点和规律去控制、管理、改造或创造一个系统,使它的存在与发展合乎人的目的需要。也就是说,研究系统的目的在于调整系统结构,协调各要素关系,使系统达到优化目标。

1.2 控制论

控制论是一门研究动态系统在变化的环境条件下如何保持平衡状态或稳定状态的科学。在控制论中,“控制”的定义是:为了“改善”某个或某些受控对象的功能或发展,需要获得并使用信息,以这种信息为基础而选出的、于该对象上的作用,就叫作控制。控制论系统的主要特征:第一,要有一个预定的稳定状态或平衡状态;第二,从外部环境到系统内部有一种信息的传递;第三,这种系统具有一种专门设计用来校正行动的装置;第四,这种系统为了在不断变化的环境中维持自身的稳定,内部都具有自动调节的机制,换言之,控制系统都是一种动态系统。

1.3 层次分析法

层次分析法(Analytic Hierarchy Process简称AHP)是一种定性分析与定量分析相结合的多目标决策分析方法,指将一个复杂的多目标决策问题作为一个系统,将目标分解为多个目标或准则,进而分解为多指标的若干层次,通过定性指标模糊量化方法算出层次单排序和总排序,以作为多目标、多指标、多方案优化决策的系统方法。它将决策者对复杂对象的决策思维过程系统化、模型化、数学化,可用于求解多目标、多准则的决策问题。特别是它将决策者的经验判断予以量化,使评价更趋合理。

1.4 目标成本法

目标成本法是指企业在成本经营活动中,把成本目标从企业的目标体系中提取和突出出来,将目标成本作为管理对象,指导、规划和控制成本的发生和费用的支出。目标成本法中的目标成本是根据公司市场部门在市场调研与预测基础上提出新产品的价格与财务部门根据企业预算提出的利润率反向计算出来的,即目标成本=销售价格-目标利润。研发部门根据这个事先确定的目标成本来实施产品的设计,利用价值工程实现产品的设计成本能够达到目标成本的水平,进而生产新产品。

1.5 价值工程

价值工程法(Value Engineering,简称VE)是一门新兴的管理技术,是降低成本提高经济效益的有效方法。所谓价值工程,指的是通过集体智慧和有组织的活动对产品或服务进行功能分析,使目标以最低的总成本(寿命周期成本),可靠地实现产品或服务的必要功能,从而提高产品或服务的价值。

1.6 挣值管理

项目的挣值管理(Earned Value Management,EVM),是用与进度计划、成本预算和实际成本相联系的三个独立的变量,进行项目绩效测量的一种方法。它比较计划工作量、WBS的实际完成量(挣得)与实际成本花费,以决定成本和进度绩效是否符合原定计划。

2 现行房地产开发项目投资控制现状及问题

2.1 影响房地产开发项目投资控制的因素分析

土地因素。对房地产开发项目来说,土地是确定性因素,对房地产开发项目的投资控制有决定性的影响。

市场因素。房地产市场的影响因素主要是市场需求量和房地产价格,它们是预测投资项目收益的基本因素。市场价格上涨速率大于投资决策时预期的上涨速率,才能使投资收益期望值增大,反之,意味着投资收益减少,投资风险增大。市场因素不受项目管理者控制,但是项目管理者可以根据市场因素的预期,合理地对房地产开发项目的设计方案、融资方案等作相应的调整,通过缩减范围或者节约成本等途径来对市场因素做出适当的反应。

产品策划与方案设计。产品策划源自对市场调查分析后的准确项目定位,方案设计是对产品策划的具体实施。产品策划与方案设计是房地产开发项目投资控制的重要影响因素,其优劣性一方面决定了项目预期的资金流入,即销售量、销售速度和销售价格;另一方面决定了项目预期的资金流出,即开发成本。

开发周期与融资方案。开发周期决定了资金占用过程,由于房地产开发项目的特殊性,在取得土地时开发规模已经确定,因此,不可能依靠财务杠杆来调整资本金收益率。开发周期长、融资规模大就意味着利息支出和财务费用高,因此原则上对于房地产开发项目投资控制来说,应当尽可能缩短开发周期与融资规模,并加快资金回收以偿还债务。但是在实际操作过程中,往往还要考虑房价上涨所推动的收入增加因素,以利润最大化原则来综合考虑开发周期与融资方案。

项目实施过程偏差。影响房地产开发项目实施阶段的投资控制因素主要是偏差,以及项目由于进度原因、市场原因、组织原因或不可预见的风险原因等偏离原定投资方案的现象。对应措施主要有预防、监控、绩效审查以及采取纠偏措施等。

风险因素。风险主要有政策风险、市场风险、组织风险、不可抗力风险等,无论哪一种风险出现,必然对房地产开发项目的投资控制产生影响。风险不可控制,但可以对风险发生的概率和影响进行分析,从而采取有效的预防和应对措施。

2.2 房地产开发项目投资控制现状及方法研究

为了解我国现行房地产开发项目投资控制现状,笔者先后对“明源”、“金蝶”两家国内知名房地产ERP软件开发商的信息化系统进行调查分析,研究我国现行房地产开发项目投资控制的理论框架,所得结论具备一定的普遍性,但并不代表所有房地产开发项目均如此。

对投资控制的研究层面目前还普遍局限在“成本控制”层面,某些公司的成本职能部门甚至只负责工程直接费的成本控制。成本控制的实施方式主要通过定期的数据报表来实现,动态成本的管理一般以对应财务口径的成本科目为维度,监控“目标成本”、“已发生成本”、“待发生成本”等各项指标。

成本控制理论的基本框架公式为:动态成本=已发生+待发生目标成本。其中“已发生成本”等于“有效签约金额+累计变更金额+非合同金额”,“待发生成本”是指包括未签订的合同及预计发生的变更洽商、索赔、按合同约定和法律法规预计发生的成本调整等相关内容。

2.3 房地产开发项目投资控制现状及问题

从宏观来看,仅从“成本”角度考虑投资控制的视角过于单一,没有从系统的角度考虑成本与收入、利润之间的动态关联,缺乏逻辑清晰、简单直观的投资控制指标,不能全面反映投资控制的动态效果。成本数据在时间序列上的动态变化是通过本期报表与前期报表之间的指标数据变化来体现的,对动态成本变化的表现效果不够直观。

以成本科目为维度进行动态成本的管理,优点是投资结构清晰并且与财务口径相一致。缺点是如果科目细化到二级以上,由于大多数合同的跨科目性质,将导致大量的成本数据拆分工作。其实,项目实施过程中动态成本的控制与纠偏才是重点,对成本的结构性问题过多投入将导致工作重心偏移,弊大于利。

“已发生成本”等于“有效签约金额+累计变更金额+非合同金额”,从此公式可以看出,合同签订后即被认定是已经发生的成本了,没有考虑合同执行的动态进展情况。一般企业会引入一个“已实现成本”的概念来反映货币和资本的转化情况,而“已实现成本”并没有参与动态成本的管理,多重概念使成本定义较为复杂,与国际通用项目管理成本概念差别较大。

“待发生成本”是指包括未签订的合同及预计发生的变更洽商、索赔,按合同约定和法律法规预计发生的成本调整等相关内容。从定义可见,“待发生成本”包含的范围很大,既包含可以人为预见的因素,也包含无法人为预见的因素。由于该成本控制理论框架的约束(动态成本=已发生+待发生目标成本),而目标成本又是考核项目团队管理绩效的重要依据,因此,不排除项目管理团队刻意高估“待发生成本”以提高“目标成本”指标的可能性。

成本控制理论框架存在缺陷,从该成本控制理论框架的逻辑关系可以看出,其监控指标为动态成本与目标成本的差额,笔者依据该逻辑关系按时间序列模拟制作了一个研究模型,如图1所示。

目标成本由于一般情况下不可调整,也没有时间序列的分解要求,因此是一条水平的总控制线。

已发生成本曲线没有从零开始,因为定义中合同签约就等于已发生了,没有考虑合同内容实施的动态过程。随着合同的逐项签订以及变更金额与非合同金额的发生,已发生成本曲线是一条递增的曲线。

待发生成本在图形上表现为曲线3与曲线2之间的闭合区域,由于待发生成本是未签订的合同及预计发生的成本调整相关内容,在项目初期,不可预见的因素较多,待发生成本按最高的预估量计入。随着项目渐进明细,待发生成本内容逐步转入已发生成本,剩下的不可预见因素减少,预计发生的成本调整内容也逐渐减少,因此待发生成本曲线是一条递减的曲线,终点和已发生成本闭合。

动态成本=已发生成本+待发生成本,因此动态成本也是一条递减的曲线,如图1所示。

由于待发生成本中有很大的人为主观判断因素,缺乏客观统一的判断标准,因此用动态成本与目标成本的差额来监控项目绩效没有实际的控制意义,当动态成本超过目标成本时,很有可能是待发生成本高估的原因。此外,以上三个成本指标始终都是一个总量概念,在项目建设初期,由于待发生成本范围庞大,很可能暴露不出来任何成本超支的原因或者问题,而当项目进展到后期出现动态成本超过目标成本的情况时,很可能为时已晚,已来不及采取有效的纠偏和控制措施。

3 项目全过程投资控制模型的创新与运用

3.1 建立全过程投资控制模型的原则

系统原则。全过程投资控制模型是由项目相互关联的资金运动要素按既定的等级组成的整体结构,并按时序的发展动态平衡。以系统论的整体观念研究投资控制模型的系统结构,协调各要素关系,使系统达到优化目标是建立全过程投资控制模型的基本原则。

控制原则。全过程投资控制模型是一个符合控制原则的动态系统。依托基本的“收入-费用=利润”的会计恒等式,实时监控外部环境传递来的偏差信息,并采取纠偏措施来维持目标利润的稳定状态。

目标分解原则。全过程投资控制模型结合目标成本法和预算成本法,与财务核算统一口径,构建合理的科目设置和核算对象,将投资控制因素层层分解,实施全过程、全环节、全方位和全员参与的投资控制。

渐进明细原则(动态原则)。全过程投资控制模型建立于投资决策阶段,随着项目随时间序列的推进,各种不确定因素随之确定,应持续改进和细化投资控制模型的构成要素。

3.2 项目决策阶段的投资控制

项目决策阶段的投资控制目标就是通过产品策划和方案评价,择优确定最适合于本项目的投资方案。该阶段的工作一般被统称为房地产项目前期策划。由于前期策划的内容不是本文研究的重点,因此以下将项目前期策划的内容予以简化,重点研究项目决策阶段投资控制的方法以及决策依据。

3.2.1 融资前分析

市场调查。房地产项目开发何种建筑产品,是以市场为导向的。房地产项目市场调查的主要内容包括:投资环境分析、区域商业调查分析、项目自身情况分析、客户群分析、竞争对手分析、SWOT分析等。

产品策划。在市场调查的基础上,确定开发项目的整体定位。从而拟定产品的规划设计方案,包括产品类型、风格、功能、档次、相关配套设施等内容,明确拟定方案各项经济技术指标。

开发规模与时序。受资金限制、融资限制以及预期的房价上涨等原因影响,绝大部分房地产项目在开发时都不会将整个地块一次性开发,而是将整个地块拆分成适当规模,形成若干个开发周期滚动开发。

收入预测。价格定位是房地产项目营销的重要环节,对项目盈利能力有着决定性的影响。目前,大多数房地产开发公司在项目前期策划阶段预测收入时均使用静态的“销售收入预测表”,即先用可售面积乘以预测单价计算各核算对象的预测收入,最后累加汇总计算整个项目的预测总收入。而按本文所提出的全过程投资控制模型动态原则,收入预测应按项目开发周期的时间轴分解形成收入基准。收入基准应符合渐进明细原则,在模型建立初期的主要依据是组织过程资产中的类似开发项目的历史经验数据,并结合当前开发项目的价格定位、价格策略制定,在项目开发过程中随项目进展的确定因素动态调整。

成本与费用预测。当收入基准确定后,成本与费用就是影响项目盈利能力的决定性因素。与收入预测一样,目前房地产开发公司预测成本费用时使用静态的“项目开发成本与费用估算表”,而按本文所提出的全过程投资控制模型动态原则,成本与费用预测应按项目开发周期的时间轴分解形成成本基准。成本基准应符合渐进明细原则,在模型建立初期的主要依据是组织过程资产中的类似开发项目的历史经验数据,并结合当前开发项目与类似开发项目的技术指标差异、材料结构差异、开发时点的价格指数差异等因素采用修正系数修正后确定,在项目开发过程中随项目进展的确定因素动态调整。

多方案互斥评价。如可选的规划设计方案有两个以上,就需要进行多方案比选。融资前只进行营利能力分析,并以投资现金流量分析作为主要手段,即项目投资现金流量表。可用于评价的指标有项目投资回收期、项目投资内部收益率、项目投资净现值等。除上述财务评价指标外,还应综合考虑各备选方案的市场因素、环境因素、风险因素等一些有代表性、相对独立、对房地产投资决策影响较大的因素。方案比选的方法主要为层次分析法(AHP),按照选择比选因素、构建层次结构模型、建立各层因素判断矩阵、求解各判断矩阵的特征向量与最大特征根、一致性检验、计算组合权重系数等步骤进行。

3.2.2 融资后分析

项目资本金的投入除应满足国家规定的最低比例要求外,其投入数量及投入时点应由企业根据项目组合或项目集的管理战略确定。项目资本金投入相对于项目投资的不足部分需要通过项目融资来解决。融资后分析主要包括盈利能力分析、偿债能力分析、财务生存能力分析以及用来评价风险的盈亏平衡分析及敏感性分析。可用于评价的指标有总投资收益率、项目资本金净利润率、偿债备付率、资产负债率、盈亏平衡单方销售价格以及不确定性因素临界值等。具体的实施操作方法在本文的研究范围中不是重点,在此不再详述。

3.2.3 建立投资控制模型

依据最终选定的产品策划方案,构建项目投资决策阶段的投资控制模型。投资控制模型由“二维数据表”和“时间累计曲线图”组成,“二维数据表”是模型的基础,而“时间累计曲线图”是模型数据的表现形式,更加直观和具体。构建大型的项目投资控制模型可以开发ERP系统,从而实现多部门、多级别的无缝工作平台,小型项目可由Excel等数据库软件进行操作。投资控制模型的系统构成要素有:

科目与基准。二维数据表行系列的表头为科目,科目设置以“收入-成本=利润”的恒等式框架建立,其具体一、二级科目的设置应与财务科目口径保持一致,二级科目下不再增加下级科目,直接建立合约规划体系。与传统的成本控制理论框架以科目为维度进行动态成本管理的理念不同,笔者建议在二级科目下以合约规划为维度进行动态成本的管理。

所谓“基准”即经项目集管理者批准的按时间段分配的销售目标或成本目标,用于测量、监督和控制项目阶段销售或成本的绩效。对投资控制者来说,销售基准和成本基准都是符合渐进明细特点的间接动态指标,只有项目利润才是监控项目投资控制的直接动态指标,从而简化了监控指标体系,也更符合高层决策者统筹全局的决策依据需求。

核算对象。二维数据表列系列的表头左侧为核算对象。设置核算对象是投资控制模型与传统前期策划投资效益分析方法的主要区别。设置核算对象的主要目的是用统计学的方法将各开发周期的不同产品类型加以分类,以便于指标数据的统计和财务成本的归类,提高按时间序列分解目标并建立基准的准确性,为规划设计阶段的合约规划做好铺垫。核算对象的分类原则是:不同的开发周期分别统计,不同的建筑类型加以区分,可销售的配套单元(如会所、车库、幼儿园、配套商业等)应单独设立核算对象,不可销售的配套单元及基础设施(如人防、市政场站、市政基础设施、环境景观等)在已分配的核算对象上采用适当的方式合理摊销。核算对象的指标数据统计工作应随项目进展渐进明细,最终形成组织过程资产,为组织日后类似项目投资决策提供参考依据。

开发时序。二维数据表列系列的表头右侧为项目开发时序,以月为时序单位,贯穿项目生命周期。

项目决策阶段的投资控制模型通过如下步骤建立。

第一步,在选定的策划方案基础上按上述投资控制模型系统构成的三要素建立模型框架,如图2所示。

第二步,项目决策阶段收入预测。以产品策划中预测的不同开发周期销售均价乘以销售面积。

第三步,项目决策阶段投资估算。项目决策阶段投资估算的方法主要是类似工程估算法。类似工程可以源自组织资源库或咨询顾问公司资源库的数据指标,且注意采用合理的估算单位,如主体结构工程以建筑面积为单位进行估算,入户门、燃气炉等则以户数为单位进行估算。类似工程与拟建工程的方案及规划指标应尽可能相近,并且采用时应考虑设计差异及市场变化用修正系数加以调整。对于主体建筑安装费这样的复杂科目,可以采取自下而上法分级估算。

第四步,按开发周期时间序列分解销售收入与投资估算,将各科目在时间序列上预估的发生比例填在数据下方,然后做公式链接填充数据,在总金额一定的条件下,使用比例拆分数据更加直观,而且便于估算数据的调整。

第五步,按时间序列累计销售收入、其他收入数据形成收入基准,按时间序列累计土地费用、开发成本、开发费用形成成本基准,建立链接公式让利润总额=收入基准-成本基准。其中税金等二级科目也可使用建立公式链接的方法予以解决,以便于调整时自动生成数据。为简化示意,本文示例模型中暂以利润总额为投资控制决策指标,未考虑扣除企业所得税,但实际操作中应以税后净利润作为投资控制决策指标。

第六步,建立投资-时间曲线图,使数据模型更加直观,如图3所示。收入基准与成本基准的交点就是融资前的盈亏平衡点。

第七步,融资决策,将项目可投入的资本金按时间序列标注在图表中,资本金投入与收入基准相加仍低于成本基准的差值部分就是项目融资需求,是项目融资的基本决策依据,但具体的融资方案仍需企业考虑项目组合或项目集的战略并考虑适当的风险因素予以确定。融资方案确定后,将财务费用按时间序列填入图表中,形成融资后的成本基准,项目盈亏平衡点被重新确定。

第八步,保本点分析与敏感性分析。由于模型的数据框架内建公式链接,数据分析工作变得相对容易,在成本基准确定的条件下,可以调整销售均价,使利润总额等于零的销售均价就是保本点。将各种预期风险因素输入表格,如销售价格增长10%或者建设成本上升10%等,可直接在图表中观察项目对预期风险的敏感性和抗风险能力。

3.3 项目规划设计阶段的投资控制

3.3.1 项目规划设计阶段投资控制影响因素分析

规划设计阶段影响投资控制的因素众多,从引起无效成本的设计问题分类角度,影响投资控制的设计因素主要有:设计进度拖延、设计深度不足、缺乏系统与专业设计、镀金与范围蔓延、范围缺失与设计缺陷等。

3.3.2 项目规划设计阶段的投资控制方法

限额设计。限额设计是房地产业一直倡导的做法,但是实际实施过程中却收效甚微。原因在于我们不缺乏概念,但缺乏具体的操作方法。现代主流的设计宗旨被定义为“经济、适用、美观”,经济性排在第一位,可目前国内的设计单位一般概算能力较弱,很多设计公司甚至不设概算部门。很多企业认为限额设计就是设计单位提交图纸的同时提交一份设计概算,概算额不超过企业的投资总额预期就是达到标准了。而笔者认为,限额设计应以目标成本法为基础,目标成本等于预期的销售收入减去目标利润反向计算,然后根据具体的产品策划方案和投资控制模型框架进行目标成本的分解,设计单位根据上述经分解的分项目标成本来实施产品的设计,设计成果由专业的造价咨询服务公司进行成本审核,对不符合限额的分项要经过论证分析才能确定调整限额还是驳回设计。

价值工程。如何合理确定目标成本的分项构成比例,需要引入价值工程理论,在产品功能和成本之间寻求最佳比较价值。价值工程在实践中已形成了一套科学的实施程序,通常是围绕7个合乎逻辑程序的问题展开的,即选定对象,收集情报资料,进行功能分析,提出改进方案,分析和评价方案,实施方案,评价活动成果。

方案创造。方案创造是价值工程的延伸部分,也可以独立发挥作用。笔者认为在工程项目中,方案创造具有更普遍的实施价值。在工程进展的任何阶段,任何的项目参与方均可对项目的某一设计问题提出建议性的替代方案,由于提出建议者可能在某一领域具有专业的技能或经验,往往可以以独特的视角给设计者提供有价值的建议。作为开发商可以采取组织专家审查、奖励、节约成本分成等方法来推动方案创造,从而节约成本、增加投资产出效果。

3.3.3 项目规划设计阶段投资控制模型的运用

第一步,创建WBS。当产品策划方案确定后,项目管理者应在二级科目架构创建WBS(工作分解结构Work Breakdown Structure)。创建WBS是把项目可交付成果和项目工作分解成较小的,更易于管理的组成部分的过程。在房地产项目管理中,开发成本的WBS主要是合约规划工作,即决定项目的发包形式以及每个标的的具体范围,合约规划应以合同为管理单元,规划时要重点考虑合同与科目及核算对象的结构关系,跨科目的内容(如室内、外燃气工程)或跨核算对象的内容(如高层和别墅)应尽可能分别签订合同,如不便于拆分过细,也必须在合同中增加二级分类汇总体系,对数据统计工作来说,累加总是比拆分要容易,一份结构合理的合约规划是开发成本统计指标数据的基础。对于开发费用和一些收费性质的前期工程费用,创建WBS主要是通过设立预算二、三级科目来完成。

第二步,计算目标成本。首先用预期的销售收入减去目标利润反向计算目标总成本,然后根据WBS拆分为各分项组成单元的目标成本。

第三步,控制限额设计。以拆分后的各分项组成单元目标成本为限额,委托设计方开展设计工作,对设计成果的分项成本进行核算,并与目标成本对比进行控制,对超出目标成本的分项或者设计提出限额内不能实现具体功能的情况,应采用价值工程方法进行论证,根据论证结果考虑提高限额还是削减功能。

第四步,审核设计成果与方案创造。初步设计文件完成后,采用专家审查法、因素分析法、经验分析法等科学方法对设计成果文件进行审核,修正设计成果中的矛盾或错误,探讨能进一步节约成本、提升价值的替代性方案,研究设计方案中潜在的风险,由设计方在方案中予以规避,不能规避的列出风险清单及应对建议。通过上述审核程序的设计成果文件可确定为施工图纸,是组织招投标以及项目实施的依据。

第五步,根据最终确定的施工图纸在WBS框架下修正成本基准,对应开发成本部分形成设计概算,对应开发费用部分形成费用预算。

3.4 项目实施阶段的投资控制

3.4.1 项目实施阶段的投资控制影响因素分析

项目实施阶段影响投资控制的主要因素是偏差,即项目实际的绩效未按照计划或者预期的绩效进展,形成正偏差或者负偏差。形成偏差的原因有进度原因、市场原因和风险原因等。

3.4.2 项目实施阶段的投资控制方法

项目实施阶段的投资控制方法就是监督项目状态进行偏差分析以及趋势分析,监控项目绩效并与基准进行对比,对已发生的偏差要采取纠正措施,对趋势分析中预期的偏差要采取预防措施,对重大的偏差要根据具体原因考虑是否变更基准。此外,还需要按项目当前的绩效和发展趋势预测项目最终的投资效果,为决策者提供依据。

3.4.3 项目实施阶段投资控制模型的运用

第一步,招标与修订成本基准。对应科目下的WBS框架以及各分项在时间序列上的插入点组织招标工作,招标工作在插入点基础上应预留合理的招标组织时间。通过市场竞争,科目下的WBS分项转变为具体实施的合同,按合同金额和工期指标修正项目实施期间的成本基准,形成开发成本部分的投资预算,作为施工阶段投资控制的依据。这里需要注意两个问题。第一,是拆分原科目项中的不可预见费,为已知风险预留的准备金作为应急储备进入各分项合同中的“暂列金额”(甲方预留金),为未知风险和材料设备涨价风险预留的准备金应作为管理储备暂时计入项目利润。项目实施阶段,不可预见费科目经过拆分后不再存在,拆分后的应急储备和管理储备以风险责任进行分类,对项目的成本绩效具有更加明确和直观的意义。第二,是按合同中约定的进度计划修正成本基准在时间序列上的分布,可结合合同中的清单报价直接在经监理工程师批准实施的横道图或时标网络图上计算分部分项工程的月进度投资额,然后累加形成月度投资计划。

第二步,建立支付基准。在现行的项目管理理论中没有支付基准这个概念,系本文作者站在房地产开发方项目管理的角度创建。在房地产开发项目的投资过程中,货币转化为资本的过程并不是同步的。具体反映在各分项合同的付款条件上,一般合同签订后要支付预付款,月进度款支付过程中要扣除保留金,在项目进行到一定程度预付款要进行抵扣。还有一些合同按约定的里程碑节点进行支付,节点中间月份不进行支付。成本基准与支付基准最终在量上是等同的,但是从财务角度来说,成本基准属于权责发生制,是项目投资控制、指标统计和盈亏分析的基础,而支付基准属于收付实现制,对财务的融资方案、资金计划以及资金平衡等方面有指导性意义。如果项目采用实际支付与计量支付不同步的双轨模式,还可以将项目实施过程中实际支付数据标注在模型图标中,以监控应付款偏差。此外,一般房地产开发项目中销售和回款也并不是同步的,同样将项目实施过程中实际回款数据标注在模型中,以监控应收款偏差。

第三步,监控项目实施进展情况,按时间序列将项目实际完成的投资额数据标注在模型图表中,形成香蕉图对比图型。项目监控的主要管理方法为挣值管理方法,检测PV、EV、AC三个动态指标计算某一时点的进度偏差与投资偏差,并采取适当的预防、纠正等措施保证项目计划目标得以实现。与传统房地产成本控制理论框架不同的是,目标成本不再是一条总控制线,而是在时间序列上分布的成本基准;动态成本从真正意义上反映了合同的动态执行情况,反映了从货币到资本的转化程度,与统计工作所要求的“产值”概念接轨;没有待发生成本,在很大程度上消除了人为的主观偏差。而以时间序列为基础研究动态偏差的意义在于可以及时暴露项目存在的问题和风险,为项目管理者提供决策依据。

第四步,趋势分析及项目投资绩效预测。在项目进展的任一时点,可基于项目当前的绩效信息进行趋势分析。趋势分析以当前实际的投资绩效为基础,如果偏差不典型(即预计偏差不会对项目后续投资产生影响),那么将项目截至目前的实际绩效与后续的基准相加,即可预测项目后续的投资绩效。如果目前的偏差比较典型(即偏差会持续影响后续的投资),那么以目前的偏差趋势调整后续的基准,即可得到项目后续的投资绩效。项目决策者应监控模型中的利润指标,只有在对项目投资影响比较大的不可预见风险发生时,才可向项目集管理者申请动用管理储备。当管理储备耗尽且利润指标趋于零或负值时,由项目组合或项目集的管理者决策项目是否终止或者在亏损状态继续进展。

3.5 项目结束阶段的投资控制

很多项目管理理论将项目结算阶段列为房地产开发项目投资控制的重要阶段,目前国内大部分房地产开发项目实际情况亦如此。但是笔者倾向于支持另外一种对立的理论,即所有的管理和控制工作都应该在项目进展过程中实施,在项目结束阶段,与投资控制唯一相关的工作就是整理项目投资控制模型的各项数据,并汇总分析形成指标体系。这些经验文档既是对该项目投资控制效果的总结性文件,也是企业的组织过程资产,对企业未来类似的项目投资具有重要的参考价值。此外,对于项目集的管理者来说,项目结束阶段还需要对该项目投资控制管理团队的绩效进行评估。

参考文献

[1].魏宏森.系统论.世界图书出版社.2009

[2].余源鹏.房地产项目精确定位与前期策划实务.机械工业出版社.2011

[3].刘正山.房地产投资分析.东北财经大学出版社.2004

我国房地产项目投资风险及防范研究 第5篇

周巍

（郑州航空工业管理学院河南郑州450015）

【摘要】 房地产项目投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，也是一个高投入、高回报和高风险的产业。近几年，由于房地产业的过快发展与投资过热，部分城市已经出现房地产泡沫，增加了房地产项目投资的风险。本文阐述了房地产投资风险产生的原因和主要特征，对项目投资风险因素的来源及种类进行系统分析，提出投资分散策略、投资组合策略、保险策略等基于战略层的项目投资风险防范策略，及编制风险防范计划、风险识别、风险（定性和定量）分析、风险应对措施、风险过程管理等基于战术层的项目投资风险防范策略。

【关键词】 房地产项目投资风险防范

随着近几年国民经济的快速增长，房地产业已成为国民经济中重要的支柱性产业，由于其过快发展与投资过热，部分城市已经出现房地产泡沫，势必为房地产投资者带来巨大的风险。房地产项目投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一个高投入、高回报和高风险的产业，这些特征决定了它不同于一般产品的投资，投资者必须对房地产投资项目存在的风险进行透彻的分析和科学的防范。本文对我国房地产项目投资风险进行系统分析，并提出战略层和战术层的风险防范策略。

一、房地产投资项目风险的涵义与特征

1、风险及房地产项目投资风险的涵义。风险的最初定义于1901年出现在美国的A·M·Willet的博士论文《风险与保险的经济理论》中：“风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体现。”这一定义强调了风险的客观性和不确定性。根据风险理论的研究，风险的一般定义是：人们对未来行为的不确定性而可能引致后果与预定目标发生的负偏离。通俗地讲，风险就是发生不幸事件的概率，或指损失发生的不确定性，而房地产项目投资风险就是指在项目投资过程中能引起损失产生的不确定性。客观世界是变化多端的，充满了不确定性，每一个房地产投资项目都有一定的风险，房地产项目投资的风险主要来自信息的不完全性、投资项目周期长短、收益预期及房地产政策等投资环境的变异性。

2、房地产项目投资风险的主要特征。正确认识房地产投资风险的特征，对于建立和完善风险控制和管理机制，降低风险发生的可能，减少风险损失，提高投资活动的效率具有重要意义。

（1）客观性与普遍性。房地产项目投资风险的客观性是指房地产风险是客观存在的，它不以某个人的意志为转移。普遍性即一般工程项目中都有风险的存在，风险在整个项目生命周期中都存在，而不仅仅存在于实施阶段。

（2）不确定性与损益双重性。风险的主要特征是不确定性，也就是难以预知。例如经济政策的变化、战争的爆发、暴雪灾难的形成，风险的产生虽有具体原因，但其发生的时间是难以预知的。这种难以预知的特性就造成了房地产项目投资风险的不确定性。同时，风险不一定都带来负面影响，如果能正确认识并充分利用风险，反而会使收益有很大程度的增加。

（3）潜在性与可判性。房地产项目投资风险不仅具有随机性，同时具有潜在性。它是附着在房地产开发与经营中的某些确定事物中，并通过它们的发生而起作用，因此从房地产投资的规律看，房地产风险具有潜在性。但是，这并不是说风险是不可认识的，人们可以分析以往发生的类似事件的统计资料，对某种风险发生的概率及其所造成的经济损失程度作出客观判断。

（4）相关性。相关性是指投资者面临的风险与其投资行为及决策是紧密相连的。同一风险事件对不同的投资者会产生不同的风险，同一投资者由于其决策或策略不同，会面临不同的风险结果。实质上，风险空间是由决策空间和状态空间结合而成的。状态空间是客观必然，人们无法自由选择；而决策空间是人们根据状态空间自主选择的结果，决策正确与否直接影

响人们面临的风险及其程度。

二、房地产项目投资风险因素分析

1、项目投资风险因素的来源。

（1）项目场地选址阶段。房地产项目对位置极为敏感，成功的投资开发离不开准确的选址。同时，能否正确评估某地块的价值也具有很大的不确定性，还可能牵涉到拆迁、安置、补偿及“七通一平”等很多方面的问题。房地产项目投资中各种不确定性因素很多，一旦处置不当将会造成整个项目的拖延甚至流产。

（2）项目融资阶段。通常房地产项目都需要从银行或其他金融机构进行融资，而贷款利率的变化趋势难以预料，资金成本即融资费用对房地产项目的最终利润影响极大。此外，房地产项目通常在楼盘开发到一定阶段开始预售，以预售款将余下楼盘项目开发完毕，一旦遭遇预售款无法到位的情况，就会因资金短缺而面临困境。

（3）项目建设施工阶段。这期间主要存在房地产项目成本超支、工期延误及质量、安全事故的发生等风险。

（4）项目租售阶段。这一期间，较小的租金或售价变化也会对房地产项目的收益有较大的影响，而通常租金售价的趋势难以准确地估算；消费者现实支付水平、选择偏好等因素也使得项目的租售期具有不稳定性。

2、项目投资风险因素的主要种类。

（1）定位风险。房地产投资项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析及项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景。一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，会导致后期难以弥补的风险。定位风险是项目投资过程中最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，因此开发商在进行市场定位时要从市场规律出发，对市场合理细分，准确找出适应市场需求的项目类型。

（2）商业风险。商业风险是指某一特定的项目运营失败的可能性。现实中的商业风险主要集中在两个方面：一是管理，确定和收取租金、物质设施的维护与更新、控制运营费用都是其关键变量；二是市场变化，如地区人口结构、交通便利性、竞争者等。

（3）经营风险。经营风险是指由于房地产投资者经营管理不善而造成损失的风险。所谓经营管理不善，主要包括：投资者不能胜任经营管理工作；信息匮乏；决策失误；不能处理好各种合同关系；违章或违法等。

（4）通货膨胀风险，也称为购买力风险。是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给投资者带来的风险。开发投资回收期越长，房地产项目投资购买力风险越大。

（5）金融风险。房地产投资额较大的特点使得一般的投资者都要借助于各种融资工具，而利率汇率、项目建设及租售周期等变量的作用带来了收益的不确定性。

（6）市场风险。指由于供求形势变化，引起市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而导致的风险。市场风险是房地产市场价值跌落的一种可能性，主要来源于房地产供应的时间误差。

（7）创新风险。在资源有限的条件下，要使企业能够持续稳步发展，获得既定利益是非常必要的。但一味追求项目与周边项目的“差异性”，选择企业不熟悉或认识尚不足以完成“创新”的项目，也是极具风险的，何况创新本身就是有风险的。

（8）政策风险。政策风险的产生多由于政策的不连续性、突变性和漏洞的存在。企业的政策风险主要发生于违规操作的投机性过程、对政策不理解的失误。在项目投资过程中，企业必须掌握相关法律和最新政策。

（9）自然风险。由于自然因素的不确定性、不可抗性（如地震、洪水、风暴、暴雪、火灾

等）以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。

三、房地产项目投资风险防范策略

1、基于战略层项目投资风险防范策略。

（1）投资分散策略。房地产项目投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，其一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气的影响。房地产投资时间分散则是确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失。共同投资策略要求房地产企业与金融部门、大财团合作共同对房地产项目进行开发投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大限度地降低风险。

（2）投资组合策略。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行搭配，投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等，因为不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。房地产投资者应尽可能构造投资组合进行投资，以消除项目的非系统化风险，在同时存在多个组合的情况下，应尽量选择系统风险小的投资组合。当然，房地产投资商应端正对待风险的态度，因为风险小则收益也小，要根据企业抗风险的能力选择适宜的风险收益组合。

（3）保险策略。对于房地产投资者来说，购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等具有十分重要的意义。一般来说，房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者应充分考虑所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位和厘定费率，选择信誉良好的保险公司等。

2、基于战术层项目投资风险防范策略。

（1）编制风险防范计划。风险防范计划的编制是决定如何进行一个项目的风险管理活动的过程。在这个过程中，我们必须解决以下问题：为什么识别同项目目标相关的风险非常重要，什么是特殊风险，风险降低的可交付成果是什么，怎样降低风险，由谁负责实施风险防范计划，需要多少资源来减轻风险等。解决了这些问题，风险防范计划才算完成，为以后的风险管理工作做好铺垫。

（2）风险识别。风险识别是指风险管理人员在收集资料和调查研究之后，运用各种方法对尚未发生的潜在风险以及客观存在的各种风险进行系统归类和全面识别。风险识别其实就是对一些可能会出现的风险进行了解和判断，必须在项目开始之前做好风险识别。同时，要对项目可能出现的风险进行评估、认识，比较常见的方法有：头脑风暴法、德尔菲技术、访谈法、财务报表法、初始风险清单法、流程图法和SWOT分析等。这些方法能比较系统、有效地帮我们预测项目中可能出现的风险。

（3）风险定性分析。风险定性分析包括评估已识别风险的可能性和概率，确定其数量和优先级，将风险对项目的潜在影响按照轻重缓急进行排序。风险定性分析是确定对具体风险采取措施的重要性，并指导应对行动的一种方式。对已掌握信息的质量进行评估有助于修正对风险的评估。风险定性分析要采用公认的定性分析方法与工具对风险的概率与后果进行评估。重复进行定性分析所得的结果可能显示是否有必要调整风险管理行动，纠正项目计划中的偏颇。

（4）风险定量分析。风险定量分析经常是在风险定性分析之后进行的，当然这两个过程可以同时或分开进行。风险定量分析就是对项目的性质和时间、资金的可用性的影响进行研究，是对风险定性分析的一种深入。它的主要技术包括：决策树法，这是一种比较直观、易操作的图形方法，可以帮助选择在未来结果不确定的情况下最好的行动路径；风险模拟法，指基于蒙特卡罗模拟技术，对某房地产项目的经济风险进行定量分析，并分析单个或多个风险因

素组合对项目经济收益的敏感性。通过将AHP方法和所建立模型的综合利用，对模拟结果进行有效分析，能够对房地产项目的经济风险进行客观、动态、定量的分析，为房地产项目的决策提供更全面、科学的定量信息。

（5）风险应对策略。风险被识别和量化之后，必须制订一系列风险应对策略，防范于未然。应对风险的四项基本对策分别为：一是风险回避，加强同类项目风险损失资料的搜集整理和分析，建立风险预警预报系统，对风险大的项目主动放弃，中断风险源，遏制风险事件发生；二是风险转移，不放弃或中止带有风险的开发活动，但将风险可能导致的损失和法律责任转嫁他人，从而降低自身损失程度；三是风险控制，一旦风险事件发生，在积极抢险的同时应注意保护现场，收集事故的有关证据，为索赔和反索赔准备充足的资料；四是风险减轻，项目实施中为了达到某些目的，需要发生某些可能带有风险的事件，若可以采用另外没有风险或风险相对较小的措施却可以得到同样的效果，要选择小风险事件替代大风险事件。

（6）风险过程管理。即在项目实施中进行监督和观察，尽量使项目的进行和计划相符。管理过程中，要合理配备决策、规划、招标、施工等各个环节的专业技术人员，强化风险意识，重视“过程控制”，加强关键部位和关键环节的管理，实现项目投资决策有依据、项目实施有程序、项目风险防范有制度的局面，有效控制风险。

四、结束语

房地产项目投资 第6篇

关键词：房地产翡翠城投资评价

1.引言

翡翠城的建筑形态有LOFT复式公寓、GOGO公寓、情景洋房、怡景洋房、花园洋房、小高层、高层建筑等，组团式分布，产品类型多样，为置业投资者提供了丰富的选择空间。翡翠城的户型设计精益求精，引入“层层退台”、“入户花园”、“观景露台”、“围合院落”等精美建筑形式，为青岛人民带来全新的生活体验。同时在建筑选材方面十分注重环保和节能理念，引入先进的地板低温辐射采暖技术、外墙外保温技术和环保双层中空玻璃，从而有效降低生活成本，打造环保节能型住宅。更特聘世界知名物业——国际级管家第一太平戴维斯（Savills）担纲物业顾问，为业主提供一流的服务。1. 地段优势：翡翠城坐落于莱西新城区的黄金地段，毗邻贯穿莱西中心景观迎宾大道——烟台路；离市政府仅200米。莱西位于胶东半岛的中心，距离青岛、潍坊、烟台、威海均100公里，驱车大约一个小时可达，是莱西的政治、经济、文化中心。利群、利客来、书城、莱西一中、人民医院遍布周围，配套齐全，生活及其便利。再加上国内首条城际轻轨“青岛——荣城”线途经莱西，建成后30分钟可抵达青岛市区。因此地理位置极佳，发展广阔，升值潜力巨大！

2.房地产业的文献综述：

2.1 房地产业的发展现状

房地产在目前的中国乃至世界，都是一个非常热门的话题，它不仅仅在经济领域有着重要的意义，房地产开发作为一种商业行为，追求的是利润。控制好房地产的开发成本是非常有意义。前期就要做好充分的论证，包括可行性研究和设计阶段。通过前期投入可行性论证对整个项目的成本控制将起到提前预估、减少后期无效投入目的。

可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，现在很少有房地产公司有意愿进行前期研究。我们对消费者的心理没有充分地掌握，对市场的容量没有准确地估计，一切完美的销售计划都是空中楼角，海市蜃楼。

设计阶段一般分为初步设计和施工图设计。然而现在的设计太浮躁，主要责任在开发商。由于现在设计市场竞争很激烈，开发商完全不按照标准支付设计费，把设计费用压得很低，更不可思议的是现在一般的单体设计周期都在一周左右，有的甚至5天出施工图，这么短的时间画图都画不出来，更别提什么设计思想，什么风格。大多都是复制拷贝过来的东西。所以现在都在说站在大街上你就分不清是在哪里，因为全国的建筑都是千篇一律的，一个地区，一个城市乃至 一个单体建筑，都没有自己的风格。

2.2 投资评估文献综述

①国外投资评估研究现状及发展动态

现代意义上的项目评估方法产生与20世纪初，一些西方国家实行新经济政策，大力发展公共工程，出现了公共项目评价方法。

1968年，英国牛津大学的里特尔教授及米尔里斯教授出版了《发展中国家工业项目分析手册》，第一次系统的阐述了项目评估的基本理论和方法，投资评估学也逐渐成为一门完整的技术经济学科。

Wells（1974年）从管理、收益率、税收、宏观、微观经济等方面，总结了众多投资者对投资评估认识及重要性的排序，按风险的权重大小得出了众多的评价指标，如管理层承诺、环境因素、财务技能、市场风险、技术风险等，建立了当时完善的投资评估体系。

②国内投资评估研究现状及发展动态

杨丽芬2009年在《基于风险矩阵的房地产投资项目风险评估研究》中对房地产投资项目风险度量的必要性与可能性进行了分析，对房地产投资项目中存在的风险进行识别和分类，引入风险矩阵方法并结合我国房地产投资项目的特点，以原始风险矩阵为基础对其进行了改造，并结合具体实例利用改造后的风险矩阵对房地产投资项目进行了评估。

张建勇2011年在《汉寿县房地产投资项目风险评估体系研究》中从宏观与微观两个层面对汉寿县房地产投资项目环境进行分析，并构建了汉寿县房地产投资项目风险评估指标体系，建立了模糊综合评价模型。最后，以芙蓉世纪新城房地产项目为背景进行实证研究，利用模糊综合评价模型对该项目的投资风险进行了评估决策。

王春燕2012年在《LC房地产贷款项目评估研究》中，采用理论和实证相结合的方法，对LC房地产贷款项目采用一套较为全面的中长期贷款项目评估方法进行了评估分析。

姜维2013年在《房地产项目全过程风险识别与评估研究》中将房地产项目全过程划分为五个阶段，对每个阶段的风险因素进行系统识别，并运用模糊层次综合评价法来对项目全过程风险进行综合评判。

3. 研究目的及意义

翡翠城的户型设计精益求精，引入“层层退台”、“入户花园”、“观景露台”、“围合院落”等精美建筑形式，为青岛人民带来全新的生活体验。同时在建筑选材方面十分注重环保和节能理念，引入先进的地板低温辐射采暖技术、外墙外保温技术和环保双层中空玻璃，从而有效降低生活成本，打造环保节能型住宅。更特聘世界知名物业——国际级管家第一太平戴维斯（Savills）担纲物业顾问，为业主提供一流的服务。

4.烟发公司翡翠城项目投资评估背景分析

翡翠城位于青岛莱西市新城主干道烟台路和济南路交汇处，南与市府、人民广场为邻，北依城市绿肺——梅花山生态园，项目占地820亩，规划建筑面积约80万平米，分为百合苑、紫薇苑、紫竹苑、梅花苑、桂花苑、樱花苑、梧桐苑七个组团，集居所、酒店、办公、公园、购物、休闲娱乐等功能为一体，是青岛北部少见的超大规模HOPSCA生活城。

5. 基本情况分析

地段优势：翡翠城坐落于莱西新城区的黄金地段，毗邻贯穿莱西中心景观迎宾大道——烟台路；离市政府仅200米。莱西位于胶东半岛的中心，距离青岛、潍坊、烟台、威海均100公里，驱车大约一个小时可达，是莱西的政治、经济、文化中心。利群、利客来、书城、莱西一中、人民医院遍布周围，配套齐全，生活及其便利。再加上国内首条城际轻轨“青岛——荣城”线途经莱西，建成后30分钟可抵达青岛市区。因此地理位置极佳，发展广阔，升值潜力巨大！

规划优势：翡翠城占地810亩，规划建筑面积80万平方米，以烟台路为界分为东西两区。整体规划以人为本，追求人、建筑和自然的和谐统一。实现人车分流，三级园林、三级道路、三级安防规划体系。整体建筑布局北高南低，边高中低，各种建筑呈组团分布，整体布局科学、人性、合理、有序。

环境优势：翡翠城环境非常优美，南有广阔的人民广场，北面有莱西之“肺”之称的梅花山生态园，中心是50米宽的城市绿化景观长廊，形成天然的大氧吧，空气质量非常好。三级园林绿化体系达到40%以上的绿化率，做到四季常青、三季有花、二季有果。同时大量引过水系和木三石等景观元素，从而构筑了翡翠城大花园。业主就生活在美丽的花园中。

6.烟发公司翡翠城项目投资评估实证分析

从世界各国的发展历史来看，当城镇化率超过30%的时候就进入了高速发展阶段，根据中国统计局公布的数据我们现在实际城镇户籍大概只有30%，所以恰恰在高速发展过程中。世界主要发达国家的城

市化率大多数已经超过了80%。中央政府提出了2030年希望我们达到65%，如果按照这样一个发展水平，中国要想达到70%或80%，路还很长，可能要走20年到30年，房地产必然是一个朝阳产业。

中国进入了一个经济高增长阶段，改革开放之后，我们的增长曲线已经和韩国、日本有点类似，按照这样的发展曲线，未来的发展过程一定是持续增长的过程，去年GDP完成了47万多亿，今年经济增长即使降一点，也会超过50万亿。

结论

若想实现稳增长与楼市调控的平衡，地方政府就要真正把工作重心转移到加快转变发展方式上去，适应房地产市场“退烧”后正常的土地出让收入、住房成交量和房地产相关税收，逐步减少对房地产业的依赖。

“稳增长”不能再走“救楼市”的老路，对于房地产企业而言是一种警示。万科[简介 最新动态]总裁郁亮表示，调控促使住宅日益回归基本的居住属性，企业需要顺应政策导向和行业变化趋势。

从长效机制来看，改变以投资带动经济增长模式，消除“土地财政”魔咒，拓宽民间投资渠道，加快推进房产税试点，从制度入手推动楼市调控走出“调调涨涨”的怪圈，最终一定会实现群众住有所居的目标，为经济发展提供可持续支撑。

翡翠城从一推出便备受关注，充分表明了客户对翡翠城的信赖与厚爱，此次在众所期待中隆重开盘，一开盘便迎来了开门红，这跟楼盘的本身的区位和高性价比是分不开的。翡翠城是名流品牌的又一力作。

参考文献：

[1]张启振.投资项目评估.厦门：厦门大学出版社，2004.5.

[2]李玉萍.投资项目评估与管理 北京：中国农业科学技术出版社，2002.5.

[3]张明著.投资项目评估与工程项目管理 北京：中国物价出版社，2002.

[4]孙养学.投资项目评估学.西安：西安地图出版社，2001.8.

[5]张启振.投资项目评估，厦门：厦门大学出版社，2000.12.

[6]周慧珍.投资项目评估案例分析.大连：东北财经大学出版社，2000.7.

[7]王国玉. 投资项目评估学. 武汉：武汉大学出版社，2000.4.

[8]王瑶琪. 投资项目评估[M].北京：中国金融出版社，2001.

房地产开发项目投资风险管理研究 第7篇

1 房地产项目投资风险管理概述

由于房地产的固定性和不移动性、投资大、建设周期长、资金周转慢, 特别是环境因素和社会经济多, 所以房地产项目的投资过程是一个未知的未来需求预测的过程。房地产项目投资风险管理是最近几年来才出现的新管理理念, 是指房地产开发活动的发展过程中影响利润的各种各样的因素以及这些因素的作用是困难的或不可能预测、控制, 导致开发企业利润可能偏离预期的利润, 使企业有可能遭受经济损失。

目前社会上缺少专门从事企业风险管理的咨询机构, 少量企业建立了自己系统的风险管理体系, 从而加大了房地产行业的高风险性, 在房地产开发过程中的实际收益可能在各种风险因素的影响下发生低于预期收益的现象, 使投资者蒙受损失。因此, 在我国房地产项目投资中建立积极的风险管理策略是非常必要的。

2 房地产项目投资风险产生的原因

在现阶段, 宏观环境和微观环境是我国房地产项目投资风险主要表现的两个方面。宏观环境所包含的有政策风险、资源风险、金融风险等, 是受经济环境和社会的影响而改变的;微观环境所包含的影响因素有地价风险、决策风险、技术风险和组织风险等, 它们的产生是基于投资的具体项目所处的位置区域以内, 其中片面追求高回报和单一的融资意味着不合理开发等可能导致的金融风险, 甚至投资失败。通常来说, 房地产项目投资风险的产生原因有以下三点:

(1) 在政策的驱动性带动下影响房地产投资市场的盲目增长, 房地产开发企业对未来房地产市场的发展趋势估计不足, 或者是房地产开发企业未能真正把握政策风向, 从而造成投资风险。

(2) 随着房地产行业的快速发展, 在激烈的市场竞争加剧, 土地开发成本, 房地产开发商增加的情况下, 为快速回笼资金, 采取楼盘降价等竞争策略, 造成项目开发收益减少。

(3) 房地产开发商对消费市场估计不足, 对当地消费者的购买能力分析不到位, 造成项目营销过程中定价出现偏差, 影响项目销售及资金回笼进度。

3 房地产投资风险的管理方法

房地产项目投资风险管理主要包括风险识别、风险分析、风险应对、风险监控四个阶段, 每个阶段密切相关, 它们的开发和实现, 按照一定的程序周而复始、循环往复进行。

3.1 房地产项目风险识别

房地产开发项目风险管理中最重要的步骤是房地产项目风险识别, 这就要求房地产企业正确地、全面地辨别房地产项目投资过程中面临的风险, 通过有针对性的和深入分析。以提高房地产开发项目的过程中可能面临的风险识别能力。风险识别的参与者应包括风险管理团队成员、项目团队成员、房地产公司其他部门的同一问题专家、客户、最终用户、其他项目经理、项目相关者、外部专家等。项目风险识别不是一蹴而就的事情, 应该贯穿项目从开始到结束, 反复进行。

3.2 房地产项目风险分析

房地产开发项目面临许多风险因素, 房地产开发商在投资决策中, 项目实施中就不得不采用各种手段对风险进行防范、利用或控制, 以尽可能减少风险事件的发生, 降低风险损失。风险定性分析和风险定量分析是风险分析的两种方式。风险定性分析是确定风险及其后果的发生的可能性, 并根据项目目标的风险可能会影响风险等级, 从而指导风险应对计划的制定, 并帮助项目团队成员来纠正计划的偏差。风险定量分析则是量化风险的发生的概率以及产生的影响, 确定在社会、经济意义以及处理的费用效益分析。不仅量化分析每一个风险的概率及其对项目目标造成的后果, 也分析项目总体风险的程度。

3.3 房地产项目风险应对

对于风险识别和分析的结果, 制定风险应对计划, 降低风险对目标的威胁, 以达到的目标。风险应对计划必须适应风险的严重程度、成功实现目标效益的有效性、项目成功的现实性与时间性。同时也应得到项目所有人的认可, 并应由专人负责。总之, 风险应对是提出的意见和措施来应对风险。

3.4 房地产项目风险监控

风险监控是修改风险管理计划, 保证风险计划的实施, 并通过跟踪识别风险和剩余风险的监控和识别新的风险, 评估风险降低的效果。它是伴随着整个项目实施过程中, 分为风险控制和风险监控。风险监控是建立在项目风险的可控性、阶段性和渐进性的一种项目管理工作, 如果风险事件发生时, 被调度的风险管理计划的实施, 以避免变化, 需要重新进行风险分析的风险, 从而为开发新的措施来避免。

4 房地产投资风险的对策

按照当前房地产项目风险产生的原因和风险管理的四个过程, 房地产开发应从以下几个方面入手, 采取合理的投资风险应对措施。

(1) 充分分析市场行情, 理性投资房地产项目。房地产投资风险的应对, 首先从风险识别入手, 现阶段房地产投资风险主要原因是房地产开发商对市场行情的分析把握不足。在房地产项目开发建设之前, 房地产开发商需要对当地房地产市场进行充分调研论证, 通过调研论证须知道房地产项目类型、市场的饱和度、需求量有多大、市场的支付能力如何等等。在市场调研论证基础上进行市场细分, 全面分析目标人群的教育背景、收入情况、消费心理和特点等等, 制定房地产有关营销策略。

(2) 加强房地产开发项目的投资调研及决策分析。一般房地产企业项目投资量较大、筹备建设的时间相对较长, 在管理过程中会产生许多不确定的风险因素。要想防范和有效控制住这些风险的发生, 就需要在项目投资前做好充分的分析和可行性研究报告, 通过大量的调查和研究、计算, 对项目上可能会出现的一些经济、财务、社会效益等风险, 是否能够得以合理的规避和控制, 做出科学综合的论证和评价, 最终确定项目操作的可行性, 为项目投资提供准确、合理的依据。同时要完善决策风险管理, 建立科学的风险管理判断体系, 提高决策的风险管理意识, 根据自身需要安排专门员工开展决策风险管理工作。

(3) 采用多元化的投资战略和联合战略, 以降低风险。房地产市场具有很强的地域特色, 由于不同地方的城市的经济环境、市场供需等情况不一样, 对房地产投资收益的影响是不一样的, 房地产投资分散在不同的地方, 就可避免房地产企业的某个特定时期的影响, 以达到降低风险的目的。

(4) 加强房地产工程监管。由于房地产项目投资主体和建设主体相分离, 从而导致工程建设是房地产投资项目消耗资金的主要方面。如何保质保量按期完成项目, 又要节约资金, 这就需要进行在项目建设过程中的风险管理。完善对投资项目的监管体制, 首先是良好的施工队伍, 经济实力和技术实力雄厚, 管理经验丰富, 价格合理, 效率高, 信誉良好的施工队伍;其次签订施工合同, 以保护当事人的经济利益, 防范道德风险, 施工合同中应注意明确的权利和承担的义务, 权利要求书的建设和相关合同, 风险共担责任条款的特规定;最后聘请经验丰富和信誉度高的工程监理全面监督和管理该项目, 对质量、工期、资金成本严格监控, 督促施工方严格执行合同, 协调施工方与开发商的关系, 防止出现延误工期的情况。

(5) 提升员工风险管理意识需加强风险管理的系统培训。通过内部开展定期培训或外部专业培训, 提高员工的专业水平。通过风险管理教育, 使员工知道所面临的各种风险, 掌握处理风险的办法, 增强风险意识, 切实提升整个企业抗风险的能力。

5 结语

通过上文分析, 房地产开发项目投资多、风险大, 项目开发过程中存在诸多的不确定要素, 房地产企业应根据其项目投资风险的特点, 及时的知道房地产开发动态, 进行全面的风险管理分析, 对项目自始至终要实施全程的动态监控。在项目开发过程中, 房地产企业要成立专门的风险管理组织, 制定风险管理计划和方案, 明确风险管理目标和各部门风险管理人员的责任, 采取各种风险防范的措施, 增强房地产企业抗风险的能力, 切实提高企业的盈利能力, 保证企业的良性发展。

参考文献

[1]唐智娟, 郭伟.房地产投资风险模糊评价[J].天津城市建设学院学报, 1998, 4 (3) :40-45.

[2]赵世强.房地产开发风险管理[M].北京:中国建材工业出版社, 2003.

[3]张玉波.工程项目风险管理研究[J].硅谷, 2011, (2) :85.

[4]丁雅君.浅析房地产投资开发项目风险管理[J].经营管理者, 2013, (13) .

房地产项目投资回收期影响因素分析 第8篇

一、投资回收期的计算方法

投资回收期是指投资方案所产生的净现金收入补偿全部投资所需要的时间长度。它是反映项目投资回收能力的一个重要指标。投资回收期Pt通常可以用下式计算: (1)

式中, Pt为投资回收期;CI为现金流入量;CO为现金流出量; (CI-CO) t为第t年的净现金流量;i为贴现率。

当投资回收期小于或等于基准投资回收期时, 说明投资方案的经济性较好, 方案是可行的;反之, 说明方案的经济性较差, 方案不可取。由此可见, 对于一个投资方案而言, 投资回收期越短, 经济效果越好, 风险也越小。

二、投资回收期影响因素分析

从公式 (1) 可以看出, 影响投资回收期的因素主要包括收益、支出、贴现率等, 但是对于房地产投资项目而言, 由于房地产投资区别于其他投资的特殊性, 影响房地产投资项目投资回收期的因素显得更加复杂。

1. 房地产调控政策对投资回收期的影响。

房地产业已经成为我国的一个支柱产业, 促进房地产业的健康发展是我国经济建设过程中的一个重要目标。政府对房地产投资的政策倾向将直接影响房地产业的发展。2005年以来, 房价过高、房地产投资增长过快等问题引起了中央政府的高度重视。2005年3月26日, 《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》针对房价上涨过快明确提出八点要求, 首次以行政问责的形式将稳定房价提高到政治高度, 被业界称为老“国八条”;4月27日, 温家宝总理主持召开国务院常务会议, 指出目前房地产市场存在的主要问题是:房地产投资规模过大, 商品房价格上涨过快, 商品房结构不合理, 房地产市场秩序比较混乱。会议强调, 必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题, 作为当前加强宏观调控的一个突出任务;5月9日, 《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》在土地、税收、金融、住房保障等方面提出了八点措施, 被业界称为新“国八条”。针对房地产领域的一些问题尚未根本解决, 主要是少数大城市房价上涨过快, 住房供应结构不合理矛盾突出, 房地产市场秩序比较混乱。2006年5月17日国务院常务会议根据当前房地产市场存在的问题, 提出六项调控措施, 被称为“国六条”;5月29日, 《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》提出15条具体调控措施, 被称为“国十五条”。诸如此类的政府调控政策在一定程度上将影响房地产投资导向, 一定程度上压抑投机性和投资性购房需求。就投资项目而言, 将影响房地产项目的投资成本和项目收益, 从而影响房地产投资回收期。

2. 地段对投资回收期的影响。

时机、地段、质量是房地产投资获得成功的三大要素。房地产的增值程度在很大程度上是因为土地的增值。而土地增值潜力的大小、利用效果的好坏程度, 都与地段有着密切关系。而地段的不同, 直接影响地价的差异, 进而影响房地产价格的不同。朱道林、董玛力认为地价和房价与所在地段与市中心的距离有关: (2)

式中:G为房屋或土地的价格梯度;△D为距离的变化;△P为随着距离的变化价格的变化水平。

房屋价格梯度表示随着单位距离的增加, 房屋价格下降的速度, 而土地价格梯度表示随着单位距离的增加, 开发商们愿意支付的土地价格下降的速度。该公式也说明地段的不同, 地价也随之变化。

而刘琳、刘洪玉等认为地价与房价之间为线性正相关关系, 可以表达为 (3)

式中:P为房价 (元/平方米建筑面积) ;PL为地价 (元/平方米土地面积) ;F为容积率 (%) ;γ为综合税率 (%) ;C为建筑物的建安造价 (元/平方米建筑面积) 。

若在上式中, 设, A和B为任一不为零的常数, 则公式 (3) 可表达为 (4)

公式 (4) 正是表明房价与地价存在线性正相关关系。

综上分析, 当房地产所处地段不同, 地价存在显著差异, 从而导致房价的不同。而房价的差异必然导致投资项目收益的不同。从公式 (1) 可以看出, 影响投资项目投资回收期的一个很重要的因素是项目的收益, 因此, 对于房地产投资项目而言, 地段的区别, 对投资回收期有较大的影响。

从公式 (4) 可以看出, 项目收益 (房价) 随着土地价格的上涨而增长, 由公式 (1) 可知, 随着收益的增加, 投资回收期随之缩短。因此地段对项目投资回收期的影响可以用图1简单描述。

3. 单方投资额对投资回收期的影响。

由公式 (1) , 投资回收期是指用投资方案的净现金收入补偿全部投资所需要的时间长度。对于房地产项目而言, 投资方案的现金流入主要来自于销售收入和租赁收入, 而投资额主要包括土地价格、建安费、基础设施费、各种税费等。对于在同一地段、同一时期的房地产项目, 房屋的销售价格和租赁价格基本相同, 此时影响房地产投资项目的投资回收期的主要影响因素为现金流出 (CI) 。

从房地产投资项目的运行规律分析, 项目的现金流出主要集中在项目建设期, 因此可以用项目总投资 (I) 作为项目现金流出的一个综合指标。由于销售价格和租赁价格通常是以单位建筑面积为计价单位, 为了便于比较分析, 以单位建筑面积的投资额 (I/S) 作为现金流出的指标更为适用。

若以静态投资回收期为研究对象, 则公式 (1) 可表达为

上式中, 如果以房屋销售价格或租赁价格作为现金流入 (CI) , 以单位建筑面积投资额作为现金流出 (CO) , 则可以得到:当销售价格或租赁价格相对稳定时, 项目的投资回收期Pt随着单位建筑面积投资额 (I/S) 的提高而延长。

同样, 若考虑动态投资回收期, 按照公式 (1) , 同样可以得出结论:在销售价格相对稳定时, 项目的投资回收期随着单方投资额的提高而相应延长。

4. 房价对投资回收期的影响。

任何市场的供给和需求都是动态的和不确定的。这种不确定性决定了市场中的经营者收入的不确定性, 因为经营者的收入主要是由市场的供给和需求决定的。房地产市场中的经营者所承担的这种风险比一般市场要大些, 因为房地产商品的价值受供求影响的程度很大。

房地产市场供求的变化受多方面因素的影响。宏观上, 房地产市场需求类型和需求量受社会经济发展水平的影响, 尤其是工业化水平和城市化水平。工业化和城市化是引致房地产需求变化的最主要因素。工业化和城市化的兴起和发展使土地具有了多种多样的用途, 从而使房地产需求类型不断增加。同时, 工业化和城市化使大量农村人口从农业中分离出来转向城市, 极大地扩大了房地产需求的规模并使这种规模呈集中化趋势发展。微观上, 房地产市场的供求变化受收入水平、人口增长、消费者偏好以及供给状况的影响。

房地产市场供求状况的变化以及其他各类市场因素的变化的结果是导致房地产商品价格的变化, 而房地产销售价格又直接影响房地产投资项目的收益, 因此房地产销售价格对投资回收期也有着直接的联系。

假设房地产项目的销售收入即为投资项目的收益 (CI) , 则项目收益可以表达为 (6)

其中Pi、Si分别代表房地产项目中不同类型房屋的销售价格和销售面积。显然, 项目收益CI随着销售价格P的上升而增加, 而由公式 (1) , 投资回收期Pt将随着前期收益CI的增加而缩短。因此, 当房地产商品的价格上涨时, 在其他影响因素基本稳定的前提下, 投资回收期将随之缩短;反之, 当房地产商品价格下跌时, 投资回收期相应地延长。

三、结语

投资回收期作为房地产投资项目的重要评价指标, 然而因房地产投资的特殊性, 影响房地产投资项目的投资回收期的因素众多, 本文从投资回收期的本质出发探讨了影响回收期的四个主要因素, 对于项目投资决策具有一定的指导意义。

参考文献

[1]范如国:房地产投资与管理[M].武汉:武汉大学出版社, 2004.3

[2]朱道林董玛力:地价与房价的经济学分析[J].中国土地, 2005.7:20～21

[3]刘琳刘洪玉:地价与房价关系的经济学分析[J].数量经济技术经济研究, 2003 (7) :27～30

房地产项目投资决策中的主要风险 第9篇

1非理性投资带来的风险

中国社科院2011年发布的 《住房绿皮书》 披露, 2010年我国房地产行业平均毛利率达到55. 26% 。根据国家统计局公布的2010年统计数据计算,2010年全国规模以上工业企业平均毛利率为19. 22%,远远低于房地产行业的平均毛利率。

国家统计局网站公布的数据显示: 2000年全国共有房地产开发企业27303家,到2010年,发展到85218家, 十年时间增长了212%。

国家统计局2014年1月20日公布2013年国民经济运行情况及全国房地产开发和销售数据,其中,全国房地产开发投资86013亿元,比2012年名义增长19. 8% ( 扣除价格因素实际增长19. 4%) ,增速比1 ~ 11月份提高0. 3个百分点,比2012年提高3. 6个百分点。其中,住宅投资58951亿元,增长19. 4%,增速比1 ~ 11月份提高0. 3个百分点,房地产开发企业施工面积、土地购置面积及商品房销售面积都比2012年呈现不同程度增长。

房地产业的迅猛发展,造就了一批优秀的房地产开发企业。但更多不知名的、临时合伙、从其他行业转向的甚至借用其他开发企业资质的中小开发企业及其分支机构如雨后春笋般横空出世,造成房地产开发市场鱼龙混杂,表现为房地产投资的非理性。花费60亿元巨资打造的鄂尔多斯康巴什新区被中外媒体戏称为 “鬼城”。继鄂尔多斯之后,江苏常州、辽宁营口、铁岭新城、贵州贵阳、威海银滩、云南呈贡等相继出现 “鬼城”,房地产业的潜在危机已经初步显现。

2宏观环境因素调整带来的风险

房地产作为国民经济的重要产业,其发展受宏观环境的影响无疑是巨大的。经济环境、行业政策、社会环境等因素的变化使房地产投资风险与机遇并存,房地产开发企业内部决策层必须顺应宏观环境中各因素的变化,准确作出判断,正确进行决策,及时调整方向,在多变的宏观环境中捕捉机遇。

2. 1经济环境风险

财政政策、金融政策、市场供求关系、行业竞争关系、居民购买力水平等宏观经济因素的不确定性,会影响房地产项目的投资决策。

紧缩或宽松的财政政策、金融政策都会给房地产投资带来影响。如2007年央行连续6次加息、10次提高存款准备金率,使金融机构1年期存款基准利率由2. 52% 提高到4. 14%,1年期贷款基准利率由6. 125% 提高到7. 47% ,金融机构人民币存款准备金率累计上调5. 5个百分点。频繁加息、提准,抑制了房地产信贷规模增长,紧缩了房地产企业的资金链条,提高了房地产企业的资金成本,打击了购房户的购买热情。到了2008年国际经济形势突然变幻,美国次贷危机在全球范围内产生波及效应, 对国内房地产市场形成不小的冲击,全国房地产市场陷入恐慌性低迷。为稳定房地产市场,解决刚性需求的购房困难,国家采取积极的财政金融措施,免除90平方米以下购房户的交易契税,降低90平方米以上普通住宅购房户的交易契税,个人首次购房享受贷款利率折扣,提高公积金贷款额度上限等一系列措施。各地房地产市场一时之间火爆异常,日光盘、彻夜排队抢房、天价拿地等现象时有发生,“地王”更是频频出现。

2. 2行业政策风险

1998年,国务院出台了 《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》,标志着国家住房福利化政策的结束,即停止住房实物分配,实行住房分配货币化,正是在这样的政策背景下,从1998年起,房地产开发才在全国范围内如火如荼地开展起来。1997年全国住宅开工1亿平方米,1998年一跃变为1. 6亿平方米,实现了历史性的跨越。

2006年国务院办公厅出台 《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,在户型面积、90平方米以下小户型所占比率、首付款等方面作出量化规定。政策出台后, 大量开发商面临修改设计户型的问题,在户型配置上难有作为,难以体现自身产品的个性化,对开发项目形成打压态势。

2013年2月20日,国务院常务会议出台新的 “国五条”,再次升级了房地产调控措施,也成为十年内第九次房地产调控措施。8天后,国务院办公厅发布了 《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,诸如, “提高房价上涨过快城市第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率” 及 “对执行限购政策措施不力的地方政府进行约谈和问责”等更严格、更细致楼市调控措施出台。在楼市内一石激起千层浪,直接导致2013年3月各地均出现抢搭政策末班车现象,各楼盘展厅及房地产登记中心人满为患。

2. 3社会环境风险

社会环境主要包括人口环境及人口结构。社科院2013年12月26日发布的 《社会蓝皮书》 指出,当前中国迎来了人口转型的拐点,人口红利将进入逐渐收缩时期。2013年60岁及以上老年人口达到2亿人。2033年前后将翻番到4亿,年增加1000万人,最高年份将增加1400多万人, “银发潮” 将对我国的经济、社会、政治、 文化发展产生深远的影响。整个社会都将高度关注退休与养老问题。房地产投资决策应当顺应形势的变化,未雨绸缪,关注为老年人服务的地产开发,开展为老年人提供医疗、康复、健身、教育、休闲、娱乐、社交等配套养老场所及生活配套设施的建设将具备良好的开发远景。

3开发项目自身区域因素带来的风险

房地产开发是在某一特定的空间、地域范围内进行的经济活动,区域因素对房地产投资决策尤为重要。开发区域内各项因素的变化都会给项目带来风险。这里的区域因素不仅包括自然地理位置,同时包括政治地位、经济区位、交通位置、社会环境、未来规划等。

3. 1城市规划风险

城市规划中用地布局的变动对已经建成、正在建设的及将要建设的房地产项目的价值均会产生影响。

城市规划风险主要表现为用地性质、建筑设计、市政配套设施等规划内容发生变化给项目带来的影响。

3. 1. 1用地性质变化带来的风险

土地利用性质的变更,会对房地产项目带来极大的影响。如在居住用地范围内,将部分居住用地变更为公共服务设施用地、道路用地、绿地等,会导致开发项目因容积率下降、销售面积减少而蒙受经济上的损失。

3. 1. 2项目设计变更带来的风险

当政府对某一区域的规划指标进行调整时,就会影响房地产开发企业的投资决策。如建筑密度、建筑控制高度、容积率等指标提高,建筑间距、绿地率、日照间距等指标调低,将导致房地产建筑面积增大,单位面积成本降低,利润增加,开发企业投资意愿增加; 反之,则单位面积成本提高,利润减少,开发企业投资热情降低。

3. 1. 3市政配套规划变更带来的风险

房地产项目的市政配套既包括学校、医院、幼儿园、 通信、邮政、体育场馆、地铁站等公共设施配套,也包括道路、给水、排水、绿化、路灯、环卫等市政公用设施配套。如项目周边原规划一大型开放广场因规划调整而取消,则会对周边开发项目带来利空影响。又如规划调整为项目旁边迁入一知名中学,则给项目带来利好影响。

3. 2区域经济环境风险

房地产的供需在很大程度上受到区域经济发展程度的影响。在经济发达地区,人口密度大、消费能力强,房地产利润空间大,面临的风险小; 而在经济欠发达地区,人口密度小,消费能力弱,房地产利润空间小,面临的风险大。国家统计局的数据显示,2013年一线城市和热点二线城市房屋供应相对不足,房价上涨压力较大; 广大三四线城市房屋消化困难,房价也陷入滞涨。而邻近或类似地区经济的发展,有可能形成区域经济规模协同、协调发展,实现共同繁荣; 也有可能形成区域同质性竞争,从而分散购买力,使竞争力下降。

3. 3区域人文环境风险

房地产投资项目所在地的社会治安状况、风俗习惯、 人文素养、历史文化等因素,在投资决策时亦要加以考虑。如某一投资于法国小城市的项目在开工两天后当地工人全都没来上班,一打听才知道原来是法定假日。投资方通过进一步调查了解才知道,法国人有国庆节、圣诞节、 元旦、五一劳动节、万圣节等法定假日,另有双休日、带薪长假及其他假日,每年大约有150天不用工作。基于此,投资方不得不调整项目工期及配套设施、配套设备的购建计划。

3. 4自然环境风险

自然环境风险来源于所在地的气候条件、工程地质条件、水文地质条件、环境污染程度及地下埋藏物等不确定性因素。气候条件可能影响项目施工期、工程设计和技术方法。地基承载力、软弱土层、地质断裂带、不良地质结构、地下水埋深等因素会增加施工难度及项目成本,影响施工进度; 空气污染、噪声污染、水污染会影响项目能否通过环评审批及影响房屋销售; 地下埋藏物、掩藏物可能影响项目的施工进度。

总之,房地产项目决策层应当根据房地产项目投入资金量巨大、投资周期较长、项目收益对各影响因素变化敏感、不可预见情况多的特点,在充分调查研究各影响因素的基础上,做好正确的投资决策和判断。

摘要：如今房地产市场异常活跃,投资总量越来越大,投资周期越来越长,所积累的风险也越来越多,不断披露的“空城”、“鬼城”等现象已经为我们敲响了警钟,本文着重对已过热的房地产项目投资决策中的主要风险进行深入分析。

房地产项目投资 第10篇

然而, 对具有经营特征的房地产项目后评价工作则不被关注。据调研, 目前仅个别房地产企业尝试进行房地产项目后评价工作。如万科初步形成《万科集团房地产项目后评估管理流程》;中海2007年之前开始组建项目后评估小组, 并对北京、成都等地部分项目开展了后评估试点工作。总体看来, 房地产项目后评价工作已经被行业内领衔企业所关注, 但方法和体系上尚处探索和起步阶段。房地产项目前期投资决策已倍受重视并有了国家技术规程导引, 但针对经营性项目投资决策的后评价却未引起业界和学界重视。显然, 这种状况与房地产行业支柱产业及其迅猛发展地位不相称。进行房地产项目后评价探索已是行业和企业发展急需推进的迫切任务。

房地产项目后评价是针对房地产全程的评价。本文主要是针对房地产项目前期即投资决策环节进行后评价, 具体指房地产企业在项目完成后对项目前期投资决策的科学性与可靠性、项目实际运行的偏差进行分析评价, 找出偏差并分析原因, 总结经验并汲取教训, 为企业建立科学投资决策机制、提高项目投资决策管理水平提供依据。

一、投资决策后评价的意义

(一) 有利于提升项目投资分析决策水平

许多项目前期缺乏科学投资决策分析, 随意性和盲目性强;同时, 根据历史数据和假设预期完成的前期分析, 在项目施工过程、完工投入市场时, 面临各种不确定因素, 项目的实际运营状态与前期决策分析会出现各种偏差, 甚至导致严重损失。在房企利润空间逐步压缩的形势下, 规范投资分析决策方法对房地产项目可持续经营发展具有重要作用。

(二) 有利于科学制定企业投资决策机制

面对宏观调控以及竞争日益激烈的房地产市场、多样化的市场需求以及不断上升的开发成本, 科学的投资决策机制对确保房地产企业收益, 规避房地产市场风险, 实施房地产企业发展战略具有不可或缺的作用。投资决策后评价能够帮助重构和完善投资决策机制, 更好地规划未来的项目拓展战略, 做出更科学、合理的项目投资决策。

(三) 有利于加强房地产企业和行业制度化建设

建立健全项目投资决策后评价, 将企业发展历程中项目投资决策的经验和失误及时有效反馈, 对完善企业管理制度, 从制度层面提高决策正确性, 引导公司规范化、制度化发展具有重要意义。同时, 又将推动房地产行业的规范化和科学化发展。

二、投资决策后评价对象与目的

房地产项目投资决策后评价的对象是项目前期投资决策阶段的决策成果。具体包括:前期可行性研究成果、项目前期战略定位、项目各项策划成果、企业项目投资决策机制等。投资决策后评价的核心是对前期项目战略定位和投资可行性研究进行后评价。

房地产项目投资决策后评价的目的是通过对前期决策成果及其与实施效果的对比分析, 评价项目投资决策分析的科学性、投资决策机制的合理性, 以及投资决策成果与实施效果的偏差并分析原因, 总结经验, 提出对策建议。

三、投资决策后评价层级体系

投资决策后评价从决策分析科学性、决策成果偏差性、决策机制合理性三方面着手进行, 层次体系见图1。

(一) 决策分析科学性

前期投资分析作为决策依据, 其完备性与深度对项目投资决策具有重大影响。后评价从投资前期分析的完备性和深度的角度, 评价决策分析的科学性。

前期投资分析主要成果为投资可行性研究, 完成从技术、经济和社会环境等方面对拟建项目的科学分析。分析深度体现在:决策依据的内容齐全、项目要素分析全面、数据准确可靠、论据充分、结论明确, 深度应能满足投资决策需要。科学合理地完成房地产投资项目分析应包含以下七大项内容:宏观经济和房地产市场发展分析、项目概况及地块分析、项目定位、建设条件与方案、建设方式、投融资与财务分析、环境效益分析。

(二) 决策成果偏差性

在房地产项目建成销售完毕 (或运营) 一段时间后, 收集项目建成、售后 (或运行) 的实际信息, 考察销售 (或实际运营) 效果, 对比投资分析阶段的预期, 得到项目偏差状况。如果发生的偏差很小, 说明前期决策分析工作较为到位, 应客观总结前期工作经验。如果偏差状况非常严重, 或是在判断阶段没有将偏差项目纳入前期分析, 并对整个投资活动产生巨大影响, 这就属于严重的投资决策失误。针对失误, 找出偏差原因并分析, 完善未来投资项目分析要点, 提高投资决策的质量。

以下从后评价主要内容展开介绍决策成果偏差性的评价。

1. 投资环境与市场分析合理性及偏差分析

回顾项目当地经济发展和房地产市场演变情况, 将预期投资环境与实际经历的外部环境作对比, 评价预期投资环境与市场走势研判的正确性与分析的合理性, 找出前期分析的缺失项或分析不合理的部分, 总结在项目建设期间应对投资环境的变化而采取的措施, 深化对未来项目的投资环境与市场研究。

2. 项目定位合理性及偏差分析

项目战略定位是对投资方向的确定, 通过市场调查, 对投资环境、市场状况、竞争对手、目标客户的分析, 对产品及销售策略进行定位策划。项目定位后评价主要从以下几点着手进行:第一, 投资分析中是否对项目主题、产品、客户、价格、经营进行全面定位。第二, 对比前期主题概念定位与实际效果的差别, 检验主题定位的预期影响力。对比产品定位与实际产品, 是否发生调整, 如果发生调整找出调整原因, 并评价产品功能定位的效果。对比目标客户和实际客户, 评价客户群定位的精准度。对比前期价格定位和实际执行的价格, 评价价格策略制定及调整的合理性, 评价具体产生的市场效果。评价经营定位, 先对比分析前期的租售策略与实际经营策略, 回顾是否采取了调整措施, 评价具体经营策略市场效果。

如果定位与市场效果相吻合, 则说明前期定位工作具有合理性, 可总结前期定位的经验。如果定位与市场效果偏差很大, 无论是比市场效果更优还是更劣, 均应客观地将偏差程度、偏差原因以及所得结论如实总结。

3. 项目经济技术指标变动及偏差分析

对比完工后与规划的主要经济技术指标 (包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等) , 计算偏差额度以找出偏差的指标, 分析偏差原因, 指出指标变化产生的经济影响, 重点分析可售面积增减带来的收益变化和总建筑面积增减带来的成本变化。

4. 进度计划变动及偏差分析

评价项目前期计划的关键时间节点实现的可能性, 与实际完成的关键时间节点作对比, 列出每个节点的延迟 (提早) 天数, 查出控制节点与计划偏差的节点, 分析影响项目节点进度的主要因素, 并提出未来类似开发项目的应对措施。关键时间节点包括:项目前期报批报建计划、取得建设用地规划许可证、建设工程许可证、开工许可证、销售许可证等的时间;工程计划的开竣工时间及工期计划、各期开工面积等;销售计划的各期销售时间、价格、面积、入住时间、预期销售计划实现时间。

5. 财务可靠性及偏差分析

回顾项目的投融资模式选择, 资金来源和融资方案分析的合理性, 是否提出多方案建议与方案优化以及风险分析。在项目实际运行中, 选定的融资模式与方案是否适合项目开发, 融资方案是否能够满足资金需求, 筹资的风险控制情况。

由于项目发展期间开发成本、进度调整和销售价格的变动, 原来投资分析中的财务指标会发生相应调整, 通过对比前期成本估算、预期收入、税务分析、项目财务指标 (如净现值、内部收益率、销售利润率、投资回收期等) , 测算项目实际效益, 评价项目盈利能力;查看实际资金来源与运用情况、现金流量、资金需求最高点, 评价项目资金平衡能力;税务筹划工作是否进行, 筹划方式的选择及效果, 评价项目税务筹划能力。

6. 不确定性分析合理性及偏差分析

受房地产价格、成本费用和其他因素影响, 房地产收益有很大波动, 需要进行不确定性分析, 包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。通过盈亏平衡分析查看投资项目的成本、销售、利润三者关系, 预测经济形势变化带来的影响, 分析项目的抗风险能力。通过以投资额、收入、支出等因素的±5%、±10%、±20%的变动范围计算经济效果指标的变化得到项目敏感性。房地产投资风险有营运风险、财务风险、市场风险等, 还包括预测风险及风险收益, 并提出风险应对措施。结合项目实际发生的情况对不确定分析的合理性进行评价, 是否实际情况在不确定性分析的考虑范围内, 应对不确定因素发生的措施是否有效。

(三) 决策机制合理性

为了加强房地产企业开发与经营投资活动的投资决策科学性、降低项目风险、减小项目成果偏差, 企业应建立一套合理的投资决策机制。开展投资决策后评价时, 从机制的完备性与合理性两个方面, 对决策制度、决策流程、决策执行与反馈体系进行评价。

首先, 房地产企业是否构建了健全的决策制度。是否构建投资决策组织, 包括决策部门、专家构成、参与部门及实施人员等;是否形成规范性的规章制度, 规范程度体现在是否有利于房地产企业的项目投资决策科学性、操作有据可依、管理的统一协调。其次, 企业是否形成完善的决策流程。流程是否涉及项目投资机会发现、项目投资申请、审批、计划编制等多个明晰环节, 并且责任落实到部门或个人。项目投资审批要点的把握直接关系项目投资决策成果偏差大小, 后评价应侧重关注审批要点是否到位。最后, 企业是否形成决策的执行、监督及反馈的体系。具体采取了何种措施保证投资决策有效实施, 如何有力地推动企业持续改善项目投资决策的行为与效率, 同时评价反馈机制发挥的作用。

四、投资决策后评价的方法与评价体系

投资决策后评价既可以采用各种定性的评价方法, 也可采用各种定量的评价方法, 如层次分析法等。但不论哪种方法都必须基于基本逻辑框架法构建合理的投资决策后评价指标体系, 并通过对这些指标的系统设计和深入分析, 评价找出项目投资决策的经验、教训、存在问题, 以及对未来工作提出建议。

参考文献

[1].王广浩 周坚.项目后评价方法探析.科技进步与对策.2004.1

[2].国家发展改革委建设部.建设项目经济评价方法与参数 (第三版) .中国计划出版社.2006

[3].《投资项目可行性研究指南》编写组.投资项目可行性研究指南.中国电力出版社.2002

[4].建设部.房地产开发项目经济评价方法.中国计划出版社.2000

到蒙古投资房地产 第11篇

蒙古曾被认为是一块贫穷而荒凉之地，如今受惠于世界范围23种重要矿产大宗商品的价格直线上升，这个人口仅相当于中国大陆一个地级市的世界第二大内陆国，正在依仗着雄厚资源这张王牌，令人瞠目结舌地崛起。

今天的蒙古坐拥80多种探明资源，开发6000多个矿点，包括蕴藏量较大的煤、萤石、钨、金、铁、锡、铀，以及储存量居亚洲之首的铜、钼矿，近年来经济爆发性地增长，2011年蒙古的GPD增长率高达17.3%，位居世界第二；2012年GDP增速达12.28%，位居世界第三。

许多人预计，凭借丰富的矿产和潜在的畜牧业，蒙古将成为下一个新西兰、迪拜甚至澳大利亚。在蒙古逐渐走向富裕的同时，也逐渐收紧了本国矿业的开放程度，作为蒙古最大FDI的中国未来将会面临更大压力和更多挑战；与此同时，一些商人则发现了蒙古新的商机——房地产。

中蒙经贸关系日渐密切

蒙古与中国有长达4670公里的边界线，有多条公路直接与中国相连，从北京乘坐飞机出发，仅需1小时40分钟的行程便可抵达乌兰巴托。2012年，中蒙贸易总额达到66亿美元，其中蒙方对华出口39亿美元，占蒙古国出口总额七成以上，中国对蒙投资总存量超过20亿美元，蒙古产出的矿物半数以上输出中国，蒙古已成为中国制造业重要的原料供给基地。中国对蒙直接投资显著拉动蒙古经济增长与就业，截至2011年12月，中资企业为蒙古国提供了约5.8万个工作岗位，并拉动近7万关联就业，占蒙古劳动力总量的近15%。

经济学家普遍认为，近年来蒙古的经济高速增长与中国密切相关，甚至高度挂钩。这种密切关系也反映在数据上，1998年，中国成为蒙古国第一大投资国；1999年起，中国成为蒙古国第一大贸易伙伴，此后始终保持着这一地位。1996年到2011年中国对蒙累计投资总计299252.3万美元，占蒙古外资的70.4%。在2010年中国的FDI份额达到惊人的82.7%。

矿藏不再吃香

中国对蒙投资的核心是矿业，2004到2011年该领域的投资额增长了5.4倍，达40078万美元，占总投资的七成以上。但近年蒙古国内资源保护主义兴起，受此影響，矿藏投资机遇已不如以前。根据2006年7月颁布的蒙古新矿产法规定，即使没有国家预算资金参与进行勘探并确定了其储量的有战略意义的矿产开发项目，国家最高可以“空手套白狼”般持有相当于该矿持有者投入资金34%的股份。

2012年5月，蒙古国议会通过并实行了关于外资投资该国战略资源企业的法律，规定矿业、金融业和媒体、信息及通讯业成为蒙古经济领域的三大战略资源。外国投资者在进入这一领域时，一旦所占股份超过40%且投资总额超过1000亿图格里克（约7600万美元），必须经过蒙古国政府及议会的审批。

但在战略矿藏之外，仍有许多项目可供中国投资者选择。在中国社会科学院研究员陈欣新看来，尽管矿藏投资政策日趋收紧，但蒙古政府总体上不会对外商投资开倒车，尤其是对中国企业，为了国家利益，蒙古只会加强与中国的合作，从双赢的角度吸引中国企业，这样才能有一个繁荣稳定的未来。

陈欣新建议，国内企业进入蒙古不要急功近利，不要只盯住其矿藏。不要仅停留在简单开发资源的阶段，而是要从文化、社会和经济等多领域参与到蒙古国建设发展中去，多做一些捐赠，介入当地教育和公益事业中去，以化解不信任感，避免让蒙古以为“中国人就是来炒矿的”。同时中国政府也应发挥软实力，改变蒙古民众对中国的印象，树立健康的国家形象。

民营资产投资初现曙光

鉴于蒙古国对矿业保护政策不断加强、矿藏投资空间日渐缩小，中国企业不妨将投资蒙古的眼光转移到房地产领域。目前蒙古政府无力为乌兰巴托一半人口提供住房，这就使得蒙古政府十分欢迎房地产投资。统计数据显示，乌兰巴托市目前的住宅楼宇约有13万户，而未来十年预计人口将达到200万，离满足刚性需求还有很远，故该地房价已经达到与中国东部中型城市相当的价格，其中普通住宅价格达到800-1000美金/平米，而高档住宅和别墅价格达到1500-3000美金/平米，而且还在持续上涨，据统计，2009年至2012年，乌兰巴托住宅每平方米价格每年大约上涨84000图格克（约50美元）。

在一些中国地产商人看来，国内房地产早期的传奇将在蒙古重演。国内由于房地产发展已经进入成熟阶段，无论是拿地，还是建设成本的投入，都需要充足的现金流，因此资金的杠杆作用越来越小，今天中国已经不会再产生新一批以小博大的地产大鳄。反观蒙古的现状，我们可以发现这里拥有中国房地产发展初期的所有特点，无疑给了投资者一次重演中国房地产发展历史的机会。具体说来，蒙古房地产市场具有以下优势：

1. 蒙古房地产尚处于起步阶段，无法满足国内刚性需求。首都目前有近70万人还住在简陋的蒙古包中；而且大量外资特别是中资企业的进入，使乌兰巴托的办公商业用房出现供不应求的状态，蒙古房地产市场无论民居还是商用都具有极大的发展空间。

2. 蒙古国土地是私有的，目前也不存在对空置地块的限制政策，土地将随着蒙古国的不断富裕而不断增值，即便不建设也可产生利润，方便中资企业采用“圈地”战术。

3. 蒙古的房地产利润较高。一般公寓的建筑销售成本为650美元/平，售价为800-1000美元/平方米，要高于国内15-25%的利润。如果用中国的房地产营销手段做市场推广，利润空间将进一步提升。

4. 蒙古欢迎投资房产。蒙古政府对房地产商持欢迎和开放态度，仅收取五成的企业所得税（10%），建材进口关税仅5%。至于当地土地所有者，由于资金有限，再加之缺乏房地产开发的经验，因此也愿意与中国投资者合作。

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当然，在蒙投资房地产业也面临一些困难。首先是融资短板，由于到蒙古进行房地产投资的中国多数企业项目运作中的资金主要来自在中国市场的长期积累或者是贷款，如果母公司出现资金压力，它们很难从当地银行及其他融资渠道获得资金支持。其次蒙古国建材业不发达，只能生产红砖和混凝土砌块等基础建材。水泥、钢筋、电缆、管道，包括室内装修的地板、壁纸都需要国内购买。最后就是蒙古国民闲散的性格导致对装修热情不高，毛坯房在蒙古的房地产市场不受欢迎，交付的房屋必须是装修好的，这就延长了资金周转的周期。

不过上述困难没有挡住中国房地产企业进入蒙古，例如宏润集团和大业创业，这些先行者已摸索出一套实用的房产操作程序：与土地所有人签订合作协议，成立合资公司。再引进国内的建筑设计和理念，用中国成熟的营销方法完成项目包装定位，规划建筑方案，并制定项目全程营销方案。房产除面向蒙古民众外，对在常驻蒙古的中企采用定向方式销售或租赁。

根据蒙古中国商会提供的数据，截至2012年，中国人在乌兰巴托在建或已建起的地产项目有十四个，但这远远不能满足这个国家巨大的住房需求。2011年蒙古全国仅能满足265500户即人口的42.8%的住房需求。蒙古目前仍有57.2%人口住在蒙古包里，他们将成为中国房地产企业未来的消费者。从中国的经历看，房地产投资的回报是呈几何曲线的，一旦形成模式，将会带来大量的项目资源，形成快速发展的机会通道。如果这一切在蒙古重演，可以预见，蒙古的房产市场将迅速造就一批新的地产大鳄，对于手握现金的中国投资者来讲，需要的仅仅是行动。

背景知识|

投资蒙古应注意法律问题

北京中银律师事务所一直专注蒙古投资事务，记者就蒙古投资法律问题咨询了该所合伙人赵莉律师。

蒙古国投资法律体系

赵莉律师介绍，蒙古国是WTO成员国、IMF会員国，绝大部分行业都对外开放。特别是在农牧业、开采业、加工工业、基础设施等行业对外国投资者在税收等各方面都有相应优惠政策。该国关于外国投资的法律法规包括了《蒙古国外国投资法》、《蒙古国矿产法新版》、《蒙古国建筑法》、《蒙古国劳动法》、《蒙古国自然环境保护法》、《蒙古税收总法》、《蒙古国关税法》、《蒙古国自由经济区法》等一系列涉及投资、劳工、税收、海关、经济特区等的法律，以及其他诸如《引进外资的重点行业目录》、《重点鼓励外商投资项目目录》、《蒙古国家大呼拉尔有关战略矿的决议》等。此外，根据《蒙古国外国投资法》，外国投资者享受同等国民待遇，蒙古国政府对其资产征收征用均提供合理补偿。

投资蒙古应警惕的法律风险

1. 法律政策的不稳定：近年蒙古国议会对现行法律修改、废止频繁，如在矿产领域，2006年修改《矿产法》，2008年出台《蒙古国大呼拉尔有关战略矿的决议》，2010年又发布关于勘探许可证签发和转让的总统令等，降低了法律的稳定性，给外商投资增加了不确定性和不可预测的风险。此外，蒙古政局层面上的不确定性也导致了法制的不稳定，前一个执政党确定的经济政策和法律法规，被下一届执政党完全否定或修改、舍弃的情况常有发生。

2. 法律实施中的风险：蒙古国《矿产法》等相关法律规定模糊，实施不力，导致地方立法和执法权限大大扩张，省、县一级政府常常利用中央立法与地方立法的模糊地带大肆行使自由裁量权，增加了外国投资者的成本和法律风险。

3. 资源民粹主义的抬头：近年蒙古的民粹主义运动与资源保护相纠缠，迅速蔓延，导致新近出台的法律加大了对外商投资的限制，提高了相关行业的门槛，民众也在呼吁加强对本国能源的保护，限制外商的进入，因此部分合同被蒙古政府单方撕毁或要求修改，导致了大量的合同纠纷。

遵守当地法律注重社会责任

“各国的法律法规都是为了保护本国的利益制定的，我国投资者也应了解学习并严格遵守蒙古国的法律法规，这是成功在蒙古国立足之本。”赵莉律师表示，我国投资者赴蒙古国投资前，首先应仔细研读蒙古国相关法律和政策，特别是近年来修订或出台的《矿产法》、《税收总法》、《有关限制在汇水盆地和林区勘查矿产的法律》、《规范国外企业投资蒙古国战略性领域法》、主要针对金矿和铜矿的《暴利税法》等，仔细分析其中的有利条件和不利因素，较好地把控相关法律政策风险和经营风险，做到胸有成竹，方能规避潜在风险。

此外，赵莉律师指出，我国投资者应当认识到，无论在中国、在蒙古还是在其他国家投资，必须要注重履行企业的社会责任，“企业的长期自我利益应通过履行相应的社会责任来实现，履行正当的社会责任，包括遵守当地法律和道德准则、关心本公司员工、维护环境质量、对社会和经济福利做出贡献。”投资企业应成为蒙古人民的朋友，架设中蒙友谊的桥梁。

房地产项目投资 第12篇

市场风险具有普遍性，它反映了投资活动与市场需求，市场信息波动之间的差异，反映了投资活动能够适应市场需求和变化的程度。面对市场风险，房地产企业不能以自己的行为对它施加影响，只有政府有可能通过制订政策和利用多种管理手段，对经济运行的方向、规模和速度进行宏观调控。但是，房地产企业可以尽可能通过市场调查和预测，了解和追踪市场信息的波动、迅速作出反应，并采取措施以适应市场的需求、将投资风险降低到最低程度。

1 房地产投资的市场风险防范

1.1 进行投资前的准确预测

一项房地产投资策略的形成，首先取决于期望得到什么，其次取决于现实能得到什么。要解决这两个问题，关键是要进行市场预测。在已经确定了投资对象的前提下，要运用一切可能得到的信息资料，尽可能准确地预测拟投资项目的费用和收益。

1.2 尽可能缩短投资开发的周期

投资开发周期愈长，开发周期内各种可变因素众多，从而形成更大的投资风险。社会经济条件的变化，势必引起市场的波动，投资商的费用和收益也愈难确定，因此，可以采取必要的奖罚措施，尽量缩短开发周期，这是减少市场风险的有效措施之一。

1.3 利用签约形式固定某些易变因素

为了防止因开发周期长而引起的某些因素的变化，可以事先签定合约，固定某些易变的影响重大的因素，以减少不可预知的风险。如与银行达成借贷利率固定合同，与建筑商签定固定概预算合同等。当然，签定这些合同，就某一方面来说可以减少投资商的风险，但从另一角度看，投资者必须付出比未签约更高的代价以求得合约的签定，因此，必须权衡利弊。此外，对于某些重要的大型投资项目，可以尽量寻求当地政府部门和金融、保险等部门的支持和合作。例如保险的援用，房地产开发企业可向保险公司投保，以合同的形式将一些自然灾害、意外事故等风险转移给保险公司。

2 房地产投资个别风险防范

2.1 采用组合投资法减少个别风险

组合投资也叫多样化投资，分为两种情况:一种，是把资金有选择地投放到不同类型的房地产项目上，从而减少未来收益的不确定性。如在当前实施“安居工程”的形势下，把多数资金投放入住宅建设，少量投资于楼堂馆所;组合投资的另一种，是根据所投项目资金的流动性和收益性，将资金按一定比例投放在现金和银行存款、股票债券等有价证券以及房地产上。投资组合的比例如何确定，主要由房地产开发企业的投资意图和具体投资项目的特点来决定。如现金具有好的流动性，银行存款安全性高，而房地产投资可获得好的收益等。要保证投资兼有安全性、收益性和流动性，就必须进行投资组合，合理安排资金的流向和流量。国外有经验的投资者大都采用这种方法，以减少投资的风险性。

2.2 放弃或终止某项可能引起风险损失的房地产开发话动

在房地产投资决策阶段，开发商常常通过可行性研究来进行房地产投资风险的识别和衡量，放弃在风险较大的某个时间、某一开发位置，或以某种物业类型和投资方式乃至整个开发方案进行的房地产开发活动。在前期阶段，基于对地块自然属性、社会员性或有关部门对地块使用的规划要求深入调查，放弃购买不合格土地，终止开发话动。当然，在建设阶段，如果发生了威胁自身安全的重大风险因素，企业生存面临重大考验，同时亦不可能采取其他有效的风险管理措施来转移、分散时，如预测到市场的大萧条，也不排除暂时中止继续投资这种迫不得已的风险回避措施，从而避免造成更大的风险损失。

2.3 改变房地产投资开发活动的性质、地点或工作方法

在投资决策阶段，开发商通过可行性研究发觉在某地块进行商业楼字开发风险较大，而进行使宅开发市场前景乐观且收益有保障，此时开发商通过改变开发性质从而回避开发商业楼宇的风险;又如，开发商通过可行性研究发觉在某地块进行使宅开发成本高、位置差，而另一块地却比较适合，因此开发商改变开发地点从而回避在原地块开发带来的风险。在前期、建设、租售和物业管理阶段，开发商可以通过拒绝采用某种建设方案、结构类型或施工方法以及通过对融资方式、招标发包方式、合同类型、营销渠道和方式以及物业公司的选择，达到回避其中风险的目的。

2.4 通过合理改变经营形式转移风险

为了防范投资项目完工后空置、租金下降或售价下跌等带来的风险，可以按规定预租或预售楼花。还可以采用按揭贷款使购房者从欠开发商的钱变成欠银行的钱。在租赁房地产业务中租约规定承租人负担所有经营费用、维修、保养费用甚至税收，就能将经营风险转移结承租人。在长期租约中规定租金随着物价指数上升而相应变动，就能把购买力风险转移给承租者。在开发商与建筑商施工合同中、规定建筑材料由建筑商采购，也起到类似的作用。这些措施都可以起到分散风险、降低成本，加快资金周转的作用。

2.5 利用“财务杠杆原理”减少财务风险

在房地产投资过程中，通常要采用多种渠道筹措资金，进行负债经营，这样，既可以提高目有资金利润率，又可以缓解自有资金不足的矛盾。目前，进行房地产投资的资金来源渠道很多，如通过信用贷款、抵押贷款、按揭贷款等形式向银行融资、以联营方式吸资、预售楼花或企业内部挖掘资金等。无论以何种方式筹措资金都要付出代价。要优化资金来源结构.必须考虑投资的收益率和资金成本率时，所筹措和使用的资金才能取得较好的经济效益;因此，在实际的投资经营中，首先要求取不同方案下各种来源资金的成本率，再计算出该方案下的综合资金成本率，最后选择综合资金成本率最小的方案作为员理想的筹资方案。在利用所筹资金进行负债经营时，还必须把握好负债经营的度，即要正确确定借款的数额。目前各企业还未形成一个统一的负债经营标准，但通常都要以一定自有资金比例为条件，并将借入资金用于经济效益较好的项目。否则，负债过多或资金利用不当，则会发生较大的财务风险，甚至由于丧失偿还能力而面临破产。

2.6 投资决策阶段，建立一支高水平、多学科的专业开发队伍

房地产开发企业在投资决策阶段应把握国际、国内和地区当前和今后的政治、经济形势、经济政策、产业政策和发展规划以及拟开发地区的基本情况，诸如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等，了解和掌握该地区商服业、住宅、工业分布情况及未来发展趋势等，理性研判该类物业的市场供求状况进行科学的项目可行性研究，合理评价和选择开发投资方案;其次，要树立全公司员工正确的风险态度，加强风险资料的搜集、整理和比较。强化对房地产投资风险管理理论的研究和学习，高度重视企业风险管理;最后，要建立风险管理制度，制定科学的考核标准和奖罚措施，并在实际中严格执行，建立健全风险管理机构，编制并推行风险管理计划。

3 结束语

总之，在进行投资决策的过程中，必须充分认识各种类型投资的风险，并制订必要的防范及补救措施，以达到以最小的风险而获得最大收益的效果。

参考文献

[1]万俊,邓蓉晖.房地产投资风险控制初探[J].学术交流,2001(03).

[2]杨海峰,孙志勇,马新伟,等.房地产投资的风险及控制风险的对策[J].商业研究,2000(07).

[3]万俊,邓蓉晖.房地产投资决策风险分析[J].建筑管理现代化,2000(02).