房价上涨范文

房价上涨范文（精选8篇）

房价上涨 第1篇

房价上涨的原因：

1、全面二胎已放开

由于人口逐渐老龄化，政府全面开放了二胎，换房买房在所难免，需求多了价格自然就会跟着长。

2、城市人口增多

户籍政策解除，农村人都来大城市发展了，人口增多，房地产需求就会加大，开发商赚钱的时机来了。

3、刚需旺盛

为什么所有人都开始关心房价了，因为人人对它有需求。每个人都想买房，所以每个人又都盯着楼市的各种变化。人人都在看，那房价能不涨吗?

4、土地不可再生

中国虽然地广，但是适宜人们居住的地方太少，所有人都想在这些地方有容身之所。但土地不可再生，房子就成了稀缺品。

5、开发商技术革新

没有任何一个开发商愿意造一个次品，房子越造越好，绿化、设计、风水、保温墙、物业管理等等这次导致次品房越来越少。

6、造房成本上涨

物价、原材料价格上涨，农民工工资增长，导致造房成本提高。

7、各种房产税转嫁

中国计划经济搞了这么多年，最后行不通还是走了市场经济。国外市场经济搞了多少年了，中国才多少年。还有漫长的道路要走，中国人均GDP才多少，别的国家多少。这个规律不可破。

8、拆迁补偿无形增加导致房价上涨。

拆迁补偿无形增加导致房价上涨。

9、城市化进程拉动房价上扬

中国的城市水平只有百分之四十多此，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。

10、中国城市正处于大拆大建的高速发展期

君不见中国的城市扩容简直就是加速度前进，今天的一个城市，几年前的城区范围还很小，三五年后，城区范围就成倍数扩大。城市的快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。

前五月房价上涨快的名单：

7月6日，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心在京发布《中国住房2016中期报告》，该报告由中国社会科学院《中国住房发展报告》课题组完成。

报告指出，1-5月，12个一二线城市新建商品住宅价格同比涨幅超过10%，其中深圳、上海、厦门、南京分别达54%、33.8%、28.3%和27.1%。9个城市二手房住宅价格上涨率超过10%。

报告指出，70个大中城市中，201月至5月份，新建商品房与二手房同比价格上涨的城市数量逐月增多，分别是25，32、40、46、50个和40、41、46、47、50个。其中5月份，新建商品房同比最高涨幅为54%，最低为下降3.2%。5月同比最高涨幅为46.8%，最低为下降6.5%。

从层级看，中国指数研究院百城住宅价格指数数据显示，2016年5月份百城中一线城市房价在经历快速上涨后涨幅与4月相比基本持平，二线城市涨幅则进一步扩大，三线城市涨幅略有收窄。

从空间看，国家统计局数据显示，东南地区全面升温，东北、西北、环渤海、中部、西南地区个别城市升温与多数城市下降并存。

总体来看，中国房地产市场1-4月份快速升温，但2016年5月份数据反映出房地产运行放缓的新迹象。

报告还指出，2016年上半年全国涌现205宗10亿元的高总价地块的“地王”，主要集中在一线和部分二线城市，央企和国企占据了半壁江山。房地产市场“面粉”贵过“面包”，地价房价的过度上扬，给未来市场带来巨大的风险。

房价上涨 第2篇

在所有有关民生类的问题中，居高不下的房价一直是近年来人们热切关注的话题，虽然，近期我国的房价在限购限贷、房产税等政策的影响下有所回落，但对房价的调控不容放松警惕。影响我国房价上涨的因素是多方面的。从需求层面看，城镇化、居民收入和婚龄人口是长期影响因素；从供给层面看，土地供应是长期影响因素；货币供应量对房地产市场的短期需求和短期供给均形成重要影响。要彻底整治房地产市场，宏观调控必须从需求和供给两方面持续发力，引导房价“回落”到合理区间。事实上，由城镇化、居民收入提高和婚龄人口增加所引致的住宅需求是 自然的、健康的，宏观调控的治理重点是货币超发所带来的虚假需求、投机需求和房产商捂盘行为。下面本文将从以下几个方面探析中国房价上涨的原因。

一、需求拉高价格

人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动。人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。基于我国“人多地少，人多房少的”基本国情，从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。资本和劳动力向中心城市流动，是导致这些城市房价上涨的重要原因。中国的人口数量与结构决定着住房高增长的需求。中国人口数量的增长让中国不得不进行大规模的住房生产。中国的人口结构也决定着家庭分裂的速度。中国的家庭人口平均数已从1990年的3.96人/户下降到了2008年的2.96人/户，并在不断的下降中。正是因为70年代之后的高生育率决定的，80—90后的家庭分裂速度在不断加速，这种加速会延续大约至少十年。中国的城市家庭新增户数从2000年的约700多万户上升到2008年的约1100多万户。而每年市场化竣工的住房大约只有500多万套，仅能满足不到一半新增家庭的需求。

二、供给抬高价格

从供给用度来说，房价的上涨最主要源于开发商的逐利行为。商人是“经济人”，总是以利润最大化为第一目标。近几年，中国房市呈随时间推移逐步“波浪式”拉升的特点。开发商往往将不知名的杂费分摊入房价等，这导致房价上涨。由于房地产行业可以拉动钢铁、建材、森林工业、机械、化工、陶瓷、纺织等产业的发展、房地产行业与相关行业形成利益“共荣圈”、共同抵制房价下降，这也是导致房价居高不下的重要因素。

房地产开发商为了追求自己的利益，人为减少楼市供给。首先，土地稀缺与土地囤积并

存。近年来，中央政府积极想办法减少土地稀缺给楼市带来的压力，努力扩大土地供给。我国存在较为严重的开发商“囤地扰市”行为。究其原因，一方面，土地因为稀缺而存在供给刚性和价格上涨潜力；另一方面，开发商欲通过囤积土地，进一步拉动地价上涨而牟取暴利。这加剧了房价上涨的压力。其次，商品房空置与供给不足存在矛盾。国家统计局公布的数据显示，2008年全国有1亿多平方米商品房未有售出。如这类空置房不能得到妥善的消化处置，会形成“有房无人居，有人无房居”的困境，这给我国社会经济发展必将带来一定的负面影响，给政府下调房价增加 了很大困难。再次，开发商的捂盘，推高楼价。开发商“囤盘现象”严重，故用伎俩一般为：故意提高楼房的售价，导致有价无市，推迟楼盘的销售速度；在售楼过程中，故意谎称楼房已经售罄，有的拿了商品房预售许可证仍不开卖，开发商要求市民先交诚意金认购，再等销售通知等等。开发商人为的“捂盘不发售的行为”控制销售节奏，制造房源紧张的错觉，给中国房地产市场雪上加霜，使房价积涨难返。此外，开发商一次次不惜重金地购买土地，土地屡拍出天价，开发商在进行商品房买卖时必然将地价作为成本转嫁到普通消费者身上，使将来的房价大幅走高。

三、经济过热，投资性需求旺盛

投资性需求旺盛助长了房价不断上涨。我国居民储蓄率高，伴随着城市化进程和经济快速发展的是人们对通货膨胀的担忧和房价上涨的预期，通过买房实现保值增值成为许多居民的投资选择。不但富人买房投资，越来越多的工薪阶层也加入其中，有不少地方投资买房比例甚至超过了居住买房。

首先、团体炒楼现象。团体炒楼的出现与长期活跃，使房价水涨船高，居高难下。在这一群体当中，以温州人的“温州炒楼团”最为典型。参与炒楼不下10万人的浙江温州炒楼团，近几年集千亿元资本，陆续投资北京、上海、南京、杭州、广州、海口等城市的房地产。“温州炒楼团”所到之处，房价应声上涨。针对温州人炒楼行为，各地房产商也积极回应，楼盘老总亲赴温州、杭州考察，与当地的投资商接洽，回来后马上针对温州投资者设计一套大型推广策略。2009年，广州颐和高尔夫庄园开盘，该盘门口竖着一个欢迎牌，写着“欢迎温州购房团到颐和高尔夫庄园 参观”。地产商与投机人群强强联合，房价何以下降?

其次、中介的不诚实经营。中介经营不规范，存在伪造“抢购”销售假象以欺骗消费者的现象，存在以次充好欺骗消费者等现象。整个房地产行业中存在严重的信息不对称，卖房的对信息掌握的较为充分，使房价容易被操控，并朝卖房者的期望值目标价上涨。

三、政治寻租

1、非法批地——房价居高的外在诱因。国家对土地实行“招拍挂”政策，即土地的招

标、拍卖和挂牌，价高者得，最直接造成高地价，导致高楼价。商品房的成本构成中，地价始终占最大比重。在高楼价中，地价也占最大比重。在市场经济条件下，商品房开发中的地价和楼价的关系是面粉和面包的关系，即水涨船高的关系。商品房用地价格的不断升高，直接导致商品房销售的市场价格不断升高。一是政府非法批地，二是通过“以租代征”等形式非法占地，三是非法低价出让土地。自方发布的新闻与相关数据说明，全国的土地审批存在严重的“政治寻租”现象，增加了房地产行业的隐性成本，成为房价居高不下的诱因之一。

2、“政绩工程”——政府对地产的内在推动力。某些地方官员将房地产作为地方经济的支柱产业。因为房地产行业是最快捷、最简单地拉动地方GDP增长和增加地方财政收入的途径。通过这些“政绩工程” 迅速拉动本地区“短视”的经济繁荣，将房价推向高涨的“不归路”。

四、金融政策“推波助澜”

1．购房优惠

银行在购房按揭方面，为不少的房客提供了资金方便，但也成为培育投机者的温床。按照国家规定，只要购房者首付30％的购房款便可以买到房子，银行会将其余的70％购房款替购房者支付给开发商。不少投机者巧用购房优惠，加大了货币贷发放量，助长了房价上涨。

2．投资优惠

金融机构采取多渠道的融资方式降低投资风险。首先，银行以低利率的政策来保证房地产市场的成本比较低；其次，金融机构推进房地产企业通过股票的方式上市融资，并允许发行企业债券等方式增加企业的资本积累；发展房地产投资基金以及房地产信托投资；银行把资金贷给开发商以后，把若干项目的债权“打包”在债市上卖掉等等，投资优惠导致房价快速上涨。

3．外资注入

国内各地的房地产行业存在暴利，外资对房地产的投资也完全遵循投资市场的规则，即当该地房地产的投资回报率高于他国时，外资就会纷纷涌入资金的涌入会导致对该地房地产需求上升，进一步抬高价格，直到该地的投资回报率下降至接近海外的水平才达到均衡，停止资金涌人。人民币不断升值，楼市的投资回报率不断高涨，使投入我国房地产领域的外资额度很大。国际游资早已栖身中国的房地产业，中国楼市成为了外资的追捧热点。

五、媒体的炒作

除了政府和开发商这两个幕后黑手之外，媒体和部分经济学家也起到了一定的推动作用。当很多理性人士及国外机构纷纷作出中国房地产市场存在泡沫的预测时。但看看我们的报刊

杂志、电视广播到处都是新房热销的热烈场面，到处是欣欣向荣的销售数据，还想这里才是中国经济腾飞的缩影。看了地产广告，你会认为中国人都中产了、都富豪了；中国的房产市场火上30年没有问题。在金钱、利益面前他们只能选择迎合开发商。媒体的摇旗呐喊在一定程度上也为房价上涨起到了推波助澜的作用。同样，房地产数据统计方式存在“先天不足”。房地产数据统计由哥哥上城调队从开发商那里而不是从市场采集，甚至是由开发商自行填报。当房价上涨较快时，开发商倾向于低报销售价格。因为他们担心房价的上涨会导致政府的政策干预。当房地产行情看淡时，开发商又采取报高价格，给外界造成价格不断上涨的假象，因为他们担心房价下跌会导致销售者购房的意愿下降。这样的统计数据由权威可言吗，可信吗？金钱决定脑袋的经济学家在中国为数不少。央行加息，许多人议论房角要将，马上就有经济学家信誓旦旦的宣称中国房价还要涨上二十年！在金钱和良知面前，经济学家们，你们选择的是什么？中国的房地产是升还是降，只要问问这三只手就可以了。只要这三只手还在有力的支撑，中国的房产泡沫就会不断膨胀，直到崩裂那一天的到来！

六、预期心理的形成在房价下跌的预言多次失效之后，普通消费者开始产生恐慌心理，并形成了房价将会持续上涨的一致心理预期，涨价预期导致的决策就是不少买房人抱着晚买不如早买，买小不如买大的消费心理，盲目追高，进一步推高了房价。

四、结论及政策建议

影响房价的因素还有很多，人民币升值压力、国际经济环境、经济周期的轮回等，都会直接或间接影响到房价的涨跌。房地产商们的炒作以及其他的一些原因助长了这种增长的幅度和趋势。

08年政府为了抑制房价的过快上涨，出台了许多措施，紧缩银根，打击囤地，限期开发，提高贷款利率，打击炒房，加大了房屋交易成本等，以减少房屋的成交量，想使房产商迫于资金压力而降价销售，但这些措施提高房产商开发成本的同时也大大提高了老百姓购房的成本，银行提息，增加交易税都让老百姓买房多掏钱，而开发商被提高了成本后，必然将成本转嫁给买房者。由此可见政府在调控房价高涨时措施不当，力不从心。

政府应改变以GDP为指标的政绩考核体系。各地房价之所以越来越高．其中一个重要原因就是地方执政者的通过发展房地产经营城市的理念所致。因此，国家有必要将“把房价降下来”列为地方为政者的政绩考核之中．把颠倒了的政绩观重整过来。要将经济适用房、廉租住房、合作建房列为各地发展房地产的计划之中。要根据各地的实际情况和有关规定，制定开发数量、开发标准以及考核办法、问责制度。在开发过程 中要有严格的审计制度，开发成本要做到公开透明，开发利润要有科学的上限标准，绝不允许从中谋取高额开发利润。在土地使用和审批上要优先考虑经济适用房、廉租住房、合作建房的用地，土地价格要根据各地实际情况合理定价。

建立房价调控责任制。我国住房和建设部、国土资源部、中国人民银行及银行业监督管理委员会等有关部门是城市房价的凋控管理者。而商品房的土地由地方政府供给，商品房的审批、管理由地方政府的土地、规划、建设等部门负责，房地产的收益归地方政府，地方政府是城市商品房的直接具体管理者。但房价调控却主要由国家有关部门负责，地方政府配合执行，政策执行的有效性不足。因此，针对我国的房地产市场的特征，首先由住房、国土、金融等国务院有关部门主要负责房地产市场的分类、协调、监督、处理，指导不同区域房地产市场的调控，批准符合各个区域城市房价实际的金融、土地等政策。其次，各个区域把相应的房地产的监督和调控责任通过分层机制分配到不同的部门。并与他们的政绩考核挂钩，由各区域城市的主要负责人指挥实施。通过房价调控责任制强化地方政府的责任、义务，提高地方政府的积极性和主动性。

房价上涨的原因探析 第3篇

一、我国的房地产行业概述

影响房价上涨的因素纷繁复杂,要了解房价上涨的主要原因,首先要对房地产本身有所了解。

房地产是指覆盖土地并永久附着于土地的一类实物,比如建筑物。房地产一般也被称为不动产。①我国的房地产行业相对于其他国家具有特殊性,参与主体众多,如土地开发商、政府和购房者等主要参与者,还包括建筑公司、媒体、房地产代理商、经理人、销售人员等次要参与者。其中购房者分为两类,一类是买不起房子的人,这一类购房者处于弱势地位。出于安家立业等中国传统观念,房子对这些购房者来说是必需品,但是他们的收入涨幅永远跟不上房价的涨幅;另一类购房者是出于投资性需求而买房,通过炒房获取利润。虽然房地产是财政收入的重要来源,但是政府的最终目的是让老百姓安居乐业,政府是希望将房价波动控制在一定范围内的。房价过高引起的民生问题,必然需要“第三只手”的调控。房地产开发商在房地产行业虽无垄断之名,却有垄断之实,政府政策施压下,房价依然在涨,虽然不能确定这是否是房地产大佬们商量一致的结果,但是他们对购房者的统一行为显示了房地产开发商在房地产行业中的强势地位。

二、我国房价上涨原因分析

导致房价上涨的原因有很多,需求过热、成本上升等等已有人提及,但细细推敲,发现这些说法其实存在一些漏洞。

(一)需求拉动说

有人认为,过热的购房需求是拉动房价上涨的主要原因。一般情况下,供求影响价格,不同因素对价格的影响最终是通过改变商品的供求状况而实现的,商品供不应求,买者争相抢购,价格上涨。随着经济的不断发展,人口增长,家庭规模趋于小型化,银行开办按揭贷款业务使个人住房贷款余额急剧增加……这些原因不仅刺激了正常需要,也提升了投机性需求,与此相对的,由于信贷政策和土地政策紧缩,导致短期内的住房供给不足,致使房地产开发成本上升,住房供给显得无力。所以,在房子供不应求的情况下,房价理所当然地涨了。

需求拉动说有一定道理,但还不能完全说明房价上涨的原因。首先,对于中低收入者来说,他们确实面临着住房难的困境,即使有廉价出租屋屋和经济适用住房的供应,远远满足不了需要。从表面上看,房子确实“供不应求”,但是实际上,飙升的房价早已将让那些没钱的购房者拒之门外,他们有需求但没有购买力,这样的需求似乎无法对房价起太大的影响。同时,从金子塔型的社会阶层结构可以看出,处于底层的中低收入者所占比重很大,而拥有居民总收入的80%左右的高收入者在居民总数中占20%,他们大都已经拥有了自己的房子,居住需求趋于饱和,竞相买房是为了满足其投资性需求,这么多房子攥在手里,也是为了卖出去,那么今后卖的时候还会供不应求吗?所以从这两方面看,供不应求并不是房价上涨的根本原因。

(二)成本推动说

房地产行业对建筑工人的需求是相对稳定的,但随着经济不断发展,我国居民人均收入持续上升,建筑工人的工资也会不断提高,所以人工成本提高,开发成本相应提升。同时,由于物价上涨,钢筋、水泥等材料费用也有所增长,房价自然水涨船高。当然,这些不足以解释成本推动说,更重要的是地价。房价包括地价,高昂的地价也是房价上升的重要因素。公开拍卖是政府转让土地的主要方式,价高者得。例如,最早实行土地储备制度的杭州,2004年第一季度和第二季度地价同比增长51.3%和81.3%。此外,土地交易过程中可能会出现寻租行为,开发商为此支出的费用,自然是从购房者那里收回。

成本推动说对不同地产来说是成立的,成本不同,价格自然不同,但若是同一幢楼房在不同时期价格上涨,对于这一现象,成本推动说显然说不通,因为自建成之日起,它的成本显然并无变化,工人工资、材料费用显然都已经是过去式,地价的市场价格虽然有变化,但是实际价格还是原来买入的价格,所以此时并不是成本的原因。以任志强为代表的开发商们,将房价指向土地“招、拍、挂”政策,将地价的飙升归咎于政府政策。政府针对地价的调整政策虽然一定程度上导致地价上扬,但更多针对的是那些暗箱操作的交易,一定程度上打击了暴利获得者,大多数利益被分流的开发商依然有钱可赚,只是不再是暴利了。而且学者岳晓武经过一系列探究,认为地价上涨是房价上涨的结果而非原因。所以,成本也不是房价上涨的根本原因。

(三)其他

1. 政府政策因素

起初为拉动经济增长,出台一系列刺激房地产市场发展的政策,以及后来出台的土地政策和宽松的货币政策。

2. 媒体因素

媒体的报道,甚至鼓吹在一定程度上给消费者房子供不应求等等的错觉。这些原因虽然对房价以一定的推动作用,但实际上依然没有触及问题深处。

三、我国房价上涨重要原因探析

如今房地产市场相对于其他商业关系具有特殊性,用一般商品价格分析方法很难探究出房价上涨的深层原因。如果按照马克思的劳动价值论来给房地产定价,那么中低收入者“住房难”的问题就能迎刃而解了,但显然开发商们是不愿意的,因为价值由价格决定,价值是凝结在商品中无差别的人类劳动,价值由社会必要劳动时间决定,简化来说就是用成本定价,而即使算上其他开发费用、地价、合理的利润空间,依然不能满足他们的胃口,不然房价为何只升不降?从这个角度看,房地产井喷式的价格波动更大程度上是一种价格行为,而非一般意义上由价值决定的价格波动。

在吴昊的《房地产神曲》一书中,作者用“随意”二字来形容房地产商的涨价行为,虽然不能断定房价是否真的由房地产商“任性”而定,但他们很有可能占据了主导地位。房地产商用如此暴利的方式赚钱,了解背后的驱动因素很重要。简单来说,房地产开发商们的运营模式是这样的:房地产商通过公开拍卖获得土地开发权,然后向银行贷款,然后由建筑公司开发,卖出房子,房子售出获得回报之后并不是结束,而是又回到第一环重新开始。房地产商之所以愿意回到开始并孜孜不倦,是因为尝到了高额利润的甜头,这里隐藏着一个概念:资本。不同于资金,资本用于投资,通过完成投资过程获得利润即剩余价值。资本的高回报率很容易让开发商们“丧失理智”,使他们眼里只有钱,而忽视消费者的真正需求,只把房子视为投资机会,通过各种手段获取利润。除了房地产开发商,炒热房价的还包括社会上的一些热钱,如高收入的富有者、类似温州炒房团的那一类人以及其他的闲钱,都试图投资房产使资金保值增值。

房子首先应该用来居住,而后才是投资机会的平台,若是不加以控制,很容易陷入本末倒置的局面。资本不一定是房价上涨的根本原因,但是从驱动因素来看,相对于其他因素,资本因素更深入到问题中心。

参考文献

[1]叶玲杨,沐商.从参与主体角度论房价上涨原因及遏制措施[J].Business,2012,(12):57.

[2]王霄,王立勇.论我国房价上涨的原因及减缓房价上涨的措施[J].经营管理者,2013,(19):190.

[3]赖华东,蔡靖方.从供求关系看我国城市房价持续上涨且偏高的原因及对策[J].今日湖北理论版,2007,1(1):20-23.

[4]陆学艺.当代中国社会阶层研究报告[M].北京:社会科学文献出版社,2002.

[5]岳晓武,王小映.地价上涨是房价上涨的结果而非原因[J].中国土地,2006,(11):15-20.

[6]赵翠玲.房价上涨的原因及未来走势[J].中共山西省直机关党校学报,2012,(03).

[7]吴昊.房地产神曲[M].北京:中国社会科学出版社,2005:83.

房价进入上涨通道 第4篇

经济衰退压力巨大

摆在眼前的现实是，正当市场犹在评估6月8日降息对房地产影响究竟有多大时，央行却出其不意的于7月6日再度下调金融机构人民币存贷款基准利率，其中一年期存款基准利率下调0.25%，一年期贷款基准利率下调0.31%，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。如此一来，自然对观望中的消费者形成进一步之刺激作用。

央行年内两度降息及降准，充分说明经济下行的趋势已成为现象，甚至大于官方预期，然而令人忧心的是，中央不断向市场注入流动性，其本意或许是希望对疲软的实体经济能起到一定之扶持作用，但实际情况恐怕并非如此，更多的资金可能趁机流入楼市(当然这也在中央意料与意愿之中)，以达到自己财富保值、增值目的，毕竟消费者心理预期已发生明显变化。那么，其中转折又从何而来呢？

限购“跛脚”其来有自

首先，是我最近一直强调的，限购看似未取消，且中央一再宣示将坚持执行，但按照相关规定，历经一年之后，当下已经有相当可观的非本地家庭具备购房资格，这就使得限购无异被打开突破口，而形同“跛脚”。

这群楼市需求的“预备部队”，在取得房票之后，正等待价位探底的最佳时机进场，而连续的双降——降准、降息（含公积金部分），无疑是不断对此类族群者释放出“召唤进场”的信号，加之持续两年的调控，市场已普遍认同政策底与价位底即使未充分“就位”,亦不远矣。其中，政策的分水岭是5月7日扬州救市方案几经波折仍顺利过关，带动许多地方政府群起效尤。价位的分水岭则是在年内第一次降息时，各个楼盘因成交回暖而取消或减少优惠措施(第三季可望回到无扣率时代)，甚至按当前状况继续发展，房价向上提升已无疑义，因为整体事态有利于楼市运行。

或许眼尖的读者会发现进入今年第二季后，我就房地产走势已做出明显多方的判断，主要体现在对房价涨势更见信心。毕竟市场在变、政策在变，国内外经济、金融形势更是瞬息万变，而目前“万变不离其宗”的，是官方对房地产“欲舍还留”的矛盾情结、对经济衰退的惶恐不安，迫使调控只能“功败垂成”。

其实，如果单从上半年各项指标来看，调控效果还是相当明显的，以兴建房屋的原料——土地市场为例，不论土地宗数、用地面积、建设面积、楼面价、溢价率、土地出让金等，均在政策步步进逼的“压迫”下，快速滑落至近三年的最低点。数据显示，全国二十个重点城市今年上半年土地市场共成交2118块土地，出让金额累计为2397亿元，同比降幅达36.3%。

双降双底双预期”成楼市现实

其中，动见观瞻的北上广深等一线城市之降幅更为惊人——土地成交综数367块、面积1567公顷，楼面价1664元/平方米，溢价率8.6%等各项指标均创2010年以来新低，尤其土地出让金仅440亿元，同比降幅达55.3%，令食指浩繁的地方政府心痛与心急不已！

总而言之，虽然0.25%的降息幅度并不特别巨大，甚至在实际金额上完全可以忽略不计，但如同胶囊含铬（致癌物），其累积的相乘效应却不容忽视，透过双“双降”（年内两次降息、降准）及“双底”的刺激，市场越过转折点，由“价稳量增”迈向“价量齐扬”的“双预期”，已成为难以避免的必然。

应对房价上涨的措施 第5篇

当前房地产市场供需双方特点是投资和用地过度扩张控制已见成效，但房价增长过快的矛盾突出。因而应把继续适当控制房地产投资和用地扩张，特别是防止房地产投资和用地过度扩张反弹与合理调节房屋需求结合起来。适当控制个人住房贷款需求。在货币信贷增速下降而房屋需求增长仍过快的条件下，适当控制个人住房贷款需求最有力的杠杆是提高银行贷款利率。另一方面要采取有针对性的措施，如强化购买期房和投资性置房的贷款限制；落实个人住房贷款的担保；严格住房贷款程序等。

2.严格控制被动需求。

要通过改革土地出让、金融管理和投资体制，防止政府土地低进高出或从银行大量借款，以及滥用投资权力和扩大投资范围，从制度上切断政府过量城市拆迁资金的来源渠道和主导投资的权力，根治政府长久不衰的投资冲动，从而有效抑制住房被动需求。

3.严格限制投机需求。

房屋投机需求对房价泡沫起着极大的推动作用和对房地产市场起着极大的破坏作用，因而必须严格限制。第二，规范土地价格和扩大低价位房屋比例。在房地产市场供给方面，除了防止过度投资反弹风险，还要把完善土地出让制度与规范土地价格、控制高价位房屋增长与扩大低价位房屋比重统一起来。在规范土地价格方面，要防止继续以土地协议价或变相协议价，进行土地低进高出的土地投机和炒卖；规范政府在土地拍卖中的行为，逐步形成符合土地供需关系、反映土地价值的土地拍卖价格；通过扩大房地产企业规模效应等降低成本，减少土地涨价因素过多地向房价转移。在提高低价位房屋比重方面，要区别不同房屋结构的投资状况，通过增加政府投资、扩大社会投资和货币信贷倾斜，加大低价位特别是经济适用房投资的力度，改变经济适用房比重低和脱离居民收人结构的状况。

4.引导各方面的理性预期。

一方面，要引导房地产开发商理性认识到房价过度膨胀对本身、房地产业和整个国民经济风险，把利润增加的动力更多地放在扩大企业规模、提高房屋质量、优化房屋结构和降低经营成本上。另一方面，要引导消费者理性地认识到“买涨不买跌”的风险，克服从众心理，把预期建立在了解房地产市场及其变化的信息基础之上。

5.引导消费观念的转变。

目前在住房消费领域，人们追求“一步到位”，导致住房消费提前，需求集中、趋同，引起房屋供不应求。针对于这一现状，国家需要调整住房政策，鼓励梯级消费，抑制提前消费。政府根据城市大小，发展状况，购房者年龄、收人、家庭人口平均规模等数据，制定差异性政策，鼓励小户型消费，限制大户型住房需求和消费

6.改变制度混乱的局面。

控制措施 应该从银行信贷制度入手：①商业银 行应提高对房地产开发商自由资金和 资质的要求，对开放商贷款时应加强 对房地产开发企业的审查，对那些自 有资金低，应收账款多的建筑施工企 业应限制其贷款，不能盲目地注入贷 款。②商业银行应对仅有关房地产方 面的贷款追加适当的利息，该部分利 息的作用在于在保证不打击开发商开 发热情的前提下，迫使其尽快出售手 中的房子。这样就可以使房价的主动 权更多地掌握在市场手里，而不是开 发商手里，以达到抑制房价的目的。这里必须强调两点：一是利息的追加 应该有针对性，仅针对过热的房地 产，其他行业的贷款利息应保持稳 定，以保证其不受影响，正常发展； 二是立法的必要性，为了防止部分开 发商为了追求个人利益而以其他名义 贷款而实际上投放到房地产行业的行 为，政府应该提早完善这方面的法 律，以法律的强制性规范目前的贷款 制度，并保证这一控制措施的有效 性。当然，商业银行也有义务配合政 府完善其监察制度，应该做到适时追 查贷款人各款项的去向，并及时向政 府部门汇报。③适当调整个人住房信 贷政策，提高贷款门槛和首付比例,严 禁“零首付”个人住房贷款,对购买第二 套以上住房的,将第二套住房的贷款利 率由较低的住房贷款利率改为相对较 高的商贷利率,或者拒绝给购买第二套 或更多房产的购房者贷款，以防止倒 房现象的泛滥，房价盲目地增长。另外，抑制房价的过快增长还必 须有政府的直接参与。

7.建设廉房限价房

政府以上年的商品房建设完成面积为基数，修同样数量的廉租房、限价房。平抑房价。作为考核地方的重要内容，进一步理顺财政体制的关系。所有房地产的财政所得要全部用于廉租房和限价房的建设。建设资金来源为商品房的土地出让收入和税金所得的总和。廉租房与限价房的结构由资金决定，不够部份由国家和省补助。

8.引导居民理性消费，使房价回归合理

加强政府舆论导向，引导房地产市场理性消费，使百姓形成住房梯度消费理念，去掉盲目攀比心理，摆脱“炫耀型、竞争型、摆阔型”的住房消费误区。引导居民树立购买与租赁并重的消费观念，根据实际收入水平和消费能力来选择买房还是租房，收入较低的家庭可以先租房或购买价格较低的二手房来解决住房问题，中、高收入家庭可以购买更高一级的住房，卖掉旧的住房，这样既可以满足自己改善住房条件需求，又给低收入家庭提供了二手房源。总之，住房消费应该做到量力而行。

9.严格控制房地产开发企业的融资监管，提高房地产开发商的资本金比例

商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地和商品房闲置、炒地行为、负债率高的房地产开发企业，银行不予发放项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和资产重组。提高房地产开发固定资产投资项目的资金比例，提高开发商在商品房投资中所占的比例，增加开发商的投资风险，加大其投资压力，使其自行降价让利，出售更多的空置房迅速收回成本，让房价下降成为现实。

10.打击哄抬炒作行为，防止房价人为炒热

加强市场监测，完善市场信息披露制度，加强房价信息的监控，重点监控土地、投资、价格、空置率和供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务，同时也提高房价的透明度。

中国房价上涨的原因 第6篇

新加坡《联合早报》发评论，分析中国房价上涨的三个原因：国际游资的进入，地方政府的“托市”，以及不良开发商的“怪异行为”。文章认为，应建立民生状况与官员任免直接关联的机制，打击开发商的违反法律、违反商业道德的行为。中国国家发展和改革委员会、国家统计局不久前的调查结果表明，今年2月份中国70个大中城市新建商品住房销售价格同比涨幅高达5.9%，特别是深圳、北京、广州等大城市的涨幅接近10%。

德国一家报纸最近说，北京、上海等大城市的房价已经远远高于欧美很多同类城市，如果考虑到实际货币因素，可能高出几倍、几十倍。德国的杜塞尔多夫、科隆这些房价最高的城市，即使在绝对黄金地段，每平米2000欧元以上的房子也是极为罕见的。但在北京、上海等地有更贵的房子。

对于中国土地资源的配置，许多人可能会惊讶于以下事实：一方面是各城市的商品房住宅用地的拍卖价不断攀高，另一方面是大量土地以零地价给企业使用，加上税收优惠，土地其实是负价卖出的。为何出现这种现象？原因就在于前者拍卖的土地出让金可以纳入地方政府的预算外收入，而发展工业产生的增值不仅可以增加GDP为官员政绩加砖，同时工业带来的税收也会提升地方政府财力。因此，在考虑土地资源的配置方面，官员考虑的是政绩，而非代表百姓利益。这就不难发现为何房地产降温措施没有奏效，反而是越调控价格越高。

房价下跌、地价下降，地方政府的利益直接受损，因此与地方政府利益有损的廉租房迟迟不见大动静。一方面，城市土地和房屋建设的许多资源还掌握在政府及其官员手上，经过七八年的发展，许多开发商与当地政府官员保持了良好的关系，再加其工作团队的不断专业化，开发商事实上已成为区域商品住房开发的垄断者。

另一方面，房价高位也引起金融部门的关注，他们的前期开发资金越来越难以获得。后期的出售一旦遇到房价下跌或销售不畅，将损失惨重。因此，在违反商业道德和法律的前提下，一些开发商用各种方法来刺激销售。制造房屋畅销假象；将商品房不断倒手，制造当地商品房销售景气度高的气氛；还有就是密谋分阶段抬价，各个待售楼盘轮番提价，最后每家开发商都“无奈”地将房价一起抬到一个新高位。

我爱我家揭秘北京房价上涨原因

据我爱我家中介市场研究中心的统计数据表明： 2010年第一季度的北京住宅租赁市场整体交易状况十分活跃，交易量同比增长了2.85%，全市租金均价同比去年同期的2299元/月·套上涨了13.01%，为2598元/月·套。我爱我家中介分析，其中月租金3500元以下的普通民宅在中介租赁市场租赁成交量及价格均出现一定幅度的上扬，成交量同比去年同期增长3.17%，租金同比去年第一季度上涨了9.04%。我爱我家中介统计第一季度的整体租赁市场中房源的供应数量同比大幅上涨了近8.5%，而客户的数量则上涨了15.37%，中介机构表示市场供需比

为1.24：1。

我爱我家中介认为租客数量增幅大于租赁房源的增幅无疑是推动租金上涨的直接原因。

首先，北京每年新增的近60万外来人口转化为常驻人口，是中介市场房屋租赁需求激增的第一要因。

其次，面对高房价，我爱我家注意到也有不少购房人延缓购房计划转而租房。据我爱我家中介第一季度的抽样统计，有37%的租房人表示是由于房价高于承受能力，从而推迟买房转来租房的。

第三，我爱我家分析08年奥运会后北京的拆迁力度加大，也导致部分北京本地人租房过渡，从而进一步增加了租房需求。

我爱我家根据北京市房地产交易管理网的统计信息显示：本月上旬(1-10日)全市二手房住宅网签总量为8310套，同比去年同期6415套高出1895套，相比3月上旬成交量增幅为44.62%。另据我爱我家中介市场研究中心提供的交易数据表明，我爱我家统计本月上旬二手房市场的整体交易均价依旧保持上涨态势，22949元/平方米的交易均价环比上月同期大增了23.41%，城八区的交易均价快速上涨至24872元/平方米，统计较上月每平米上涨近4100元。

近三年来全国房价普涨的城市，基本上是由于这个城市所幅射的区域涌入的“移民”所形成的。任何城市原有居住人口根本无力带动如此之大规模的需求，进而推动房价在短期内快速上升。比如杭州、长沙等城市住房需求主要来自于全省；成都、西安、大连、青岛这些城市的需求幅射则是西南、西北、东北、环渤海等整个区域；北京、上海，也包括三亚、昆明这样的城市，幅射需求的则来自于全国。全中国人民在享受经济快速发展机会和福利的同时，个人财富的增加使人们普遍增多的投资需求，住房成为大家投资的首先机会

房价突涨与个案楼盘示范效应有关

回首近几年全国房价上涨的过程，我们可能清晰地看到，其实每一个城市偶有房价猛涨一定与这个城市某个标志性楼盘高价热卖有关。高出市场普遍预想的价格上市，同时又受到市场追捧，即刻就会成为领涨的动力。以北京为例，北京此轮房价上涨始于棕榈泉二期开盘，房价跳高一期五千元左右，仍被一抢而空，由此带动朝阳公园板块，之后是整个东部地区房价跳高猛涨；第二次明显带动是星河湾，星河湾以高于周边房价万元的差距开盘，而且马上形成热销，进而带动东部，直至全市房价跳高上涨。保守估计，星河湾一个楼盘至少带动北京平均房价上涨了两千元。而在全市范围看，每个区域又都有各自领涨的“地标性标价”楼盘，这样的楼盘多数是带有精装修的，产品品质确实属于高档的楼盘。

房价不涨与土地供应过度放量有关

房价持续上涨与经济过热增长有关

房价上涨因素(分析全面透彻) 第7篇

房价调控必须突破政府只管宏观、不敢深入微观的市场经济管理思维定式，只有把微观管好，管到位，才能把增加住房供给、抑制不合理需求的调控目标落到实处，政府才能掌握房价调控主导权

房地产宏观调控，关键是房价的调控。房价问题是当前最热点的问题，牵动着众多

百姓的心，关系政府形象，牵涉银行、企业利益，关系房地产未来能否持续健康发展，调控好十分必要。

上世纪90年代以来，国家对房地产进行过几次大的调控，总地看房地产宏观调控方向是正确的，美中不足在于中观、微观层面管理还不够精细，不够坚决，不够到位，使房地产公司有了较大的反向操控房价的能力，有的年份房价涨幅没能控制在理想范围。

为促进房地产业健康可持续发展，必须有效调控房价，控制房价涨幅，笔者拟从影响房价的主客体因素入手，探讨调控房价的对策。

影响房价的主、客体因素

影响房价的因素很多，有主体因素，也有客体因素，从大的方面来看，影响房价主体因素有3个、客体因素有4个。

（一）政府是代表人民利益的房价调控者。调控房价是政府职责，政府调控房价的手段众多。土地供应量、房地产各项税费政策、银行贷款利息、信贷规模、二套房首付比例政策、注册资本金比例要求等都是宏观调控手段。

(二）房地产商是房价重要影响者。房地产成本以外有着诱人暴利空间，房地产商竭力加以影响。房地产商影响房价也是利用市场规律，通过减少房屋供应，以达到提升价格的目的。影响房价手段主要有：一是多囤地；二是少建房，缓建房；三是多捂盘，缓供房；四是烘抬房价。

（三）需求方是房价基本走势决定者。作为需求方、房屋购买者，其量的大小是影响房价的最根本因素。在我国房地产发展实践中，旺盛的需求是推动房价不断上涨的主导力量，其中的炒房等投资性需求比例越来越高，对房价上涨起了推波助澜的作用。

(四）4大客体因素。地价是房地产成本重要组成部分，地价是通过挂牌出让由市场决定的，既不由政府意志决定，也不由房地产公司意志决定。

房地产的建造成本也是房价的重要组成部分。建造成本由市场化程度很高的建筑市场决定，建筑企业竞争很充分，房地产商已经把房屋建造费用压得较低，建筑成本一般不会成为房价上涨的原因（当然建材涨价的因素例外）。

房地产税费。房地产企业所缴纳各项税费，是由政府相关法律法规确定的，征收办法一经确定，会相对稳定，但也不是一成不变，根据宏观管理的需要，政府可做适当调整。

房地产不可移动性特点造成的房地产市场的局部(区域)容易形成供求失衡是影响房价的重要客观因素。房地产这种特点有多种表现形式：一些城市除存在旺盛的本地需求，还存在大量外地需求；一些城市特定区域需求格外旺盛，房价格外高（如北京金融街等区域）；一些城市的某些区域土地供应极为稀少，极易形成开发垄断，导致房价过高等等。上述这些特点，对房地产商操控房价十分有利。

总地来看，影响房价的主客体因素作用各有不同，客体因素决定着房屋的基本价值，主体因素则是影响房屋的价格。购房者主体需求状况与房地产商主

体供给状况决定着房价的基本走势，政府和房地产商两大主体则分别起着制约和助推房价走势的作用。

房价调控的对策

房价是可以调控的，房价调控是政府的职责。调控房价措施很多，关键在于不仅要进行宏观调控，还要进行中观和微观管理，不仅要进行定性的宏观调控，还要进行定量的精细化管理。房价调控必须突破政府只管宏观、不敢深入微观的市场经济管理思维定式，只有把微观管好，管到位，才能把增加住房供给，抑制不合理需求的调控目标落到实处，政府才能掌握房价调控主导权，切实解决政府调控房价目标被房地产公司的反向操作所消化的现象，才能有效削弱房地产商影响房价的能力。为做好房价调控，可从以下几方面着手：

（一）房价宏观调控必须配以严密的中观和微观定量管理，将调控住房供给和需求的目标落到实处，以提高房价宏观调控的精度。要把房价调控主导权牢牢掌握在政府手中，严格限制房地产商操控房价的能力。

一是要明确房价调控目标。调控房价，各个城市要改变过去模糊调控办法，要制定明确的房价涨幅控制目标，并通过精细化中观和微观管理加以实现。

二是要做好供地需求预测工作，强化供地目标要求，创新供地模式，确保足量供地。要根据未来的住房需求预测，决定当年的批地数量，要在考虑区域的平衡基础上确保足量供地。供地合同目标要求必须明确，如明确全部交纳土地成交价款款项截止时间，明确开始建设时间，全部房屋建成、供应市场截止时间等等，并向社会公示，确保到时形成有效供给，不给房地产商钻合同空子的余地。

要限地王，创新土地出让模式，防局部垄断。根据房地产区域垄断的特点，政府在土地批租出让中，同地域一般应向3家以上房地产公司出让土地，创新土地出让方式，在出让土地中要使房地产销售能形成竞争而不是垄断。建议政府规定出让给房地产公司同地块土地面积上限。

三是做好城市当年住房需求预测，将住房供给任务落实到房地产公司，保障供给。需求既包括本地需求也包括外来需求。要根据需求预测落实住房供给。有关部门要根据过去国土部门批出的土地情况，将住房供给的任务详细分解到每家房地产公司，并要求其及时足量投向市场。

四是要据未来住房需要预测，落实住房新开工面积。将任务详细分解到每家房地产公司，确保按时开工，按时竣工。

五是成立跨部门的房地产调控协调机构和政策督办机构，改变大家都管都不承担责任的现状。主要城市很有必要成立由市级领导牵头的房地产调控协调机构，协调房价调控各项政策。建议在有关部门成立专门的督办机构（或在原有机构中增加新的督办职能），将房价调控的责任落实到机构，落实到人，切实将宏观调控、中观、微观管理措施落实到位。

六是研究出台1项针对房地产公司违法、违规操控房价各种手法的处罚办法，做到有法可依，公开透明处罚，不搞暗箱操作。要加大处罚力度，使其违规不仅不能获利，反受损失。处罚办法必须对房地产商具有相当震慑作用。建议政府仿照经济适用房上市交易办法（增值部分70%归国家），将房地产公司囤地、囤房增值收入（超出合同时间未开发、未供房）的相应比例收归国有。

七是要加强督办和违规处罚。相关责任机构要将土地批租、住房建设、住房销售切实管到中观和微观，按批地合同、开工许可、竣工要求等进行严格管理，做到限期完成开发、限期足量供应住房，更大程度削弱房地产商影响房价的能力。

八是普通商品房房价也必须纳入政府管理范围，加强其价格宏观调控。在理论和实际工作中，都有部分同志持一种理念，认为普通商品房房价应该完全交由市场决定，由市场调控，这种理念是错误的。目前政策性住房供给，不足住房供给总量的5%，95%以上的老百姓住房要由普通商品房解决，如不能有效调控房价，是对大量中低收入人群的极大伤害。

商品房房价之所以要纳入政府管理范围，还因为它是社会稳定的基础，是可持续发展的重要条件，房地产泡沫政府必须有效防范。

（二）建立一个全国联网的官方房屋产权登记与城乡户籍登记相结合的产权登记查询系统，出台限制炒房政策，将抑制不合理需求目标落到实处。当前，抑制不合理需求情况落实不甚理想，原因有两方面，一是调控二套房、多套房底数不清，银行无法操作，实际上对二套房、多套房贷款是只在同行同城有效，缺少一个全国统一联网官方房屋产权登记查询系统。二是对于炒房，目前还没有出台相应政策和办法，限制炒房无据可依。建议国务院责成有关部门，尽快建立起官方房屋产权登记查询系统，这一系统将大大有利于在全国统一范围内将限制炒房、二套房政策落到实处。建议有关部门尽快出台限制炒房的税费、信贷等政策，改变限制炒房无据可依局面。

房价上涨 第8篇

经济窄幅波动、改革进程不断推进, 成为主流机构集体看多股市并大举调高预测区间的主要原因;不过2013年年底突袭的类“钱荒”却再次令市场感受到了严峻的下行压力。展望2014年, 在全社会融资成本很难显著下行的背景下, 资金面偏紧的格局将持续, 再加上IPO发行所带来的天量供应压力, 不排除沪指阶段性击穿1849点中期底的可能。

从经济基本面来看, 2014年经济运行将波澜不惊, 全年大概率会在7.5%附近徘徊, 经济波动的幅度将大幅收窄。在政策着力促转型调结构的背景下, 未来市场关注的重心更多会集中于增长质量上, 其对市场的整体影响将阶段性下降。

应该说, 2014年对市场走势影响最大的因素莫过于流动性。回顾2013年全年, 尽管央行一直秉持稳健的货币政策, 但信贷及社会融资规模都出现了较大幅度的扩容, 也就是说至少在2013年上半年央行事实上执行的是偏宽松的货币基调, 尤其是上半年流动性一直维持偏宽松的局面。而进入2014年, 在地方平台融资以及房地产融资需求依然旺盛的背景下, 全社会的资金成本仍将稳步提升, 资金面大概率仍会延续偏紧的格局;再加上中央着力调结构, 预计2014年的社会融资规模以及信贷增长都将小于2013年, 即央行可能实施事实上偏紧的货币政策。因此, 2014年A股将持续遭受“钱紧”的困扰。

除此之外, 股市自身的供给情况也会发生巨变。2014年1月存量新股发行就将正式启动, 按照目前管理层的表态, 2014年有可能会将存量的700家拟上市公司全部安排上市, 届时巨量的股票供给将对市场带来持续的冲击。一方面, 新股扩容会影响整体市场的交投情绪, 同时会分流部分存量资金参与“打新”;另一方面, 新股扩容产生的最直接影响, 就是破坏现有成长股的稀缺逻辑, 未来创业板及中小板的供给将显著增加。也正是基于此, 主流券商机构普遍认为2014年创业板指数将下试1000点的支撑。

需要指出的是, 2014年观察股市运行趋势的一个重要指标, 就是看回购利率何时走下“神坛”, 资金利率的阶段下行将带来股市的阶段弹升, 预计2014年A股的机会将更多源于“打游击”, 即博弈超跌之后的反弹收益。目前, 主流机构给出的2014年运行区间主要集中于2100~2600点。在经济无起色的背景下, A股不具备趋势性走强的机会, 因而券商机构给出的运行区间上限值也相对保守。

房价上涨“一成”不变

不管你买或不买, 买房的纠结就绕在那里;不管你懂或不懂, 排队抢房的人就等在那里;不管你明不明白, 高企的房价就挂在那里由于现存商品房供应量与市场需求严重不对等, 随着户籍制度改革与城镇化迈开大步, 不管你信或不信, 2014年房价上行依然大概率摆在那里。2014年北京、上海、广州、深圳等一、二线城市房价上涨压力依旧空前, 预计全年商品房均价有望继续上浮10%, 而三、四线城市则由于人口净流出, 市场预期回归理性, 房价或掉头小幅回落。

有最新数据为证, 国家统计局近期发布的2013年11月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示, 北上广深等一线城市房价连续第三个月同比涨幅超过20%, 其中, 北京为21.1%, 上海为21.9%, 广州为20.9%, 深圳为21.0%。

相比往年, 2013年房地产市场结构化特征体现也愈加明显, 一线城市表现更好。从价格数据看, 截至11月一线城市房价同比涨幅22.77%, 远高于百城10.99%表现;从成交量看, 一线城市继续维持2012年较高销售增速, 前11月销售额累计增速为32.68%, 略高于全国其他城市30.47%。

按照产业发展规律, 结构性特征的出现通常意味着后市产生分化。目前, 我国的城镇化率仅仅还只有52%, 但如果只计算有城市户籍的居民, 可能严格意义上的城镇化率还不到40%, 未来需要进入城市生活的人口高达3亿~4亿。与三、四线城市相比, 一、二线城市在公共建设、生活配套、医疗教育、服务消费等领域具有许多不可比拟的天然优势, 土地溢价空间本就丰厚, 是新增城镇人口落户的首选;另一方面, 受异地升学、就业等因素影响, 每年有大量的年轻劳动力从三、四线城市涌向北上广深, 食衣住行等基本需求也加剧了一、二线城市土地紧张局面, 户籍制度改革已经启动, 2014年持续深化落实毫无悬念, 降低户籍门槛后的一、二线城市无疑更是此类人群眼中的“香饽饽”, 土地资源的稀缺性越发凸显。

此外, 站在三、四线城市的角度, 从人口流出与流入的替换更迭看, 虽然不断有年轻人口流向一、二线城市, 但新补充进来的农村人口在某种程度上填补了上述购房需求的流失, 令房价不会在短期内出现明显滑坡。2014年, 影响这类城市房价走势的关键还是中国宏观经济基本面, 由于中央层面已经就GDP增速放缓达成预期共识, 部分三、四线城市出现房价回调的可能性也因此被放大。同样, 由于2014年GDP增速下调至7%, 作为国民经济的重要支柱, 房地产行业也必须承担经济减速的风险, 从而使得20%的疯狂增速无以为继, 涨幅收窄。

新三板出现第一只转板股

作为政策性金融机构改革中的重要一环, 多层次资本市场体系的建立十分重要。多层次的资本市场包括场内交易市场和场外交易市场两部分。目前, 我国的新三板已经建立, 但是与场内市场之间的“绿色通道”尚未打通。在2013年12月14日国务院发布的《关于全国中小企业股份转让系统有关问题的决定》中, 明确提出建立转板机制, 或促使2014年出现真正意义上的转板股。

《决定》是证监会落实十八届三中全会关于全面深化改革、完善金融市场体系战略部署的一项重要任务。《决定》不仅将新三板的范围扩容至全国, 突破了此前的诸多限制, 强化了融资功能, 更受关注的是, 明确提出建立转板机制。

按照《决定》的要求, 全国股份转让系统的挂牌公司只要符合《证券法》规定的股票上市条件, 在股本总额、股权分散程度、公司规范经营、财务报告真实性等方面达到相应的要求, 就可以直接转板至证券交易所上市。同时, 区域性股权转让市场 (即四板市场) 上非公开转让的公司也可以申请在全国股份转让系统挂牌公开转让股份。分析人士认为, 《决定》使交易所市场、全国股份转让系统和区域性股权转让市场之间形成上下贯通、有机联系的统一整体。2014年新三板有望实现真正意义上的转板。

目前, 已有东土科技、博晖创新、久其软件等7家原新三板公司登陆创业板或中小板。但这些公司采取的都是先终止挂牌再IPO的方式, 并非真正意义上的转板。而《决定》的出台为直接转板铺平了道路, 2014年或许将有望真正实现转板。同时, 由于新三板挂牌的行政许可程序相对简化, 借道新三板或将成为许多公司上市的途径。在披露2013年中报的新三板公司当中, 中科软、合纵科技、原子高科等9家公司已满足创业板关于盈利能力和规模的要求。

存准率下调100个基点

在利率市场化改革加速推进的背景下, 预计2014年我国将继续实施稳健基调下中性偏紧的货币政策, 但考虑到经济通胀形势变化以及美联储逐步退出量化宽松的影响, 调控力度将会适时微调。预计2014年法定存款准备金率将下调2次左右、每次50个基点;加、降息的概率较小, 但存款利率上浮空间有望进一步扩大。

首先, 2014年, 伴随海外经济复苏, 我国出口形势或超预期, 加上收入结构改善和基数因素使消费增速有望保持稳步上升, 经济增长至少得到两驾马车保障, 这给管理层提供了继续调结构、去产能的条件。同时, 2014年物价涨幅总体可控, 但受劳动力、服务、租金价格等因素存在上行动力的影响, 通胀压力有增大趋势。因此, 货币政策延续中性偏紧仍是大势所趋。

其次, 2013年货币债券市场流动性持续趋紧, 资金价格、债券收益率持续上涨。由于利率市场化、商业银行加杠杆尚未结束, 中短期内资金利率中枢仍有上行压力, 一旦流动性紧张从货币债券市场层面传染到实体经济层面, 社会经济受损将在所难免。因此, 货币政策不宜一味趋紧, 将会根据资金利率上行程度以及实体经济所受的冲击程度适时微调。

第三, 随着美联储宣布缩减QE规模, 国际资本流动给我国外汇占款带来的冲击不得不防。虽然短期内较高的境内外利差仍有望继续吸引资金流入, 但中长期而言, 资金价格高企带来的实体经济下行风险, 又会导致国际资本重新流出, 从而造成我国外汇占款和流动性的大幅波动。

综合来看, 经济下行风险上升和国际资本流出压力增大, 或从2014年年中开始集中体现。届时, 我国货币政策的首选工具仍将是公开市场逆回购以及SLO、SLF等短期限品种, 但历史上央行主要以央票和存准率对冲外汇占款变动, 而2014年央票到期量仅1240亿元, 若出现外汇占款持续下降, 则降准仍将是必选工具。参考央行曾于2011年末至2012年上半年三次降准以及当时的流动性和外汇占款环境, 预计2014年将降准2次左右, 每次50基点, 时间可能在下半年。此外, 考虑到通胀水平有望保持温和稳定, 且贷款利率已经基本完成市场化, 预计2014年升、降息的概率都较小, 但利率市场化背景下, 存款利率浮动区间有望进一步放大。

美元指数或突破100

因预期未来美国经济复苏有望持续, 美联储在2014年逐步退出QE的可能很大, 美元指数在利率回升推动下也将逐步走强, 或重返100点之上。

2013年, 因美联储对是否缩减QE一直犹豫不决, 加之美国政府停摆及债务上限轮番冲击, 美元表现起伏不定。但随着美联储缩减QE已摆在台面之上, 经济复苏力道将加大, 且债务僵局也有缓和迹象, 2014年或将成为美元重现雄风的一年。

美联储的量化宽松措施 (QE) 被视为压制美元的一个因素。不过, 美联储在2013年12月最后一次议息会议上做出了收紧QE的决定, QE收紧之门已经缓缓打开:从2014年1月开始每月MBS购买缩减100亿至350亿, 国债购买规模则维持不变。此次会议上, 即将于2014年1月卸任的“QE之父”美联储现任主席伯南克表达了三个暗示未来QE收紧和货币政策变化的要点:首先, 6.5%的失业率不是加息的门槛, 通胀回升至2%或称为加息的参考;其次, 未来几月可能不削减QE, 也不是每次议息会议都会削减QE, 每次削减速度大约在100亿美元的规模, 但特定月份也可能更大, 并于2014年全部退出QE;最后, “一些环境下”考虑重新购债。总体预计, 2014年前两季度美联储将边看边行事, 根据QE逐步收紧之后经济的表现调整QE收紧的步伐, 在上半年确认经济进入正常增长轨道之后, 下半年美联储将加快收紧的步伐。

另据路透社近期公布的一项调查结果显示, 美联储将会在2014年3月份开始缩减购债规模, 而美国经济发展速度将在2014年加速。受调查的经济学家表示, 不管是从就业数据还是从消费者支出、房屋数据来看, 美国经济正在向一个可持续的强劲增长靠拢。而与美联储将削减刺激措施相比, 其他主要央行, 如欧洲央行 (ECB) 、日本央行 (BOJ) 和英国央行 (BOE) 等都将继续加大马力“印钞”, 以进一步提振经济, 这也对美元构成利好。

不少国际机构预计, 因全球各主要国家央行的货币政策分化, 日本央行、澳洲联储 (RBA) 和欧洲央行均可能在2014年推行进一步的宽松政策。而欧央行因担忧通缩风险, 没有太大的政策空间, 最终可能再次比照其他央行采取行动。其中瑞士信贷预计澳元和日元将在2014年大幅贬值, 而欧元可能也将回撤, 美元上涨动能进一步增强。

期货品种超过50个

回顾2013年, 焦煤、动力煤、石油沥青、铁矿石等8个期货新品种相继上市, 国债期货时隔18年重回资本市场, 6个期货品种推出“夜盘”交易, 仿真期权交易密集开展, 期货公司涌现并购增资热, 期市全年成交量、成交额双创历史新高, 这一系列新品种、新业务、新步伐的推出将引领2014年期货市场的新气象。

2014年, 在监管层的推动下, 期货市场仍将延续新品上市热潮, 期货品种总数有望从2013年的40个升至50个以上, 进一步丰富国内期货市场品种体系。

农产品期货方面, 鉴于郑州商品交易所的晚籼稻所有审批程序都已经完成, 晚籼稻期货可能是2014年最先登场的期货新品种;生猪期货方面, 证监会表示将在条件具备、时机成熟时寻机批准上市;2013年3月证监会官员确认正在研究土豆期货;大商所也表示在研究肉鸡期货。金属期货方面, 目前郑州商品交易所正在全力冲刺铁合金期货的两个品种, 将有望在2014年年初通过证监会等监管部门的审核;上海期货交易所已经展开对热轧板卷期货的研究和合约制定工作, 热轧板卷期货有望于2014年一季度上线交易。能源期货方面, 上海国际能源交易中心的第一个交易品种原油期货, 有望于2014年三四月份正式推出交易。

此外, 商品指数期货、期权等金融衍生品也在推进中。据悉, 上海期货交易所正在稳步推进铁矿石指数期货的研究。此外, 中金所拟推出除沪深300股指期货期权、郑商所拟推出白糖期货期权、大商所拟推出豆粕期货期权、上期所拟推出铜期货期权和黄金期货期权, 四家期货交易所已经全部开展期权仿真交易。期权有望在2014年上市, 这无疑将成为金融衍生品发展史上的里程碑事件。

行业创新也同样值得期待。据悉, 以原油期货为突破口, 我国期货市场对外开放的基本思路和总体规划正在积极稳妥推进, 扩大期货保税交割试点、加快境外期货经纪业务试点步伐、拟定外资参股期货公司相关政策规定、引入境外投资者等一系列措施正在逐步实施。可以预见, 品种及业务类型的多元化将推动期货行业与其他金融行业在更多方面寻求更为深入的合作, 并在不断的融合中更好的服务实体经济, 实现期货行业的升华。

债券违约首单落地

从2011年“云投事件”在城投债市场掀起轩然大波, 到现如今投资者对集合票据发行人同捷科技偿债危机“充耳不闻”, 近年来, 债券信用风险事件爆发频次不断上升, 其对市场的“影响力”却不如从前。

对于这一现象, 一种解释是, 随着风险事件的多发, 市场对于违约已有一定的心理准备, 心态趋于成熟。当然, 还有一种可能是, 有海龙、赛维、新中基等“兜底”先例, 市场越发认为“零违约”现状难改, 类似事件仍会“有惊无险”。事实上, 自“云投事件”开始, 业内年复一年地预言债券违约元年将至, 但至今“违约”一事仍然停留在“只闻楼梯响, 不见伊人来”的状态。

不过, 2013年信用债降级潮涌、集合债频现违约代偿, 显示债市打破“零违约”仅差“临门一脚”。2014年, 债券市场或将为首单违约的落地创造“条件”。

2014年企业信用类债券将迎来一个还本付息的高峰。2009年是中国信用债市场的第一个扩容高峰, 并且当年发行的5年期债券较多, 导致2014年将成为第一个长期债券偿债高峰。同时伴随信用债存量的增加, 2014年付息规模也将创历史新高。

而与此同时, 2014年经济增速或将小幅放缓, 宏观经济环境限制企业盈利改善, 内生性现金流入有限, 使得债券本息兑付很大程度上要依靠再融资解决, 债券发行人整体再融资压力将进一步提升。此外, 预计2014年货币政策预计将保持中性偏紧格局, 利率中枢仍旧易上难下, 在债券收益率经历大幅上行后, 企业“借新还旧”的成本将明显上升。

进一步看, 2014年到期低评级债券发行人多出于城投或低评级行业, 基本面情况不佳, 债券如果不能及时滚动, 容易出现资金链断裂的风险。

总体看, 信用债发行人2014年内外部现金流压力都会增大, 信用风险不容小觑。

应该说, 债券市场无违约不成熟。尽管债券违约可能在短期对市场造成一定冲击, 但从长远来讲, 对建立市场化的定价估值体系、完善市场风险分散分担机制和充实评级违约率数据库均有积极意义, 有利于市场长远健康发展。

新股融资突破3000亿元

在资金利率继续高企、宏观经济低位运行的预期下, 市场制度方面的变革有可能成为左右A股2014年运行的最大变量, 其中, 新股发行重启的影响无疑最为显著。结合申请发行公司的数量以及对过往融资数据进行统计, 预计2014年新股融资规模有可能超过3000亿元, 将给整体市场特别是小盘股带来一定负面压力。

中国证监会于2013年11月30日发布《关于进一步推进新股发行体制改革的意见》, 标志新股发行重启拉开序幕。由于直接作用于供需层面, 新股发行重启对股市的重要影响不言而喻。首先, 新股发行重启会导致市场筹码供给的增加, 从存量资金博弈的角度看, 会分流当前市场资金。其次, 新股发行重启会改变当前A股市值分布结构。统计显示, 目前A股市场中, 金融、能源等传统行业市值占比接近75%, 新兴成长行业市值占比仅有25%左右, 相对于成熟市场, A股新兴成长股占比明显偏低。在新股发行重启后, 新兴产业股票预计将获得资源倾斜, 有利于改善A股市场当前并不合理市值结构。最后, 由于同质性较强, 上市新股的增多也将下压小盘股的稀缺性溢价。

不难发现, 新股发行重启将显著影响2014年股市, 而具体影响程度则应该视融资规模、节奏而定。统计显示, 目前排队申请发行的企业约为760家。一方面, 结合历史数据, 预计中小板、创业板和主板公司的个体平均融资规模分别为3.5亿元、2.5亿元和10亿元。当然, 这其中不包括中国核电、中铁物资等“航母”型拟上市公司。将上述历史数据与申请上市公司数量相结合, 可以得出2014年初步的新股融资规模上限。

另一方面, 在上述760家申请上市公司中, 2014年不排除主动撤交发行资料以及审核未通过的公司, 还有一些公司的IPO时间可能会递延到2015年, 这意味着融资规模的上限需要打一个折扣。

在结合上述两方面因素后, 预计2014年新股发行实际融资规模将超过3000亿元, 但超过3500亿元的可能性较小。

物价上涨3.5%~4%

2014年我国物价将进入新一轮上涨周期。

首先, 从供给端来看, 要素价格将全面上涨。从劳动力价格来看, 随着城镇化推进和劳动法趋严, 越来越多农民工与城市职工享受同等社会保险福利待遇, 非工资费用部分也将保持较快增长。上述变化无疑给劳动力价格带来较大的上涨压力。除劳动力、资本外的资源稀缺性将越来越显著, 特别是具有供给刚性特征的土地、水、环境等, 这类资源价格面临较大上升压力。特别是土地资源, 过去土地价格上涨主要集中在城市内部, 特别是住宅用地、商服用地两类, 而城市内部的工业用地、城市外部的农用地并不值钱。未来, 农用地、工业用地价格上涨将是大概率事件。抛开城镇化背景下人多地少的供求长期矛盾不谈, 2014年政策方面也有可能出现催化。

其次, 猪肉价格在2014年年中可能重回上升通道。中央农村工作会议中再次强调加快农村小康和粮食安全, 要求通过富裕农民、提高农民、扶持农民, 让农业经营有效益, 让农业成为有奔头的产业, 让农民成为体面的职业, 让农村成为安居乐业的美丽家园。预计2014年玉米等农产品的价格可能迎来普涨, 猪饲料价格可能受此带动大幅上涨, 不排除2014年猪肉价格出现2007年或2011年那样的大涨, 届时可能明显抬高2014年部分月份的CPI值。

再次, 欧美国家采取量化宽松货币政策, 在美国、日本继续复苏势头的同时, 欧元区经济增速将会达到1.3%, 扭转上年停滞局面。欧美发达国家的经济复苏, 势必为全球经济增长带来动力。这些数据显示世界经济趋向全面复苏, 推动大宗商品需求重新旺盛起来。此外, 2013年, 部分大宗商品价格出现较大幅度跌落, 这些商品价格的较大幅度跌落, 为新一年内的价格反弹, 提供了一定空间。大宗商品价格会出现震荡上行趋势, 我国输入性通胀压力有所显现, 带动部分上游工业品价格上升。

在上述因素的综合作用下, 预计2014年CPI涨幅在3.5%~4%左右, 较2013年有所扩大。但国内经济增速平稳、不动产价格过快上涨势头得到控制和翘尾因素回落, CPI涨幅过快, 超过4%的可能性并不大。但在劳动力成本上升、油气电等资源产品价格改革等因素带动下, 当前我国通胀水平的“底部”可能已经抬高。“十二五”乃至更长时期, 除非出现经济明显下降导致短期的通缩风险之外, 我国将长期面临一定的通胀风险。

国际金价跌穿1000美元

2013年的黄金市场遭遇有史罕见的“滑铁卢”, 年内国际金价从最高1693美元/盎司跌至最低1179美元/盎司, 全年跌幅达28%, 打破了连续12年的上涨记录。其中, 4月12日、9月12日、10月11日、11月20日、11月26日, 国际金价断崖式下跌, 一度触发了交易所的熔断保护机制。在此期间, “QE退出”削弱金融属性的利空在摇摆不定中不断消磨投资者的信心, 国际大行则不时唱空落井下石, 对冲基金多头持仓大举削减更使金价雪上加霜。

在“QE退出”的靴子终于落地之后, 市场几乎已经达成一致预期2014年贵金属依然是熊市, 唯一有分歧的地方在于跌幅多大、底部在哪。回顾2013年国际金价表现, 1200美元关口年内两度遭遇空头强攻击穿, 一次是6月28日, 受伯南克表示最早2014年年中会结束购债利空影响, 金价大跌, 最低跌至1179美元;一次是12月19日, QE削减确定, 金价最低跌至1195美元。但很快多头便东山再起, 使金价重新在1200美元一线企稳。可见, 1200美元支撑强劲, 因这一位置为多数投行所预测的黄金成本区间的上沿, 而以“中国大妈”、“印度大婶”为代表的黄金多头则主导了金价的反弹。

但2014年黄金价格重心继续下移是大概率事件, 1200美元关口彻底告破只是时间问题, 继续向下整数关口1000美元处或构筑2014年金价底部, 且年内可能出现跌破1000美元的情况。

首先, 美联储退出QE仍是2014年金价波动的主要影响因素, 从目前公布的较小的QE削减规模以及何时彻底终止QE未有明确时间表来看, QE缩减本身的影响力可能有限, 但是其代表着美国将正式的进入货币收紧的周期。贵金属作为信用货币超发的对冲工具, 在货币紧缩的时代中价格运行规律必将是一个熊市过程。此外, 未来美国经济复苏有望持续, 美债收益率预计将持续走高, 美元指数在利率回升推动下也将逐步走强, 这将使得金银价格在中长期面临较大的下行压力。

其次, 黄金“成本支撑说”将修正。金价之所以在1200美元关口具备较强支撑, 主要在于“成本支撑说”, 之前各大投行推出的黄金成本区间为1000-1200美元, 但这一说法已经遭到很多分析人士的质疑, 根据相关机构研究金矿开采成本有的低至900美元。一旦1200美元的关口果真告破, 那么1000美元整数关口将成为下一轮多头防守的阵地。