房地产融资渠道分析论文范文

房地产融资渠道分析论文范文第1篇

摘 要：本文主要分析了当前形势下我国发展房地产金融，引入或创新房地产金融工具，拓宽房地产融资渠道的必要性，呼吁积极发展房地产金融来确保房地产业的健康良性发展。

关键词：房地产业　房地产金融　融资渠道

房地产业对国民经济的发展有着巨大的影响力。其产业关联度大，带动性强，随着我国居民住房制度改革进一步向纵深推入，房地产业已经发展成为我国影响国计民生的支柱产业。而房地产业投资资金数额巨大、投资回收期长的特点决定了在其发展过程中必须得到金融业的支持才能有持续健康的发展。但目前我国房地产金融的发展尚存在许多问题，无法完全满足房地产业发展的需要。积极发展房地产金融，拓宽房地产融资渠道，不仅能解决房地产开发企业外部融资渠道单一和融资困难的问题，而且可以促进房地产业资金和产品结构不断优化并减少商业银行的贷款风险，还可以为中小投资者参与房地产投资和收益提供一条现实的途径。

一、分散银行体系的风险

近年来，随着房地产价格的上涨和房地产业的发展，我国银行贷款集中投向房地产业，造成了显著的银行贷款结构风险，影响了银行系统本身的抗风险能力和稳定性，增大了金融风险。一旦宏观经济出现大的波动，房地产市场的隐患很容易转嫁到商业银行市场，进而影响金融市场的稳定，资金链难以为继，对整个国家金融体系的冲击是巨大的。在全球引起恐慌的美国次贷危机便是前车之鉴。次贷危机愈演愈烈，也使美国房地产贷款商的情况继续恶化。截至2008年6月底，列入美国联邦存款保险公司“有问题名单”的银行数量已经达到117家，比第一季度大幅上升30％，也是2003年中期以来的最高值。

我国的房地产金融风险虽然没有大到像东南亚国家那样引起金融危机的程度，从四大商业银行的房地产贷款质量来看(如图1所示)，也暂时不会出现像美国次贷危机这样严重的影响，但是这几年的房地产投资过热，金融风险不断累积却是不容忽视的事实，它对我国的经济和金融运行产生了许多现实影响。据调查，截至2005年末，房地产业的不良贷款余额已经达到1093亿元，居行业排名第四的高位。四大商业银行的房地产贷款质量虽然比较好，但随着这两年国家对房地产业的深度调控，房地产业的发展受到一定的限制，房地产价格出现了一定程度的波动，一旦整个行业出现大面积的业绩滑坡，银行体系的房地产不良贷款必将增加，很可能导致银行体系金融风险的爆发，并进一步引发系统性风险，从而直接影响金融系统和国民经济系统的稳定性。

要防范房地产金融风险在银行体系的积聚以至爆发，就必须在房地产经济和金融领域，大力推进房地产二级市场、资本市场、债券市场、信托市场等各类市场的发展，形成完整的房地产金融体系；发展多种房地产融资形式和多样化的运作工具，适当分散银行体系的风险；积极引入包括充分竞争、供求机制在内的市场机制等，这也是成熟市场经济的要求。

二、提供新的融资方式和手段，拓宽融资渠道

目前，我国房地产企业的资金来源主要是自筹资金、银行贷款、定金及预收款、利用外资等，根据数据分析可以发现，我国房地产企业的融资结构单一，具有明显的依赖银行贷款的特征。

2006年，房地产企业开发资金达26880.2亿元，同比增长25.6％，其中国内贷款平均增速高达47.1％。在房地产开发企业资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金与预收款所占比重分别为19.6％、1.5％、31.9％、30.3％，国内贷款、利用外资所占比重分别比2005年上升1.3和0.3个百分点，二者均为2004年以来的最高。从表1可看到，自筹资金和国内贷款的数额不断上升，2006年分别占到全部资金来源总额的31.9％和19.6％，如果考虑房地产销售收入转变为自筹资金，大部分来自购房者的银行按揭贷款，且定金和预收款中也有一部分来自银行贷款，那么银行贷款占全部资金来源的比例就达到了60％左右。

之所以出现房地产企业融资对银行贷款过分依赖，主要是由我国金融市场的结构决定的，现阶段我国金融市场的融资结构中银行贷款仍然占主要地位。这一状况很容易导致两个问题：一是房地产金融风险在银行体系积聚；二是房地产业的发展受制于银行信贷和国家的信贷政策，这将严重制约房地产业的发展，从而影响整个国民经济。

从2003年中国人民银行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121文件)开始，到2005年中国人民银行《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》，多项针对房地产生产与消费的宏观调控措施使得房地产企业普遍存在银行贷款下降、销售回款不佳的情况，多数房地产企业缺少有效的资本运作经验与融资渠道，自有资金长期严重紧缺，惟一的融资渠道——银行贷款又收紧了闸门，这使国内的房地产开发企业面临巨大的资金压力。

据房地产业内人士透露，由于开发惯性和囤积的土地入市，2008年房地产业总投资比2007年将会有大幅增长，而受银根紧缩影响，银行贷款预计将会减少。此外，2007年10月以后，房企股市融资难度倍数增加，加上2008年股市低迷，股市融资也十分困难。据国泰君安证券研究所2008年6月发布的报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。报告称，由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力，一些中小开发商可能将面临生死大限，房地产金融危机已初露端倪。

通过股票市场融资十分困难，银行信贷之外没有更多的融资工具，融资渠道狭窄与资本成本提高迫使房地产企业急切地寻找着除银行之外更好的融资渠道。现阶段，过于单一的融资渠道已经严重妨碍了我国房地产业的稳定发展，不利于房地产企业资本运作水平的提高，造成房地产企业对银行的严重依赖。所以，引人海外成熟的房地产金融工具，发展具有我国特色的新型融资工具是当务之急。

三、优化证券市场结构

目前我国证券市场的产品结构存在明显的缺陷：一是风险结构倒置，高风险产品占主要地位，低风险产品只占较小的市场份额。目前在我国证券市场上的可交易品种，大约80％为风险较高的股权类产品，只有大约20％为债券类低风险产品，股市每单位风险的收益低。这种投资产品的风险结构极不合理，与广大投资者的长期理财需求不匹配。二是低风险产品品种单一。目前市场上只有少量流动性较差的国债及少量的企业债、金融债、可转债，不能满足广大投资者的投资理财需求。因此，有侧重地发展低风险市场产品，尽快使我国证券市场的产品结构趋于合理，是我国证券市场发展的重点之一。三是缺乏风险对冲机制。目前我国证券市场产品结构不完整，主要集中在股票(包括A股和B股)、债券、权证和证券投资基金，缺乏股票指数期货、股票期货等海外成熟市

场的主流产品，缺乏可以对冲风险的金融衍生产品，难以满足投资资本多样化的收益和避险需求。

引入收入稳定、风险相对较低的证券产品，如在海外发展较成熟的房地产投资信托基金，或其他具有高度创新性的房地产金融工具，其包括的股票、受益权证、抵押债券等产品能极大丰富我国当前的证券市场。

四、增加投资渠道

目前国外成熟的房地产金融工具更多的是通过筹集广大投资者的分散资金，来为房地产业所用，这些房地产金融工具往往面对广大投资者特别是中小投资者，这就为分散的中小投资者提供了一条收入稳定，风险较低的投资渠道。如房地产投资信托基金通常被认为具有与其他资产较低的相关性、较低的市场价格波动性，有限的投资风险和较高的当前收益等投资特性，对于稳健型的投资者有相当大的吸引力。

在目前证券市场交易品种单一、风险较高，而房地产投资所需资金较高、周期长的比较下，新型的房地产金融工具能为投资者提供更好的投资渠道。

房地产业是资金高度密集的行业，占用的资金量极大而且占用周期较长。房地产业的这些特有属性必然把广大规避风险的中小投资者拒之门外，使其无法分享房地产投资(特别是商业地产)的高额收益；与此同时，高额回报的诱惑也驱使很多投资者将资金集中在以住宅为主的房地产产品的炒作中，这样一方面由于资金的长期大量被占用，且缺乏房地产相关专业知识，投资者自身需要承担极大的风险，另外一方面这种非理性的炒作也加大了房价上扬，提高了金融风险。这种分散化、非专业的投资必然呼唤专业化、集中化和理性化投资方式的出现。

市场效率高的资本市场的信息传播是流动和高效的，因此上市型的房地产金融工具的价格也会及时反映任何影响其表现的信息，没有投资者可以利用资本市场上的信息来获取超额利润。投资者可以通过房地产金融产品的价格信息来预测房地产市场的价格，长期而言，房地产开发商也能从公开市场上获得信息来预测房地产市场价格趋势，从而降低商业风险，房地产市场价格也能趋于稳定，对平稳一国房地产价格具有积极的意义。所以说尽快发展具有我国特色的房地产金融工具，能够对这两年来波动较大的房地产价格起到一个平稳着陆的作用，积极拓宽房地产融资渠道也为房地产市场的健康和良性发展创造条件。

房地产融资渠道分析论文范文第2篇

一、各个阶段风险企业的风险类型和特点

风险企业发展过程一般分为：种子期、起步期、成长期、成熟期等阶段。各个阶段由于风险企业面临的外部发展环境和内部资源状况的差异，带来各个阶段风险企业各不相同的风险类型和特点。具体来说：

1.种子期风险企业。处于这一阶段的风险企业面临的最大风险是资金风险和技术风险。由于种子期是风险企业诞生的第一步，要成长为参天大树，需要经历无数的风雨，因此成功的概率最低，所以关注的资金非常有限。因此资金风险普遍是种子期企业的“命门”。另外，由于种子期风险企业的研发工作处于概念设计阶段，因此技术的可行性几乎无法判别和确定，所以处于该阶段的风险企业即使获得了少量的风险资金支持，也往往会因为技术问题而颗粒无收。

2.起步期风险企业。资金风险依然是最大的风险之一。技术风险有所降低，但市场风险在初步显现和加大。起步期风险企业由于产品研发进入到需要进行中试和小批量的生产阶段，因此资金的需要量会急剧增加，但是由于市场的不确定性风险依然居高不下，这使得许多资金往往观望等待而不愿投入，因此融资依旧非常困难。而此阶段技术研发由概念和小试逐步走向中试甚至小批量试制，因此技术的研发风险和生产风险在逐步释放，但与此同时，随着产品样品的市场试用，产品不断接受市场的检验和反馈，于是潜在市场的风险不断显现。

3.成长期风险企业。该阶段风险企业面临的最大风险是管理风险。步入成长期后，企业的发展迅速，这个阶段的企业，技术风险逐步消除，市场风险也变得很小，许多风险投资基金也开始一改往日的态度，变得非常主动，竞相投资。但是该阶段管理的幅度在不断加大，人员在急剧增加，生产规模在不断加大，资金规模在不断加大，市场区域在不断拓展等因素都在迅速增加管理的难度。

4.成熟期企业。成熟期企业最大的风险是保守而不思创新发展的风险和产业多元化的风险。成熟期企业因为取得的成绩而不思进取，往往导致企业市场的萎缩而逐渐失去竞争力。另一个风险则是盲目的产业多元化，已经取得的成绩往往使企业领导者认为自己无所不能，不断地拓展不相关的行业而导致资金链断裂而破产。

二、风险企业各个阶段的风险控制体系的建立

1.风险企业的风险解决方案集。

风险企业的风险控制和防范的基础就是要建立各阶段风险的解决方案，针对以上各个阶段的风险类型和特点，通过我们的研究和实践，总结如下：

(1)资金风险解决方案。

种子期风险企业资金风险解决方案分五步：第一步制定一份完善的商业计划书，商业计划书是企业第一份的基本材料，是洽谈交流的基础，因此非常重要。需要规范、客观、诚信，既要重点突出又要完整全面。有时还要根据读者对象的不同而有所调整内容和结构。第二步是要筛选融资渠道和融资目标对象，融资渠道和融资目标对象的筛选以亲戚朋友，尤其是熟悉该行业的亲戚朋友或从事相关行业投资的企业或风险投资机构为主，避免漫天撒网。第三步是洽谈交流。在第二步的基础上，拜访有兴趣的投资者，进行交流，介绍企业发展的规划和发展的策略。第四步是路演，即在第三步的基础上，选择合适的时间和地点，向已有较大兴趣的投资机构进行现场路演。第五步是签约。起步期风险企业的融资步骤与种子期基本相同，但是有关步骤中的内容和重点有较大差异。由于起步期与种子期企业相比，最大的进步是技术研发已经开始初见端倪，技术研发的信心大大增强，因此在商务计划书中要充分展示的是技术研发的成效和进一步成功的必然信心。当然在后面阶段的交流、路演过程中，需要不断强调这一方面来树立投资者的信心。

成长期和成熟期风险企业的主要风险逐步转变为财务管理风险，这两个阶段需要建立和完善风险企业财务管理制度，加强财务管理，包括现金流控制和管理、成本控制和管理、预决算控制和管理等。

（2） 技术风险解决方案。

由于技术风险主要集中在种子期和起步期风险企业中，因此下面主要介绍这两个阶段的技术风险解决方案。种子期技术风险的解决重点首先是重视技术方案设计的论证。技术方案是整个技术研发工作的起点，合理的技术方案要从市场的需求出发，从前人的研究基础出发，从工艺状况出发，从制造设备的状况出发，避免设备投入的急剧增加。其次，要重视技术合作。种子期企业各方面力量较为薄弱，需要出让少量股权或出让一部分劳动或其他的一些方法与外部资源进行联合，降低研发成本，减少研发支出。

起步期风险企业技术风险的重点环节是研发的新产品由中试到批量生产之间的技术风险，如生产线设计问题、批量生产工艺流程问题等，风险解决的方案是采用分期建设的方式，通过由小到大、由简到繁的方式进行批量生产举办。

（3）市场风险解决方案。

风险企业市场风险在种子期阶段主要处于潜伏期，而成长期和成熟期技术风险已基本得以释放，因此下面重点讨论起步期市场风险的解决方案。

起步期市场风险由潜伏而逐渐显现，要化解这一风险，首先要主动开展试用调研，尽可能多地寻找合适的目标客户进行小试样品的试用，考核产品的功能性指标和非功能性指标，收集客户的具体意见和建议。其次，在开展现场试用调研的同时，举办小型市场研讨会，邀请行业协会、政府主管部门的相关领导和专家进行咨询，探讨市场准入、市场定价、市场竞争策略等方面的内容，听取专家意见和建议。最后，在前面两项工作的基础上，重新进行产品的技术改进，并进一步建立企业市场风险应对策略和运行机制。

（4）管理风险解决方案。

管理风险集中于成长期爆发的特性使我们着重于这一阶段的风险控制。

管理风险的解决方案的核心是骨干人才队伍的建设和培养。此处的建设运用“良将一名，胜似千军”的理念。一方面，用事业和重金引进企业紧缺骨干，充实到管理一线指挥作战。另一方面，提拔企业内的优秀员工，大胆使用，帮助和鼓励他们尽快成长。处于快速成长阶段的风险企业，由于经验的欠缺甚至没有经验可言，在核心岗位人员配置时可以采用“AB岗”的方式。所谓“AB岗”是指类似“书记+厂长”和“政委+司令”的方式，这样的方式，充分发挥“相互帮助、相互协调、相互监督、责任共担”的团结协作的长处，提高核心岗位决策和执行当中的正确性，避免风险的发生。

2.风险企业的风险控制机制。

控制风险企业全过程风险应当建立起企业风险控制机制，针对以上各个阶段的风险因素，风险企业的风险控制机制需要从以下几方面来加强建设：

（1）逐步建立和完善风险防范的预警机制。

首先应建立风险企业的风险评价指标体系和相应的预警信号。建立起一套风险指标和预警信号，就好比给风险企业安装了风险警报系统，可以帮助企业及时发现和评价所出现的风险。由于风险企业各个阶段的风险种类和性质的差异，应按照风险企业所处的阶段来建立相应的风险评价体系，具体指标大体包括：技术风险评价指标、资金风险评价指标、市场风险评价指标、管理风险评价指标，另外还有可能出现的政策风险和法律风险、容易受自然灾害和资源风险影响的指标等。其次，应不断完善风险控制的运行体系。一旦监测到预警信号，就应根据预警信号对应的应急机制，及时采取应对方案和措施，以防风险的出现。

（2）逐步建立和完善风险企业的风险责任机制。

风险企业风险责任机制是根据风险企业的风险控制规划和实施方案，确定相应的责任主体，做到风险管理工作各有其主、各行其职、各负其责。同时要建立和完善风险控制目标体系和风险报告制度。风险企业内部各风险管理运作主体要严格按照既定目标要求和具体标准从事相应的监控和管理。风险责任管理机制是有效控制风险的前提和保障。参照美国风险企业风险管理的组织设计，可以建立风险责任部门、项目分析调查部门、投融资决策委员会、投资执行部门、风险控制委员会、审计监察部门等，以内部严密的组织分置来控制风险；另外通过设定定量的决策操作限额来约束和评价风险责任范围，具体包括各层次投资限额控制、费用限额控制、市场最低占有率控制等。当然不同规模和发展阶段的风险企业需要根据自身的发展状况来合理安排组织层次和相应的控制定额设计，不可一概而论。

（3）逐步建立和完善风险企业的激励机制。

激励机制是和责任机制相对应的。有责任机制就需要有激励机制，只有这样，才能建立完善风险企业的奖惩体系。责任机制是风险企业从反向进行的鞭策推动措施，而激励机制则是风险企业从正向采取的拉动诱导方法。风险企业对各层次的风险管理运作主体为达到预定目标而设定物质或精神的奖励制度，以及短期激励和长期激励的安排。由于风险企业内各层次组织运行目标和功能的差异性，所以首先要根据各个组织的功能以及为风险企业所做出的贡献大小和贡献能力的发挥力度来确定相应的奖励级别和实施方式。而在每一相对独立的组织中，又需要量化完成该组织目标的各个成员的贡献大小。另外，风险企业还要合理制定物质奖励和精神奖励的操作细则，既要避免只谈物质不谈精神，又要避免只谈精神不讲物质。其次还要根据激励的时间效应特性，合理安排短期激励和长期激励计划。只有建立和完善这一量化合理的激励评价体系，才能全面释放激励机制的巨大效力，形成风险企业高速前进的不歇动力。

三、结论

风险企业由于其固有的特点使得其长期面临巨大的风险，但是只要企业领导人具有防微杜渐、居安思危的意识，并脚踏实地地建立和完善风险应对方案，就能临危而不惧，不断防范和化解各个阶段各种不同类型的风险。

房地产融资渠道分析论文范文第3篇

一、 银行是资金主通道

目前,中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低,主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示,我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统,而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款,如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话,来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动,房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险,进而影响国家的金融安全。为此,政府开始频频出招调控,自2003年的“121号文”开始,2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台,银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策,央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率,虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的,而是为了收缩流动性、压制通胀压力,但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗,房地产企业融面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈,开发商有待拓宽融资渠道

二、房地产信托是融资创新的首选

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式,即信托投资公司制定信托投资计划,与委托人(投资者)签订信托投资合同,委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资,或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券,或进行相关的房地产投资活动，信托融资具有的制度优势使得在国家的宏观调控下逐步被房地产业充分利用，房地产信托发行日益增多。当前实际操作中应用比较多的模式有三种：一是贷款类资金信托，这种模式与商业银行传统的贷款模式类似，所不同的是资金来源不同，信托计划的资金主要是靠发行信托计划筹集。针对虽然自有资金己达到国家要求,但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难,这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业,补上资金缺口,这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做二是股权信托，即信托资金阶段性(信托期限内)持有房地产公司股份后被溢价回购的一种股权投资模式。这种模式的优点是既实现了房地产企业的融资目的，又增强了企业的信用等级，通过增加房地产企业的资本金，在不提高公司资产负债率的情况下优化了公司的资本结构，对一些自有资本金不足35%的房地产企业,信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司,使其自有资本金达到35%的要求,信托投资公司作为股东获得投资回报。;三是受益权转让信托，即以交易为基础的财产信托，一般是把具有可预测稳定现金流收入的房地产财产的受益权通过信托转让给社会投资者，实现融资目的，信托收益来源于其稳定的现金流收入或者有保证条款的受益权溢价回购。

不过,目前信托产品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制约、信托产品的流通性问题,以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等,这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道,是

对房地产业的融资渠道的一个很好的补充,这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式

三、项目融资可以共担风险

项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。其最主要的特征是融资不仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和项目未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，项目融资风险分担及对项目融资采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目融资活动的重要内容。商业房地产运用项目融资的主要运作模式是，由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。

四、金融租赁是实际运用较多的模式

金融租赁行为，属于投资信贷性质，又不同于一般的投资信贷，具有其自身的特点。首先，以商品形态和资金形态相结合提供信用是金融租赁的主要特点，租赁公司不是向企业直接贷款，而是代用户购入资产，以融物代替融资。它既不是一般的商品交易，又不是真正意义的金融信贷，而是将金融贷款与购买资产这两个过程融合在一起。对承租人来说，在租到资产设备的同时，也解决了对资金的需求。对出租人来说，在租期内始终持有资产的所有权，比较安全，风险较小。由于融资与融物同步进行，不仅能把握资金运用方向，对企业也有较强的约束力;其次，所有权与使用权相分离。一般的投资信贷，是由企业直接向银行借人资金，自行购买设备资产等，设备资产所有权与使用权统一于借款人(企业)一身。而在金融租赁条件下，整个租赁合同期间的设备所有权始终属于出租人。承租人在租赁结束时，虽有留购、续租、退还设备的选择权，但在租赁期内，只能以租金为代价获得设备的使用权。目前商业房地产应用金融租赁手段进行融资的最流行的形式就是回租租赁，通常用于产权型商铺的销售上面，但还停留在把商铺整体产权进行小份分割的状态下，不利于维持商铺的整体产权，从而也难以实行统一经营，而杠杆租赁可以很好地解决这个问题，因此，杠杆租赁将成为未来我国商业房地产融资的热点。

五、房地产证券化是解决商业房地产融资瓶颈问题的有效途径

目前在中国推行商业房地产证券化的条件已初步具备，有利条件主要有：第一，国际上商业房地产证券化的成功经验是中国商业房地产证券化非常可贵的后发优势;第二，国内巨大的商业房地产市场;第三，房地产金融市场高速发展;第四，逐步成熟的证券市场。政府对机构入市条件的放宽，引导机构入市标志着我国证券市场开始成熟;第五，制度条件正在形成。银行、证券、房地产等领域的法制体系已基本建立，构成房地产证券化所必须的法制环境;第六，具有庞大的房地产证券需求群体等。当然，既有其有利的条件，也有许多不成熟的因素，如房地产金融一级市场尚欠发达，信用上、技术上制约等，这里不再赘述。

我国商业房地产证券化有多种形式可供选择。第一是房地产投资基金(Real Estate Investment Trusts，简称“REITs”)。即指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行房地

产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。美国的房地产投资基金是其房地产证券化最成熟的模式之一，基金型态有权益型、抵押型和混合。在组织形式上分为公司型和契约型。其发行方式分为开放型与封闭型。由于目前我国REITs赖以发展的基础是一个不成熟的证券和房地产市场，在这种条件下，我国商业REITs的运作模式应主攻权益性投资;第二是房地产股票。房地产股票是我国房地产证券化融资最早的模式之一，但受宏观调控的影响，发展较为缓慢。上市公司的数量及其筹资总量均受到遏制，但是这并没有遏止房地产公司“买壳上市”的发展势头。房地产公司间接进入证券市场在国外成熟的证券市场中并不少见。虽然中国在有关的立法、法规的制定和操作上一直比较滞后，但这恰恰给房地产公司的上市提供了机会;第三是房地产共有持分产权信托。房地产共有持分产权信托是我国台湾房地产证券化的主导模式，是指将产权标的物委托给银行管理，投资人可以将购得的房地产的持分权转移给信托银行以换取受益凭证。这是适合大型商用房地产证券化筹资的一种有效模式。

六 上市融资

上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道,分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大,但是上市融资的门槛高,比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一,一般负债率都在75%以上，因此,通过直接上市的企业数量很少

更多的房地产企业选择间接上市买壳上市。买壳上市需要大量现金,买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金,但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产,这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。2004年底,筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0.?5%?。06年到07年国内股市高奏凯歌,房产企业融资额可能突破千亿。但随着股市行情的逆转,这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达4万余家,而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据2005年数据, 其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市

七.海外房产基金

据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等着名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合,合作开发。截至2006年1-11月份累计统计,中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显,利用外资总额313.6亿元,同比增长21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,有助于融资方式的多样化。但目前我国相关法律法规的不完善,再加上国内一些房产企业运作的不规范,所以,海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍

房地产融资渠道分析论文范文第4篇

融资的定义: 从狭义上讲,融资即是一个企业的资金筹集的行为与过程.也就是公司根据自身的生产经营状况,资金拥 有的状况,以及公司未来经营发展的需要,通过科学的预测和决策,采用一定的方式,从一定的渠道向公 司的投资者和债权人去筹集资金,组织资金的供应,以保证公司正常生产需要,经营管理活动需要的理财 行为.公司筹集资金的动机应该遵循一定的原则,通过一定的渠道和一定的方式去进行.我们通常讲,企 业筹集资金无非有三大目的:企业要扩张,企业要还债以及混合动机(扩张与还债混合在一起的动机) .从 广义上讲,融资也叫金融,就是货币资金的融通,当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行 为. 融资可以分为直接融资和间接融资.直接融资是不经金融机构的媒介,由政府,企事业单位,及个人直接 以最后借款人的身份

投资比较青睐高科技创业企业. 提醒风险投资家虽然关心创业者手中的技术,但他们更关注创业企业的盈利模式和创业者本人.因此, "等闲之辈"很难获得风险投资家的青睐,只有像张朝阳,邵易波,梁建章那样的创业"枭雄" ,才有机会 接近那些金光闪闪的"钱袋子" . 渠道 3:民间资本随着我国政府对民间投资的鼓励与引导,以及国民经济市场化程度的提高,民间资本正 获得越来越大的发展空间,目前,我国民间投资不再局限于传统的制造业和服务业领域,而是向基础设施, 科教文卫,金融保险等领域"全面开花" ,对正在为"找钱"发愁的创业者来说,这无疑是"利好消息" . 而且民间资本的投资操作程序较为简单,融资速度快,门槛也较低. 提醒很多民间投资者在投资的时候总想控股,因此容易与创业者发生一些矛盾.为避免矛盾,双方应把 所有问题摆在桌面上谈,并清清楚楚地用书面形式表达出来.此外,对创业者来说,对民间资本进行调研, 是融资前的"必修课" . 渠道 4:创业融资宝创业融资宝,是指将创业者自有合法财产或在有关法规许可下将他人合法财产进行质 (抵)押的形式,从而为其提供创业急需的开业资金,运转资金和经营资金.该融资项目主要针对"4050 人 员" ,以及希望自主创业的社会青年群体.办理创业融资宝的手续较为简便,创业者只要有资产,就可申请

贷款,贷款期限最长为半年,可充当抵押的物品范围非常广泛,房产,大宗物资,有价证券,机动车,名 表等凡价值在 300 元以上的都可以. 提醒创业融资宝的融资"力度"不是很大,因此,解决创业资金问题一般要经过几轮融资后才能实现. 对创业者来说,第一次融资时不能要求十全十美,不要嫌资金太少,关键是先解决生存问题,然后再求发 展. 渠道 5:融资租赁是一种以融资为直接目的的信用方式,表面上看是借物,而实质上是借资,以租金的 方式分期偿还.该融资方式具有以下优势:不占用创业企业的银行信用额度,创业者支付第一笔租金后即可 使用设备,而不必在购买设备上大量投资,这样资金就可调往最急需用钱的地方. 提醒融资租赁这种筹资方式,比较适合需要购买大件设备的初创企业,但在选择时要挑那些实力强,资 信度高的租赁公司,且租赁形式越灵活越好. 说服投资人 现在,要得到相当数量的资本,非找投资人不可.这是眼下的新兴融资方向,也是将来的发展趋势. 一位理性的投资者,尤其是风险投资家,在面对创业者时重点考察的是他的商业能力与商业潜质,其中 包括性格优势(如自信,成熟,有条理性,务实性,责任心,商业经验等)和项目优势(项目前景,项目竞争 优势, 项目回报等). 而考察性格优势和项目优势最好的方法, 就是在通过项目说明会上演

房地产融资渠道分析论文范文第5篇

新常态经济下, 经济发展方式和结构发生了巨大变化, 中小企业的融资形式呈现出新的特征。为了减少风险, 中小企业想获得资金越来越困难, 融资渠道越来越窄。当前能够缓解融资困难的方式, 也就只有一些微贷。为了扭转此局面, 本文展开了有关研究。

2 中小企业的融资

如今可以解决企业生存以及为其发展提供强有力的保障, 只有融资。中小企业通过融资, 可以缓解企业生存的问题。如今残酷的市场竞争中, 许多中小企业的经营和产业运营都面临濒临破产的困境。要想缓解这个困境, 就要从企业自身出发进行资源整合。

3 中小企业融资的现状

目前, 中小企业经济在我国国民经济中有很大的比重, 存在的问题也很多, 如企业规模小、生产的都是产品结构单一的商品、企业自主发展的能力不够强。由于企业资金短缺, 没有更多的资金用于企业的自主研发, 所以技术水平过低。在市场经济大环境的影响下, 中小企业很难与大型企业竞争, 也就导致了中小企业的存活率几乎为零。

虽然在国民经济中发挥重要作用的是中小企业, 但有些商业银行还是对中小企业的存在心怀戒备, 商业银行认为中小企业诚信度不高, 企业没有完善的自主研发体系, 其团队的统筹能力不达标, 也就很难对中小企业提供充足的信贷资金。然而中小企业在融资过程中的其他实质性缺点是政府没有对其的融资政策, 导致大多数商业银行对企业的信贷业务不够开放。在调整融资体系方面, 体制落后。近年来国内商业银行即使实行过几次体制改革, 但在目前看来融资模式还离国际先进水平相差甚远。国家对民营资本银行的扶持力度远远不足, 而是重视开发国家自有银行, 阻碍金融资本高效融合的是民营资本开发停滞, 民营企业信贷担保机制缺失。

4 新常态下中小企业融资渠道的创新

4.1 创建完善互联网众筹平台

在2008年金融危机之后, 为了改善中小企业的融资困难, 众筹这个新型融资模式在国外崭露头角。建立完善的众筹平台, 应先从培养专业的互联网专业人才做起。从科研人员开始, 首先研制出一套具有可行性的方案, 反复实践改良。在现今这个政府大力提倡市场经济的背景下, 完善互联网众筹平台, 是促进中小企业融资渠道创新的推动力和引导力, 只有完善了互联网众筹项目, 中小企业的融资困难才有所缓解, 从而促进市场经济的发展。

4.2 发展与调整区域性股权市场

目前, 我国中小企业的融资还是以间接的方式为主, 而其中最大的问题是国家对中小企业上市的门槛高, 而政府能够给予的政策支持又很有限, 中小企业不能上市, 就不能做到资本置换, 也就没有更大的资金流去做产品研发, 企业自然不能扩大规模。在此种大环境下, 政府作为国家经济的主导者, 应大力完善对中小企业股权市场的体系, 让中小企业也能在公平、公开、透明的基础上健康发展。调整区域股权市场, 就是完善中小企业产业进入股权市场的关键, 进行了这一举措, 中小企业就像回到池塘的鱼儿, 又可以畅游资本市场, 从而净化资本市场的环境, 给予资本市场以强大的活力, 促进中国企业的健康可持续发展。

区域性股权市场对鼓励中小企业技术创新, 激发民间资本蓄水池, 增强金融对实体经济薄弱环节的支持, 具有显著的效果。区域性股权资本市场是中小企业走向上市的一条便捷的道路, 也就是中小企业在发展到某个阶段后, 符合条件的可以寻求场内交易市场完成上市。

3.3建立企业诚信库, 为中小企业信贷提供便利

中小企业难以生存的根源, 其实是资金短缺, 导致资金短缺的外部因素是商业银行对中小企业的信贷能力不认可, 觉得中小企业资金流小, 一旦企业运营出现问题, 仅有的资金流难以弥补商业银行方面的信贷缺口。在这种困境下, 需要政府出面, 扶持中小企业, 帮助其建立权威的企业诚信库。企业诚信库的作用是存储企业的诚信额度, 为企业日后的商业信贷提供保障。

那么, 如何提高企业在诚信库中的信用值就是个值得商榷的问题。比如, 企业在社会上做的慈善事业, 为社会做的贡献, 当国家发生重大自然灾害的时候, 那些企业挺身而出, 企业拿出资金帮助留守儿童建立希望小学。诸如此类的事件都可以作为诚信额度的标准。相信在一系列的举措下, 中小企业融资渠道少的问题一定可以得到有效的改善, 使其可以健康有序的发展。

4结语

只有积极适应新常态, 才能赢得可持续发展。在不断改善传统融资渠道的同时, 中小企业可以借助政府的扶持政策, 不断探究新的融资渠道。在相关部门不断的努力下, 相信在不久的未来中小企业融资的问题会得到改善, 为国家社会经济发展做出更大的贡献。

摘要：对中小企业融资渠道创新要用新常态的视角分类, 研究新常态下中小企业的融资现状, 从其内在和外在两个方面研讨其融资困难的原因, 突出表现为资金紧缩、商业银行贷款困难、经营环境不景气、融资成本高等。对此, 本文探讨了其创新对策。

关键词：融资,渠道,创新

参考文献

[1] 王铁军.中国中小企业融资的28种模式[J].企业融资, 2015 (5) .

房地产融资渠道分析论文范文第6篇

摘 要：科学合理地进行财务风险评价分析，能够对企业生产经营活动过程中存在的各种财务风险隐患进行提前预测，并采取有效的防范控制措施，确保企业经营活动的正常稳定。本文针对企业财务风险分析和控制，首先简要介绍了财务风险的分类及成因，并详细介绍了财务风险识别及评价分析，最后系统论述了强化财务风险控制的具体措施。

关键词：财务风险;分析评价;应对管理

企业在经营发展过程中，随着企业经营范围行业领域的不断拓宽，企业在经营活动开展过程中所面临的外部不确定性因素越来越多，企业所面临的财务风险问题不断加剧。财务风险不仅会直接影响企业的财务状况和运营状况，财务风险管控不力带来较大的财务危机，甚至有可能造成企业出现破产倒闭问题。为了有效防范财务风险问题，要求现代企业在经营发展过程中，应该强化对财务风险的评价分析，有针对性地制定财务风险控制策略，进而确保企业财务管理的正常稳定，促进提高企业整体管理水平，实现企业的战略发展。

一、企业财务风险的分类及其成因分析

财务风险可以分为广义财务风险和狭义财务风险。其中，广义财务风险主要是企业在生产经营以及财务管理活动中由于各种不可控的因素，造成企业经营预期和财务状况出现背离，造成企业出现经济损失问题。狭义财务风险则主要是由于企业财务结构不合理或者是筹资活动管理不当造成企业预期收益下降而出现财务风险。在企业经营活动过程中，财务风险是客观存在的，企业的财务风险按照经营活动可以分为以下几方面：

第一，筹资风险，企业开展经营活动需要大量的资金支持，因而需要企业通过债权或者是权益进行筹资，筹资风险则主要是指企业偿债能力不足或者是资本结构恶化造成的风险问题，筹资风险问题也是企业经营发展过程中面临的较为严重的财务风险隐患问题。

第二，投资风险，投资风险则主要指企业在开展投资活动过程中，由于投资项目受到外部市场环境或者是企业内部管理因素的影响，而造成企业投资项目资金回收或者是投资项目收益的不确定性而带来的风险问题。

第三，经营风险，经营风险主要是企业的经营运转能力问题所带来的风险，在经营风险中较为常见的风险主要是资金回收风险，由于企业应收账款难以及时回收或者是难以回收资金而造成企业的流动资金被占用，造成了企业的营运资金不足，坏账可能性增加，影响了企业的正常运营活动。

第四，收益分配风险，企业在生产经营活动中获取收益后需要科学合理地进行收益分配，如果在收益分配过程中投資分红相对较高则容易造成企业的盈余不足，在营运过程中无法及时补充后续发展资金，影响正常营运活动，而投资分红不足留存收益过多，则有可能影响投资者积极性，出现撤资问题。

二、企业财务风险的识别、评价及分析

在企业财务风险的识别方面，较为常用的财务风险识别方法主要有以下几种：财务报表识别，财务报表识别是较为普遍的财务识别方法，围绕着企业的财务报表为依据，对企业财务风险因素进行静态分析、动态分析以及比率分析等，对有可能出现的财务风险进行预测。专家意见法，主要是选择具有专业知识以及经验丰富的专家，提供相关的资料，通过咨询的方式获取其对财务风险的分析结果。四阶段症状分析法，也就是将企业的财务危机分别划分为潜伏、发作、恶化以及实现四个阶段，通过对流动资金紧张、偿债能力不足、财务指标恶化、资金周转困难、资金链断裂等症状的观察分析，对财务风险进行识别。对于财务风险识别方法的选择运用，应该结合企业经营发展的实际状况，以及企业内部治理结构、内部控制体系、财务管理模式等多方面因素综合考虑选择最为合适的财务风险识别方法。

在财务风险评价方面，较为常用的财务风险评价方法主要有：一元判定模型，针对不同的财务状况选取不同的财务指标，如选择资产负债率等作为财务风险评价指标，当财务风险评价指标超出正常值，表明存在着财务危机的可能性;多元线性判定模型，较为常用的主要有F分数值模型、Z计分模型，在财务指标的选择上相对更加全面，更加强调了财务比率之间的关系;功效系数法，主要是选取较为典型的财务指标，并对财务指标赋以相应的权重，同时对指标确定极限值，通过对各项财务指标分数的计算通过加权平均综合，对财务状况进行评价分析;逻辑回归模型，主要是通过对财务风险发生条件概率的研究，计算财务风险发生概率，并科学的计算财务风险状况;人工神经网络模型，在财务风险评价中应用人工神经网络模型，主要是通过对内部各类复杂的大量的连接点之间的相互关系进行信息处理，尤其是对于各类非线性以及非量化变量的分析处理，对数据的修正等来判断财务状况;层次分析法，主要是采取定性分析和定量分析相结合的方法，通过数学特征利用比较矩阵来进行向量预算，整个计算相对更为简便，对于企业财务状况的反映更加客观。

三、企业财务风险的具体评价分析措施

对企业财务风险进行评价分析，关键应该确保财务风险评价指标选择的全面科学，指标权重赋值合理，尤其是应该重点关注以下几方面：

第一，科学地选取财务风险评价指标，具体来说在财务风险指标方面，选择偿债能力指标反映筹资风险，选择净资产收益率、盈余现金保障倍数以及总资产报酬率等反映投资风险，选择应收账款周转率、流动资产周转率、总资产周转率以及资产现金回收率等来反映营运资金风险，选择营业增长率、营业利润增长率、总资产增长率等来反映成长风险。

第二，准确地确定财务风险评价标准，在财务风险评价标准的确定方面，主要是确定企业财务风险指标标准值、财务风险评价指标的分析系数，进而确定企业处于极小、较小、较大、重大或者是极大等财务风险状况等级，对企业的财务风险具体状况进行相应的掌握。

第三，确定财务风险评价结果，按照企业的财务风险综合分析系数以及财务风险等级的不同，对企业的筹资风险、投资风险、营运风险以及利益分配风险等进行科学的评价分析，并指导企业财务风险防范控制策略的制定。

四、强化企业财务风险应对控制的具体策略分析

1.强化对行业政策以及外部市场环境的研究分析

企业在开展生产经营活动过程中，为了有效防范可能出现的财务风险问题，应该注重全面加强对于企业经营中所面临的政策环境以及市场环境的研究分析。在政策环境的研究分析方面，重点是关注国家对于行业内政策的导向，按照宏观的经济政策和行业内的发展指导政策来制定企业的战略发展规划和投资方向，制定更加前瞻更加科学的战略发展策略，确保企业在市场经济环境下发展方向的科学性。在外部市场环境的研究分析方面，应该注重增强对于外部市场环境的预判能力，尤其是未来行业发展状况等，结合企业发展现状问题，根据外部市场环境需求以及客户需求信息等，提出市场研发报告等，提前在经营管理方面制定财务风险应对策略，确保企业经营活动的正常稳定。

2.注重优化企业的资本结构状况

在有效防范控制企业的财务风险方面，最为直接最为关键的方式就是改进优化企业的资本结构。首先，应该注重改善企业的筹资结构，企業应该在扩大传统的银行信贷融资能力的基础上，在发行债券进行举债融资、资产证券化融资、与银行等金融机构创新定向投资的固定收益产品等方面来积极探索新的融资渠道，不断增强企业的融资能力，降低企业的筹资成本，确保企业经营活动中资金保障的正常。其次，应该注重优化企业的负债结构，尤其是企业在投资项目的过程中，投资现金流在流出以后，往往回收时间相对较长，负债结构控制不合理则容易出现流动性风险以及信用风险问题，对这些风险应该对企业的负债结构的优化，对企业所融入资金在时间和长短期方面做好错配，并按照企业的长远发展战略规划，做好收支预算的编制，根据预算资金缺口等来安排融资的途径、期限和金额，确保企业的资本结构、负债结构、资产结构等科学合理。

3.提高企业财务风险管控水平

有效防范企业财务风险问题的发生，还应该注重增强企业的财务风险管控体系的建设。首先，应该完善企业的风险管理组织框架，结合企业的实际情况成立财务风险控制部门，对企业的业务活动以及财务管理活动进行跟踪分析和调查，及时准确地识别财务风险问题，对企业的财务风险进行识别分析，将企业经营活动过程中的财务信息、重大事项变动等信息进行重点分析，并科学合理地制定财务风险控制策略。同时，在企业财务风险管控过程中，还应该注重信息化手段在企业财务风险管理中的应用，运用信息系统等建立完善企业的风险基础信息库，对风险因素、后果、控制措施、责任主体、类型、管控措施等有关的信息进行全面的归集分析，对有可能造成企业出现风险的事件进行分析预警，执行预控措施，进而有效降低财务风险的可能发生概率或财务损失严重程度。

4.加强企业的内部控制管理体系建设

有效防范财务风险问题的发生，强化内部控制体系建设也是非常关键的因素。在企业的内部控制体系建设方面，应该基于风险导向完善内部控制体系的建设，重点是根据企业经营发展的实际情况来确定企业财务风险管控目标，并对企业内部的各类重要财务活动进行全面的梳理，尤其是对企业的预算管理、决策管理、资产管理以及投资管理等，对这些关键重要的财务管理活动强化财务风险评估，结合企业生产经营活动开展，在企业内部建立执行授权审批控制、预算管控、资金管控、成本费用控制、应收账款管理，严格执行财务会计核算各项制度，并完善企业内部审计制度，对企业内部控制制度建立落实情况、财务管理工作开展状况等进行系统的评价分析，通过内部审计及时发现可能造成企业出现财务风险的各类隐患，进而有针对性地制定解决策略，从根本上防范财务风险问题的发生。

五、结语

财务风险评价分析在企业内部管理中有着至关重要的作用，在企业财务风险的评价分析和控制方面，应该根据企业经营的实际状况，科学合理地选择财务风险评价分析方法，提高财务风险评价的准确性，并通过积极开展财务风险预警，以及优化企业资本结构，强化财务内部管理等多种措施，有效防范财务风险问题的发生，促进提高企业的整体管理水平。

参考文献：

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[2]魏红.项目财务评价风险分析方法及运用分析[J].时代金融，2018（06）：175-179.

[3]王剑玉.企业并购中的财务风险控制及其有效措施探讨[J].企业改革与管理，2018（24）：169-170.

[4]梁玉媚.浅淡企业集团财务风险控制下存在的问题及优化措施[J].时代金融，2018（35）：213-220.