按揭贷款收入证明

按揭贷款收入证明（精选9篇）

按揭贷款收入证明 第1篇

兹证明：

xxx是我单位员工，身份证号码：430xxxxxxxxxxxx559，在我单位工作xx年，岗位为xxxxxxxxx，年收入xx万元(人民币)。

特此证明!

名称单位(盖章)：xxxxxxxxxxxx

日期：20xx年x月xx日

按揭贷款收入证明 第2篇

兹证明_ _，任职 年，年收入总额_ 万元(人民币)(大写： ) 。该同志信誉良好，无违纪记录。

以上内容真实无误，如有虚假本单位愿承担相应法律责任

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特此证明

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农业贷款对农民收入增长的影响 第3篇

1 研究背景

不可否认, 自从我国开始针对“三农”问题深化改革之后对我国的农民收入有了一定的成效, 农民的生活水平也在进一步的提高。但是, 其与城市人民的收入相比还存在着很大的差距。并且城乡收入的差距在不断地扩大之中, 这十分不利于我国共同富裕的目标, 也不利于我国社会的稳定。要更好的建设社会主义社会, 就要提高经济, 所以在“三农”问题中, 核心也是提高农村经济水平。但是社会并没有重视对农村的金融体制改革, 使得农业贷款在农村的投入程度不够大。农民自身的收入本身就低, 但还是需要大量的资金来进行运转才能更好的从事农业工作, 没有农业贷款就给他们继续从事农业工作带来了很多困难。所以, 如果不解决农业贷款的问题, 农村的经济建设将不会取得更好的发展。

2 农业贷款的内涵

农业贷款即为农业放款, 也是被人们普遍熟知的“农贷”。农业贷款是由金融机构对相应的农业生产进行评估之后, 同意提供给农业企业或从事农业生产的个体的贷款。其主要根据时间不同被分为短期农业贷款和中长期农业贷款这两种。贷款时间在一年以内, 资金投入在农业生产、农副产品的运输上的的是短期农业贷款, 而相对贷款时间在一年以上, 资金投入在农业的固定费用上的贷款是中长期农业贷款。

3 理论依据

3.1 生产要素分配理论

我国目前主要通过土地、劳动、资本、技术、企业家这五种生产要素分成了按土地分配、按劳动力价值分配、按资本分配、按技术价值分配和按企业家分配这五种分配方式。农民在认识到农业生产的规模、种类和质量会影响其收入水平后会更加积极的投身于农业建设中, 促进农业的发展。

3.2 经济增长理论

投资不仅可以通过乘数过程来创造效益, 还可以增加资本的存量, 来使经济社会的生产力得到提高。所以, 很多经济学家都认为投资可以影响经济的发展状况。不进行投资, 市场的发展就会受到约束, 不能进一步进行扩张实现工业化, 长此以往就会影响我国农业的发展。

3.3 信贷补贴理论

信贷补贴理论又被称为农业融资论。这个理论就是在认识到农民在发展农业的过程中存在着因为资金不够而无法继续发展的问题上提出的。如果不能很好地解决农民在发展农业中的资金问题, 将会使农村经济的进一步发展陷入困境之中。所以, 如果想促进农业的发展, 提高我国农民的生活水平, 就一定要有相应的金融机构来针对农民的贷款提供相应的融资政策。而且, 农业融资的利率一定要低, 不然就没有了其存在的意义。

4 农民收入现状分析

4.1 农民收入现状

改革开放之后, 我国农村普遍都得到了发展, 为响应国家的相关政策, 很多的农业金融机构也相继建立起来。在这些农业金融机构中, 正规的金融机构和农村信用社被广大农民所认同, 其次是一些民间借贷机构。我国的中国农业银行、中国农业发展银行, 中国邮政储蓄银行都是十分正规的金融机构。但是, 针对农民收入而言, 与我国城市人民的收入水平的差距还很大, 并且这种趋势在逐渐扩大。

4.2 农业贷款支持农民增收过程中存在的问题

4.2.1 农业贷款供需不平衡。

各地农村虽然在加大对农业贷款的投入, 也逐渐认识到了农业贷款的重要性, 但是这些贷款并不能满足农民的需求。农民在进行农业生产活动的时候需要大量的资金来进行运作和扩大生产, 而自己收入又很少, 没有充足的资金运用到农业生产活动上。现在普遍的金融机构对农民贷款的管理控制得很严格, 给农民贷款的额度很低, 所以农民 (下转第87页) 拿不到与自身发展需要等数额的贷款。其次, 一些不能够被评为信用户的农民, 例如困难户和老弱病残户等, 就领不到贷款, 可见农业贷款并没有切实的解决农民的资金问题。

4.2.2 农业贷款管理机制不健全。

目前我国农业贷款的管理机制的不健全加上农民还款的意识比较低, 使得我国农业贷款的还款率持续走低, 贷款得不到回笼, 无法进行循环。农民的收入低, 再加上农业生产本就受天气原因的影响比较大, 如果哪一年赶上年景不好, 农民的收入养活自己尚且不足, 就更没有多余的资金来还贷。所以, 目前的金融机构针对此现象都只为农民发放小额贷款, 如此进行下去的话, 虽然农业贷款风险被减小, 可是农业贷款发挥的作用也被削弱。

4.2.3 农业贷款率偏高。

之所以设置农业贷款, 就是为了激发农民的生产积极性, 促进我国农业市场的发展, 缓解农民资金运转不周的问题。然而我国现在的农业贷款率偏高, 很多农民并不能承受, 农民的收入低, 还要有很大的一部分收入来还贷, 就使得农民收入与我国城市人民收入差距逐渐拉大, 并不能使农民脱贫, 反倒在一定程度上加大了农民的负担。

5 促进农民增收的对策

5.1 加大农业贷款的投入

政府需要认识到农业贷款可以促进农民收入的增长, 所以一定要加大对农业贷款的扶持力度, 与金融机构一起发放农业贷款来缓冲农民资金的负担。其次, 要鼓励银行充分发挥其作用, 扩展相应农业贷款的作用, 增加农业贷款的渠道, 更加方便农民的贷款。除此之外, 还要设置一定的政策补贴来提高农民的生产积极性。最后, 要对一些民间的金融机构进行正确的引导, 政府通过有关的规定来规范这些民间的金融机构, 利用其资金更好地为农民服务, 使其合法化, 来对农民的农业生产发挥出积极作用。

5.2 完善农业贷款的管理机制

针对农业贷款还款率低的问题, 可以通过完善农业贷款的管理机制来解决。一定要建立农业贷款的回流机制, 促进农民的还款, 并且可以通过适当的引导, 使得城市资金也投入到农业生产中来, 让农业贷款能够实现良性循环。并要与地方政府进行良好的沟通, 通过其建立一些中介服务机构来对农业贷款机构进行组织优化, 加强其管理体制。

摘要：近年来国家更重视农村的发展, 也颁布了一系列的措施来振兴农业发展。但是不可否认的是虽然我国农业在近几年取得了显著的发展, 但农民的收入水平与城市人民的相比仍存在着很大差距。所以我国目前急需要解决农民收入的问题, 随着我国学者对农业贷款与农民收入之间的关系的研究, 得出了农业贷款可以对农民的收入做出贡献的结论, 本文针对农业贷款对农民收入的影响展开讨论。

关键词：农业贷款,农民收入,增长趋势,影响研究

参考文献

[1]姚佐文, 王苏.安徽省农业贷款与农民收入关系的实证分析[J].赤峰学院学报 (自然科学版) , 2013 (19) :88-89.

[2]崔姹, 孙文生, 李建平, 等.基于VAR模型的农业贷款、财政支农对农民收入增长的动态性分析——以河北为例[J].广东农业科学, 2011, 38 (1) :235-238.

按揭贷款收入证明 第4篇

上海 廖丽丽

A银行作为现在唯一可以选择的合法钱庄，最大特点是拒绝风险。

1.银行最喜欢买房的贷款者。因为个人房贷业务量大、不良率低。很多贷款的客户同时具备存款、购买理财产品的能力。

2.地产商是银行的好搭档。任何楼盘开盘后，开发商都会引入多家银行驻场，他们会要求银行必须让客户贷到款，有客户因贷不到款而买不了房，银行就从这个楼盘被请出去，哪怕买房者资质不够，个贷经理也会尽量想办法。

3. 银行承诺的口头利率优惠可能会反悔。贷款存在营销行为，比如调控政策背景下，有的经理会口头承诺“房贷利率打8.5折”吸引客户，到申请过程中，银行业人士又会告诉你“优惠不了”。最有利的理由就是政策变化。

4. 收入高，银行不见得认为你有信用。有一种消费贷款形式是无抵押、无担保的纯信用贷款。“审查主要是三个方面：一是月收入情况证明，主要看工资卡记录。二是工作证明，稳定的单位让还款更有保障，所以一般如公务员、医生、事业单位职工、上市公司或企业职工的申请更容易受理，自由职业就比较麻烦了。三是信用记录。还需要提供住房证明，已婚人士要比未婚人士更容易贷到款。”

5. 未到期的定期存款可以做抵押贷款。除了房产，其实还有其他抵押物，常见的如存单和理财产品、外汇理财产品、凭证式国债。它们根据价值和贷款用途可以获得不同的抵押率和贷款期限。比如一张未到期的定期储蓄存单，提前支取会造成较大的利息损失，通过计算之后，你可能会发现提前支取的利率成本不如拿来直接办理抵押贷款划算。

節日浪漫代价大，购买鲜花陷阱多！

Q每到过节，鲜花唱主角，娇艳欲滴的玫瑰，芳香淡雅的百合，大气温润的康乃馨……若是来自异国的品种，价格又能翻两番，不过鲜花消费中的猫腻你知道多少？

福建泉州 商小天

A1.过度包装，花纸挣黑钱。原本一束鲜花只需三四张纸，人家偏偏给你用上七八张，还建议你每枝花都包起来，显得档次，利润将更高。

2.代人送花，玩一把缺斤少两。委托花店代送鲜花，花店老板真是乐开了花。收花人不好意思问订花人，花店老板就把应送的鲜花大打折扣，11枝玫瑰变成了7枝，5枝康乃馨变成了3枝，包装纸也从预订的皱纹纸降低为透明塑料纸。

3.拼接涂色，次花冒充鲜花。有些花刚买回家，就会发现花瓣已变黑、枯萎，全靠花网包起来；轻轻一摇，花瓣全部散架，花朵中间竟插着一个钉子，卖花人就是趁夜色把这种拼接的“断头花”拿来卖。

4.国内花冒充进口花的伎俩。老板向客户介绍一些高档鲜花，并谎称是进口鲜花，其实就是在国产花的花瓣上喷洒少量的颜料，其花瓣边缘常会有一圈和花瓣颜色不同的色彩，当作进口花销售。

五险一金，背熟这6条你才算真懂！

新疆喀什 阿娜尔古丽

1.养老保险不是理财，交的多≠得的多。单位缴纳基数的20%会直接划入统筹基金，和个人账户没有关系。

2好多病，医保不管。整容、减肥、增高、近视眼矫正、不育（孕）症、精神疾病都不归医保负责。出交通事故，或被歹徒伤害，医保都不会睬你，只有公安机关确实找不到肇事方的情况下，才能由医保核销。3.失业保险，大费周章不值得。必须先满足两个条件：所在单位和本人已缴费满1年；非自己主动辞职。然后一大堆手续要办：离职之日起60日内持职业指导培训卡、户口簿、身份证、解除劳动合同或者工作关系的证明和照片到户口所在街道劳动保障部门登记，办申领失业保险金手续。

4.工伤保险，48小时生死线。如果是发病后超过48小时死亡的，就不会被认定为工伤。有些企业为逃避责任迫使受害人接受低于国家标准的赔偿。5.没有工作单位，不享受生育保险。生育险必须由单位统一缴费，至少要缴费满一年以上才享用。生完小孩后还要继续缴费，不缴的话后期计划生育方面的福利就不能享受了。6.住房公积金，长期不用不划算。公积金中，当年缴纳的部分，只能获得活期存款利率，而以往年度缴纳的资金，只能获得三个月的定期存款利率，甚至不如一年期的定存。

贷款收入证明 第5篇

兹证明先生/女士(身份证号码：)为我单位员工，至今已在我单位工作年，月均税后收入约为：（大写）人民币元整（小写：￥元整）。

本证明仅作本单位员工向银行申请住房按揭贷款之用。我单位保证所提供的信息真实可靠。

单位电话：

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银行贷款收入证明 第6篇

兹有我单位员工，性别，身份证号码为，现任本单位职务为，平均月收入为（大写）元。

特此证明

（单位公章）

年月日

附：单位地址：

联 系 人：

银行贷款收入证明 第7篇

兹证明（身份证号：）为我单位员工，已连续在我单位工作，目前担任职务。近一年内该员工在我单位平均月收入为元（大写：），工资按季度结算，以形式发放。该员工身体状况良好。本单位承诺上述证明资料真实有效。特此证明。

公司地址：

人事部门联系人： 联系电话：

全称 负责人签名

按揭贷款收入证明 第8篇

当前全球人口发展的老龄化趋势及由此产生的老龄人口退休后收入短缺问题已成为各国学者及政策决策者热烈讨论的主题。Chiuri&Jappelli (2008) 认为人口预期寿命的增加及老年人口比例的增长将削弱福利国家体系的可持续性, 除非老年人口可以有效运用积累的资产。对于60岁以上的老年人, 往往存在的现象是“Asset Rich but Cash Poor”, 即通过生命周期内的资产积累, 住房通常为个人所有的最大资产, 然而却没有足够的流动资金。这部分人群, 即使退休后领取公共部门养老金, 也只是实现退休前一定比例的工资替代。因此, 在全球金融创新中, 反向抵押贷款成为解决各国预算逆转的有效尝试:即各国在人口老龄化过程中不可避免地在老年人退休、医疗保健及其他支出中增加开支。

在传统抵押贷款中, 借款人向银行支付按揭分期付款, 在贷款期限内, 未偿还债务逐渐减少, 最终借款人获得全部住房净值并完全还清贷款债务。而在反向抵押贷款中的贷款者却是获得支付而非向贷款人进行支付。个人可以将部分或全部的房屋净值转换成未来一定时期的收入流用于满足当期支出同时能够保有住房的使用而无需当期出售房屋资产 (Foote, 2010;Bhuyan, 2011) 。因此, 在贷款期限内, 个人贷款欠额逐渐增加, 而房屋净值却逐渐减少 (图1) 。Feng (2009) 认为反向抵押贷款是对生命周期理论的运用, 也即人们尝试着在整个生命过程中维持合理平稳的消费水平 (Modigliani&Ando, 1960;Stoke, 2010) 。因此, 生命周期理论假设大部分的老年人会在生命的后期消费他们的储蓄或资产, 而反向抵押贷款的设计正是为了实现退休时期个人及家庭消费的稳定水平 (Kutty, 1996) 。如图1所示, 个人在年轻时 (阶段一) 通过正向贷款 (传统贷款) 实现住房消费, 在这一时期, 随着个人不断实现的分期付款还款, 贷款欠额在整个贷款期限中不断下降, 而房屋净值却不断增加;到中年时 (阶段二) , 随着贷款欠额缴清, 也实现了房屋净值的最大化, 即没有欠债的住房自有, 同时, 这一时期也会将部分收入进行储蓄积累 (Stoke, 2010) 。

到老年时 (阶段三) , 反向抵押贷款因为个人完全实现了房屋净值而成为可能, 通过消费部分或全部房屋净值来实现退休后收入的拓展。在这一阶段, 随着时间的增加, 贷款债务的增加, 积累的本金及利息只会在贷款结束时从房产价值中扣除, 因此, 反向抵押贷款是一种“债务增加, 资产减少”的机制, 借款人在房产价值中的份额减少负债增加但并没有偿还义务, 直到借款人死亡、出售或离开房产。

生命周期理论假设个人在老年时期 (阶段三) , 会运用第二阶段的储蓄积累维持日常的消费支出这在某种程度上只是一种理想状态的理论假设。尤其对于一些“Asset Rich but Cash Poor”的社会群体来说, 退休后未来一定时期若没有更多的收入来源或良好的退休金计划, 退休后生活水平的维持将是不可避免的一个挑战, 更不用说支付大额的老年医疗费用。Mc Carthy等 (2002) 的一项研究认为一个典型的新加坡工薪阶层退休后所拥有的财富大约75%是在房屋资产上, 房屋资产成为老年人最重要的财富组成部分 (Schulz, 2001;Schwenk, 1993, Kennickell&ShackMarquez, 1992) 。因此, 对于许多老年住房自有者来说, 他们面临的问题是如何利用房屋净值支持消费且无需出售或重置他们的房屋资产。在这种情况下, 反向抵押贷款在国际实践上作为一种可行的用来提高退休后生活质量 (HUD, 2006) 的选择, 以及其所具有的积极影响和增长潜力得到了广泛的关注 (Rasmussen&Megbolugbe et al, 1997) 。

在我国, 2013年9月国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”, 使得“以房养老”成为当前公共政策研究热点, “反向抵押贷款”模式的“以房养老”也成为社会讨论的热点。本文试图通过对反向抵押贷款理论框架的探索, 讨论反向抵押贷款的优缺点、风险及影响反向抵押贷款市场的相关变量;结合我国在实践中的探索, 厘清这场“以房养老”大辩论中的误读。

2 理论框架

快速增长的老龄人口对各国财政及金融体系也产生着巨大影响。UBS Investment Bank (2006) 提出美国拥有世界上最昂贵的医疗保健体系 (人均医疗保健支出大约为整个OECD国家平均水平的2倍) , 然而人口预期寿命并没有得到预想的高度。面对人口老龄化趋势及由此带来的“财政困境”, 各国不得不考虑老年人对信贷及金融服务的需求, 包括住房反向抵押贷款。

2.1 反向抵押贷款运行机制

反向抵押贷款作为一种金融工具增加了老年住房自有者房屋资产的流动性, 实现退休后收入拓展的同时无需借款人偿还贷款但前提是借款人必须永久居住在这个房产中。国际通行的实践中, 贷款人一般满足三个条件即可以申请反向抵押贷款:第一, 达到一定的年龄标准, 无论其健康状况及是否有最低收入和信用要求。美国这一年龄限制在62岁及以上的老年住房自有者, 我国香港为60岁及以上香港身份证件持有人 (Wong, 2012) ;第二, 反向抵押贷款潜在借款人必须保证永久居住在拟抵押的房产中并证明对房屋资产的无负债所有权;第三, 借款人持续保有住房所有权且必须支付房产税及其他常规房屋支出及维持费用。反向抵押贷款的获得不会影响借款人获得退休金及其他福利津贴的机会, 发放贷款的银行或其他金融机构为借款人提供稳定的收入流。只有当借款人死亡、出售或离开 (抵押房产不再作为借款人主要居所) 房产时, 反向抵押贷款才会进入合约结束阶段。借款人的继承人/房产进入贷款偿付阶段, 可以通过私人资金将贷款欠额转入新一轮的正向贷款 (传统贷款模式) 或出售房产偿清反向抵押贷款欠款、利息及支付给借款银行或其他金融机构的相关费用。若借款人的继承人可以通过私人资金偿清贷款欠额, 继承人对房产仍然具有保有权。若通过出售房产的程序还清贷款, 残值归入继承人/借款人处置。这也涉及到贷款成本的问题, 与正向贷款相似的是, 借款人在反向抵押贷款期间也会发生相应的成本支出, 包括:房屋月服务费、贷款申请费用、启动费用 (房产估值等) 、第三方收尾支出 (房产出售程序) 、预付贷款保险费、贷款机构服务费及利息支出等 (Case&Schnar, 1994) 。

反向抵押贷款额度取决于借款人的年龄及房产的价值。若反向抵押贷款发放后房产实现了价值增值, 借款人可以在增值部分的基础上获得第二份甚至第三份反向抵押贷款。然而, 借款人的贷款总额不能超过房产的价值, 总贷款欠额必须从房屋价值中偿清。以我国香港为例, 贷款的限额为房产价值的20%~50%间并对房产价值设置了最高限额 (Wong, 2012) 。

已有文献把反向抵押贷款支付方式总结为四类:按月现金支付、总额支付、授信额度支付及生命年金。从反向抵押贷款中获得的支付额是免税的, 因为支付额并非从出售房产中获得, 是贷款的一部分而不能作为收入所得。按月现金支付又分为两种, 即:固定期限计划 (Term Plan) 及保有计划 (Tenure Plan) 。固定期限计划中老年住房自有借款人可以选择在固定的期限内由贷款人按月进行现金预付, 而保有计划保证了老年借款人每月的现金支付只要借款人始终居住在抵押房产中直至死亡、出售、离开房产 (Merrill, 1984;Hancock, 1998;Venti&Wise, 1991, 2001;Mitchell&Piggott, 2003) 。两个计划的区别在于固定期限计划中的借款人每月获得的现金支付量大于保有计划, 然而老年住房自有者却面临更大的风险, 即在贷款合同终止时借款人若无法偿清贷款, 将会被迫离开房产。相比之下, 保有计划避免了这一风险并在国际实践中成为最受欢迎的反向抵押贷款形式。总额支付方式中借款人在反向抵押贷款开始初期获得一次性支付, 与其他支付方式相比, 总额支付的利息成本是最高的。授信额度支付中, 借款人可以控制获得支付的时间及贷款支付的限额 (Kutty, 1996) , 在这种支付方式中, 大部分老年住房自有者不需要日常常规的收入补充, 而将其作为一种紧急事件的备用收入如支付大额的医疗保健开支。年金支付的方式可以被看做反向抵押贷款之外的衍生, 老年住房自有者将总额支付的一次性给付转换为终身年金, 从保险公司获得退休以后每月的固定收入。

借款人对于反向抵押贷款支付额的使用有足够的灵活性。Redfoot, Scholen&Brown (2007) 在研究中提出许多老年人利用反向抵押贷款获得的资金实现一些特殊的用途:家庭翻修、医疗保健支出及日常生活开支、度假、偿还信用卡借款、资助孙辈大学学费、改善当前生活方式及生活质量。

反向抵押贷款每月的支付额由相关的变量所决定:借款人年龄 (预期寿命) 、性别、婚姻状况、房产净值 (如美国为房产净值的75%~80%可用于反向抵押贷款) 、贷款利息率、贷款额度与房产价值的比重、管理成本及预计的房产价值增值率 (Mayer&Simons, 1994) 。每月现金支付量或总额一次性支付量与借款人的年龄及房产净值成正相关, 与借款人的预期寿命及市场利率成负相关。也就是说, 借款人年龄越大, 预期余岁越短, 房产价值越大, 市场利率越低, 反向抵押贷款支付额就越高。

2.2 反向抵押贷款优缺点及影响因素分析

住房作为大部分老年人最主要的财富资产, Peyton&Lotito-Badiollo (1990) 提出老年住房自有者应当意识到不利用他们的住房资产所造成的巨大的机会成本损失。有效使用并管理房屋资产并使其成为收入来源可以促进老年人的经济地位、减轻他们退休后对公共福利的过度依赖 (Burns&Widdows, 1990;Hogarth, 1991) 。Rose&Ross (1993) 提出住房反向抵押贷款有以下优点:借款人不会强制还款, 只需一直在抵押房产中居住;贷款收入是免税的;贷款获得的支付额不会影响社会保障及医疗补助计划的收入;贷款人的支付将贯穿借款人终身, 由于借款人的长寿, 整个贷款支付额最终很可能超过房产的市场价值;政府支持计划中会在借款人进入贷款合约前对借款人给予相关咨询及讨论反向抵押贷款外的替代选择 (以美国HUD-FHA计划为例, 这种联邦担保的反向抵押贷款计划给予HUD支持的咨询服务) 。Mayer&Simons (1994) 认为反向抵押贷款一次性支付的方式将增强资产的流动性以应对财务的紧急情况, 如医疗费用、住房翻修, 合并未偿还债务。

反向抵押贷款在支持老年人退休收入拓展上有诸多优势, 然而使用这一金融工具也存在诸多可能的缺点。首先, 反向抵押贷款是一种昂贵的方式, 尤其在高利率时期。借款人需要支付大量的利息及实施贷款所存在的相关费用, 这部分支出包括房屋月服务费、贷款申请费用、启动费用 (房产估值等) 、第三方收尾支出 (房产出售程序) 、预付贷款保险费、贷款机构服务费及利息支出等 (Case&Schnar, 1994) 。

影响老年人口是否采用反向抵押贷款取决于与之相关的因素, 如:老年人口对与家庭和朋友亲近的心理预期、对住所的情感依附及财务上的因素 (Chinloy&Megbolugbe, 1994) 。传统的生命周期模型假设老年人会利用住房资产实现老年收入的拓展, 然而实际情况并非如此。对反向抵押贷款的需求首先会被遗产赠予的动力所抵消。这一论断被Feng (2009) 及Mayer&Simons (1994) 的研究所支持, 老年住房自有者希望将其财产留给孩子或其他指定继承人。这在某种程度上与文化影响相关, 老年人口对与家庭及子女亲近的心理预期较高, 子女赡养老人并获得遗产继承作为一种文化心理首先产生对反向抵押贷款理念的冲击。此外, 反向抵押贷款也不适合拥有投资及储蓄收入并对住所有较少依附的老人。只有拥有极低收入的老年家庭才能在反向抵押贷款中获得收入流的大幅增长。对住所的情感依附程度决定了老年人流动的倾向性, 这部分人可以通过出售住房而不是采取反向抵押贷款实现福利增进。财务因素的影响上, Huck (1987) 认为老年消费者通常不愿意赊账消费;Mason&Bearden (1980) 在研究中1/3的受访者认为通过贷款消费是一个坏的选择。而在一些发展中国家, 银行及相关金融机构借款人与老年住房自有者对于反向抵押贷款均持保守态度, 因为对这一新型金融工具的监管通常是不足的, 从而限制了反向抵押贷款的发展与需求。

2.3 风险分析

在反向抵押贷款中, 借款人和贷款人均面临可能的潜在风险从而削减各自的得益。对于借款人来说, 风险在于可能选择了资质差甚至是存在破产风险的贷款机构。而相比来说, 贷款机制设计使银行或其他金融机构贷款人在其中所面临的风险更加复杂。Philips&Gwin (1993) 分析了贷款人面临的交叉风险、长寿风险、道德风险、逆向选择及诉讼风险。

交叉风险 (Crossover Risk) :这一风险产生的原因在于贷款价值超过抵押住房的价值。通常情况下贷款的利息率通常高于房产增值的速度, 从而达到这一交叉点 (Crossover point) 。超过这一交叉点, 借款人将承担所有未偿债务的损失。交叉风险主要有以下几种表现形式:占用风险、流动风险、利率风险及房屋增值风险。占用风险 (Occupancy Risk) 也是保有计划 (Tenure Plan) 的反向抵押贷款最吸引老年住房自有者的部分, 机制设计允许老年借款人一直居住在抵押房产中, 而老年人的预期寿命有很大可能高于借款人预计, 因此对房产的占用时期将会超过贷款期限。当占用期限超过平均交叉点时将引起借款人的损失。流动风险 (Mobility Risk) 是指借款人因为意外事件而非死亡提前进入贷款终止程序。原因在于借款人为筹集资金出售房产或因为有利的房地产走势通过变卖资产获利, 还可能因为健康或护理需求使个人提前进入还款程序。利率风险 (Interest Rate Risk) 是指在高利率的环境下, 银行或其他金融机构贷款人的资金流用于固定利率的反向抵押贷款, 反向抵押贷款借款人并不会立刻偿还贷款, 因此贷款人不得不放弃更高回报率的债券或其他投资品, 也将无法实现收益最大化的资产负债匹配。从这个角度看, 实现借款人房屋资产的流动性是以牺牲银行及其他金融机构贷款人现金流动性为基础的。房屋增值风险 (Home Appreciation Risk) 是指若房屋达不到预期增值速度, 交叉点就会比预期及早到达, 从而使贷款价值超过抵押住房的价值。当整个房地产市场出现泡沫或引发整体房产贬值时, 这一风险将是贷款人无法回避的。

道德风险 (Moral Hazard) :Welke&Daidoff (2004) 认为道德风险对反向抵押贷款市场将是毁灭性破坏。由于反向贷款借款人能够自主决定退出房产及合约的时间, 对道德风险的规避主要就表现在高费用及限制市场规模上 (Chinloy&Megbolugbe, 1994;Miceli&Sirmans, 1994;Caplin, 2002) 。Caplin (2000) 认为道德风险主要表现在房屋维护及退出中。Shiller&Weiss (2000) 模型提出反向抵押贷款借款人没有动力维持房产的价值, 也表现在不适当或忽略对房产的维护上。Davidoff (2006) 表明, 对于相似的住所, 75岁以上住房自有者的日常维护花费远小于年轻的房主。此外, 当潜在借款人意识到自己将有很长时间居住在抵押房产中时, 对反向抵押贷款的需求就会出现畸高, 因为对于这部分人来说, 这种机制设计是非常有吸引力的。

逆向选择 (Adverse Slection) :发生在借款人夸大房产价值, 或使低增值率房产进入反向抵押贷款市场从而套取不成比例收益的行为。

诉讼风险 (litigations) :是指在贷款偿清过程中或在房产移交贷款人的过程中与借款人、继承人可能发生的诉讼活动。贷款机制设计使得借款人的其他资产不能被用于偿还反向抵押贷款欠款。

3 反向抵押贷款在我国运行现状

尽管对反向抵押贷款的研究已经在中国有数年的进展, 然而在国内市场上却没有反向抵押贷款产品的供给。而只有在北京、上海、南京等地以房屋资产支持老年人生活的尝试。中国当前处于人口结构转型时期, 人口老龄化问题严重, 探索多渠道适合国情的养老模式也是业内外人士的共识。然而在今年9月国务院提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”之后, 社会各界对“以房养老”展开热议。反向抵押贷款作为一种拓展老年人退休收入的金融工具, 在国际上是由老人和贷款金融机构自主选择的非主流养老模式, 也是比较成熟的实践。然而, 在这场“大辩论”中民众却显示出了不安和焦虑, 并引发了对现有养老体系与政策的信任危机。“反向抵押贷款”在我国未来社会化养老格局中将会占据何种地位?推进中存在哪些问题及风险?这一部分将在以往理论框架基础上进行分析。

3.1“以房养老”及其在国内的实践

“以房养老”本身的含义很广, 上海民政局总结过7种以房养老模式 (陈杰, 2013) :一是家庭内部的以房养老形式, 子女养老, 房产由子女继承;二是与赡养人签订遗赠赡养协议, 由赡养人继承房产;三是出售自有住房, 入住养老机构, 以房款补贴养老;四是售出较大住房, 购买或租赁较小住房, 以差价养老;五是出售自有住房, 再与购房者签署长期租赁协议, 仍然在原住房用购房款补贴养老;六是出租自有住房, 到养老机构以租金补贴养老;七是“反向住房按揭”, 金融或房屋机构买断老年人住房自有产权, 通过测算定期给予养老资金, 老年人仍然在自己住房里终身居住。从2005年南京“以房换养”模式到中信银行“养老按揭”方案, 试点都遭到了冷遇甚至被相关媒体冠以“宣告失败”。

南京、上海、北京试点均属于租售换养的自助养老模式, “幸福人寿”与“中信银行”业务是典型的“倒按揭”模式, 而“幸福人寿”属于国外典型的住房反向抵押贷款模式。因此, 这里讨论的住房反向抵押贷款只是“以房养老”的一种模式。这里结合我国现状及上述理论框架探讨我国推进反向抵押贷款的制约因素并在此基础上对当前大辩论中的焦点进行讨论。

3.2“反向抵押贷款”在我国遇到的困境

国内学者从不同角度提出了“以房养老”在我国遭到冷遇的原因 (黎民, 权晓妮, 2012;朱劲松, 2011;邓艳川, 杨雪梅, 2009;金奕, 2008;等) 。考虑与“反向抵押贷款”机制的匹配程度, 我国主要存在以下困境, 即:观念困境、操作困境、政策困境。

3.2.1 观念困境

邓艳川, 杨雪梅 (2009) 认为高额的房产遗产税且免税的倒按揭收入是反向抵押贷款在欧美流行的原因, 而遗产赠予的动力则会削弱这一需求。我国没有开征遗产税, 因此“以房养老”的制度优势并不明显。除了从传统伦理角度考察老年住房自有者的遗产赠予动力外, 结合对我国住房市场的分析就能看出这是一种“理性选择”。Min Wang (2013) 基于五个典型城市数据计算了双职工住房公积金缴存家庭在住房公积金贷款与商业贷款组合贷款下的住房购买力。在不考虑贷款的浮动利率情况下:对于符合资格条件的双职工住房公积金缴存家庭购买100平方米社会平均总价的首套自用住房, 收入水平处于社会月平均工资水平的家庭在组合贷款下, 完成最低限额30%的首付款后, 北京家庭如果每月将所有的家庭收入用于支付住房贷款, 需要27.25年 (327个月) 才能还清贷款。上海市则需33.3年, 杭州需15年, 该数据反映了居民面对商品住房价格的严重不可负担性。在南京和广州, 当夫妻双方留出每月50%的家庭收入用于支付住房贷款, 则分别需要25.1年和32.65年还清贷款。数据不仅反映了中国居民对于住房价格的严重不可负担性, 也反映了一个扭曲的、非健康、非稳态的中国住房市场。当前的住房市场状态使年轻人较难通过个人收入实现住房自有, 因此从整个家庭代际福利最大化角度看, 老年住房自有者将房产赠与子女继承是一种“理性选择”。

3.2.2 操作困境

在当前金融环境下, 银行、保险等反向抵押贷款潜在提供者在操作过程中有风险顾虑, 处置能力及基础平台的缺失成为推进其发展的巨大障碍。住房反向抵押贷款由于期限较长, 流动性风险是贷款机构始终面临的风险。贷款人面临贷款期过长、利率上升、房产贬值等带来的交叉点过早达到的风险, 即抵押房产价值低于累积贷款本息总和。美国对反向抵押贷款机构的保护上, 政府提供了有效支持和监管。HUD-FHA (Federal Housing Administration) 保险的反向抵押贷款是其中最主要的产品, 通过统一向借款人收取保险费用, 对借款人与贷款人的可能损失进行补偿, 在保险基金金额不足的情况下, 由政府兜底 (柴效武, 2010;Scholen K, 1985) 。贷款人处置能力方面, Feng (2009) 认为银行没有足够经验处理长寿风险, 也没有足够能力自行处置抵押房产。从具体业务操作来看, 提供反向抵押贷款的相关机构需要对各类风险及房屋价值进行综合评估, 而我国缺乏有效的房地产统计平台。计划经济体制下的物质产品平衡表体系无法适用当前房价统计, 因此难以建立反向抵押贷款结算体系 (金奕, 2008) 。此外, 我国房产估值还缺乏规范的规则和体系, 这些都属于推进反向抵押贷款基础条件的缺失。

3.2.3 政策困境

对“反向抵押贷款”的质疑还在于我国居民商品房用地70年使用年限上。房屋所有者只具有房屋用地使用权。对贷款机构而言, 当老年住房自有者抵押房产时, 商品房使用年限已经不多, 银行或其他金融机构依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本, 因此面临很大的风险。虽然2007年《物权法》规定了住宅使用土地期限届满自动续期, 但是并未对具体的操作及未来的成本做界定, 因此金融机构也没有动力对未知可能存在的风险做承诺。

4 结论

按揭贷款收入证明 第9篇

关键词:新会计准则;金融工具;商业银行;贷款利息收入

财政部颁布了由1项基本准则和38项具体会计准则组成的新会计准则体系后,中国银监会相应发布了《关于银行业金融机构全面执行新会计准则的通知》,明确了已经上市银行业金融机构要自2007年1月1日起全面执行新会计准则,政策性银行、中国农业银行、非上市的股份制商业银行、城市商业银行等从2008年起按照新会计准则编制财务报告,农村商业银行、农村合作银行、农村信用社、城市信用社、3类新型农村金融机构等从2009年起按照新会计准则编制财务报告。

与商业银行原来所执行的《金融企业会计制度》相比,新的会计准则不仅对会计的基本概念进行了重新界定,而且在具体的业务处理上也做出了重大的调整,比如公允价值计量、金融工具、企业合并、资产减值、债务重组等方面。上述这些变化,在一定程度上改变了各家商业银行的财务报表的数据,从而影响到对外披露的财务收支结果。

根据新准则《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》,银行业金融机构的资产中有90%以上需要按金融工具的准则进行核算。而贷款业务仍是我国商业银行的传统业务,贷款利息收入在银行营业收入中一直占据主导地位。贷款利息核算制度直接影响着商业银行经营业绩的计量,是金融会计领域中一个极具代表意义的重要专题。笔者作为商业银行财会从业人员,从近年的具体实践来分析新准则实施后对贷款利息收入的确认发生的变化。

一、在贷款利息收入确认方面产生的差异

主要是实际利率法与原制度名义利率法的差异。按照新会计准则的规定,贷款属于金融资产,应按照实际利率法以摊余成本计量。新准则采用实际利率法确认利息收入,即贷款利息收入=贷款摊余成本*实际利率,这与原《金融企业会计制度》采用贷款名义利率确认利息收入,并遵循“双90天”的规定,差异十分显著。两者对利息收入确认的根本理念显著不同,可以说前者是彻底遵循了权责发生制的原则,而后者仍然在一定程度上应用了收入实现制的原则。

具体来说,采用实际利率法确认各期利息收入,与原制度有以下几点不同:

第一,利息收入确认时间与原制度不同。原制度规定在贷款结息日确认利息收入,贷款结息日往往在每季末月21日(或每月21日),而对符合收入确认条件的,新准则要求在资产负债表日予以确认。

第二,确认方法不同。原制度规定确认的利息收入是按贷款合同本金和合同利息计算确认的,新准则规定“利息收入金额,按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定”,即按贷款的摊余成本和实际利率计算确定利息收入。所谓贷款的实际利率不同于贷款名义利率或者合同利率,其实质是贷款的内含报酬率,即将贷款在存续期间的现金流折现为贷款当前账面值的利率。所谓贷款的摊余成本是指扣除已偿还的本金和减值损失、加上或减去按照贷款实际利率摊销的贷款初始确认金额与到期金额之间的差额的摊销额(例如贷款手续费)等确认的账面值。由于摊余成本不等于合同本金、实际利率也不等于合同利率,因此,两种方法的计算结果是存在差异的。

第三,对贷款收益的确认方式与原制度不同。前者在贷款存续期内按期确认利息收入,不论贷款本金或利息是否逾期;后者遵从“双90天”的规定,即本金或利息逾期90天以后,贷款应归类为非应计贷款,此后结计的利息只在表外催收贷款利息核算,不再确认为当期收入,此前已入账的利息收入和应收未收贷款利息需冲销;前者下的任何贷款的偿债现金流要首先确认一部分利息收入,其余才作为本金偿还;后者下的非应计贷款的偿债现金应首先归还本金,如有剩余,则剩余部分作偿还催收贷款利息收入处理。

二、贷款利息收入确认的变化对损益的影响

新会计准则实施后,因商业银行主营业务收入的贷款利息收入核算确认与原先制度的不同,从而对损益带来相应的影响。具体可以从3个方面来分析:

第一,按照上述分析,如果贷款手续费等费用与贷款本金相比很小,那么贷款实际利率与名义利率应当近似相等,则采用实际利率对正常贷款利息收入影响不大。目前,银监会对商业银行财务顾问费用的收取要求较为严格和要求遵循合规原则,商业银行的贷款多数尚未收取金额巨大的手续费,因此正常贷款的利息收入在采用新准则前后变化尚不是很大;但从今后发展趋势来看,随着银行在项目投、融资安排中更多扮演财务顾问配角,新兴的投资银行业务在商业银行比重的逐步提高,银行收取的手续费率将相应提高,银行贷款利息收入将相应产生变化。

第二,对于非应计贷款而言,虽然实际利率法下要按期计算利息收入,而原方法要待利息收入实际收到后才可能计算确认,所以每期要多计算一部分利息收入,但由于贷款本金可以计提减值准备,以扣除减值准备后的摊余价值计算的利息收入将比按贷款原值计算的利息收入明显减少,抵消了部分影响(全额计提减值准备的贷款其影响为零),最终对损益的影响主要是利息收入在各期间的分布。

第三,商业银行原核算方式下的期末减值准备余额要大于实际利率法下的减值准备余额,需要将减值准备期末余额调整到正确的水平,对损益的影响即是增加贷款利息收入,相应增加贷款减值损失的计提,具体分析如下:

本期应计提减值准备=期末应保有减值准备余额-期末实际减值准备余额

期末实际减值准备余额=期初减值准备余额-贷款核销数+已核销贷款收回数

以原先的核算方式,非应计贷款在本金完全收回前不确认利息收入,偿债现金流均作为本金偿还。例如期初贷款本金100万,期末偿债现金流80万,折现到期初60万,期初减值准备余额(100-60)=40万。按现在的方式核算,80万全部作为本金收回,贷款核销使用准备金(100-80)=20万,期末减值准备实际余额20万;按照实际利率法,80万中60万为本金收回,20万为60万本金产生的利息,贷款核销使用准备金应为(100-60)=40万,期末减值准备余额应为0。因此,应将现行核算方式下的减值准备余额20万调整到利息收入中去。对损益的影响即是增加贷款利息收入,相应增加贷款减值损失的计提。增加的总量为:(非应计贷款-非应计贷款的减值准备-应计贷款的减值准备)*实际利率。假设某商业银行非应计贷款减去非应计贷款的减值准备金额为500亿元,应计贷款已计提的减值准备为220亿元,按一年期贷款基准利率测算,5.31%的贷款收益率粗略估算增加利息收入和相应的贷款减值损失为:(500-220)*0.0531=14.87亿元。

三、工作建议

新会计准则的实施需要更多的会计人员职业判断,对金融企业风险管理提出了更高要求,也为商业银行实务操作增加了诸多难点,且许多解决方案必须要凭借现代科技手段才能及时、准确地完成。如贷款的后续计量,应按期对借款计提利息,应收利息仍按照贷款本金和合同利率计算,但利息收入按照资金的摊余成本和实际利率计算,应收利息和利息收入的差额作为贷款价值变动调整摊余成本。其实务操作的难点是摊余成本和实际利率的确定,首先是摊余成本,可以按照“贷款摊余成本=贷款的初始确认金额-偿还的本金-累计摊销额-减值”的公式计算;其次是实际利率法,实际利率就是将贷款未来合同现金流量折现成贷款初始确认金额的利率,如果贷款合同属于定期计息且本息预计可正常收回的,则合同利率可以视同实际利率,但对于到期还本付息的贷款以及存在减值、欠息的贷款,这就需要使用现值公式推算实际利率。银行的贷款笔数很多,如果不由计算机自动处理,工作量大,且准确率难于保证。此外,相关摊余成本、减值等信息也只能由计算机系统进行记录。所以,实际利率法对商业银行贷款和收入的核算体系和核算系统都提出了新的挑战,但是对损益的影响将集中于非应计贷款。如果非应计贷款的减值准备能够合理、恰当的计提,使贷款账面价值合理反映贷款可收回金额,则实际利率法的应用对商业银行损益不会造成太大波动。

因此,建议商业银行要根据新准则的要求,做好如下几项工作:加强培训,提高金融会计人员的职业判断能力;建立完善的风险管理政策、金融工具估值技术和有效的内部控制制度;进一步改进完善核算体系和核算系统,具备相应功能的电子化系统作支持,并开发建设估值系统;修订原有贷款减值准备管理办法,使贷款减值准备的计提符合新准则的要求。

参考文献:

1、中华人民共和国财政部.企业会计准则2006[M].经济科学出版社,2006.

2、财政部会计司.企业会计准则讲解2006[M].人民出版社,2007.

3、葛效宏,赵昆.新会计准则给银行业带来的挑战[J].会计之友,2007(1).