房地产企业融资策略范文

房地产企业融资策略范文第1篇

(一) 企业预算管理的定义

企业预算, 是企业行为计划的一种具体量化, 主要包括了企业的财务预算、投资预算、筹资预算和成本预算等。企业预算管理的工作内容就是在综合分析考虑这些预算的基础上, 对企业各种不同形式的资产和非资产加以合理、高效的分配、控制、管理和考核, 维持企业日常的经营管理秩序, 帮助企业实现自身的发展战略目标, 是企业对今后工作内容进行合理规划的一个过程。

(二) 企业进行预算管理的作用

(1) 企业加强自身的预算管理, 是实现发展战略目标的基础。在一定程度上来看, 企业进行预算编制的过程就是企业对自身目标进行分解的过程, 预算控制的过程就是企业目标控制的过程, 其预算执行的过程就是企业发展战略目标实施的过程。只有企业的管理者进行统一的安排和部署, 再加上各个部门和员工的共同参与和努力, 企业的预算管理才能发挥出最大的功效, 也才可以更加容易实现企业的发展目标。

(2) 可以帮助企业规避和防范自身的财务风险。房地产企业, 从最开始的项目投资一直到最后的项目完工, 在整个资金的投入和回收过程中, 存在着很多的不确定性因素, 这就在无形中加大了房地产企业的财务风险系数。而企业的预算管理则是一种比较全面的内部管理, 是综合考虑了企业的投融资、利润、成本等多种因素的高效管理手段, 有利于企业加强资金管理, 从而使得企业资金更为充分、合理地利用, 发挥其真正的价值, 帮助企业实现自身经济效益的最大化。

(3) 有助于企业协调、统一自身的经营战略决策与管理行为。目前, 现在企业面临着管理转型升级这一重要问题, 要逐步从传统的职能化管理模式转变到扁平化和过程集成化的管理模式, 这就要求企业增强上下员工的整体性概念, 对企业团队加强管理和协调, 在自身预算管理的指导下, 促进企业的经营战略决策和自身的管理行为方式相协调和统一, 从而实现企业的发展战略目标。

二、房地产企业预算管理的现存问题

(一) 缺乏明确的责任中心

对于很多的房地产企业而言, 往往存在着高层负责审批、中层负责传递文件、底层着急做事的现象, 他们的各个部门缺乏明确的权责划分。对整个工程项目负主要责任的应该是项目部, 但是它却并没有什么权利, 就常常出现一些和市场环境违和的决策, 处于一种“有责无权”的尴尬境地, 如此一来, 项目预算管理的效率和可操作性就会大大降低, 甚至失去预算管理最初的意义。拿预算编制来说, 目前不少的房地产企业是将自身的预算编制工作单独交给财务部门的, 而要想财务部门独立完成企业整个的预算编制工作, 这在现实中是不可能的, 因为任何企业的预算编制工作就具有极强的综合性, 再加上房地产企业自身的经营项目本来就比较符合, 需要考虑、协调的因素很多, 其预算编制工作更加应该是在多个部门的共同参与和努力之下完成的。

(二) 预算管理工作流于形式

企业的预算管理是一个全方位的动态化管理过程, 其任何一个环节都是非常重要的。但是目前不少的房地产企业依然过于看重预算编制, 却忽视了其执行的具体情况。对于企业的预算管理来说, 就算预算编制设计得十分完美, 但是如果没有加以很好的落地执行的话, 也就失去了其实际的意义。目前, 不少中小型的房地产企业, 其预算执行都缺乏授权审批制度, 如此一来, 其预算管理在具体的实际操作过程中就会出现较大的随意性, 甚至出现越权审批、重复审批的现象, 严重影响和制约了预算管理的具体执行效果。另外, 还有一些房地产企业把预算执行的权利全部交给财务部门, 让其进行预算管理的审批和管控, 但是事实是财务部门并不完全明白和掌握企业所有部门的业务内容, 所以他们审批预算的依据很少, 往往只能通过金额加以限制, 并根据自身的主观经验判断, 所以把预算执行的审批权全部交给财务部门, 有可能出现比较大的误差。

(三) 现代信息技术运用不充分

虽然房地产企业在前面的十年里发展比较快速, 但是由于过于看重发展的速度, 就忽视了很多发展过程中的细节问题, 其中就包括了全面预算标准的制定, 其对企业编制预算具有指导性的意义, 也有助于企业的预算编制更加科学、合理。所以, 要求房地产企业充分利用现代信息技术, 加强自身预算管理的能力, 在大数据、计算机科学和信息技术的支持下, 根据企业自身的实际经营状况, 再结合内外部具体的市场经济环境, 可以对企业自身今后的发展做出一定程度的合理化预测, 但是现阶段具体的情况却是, 很多的房地产企业做不到预算管理信息化, 或者是预算管理信息化的程度不够。

(四) 对预算管理缺乏全面的认识

主要有以下三个方面的体现:首先, 企业的高层管理者和大部分员工对预算管理缺乏全面的认识, 甚至缺乏预算管理的意识, 很多员工停留在基本了解的层面;其次就是企业的管理者对预算管理的各个环节缺乏充分的掌握, 使得预算管理的多个环节出现常识性的失误, 就比如前文所说的对预算编制主体的界定;最后就是不少的房地产企业缺乏完善的预算管理制度, 其管理体系也不健全, 如此一来就会导致预算管理在具体的执行过程中出现一定的盲目性, 比如预算管理的监督与考核的标准不够清晰、明确。

三、房地产企业预算管理现存问题的解决措施

(一) 健全企业预算管理制度

企业预算管理的责任主体不明确, 执行不到位、员工对其不了解或则认识不全面, 都与企业的预算管理制度不健全存在着一定的关系, 所以企业预算管理制度的建立和完善是企业加强预算管理的基础, 企业的预算编制、预算执行和预算控制都有赖于预算管理制度的指导。需要企业从自身的实际经营状况出发, 融入企业会计准则的有关要求和规定, 力求预算管理的工作内容周到、详细。

(二) 加强预算管理执行效果的监管

面对竞争日趋激烈的市场环境, 企业都在拼尽全力巩固自己的市场份额, 这种情况下, 尤其需要加强预算管理的具体执行情况, 容不得半点马虎, 任何形式化的、走过场的预算执行方式对于企业而言很有可能就是一场灾难, 因此要加强预算管理执行效果的监管, 加强预算管理的执行力度。一方面需要对预算执行加以细化, 将其授权审批的权力分散到相对应的部门另一方面需要对预算管理执行的整个过程实施动态化、多角度、立体化的监督和管理, 以确保预算执行工作的质量。

(三) 充分运用现代信息技术强化企业预算管理

随着信息时代的全面到来, 企业的预算管理也应该紧跟时代浪潮, 充分运用计算机科学信息技术, 比如充分、合理地运用大数据对海量的内外部信息和数据进行收集、分析和整理。企业现代化的预算管理具有战略指导意义, 对于企业未来的发展方向和趋势具有一定的参考价值, 刚好大数据可以对未来的市场环境和企业的发展做出一定程度科学、合理的预测, 所以在大数据的基础上进行预算编制更为准确。

(四) 强化员工的预算管理意识

建议房地产企业定期或者不定期地对员工进行相应的培训与考核, 因为企业员工的素质对于企业的发展是至关重要的, 培训与考核可以强化员工的预算管理意识, 同时也可以激励其不断给自己充电, 引入末位淘汰制, 使其随时保持学习的状态, 这样才可以为企业创造更多的价值, 也才能实现自身的价值。

摘要：从十九世纪至今, 作为管理控制工具的一种, 预算管理逐步被现代企业所使用。在经济全球化、世界经济格局多极化的今天, 面对竞争日益激烈的市场环境, 企业的生存压力加大, 迫使其不断提升自己的管理效率, 丰富自身的管理理论, 预算管理也以此为契机, 实现了自身进一步的发展, 企业战略导向型的全面预算管理体系初步形成。不同于其他企业, 房地产企业的项目资金投入大, 而且回收周期较长, 因此加强预算管理显得更加重要。所以, 本文从企业预算管理的视角出发, 结合房地产企业的预算管理现状, 找出其在预算管理过程中存在的问题, 并给出一些与之相对应的对策, 希望帮助房地产企业优化自身的预算管理策略, 从而实现自身的长远、健康发展。

关键词：房地产企业,预算管理,现状,优化策略

参考文献

[1] 颜祺祥.基于信息化的房地产企业预算管理研究[D].华南理工大学, 2016.

[2] 潘利国.房地产企业预算管理现状及发展趋势[J].企业改革与管理, 2016 (19) .

房地产企业融资策略范文第2篇

对于房地产企业的发展来说，融资问题是应当解决的一个关键性问题。如果融资问题得不到妥善的解决和处理，则房地产企业的运行和发展都会受到很直接的影响。

一、房地产企业融资现状的分析

房地产企业的经营中，融资是维持企业运行的一项非常重要的工作，但融资问题在实际的操作中，会受到多方面因素的影响。只有针对现阶段的房地产企业融资现状进行准确分析，才能找到具体的问题，提出有效的融资策略。

（一）国家政策对企业的影响

对于房地产企业而言，国家政策是影响企业发展的一个非常宏观的重要因素，且国家的宏观政策对于房地产企业的影响。在深刻性上也是比较强的。从具体的政策上来看，国家的相关正常的也在随着房地产行业的发展和建设而不断的产生变化，我国的房地产行业，初步发展的阶段在20世纪80年代。从融资的角度来看，随着社会经济的发展，给房地产的融资渠道也带来了一定的变化[1]。从集中融资的角度来看，在2006至2009年这三年的时间内，上市融资成为了最为核心的融资渠道。在这一阶段，有大量的房地产企业都通过这一融资渠道获得了充足的企业融资。随后，国家政策发生了进一步的变化，例如“国十条”“国四条”的出台，对于房地产企业的融资权益进行了一定的限制。这种限制激发的“非标融资”方式的出现，随后，到了2014年度，国家政策进行了进一步的优化和调控，这时定增模式开始出现，取代了非标融资。到了2017年度，融资渠道和融资政策的强限制性表现更为明显。从这个角度观察和分析，可知国家政策对企业融资的影响，具有限制性特征。

（二）融资渠道广泛性的影响

融资渠道的广泛性之所以能够影响到房地产企业，主要是由于这类企业本身从性质上来看，就属于资金需求密集的企业。这类企业在建设和运行的过程中，都是通过先期投入资金，获得土地资源，随后进入进一步的开发建设融资环节，且其主要的融资途径仍然以贷款为主。从国家的货币政策出发，货币政策的发展趋势呈现出收紧状态[2]。具体针对房地产企业的政策和规范主要是在审批制度上更加严格，在融资成本上逐步提升。这实际上也是对房地产企业融资行为的一种限制，会导致企业可用的融资渠道范围缩小。另外，从金融市场的角度分析，由于市场运行本身的完善性和有效性不高，使得具体的房地产资金往来的过程，受到金融工具的影响。另外，房地产金融体系也存在完善性不足的问题，这些问题给房地产融资带来了更大的阻力。

二、房地产融资渠道的障碍分析

首先，关于造成障碍的具体因素，主要包括了信托机构、股权融资以及企业债券三个方面的内容。其中，信托机构的问题在于，这种机构的起步较晚，发展经验不足，使得机构内部缺乏专业的信托业务人员，这一方面影响了信托机构作用的发挥，一方面也反映出我国的信托管控体系不完善的问题，这些问题都会影响资金运行中的顺畅性。

其次，关于股权融资方面，由于证监会提出了非常严格的要求，例如企业规模，企业资金储备等。这使得一部分中小企业无法因无法满足这方面的要求而无法正常运用这方面的融资渠道[3]。使得这些企业不得不选择一些风险性更高的融资方式，对于企业的运行和发展实际上会造成阻碍。

再次，关于债券比重方面的障碍。从总体的占比方面分析，企业的债券比重较低。这种问题也与债券市场的发展以及企业本身的债券规模有一定的关系，当企业的债券融资能力水平低，则意味着其可能承担的债券风险会随之提升，这影响了投资者的选择。并且阻碍了企业对融资债券工具的应用。

三、房地产企业融资优化策略

在了解了房地产企业融资的现状和具体面临的障碍后，下文重点提出几方面有效的优化策略。

（一）不断完善金融体系建设

即针对房地产企业和市场的实际需求，在金融体系的建立上，本着多层次、多角度的原则，建立起不同维度的金融体系平台，在完善的金融体系支持下，进一步进行融资渠道的拓展，这不仅能够为渠道拓展的行为提供一定的支持和保障，在渠道拓展的过程中，也能够获得更多的有效支持。除此之外，还应当通过相应的信贷担保机构的建立为融资风险的规避提供一定的支持。在具体的企业运行模式方面，也可以开发政府与民营合作的方式，达到拓展融资渠道的目的。

（二）加大直接和间接融资的力度

直接融资方式是指一种资金直供的方式，这一概念是相对于间接融资的方式提出的。在具体应用到的金融工具方面，以股票和债券为主，这种方式的主要优势在于分散风险。另外，在融资形式的多元化过程中，也可以建筑金融体系的多元性，达到从外部引进资金的效果[4]。而间接融资的方式，是在直接融资的基础上达到一种辅助性的融资方式，需要企业结合具体的需求酌情选择应用。

（三）应用组合式的融资方式

这种融资方式的主要特点是灵活性强，主要是指从实际出发，选择灵活的融资方式，这从本质上来说，也属于融资渠道的一种拓展。在复杂的市场环境和融资风险状态下，这种组合式的灵活融资方式，更能够实现风险的降低和企业价值的最大化效果，是一种从根本上提出的融资创新策略。

四、结束语

总的来讲，房地产企业的融资行为是行业发展和进步的主要动力，房地产企业应当结合自身的发展需求，从优化融资渠道，解决融资问题的角度出发，适当的策略和方法，达到通过融资辅助房地产企业良好发展的目的。

摘要：党的十九大会议中, 对于住房制度的改革提出了新的要求, 这对与房地产公司的发展会产生非常直接的影响, 尤其是传统的住宅开发与销售的模式面临着改革和调整。这种调整带来的直接影响就是房地产企业的融资问题, 新的经济常态, 融资渠道和融资的规范性有了更加严格的规范要求, 房地产企业如何应对新常态下企业发展和经营带来的变化, 并提出有效的应对策略, 是应当思考的问题。

关键词：经济新常态,房地产,融资策略

参考文献

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[2] 周文武.浅析房地产企业投融资策略[J].财经界 (学术版) , 2019, 502 (2) :56.

[3] 方颖.经济"新常态"背景下房地产上市公司财务预警分析[J].财会学习, 2017 (6) :58-58.

房地产企业融资策略范文第3篇

对土地增值税进行合理税收筹划, 有利于降低企业的营业成本, 增加企业净收益;有利于充分利用企业的现有资源, 提高资源的利用率;有利于树立企业良好的社会形象, 推动企业的可持续发展。首先, 可进一步完善我国的税收相关法律。法律制度是国家政策执行的依据, 土地增值税税收筹划之时必须严格按照有关部门的修改意见以及法律规定进行, 所以房地产行业的发展对于完善我国的税收制度也有促进作用。其次, 房地产企业土地增值税筹划落实到位之后对于国家宏观调控能够起到积极的促进作用, 尤其是房地产企业能够积极地进行纳税筹划;再次, 土地增值税筹划对于增加企业的利润空间也有积极作用, 对于平衡企业的经济效益和社会效益有着明显的积极作用。

二、房地产行业土地增值税筹划和清算技巧的相关分析

(一) 掌握国家税收相关政策, 发挥出税收政策的最大优势

近年我国房地产行业的发展已经受到了政府部门的充分重视, 目前对房地产行业的管控也越来越严格, 土地增值税作为地方政府的主要税种以及成为关注的重点对象, 所以无论对企业还是对于政府来说, 土地增值税的影响都极为重要。所以房地产企业也必须结合市场现状, 尽快掌握国家相关税收政策对于自身产业的影响, 同时也需要结合税收细节做好相应的对策。房地产行业不仅仅依靠企业所创造的经济效益生存, 同时良好的企业形象对于拓展经济效应也有极为重要的影响, 许多不良的房地产企业往往会通过逃税行为来达到降低房地产项目成本的目的, 但是此类行为的出现对企业所产生的税务风险是不可估计的, 所以房地产企业必须明确认识到自身的定位通过对纳税筹划进行有效合理规划达到降低成本的目的。

(二) 在法律规定的范围内, 适当延缓土地增值税的清算时点

土地增值税的缴纳是一个复杂的过程, 若要完善每一个环节, 房地产企业首先就应该与当地的税务机关进行沟通, 了解当地土地增值税相关政策, 结合当地实际情况进行税收筹划。前期的纳税税额比重应该降低, 能够最大程度的为后期房地产业开发提供资金支持, 在预征待清算项目当中也应该尽量采取这种方式。土地增值税纳税清算时点的前提是房地产企业能够对其中涉及的每一个环节进行详细的整体的把握, 然后再通过沟通协调在约定时间内完成相关要求即可。

(三) 合理增加可扣除项目金额

例如, 某项目开发过程中房屋售价为110万元, 增值税为10万元, 税法相关规定中可扣除的费用80万元, 土地增值税增值额达到20万元, 增值率是20÷80=25%, 土地增值税是2030%=6万元, 附加税费为10 (7%+3%) =1万元。所以完成计算之下房地产公司的最终利润为:110-10-1-80-6=13万元。所以该企业的税收筹划方案的分析过程中, 认为房屋硬装修支出20万元, 可抵扣进项税额1.82万元, 就可以将售价增加到130万元, 如此下来, 可扣除项目增加为103.63万元, 应纳增值税10万元, 土地增值税增值额为14.55万元, 根据计算之下该项目的增值率为14%, 附加税费为1万元, 该项目的总体利润为14.63万元, 通过上述计算而来的数据对比, 可以明显得出此种纳税方法能够降低1.63万元的税收成本。

(四) 在土地增值税征税范围内进行筹划

项目开发之时通过合作伙伴之间的配合也可以适当减税, 国家税法当中有关于这项的规定也屡见不鲜。房地产企业在项目开发之前就应该充分考量的, 每一个环节对于后期产生的影响, 其中很重要的一个步骤, 就是对合作伙伴的选择, 恰当的合作伙伴选择也能够通过对纳税筹划进一步降低自身的税收成本。

(五) 在利息支付中进行纳税筹划

常见的利息支付方式主要有两种, 第一种是向商业银行进行同类同期贷款, 同时可以按照可扣除税额最大程度的进行扣除;第二种是根据开发成本按比例扣除, 一般情况为开发成本的5%可扣除。支付方式不同也意味着最终的减税效果也大不一样, 所以房地产企业在进行减肥行动的时候就可以从利息支付方式上进行考量。最好的解决方法就是企业能够在具体项目增值税缴纳过程, 当中对各项支付方式进行比较从而选择更加具有效果的手段。例如, 房地产公司支付1000万元获得某一地产项目的土地使用权, 在后续房屋建设和其他相关项目修建的过程当中继续投入了1200万元的资金, 那么, 通过对相关财务费用以及其利息支出的计算, 最终需要分摊200万元的支出额, 此时是否需要在缴纳税款时提交金融机构证明?当能提供证明时, 利息支出可据实扣除200万元;当房地产公司并不提供相关证明, 土地增值税清算时利息支出扣除项目总额 (1000+1200) 5%=110 (万元) 。通过两组数据的对比, 可以明显发现该房地产公司采用第一种运算方法, 更加有利于节省成本。利息支出的计算可依据房地产企业实际情况, 选择对企业最有利的一种进行扣除;房地产企业若选择据实扣除, 但已关联企业、民间借贷融资的, 可通过委托银行转贷的方式进行融资, 利息支出方可据实扣除。

三、结语

土地增值税对房地产企业的开发来说是一部分较大的成本支出, 在参考房地产行业开发周期较长和资金周转率较高等因素后, 可以发现地产企业按照国家规定所缴纳的税费额度较高。

摘要：伴随我国经济实力的提升, 房地产企业面临着良好的发展形势, 但同时国家政策对于房地产行业的影响也极为深刻, 所以, 房地产行业如何在实现税收清算和筹划的同时, 尽可能地降低土地增值而带来的税负压力也是目前房地产行业急需探索的一个议题。

关键词：房地产行业,土地增值税,税收筹划,清算时点

参考文献

[1] 汤健.“营改增”后房地产企业土地增值税清算税收筹划研究[J].现代经济信息, 2017 (18) .

房地产企业融资策略范文第4篇

（一）筹资风险

筹资风险是在项目资金筹备过程中出现的风险，由于房地产企业前期投入资金非常大，使得企业需要接入大量资金来实现项目的运转，然而企业借入大量的资金将会产生不能及时偿还债务的风险，同时引起企业收益主要是股东收益产生较大程度的变化。目前来说，房地产企业面临的筹资风险主要有两种类型：一种，房地产企业通过举债的方式来达到筹备资金的目的，在这其中为企业带来了不能及时偿还甚至是无法偿还的债务风险;一种，房地产企业通过发行股票的方式进行资金的筹备，然而股票的发行容易受到房地产企业项目运行成本等方面的影响，使其给资金的筹备带来一定的风险，即通常所说的股权筹资风险。与此同时，房地产企业筹资的风险基于形成不同原因的角度又可分为： (1) 现金性风险：由于房地产企业在项目运行过程中现金的短缺以及现金流入的结构与筹备资金债务的期限结构不能进行有效地匹配，从而造成在现金支付过程中的一种风险; (2) 收支性风险：房地产企业在收入不能满足企业支出的情况下，对于企业到期的债务而无法偿还的风险。

（二）投资风险

在房地产企业运行中，投资风险主要是房地产企业为了实现其投资盈利的目的而将资金投入到地产项目的开发、运营等一系列活动中，而由于各种不确定因素可能造成的亏损甚至是破产所要承担的风险。通常来说，经济新常态背景下房地产企业的项目投资会受到国家的宏观调控、自身战略目标、管理措施失误及借款利率的极具上升等多方面的因素而造成企业对未来投资收益产生各种的不确定性。房地产企业的投资风险： (1) 系统性的风险，即由于国家的宏观调控及一些社会及政治因素而产生的市场风险; (2) 非系统性的风险，即由于房地产企业因内部运营、投资决策失误而引起的企业投资没有获得预期的经济效益而产生的对内投资风险。

（三）收益分配风险

房地产企业的收益分配风险主要是由于企业不合理的利润分配而引起企业后续的运营及管理出现不可估量的风险。通常来说，房地产企业的收益分配风险主要有两种类型：一种，在企业收益确认时由于核算收益而忽略了投入成本，从而造成收益核算过多而使得企业利润分配过多，同时造成企业的纳税也多，如在通货膨胀时或对会计政策选择不恰当，对于成本的核算忽略了金融比率的变化而将企业的收益核算账面过高，使得企业利润的分配存在极大的不合理性和风险指数;一种，是由于对企业投资的时间及资金回收期限等因素把控不合理而造成的企业收益分配风险，如企业出现过度的发放股利，使得企业将利润回收投放给投资者而造成企业内部的资金不足或短缺，这将会对企业的运营带来极大的阻碍，从而影响企业债权人的收益。

二、经济新常态背景下房地产企业财务风险管理中存在的问题

（一）筹资环节的问题

经济新常态背景下，房地产企业的筹资环节主要存在的问题有两点：第一，企业对于资金筹备的流程管理不当;目前来说，房地产企业在筹备资金环节始终忽略企业的资本结构问题，这就极易造成房地产企业的负债远超于企业可承受的范围内，对于企业可承受的风险指数缺乏必要的评估和考核机制，对于企业未来的资金周转不能做出科学合理的预测和评估，从而使得企业很可能背负过大的利息费用。第二，房地产企业的筹资策略与企业自身的战略发展结构没有相统一，目前大部分的房地产企业都采用的短期资金筹备计划，忽略资金筹备与企业战略发展相结合的重要性，同时房地产企业普遍存在筹备资金方式单一，其灵活性差，极易造成企业的资金短缺现象，从而影响企业的正常运营和项目停滞现象的发生，最终给企业的发展带来极大的阻力。

（二）投资环节的问题

房地产企业在进行项目资金投入环节：首先，是对项目开发成本费用的控制力弱，由于房地产项目通常的前期资金投入都是非常大的，如果对项目成本费用的控制不够合理和到位，极易造成项目在运行过程中的资金缺乏，使得企业过分依赖于贷款而维持运营，这就在很大程度上加重了企业的负债风险;其次，目前市场上个房地产企业的投资项目类型相对比较单一，在经济新常态的背景下，由于国家的宏观调控等市场因素使得房地产项目的投资风险大大增加，如房地产企业开发的户型过于单一使得市场竞争力低下而极易引发户型产品的滞销，从而极大程度地加大了企业投入资金的回收难度，最终使得房地产企业的投资风险大大增加。

（三）收益分配环节的问题

经济新常态背景下，房地产企业的收益分配环节也存在着一系列的问题。首先，房地产企业的收益分配制度存在极大的不合理性，由于大部分的房地产企业在利润分配时没有制定严密的分配机制而是投资者依据市场情况而随意主观的判断;其次，房地产企业的收益分配程序相对复杂，部分企业没有按照国家制定的相关法律法规取进行利润的合理分配，而是为了逃税避税而自行制定了程序较为复杂的利润分配程序，使得房地产企业得不到可持续的长足发展。

三、经济新常态背景下房地产企业财务风险管理的策略

（一）筹资环节的风险管理

经济新常态背景下，房地产企业的筹资要选择多元化的筹资方式，如将长期借贷和短期借贷方式以企业发展的具体战略方向进行有机的结合，从而实现拓宽企业的融资渠道的目的。由于房地产企业的项目周期普遍较长并且项目的前期投入很大，这些都促使企业扩展多元化的筹资方式，从而将企业的筹资风险降到最低。与此同时，房地产企业要在经济新常态的背景下优化企业自身的资本结构并对企业的负债规模进行严格的把控，房地产企业要结合企业自身的实际情况深刻认识到负债规模把控对于企业筹资环节风险管理的重要性，从而选择企业能承受的最佳负债规模而实现最大的项目收益。房地产企业要优化企业自身的资本结构，综合考虑企业的战略发展目标和债务偿还能力，将企业的筹资风险控制在可承受的范围内，从而实现企业的可持续发展。

（二）投资环节的风险管理

房地产企业应注重对于成本的控制管理，由于房地产项目投资普遍是开发商通过获取土地而获得项目的开发权，即拿地储备获得开发权利。在拿地储备过程中企业主要是根据拿地价位的高低就盲目凭借粗略的计算甚至是直觉来决定项目土地是否值得获取，这种做法对于亿万计的资金投入来说无疑是蕴含着巨大的风险。因此，房地产企业在拿地储备前，要根据国家的宏观调控、市场营销及项目的成本等诸多因素，并结合企业自身的战略发展、盈利目标，综合考虑自身可承担的投融资风险以及市场可持续发展的政策与策略来进行全面的评判，最终才决定是否拿地储备，如目前来说政府提倡的是“房住不炒”的地产政策，房地产企业就要结合该市场政策进行综合的考虑和评判，从而将拿地储备的投资风险降到最低。

（三）收益分配阶段的风险管理

房地产企业在经济新常态的背景下，应根据企业自身的发展方向、财务状况及融投资能力并结合国家相关的法律法规来制定科学合理地企业收益分配方案。首先，要在确保外部债权人利益的情况下进行投资人与债权者的收益分配，并且实现企业能够按时偿还相关的债务;其次，房地产企业要制定必要的财务激励制度来达到满足经营者和投资人之间合理的收益分配，从而有效避免不必要的矛盾和冲突;最后，房地产企业的收益分配在保证企业各股东合法收益的基础上，要以企业的可持续发展为主要的战略发展目标。

四、结语

随着社会经济的不断发展，特别是改革开放以来，房地产企业得到了迅猛的发展，各地的高楼大厦也如雨后春第般拔地而起，房地产企业曾一度成为国民经济发展的支柱产业。然而，由于房地产市场中楼价的快速增长以及国家宏观经济政策的调控，使得房地产企业在经济新常态的背景下出现了跌岩起伏的发展形态，也造成房地产企业的财务风险问题越来越多，使其面临着极大的发展与创新挑战。因此，在目前的经济新常态背景下，房地产企业的财务风险管理策略就显得尤为重要，只有制定科学合理地财务风险管理策略才能确保房地产企业的不断向前发展。与此同时，房地产企业要在经济新常态的背景下不断寻求新的突破与机遇，有效规避相关的财务风险，才能实现其可持续的长足发展。

摘要：改革开放以来, 随着社会经济的飞速发展, 房地产企业也得到了迅猛的发展和壮大, 并一度成为国民经济的支柱产业。然而, 在经济运行新常态的背景下, 使得房地产企业出现了严重的库存积压、利润压缩等问题, 在财务管理中面临着投资风险大、资金流动形式复杂等诸多问题。本文通过分析经济新常态背景下房地产企业面临的财务风险, 从而列出财务风险管理中存在的一系列问题, 进而针对出现的问题提出相应的管理应对策略。

关键词：经济新常态,房地产企业,财务风险,问题分析,应对策略

参考文献

[1] 方颖.经济“新常态”背景下房地产上市公司财务预警分析[J].财会学习, 2017 (6) :58-58.

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[9] 吴文凤.论房地产企业财务风险的成因及治理对策[J].纳税, 2017 (29) :50.

房地产企业融资策略范文第5篇

关键词：房地产营销；4P；万科

一、万科的4P营销策略分析

（一）产品策略

万科企业拥有非常专业的设计师队伍，这些设计师和一般的设计师最大的不同在于高度重视市场上消费者的需求，他们能够把握房地产市场发展需求态势，能够做到在赢得市场的同时，坚持追求产品的品味与文化传承。万科的一般的设计师大多专业知识掌握较强，但不能适时变通，设计出来的产品规范、古板，缺乏自己的个性与风格。万科的设计人员对新概念、新思路、新方法的接受能力非常强，能够很好的吸收运用到实际操作中去。万科为了坚持创新而不固步自封，会经常邀请国内外著名高校及科研院所的專家给设计师们讲授最新的研究成果。比如景田万科城市花园将东方与西方的设计风格相结合，外观采取澳洲明亮的建筑样式，内部居住风格按中国人的习惯设计，有其独特的人文情怀。万科还注重对环境的保护，早在1993年万科就提出了“绿色设计，环保设计”的概念，例如深圳的福景家园，独具匠心的设计风格，每户三面朝外，从每一面看到的风景都是不一样的，通风采光条件好，但最重要的还是它的环保设计，节约资源。

（二）价格策略

房地产营销关键之处在于对价格的把控，价格最能牵动消费者的神经。房地产价格的调控是在房地产营销中最易见成效的，购房者一般希望自己买的房地产性价比高，在相似的地段，购房者在考虑价格的同时，也会考虑小区的综合环境。万科一直主打“精品意识”，它的定价比同行业要高出千元左右。一方面，万科重视高档住宅的发售，另一方面，万科也推出中低档住宅满足大多数购房者的需求。万科选择“差别对待”销售的不同阶段。在产品全盘推出的时候，万科往往会采取高位定价的价格策略，其后再进行适当调整，并会在销售的后期适时适度地调整价格，对不同的产品制定不同的价格。

（三）渠道策略

1.异地营销

万科是异地营销的推广中做的非常好的企业。万科对外地潜在的巨大购买力市场高度重视，万科会在短时间内不断拓宽其销售渠道，并会大力缩短销售时间，实现其自身利益的最大化。目前万科已进入全国很多城市进行产品开发，通过自己的品牌优势继续扩大品牌效应，重视自身产品的质量，挖掘市场潜在需求，实现了销售目标，也获得该地区消费者的支持，所以在企业面临的销售压力较大的时候，异地营销也不免是一种理想选择。

2.关系营销

关系营销也就是企业与消费者、供应商与政府之间进行互动交流，为了建立良好的公众关系。万科的“万科会”就是典型的例子，通过企业与消费者之间的沟通，建立长久稳定的对应关系，同时也扩大了消费者群体。

3.与超市等消费品融合营销

万科曾经在很多大型超市设置展厅，对正在销售的商品房进行宣传，现场进行一系列的趣味互动。商场人流量大，这种营销方式可以扩大品牌的宣传，传播了自己产品信息，刺激消费者的购买欲望，但不足的地方在于目标客户锁定不强，也许不会起到实质的作用。

（四）促销策略

房地产的产品对市场上的广大消费者来说，是复杂而又需要的产品，消费者的购买往往行为属于广泛决策类型，消费者的参与度普遍很高但在认识上差异显著。消费者购买一套商品房往往会经过“了解比较偏爱购买”四个过程，在这四个过程中的每个环节都不能出现差错。万科的促销策略的制定也是本着这一出发点，将赚的一部分钱让利给消费者，通过打折，送装潢材料，送家私等。一方面吸引了消费者，一方面也达到了促销的目的。万科近些年的降价也可以认为是一种营销方式。

二、万科房地产营销策略的缺陷分析

（一）产品定位简单

万科有四个系列的产品，包括金色系列、四季花城系列、自然人文系列和城市花园系列，以地域为主要的划分方式，金色系列主要位于城市的市中心，自然人文有环境条件好，城市花园主要在城市的郊区，四季花城系列主要在城乡结合部。万科的这种以地域划分等级的做法在大多数人看来不大妥当，而且地域为划分方式太过单一，不能被多数购房者认知和接受，也不利于企业的长远发展。房地产市场由“以房企为中心”到“以消费者为中心”的转变，现代社会营销应该注重人性化，要考虑业主的合理需求，因地制宜，不同的环境，要制定不同的有利于消费者的营销方案。

（二）楼盘信息粗放

打开万科地产的相关网站，会发现网站上电子版的楼书与售楼处纸质版别无二致，两者之间并没有形成补充，最后让消费者无功而返。网站上的电子版的信息通常是由别的策划公司做出来的，但万科作为一个大型的房地产开发公司，应该有自己的风格和特色，让购房者一眼就能看出是万科的作品，万科在楼盘信息上处理的明显不足。

（三）信息公开渠道狭窄

购房者通过看房屋户型图然后想象自己购买的家的样子，万科的户型图上没有具体的尺寸和房屋面积的介绍，要去向置业顾问询问才可大致得知，这无疑变得麻烦些，清晰明朗应该是带给消费者的直观感受，关于万科的得房率等相关事项，消费者也不能得到很好的回复。因此，万科在信息告知方面应该做的更加细致些。

（四）与互联网脱轨

在如今的社会，互联网的强势的发展劲头，生活各处都离不开互联网，房地产也一样，要跟上时代发展的潮流。万科在房地产的质量和品牌上面做的很好，但在互联网上明显不够重视，浏览万科的广告、微博、官网，没有明确的思路和定位，信息也没有及时的更新。万科的董事长王石“让建筑在赞美生命的理念”现如今看还比较成功，但如果不跟上互联网的发展，那么结果是万科所不愿意看到的。

三、房地产营销策略优化的相关建议

（一）立品牌意识，创新营销理念

房地产市场中对“得品牌者得天下房”普遍认同，房地产品牌的作用越发明显，品牌一般意味着质量，在大多数人看来，品牌就相当于产品的标签，一个良好的品牌的建立，要具有优良的品质和与之匹配的价格。品牌的建立不是一步成功的，从开发商从政府手里拿到土地，然后进行项目的规划设计，然后到项目的开工建设，直至项目竣工验收到销售、后期的物业管理，每一个步骤都需要投入很大的精力，只有精益求精，这样才能造出知名品牌产品。

（二）加大对市场的调研，充分考虑消费者的需求

房地产行业投资有其高度的风险性，消费者的需求也在不断的发生变化，开发商最怕的就是开发出的房子卖不出去，所以就要充分听取广大消费者的诉求。国家关于房地产的每年都有新政策出台，要积极的关注相关的信息，也要积极去调查，实践出真知。

（三）坚持以客户为本的理念

在房地产开发的每个环节，每一个部门都应做好客户服务的相关工作。以客户为本的服务观念体现在房地产开发的全过程中，包括前期工作、销售工作、后期服务等全过程，企业要以客户满意度作为决策的出发点。在售前服务阶段，房地产企业应该为前去看房的购房者提供真实的楼盘信息，热情接受购房者的咨询，让他们对楼盘有了大致的了解；售中服务阶段，应该耐心的指点购房者所要办理的各种手续以及何时入住的相关信息。业主入住后要注意商品房的售后服务，对他们提出的问题及时的反馈和维修，有自己的物业公司或者第三方物业代理，给业主提高安全、方便、舒适的居住环境，这是时代发展的需要，也是企业树立形象的需要。

参考文献：

[1]梁雪芳.供给侧改革背景下的房地产营销战略的转变[J].财经界，2016（2）：171-172.

[2]汤茹薇.消费者导向体验式房地产营销可行性分析[J].商业经济研究，2015（12）：67-68.

[3]周婷.浅析网络营销与传统营销的整合[J].商业文化，2013 （6）：58-59.

房地产企业融资策略范文第6篇

一、个人房地产投资流程

个人投资者在进行房地产投资时, 应当首先对自身投资实力和能力进行分析把握, 所谓职知己知彼就是这个道理, 知晓自身实力情况, 才有利于下一步投资决策的安排, 个人房地产投资流程如图1。

首先, 投资者要对自身的需求、动机、支付能力进行把控。一般来说, 个人投资需求主要取决于:一是空间需求, 受家庭人口数影响;二是周边环境需求, 主要受投资者对生活品质和质量的追求等。

其次, 把握自身情况后要为投资做好准备工作。包括对房地产基础知识的了解以及交易市场基本情况的考察, 进而通过对房租增长率、房价增长率、利率水平的了解, 结合自身居住时限需求及负债能力分析, 综合做出购房或租房决策。

最后, 关于购房和租房的相关规划。购房, 要根据房产所处地段、类型、户型、空间、用途等进行选择, 同时规划好购房款是全款支付或是贷款按揭;租房, 要根据所租房产的整体情况, 合理确定租期以及租金的支付等, 同时在签订租房合同时注意双方权益的划定情况。

二、个人投资者投资能力分析

(一) 投资目标需求

进行房地产投资的第一步就是分析投资目标或需求, 这就需要投资者对自身经济状况、需求情况以及目标用途情况有总体的把握。

一方面, 要能够理清投资的目标和期望, 以此为方向, 寻找符合预期的房地产, 那么在面对各项期望因素时, 这就要求投资者要能够按照每项因素对其投资期望的重要性进行排序, 做出适当的权衡和取舍;另一方面, 投资要有前瞻性。随着经济发展及个人的成长和际遇, 投资者实力时刻变化, 而考虑到房地产行业的特殊性, 投资周期长等, 在进行房地产投资时, 具备一定的前瞻性能帮助投资者更灵活的应对各种不确定性因素的变化。

(二) 投资动机

房地产投资成本高, 周期长, 因此在投资前, 需要投资者进行详尽的评估和规划, 尤其是要明确自身投资动机, 不同的投资动机对整个投资规划将会产生关键性影响。常见的房地产投资动机有以下几个方面:

1. 用于居住

大多数房地产投资者投资的动机都出于居住, 居住需求是也是房地产投资的最纯粹的消费需求。基于居住动机, 在选择投资房地产时, 更多的要关注居住的质量以及居住带来的生活满意度等。首选的是已经形成或即将形成一定生活氛围的居住环境和公共设施配备齐全的房地产, 其次就是对具体房产住宅情况的细致甄选。

2. 用于出租

投资者投资动机若是出于方便出租、收取租金收入, 那么在选择房地产时, 应该更多的倾向于选择流动人口较多的区域, 容易出租的小户型住宅或者适宜出租给经营者的沿街店铺、门面、商铺或写字楼等都是首选。

3. 用于获利

房地产交易市场存在较多的投机者, 即投资房地产的目的是为了进行房地产买卖赚取差价收入。出于投机动机, 投资者在选择房地产时, 要会利用丰富的经验, 科学的选择具有强大升值潜力的住宅或店铺门面, 以便赚取更多的交易差价。

(三) 支付能力

进行房地产投资, 必须要有充足的资金支持, 以便于项目的展开实施。那么投资者自身就应该清晰把握自身经济实力状况, 正确评估个人资产, 然后结合投资需求和实际支付能力, 综合考虑制定投资规划。

评估投资者支付能力的核心是其净资产情况, 即投资者的总资产扣除总负债后的剩余资产状况, 是衡量其投资支付能力的关键性因素。此外, 还要关注其综合支付能力, 如投资者的固定收入、临时收入、未来收入、支出和未来支出等。

(四) 投资前准备工作

在进行投资决策前, 还应当做好以下准备工作:

1. 房地产基础知识弥补;

2. 保持清醒头脑, 防止虚假房地产广告的诱导;

3. 注意调查目标房地产的产权归属情况, 避免后续问纠纷问题;

4. 做好长期财务安排工作, 防止陷入财务困境;

5. 慎重决策, 做好监督工作, 尤其有中介参与情况下, 对中介保持慎重戒心, 做到知己知彼;

6. 考虑投资后续的房地产维修管理费用, 如房屋的修缮问题、物业管理问题等等。

三、个人房地产投资策略规划

房地产投资的成功与否, 很大程度上取决于投资者对房地产投资者策略的规划和应用上, 只有有效规划和应用这些投资决策, 才能进行更有价值的房地产投资, 为投资者带来更多的利益。

(一) 把握投资时机

房地产投资受到经济、社会、环境、行政等各方面因素的影响, 投资者应该依靠自身智慧、方法、对房地产市场的预测情况、对房地产价格波动的敏感性等, 对投资时机进行科学合理的分析测算, 把握黄金时机, 创造更多投资收益。

房地产投资者的实际状况、国家宏观经济的发展状况以及经济周期波动的特性等, 决定了房地产行业的周期性, 完善的房地产市场按照房地产业的复苏与增长繁荣危机与衰退萧条的行业周期运行, 投资者要能够紧紧把握住不同周期的特点, 结合自身的实力和目标, 科学的选择进入和退出的时机, 从而规避投资风险, 创造投资收益。

(二) 科学选择投资地段

基于房地产位置的固定性, 以及影响房地产价格的种种因素, 房地产所处地段的选择对于其投资价值的实现起到不可估量的作用。从房地产投资的长期实践看来, 即便投资决策有所失误, 但只要投资地段选择合理, 经过长时间沉淀, 地段优势得以提现后带来的收益足以弥补决策失误造成的损失。同时, 好的地段的房地产, 流动性相对较好, 对于减少投资风险也起到一定作用。

地段的选择, 一方面, 要关注城市规划政策。进而在进行房地产投资时, 实现前瞻性需求;另一方面, 要关注不同地段的升值潜力。已开发的地段, 各项基础设施都已基本具备完善, 房地产价格也适中, 投资潜力巨大, 而对于已纳入开发范围未开发的地段, 虽然升值潜力极大, 但是由于各项基础设施尚未配备齐全, 投资承担的风险因素也较多较大。

(三) 期房投资的选择

房地产市场有现房和期房之分, 期房就是尚处在开发建设中的房地产, 在市场中公开提前销售。投资期房与投资现房相比, 有以下优势和劣势:

优势:一是价格更优惠。一般情况下, 预售是开发商筹集资金的一种方式, 为吸引资金投入, 期房的预售通常会比现房出售有更多优惠。二是户型、位置等选择空间大。由于预售的是尚未竣工的房地产, 其销售工作刚开始, 户型、位置的可选择性空间较大。三是便于监工和质量把关。自交付预收房款定金起, 投资者即可随时观察监督房地产建设进度, 参与建设设计构建等。四是升值潜力高。通常情况下, 如果期房投资合理、适当, 比现房投资的升值潜力更高。

劣势:一是资本成本高。由于是预售, 投资者的大量资金处于占用状态, 必要考虑资金占用导致的财务风险。二是如约交房风险。投资期房要关注到期不能如约交付, 或交付的房产与预期不符等风险。三是不确定性贬值风险。期房的开发建设时间长, 难以估测未来环境及市场的变化造成的不确定性风险。

(四) 合理的投资规模

投资规模的确定要结合投资者自身投资实力状况, 量力而行。确定合理的投资规模时, 不能为了投资而投资, 要综合考虑投资的成本及未来收益情况。若仅仅追求投资规模的扩大, 而忽视投资者自身投资承受力度以及投资者购买力状况, 那么必然会给投资者造成更大的资金占用以及债务压力。

对于房地产投资项目来说, 较为科学合理的投资规模选择是:在保障既定投资需求或目标实现的情况下爱, 通过降低投资成本, 缩短投资周期, 规避、排除或转嫁风险等措施尽量减少投资。

摘要：“衣、食、住、行”是人们生活的四大基本需要, 其中, “住”至关重要, 该类支出更是占人们支出比重最高的, 只有对房地产投资进行事先的科学合理的规划, 才不至于陷入投资困境。本文从个人房地产投资为立足点, 阐述了投资规划的重要性、流程、投资能力分析, 最后, 提出了个人房地产投资规划相关策略, 以期望为个人房地产投资者的投资行为提供更有效的建议。

关键词：房地产投资,投资能力,投资策略

参考文献

[1] 潘颖.居民个人投资理财规划[J].中国商论, 2017 (07) :54-55.

[2] 孙佳.房地产业投资风险的管理策略探究[J].财经界 (学术版) , 2017 (16) :57.