房地产企业融资方案范文

房地产企业融资方案范文第1篇

一、迪马股份

2013年8月，重庆市迪马实业股份有限公司(迪马股份，600565.SH)发布公告称，2013年8月27日，本公司与东银控股、华西集团、华西同诚签署了附生效条件的《发行股份购买资产协议》。本公司将按照迪马股份就本次重组召开的首次董事会决议公告日前20个交易日公司股票交易均价3.52元/股，向东银控股非公开发行约8.69亿股股份购买其持有的同原地产75%股权、国展地产100%股权、深圳鑫润51%股权、以及东银品筑49%股权;向华西集团非公开发行约2.22亿股股份购买其持有的同原地产25%股权;向华西同诚非公开发行约0.88亿股股份购买其持有的深圳鑫润49%股权。发行股份购买资产完成后，本公司将拥有同原地产100%股权、国展地产100%股权、深圳鑫润100%股权，以及东银品筑100%股权(本次重组前公司已持有东银品筑51%股权)。

最终，本次发行股份购买资产的发行价格由3.52元/股调整为3.50元/股，发行股份购买资产部分发行股份总量由1,179,698,690股调整为1,186,439,826股，其中向东银控股发行股份数量由868,695,439股调整为873,659,413股，向华西集团发行股份数由222,635,260股调整为223,907,462股，向华西同诚发行股份数由88,367,991股调整为88,872,951股。本次增发的财务顾问是海通证券。

2014年4月24日，东银控股将其所持国展地产100%股权过户给迪马股份，并完成相关工商登记变更手续。2014年4月28日，东银控股将其所持东银品筑49%股权过户给迪马股份，并完成相关工商登记变更手续。2014年4月28日，东银控股将其所持深圳鑫润51%股权过户给迪马股份，华西同诚将其持有深圳鑫润49%股权过户给迪马股份，并完成相关工商登记变更。2014年4月29日，东银控股将其所持同原地产75%股权过户给迪马股份，华西集团将其持有同原地产25%股权过户给迪马股份，并完成相关工商登记变更手续。2014年5月12日，迪马股份收到中登公司出具的《证券登记变更证明》，确认本次发行股份购买资产新增股份已完成变更登记。

案例

二、西藏城投 2013年11月19日，西藏城市发展投资股份有限公司(西藏城投，600773.SH)公布其非公开发行股票预案。预案显示，西藏城投拟以不低于9.56元/股的价格，向不超过十名特定投资者非公开发行不超过1.88亿股股份，募资总额不超过18亿元。募集的资金将用于收购北方集团持有的泉州置业40.01%股权项目、泉州置业C-3-1地块项目和补充流动资金。其中，本次非公开发行股票拟使用募集资金19,517.44万元收购泉州置业40.01%股权。公告显示，在本次股权收购完成后，西藏城投将控股泉州置业85.01%，并成为西藏城投的控股子公司。此外，本次募集资金直接涉及到的泉州置业的泉州C-3-1地块项目。

2014年11月18日，西藏城投发布《西藏城投非公开发行股票发行情况报告书》，本次发行最终价格确定为9.74元/股，发行股票数量153,508,665股，募集资金总额为1,495,174,397.10元，股份发行数量未超过中国证监会核准的上限156,726,500股;发行对象总数为9名，不超过10名。本次增发的主承销商是东方花旗。

案例

三、世荣兆业

2014年6月9日，广东世荣兆业股份有限公司(世荣兆业，002016.SZ)发布公告，拟向梁家荣发行股份购买世荣实业23.75%的股权。本次交易完成后，公司将持有世荣实业100%股权。本次发行股份购买资产的发行价格为6.31元/股，发行数量为1.63亿股，交易总价约10亿元。如本次交易在2014内实施完毕，梁家荣承诺目标资产在2014年-2017年四年内实现的净利润总额(扣非)不低于1.1亿元。

中国证券登记结算有限公司深圳分公司于2015年2月10日受理本公司非公开发行新股登记申请材料并出具《股份登记申请受理确认书》，相关股份登记到账后将正式列入上市公司股东名册，本公司本次非公开发行新股数量为1.63亿股，本次向交易对方定向发行新增股份的性质为有限售条件流通股，发行股份的价格为6.31元/股，不低于定价基准日前20个交易日的股票交易均价(6.309元/股)。上市日为2015年3月4日。本次股票发行的主承销商为国金证券。

案例

四、中珠控股

2013年8月19日，中珠控股股份有限公司(中珠控股，600568.SH)发布定增预案，拟以8.40元/股的价格，非公开发行A股股票不超过1.59亿股，募资总额不超过13.35亿元，用于收购潜江中珠实业有限公司(潜江中珠)股东持有的100%股权，对中珠上郡花园(三期、四期)项目、潜江工业园基础设施建设进行项目开发及补充公司流动资金。根据据公告，公司拟投入1.99亿元，收购潜江中珠股东持有的100%股权。潜江中珠控股股东和中珠控股大股东同为珠海中珠集团股份有限公司，持有80%股权;潜江市潜盛国有资产经营有限公司持有潜江中珠20%股份。中珠集团持有的80%股权作价1.59亿元，潜盛公司持有的20%股权作价3981万元。

房地产企业融资方案范文第2篇

2002年，国家产业分类体系中将房地产纳入国民经济分类中的第三产业(GB/T4752-2002)，并将其下属的行业分为开发经营、物业管理、中介服务和其他房地产活动四小类，房地产作为国民经济支柱产业的地位逐渐确立下来，中国房地产市场经过20年多的发展，因此对房地产相关问题进行研究，具有重要的现实意义。特别是我国房地产行业经过近二十年的快速发展，目前进入了调整期，更需要加深对其研究。其中，房地产投资和融资是房地产企业最基本的经济活动方式，其他活动都是直接或间接围绕投融资活动展开的。房地产投融资策略是实现房地产企业正确投资、融资的基本条件，因此在房地产企业投融资决策之前，进行投融资策略研究将十分必要。

1.房地产业是我国经济发展的重要支柱产业和新的经济增长点，是各级政府和百姓群众最为关心的行业。

2.房地产向理性投资转变，需要加强投资策略的研究。

3.中国房地产金融市场的发育不完善，需要进一步加强研究。

二、研究现状

投资方面：通过查阅现有文献资料看，我国对房地产企业投融资特别是策略的研究并不多，大部分集中在融资渠道的分析上。这主要是由于我国房地产市场起步较晚，房地产市场尚

不规范，初期投资房地产行业，绝大部分都有巨额收益，因此很少有人去研究房地产的投资策略及风险防范问题。近几年，国家加大对房地产行业的调控力度，房地产企业融资出现了困境，因此人们开始研究房地产企业的融资问题，但由于我国房地产金融市场不完善，房地产融资主要依靠银行贷款，到目前还没有找到好的融资渠道。

目前房地产企业投资非理性投资。初略计算毛利率。深入一点的采用NPV法。

房地产企业投资是为了商业目的而直接投资开发房地产项目的投资行为。目前，房地产企业在投资开发房地产项目时通常采用的是传统的投资决策方法，既净现值法(NPV)用数学模型表示即：

针对房地产项目投资，传统的投资决策NPV方法认为：

若NPV=F0(V)=V0-I0>0，则项目投资可行，应该立即投资;

若NPV=F0(V)=V0-I00，则项目投资不可行，不应该立即投资。

0 NPV=F0(V)=V0-I0>0

F 代表该投资项目在

T 期值;而

V , I则分别代表执行该投资项目所

带来的现金流入量以及现金流出量的折现值，NPV即为房地产开发项目投资净收

益净现值，因此，在传统的NPV法则下房地产企业在投资开发项目时决策标准为：

V >V=I

融资方面：的价

 国外房地产市场起步较早，发育比较成熟，对房地

产投融资的研究也比较早，特别是在房地产融资方面，创新了很多融资渠道，值得我们去借鉴。尤其是在美国，房地产融资已经由以银行为主的间接信贷融资模式转向以证券化为主的直接权益融资模式过渡，由单一银行融资体制向多元化、多层次的市场融资体制转变。

同时，国外对房地产金融创新的研究已经超越定性的层面，通过收集大量相关数据，建立数学模型，从定量角度对金融产品的分红收益率、净收益、经营所得资金乘数等盈利能力同宏观经济的相关性、股市的相关性等进行定量分析。比如，对房地产投资信托基金(REITs)的组织结构、规模、分红和证券的发行及绩效等进行了深入的研究，值得借鉴。



(三)国内外研究综述。综合国内

外研究情况，房地产企业投融资受一个国家或地区的社会、经济、技术、自然、人文、金融、法制和市场等诸多因素的影响和制约。不同国家、不同地域、不同时期，房地产

企业投融资的方式方法各不相同;既使是同一国家、同一地域、同一时期，由于房地产企业的规模、比较优势各不相同，投融资的方式方法也将不同。因此，国内外关于房地产企业投融资的研究，只能是借鉴，不能照抄照搬，还要结合企业自身，探索符合实际的房地产投融资策略。

三、研究目标

达到的目的，房地产投资策略、融资渠道、风险控制、成本控制

四、研究内容

包括哪些内容

五、研究方法

调查研究、案例研究、

六、可能创新之处

融资方式的创新

七、研究计划安排

时间

八、预期科研成果

房地产企业融资方案范文第3篇

房地产企业作为国民经济重要组成部分，关系着国民经济命脉，是典型的资金密集型行业，需要充足的资金供应。资金是企业的血液，保持充足的资金是房地产企业健康、持续经营的有力保障。经济发展需要足够资金推动，发展资金是房地产企业发展的第一推动力，是涉及生产要素市场和金融市场的敏感问题[1]。房地产企业的发展与国家经济周期存在一定关联，目前经济处于金融危机后的回暖期，国家不会采取措施打压房地产企业，但是对于目前房价居高不下的态势，国家会采取宏观调控措施进行制约。2010年1月和2月，央行连续两次上调存款准备金率，已达到16.5%，距历史最高的17.5%仅一个百分点之遥。[2]金融政策的调整对于房地产企业的影响而言，控制了银行贷款量，影响到开发商开发贷款，增加开发商贷款压力。随着“国11条”、“国19条”出台，房地产企业受到国家宏观调控的影响很大。房地产企业资金链面对日益趋紧的融资环境，各大房地产企业近期房屋销售进入淡季，成交量环比下降，市场观望情绪日益加重，如果房屋销售量始终跟不上，资金链问题有可能会在二季度末显现。一方面是销售和信贷面临紧张，资金回笼量缩减;另一方面是部分房地产企业去年比较激进地高价拿地，今年需要支付地款，今年下半年很多房企的资金将变得比较紧张。

一、我国房地产企业资金链管理存在的问题

资金链是指维系企业正常生产经营运转所需要的基本循环资金链条。现金资产现金(增值)的循环，是企业经营的过程，企业要维持运转，就必须保持这个循环良性的不断运转。我国房地产企业的资金链主要环节可分为资金来源、资金使用和资金回流。其中资金来源主要是银行借贷、企业自有资本、股票或债券融资等;资金使用环节主要包括生产建设资金和经营资金;资金回流主要是指房屋预售款和售出款。现金回流和银行信贷构成了房地产企业资金来源最重要的两个部分，起码占到整个资金源的80%以上。目前我国房地产企业的资金链管理仍存在诸多问题。

1、居高的资产负债率、偏低的经营性现金流

一方面，高负债率、低现金流现象十分明显。已披露2009年年报的69家上市公司，截至去年年底，债务总额达到5100.62亿元，同比增长了34.34%，其中有32家资产负债率在70%以上，占比47.76%。过高的负债比率增大了企业的经营风险，使企业的融资能力大大降低。我国的房地产企业有被称为“空手套白狼”的现象，只要具有35%的自有资本就可以进行项目开发，自有资金回报率达到300%，而英美国家基本不超过30%。另一方面，经营性现金流普遍较差，企业资金紧张，造成大量工程拖欠款，加上各类钢材价格上涨，连带物价上涨，人工成本增加等问题都困扰着企业[3]。大部分房地产企业近几年的经营性现金流都是负值，只有部分企业在09年实现转正，大体上来说企业的现金流不是很充沛。企业一旦发生突发状况，比如房屋销售淡季，企业就将面临资金流断裂的危险。

2、资金沉淀严重，效率低下

房地产企业的存货变现能力差，受经济环境和国家政策影响大，过去几年企业奉行“土地为王”，企业管理者以囤地来提高企业的销售利润率，导致企业库存土地大量增加[4]。房地产企业在2007年和2008年对房地产市场估计过于乐观，大量买地，开发建设房屋，以致2009年房屋空置面积大幅攀升，房屋大量积压，变现能力差，吸收资金回笼缓慢，空置商品房造成了企业资金的严重沉淀。企业营运资金管理能力低下，现金流周转期较长。

3、资金链风险管理能力差 房地产企业的资金链风险分为融资型风险、销售型风险、项目经营型风险和管理型风险。企业资金来源主要是银行借贷和销售货款，因此融资性风险和销售型风险与企业的资金链管理有着密切关系。融资型风险主要指我国房地产企业的融资渠道单一，银行一旦限制贷款，企业资金就会出现缺口。销售型风险是指企业销售的预售款和售出款无法及时到位，就会引发资金链趋紧问题。2007年金融危机就是由于美国房价下跌和贷款利率提高，购房贷款者资金链断裂而导致房地产企业、融资企业和机构资金链断裂引发的，它向人们展示了资金链安全管理的重要性，对我国房地产业有着深刻的警示作用[5]。我国房地产企业市场与国际房地产市场是一种共性和个性的关系，从次贷危机暴露出来的问题也正是我国房地产企业应该予以重视并加以防范的。开发商对于高利润高风险的房地产行业，采用高杠杆盈利，以小部分自有资本，大部分银行借贷进行项目开发，销售货款不能及时收回，高额的银行利息将加剧企业资金紧张，项目开发工程款下不去，整个资金链就会断裂。

二、我国房地产企业资金链管理存在问题的原因分析

1、受国家宏观金融政策的影响

国家为加强房地产市场监管，出台了促进房地产市场平稳健康发展的一系列宏观调控政策。2009年12月17日，财政部等五部委联合发出通知，要求开发商土地出让金首付比例至少达到50%[6]。土地出让金提高，无疑将考验房地产企业的资金链，也给企业资金周转增加压力。开发信贷及信托融资收紧，总体信贷规模减少的基调下，作为信贷主要组成部分的房地产信贷也难逃“缩水”命运。从2010年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，个人购买不足5年的非普通住房对外销售的，国家将全额征收营业税，这意味着过去的二手房营业税优惠已于今年开始取消。今年1月和2月，央行连续两次上调存款准备金率，控制银行贷款量，影响到开发商开发贷款，增加开发商贷款压力。2008年和2009年初，由于受金融危机影响，国家为了拉动内需，出台了一系列税收和利率优惠政策，使得开发商开发和建设房屋成本降低，房屋销售收入有所增加，开发商的资金紧张局面得到一定缓解。今年货币政策由宽松转向紧张，开放商的资金链预计未来几个月会出现紧张状态。2008年政府出台“四万亿”投资计划，开发商不顾企业资金紧张的情况，拼命拿地，也是导致今年企业资金紧张的重要原因。土地由国家控制，信贷由银行控制，这是宏观调控的两个杀手锏，房地产企业受国家宏观金融政策的影响很大，企业资金链也同样受经济周期的影响。

2、尚未建立多元化的资金来源渠道

高昂的负债率、大举买地、密集开工，这些因素都促使2009年大赚的房地产公司2010年依然“缺钱”。截至2010年4月8日，约有40家上市房企公布了高达730亿元的融资计划。但房企融资通道却在逐步收紧，操作层面上，约40家公司的融资计划均在排队等待审批;消息层面，央行货币委员会换届、收取物业税、加息预期等等，均对房企资金安排计划造成影响。[7]2010年房企的资金问题将成为行业关注的重点。房地产企业主要的资金来源是通过银行借贷，今年银行提高了信贷指标，按照IPO的标准对企业进行评级，这无疑加大了信贷难度。今年的信贷额度也较去年下降三分之一，这对于依靠银行贷款生存的房地产企业来说是重重一击。目前为止，我国房地产企业还未建立符合企业自身特点的多元化资金来源渠道，归因于我国的资本市场不够发达，不能像西方国家通过资产证券化等金融创新工具来进行融资。

三、加强房地产企业资金链管理的对策建议

随着信贷标准的逐步提高，以银行贷款为主要融资渠道的房地产企业普遍面临资金短缺的压力。企业迫切需要寻找合适的融资渠道加大资金拥有量，根据企业的整体发展战略调整财务战略，管好资金，为企业长期健康发展提供有力的资金保障。

1、建立资金池，实行资金集中管理

集团企业的资金可以采用现金池的管理模式，将集团企业内部闲置的资金沉淀，达到资源共享，并且可以进行更有效的投资活动，为企业增加收益[8]。通过现金池，母公司能够及时了解各个子账户现金流量的情况，明确内部控制责任和加强内部控制效力，方便管理。集团企业的资金归集到母公司，由母公司控制并调配，成员企业可以在需要资金时按集团资金使用规则使用资金池。集团企业采用资金集中管理，可以有效降低资金沉淀，提高集团企业的资金运营效率。通过集团企业之间的资金融通，可以从外部融资转向内源融资，可以减少银行的信贷风险，降低财务风险。通过资金集中管理、统一调度和有效监控，严格控制集团企业的资金收支情况和审核大额资金支出情况，提高资金周转效率，为集团企业带来健康的资金流。

2、提高流动资产的比重，推行现金为王的持有政策

银行界人士明确对房企的资信评价标准从原来的“土地为王”转变为“现金为王”。房地产企业对国家政策的影响幅度很大，企业必须通过加强自身的财务管理建设，提高企业的品牌效应[9]，防止政策变化导致的企业资金链大幅度波动。万科公司一直通过两个途径来降低企业固有风险：提高流动资产的比重和较高的现金持有量，万科的现金持有量长期占企业资产的10%-30%。因为万科资金管理有度，即使在宏观收紧的情况下资金链也不会受到很大影响，银行对万科的信贷额度也不会大幅减少。其他房地产企业特别是中小企业需要保持应有的资金储量，以备发生资金紧张的情况。

3、选择合适的融资渠道，巩固资金链

对于资金雄厚、品牌度高的大型房地产开发企业来说，股票、债券、海外资金等融资方式是其最优选择。对于大多数中小企业来说，由于本身企业规模较小，应积极按照企业自身特点选择融资方式，上市融资和发行债券的可能性较小，可以选择私募基金、开发商卖方信贷、联合开发等可以满足中小房地产企业规模特点的方式[10]。从其他发达国家的发展历史看，民间财富参与房地产开发的需求比较旺盛，他们参与的渠道主要通过购买地产股股票或自己投资房屋参与，而未来房地产的投资基金将是一个新的渠道。通过国家进一步完善民间信贷制度，房地产企业可以通过民间借贷取得资金。

4、降低资产负债率，提高经营性现金流

房地产企业由于行业特殊性，大部分资产负债率较高，流动负债率也趋于较高水平，这个行业的长短期偿债能力都较弱，要想降低企业资产负债率，只有通过提高资产周转率来实现。企业应加速应收账款和存货变现，缩短资金周转期。万科是通过现有资源扩大和加速销售，通过标准化设计和工业化缩短建设周期，因此万科的周转率长期处于较好水平。很多企业通过囤地和捂盘来提高销售利润率，使得存货长期积压，变现能力差，经营性现金流入较少，从而导致企业的资金链紧张。企业应在房地产项目的土地批租、房地产开发到房地产销售的整个过程中做好现金流的预算和监控，在此可以采用责任制的方式，将每个项目的现金溢余与业务考核结合起来，通过现金收付职责明细化，奇妙地在企业内部实行“责权利”，考核评价每个项目的现金溢余情况并进行奖惩，提高员工的积极性。

5、加强资金链的风险管理

房地产企业的资金链贯穿整个企业，任何一个环节出现问题，都会影响到这个企业的发展，因此必须加强对企业资金链的实时监控。房地产企业必须以资金链风险管理部门为中心，做好可行性分析，加强市场调研，监控企业资金链，预防资金链断裂给企业带来危害。次贷危机就是因为缺少企业资金链的管理监控引发的资金链危机。资金链风险管理分为内外两部分，外部主要是指不断改善企业的融资环境，降低企业融资型风险;内部管理主要从健全会计信息系统、优化企业财务管理流程、加强现金流监控等方面入手，降低企业的项目经营型风险和管理型风险。许多房地产企业面临的各种各样资金短缺问题，如果从优化整个财务流程和财务管理系统上入手加强资金链风险管理，资金短缺问题将在很大程度上得到有效控制和回避。 【参考文献】

房地产企业融资方案范文第4篇

文化作为上层建筑对经济基础的反作用，在理性上的认知是件普通的平常事。但对企业文化的巨大作用要有刻骨铭心的认识，倒是非经历实践和品味它的历史总结不可。“文化”在战争中具有摧枯拉朽之功能。《史记.项羽本纪》记载：“项王军壁垓下，兵少粮食局尽，汉军诸侯兵围之数重，夜闻汉军四面楚歌，项王乃大惊日：汉军已得楚乎?是何楚人之多也?’”他中了刘邦的谋士之计。，多声鹤泪兵败如山倒，抗战时期，日寇以强大的攻势掠我中华，一曲“《义勇军进行曲》激发了数以万计中华儿女的爱国之情,小米加步枪终于击败武装到牙齿的顽敌。作为民族文化的雷锋精神培育了新中国几代新人。

优秀的企业文化可以促成优秀企业的形成和发展，优秀企业必定有自己的优秀文化，它们与普通企业公一线之隔。普通企业的文化处于一般或低水平状态，员工们编造借口、推委责任、鱼目混珠而不知所措。优秀企业的员工实事求是，有主人翁意识，积极投入工作实践，勇于解决问题。他们的领导千方百计调动员工的劳动热情和聪明才智为企业发展服务，又让员工在企业发展的同时努力实现自己的抱负。

企业文化相对于管理制度而言，它属于非制度管理内容，它对员工的管理作用主要是通过精神引导弥补管理制度的不足，是一种柔性的因素，与制度相比它并不具有强制性的作用力，它的效果侧重“柔”而不是“刚”。

企业文化的作用不可能一蹴而就，在短期内企业文化建设的效果不太明显，但从长期效果而言，通过文化的作用，培养企业的共同价值观，逐渐通过价值观形成对员工的行为规范，最终对企业绩效发挥作用，因此从长期来说它对企业有水滴石穿的作用。

企业有了优秀的企业文化，正如鱼有了水一样，可以说企业文化对企业的影响像水对鱼的影响一样。平常在生活中水无处不在，当你经常用它的时候不会觉得有多么重要，但一旦离开了水你就无法生存。在企业中，只要有一个团队，就一定有一种文化，但如果你没有留意，可能就感受不到。但一旦一个团队没有一个共同的文化，就会失去凝聚力，企业将无法生存。

优秀的企业文化对员工的牵引作用非常大，通过精神的引导，员工形成对企业较强的凝聚力， 这种文化形成的企业凝聚力对企业的作用正如中国传统文化所说的“滴水之恩，涌泉相报”。

房地产企业融资方案范文第5篇

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3房地产企业融资策划

全面讲解房地产企业融资的各种实践方法和渠道，包括36种主要融资渠道，200种主要融资方法。

一、企业内部融资

第一种渠道 内部管理融资

1、留存利润融资

2、盘活存量融资

案例:万乐电器1亿

案例:产权转股权 融资节税800万

第三种渠道 商品购销融资

预收货款融资

案例:顺驰快速制胜之道

第四种渠道 商业票据融资

商业承兑汇票

第五种渠道 经营融资

会员卡融资

促销融资

二、民间融资

第六种渠道 直接融资

个人借贷融资

企业拆借融资

案例:粤东自来水厂项目

三、典当

第八种渠道 典当融资

(二)动产典当

金银首饰典当融资

机动车辆典当融资

(三)财产权典当融资

资料：典当行情

四、国内银行

第九种渠道 信用贷款

信用贷款

第十种渠道 保证贷款

资料：银行手续及评估指标解密

第十一种渠道 不动产抵押贷款

房地产抵押贷款

土地使用权抵押贷款

第十二种渠道 动产抵质押贷款

设备抵押融资

动产质押融资

第十三种渠道 权利质押贷款

案例:物流银行七步法

第十四种渠道 票据贴现贷款

商业票据贴现贷款

买方或协议付息票据贴现贷款

案例:思路决定出路

案例:猛龙过江震京津

案例:产权式公寓模式

五、国外银行

第十六种渠道 国外银行融资

外资在华银行贷款

国际商业银行贷款

六、国际贸易

第十七种渠道 国际贸易融资

(一)出口商短期融资

进口商预付款

无抵押品贷款

(二)进口商短期融资

公司信贷 银行直接融资

(四)离岸银行

境外资产为境内融资担保

境内资产为境外融资担保

第十八种渠道 补偿贸易融资

直接补偿

间接补偿

案例:空手套白狼

七、租赁融资

第二十种渠道 融资租赁

简单融资租赁

案例:广华出租车项目

BOT ( BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT )ABS

案例:欧洲迪斯尼乐园项目

八、投资银行

第二十二种渠道 投资银行融资

投资银行

案例:蒙牛腾飞

九、风险投资

第二十三种渠道 风险投资

风险投资公司

科技风险投资基金

资料:风险评估指标

第二十四种渠道 投资基金

房地产产业投资基金

证券投资基金

第二十五种 资产证券化融资

(房地产)资产证券化

抵押贷款证券化

案例:奥运3000亿融资

第二十六种渠道 资金信托

贷款信托

股权投资信托

案例:

可转换债券

第二十九种渠道 国外债券

外国债券

欧洲债券

十、非上市股权融资

第三十种渠道 股权融资

(一)股权经营合作融资

合作经营融资

表外合资经营

(二)内部股权融资

股东增资扩股融资

股权转让融资

案例:

十一、国内股票市场

第三十一种渠道 国内股票市场

国内主板市场

国内中小企业板

国内三板市场

第三十二种渠道 香港股票市场

香港主板市场

香港创业板市场

十二、国外股票市场

第三十三种渠道 美国股票市场

AMEX

NASDAQ

第三十四种渠道 其他国家股票市场

新加坡股票市场

德国新市场

十三、政府渠道

案例:出口信用保险

第三十六种渠道 创业发展专项基(资)金

技术创新基金

国际市场开拓资金

案例:粤府11大资金助民企

案例:为理想 蛇吞象

如何收购发展银行

注: 更多创新渠道方法内容见课堂讲义.

房地产企业融资方案范文第6篇

房地产行业是国民经济中的重要一环, 长期以来, 房地产业的增长可以拉动整个经济的发展, 其运作及发展都离不开资金的支持, 融资是房地产企业经济活动中的重要内容, 能够决定房地产企业的长远发展, 但同时也会带来一定的风险。目前, 房地产企业的融资受到诸多因素以及自身特性的影响。在政策收紧和去杠杆的基调下, 2017年后我国房地产融资进入到全面收紧的时期, 且随着销售周期的结束, 销售回款速度变慢, 进一步限制了房地产融资的资金来源。现代化市场的发展过程中, 开发贷其实是很好融资的, 现在前端融资有一定的困难。从房地产企业融资的特点上看, 自有资金少, 融资需求大, 仍是当前房地产企业融资的主要特点。与此同时, 在融资方式的选择上, 以开发贷款为主, 融资方式较为单一, 使得融资方式具有一定局限性, 常常伴随风险。随着房地产行业的竞争日益激烈, 如何防范房地产企业融资风险是当前房地产企业发展关注的焦点。

二、房地产企业融资风险分析

(一) 房地产企业预售回款风险

房地产企业预售回款风险容易造成房地产企业融资风险。传统的房地产企业的项目建设周期是非常长的, 近年来, 定金及预收款总量增长迅速, 成为资金主要来源之一, 但一旦现金流难以为继, 其潜在的金融风险不容忽视。具体说来, 在房地产项目开发建设中, 大多数房企现状是拿到地一年左右会进行预售, 但房地产企业对预售回款依赖严重, 房屋预售在竣工前只能称为负债, 竣工后才能转换为收入, 预售额越大, 负债越多, 因此, 企业资产负债较多。据2017年《A股部分房企预收账款与总负债 (亿元) 》年报显示, 以预售款为主的预收账款数量大、占总负债比重大。其中万科、保利、华夏的预收款均超过1000亿、占总负债比例超过40%;预收款项较小的新城与招商也达到了508亿、551亿, 分别占各自总负债的比例达到32.3%、23.0%。 (1) 现阶段的定金及预收款缺口, 需要用高成本的有息贷款来弥补, 资金链进一步趋紧, 现金流难以为继而产生违约甚至破产的风险依然存在。

(二) 盲目融资成本高且风险大

盲目融资成本高且风险大使得房地产企业面临着较大的融资风险。房地产开发是一项综合性经济活动, 由于房地产企业和房地产建设项目不断增加, 房地产行业所需资金量巨大, 需要大量买地的房地产企业融资渠道相对单一, 通过银行进行筹资的成本在8%～10%, 其他金融机构成本在15%～18%, 社会资本融资成本更高为20%～50%, 一些房地产企业对于决策的理性化程度不够高, 不能正确看待融资活动, 产生了盲目融资的现象, 抵押大量的固定资产选择高成本的融资, 虽然可以在短期内聚集资金, 但盲目进行房地产投资就会有风险, 陷于资金严重匮乏境地, 资不抵债的打击是巨大的。

(三) 融资风险预警机制不健全

融资风险预警机制不健全是房地产企业融资存在的风险之一。任何融资行为都有可能带来风险, 在房地产企业融资活动中, 很多企业忽略了风险的防范与预警, 扩大内需、扩大固定资产投资的过程中, 财务管理不规范, 片面追求短期利益, 未能建立有效的风险预警和控制机制, 造成房地产企业的市场风险抵御力较差, 也给地方经济、金融稳定造成隐患, 加之目前楼市的低迷以及企业内部资金投入与流出不成正比, 使得土地已经转化为积压资源, 资金沉淀十分严重, 给房地产企业带来了不可预知的风险和挑战。

(四) 房地产业政策带来的风险

房地产企业融资风险还表现在房地产业政策带来的风险。国家政策对我国房地产行业的兴衰影响较大, 宏观政策的不确定性风险, 如土地政策、金融政策、税收政策等, 都会影响房地产企业的贷款和利率, 融资过程也很容易受政策变化的影响, 一旦房地产专项政策发生变化, 房产企业的境遇越来越困难, 政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险等日益突出, 企业如果在短时间内无法找到新的融资渠道, 引起的房地产经济运行的波动, 使得在建项目就不得不停工或延迟。因此, 探索房地产企业融资风险的防范策略势在必行。

三、房地产企业融资风险的防范策略

(一) 加快资金的周转和回流速度

加快资金的周转和回流速度是防范房地产企业融资风险的关键。对房地产企业而言, 资金周转速度直接影响企业资金运转, 资金回流速度快则使用效率高, 保障了资金的循环连续运行, 对实现企业规模的快速扩张大有裨益。加快资金的周转和回流, 要把握好两个关键点, 一是加强对房地产项目的评估, 调整固定资本和流动资本的比重, 选择那些前景好、销路好、资金回流快的项目, 提高资金的周转速度防范金融风险。二是加强对房地产企业资金使用的监督, 确保融集到的资金用于项目建设, 同时企业可以制定合理的销售或租赁策略, 提高资金收益, 降低融资风险。

(二) 制定融资规划确保理性融资

制定融资规划确保理性融资是防范房地产企业融资风险的重要环节。在房地产企业融资过程中, 对融资问题科学、理性的决策, 往往建立在融资规划的基础上, 融资时必须慎重和理性, 保证融资与投资项目运作的协调匹配, 根据自己的条件相机而动, 可以在一定程度上防范金融风险。树立科学合理的融资观, 首先, 企业要确定合理的融资金额, 根据房地产企业的实际情况, 从项目运行周期、还款能力和资金供应能力等方面合理确定。其次, 房地产企业要选择适合的融资方式, 拓展房地产多元化融资渠道, 银行贷款、发行股票或债券、企业内部募集以及上市融资等融资方法, 根据企业发展特点选择。最后, 企业还要考虑融资的成本问题, 融资意味着要支付成本, 融资成本是资金所有权与资金使用权分离的产物, 必须事先考虑将来的收益是否能偿还。

(三) 健全企业融资风险预警机制

健全企业融资风险预警机制对防范房地产企业融资风险至关重要。房地产企业在建立风险预警机制方面, 强化融资风险管理意识, 将风险意识观察企业融资的始终, 才能建立健全融资风险预警机制。在具体做法上, 应该将本企业的实际的发展情况与目前的经济环境、政策进行相应的结合, 正确地对待、评价、处理风险, 以此来选择更加合适的风险模型, 并制定防范主要风险的内控措施, 这样通过相关应对策略的规划, 将企业融资风险降到最低, 进而提升企业在房地产行业中的竞争力。

(四) 根据政策及时调整融资活动

根据政策及时调整融资活动是防范房地产企业融资风险的有效举措。融资是企业资金活动的起点, 对房地产企业而言, 及时关注国家的相关政策及经济形势, 根据融资政策及时调整融资决策, 及时应对, 灵活把控, 可以使房产企业降低融资过程中的政策风险。同时还可以采用国家政策鼓励的行业新创新、新技术等, 用科技促进房地产, 信息技术推动房地产, 探索进入行业细分市场, 推动企业转型升级, 充分享受国家或地方政策的专项贷款、贴息及税金减免等, 实现房地产企业“数字地产”的转型, 增强企业的整体运营能力, 规避融资风险。

四、结语

综上所述, 房地产企业融资由诸多复杂因素构成, 房地产企业融资风险的防范是一项综合的系统工程, 具有长期性和复杂性。对房地产企业而言, 应重视融资风险防范, 加快资金的周转和回流速度、制定融资规划确保理性融资、健全企业融资风险预警机制、根据政策及时调整融资活动, 面对房地产企业的融资风险, 积极探索融资风险的防范策略, 只有这样, 才能不断提高房地产企业融资风险的防范水平, 进而促进房地产企业又好又快地发展。

摘要：房地产是资金密集型行业, 房地产企业作为高资本占用企业, 通常来说, 为确保投资项目的顺利进行会采取融资活动, 融资风险对房地产企业来讲不可避免, 若到期不能还本付息, 企业的正常生产经营难以为继, 还会有被迫破产清算的风险。本文以融资风险为切入点, 在概述房地产企业融资现状的基础上, 通过分析房地产企业融资风险, 探讨了房地产企业融资风险的防范策略, 希望为房地产企业融资提供参考借鉴。

关键词：房地产企业,融资风险,防范策略

参考文献

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