城市房地产进入报告范文

城市房地产进入报告范文第1篇

2011年12月

现今我市正在倾力打造“四个襄阳”，即产业襄阳、都市襄阳、文化襄阳、绿色襄阳，以促进襄阳的进一步发展。作为“无烟工业”的旅游业在“四个襄阳”建设中有非常重要的地位。为了更好地发掘、培育和推出具有襄阳特色和亮点并具发展潜力的旅游产业，襄阳学院地理科学0911班全体同学在知道老师的带领下对襄阳市区内的部分旅游资源进行深入考察，本人综合考察情况，结合所学的理论知识，形成了《关于襄阳市旅游开发的调研报告》。才学疏浅，仅供参考。

一、襄阳旅游开发的优势 襄阳市，原名襄阳市，2010年11月26日经国务院批复同意更名为襄阳市。襄阳位居中华腹地，扼守汉水中游，是湖北省省域副中心城市，国家级历史文化名城。拥有“中国优秀旅游城市”、“中国魅力城市”(2011年4月)、“国家园林城市”、“中国三国文化之乡”(2009年)、“中国红嘴相思鸟之乡”、“中国书法名城”(2011年6月)等美誉。金庸、冯骥才等专家学者评价襄阳为“中华腹地的山水名城”。不难看出襄阳发展旅游业具有得天独厚的优势。

第一，得天独厚的地理位置。

襄阳是鄂北地区的大城市，随着国家中部崛起战略和湖北省“两圈一带”(两圈即武汉城市圈和鄂西生态文化旅游圈，一带即长江经济带)战略的实施，襄阳作为湖北省“一江两山三城”(一江即长江三峡;两山即武当山、神农架;三城即武汉商贸城、宜昌水电城、襄阳文化古城)旅游开发的中轴和重要门户，已成为武当山、神农架和三国文化旅游热线的中心城市，以及中西部地区旅游经济的集散地。“十二五”期间大量的人员、物资、信息和技术交流将为襄阳带来稳定的旅游消费群体，使襄阳强大的集散能力发挥到极致，襄阳在湖北旅游经济崛起的核心区域地位将得到彰显。

第二，旅游资源丰富。

襄阳市早在1986年被国务院评为国家级历史文化名城，有着2800多年的建城史，境内自然资源和人文资源都十分丰富，文物古迹和风景名胜点达700多处，其中国家级景点6处，省级景点30余处。境内国

家4A级景区2处(隆中风景名胜区、凤凰温泉)、国家3A级景区7家(襄阳市米芾纪念馆、谷城县薤山旅游风景区、谷城县南河风景区、南漳县水镜庄风景区、枣阳市白水寺风景区、枣阳市熊河风景区、枣阳白竹园寺)、2A级景区8家(保康县五道峡自然风景区、保康县汤池峡温泉度假区、保康县紫薇林、襄阳市隆中植物园、襄阳鹿门山风景区、襄阳市黄家湾风景园、谷城县承恩寺、南漳龙王峡)、A级景区4家(襄阳市襄王府绿影壁、宜城市张自忠将军纪念馆、南漳县香水河风景区、老河口市李宗仁长官司令部旧址)，国家级重点文物保护单位10处、国家级森林公园2处、国家级风景名胜区1处。

第三，气候温和，环境优美。

襄阳属北亚热带季风型大陆气候过渡区，具有四季分明，气候温和，光照充足，热量丰富，降雨适中，雨热同季，年均气温15.1℃16.9℃之间，适宜居住。水质全国最好、长江最大的支流汉江穿城而过，周边县区生态环境非常好。“国家园林城市”(2002年、2009年)，“中国魅力城市”(2011年4月)，“中国红嘴相思鸟之乡”。

第四，交通便利，基础设施完善。

襄阳交通优势突出，经多年建设，水、陆、空立体交通的全面发展，已形成“一条汉江、两座机场、三条铁路、四条高速公路”的四通八达交通格局，尤其是高速公路发展十分迅速，以襄阳为中心的高速公路呈“十”字形与周边城市相联，距武汉290公里，并可与1000公里左右的大城市朝发夕至。

襄阳市区和各县市餐饮住宿条件优越，市区如万达皇冠假日酒店为等星级酒店众多，各县市也有星级标准的酒店宾馆，整体接待能力很强。

此外，襄阳特色饮食以及购物娱乐等基础设施完备。

二、襄阳旅游开发现状及不足

第一，缺乏创新性，特色较少。

目前襄阳市举办的最大也最有影响力的节庆活动就属诸葛亮文化节。但是由于目前在我国打诸葛亮这张王牌的城市太多，而且我们并没有办出自己的特色，所以就显得比较乏味。活动形式上，开闭幕式上的歌舞表演，商品展销会，经贸洽谈会等老套套，缺乏旅游吸引力。同时游客的参与度低，调动不了游客的积极性和热情，难以真正起到塑造和传播城市形象和影响的作用。

第二，缺乏科学的规划，政府扶持力度不够。

目前襄阳市旅游整体规划不合理，缺乏统一的规划。各景点都是各自为战，没有形成规模，相互之间联系甚少。而政府在这方面又有一定的限制政策，使得各企业参与的积极性不高。同时由于市场化的投资回报机制尚未健全，企业的投资回报率往往较低，导致参与的企业入不敷出，从而退出市场，给旅游产业的发展增加了阻力。

第三，营销力度欠缺，品牌效应不强。

襄阳是“三国文化之乡”，但是在旅游开发过程中三国文化并未被充分利用起来。除此之外，襄阳还有很多旅游资源都没能得到有效开。已经开发的景点由于缺乏强有力的营销策略，宣传力度不够，名气不大，无法形成规模效应和品牌效应。

三、对襄阳旅游业发展的建议 襄阳旅游业发展现状远远不及它应该达到的水平，个人综合襄阳区位情况，对襄阳旅游业发展提出以下建议。

第一，准确定位，打造襄阳城市品牌。

襄阳是国家历史文化名城，三国文化是旅游业最大的招牌。但是襄阳也有诸如刘秀、孟浩然、米芾等名人，也有襄阳保卫战等历史事件，也有秀丽山川、明清汉江等自然景观，东风汽车、纺织工业等工业景观。因此，襄阳的定位不能仅仅是“三国文化之乡”，而是襄阳文化，着力打造的是襄阳的城市文化，而不是单一地推崇历史，最终我们不是在宣传景点，而是在推广襄阳城市文化。

第二，整合资源，合力出拳。

政府应重视旅游开发，并大力支持旅游产业的发展，让旅游业的发展有政策上的保障。在旅游活品牌方面，要继续培育诸如诸葛亮文化节、鄂西北茶王茶艺大赛、老河口梨花节等一批品牌。要充分发挥襄阳历史文化名城优势，把握襄阳的地脉和文脉，彰显自然资源、文化资源特色，打造精品名牌产品，确立品牌形象。要大力促进文化与旅游的结合，重视注入文化元素，丰富品牌内涵，集中推出几条以三国、生态、仿古、红色、汉江风光为主体的精品旅游线路，进而提升品牌竞争力。

第三，完善景区基础设施建设。

本着让游客“吃要特色、住要舒适、行要便捷、游要开心、购要丰富、娱要精彩”的服务宗旨，完善相关配套的基础设施建设。加快旅游

餐饮、住宿设施建设，扶持旅游购物和娱乐项目开发，增强景区的文化性和休闲娱乐性。

第四，加强旅游人才培养工作。

把人才培养作为事关旅游发展的一件大事来抓，采取招贤、培训、送出去深造等途径，培养一大批旅游管理、营销人才，特别要培养一批高质量的地接导游。从人才支撑上保证旅游业快速、健康发展。加强旅游从业人员培训，全面实施旅游从业人员资格认证制度。依托我市大中专学校，建立旅游人才培养、培训基地，每年培养、培训一定数量的中高级旅游管理人员和服务人员。对在职旅游骨干人员进行强化培训，不断培养旅游行业职业经理人员和高端服务人员，积极引进高层次旅游管理服务人才，提高旅游行业的管理素质和服务水平。

第五，加强品牌建设，做好“眼球经济”。

在旅游宣传促销上，坚持“政府做形象，企业做市场”的思路，实行品牌、景区、资金、人员和手段五个整合，改变以往“零、散、弱、小”的状况，通过加大公共财政投入等措施，持续对我市景区进行包装、策划，拓展、完善城市形象宣传促销手段，提高襄阳城市知名度和美誉度。建立联合宣传网络。重点围绕推广“三国文化”、“荆山生态”等品牌，组织上下联动，设置旅游形象宣传窗口，建立旅游网络宣传平台。加大与周边景区的区域性合作，与神龙架、武当山、长江三峡等地建立紧密合作关系，创新对合作旅游产品的营销方式，实现多方共赢。通过政策引导，建立起各旅游景区、景点信息沟通平台，切实做好旅游产品推介、宣传，增强旅游文化内在吸引力。借助大型活动，提升城市形象。积极参加国家和省旅游部门组织的重点客源市场促销活动和旅游展览会，外事、文化、经贸、招商等部门要通力合作，将旅游宣传融入我市对外宣传工作中。鼓励各界为我市策划举办论坛、旅游产品展示会、体育比赛、文化演出等活动宣传襄阳，拉动旅游发展。

四、结语

襄阳市的旅游开发，必须是政府、企业、社会各界共同努力才能真正发挥好其资源优势，打造品牌，树立良好的城市形象。襄阳的发展前景广阔，这为旅游业的发展提供了充足的后劲。所以，襄阳的潜力无限，仅仅欠缺好的开发。

城市房地产进入报告范文第2篇

北京目前普遍短缺高层次复合型、创新型人才和学术带头人，需求的人才以本科生为主。当今北京最为缺乏的人才：

电子信息、生物工程和新医药、光机电一体化、新材料、环保与资源利用五大行业的领军式人物，即熟悉本行业在同行业中的地位，了解本行业当代国际前沿发展状况，有能力制定正确的行业、系统、部门发展战略与对策，推动行业迅速发展的“帅才”。

在基因工程、生物芯片、超大规模集成电路、纳米技术等高新技术领域具有国际水平的顶尖级人才。

熟悉世贸组织规则，适应国际竞争需要和能够解决国际争端的专门人才。跨领域、跨行业、跨学科的复合型人才。

上海

目前，上海紧缺的人才有12类，它们是：金融管理、高新技术、现代信息技术(网络)、市政建设与管理、现代经营管理、环境保护、涉外法律、社会中介、经贸营销、企划咨询、港口航运航空、社区管理与发展。这些紧缺人才中，90%以上与知识产业有关。

知识产业发展将为上海创造大量的就业机会，同时又需要大量与知识经济时代相适应的中高级人才。根据这一预测，计算机、通讯、电子类人才的社会需求量较大，相关服务产业的中高级人才仍然紧俏，一般性人才则将继续“滞销”。

广州

从专业需求看，列前13位的依次是计算机类、中文类、英语类、财会类、管理类、电气类、机械制造类、法律类、建筑类、金融与贸易类、公安类、临床医学与医学技术类、数学类，约占整个需求的60.70%。

西安

目前西安人才需求前10个职业是，推销展销人员;保险业务员;饭店服务人员;机械制造加工人员;部门经理及管理人员;护理人员;计算机工程师;物业管理人员;建筑工程技术人员;焊工。

深圳

据深圳市人才大市场目前的用人需求显示，需求量最大的是贸易销售类人员，所占比例达到了24%;其次是工厂类人员、机械类人员、电子通讯类人员、计算机类人员，分别占岗位总数的14%、10%、8%和6%。专业需求量排在前3位的是经济管理专业、电子专业和机械专业。

从用人单位对求职者学历要求来看，本科学历的占20.7%，硕士学历的占0.3%，大专以上(含大专)学历的占需求量的69%。

天津

电子、医药、制造业仍是天津市吸纳人才的主要行业。人才需求前10名是市场营销、会计、计算机软件、企业管理、国经、保险、计算机网络、财务管理、机械与仪器仪表、人力资源管理。以上专业对人才的要求大都是本科以上学历，且具备相关工作经验，薪酬方面，除计算机软件、企业管理、会计专业略高外，其起步月薪基本在10002000元之间。

杭州

杭州的人才需求量排在前10位的分别是市场营销、业务代表、电子通讯、机械类、管理类、营业员、市场经理、文秘、管理顾问、工民建。目前杭州人才市场呈现出以下特点：

1.营销类需求量遥遥领先。

2.计算机、财会类需求低迷。

3.经营管理人才走俏。

4.学历要求趋向合理。

东莞

东莞各人才需求量处在前10位是，销售、管理、计算机、保险、化工、地产、物流、超市、人力和文秘，起步月薪大都在12002000元。另据了解，由于东莞企业产业结构向制造业过渡后，大量高层次研发人才成为需求的一个亮点。东莞市目前拥有的高级人才仅占人口总量的7‰，与广州25‰的比例要差很多。中高级人才的不足已成为东莞企业发展的瓶颈。因此，中高级人才在东莞的就业前景颇为乐观。目前东莞人才市场有以下特点：

1.高级技工仍不能满足需求，身价紧逼硕士、博士。在首届广东省中高级技能人才交流会上，很多企业以年薪10万的待遇也未能寻觅到合适的人才。其中，特别是美容行业的美容师和高级厨师最受欢迎，而拥有高级证书的焊工、铣工、刨工同样走俏。

2.全日制家政服务人员告急，钟点工价高烫手。

3.复合型人才受欢迎。

城市房地产进入报告范文第3篇

摘要：中国内地房地产行业发展时间不长，真正意义上的房地产营销还不到30年，积淀少且相对封闭，缺少跨国界、跨行业的融合，相对于其他行业，显得相对来说比较粗糙和稚嫩。本文主要立足于三四线城市的房地产营销情况来反映中国房地产营销的现状，以此提出自己的建议，希望有一定的启发。

关键词：房地产 营销 三四线城市

一、背景介绍

在说到营销现状之前，先介绍一下：本文对中国三四线城市的定义。所谓“三四线城市”的说法来自于房地产行业对中国城市级别的划分。一般来说，“一线城市”指的是房地产行业发展最为成熟的四个城市—北京、上海、广州、深圳；二线城市指的是经济较为发达的省会城市、省级单列市以及沿海开放城市，如天津、杭州、沈阳、武汉、 成都、西安、重庆、青岛、大连、珠海等；三线城市指的是不发达的省会城市和各省市自治区的地级市，如呼和浩特、烟台、娄底等；四线城市指的是常规的县级市及县城，部分极为个别的大型镇级城市，本文中所说的“三四线城市”指的就是常规的地级市、县级市以及大型镇级城市。

本文之所以选择三四线城市作为讨论对象，是由于一、二线城市的房价已到了很高的价位，从而引发的社会矛盾越来越大，使得在一、二线城市进行房地产开发的开发商成为众矢之的。加之国家土地政策、金融政策更加严格、政府调控力度逐渐加大，使得一、二线城市的开发商压力很大；相反由于三、四线城市经济发展、政策效应相对滞后的现状，导致了一些有实力的开发商、一些因资金压力大而被一、二线城市房地产市场整合出局的开发商、民间资本比较活跃的浙江温州等地的商人大举进入三、四线城市。与此同时对于房地产这一特殊的行业来说，在三四线城市进行投资是一件十分有风险的事，无论是从资金还是市场方面都面临着巨大的风险，此时关于三、四线城市的房地产营销研究就具有相当大的价值了。

二、 三、四线城市房地产市场特点

要讨论三四线城市营销之前，我们必须得先了解该区域市场的特 点：（一）市场容量小，客户结构单一且不连续，“泛公务员”是最重要的购房群体。三四线城市尤其是四线城市，经济基础较为薄弱，有购买力的人群数量少，购房结构单一，公务员以及医院、广电、学校等事业单位“泛公务员”阶层是三四线城市的最主要购买群体。 因为客户结构单一，所以其不连续性非常明显。

（二）从户型产品来看，三四线城市户型的需求方向主要是以二居和三居中大面积为主。二居室的户型一般在80-100㎡左右，三居室户型面积则在110-130㎡左右。由于三四线城市的外来人口较少，对小户型的需求量不大，一居或零居室的小户型在三四线城市的市场上所占比例和需求均较低。

（三）相信眼见为实，对期房和空虚的“概念”的认可度低。三四线城市客户本能地对没有呈现的东西抱有怀疑心理，尤其是有过心理创伤先例的城市。2003 年，涟源某商业项目凭借某黄金地段和借自深圳的“先进”的认筹、返租等等操盘模式，取得了非常好的销售业绩，但之后的经营管理无法跟进，使很多客户的资金被套牢。

（四）客户对价格的敏感度高，市场较为微妙。三四线城市客户对价格的敏感度高，这包含两重含义： 1、一毛钱改变忠诚度，在三四线城市，产品精致、理念先进在很多时候都难以抵消降价 “一毛钱”带来的忠诚度。2、开发商没有隐私三四线城市市场小，在街头喊一句街尾就能听见，客户之间只要拐两个弯就能拉上关系，这样对开发商来说，价格几乎没有隐私。

（五）三四线城市投资客少，买房以自住为主，房屋投资升值观念弱。因为三级市场的不发达，三四线城市的购买客户多以自住为主，较少投资客。在很多城市，甚至还存在大量的自建房，居民买一块地自己盖几层楼的现象比比皆是。这样造成的三个现象就是：一者客户对价格的承受能力较弱，敏感度高；二者弹性客户的总量减少，市场容量有限；三是从投资升值的角度去引导客户较难。

（六）梯级层次性流动明显，高端客户流失严重，“梯级层次性流动” ，就是说下线城市的人口想上线城市迁移、 四线城市向三线城市迁移，三线城市向二线城市迁移。在四线城市，很多高端的客户都倾向于在三线城市甚至更高级城市置业，造成本就不多的高端客户流失严重。

三、三四线城市房地产营销中的问题

（一）未进行科学的市场调研，定位不够准确。有效的营销策略组合，离不开充分深入的市场调研。房地产商品和一般商品不一样，一旦因为前期市场调查不够深入透彻，而企业开发规划方案审批下来施工开始后，想改变几乎是不可能的。可是很多房地产开发商很少在开发一个项目前进行前期的市场调研，在项目的选址、项目定位、项目规划上几乎是凭自己简单的直觉和朴素的经验来决策的，至于能否满足市场需求并不作详细验证。

（二）营销诚信度差，广告带有虚假成分。近年来，随着房地产市场的发展，各类的房地产广告随处可见，房地产广告对活跃市场、促进销售、塑造品牌起到了积极作用。但在房地产广告中也存在虚假信息和欺诈现象，存在违规发布广告和广告内容失实等突出问题，干扰了房地产市场秩序，并引发了法律纠纷。虚假欺诈广告大致有几种类型：宣传夸大；承诺与实际不符，如不能按时交房；广告内容表述不清，如交房时间和交房标准不明确；隐瞒实情等。

（三）营销理念落后，缺乏品牌意识。三四线城市现在的房地产營销仍然停留在“市场营销即推销”的认识阶段。很多开发企业“我们能造什么房子，就卖什么房子”、“我们卖什么房子，人们就买什么房子”的思想根深蒂固，片面强调“刚性需求”，认为房子不愁卖，没有真正把品牌战略落实到营销中来。

四、三四线城市房地产营销应对策略

（一）做好前期的调研工作。因为三四线市场的脆弱和微妙，前期市场调研就成为必须。在大城市已经成为主流的高层住宅，到了三四线城市却有可能遇冷；已经占据大城市客户关注重要地位的物业管理，在三四线城市却有可能因为物业费问题成为销售障碍，因此，前期市场调研对三四线城市的房地产开发非常关键。

（二）合理的媒体选择。在一二线大城市，报纸、电视、网络……都是人们传播和接收消息的重要途径，发达的信息通路，使人们有更为广阔的渠道了解方方面面的信息。在三四线城市则不然，尤其是一些四线城市，人们尚不习惯从网络上搜罗信息。活动、老客户介绍、短信、派单、户外广告反而成了他们了解时下楼盘信息更重要的渠道。所以，越能产生小圈子议论的推广形式越更胜一筹。推广工作要充分考虑当地的实际情况，可行性要侧重考虑。

（三）谨慎开发大盘。在三四线城市，因为市场消费总量的不足，“大盘”的市场实现风险较大。如何衡量大盘？我们有一个简单的评判标准，即统计三四线城市的市区人口，按人均1㎡计算，楼盘的总建筑面积超过人均1㎡的就属于大盘。按一般规律来讲，三四线城市住宅的年平均销售面积与城市总人口的比例为1：2，有些城市甚至更低；因此，这样算来，一个总建筑面积为人均1㎡的项目，即使这个城市一年只卖这一个项目，也要销售两年。在中国“换一个领导，换一套思路，换一个开发热点”国情下，战线太长，就会充满不确定性；因此，在三四线城市开发大盘，不可不慎。

五、结论

三四线城市房地产的营销，最重要的在于千万不能不顾实际就照搬大城市的模式和经验，而是要以客户的价值取向为导向进行一系列的营销活动。此外，前期的准备中要做好营销风险的预估工作。

参考文献

1[美] 菲利普.科特勒.营销管理（第13版）.卢泰宏，等，译.北京：中国人民大学出版社，2009

2[中] 陈利文.房地产营销19讲.广州：广东经济出版社，2010

3肖勇，李咏涛.中国房地产媒体营销实战方略.北京：东方出版社，2006

作者简介：胡凤祥 （1995.07——） 女 安徽绩溪人 安徽财经大学本科 研究方向：工程管理

城市房地产进入报告范文第4篇

摘要：当前我国政府对房地产市场采取的一系列宏观调控举措，其目的并不单是为了打压房价和整顿市场，而是为了稳定房地产商品的市场价格，理顺房地产消费和加强住房保障，使房地产业步入理性发展的轨道，满足广大消费者的基本住房需求，实现房地产业的稳步、健康和持续发展。对房地产市场投资过热、房价过高和结构失衡等问题，要通过宏观调控来理性把握、认真对待和全面治理。

关键词：房地产业；挑战；举措

随着国家针对房地产业过热进行的宏观调控的深入发展，“十一五”期间房地产业在我国经济发展中是否仍然作为“支柱产业”，在理论界和决策界引起了越来越多和越来越激烈的争论。尽管如此，人们对我国房地产业的发展关系到国计民生与社会和谐，以及房地产业发展对国民经济发展具有重要推动和拉动作用的观点没有改变。在十届全国人大第五次全体会议发表的政府工作报告中，国务院总理温家宝充分肯定了房地产业在我国国民经济中的重要作用，并且明确指出了今后我国房地产业调控和发展的方向，从而使我国此轮房地产宏观调控真正进入了战略转型和理性发展的新时期。本文从新时期房地产业发展面临的主要挑战，调控的相关举措和发展的相关动力三个方面进行研究和阐述，供政府研究部门、企业等相关人士参考。

一、新时期房地产业发展面临的主要挑战

我国住房制度的改革，促使房地产业市场化和规模化发展的步伐大大加快，伴随而来的是城市广大居民的住房条件极大改善和房价的不断上涨。据联合国教科文组织最新统计数据表明：2006年，我国房地产业占GDP的比重不到6%，而同期欧洲发达国家房地产业占GDP的比重平均达到10%，美国和日本的房地产业占GDP的比重同期接近15%。不难看出，我国房地产业发展还有很长的路要走，在房地产业发展的进程中也还有很多困难要克服，针对房地产市场投资过热、房价过高和结构失衡等问题，要通过宏观调控来理性把握、认真对待和全面治理。

1.房地产开发投资热潮再现反弹之势。房地产宏观调控的重要措施是抑制我国过热和过快的房地产开发投资趋势。“国八条”和“国六条”的相继出台，对抑制和规范我国房地产开发投资的增长曾经取得过明显效果， 但进入2007年后，我国房地产投资却在国民经济又好又快发展的大背景下加速反弹，未来走势令人担忧。根据国家统计局发表的2007年1-5月份的房地产投资统计快报数据表明：我国房地产业开发投资与去年1-5月同比增加了29%， 而去年与前年同比增加22%，二者相比，今年1-5月我国房地产业开发投资增幅同比加快了7个百分点。 另外国家统计局今年一季度房地产分地区统计表明：我国东部、中部和西部地区房地产开发投资同比分别增长了24.3%、36.2%和29.3%。其中房地产投资同比增速最快的为中部地区的河南省， 与去年同期相比增幅高达59.1%， 并且这种增长速度随着我国中部崛起的各项政策出台和落实还将进一步加快。安徽省今年房地产业发展也进入了快车道，其今年1-5月房地产开发投资同比增幅达52.4%，大大超过该省同期固定资产投资增长幅度和人均可支配收入的增长幅度。

2．房价上涨出现了此起彼伏的轮动效应。在我国房地产开发投资加速反弹的同时，各省和各地区房价出现了涨跌互现的轮动效应。“十五”中后期，当上海和江浙地区房价快速上涨的时候， 北京和广东地区的房价基本没有大的波动；进入“十一五”初期，当上海和江浙地区房价步入调整阶段的时候，北京和广东地区的房价却再次快速上涨。而当北京2008年奥运会即将召开使房价增长预期开始降温时，上海2010年世博会的举办又促使房价增长预期开始上涨。作为我国房地产调控重点城市的上海，今年1-5月一、二手商品住宅交易均呈现出人气聚焦和市场升温的发展新格局，并且上海房地产市场一、二手房的价格涨幅已开始呈现逐月放大的上涨态势。导致我国房地产价格出现轮动效应的一个根本原因是公共权力和开发商的联姻，造成了地方政府与开发商共同分享房地产财富的局面。据不完全统计：目前我国商品房开发成本只占房价的40%，开发商能够得到其中30%的利润，剩余30%的利润则全部被地方政府和相关部门层层消化和获取了。“十五”期间，我国房价上涨的地区主要集中在东部和东南沿海地区以及北京地区，如今却呈现出此起彼伏的上涨格局，调控的难度进一步加大。特别是我国中西部地区居民收入较低，倘若房价继续上涨，将会带来严重的民生问题，成为建立和谐社会的重大障碍和挑战。

3．外资不断注入助推我国楼市继续上涨。我国经济又好又快的增长和人民币的稳步升值，使国际资本和国外热钱继续看好和投入我国的房地产市场。不可否认的一个事实是，尽管此轮宏观调控对于外商投资房地产提出了一系列的限制政策，但外商和外资对中国房地产投资的兴趣仍然无法阻挡。2008年的北京奥运会和2010年的上海世博会，使得这两个特大型国际大都市成为境外资金投资我国房地产的首选和重点，具体表现为：写字楼的供应量进一步加大，高品质的甲级综合写字楼仍为外商和外资所青睐的对象；中心城区的旺铺租金持续推高，国际品牌零售商纷纷涌入；豪华住宅在限外令后销售有所下降，而高档公寓出租市场则开始回暖；工业地产投资环境逐渐改善，成为外资和外商新的房产投资热点。与此同时，随着此轮我国针对房地产业的宏观调控的不断深入和调控力度的不断加大，在我国一线沿海和中心城市房地产投资成本上升和具备吸引力的项目减少的时候，外商和外资已经开始在我国房地产发展新时期进行房地产投资的战略转移。据国家统计局的最新统计数据表明：今年进入我国房地产投资领域的外商和外资已从过去的单纯投资一线沿海和中心城市的房地产发展策略，开始向二线的新兴城市和内陆城市转移。并且外商和外资的房地产投资领域也从过去较为单一的住宅和写字楼扩大至商业、物流和工业地产。

4.房地产调控中保障性住房供应仍显不足。在国家出台房地产调控政策以来，一些低收入者和住房困难户曾寄予厚望，他们宁肯住在祖传的简屋和租房内也要等房价下调后再购房改善居住条件。然而，目前的情况令这些人颇为失望。今年以来，房价不但没有因为调控而下跌，反而逆势上扬，偏离消费者的实际购买力越来越远，出现这一问题的关键因素之一是我国保障性住房的供应仍大大低于市场需求。加大保障性住房供应量可以逐步解决低收入者的住房问题，降低低收入家庭和住房困难户对市场的过度依赖，抑制房价的过快上涨。新加坡等国外经验表明：廉租房或经济适用房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%至4%，反之则会同比推动房价上涨。我国近年来的房价上涨与保障性住房供应的短缺密切相关，凡是保障性住房的供应量不足的时期和城市，该时期和该城市的房价上涨必然过快。我国房地产调控至今未见明显效果，与不少省市和地方政府不作为或推卸自己在住房保障方面的责任有着直接的联系。实际表明：限价房只有在与廉租房和经济适用房供应配套推出的情况下才能发挥作用，倘若地方政府在廉租房与经济适用房建设方面不作为，单纯依靠限价房来调控房价是很难取得实际效果的。

二、我国政府对房地产业调控的相关举措

国家两会的召开和宏观调整的深入，使人们进一步认识到我国政府希望看到的是房地产业的稳步、健康和持续发展。政府宏观调控的目的并不单是为了打压房价和整顿市场，而是为了稳定房地产商品的市场价格，理顺房地产消费和加强住房保障，使房地产业进入理性发展的轨道，满足广大消费者的基本住房需求。因此，在2007年这个房地产宏观调控政策落实和执行年中，我国政府和相关部门又推出一系列的配套政策和相关举措，使这一轮的宏观调控政策得以真正落实。

1.严控高档住宅用地和别墅用地。针对今年仍然存在的房地产项目土地出让审批和开发环节出现的诸多问题，国土资源部等八部委继联合下发《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》后，日前又共同组织召开全国电视电话会议，开始安排布置我国房地产市场秩序专项整治工作。针对各地不规范的土地出让制度，房地产开发企业取得土地后不按出让合同规定开发利用土地，擅自更改土地使用条件，违反国家用地政策搞别墅类房地产开发等问题进行全面检查。此次国土资源部等八部委的专项检查中的重点是禁止别墅类房地产开发和严控高档公寓、低密度、大套型等高档住宅用地。我国2007年土地利用计划中农用地转用和耕地占用指标仍然将保持在去年的水平上，而在指标分配上，将适当压缩工业用地，增加民生用地。政府在此次联合检查中，将加大闲置土地的处置力度，依法没收的土地，要首先用于保障性住房的建设；继续加大土地审批后的监管力度，严格落实土地出让合同中有关竣工时间和建设标准条款的管理；加快已供土地的建设速度，以促进房源的增加。这些对策措施的出台，就是为了促进房地产市场用地秩序的根本好转，就是要保障中低价位的中小套型普通商品住房、廉租房和经济适用房的土地年度供应量不低于居住用地供应总量的70%，促使用地政策和产业政策联动。

2.土地增值税将采用清算后多退少补的方法。土地增值税是我国宏观调控体现杠杆作用的重要税种，《土地增值税暂行条例实施细则》明确规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征增值税，待该项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。国家税务总局和各级地方税务机关将在年内进一步做好土地增值税的清算工作，确保土地增值税条例及其细则的贯彻落实。我国房地产开发企业开发及转让的特点决定了对其征收土地增值税必须采取先预征后清算的征算方式，这类似于企业所得税按季或按月预征，按年度汇算清缴。只是土地增值税清算工作受房地产开发周期的影响，不能按年度进行，要等到项目完工并实现销售以后再进行。对房地产开发企业的土地增值税实行先预征再清算，最终的税款将采用多退少补的方法，这实际上也是该税种开征以后明确规定的，只是由于各种主客观原因使我国一直以来没有严格照章办事和令行禁止。今年2月起实施的《关于房地产开发土地增值税清算管理有关问题的通知》为规范和做好土地增值税清算工作，特别是针对土地增值税清算中的一些具体问题和操作难点，在征管方面做出了一些新的规定，从而简化了清算办法，使土地增值税的征收更加科学和合理。通知明确各省级税务机关可依据通知的规定并结合当地实际情况制定具体的清算管理办法。

3．加强和规范外商投资房地产审批和监管的办法。为了进一步严控和规范外商直接投资我国房地产业，加强外商投资房地产业的审批和监管工作，商务部和国家外汇管理局共同颁发了《关于进一步加强和规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（商资函[2007]50号）。该通知已在2007年5月下发至全国各省市商务主管部门和外汇管理部门。此次联合下发的通知，是将原先控制外资的文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和商务部办公厅《关于贯彻落实〈关于规范房地产市场外资准入和管理的意见〉有关问题的通知》落实到具体的实施点。该通知的出台，意味着我国政府进一步严控和规范外商投资房地产的决心，试图更加全面和清楚地掌握外商对我国房地产投资的全貌，并且将外商投资房地产的最终审核权从国家和地方各级政府转移到国家商务部，使得未来中央政府对外商直接投资我国房地产业的调控更为方便和直接。该通知明确指出：地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应及时依法向国家商务部备案，外商房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立任何一方固定回报或变相固定回报的条款。同时还强调，对地方审批部门违规审批外商投资房地产企业，商务部将予以查处和纠正，外汇管理部门对违规设立的外商投资房地产企业不予办理外汇登记等手续。对已设立的外商投资企业新增地产开发或经营业务，以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，将按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。

4.彻底清查我国房地产市场中存在的违法行为。建设部公布的2007年建设部稽查工作要点中明确表明：今年下半年将集中开展房地产市场秩序的专项整治工作，在房产市场领域，突出对房地产企业恶意炒作、哄抬房价、违规销售、中介机构违法操作等违法违规行为的专项稽查。在加强稽查工作的同时，要严肃查处违法违规行为。而在建筑市场领域也将对各种违法违规行为突击稽查。集中开展房地产市场秩序的专项整治工作，全面清理、排查房地产领域涉及的有关部门及其相关工作人员的违法违规行为。与行政监察机关、检察机关配合，集中查办房地产领域的违法违规和权钱交易等行为，建立健全我国房地产业健康、有序发展的长效机制。与此同时，完善我国房地产业体制建设，实行行之有效的层级监督和指导是非常必要的。通过进一步完善房地产业的稽查和规划督察工作机制，推动稽查和规划督查工作有序开展，推动地方建立健全稽查和城乡规划督察员制度。国外房地产业发展的实践表明：持续长效的房地产稽查和督察制度的建立和完善，将有助于房地产市场管理体系的切实加强，并逐步在房地产领域建立起一套决策、执行、稽查和监督相协调的新体制。

三、新时期房地产业步入理性发展的相关动力

通过对国家统计局公布的2007年1-5月我国房地产业开发数据、供应数据、成交数据和需求数据的仔细分析，可以发现我国目前房地产市场的供需双方在自身的数量、质量和销量方面已经开始发生微妙的变化，而且是一种微妙的结构性变化，因此要引导房地产业向健康、稳步和持续发展还有很多关键和细致的工作要做。然而，我国经济的又好又快发展将为新时期房地产业的理性发展注入相关动力。

1．保险资金投资房地产业的政策障碍已经扫除。备受关注的我国房地产领域何时向保险资金开放的问题，已于2007年5月经中国保监会原则通过，这也就意味着今后我国保险公司进行房地产投资已原则上获得批准，保险资金投入房地产领域已无政策障碍。不过，目前尚未正式开始操作，因为保监会还需要制定相关实施细则。这是保监会监管方首次对保险资金投资房地产解禁问题发出的明确信号。至于实施细则何时出台和年内能否见分晓，目前保监会还无法给出一个明确的时间表，因为在实施细则出台以前，还需经过一个对保险资金投资房地产的实质性研究阶段，而这一阶段工作尚待正式启动。保险公司对房地产业是直接投资还是间接投资，投资比例的上限有何规定，所投资的房地产项目有何限制等问题都有待进一步的研究和确定。去年出台的《国务院关于保险业改革发展的若干意见》，对保险资金投资基础设施建设及产业基金等领域松了绑，却并未对保险资金是否可以投资房地产加以明确阐述。国外经验表明：成熟和规范的房地产项目能为保险公司带来长期稳定的投资收益和现金流入，符合寿险业务的资产负债匹配原则，增加类似投资有助于保险公司持续改善投资收益率。然而，鉴于保险公司对房地产投资缺乏经验，在尝试投资初期应以投资现有成熟项目为主，或以投资房地产基金等间接形式进入，以确保房地产投资的风险控制。

2．汇率弹性增强使外资更多地进入房地产市场。央行于2007年5月19日就确保我国宏观经济稳定发展而同时出台的加息、提高准备金率和增强汇率弹性等三项措施，对房地产业而言其作用是十分明显的，加息和提高准备金率无疑对贷款购房者和房地产开发商而言都属于负面的利空消息。而提高汇率的弹性则不然，因为当今宏观形势表明：汇率弹性的增加就意味着人民币升值的加快。而人民币升值的加快又意味着国外投资热钱流入我国房地产的数量将增多、时间将加快，这将对房地产市场的供求关系产生直接的影响。尽管目前我国资本项目还处于管制之下，但国际热钱还是悄然进入我国房地产投资领域，特别是在我国经济又好又快发展和房地产价格持续走高以及人民币汇率加速上升的三重利益刺激下，投资中国房地产将成为外商和外资规避风险和获取利润的更佳选择。就国际惯例而言，一国货币的升值，一般就意味着其国内经济整体向好，投资机会较多，而且收益水平也相对可观。从这个意义上讲，人民币继续和加快升值将会带动外资和外商对我国投资的增加。然而，事实上在我国的许多地区，目前各个行业中的投资机会并非很多，有些产业已经或将要形成过剩的趋势，这与房地产开发投资领域高回报率相比形成了鲜明的对照，也促使国际投资热钱更多地将我国房地产作为资金追逐的投资乐土，因此人民币升值给房价上涨带来挑战的同时，也给我国新时期房地产业的发展带来了机遇。

3．改变房地产增量与存量市场不平衡状态。进入21世纪，我国房地产业无论是现实供应量还是预期供应量都保持了较快的增长速度。与同期我国城镇人口增长及相关住房需求相比，即使考虑到经济发展和城市化的因素，房地产市场的供给也是较为充足的。据国家统计局最新资料表明：目前我国各主要城市存量住房上市交易量不足住房保有量的1%，而在发达国家的成熟市场，该比例一般接近15%。由于存量市场规模小而增量市场规模大，使得我国房地产由增量市场主导，存量市场缺乏对增量市场的价格平衡与制约机制。增量市场的价格主导了存量市场的价格决定，成为房地产市场的价格决定方式。由此可见，我国房价居高不下和房地产调控的不力，关键问题不在于新建住房的不足，而是房地产存量市场发展的严重滞后。因此，要促进房地产市场的健康、稳定和持续发展，就应该从发展房地产存量市场入手，做好以下几方面工作：（1）推进住房产权制度的明晰化，对存量住房进行规范和管理。采取多种手段推进存量住房进入市场交易，包括推动房屋产权证的登记工作，清理原产权单位和住房所有者的模糊关系，明确界定房屋的产权等。（2）规范市场交易秩序，活跃存量房地产市场，推动房地产市场中介机构的建立和发展，引导建立和完善住房信息系统，规范和提高中介机构的服务质量。（３）减轻房地产交易环节的税负，鼓励和促进现有住房进入市场流通。（４）适时开征房产税。对持有的房地产征收房产税，引导房产的有效利用，推进房产资源的优化配置。

4．通过建立个人信用体系来加快保障性住房的供应。认真贯彻和落实我国住房制度改革中的经济适用房制度，关键和前提是要在各地加快建设和推出保障性住房的同时，加快建立和健全全社会的个人信用体系，这样才能实现真正的公平、公开和公正。目前我国尚未建立比较健全的个人信用体系，因此如何每年对保障对象的家庭收入、住房、资产状况进行审核就成了一大难题。今年以来，我国住房保障实质性工作全面启动，但建设主管部门内仍仅有两三个人专职或兼职负责,显然同其巨大的工作内容和工作量是不相符合的。因此,国家建设部应该在住房保障工作的机构上进行调整，人员上进行充实，内容上进行细化，制度上进行完善，以确保为中低收入消费者谋福利的住房保障政策真正得到落实。住房保障主要是依赖政府的财政收入来进行，像廉租房，所有投入基本上都是由政府来完成，租金也只是象征性地收取，因此，廉租房是最纯正的保障性住房。其次是经济适用房，它是由政府拨土地建设，在成本基础上加收3%的利润后出售给中低收入者。至于限价房，只是比一般商品房售价略低的商品房而已，并不属于保障性住房范畴。目前，一些地方政府错误地理解和制定政策，对中低收入消费者推出的主要是限价房，而廉租房和经济适用房的推出少之又少，这种情况应在今后促进保障性住房建设的进程中加以改进。

参考文献：

［１］肖元真．新世纪全球科技与经济发展丛书［Ｍ］．北京：北京科学出

版社，2007．

［２］周振华．宏观调控与经济转型［Ｍ］．北京：北京经济出版社，2007．

［３］国务院．关于保险业改革发展的若干意见［Ｍ］．北京：北京人民出

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［４］温家宝．十届全国人大第五次会议政府工作报告［Ｍ］．北京：北京

人民出版社．

［５］国土资源部．关于开展房地产市场秩序专项整治的通知［Ｍ］．北

京：北京人民出版社，2007．

［６］国税总局．关于房地产开发土地增值税清算管理有关问题的通知

［Ｍ］．北京：北京人民出版社，2007．

［７］商务部.关于进一步加强和规范外商直接投资房地产业审批和监

管的通知［Ｍ］．北京：北京人民出版社，2007．

（责任编辑：郄彦平；校对：龙会芳）

城市房地产进入报告范文第5篇

【摘要】随着社会经济的飞速发展，城市建设步伐也逐渐加快，在很大程度上推动了房地产行业的发展。对于房地产行业而言，房地产档案管理属于其中最重要的工作之一，它关系到整个房地产行业的持续稳定运行。近年来因房地产行业发展速度的加快，各种文件、资料、数据信息也呈几何式增加，对房地产档案管理工作带来了极大的负担与压力。本文结合笔者实际工作研究，从当前房地产档案管理的特点出发，提出了房地产档案管理工作的有效对策。

【关键词】房地产；档案管理；存在问题；改善措施

房地产档案即是房产管理部门在开展各项工作的过程中所产生的拥有保存利用价值的各类文字、图表、声像、电子文件等材料，也是房地产行政管理部门进行房地产管理工作的详细准确的记录，是房地产所有权以及使用权的重要凭证。现阶段在房地产档案管理工作过程中依旧还有一些需要解决的问题，所以充分认识到房地产档案管理工作的特点，寻求科学有效的工作方法，是一个需要深入研究的课题。

1、房地产档案管理特点

第一，房地產档案表现出法律依据性。和房地产经济与法律行为相关的，除开房地产权属证书之外，其他档案文件材料是受到法律认可和保护的，是确认房地产权归属、签订房地产权属处置的重要证明材料。针对怎样裁决房地产交易、分拆、抵押以及评估活动中出现的纠纷问题，房地产档案更是关键的法律依据。

第二，房地产档案表现出馆藏动态性。对于档案个体来说，因为房屋拆除引起的产权变化，房产测量方式的转变，房地产交易带来的权属转移等，必然会造成档案具体内容的变更。因为城镇人口数量日益增多以及房地产业的蓬勃发展，相应房地产档案材料数量也越来越多，在房地产交易、抵押、查封以及评估过程中，档案利用率日益提升，管理任务也逐渐加大。

第三，房地产档案表现出管理垄断性。房地产管理需要遵循属地管理的原则，相关部门在开展管理活动时，对辖区中房地产档案处于独占与垄断地位[1]。档案材料是否可以有效保护，其所包含的产权信息是否可以科学利用，在很大程度上关系到房地产行业的健康发展。

第四，房地产档案表现出内容成套性。房地产管理工作必须遵循更加规范的流程与标准，所以档案内容也应当是完整全面的。比如说土地资源调查活动产生的工程许可文件，包含上级指导性文件、组织专业技术队伍、目标责任制度建设、成本经费等材料，相互之间具有非常紧密的联系，必须要将其按照规定进行收集整理，才可以更加客观准确的反映出工作过程。

第五，房地产档案表现出建档周期性。房地产管理过程中，部分专业技术活动或持续较长的周期，常常需要跨年度实现，需要把房产文件收集整理齐全，合理分类后归入临时卷，等待专业活动完成后第一时间将其移交到管理部门。

2、房管局房地产档案管理工作常见问题

2.1档案意识薄弱利用率低

建立房地产档案的目的是让档案用户使用以最大限度地提高其资源利用率，实现房地产档案的价值。但是当前部分房管局领导人员以及档案管理人员管理意识较为薄弱，对于档案管理的重视程度不足，且没有树立信息化管理概念，导致许多档案资料长期处于堆放的状态，对房地产档案的归档做不到及时性、完整性和准确性，导致房地产档案与实际的房产信息不一致，房地产相关资料的缺失或不全面，造成积压，影响利用[2]。不仅如此，房地产档案的开放度也极低，即使检察院要获取相关的房产资料，也有相当的难度，而对平常老百姓来说，想利用房地产档案资料来化解纠纷，在当前实施起来还是有一定难度。

2.2欠缺完善档案管理制度

档案管理工作顺利开展的基础是管理制度，虽说很多房产局已经针对房地产档案管理工作制定有相关管理制度，但制度不够完善，对于档案收集、保管、借阅、保密等方面还存在着一些问题，如档案资料收集不全，信息缺失；借阅档案时不履行相关手续，经常有借无还；还有些档案人员随意涂改、销毁甚至出售档案资料，严重违反了房地产档案管理的要求。此外，长期以来房管局职工对档案的利用效益知之甚少，信息资源开发不足，造成档案利用率不高。

2.3管理数字化建设程度低

随着数字信息技术在档案管理中的运用，极大程度上提高了档案管理质量与管理效率，与传统纸质档案模式相比，档案管理数字化建设在管理对象、管理载体、管理方法及管理理念上都存在较大差异[3]。现阶段，还有很多房管局在进行房地产档案管理上数字化建设程度较低，部分区域由于受到经济、技术等因素影响，甚至没有进行数字化档案管理建设，导致房地产档案管理进度难以满足实际工作需求，这在一定程度上降低了房地产档案管理准确性和高效性。

2.4管理人员素质有待提升

房地产档案管理具有极强的专业性、连续性的特点，事务非常繁琐。要想确保档案管理质量，必须投入大量的人力、物力、财力。然而，由于部分房产局领导对房地产档案工作不重视，加之国企改革的日益深化，编制人员大幅削减。在此背景下，档案管理一般由其他部门的人员兼任，或者聘请临时工负责。这些档案员缺乏专业知识，档案不及时归档、档案管理不够规范等问题比较常见，档案管理水平不高，房地产档案管理人员综合素质有待提升。

3、房管局房地产档案管理工作改善措施

3.1创新档案管理工作意识

在信息化时代，房产局房地产档案管理工作要想保持持久的活力，更好为民众提供良好服务，首当其冲的就是思想观念的创新。第一，要增强档案管理服务大局的意识。在经济新常态背景下，党和国家将经济建设作为主要目标，这要求房产局房地产档案管理工作也必须围绕经济发展进行。要将服务大局作为房地产档案管理的基本定位，对房地产档案资源进行合理的开发与利用。第二，改革传统房地产档案管理理念。加大对房地产档案管理工作的改革力度是实现档案管理创新的有效途径[4]。一方面要摒弃传统的守旧与自我封闭的思想，另一方面要构建起一个与市场经济相适应，并房产局房地产档案管理自身发展相适应的运行管理机制[3]。同时，在确保档案资源安全保密的基础上，适度扩大房地产档案管理工作的开放范围，让档案工作能够走进房产局内部人员的实际工作中。这既能充分发挥出档案的社会服务化功能，也能提升房地产档案管理在房产局各项工作中的影响力。

3.2制定健全档案管理制度加以落实

无规矩不成方圆，健全的档案管理制度是房地产档案管理质量提升的基础保障。一是房管局要基于自身实际情况以及档案管理的特殊性，建立合理的、科学的档案管理制度；二是保证档案管理制度的简明与实用，提高其可操作性，以便用制度有效约束、规范房地产档案管理工作；三是在完善档案管理制度时要保证奖惩分明，及时奖励严格房地产管理档案信息的人员，激励他们更好地工作，同时处罚非法操作档案信息的人员，杜绝他们恶意篡改信息，保证房地产档案管理工作有序开展。当然，建立制度的最终目的是执行，规范房地产档案管理工作，所以在档案管理改革中不但要建立完善的制度，还要重视在管理过程中有效执行相关制度，由领导充分关注制度的执行情况，确保房地产档案人员认真执行档案管理制度。

3.3加强档案管理数字建设

把现代化的管理技术和设备引进，借助计算机展开信息化房地产档案管理。房产局档案部门应立足于实际情况，创造条件，竭尽所能运用计算机进行房地产档案管理，构建局域网，在其中纳入设备、图书、人事、文书和科研档案，扩建为房地产档案信息中心，并在中心网络平台上将相应的档案管理自动化软件编制出来，形成房地产档案信息管理网络。促进办公效率的提高，以便于相关人员更好地展开阅读，在线利用档案资料，立足于完善保密的条件，借助网络技术，促使资源共享的顺利实现，同时具备一套可靠安全的检索系统，以便于利用者快捷、及时的查找信息，对所需档案资料进行阅读[5]。计算机网络的发展促进了房地产档案管理的不断发展，科学的档案管理系统逐渐替代了传统的人工式档案管理工作。房产局档案管理的数字化建设成为大势所趋。

3.4注重管理人员素质提升

房地产档案管理人员自身专业能力及实践操作直接影响着档案管理工作成功与否，构建一支现代化档案管理队伍是将顺利实现房产局档案管理质量提升的关键。在房产局战略管理方案中纳入房地产档案人员的培养，全面促进档案管理人员素质的提高。加大对房地产档案管理人员档案知识的培训力度，定期针对档案管理人员开展专业档案管理培训班，借助进修学习、知识更新、继续教育和专业培训等，促进其业务知识和知识水平的提升。同时，由于房产局档案管理较为特殊，因此应组织档案管理人员积极更新档案管理知识及现代化信息技术，以便更好适应新形势下房产局档案管理工作需求，为房产局档案管理发展奠定坚实基础。

结语：

总而言之，在当前现代信息化发展背景下，房产局必须针对房地产档案管理进行创新，寻求全新管理机制及管理方法，增强档案管理创新服务意识，充分挖掘房地产档案自身价值，结合房产局与社会对房地产档案资源的需求，提供更多有针对性的档案服务，最大限度提高房地产档案资源的利用价值。

参考文献：

[1]周斌.档案数字化在房地产档案管理中的应用探究[J].办公室业务，2018（09）：91.

[2]陈静.房地产档案的信息化管理探讨[J].住宅与房地产，2017（06）：13.

[3]王正月.房地产权属档案管理的途径及办法[J].住宅与房地产，2016（33）：262.

[4]李红霞.新形势下房产权属档案管理创新模式论析[J].赤子（上中旬），2016（21）：171.

[5]陈晓旭.依据房产档案的特点建设房产档案管理信息化体系[J].山东档案，2016（05）：57-58.

作者简介：

張改梅，包头市九原区住房保障和房屋管理服务中心，内蒙古包头。

城市房地产进入报告范文第6篇

摘要：城市化发展是当前我国正在实施的一项重大发展战略，城市化水平的快速提高促进了房地产业的迅猛发展，巨大的住房需求与相对短缺的住房供给使得全国商品住宅价格出现了普遍持续大幅上涨。文章试图以江西省1996-2009年的社会经济数据为依据进行分析，从城市水平发展的角度研究商品住宅价格的问题，进而对房地产的宏观调控提出一些建议。

关键词：城市化；商品住宅；房价；调控

一、引言

城市是人类文明的标志，是人们经济、政治和社会生活的中心。城市化是人类现代化建设中必然要经历的过程，是人类社会结构变革中的一个重要线索。只有经历过城市化的洗礼，人类社会才能迈向更为辉煌的时代。

随着经济的持续发展，目前我国正在加速城市化进程的步伐，实施人口从农村转向城市的城市化发展战略。加快城市化进程必然促进房地产业的迅猛发展；人口从农村转向城市的城市化发展战略将使城市规模扩大和功能强化，也将给城市带来巨大的机遇和挑战，同时也对房价带来巨大冲击。在已完成城市化进程的西方发达国家，城市面积和城市人口都相对稳定，房价一般比较稳定，利率、通货膨胀等货币因素是影响房价的最主要因素。然而，我国正处在经济高速增长中，城市化速度非常快，在未来十五六年之内，城市面积和城市人口都差不多要增加一倍，巨大的住房需求使得全国房价出现了普遍持续大幅上涨的态势。

二、城市化水平的发展状况与房价的相关性分析

（一）城市化发展推动了商品住宅价格的上涨

随着城市化水平的快速提高，农村人口大量向城市转移，进入城市的农村人口首先要解决住房问题，这将促进居民对住宅的消费需求产生外延式增长。同时，由于我国土地资源有限，为了保证粮食安全，可供于城市建设的土地更是相对有限，也就是说，在一种既定的住房政策下，住房供给缺乏外延式变化，供给曲线是相对固定的。在这种背景下，随着住房需求的不断外延式增加，需求曲线由D1变化到D2、D3（见图1）。其市场均衡量也由Q1变化到Q2、Q3，相对应的均衡价格分别是P1、P2、P3。从图1的分析中可以看出，城市化水平的提高导致住房需求的外延式增长（需求曲线向右移动），住房需求的增长与住房供给的相对短缺，必将导致房价的上涨。

（二）江西省的实证分析

1、江西城市化水平正在稳定快速发展

城市化是城市人口比重不断提高的过程，主要表现为大批乡村人口进入城市，城市人口在总人口中的比重逐步提高。也就是说，城市化就是一个国家或地区的人口由农村向城市转移、农村地区逐步演变成城市地区、城市人口不断增长的过程。伴随着经济的持续发展，目前我国正处在在城市化快速发展时期。

根据统计数据，1996年末江西省城市化率为24.58%，2009年末城市化率为43.18%（见图2）。从图中可以明显看出，江西省城市化率正在逐年稳步提高，城市化水平正在稳定快速发展。

2、江西省商品住宅价格分析

（1）江西省商品住宅的名义价格分析

名义价格（nominalprices）是指以某些货币表示的，未调整通货膨胀的价格。江西省商品住宅价格（本文中所指商品住宅价格=当期商品住宅销售额/当期商品住宅销售面积）1996年为712.94元/平米，2009年为2516.80元/平米，十四年期间上涨了2.53倍（见表1）。

（2）江西省商品住宅的实际价格分析

实际价格（realprices）是指经通货膨胀修正后的价格。以1995年为基年的城市消费价格指数进行计算，江西省商品住宅实际价格1996年为670.06元/平米，2009年为1885.39元/平米，十四年期间上涨了1.81倍（见表2）。

3、城市化水平与商品住宅价格的回归分析及模型的建立

江西省自1996年以来，由于城市化水平的稳定快速发展，房价也在不断上涨。设城市化率为X，商品住宅实际价格为Y，用SPSS软件对江西省商品住宅均价及城市化率数据进行回归分析（以商品住宅实际价格为因变量），得出相关结论（见表3）。

根据回归分析结果，R为0.985和R2为0.971，调整后确定系数为0.966，标准误为76.831。由此可以认为，所应用的模型可靠，选取的指标有效。

F统计量值为183.777，Sig=0.000＜0.05，可以认为所建立的回归方程有效，证明了建立的函数与所选取的因变量是有效的，所选用的指标（城市化率）可以用于说明商品住宅价格变化情况。

运用SPSS对选用的数据进行验算，因变量Y对两个自变量X和X2的回归的非标准化回归系数分别为-220.583和4.2150；对应的显著性检验T值分别为-4.704和6.017，两个回归系数的显著性水平分别为0.001和0.000，均小于0.05，由此认为自变量X和X2对因变量Y均有显著性影响。回归的方程为：

Y=3529.359-220.583X+4.215X2①

三、基于城市化水平与商品住宅价格的回归模型，分析房价变化的原因

（一）城市化水平稳定快速发展是当前的发展趋势

从统计数据看，江西城市化水平涨幅比较平稳（见图2），每年保持在1%-2%之间，到2009年底城市化率达到43.18%。根据美国地理学家诺瑟姆在1979年提出的城市化过程轨迹的S型曲线理论，当城市化水平在30%以下时，代表城市化发展势头为缓慢的准备阶段；当城市化水平超过30%时，代表城市化发展势头极为迅猛的高速阶段；城市化水平继续提高到超过70%之后，代表城市化发展势头再次趋于平缓的成熟阶段。也就是说，江西省的城市化水平正在处于稳定快速发展时期。

（二）城市化水平稳定快速发展现状决定了当前房地产市场是卖方市场

城市化水平稳定快速发展现状表现为越来越多的农民从农村中走出来，也就说生活性消费用房的正常需求会出现大幅增加。伴随城市化水平提高，城市人口素质也会得到相应提高，同时人们对商品房建设的硬件质量及环境建设等的软件质量将提出更高的要求。城市化水平提高不仅加大了城市居民对生活性消费用房的正常需求，也加大了城市居民对商品住房的投机性需求。对于投机性需求的购房，房地产价格的预期越高，投机性需求越旺盛。这些需求叠加起来将使得房地产市场在较长时期内总体上供不应求，也就是说，目前房地产市场是一个卖方市场。当投机性需求、改善性需求、生活性消费用房的正常需求都处于旺盛阶段时，房价将出现非理性上涨，近年来，我国部分城市房地产市场就处于这种状况。

（三）城市化发展是房价上涨的直接原因

根据方程式①，如果住房政策不发生根本性变化，江西省住宅价格会随着城市化水平提高而上涨。预计当城市化率达到50%时，商品住宅实际价格（以1995年为基年）将超过3000元/平米；当城市化率达到60%时，商品住宅实际价格（以1995年为基年）将超过5400元/平米；当城市化率达到70%时，商品住宅实际价格（以1995年为基年）将超过8700元/平米。

根据建立的模型分析，城市化水平的提高是商品住宅价格上升的直接原因；城市化水平与房地产价格之间存在一种显著的长期稳定的正向变动关系，城市化高速发展决定了未来房价的走势。也就是说，城市化水平越高，房价越高。

四、基于城市化水平与商品住宅价格分析，对房地产调控及城市化发展的建议

（一）短期市场调控应控制市场有效供给，促进供需平衡

长时间的房价飙涨，使得越来越多的人成为了房地产市场的行为主体，房地产业也成为了社会关注的焦点。各微观经济主体一再炒作房地产（包括炒作商品住宅），只是一种经济现象。这种现象的背后反映了一种深层次的原因：城市化、工业化的加速发展，人们收入水平的极大提高增加了住宅的需求。另外，投资者讲究的是预期收益，投资者对房地产业的美好预期，加大了该领域的投机行为。在房价上涨过程中，特别是泡沫式发展，房地产会被越来越多的人作为一种投资性或投机性资产看待，价格上涨的预期会改变人们的购买行为，如果这种高度一致的“井喷”式预期一旦形成，房地产市场的灾难就要真正来临了。

政府对房地产市场（特别是商品住宅市场）的短期调控的主要目的就是要抑制这种预期。要抑制这种预期，就要在市场供给方面有所作为，也就是说，政府对市场的短期调控应着力于控制市场的有效供给，促进供需平衡。

控制市场的有效供给包括增加市场的有效供给和减少市场的有效供给。增加市场有效供给包括积极推进保障性住房建设，加大对闲置土地的查处力度，合理调整住宅建设结构，减少存量市场闲置住房的数量等。反之则是减少市场的有效供给。

（二）积极推进战略调控才能有利于房地产业的健康发展

城市化过程的相对漫长决定了房地产价格（包括商品住宅价格）的上升也将是长期的。经济发展的源泉是工业化，工业化也是提高农民收入的根本途径；城市化是工业化的必由之路，加快人口从农村向城市的转移是工业化的内在要求。虽然我国城市化水平得到了迅速发展，但与世界其他国家相比城市化程度仍较低，与世界发展中国家的60%的平均水平相比也还有相当差距。未来一段时间将是我国城市化迅速扩张时期，在这个过程中，城市房地产的大量需求是长期的，但我国的土地供给却是刚性的。大量需求的长期性与土地供给的短缺性将导致房价（也包括商品住宅价格）的长期上涨。在这种背景下，政府调控房地产业不应仅以市场作为调控对象，应积极考虑对房地产业的战略调控。

城市化高速发展决定了房地产业发展的战略意义，明确房地产发展战略是当前房地产调控亟需解决的问题。房地产战略调控的主要目的就是通过规划预测和规范各类房地产开发生产的相关指标，从宏观角度出发，为了社会的长远利益，完善有区隔的多元化结构，确立长期的、完整的、系统的、可持续的房地产国家战略，同时建立健全法律政策体系。

（三）从城市化发展的角度控制房价的过快上涨

城市化是现代化、工业化的必由之路，从城市化发展的角度控制房价的过快上涨可以考虑：一是控制城市化的适当进度，尤其是控制特大城市与大城市的发展规模，控制其常住人口的增长速度及人口规模。二是大力发展中小城市和积极推进城镇建设。虽然当前我国的中小城市及城镇的规模有所扩大，但是土地闲置、土地利用不够充分的现象普遍存在，加大在现有规模的基础上进行土地的有效开发利用可以降低房地产开发成本，从而有效地控制房价的过快上涨。

参考文献：

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2、陈石清,黄蔚.中国房地产价格与城市化水平实证分析[J].财经理论与实践,2007(2).

3、周红.城市化进程与房地产业发展关系[J].城市研究,2005(5).

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（作者单位：江西师范大学城市建设学院）