工矿棚户区范文

工矿棚户区范文（精选5篇）

工矿棚户区 第1篇

关键词：大同市,工矿棚户区,改造

山西大同作为全国闻名的煤都, 在为全国各地输送优质廉价煤炭资源的同时, 也形成了大规模简陋的采煤沉陷区和煤矿棚户区。依矿而建, 以矿为生的城市发展脉络, 形成了以生产保生活促发展的城市发展模式。棚户区内的居民主要由早年从事采矿的工人、家属和农民转换工构成, 他们无从享受福利分房等优惠政策, 长期居住在条件极差的简陋房屋内。棚户区的房屋大多是建筑面积小、危旧程度高的平房, 棚户区内居民数量又多, 远大于普通住宅小区, 而且基础设施很不完备。有些棚户区由于离煤矿很近, 长期的开采造成地下空洞, 房屋下陷, 墙体裂缝等情况, 严重危害到居民的人身安全。因此, 棚户区也到了非改造不可的地步了。

一、大同市工矿棚户区改造存在的问题

1. 改造资金的筹集渠道较少。

工矿棚户区改造的资金用途涉及征地、拆迁、安置、建设等环节。大同市工矿棚户区改造资金来源主要是山西省政府、大同市政府、相关企业和居民个人, 四方共同完成预计近百亿的投资。目前, 山西省处于转型时期, 在城建方面既要进行棚户区改造又要进行旧城改造, 财政资源远远不能满足。大同市正在进行基于名城保护的大规模城市改造工程并处于大量资金投入阶段, 财政资金严重不足。而对出资比例达到30%的企业来说, 尽管近几年煤炭销量不错, 企业收益可观, 但要为工矿棚户区改造在短期内投入上亿的资金也存在着相当大的压力。在各方资金紧缺和全国、全省鼓励金融机构向符合条件的工矿棚户区改造工程贷款的政策下, 除居民个人的资金是靠居民的原始积累外, 其他三方的大部分资金来自于金融机构贷款。来自金融机构的贷款短期内能解决资金问题, 而且目前来看工矿棚户区改造工程也取得了不错的效果, 但未来对政府和企业的偿债压力是非常大的。如此大规模而简单的筹资渠道, 对政府、企业和银行三方都存在着巨大的潜在风险。

2. 安置区居民的生活成本增加。

居民的棚户区居住的家庭多数为经济收入低或无经济收入的家庭, 他们从破旧平房搬到崭新楼房在居住条件得到改善的同时生活成本也有所增加。在旧棚户区他们吃的是免费的井水, 取暖、烧饭的燃料可以从煤矿周围捡煤, 通过种植自己门前的小块地还可以解决夏天吃的蔬菜。这些隐形收入对于长期居住在棚户区的贫困居民来说非常重要。从搬进楼房开始他们就要负担物业费、高出原来数倍的水电费、冬季的采暖费、燃气费等日常生活开支。

3. 公共服务设施缺乏。

大同市的工矿棚户区改造安置新区面积都相当大, 最小的安置区面积为41.22万平方米, 安置人数为2万多人, 而最大的恒安新区占地面积达873.34万平方米, 全部入住后人数将达30万人之多。像恒安新区如此之大的规模, 就不仅仅是一个小区了, 而达到了一个中大型城镇的规模。但在采煤沉陷区和煤炭棚户区改造工程初期规划时, 都是按照小区建设项目定位的, 只考虑了小区的一些基本配套设施, 这些基本设施是远远满足不了新区内居民的基本生活需要的。

4. 安置住房产权不明晰。

大同市工矿棚户区安置住房是由各级政府、企业和个人共同出资, 其中省政府出资20%, 市政府出资10%, 企业出资30%, 个人出资40%。这样就造成了安置住房产权不明晰的问题, 因为是由四方出资, 原则上所有权归出资方共同所有。也就是说, 一套房屋按照出资比例归各级政府、企业和个人共同所有。这不利于保障房产权利人的合法权益, 也不利于维护房地产市场的健康发展。同时由于房屋产权不明确, 相应的住房维修基金由谁交纳及交纳比例也就没有明确, 这为以后住房带来了诸多问题。由于安置住房产权不明, 大同市相关部门对已安置的拆迁居民只能发放入住通知书, 并未发房屋产权证, 也没有对转让做出任何规定, 在房产租赁、转让、继承等多个方面易产生纠纷。

二、大同市工矿棚户区改造的工矿棚户区改造建议

1. 充分发挥相关主体的作用。

加大政府的引导力度。第一, 逐步完善相关的配套政策。工矿棚户区改造工程是一项涉及政治、经济、社会等多方面的工程, 要做好这一工程, 必须在政府的有力引导下, 逐步建立完善相应的配套政策和制度。在国家相关政策的指导下, 各省、市政府应根据当地的实际情况以及工矿棚户区改造过程中出现的具体问题制定出各项政策的实施细则。同时这些政策的完善需要在棚户区改造过程中不断摸索和总结, 由各级政府的各相关部门相互协作, 逐步建立一套能有效解决棚户区问题的政策体系。第二, 加快安置区中公共服务设施的建设。在住宅改造基本完成后, 政府应该着力进行配套公共服务设施的建设。一方面, 政府必须加快推进诸如改造新区与市区相通的道路, 新区内长途汽车站、公交站等政府应该承担的配套公建项目的进行。另一方面, 政府还应积极督促和引导企业对公共服务设施的建设。作为工矿棚户区改造执行者的工矿企业, 在解决了矿工的住房问题后, 工矿企业更多地开始关注企业的经济效益, 在资金不足的情况下, 会因此而放慢公共服务设施的建设, 这就需要政府积极的引导和监督。

2. 完善工矿棚户区改造的相关制度与措施。

(1) 建立健全社会保障制度。第一, 建立完善的保障性住房运行机制。工矿棚户区中居住的是低收入的矿工家庭、退休和下岗的老矿工, 而工矿棚户区改造是由政府为他们提供的保障性住房, 具有极强的福利性。政府和相关的工矿企业, 应制定严格的准入与审核机制, 认真进行矿工家庭住房情况调查, 建立住房保障对象的住房情况档案。对公共信息要及时披露, 避免不符合条件的对象进入保障范围。同时应建立合理的安置住房退出机制和周转机制, 使得住房保障对象进出有序。同时对于家庭收入低的矿工家庭可以给予一定比例的住房补贴, 例如家庭年收入不足20000元可以给予物业费的减免或一额度的住房补贴。第二, 制定全方位的就业保障措施。由于工矿棚户区居民文化素质不高, 他们不是长期从事某种工作的工人就是企业的下岗人员和退休人员, 通过工矿棚户区改造解决了他们的住房问题, 但要真正改善他们的生活必须同时解决就业和生活问题。首先, 尽量给各家庭创造就业岗位。通过在安置区周围设立便民市场, 提供小区安保、卫生保洁、家政服务等就业岗位, 使安置居民的经济收入增加, 生活水平不断提高。其次, 积极出台各项再就业政策。比照下岗职工的再就业优惠政策, 对再就业和创业的棚户区居民给予税收和相关事业性费用的减免;对创业的工矿棚户区居民给予小额的贷款支持等政策。 (2) 建立明确的产权制度。根据目前工矿棚户区改造是多方出资的情况, 最适合的制度就是共有产权制度。也就是由出资方共同拥有房屋的产权, 但是不能完全按出资比例拥有。由于工矿棚户区改造是我国保障房建设的一部分, 而且改造的对象都是工矿的职工, 他们属于低收入者。因此政府和企业承担了工矿棚户区改造的大部分资金。像大同市的工矿棚户区改造中, 不考虑土地使用费, 建设费用中政府和企业的出资占60%, 而个人出资只占40%。如果完全按出资比例居民只拥有不到30%的产权。这对于等了半辈子才住上新房的矿工是不太合理的。基于这种情况, 工矿棚户区安置住房在各方共有产权的同时, 政府和企业应将部分产权让渡给个人。使得个人拥有50%以上的产权, 而其他各方按其出资比例拥有房屋产权。相关房屋管理部门给个人发放类似于经济适用房的带有棚户区安置房标志的房屋产权证。个人拥有了房屋产权证, 又是房屋的居住者, 与房屋相关的一切费用也就应该由居民支付。当个人要转让房屋时, 也可参照经济适用房, 在购买初期采用内循环的方式。当购买一定年限后 (如五年) 可上市交易, 在上市交易时需按照交易时的市场价格补交一定比例的土地出让金, 使受让方拥有完全产权。

3. 多渠道的资金筹集方式。

工矿棚户区改造资金的主要来源是各级政府的财政补贴、银行贷款、工矿企业和工矿棚户区居民自筹, 这样的筹资体系比较合理, 但渠道相对较少, 而工矿棚户区改造所需资金量非常大而且资金链长, 尤其是在棚户区改造后期资金需求量增大, 简单的筹资渠道很容易造成资金不到位的现象, 从而影响到工矿棚户区改造的效果。因此, 在工矿棚户区改造过程中必须拓宽筹资渠道, 使工矿棚户区改造的资金多元化。第一, 在工矿棚户区改造过程中要充分吸引民间投资。一方面, 精心策划包装一批工矿棚户区改造项目, 做好项目的定位、包装和宣传工作, 通过市场化运作方式, 广泛吸引有影响、有实力的企业和个人资本, 参与棚户区改造。另一方面, 政府以土地拨付或低价出让的方式吸引投资者。随着安置区的建设, 工矿棚户区安置区周围的土地大幅升值。如果政府可以将这些土地拨付或低价出售给投资者, 让其用以建设商品住宅或工业园区, 同时承担部分棚户区改造的住宅或基础设施的建设。这样既保证了投资者的利益也为工矿棚户区改造筹集了资金。第二, 政府可以向社会发行专门用于工矿棚户区改造的债券。这种方式以政府信用为担保, 其利率高于市场存款利率, 资金筹集范围较大, 资金筹集额度往往也较高。第三, 政府可以以信托贷款的方式向改造项目提供资金。信托融资是一种间接的融资方式, 通常是信托公司通过发售信托产品筹集资金, 再将筹集到的资金以贷款的形式投入到需要资金的企业, 企业再将融入的资金投入到企业的项目当中。

参考文献

[1] .毕建玲.我国住宅产业化研究.硕士学位论文.重庆大学, 2003

[2] .杨慧芳.山西省煤矿棚户区改造研究.硕士学位论文.山西财经大学, 2010

[3] .楚德江.我国城市棚户区改造的困境与出路.理论导刊, 2011 (3)

[4] .丁冬振, 刘洪林.浅析煤炭企业棚户区改造中的项目管理.建筑经济, 2011 (2)

工矿棚户区 第2篇

2014年1月14日

北京京平律师事务所

最近拆迁律师关注到河北省国有工矿棚户区改造计划，看到这个新闻的时候小编就想起来小编每次去河北燕郊的时候都会碰到拆迁户在马路上扯着标语，都是违法拆迁，旁边有很多警察在那维护秩序，看到这些无助的被拆迁户感觉作为拆迁律师的我很想帮助他们，但是每次都是坐在大客车里面，没有机会接触到那些被拆迁户，第一次见到是几个人扯着横幅，第二次看到的时候是几十人，看来当地的拆迁是有违法行为呀！希望河北省的拆迁计划中要保证，被拆迁人的合法权益。小编在此报道这个燕郊拆迁户在马路上扯横幅希望当地有关拆迁部门帮帮这些被拆迁户，让他们也过一个好年。我们来看一下河北省棚户区改造的主要新闻内容。

省政府日前发布的《关于加快棚户区改造工作的实施意见》明确提出，到2017年底，全省城市棚户区改造取得显著成效，基本完成国有工矿棚户区、国有林业棚户区（危旧房）、国有垦区危房改造。改造过程中，禁止强拆强迁，依法维护群众合法权益。

《意见》提出，禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。各地可以统筹棚户区改造和保障性住房建设，棚户区改造项目（含商品住房部分）可以搭配建设一定比例的租赁型保障性住房，优先用于安排改造后仍符合条件的保障家庭。

《意见》还明确，各地棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排。简化行政审批流程，提高审批效率，并会同城市规划部门落实到具体地块。对于棚户区改造规模较大的安置小区，需要配建的商业、服务业等经营性设施用地可以分宗的，应以招标、拍卖、挂牌方式供地，不能独立分宗的地块，可以通过协议方式供地。由企业自主实施国有工矿棚户区改造，属于原拆原建且利用企业原有存量划拨用地的，可以采取协议出让方式办理供地手续。

《意见》指出，棚户区改造应当充分尊重棚户区居民意愿，坚持实物安置和货币补偿相结合。市、县政府要按国家有关规定和当地实际，制定具体安置补偿办法，科学评估，平等协商，规范化、人性化操作，禁止强拆强迁，依法维护群众合法权益。妥善做好土地、房屋的征收与补偿工作，对违法违规问题严肃查处，并追究有关人员责任。对经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民，在符合有关政策规定的条件下，纳入当地住房保障体系予以统筹解决。

工矿棚户区 第3篇

黑龙江省属于边疆省份, 地处高寒地区, 作为全国老工业基地、商品粮生产基地、木材生产基地、煤炭生产基地、石油生产基地, 新中国成立至改革开放初期, 始终秉承“先生产, 后生活”的思想, 在为国家做出巨大贡献的同时, 城市基础设施建设和城镇职工住房相对滞后, 形成了大量的棚户区。经过改革开放30年的建设, 棚户区仍然是黑龙江省的“历史之痛”。据统计, 到2 0 0 7年底, 全省有棚户区9840万平方米、涉及居民161万户。全省有廉租住房保障对象72万户, 保障对象户数居全国第一位。2008年省委、省政府将实施保障性安居工程建设列为全省“十大民生工程”之一, 大力推进“三棚一草”改造和廉租住房建设。

截至目前, “三棚”改造和廉租房建设开工建设面积达到2995万平方米, 其中“三棚”改造面积1 7 1 4万平方米。去年, 完成非煤城市棚户区改造838万平方米、11.2万户, 煤矿棚户区改造193万平方米、3.2万户, 农村泥草房改造1715万平方米、20.2万户。前不久, 胡锦涛总书记到黑龙江视察工作时, 听取了黑龙江省的工作汇报, 对黑龙江省保障性住房建设工作给予了充分肯定。总书记指出, 黑龙江提出对民生投入只能增加不能减少、困难群众生活水平只能提高不能降低、民生工程覆盖面只能扩大不能缩小, 继续实施“十大民生工程”, 加快“三棚一草”改造和保障性住房建设, 思路正确、部署得力, 关键是要抓好落实。

二、具体做法

(一) 出台优惠政策, 强化住房保障体系建设

棚户区改造项目一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金;房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁面积房屋部分, 暂不征收营业税、城市维护建设税、教育费附加;被拆迁人依据国家有关城镇房屋拆迁有关管理办法规定标准取得的拆迁补偿款, 免征营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、土地增值税。棚户区改造项目中回迁安置用房享受经济适用住房政策。各地棚户区改造项目中经济适用住房和廉租住房的配建比例, 必须达到总规模的30%以上, 以棚户区改造为切入点, 促进住房保障体系的建立。

(二) 多渠道筹资, 破解资金瓶颈

坚持政府主导和市场化运作相结合, 采取银行贷一点、财政补一点、政策扶一点、企业助一点、群众筹一点、市场开发让一点等办法多渠道积极筹集棚改资金。省财政每年在新增财力中安排2亿元城市棚户区改造专项资金, 实行“以奖代补”政策, 对完成或超额完成省政府城市棚户区改造责任目标的市县政府予以奖励。2 0 0 8年省政府安排“三棚一草”建设资金7.2亿元。今年又安排资金15.7亿元, 是2008年的2.2倍。省政府搭建融资平台, 为13个地市在开发银行贷款55.8亿元。齐齐哈尔市2 0 0 8年通过借款、贷款、现有土地变现、开发建筑商投资、募集、向拆迁居民收集、招商引资、向上争取、清理开发商土地欠款、与企事业联动、城乡结合部土地收益和募捐十二种办法筹措棚改资金12.9亿元。

(三) 实行“拆一还一”, 规定最小保障户型

在全省普遍实行了“拆一还一”补偿安置政策。在“拆一还一”面积内一律不收结构差价。确定回迁最低保障户型和上靠户型面积标准, 规定最低保障户型面积不得小于4 0平方米;对无购买能力的低保户确认为公有产权, 实行廉租办法;对棚户区内符合经济适用住房和廉租住房政策条件的被拆迁居民就地落实政策, 一次性解决住房困难。

(四) 坚持依法拆迁, 阳光安置

坚决贯彻没制定房屋拆迁安置方案的不拆、房屋拆迁补偿金不到位的不拆、特困户安置措施不落实的不拆等“三不拆”刚性管理措施;实施拆迁补偿安置政策、搬迁顺序号、补偿标准、拆迁和回迁房屋面积、回迁安置方案、评估标准、分房时间及办事程序公开;采取先建后拆、边建边拆办法, 有效化解拆迁矛盾, 实现了阳光拆迁、和谐拆迁。2008年全省棚户区改造拆迁量是2007年的2.7倍, 拆迁信访量却低于2007年12个百分点。

(五) 落实目标责任制, 强化督导考核

省政府与各市 (地) 政府签订棚户区改造目标责任状, 纳入对各地党政领导政绩考核的重要内容。建立了省、市、县三级督查考核机制。组成督查组, 深入到各地督导检查棚户区改造项目建设工作, 年底对目标完成情况进行考核, 对达标和超标的先进单位进行表彰通报, 并兑现“以奖代补”资金;对考核不达标单位在全省范围内通报批评。

棚户区改造工作, 从直接效能看, 有力地改变了城市面貌, 改善了城市基础设施状况, 完善了城市功能, 促进了住房保障体系的建立。从社会效果看, 一是合党心、顺民意, 是一笔赢得拥护的民心账。二是扩内需、加大了投入, 保增长、加快了发展, 是一笔“划得来”的经济账。三是人民群众改革成果共享, 是一笔维护稳定的政治账。

三、几点建议

困难和问题:一是全省棚户区面积存量大, 改造任务十分繁重。完成今年目标后, 还有非煤城市棚户区4647万平方米, 煤矿棚户区1234万平方米, 森工林区棚户区1 0 6 5万平方米, 独立工矿企业棚户区2 8 l万平方米, 共计7227万平方米棚户区尚未开始改造。二是棚改成本高, 资金压力大。该省处于高纬度地带, 气候寒冷, 冬季漫长, 房屋建设都是“深基础、厚墙体、重屋盖”的特点, 棚户区改造成本高, 初步匡算全部完成棚改需投入资金1190亿元左右。三是省财力较弱。全省77个市县中, 有63个市县靠省里转移支付维持正常运转, 仅靠自身力量推进棚户区改造难度很大。

工矿棚户区 第4篇

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欢迎发表评论2012年07月10日16:29 来源：银行家 作者：高广春 黄国平纠错|收藏将本文转发至：

商业性资金参与工矿棚户区改造的三种途径—兼析辽宁省实践

高广春 黄国平

在各类安居工程或保障房建设中，工矿棚户区改造是最不适于商业性开发的一类。在绝大多数这类棚户区改造中，商业主导的路子基本上行不通，政府主导改造因而成为主流选项。在财政和政策性金融资源不足或难以大幅投入的条件下，有效策略是政府主导，即建立适当的政策激励环境引导商业性资金参与到棚户区改造中。在适当的政策激励下，商业性资金参与棚户区改造的模式有三种：一是信贷参与；二是参与企业自筹；三是债券融资。以下结合辽宁省棚户区改造案例进行具体分析。

政策激励下的信贷参与

所谓适当政策激励下的信贷参与，简而言之就是如果一种政策设计可以弥补棚户区改造中的信用缺陷，有效降低商业信贷参与的风险，商业信贷就会有足够的激励对棚户区改造提供信用支持。

工矿棚户区改造中的信用缺陷首先源自其作为保障房的一些特点所引致的信用风险因素。主要表现在建设、配售和消费三方面。其中在建设、配售环节主要风险因素包括：保障房缺乏商品房的预售制，而且建成后在配置环节滞留时间过长，相当一段时间不能转换为有效需求；配套资金能否及时到位存在不确定性；配套工程能否及时配建存在不确定性；保障房位置距中心区过于偏远，或质量存在隐患，给居住者带来各方面的不便，影响到认购，导致已经建成的保障房迟迟分配不下去；商品房配建保障房项目中存在信贷资金挪腾。所有这些问题导致，保障房建设不能及时有效回笼资金，相关的商业金融机构贷款因此暴露于风险之中。在消费融资环节的信用风险则主要表现在：由于保障对象一般收入水平低，信用偿付能力缺乏，其中多数人基本没有信用记录，因而这部分人群基本不具备信贷条件，商业性信贷参与支持保障房消费的风险大，拖欠和违约的概率高。

作为保障房中商业开发价值最低的工矿棚户区，其信用缺陷则更为突出。如以笔者调查，辽宁省工矿棚户区在这方面的突出信用问题表现在：其一，工矿棚户区的地理位置普遍处于偏远地带，空间劣势尤为明显，商业开发价值几近为零；其二，棚户区改造后的住房中的绝大部分是免费分配给原棚户区居民，几乎无法通过出售所建房屋偿付信用贷款，棚户区改造在经济上连成本都收不回，更不用说收益。由此，商业性资金参与支持工矿棚户区改造，面临较大的信用障碍。

由此，激励商业信贷参与支持工矿棚户区改造的关键是对棚户区改造中的信用缺陷进行信用增级，并使其信用满足商业性信贷的基本条件。显然，商业机构是不会涉足该领域，政府机构必须担此职责。具体的政策选项有：⑴提供一定比例的财政投入，这就如同在商业房地产开发中要求房地产企业在寻求商业信贷以前，先持有一定比例的自有资金，这样才能撬动相应比例的商业贷款。如果房地产企业遭遇损失，首先伤及的是自有资金，然后才是商业贷款，就此而言，房地产开发企业的自有资金事实上起了对商业贷款增信的作用。财政投入发挥的作用与此类似。⑵财政担保＋政府融资平台专项贷款。尽管2010年国务院《关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》制止地方政府以财政性收入、行政事业等单位的国有资产，或其他任何直接或间接形式，为融资平台公司的融资行为提供担保，但其他相关文件（如发改委2011年6月《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》）实际上对用于保障房建设的政府融资平台的融资行为网开一面，相应的地方政府财政担保此类信用就必须作为保留选项。就棚户区改造而言，“财政担保＋政府融资平台专项贷款”即棚户区改造所需的商业资金在提供财政担保、并作出明确偿付规划的条件下，由地方政府融资平台向商业银行申请专项用于棚户区改造的贷款，此贷款账户单立且专款专用。此设计就如同房地产商具有了一定比例的自有资金后，在向商业银行申请贷款时仍然需要将相关土地作抵押，同时以房产经营收入作为偿付来源。所不同的是，由于工矿棚户区改造几乎没有经济回报，相应的商业贷款不可能用棚户区改造收入作为偿付来源，而是以政府的其他收入，诸如土地出让净收益、一般预算财政收入等作为偿付来源。⑶政策性金融担保＋政府融资平台专项贷款。此设计与⑵的不同之处在于，对棚户区改造之商业性贷款的增信不是依靠财政担保而是通过政府设立政策性增信机构，如政策性担保基金、政策性保险机构等对工矿棚户区改造的商业性贷款进行担保或保险。政策性增新机构可单立，也可借助已有的国有保险机构分设此类业务以担此任。以上三个政策选项各有特点，选项⑴的优点在于政府直接投入资金，不足在于无法全面覆盖商业资金风险。选项⑵和⑶虽能覆盖商业性资金的风险但由于回报率低，不一定能足额筹集所需资金。三个选项之间的选择性组合是一种更优的政策安排，显然，无论是⑴＋⑵组合还是⑴＋⑶组合均能形成有效的政策激励，促成商业性信贷对工矿棚户区改造的支持。

据笔者调查，辽宁省工矿棚户区改造中的大部分政策组合表现为⑴＋⑵。首先，在2005～2011年的棚户区改造中，借助于中央财政、省级和地市级财政补贴，财政投入规模在总资金来源中的占比达到约30%，该比例与国内银行对商业房地产企业申请商业信贷所要求的自有资金比较接近；其次，综合辽宁省及其各地市提供的数据资料，辽宁省工矿棚户区改造中使用了相当数量的商业性贷款，这些贷款实际上用财政收入作担保，同时将土地转让金、财政收入作为还款来源（见表1）。

结合辽宁省的实践，政策激励下的信贷参与模式的优点在于：第一，商业信贷的参与以一定比例的财政投入和具有一级信用的政府财政担保的增信为基础，并以财政收入和土地出让金作为主要的偿付资金来源，基本上无信用损失之忧。因而该模式对商业信贷的激励较为充分。第二，由政府融资平台作为专项贷款项目进行运作，专款专用，并借助严格的规范和流程划拨使用，避免了可能的挪用和滥用，也隔离了融资平台其他债务风险。不足之处在于：由于财政既扮演担保又负有直接还款责任，难免存在财政压力，事实上辽宁省的个别地市已经出现延迟还款问题；在房地产业遭遇紧缩的宏观环境条件下，政府土地出让收入可能出现大幅收缩，从而对按期信贷偿付形成潜在风险。以笔者掌握的资料，辽宁省下辖部分地市在对信用贷款的偿付安排上存在对土地收益的较强依赖，在目前国家持续紧缩的房地产政策背景下，这样的安排难免酿成相应的偿付风险。

政策激励下的参与企业自筹

适当政策激励的另一个方向即促成商业企业参与工矿棚户区改造，并且参与企业自筹解决资金来源问题。如同适当政策激励下的商业信贷参与一样，政府要实现激励商业企业参与工矿棚户区改造的目标，焦点在于通过适当的政策设计使得房地产企业可以平衡参与棚户区改造所受的经济损失，甚至还可以获得一定的正收益。

这样一种思路相对于前述商业信贷参与思路，似乎更容易理解。这实际上类似于流行的商业开发中配建保障房的模式，该模式无论是从国际经验还是国内实践的角度均已有大量案例可查。不同之处主要表现在两点：其一是商业房地产开发配建安居房的案例，在空间上表现为同一个开发或建设区域，在项目运作上也属于同一项目。但就工矿棚户区改造而言，由于工矿棚户区改造项目几无商业价值，不可能在棚户区改造中的同一区域内进行商业房地产开发，因而也就不可能在同一区域内将商业房地产开发和棚户区改造组合为一个项目进行运作。其二是一般的保障房建设，在正常情况下至少可以回收建设成本，甚至略有盈利，但工矿棚户区改造因其特有的住房分配方式导致无法收回成本，更谈不上盈利。基于此两点差异，套用已有的商业开发中配建安居房的经验将无法操作。

一种变通的办法是，对项目和空间进行分离，即通过其他空间内的其他项目的商业开发及其收益来覆盖参与工矿棚户区改造所产生的经济损失，甚至还有额外剩余性收益。此法表现在政策思路上：一是在棚户区改造项目中，通过一定比例的财政资金投入和一系列政策减免的方式尽最大限度降低参与企业的成本支出，财政投入的比例依据具体项目和参与企业的实力而定，政策减免的范围包括土地出让金减免、管理税费减免等。二是对参与棚户区改造的房地产企业给予在商业房地产开发项目上的优惠政策，具体可包括两方面。首先是在政府投资的开发项目中，参与棚户区改造项目的企业在同样的竞标条件下优先获得中标机会；在多企业同时中标并共同参与政府投资的建设项目条件下，参与棚户区改造项目的企业获得更大的承建份额。其次是对于商业房地产开发项目，政府借助其独有的土地一级转让权，在综合竞标条件中，将参与棚户区改造项目作为一个重要因子并赋予较高权重。

辽宁省的部分棚户区改造中的部分项目运用的就是此种方法。以笔者所掌握的资料，参与棚户区改造的企业都有机会获得政府投资的建设项目或者在商业房地产的竞争中胜出。至于究竟需要多大规模的商业房地产项目才能平衡其在棚户区改造中的成本支出，辽宁省住建厅提供了一个颇有价值的测算方法。该方法假定所有的棚户区改造都采用此类模式，由此测算的规模大约是棚户区改造面积的3.4倍，即每参与1平方米棚户区改造的房地产开发企业或建筑企业需要获得3.4平方米的商业房地产开发或承建项目才能覆盖其在棚户区改造中所支出的成本。

结合辽宁省的实践，“政策激励下的参与企业自筹”模式的优点在于，政策留给商业企业的优惠空间大，商业企业参与棚户区改造的动力较为充分，可有效促动商业企业积极参与到棚户区改造中，从而在有限的财政条件下，最大化实现安居工程的目标。不足之处在于，在房地产业下行周期中，由于商业房地产开发和建设的风险加大，商业企业的收益预期下降，参与棚户区改造的动力相应弱化。

政策激励下的债券融资

适当政策激励的第三个方向即促成棚户区改造通过债券融资途径获得资金。此种路径也是包括前述发改委通知性文件所允许的，所不同的是发改委通知只是允许“进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设”，还允许“符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资”，但并没有明确提出发行专项用于保障房建设的专项债券。这样的规定难免会给政府融资平台留下违规空间，即挪用以保障房建设名义筹集的资金到其他盈利性项目，因此专项债券应该是一种更优的选项。

就工矿棚户区而言，具体运作思路是地方政府融资平台依靠政府信用向社会发行专项用于工矿棚户区改造的债券，债权偿付由财政担保。此即所谓“财政担保＋债券融资”模式，与“财政担保＋政府融资平台专项贷款”模式相比，该模式间的主要优点：一是融资成本低，原因则是该类债券以政府信用为背景，其价格高于存款利息但低于贷款利息；二是资金募集范围大，即向企业、政府和居民个人公开直接募集，从而以市场化的方式有效动员社会资金参与工矿棚户区改造。不足之处在于，在金融资产市场日益多元化的条件下，尽管此类专项债券收益高于存款收益，但由于存款利息已从2008年10月9日期免征所得税，而依据目前已有的法律法规文件，此类专项债券的利息所得税难免，所以其相对于存款利息的比较收益是否足以吸引社会资金参与，具有一定的不确定性。因此，有效利用该模式还需要国家出台相关的政策文件，对专项用于包括工矿棚户区改造在内的保障房建设的债券融资免征投资者利息所得税。

就辽宁省的棚户区改造而言，在笔者的调查中还没有见到债券融资的案例，主要原因应该是，在2005～2008年大规模棚户区改造期间，国家尚无相关的政策环境，事实上国家政策层面尝试保障房建设的债券融资模式只是近两年的事情。另外一个原因可能是辽宁省有效借助前两种融资模式筹集到了棚户区改造所需资金。但棚户区改造不仅仅是住房改造问题，更重要的是棚户区居民各方面生活条件全面改善的问题。参照发达国家的经验，低收入居民社区居住条件改善后，为进一步提升社区居民的生活水平，不少案例是通过发行各类具有地方政府信用背景的债券，例如美国的产业收入债券和税收增额融资、英国的城市发展基金等。因此，债券融资是工矿棚户区可持续改造不可或缺的资金募集途径。

工矿棚户区 第5篇

为加快推进国有工矿棚户区改造, 根据《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》 (以下简称《指导意见》) , 住房和城乡建设部和国家发展改革委员会近日就中央投资支持国有工矿棚户区改造的有关问题联合发出通知。

两部门在通知中要求, 各地要按照《指导意见》的有关规定, 加快编制国有工矿棚户区改造规划及年度计划, 抓紧做好项目前期工作, 落实建设资金、土地、拆迁安置补偿等建设条件, 按固定资产投资项目有关规定履行相关程序。中央投资补助范围为, 城市规划区外、不能通过商业开发解决的国有工矿棚户区改造工程, 包括在建项目和当年具备开工条件的项目。中央补助投资按照项目批准文件和有效拆迁许可证确定的拆迁改造户数为依据进行安排, 用于为国有工矿棚户区改造工程直接配套的基础设施建设。具体补助标准另行研究确定。

通知规定, 已纳入中央下放地方煤矿棚户区改造和其他棚户区 (危旧房) 改造规划、享受中央投资补助的建设项目, 按原渠道安排, 不得重复申请中央投资补助。住房和城乡建设部会同国家发改委对各省上报的年度计划拆迁改造户数进行审核, 国家发改委会同住房和城乡建设部根据核定的拆迁改造户数和补助标准下达年度投资计划。省级人民政府对本地区国有工矿棚户区 (包括中央所属工矿企业棚户区) 改造负总责, 省级政府要安排资金, 支持国有工矿棚户区改造。市、县人民政府是国有工矿棚户区改造的责任主体, 要加大资金投入, 落实税费、土地供应等相关政策;有关企业要积极筹集建设资金, 承担相应责任。各地要按照中央投资项目管理的有关要求, 加强对安排中央补助投资的棚户区改造项目的监管, 严格执行有关法律、法规, 落实相关单位责任, 强化项目建设管理, 杜绝安全隐患, 确保工程质量。要加强项目建设资金管理, 如出现虚报瞒报、挪用资金、擅自改变建设内容等违法违规行为, 将按有关规定追究相关部门和责任人的责任。 (摘自中华人民共和国住房和城乡建设部2010年5月5日)