房地产项目营销策划及招商代理合同

房地产项目营销策划及招商代理合同（精选8篇）

房地产项目营销策划及招商代理合同 第1篇

项目策划顾问及招商

代理委托合同

委托方：（以下简称甲方）受托方：（以下简称乙方）

甲、乙双方本着平等、诚信、双赢的合作原则，就“鑫城商贸广场”项目全权委托乙方进行策划顾问及招商代理的有关事项，经友好协商，达成以下合同，以共同遵守。

本合同分为两部分：第一部分为甲方委托乙方对本案进行的项目策划；第二部分为甲方委托乙方对本案进行的招商代理。

第一部分 项目策划顾问部分

第一条：委托项目标的

一、项目名称：衡水市鑫城商贸广场

二、项目基本位置：该项目位于衡水市和平路与红旗大街交叉口西北侧。

三、项目基本规模

本次委托的标的项目为集商业、公寓为一体的综合物业，总占地面积约41500㎡，总建筑面积178934㎡，其中商场部分74625㎡，精品街部分18965㎡，SOHO部分65128㎡，酒店式公寓部分23216㎡，地下室 ㎡（含停车场、设备间 ㎡）。第二条 聘请期限

一、本《策划顾问合同》有效期自本合同签定之日起,40至60天内

向甲方提交《策划报告》后止。

二、本合同约定的合作期届满，即本合同终止一个月以前，如任何一方希望续展本项目服务内容，可向对方提出书面的续展要约，如对方续展本项目服务内容，则由双方就续展本项目服务内容另行签订合作合同。

三、续展本项目服务内容指：销售代理。

四、若甲方需外聘销售代理，则同等条件下应优先聘用乙方。第三条 乙方服务范围

策划顾问服务内容详见合同附件：《策划报告纲要》 第四条 双方责任

一、甲方责任：

１、甲方具备与乙方订立本合同及开发经营本合同约定的相关物业的权利及条件，并提供有关文件副本（待甲方项目批复后向乙方提供）。

２、对乙方提出的合理询问给予及时准确的答复，并及时通告乙方以上物业之任何变动情况。

３、甲方指定一位联络人负责同乙方的联络工作。

４、向乙方提供与项目相关的完备资料，不仅限于平面图、设计等方面信息。

５、甲方应全力配合乙方的工作。乙方如需要从项目所在地政府部门和相关企业及个人取得所需资料时，甲方应积极协助乙方进行联系与沟通。

６、随时与乙方就工作进度及其他情况等事宜进行沟通。７、甲方为乙方工作人员提供免费住宿。

8、甲方保证遵守商业道德，对乙方提供的资料、报告、建议书等专业文件仅作自用，对该等资料、报告、建议书等专业文件及相关资料等

负有绝对保密之义务，不以任何形式提供、泄露、披露、发表、转让给第三方。

8、甲方保证按本合同约定提供予乙方的任何文件资料或信息的真实性、准确性、完整性及合法性。

二、乙方责任：

１、按本合同约定服务范围，充分利用自己的经验为甲方提供策划顾问工作。

２、向甲方提供具有较强科学性和可操作性的策划方案，在合同期内积极参与甲方的重大设计方案研讨会，为甲方提供专业建议，使项目尽可能满足市场需求减少项目市场风险。

３、乙方在签订合同后派人现场勘踏，与甲方沟通交流项目的具体情况，并组织相关工作的开展。

４、乙方将指定一位联络人负责同甲方的联络工作。

５、乙方保证遵守商业道德，对甲方提供的有关审批文件、资料、报告、图纸等材料仅作自用，对该材料及甲方商业性资料负有绝对保密之义务，不得以任何形式提供、泄露、披露、发表、转让给第三方。

三、联络人权责

甲方和乙方于本合同签定之日起３个工作日，各自书面指定一名联络人，各方制定的该联络人在本合同有效期间内代表其指定方并且其指定方仅通过该联络人负责与合同对方的通知提出询问、答复、提出意见、确认等本合同履行之相关事项，合同任何一方应对其指定的联络人职责范围内的行为负责。第五条 通知送达条款

一、通知

以本合同为目的或与之相关的任何通知均应以亲自递交、邮资已付的挂号邮件、电子邮件、特快专递服务、电报或传真（本合同另有明文规定的从其规定）发至如下联络方式，否则不发生效力。如果拟接受通知的合同一方的下列地址或联络号码发生变更，则应立即通知合同另一方这一变更情况。

发给甲方的通知应发至：

甲方：鑫城房地产开发有限公司 地址：衡水市 收件人： 电话： 传真： 邮箱：

发给乙方的通知应发至：

乙方：北京欧博瑞德顾问有限公司河北分公司 地址：河北省廊坊市新华路尚都金茂中心C座4F 收件人：于永刚

电话：***、0316-5219686 传真：0316-5219688 邮箱：bj_guwen@163.com

二、送达

所有通知和往来通讯应以被通知方收到该通知的日期为准；通知方和被通知方均有确认的义务。第六条 费用

双方同意《策划报告》的服务费共计人民币捌拾万元（RMB900000元）。于签定本合同之日3天内甲方支付给乙方全部服务费的百分之四十

（计36万元）；在乙方提交第一部分《市场分析报告》后3日内甲方支付给乙方全部服务费的百分之四十（计36万元）；在乙方提交第二部分《市场定位报告》后3天内甲方再支付给乙方全部服务费的百分之二十（计18万元）。第七条 违约责任

本合同任何一方不依约履行义务或责任的行为，均构成对本合同的违反，亦即构成本合同项下的违约行为，除遭遇本合同的不可抗力因素除外。

除非发生本合同约定之不可抗力事件，本合同之任何一方因违约行为而给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。第八条 不可抗力

除非另有约定，凡双方在订立本合同时对其发生不能预见的（如地震等自然灾害和战争）且对其发生或进行或终止无法抗拒并无法克服的事件，均构成本合同项下的不可抗力事件。

若本合同任何一方或双方遭遇不可抗力事件，应在不可抗力事件发生之日起十五日内向对方提供不可抗力发生地相关行政机关出具之不可抗力发生之书证。

第二部分 招商代理部分

甲、乙双方本着平等、诚信、双赢的合作原则，就“鑫城商贸广场”项目全权委托乙方进行全程招商代理的有关事项，经友好协商，达成以下合同，以共同遵守。第一条：委托项目标的

一、项目名称：衡水市鑫城商贸广场

二、项目基本位置：该项目位于衡水市和平路与红旗大街交叉口西北侧。

三、项目基本规模

本次委托的标的项目为集商业、公寓为一体的综合物业，总占地面积约4150㎡，总建筑面积178934㎡，其中商场部分74625㎡，精品街部分18965㎡，SOHO部分65128㎡，酒店式公寓部分23216㎡，地下室 ㎡（含停车场、设备间 ㎡）。

四、合同招商面积

甲方委托乙方全权负责对本项目共计 ㎡进行主力店、次主力店、配套服务机构和品牌、业户的招商、招租工作。第二条：委托招商代理的服务内容

1、主力店、次主力店招商；

2、配套服务区招商；

3、品牌店招商（含专卖店、折扣店）；

4、未售铺位招商；

5、代租、返租铺位招商；

6、招商机构及体系建立；

7、招商队伍建设及培训。第三条：委托方式

一、乙方根据不同阶段需要派驻3-5名由招商专业人员组成的专案小组入驻项目所在地（工作人员在当地招聘），同乙方的外围专家顾问团组成项目运营小组管理该项目。

二、经营管理期间，甲乙双方约定以“项目所有权和经营管理权”两权分离的方式全权委托乙方提供项目顾问、管理服务。第四条：合同委托期限

一、甲、乙双方的合作期限自2006年10月1日起至甲方正式开业后止。

二、甲、乙双方签定本合同后，乙方派驻的工作人员应于2006年10月1日前到岗并开展工作。第五条：取费标准及支付方式

一、顾问费

1、甲方每月支付乙方基本顾问费用人民币壹拾万元（￥10万元）；乙方派驻的专业管理顾问团队的人员工资和费用由乙方负责。

2、甲方应于每月5日前一次性支付当月的顾问费用，不得无故拖延，若延迟支付，所产生的损失由甲方承担。

二、招商费用

1、开业前期乙方招商、招租的主力店、次主力店、服务性机构、小型铺位、返租铺位在正式签约后的当月，甲方按铺位合同租金总额的比例向乙方一次性支付招商代理费用：其中主力店为两个月租金费；次主力店为一个半月租金费；服务性机构、小型铺位和返租铺位等为一个月租金费用。

2、若由甲方直接引入的主力店或品牌不向乙方计算奖励或顾问费用。但后续招聘人员及招商中心人员招商、招租部分，甲方仍按一个月租金奖励向乙方予以计算。

三、乙方在招商过程中产生的行政办公费用、制作印刷费用、广告费用、活动宣传费用、差旅费用、公关费用等，均由甲方承担，不包含在乙方收取的费用之中。第六条：乙方的工作目标

1、充分论证、分析、策划、项目的整体招商策略，并确保招商目标的实现。

2、系统并持续的培训招商人员，及时对招商现场予以管理、指导、考核，并适时调整策略。

3、以专业、负责的态度引入国际、国内的知名主力店、次主力店，并对卖点予以充分的挖掘和利用。

4、及时、准确地根据本项目特点和当地市场情况编写招商所需要的宣传和推广文案及文本。

5、及时、有效为商铺招商提供宣传所需的商业信息、数据、指标、资料的商业文本。

6、及时、正确地进行平面设计、平面规划、功能布局的顾问咨询。协助甲方及有关专业机构完成项目相关图纸的规划设计、制作。

7、及时、准确地接受甲方、投资业户有关商业投资、经营、管理、销售等方面的各项咨询。

8、乙方保证本项目开业时，品牌招商及经营业户的招商、招租率达到80%以上。

第七条：甲、乙双方的权力

一、甲方的权力

1、决策权和审批权：

甲方拥有招商及经营管理中的重大事项的决策权，以及各项方案、计划、指标、费用标准制定的审批权。

2、知情权：

甲方对项目顾问和经营管理情况拥有知情权，有权要求乙方按季、向甲方提供工作情况汇报和工作计划，按月、季度、提供报表。

3、监督权：

甲方有权对乙方在项目招商和经营管理过程中的重大事项和重大决策进行必要监督。

4、建议权: 甲方有权对委托乙方策划、招商期间的各项工作计划、方案及管理制度制定提出建议。

5、考核权：

甲方有权按双方约定的各项工作指标对乙方进行考核。

二、乙方的权力

1、独立管理权：

在双方协商一致的前提下，乙方拥有该项目的整体规划、业态定位、市场定位、品牌策略、竞争策略、管理模式、管理架构、职能设计以及管理、业务、招商等一切事务的独立管理权。

2、人事独立管辖权：

乙方拥有对招商中心所有工作人员的聘用、晋升、免职、辞退和人员福利、人员考核、工资发放等权力。

3、费用独立使用权：

乙方按照公司的规范运行体系，制定行政办公费用、制作印刷费用、广告费用、活动宣传费用、差旅费用等财务预算报表，经甲方核准后，乙方拥有独立使用权。

第八条：甲、乙双方的责任和义务

一、甲方的责任和义务

1、为保证乙方有效地进行项目招商代理工作，甲方需及时向乙方提供该项目的详细资料，并保证其真实性。

2、甲方须按双方确认的招商方案，及时支付广告、印刷品、促销品、公关费等费用，不得随意删减费用额度或拖延付款，若删减或延迟支付，所产生的损失由甲方承担。

3、为确保乙方有效地开展招商工作，甲方应做好以下工作：

①甲方向乙方提供招商文件，包括项目预算，营业执照复印件、销售许可证等。

②甲方应向乙方提供全部建筑面积、套内使用面积及公摊面积证明。③甲方应保证已确认的工期进度及竣工时间，确保对客户的承诺。④甲方负责乙方在招商工作中所需的水、电、冷气、暖气及通讯、办公场所、住宿、行政用车等，并承担费用。

⑤甲方负责办理各项质检证书、面积测绘及提供产权过户、银行按揭等所需的各项文件。

⑥甲方应与乙方协商制定招租价格。

以上涉及的文件和材料，甲方需按照双方确定的工作计划按时提供，如有拖延或隐瞒，由此所造成的损失甲方承担。

4、甲方需按合同规定按时向乙方支付代理费。

5、甲方负责提供所需招商中心，并对招商中心进行必要的装修、布置、印刷相关的宣传资料、提供电脑等办公设备。

6、甲方负责该项目招商的全部广告费用。广告的发布、制作费用预算由乙方提交计划，经双方协商后确定。

7、甲方确保经营、管理、招租、招商、宣传、公关等正常经营费用的支付，若删减或延迟支付，所产生的损失由甲方承担。

8、甲方负责前期工程、装修、外墙广告、设备安装等的投入和施工，并保证各项工程符合招商的需要。

9、甲方有义务协调解决乙方在招商中的重大突发事件或与地方政府或企业间的纠纷。

10、对于乙方报送的书面材料（含请示、计划、方案、建议书等），甲方需在收到后5个工作日内做出答复，并以甲方签字或盖章的形式确认，甲方延迟答复，所产生的一切损失由甲方承担。

11、在本项目的所有宣传广告和资料中明确标注由乙方总代理的字

样，并包括乙方名称、电话、地址等信息，以方便工作招商工作的全面进行。

12、甲方财务人员负责统一收取项目铺位的租金和订金。

二、乙方的责任和义务

1、乙方按双方约定的招商指标在规定的时间内完成招商任务。

2、乙方负责编定项目整体招商方案，在本合同生效后的三十个工作日内，向甲方提供可行的招商方案，报甲方核准后实施。

3、乙方负责该项目的招商工作，负责招商的组织、培训和管理工作，确保招商人员素质优良，行为规范。

4、乙方负责制定广告宣传及计划，甲方核准后实施。协助甲方对报纸、电视等广告的设计和发布工作；协助甲方进行招商手册、推广宣传册、效果图、展览板、户外广告、现场包装、电视资料片等有关招商资料和工具的制作与采购。

5、乙方负责其所有招商工作人员的工资、工装、各种补贴等费用。

6、乙方需接受甲方的监督，维护甲方的信誉。

7、乙方有义务及时向甲方提交招商报表，汇报重大事宜。

8、乙方确保招商管理工作的规范有序和各项考核指标的完成。

9、乙方在招商中需为甲方培养一批具备管理素质的管理干部，作为企业发展和管理的后续人才。

10、乙方有义务向甲方提供月、季、财务报表和季、工作报告和工作计划。

11、乙方有义务向甲方通报招商、开业筹备的工作进展和经营管理中的重大事项及重大决定的实施情况。

12、乙方有义务参与项目的总体规划和单体平面、立面图纸的审核，并给予书面建议。

13、完成与租赁客户的合同谈判工作，协助甲方向租赁人收取费用。

第九条：乙方知识产权保护及补偿

甲、乙双方因任何原因不再合作，未经乙方同意，甲方不得以任何理由留用乙方派驻的管理人员或专家顾问；未经乙方同意，甲方不得继续使用乙方的招商方式、政策和方法。第十条：履约保证和违约责任

1、甲、乙双方应遵照本合同约定的事项、责任和义务，任何一方擅自违反本合同约定的事项，所造成的损失和责任由违约方承担。

2、甲、乙双方不得擅自单方面解除本合同或拒不履行本合同条款，否则由此造成的经济损失和法律责任由违约方全部承担。

3、若因甲方资金不到位、工程延误或不能正常支付所产生的宣传、广告费用而影响招商，其责任由甲方承担。

4、甲方未能遵照本合同约定条款向乙方正常支付费用（含顾问费、代理费等一切需乙方承担的费用），乙方有权停止工作或终止本合同，并由甲方承担乙方的一切经济损失。

5、乙方在招商代理期间应遵照国家法律、法规，恪守本合同约定的义务对甲方的投资和资产负责。若因此而给甲方造成的损失，由乙方承担责任。

第十一条：合同的解除

在合同期内，任何一方提出终止合同，必须提前30天，以书面形式通知对方，除法律规定的允许解除合同的条件以外，任何一方擅自终止合同均需向对方支付数额为壹拾万元人民币的违约金。第十二条、不可抗力

如遇自然灾害、战争等不可抗力因素影响而致使本合同不能正常履行或不能完全履行，则双方互不追究责任。第十三条 适用法律及争议解决

1、本合同一式四份，甲、乙双方各持两份，各分文本具有同等法律

效力。本合同受中华人民共和国法律管辖，并根据中国法律解释及执行。

2、当双方发生争议且经协商未能就继续履行本合同达成补充合同或未能对本合同进行适当修改可变更，则任何一方均有权向对方发出终止本合同的书面通知。

3、本合同因下列情况终止：（1）本合同期满而双方未就该约事宜达成一致；（2）对方签收到《解约通知》之日止。

4、因本合同的解释、效力、订立、履行等产生的或与本合同有关的任何争议，均应由双方友好协商解决。协商解决不成的，任何一方均有权向中国境内有管辖权的人民法院提出诉讼。因诉讼发生的一切费用均由败诉方承担。第十四条 生效

本合同于双方代表签字，并加盖公章之日起生效。

本合同未尽事宜，双方可另行签署书面补充文件或附件，补充文件或附件与本合同具有同等法律效力。

附件：《策划报告纲要》

甲方（签章）：

乙方（签章）： 法定代表人：

法定代表人： 代表：

代表：

通讯地址：

通讯地址：

电话：

电话： 签约时间：二00 年 月 日 签约地点：

《策划报告纲要》

第一部分 市场分析部分

（一）衡水市宏观经济形势分析

1、宏观经济环境调查

2、相关政策环境调查

（二）衡水市房地产市场分析

1、衡水市房地产宏观市场总体分析

2、衡水市商业地产项目现状分析

（三）可比性商业项目现状

1、国内可比性城市商业形态的现状

2、国内可比性城市商业形态分析

3、本案可借鉴的商业形态

（四）相关竞争区域商业项目市场供应情况调查与分析

1、相关竞争区域的确定

2、各竞争区域竞争项目的遴选

3、各竞争区域商业供应现状特征

4、主要竞争项目的个案分析

（五）消费者定量研究

1、目标客户选定

2、日常购物场所选择

3、消费者消费习惯

4、对本项目的消费倾向

（六）经营者定量研究

1、目前经营的基本情况

2、对当前商业网点的满意度

3、对商业用房的要求及期望

4、未来商业用房需求意向及选择条件

5、对衡水市目前主要商业区的评价

6、对本项目的评价及预期

（七）项目投入产出分析

1、项目经济技术指标模拟

2、项目首期成本模拟

3、项目收益部分模拟

（八）投资风险及规避方式

1、价值提升及实现的风险性

2、资金运作风险性

3、经济政策风险性

（九）未来经营模式探讨

第二部分 市场定位部分

（一）项目综合分析

1、项目SWOT分析

2、项目劣势淡化方案建议

3、综合评价

（二）项目整体定位

1、市场定位

2、目标客户定位

3、产品定位

4、形象定位

5、价格定位

（三）整体规划布局建议

1、规划设计指导思想

2、商业业态类型组合确定

3、总体布局建议

（四）建筑设计建议

1、建筑风格建议

2、建筑单体造型建议

3、建筑外立面色彩建议

（五）各功能区规模建议

1、核心区功能商业规模

2、次核心区功能商业规模

3、辅助区功能商业规模

4、主力店规模设计建议

5、其它各功能区面积配比建议

6、整体商业项目功能组合建议

（六）空间布局装修风格建议

1、场内空间布局建议

2、公共空间主题选择

3、功能区空间主题选择

（七）项目环境规划建议

1、项目各组团环境概念建议

2、组团内园艺及绿化设计建议

3、组团内共享空间设计建议

4、组团内雕塑小品设计建议

5、组团内椅凳造型设计建议

6、组团内宣传专栏、导视系统位置设计建议

（八）配套设施建议

1、公用配套设施建议

2、智能化系统建议

3、车位建设建议

（九）物业管理要点建议

1、交付前的准备

2、装修管理

3、保洁管理

4、保安管理

5、绿化及设备养护

6、档案及数据管理

7、多种经营和服务

8、与业主的日常沟通

房地产项目营销策划及招商代理合同 第2篇

合同双方：

甲方名称：

联系地址：

联系电话：

乙方名称：

联系地址：

联系电话：

甲、乙双方本着友好合作、相互协商的精神，就该项目之独家招商代理共同达成如下协议：

第一条 项目名称及标的物地址

1.项目名称：“”

2.项目地址：，规划商业总建筑面积平方米，其中地上一层建筑面积平方米，地上二层建筑面积平方米。

第二条 委托内容

1．甲方委托乙方作为该项目之独家招商代理商，招商该项目全部可招商面积。

第三条 本合同期限

1.本合同的有效期自本合同签订之日起计算，至年月日终止。

第四条 甲方责任及权利

1.甲方须根据本合同之第六条向乙方支付有关的服务费用；

2.甲方应按乙方要求及时向乙方提供该项目之有关资料，并保证资料的准确性、真实性，以保证乙方顺利进行招商工作；

3.审定乙方报送的所有方案；

4.乙方所制定的招商价格及招商方案等均需由甲方最终确定认可后方可执行；

5.在招商过程中，若因客户退铺或逾期不签署承租合同及未按时交纳租金 1

时，甲方有权没收客户之定金，并将此套商铺交与乙方重新出租；

6.在本合同执行过程中，甲方不得委托第三者招商上述该项目，否则甲方仍需按照该项目全部实际招商金额支付乙方代理佣金；

7.在代理期间，甲方须指派专职专门人员负责对接协调招商过程中的相关工作；

8.甲方指定专门专职财务人员收取客户缴纳的相关费用，具体金额在执行报告中确定并经甲方签字认可；

第五条乙方责任及权利

1.乙方根据本合同之第六条向甲方收取有关的服务费用；

2.在本合同规定的期限内，乙方应积极参与甲方组织召开的与本项目有关的会议，并对该项目提出有益的建议；

3.在本合同规定期限内，积极开展项目的整体工作；

4.按甲方提供的有关资料及本合同条款独家代理招商该项目；

5.乙方代理招商之物业单位经甲方确认后，由乙方工作人员与承租方签订《租赁合同》和《租赁意向协议》；

6.在签订租赁意向协议后负责与客户进行联络，并于签署租赁意向协议后一周内负责安排工作人员与客户签订《租赁合同》, 并通知客户将首期款项在签订《租赁合同》的同时支付给甲方；

7.负责该项目招商工作的管理以及招商客户的接待及咨询；

8.负责客户的发掘与谈判；

9.负责督促客户按时交纳有关费用；

10.乙方在本合同规定的期限内代理甲方进行交易，因乙方过错造成甲方损失的，乙方须承担法律责任，须自负一切后果责任；

11.甲方同意在所有该项目的宣传中，标明乙方为独家招商代理公司，并配有乙方的商标LOGO；

第六条：招商代理服务费用

1、招商费用、目标、范围的确定：

1.1 招商费用：

1.1.1合同签署之日起，甲方按1.5万元/月的标准向乙方支付启动费，每月结算招商代理服务费时再进行扣除。甲方须于每月第一个工作日准时支付给乙方。

1.1.2乙方收取甲方以本项目物业2个月的租金作为招商代理服务金；

1.2 招商过程中甲方应对乙方之商户进行确认，并向乙方提供商户之签约文件一份，以做乙方建档之用；

1.3 租金价格：

1.3.1 乙方招商之租金限定标准，由甲方确定；

1.3.2 本项目在招商过程中所成交商户租金支付方式以扣点等方式约定的，则甲方对乙方之佣金结算须以双方招商前之定价形式为标准依据；

1.3.3 成交商户所租用之铺位如未明确定价，则甲方以本项目中最高租金单价与最低租金单价之和的平均值作为结算依据；

2.招商费用结算：

2.1 招商费用的结算为月结，甲方每月5日前向乙方结清上月相应之招商代理佣金；

2.2 甲方如在合同规定日期十日后仍未向乙方支付佣金，则乙方有权终止本合同。并视甲方为违约。同时有权向甲方收取合同中招商面积所余部分应付佣金总额的1/4代理费用以作甲方单方面违约补偿；

2.3 招商代理佣金的结算以客户与甲方签订《商铺租赁合同》并交清第一次应付款项为依据。

3.招商补充条款：

3.1甲乙双方拟定补充协议确定项目招商原则，项目招商工作均按照招商

原则执行；

3.2 若乙方客户在签署合约后悔约，客户所付定金、租金由甲方没收（未

能没收的部分除外）并按甲、乙双方对半比例平均分配，而其成交业绩依然符合并计入乙方之成交标准。

3.3甲、乙双方达成共识并由甲方出台《客户签约标准》，其中包括客户

要求、签约价格等描述。乙方招商客户达到以上标准，或虽未达到，但甲方给予书面认可，则视为该客户招商成功，并与客户签订《商铺租赁合同》。

3.4乙方招商客户达到《客户签约标准》，乙方有权代甲方向达标商户口

头承诺进驻许可，经由甲方办理相关手续后即可获得入场资格。

3.5 乙方在正式招商之后将每隔_壹_周向甲方提交意向客户之列表文件，甲方应在收到后二日内向乙方提供书面确认函；

3.6 乙方应及时将市场信息及利于本项目之定价方案向甲方汇报，甲方

在了解后应及时做出相应调整决定，以便适应市场之需求；

第七条：违约责任

1.本合同的任何一方不履行本合同中所规定的任何责任或义务，而使对方造成 损失的，须赔偿对方因此造成的相应损失。

2.因一方未遵守合同中的任何条款，或未履行本合同中的任何责任或义务，则在提前7个工作日书面通知违约方后，守约方有权提前终止本合同的履行，守约方因本合同的提前终止而受到损失的，违约方应承担相应的赔偿责任。

3.合同有效期间，因不可抗力（如洪水、地震、火灾等自然灾害及战争等人 力无法抗拒、不能预料又不可避免的事件；无支付能力、破产等不视为不可 抗力）而一方不能履行本合同的在取得有关部门的不可抗力的认定后不视为 违约。

4.如因甲方由于主观原因而未按时向乙方提供乙方需求的材料等而致使乙方 不能按期完成工作的，乙方对甲方不负赔偿责任，同时甲方应按本合同第六 条规定向乙方支付相关费用，不可抗力原因导致的情况除外。

第八条：争议的解决方式

凡因执行本合同产生的一切争议，双方应协商解决，商议不成时，应向有管辖权的人民法院提出诉讼。本合同适用中国法律，以法院最终判决为终局，对双方均有法律约束力。

第九条：甲方在此不可撤销地陈述并保证

1.甲方系依中国法律合法注册成立，并有效存续的有限公司，为该项目之合法所有者。

2.甲方保证向乙方提供的有关该项目的一切政府批文，物业状况、说明、设

计、装修标准等文件和资料均真实、准确、合法、有效，无任何虚假或非法之处。

3.甲方保证为乙方完成物业的招商工作提供有利支持与帮助。

4.若因物业本身之缺点或缺陷或甲方之原因导致与第三人发生争议或引起

诉讼或提起仲裁，则甲方保证积极解决上述争议诉讼或仲裁并承担应诉义务，承担因此发生的费用。

第十条：乙方在此不可撤消地陈述并保证

乙方系依中国法律合法注册并有效存续的有限公司。

第十一条：其他

1.2.3.本合同自双方签字盖章后始生效。本合同一式肆份，甲，乙双方各执贰份，具有同等法律效力。本合同如有未尽事宜，由双方协商确定或另行签订补充合同，补充合同与本合同的规定如有不同，以补充合同为准。

甲方（盖章）：乙方（盖章）：

法人代表：法人代表：

委托代理人：委托代理人：

联系电话：联系电话：

联系地址：联系地址：

商业地产项目招商思路及策略研究 第3篇

从上海发展总部经济的条件和目前发展现状来看, 可以进一步依托上海整体的城市形象和经济实力、成熟的产业基础和高校资源以及基地周边的配套设施, 具备发展总部经济的条件和资源。本文提供了具有竞争优势的供应链商业生态系统的产生机理、特征以及构建方案。在复杂的市场环境下, 具有竞争优势的供应链商业生态系统将能有效利用资源, 达到整个系统成员共同发展的目标。

一、创意产业与总部经济

(一) 创意产业

所谓创意产业, 就是指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力的企业, 以及那些通过对知识产权的开发可创造潜在财富和就业机会的活动。换言之, 这就是要将知识的原创性与变化性融入具有丰富内涵的文化之中, 使它与经济结合起来, 发挥出产业的功能。显然, 这是一种使知识与智能创造产值的过程。根据这个定义, 创意产业包括广告、建筑、美术和古董交易、手工艺、设计、时尚、电影、互动休闲软件、音乐、表演艺术、出版、软件, 以及电视、广播等诸多部门, 随着信息技术的发展。创意产业所能涵盖的行业已远不止这些, 软件、互联网、动漫及其衍生产业都能算进该范畴。

(二) 总部经济

总部经济是指跨国公司、国内大型企业总部 (含地区总部) 在区域中心或中心城市高度集聚, 并通过调度资本、技术和人才等资源, 对周边甚至全球产生强烈辐射效应的经济形态。总部经济企业对税收的强劲贡献勿庸置疑, 以淮海路为例, 企业天地这幢高品质的办公楼正是因为有几十家, 例如:杜邦、陶氏、PWC等世界500强企业和知名品牌企业的销售、结算中心入驻其中成就这座办公大厦月税收过亿元。

(三) 创意产业与总部经济聚集区

创意产业集聚作为产业集聚的新生族, 创意产业集聚是指创意产业领域内相互关联的文化创意企业、专业供应商、服务供应商和相关机构依据分工和合作关系形成的地理集中。创意产业已经成为产业集聚模式的新生族, 创意产业与产业集聚存在着一定的共生关系, 一方面可以充分发挥产业集聚的互惠共生性、知识资源互补性、竞争协同性等优势, 降低交易成本, 实现规模经济;另一方面创意产业可以充分发挥区域文化资源和智力资源, 提升区域竞争优势, 实现产业价值链的增值, 产生产业关联效应, 带动周边相关产业, 实现了创意产业的规模化和专业化。

二、总部经济已成为提升城市竞争力的重要方式

(一) 中国总部经济形成“总部制造基地”合作模式

我国总部经济发展中一个较为突出的特点是, 随着我国市场经济的发展和城市化进程的加深, 北京、上海、广州、深圳、上海等大城市在规模快速扩张过程中, 空间资源日益紧张, 生产制造成本快速上升, 一大批制造企业为降低生产成本, 将制造基地从大城市向郊区县甚至外地迁移, 但仍把企业总部和研发、营销等高端环节留在大城市, 以利用大城市人才、技术、信息等知识要素密集的优势, 形成了“总部制造基地”的合作模式。作为我国经济中最具有发展活力的经济圈, “长三角”、“珠三角”和“环渤海”已成为我国总部经济发展的先导区域。其中长三角经济圈总部经济发展较成熟, “总部-加工基地”区域合作模式基本形成。

(二) 选择“总部经济+创意产业”科学互动模式的原因

受产品类型限制, 以办公为主, 200~12000m2客户, 创意产业单位面积税收产出最高;后续发展潜力较好, 预计年平均增长40%, 随着企业发展税收增加比更高;总部经济税收优势明显;软件创意产业作为现代服务业的高端组成部分, 将对提升园区综合商务服务起到重要作用, 利用后续引进总部企业。

(三) 立足“总部经济+创意产业”模式, 提高投资强度

中型企业总部的入驻将带来较为稳定的强劲税源, 总部企业将产生明显的税收集聚功能;创意产业发展潜力较大, 税收跃升较快;创意型企业发展较为迅速, 将产生更多的办公用房需求, 带动整个区域经济的发展, 孵化功能明显;企业及个人消费将促进区域内商务活动及居民消费的活跃度, 带动商户税收。

(四) 立足总部型创意园区模式, 吸引优质企业, 辅助就业提升

中型企业总部的入驻将带来较多的中高端人才需求;总部企业的规范培训制度将有利于提升区域人才竞争力;创意产业带来的就业岗位将直接对口“大学毕业生”;创意型企业属于人力资源密集型企业, 提供岗位较多;企业及个人消费将促进区域内商务活动及居民消费的活跃度, 带动商业市场的就业。

三、打造上海特色的创意产业总部经济发展模式

(一) “创意产业总部-制造基地”重点发展思路

目前, 上海市从政策上重点扶持、优先发展建筑设计、广播影视、工艺美术、计算机软件设计、动漫游戏、广告设计、时尚设计、表演艺术、出版发行、工业设计等十大文化创意产业。考虑到长三角地区文化创意产业已初具规模。根据突出优势、错位发展的原则, 上海市创意产业总部经济发展思路可综合定位为:大力发展具有研发和设计功能的总部经济, 以研发服务业、设计服务业为主、以文化传媒业和咨询服务业为辅, 并以创意消费业作为补充型辅助产业。使以上产业在市场各环节得到体现, 形成完整的产业链。最终促进形成一批产业集聚度高、特色突出鲜明、规模效益显著的产业集群。

(二) 案例分析

“城市新汇”在闸北区大力发展总部经济的大背景下, 由金宏浦和新江实业倾力打造, 所在区域轨道交通优势明显, 现有建筑条件优秀, 具备成为共和新路沿线的优质项目的潜力。建筑面积22579.68m2, 建筑设计风格突出, 有潜质成为共和新路沿线高品位建筑, 易于吸引市中心区外迁客户及区域内高品质客户;紧贴地铁, 对办公楼具有天然优势 (图1、2) ;区域内景观及动线设计刚好符合目前市场流行的风格, 可能获得市场较高的认知度, 例如:智造局、八号桥、智力园;主力楼适合总部企业面积需求, 且能很好带动2#、3#办公楼的租赁进程。

1、建筑定位

“城市新汇”定位为北上海“时尚创意软件园”, 融合“新天地”+“8号桥”的创意产品展示功能, 推出展示办公全新理念;融合“创意产业”+“企业天地”的特点, 形成以IT行业相关的总部型创意办公模式;全力打造以软件产业为基础, 以总部经济为主导, 结合展示办公的形态, 力争成为北上海全新时尚亮软件创意产业园 (图3) 。其方案要点可概括如下:

充分突出5.6m“极至层高”展示区对总部企业及创意产业企业形象提升作用, 尽量满足高税收企业需求;注重创智环境营造, 发掘品牌产业园区的真正综合功能。适合中型企业总部、软件产业企业、成熟的外包服务业企业、可能产生优质税收的其他企业;牺牲租金吸引前期入驻的优质企业。

2、“城市新汇”效益管理措施

(1) 加大招商引资, 建设特色楼宇, 重点建设一批高档办公楼, 加强对办公楼的包装策划、项目储备, 重点引进一批有影响力的国内外大型企业的区域总部或其分部、研发中心等, 有针对性地引导建设形成一批区域性研发楼、创意楼、中介楼等特色商业办公楼。提高办公楼的利用效率, 实现办公楼经济效益的最大化。

(2) 做好功能布局, 调节租金价格, 办公楼收益的主要来源为房屋租金, 故制定合理的租金价格是保障办公楼运营的基础条件。办公楼的出租率与其收益成正比, 那么提高办公楼出租率则是扩大收益的主要来源。在办公楼的业态规划及功能布局中, 开发商尽量通过调整业态和功能布局, 寻找承租能力强劲的业态入驻, 提升租金价格, 扩大收益。

(3) 推进办公楼现代化, 开发节能办公楼, 通过科学的管理方法, 降低办公楼日常能耗, 已达到节约开支的目的。应以“环保、节能、节材、节水、节地”为基本要求, 发展节能型办公楼, 建设高科技含量、高经济效益、低资源消耗、少环境污染的商业办公楼。随着经济的发展、产业结构的转换, 要根据未来办公楼经济对相关产业带动效应的变动以及办公楼经济与整个经济领域的“软化”趋势, 做出具有前瞻性的统筹安排。

四、结语

通过以“城市新汇”项目为核心的招商引资管理系统的建设, 从宏观上掌控好这个关系上海闸北经济发展大事的整体进展情况, 及时了解、解决项目推进过程中遇到的问题, 并能够通过信息化的手段对企业提出的问题进行快速办理, 为企业发展提供更好的服务, 以此推动城市、经济建设的快速发展。

参考文献

[1]胡辰光.供应链商业生态系统的概念模型, 特点及运作机制[J].市场周刊, 2010, (04)

房地产项目营销策划及招商代理合同 第4篇

关键词：房地产：营销；代理企业

上海房地产营销代理行业随着房地产市场的发展经历了从无到有、从小到大的快速发展过程。逐渐成长为一个相对完善的现代服务行业。上海房地产营销代理市场从20世纪90年代以港台代理企业为主导，发展到本土代理企业异军突起，形成赶超之势，开发商对代理商的依赖度和信任度不断增强，营销代理服务所占市场比例逐渐走高，房地产营销代理行业作为现代服务业的一个重要分支在房地产行业中的作用已经日益显现。

一、上海营销代理企业发展现状和问题剖析

(一)上海房地产营销代理市场集中度不高，呈现垄断竞争格局

由于我国营销代理企业的注册资本很低，在房地产业的快速成长期也几乎不需要具备技术含量的产品定位、营销策划的服务，因此，在几乎不存在资金壁垒和技术壁垒的市场环境下，上海的营销代理企业像雨后春笋般不断冒出。尽管随着上海房地产市场日趋成熟，房地产营销代理业务总量在增加，但营销代理业的企业数量膨胀更快。

根据中国房地产测评中心发布的《2009年中国最佳房地产营销代理企业测评报告》研究统计结果显示，2008年上海房地产代理总建筑面积达到1185万平方米，占沪商品房销售市场总量的61％。在上海代理市场中，领军代理企业易居中国在上海代理市场的份额仅占到14％。其后的3家代理企业的代理市场份额均为7％，前4家企业的市场份额总量占上海代理市场的35％(见图1)，反映出上海房地产营销代理市场集中度不高，市场整体呈现垄断竞争的格局。

本土代理企业在与港台代理企业的激烈竞争中已经明显胜出，在图1的12家上海活跃代理企业中，港台代理企业的代理市场占有率为18％，本土代理企业的市场占有率达到32％。本土代理企业随着上海房地产市场的快速发展已经迅速成长壮大起来，在市场调研、产品定位、营销策划以及与消费者直接沟通的终端销售领域均积累了丰富的市场经验和研究实力，在与港台老牌代理企业的市场竞争中逐渐得到市场认可。

(二)市场竞争激烈，企业利润率快速下滑

由于上海房地产代理企业数目众多且大多规模较小，最终导致上海房地产代理业规模不断膨胀，众多企业为了争夺业务，不惜采取各种竞争手段。代理费率不断降低，据统计，2003年上海房地产代理企业的代理费率处于3％的较高水平，随着房地产代理行业的竞争日趋白热化，代理费率降到了目前的1％左右的水平。代理模式也从最初的纯代理模式逐渐演化为代理商与开发商风险共担的风险代理。甚至目前沪上一些资金实力雄厚的代理商大力推行的“包销代理”。在包销经营模式下，开发商几乎把所有的销售风险都转给了代理商，代理商承担的风险最大、资金实力的要求最高。包销在本质上属于经营行为，它颠覆了房地产代理行业“智力取胜”的游戏规则，可能引发一些法律风险，因而在一定程度上属于房地产代理行业内的不正当竞争行为。

在上海房地产代理市场激烈竞争的环境下，代理企业的服务内容和方式比较单一，同业间模仿盛行，代理企业的可代替性很强，企业之间的竞争手段主要集中价格竞争上。房地产营销代理企业的服务收费大大降低，而其运营成本却明显增加，导致行业平均利润率出现明显下滑；利润的降低又反过来影响了企业提高专业服务水平的积极性，由此进入恶性循环，导致房地产代理行业整体服务水平和信誉度的下降。

(三)营销代理企业的服务专业性受到严峻挑战

在房地产市场快速发展阶段，需求大于供给，市场处于卖方市场，开发商基本忽视代理企业服务的专业度和对产品的价值增值。但在房地产销售低迷的市场环境下，简单的楼盘促销难以激发消费者的购房欲望。开发企业认识到营销代理企业的专业性和重要性，开始寻求与房地产营销代理企业的合作。经过十几年的市场锤炼。我国房地产营销代理企业从单纯的项目销售代理拓展到从前期的市场调研，到中期的设计、策划，一直到后期的销售等各环节都进行辅助和把握。体现了一种全程营销代理的理念，并向产业链下游拓展到二手中介、物业管理以及通过横向拓展，将业务延伸到房地产投融资、房地产评估等领域。

全程营销代理理念在上海营销代理业已经得到普遍认可，代理企业的业务模式也从单纯的销售代理转变为从市场调研、产品定位再到营销策划以及最后的终端代理全程的营销服务方案。但是，大多数营销代理公司的业务知识和专业技能水平不高，服务质量一般，真正能有针对性地写出贴近市场、贴近个案楼盘特征的营销策划报告少之又少，而以似懂非懂、泛泛而谈的营销策划报告居多，对具体营销的操作指导性较差。另外，在终端销售环节，由于代理公司的一线销售人员流动比率较高，销售人员的培训管理难以跟上，加之销售人员本身素质不是很高，专业的营销策划很难与终端楼盘销售做到良好的有机结合，导致楼盘的最终销售效果差强人意。

二、上海房地产营销代理企业发展对策探讨

在全球金融危机的影响下，我国房地产市场的调整也一定程度上加速了房地产代理行业的“洗牌”，在这种市场背景下，上海房地产营销代理企业要积极应对当前形势，着眼于开拓新的市场、开创新的业务模式，整合各种资源，在市场逆境中稳定生存以蓄势待发。

(一)提升品牌美誉度，异地拓展新市场

在房地产销售低迷的市场环境下。往日代理企业拼佣金、拼关系的业务拓展模式已经不能跟上新的市场形势的需要，客户将逐渐向专业服务口碑较好的品牌代理企业倾斜。这种趋势在2008年的销售逆境中体现得非常明显，优秀品牌代理企业从各个成功的营销案例中脱颖而出，成为市场瞩目的对象。

大多数知名度和美誉度不高的代理企业只能采取收缩战略，而那些品牌代理公司凭借已经积累起来的强大品牌影响力可获得更大的发展机遇。当前。上海代理市场明显处于供大于求的市场态势。而且优秀品牌代理公司云集。在《2009年中国最佳房地产营销代理企业测评榜》中，上海上榜代理企业占比达到34％。因此，沪上优秀品牌代理企业在塑造专业化品牌代理行的同时，可以通过品牌优势输出，以上海为根据地向长三角乃至中西部房地产代理市场发展较为落后的区域拓展市场。如上海同策咨询有限公司在上海站稳脚跟的同时，将业务拓展到常州、苏州、杭州、南京等长三角周边区域，而易居

中国则在资本的助推下，迅速将业务版图扩展至全国40个城市。

(二)整合各种资源，努力创新服务模式

为了能够安稳“过冬”，也能够给开发商、政府部门等客户更专业的服务，沪上房地产营销代理企业在业务范围和销售模式上不断创新。在业务拓展上，房地产营销代理企业积极介入管理咨询、政府发展顾问等新业务，并将业务范围向上、下游延伸，开展房地产金融投资服务，进入二手房经纪、按揭服务、物业管理等领域。通过多元化业务模式不断满足地产商、业主等客户的衍生需求，从而为客户提供全方位、更系统的解决方案。

在销售模式的创新方面，沪上代理企业可以广泛利用报纸、网络等媒介资源进行造势宣传，组织各种各样的看房活动、专家讲座、社区论坛等活动。加强广大消费者对楼盘品质、社区文化、物业管理等方面的感知。另外，代理企业可以通过将二、三级市场有效结合，即房地产代理企业和房地产中介企业合作，通过房地产中介公司广泛的营业网点销售一手房，以最大限度地在销售低迷的形势下网络真正的潜在购房者，促进房地产项目的销售。如易居中国利用旗下易居臣信的中介门店，大大拓宽了销售渠道，最大化地网络住客户资源，在逆市中打开销售通路。而对于没有中介资源的代理公司，则可以通过与品牌中介公司联合，通过合作或联盟达到取长补短的协同效应，如上海华燕利用其在营销策划领域有着丰富的操盘经验与汉宇地产的中介渠道资源有效结合，大大推动了项目的运营效率和销售速度。这些措施都从不同方面增强了企业实力，提高了服务水平，对促进整个房地产行业的健康发展也起到了重要作用。

(三)加强信息化建设。提升专业服务水平

“原来，我们是在销售能生产的东西。现在，我们在生产能够销售的东西。”这是对我国房地产市场转变的经典描述。因此。为了更好地满足客户差异化的需求和偏好，代理企业必须进一步强化其专业技能，巩固和提高其专业优势，而信息化建设成为营销代理企业专业化竞争的后台支撑。营销代理业的信息涵盖内容不仅包括所有楼盘项目的基本信息，还包括了与房地产市场相关的各种宏观和中观信息以及与产品本身相关的微观供需信息等等，所以营销代理企业除了收集各种与房地产相关的资料、数据外，还需建立、完善自己的信息数据库，从而加强信息的分类分级管理。在此基础上，认真研究消费者需求，与消费者多沟通，为公司网络丰富的客户资源，才能真正提供满足其需求和偏好的产品和服务。

(四)培育储备人才。留住现有人才

如果品牌是房地产营销代理企业核心竞争力的外在表象，那么人才就是其核心竞争力的内在本质。房地产代理业是一个智力密集型产业，人力资本是其最重要的资源之一，但也将成为今后制约代理业发展的一个瓶颈因素。事实证明，代理业的每一次变革都有某些代理商会被淘汰出局，是去是留通常取决于其服务水准的专业性，归根结底取决于人。

沪上品牌代理企业要摒弃原有的“重拓展、轻专业”的对专业人才的态度。从根本上接纳和培养各类专门人才，提供各种优惠待遇，吸引人才加盟，并在企业的人力资源建设上更有作为，形成良好的育人留人机制，保证企业健康、良性、可持续发展。具体来说，在人才选聘中，应采取更严格的录用制度，加强相关专业优秀人才的引入；在培训体系建设方面，应加强对各层级人员的培训，除了内部培训也可考虑外部咨询公司的培训；在激励机制方面，要特别嘉奖具有创新能力的个人和团队。加强个人与团队的荣誉感与责任感，在公司内部形成创新的氛围，从各个环节培养企业的专业服务能力。

地产项目-招商销售代理合同书 第5篇

甲 方： 乙 方：

甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，甲方委托乙方作为甲方开发经营的 项目一期、二期的招商与销售独家代理机构，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。

第一条 合作期限

1、本合同代理期限为36个月，自 2017 年 11 月 25 日至 2020 年 11 月 24 日。在本合同到期前的 90 天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同代理期自动延长 12 个月。合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。

2、在本合同有效代理期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同。

3、在本合同有效代理期内,甲方不得再与其他机构进行招商与销售代理合作，渠道分销由乙方建立；

第二条 费用负担

1、本项目的推广费用（包括但不仅包括户外、报纸、电视、网络广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘、活动组织、礼品费等）由甲方负责支付；

2、甲方提供售楼部、楼书、办公室、办公设备、办公耗材、水电费、车辆1辆等，费用由甲方承担；

3、乙方招商与销售工作人员的基本工资和销售提成，均由乙方负责支付。第三条 销售价格

第 1 页 销售基价（本代理项目各层楼面的平均价）甲乙双方暂定为 5500 元/平方米，乙方可视市场销售情况征得甲方认可后，有权灵活浮动，所有房源价格但必须经甲方书面确认后，乙方可执行。

第四条 代理佣金及支付

1、销售佣金：购房者与甲方签署正式销售合同，并缴纳首期房款后，乙方代理销视为完成，甲方支付乙方代理销售佣金。代理销售佣金每月支付一次，甲方在当月5日前支付乙方上月代理销售佣金，乙方代理佣金为每月销售总额的 8 %，乙方实际销售价格超出销售基价部分，甲乙双方按3/7比例分成（税后，甲方70%，乙方30%）。代理佣金由甲方以人民币形式支付。甲方工作人员引荐的客户如销售成功，均纳入乙方业绩范围，乙方给予销售奖励；

2、招商佣金：乙方招行客户与甲方签订租赁协议（招商政策双方另行制定），并交纳租金，视为乙方招商成功，根据招商合同面积，甲方按100元/㎡支付乙方佣金，乙方当月招商佣金，由甲方在次月5日前支付乙方。甲方工作人员引荐的客户如招商成功，均纳入乙方业绩范围，乙方给予销售奖励；

3、因客户对临时买卖合约违约而没收的定金，由甲乙双方五五分成。第五条 甲方的责任

1、甲方应向乙方提供以下文件和资料：（1）甲方营业执照副本复印件和银行帐户；

（2）甲方应提供政府有关部门对开发建设 宿州·意邦国际家居品牌中心 项目批准的有关证照（包括：国有土地使用权证书、建设用地批准证书和规划许可证、建设工程规划许可证和开工证）和商品房预售许可证；

（3）关于代售的项目所需的有关资料，包括：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等；

以上文件和资料，甲方应于本合同签订后3天内向乙方提供；

第 2 页

2、特殊时段，销售活动如果需要建立专业拓客团队（小蜜蜂），费用与甲方支付；

3、甲方应按时按本合同的规定向乙方支付有关费用。第六条 乙方的责任

1、在合同期内，乙方应做以下工作：

（1）制定推广计划书(包括市场定位、销售对象、销售计划、广告宣传等等)；（2）根据市场推广计划，制定销售计划，安排时间表；

（3）按照甲乙双方议定的条件，在委托期内，进行广告宣传、策划；（4）派送宣传资料、售楼书；

（5）在甲方的协助下，安排客户实地考察并介绍项目、环境及情况；（6）利用各种形式开展多渠道销售活动；

（7）在甲方与客户正式签署售楼合同之前，乙方以代理人身份签署房产临时买卖合约，并收取定金；

（8）乙方不得超越甲方授权向客户作出任何承诺；

2、乙方在销售过程中，应根据甲方项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺；

3、乙方应信守甲方所规定的销售价格，非经甲方的授权,不得擅自给客户任何形式的折扣。在客户同意购买时，乙方应按甲乙双方确定的价格与付款方式向客户收款。特别情况，与甲方协商处理；

4、合同期内，甲方任命乙方人员为甲方副总经理，以便内部沟通，以及对外各项工作的顺利开展；

第七条 乙方招商、运营与销售代理目标

第 3 页

1、项目策划案：本协议签订30日内，乙方策划团驻场，完成经甲方确认的《项目策划案》包括：市场调研、项目分析、项目定位、招商与销售执行案、推广方案等；

2、招商目标：《项目策划案》双方确定后，乙方立即开展招商工作，4个月内完成招商面积不低于60%，6个月内完成完成招商面积不低于80%，12个月完成招商面积不低于90%；

3、运营合作：甲乙双方在二期市场的市场管理和运营进行股份合作，甲方60%，乙方40%，你比例分配收益，合作期15年。具体事宜，另行签订合作协议；

4、销售与回款：《项目策划案》双方确定后，乙方立即开展营销工作:（1）《项目策划案》双方确定后，四个月内对项目进行品牌塑造，并进行蓄客与认筹，推出5000平米的特价房用于内部团购（房源与价格待定），销售目标在2000万左右。

（2）《项目策划案》双方确定后，6个月内进行首期开盘销售，实现销售20%（特价房除外），即不低于4000平米，销售额不低于2000万元；

（3）《项目策划案》双方确定后，10个月销售达50%，即不低于10000平米，销售额不低于6000万元。

5、乙方工作目标需在甲方项目条件具备的基础上方可实现，如：甲方项目包装推广及时到位，商铺验收完成、入驻条件具备，销售条件具备（项目价值体现、客户投资信心具备）等，需双方共同努力下，方可实现，否则，责任不在乙方。

第八条 合同的终止和变更

1、在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律经济等事宜。

2、合作期间，双方签订的变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。第九条 其他事项

第 4 页

1、本合同一式肆份，甲乙双方各执两份，经双方代表签字盖章后生效。

2、在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。

甲 方：乙 方：

代表人：

营销策划及独家招商代理合同 第6篇

（注：合同中提及的附件内容需甲乙双方协商商定）

协议双方：

甲方名称：

注册地址：

联系电话：

乙方名称：

注册地址：

联系电话：

本合同术语解释：

1）该项目：（暂定名）。

2）招商方案：营销策划内容及整体实施方案（见附件一）。

3）代理佣金：甲方按合同约定支付给乙方营销及招商服务报酬。

甲、乙双方本着友好合作、相互协商、互惠互利之精神，就该项目营销策划及招商达成如下协议：

第一条、项目名称、标的物地址及面积

1、项目名称：

2、地址：市路号

3、面积：该项目总建筑面积万平方米，招商面积万平方米（具体详见附件二）

第二条、委托要求

1、该项目的招商方案应具有高起点、高品质、高水准且有独特个性和可操作性。

2、招商方案的运作要建立在以该项目为基础的资源整合上，要求方法科学，创新实用。

3、通过招商方案的实施能够使甲方获得良好的经济效益和一定的社会效益。

第三条、委托内容

1、甲方委托乙方就该项目进行招商方案制订及独家代理招商工作，乙方所出

具的招商方案及独家代理招商服务以本合同附件一所列内容为准。

2、在乙方提交甲方认可招商方案基础上，如甲方需要，乙方将应甲方要求方案请有关专家（主要为房地产资深人士、商业地产经营行家等）与甲方通过会议进行交流、讨论与确认，以使最终方案更科学、更切合实际。甲方须承担聘请专家所需之全部费用。

第四条、本合同期限

1、本合同之独家招商代理服务自年月日至年月日

止，计月。

2、合作期限结束时，双方若另有所需，可根据具体情况另行签约。

第五条、甲方责任及权利

1、甲方须根据本合同规定支付有关服务报酬。

2、甲方应按乙方合理要求及时提供该项目之有关资料（见附件三），并保证资料真实性，为乙方进行分析研究、制订并实施方案提供便利。

3、甲方指定专人作为协议的甲方代表负责本项目的招商方案确认及执行工作。乙方应当向甲方以及该代表进行密切联系，加强沟通。甲方以书面形式将该代表通知乙方，若有变更，应提前七日向乙方书面通知。

4、甲方代表以及其他甲方工作人员有权参加由乙方为该项目工作主持的会议，对乙方提供该项目的招商方案及租户进行交流、讨论和确认。

5、甲方负责办理该项目的租赁所需全部文件。

6、有关现场租赁中心、户外广告、效果图、DM、楼书、营销推广活动、报纸杂志广告及软性文章等制作费及发布费均由甲方负责，有关方案及合同谈判乙方配合甲方完成。

7、甲方及时确认物业管理公司及相关制度和费用。

第六条、乙方责任和权利

1、乙方应组成人的项目小组进行本项目的招商方案及执行工作（辅助人员不计算在内），全程与甲方密切联系，并调动公司重要部门和优秀专业资源配合。

2、甲、乙双方签订合同后，乙方应立即有效的开展工作，但如甲方在约定日期并未支付给乙方应得服务报酬，则乙方有权暂停工作，直至甲方应付帐款到帐为止，而由此产生的相应损失，乙方不予负责，且有权向甲方收取相应滞纳金。

3、自本合同签订之日起日内，向甲方提供招商方案。

4、自本合同签订之日起月内，完成招商目标面积％。

5、自本合同签订之日起月内，完成招商目标面积％。

6、乙方在提交招商方案后，有责任向甲方详细解释有关内容。

7、乙方应纵观全局，对该项目可预见及不可预见之问题及时给甲方提供预警性提示及解决方案，以保证该项目顺利进行。

8、乙方所委派工作人员的费用全部由自己承担，该项目租赁中心、办公家具、办公用品由甲方提供，折旧由甲方承担。

9、甲方同意在所有该项目的宣传品上印刷乙方为独家代理招商服务商，并配有乙方的名称及商标标识。

10、乙方每月向甲方提交意向客户之列表文件，并及时将市场信息反馈给甲方，以便甲方即时相应调整决定。

第七条、代理佣金及支付

1、代理佣金计算方法：大型超市零售卖场（百货商场）一次性收取佣金150万人民币；营业面积达1500平方以上的主题名品城一次性收取佣金120万元人民币；连锁电影院一次性收取佣金60万人民币；国际知名企业或国内拥有100家以上连锁店的企业一次性支付佣金50万。其他以上未涵盖的业态，如各类专业市场、电器零售、餐饮休闲娱乐、酒店等营业面积在1500-4000平米以上主力店铺一次性收取招商费用100万人民币，营业面积在4000平米以上主力店铺一次性收取120万元人民币。

2、代理佣金支付

a、代理佣金支付为季度付，甲方应在第四个月5日前向乙方结清上季度相应报酬。

b、甲方如在本合同规定日期7日后仍未向乙方支付，则乙方有权向甲方收取相当于合同总代理佣金的5‰每月向甲方收取滞纳金。

c、甲方如在合同约定日期30日后仍未向乙方支付代理佣金，则乙方有权终止本合同，并视为甲方违约。

d、代理佣金结算以租户与甲方签订《商铺租赁合同》或相关合作协议并收到保证金为依据。

3、乙方招商之租金限定标准，以该项目价格定位为准（见附件四）。

4、若乙方招商过程中，乙方租赁之租金水平高于甲乙双方确定租金水平，则甲

方将给予乙方奖励（具体见附件四）。

5、该项目如需引入外埠租户，乙方应将目标意向客户列出，以书面形式提交给

甲方，如过程中产生各项差旅费则由甲方支付。

第八条、违约责任

1、本合同的任何一方不履行本合同中所规定的责任和义务，而造成对方损失的，须赔偿对方因此造成的损失。

2、因一方未遵守本合同中的任何条款，或未履行本合同中的任何责任或义务，守约方在提前七个工作日书面通知违约方后，有权提前终止本合同的履行。守约方因违约行为而受到损失的，违约方应承担相应的赔偿责任。

3、合同有效期间，因不可抗力而使一方不能履行本合同的，在取得有关部门的不可抗力认定后不视为违约。

第九条、保密及知识产权

1、乙方应保守甲方提供的和本项目有关的商业机密（包括数据、图纸、客户名单、经营策略等），除工作小组及公司领导外，非经甲方同意不得擅自泄漏给他人或用来谋取商业利益用途。

2、所有与本合同有关之条款，未经双方书面同意，不得泄露给第三方。

第十条、争议的解决方式

凡因执行本合同产生的一切争议，甲、乙双方应友好协商解决，如任何一方不愿意协商或协商不成的，可向甲方所在地仲裁机构提请仲裁。

第十一条、其他

1、如甲方建议定价与市场偏离较大，且导致乙方之招商任务的把握度出现问题，则乙方须将合理的市场依据作为调价之支持提交给甲方。

2、甲乙双方在达成定价标准后，乙方应及时开展工作。但如甲方因自身原因频

繁大幅度更改定价而导致乙方人力、物力大量消耗，且工作无法实施，甲方须给予乙方相应补偿，或就本合同制定一次性补偿费为RMB元。

3、若甲方或与之相关人士预入驻本项目，则甲方应提前通知乙方，乙方根据项

目总体要求对该租户进行入驻评定，并最终作出成交决定，成交后甲方应向乙方支付应收代理佣金的50%作为服务费。

4、为保证该项目对外形象的统一，招商过程中甲方应给予乙方公平之对待，具

体指：报价、租期、免租期、付款方式等各项招商条款。

5、一切由乙方提供有关该项目之报告、文件、文案、统计数据的知识产权为甲、乙双方共同拥有。

6、本协议通用中华人民共和国的有关法律、法规规定。若本合同内有任何条文

于法律下成为无效、非法或不能执行时，本合同其余条文之有效性、合法性及执行性不因此而受损。

7、本合同未尽事宜，由甲、乙双方友好协商，另行签订补充协议。

8、本合同一式四份，双方各执二份，双方代表签字并加盖公章后正式生效。

甲方：乙方：

代表：代表：

日期：日期：

附件1 招商方案

附件2 项目平面图

附件3 项目有关材料

房地产项目销售策划代理合同 第7篇

甲方：

乙方：

甲、乙双方本着平等互利、友好协商的原则，就甲方委托乙方负责甲方开发的位于___________的_______项目（以下简称本项目）的独家策划代理工作，特订立以下合同条款： 第一部分委托策划代理工作方式

甲方委托乙方负责本项目前期策划、营销策划、广告策划、销售代理等工作。

第二部分委托策划代理工作期限

委托期限由本合同签订之日起至本项目住宅销售85%以上止。(商铺、车库不计入此比例)

第三部分委托策划代理工作范围

甲方委托乙方策划代理之部分为本合同约定的全部商铺、住宅等可销售物业，可销售面积约为平方米。

第四部分甲方的责任与权利

一、甲方向乙方提供本项目所有相关证明文件及策划代理过程中所需的资料，并确保一切资料的及时性、有效性、合法性和准确性。

二、甲方负责本项目策划代理过程中营销推广所需费用，其中包括但不仅是所列部分：

（一）各种广告推广、销售道具、建筑景观及户型效果图及有关销售资料的制作、派发及发布等费用。

（二）各类公关活动所需的展示场地（包括售楼部、展示会等）及有关设备的租用、布置、水电费、电话费等费用，以及视项目需要赴外地进行营销活动所需的费用。甲方应尽量在合理的情况下安排车辆供项目销售使用，所发生的直接费用（油费、过路费等）由甲方承担。

（三）广告制作费和广告发布费：本项目的广告制作和发布实施费用由甲方承担。

（四）售楼处所有办公用品。包括电脑、电话、打印复印机、饮水机及各类办公耗材。

三、甲方负责合同的登记备案、银行按揭审批手续及办理产权。

四、甲方应按时向乙方支付本合同约定的策划代理费。

五、甲方有权对乙方的策划代理活动进行全程监控，对策划案享有独家使用权。

六、若乙方违约或不能按时完成本项目的策划代理工作，甲方有权按约终止合同。

第五部分 乙方的责任与权利

乙方按项目实际进展进行相关的策划代理工作，其中包括但不仅是所列部分或视项目 实际情况进行增减：

一、前期策划

（一）市场调研限期为自合同书生效之日起25至30个工作日

1、房地产市场现状分析。

2、主要路段商业状况。

3、住宅市场情况。

4、潜在客户市场调查分析。

（二）项目定位

1、项目所在地块的优劣势、机会点与威胁点分析。

2、项目产品定位。

3、项目概念定位

4、目标客户市场定位

5、项目定价范围建议

（三）产品优化建议

1、参与项目总平规划讨论。

2、参与建筑风格方案讨论及建议。

3、参与户型平面方案讨论及建议。

4、参与配套设施方案讨论及建议。

二、营销策划

（一）项目营销总体策略；

（二）项目阶段性营销计划；

（三）入市时机选择；

（四）销售分期控制；

（五）价格定位及策略；

三、广告策划

（一）项目推广口号

（二）项目卖点整合包装

（三）整体广告计划

（四）广告预算及媒体组合（五）项目形象策划

1、项目基本形象设计：

（1）标志

（2）标准字

（3）标准色彩

（4）标准组合2、项目标志形象应用设计：

（1）内部应用：名片、信封、信签、识别卡、文件袋、贺卡、水杯、手提袋；

（2）销售中心：装修建议及展板设计；

（3）户外应用：工地围墙、引导旗、车体、广告牌等

（六）传播工具的创意与设计：

1、楼书创作（创意、文案、设计）

2、折页及海报创作（创意、文案、设计）

3、报广创作（创意、文案、设计）

4、广播、电视稿文案等

四、销售代理

（一）建立销售队伍，依合同授权范围内执行销售行为

（二）销售文件及管理文件的制订

（三）销售道具使用

（四）销售人员培训

（五）制订销控计划

（六）销售执行的内部协调程序

（七）售后服务机制建立

（八）定期报送各项统计报表

五、乙方针对本项目成立项目组，并实行项目经理负责制。项目各阶段策划、计划、文案、创意由乙方本部负责，项目经理主持本项目具体运作和计划实施。乙方自行负责项目组的人员提成、福利等开支（销售员底薪由甲方负责）。

六、乙方应向甲方提供每月的销售情况统计分析。

七、乙方独家享有本项目的策划代理的署名权。

八、乙方有权按本合同约定如期向甲方收取策划代理费。

第六部分本项目正式开盘销售的基本条件

甲方取得本项目的预售许可证及相关法律文件，且整体销售准备工作已完成。

第七部分策划代理收费标准及支付方式

一、策划代理收费标准

1、策划费为10万。

2、甲方同意乙方按本项目住宅销售总额的2 %收取策划代理费,。按商铺销售总额的2.5%收取策划代理费,成交金额以客户签订的《商品房买卖合同》上的金额为准。除物业管理用房外，其它任何形式的销售成交都列入计算策划代理费的金额。（如商铺在代理期内只出租，则按该商铺两个正常月的租金收取代理费。）

二、策划代理费计算及提取方式

（一）在本合同签订后，甲方同意在乙方人员驻场时（约开盘前个月）先按人民币10000元/月的标准预付给乙方，直至本项目开盘正式销售当月止，期间所产生的预付款从乙方第一期所提取的策划代理费中扣除。

（二）在本合同委托期内，甲乙双方在每月三日前核对销售明细，甲方在每月十日向乙方支付上月已确认租售服务佣金。在甲方收到购房者支付的首期购房款并签订《商品房买卖合同》后，乙方对该销售合同中指定房地产的代销责任即告完成，并即进行策划代理费的结算，其结算金额按《商品房买卖合同》总价金额进行计算。

（四）若已交定金的客户违约，其定金由甲方没收，甲方应将没收总额的50%作为乙方该次的策划代理费。

三、溢价款的结算、分成比例、提取时间的约定

（一）甲方根据乙方提供的定价策略所制定的各期销售底价表，经甲、乙双方确认后未经对方同意不得更改，并作为计算溢价款的依据。

（二）本项目之成交金额须在双方确认的销售底价以上。

（三）本项目实际成交总额超出双方确认的以销售底价表计算的总额部分视为溢价。

（四）本项目之溢价部分，甲、乙双方按7：3比例分配。

（五）溢价款的结算及支付时间：在客户与甲方签定《商品房买卖合同》时，双方即进行溢价款的结算，甲方将乙方应得溢价款一次性支付给乙方。

第八部分双方工作原则

一、甲、乙双方已确认的策划代理计划，在执行过程中任何一方在未征得对方的许可下不得变更，否则产生的责任由变更方负责。若需修改已确认的文件，需事先征得对方同意，并以书面形式确认。

二、甲方指定项目负责人为________，乙方指定项目负责人为________。甲、乙双方指令性文件均需项目负责人签字，双方负责人对递交的文件负责。双方项目负责人若有更改，需以书面形式通知对方。

三、乙方分阶段向甲方提交 “项目工作计划”，“项目工作计划”将确定每一阶段的执行项目计划。乙方的工作具有高度技术性，由于优秀的方案往往与常规有突破，甲方应充分听取乙方的解释，并在乙方提出紧急沟通的请求下，甲方第一领导人及时与乙方第一领导人进行沟通，双方第一领导人意见不能够达成一致的情况下，以甲方意见作为项目执行的标准，但由此而造成的决策失误乙方不负责任。

四、在委托期限内，甲、乙双方收到对方提供的意见及文件时，应在要求期限内就对方意见做出答复。若因对方未能在规定日期内提交书面答复，致使本项目工作产生延误，并造成实际损失，由责任方承担相应责任。

五、甲、乙双方对本项目的策划代理方案均负有对外保密责任。

第九部分违约责任及合同终止

一、双方按本合同约定享受权利与承担义务，任何一方违约均要承担违约责任。

二、甲方在本合同期限内，不得委托其它公司或个人从事本项目的策划代理活动。

三、若因甲方原因导致乙方策划代理工作无法进行或完成，甲方应一次性支付人民币壹拾万元给乙方作为补偿金。

六、甲方应如期按本合同规定的方式及时间付款，若甲方延期支付策划代理费用超过25个工作日，甲方应按应付款额的每日1%的违约金支付给乙方。延误付款至第35天，属甲方违约，乙方有权终止合同，并要求甲方支付所欠乙方的一切费用。

七、在策划代理期间，若乙方连续两期未能完成预定的销售目标，甲方有权终止合同。

八、合同期限内，乙方享有独占、排它的本项目广告媒体上的策划代理署名权。非经甲、乙双方许可，其它任何个人或单位不得冠以“策划代理”等有关或同类字样。

九、委托期的延续或终止在委托期限完结前14天内决定。

第十部分其他事宜

一、在条件成熟时，本项目的总平图、建材设备及配套设施表、工程进度表、销售底价表由双方代表人签章，作为本合同的附件。

二、争议的解决方式

本合同发生纠纷时，应由双方协商解决。若协商不成时，任何一方均可向合同标的物所在地法院提请诉讼解决。

三、本合同正文共5页，壹式两份，双方各执壹份。其他未尽事宜另行协商，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具备同等法律效力。

甲方：乙方：

授权代表人签章：授权代表人签章：

签约日期：签约日期：

房地产项目营销策划及招商代理合同 第8篇

实体现金流量是企业全部现金流入扣除成本费用和必要投资后的剩余部分, 它是企业一定期间可以提供给所有投资人的税后现金流量, 是运用经济学中的预期收益原理计算得出的。对实体现金流量折现加总即可计算出实体价值。

1.1 实体现金流量预测

企业价值评估预测现金流量时要有预测基期、详细预测期和后续期。从理论上说, 现金流量的持续年数应当等于资源的寿命。预测期越长, 越不可靠。为避免预测无限期的现金流量, 大部分估价将预测的时间分为两个阶段。第一阶段是有限的、明确的预测期, 称为“详细的预测期”, 在此期间需要对每年的现金流量进行详细预测, 并根据现金流量模型计算其预测期价值;第二阶段是预测以后无限期, 称为永续期, 或“后续期”, 在此阶段假设企业进入稳定阶段, 有一个稳定的增长率, 可以用简便方法直接估算后续期价值。这样, 企业价值=预测期价值+后续期价值。

预测销售收入是全面预测的起点, 销售增长率的预测以历史增长率为基础, 根据未来的变化进行修正, 在修正时要考虑宏观经济、行业状况和企业的经济战略。如果预测未来在这三方面不会发生明显的变化, 则可以按上年增长率进行预测。如果预计未来有较大变化, 则需要根据其主要影响因素调整销售增长率。预测的时间范围涉及预测基期、详细预测期和后续期。基期是指预测基础时期, 它通常是预测工作的上个年度。它是预测的起点。如果通过历史数据分析认为上年数据不具有可持续性, 就应当进行调整, 使之适合未来的情况。详细预测期通常为5年~7年, 如果有疑问还应当延长, 但很少超过10年。企业增长的不稳定期有多长, 预测期就有多长。后续期企业处于稳定状态, 实体现金流量、股权现金流量和销售收入的增长率相同。竞争均衡理论认为:一个企业不可能永远以高于宏观经济增长的速度发展下去。如果这样, 它迟早会超过宏观经济总规模。一个企业通常不可能在竞争中长期取得超额利润, 其净资本回报率会逐渐恢复正常水平。如果一个行业的净资本回报率较高, 就会吸引更多的投资并使竞争加剧, 导致成本上升或价格下降, 使得净资本回报率降低到社会平均水平。如果一个企业的净资本回报率较低, 就会有一些竞争者退出该行业, 减少产品或服务的供应量, 导致价格上升或成本下降, 使得净资本回报率上升到社会平均水平。实践证明, 只有很少企业具有长时间的可持续竞争优势, 它们都具有某种特殊的因素, 可以防止竞争者进入。绝大多数企业都会在几年内恢复到正常的回报率水平。拥有高于或低于正常水平的企业通常在3年~10年中恢复到正常水平。

(1) 判断企业进入稳定状态的主要标志是:①具有稳定的销售增长率, 它大约等于宏观经济的名义增长率;②具有稳定的净资本回报率, 它与资本成本接近。

(2) 房地产项目遵循竞争均衡理论。了解企业现金流量分布状况和现金流量模型应用有利于帮助我们预测房地产现金流量, 并对房地产价值评估计算方法的应用开拓视野。房地产具有特殊性, 一般具有有效的使用寿命。评估其客观现金流量时, 应该参照市场上类似房地产的一般水平与实际现金流量进行调整, 除要考虑其使用寿命外, 还要考虑某些例外。如某些房地产估价对象附带租约, 当该房地产发生产权转移时, 依照有关法规规定, 应继续有效, 其现金流量受到原租约存续的影响, 估价人员在对该类房地产进行估价时, 应考虑这些因素。如果再根据房地产的具体发展状况、不同发展阶段, 分阶段预测净收益的现金流量, 考虑房地产净收益现金流量的不同类型, 如:现金流量每年不变;现金流量每年递增或递减等不同预测期的现金流量, 采用永续增长、两阶段、三阶段模型法评估其价值, 将能更好、更准确的评估房地产价值。

2 房地产开发项目的策划定位

房地产开发项目的提出有其特定的政治、经济和社会生活背景。从产生简单抽象的建设意图到建成具体复杂的工程, 期间每一环节每一过程的活动内容、方式及其所要求达到的预期目标, 都离不开前期策划方案的指导。因此, 房地产开发项目前期定位策划关系着所开发项目运作的成败。

2.1 重视市场调查分析

有些开发商不重视前期调查研究, 仅仅关注地块位置和价格, 最后导致楼盘滞销。所以房地产前期定位策划一定要注重市场调查, 做好市场调查、分析和预测工作, 提高策划方案的准确性、合理性和可行性。重点调查方面:①房地产开发项目所在区域的经济情况;②房地产项目周边的市场情况, 重点把握市场的供求情况、竞争对手楼盘开发情况、实力、其经营管理策略及其优劣势等;③项目所在地的区位情况, 包括功能、地理、街区区位等;④不同层次消费者的兴趣和购买习惯、消费者的需求和心理价位等;⑤项目所在地的人文环境, 包括人口意识及文化意识。

2.2 抓住市场空白点, 找到突破口

为了提高项目的竞争力, 策划方案要有创意和创新。创新表现为概念新、主题新、方法新、手段新, 要使所运用的方法和手段能够产生出不一样的效果, 策划方案的主题概念是项目的灵魂, 是项目开发的总体主导思想。策划主题是否独创、新颖, 关系到房地产项目之间的差异化和个性化。只有主题概念有了新意, 才能使项目有个性, 才能使房地产产品具有与众不同的内容、形式和气质。创新、独到的主题资源大都是隐藏起来的, 不易被人发现, 策划人要善于挖掘、发现隐资源。想要体现项目的个性, 还可以在策划方案中融入文化的因素, 而文化正是大多数开发商忽略和不及的地方。在现阶段, 策划理念层出不穷, 要善于找到能够得到消费者认可的市场空白点, 才有利于占领市场, 建立自己的项目个性。实践证明, 在众多房地产项目中, 能在激烈的竞争中实现销售成功的, 其策划观念一定创新出奇。如广州奥林匹克花园, 其开发商用复合手段策划楼盘, 地产业和体育业的复合, 引领了当时房地产策划领域的新潮流, 创造了一个新里程。

2.3 策划方案要符合市场的需求

由于人们生活水平的提高, 消费者对产品的功能、规划、设计、户型、开发档次、室内布局、售价、风格、配套和环境等有了更高的要求。开发的房地产产品单一素质不再是决定消费者购买的充分理由, 通常物业的综合素质越能满足消费者就越能引发消费者的购买欲望和行为。因此策划方案要注重项目开发的适应性和多样性。建筑设计、建筑造型、建筑风格、规划布局、立面效果等在塑造项目个性方面影响很大, 策划要适应并吻合市场的需要, 永远以市场需求为依据, 要随市场的变化而变化, 要能够造就、创造市场。策划人员要时刻掌握并预测策划对象的变化趋势, 掌握随机应变的主动性, 必须经常广泛了解、全面搜集和及时分析并加工处理这些信息, 为策划提供具有真实性、时效性、系统性和可靠的信息资料。策划人员一定要和该项目的相关人员进行经常性的、充分的沟通, 因为在房地产开发的过程中, 各种方案都是在不断的调整和完善中的, 策划方案也一定要顺应这种变化。当所策划的项目的客观情况发生变化影响到策划目标的基本方面或主要方面时, 要对策划目标作必要的调整, 对策划方案进行修正, 以保证策划方案与调整后的策划目标相一致, 否则, 策划就失去了准确性、科学性和有效性。

2.4 策划方案要具有前瞻性

房地产策划的理念、创意和所运用的手段应具有超前性、预见性。房地产完成的周期少则二三年, 多则三五年, 甚至更长, 如果没有超前的眼光和预见的能力, 则企业的损失将是巨大的。策划方案要能够顺应时代潮流并能引领时代潮流。

2.5 策划方案要简单可行

策划行为要时时刻刻地为项目的科学性、可行性着想。在房地产策划运作的过程中, 策划人要使自己的主观意志自觉能动地符合策划对象的客观实际, 策划时要比较和选择多种方案, 要对各方案进行权衡比较, 选择最科学合理最具操作性的一种。同时要根据变化的情况及时调整完善策划方案, 使其符合市场的变化和要求。总之, 房地产前期定位策划关系着项目开发的成败, 房地产策划人员一定要尊重事实和市场规律, 高瞻远瞩, 努力处理好项目眼前利益和长远利益的关系, 才能使策划更加成功。

3 对房地产走势的估计

3.1 对未来房地产市场走势的估计

对今后房地产市场走势的估计, 简单地可用三句话来概括:一是用企业的话来说, 就是短期难熬, 长期看好。长期看好, 主要是快速城镇化带来的新增城市人口的需求、城镇原有居民的改善性需求、人口结构变化、城镇房屋拆迁带来的刚性需求等, 这个量在近十年左右仍然是很大的。二是地域性差异大, 不能一概而论。三是未来市场走势有两种可能:一是在各方面的关心和支持下, 如果企业定价合理, 政策适度调整, 贷款有保有压、适度刺激和支持消费, 市场会朝着“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的方向发展, 这种可能是很大的。因为, 之前开发投资的增加和销售面积的下降, 改变了往年供求紧张的局面, 使供求关系日趋缓和;加上中小套户型住房比例增加, 住房供应结构改善及多数城市房价涨幅趋缓和部分城市房价回落, 达到这个目标已有一定的基础。另一种可能是, 如果宏观调控的政策措施不变, 市场继续观望, 销售低迷, 一些企业, 特别是中小企业的开发资金将更加趋紧, 开发规模和房价双双下跌, 使企业和市场陷入困境。目前的情况已反映了这方面的信息: ①开发企业圈地、捂地和捂盘惜售情况被资金链过紧打破;②一些地方的房地产在销售量下降而供给增加的情况下, 预示着这些地方房价适度回落和企业投资收益的下滑, 而资金回笼的放慢和开发成本的增加, 使资金链进一步收紧。特别是去年第三季度房价涨幅过大, 故今年第三季度房价的同比涨幅估计有明显回落;③房地产企业将面临较大整合。一些企业的项目转让、企业问的合作开发及外资进入将可能继续增加。

总之, 不少企业在近期是比较难熬的。这对08年下半年以至今年的“小房换大房、旧房换新房”等改善性需求, 支持群众购买90 m2以下的消费需求, 合理引导消费预期。鉴于房地产市场地域性强, 根据国发 (2003) 18号文件的指导思想, 允许地方政府能结合当地情况, 对房地产市场有一定的决策权, 还希望政府加强调查研究等基础工作, 建议开展全国住房普查, 摸清现有住房底数;建立和完善房地产指标体系与信息发布工作;加强对“城市住房价格合理性”、“城市房地产市场风险评估”等基础理论和《房地产产业发展政策》的研究, 并加强对舆论的引导。要以当前的流动性过剩为契机, 积极创新融资产品, 拓宽融资渠道, 缓解目前企业资金紧张的问题。目前, 广大网民、购房者与一些专家的意见集中表现为, 一些城市的房价还在高位运行, 不能房价稍一降就“救市”, 这样就与宏观调控的目标不一致, 也可能造成房价的反弹, 使泡沫越吹越大, 给经济带来影响。适当把决策权交给地方政府。“牢骚太甚防肠断, 风物常宜放眼量”。我们的企业要立足在现行政策上, 考虑未来。要审时度势, 结合目前的形势研究企业的发展目标和开发战略。要研究原定的开发地域、开发品种及开发节奏是否需要适时调整。不要老盯着一线城市, 那里虽利润大, 但风险也大;相反, 一些二、三线城市, 虽利润小但风险也小。要加强成本核算与财务管理, 加强资金、特别是现金流的管理;要增加产品的技术含量;要坚持“诚信、品牌、社会责任”的理念, 我们也希望百姓能够理性消费、梯度消费, 同时要树立风险意识 (因为住房有消费与投资两大功能, 投资就有风险) :还要树立法律意识 (因为从法律角度讲, 购房交易是在双方自愿的情况下进行的, 只要开发商不存在违约或欺诈行为, 合同中未注明可退房或降价补偿的, 购房者是没有依据要求退房或向开发商要求索赔的) 。我们还希望媒体不要随意简单地将我们对稳定房地产市场的建议说成是“救市”建议, 或进行摘言片语地报导。我们相信, 只要各方面共同努力, 也就是开发企业在定价上合理一些, 政府在税费上让利一些, 金融在信贷上支持一些, 购房者在消费上理性一些, 通过采取综合的办法, 激励消费需求, 并保持房地产、特别是住宅的一定的投资规模, 我们就能防止房地产市场的大落, 就能实现稳定房地产市场、防范金融风险这个目标。 [ID:4897]

摘要：在全球经济持续低迷的今天, 市场变化瞬息万变。企业能否在市场上赢得竟争, 是否具备持续发展的能力, 提高企业综合管理水平和市场应变能力, 是当务之急, 而企业正常的现金流量无疑是可持续发展的条件之一。本文论述了企业价值评估中现金流量预测和房地产前期定位策划中应注意的问题并分析了未来房地产企业的走势。