服务行业如何选址

服务行业如何选址（精选9篇）

服务行业如何选址 第1篇

近年来, 随着经济、金融全球化的发展以及外资银行的不断涌入, 国内金融市场日趋呈现出主体多元化、需求多样化、竞争激烈化的趋势。在这样的经营环境中, 我国商业银行要实现可持续发展, 就必须不断增强竞争能力。而要增强竞争能力, 关键在于不断提高服务水平, 牢固树立“客户至上”的服务观, 在服务理念、服务产品、服务方式等方面, 形成自己的优势和特色。目前, 国内银行在产品拓展、经营理念、经营方式和发展策略等方面基本雷同, 使得中国银行业的服务模式单一化, 服务水平难以得到更深更广的拓展, 由此便引出了我国商业银行在服务方面存在诸多亟待解决的问题。

由于服务业实践的历史局限性和传统经营意识的长期影响, 目前国内商业银行的服务理念和服务文化从整体上讲还不成熟, 主要表现在:一是对银行业的服务属性认识还不到位, 在经营理念上更多注重业务规模的扩大和发展速度的提高, 而对服务效率、服务水平的关注远远不够, 长期以来形成的服务模式有待转变;二是未能把握住客户的多样化需求, 对客户群体的服务意识缺乏主动和创新, 未能挖掘出客户未来的、潜在的、个性化的需求;对银行服务性收入和服务性成本的结构和比例, 缺乏全面的战略性规划;三是由于银行服务具有周期性, 易被同行模仿, 造成了我国银行服务功能的同质化、同质性问题甚为突出。由于上述原因, 我国商业银行的服务水平和国际银行相比还有很大的差距, 因此, 尽快形成符合我国金融服务业性质的服务理念和服务文化, 对国内商业银行显得尤为迫切。面对新形势下银行业开展文明优质服务中存在的诸多问题, 如何提升银行业的文明优质服务也就成了一个值得探讨的话题。

在五年的银行工作实践中, 我体会到的“文明优质服务”是这样的:首先, 柜台服务的出发点就是要让我们的客户觉得亲切。银行服务窗口的工作人员, 所要做到的就是每天从接待第一位客户到送走最后一位客户, 始终保持一种亲和力, 让我们的客户无论在任何一个网点办理业务都觉得称心满意, 也就是常说的“宾至如归”。其次是心中要有“客户”的概念。不仅我们前台直接服务的对象是客户, 而且要将与服务有制约关系的部门或我们潜在客户群体甚至我们自身的员工都视同为客户。简言之, 无论是个人还是群体, 只要出现在我们的视线范围, 我们都应该抱以热忱和微笑。再次是要增强客户的稳定性。如果没有良好的服务和信誉作保障, 久而久之, 即使一时被拉过来的客户也很难挽留。

服务是银行业的立行之本, 优质文明服务永无止境, 重在坚持, 贵在落实。只有不断增强服务意识, 转变服务观念, 强化服务措施, 从服务质量、服务手段、服务内容、服务态度、服务环境等方面入手, 不断汲取先进银行的服务经验和管理理念, 才能提高优质文明服务的整体水平。由此, 全面推广优质文明服务, 提升我国银行业的文优服务水平, 应该从以下几个方面全面推进:

一、优化服务环境, 打造银行内外服务新形象

积极营造优美、舒适的服务环境, 能给客户以“宾至如归”的感觉。试想一条街上方圆几百平方米分布着好几家银行网点, 人们自然而然的会把眼光投向那些环境清新优雅的营业场所。建筑外观的宏伟壮丽会给顾客一种安全感、舒适感, 让人觉得该银行具有实力。因此, 营业网点要依据规范化服务标准, 在外部形象设计上应追求大方、别具一格, 在建筑构造上应大胆采纳突出风格的标准和方案。

营业场所内部呢, 应达到“五净”、“三无”标准, 即地面净、桌面净、玻璃净、门前净、墙壁净, 无卫生死角、无乱堆乱放物品、无过期张贴。大厅内应合理划分为现金区、低柜区、自助区、咨询引导区和VIP客户等候休闲区, 并根据客户需求不断增加完善电话银行、自助银行功能, 视业务发展情况增加自助服务终端的投放量。服务工作应做到三统一:员工工号标识按岗位实现统一。网点主管、柜员、大堂经理、保卫人员须按要求佩戴不同的工作牌, 便于客户识别;前台柜员工作柜面统一。机具设备、各类凭证放置整齐有序, 严禁柜面摆放私人物品;临柜人员服务方式和备答口径统一。临柜人员在实行三声服务、微笑服务的前提下, 应提高服务效率;扩大基本业务的知识面, 遇到客户的业务询问或上级机构的检查询问时, 回答口径应一致, 不能闪烁其词;对于经常办理的业务, 切忌疑惑含糊, 模棱两可。

二、牢固树立服务意识, 努力打造优质服务团队

强化和提高服务意识, 是开展优质文明服务的前提。而加强银行柜员服务治理, 提高服务水平, 是新时期提高银行竞争能力的重要举措。这就要求银行业应始终坚持“以客户为中心”的服务理念, 以最大限度地满足客户需求为己任, 以提高客户的满意度和信赖度为目标, 从提高整体素质出发, 把服务质量当作头等大事, 不断优化服务流程, 推动服务水平上台阶。打造一支优质的服务队伍, 并不是一件一蹴而就的阶段事, 它需要银行业全体员工发扬团结一致、齐心协力的合作精神, 也需要银行业为员工搭建一个良好的发展平台, 不断提高员工的整体素质:

(一) 端正柜员服务态度, 提高柜员服务水平

从事服务行业的好多工作人员, 每天面对不同的面孔办理不同的业务, 不仅要学会微笑, 还要学会忍耐, 久而久之, 便觉得服务工作使自己如同戴上了一副沉重的面具, 找不到了自己的本来面目。产生这样的情绪是难免的, 但究其根源, 还是因为在特定的阶段和时期, 甚至于一直以来, 他们并未树立正确的服务观, 也未真正了解服务的内涵和真谛。服务需要我们站在客户的角度上去想问题, 去看问题, 也就是我们常说的要具备一种特别的思维方式-换位思考。当我们遭遇到某些客户的强词夺理, 无礼谩骂、甚至在营业厅大吵大闹等令人不解的举动时, 如果能尝试以客户的角度来想想:或许是因为他们不了解银行的业务, 或许是咨询业务时遭到了工作人员不耐烦的回答, 或许是排队等候的时间过长, 或许是遇上了什么不开心的事此时此刻, 我们就会明白凡事都是有因有果的。只要我们设身处地为客户想想, 试着体谅一下他们的处境, 当他们感受到我们的真诚时, 误会和怒气自然就会烟消云散。

服务是一项严谨的工作。不能简单地认为处理完业务就等于干好了工作, 而不把服务作为自己的职业追求。服务与工作相分离, 这也正是服务难以上水平、上台阶的根本原因。服务带有主动性。它要求从业人员在爱岗敬业的基础上亲近客户, 主动满足客户的各种业务需求。服务也要讲求无私奉献。银行柜员要脚踏实地的为客户办事, 解决客户实际困难, 这才是我们服务的最高标准。服务的内容和方式应与时俱进。柜员对理论知识和规章制度的深入学习是服务工作上水平、上档次的基础。柜员不仅应认真学习经济、金融等相关书籍, 不断优化自身的知识结构, 而且应对银行的各项规章制度认真领会, 严格执行。由于服务的内容非常广泛, 包括服务意识、服务态度、服务技能等多方面, 在服务实践中, 应努力做到“了解你的客户”、“认识你的客户”, 在迅速捕捉客户和市场信息、积极推广银行特色业务的同时, 应善于借鉴国内、国际先进的服务理念和经验, 不断挖掘出可深入拓展的新理论, 并付诸实践加以创新。

(二) 加强业务技能培训和教育, 提高员工综合素质

银行的一线员工, 单掌握自身所从事的岗位知识和技能, 是远远不够的。优质文明服务要实现从量到质的飞跃, 不仅需要行业为员工搭建一个利于学习和拓展业务技能的平台, 而且需要全体员工的共同努力。银行应着力开展多项业务技能培训和政治讲座, 增强员工的工作责任感, 使他们懂得自己和行业的信誉和荣誉是同呼吸、共命运的, 以员工的高素质创造出优质服务的高水平。

柜员的技能操作本领是做好服务的首要基础, 不仅要提高办理业务的速度, 更要讲究办事效率。银行在组织员工加强点钞练习和计算器技能达标, 实现员工业务操作的快和准的同时, 不能忽视对员工的礼仪知识、文明用语和举止仪表等进行规范化培训。应组织员工认真学习《柜台服务须知》、《员工礼仪规范》、《语言礼仪规范标准》等相关制度和文件, 作为文明优质服务的参考。在工作中, 要求每个前台人员树立正确的服务观, 做好“三声服务”和“微笑服务”, 想客户之所想, 急客户之所急。

(三) 严格考核奖惩制度, 完善监督管理机制

文优服务的考核奖惩制度, 各家银行因实际情况而异。有的行组建专门的服务团队, 以柜面服务为突破口, 通过对柜台人员“德、能、勤、绩”的考核, 授予相应的星级。实行持证上岗, 按岗定薪, 星薪挂钩, 充分调动了员工的积极性;有的行则定期举行综合业务技能比赛, 通过系列活动, 评定出不同级别的业务能手, 对能手级柜员实施奖励, 将文明规范服务作为主要内容和重要标准纳入员工绩效考评。

这些奖励措施都能促使员工加强学习, 及时总结经验、极大提高了办业务的效率。各行实施的激励约束机制都能极大的提高柜员的业务素质。

优质文明服务工作要做到常抓不懈, 持之以恒, 除必须制订和落实各项制度外, 还必须强化监督检查机制。各行应始终严格落实自查和检查制度。除了做好本级机构业务自查和风险防范以外, 还要定期或不定期的对下级机构实施检查, 及时查找纰漏和不足, 加强完善和整改。此外, 可通过明察暗访, 组织行内人员或聘请社会监督员等多种形式, 以普通客户的身份, 经常对营业网点的服务环境、服务态度、服务质量等进行调查, 或是采取向客户发放调查问卷的方式, 广泛征求客户意见和建议, 解决服务工作中存在的问题, 了解本行文优服务开展的效果如何, 是否在客户心目中树立了良好的信誉和形象。

三、提供个性化差别服务, 在特色业务中谋求创新

为客户提供差别化的服务, 积极推广特色产品, 在无差异中寻差异, 才能在服务领域开创出一片新天地。自然的, 柜面服务窗口就成了银行发展个性化服务的突破口, 而大堂经理在整个过程中的作用就显得尤其重要了。因为大堂经理的职责就在于引导客户, 发放和宣传新产品, 掌握客户的各种信息, 不断提高客户的满意度。正是通过这样的渠道, 银行在为客户提供优质服务的基础上实现了特色业务的推广和宣传。此外, 客户经理在维护和发展优质客户群、推广银行特色业务的过程中也发挥了重要作用。

那么如何提供个性化的服务呢?这就需要我们利用科技的快速发展、金融产品的创新和快速的渠道建设, 不断丰富文明优质服务的内涵, 不断创新、完善、丰富金融产品, 以满足客户多元化需求。力争做好以下几个方面:

(一) 积极推广新产品

提高全员的“营销”意识。当新产品推出时, 应根据对客户的了解和掌握, 在充分掌握新产品的性能和属性的基础上, 结合客户需求对客户进行针对性建议:熟悉掌握新产品开办流程, 敏锐发现产品卖点;根据新产品特点, 找准需要的客户群, 锁定目标客户;主动向客户推荐, 在第一时间内通过短信、电话、e_mail等形式向客户介绍, 增加客户的认同感和业务办理成功率。

(二) 善于挖掘客户的潜在需求

研究客户的心理也是一门学问。针对不同的客户群, 既可以按不同的年龄段进行划分, 也可以按他们所属的不同行业性质来区分, 分析他们各自偏爱的服务方案和产品组合是哪种, 关注客户的当前需求, 并以发展的眼光预测客户的未来需求。另外, 对待优质客户, 要坚持定期回访, 及时了解和掌握客户的需求变化, 有针对性的为客户调整金融服务方案, 满足客户的个性化需求。

(三) 实现新产品的推广和客户满意度的共赢

在为客户提供个性化服务的过程中, 仍需把握“换位思考”的思维方式。坚持做到:客户想到的、提到的要认真办好;客户没有想到的, 要提前帮客户考虑到;要及时提醒客户, 为客户争取最大的收益。实现银行的经济效益是必需的, 必要时舍弃个人利益也是应该的。通过为客户提供超前服务、超值服务和个性化服务, 不仅充实和丰富了服务工作内涵, 更加巩固和提高了客户的信任度和满意度。

如何持续提高电信行业窗口服务质量 第2篇

各运营商的各级分公司纷纷制定了相应的客户服务管理策略和更为完善的客户服务标准，加大服务和业务培训投入，还邀请社会各界人士成为“社会监督员”，也有不少公司聘请社会第三方机构采用“神秘顾客”暗访的方式，对自身服务窗口的服务质量进行调查、监督和评估，通过较为隐蔽的监督方式，从而更有效的发现服务中的不足，促进员工提高服务质量。

笔者从近三年调查咨询的经验发现全国各地运营商的窗口服务得到了明显地改善，客户满意度明显提高，但窗口服务(营业厅、专营店、客户服务热线等)的服务质量仍存在许多不尽人意的地方，那么如何持续提高窗口服务质量呢?笔者认为应在服务战略的制定、服务标准的贯彻、服务标准的培训、考核制度和现场管理这五个方面下功夫。

1、制定更为明确的服务战略管理规划

作为各运营商的集团公司制定有业务和服务发展战略，但在各省市运营商之间的竞争状况不尽相同，尤其作为省级公司就需要制定更为明确的服务管理战略，来指导下一级分公司服务管理工作的开展。

通过服务战略管理的制定，对服务管理工作进行规划，提高下级公司领导层对服务的重视程度，增强各部门之间对服务管理工作的协作性。

2、将公司所提倡的服务理念与服务标准有机结合

电信企业提倡了许多很好的服务理念，但在实际为客户服务的工作流程中，往往是员工不知如何操作才能表现最好的，管理者不知该如何管理，才能确保这些理念能够在每个员工中有效地执行。

制定一个优质的服务规范标准必须是从客户的感知出发，针对实际的客户服务工作中的每个操作步骤，制定明确的行为标准和相对应的服务用语规范;同时对容易忘记、出错及重要事项进行明确的提示说明;服务标准还应体现企业的服务理念和企业文化，这样的服务标准才能具有明确、简单和易操作性，也更容易让客户接受和感受到的，

3、对服务标准进行有效的培训

有的公司虽然制定了上百条的服务规范标准，但是大量的标准缺乏可操作性，从而导致了窗口一线实施单位的服务规范开展成效低。如某移动分公司营业厅服务流程规范中规定要做到“接一待二招呼三”;但是在笔者的培训访谈中，发现部分值班长面对手中的《营业员服务标准》时，并不知道该如何将这些要求与日常工作结合起来，可想而知一线的服务人员就更无法真正领会公司制定服务规范，在实际工作中往往是表现各异，在客户的体验中没有统一的标准。

服务规范标准的表达方式存在文字表达要么太罗嗦，要么太简单;造成不易理解，也不易记住，实际的客户服务中难以应用。笔者在服务研究中的体会是许多服务规范的内容可以采用图表的方式表达，这样可以把复杂的问题简单化，同时，图表是帮助人类理解和记忆的好工具。

再则注意，在培训工作中不能放松对任何一个员工、任何一场培训课的培训效果，因为在塑造优秀营业员和话务员的过程中，培训是其成长和进步的基础。

4、让有效的考核办法推动服务质量

在许多分公司的窗口服务考核操作中，列明了许多罚款事项，违反了就罚款，每月如此，许多主管因为怕影响与员工的关系，常常采用睁只眼闭只眼的做法;甚至有的公司重业务发展而轻服务，使得服务监督部门督察不能进行有效的执行，考核成为了形式主义，导致现有考核办法没能起到推动和改善服务的目的。

服务管理者必须改善现有的考核操作模型，放弃这种以单项扣罚忽视现场辅导的非人性化的传统考核，转变为以服务规范标准为基础的人性化的绩效考核;重点突出在考核结果的应用上，管理者应用绩效结果分析,通过面谈辅导来提升员工的绩效表现，促进考核管理的良性循环。

5、完善现场管理

窗口服务部门，特别是营业厅和1860大都设有值班经理岗位，负责当班的日常行政、业务和服务管理工作。现在仍有许多公司的值班经理岗位主要时间是从事客户的业务咨询工作，绝大部分的当班时间是坐在值班台席上，常存在着忽视了现场的服务管理。

服务行业如何选址 第3篇

关键词：大娘水饺,麦当劳,选址,战略,顾客,发展

麦当劳凭借着自己独特的服务理念和特许经营方式, 已经成为全世界的快餐巨头, 在中国亦随处可见麦当劳金色双拱门的显目标志。在我们享受着有浓郁西方特色的快餐文化时, 不禁想到, 中国是一个有着五千多年文明的国家, 饮食文化的发展更是源远流长, 是否也有自己的快餐文化来抵御麦当劳与肯德基等企业的强势入侵?在南京的闹市区和火车站附近, 笔者发现了一个比较有趣的现象, “中式快餐”大娘水饺总是与麦当劳毗邻而居, 而且两家店内常常都是人满为患。两家企业同属餐饮行业, 分别代表着东方和西方的快餐文化。毗邻选址如果是因为他们的目标顾客相同, 这样岂不是加剧了竞争?又或者他们采取的是优势互补的策略?2009年度中国最受关注十大快餐品牌中, 全球最大的快餐连锁企业麦当劳名列第二, 代表着中国饮食文化的大娘水饺位列第五。这样的数据说明了麦当劳与大娘水饺在中国的发展势头强劲, 也间接说明了他们的选址支持了自身的经营战略。

一、选址理论简介

1、企业选址需考虑的因素

一般企业选址需要考虑的因素包括定性因素和定量因素两个方面, 其中定性因素包括企业战略、行业或产品特征、区域经济发展状况等;定量因素则主要为成本收益因素。成本收益因素主要包括物流服务收益、运输成本、固定成本与营运成本、建设或租用的土地成本等。企业选址必须在支持企业战略的基础上, 兼顾成本收益因素。

2、麦当劳选址原则

麦当劳在中国名列前茅的营业额以及时时客满的殿堂, 都在诉说着它选址的成功。这样的成功建立在合理的选址原则之上。麦当劳选址遵循五大原则: (1) 以目标顾客为中心。麦当劳的目标消费群是年轻人、儿童和家庭成员, 所以在餐厅布点上, 总是选择人潮涌动的地方以及年轻人和儿童经常出没的地方。 (2) 兼顾现在和未来。麦当劳餐厅的策略是长期经营, 其布点的一大原则就是一定20年不变。所以公司会对每个地点进行3个月到6个月的考察, 再做决策评估; (3) 讲究醒目。即餐厅在商圈中的认知度, 餐厅的形象是否鲜明, 是否能够以此招揽顾客?麦当劳布点都选择在一楼的店堂, 透过落地玻璃橱窗, 让路人感知麦当劳的餐饮文化氛围, 体现其经营宗旨方便、安全、物有所值, 而且由于布点醒目, 便于顾客寻找, 也吸引人。 (4) 不急于求成。黄金地段黄金市口, 业主往往要价很高。当要价超过投资的心理价位时, 麦当劳不急于求成, 而是先发展其他地方的布点。通过别的网点的成功, 让“高价”路段的房产业主感到麦当劳的引进, 有助于提高自己的身价, 于是再谈价格, 重新布点。 (5) 优势互补。麦当劳开“店中店”选择“东家”。不少是牌誉较高的, 如家乐福、百盛购物中心、时代广场等。知名百货店为麦当劳带来客源, 麦当劳又吸引年轻人逛商店, 起到优势互补的作用。

二、企业毗邻选址实例分析

为了研究快餐业选址对于企业战略的支持, 本文将应用实例予以分析。研究对象选为江苏南京新街口两家相邻的大娘水饺和麦当劳。之所以选择这一市场, 有以下两方面的原因: (1) 南京是江苏省的省会城市, 是中国古代历史与现代文明结合的都市, 位于中国东部较为发达的地区, 它的经济、文化各方面的发展都颇具中国特色; (2) 新街口是南京现代化商业文明的一个缩影。新百、中央商场等一批诚信度高的龙头企业, 国家级、省级“百城万店无假货”示范店。因此, 对于分别代表中、西方文化的大娘水饺和麦当劳的选址实例, 本文选择了位于新街口正洪街正洪广场两家相邻的店铺进行分析。

1、南京新街口商业街区简介

南京新街口街区面积不足1平方公里, 但是商贸商务面积达160多万平方米。新街口有700多家服务业单位, 1万平方米以上的大中型企业有近30家, 全市年销售收入超过30亿元的特大型商业企业都集中在街区内。与全国其他商圈相比, 新街口商圈既有小商铺的集中, 更有大块头企业的集聚, 这在全国很少见。新街口一方面吸引着有高消费能力的人群, 一方面也吸引了像学生、刚踏入社会的毕业生这样收入不高, 但是喜爱追求新鲜和潮流的人群。这样独特的商业环境使得新街口聚拢了人流、物流、资金流, 为它的发展提供了坚强的支撑力量。

2、麦当劳与大娘水饺南京新街口选址分析

对于餐饮业特别是快餐行业选址来说, 商业圈的选择很重要, 整个商业圈人流的主要动线、聚客点与企业的客流量和经营业绩息息相关。麦当劳与大娘水饺在南京新街口的选址符合以下两个特点:

(1) 找准聚客点, 得益客流量。新街口街区目前集聚了南京80%以上的大型零售企业。街区内日均客流量50万人次, 节假日达120多万人次, 其中60%的客流来自周边城市。社会消费品零售总额年均增长20%左右, 南京市每6块钱的社会商品零售就有1元出自这里。新街口是全国密度最高的商业区, 街区内的顾客大都是具有消费能力的年轻人, 其中有着大量的白领阶层, 他们崇尚时尚自由、方便快捷的生活, 这部分人便成了麦当劳和大娘水饺的主要顾客群。

(2) 预测发展趋势, 坚持长期经营。2006年, 中宣部等8部委联合公布的第六批“百城万店无假货”活动示范街名单上, 新街口成为全国第一个获此殊荣的商业街区。2007年, 省委书记李源潮曾对新街口赋予这样的前瞻性定位:建成华东第一商贸区、江苏城市旅游第一品牌、南京第一商务中心区。新街口地下的商业空间也随着城市的发展不断被开拓, 在2006年时, 新街口莱迪地下购物广场的总经理说, “2002年莱迪开业, 现在已经吸引了700多个小业主, 租金在四年内翻了四番, 现在手上还有200户在预约。”

由上可知, 新街口是国家和政府重点开发的商业区, 有着无限的发展潜力, 人流、物流、资金流量都非常庞大。麦当劳和大娘水饺在这样的环境里经营, 有利于其长期的经营发展。

三、毗邻选址对于大娘水饺企业战略的支持

麦当劳对于选址已经形成了自己的一套成熟的规则, 这也是它开店成功率如此之高的原因。大娘水饺选择与其毗邻而居, 我们暂且将之称为“跟随”策略。企业的一切经营行为都是在战略的导向下进行的, 企业战略安排对于设施选址有根本性的影响, 设施选址必须体现对战略的支持性。那么大娘水饺选择“跟随”的策略究竟与其企业战略有何关联?本文的观点如图 (1) 所示:

1、大娘水饺与麦当劳毗邻选址的原因

大娘水饺与麦当劳同属于具有制售快捷、食用方便、质量标准化等特点的快餐业。在经营理念、行业准则、要求等方面都具备很多的共同点。本文认为, 导致大娘水饺与麦当劳毗邻选址的原因主要有以下两方面:

(1) 目标顾客有所重合。企业战略的核心是业务, 而业务的根本是获得顾客。著名的管理大师彼得德鲁克曾说过, 企业经营的唯一有效的定义就是创造顾客。失去了顾客, 企业便失去了存在的基础。麦当劳在全球的顾客定位于儿童和35岁以下的年轻人, 而中式快餐由于口味适合中国人的饮食习惯, 而且价格比麦当劳低廉。因此, 在中国市场上, 大娘水饺的目标顾客比麦当劳顾客范围较广一些, 从小孩子到老年人各个阶层都可以接受。但是, 由于其快捷、方便的特性, 在大娘水饺的顾客里面, 占比重最大的依然是工作一族的年轻人和学生一族, 中式快餐在工薪阶层里的消费市场与供应市场已基本形成。由于拥有快餐业的共同特征, 大娘水饺在年轻顾客这部分与麦当劳的目标顾客是重合的。

(2) 发展模式相似。麦当劳在全球采取的是特许经营模式, 特许经营指拥有特有产品、设备、专利、社会声誉、贸易或服务品牌的个人或企业称为特许者或盟主通过合同契约的形式, 有偿给予其他个人或企业称为受者或加盟者在特定区域和时期以事先规定的方式进行同一经营活动的权利。中式快餐目前采取的经营方式主要是连锁经营, 如大娘水饺和真功夫快餐。快餐业的行业特点及市场定位决定了中式快餐企业在目前的情况下只有采用连锁经营的方式才能发挥规模效益和规模优势, 满足现代都市人的生活需求, 才能在竞争日益激烈的餐饮市场中占有一席之地。但是, 连锁经营中, 总部对各分店拥有所有权, 对分店经营中的各项具体事务均有决定权, 分店经理作为总部的一名雇员, 完全按总部意志行事。这样一方面对于总部的管理能力要求较高, 另一方面也不利于分部经营者积极性的发挥, 特别是当企业的规模不断扩大时, 直营连锁经营模式的缺点就更加突出。因此, 随着中式快餐的市场逐渐扩大, 大娘水饺由连锁经营向特许经营方向转变已经成为趋势。

2、大娘水饺与麦当劳毗邻选址带来的战略效果

大娘水饺与麦当劳毗邻选址为其带来的战略效果主要有以下三点:

(1) 降低了选址决策成本。麦当劳选址都要经过3到6个月的考察, 确保所在的商圈拥有长期的发展潜力, 并且在聚客点的计算上也有着自己的一套成熟的规则。因此, 麦当劳选址的成功率是非常高的。大娘水饺与麦当劳的目标顾客有很大一部分是重合的, 且两者的发展模式相似, 跟随麦当劳选址的策略用一种通俗的语言来表达, 就是“搭便车”的行为。大娘水饺利用了麦当劳对目标地区选址评估的结果, 一方面降低了企业亲自去进行选址评估的成本, 另一方面也避免了由于错误选址所带来的经营风险。

(2) 降低了营销成本。麦当劳每开一家新店, 必然要进行广告宣传, 当它的宣传成功地将顾客聚集到金色双拱门的时候, 人们就会发现在麦当劳的旁边有着一家与麦当劳布局, 风格都极为相近的中式快餐店, 同样的红色格调, 同样的窗明几净。越多的人关注大娘水饺, 就会有越多的人成为大娘水饺的随机购买顾客和未来可能顾客。落户于麦当劳旁边, 大娘水饺利用麦当劳对于目标顾客的高吸引力为自己做了广告, 这样做的结果是企业在增强营销效果的同时节省了费用。

(3) 增加了营业收入。2009年麦当劳的营业额在中国的快餐市场上仅次于百盛集团, 位列第二, 由此可以想象麦当劳的高客流量。虽然大娘水饺和麦当劳都属于快餐, 但是中式快餐和西式快餐在品种、口味等方面都有着很大的区别。两种快餐的风格在一定的程度上形成了优势互补。顾客很可能在享用完麦当劳后, 看到大娘水饺, 便决定下次换一种口味。在生活中, 我们经常会因为在一家餐厅一次就餐的不满意, 而决定不再去光顾, 即使以前我们曾在那家餐厅享受过多次满意的服务。在竞争激烈的餐饮业, 人们由于有太多的选择而导致忠诚度不高, 因此, 麦当劳的年轻顾客有着很大的可能转化为大娘水饺的顾客。在从麦当劳转向大娘水饺的顾客中有一部分属于随机购买顾客, 对于这部分顾客, 我们可以采取特定的营销策略, 使之逐步转化为品牌顾客。毗邻选址使得大娘水饺和麦当劳得以共享顾客, 而其所带来的营业收入必然会大幅度增加。

在将企业看做经济人的假设下, 其战略目标是追求利润最大化。大娘水饺所选择“跟随”策略, 使其营业收入增加, 经营成本降低。符合收益/成本最大化的经济目标。因此, 大娘水饺的的选址支持了它的企业战略。

四、对于大娘水饺发展的一些建议

“水饺, 中国的;大娘水饺, 世界的”, 大娘水饺的愿景表明了企业弘扬中国餐饮文化的美好愿望, 虽然大娘水饺已经走出了国门, 但是在发展的过程中还存在着一些不容忽视的问题, 本文将从以下两个方面提出一些建议, 希望会对其发展有所帮助。

1、软硬件均向标准化发展

大娘水饺作为中式快餐的代表, 主要模式是选择标准化程度高的单一传统产品, 将生产流程逐步标准化, 并依托加盟积累资金形成区域品牌, 最后达到标准化、产业化。为了实现这个目标, 大娘水饺定制了长达380页的标准手册, 实现了整个企业的各个领域的标准化操作与标准化考核。在大娘水饺的厨房里面操作的全都是熟练工。也就是说, 企业把所有的技术含量全部分解为标准化操作、傻瓜式操作, 只要掌握大娘水饺的制作标准, 一般人在厨房里都可以进行操作。标准化是中式快餐的发展趋势, 只有如此, 我们才可能与“洋快餐”抗衡。但是, 尽管我们在硬件标准化方面不断地取得进步, 中式快餐店始终没有像麦当劳和肯德基那样实现服务的标准化。本文认为快餐业服务的标准化是指员工的服务是训练有素的, 体现企业文化的, 以顾客为中心的。我们之所以喜欢去麦当劳, 很大一部分原因是喜欢麦当劳的标准化服务所营造的自由氛围。麦当劳的员工随时都是忙碌的, 他们也没有时间去关注顾客们在干什么。因此我们可以随意看书、闲聊、工作, 不用考虑停留时间的长短。但是在大娘水饺里面, 却存在服务人员在顾客还没有离开座位时收盘子的情况, 甚至为了在客流“高峰”期接纳更多的顾客, 不断地询问已经吃过饭、但没有离开座位的顾客是否要点餐。这样的服务使得顾客缺乏归属感, 只能将大娘水饺定位于一家为了盈利的“餐厅”。我们学到了麦当劳的表象, 却没有领悟到它之所以取得成功的文化本质。那就是将顾客的利益放在第一位, 尽一切可能使顾客的用餐变成一种享受。主体的利益是多元化的, 如果我们能够在顾客用餐的同时, 提供给他们一个可以放松、休息、娱乐的场所。在这里我们假设顾客是经济人, 获得更多利益的他们必然会对这样的服务产生好感, 进而形成顾客忠诚。因此, 本文认为大娘水饺在努力实现制造流程标准化, 产品口味标准化的同时, 也能够不断地追求软件标准化, 那就是将“顾客就是上帝”的观念深深刻在每一位员工的心中, 用标准的微笑服务去感动每一位顾客的心, 为他们提供一个可以点餐的休息场所, 而非只是一个“餐厅”。唯有如此, 我们才能够树立起品牌效应, 获得长远的发展。

2、倡导营养理念, 发掘文化价值

饺子在中国人的餐饮文化中有着举足轻重的价值, 它是一种天然的绿色食品。在当今人们越来越重视营养与健康的社会里, 以营养、健康为价值诉求的水饺相比麦当劳油炸食品更具竞争力。麦当劳在国外属于中低档消费, 但是在中国却被追捧为奢侈饮食, 很大程度上是因为人们对于新鲜事物的好奇心。人们特别是年轻人将去麦当劳消费当做一种时尚。既然称之为“时尚”, 便有其时限。当中国的经济发展到人人都可以随时去麦当劳就餐时, 它赖以生存的顾客的好奇心和虚荣心所带来企业的竞争力必然就会有所下降。因此, 本文认为, 大娘水饺如能将文化融入餐饮中, 坚持对于营养和健康的诉求, 必然能够迎合消费者的观念发展趋势。那么到底如何做呢?首先, 企业必须不断地对产品进行创新。众所周知, 麦当劳在各国都会结合当地的风土人情研发适合当地人口味的产品, 产品的本土化使得他们更容易获得消费者的认可。作为中国的本土企业, 我们更容易获知消费者的需求, 在产品的改进方向上我们更具优势。因此, 我们应该根据市场反馈改进产品, 以满足消费者不断变化的需求。其次, 加大营销力度, 发掘文化价值。大娘水饺在广告的宣传方面相对麦当劳略显低调。虽说餐饮行业主要靠产品取胜, 但是在目前激烈竞争、信息爆炸的市场上, 我们必须要在第一时间吸引顾客的眼球。利用电视广告、平面媒体等宣扬大娘水饺绿色、营养、健康、卫生的文化, 无疑会为企业创造更多的目标顾客及潜在顾客。与此同时, 企业还可以进行利用一系列的促销策略来吸引顾客, 如优惠券、优惠卡、贵宾卡等。

五、总结

2008年的金融海啸过后, 两大快餐巨头肯德基和麦当劳都采取了降价促销的措施。美国的一家市场调查公司的数据显示, 大约一半的中国消费者表示, 有可能会减少去西式快餐消费的次数。这样的状况, 为价格相对低廉的中式快餐大娘水饺提供了发展的契机。我们在学习西式快餐硬件和软件标准化工艺的同时, 要发挥自己得天独厚的文化优势, 只有不断地学习和创新, 才能在快餐行业里走的更远, 创出中国快餐独特的品牌。

参考文献

[1]李庆华.战略管理[M].北京:中国人民大学出版社, 2009.4.

[2]孔庆善.运作管理[M].北京:科学出版社, 2006.12.

[3]吴文斌.中餐西做大娘水饺连锁记[J].今日财富, 2007, (03) .

[4]梁燕君.中式快餐能否赶超西式快餐[J].对外经贸实务, 2009, (01) :44-45.

服务行业如何选址 第4篇

一、独立选址项目

1、申报范围：独立选址项目是在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围之外选址建设的能源、交通、水利、矿山、军事设施等项目。我市有得天独厚的岸线资源，利用港口码头项目争取独立选址土地计划。

2、争取独立选址项目需提供资料(道路、水利、能源等)①项目选址意见书、用地许可证及红线图(扬中市规划部门)②项目可研报告、平面布置图(有资质单位)

③发改委对项目的立项批复、可研报告的批复(发改委)④地质灾害危险性评估报告(用地单位)

⑤标注项目用地范围的土地利用总体规划图(国土部门)⑥建设项目用地勘测定界成果报告书(国土部门)

⑦ 国土部门对项目用地预审意见(国土部门)

⑧江苏省独立选址项目用地计划申报表(国土部门)

3、港口码头项目独立选址程序

(1)成立项目投资主体(办理营业执照);

(2)有资质单位编制码头项目可行性研究报告;

(3)根据项目可行性研究报告由有资质单位编制通航、航道、防洪、环评、能评等专项报告;

(4)组织专家对通航、航道、防洪等项目报告进行评审并形成专家意见;

(5)专项报告编制单位根据专家意见对专项报告进行修改;

(6)海事、航道、长委等行政部门对专项报告进行行政批复;

(7)省田港部门请专家对岸线利用合理性进行预评审，随后附海事、航道、长委等专项批文报交通运输部进行岸线审批;

(8)交通运输部会签国家发改委下达岸线正式批文;

(9)拿交通部岸线批复到省发改委出具前期工作函;

(10)拿省发改委前期工作函到省环保厅、省国土厅进行环评及

土地预审;

(11)省发改委组织专家对码头项目可行性研究报告进行评审，并形成专家意见;

(12)交通部岸线批文、省国土厅土地预审意见、省环保厅环评批复、维稳办项目社会风险评估意见、核准项目审查信息表、近三年财务报表、营业执照、招标办招投标核准表、银行贷款承诺函、自有资金证明、董事会决议等资料到省发改委核准码头项目;

(13)省发改委基础产业处签收核准请示文后，省发改委环资处对码头项目进行能源利用评审，评审通过后即可拿到码头项目核准批文。

二、点供土地项目

1、点供土地项目要求

根据《江苏省2011年度重大项目用地点供操作办法》规定，省国土厅对点供项目要求：

(1)总投资10亿元人民币(外资1.6亿美元)以上的鼓励类重大工业项目，根据计划供给的可能性，可以适当安排点供计划;

(2)项目投资强度在300万元/亩以上;

(3)注册资本。外资注册资金必须达到0.35亿美元，民资注册资金必须达到2.5亿元人民币，且到账资金必须达到注册资金的70%以上;

(4)点供土地项目必须获得省级投资主管部门的立项批准;

(5)点供土地指标争取必须依法按照招拍挂的要求，坚持“先垫后补”。并且实行省与地方配套安排用地计划指标。年内以县(市、区)和国家级开发区为单位，申请安排点供计划总量在500亩之内的，省与地方按8：2的比例予以配套安排;申请安排点供计划总量在500-1000亩之间的，超过500亩部分省与地方按7:3比例予以配套安排;申请安排点供计划总量在1000-1500亩之间的，超过1000亩部分省与地方按6：4比例予以配套安排;申请安排点供计划总量在1500亩以上的，超过1500亩部分省与地方按5：5比例予以配套安排;

2、省级投资主管部门项目立项

(1)省级投资主管部门主要指：省发展改革委和省经信委。

(2)省级立项批复分两类，一类为核准，另一类为各案。核准类项目主要指外商投资项目(1亿美元以上项目)及省政府规定的《江苏省政府核准的投资项目目录》中的项目，各案类项目指除项目核准目录外的其他企业投资项目均为备案。

(3)省级核准类项目需要提供资料

①有甲级资质单位编制的项目可行性研究报告及能评报告(最好是江苏省工程咨询中心编制)

②扬中市发改经信委出具项目核准请示文

③核准项目审查信息表

④扬中市规划局出具规划选址意见书

⑤省国土厅出具项目用地预审意见

⑥省环保厅出具环境影响评价文件的审批意见

⑦省发改委出具能源利用评价意见

⑧扬中市维稳办出具社会风险评估意见

⑨扬中市招标办出具招投标核准表

⑩ 自有资金证明

①银行贷款承诺函

@企业近三年的财务报表

⑩营业执照

⑩董事会项目决议

(4)省级各案类项目需要提供资料

①有甲级资质单位编制的项目可行性研究报告及能评报告(最好是江苏省工程咨询中心编制，项目一定要符合《产业结构调整指导目录》(2011年本)中的鼓励类项目)

②扬中市发改经信委项目各案请示文

③各案项目审查信J急表

④扬中市规划局出具规划选址意见

⑤扬中市国土局出具用地审查意见

⑥扬中市发改经信委出具能评批复

⑦扬中市招标办出具招投标核准表

⑧扬中维稳办出具社会风险评估意见

⑨扬中市工商局出具没有外资成分的证明 ⑩ 自有资金证明

①银行贷款承诺函

@企业近三年的财务报表

⑩董事会决议

太原西山旅游公路服务区的选址研究 第5篇

太原西山旅游公路, 又称西山农村旅游及防火通道, 于2012年10月建成通车, 北起新兰路土堂漫水桥西侧, 南到晋源区牛家口村接小牛线, 覆盖西山地区, 连通沿线各个景区 (点) , 由一条南北贯通主线、34条景区连接线和柴化线组成, 建设总里程约86.55 km。西山旅游公路的建成将位于西山地区的49处县级以上人文景观和16个城郊森林公园连成整体, 并且辐射周边100余处观光景点, 充分发挥景点与景点之间的相互带动作用及规模效应, 实现区域性协调发展;同时与太原市西北环高速公路、大运高速公路、西山货运通道等公路一起, 共同构成一个覆盖西山地区的公路网络, 为西山地区旅游资源的开发、利用发挥积极的作用。

由于西山地区地形复杂、地质条件较差、海拔悬殊、气候差异明显, 同时存在着崩塌、滑坡、不稳定斜坡、泥石流和采空区等地质灾害。为了保障安全、提供服务、利于管理、进一步完善交通工程和沿线设施, 急需在西山旅游公路建设服务区, 为西山旅游公路提供日常必要的管理、维护、清理等工作, 对道路沿线地质进行监测、维护, 以保证道路通畅, 同时为西山旅游公路的车辆提供应急救护, 以及为游客提供短暂补给休息。

为了使旅游公路服务区达到安全和效率的最大化, 必须全面考虑多方面的因素, 合理选址、科学设计。

2 选址方案介绍

选址方案位于万亩生态园和长风城郊森林公园交汇处, 隶属于万柏林区, 直线距离距市中心9.1 km左右, 距太原火车南站约13.2 km, 距晋阳湖景区6.0 km, 距晋祠景区12.7 km。

选址范围东、南、西侧均为长风城郊森林公园, 北侧为万亩生态园, 紧邻东侧的隆熹国际高尔夫俱乐部, 与万亩生态园内启春阁塔遥遥相望, 位于整个西山风景区中部, 周围山峦起伏, 自然生态环境良好。

选址范围位于规划城市建设用地以外, 现状为农林用地 (E2) 和公路用地 (H22) 。地上基本无附属建筑, 利于开发建设。海拔高差较大, 以台地地形为主, 总体地势呈西高东低、北高南低之势, 场地最大高差可达40 m。整体形状为不规则形, 南北长约450 m, 东西宽约150 m。现状用地已形成三个平整铺装好的平台, 暂供旅游停车休息使用。

3 选址应考虑的方面

3.1 城乡规划相容性

1) 与城市总体规划相容性分析。本项目处于《太原市城市总体规划》 (2011—2020) 所确定的城市规划建设用地范围之外, 属于建设适宜性分析中的不适宜建设区。随着西山旅游公路的建成和西山13个城郊森林公园的逐步建设, 西山旅游业的发展也势在必行。为了保障西山地区森林防火、旅游公路的道路维护、地质勘测以及游人的短暂休息, 在此区域建设旅游公路服务区也基本符合上位规划的要求。

2) 与土地利用总体规划相容性分析。本工程建设本着节约和集约利用土地的原则, 选址范围位于《万柏林区土地利用总体规划 (2006—2020) 》确定的林业用地上。本案区域范围不涉及军事用地及其他限制性用地, 建设符合国家相关土地利用的政策。

3) 与《太原市西山地区生态建设发展规划》相容性分析。。选选址范围位于《太原市西山地区生态建设发展规划》空间管制的限制建设区, 限制建设区指在规划中划定的、不宜安排城镇开发项目的地区。该区原则上禁止城镇建设行为, 确有进行建设必要时, 安排城镇开发项目应符合城镇整体和全局发展要求, 并严格控制项目的性质、规模和开发强度。本案的建设采用原生态园林式的建设模式, 主要为少量低层的服务管理用房, 不会进行大规模、高强度、大体量的开发建设, 基本符合规划要求。

3.2 基础设施的影响

1) 与区域综合交通的协调分析。

本项目为西山旅游公路配套的服务区, 其交通影响主要为施工期间及后期使用建筑材料、垃圾运输, 游客休息和相关办公人员的正常出行。本项目东侧距太原西环高速公路 (规划道路红线50 m) 和长风西立交1.7 km, 北距104省道 (太克线) 3.7 km, 紧邻西山旅游公路 (路面宽度8.5 m) , 待项目建成使用后能满足项目建设期和使用期带来的运力负荷, 拟建项目对区域交通运输系统影响较小。

2) 与区域基础设施的协调分析。

电力:电源由现状110 k V大井峪变电站出线提供, 长风西大街两侧已敷设有10 k V电力管线, 规划将现状电力管线向西延伸至规划区, 服务区内设置箱变。电信:长风大街西延已敷设有电信管道, 电信信号源由长风西大街现状电信管道向西延伸至规划区, 服务区内设置弱电机房。给水:生活用水由长风西街现状DN400 mm给水管线引入规划区, 规划区自设加压泵房供水, 同时规划区内需设置消防水池水泵房, 加压出线满足消防要求。其绿化浇洒及景观用水由万亩生态园现有的灌溉用水系统提供, 再生水作为补充水源。排水:排水为雨污分流制。规划排水构筑物 (排水沟、排洪沟、截洪沟) 截留、疏导外水, 保证场地防洪安全。场地内的雨水经室外雨水管道收集, 排入雨水蓄水池, 简单处理后, 作为再生水水源, 多余水量排入周边沟渠。供热:本项目位于城市集中供热范围之外, 可采用电能供热或燃气供热的方式。当采用电能供热时, 尽量使用太阳能集成低谷电动热泵供热系统;采用燃气供热时, 应不增加燃气季调峰压力。燃气:本项目规划气源为天然气, 由长风西大街现状DN300 mm中压天然气管道引入服务区。在天然气尚未引入服务区之前, 气源可采用瓶装液化气。

3.3 资源环境的影响

1) 生态影响分析。

本工程在施工过程中和使用后存在人员活动和机械噪声可能会干扰当地生物的栖息环境, 由于当地尚未发现重点保护动物, 场地内也没有重点保护植物, 施工期和使用后不会影响到动物的正常迁徙、活动。因此本工程对动物的影响较小。项目建成后要充分利用周边区域特有的自然条件, 增加绿化面积, 以便更好地恢复生态环境。

2) 自然景观影响分析。

本案在建 (构) 筑物布局、体量、形态、高度、色彩上注重与西山风景区相协调, 再加上大量公园绿地对环境的装点, 因此不会对周边区域造成视觉上的影响。

3) 噪声影响分析。

主要为项目施工期间产生的施工设备运行噪声, 噪声源为施工机械和运输车辆, 这些噪声级分别在80 d B~110 d B。施工边界噪声达标衰减距离最大为100 m。由于选址范围周边现状为城郊森林公园的农林用地, 因此施工期间机械产生的噪声不会对附近的学校、居民产生影响。同时环境部门也应对该区域进行环境影响评价。

4) 固体废弃物影响分析。

本项目涉及到场地平整等土建工程, 故产生的固体废弃物主要是弃土以及施工人员的生活垃圾。建成后主要为工作人员和游客的生活垃圾。在保留基本地形的基础上对部分场地进行平整, 以保证建设需要, 因此由于场地平整产生的挖方量不大。且场地内存在荒沟, 施工场地平整时产生的挖方可作为填方重复使用。生活垃圾方面, 施工单位应在施工区设置生活垃圾桶收集, 由环卫部门运往市政部门指定场所进行处理。

5) 污水影响分析。

冲洗废水主要为运输车辆及管理车辆的清洗所产生的, 只含有少量泥沙, 不含其他杂质, 处理后可重复使用;生活污水严格执行全过程控制、减量化、分类指导、生态安全的原则, 污水经小型污水处理站处理后, 水质达到回用标准后, 用于浇洒绿地、清洗道路及农林灌溉等, 污水最终达到零排放。

3.4 城市安全和综合防灾的协调

1) 工程、水文地质安全性分析。

需委托有资质的勘察单位对项目用地进行详细的地质勘察, 完善地质勘查报告, 以便为工程设计提供依据。

2) 飞行净空安全性分析。

本项目所在位置不处于太原武宿机场飞行航线限高控制区域的范围。

3.5 风景名胜区、文物古迹的协调

项目在《太原市西山地区生态建设发展规划》中确定的地下文物一类保护区内。范围内尚未进行地下文物勘测, 建设前须征求文物部门的意见和进行地下文物的勘探考察。

4 结语

西山旅游公路服务区不仅是西山旅游公路配套设施的完善, 同时能推动整个西山风景区的发展。因此, 场址位置更应选择适当。既要易于实施、符合实际, 更要符合城市经济社会发展、城市基础设施、城市用地布局、城市安全、城市生态环境建设的要求。

参考文献

[1]袁艳华, 徐建刚.山地城市景观生态网络构建研究[J].城市规划, 2015 (5) :105-112.

[2]杨涛.公路网规划[M].北京:人民交通出版社, 1998.

连锁企业如何成功选址 第6篇

众所周知, 选址是连锁门店成功关键的因素, 业内有句名言:“门店最重要的是什么, 第一是选址, 第二是选址, 第三还是选址”, 可见选址对于连锁企业的重要性。成功的选址系统是连锁企业核心竞争力之一, 但受专业及经验限制, 国内连锁企业在选址的成功率上一直不高, 通过咨询及接触, 我们总结多数连锁企业在选址主要存在以下三个层面的困惑:

1. 选址凭感觉, 没有科学依据, 风险非常大。

2.成熟商圈店址很难获得, 缺少投资收益预测, 导致决策失败。3.缺少系统和规范, 选址成为扩张时最大难题。

第一种选址凭感觉的情况常出现中小连锁企业, 企业老板凭多年经验和直觉来判断店址, 往往说不清楚道不明, 成败多归咎风水问题。说起自身选址经验, 多半是有缘或有感觉, 没有科学依据, 风险非常大。曾经有这样的故事, 有位美体连锁的女老板介绍自己选店经验时自豪地说:“站在那里闻一下空气, 就知道能不能开店。”结果在深圳发展时连开三家都失败了。另有位企业老总谈到他选址经验时说, 就到小偷多的地方去开店, 结果标准完全不可量化, 更多的门店老板在选址的时候凭的是自己的主观经验, 凭感觉来投资, 由于没有科学根据, 其风险非常大, 碰运气成分居多。

第二种情况的连锁企业已有一定的选址标准和经验, 也注重有策略选址, 占据有利位置。但往往旺铺是一铺吃三代, 很少转手, 成熟商圈的店址更是千金难求, 租金、押金高昂, 选择店址时如不能准确预测投资收益, 租金成本高于本行业利润率, 将导致门店经营失败。另有一种类型, 某些连锁企业为了降低成本或避开强势竞争实现“农村包围城市”策略, 选择次商圈进行布点, 也常因不能科学、准确地预测商圈成熟时机而沦为填坑或为人作嫁的下场。以东方家园建材超市在广州的选址为例, 作为在华南地区开设的第一家大型建材家居连锁店, 东方家园2004年选址芳村时, 选择在城乡结合部的未成熟商圈发展, 原预期可获得周边楼盘未来发展带来增长收益。但由于选址过于偏僻, 周围都是批发市场, 消费层次较低, 客流量太少, 整个市场至少需要2至3年的投入培育才能修成正果, 选址先天不足加之经营手法上的缺陷, 在辛苦煎熬1年多又歇业7个月之后, 芳村店最终无奈地被百安居接管。

连锁业必须进行快速扩张, 以此来降低运营成本, 连锁企业在进入规模扩张时常出现第三种情况, 由于没有建立和完善选址标准及规范, 缺少组织和系统, 一旦批量开店选址, 人员分身乏术, 找不到想要店址, 扩张计划不得不一再延迟, 选址最终成为扩张战略最大阻碍, 这里有代表性的案例是连锁药店排名第一的老百姓大药房, 其进驻北京之后, 在经过了6人拓展团队两年的“扫街”选址、三任总经理由此下课之后, 才终于在北京开出了第二家店, 延误了发展的时机。

二、成功案例分析:科学的选址流程和严密的审批制度

以上谈到的企业选址困惑主要都源于缺少科学、完备的选址标准和系统, 如何构建成功的选址系统就成了连锁企业成功的秘诀。跨国连锁巨头如沃尔玛、家乐福、麦当劳、肯德基等经过了几十年的发展, 在选址时都形成了一套十分科学、严谨的选址系统, 对城市、建筑设施、周边环境、道路交通、人口密度、人口结构、购买力等都做出定量分析, 在此基础上进行商圈分析及开店测算, 因此选址成功率非常高, 其经验值得我们借鉴。以肯德基为例, 肯德基目前在世界拥有连锁店数约为14000多家, 在中国短短时间就开出近2100多家门面, 其选址投资成功率几乎是百分之百, 其成功经验归纳下来有两个方面,

1. 建立了科学的选址流程与标准。

通常肯德基进入城市后, 选址先从商圈的划分与商圈的选择开始, 然后进行聚客点的测算与选择, 包括店门前人流量的测定, 最后将这些信息输入专用的计算机软件, 就可以完成开店盈亏测算, 明确地知道在此地投资额不能超过多少, 超过多少这家店就不能开。

肯德基以家庭成员为主要目标消费者, 推广的重点是较容易接受外来文化、新鲜事物的青少年, 餐厅选址主要考虑地理、经济、市场及客源等几个要素是否符合定位, 肯德基根据这些要素自己的调查划分出的不同商圈, 并选择可进入商圈, 并在等到商圈成熟稳定后才进入。在选定商圈后, 肯德基努力争取在最聚客的地方和其附近开店。在选定商圈里, 人流动线是怎么样的, 人从地铁出来后是往哪个方向走等等。在计划开店的地点单位时间内有多少人经过, 这些都派人去掐表, 去测量, 有一套完整的数据之后根据标准填写:商圈及竞争条件表、租赁条件表、现场情况表、综合评估表等, 并依据数据综合评分确定店址。

2. 选址决策两级审批制。

肯德基有其明确选址原则及规划, 为保证选址成功率, 选址流程要通过两个委员会的同意, 一个是地方公司, 另一个是总部, 总部掌握选址系统软件并积累大量的数据及选址经验, 能做出准确高效的决策, 有效保护了肯德基品牌和加盟商信心, 相对国内大起大落的快餐连锁来说, 成功的选址系统是麦当劳、肯德基等洋快餐的制胜法宝之一。

肯德基、麦当劳等跨国连锁企业的选址系统开发非常成熟, 选址系统已实现IT化软件化, 目前已发展到应用地理信息系统GIS软件进行新店拓展的选址及门店网点的布局优化阶段。如何有效学习、模仿直至超越他们, 成功的构建连锁选址体系是国内连锁企业必须研究的课题。一旦在选址系统进行有效突破, 将会极大加速连锁事业成功, 以国美选址系统发展为例做说明。

国美在1996年初还是仅有5亿元营业额的民营企业, 为了加速发展, 国美选择王府井商城开出近3000平方米的店, 当时开业前的广告费就达100万元, 但开业后却发现:房租过高, 经营成本居高不下;交通不便, 紧邻夜市因而导致交通堵塞, 货运车无法进入。在王府井购物的多是外地人, 其购物的方向不是家电产品等选址失误问题, 迫使国美提前终止合同, 撤出王府井。王府井商城的选址失误, 使黄光裕意识到连锁经营的标准以及流程的重要性。于是他主持对十年来国美发展的经验进行了认真总结, 制成《国美经营手册》, 其中规范了连锁店的选址标准如下:

(1) 面积:根据公司的经营品种及经营规模, 展示规模应保持适当的经营面积, 原则上营业面积应大于2000平方米, 其中附属周转库房面积应大于300平方米。 (2) 楼层:原则上只选择首层, 可考虑首层带二层。 (3) 交通:具备不少于20个停车位, 公共交通便利的商业区域为最佳。 (4) 期限:租赁期限应在5年以上, 10年以下。

随着《国美经营管理手册》规范和异地复制使用, 国美的连锁经验很快被复制到了天津、上海、成都、重庆等, 有了规范化基础, 国美全国扩张的速度也有了保障, 而且各个地区的管理水平得到了有效的保证。国美2002年聘请专业顾问公司对运营体系进行升级, 经过专业咨询, 国美经营形成完备的经营标准化体系, 选址也由原来简单评估要求形成为科学的标准化评估与经营预测工具, 店址评估所需表单就有:电器店审批工作流程图、电器店立项申请报批单、电器店可选卖场基本情况表、城市状况调查表、商圈状况评估表、卖场结构及设施评估表、交通及辐射状况评估表、新开门店年经营情况预测表、租赁合同报批单、房屋租赁合同、卖场计租面积测量表。凭借科学的选址系统, 国美以平均每年100家以上的开店速度迅速扩张, 新的选址系统有效地降低了成本, 保障战略成功, 选址成为总部完全掌控的核心业务, 在总部成立专门的选址部, 同时对选址形成三级审核及管理的系统。国美对选址审核的规定如下:公司总裁负责新门店选址最终审批;连锁发展部负责新门店选址的督导、审核;分部连锁发展部负责新门店选址工作;大区负责分部新门店选址的审核。

众所周知, 开店是连锁企业扩张事业的必由之路, 地点的好坏对未来营业额有举足轻重的影响, 因此, 选择好店, 抢占好点, 是连锁企业发展的秘诀。

三、应用选址6M模型快速构建你自己的选址系统

跨国连锁巨头们用数十年形成了一套十分科学、严谨的选址系统, 对企业发展起到重要作用, 我们的企业可不可能快速形成自己一套系统的方法呢?基于对中国连锁的研究和咨询, 我们总结出了一套科学的方法分六步构建选址系统, 关键由模式、模型、要素、调整、手册、完善组成, 简称选址6M模型。

一般连锁企业可依据此六步法从无到有构建自己的选址系统, 以解决连锁选址和拓展的难题, 提高加盟商对总部忠诚, 获得稳健及快速的发展, 以下简要介绍一下选址6M模型的主要步骤和方法:

1. 商业模式类型及经验总结

通过市场调查, 了解消费者及业态发展趋势, 以确定本企业商业模式类型, 对消费者行为方式的分析, 有助于确定选址定位, 同时可采取问卷调查、专家访谈、数据收集等方式总结沉淀企业 (加盟商/经销商) 以往选址成功经验, 为选址提供准确的经验和数据支持。

2. 建立选址理论模型

根据商业模式及现有选址理论推导, 总结与概括出选址模型, 明确选址信息收集约束条件, 如简便性、成本、科学性等。确定模型的使用范围, 找出可以量化评价及成本较低的采用指标体系及采集办法, 简化选址所需的数据。

3. 确定要素指标及权重

此步骤重点是通过商业模式应用层次分析法确定关键要素及二级要素, 建立选址模型, 并应用专家评分法, 将定性分析转化为定量分析, 确定各个重素权重。分解重要维度为可操作化的评分标准, 就可开发相应的评估表, 如商圈及竞争条件表、社区情况表、租赁评估表、综合评估表等, 以此建立数学模型及软件模型。

4. 指标调整

此步骤重点是试用模型, 建立选址检验计划及数据库, 通过实际测试, 与历史数据建立回归方程, 再通过软件模型校正指标效度, 采用模拟计算的方法解决不同要素权重设计方案对选址总评的影响, 形成使用的权重及参数调整表。有了准确的店址评估标准、权重和一些成功案例, 我们可以完善店址的评估工具表格, 成为我们进行连锁经营店址评估的标准化工具。

5. 形成选址手册及审核制度

此步骤重点是将选址评估的标准化流程、规范及表单结合, 将形成或升级选址手册, 成为选址标准化管理的基础, 强化总部控制, 同时要求不断收录选址案例, 提供不同区域选址人员经验复制。

6. 流程执行及选址数据库完善

持续进行执行流程与检查, 根据战略目标提前收集及更新选址所需数据, 完善选址数据库。在此基础上可进行选址软件设计开发, 不断提高选址效率及准确性, 形成总部独有的知识专利。

与国外连锁企业不同, 6M强调选址成本与效益, 强调量化是渐进过程, 跨国连锁企业选址流程和规范是完全基于科学定量分析, 对调查及数据采集与分析要求非常高, 有时这样的选址分析甚至长达一年以上, 对国内企业来说普遍难以承受, 让国内的连锁企业感到可望而不可即, 而我们应用6M设计的选址系统、标准及参数都经过精心设计、反复验证, 有效缩短时间及成本, 实用、实效的好方法

连锁企业竞争如下围棋, 讲究谋局布局, “一子落错, 满局皆输”, 要在选址布局上为未来竞争打好基础, 同时现代成功连锁企业选址思维已经从传统的“选址”过渡到“抢址”。所谓“抢址”是指在城市优质的店址处于相对稀缺的条件下, 企业要想获到好的店铺位置, 必须主动提前对城市进行全面布点分析, 把优质的店址纳入自己的监控范围之内, 随时观察, 找准时机进入, 先发制人。

麦当劳如何利用公式选址 第7篇

CKE餐厅选址法

(1)对于某一餐厅的位置来说,如果要进行评估,必须获得如下有关本区域内的数据:

1附近街道上每天的车辆数。

2本区域内所有餐厅的座位数。

3本区域内蓝领工人所占比例。

410分钟内即可到达餐厅的公司职员人数。

5周围10分钟内就可到达的人数。

6本区域内人口的平均年龄。

7营业区域内连锁餐厅数。

810分钟内可以到达的所有人口数。

(2)需要达到的指标

1本区域内所有餐厅座位数不少于1200个。

275%的人口属于蓝领阶层。

3平均年龄在26—32岁之间。

410分钟内有10000名职员可以到达这家餐厅。

(3)计算公式

在获得以上数据的基础上,运用下列回归方程计算:

Y = a-XA+XB+XC+XD

其中:Y:这家餐厅的预计销售额;

A:本区域内所有餐厅座位数;

B:本区域内蓝领工人所占比例;

C:本区域内人口的平均年龄;

D:10分钟内能够到达本餐厅的职员人数;

a:经验系数;

X:用来衡量A、B、C、D四个因素的系数。

商圈分析法

商圈是店铺对顾客的吸引力所能达到的范围,即来店顾客所居住的地理范围。商圈分析法是通过分析商圈范围内的顾客情况、餐厅情况以及可能影响餐厅经营的其他情况,以得到正确的店址。

(1)商圈的确定

确定商圈先要确定商圈的轴心点。餐厅所在的位置就是商圈的轴心点,应该了解轴心点所在街区的情况、交通状况和具体位置。为了由地点定位繁衍出区域定位,必须通过半径标志,准确地画出各层商圈,即以店铺位置为轴心,以习惯性的一定距离为半径,画出商圈。

其标准是:核心商圈,徒步走,周边距离半径600米的人仅需10分钟就能达到;次级商圈,需要骑自行车,周边距离1.3公里的人仅需10分钟就能达到;边缘商圈,周边距离半径为6公里的人需要开车10分钟才能达到。

一般来说,一家餐厅顾客群中心核心圈的顾客占55%—70%,次级商圈的顾客占15%—25%,边缘商圈的顾客则较为少见。

(2)商圈的分析

“开局年”陆企赴台如何选址 第8篇

2011年作为“十二五”的开局年, 陆企赴台, 投资地点应选在哪里?

海协会访台推动陆企扩大投资

2月23日至28日, 应台湾海峡交流基金会董事长江丙坤的邀请, 海峡两岸关系协会会长陈云林率海协会经贸考察团在台湾进行了为期6天的参访。

这是两岸两会恢复制度化协商后, 海协会会长首次率团赴台进行交流, 实现了两会交流的正常化。此前, 陈云林曾三次率团赴台, 目的都是为了协商谈判, 而此次率团访台的主要任务则是考察台湾投资环境, 推动大陆企业赴台投资, 推动两岸产业合作和中小企业合作、农产品产销合作等。

陈云林在参加两会共同主办的“大陆企业赴台投资暨两岸新兴产业合作座谈会”上指出, 海协会组织大陆企业家到台湾考察访问, 目的是为两岸企业界搭建平台、分享经验、深化认识、寻找商机, 进一步深化两岸经济合作。希望在不久的将来看到越来越多的大陆企业和大陆资金到台湾来, 也期盼台湾方面能针对大陆企业的优势, 进一步扩大投资领域和投资方式, 为企业发展营造良好的投资环境。

陈云林此行还首度深入台湾中南部地区, 前往高雄、嘉义、云林等地参访, 参观了高雄港、高雄楠梓加工出口区、台北港、台北内湖科技园区以及台达电、日月光、旺诠、台塑、远雄等企业, 着重了解台湾方面有关大陆企业入岛投资的规定和各地投资环境, 特别关注在园区设厂的公司, 土地如何取得?是否有优惠政策招商?并与台湾业界代表就加强两岸新兴产业合作进行沟通与研讨。

在台期间, 陈云林还看望了在台湾投资的大陆企业代表。他充分肯定了首批赴台投资的大陆企业对两岸经济合作做出的贡献, 并希望大家从两岸关系和平发展的大局出发, 贡献台湾经济, 造福台湾人民, 加深两岸经济联系, 结合两岸各自的特色和优势, 把中华民族经济做大做强。陈云林还表示, 大陆方面将持续推动有条件、有能力的大陆企业更多地投资台湾。

台湾海基会董事长江丙坤认为:台湾方面可以借助大陆市场广大、劳动力和土地资源等要素, 还有一些产品的品牌优势, 加上台湾企业的制造能力、技术与国际行销经验, 两者相加, 1加1的结果不是等于2或大于2, 而是等于11。此言获得陈云林的认同。

大陆对台投资有限陈云林自称“汗颜、惭愧”

根据台湾“经济部投审会”最新统计, 自2009年6月30日开放大陆对台投资以来, 截止今年1月, 累计核准陆资来台投资项目112件, 共核准大陆投 (增) 资金额计13, 684.2万美元。

就投资业别来看, 前三名分别为电脑、电子产品及光学制品制造业, 约为5, 565.3万美元 (占全部投资的40.67%) 、资讯软件服务业3, 802.1万美元 (27.78%) 及批发及零售业1, 912.5万美元 (13.98%) 。

而仅在今年1月份, 台商对大陆的投资项目就有75件, 比上年同期增加53.06%;投 (增) 资金额计75, 725.7万美元, 比上年同期增加37.60%。

一年半来, 大陆对台投资金额总数尚不及台商对大陆单月投资金额的1/5, 投资项目数量也不多。对此, 陈云林没有怪罪其它因素, 只是自称“汗颜、惭愧”。他表示, 希望向台湾工商企业界人士“取经问道”, 促进大陆企业到台湾投资, 加强两岸中小企业的合作。今年是两岸关系发展的关键之年, 相信在两岸同胞的共同努力下, 两岸和平发展之路会越走越宽广。

导致大陆对台投资十分有限的原因究竟是什么?一些专家认为, 主要是大陆企业对台湾的投资环境和政策不够了解。特别是台湾政治、经济、社会、法律、文化、地理等各方面情况与大陆迥异, 撇开蓝绿统独党群派别及理念不谈, 仅岛内东、西、南、北、中各地的差异就不小, 对待陆资的态度也不同。

陆企赴台, 投资地点选在哪里?必须小心谨慎, 预先对当地的情况进行深入调查了解, 否则便会陷于被动。

“十二五”时期, 大陆将加强农业基础地位, 加快发展服务业, 改造提升制造业, 培育新一代战略性新兴产业。同时, 台湾将着力发展六大新兴产业, 台湾服务业也需要寻找更大发展空间, 两岸产业对接合作的潜力将更加巨大, 领域将更为宽广, 合作方式也将更为多样化, 从而实现两岸生产要素在更广地域、更大范围的优化配置, 有利于两岸产业合作取得最佳效益。

服务行业如何选址 第9篇

关键词：服务水平,物流成本,物流配送中心选址

0 引言

物流成本与物流服务水平之间存在效益悖反。物流配送中心的选址是在保证物流成本不提高的条件下,有效提升物流服务水平的关键因素之一。物流配送中心的选址方法主要有定性和定量的两种方法。物流配送中心选址模型经历了传统选址模型与供应链环境下的现代配送中心选址模型不同阶段。

本文通过运用层次分析法对于备选地点进行筛选,在此基础上通过服务与成本模型得出符合要求的方案。

1 物流服务与成本平衡的选址方法

1.1 选址方法和数学模型。

在选址方法中定性方法有专家打分法、Delphi法等,定量方法有重心法、P中值法、数学规划方法、多准则决策方法、仿真法以及这几种方法相结合的方法等。选址模型中传统选址模型主要分为节省运输成本与提高服务质量两类,而供应链环境下的配送中心选址研究则将存放在物流配送中心商品的库存成本因素也考虑其中。如果使用单一的方法很难得出合理的选址方案,几种方法的综合使用才是理想的选址方法。

1.2 案例介绍。

某公司的所有产品都通过进口,国内进口口岸是广州和上海;全国分为五个销售区域,共有80个经销商,分布在24个城市;目前,全国有三个物流配送中心,分别是在上海、北京和广州。货物通过上海和广州的口岸进入上海物流配送中心(以下简称SHRDC)和广州物流配送中心(以下简称GZRDC),北京物流配送中心(以下简称BJRDC)的货物由SHRDC转仓提供;全国的销售货物由上述三个物流配送中心提供。

物流成本通过运输费和库存成本来衡量,物流服务水平可以通过送货加权天数(以下简称加权天数)来表示。加权天数的公式为:

2006年各RDC总运量17 480吨、总运费6 448 067元、加权天数1.89天。以上数据的假设条件是:(1)各物流配送中心的库存满足所覆盖城市的销售,不存在跨区发货。(2)所有送货时间准时到达没有延误。(3)不考虑最小起运量,小于0.5吨/订单和大于0.5吨/订单使用相同的费率。

存在的问题和改进的方面:(1)GZRDC覆盖的华西地区(成都、重庆、贵阳、昆明)送货时间在5~6天,销售部门要求缩短送货时间。(2)公司要求物流费用每年降低6%。(3)经销商要求缩短送货时间和减少长途运输产生的破损,希望就近发货。多设几个物流配送中心。(4)由于产品是快速消费品,存在有效期问题。因此,公司要求在降低产品库存的基础上,平衡好各物流配送中心的库存,做到各物流配送中心产品有效期同步。(5)BJRDC的货物由SHRDC转仓,是否不要转仓,而直接进口入库。这样,既可以减少转仓费用,又可以降低转仓造成的破损和增加的时间。

1.3 选址步骤。

第一步:根据选址原则和服务要求在公司的五个销售区域备选六个物流配送中心,运用AHP层次分析法对于六个物流配送中心的权重进行排序。第二步:在包含运输成本、送货时间和库存成本的条件下,建立服务与成本数学模型,求出满足三者平衡的最优解。第三步:改变服务与成本数学模型中的权重系数,研究不同要求下,最优方案的差别。

1.4 AHP层次分析法对物流配送中心进行筛选和布局。

初选六个物流配送中心作为备选,分别是上海、天津、广州、成都、大连、武汉,以下简称SHRDC、TJRDC、GZRDC、CDRDC、DLRDC、WHRDC。在国内的进口口岸选择三个进口口岸:广州、上海、天津。选择了四个主要的指标作为物流配送中心评价的依据,四个指标分别是:(1)服务价格,(2)运量,(3)物流配送中心的运输网络覆盖能力,(4)物流配送中心和进口港距离。确定指标评价尺度,见表1。

物流配送中心层次总排序见表2。

从层次分析法(AHP)的结果得出:SHRDC的权重为0.320,排在第一;GZRDC是0.307,排在第二;TJRDC是0.155,排在第三;DLRDC、CDRDC、WHRDC分别是第四、第五、第六。通过层次分析法的筛选,为物流配送中心的选址提供了依据。

1.5 服务与成本模型。

服务与成本模型包含运输费用、送货时间、库存成本三个部分,由于三部分的数值分别表达了时间和货币,因此,必须统一三者的表达方式。模型中设定三部分的权重系数,通过调整权重系数来调整三部分在整个模型中所占的权重,求出最小值:

β——运输费用权重系数,λ——送货时间权重系数,θ——库存成本权重系数,L——进口口岸数目,m——物流配送中心选址数目,n———经销商数目,ωki——从进口口岸k到物流配送中心i的运输量,cki——从进口口岸k到物流配送中心i的运输单价,ωij———从物流配送中心i到经销商j的运输量,Tij———从物流配送中心i到经销商j的送货加权天数,I———一个物流配送中心的库存成本,γm———m个物流配送中心的库存成本系数。

2006年总运输费用为6 448 067元,加权送货时间1.89天,库存成本131 100 000元。三者之比为:3 411 675∶1∶69 365 080。假设三者的重要程度相同,各占三分之一,可得出三者权重系数分别是:β=20,λ=69 365 080,θ=1。

运用平方根法则得出库存成本系数γm,见表3。

将层次分析法得出的备选方案和相关数据逐一代入以上公式(1)得出U值最小方案是:设立二个物流配送中心(SHRDC、GZRDC)覆盖全国销售城市。该方案较好地平衡了运输费用、送货时间和库存成本三者之间的关系。设立两个物流配送中心见表4。

1.6 满足运输成本、送货时间和库存成本三者不同要求的合理方案。

针对上述结论,我们对运输费用、送货时间和库存成本的重视程度进行变化,三者的权重系数做相应的改变,见表5。

将改变后的权重系数代入公式(1),U值见表6。

图1表示上述数据的趋势情况:

线U1表示运输费用、送货时间和库存成本各占总权重三分之一,设二个物流配送中心,U值最低。线U2表示运输费用占总权重二分之一,其他各占四分之一,设三个物流配送中心,U值最低。一个物流配送中心,U值最高,从运费角度分析,物流配送中心越少,送货费用越高,但是当物流配送中心数量超过合理数量后,由于库存成本的增加速度大于运费下降的速度,使U值随物流配送中心数量的增加而增加。线U3表示送货时间占总权重二分之一,其他各占四分之一,设三个物流配送中心,U值最低。一个、五个或六个物流配送中心,U值都较高。说明一个物流配送中心使送货时间大幅增加,而五个或六个物流配送中心会降低送货时间,但是库存成本会大幅增加,送货时间缩短的作用被库存成本增加的作用所抵消,使其U值与设立一个物流配送中心的U相同。线U4表示库存成本占总权重二分之一,其他各占四分之一,设二个物流配送中心,U值最低。线U4随着物流配送中心增加U值不断上升,如果从降低库存成本的角度考虑,物流配送中心应该越少越好。

2 结论

通过层次分析法、服务与成本模型等方法得出了满足要求的合理方案。对于物流配送中心的选址应该平衡运输费用、送货时间和库存成本三者之间的关系,这样得出的方案才能兼顾各方的利益。通过对于权重系数的设定,运用服务与成本模型可以得出满足不同要求的合理选址方案。

参考文献

[1]张锦,钱清泉.物流系统规划[M].北京:中国铁路出版社,2004:222-223.

[2]Garey,Johnson.Computer and intractability guide to the theory of NP-completeness[M].New York Freeman,1979.

[3]王非,徐渝.物流配送中心选址研究[J].物流技术,2006(6):35-37.

[4]王迎军.供应链管理实用建模方法及数据挖掘[M].北京:清华大学出版社,2001:103.