房地产资金链管理

房地产资金链管理（精选6篇）

房地产资金链管理 第1篇

房地产企业资金链管理浅析

【摘 要】资金是企业的血液，在房地产企业开发建设与经营管理过程中起着重要作用。不少企业由于现金流失衡、资金链紧绷而遭遇重创甚者面临破产。房地产行业存在资金投入量大、开发建设周期长、销售款回笼慢、投资风险高、资金缺口大等特点。国家近期出台了一系列抑制房价的政策，使得房地产企业融资难度加大，资金链更加紧张。分析我国房地产企业资金链管理存在问题的基础上提出对应性的解决对策。【关键字】房地产企业；资金链；现金为王；风险管理

房地产企业作为国民经济重要组成部分，关系着国民经济命脉，是典型的资金密集型行业，需要充足的资金供应。资金是企业的血液，保持充足的资金是房地产企业健康、持续经营的有力保障。经济发展需要足够资金推动，发展资金是房地产企业发展的第一推动力，是涉及生产要素市场和金融市场的敏感问题[1]。房地产企业的发展与国家经济周期存在一定关联，目前经济处于金融危机后的回暖期，国家不会采取措施打压房地产企业，但是对于目前房价居高不下的态势，国家会采取宏观调控措施进行制约。2010年1月和2月，央行连续两次上调存款准备金率，已达到16.5％，距历史最高的17.5％仅一个百分点之遥。[2]金融政策的调整对于房地产企业的影响而言，控制了银行贷款量，影响到开发商开发贷款，增加开发商贷款压力。随着“国11条”、“国19条”出台，房地产企业受到国家宏观调控的影响很大。房地产企业资金链面对日益趋紧的融资环境，各大房地产企业近期房屋销售进入淡季，成交量环比下降，市场观望情绪日益加重，如果房屋销售量始终跟不上，资金链问题有可能会在二季度末显现。一方面是销售和信贷面临紧张，资金回笼量缩减；另一方面是部分房地产企业去年比较激进地高价拿地，今年需要支付地款，今年下半年很多房企的资金将变得比较紧张。

一、我国房地产企业资金链管理存在的问题

资金链是指维系企业正常生产经营运转所需要的基本循环资金链条。现金——资产——现金（增值）的循环，是企业经营的过程，企业要维持运转，就必须保持这个循环良性的不断运转。我国房地产企业的资金链主要环节可分为资金来源、资金使用和资金回流。其中资金来源主要是银行借贷、企业自有资本、股票或债券融资等；资金使用环节主要包括生产建设资金和经营资金；资金回流主要是指房屋预售款和售出款。现金回流和银行信贷构成了房地产企业资金来源最重要的两个部分，起码占到整个资金源的80%以上。目前我国房地产企业的资金链管理仍存在诸多问题。

1、居高的资产负债率、偏低的经营性现金流

一方面，高负债率、低现金流现象十分明显。已披露2009年年报的69家上市公司，截至去年年底，债务总额达到5100.62亿元，同比增长了34.34%，其中有32家资产负债率在70%以上，占比47.76%。过高的负债比率增大了企业的经营风险，使企业的融资能力大大降低。我国的房地产企业有被称为“空手套白狼”的现象，只要具有35%的自有资本就可以进行项目开发，自有资金回报率达到300%，而英美国家基本不超过30%。另一方面，经营性现金流普遍较差，企业资金紧张，造成大量工程拖欠款，加上各类钢材价格上涨，连带物价上涨，人工成本增加等问题都困扰着企业[3]。大部分房地产企业近几年的经营性现金流都是负值，只有部分企业在09年实现转正，大体上来说企业的现金流不是很充沛。企业一旦发生突发状况，比如房屋销售淡季，企业就将面临资金流断裂的危险。

2、资金沉淀严重，效率低下

房地产企业的存货变现能力差，受经济环境和国家政策影响大，过去几年企业奉行“土地为王”，企业管理者以囤地来提高企业的销售利润率，导致企业库存土地大量增加[4]。房地产企业在2007年和2008年对房地产市场估计过于乐观，大量买地，开发建设房屋，以致2009年房屋空置面积大幅攀升，房屋大量积压，变现能力差，吸收资金回笼缓慢，空置商品房造成了企业资金的严重沉淀。企业营运资金管理能力低下，现金流周转期较长。

3、资金链风险管理能力差 房地产企业的资金链风险分为融资型风险、销售型风险、项目经营型风险和管理型风险。企业资金来源主要是银行借贷和销售货款，因此融资性风险和销售型风险与企业的资金链管理有着密切关系。融资型风险主要指我国房地产企业的融资渠道单一，银行一旦限制贷款，企业资金就会出现缺口。销售型风险是指企业销售的预售款和售出款无法及时到位，就会引发资金链趋紧问题。2007年金融危机就是由于美国房价下跌和贷款利率提高，购房贷款者资金链断裂而导致房地产企业、融资企业和机构资金链断裂引发的，它向人们展示了资金链安全管理的重要性，对我国房地产业有着深刻的警示作用[5]。我国房地产企业市场与国际房地产市场是一种共性和个性的关系，从次贷危机暴露出来的问题也正是我国房地产企业应该予以重视并加以防范的。开发商对于高利润高风险的房地产行业，采用高杠杆盈利，以小部分自有资本，大部分银行借贷进行项目开发，销售货款不能及时收回，高额的银行利息将加剧企业资金紧张，项目开发工程款下不去，整个资金链就会断裂。

二、我国房地产企业资金链管理存在问题的原因分析

1、受国家宏观金融政策的影响

国家为加强房地产市场监管，出台了促进房地产市场平稳健康发展的一系列宏观调控政策。2009年12月17日，财政部等五部委联合发出通知，要求开发商土地出让金首付比例至少达到50％[6]。土地出让金提高，无疑将考验房地产企业的资金链，也给企业资金周转增加压力。开发信贷及信托融资收紧，总体信贷规模减少的基调下，作为信贷主要组成部分的房地产信贷也难逃“缩水”命运。从2010年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，个人购买不足5年的非普通住房对外销售的，国家将全额征收营业税，这意味着过去的二手房营业税优惠已于今年开始取消。今年1月和2月，央行连续两次上调存款准备金率，控制银行贷款量，影响到开发商开发贷款，增加开发商贷款压力。2008年和2009年初，由于受金融危机影响，国家为了拉动内需，出台了一系列税收和利率优惠政策，使得开发商开发和建设房屋成本降低，房屋销售收入有所增加，开发商的资金紧张局面得到一定缓解。今年货币政策由宽松转向紧张，开放商的资金链预计未来几个月会出现紧张状态。2008年政府出台“四万亿”投资计划，开发商不顾企业资金紧张的情况，拼命拿地，也是导致今年企业资金紧张的重要原因。土地由国家控制，信贷由银行控制，这是宏观调控的两个杀手锏，房地产企业受国家宏观金融政策的影响很大，企业资金链也同样受经济周期的影响。

2、尚未建立多元化的资金来源渠道

高昂的负债率、大举买地、密集开工，这些因素都促使2009年大赚的房地产公司2010年依然“缺钱”。截至2010年4月8日，约有40家上市房企公布了高达730亿元的融资计划。但房企融资通道却在逐步收紧，操作层面上，约40家公司的融资计划均在排队等待审批；消息层面，央行货币委员会换届、收取物业税、加息预期等等，均对房企资金安排计划造成影响。[7]2010年房企的资金问题将成为行业关注的重点。房地产企业主要的资金来源是通过银行借贷，今年银行提高了信贷指标，按照IPO的标准对企业进行评级，这无疑加大了信贷难度。今年的信贷额度也较去年下降三分之一，这对于依靠银行贷款生存的房地产企业来说是重重一击。目前为止，我国房地产企业还未建立符合企业自身特点的多元化资金来源渠道，归因于我国的资本市场不够发达，不能像西方国家通过资产证券化等金融创新工具来进行融资。

三、加强房地产企业资金链管理的对策建议

随着信贷标准的逐步提高，以银行贷款为主要融资渠道的房地产企业普遍面临资金短缺的压力。企业迫切需要寻找合适的融资渠道加大资金拥有量，根据企业的整体发展战略调整财务战略，管好资金，为企业长期健康发展提供有力的资金保障。

1、建立资金池，实行资金集中管理

集团企业的资金可以采用现金池的管理模式，将集团企业内部闲置的资金沉淀，达到资源共享，并且可以进行更有效的投资活动，为企业增加收益[8]。通过现金池，母公司能够及时了解各个子账户现金流量的情况，明确内部控制责任和加强内部控制效力，方便管理。集团企业的资金归集到母公司，由母公司控制并调配，成员企业可以在需要资金时按集团资金使用规则使用资金池。集团企业采用资金集中管理，可以有效降低资金沉淀，提高集团企业的资金运营效率。通过集团企业之间的资金融通，可以从外部融资转向内源融资，可以减少银行的信贷风险，降低财务风险。通过资金集中管理、统一调度和有效监控，严格控制集团企业的资金收支情况和审核大额资金支出情况，提高资金周转效率，为集团企业带来健康的资金流。

2、提高流动资产的比重，推行现金为王的持有政策

银行界人士明确对房企的资信评价标准从原来的“土地为王”转变为“现金为王”。房地产企业对国家政策的影响幅度很大，企业必须通过加强自身的财务管理建设，提高企业的品牌效应[9]，防止政策变化导致的企业资金链大幅度波动。万科公司一直通过两个途径来降低企业固有风险：提高流动资产的比重和较高的现金持有量，万科的现金持有量长期占企业资产的10%-30%。因为万科资金管理有度，即使在宏观收紧的情况下资金链也不会受到很大影响，银行对万科的信贷额度也不会大幅减少。其他房地产企业特别是中小企业需要保持应有的资金储量，以备发生资金紧张的情况。

3、选择合适的融资渠道，巩固资金链

对于资金雄厚、品牌度高的大型房地产开发企业来说，股票、债券、海外资金等融资方式是其最优选择。对于大多数中小企业来说，由于本身企业规模较小，应积极按照企业自身特点选择融资方式，上市融资和发行债券的可能性较小，可以选择私募基金、开发商卖方信贷、联合开发等可以满足中小房地产企业规模特点的方式[10]。从其他发达国家的发展历史看，民间财富参与房地产开发的需求比较旺盛，他们参与的渠道主要通过购买地产股股票或自己投资房屋参与，而未来房地产的投资基金将是一个新的渠道。通过国家进一步完善民间信贷制度，房地产企业可以通过民间借贷取得资金。

4、降低资产负债率，提高经营性现金流

房地产企业由于行业特殊性，大部分资产负债率较高，流动负债率也趋于较高水平，这个行业的长短期偿债能力都较弱，要想降低企业资产负债率，只有通过提高资产周转率来实现。企业应加速应收账款和存货变现，缩短资金周转期。万科是通过现有资源扩大和加速销售，通过标准化设计和工业化缩短建设周期，因此万科的周转率长期处于较好水平。很多企业通过囤地和捂盘来提高销售利润率，使得存货长期积压，变现能力差，经营性现金流入较少，从而导致企业的资金链紧张。企业应在房地产项目的土地批租、房地产开发到房地产销售的整个过程中做好现金流的预算和监控，在此可以采用责任制的方式，将每个项目的现金溢余与业务考核结合起来，通过现金收付职责明细化，奇妙地在企业内部实行“责权利”，考核评价每个项目的现金溢余情况并进行奖惩，提高员工的积极性。

5、加强资金链的风险管理

房地产企业的资金链贯穿整个企业，任何一个环节出现问题，都会影响到这个企业的发展，因此必须加强对企业资金链的实时监控。房地产企业必须以资金链风险管理部门为中心，做好可行性分析，加强市场调研，监控企业资金链，预防资金链断裂给企业带来危害。次贷危机就是因为缺少企业资金链的管理监控引发的资金链危机。资金链风险管理分为内外两部分，外部主要是指不断改善企业的融资环境，降低企业融资型风险；内部管理主要从健全会计信息系统、优化企业财务管理流程、加强现金流监控等方面入手，降低企业的项目经营型风险和管理型风险。许多房地产企业面临的各种各样资金短缺问题，如果从优化整个财务流程和财务管理系统上入手加强资金链风险管理，资金短缺问题将在很大程度上得到有效控制和回避。【参考文献】

[1]陈德强.资金营运论——房地产企业发展资金研究[M].立信会计出版社.2000，8.[2]搜狐焦点网.打击高房价——盘点2010年国家调控房地产政策[EB/0L].http://house.focus.cn/news/2010-03-24/887173.html，2010-03-24.[3]陈希琴.万科的投资政策分析[J].财务与会计，2010，（2）：36.[4]李实之.我国房地产开发资金链吃紧问题的思考[J].企业家天地，2008，（9）：71-72.[5]陈 鑫.基于资金链管理的房地产企业风险控制研究[D].福建师范大学硕士学位论文，2009，48.[6]袁 芳.银监会紧缩信贷，开发商至少再自付1500亿[EB/OL].http://house.hangzhou.com.cn/lsxw/gnyw/content/2009-12/21/content_2962148.htm，2010-05-28.[7]张晓玲.今年房企资金链面临大考[EB/OL].http://finance.bjnews.com.cn/2010/0409/23405.shtml，2010-04-12.[8]刘 刚.房地产企业集团资金管理研究[D].山东大学硕士学位论文，2009，38.[9]冯亚静.浅析当前形势下房地产企业资金链管理[J].中国商界，2009，(8):191-192.[10]杜 超.中小房企如何捍卫资金链[J].地产金融，2008，(7):66-67.

房地产资金链管理 第2篇

1.现金的管理

1.1公司的现金管理办法是依据财务审计部《内部会计控制规范——货币资金》及总公司的实际情况而制定。

1.2公司在下列范围内使用现金 1.2.1员工工资、各项补贴、奖金； 1.2.2个人劳务报酬；

1.2.3根据国家规定颁发给个人的科学技术、文化艺术、体育等各种奖金； 1.2.4各种劳保、福利费用以及国家规定的对个人的其他支出； 1.2.5出差人员必须随身携带的差旅费； 1.2.6 1000元以下的零星支出；

1.2.7中国人民银行确定需要支付现金的其他支出。

1.3公司根据实际需要，与基本存款账户开户银行共同商定库存现金限额，每个项目最高库存现金不超过30000元人民币。

1.4现金收支的一般规定

1.4.1现金应由子公司出纳保管和收支，在规定的范围内使用。

1.4.2收入现金应于当日送存子公司开户银行，当日送存有困难的，最晚不得超过收入现金后的第一个工作日。

1.4.3支付现金：可以从库存现金中支付或从开户银行提取，不得从现金收入中直接支付，即不得“坐支现金”。

1.4.4现金收支应以符合财务制度的原始凭证办理，不准用不符合财务制度的凭证顶替库存现金，即不得“白条顶库”；不准谎报用途套取现金；不准用银行账户代其他单位和个人存入或支取现金；不准将公款现金以个人名义存入储蓄所，不准保留账外公款，不得设置“小金库”。

1.4.5建立现金收支审批制度，收入现金应由交款人员及出纳人员在收款凭证上分别签名，并注明款项来源、款项归属及款项用途；对于支付现金，应遵循一定的审批程序，由经办人签名，会计人员审核后，报有权审批人审批，方可办理。

1.4.6现金收支应严格执行公司的各项规定，对不符合规定的，财务人员应坚决予以制止。

1.4.7按现金限额保管现金，超过限额部分应于当日送存银行，当日送存银行确有困难的，应采取防盗措施，妥善保管，于之后的第一个工作日送存银行。

1.4.8库存限额不足时应及时向开户银行提取，以保证公司业务的正常开展。1.5借支现金的规定

1.5.1员工因公出差、接待客户或购买物品可申请一般性借支款，须于“借支单”上列明借支金额、借款用途、预计还款期限等，按子公司制定的审批程序报经批准后办理；

1.5.2需要改变用途的，应重新办理审批手续； 1.5.3公司员工不得办理私人借款；

1.5.4借支款应在预计还款期限前到子公司财务部核销，确因工作需要不能核销的，需到公司财务审计部重新填写“借支单”，重新审批；

1.5.5原有借支款未作核销的，不得新借支款项。1.5.6公司单笔借支款由总经理审批。1.5.7借支现金具体审批流程：

（1）由经办人员根据工作实际需要填写借支单并签名；（2）公司财务负责人审核；（3）公司总经理审批。

经办人员根据已审批齐全的“借支单”到出纳处领取现金。1.6现金核算、清查的规定

1.6.1公司应建立健全现金账目，设置“现金日记账”，由出纳人员根据审核无误的收付款凭证，按照业务发生的先后顺序逐笔序时登记，每日终了，将账面余额与库存现金数核对，月末与现金总账核对，做到日清月结，账款相符；

1.6.2坚持“钱账分管”的内部牵制原则，即经手现金收付及保管人员应与现金收付凭证的编制及登记人员分开，要由两人以上负责；

1.6.3公司财务审计部应对库存现金进行定期或不定期的清查、盘点，现金清查采用实地盘点法，由指定清查人员会同出纳人员，进行清查的内容主要是检查是否有挪用现金、白条顶库、超限额留存现金、不按规定范围使用现金、以及账款是否相符；

1.6.4对现金清查的结果，应编制现金盘点报告单，注明现金溢缺的金额，并由出纳人员和盘点人员签字盖章。对长短款应及时查明原因，作出处理。2.银行存款的管理

2.1公司银行存款的收付应严格执行银行结算制度的规定，按规定开立和使用基本存款账户、专用存款账户及结算存款账户。

2.2公司除已经开立之银行账户外，不得再另行开立其他银行账户。如确因业务需要开立其他银行账户的，必须以书面形式报公司总经理批准后进行。

2.3公司应当定期检查、清理，银行帐户的开立和使用情况，对于不需用、结算业务量少且无银行借款及其他委托收款的账户，应尽量销户，以便资金集中使用。

2.4公司在银行开设账户后，除按核定的限额30000元人民币保留库存现金外，超过限额的现金必须存入银行；除了在规定的范围内可以用现金直接支付的款项外，在经营过程中所发生的一切货币收支业务，都必须通过银行存款账户进行结算。

2.5银行存款的结算方式及其应用

2.5.1支票，分别有现金支票和转账支票，主要用于同城结算。出纳人员在签发支票前，应认真查对银行存款余额，防止签发空头支票。

2.5.2银行汇票，主要用于异地结算。适用于先收款后发货或钱货两清的商品交易，单位和个人各种款项结算，均可使用。

2.5.3银行本票，分定额本票和不定额本票，由银行签发并保证兑付，主要用于同城结算。其中定额本票为不记名本票，银行见票即付，不得挂失，应妥善保管。

2.5.4商业汇票，分为商业承兑汇票和银行承兑汇票，在银行开立存款账户的法人以及其他组织之间具有真实的交易关系或债权债务关系，可以使用商业汇票。

2.5.5汇兑，分为信汇和电汇，适用于异地之间的各种款项结算。

2.5.6委托收款，指由收款人委托银行向付款人收取款项的结算方式，可用于同城和异地结算。

2.5.7托收承付，是根据购销合同由收款人发货后委托银行向异地付款人收取款项，由付款人向银行承认付款的结算方式。使用托收承付结算方式的收款单位和付款单位，必须是经营管理较好，并经开户银行审查同意的单位。

2.5.8信用证，主要用于国际结算。采用信用证结算的，购货单位凭合同到开户银行（付款行）开具信用证，由付款行将信用证寄往收款单位开户银行（收款行）；收款单位收到信用证后，即备货装运，签发有关发票账单，连同运输单据和信用证，送交收款行，收款行再将单、证寄往付款行，由付款行通知购货方承兑付款并领取单、证，凭单、证提取货物。

2.6银行存款结算规定

2.6.1不准违反规定开立和使用账户，不准签发没有资金保证的票据或远期支票。2.6.2出纳人员应妥善保管各银行的印鉴卡、空白票据并签发票据； 2.6.3应建立、健全开销户登记制度，建立帐户管理档案。

2.6.4建立付款的审批程序，确定经济业务、金额不同情况下款项的经办人、证明人、公司财务审计部复核人及最终审批人，上述人员必须对原始凭证的合理、合法性负责。只有经一定的审批授权程序之后财务部才能签发票据，并要附有确凿的原始凭证，以保证有效支付。

2.6.5公司的各项经济业务，必须严格执行公司的规定，财务人员应认真审核各项活动的经济内容是否符合公司的规定，对不符合规定的申请予以制止。

2.6.6各项票据原则上应由出纳人员到银行办理结算，对于以支票、汇票提货及签发的限额支票，应建立票据的领用制度，由业务人员按规定手续签字领取票据后办理业务，经办业务人员应在经济业务事项完成后3个工作日内将审批好的单证交付财务审计部。

2.6.7增强防范意识，由于空头支票和各种假票据屡禁不止，公司在受理各种票据时一定要注意辨别真伪。对于经济与信用状况不熟悉的外单位开具的票据，应待银行票据交换手续完毕且资金到位后才办理经济业务。

2.7银行存款核算的规定

2.7.1公司设置“银行存款日记账”，由出纳人员按照银行存款收付业务发生的先后顺序逐笔序时登记，每日终了结出余额。

2.7.2银行存款日记账”应定期与“银行对账单”核对，至少每月核对一次。账面结余与银行对账单余额之间如有差额，必须查明原因，并按月编制“银行存款余额调节表”调节相符。

2.7.3公司应设立“银行存款”科目，由会计人员登记，核算银行存款收付业务。月份终了，“银行存款日记账”的余额必须与“银行存款”总账科目的余额核对相符。

2.8财务印鉴的管理

2.8.1财务专用章由公司财务审计部负责人指定专人负责保管，个人名章必须由本人或其授权人员保管，严禁一人保管支付款项所需的全部印章。

2.8.2印章保管人休假或临时外出需要将印章移交他人保管时须办理移交手续，应设立“印章移交登记簿”，载明移交时间和收回时间，由接收人和移交人签字。

2.8.3公司的各种票据由公司出纳负责保管，财务印章保管人不得兼管各种票据。3.票据管理

3.1票据包括：支票、汇票、本票、电汇单等银行空白票据。从税务局购买的发票、公司自制的收款收据等视同票据处理。

3.2银行票据管理

3.2.1银行空白票据要造册、登记、严格保管。

3.2.2领用时，需在支票领用登记簿上按规定填写日期、票号、金额（或限额），领用人和盖章人均须在登记簿上签名。

3.2.3银行空白票据只能由出纳或部门经理指定的专人负责购买和保管，掌握财务印章的人员不能同时兼任以上空白票据的购买和保管，出纳或保管人外出时不能将以上空白票据交给掌握财务印章的人员保管。

3.2.4填写时，其金额以中文大写和小写同时记载，且二者必须一致，若二者不一致的，票据无效。

3.2.5银行票据上的记载事项必须符合《中华人民共和国票据法》的规定。票据金额、日期、收款人名称不得更改，更改的票据无效。

3.2.6银行票据的签发、取得和转让，应当遵循诚实信用的原则，具有真实的交易关系和债权债务关系。

3.2.7银行票据上的记载事项应当真实，不得伪造、变造。3.3发票管理

3.3.1发票是在购销商品，提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。

3.3.2发票的领购和保管。

3.3.2.1建立发票使用登记制度，并设专人负责保管发票；

3.3.2.2购入发票后需登记入册，妥善保管，不得丢失，严格按照税务局发票管理办法和要求购买、保管。

3.3.2.3发票只限于领购单位开具，不得转借，转让、倒卖或代开；不得自行扩大专业发票使用范围。

3.3.2.4不得将空白发票交予他人自行开具；

3.3.2.5使用完的发票存根联，是再次领购发票的凭据之一，应妥善保管，不得擅自损毁。

3.3.3发票开具。开具发票应当按照规定的时限、顺序，逐栏、全部联次一次性如实开具，并加盖公司财务印章或发票专用章。

3.3.4发票的取得。公司从事经济活动如：对外购买商品、接受服务等支付款项时，应当向收款方索取发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额；对不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。

3.4收款收据管理

3.4.1应根据业务需要由公司对外购买或向当地税务机关购买统一收款收据。3.4.2收款收据的保管

3.4.2.1应设专人负责保管收款收据。

3.4.2.2不得转借、转让或代开，不得将收据拆本使用； 3.4.2.3不得将空白收据交予他人自行开具； 3.4.2.4使用完的存根联，不得自行销毁。

房地产开发项目资金链管理 第3篇

一、我国房地产企业资金链管理现状

1、融资渠道狭窄。

国内房地产企业开发项目资金来源主要来自企业自有资金、银行贷款、购房者订金及预付款等。另外, 银行为购房者提供按揭贷款, 所以现阶段房地产开发企业资金筹措的主要来源还是银行贷款。

2、银行贷款要求提高, 经营状况差的企业筹措资金难度提高。

在目前银行拥有大量存款, 但惜贷的情况下, 为保证贷款及时回收, 商业贷款的要求势必会提高。而业绩不佳的企业在当今经济情况下, 达不到规定的要求时, 融资依然很难。

3、在项目开发过程中, 资金使用计划性不强。

项目成本管理水平低, 导致项目实际成本超出计划成本;开发过程中不可预见因素导致的变更事项, 也增加了资金的浪费;而变更事项的反复会造成工期的拖延, 从而造成资金的重复浪费。

二、房地产企业资金链管理的改善

1、重视开发项目的可行性研究。

企业应将资金管理提前到项目可行性研究阶段, 通过对项目开发背景、规模、功能和技术经济指标分析, 初步确定投资成本, 根据投资成本确定资金使用量。首先, 对开发项目的背景情况进行认真调查, 以确保投资回收;其次, 企业在深入调查和掌握各类资料的基础上, 对开发项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析, 并作出客观的预测;再次, 企业要对开发进度进行合理的时间安排, 可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目进度。大型开发项目由于建设期长和投资额大, 需要进行分期开发, 对各期的开发内容作出统筹安排;另外, 企业要对开发项目成本费用进行初步估算, 力争和未来开发事实相符, 提高评价的准确性;最后, 企业根据项目投资估算和项目开发进度安排, 合理估算资金需求量, 拟订筹资方案, 并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大, 必须在投资前做好对资金的安排, 通过不同的方式筹措资金, 减少筹资成本, 保证项目的正常进行。

2、企业要拓宽自身融资渠道。

目前, 银行贷款仍是企业的主要融资方式。但受金融危机影响, 银行惜贷, 房地产企业融资渠道日益狭窄。所以, 企业必须拓宽融资渠道, 才能满足长远发展。如果企业融资继续依赖银行, 也会给银行带来金融风险。所以, 拓宽房地产企业融资渠道也就有了现实意义。企业融资方式应当向上市融资、债券融资、信托投资等方向发展。企业应对各种融资方式的资金成本及融资条件进行综合分析, 尽量选择偿还周期长, 资金成本低的融资渠道。企业不应局限于一种融资方式, 要建立多元化的融资模式, 以最大限度地减少融资风险。

(1) 上市融资:分直接上市和间接上市。直接上市融资额大, 且筹集到的资金作为注册资本永久使用, 没有固定还款期限。但融资门槛高, 间接上市就是指非上市公司收购业绩差、筹资能力弱的上市公司, 剥离被收购上市公司不良资产, 注入优质资产, 形成新的主营业务, 实现公司间接上市的目的。

(2) 债券融资。企业按照法定程序发行企业债券, 约定在一定期限内还本付息。房地产债券收益较高, 可按期收回本金和利息, 有较高安全性, 有一定的流动性。我国房地产债券发行处于初级阶段, 在发行规模、债券发行程序、债券评级等方面有待改进。随着我国房地产金融市场进一步发展, 房地产债券融资的比重有望增加。

(3) 房地产投资信托。指信托机构通过制定信托投资计划, 与投资者 (委托人) 签订信托投资合同, 通过发行信托受益权证、股票等方式受托投资者的资金, 然后进行房地产开发投资或房地产抵押贷款投资, 并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。不论何种方式, 证券化是其主要特点。房地产投资信托的权证可在证券交易所进行交易, 或采取场外直接交易方式, 具有较高流动性。长远来看, 房地产投资信托是能为房地产企业提供长期稳定资金, 拓宽了企业融资渠道, 这种模式有望成为国内房地产企业的主要融资模式。

3、项目开发过程中重视资金使用控制。

首先, 企业根据可行性研究确定资金需求量, 进而编制年度、季度、月度资金预算表。其中, 资金预算分资金预算收入、资金预算支出两部分内容。预算收入是指项目投资所带来的现金流入额;预算支出是指项目投资导致的现金流出额。通过编制年度预算及月度执行预算, 企业年度资本运作与日常资金管理工作结合起来;其次, 企业要加强资金使用动态管理。企业资金管理部门根据月度执行预算, 对各部门资金使用状况进行监控。企业根据各部门资金使用的特点, 以预算为标准建立指标考核体系。资金管理部门根据各部门预算的执行情况, 按月、季、半年及年度进行分析与考核, 对预算编制部门以预算精度为考核重点, 对预算执行部门考核完成情况;最后, 在资金预算执行过程中, 当遇到前提条件发生变化时, 如发生工程合同变更、工程付款方式变更等新情况时, 需要对资金预算进行调整或追加。由预算责任部门提出申请, 资金管理部门提出调整意见, 实行逐项申报、审批制度。预算必须是最新调整过的预算, 及时跟踪项目开发过程情况的变化。

4、加快资金周转速度, 提高资金使用效率。

(1) 项目建设前, 要合理控制工程造价, 重视工程预算的审核管理; (2) 在项目建设阶段, 企业在保证工程质量和人员安全的前提下控制施工周期, 尽量缩短资金在生产阶段停留的时间;根据工程合同实行严格的拨付款制度, 严格控制工程费用支出, 提高资金使用效率; (3) 项目竣工交付使用阶段, 根据工程合同条款规定, 对项目成本准确核算, 避免不必要的资金流出; (4) 销售阶段, 企业要做好销售工作。销售部门根据项目可行性研究报告和即时市场行情及时确定房地产营销策略, 采取灵活的销售方式, 加快资金回收速度。

三、结论

房地产行业有着资金密集型的特点, 在当今银行惜贷、融资渠道狭窄的情况下, 房地产开发企业一方面需要政府出台相关政策以建立多元化资金筹措体制;另一方面企业自身也要提高资金管理水平, 提高资金使用效率。随着国内金融市场的进一步开放, 资金将在房地产行业起着越来越重要的作用。加强资金链的稳定性, 也成为了房地产企业管理中需要解决的课题。

摘要：在整个房地产项目开发过程中, 项目耗费资金量巨大, 严格加强资金管理和提高资金使用效率也就成了房地产企业管理工作必须解决的问题。本文从房地产企业资金管理现状入手, 结合房地产行业特点, 提出改善意见。

关键词：房地产开发项目,资金链

参考文献

[1]卢家仪, 蒋冀.财务管理.北京:清华大学出版社, 2006.

探讨商业地产企业资金链管理 第4篇

关键词：商业地产企业；资金管理；政策；措施

1 商业地产企业资金管控状况

1.1 企业高管参与化程度逐渐加强。

很多商业地产企业在吸取国外先进资金管理经验理论的基础上，得到了有用的经验来匹配结合企业自身的实际，并且把资金管理形成制度化，要求全体管理高管和工作人员广泛参与到其中，通过相互合作收集资金投入资料，日常开支，必要支出等资料，整理相关负责人的材料，针对浪费资金现象等进行重点管控，把生活中的一些节俭办法也融合到整个资金管理工作中来。这就把整个地产企业的发展和人员责任制度等实际情况进行结合打造符合政策要求、满足企业发展的制度化实施资金管理工作。但是企业之间的配合情况较差，各企业间配合的积极性不高。

1.2 资金管理专门化不明显。

在一些小型地产企业中其管理结构建设方面比较混乱，很多小企业没有设置专门的管理企业资金流动的机构，而是由老总、财务、后勤等多个机构共同负责。但是在实施资金链安全管理中专门人员比较缺失，在资金紧张的市场影响下投入、回收资金经常出现滞后等问题。

1.3 融资渠道扩大化。

在融资越来越困难的情形下，很多企业的融资渠道开始扩大，涉及面越来越广，不仅仅局限于地方政府支持和银行贷款，而开始向服务业、个人投资等方向转变，渠道越来越广泛。这容易面临撤资、纠纷等问题。

1.4 资金使用高效化。

对于资金的投放使用方面，商业地产工企业普遍会核算自己的投入和所得，尽可能通过低投入得到高回报，不惜使用新技术提高自己的科技含量，减少劳务支出，但有的企业因为不同实际情况，新技术可以多实施，也可以少实施，有的企业不得不在劳务支出上做出更谨慎的测算计划。有的企业不顾政策，不顾法律法规，在企业发展的过程中甚至出现材料参假、信息资料造假、偷税漏税等问题，这些企业不合法的行为完全是不可取的。

2 商业地产企业在资金管理上需要做合理的规划措施

资金安全管理是地产企业进行发展过程中必须注意的事项，其工作的开展不可以杂乱无序而应该有节奏、合理地迈进步伐，主要有：

首先，根据政策及时做好管理制度的完善化。我国政府在房产控制方面主要施行的政策是商业地产企业必须研究透彻的，不少地产企业在自身尚未弄清楚政策前提下胡乱投资，把资金浪费到不必要采购等方面是得不偿失的。商业地产企业面临国家管控的政策局面，这是不可避免的，企业只能发挥自己主观意识，灵活运用。同时当前的国家政策存在很多漏洞，不少企业在钻法律的空子，因此很多商业地产企业在资金融合上胡乱操作，透支企业发展潜力，这就需要国家在进行上述严格的管控政策的基础上进一步完善相关管理、监督政策，切实落实相关企业资金管理政策的检查督促，相关企业在这种压力下能保持自己的警惕，时刻做好自查工作，防止企业走上歧路。

其次，资金管理责任应该明确化。很多商业地产企业的资金管理并没有落到人头，公司骨干就会出现问题才去管理，甚至推卸责任，在行动方面严重落后，因为他们没有明确的责任概念，有的企业管理者认为资金比较充足多投资一些也没问题，有的企业管理认为需要谨慎投资时，不一而足，这是完全迷茫的状态。因此不同类型的地产企业在资金管理的相关人员方面应该给予明确的目标，根据企业发展生产和消费需要等，制定随时可以更迭的资金管理目标。当企业有明确资金投放、回收等管理目标的前提下才会主动地想办法，通过设备改进、技术应用、支出管控等逐步实现资金严格管理的目标。这样也可以防止有关人员利用职务的便利从事一些有损企业发展的违规违法行为。

再次，对于流入和支出的管控应该与市场相匹配化。由于市场中受到的影响因素是非常多的，风险系数比较大，投入的资金若不能在有效的时间内实现回笼，既有可能会造成资金项目的短缺，使得房产项目的开展受到影响。这需要及时管控和市场相匹配的资金投入与回笼，加强企业内和市场外的有机结合，积极从多个渠道创造资金来源并且时刻关注市场的发展和变化，因时制宜地调整企业的资金管理。

再者，目前的房产企业负债与产品积压加强转换。由于当前房产企业经营的活动是不可能靠企业自身的资金支持整个项目的运营，需要进行银行借贷，导致企业负债比例不断攀升，自身的资金管理就面临严重的问题。而另一面则是商业地产开发的项目楼盘出现产品积压问题，这些投入了大量资金的项目没有形成及时的资金回笼到企业，导致出现更为严重的资金短缺。只有加快上述两方面的转换才能在资金短缺的问题中缓过气来。

最后，资金管理应该有侧重点，融资渠道尽可能多样化。资金管理在一些房地产企业中并没有形成与市场匹配的投资意识，存在盲目的现象，管理者在投资中没能发挥融资多样化的思维策略。若是能由国家牵头成立一个专门提供咨询服务，促进企业之间相互合作进行管理经验交流的国家、企业相互配合，相互监督的机构，在这个机构里共享技术、经验和设备，灵活根据市场情况督促相关企业在资金管理上做好规划，鼓励企业相互配合，共同促进。此外通过合作也可以引入外国投资，根据企业需要加强企业和国际企业的交流，以便能在国际合作中争取到发展企业的机会，巩固企业生存发展道路。

参考文献：

[1]程岚.试论企业资金链管理的断裂和对策[J].中国外资，2011（19）.

[2]张力.浅谈房地产资金链管理问题[J].现代商业，2011（26）.

资金链危机案例解析（精选） 第5篇

撰稿：蓝天飞

1、投资失误引发的资金链危机

【案例】金融危机中国第一案——广东合俊玩具厂倒闭

合俊玩具于1996年在东莞市樟木头镇成立，是玩具业知名的港资企业，全球最大玩具代工商之一。其主要按OEM(贴牌加工)基准从事制造及销售玩具，知名代工产品包括美泰、孩之宝、迪士尼等。主要产品有儿童硬胶及电子玩具，毛绒玩具和体育用品等，产品70%以上销往美国。合俊玩具2008年半年报显示，上半年，公司销售额为3.87亿港元，同比微增2.9%；同时总负债高达5亿港元，亏损也高达2亿港元。

2006年7、8月份，合俊曾收购一家名为雅田的快倒闭的玩具厂，后来这家厂没能救活，合俊因此亏损数亿元。（埋下祸根）

2007年10月，合俊以2.69亿收购福建天成矿业45.51%的股权，准备进军银矿勘探。按计划2007年4月可取得采矿许可证，2008年中期投产。但由于手续没办齐，采矿许可证并未取得，巨额资金无法收回，直接导致合俊资金链断裂。2008年10月14日晚10点法院在合俊玩具大门贴上封条为标志倒闭。

【解析】 企业由于投资失误，无法取得投资回报而给企业带来风险。投资风险产生的原因为：一是投资项目资金需求超过预算； 二是投资项目不能按期投产，导致投入资金成为沉没成本。

2、营运资金不足引发的资金链危机 【案例】“中国金属”停产案

新破产法实施后“最大企业重整案”的中国金属(FerroChina，以下简称 “中国金属”)停产案是经典案例。中国金属是一家注册地在百慕大群岛、总部在苏州、在新加坡上市的台资企业。2008年10月8日，中国金属系企业的20余名台籍高管突然集体返回台湾，事先无任何预警，旗下5家子公司全面停产。次日，中国金属在新加坡发出的公告显示，公司无法偿还约7.06亿元人民币的营运资本贷款，其已经到期和可能到期的各类借款高达52亿元之巨。10月10日起，中国金属正式停牌。

当地媒体的报道称，中国金属2007年实现销售113亿元，税收1.7亿元，净利4亿元，镀锌板产量超过鞍山钢铁公司，在全国排名第二。

中国金属依靠投资银行的融资，商业银行的巨额贷款以及海内外各路资本的支持，实现了“裂变式的成长”。即使在法院主持重整阶段，连债权人都认为中国金属的市场前景并不差，而企业猝死的根本原因在于其高负债的运营模式和激进的财务战略引发的资金链断裂。

【解析】由于运营资金不足导致的资金链危机通常有以下三种情况：

（1）企业规模扩张过快, 以超过其财务资源允许的业务量进行经营, 导致过度交易，从而形成营运资金不足；

（2）由于存货增加、收款延迟、付款提前等原因造成现金周转速度减缓，此时，若企业没有足够的现金储备或借款额度, 就缺乏增量资金补充投入, 而原有的存量资金却因周转缓慢无法满足企业日常生产经营活动的需要；

（3）营运资金被长期占用, 企业因不能将营运资金在短期内形成收益而使现金流入存在长期滞后效应。

3、信用风险引发的资金链危机

【案例】上海首富之周正毅落马

周正毅，男，1961年出生于上海。

1978年，周拿出自己工作后所有积蓄在上海杨浦区开设小馄饨店，成为个体户小老板。

1994年，周氏夫妇合力开设“阿毛炖品”之后，才赚到真正意义上的“第一桶金”。这家有名的饭店位于上海黄河路上，据说，当时每年可以带来1000万元的利润。

1995年对周正毅来说是一个极具“里程碑”式意义的年头。当时正是国企职工股上市流通的高峰期，周倾囊投资，获利甚丰。

1997年，亚洲金融风暴突至，香港股市一片低迷。而刚刚在当年10月成立了农凯集团的周氏夫妇则一头扎进香港股市，大量购买了长江实业、和记黄埔等李嘉诚旗下的蓝筹股。等到股市强劲反弹，周氏夫妇获利数亿港元。与此同时，周正毅还看中正处于低潮时期的上海房地产，大买楼宇。

进入2002年，周正毅再次掀起香港市场上的“金融风暴”，先后收购了两家香港上市公司。迅速建立了自己横跨地产和资本市场的“金融航母”。按周的说法，当时他的资产不少于150亿元。

40出头的周正毅一跃成为上海首富、上海滩上的红人。

2003年5月，香港中银前副董事长兼总裁刘金山案发后，使周正毅的信用瞬间脆化。

据说刘金山“在上海分行任总经理期间，批出15亿元另有消息指20亿元人民币的贷款予周正毅”，并且这笔贷款则与周正毅2002年收购香港上市公司控股权有关。2002年1月，周正毅以约6000万港元收购了香港上市公司“盈荣”集团的控股权，并改名为“上海商贸”。4个月后，他又宣布斥资15亿元，收购香港上市“建联通”控股权，并改名为“上海地产”。短短几个月，接连展开收购行动，出手之快、之豪爽，使周正毅技惊一时，“上海首富”的名声在港股市场叫响。但是，这次收购所动用巨额资金的来路，颇令市场人士好奇。当时，周正毅宣布是通过“中银国际”来融资的。直到2005年5月28日，“上海地产”在股价大跌后应香港交易所要求发布通告，市场人士方才得悉，周正毅 为了取得这笔巨款，竟然早在当时就已把约75%的“上海地产”股份抵押给某家银行。75%股权就是周正毅在“上海地产”的全部持股量。换言之，周正毅未用自己一分一毫，即顺利掌控了一家拥有20多亿港元现金的香港上市公司大权。

这种被香港业内人士称为“空手套白狼”的资本运作手法成就了他的事业，也把他拉下了马。

【解析】信用风险是借款人因各种原因未能及时、足额偿还债务或银行贷款而违约的可能性。发生违约时，债权人或银行必将因为未能得到预期的收益而承担财务上的损失。信用风险是由两方面的原因造成的。

（1）经济运行的周期性；在处于经济扩张期时，信用风险降低，因为较强的赢利能力使总体违约率降低。在处于经济紧缩期时，信用风险增加，因为赢利情况总体恶化，借款人因各种原因不能及时足额还款的可能性增加。

（2）对于公司经营有影响的特殊事件的发生；这种特殊事件发生与经济运行周期无关，并且与公司经营有重要的影响。

4、流动性不足引发的资金链危机

【案例】中国普尔斯马特超市(下称“普马”)倒闭。

1996年注册成立的中国普马在成立后的8年内在中国开设了近50家分店，迅速跻身为中国最大的零售商之一。如此大规模的扩张需要大量的资金来支持，中国普马的核心模式是以当地银行的贷款开新店扩张，通过供货商赊销经营，通过各个分店之间的现金调配来平衡现金流，甚至调配分店的资金作为新店的资本金。

这种高速增长的模式看似完美无缺，但是流动性不足，资金链紧绷像紧箍咒一样如影随形。2004年，当西南某银行收回一笔2亿元贷款时，中国普马各地的门店终于像多米诺骨牌一样倒掉。

【解析】主要有两种情况：其一，增加流动负债弥补营运资金不足，企业为弥补营运资金缺口，借入的短期资金来填充，造成流动负债增加引发流动性风险；其二，短资长用，企业运用杠杆效应，大量借入银行短期借款，增加流动负债用于购置长期资产，虽能在一定程度上满足购置长期资产的资金需求，但造成企业偿债能力下降，极易引发流动性风险。

5、产品滞销导致资金链危机 【案例】黄金酒滞销资金链危机

“目前巨人在品牌广告上和市场培育上还在不断投入，一旦库存积压问题太严重，经销商回款减缓，巨人投资恐遭受到资金链断裂的风险。”合效策划保健酒业专家韩亮说。

自2008年1月18日，史玉柱和五粮液集团(以下简称“五粮液”)董事长王国春合作，决定共同打造黄金酒开始，业界就对这款产品的未来充满遐想。

“黄金酒将依靠2008春节前投放3亿元的广告，完成市场的第一步导入。”9个月后在2008年10月28日，在签署一份和五粮液长达30年的战略合作协议时，史玉柱言犹在耳，“把目标直指3个月内取得10亿元的收益。”

然而，近半年时间过去后，黄金酒对外公布的销售数据显示，销售额为7亿。不仅如此，据黄金酒的经销商介绍：“这个数据仅仅是按照终端价格结算的总额，已经出厂的黄金酒多半还囤积在经销商和商超的仓库里面，7亿销售额实际为厂商回款的数量，而非到达消费者手中产品价值。”然而，当铺货全面展开之后，黄金酒的销售却遇到了问题。在一次糖酒会上，不少黄金酒的经销商表示，虽然黄金酒在品牌广告上给与了大量的支持，但是各家都有大量库存，许多地区的经销商手中的黄金酒完成销售的仅为10%左右，还有90%尚在库存中。短期内不会贸然进货。

【解析】滞销是指市场的产品上因为一些原因不受消费者欢迎而导致销售速度极慢。滞销的特征：

1、购买量为零；２、售价等于或低于成本；３、简单再生产难以为继。

目前，部分商品滞销，是一些企业无视和违反宏观经济环境变化规律的后果。当市场景气时，企业盲目上规模，靠负债急骤扩大生产能力，在短时期内商品就达到市场饱和。而在商品达到市场饱和以后，仍以不断举债来维持原有生产能力，结果人为造成大量商品积压和滞销。在市场不景气时，没有立足现实的目标市场和选择正确的市场发展战略，盲目上档次，结果招致产品积压、商品滞销。

6、企业家道德导致的资金链危机

【案例】黄光裕赌博输掉80亿，国美资金链危机

黄光裕：出生于1969年，广东汕头市人。在1987年与哥哥黄俊钦一起创办的国美电器目前已发展成中国最大的家电零售企业。2004年销售额238亿元，在中国所有连锁企业中排名第二。除零售之外，黄光裕于2005年1月成立国美置业，专事房地产业投资。

2008年11月23日，黄光裕遭公安机关拘查，其起因包括涉嫌“操纵市场”等。2009年4月28日，在北京看守所自杀，未遂。

媒体称，黄光裕出事的导火索是因在澳门与赌王何鸿燊（sheng）豪赌，输掉17亿巨款，仅归还6亿现金，剩余11亿赖帐不还，赌王何鸿燊因此向大陆报警，因何鸿燊的特殊身份，中央不得不查处。

黄光裕历年来资本市场上总共套现了135亿元的现金，名列富豪套现榜第一。如果使用这些现金足以支撑国美股价至一定水平，甚至足以对目前股价的国美电器进行私有化。但是黄光裕听任股价暴跌，此举已经引起投资者对黄身为大股东责任的不满，甚至有被举牌的可能。有人质疑：黄光裕的135亿现金难道人间蒸发了？媒体披露：“黄光裕豪赌成性，2007年黄光裕在澳门赌博一次就输了上亿元人民币。近年来黄光裕因赌博总计输掉80亿，导致国美资金链危机”。

【解析】俗话说，小赌可以怡情，大赌则会伤身。以小见大，企业家的个人道德价值观不仅能左右其私生活中的伦理决策，并对个人在组织中的决策对整个企业经营行为的道德贯彻，发挥关键作用。但企业家能否把自己的道德价值观贯彻下去，既可能要受到其它力量的影响，更取决于本人的个性特征。

XX房地产公司资金支付管理制度 第6篇

XX房地产有限公司 资金支付管理制度

XX房地产有限公司 资金支付管理制度ZC-CW-1502 工程部：工程类应注明工程进度、工程质量、拨付金额等内容，采购类注明采购数量、质量是否合格等内容。

预算、成本合约部：应注明累计已付款多少元。