房地产物业公司范文

房地产物业公司范文第1篇

摘要:本文简要介绍了房地产与物业管理的关系,通过对我国物业管理现状的分析,提出了解决的办法,即提前介入、规模化、市场化、注重物业管理企业的自身建设等。

关键词:物业管理房地产现状对策

我国物业管理自20世纪80年代初起步,至90年代,特别是小平志南巡讲话后,在房地产建设热潮的推动下,呈现出迅猛的发展势头。随着我国社会经济的发展和繁荣,人们对生活质量和工作环境的要求不断提高。在这种背景下,探讨和分析我国物业管理及其发展问题显然具有重要的现实意义。

一、房地产开发与物业管理互补作用

1.房地产开发是物业管理的基础

物业管理是建立在对特定物业之上的管理,是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理,而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度,直接影响和决定了后续物业管理的水平。如果把房地产看作商品,那么物业管理就如同商品的售后服务。房地产在开发阶段,尤其是设计、建设时期,一点点的疏忽或遗漏,都会给后面的物业管理带来长久的烦恼。比如物业对建设情况不了解,遇到维修等问题时会处理困难,更重要的是,如果房地产的配套设施不全或建筑施工质量问题如公寓楼没有足够的停车车位;大楼内的电梯质量差;楼内没有电视接收共用天线或闭路电视装置等。

2.良好的物业对房地产的发展有促进作用

物业管理的目的是为了使房产保值、增值,并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境,物业管理的参与,延长了房屋的寿命,提高人民居住水平。提高房屋及其附属设备设施寿命期、降低质量和综合成本最终使房地产保值增值。有关调查表明,买房时,人们在关心房价、位置、居住环境之后,最关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理得好,必然会解除消费者的后顾之忧,促进房地产开发业的发展。

二、物业管理的现状及问题

1.建设与管理之间缺乏有效衔接

近两年来,有关物业管理的纠纷层出不穷。全国各地媒体屡发物业管理负面新闻,物业管理投诉率居高不下。下面举一个典型案例。李先生购买了某小区的一套住宅,购买时发展商承诺物业管理费为1元/平方米,并有管道煤气,24小时热水供应等配套设施,且写进了购房合同中。但李先生称入住已有半年,非但相关的配套设施没有落实,物业管理费反而涨到了2元/平方米,物业公司说“发展商说的不算数”,收费是依据有关标准,而发展商则称物业管理已移交,自己无权过问,最后小区住户集体拒交物业费。这个案例暴漏出两个问题:(1)一些开发建设单位在商品房促销时,对物业管理做出不切实际的承诺,给后续的管理带来困难。还有一些开发公司在规划、设计、施工阶段遗留下后患,矛盾在居民入住并实施物业管理后才反映出来,因此业主意见强烈,物业公司代人受过。(2)物业管理企业价格法律、法规意识淡薄。对价格政策不了解或重视程度不高,自行制定收费标准,多收费或乱收费,加重了住宅产权人、使用人的负担。在群众中造成不良影响; 总之说明建设与管理之间缺乏有效衔接。这种现象在中小城市尤其突出。房地产开发在先,物业管理滞后,而物业管理滞后的根本原因是法规建设滞后。现行物管法规和政策只是针对大城市中具有一定规模的住宅小区而制定的。中小城市的住宅小区,缺乏切合实际的权威性的管理办法,结果在实际操作中,因缺乏行为规范约束和有效的市场自由竞争,由此造成了物业管理水平差、收费乱的不利局面。

2.对物业管理的认识模糊

物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托,按照国家法律和管理标准及委托合同行使管理权,运用现代科学和先进的维修养护技术,以经济手段管理物业,从事对物业及其周围环境的养护、修缮、经营,并为使用人提供多方面的服务,使物业发挥最大的使用价值和经济效益。据统计,截止2005年城镇房屋建筑面积164.51亿平方米,其中住宅建筑面积107.69亿平方米。物业管理的好与坏对城市的发展、社会的进步具有极为重要意义。然而,许多房地产企业单位,对物业管理的概念认识不甚清楚,许多原来的房产管理机构换个牌子就成了物业管理公司,不正规必然落后,目前我国多数物业管理公司达不到正常的经营规模。而且科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低,劳动密集型依然是物业管理的主导模式。传统的物业管理内容包括对物业治安防卫、清洁绿化、对设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等,多数依然单纯依靠手工方式进行管理,要耗费极大的人力、物力和财力,最终导致效益差,入不敷出,最终许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存。

3.缺乏公平的市场环境

我国物业管理起步之初是作为房地产的一种服务手段的衍生物,种种规则也从房地产业沿袭下来,而且大部分物业管理企业是由房地产开发公司组建或控股的,这样,自然而然地圈定了势力范围,存在市场壁垒,不利于公平竞争。由于现行的物业管理体制存在着一定的弊端,物业管理市场一般采取议标的方式,均未实行规范性招标,因此虚假招标屡禁不止。其中还有很多是由国有企业、行政事业单位的房管所或后勤管理部门转制过来的,仍然运用国企优势,尚未真正建立起社会化、专业化、市场化的物业管理新体制。这些物业管理企业转制名称改了但实质运作状况和管理体制并没有改变,因此企业运作过程中必然出现这样或那样的问题,也使得行业的良性发展受到限制。可见物业管理行业发展的根本出路在于建立充满生机和活力的物业管理市场以及公开、公平的竞争环境。应将物业管理企业推向市场,通过招投标聘请物业管理企业,实行优胜劣汰。

三、解决之道

1.提前介入

由于房地产开发和物业管理的工作性质和利益不同,考虑问题的角度和分析、处理问题的观点和方式就会不同。物业管理如同产品的售后服务,它对产品的使用具有最中肯的发言权。因此物业管理必须提前启动、全程介入,贯穿到规划设计、开发建设、竣工验收、交付使用等各个阶段中去。物业管理的提前介入,一方面有利于设计的优化和房屋建设质量的提高;另一方面物业管理者与住房消费者时刻保持紧密联系,据此不断修整市场定位,使管理方式更鲜明,更有利,更规范,更好的为住户服务。

2.规模化

一般来说有规模的或规模大的物业虽然配置多、开支大、但它所服务的对象也更多,故比没有规模或规模小的平均成本还是要低。因此只有通过市场化的兼并重组联合来降低总体成本和社会成本以规模出效益。物业管理行业要走上横向联合、纵深发展之路,在建立健全企业化经营体制的基础上,通过并购那些小物业管理企业的方式进行有效扩张,从而有效降低成本。达到规模经营。

3.市场化

用新的政策、法规支持和解放物业管理企业,使企业在市场竞争的条件下锻炼和完善自己,使其成为自主经营、自我发展、自负盈亏、独立承担民事责任的市场主体,在竞争中培养在市场经济条件下企业生存和发展的能力,寻找适应市场机制的经营方法,要按照现代企业制度的要求,对各级房管部门所属的物业管理企业尽快脱钩改制,对开发单位和其他单位所属的物业管理企业,市房管部门也要加大指导力度,促其尽快离。从而把企业不断推向前进。由企业遵循市场规律办事,在竟争求生存,求发展。

总之,物业管理的实质是让业主享有一种有物业管理的生活方式,这种生活方式使生活更加舒适、安全、环保、健康、文明、和谐。好的物业管理取决于四大要素:诚信的开发商、配备完善的物业、素质高的业主、负责高效的物管公司,四者缺一不可,相信要我们大家共同努力,高素质的生活、工作环境一定能在不久的将来实现。

房地产物业公司范文第2篇

从法律角度, 根据《物业管理条例》的规定, 一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施物业管理。物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业, 但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人, 涉及以上行为的, 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正, 处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。

即使有如上已经存在的法律风险, 但是在实践中, 一个整体物业管理区域 (“大物业管理区域”) 中存在着由小业主指定的物业服务员企业就该等小业主持有之专有部分面积 (“小物业管理区域”) 进行管理的操作方式, 且该等操作方式在上海市房地产项目中普遍存在, 尤其是在一些综合体项目中, 由于实践中申请分拆物业管理区域有较大障碍, 导致各业主之间委聘自身的物业服务企业对相关专有区域进行物业管理。单幢物业中亦有较多类似操作实践。

即便在整个物业中某一部分区域属于小物业管理区域的业主及/或物业服务企业实际控制, 但该等责任仍然必须且只能由大物业管理人承担。在这个大前提下, 大物业管理人和小物业管理区域的物业服务企业 (“小物业管理人”) 各自的权利和义务、工作界面应当划分明确, 尤其是对交叉使用的公共区域和/或共用设备, 如配电、安保、消防、空调 (若有) 的责任的管理责任界限、在屋面等等位置安装空调外机等设备所必要的区域划分和通行权等等, 均须加以细致区分。相应地, 小物业管理人也应该按照固定标准支付给大物业管理人一笔物业管理费, 以对应大物业管理区域的物业服务企业所需要履行的该等责任。

2“大”“小”物业管理区域模式的实践要素

2.1 物业公司备案

通常来说, 物业管理费的核定是商品房获得预售/销售许可证的前提条件之一, 而只有已经经过备案的物业服务企业才有权制订物业管理费标准并报请政府主管部门核定。因此, 对于历史上已经发生过散售的楼宇, 其大物业管理人 (无论是开发商指定的前期物业还是业主大会决议聘请的物业服务企业) 均应该已经经过政府房屋主管部门的物业管理企业之备案。已经备案的物业服务企业, 应该有正在生效的前期物业管理协议或者物业管理协议。

2.2 业主公约

尽管存在上海市业主公约、业主临时公约的示范文本, 但是业主公约的制定不需要基于该等范本, 而是可以完全基于业主达成的决议来自行决定议事规则。比如, 存在业已生效的业主公约实例, 其中约定整幢物业的第一使用人 (即持有面积最大的业主) 有权力做出涉及该幢楼宇包括改建/改造的一切决定, 其他业主不得反对;作为代价, 维修基金不足以支付该等决定对应的支出时, 由该第一使用人负责补足。业主公约当中可以明确物业管理费的收费标准, 且小物业管理人支付给大物业的物业管理费亦应符合该等标准。

2.3 物业管理费

物业管理费应该经过主管部门的核定。一旦确定, 除非业主大会形成决议, 否则物业费不得进行调整 (包括开发商亦无权做出调整) 。为了对应大物业管理管理人和小物业管理人的责任划分, 大物业管理人和小物业管理人之间的协议安排也应该列示大物业管理人收取之物业管理费涵盖内容的细目, 比如包含了涉及小物业管理人管理的区域的保安、保洁、工程师、全职/兼职、保险费用分担、公共区域电费分担等。

一般情况下, 一个物业管理区域内如存在办公和商业两种用途, 办公用途区域与商业用途区域分别适用两种物业管理费收费标准, 是普遍的操作实践。商办物业具体物业服务收费价格标准, 根据我们过往的经验, 商办物业之物业管理费定价尚无具体限制, 主要受限于业主与物业管理公司的合意, 在实践中政府主管部门主动干预的可能性不大。

2.4 共用设备

(1) 消防控制系统。一般而言, 消防控制系统整个楼宇/园区是一套系统, 由大物业管理人负责全部相关的运行、维护, 以及监控工作。

(2) 监控系统。监控系统一般可以拆分, 小物业管理人可以考虑将小物业管理区域通过分线等方式独立出去;若无法分拆, 小物业管理人一般可以采取“只监不控”的管理方式, 换言之, 具体的控制、维护工作仍由大物业管理人来完成。

(3) 电力系统。电力系统的管理工作应该由大物业管理人负责, 但小规模配电系统往往是无人值守的管理模式;小物业管理区域的用电若涉及分表、增加线路, 或者增容, 需要大物业管理人给予充分配合, 且视具体情况, 在大物业管理人和小物业管理人的协议中明确予以约定。

(4) 排油管道。排油排污管道由于商业和办公往往分离, 且在商业和办公的综合体中排油管道基本为商业独立使用, 所以排油管道管理的话可以划分给负责商业部分的物业服务企业单独直接处理。

3“大”“小”物业管理区域模式的协议安排

一般而言, 较为常见的大物业管理区域和小物业管理区域之安排下, 涉及的法律文件安排有如下方式。

3.1 三方物业管理协议之补充协议

在房地产项目公司 (一般是物业项目的开发商, “项目公司”) 和大物业管理人签署的物业管理协议的基础上, 由小物业管理人、大物业管理人和项目公司三方共同签订一份《物业管理协议之补充协议》, 或者, 在现实中我们也常见“背靠背”的物业管理协议签署: (1) 大物业管理人和项目公司签署一份针对整个物业管理区域的物业管理协议, 约定物业管理费、服务范围、权责等内容。 (2) 小物业管理区域的业主与小物业管理人签署一份物业管理顾问协议。小物业管理区域的业主接受大物业管理人的管理以及确认支付相应的物业管理费一般在商品房出售协议或者股权买卖协议中一般会有所约定。 (3) 大物业管理人和小物业管理人签署一份针对大、小物业管理区域安排的许可协议, 主要覆盖。 (4) 在小物业管理区域的业主或者小物业管理人按照大物业管理区域的物业管理协议正常缴纳物业管理费为前提, 大物业管理人确认不会再向小物业管理人收取任何的许可费、承包费、管理费等费用。 (5) 明确大、小物业管理人在日常管理中的界面和相互衔接事宜。

在大、小物业的协议当中, 大物业管理人和小物业管理人之间的责任划分要明确清楚, 特别地, 以下两个方面需要格外细致地予以考虑及在: (1) 在小物业管理区域中大物业管理人的义务, 比如消防、建筑维护责任, 屋面的维护责任, 公共区域的配电、安保、消防、空调的责任等等; (2) 小物业管理人在非小物业管理区域进行活动时大物业管理人所需要给予的配合协助, 比如车库的通行, 地面行车的路线给予便利和配合等等。

大、小物业管理人的许可协议形成过程当中, 自然还应当针对物业现状进一步确认是否有不符合要求的地方, 比如是否有商业用电接在了非商业电表上、公共区域线路接在了套内上、现有设备/物品对场地的占用是否与原始图纸相符合, 等等, 以及对于若有任何不相符的地方双方的下一步安排 (如确认现状或进行整改等) 。

3.2 项目公司和小物业管理公司的物业管理顾问协议

我们建议在该等物业管理顾问协议中, 就小物业管理公司提供的服务突显出与大物业管理公司提供的管理服务有一些个性化的区别, 或者在设计上有体现增值性服务的内容, 以为小物业管理公司提供物业管理服务提供一个较为合理的理由与借口。

3.3 修改业主公约

倘若物业上已经存在业主公约, 那么项目公司应当主导对现有业主公约进行修改, 确保在业主公约中明确项目公司对整个物业管理区域可以进行物业管理。同时, 对于小物业管理区域 (专有部分) 可以聘请物业管理顾问提供增值型服务, 对装修、改建可依其自主决定而无须取得全体业主或者其他业主事前的同意等, 以避免任何其他小业主 (若有) 今后有任何说辞或者对此安排进行无端挑战。

摘要：根据《物业管理条例》的规定, 一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施物业管理。但是在实践中往往因为物业散售或者因为物业中不同生态 (如商业裙楼和办公塔楼) 非为同一业主所持有, 针对该等专有部分, 业主可能会聘请自己的物业管理方对该等专有区域进行物业管理。由此, 在商业房地产中常见“大”“小”物业管理区域的安排。

房地产物业公司范文第3篇

1. 物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据( )从事物业管理相关活动的经济实体。 A. 物业管理服务内容 B. 物业管理服务标准 C. 物业服务合同 D.物业管理服务费用

2. 物业管理企业的( )登记内容包括：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员和公司章程。 A. 工商注册 B. 资质申请 C. 税务注册

D. 组织机构代码注册

3. 物业管理企业资质等级分为( )。 A. 甲、乙、丙级 B.

一、

二、三级 C. 初、中、高级 D. A、B、C级

4. 物业管理企业组织机构设置的要求是：按照( )设置，统一领导、分层管理，分工协作，力求精干、高效、灵活。 A. 组织规模 B. 组织任务 C. 组织名称 D. 规模和任务

5. 新设立的物业管理企业，其资质等级按最低等级核定，并设( )年的暂定期。 A. 半 B. 一 C. 二 D. 三

6. 物业管理企业在领取营业执照之日起( )天内，向当地的房地产主管部门申请资质。 A. 10 B. 20 C. 30 D. 60 7. 企业各职能机构职责由各企业按( )设定。 A. 自身需求 B. 有关规定 C. 领导要求 D. 同行的经验

8. 省、自治区人民政府建设主管部门负责( )物业管理企业资质证书的颁发和管理。 A. 一级 B. 二级 C. 三级

1 D. 四级 参考答案：

1.C 2.A 3.B 4.D 5.B 6.C 7.A 8.B 9. ( )是物业管理服务产品预购的一种交易方式。 A. 物业管理投标 B. 物业管理企业选聘 C. 物业管理招标 D. 物业管理企业竞标

10. 物业管理招标由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据( )，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件。 A. 物业管理服务费用 B. 物业管理服务标准 C. 物业服务合同 D. 物业管理服务内容

11. 物业管理招标是由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择( )的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。 A. 最符合条件 B. 服务费用最低 C. 服务标准最高 D. 性价比最高

12. 物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指( )的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。 A. 具有相应资质 B. 符合招标文件 C. 被指定参加 D. 由上级领导推荐

13. 根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为( )两大类招标。 A. 住宅项目与写字楼项目 B. 住宅项目与商业项目 C. 商业项目与非商业项目 D. 住宅项目与非住宅项目

14. 物业管理招标的方式包括( )。 A. 公开招标与邀请招标 B. 公开招标与非公开招标 C. 协议招标与邀请招标

D. 住宅项目招标与非住宅项目招标

15. 物业管理招标投标的基本原则是：物业管理招标投标应依法组织实施，招标投标过程应( )。

A. 公开、合理、平等 B. 公开、公平、合理 C. 公开、合理、公正 D. 公开、公平、公正

16. 物业管理投标的条件：必须符合( )规定的要求。 A. 资质管理

2 B. 法律法规和招标方 C. 法律法规

D. 资质管理和招标方

17. 根据物业管理服务的方式可以将物业而管理招标分为( ) A. 公开招标和邀请招标

B. 全权管理项目招标和顾问项目招标

C. 整体物业管理项目招标和单项服务项目招标 D. 全方位服务型管理和顾问服务型管理

18. 公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请( )的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。 A. 确定 B. 3~5家 C. 符合要求 D.不确定

19. 按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经( )批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

A. 业主委员会 B. 招标方

C. 物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门 D. 建设单位 参考答案：

1.C 2.D 3.A 4.B 5.D 6.A 7.D 8.B 9.B 10.D 11.C 20. 要约是指一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所做出希望与其订立合同的意思表示。下列行为属于要约的是( )： A. 标价 B. 投标 C. 招标 D. 拍卖广告

21. 合同是当事人之间意思表示一致的结果。合同的订立，必须经过( )两个阶段。 A. 邀请要约、承诺 B. 要约、反要约 C. 要约、承诺

D. 邀请要约、反要约

22. 物业管理合同是一个综合的概念，它是指物业管理当事人之间就( )所达成的具有法律效力的协议或契约。 A. 权利义务

B. 物业管理的核心内容 C. 物业服务范围

D. 物业管理的服务费用

23. 《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”其中的其他形式主要指行为合同形式，也就是通常人们所说的( )合同。 A. 书面合同

3 B. 口头合同 C. 事实合同 D. 其他合同

24. ( )是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据。 A. 物业服务合同 B. 前期物业服务合同 C. 业主公约 D. 早期介入协议

25. 下列哪项不属于前期物业服务合同内容：( ) A. 共用部位的承接验收内容 B. 共用设施设备的承接要收标准 C. 业主自用部位的承接验收

D. 共用部位、共用设施设备的承接验收

26. ( )是物业管理企业与业主(或业主大会授权的业主委员会)之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。 A. 物业服务合同 B. 前期物业服务合同 C. 业主公约 D. 早期介入合同

27. ( )是指由业主大会制定，全体业主承诺，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会、业主委员会以及物业管理者权利义务的行为守则，是物业管理的基础和准则。 A. 物业服务合同 B. 前期物业服务合同 C. 业主公约 D. 早期介入合同

28. 物业入住阶段，下列哪项应由物业管理企业通过张贴、资料发放、社区论坛、墙报宣传等多种形式向业主广泛宣传，力求家喻户晓( )。 A. 业主临时公约 B. 业主公约 C. 物业服务合同 D. 前期物业服务合同

29. 前期物业服务合同的内容是通过合同条款反映的( )之间的权利义务关系。 A. 招标机构与物业故案例企业 B. 建设单位与物业管理企业 C. 政府主管部门与物业管理企业 D. 使用人与物业管理企业 参考答案：

1.B 2.C 3.A 4.C 5.B 6.C 7.A 8.C 9.A 10.B 30. ( )是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要，引入的物业管理的咨询活动。 A. 前期管理 B. 早期介入

4 C. 物业管理咨询 D. 项目的可行性研究

31. 下列哪个阶段不属于早期介入阶段：( )。 A. 规划设计阶段 B. 建设单位 C. 销售阶段

D. 物业承接查验阶段

32. 下列属于物业管理早期介入中规划设计阶段的内容是：( )。 A. 根据规划和配套确定设施设备的型号

B. 就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议 C. 根据目标客户情况确定物业而管理服务的总体服务质量标准 D. 设计与客户目标相一致的物业管理方案 33. 物业管理企业参与( )，主要是为了掌握验收情况，收集存在的工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为下一步物业的承接查验做准备。 A. 竣工验收

B. 公共设施设备验收 C. 前期物业管理 D. 日常物业管理

34. 早期介入服务的对象是( )，并根据双方约定支付早期介入服务标准。 A. 施工单位 B. 建设单位 C. 业主大会 D. 业主委员会

35. 下列不属于物业管理项目前期运作内容的是：( ) A. 管理资源的完善与优化 B. 管理制度和服务规范的完善 C. 拟定维修资金使用计划 D. 确定物业管理单项服务的分包

36. 前期管理阶段的经营收支一般呈现( )状态。 A. 收入多、支出多、收支平衡和盈利 B. 收入少、支出多、收支不平衡和亏损 C. 收入多、支出少、收支不平衡和盈利 D. 收入少、支出多、收支平衡和盈利 参考答案：

1.B 2.D 3.B 4.A 5.B 6.C 7.B 37. 物业管理企业对新接管物业项目的共用部位、共用设施设备进行的接管验收通常称为( )。 A. 前期管理

B. 物业的承接查验 C. 早期介入

D. 工程项目的竣工验收

38. ( )是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性、你、安全性等。 A. 检测查验

5 B. 使用查验 C. 试验查验 D. 观感查验

39. 物业管理机构更迭时的承接查验不同于新建物业的承接查验，其承接查验内容、重点都有一定区别。下列不属于物业管理机构更迭时物业承接查验的准备工作的是：( ) A. 分析是否符合承接查验条件 B. 成立物业承接查验小组

C. 与建设单位共同开展查验工作 D. 准备资料和工具

40. 新建物业的物业管理工作移交中，移交方为该物业开发建设单位，承接方为：( ) A. 物业管理企业 B. 业主大会

C. 社区居民委员会

D. 建设单位行政主管部门

41.物业管理机构更迭时管理工作移交，如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订( )，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况。

A.保修协议 B. 验收协议

C.移交清单 D移交协议 参考答案：

1.B 2.B 3.C 4.A 5.D 42.( )是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续，同时物业管理单位为业主办理物业管理事务手续的过程。

A早期介入 B.物业入住

C.前期管理 D.承接查验

43.在物业办理入住手续时，( )工作办理完成后，标志着业主入住过程完结。 A.交纳当期物业服务等有关费

B.领取《业主(住户)手册》等相关文件资料 C.领取房屋钥匙

D.签订委托协议，交纳相关费用 44.在物业办理入住手续阶段，建设单位或物业管理单位陪同业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表起始数、房屋验收情况，购房合同双方应在( )上签字确认。

A.《业主入住房屋验收表》 B.《物业验收须知》 C.《住宅质量保证书》 D《业主(住户)手册》 45..验房验收不合格的部分，物业管理单位应协助业主敦促建设单位进行工程不合格整改、质量返修等工作。发现重大质量问题，建议采取的办法是：( )

A.向建设单位办理退房手续

6 B.暂不发放钥匙

C.向行业主管部门反映 D.由业主自行解决

46.物业管理单位实施装饰装修管理的依据主要是( )以及国家和地方的其他规定。

A.《住宅使用说明书》

B.建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》

C.《业主(住户)手册》

D.《业主公约》

47.在物业装饰装修之前，目前较为通常的做法是由物业管理单位和装修人应签订( )，约定物业装饰装修管理相关事项。 A.《业主公约》

B.《前期物业管理协议》

C.《物业验收须知》

D.《物业装饰装修管理服务协议》

48.物业管理单位应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容，下述哪些行为在物业管理单位允许动工范围内：( )

A变动建筑主体和承重结构

B.扩大承重墙上原有的门窗尺寸

C.拆改供暖管道和设施

D.在正常负荷范围内增加室内隔墙数量 49.物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费( )倍的罚款。 A.2～3 B.1～2 C.3～4 D.4～5

50.在进行装修管理服务时，下列不属于重点检查的装饰装修项目是：( )

A.有无变动建筑主体和承重结构

B.地板砖的品牌和颜色

C.有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间

D.有无拆改供暖管道和设施

51.物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予( )。 A罚款

B.停职检查 C.行政处分 D.行政拘留 52.垃圾清运费是指装饰装修工程产生垃圾的管理和清运费用。如对于装修垃圾业主按照要求管理并自行清运，则该费用可免予缴纳。否则，装修人应向物业管理单位缴纳该费用，装修垃圾由( )代为清运。 A.物业管理单位 B.环卫部门 C.行政主管部门

7 D.居委会

一

54.因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电物品毁坏等，( )应当负责修复和赔偿。

A.物业管理单位 B.建设单位

C.行政主管部门 D.装修人

55.装修人装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的 ，( )可以责令其改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。

A.城市房地产行政主管部门 B.物业管理单位

C.建设单位 D.街道办事处

56. 未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照( )及相关法规的规定处罚。

A.《建设工程质量管理条例》

B.《城市规划法》

C.《物业管理条例》

D.《物业装饰装修管理服务协议》

参考答案：

1.B 2.C 3.A 4.B 5.B 6.D 7.D 8.A 9.B 10.C 11.A 12.D 13.A 14.B 第七章房屋及设备设施管理 57.( )是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑面积的百分比。 A.房屋完好率 B.危房率

C.房屋基本完好率 D.设备设施完好率

58.房屋完好等级的评定方法是根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度进行的，通常把房屋的完损等级分为以下哪5类：( ) A.精品房、一般完好房、轻微损坏房、严重损坏房、危险房 B.精品房、完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房 C.完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房 D.完好房、基本完好房、轻微损坏房、一般损坏房、严重损坏房 59.物业的供电种类按供电方式分为( )

A.单回路供电和多回路供电

B.高压供电和低压供电

C.无自备电源和有自备电源供电

D.长期供电和临时供电

60.根据有关规定，电梯每( )要由政府技术监督部门进行检验合格才能继续使用。 A.半年 B.两年

8 C.一年 D.九个月

61.消防加压水泵、正压送风、排烟风机试启动应多长时间一次：( ) A.每半月 B.每季度 C.每年 D.每月 62..( )是测试消防设备的有效手段，它不仅能全面测试消防设备的运行情况，发现错误和隐患，还可以训练操作人员避免实际发生火警时由于紧张而产生错误的判断和操作失当。 A.建立消防设备巡视、检查、测试制度 B.消防演习

C.配备消防设施主管人员

D.建立消防设备、设施技术档案 63.常见电梯按用途分为：( )

A.乘客电梯、载货电梯和客货梯

B.直流电梯、交流电梯

C.单机控制电梯、集选控制电梯

D.运行梯和高峰梯

64.房屋及设备设施管理的基本要求是：做好房屋及设备设施的维护保养工作，充分发挥设备功能，有效延长设备设施的( )，并自始至终把安全管理工作放在最重要的位置上。 A.使用功能 B.技术寿命 C.使用寿命 D.技术更新 65.( )是一种主动的具有预防作用的维修策略，是物业管理应提倡的主要维修养护方式。A.紧急抢修 B.预防性维修 C.事后维修 D.大、中修

66.在设施设备节能管理中，( )是一种最经济的节能方式 A.经常进行技术改造

B.对设备的及时更新

C.根据实际情况减少使用时间

D.采用管理手段节能降耗 参考答案：

1.A 2.C 3.B 4.C 5.D 6.B 7.A 8.C 9.B 10.D 67.清洁卫生服务管理的基本方法，大致可分为( )两大类。 A.外包管理及自行作业

B.户内有偿清洁及公区日常保洁

C.垃圾分类收集及统一存放管理

D.专业化服务及提供差异化服务

68.对于校园布局紧凑、人员活动较多的区域如教学楼、学生及教职工生活区、实验楼、办公楼等场所等，应采用(

)管理。 A.精品式

9 B.自然式 C.放养式 D.间歇式

69.下列消灭白蚊的方法中属于药杀法的是：(

)

A.根据蚁路、空气孔、分飞孔及兵蚁、工蚁的分布等判断找出蚁巢后将其挖除的办法 B.通过在白蚁蛀食的食物中或在白蚁主要出入的蚁路中喷入白蚁药物，使出入的白蚁身体粘上白蚁药粉，药粉通过相互传染传递给其他白蚁，导致整巢白蚁中毒死亡 C.通过药物和灯光两种方法诱杀

D.利用白蚁的无敌或病菌对白蚁进行生物灭杀 70.下列属于绿化的日常管理内容的是：(

)

A.草坪翻新与补植、绿篱翻新补植、林下绿地改造、园林建筑小品翻新、花坛植物更换等 B.浇水、修剪造型、施肥、中耕除草、病虫害防治、绿化保洁等 C.苗圃花木种植及工程苗木种植

D.节假日或喜庆等特殊场合对小区公共区域或会议场所等进行花木装饰等布置

71.针对大型公共物业绿化的特点，在进行绿化管理时必须注意的问题不包括下列哪项：(

)

A.不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物 B.不宜使用果树或大花植物作绿化

C.植物养护应注重对绿地的围护，避免人为因素造成植物损坏 D.不直使用大乔木作绿化

72.日常绿化管理的方法包括：建立健全绿化管理制度，明确日常绿化(

)。 A.基本内容和标准

B .检查内容与检查重点 C.基本要求和针对性要求 D.标准和要求

73.草坪检查重点内容不包括：(

)

A.施肥、淋水是否合理 B.表面平整度、秃斑 C.病虫害情况 D.修剪是否及时

74.工厂绿化植物受周围环境影响较大，其植物绿化功能以(

) 为主，在植物选用上多选用生长快、成活率高、抗性强的树种。

A.庄严

B.优雅

C.舒适 D.环保 参考答案：

1.A

2.A

3.B

4.B

5.D

6.B

7.C

8.D 75.(

)是物业管理企业协助政府相关部门，为维护公共治安、 施工安全等采取的一系列防范性管理服务活动。 A.公共安全防范管理服务 B.车辆停放服务

C.物业管理风险防范 D.物业装修管理服务

10 76.物业管理项目的义务消防队由(

)组成，可分为指挥组、通信组、警戒组、设备组、灭火组和救援组等。

A.项目的操作层职员

B. 项目的管理层职员

C.项目的全体员工 D.项目全体安防人员

77.消防工作的指导原则是：(

) A.安全第一，预防为主 B.预防为主，防消结合 C.不顾一切，灭火为主 D.安全第一.财产第二

78.物业管理治安防范管理中遇有违法犯罪分子正在进行盗窃、抢 劫、行凶、纵火等违法犯罪活动时，应立即报警，协助公安机关制止， 并采取积极措施予以抢救、排险，尽量减少损失。对于已发生的案件，

应(

)，以便公安机关进行侦查破案。 A.做好现场的保护工作 B.做好辖区客户的安抚工作 C.尽量封锁信息以免误传 D.积极主动开展现场调查

79.消防安全检查应作为一项长期性、经常性的工作常抓不懈。在消防安全检查组织形式上可采取(

)的方法。

A.日常检查和重要部位检查、专职部门检查和各部门的互查相结合 B.日常检查和重点检查、全面检查与抽样检查相结合 C.日常检查和重点检查、人工检查与自动检查相结合

D.全面检查和日常检查、专职部门检查和各部门的自查相结合

80.在消防装备的维护管理中，对配置在各项目的消防器材要实行定期统计制度，(

)应作一次全面统计工作，以保证项目配备的消防器材完整、齐全。 A.每半年 B.每年 C.每季 D.每月

81.消防器材的配置应结合物业的火灾危险性，易燃易爆物品特点 进行合理的配置，一般在高层和超高层物业每层楼放置的消防栓(箱) 内应配置(

)瓶灭火器。 A.1 B.2 C.3 D.4

82.消防器材的配置应结合物业的火灾危险性，易燃易爆物品特点进行合理的配置，一般在住宅区内，多层建筑中每层楼的消防栓(箱)内均配置(

)瓶灭火器。 A.1 B.2 C.3 D.4

11 83.在消防装备的维护管理中，对常现消防装备应定期检查，至少(

)进行一次全面检查，发现破损、泄漏、变形或工作压力不够时，应对器材进行维修和调换申购，以防发生事故。 A.每周 B.每月 C.每季 D.每年 参考答案：

1.A

2.C

3.B

4.A

5.B

6.D

7.D

8.B

9.B 84.(

)是物业管理服务活动过程中突然发生的，可能对服务对象、物业管理企业和公 众产生危害，需要立即处理的事件。 A.物业管理紧急事件 B.风险

C.物业管理风险 D.紧急避险

85.物业管理企业在处理火警时首先要确认和了解起火的(

)、范围和程度。

A.位置 B.原因

C.时间 D.材料

86.易燃气体泄漏时，物业管理企业应立即通知(

)。

A.业主

B.医疗急救单位

C.燃气公司 D.公安消防机关

87.物业管理风险是指物业管理企业在服务过程中，由于企业或企业以外的(顺导致的应由物业管理企业承担的意外损失。

A.不可抗力

B.业主、使用人原因 C.自然、社会因素 D.开发建设单位的原因

88.下列属于前期物业管理风险的是：(

)

A.管理费收缴风险

B.合同风险

C.管理项目外包存在的风险

D.物业违规装饰装修带来的风险 参考答案：

1.A

2.A

3.C

4.C

5.B 89.(

)是指物业管理企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。 A.物业管理企业收入 B.物业管理企业营业收入 C.物业管理企业经营收入

12 D.物业管理企业总收入 90.(

)是指物业管理企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入。

A.物业管理企业收入

B.物业管理企业营业收入

C.物业管理企业主营业务收入

D.物业管理企业其他业务收入

91.(

)是指物业管理企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入。

A.物业管理企业收入

B.物业管理企业营业收入

C.物业管理企业主营业务收入

D.物业管理企业其他业务收入 92.(

)是指在一独立行使管理权的基层物业管理单位内，独立核算的财务主体所进行的以物业服务费为主要对象的费用计划、编制、控制、使用及管理和分析的财务活动。

A.物业管理项目预算管理 B.物业管理项目财务管理

C.物业管理项目资产管理 D.物业管理企业财务管理

93.(

)是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

A.物业服务费用酬金制 B.物业服务费用包干制

C.物业服务管理佣金制 D.物业服务费用分成制

94.物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由(

)享有或者承担的物业服务计费方式。

A.业主大会 B.物业管理企业

C.业主委员会 D.建设单位

95.物业服务费测算方法是以(

)即可得出单位面积物业服务费标准。

A.物业服务支出总额除以该物业总建筑面积

B.物业服务支出总额除以该物业可收费总建筑面积

C.物业服务费总额除以该物业总建筑面积

D.物业服务费总额除以该物业可收费总建筑面积

96.物业管理专项维修资金属于(

)所有。

A.全体业主 B.行业主管

C.物业管理单位 D.建设单位

97.物业管理企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及(

)。

A.补贴收入 B.其他经营净收益

C.政策性补贴收入 D.其他业务利润

98.下列属于物业管理项目财务管理的特征的是：(

)

A.缺乏一般会计主体财务管理的形式、手段、方法的基本形 B.项目财务管理受物业管理企业的行政管理和业务指导 C.物业管理企业不得随意调集、挪用和将服务费据为己有

D.包干制条件下业主有直接干预物业管理项目机构财务工作的权

99.收入的编制方式通常是根据：(

)

A物业服务费总额和物业可收费总建筑面积

B.物业服务支出(成本)总额和预计利润

C.收费标准(单位时间费率形式)和物业总建筑面积 D.收费标准(单位时间费率形式)和可收费的管理面积

100.下列关于专项维修资金的叙述不正确的是：(

)

A.可用于购买国债

B.业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出使用计划，经业主大会审定后实施

C.专项维修资金属于业主所有

D.业主转让房屋所有权时，结余维修资金予以退还，不随房

屋所有权同时过户

101.业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出使用计划，经(

)审定后实施。

A.售房单位 B.业主大会

C.房地产行政主管部门 D.业主委员会

参考答案：

1.B

2.C

3.D

4.B

5.A

6.B

7.D

8.A

9.A

10.B 11.D

12.D

13.B 102.物业承接查验期的档案收集内容主要是被承接查验物业及其附属设施设备的权属、技术和验收文件，一般称为(

)。 A.物业基础资料档案 B.物业图纸资料档案 C.物业技术资料档案 D.物业日常管理档案

103.电子媒体档案一般分为两类，一类是保存于电脑硬盘的文字和图形图像资料，另一类是闭路视频监控设备产生的录像资料。新的监控设备已将二者合一为(

)形式存贮。

A。数字 B.录像磁带 C.硬盘数位 D.磁带

104.房屋共用部分和共用设施设备的检测、检修与运行记录档案，在分析房屋本体安全、设备运行状况和事故分析中有时起十分关键性的作用，因此这类档案的真实性和保存期限一般不能低于设备的使用年限(

)倍。 A. 1

14 B.2 C.3

D.4

105.(

)是指利用计算机和网络信息手段，将物业管理企业及执(从)业人员的基本情况，经营业绩，经营中违规、违法劣迹及受到的处罚等按规定格式进行记录，并向社会公示、接受社会监督的信用信息管理系统。 A. 物业管理企业信用档案 B.物业管理企业信息档案 C.物业管理企业经营档案 D.物业管理企业业绩档案

106. 物业管理企业信用档案的建立范围是所有(

)等执(从)业人员。 A. 物业管理企业 B.物业管理师 C.物业管理经理

D.物业管理企业和物业管理师

107.物业管理企业信用档案的目标是以物业管理电子政务系统、(

)自律管理系统和企业经营管理系统为基础，形成覆盖物业管理行业所有企业及执(从)业人员的信用档案系统，并通过中国住宅与房地产信息网实现各级物业管理行政主管部门、行业协会网站的互联互通。

A.政府部门

B.物业管理行业协会 C.物业管理企业 D.执(从)业人员

108.物业管理企业信用档案投诉信息转给被投诉企业后，被投诉企业应在(

)天内将处理意见反馈给信用档案管理部门，反馈意见应由当地物业管理行政主管部门签章。无正当理由不按期反馈的，可作(从)业人员的信用档案并进行公示。 A.3 B.10 C.15 D.30 109.(

)期物业管理档案收集范围较为明确，主要是权属资料档案、技术资料档案和验收文件档案，档案收集的索取对象较单一，主要是建设单位。 A.物业入住

B.物业承接查验 C.日常物业管理 D.早期介入

110.小区及共用设施清洁服务记录是(

)的收集范围 A.物业运行记录档案 B.物业服务记录档案

C.物业管理公司行政管理档案 D.物业维修维护记录档案

参考答案：

1.A

2.C

3.B

4.A

5.D

6.B

7.C

8.B

9.B

15 111.物业管理企业项目机构的数量较多且分布较散，所管物业类型结构复杂，员工整体素质较高，培训资源比较充裕，宜建立(

)级培训体系。 A.- B.二 C.三 D.四

112.物业管理企业员工集中，且培训资源较紧缺，宜建立(

)级培训体系。 A.- B.二 C.三 D.四 113.(

)主要是根据企业经营战略和经营目标、企业人力资源规划、员工绩效考核结果和本企业实际情况等制定。 A.专题培训计划 B.晋升培训计划 C.外派培训计划 D.培训计划 114.(

)培训体系有利于企业培训资源的充分利用，有利于统一公司的培训斥准和培训要求，有利于降低培训成本。但其针对性相对较差。 A.一级 B. 二级 C.三级 D.四级 115.(

)是对新员工在试用期内，在岗位进行的基本操作技能的培训，以使新员工了解和掌握所在岗位工作的具体要求。 A.入职培训 B.能力培训 C.职前培训 D.试用培训

116.企业要根据外部环境的变化，从内部管理的角度，选择和调整适合企业经营发展的(

)，并在实施过程中根据需要随时调整。 A.薪酬标准 B.薪酬制度 C.薪酬计划 D.薪酬结构

117.考虑到物业管理服务运作特点，对项目负责人工作业绩和(

)的考核可设定相应指标体系等，通过定量考核与定性考核相结合，实现对项目负责人的综合评定。 A.个人素质 B.业务能力 C.个人品质 D.团队意识 118.(

)是指员工要求离开现任职位，与企业解除劳动合同，退出企业工作的人事调整活动。

A.辞职辞退

16 B.辞退 C.资遣 D.解聘 119.(

)是企业因故提出与员工终止劳动合同的一项人事调整活动。它不是员工过错造成的。 A.辞退 B.辞职 C.资遣 D.内退 参考答案：

1.B

2.A

3.D

4.A

5.D

6.D

7.B

8.A

9.C 120.测量客户满意的方法包括：建立受理系统、客户满意调研、(

)、竞争者分析等。 A.客户不满意调研 B.客户不满意分析 C.客户满意分析 D.失去客户分析

121.下列不属于物业而企业与业主、物业使用人的沟通交流内容的是：(

)。 A.法规监督、行政管理服务方面的沟通交流 B.物业管理相关事项、规定和要求的询问与答复 C.物业管理相关法规的宣传与沟通 D.物业管理的投诉受理与处理反馈 122. 客户满意是指客户感觉状态的水平，它来源于一项服务的绩效或产出与客户的期望所进行的比较，(

)会达成客户满意。 A.绩效不及期望 B.绩效与期望相称 C.绩效超过期望

D.绩效大于或等于期望

123. 与(

)的沟通主要集中在前期物业管理阶段，重点是物业的移交和工程遗留问题的处理。 A.政府机关 B.建设单位 C.业主大会

D.公共事业单位 参考答案：

1.D

2.A

3.B

4.B 124.(

)是物业管理公司表述工作事务所用的书面文书。 A.行政公文 B.事务文书 C.制度文书 D.礼仪文书

125.物业管理应用文书的类型有行政公文、事务文书、制度文书、礼仪文书和(

)。 A.条据类文书 B.告启类文书 C.告知类文书

17 D.其他日常文书 126..物业管理应用文书文章式标题可以有(

)。 A.单标题和双标题 B.单标题和副标题 C.主标题和双标题 D.单标题和复标题

127.按照应用文书的类型，物业管理应用文书的写作要领包括行政公文的写作要领、事务文书的写作要领、制度文书的写作要领、礼仪文书的写作要领和(

)文书的写作要领等。 A.条据类 B.告启类 C.告知类

D.其他日常文书

128.下列行政公文属于外行文的是：(

) A.决定 B.函 C.通知 D.报告

129.下列不属于事务文书的是：(

) A.总结 B.大事记 C.倡议书 D.管理办法

130.物业管理行政公文中，(

)是惟一不受内外、上下、用印等规范限制的文种。A.函 B.意见

C.会议纪要 D.通报

参考答案：

1.B

2.D

3.A

4.B

5.B

6.D

房地产物业公司范文第4篇

摘要：在我国市场经济体制不断完善的新形势下，物业作为一个新型行业迎来了更多发展机遇和挑战，必须对财务管理给予高度重视，并采取有效对策解决财务管理存在的相关问题，才能更好的促进物业公司长远发展。本文就物业公司财务管理存在问题进行全面分析，提出物业公司财务管理中问题的对策建议，以全面提升物业公司的财务管理水平，从而促进物业公司资金有效利用率不断提高。

关键词：物业公司；财务管理；问题；对策建议

根据物业公司的实际发展来看，其财务管理有着一定特殊性，涉及的范围比较广，需要注重企业各种项目、各个部门的资金分配，才能确保物业公司资金利用的协调性。因此，加强物业公司财务管理和监督，提高全体员工对财务管理的认识，才能真正提高物业公司的市场竞争力，最终推动我国物业行业可持续发展。

一、 物业公司财务管理存在问题分析

对当前物业公司的整体情况进行全面分析发现，其财务管理存在的问题主要体现在如下几个方面：

（一） 财务管控体系不够完善

目前，较多物业公司的管理能力都不够强，致使财务管控体系不够完善，给物业公司财务管理水平提升带来了极大影响。例如：部分物业公司在进行日常办公用品的发放时，没有采用合适的表格、文件等作为领用凭证，从而无法为会计工作人员提供可靠的参考依据；很多临时停车场都没有制定相应的停车费收取标准，租赁的车位也没有比较严格的保管合同，从而降低物业公司资金流通的有效性，等等。在各种内控制度都不够完善的情况下，收入无法及时入账、支出无法有效控制，致使物业公司财务方面出现严重亏损问题。

（二） 财务管理理念不够现代化

在物业行业不断发展的过程中，较多物业公司的管理人员都对财务管理不够重视，他们没有现代化的财务管理理念，从而不重视成本管理工作，给物业公司长远发展带来了极大影响。在物业管理需求不断提高的情况下，物业财务管理正在向着专业化、市场化、智能化发展，但在传统观念的影响下，物业公司的财务管理没有比较科学的市场定位、明确的目标等，致使物业公司的各种资源得不到优化配置，是当前物业公司财务管理不当加强急需解决的重要问题之一。

（三） 财务管理人员综合能力不强

根据相关调查和数据来看，很多物业公司为了降低成本，不注重专业财务管理人员的吸收和培养，也没有对财务工作人员进行专业培训，致使财务管理人员综合能力不够强，大大降低物业公司财务管理工作效率。与此同时，部分物业公司为了节省财务管理方面的成本，没有注重财务管理岗位的合理设置，从而出现一人兼职多个岗位的情况，给物业公司财务管理专业化、规范化发展带来极大影响。

（四） 资金分配、筹资等方面的问题

目前，较多物业公司的资金来源都不够广泛，渠道方式比较单一，各个部门的资金分配也不够合理，给物业公司资金有效利用带来了极大影响。通常情况下，物业公司的资金主要有维修资金、资本金、经营性收入和日常服务费等，在物业公司规模较小、注册资金较少和无信用保证等的情况下，其很难在银行获得贷款，是影响物业公司快速发展的重要原因。与此同时，物业费上涨速度较慢，投资项目不够多，管理团队综合能力不够强，都给物业公司财务管理全面加强带来极大影响，从而提高物业公司的投资风险。

二、 物业公司财务管理中问题的对策建议

根据上述内容来看，在实践过程中，物业公司财务管理必须注重现代管理观念和理念的迅速转变，才能形成与自身发展相适应的管理体系。目前，物业公司财务管理中问题的对策建议主要包括如下几个方面：

（一） 注重物业公司内部财务管理机制的有效完善

在我校管理机制不断完善的情况下，物业公司财务管理必须严格按照国家的相关规定和学校的实际情况执行，并结合目前的现状制定合适的管理标准、管理内容等，才能促进物业公司财务管理机制更加完善。目前，物业公司财务管理涉及的相关规则制度有“空置房管理办法”、“财务管理办法”等多个部分，需要根据每个写字楼的实际情况合理制定收费员的考核标准、区域管理工作考核指标等，并定期对各种资金的分配、物资的领用等进行准确记录，才能真正落实财务管理工作，最终形成一套适合学校物业的财务管理体制，对于促进学校物业公司财务管理规范化、标准化发展有着重要影响。

（二）注重成本管理，完善财务成本分析机制

在我国市场经济不断发展的过程中，物业行业是属于服务型行业，因此，物业公司财务管理必须注重成本管理，提高全体工作人员对财务管理的认识和重视，特别是人工支出、管理费用支出两个方面的成本管理，才能在物业公司树立现代化财务管理观念的基础上，降低物业公司的成本投入。与此同时，根据物业公司的发展需求和发展趋势，制定合适的成本控制目标、财务管理目标，不断完善财务成本分析机制，优化配置各种资源，提高财务管理综合效用，才能真正提高物业公司资金有效利用率，最终促进物业公司财务管理工作效率和质量不断提高。

（三） 注重财务工作人员综合能力提升

在结合自身发展需求的前提下，注重财务工作人员的专业培训、技能提升等，是当前物业公司财务管理工作不断加强的重要基础。因此，针对没有上岗证的财务工作让纷纭，必须马上安排学习和报考会计从业资格证，给予一定经济支持，才能更好的满足物业公司财务管理需求，最终提升物业公司财务管理水平。与此同时，财务工作人员还要积极参加一些税务、会计等方面的培训、讲座等，注重现代财务管理软件、计算机技术等充分利用，才能在物业行业现代化、智能化发展的趋势下，及时解决财务管理存在的各种问题，最终形成一支高素质、高水平、高技能的财务管理工作队伍。

（四）注重投资、筹资的多元化发展，提高物业公司收入

通常情况下，物业公司的资金来源是资本本金、部分银行贷款、业主和其它使用人等，给物业公司财务管理不断加强带来了一定影响。因此，在物业行业快速发展的新形势下，注重投资、筹资的多元化发展，保障社会效益、经济效益的一致性，才能真正提高物业公司的经济收入。与此同时，在进行投资时，需要对风险、决策等给予高度重视，注重投资模式的科学化、合理化和可行性，并加强投资、筹资过程的资金管控，才能真正提高物业公司的最大化效益。例如：通过出租空置房、开班培训班等方式，提高学校写字楼的有效利用率，是提高物业公司收入的重要途径。由此可见，在财务管理监管力度不断加大的情况下，物业公司的长远与财务管理整体效用有着极大联系，必须提高资金有效利用率，才能真正实现物业公司资金的优化配置。

结束语：

总的来说，在物业行业发展速度不断加快的情况下，物业公司的业务水平正在逐步提升，对财务管理提出了更高要求，以提高物业公司的市场竞争力。因此，针对物业公司财务管理存在的多种问题，全面落实上述几个方面的对策建议，才能真正完善物业公司财务管理机制，最终为物业公司稳定、长远发展提供重要保障。（作者单位：广州医科大学）

参考文献：

[1]马晓燕.试析物业管理企业的财务管理[J].财经界（学术版），2014，14：164-167.

[2]杜明.关于物业公司财务管理及会计核算问题的若干探究[J].中国乡镇企业会计，2014，08：92-93.

[3]陈芳.物业管理公司日常台账财务管理探讨[J].行政事业资产与财务，2013，12：166-167.

[4]张小芳.论物业企业的会计核算和财务管理[J].全国商情（经济理论研究），2013，13：71-72.

[5]郑皎.构建物业公司科学的财务管理体系[J].山西高等学校社会科学学报，2013，01：25-27.

房地产物业公司范文第5篇

二是物业企业《资质证》，这是接管项目、参加投标的资格证，有点难度，我告诉你程序和提交的资料：

(一)提交材料

1、企业资质申请

2、营业执照;

3、企业章程;

4、验资证明(注册资本人民币50万元以上);

5、企业法定代表人的身份证明;

6、企业法人代表、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件，企业专业技术人员的职称、资格证件;

7、企业固定办公场所证明

(二)申报程序

提交有关材料县房产主管部门初审报市房产主管部门核准发证

(三)法律依据：

1、《物业管理企业资质管理办法》第四条第三款：设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

2、《物业管理企业资质管理办法》第六条新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日 起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：

(一)营业执照;

(二)企业章程;

(三)验资证明;

(四)企业法定代表人的身份证明;

房地产物业公司范文第6篇

公共设备设施配套

1、小区出入管理

现有小区主出入口均安装车辆管理系统，对进出车辆进行管理;对行人主要是靠保安确认后放行。鉴于保安的流动性及其他原因，很难全面准确识别业主。随意放行，又容易将闲杂人员放进小区，造成盗窃或其他不安全隐患;若仔细确认，过程中又难免发生因业主心态或保安语态方面不妥，从而造成与业主语言过激现象。为此，物业公司希望能在小区主出入口处安装带感应磁卡锁管理的电子门，对行人进行人机双重管理，其卡应同车管、单元门、电梯等通用，权限可分别设置。为方便来客访问，门口岗亭内设置可同管理区域内所有业主通话的可视对讲，方便业主沟通。

作为小区安全管理的第一道屏障的保安岗亭，其暖气、电力、照明、电话等是为员工提供良好工作环境的基础。从节能角度来说，以暖气为例，一个6平方米的岗亭，如为水暖，冬季135天的采暖费为623元/平方米=138元。如使用电暖气，135天2KW12小时/天0.738元/KW=2,391.12元，为水暖的17倍，同时，又具有安全隐患及供暖效果不好等缺陷。为此，物业公司希望岗亭的建设应将暖气、电力、照明、电话等设施给与配套完善。

小区的每个出入口最低需配置两名保安，按目前的人员费用标准，24,000元/人年，如物业费以1.2元/平方米月计算，需从1,667平方米的年物管费中支付每人每年的工资及福利待遇。按每户150平方米计算，为13户业主一年的物管费，按一个小区1,200户计算，一个保安的费用占总体物管费用的1%，为此，物业公司希望小区的出入口设置愈少愈好，最好不超两个，一是减少费用，二是减少安全管理的隐患，三是减少设备设施投入。

2、道路及附属设备设施

目前，销售、出租车库的闲置同小区消防通道等处车满为患形成了鲜明的对比，各家也在想尽办法销售车库，但收效甚微。为此，物业公司希望在消防通道处设置铁制栅门，仅在消防状态开启，以促进车库销售，便于消防使用，利于物业管理。

路灯一般是在节日期间需要全部启动，以保障其氛围。平日里，满足使用功能即可。为节约能源，物业公司希望能将一个区域的照明分几路控制，以分别满足平日及节日灯光照明的要求。草坪灯、景观灯因诸多原因，两年左右即严重锈蚀，物业公司希望能尽量少布局安装，或在选材方面要符合实际需要。

部分车辆在小区出入口及进入小区需掉头时，因无回转区间，只能沿小区环路转出。部分大型车辆，如垃圾排放车，因转弯半径不够，经常将路边石或绿化植被压损。为此，物业公司希望有条件的要尽量考虑，一在小区出入口或环路沿线处设置回转区间，二是增大小区内道路的宽度，以消防车为上限。

为保障小区内居民的步行安全，现区内道路上设置了部分减速带，大部分车辆在通过减速带时，会发出“哐当”的声响，除发出噪音外，对过往车辆的损伤也很大。为此，以进车为例，物业公司希望能建满足单向单辆消防车通过的弯道这种形式，来达到减速而无噪音和损伤车辆的目的。

3、给排水、暖气设备设施

部分公建的自来水进户，室外水表井在春节假日期间，因店铺停业休息，无人用水，北方寒冷的天气很容易将水表冻裂。为此，物业公司希望能在水表金属井盖的内壁上做发泡等方式进行防冻处理。

许多马葫芦(窨井即下水井，俗称马葫芦)均设置在小区道路上，当有车辆通过时，尤其是夜间，车辆碾压马葫芦盖的噪音甚是扰民，也发生过因马葫芦盖被压损破碎造成人车掉入马葫芦里的事故。另外，在道路中央清理马葫芦内的垃圾也存在很大的危险和不卫生，清理出来的垃圾顺道路流淌，造成很大的污染。为此，物业公司希望主次干道上最好没有马葫芦，将马葫芦建在人行步道侧的草坪里，既保障了安全，又免除了污染。

部分经营餐饮的商业店铺，其内部因为没有设置隔油池，经常造成下水堵塞，因凝固的油脂很难处理，也为整栋楼的下水疏通造成很大隐患。为此，物业公司希望在建此类公建时，要设置隔油池。

小区内绿化及景观和保洁，每日需消耗大量的自来水。为节约用水，物业公司希望在小区规划中，能增设中水装置，将小区业主使用的下水再次利用，为绿化、景观、保洁用水敷设管路，提供便捷的条件。

鉴于供暖公司不接管地热，且地热材质的寿命同建筑的寿命有20余年的差距，如果可以，尽量少建地热。

4、消防设备

现大多小区都有两个以上的车库，消防系统也各自独立。但因车库内夏季潮湿，设备很容易损坏，另外，消控室比较分散，管理起来人员成本又高。为此，物业公司希望能将所有消防控制柜集中到监控室统一管理。

小区车库内的消防管路是目前小区内冬季最容易冻损的设施。为此，物业公司希望在小区出入口的喷洒或消火栓应单独分区设置，有单独阀门控制并设置放水阀，喷头尽量采用上喷型。

5、强弱电设备设施

小区业主入住后，物业公司、街道、居委会、派出所等有很多信息经常需要同业主沟通。为此，物业公司希望能在小区的主出入口处设置大屏幕电子字幕装置，及时发布各种信息用于大家分享。

小区物业公司入场管理后，需进行网络办公，同时也将产生网络费用，而小区的网络运营商往往是和房屋建设方签署了网络共享协议。为此，物业公司希望能在同网络运营商签署协议时，明确由网络运营商为物业公司提供免费的网络服务。

地下停车场投入使用后，其停车场照明为物业费用支出比例较大的一部分，而停车场的照明，是为车辆及乘客使用的。为此，物业公司希望沿车辆主出入通道设置一路照明，其余部分照明设置为红外线感应式控制，或者根据车流量的主要出入时间，对部分照明线路加设时间控制器以进行节能管理。另，电梯前室照明建议采用感应式控制。

6、土建

在小区业主需要清洗外部玻璃或施工单位需进行外立面维修时，经常为找不到拴吊栏的点而发愁，拴在业主家护栏上吧，除需频繁地出入业主家，又很容易将业主家的护栏损坏。为此，物业公司希望能在土建施工时，在屋面预留拴吊栏或吊板的固定钢环等预埋件，方便日后清洁和维修。

小区内需设置无障碍通道，方便老弱病残孕的使用。

在小区入住的装修期间，经常发生生活垃圾及建筑垃圾随意堆放，装修工人随地大小便的现象。为此，物业公司希望能根据区域大小建立固定的生活垃圾中转站;建立临时的建筑垃圾中转站;建立临时的公共卫生间。为这个阶段的小区环境建设提供硬件条件。

公共区域

小区内部分中老年人需要跳舞健身场所，有时需举行小型聚会。为此，物业公司希望能在小区内规划出健身等场所并提供预留电源，场所以对周围居民无光源及声源影响为宜。

物业用房等

大连市青云林海小区的“三位一体”管理，提高了为业主服务的效率。以此为例，物业公司希望新建的小区，能将物业办公室、消防安防监控室、员工宿舍、食堂、街道、业委会、派出所设置在同一栋楼的同层，既方便为业主服务，也方便物业公司的管理。位置以小区主出入口或地理中心为首选，希望水电暖通讯等配套齐全。

日常管理中，因管理区域较大，保洁员工的取水和如厕就成了很大的问题。为此，物业公司希望能在相应的地理区域内，为物业公司在相应的设备间设置卫生间，即解决保洁的用水问题，又解决员工的如厕问题。另外，物业公司希望能在每栋楼为物业公司提供一个清扫间。

管理区域内的各种警示标识也很重要。