房地产开发财务评价

房地产开发财务评价（精选6篇）

房地产开发财务评价 第1篇

房地产开发经营情况指标解释

信息来源：新津经济普查办公室 发布日期：2004-11-15 房地产开发经营情况(一)房地产投资完成情况

49.计划总投资：指房地产开发企业(单位)在建的房屋建设工程或正在开发的土地开发工程，按照总体设计规定的内容全部建成计划(或按设计概算或预算)需要的总投资。

没有总体设计的房地产开发企业(单位)，按报告期施工工程的计划总投资合计数填报。

50.实际需要的总投资：指房地产开发企业(单位)在建的房屋建设工程或正在开发的土地开发工程，由于变更计划，设备材料涨价等原因，按总体设计规定的内容全部建成需要的总投资。包括在建工程已完工程的投资和未完工程尚需投资。

没有总体设计的房地产开发企业(单位)，填上报计划总投资或年内施工的各项工程全部建成投产实际需要的投资。

51.自开始建设至本年底累计完成投资：指房地产开发企业(单位)在建的房屋建设工程或正在开发的土地开发工程从开始建设到本年底止累计完成的全部投资。其计算范围原则上应与“计划总投资”指标包括的工程内容相一致。

报告期以前已建成投产或停、缓建工程完成的投资以及拆除、报废工程的投资，仍应包括在内。但转出的“在建工程”累计投资应予以扣除，转入的“在建工程”以前年度完成的投资应当包括。

52.累计新增固定资产：指自开始施工至本年底已经完成建造和开发过程并交付使用的房屋和土地开发面积的价值。

53.本年底未完工程累计投资：指已经开始施工至本年底尚未建成交付使用的工程自开始建设至本年底累计完成的投资额。具体包括：①报告期以前年度开工跨入本年继续施工，到年底尚未交付使用的在建工程累计完成投资；②报告年度内新开工，年内尚未交付使用的工程完成的投资；③年底以前(包括本年和以前年度)已经停缓建的工程累计完成投资(如果已作报废工程处理的，则不包括在内)；④应摊入未完工程的应分摊的其他费用。

年末未完工程累计投资中不包括已转固定资产的不需要安装的设备、工具、器具价值，但尚未转入固定资产的不需要安装的设备、工具、器具价值，则应包括在未完工程累计投资中。

54.本年计划投资：指经计划部门同意安排的当年计划投资额(以立项报告为准)。有调整的，应填调整后的数字。

55.本年完成投资：指从本年１月１日起至本年最后一天止完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。其中土地购置费在实际统计工作中如难以区分，可放在“商品房建设投资额”中。

56.商品房建设投资额：指房地产开发企业(单位)开发建设的供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、写字楼、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资额(含拆迁、回迁还建用房)。

57.商品住宅：指房地产开发企业(单位)建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。

58.土地开发投资额：指房地产开发企业完成的前期工程投资，即路通、水通、电通、场地平整等(也称七通一平)所完成的投资。一般指生地开发成熟地的投资。在旧城区(老区拆迁)的开发中，如果有统一的规划，如政府有关部门批准的小区建设的前期工程中，有场地平整，原有建筑物、构筑物拆除，供水供电工程等工作量也可计算。未进行开发工程、只进行单纯的土地交易活动不作为土地开发投资统计。土地开发投资额在房屋用途分组中能分摊的部分就分摊，不能分摊的全部计入其他。

59.建筑工程：指各种房屋、建筑物的建造工程，又称建筑工作量。这部分投资额必须兴工动料，通过施工活动才能实现。

60.安装工程：指各种设备、装置的安装工程，又称安装工作量。

61.设备、工器具购置：指工业企业生产的产品转化为固定资产的购置活动，包括建设单位或企、事业单位购置或自制的，达到固定资产标准的设备、工具、器具的价值。62.购置旧设备：指从外单位购入已经使用过的各种设备，不包括从国外购进的旧设备。

63.其他费用：指在固定资产建造和购置过程中发生的，除建筑安装工程和设备、工器具购置投资完成额以外的费用，不指经营中财务上的其他费用。包括土地出让金、大市政费、四源费(煤、热、自来水、污水)、不可预见费、旧房屋购置，基本畜禽支出，林木支出，退耕退牧还林还草、土壤改良、城市绿化，办公生活用家具、器具购置，建设单位管理费，土地征用、购置及迁移补偿费，政府收费，勘察设计费，研究 实验费，可行性研究费，临时设施费，施工机械转移费，设备检验费，负荷联合试车费，土地占用、使用费，建设期应付利息，包干结余，企业债券发行费，合同公证费及工程质量监测费，国外借款手续费及承诺费，汇兑损益，调整器材调拨价格折价，坏帐损失，固定资产亏损及损失等。

64.土地购置费：指房地产开发企业为取得土地使用权而支付的费用。土地购置费按当期发生数计入投资，如土地购置费为分期付款的，可分期计入投资；不计入新增固定资产。土地购置费支出包括：①通过划拨方式取得的土地使用权所支付的土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补偿费及土地征收管理费等；②通过出让方式取得土地使用权所支付的出让金。

65.旧建筑物购置费：指购置已使用过的各种旧房屋及其他建筑物，即对旧房屋及其他建筑物的赔偿费。

66.投资额按房屋工程用途分组：指投资额中用于各类房屋建设的投资。

67.住宅：指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等。68.别墅、高档公寓：一般指单位建筑面积造价高于当地同等地段商品住宅平均造价一倍以上的公寓或别墅，或者经有权审批房地产投资计划的审批单位审定为高档公寓、别墅的房地产投资项目。

69.经济适用房：指根据国家经济适用房计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，地方政府统一组织建设；用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收；出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。70.办公楼：指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位使用的各类办公用房(又称写字楼)。

71.商业营业用房：指商业、粮食、供销、饮食服务业等部门对外营业的用房，如度假村、饭店、商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店、菜店、加油站、日杂等房屋。

72.其他：凡不属于上述各项用途的房屋建筑物，如中小学教学用房、托儿所、幼儿园、图书馆、体育馆等。

73.本年新增固定资产：指在报告期已经完成建造和开发过程并交付使用的房屋和土地开发面积的价值。指房地产开发公司进行开发经营活动的最终成果，即为社会提供的固定资产，而且是在报告期内新增加的。不是反映房地产开发企业本身固定资产的 增加。(二)资金来源

74.本年资金来源合计：指房地产开发企业(单位)在本年内收到的可用于房地产开发和经营的各种资金来源数之和，包括上年末结余资金、本年度内拨入、借入或以各种方式筹集的资金。

75.上年末结余资金：指上年资金来源中没有形成投资额而结余的资金。包括尚未用到工程上去的材料价值、未开始安装的需要安装设备价值及结存的现金和银行存款等。可根据有关财务数字填报。上年末结余资金不能出现负数，即不能把上年应付工程、材料款作为上年末结余资金的负数来处理。

76.本年资金来源小计：指房地产开发企业(单位)实际拨入的，用于房地产开发的各种货币资金。包括国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。

77.国家预算内资金：分为财政拨款和财政安排的贷款两部分。包括中央财政的基本建设基金(分经营性基金和非经营性基金两部分)、专项支出(如煤代油专项等)、收回再贷、贴息资金，财政安排的挖潜改造和新产品试制支出、城建支出、商业部门简易建筑支出、不发达地区发展基金等资金中用于固定资产投资的资金；地方财政中由国家统筹安排的用于房地产开发的资金。

78.国内贷款：指报告期房地产开发企业(单位)向银行及非银行金融机构借入的用于房地产开发与经营的各种国内借款，包括银行利用自有资金及吸收的存款发放的贷款、上级主管部门拨入的国内贷款、国家专项贷款(包括煤代油贷款、劳改煤矿专项贷款等)，地方财政专项资金安排的贷款、国内储备贷款、周转贷款等。

79.银行贷款：指向各商业银行、政策性银行借入的用于房地产开发与经营的各项贷款。

80.非银行金融机构贷款：指向除上述银行之外从事金融业务的机构借入的用于房地产开发与经营的各项贷款。非银行金融机构包括城市信用社、农村信用社、保险公司、金融信托投资公司、证券公司、财务公司、金融租赁公司、融资公司(中心)等。81.债券：房地产开发企业(公司)或金融机构通过发行各种债券，筹集用于房地产开发与经营的资金，包括由银行代理国家专业投资公司发行的重点企业债券和基本建设债券。

82.利用外资：指报告期收到的用于房地产开发与经营的境外资金(包括外国及港澳台 地区)，包括外商直接投资、对外借款(外国政府贷款、国际金融组织贷款、出口信贷、外国银行商业贷款、对外发行债券和股票)及外商其他投资(包括补偿贸易和加工装配由外商提供的设备价款、国际租赁)。不包括我国自有外汇资金(包括国家外汇、地方外汇、留成外汇、调剂外汇和中国银行自有资金发行的外汇贷款等)。

83.外商直接投资：指外国投资商在与中国企业(政府)合资、合作或独资中以外汇现金、设备(或实物)、技术、专利或其他方式投入的资金总量。

84.对外借款：指通过中国政府(包括中央、各个部门、地方政府)、银行或非银行金融机构等中介机构引进，最终用于房地产开发与经营的外国资金(含设备、技术、专利等折算款)。

85.国家统借统还的外资：指由我国政府出面同外国政府、团体或金融组织签订贷款协议，并负责偿还本息的国外贷款。

86.自筹资金：指各地区、各部门及企事业单位筹集用于房地产开发与经营的预算外资金。

87.自有资金：指凡属于房地产企业(单位)所有者权益范围内所包括的资金，是按财务制度规定归企业支配的各种自有资金。包括企业折旧资金、资本金、资本公积金、企业盈余公积金及其他自有资金，也包括通过发行股票筹集的资金。

88.其他资金来源：指在报告期收到的除以上各种资金之外其他用于房地产开发与经营的资金。包括社会集资、个人资金、无偿捐赠的资金及用征地迁移补偿费、移民费等进行房地产开发的资金。

89.集资：指房地产开发企业(单位)在单位内部或向社会筹集的用于房地产开发投资的各种资金。

90.定金及预收款：指房地产开发企业(单位)预收的购买者用于买房的定金及预收款。定金是为了使签订合同的甲乙双方履行经济合同，根据有关规定由购房单位在报告期交纳的押金。预收款是甲乙双方签订购销房屋合同后，由于经营活动的需要，在报告期由购房单位提前交付的购房款(包括预收购房款中的外汇)。

91.本年各项应付投资款：指在房地产开发过程中应付未付的投资款。包括应付工程款、应付器材款、应付工资、应付有偿调入器材及工程款、其他应付款、应交税金、应交基建收入、应交投资包干结余、应交能源交通建设基金、应交预算调节基金及其他应交款。各项应付款填报本报告期实际增加数(或发生数)，不是填报开始建设以来的累计数。92.利用外资按国家或地区分：指资金来源的利用外资中，外资来自的国家或地区的划分。各个国家或地区的利用外资相加应等于利用外资总计。各类外资按报告期的外汇牌价(中间价)折成人民币“万元”计算。(三)土地购置和开发情况

93.本年完成开发土地面积：指报告期内对土地进行开发并已完成七通一平等前期开发工程，具备进行房屋建筑物施工或出让条件的土地面积。

94.待开发土地面积：指经有关部门批准，通过各种方式获得土地使用权，但尚未进行开发的土地面积。

95.本年购置土地面积：指在本年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。96.本年土地成交价款：指进行土地使用权交易活动的最终金额。在土地一级市场，是指土地最后的划拨款和出让价；在土地二级市场是指土地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格。土地成交价款与土地购置面积同口径，目的是正确计算平均土地购置价格。(四)其他指标

97.竣工房屋住宅套数：指报告期内房屋按照设计要求已全部完工，经验收合格，达到住人或使用条件的正式交给开发公司的成套住宅数量(以设计图纸为准)。98.拆迁还建房屋竣工面积：指报告期房地产公司竣工的用于拆迁还建的房屋面积。99.统建代建房屋竣工面积：指报告期房地产公司接受委托、定向开发建设，并收取一定的管理费所建设的房屋竣工面积。

100.公益性建筑竣工面积：指报告期房地产开发公司竣工的学校、幼儿园、派出所、居委会、商店等公益设施建筑面积。

101.全年从业人员劳动报酬：指房地产开发企业在本年实际支付给本企业在岗职工的工资总额(包括计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资)和支付给其他从业人员的劳动报酬。(五)房屋面积及价值指标

102.房屋施工面积：指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。103.房屋新开工面积：指在报告期内新开工建设的房屋面积。不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽(地基处理或打永久桩)的日期为准。

104.房屋竣工面积：指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准(实行房地产开发小区综合验收的城市，应经小区综合验收合格)，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。

105.竣工房屋价值：指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造；办公和生活用家具的购置等费用；购置土地的费用；迁移补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。

(六)商品房屋销售与出租情况

106.实际销售面积：指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订(正式)销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。107.外销(租)：经有关部门批准，销售(或出租)给境外企业和个人，包括外国人、外籍华人、华侨及港澳台同胞的商品房屋面积。

108.销售给个人：指实际销售给国内个人的商品房屋面积。不包括外销中销售给个人的部分。

109.预售面积：指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房屋的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入。

110.空置面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

111.出租面积：指在报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。112.出租给个人：指实际出租给国内个人的商品房屋面积，不包括外租部分。113.实际销售额：指报告期内出售房屋的总收入(即双方签署的正式买卖合同中所确定的合同总价)。该指标与实际销售面积同口径，包括正式交付的商品房屋在建设前期预收的定金、预收的款项及结算尾款和拖欠款。不包括未交付的商品房所预收的款项。收取的外汇按当时外汇调节市场价折算在其中。如果商品房是跨年完成的，应包括以前年度所收的定金及预收款。

114.销售给个人：指实际销售给国内个人的商品房实际销售额，不包括外销中售给个人的部分。

房地产物业管理、中介服务及其他房地产业生产情况(一)物业管理情况

115.在管物业占地面积：指报告期末物业管理单位正在进行管理的物业所占用的全部土地面积。

116.在管房屋建筑面积：指报告期末物业管理单位正在进行管理的已竣工交付使用的全部房屋建筑面积。

117.住宅：指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等。118.办公用房：指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位使用的各类办公用房(又称写字楼)。

119.商业营业用房：指商业、粮食、供销、饮食服务业等部门对外营业的用房，如度假村、饭店、商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店、菜店、加油站、日杂等房屋。

120.厂房：指直接用于生产或为生产配套的各种房屋，包括主要车间、辅助用房及附属设施用房。凡工业、农业、建筑业、交通运输业、商业等单位中的厂房都包括在内。(二)中介服务情况 房屋代理销售

121.房屋代理销售成交合同面积：指经房地产中介服务机构代理，并签订销售合同的商品房及以外的所有房屋的成交面积。

122.房屋代理销售成交合同数：指房地产中介服务机构代理销售商品房及以外的所有房屋，并签订销售合同的业务笔数。123.房屋代理销售成交合同金额：指房地产中介服务机构对商品房及以外的所有房产进行销售，并签订销售合同的商品房成交金额。房屋代理出租

124.房屋代理出租成交合同面积：指经房地产中介服务机构代理，并签订租赁合同的商品房及以外的所有出租房屋的总面积。

125.房屋代理出租成交合同数：指房地产中介服务机构代理出租商品房及以外的所有房屋，并签订租赁合同的业务笔数。

126.房屋代理出租成交合同金额：指房地产中介服务机构对商品房及以外的所有房产进行租赁，并签订租赁合同的商品房成交金额。

财政部：施工、房地产开发企业财务评价指标体系（试行）

1.资产负债率：用于衡量企业负债水平的情况。

资产负债率＝负债总额／资产总额×100％

2.流动比率：用于衡量企业偿付即将到期的短期债务的能力。

流动比率＝流动资产／流动负债×100％

速动比率：指速动资产与流动负债的比率，用于衡量企业流动资产中可立即用于偿付短期债务的能力。

速动比率＝速动资产／流动负债×100％

速动资产＝流动资产－存货

3.应收帐款周转率：反映企业应收帐款的流动程度。

应收帐款周转率（房地产）＝赊销收入净额／平均应收帐款余额×100％

赊销收入净额＝销售收入－现销收入－销售退回、折让、折扣

平均应收帐款余额＝期初应收帐款＋期末应收帐款／2

应收帐款周转天数＝360／应收帐款周转率

应收工程款拖欠率（施工）＝应收工程款／工程结算收入×100％

4.存货周转率：衡量企业销售能力和存货是否过量。

存货周转率＝工程成本或全部销售成本／平均存货成本×100％

平均存货成本＝期初存货＋期末存货／2

注：工程成本适用于施工企业，销售成本适用于房地产开发企业。

5.产值利润率：衡量企业每完成百元产值可实现多少利润。

产值利润率（施工）＝利润总额／企业总产值×100％

6.销售利润率：衡量企业销售收入的收益水平。

销售利润率（房地产）＝利润总额／销售总额×100％

7.工程结算收入利润率：衡量企业工程结算收入的收益水平。

工程结算收入利润率（施工）＝利润总额／工程结算收入×100％

8.资本收益率：衡量企业运用投资者投入资本获得收益的能力。

资本收益率＝净利润／实收资本×100％

9.资本保值增值率：反映投资者投入企业的资本在企业营运中的完整性和保全性。

资本保值增值率＝期末所有者权益总额－客观因素影响所有者权益增减额／期初所有者权益总额×100％

10.社会贡献率：反映企业运用全部资产为社会创造或支付价值的能力。

社会贡献率＝企业社会贡献总额／平均资产总额×100％

企业社会贡献总额指企业为国家或社会创造或支付的价值总额，包括工资（含奖金、津贴等工资性收入）、劳保退休统筹及其他社会福利支出、利息支出净额、应交增值税、应交产品销售税金及附加、应交所得税及其他税收、净利润等。

平均资产总额＝期初资产总额＋期末资产总额／2

11.社会积累率：衡量企业社会贡献总额中上交国家财政的比例与能力。

社会积累率＝上交国家财政总额／企业社会贡献总额×100％

上交国家财政总额＝应交增值税＋应交产品销售税金及附加＋应交所得税＋应交其他税收

上述所列财务评价指标，凡指标下列“施工”或“房地产”字样的，指适用于施工企业或适用于房地产开发企业；凡指标下未列“施工”或“房地产”字样的，适用于两个行业的企业。

房地产开发财务评价 第2篇

第一条 为了规范房地产开发企业财务行为，加强财务管理和经济核算，根据《企业财务通则》，结合房地产开发企业的特点及其管理要求，制定本制度。

第二条 企业财务管理的基本任务和方针是：做好各项财务收支的计划、控制、核算、分析，合理筹集资金，有效利用企业各项资产，努力提高经济效益。

第三条 切实做好财务管理基础的工作，在经营过程中，保证企业财产物资的进出消耗都应做到手续齐全，计量准确，同时做好完整的原始记录，定期或不定期进行财产清查。

第四条 企业流动负债的应计利息支出，计入财务费用。

企业长期负债的应计利息支出，筹建期间的，计入开办费;开发期间，企业借入资金而不能直接计入某项开发成本的利息支出，计入开发成本;开发产品竣工验收完工后，计入财务费用。

第五条 企业如发生因债权人特殊原因确定无法支付的应付款项，计入资本公积。

第六条 流动资产包括现金、各种存款、其他货币资金、短期投资、应收及预付款项、存货等。其中：其他货币资金包括外埠存款、在途资金我;应收及预付款项包括应收销货款、其他应收款、应收票据、待摊费用、预付工程款、预付购货款等。

第七条 企业应收票据应按照面值计价，贴现应收票据的实得款项与其面值的差额，计入财务费用。

第八条 企业终了，按照年末应收账款余额的1%计提坏账准备金，计入管理费用。发生的坏账损失，冲减坏账准备金。收回已核销的坏账，增加坏账准备金。

第九条 存货包括各种库存材料(办公耗材、开发经营材料)、库存设备(如暖卫设备、通风设备、照明设备等)、低值易耗品、开发产品、出租开发产品、周转房、在建开发产品等。

第十条 存货按实际成本计价(采用先进先出法)。

第十一条 企业领用或发出低值易耗品按受益对象，采用五五摊销法记入工程成本和管理费用。

第十二条 企业在用的出租房、周转房按其耐用年分期平均摊入成本。

第十三条 低值易耗品是指单位价值在1000以上，2000元以上且在使用过程中保持实物形态不变的各用具物品等劳动资料，如工具、管理用具等。

第十四条 固定资产是指单位价值2000元以上且使用年限超过一年的房屋及建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作固定资产。

第十五条 固定资产按下列方法计价：

〈1〉购入的，按照买价加上支付的运费、保险费、包装费、安装调试费和缴纳的税金等计价。

〈2〉自行建造的，按照建造过程中实际发生的全部支出计价。

〈3〉改、扩建的，按照固定资产原价加上改、扩建改发生支出减去改、扩建过程中发生的固定资产变价收入后的余额计价。

第十六条 完工并已交付使用但尚未办理竣工决算的工程，按照工程全部支出数估价转入固定资产，并从交付使用次月起计提折旧;办理竣工决算后，按其实际价值调整原估价入账的固定资产原值和已计提折旧。

第十五条 企业计提固定资产折旧采用平均年限法，净残值率按照固定资产原值的5%确定。

平均年限法的固定资产折旧率和折旧额的计算公式为：

年折旧率=(1-预计净残值率)/折旧年限*100%

月折旧率=年折旧率/1

2月折旧额=固定资产原值*月折旧率

第十七条 企业固定资产折旧，从固定资产投入使用月份的次月起，按月计提。停止使用的固定资产，从停用月份的次月起，停止计提折旧。提足折旧的逾龄固定资产不再计提折旧。

第十八条 企业发生的固定资产修理支出，发生不均衡的、数额较大的，采用待摊办法。

第十九条 固定资产有偿转让或清理报废的变价收入扣除清理费用后的净收益与其账面净值的差额，计入营业外收入或营业外支出。

第二十条 企业对固定资产每年盘点一次。盘盈的固定资产，按照原值减去估计累计折旧的净收益，计入营业外收入;盘亏、毁损、报废的固定资产，按其原值扣除累计折旧、变价收入、过失人或保险公司赔偿以及残值后的净损失，计入营业外支出。

第二十一条 无形资产按取得时的实际成本计价，从开始受益之日起，按有效使用期限内平均摊入管理费用。

第二十二条 长期待摊费用主要包括开办费、经营租赁方式租入的固定资产改良支出、摊销期在1年以上的固定资产修理支出以及其他待摊费用等。

第二十三条 开办费是指企业在筹建期间发生的费用，包括筹建期间人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费等，自生产、经营月份的次月起，按5年期限分期摊入管理费用;以经营租赁方式租入的固定资产改良支出，在租赁有效期内，分期记入管理费用。

第二十四条 房地产企业开发、销售过程中发生的各项支出，按规定计入相关成本、费用。

第二十五条 企业开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及开发间接费用。

〈1〉土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

〈2〉前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、七通一平等支出。

〈3〉建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。

〈4〉基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

〈5〉公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

〈6〉开发间接费用是指企业所属直接组织，管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等。

第二十六条 企业发生的销售费用、管理费用和财务费用，计入当期损益。

〈1〉销售费用是指企业在销售产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，包括应由企业负担的保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、销售佣金、开发产品销售之前改装修复费、看护费、采暖费以及专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及他经费。

〈2〉管理费用是指企业管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，包括工会经费、职工教育经费、劳动保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、无形资产摊销、开办费摊销、业务招告待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废将损失，以及其他管理费用。

〈3〉财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费、以及企业筹资发生的其他财务费用。

第二十七条 职工福利费按照企业职工工资总额的14%提取，主要指职工的医药费(包括参加职工医疗保险交纳的医疗保险费)，职工因公负伤赴外地就医路费，职工生活困难补助，以及国家规定的其他福利支出。

第二十八条 待摊或预提费用，应遵循权责发生制和成本与收入配比的原则。企业一次支付，分期摊销的待摊费用，按受益期摊销期限一般不应超过12年个月。在费用尚未发生以前需从成本中预提的费用项目和标准，预提数与实际发生数发生差异时应及时调整提取标准，多提数应在年终冲减成本费用。预提费用当年能结清的，年终财务决算不留余额;需要保留余额的，应在财务报告中予以说明。

第二十九条 企业营业收入包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入，以及其他业务收入。

第三十条 商品房、配套设施销售和土地转让，在商品房、配套设施和土地等移交买主，并提交发票结算账单时确认收入实现;代建工程应在工程竣工验收、办理财产交接手续、并将代建工程价款结算账单提交委托单位时，结算账单经委托单位签证后，确认收入实现;出租房屋按合同、协议约定的承租方付租日期应付租金，确认收入实现。

第三十一条 企业发生的产品销售退回、折让或折扣，冲减销售收入。

第三十二条 企业营业外收入和营业外支出是指与企业生产经营无直接关系的各项收入和支出。包括固定资产盘盈和出售净收益，罚款收入以及其他非营业性收入。

第三十三条 企业发生的亏损，可以用下一的税前利润弥补，下一利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。5年内不足弥补的，用税后利润弥补。

第三十四条 企业税后利润，除国家另有规定者外，按下列顺序进行分配：

〈1〉弥补以前亏损;

〈2〉提取法定盈余公积金，按税后利润扣除弥补以前亏损后的10%提取，达到注册资金的50%可不再提取。

〈3〉向投资者分配利润。

第三十五条 盈余公积金可用于弥补亏损或用于转增资本金，转增资本金后，企业法定盈余公积金一般不得低于注册资金的25%。

第三十六条 企业财务报表包括资产负债表、损益表、费用明细表及财务情况说明书及有关附表。

房地产合作开发风险评价研究 第3篇

房地产合作开发是指两个或两个以上的企业之间或企业与事业单位之间,通过签订联合开发合同,组成房地产开发经营实体,共享利润、共担风险的经济联合行为。由于房地产投资占用资金多,资金周转慢,而市场是瞬息万变的,加上房地产资金的流动性低,不能轻易变现,这些都会造成风险因素增加,所以房地产行业的投资风险很大。国际金融危机的爆发,更加剧了房地产投资的风险。而我国房地产行业起步较晚,企业普遍存在规模偏小、资质比较低、资金不足等问题,在这样的背景下,寻求企业外部资源,通过各自核心能力和优势资源的有效整合,合作开发项目,快速适应市场机会,降低成本、提高竞争力成了企业降低风险的首要选择。合作开发项目又带来了新的风险,比如合作伙伴的资质问题、合作者中途退出带来的风险等问题。要降低房地产合作开发的风险,必须对合作开发中可能出现的种种风险因素进行预先评价。

2 评价方法的选择

由于房地产项目投资风险因素具有明显的层次性和主观不确定性,这为采用基于模糊数学的综合评价法进行房地产投资风险度量提供了可能。模糊数学是处理不确定性的有力工具,基于模糊数学的综合评价方法主要是由AHP法确定各指标的权重,运用定性和定量相结合、专家评价和科学计算互为补充的系统分析方法,给出定量的评价结果。它克服了以往只能衡量房地产投资中某单一风险的弊病,而是将房地产投资作为一个系统来衡量其整体的风险程度,最后以房地产投资系统风险度一个指标来衡量其整体风险。

3 风险评价的理论研究与实证分析

本文以保定市某合作开发的住宅小区为例,根据项目开发具体情况,从合作开发角度对其进行投资风险评价。

3.1 建立风险因素评价指标体系

首先利用风险因素预先分析法对风险因素进行详细地识别后,得出了风险因素的结构框架。在此基础上,构建出评价指标层次体系,详见表1。

3.2 判断风险因素影响程度

合作项目风险因素影响程度评语集M={不重要,一般重要,比较重要,非常重要},见表2。

根据表2,邀请业界内10位专家以上一层的某一要素为基准,对本层的要素进行打分。

3.3 利用层次分析法确定各因素的权重

其步骤如下:

(1)根据专家打分,对本级的要素进行两两比较建立判断矩阵,见表3。

(2)计算准则层对目标层的权重。

,其中Wi为依据方根法求得各因素归一化的权重系数,通过计算得出其权重向量为A=(0.326,0.169,0.069,0.066,0.370)

(3)进行一致性检验。

最大特征跟,n=5

一致性指标CI=(λmax-n)/(n-1)=0.011,随机一致性指标RI=1.12

一致性比例CR,对于此判断矩阵CR=CI/RI=0.011/1.12=0.010<0.1,所以判断矩阵A-B的一致性是可以接受的。

同理,指标层对准则层的各组成因素权重向量为:

B1=(0.222,0.222,0.111,0.445) B2=(0.157,0.056,0.133,0.327,0.327) B3=(0.333,0.667) B4=(0.142,0.429,0.429)B5=(0.110,0.196,0.309,0.048,0.245,0.092)

3.4 计算合成权重

应用加权平均模糊评价理论,根据指标层权重向量Bi和准则层权重向量A,组成评判矩阵UT=BiA,计算各项指标层对目标层的合成权重UT=(0.072,0.072,0.036,0.145,0.027,0.009,0.022,0.055,0.055,0.023,0.047,0.009,0.028,0.028,0.041,0.074,0.114,0.018,0.091,0.034)T

3.5 判定风险等级

由聘请的10位专家对20项指标层因素风险发生可能性等级进行模糊判断,其中低风险、较低风险、较高风险、高风险分别由T1、T2、T3、T4代表。本文以“合作伙伴战略目标差异”风险发生的可能性为例进行说明。专家认为低、较低、较高和高的专家数量分别为7位、3位、0位和0位,则其所占比例分别为0.7、0.3、0和0,评价矩阵见表4。

依据所有因素的评语集组成风险因素隶属度的向量矩阵R204。

3.6 进行模糊综合评价

己知风险因素隶属度的向量矩阵R20 4和UT,则该项目的风险隶属度矩阵S为:

根据最大隶属度原则,从向量矩阵S的结果可以看出,四个数中0.4083最大,隶属于风险等级T2级,得到的结论为:此房地产合作项目的开发风险为较低等级,单从风险归避角度考虑可以进行投资。

4 结语

实践证明,本模型克服了其他风险评价方法只能测算某单一风险程度的缺点,能够综合评价房地产合作开发项目的风险程度,对于预测开发项目风险度具有较高的实用价值,并能在开发过程中对一些风险因素提前防范,降低风险发生的概率和破坏力,可以作为房地产开发商投资决策的辅助工具。

参考文献

[1]周晓静,张瑶宁.房地产投资全过程风险识别[J].经济研究导刊,2007(8).

房地产开发项目环境影响评价 第4篇

随着我国改革开放的深入，经济和社会的发展，人们物质文化生活的各方面需求越来越丰富，城市房地产建设突飞猛进就是其中的一个方面，目前房地产开发项目已经成为我国经济发展中非常突出的一个热点，它在促进经济社会发展的同时，带来的环境问题也日益突出，引发的环境污染纠纷也时有发生，作为房地产开发项目环境管理的重要制度，房地产开发项目環境影响评价显得越来越重要。房地产开发项目环境影响评价是在传统建设项目环境影响评价基础上发展起来的，与传统建设项目相比，房地产开发项目环境影响评价开展较晚，技术尚未成熟，还没有形成一套适合自身特点的完整的技术规范。因此，积极开展房地产开发项目环境影响评价探索与实践，具有十分重要的意义。

房地产开发项目环境影响的特点

房地产开发建设项目的主要类型包括住宅、写字楼、酒店、公寓、商业、金融等建筑工程，其对环境的影响具有两重性：一方面项目在建设过程及建成使用中自身产生的废水、废气、噪声、固体废物等排放对外部环境产生的不利影响，是一个环境污染源；同时房地产项目又是居住、休闲、工作的场所，需要舒适、安静的环境，又属于被保护的对象。因此房地产开发项目环境影响评价，既要评价它对外环境的影响，还要评价外部环境对建设项目的环境影响。这是房地产项目与其它类型项目环评的一个重要区别点。

房地产开发项目环境影响评价中关注的环境问题

项目选址和总平面布置要充分考虑环境条件，特别是污染气象条件。

在环境影响评价中，应注意外环境噪声（特别是交通噪声）、异味、油烟等对开发项目的影响以及开发项目内部的相互影响和施工过程中噪声扰民影响，这常常是房地产开发项目产生污染纠纷的重要因素。

商住、办公、酒店等房地产开发项目环境影响评价，应尽量考虑景观效果、光污染评价和生态适宜性分析内容。在进行上述项目的环境影响评价时最好能包括这部分内容。

在考虑项目可能引起的环境影响是否可以接受的同时，对周围污染源以及建设场地可能对项目引起的污染进行预测和评价，确定对其项目功能和景观等影响是否可以接受，综合考虑两方面的因素，确定项目建设的环境可行性。

随着房地产的发展和人们环保意识的提高，主要源于建筑、装饰材料和家具的室内环境污染也日益突出，由此引发的环境污染纠纷日益增多，为了体现以人为本的思想，保护人们的身体健康，房地产开发项目环境影响评价应对此予以关注，要求建设单位严格执行《民用建筑工程室内环境污染控制规范》，尽量生产成品房，防止二次装修造成的环境污染。

在现代城市建设中，高层建筑越来越多，随着人们环境意识的不断提高，高层建筑物导致的许多环境问题不断出现，并且越来越受到人们的关注，因此，从环境影响评价角度看，高层建筑物导致的环境问题将会逐步成为今后环境影响评价的重要内容。高层建筑带来的主要环境问题有高楼风、光遮挡、光污染、地下车库的尾气排放以及风险评价等。

高楼风。高楼风的影响并不小，对周围环境和人身都有可能造成严重的危害，高层建筑物的高风速与建筑物的高度、长度和深度以及建筑规划布局都有关系，在环境影响评价中最好通过风洞实验来进行说明。

光遮挡。在现代大城市建设中，由于高层建筑物密度过大，需要特别重视这个问题，根据《城市居住规划设计规范》（GB50180—93）的规定，居民白天日照时间在大寒日满足两个小时要求。

光污染。现代大城市的高层建筑中玻璃幕墙的应用很普遍，其所带来的主要环境问题是玻璃幕墙反射光所带来的光污染，其对交通安全及周围居民生活都有不同程度的影响。

地下车库的尾气排放。高层建筑物一般都设有地下车库，根据实测，在设计换气风机正常运行的情况下，地下车库内污染物浓度高出环境空气质量标准几倍，但低于大气污染物排放标准，废气排出后会造成排气口周围污染物浓度偏高，一般不会出现超标现象，但由于地下车库的体积较大，换气量也较大，设计时为了周围景观和平面布局的考虑，通常会设置较少的排放口，存在污染物排放速率超标的可能。因此，地下车库排气的大气环境影响评价重点不是模式计算，而是合理设置排放口的个数和高度。

风险评价。由于高层建筑物本身的特点，再加上人流较为集中，故风险评价在某些情况下还是必要的，如高层建筑物火灾所造成的惨重后果并不少见，此时应按规定进行评价。

房地产开发企业财务工作总结 第5篇

多篇)

房地产开发企业如何做好房地产财务分析

房地产财务分析是以财务报表和其它辅助资料为依据，依靠财务人员的经验，采用一定的统计方法，系统分析和评价企业过去和现在的经营成果、财务状况和现金流动情况，对企业的有关经济活动作出评价和预测。

房地产财务分析是以财务报表和其它辅助资料为依据，依靠财务人员的经验，采用一定的统计方法，系统分析和评价企业过去和现在的经营成果、财务状况和现金流动情况，对企业的有关经济活动作出评价和预测，以便于经营

者正确地把握企业的经济决策的一种内部管理行为。

随着我国市场经济体制的确立和现代企业制度的完善，财务分析更加成为企业一项重要的管理活动。尤其房地产行业，随着国家相关规章制度的健全以及宏观调控的加强、金融机构对房地产开发项目贷款门槛的提高，土地招、拍、挂政策的实施，都给天津市场本不丰厚的利润回报，带来更大的成本压力。在这种形式下，如何通过做好房地产开发企业的财务分析来增强企业竞争优势这一问题就显得尤其必要。

一、传统财务分析的主要内容及其局限性

传统财务分析的目的是寻找企业内部管理缺陷，而现代财务分析更重视从宏观角度来把握企业的经营运行。分析一个企业通常是企业偿债能力、营运能力、盈利能力三方面进行的。如根据资产负债表项目的年初、年末余额变化趋势情况分析资产及负债总额的变化幅

度及原因，并进一步分析资产负债率、流动比率、速动比率，根据利润及利润分配表业务收入的增减趋势分析其变化原因，针对收入成本结构分析，将不同报表结合起来分析净资产收益率、总资产报酬率、销售利润率、成本费用利润率、投资回报率等。

从以上分析指标不难看出，企业传统的财务分析更侧重于经济现象的微观分析，缺乏从企业资本运营的角度来进行财务分析；侧重于单一财务信息的分析，忽视了与相关经营信息的结合分析；侧重于经济事项的事后分析，缺少有效的前瞻性分析，财务分析的适时性和快速反应能力滞后，缺少对企业风险防范和发展潜力的分析；侧重于财务指标的静态分析，忽略了企业经营的动态性，财务指标分析缺少可比性，企业之间的横向比较缺乏，经营者难以了解相关分析指标在行业中的地位，绝对指标与相对指标分析被割裂，过分重视相对指标而忽视绝对指标的分析。另一方面，财

务人员受业务知识单一限制，缺少业务经营方面的知识和技能，也影响了自己的观察力和分析力。

财务分析需要向企业的经营管理层提供大量的、经常性的财务信息，为提高和改善企业的经营管理服务。但由于传统财务分析的以上局限性，其分析内容不能最大限度地满足企业管理层的需求，使用价值大打折扣。因此，从管理层的角度出发，进一步关注财务分析的结

果，注重财务分析的综合性和整体性。

二、房地产开发企业财务分析的完善及应重点分析的内容

在现代企业制度下，企业财务分析指标不应再局限于静态的单一指标分析，作为新兴行业的房地产开发企业更应从整体上动态地分析企业的盈利能力、资产运营能力、开拓市场、创造市场和把握市场的能力。因此，房地产开发企业财务分析需要在传统财务分析的

基础上完善和补充以下分析内容：

1、整体分析与专项分析相结合

在单项指标分析的基础上，将各指标形成一套完整体系，相互配合使用，进行综合分析与评价，强化对企业经济运行的整体性分析，以掌握企业整体财务状况和效益。同时要针对管理中存在的薄弱环节加强专题分析，如企业潜亏分析，专项成本分析，利润增长点分析，投资项目可行性分析，投资项目效益与可行性报告差异分析，内控制度成本效益分析等，在分析中注意把握点和面的关系，避免分析的片面性。

2、加强房地产开发企业现金流量情况的分析

在企业经营环境日趋复杂的背景下，现金流量信息越来越受到企业管理层的重视，许多企业发生财务危机不是因为缺乏盈利能力，而是因为现金的短缺造成企业信用的丧失。作为从事资本密集型的房地产业的企业来说，由于房地产开发项目对资金高度依赖，在进行

财务分析时，更应从以“利润”为中心转向以“现金流量”为中心。分析营运资本投资和利息支付前的经营活动现金流量，检查企业是否能通过其经营活动产生足够的现金流量；分析营业资本投资后，利息支付前的经营活动现金流量，评价企业的营业资本管理是否有效率；分析营业资本投资后，利息支付前的经营活动现金流量，评价企业是否能够满足其利息支付义务；分析外部融资活动之后的现金净流量，用于评价企业的筹资政策。利用这些指标的逐年变化的信息，将为我们评价企业现金流量的动态稳定性、提供许多有价值的信息。由于现金流量信息揭示了企业经营活动现金净流量与净收益之间的差别，因此对这些差别及其原因进行分析，有助于评价企业盈利的质量。

3、加强成本控制分析

在进行成本分析时要注重分析以下几个方面：

一是通过深入分析工程项目预算

值与决算值差异，正确评价企业目标成本的执行效果，提高企业和员工讲求经济效益的积极性；二是揭示成本升降的原因，及时查明

影响成本高低的各种因素及其原因，进一步提高企业成本管理水平；三是寻求进一步降低成本的途经和方法。

4、加强房地产开发企业之间的横向指标对比分析

如果房地产财务分析thldl.org.cn仅局限于本企业内部，不与其它企业进行对比，就谈不上“知己知彼”，不知道与同行业其它企业相比较的差距或优势，这种比较也不是一个或几个财务指标的比较，而是企业之间财务状况的综合比较。通过分析企业可以明确企业在行业中的位置，使企业的管理层对自己的经营决策进行适当定位，在竞争中找到自己的发展空间。

实际上房地产开发企业的房地产财务分析可以不受传统房地产财务分析模式的约束，不应局限于具体的分析模

房地产开发项目环境影响评价分析 第6篇

摘要：根据房地产开发项目的.特点,阐述分析房地产开发项目开发与运营阶段的环境影响因素,提出减少这些影响的对策和措施.作 者：王艳妮 杨杰 作者单位：王艳妮(贵州省环境科学研究设计院,贵州,贵阳,550002)

杨杰(中国水电顾问集团贵阳勘测设计研究院,贵州,贵阳,550002)