房地产投资心得体会范文

房地产投资心得体会范文第1篇

关键词：房地产信托投资基金;政策建议

一、引言

随着我国改革开放的不断深入，房地产市场作为国民经济的支柱产业得到了快速发展。然而在这繁荣表象下，房地产市场存在着一些深层问题。在房地产价格持续走高带来的强大盈利预期下，各类投资及投机性资金，甚至实体行业资金或直接涌入房地产开发市场，或参与到囤房、炒房的行列，推动房地产价格不断非理性走高，积聚了越来越大的资产泡沫。在改革开放的良好发展态势下，房价已经远远超出了普通民众的购买能力，成为关系到国计民生的重大问题。基于这种现状，我国政府近年来不断研究并尝试了各种调控手段，以缓解房地产市场过热的现状。

随着政府对房地产调控的不断深入，房地产开发企业的传统融资渠道连连受阻，房地产开发的资金压力越来越大，亟待寻求新的融资渠道。同时，受通货膨胀带来的货币贬值预期影响，民间资本已不再满足于股票、基金、债券等传统投资渠道，甚至甘于违背政策方向，纷纷投身炒房牟利，推动房地产泡沫越滚越大。在这种现实下，开拓新的融资渠道，使普通老百姓的闲散资金以更合理的形式投身于房地产行业的健康发展，无疑是一个解决当前问题的有效途径。

二、房地产信托投资基金概述

房地产信托投资基金起源于美国，是房地产证券化的典型模式之一。它通过募集大众投资者的资金投资于房地产，由专家进行投资组合，从而获取稳定的收益，由于具有投资门槛低、投资收益稳定、流动性高、抗通货膨胀等优势特点，是一种较为理想的投资工具。

三、我国推行房地产投资基金的意义

(一)促进调控政策的落实，缓解房地产市场对银行的过度依赖

随着近年来房地产资金在金融总量中所占的比例越来越高，以银行信贷为主的住房金融体系越来越显现出风险增大的迹象。2010年以来，受银行对房地产信贷紧缩政策的影响，我国房地产企业资金来源增速整体放缓。前4个月，获得银行授信的房企数量十分有限，且总金额合计不超过500亿元。而在2009年全年，地产企业所获得的银行授信额度甚至超过3300亿元。可见，开发商的压力不言而喻。而发展房地产信托投资基金则可以使普通老百姓通过资本市场参与房地产投资，有助于国家平抑地产价格、保护普通老百姓利益、实现调控目标。

(二)成为机构投资者业务创新的新渠道

发展房地产信托投资基金为证券公司、信托公司等机构投资者拓宽核心业务、提高综合竞争力提供了重要机遇。而专业的机构投资者的参与，将引导投资理念的更加成熟，投资方式更趋理性。房地产市场的交易数据不透明一直是政府调控和市场参与者面临的一个困难，其加剧了价格炒作的可能性。房地产信托投资基金作为一个公众的投资工具，必须接受公众和管理部门的监管，会不断主动和被动地要求进行充分的信息披露，从而加大市场的透明度，减少人为的市场操作。同时，房地产信托投资基金所反映的价格也更权威，能够成为房地产市场价格的一个明确参照。

(三)引导居民投资性需求合理进入房地产市场

由于民间投资渠道的缺乏，大量资金为分享房地产市场增长的利润，只能以买卖住房的形式“炒房”。炒房者不是为了自身居住，而是为了将来高价变现谋利，这种投机性需求造成房子的供给不足，社会需求大增，进一步刺激了房价提升。房地产信托投资基金则向公众提供了房地产市场投资的新型工具，能够有效引导民间投资资金参与到工业、商业以及基础设施建设性的房地产开发，减少住宅假性需求，从而从整体上平衡房地产市场供需。

(四)丰富我国现有金融产品

房地产信托投资基金作为一种不同于债券、股票的新型金融工具，可以为保险、社保和企业年金等长期性资金提供新的投资选择，也可以更好地满足居民多样化的理财需求。

四、我国发展房地产信托投资基金的政策建议

(一)加大对我国房地产业的整顿规范

目前，我国房地产开发的全部流程，从买地、建造到销售、管理全部都是由一家开发商独立完成，是一种全程的开发模式。现有房地产企业普遍大量利用银行信贷开发投资，急速扩张。然而，其在年销售额在迅速增加的同时，负债比率也在迅速增加。一旦受到国家宏观调控，或市场供需变化的影响，极易造成资金链条断裂，楼盘烂尾。因而，这种经营模式导致我国的房地产企业的抗风险能力较差。如果房地产信托投资基金在这种背景下进入房地产企业，必然面临着很大的风险。

所以，必须从政着手，改变我国房地产企业目前的开发模式，向精细化专业化方向发展，通过地产定制等方式来获取盈利。可采用的办法包括：对于租金收入给予一定比例的税收优惠，提高项目开发中房地产企业的资本金比例等。

(二)设计更为合理的税收制度

我国现有的税收体系，对房地产信托投资基金发展十分不利，主要体现在以下方面：

第一，我国的所得税税率高，征收环节设计不尽合理。如果房地产信托投资基金采用通过持有地产公司股份的方式来间接拥有物业，在现行的税制下，所要面对的必将税赋十分繁重;如果REITs通过控制地产公司的方式来持有物业，来自物业出租的租金收入在地产公司层面将成为课税对象，将面临33%的企业所得税，最终能够分配给投资者的收益将十分有限。

第二，我国的房地产买卖双方面临者科目繁多、非常沉重的税赋，特别是宏观调控出台后，这一弊端更显突出。

第三，我国物业租赁环节也面临着诸如营业税和房地产税等税负。

对于目前现状，唯一的办法只能是从政策层面给予房地产信托投资基金一定的税收优惠。

(三)建立完备的监管体系

房地产信托投资基金的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务。系统性、跨部门的监管体系是房地产信托投资基金健康发展的必备前提。目前信托计划由银监会审批和监管，而将房地产信托投资基金作为信托产品上市，还将涉及大量的部门之间职责划分和协调，这就会导致多头监管的问题。因此，我国的房地产信托投资基金要在交易所上市，应该建立一个由银监会、证监会、证券交易所等相关政府部门参加的监管小组。证监会主要负责批准房地产信托投资基金及监督相关规则的执行;证券交易所则负责上市事宜，包括监督上市程序及监察执行有关上市规则。

(四)加快培育大量的机构投资者

只有在一个机构投资者占主体的市场上，才能保证有一个稳定的市场需求方，从而保证和促进房地产信托投资基金的发展。大量机构投资者的参与，也有利于引导市场形成成熟的投资理念，遏制投机。此外，机构投资者在一定条件下的行为能稳定市场，减少波动，从而保证房地产信托投资基金收益的稳定性。所以，加快培育机构投资者势在必行，应该积极引导企业资金、保险基金、社保资金、境外资金等机构投资者参与房地产信托投资基金。

(五)完善人才培养机制

从房地产信托投资基金运作的本质上讲，其更偏重于理财，注重的是房地产资产的运作。它涉及房地产开发和房地产投资运作等事宜，既非单纯理财，又非单纯房地产专业开发。所以发展房地产信托投资基金，必须有一批具有战略投资眼光、精通投行业务、熟悉财务及法律的理财专家，同时，这些人员又必须对房地产业有一个比较全面的把握能力。这样的人才对于房地产信托投资基金发展起着关键的作用，而在我国这样的人才还比较少。加强房地产信托投资基金的人才培养，需要尽快建立起一支既了解房地产市场，又精通基金业务的专业人才队伍。与此同时，还要积极促进房地产信托投资基金日常业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。

五、结论

发展房地产信托投资基金能够为房地产行业开辟一条不同于银行的融资渠道，为普通民众参与房地产投资提供一条更合理的投资渠道，促进我国房地产企业经营管理机制的转变和房地产市场的稳步健康发展，巩固房地产业作为国民经济支柱产业的地位。然而，在我国发展房地产信托投资基金，还需要配合很多准备工作。既需要政府有关部门对房地产企业实施整顿规范，在政策法规上予以扶持，又需要房地产企业、信托公司、投资者等相关参与主体的共同支持。相信在不久的将来，在各方的努力下，房地产信托投资基金将会为我国房地产业、金融业，甚至为整个国民经济做出不同凡响的贡献。

参考文献：

1、陈柳钦.美国房地产投资信托基金的发展与启示[J].建筑经济,2004(11).

2、中华全国工商业联合会房地产商会,太平星集团,新加坡国立大学.房地产投资信托基金指南[M].中国建筑工业出版社,2006.

3、张健.房地产金融实务[M].上海财经大学出版社,2007.

4、拉尔夫布洛克.房地产信托投资[M].中信出版社,2007.

5、余凯.我国房地产信托投资基金发展模式探析[J].商业时代,2008(17).

6、王春华.解决我国房地产融资困境之我见[J].金融博览,2010(3).

(作者单位：湖北生物科技职业学院管理科学系)

房地产投资心得体会范文第2篇

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吓不倒你,你也出来分享内幕哈!

房价 昨晚,和一个开典当行的同学喝酒.我问同学, "你买了多少套房子,多少间铺 面?" "房子 22 套,铺面 12 间. "同学炫耀似的答道. "那你花了多少钱呢?"同 学虽然是千万级的富翁,但他也不至于能把千万多的钱压在固定资产上吧!我心 中默算了一下,非常怀疑!"现在买房子,傻瓜才掏钱!亏你还是个生意人!" 同 学鄙视的看着我.同学的话,简直令我震耳欲聋,使我目瞪口呆.我连忙虚心请 教.于是,同学就对我说出一番匪夷所思,惊世骇俗的话来......以下,都是我 同学的话,虽然词句有些出入,但基本语意我还是转述清楚了的.一,

呢?作者发言: 你就给我讲点实际的例子吧!同学的话: 你知道王二麻子是怎么发家的吗?作者发言: "那你说说. "王二麻子是我的另外 一个同学, 现在是开发房地产的亿万级富翁. 同学的话那我就说说. 想当年, 王二麻子那个落魄啊!就连他注册公司的注册资金,也是我临时拆借给他的.如 今,别看王二麻子表面风光,他拿地的钱,是从银行贷款的;修房子的钱,是建 筑商垫资的.总之,他就是一个完全的"空手道" .房子修好后,王二麻子在正 式开盘前,通常要举行一个"内部认购会" .这个内部认购,其实就是王二麻子 召集公司内部员工和一些象我这样的,相熟的炒房客(或者干脆是一些从招聘会 上收集的,众多的,应聘者的"身份证复印件"),以这些人的名义来买房子, 全部用银行贷款来买.这,就是所谓的"开发商囤房" .并且,此次交易上报给 银行的交易价,必须比实际的内部交易价提高 30%.为什么?因为贷款买房要首 付两成啊!举个例子,如果你想收回 100 万,那你就必须以 130 万的房价向银行 贷款.这样,银行给你的钱就是:130 万 0.8=104 万;你实际装进口袋的钱就 是:104 万4 万(给相关银行人员的"好处费")=100 万.就这样,通过开盘前 的内部认购,王二麻子其实已经成功的全部收回了投资,把所有的风险转给了银 行. 到这时, 王二麻子才会开始打广告卖房子, 并归还 "买地的银行贷款" "修 和 房子的建筑商垫资" .作者发言:后面又怎么操作呢?同学的话你怎么那样笨 啊!稍微聪明一点的人都能想到,后面的操作方法,其实与我炒房的方法是一样 的,也就是: "如果遇见不明真象的投资者(说是投资者,其实是傻帽)买房,那 就高价卖给他;如果一直没有投资者买房,那就不断的把自己的房子加价转贷给 自己,不断的用银行的钱来还银行的债. "不过,由于已经收回了按揭贷款的首

付款,所以后面的操作并不需要每一次都加价 30%,只需按着楼市房价本来的上 涨幅度加价就可以了(即每年上涨 14%左右).什么?万一房价上涨幅度不足于支 付贷款利息怎么办?笑话,你什么时候看见过中国楼市的房价上涨幅度低于当年 的贷款利息了?

明白了吧!这,就是中国楼市的房价只能上涨不能下跌;并且,房价的上涨幅度还 不能低于当年贷款利息的真正原因!!想想就觉得可笑,居然有学者说, "建筑 成本和地价的不断上涨,是房价飞涨的原因. "这简直是扯蛋!其实, "金融成本" 才是房价构成的大头,至少要占目前房价的 50%.以上海倒塌的莲花河畔景苑为 例.网上公布,其楼面价格不到 604 元/平方米,建筑成本也不到 1300 元/平方 米(其实,网上公布的建筑成本并不准确.市法院电梯公寓的建筑质量总该比它 好吧,建筑成本也没有超过 1000 元/平

方米)这么便宜的房子,开发商为什么非 得要把它卖到 14000 元/平方米呢?卖低一点,少赚一点不行吗?答案是不行的. 原因很简单, "金融游戏"是有成本的,每这样操作一次,房子就必须加价一次. 只有不断的加价,上述操作才有生存的空间.所以,莲花河畔景苑前年卖 7000 元/平方米,去年卖 10000 元/平方米,今年就得非要卖 14000 元/平方米.俗话 说"豆腐盘成了肉价钱" .这,就是"金融游戏"的代价!有句话道出了目前中国 楼市的实情, "房子是用来炒的,不是用来住的;商品房是卖给银行的,不是卖给 老百姓的. "老同学,请你想一想,现在的楼市,房价明明已经远远的超过了老 百姓的实际购买能力(也就意味着房子永远卖不出去), 为什么房价还会不断的上 涨呢?并且,还要"量,价齐涨"呢?原因何在?正在于此!

三,你讲的,只是极个别的现象,不能代表中国楼市的整体形势. 同学的话老同学,你太孤陋寡闻了吧.请看:李树彪案:1999 年 9 月 8 日 到 2004 年 1 月 15 日, 湖南郴州市住房公积金管理中心原主任李树彪骗取公积金 贷款,银行贷款共计 44 笔,涉案金额 1.2 亿元.康明案:2000 年前后,河南郑 州康明置业有限公司通过东明花园 414 套房源,在工商银行,交通银行,建设银 行,招商银行进行重复抵押贷款共 690 多套,至少套取银行资金 2 亿元.姚康达 案:从 2002 年至 2003 年上半年,中国工商银行上海外高桥保税区支行向 "姚

康达" 一人发放房贷 7141 万元, 用于炒作 128 套住房. 森豪虚假按揭案: 1997 从 年年至 2002 年上半年,北京市华运达房地产开发公司以森豪公寓,太利花园为 幌子,采取假按揭的方式,向中行北京市分行,北京银行中关村支行,北京银行展 览路支行三家银行骗贷共计 16.2 亿元.建行广州分行案:2002 年,审计署抽查 建设银行广州地区八家支行的住房按揭贷款,发现 10 亿元虚假按揭.仅广东省 汕尾市公安局某副局长一人,即骗取建行广州市芳村支行按揭贷款 3793 万元. 曲沪平案:2006 年,上海浦东发展银行陆家嘴支行在已发放贷款中,发现 1.26 亿元个人房产按揭贷款存在抵押不实,贷款代理人为"曲沪平" .其后更查出与 曲相关的房贷高达 91 笔,涉及金额 4 亿元左右.银行不得不委托房屋中介公司 出售抵押房产,以回收问题贷款.同泰案:2006 年,北京同泰房地产公司涉嫌 利用 87 份假业主所签购房合同,从银行骗贷 6700 万元.成都虚构房产骗贷案: 2005 年至 2008 年期间,犯罪嫌疑人唐某勾结成都市房管局工作人员以虚构房产 的方式办理房产证进行骗贷.现已发现的涉案房产证已超过一百多套,涉及金额 近二千万元!而且事态还在进一步发展中.另外,今年银监会三令五申的明确要 求, 贷款发放必须用于满足实体经济的有

效信贷需求, " 防止信贷资金流入楼市" . 然而,40000 亿资金依然流入楼市......

老同学,请你想一想,为什么会发生那么多的这类事情呢?为什么全国的银行都 明知道是假按揭也要把钱贷给地产商呢?难道银行的官员们都是傻子吗?其实, 银 行的官员们一点都不傻.原因在于,银行内部人员与开发商其实是狼狈为奸的同 伙. 参与这项操作的某些银行内部人员决不是希望通过购房者支付贷款利息为银 行赚钱,坦白地说,他们是在参与分赃他们与开发商一起盗取不义之财,将 风险转嫁给国家银行,而买单的是真实的购房者.一旦真实的购房者无法买下这 个巨单, 银行就出现危机. 这时候, 买单的就是全国人民了, 国家必须银行注资, 消除烂帐.国家的钱哪里来?印钞票!结果是什么?通货膨胀,物价飞涨,老百性 的钱不值钱了,或者说老百姓的钱被抢了,被谁抢了?被国家抢去堵漏了,堵开 发商和银行某些蛀出来的大洞.这个洞如此之大,堵住了也是一个丑陋的疤,而 疼的永远是百姓.所以我会说房地产业已经成为相关单位,相关部门团结起 来瓜分国家金钱(其实是老百姓的存款)的道具.违规又有什么大不了的?银行官

员们不怕啊!只要表面的纸上手续完备了,我就没有了责任.即使按揭贷款是假 的,又有什么关系?况且银行有国家这个后台,就是亏了也不怕,反正银行的官 员们现在挣了钱就行.至于银行以后不行了,自然有国家来管,况且那是下届银 行官员的事情.难怪中国银行的坏账率居然在 40%以上!原来,在中国,最大的 腐败在银行!!

四,我依然认为,这只是极个别的现象.如果你讲的是普遍的现象,为什么还没 有开发商被收楼呢? 同学的话原因有许多,简单的有:1,你不关心房地产界的新闻.比如"曲 沪平案" ,上海浦东发展银行陆家嘴支行就收了楼,不得不成为了"房东";2, 由于开发商在银行内部的同伙,掩护工作做的好的缘故,案子没报.掩护工作怎 么做?很简单只要一近债务偿还期,开发商就会和"银行内部的同伙"们一 起,把房子又一次加价卖给(转按揭)其它的"身份证复印件"(其实,房子依然 在开发商手里).这样操作,开发商永远不会被收楼.虽然这样操作,房价会不 断的上涨,并很快的远远超过老百姓的实际承受能力(也就意味着房子永远卖不 出去).但是,这样的操作,如果只从官样程序上来看,只从表面的纸上手续来 看的话,它是永远合法的.这就是银行官员们敢于给开发商打掩护的原因因 为以目前的银行制度来说,只要表面的纸上手续完备了,银行的官员就没有了责 任.

五,你的意思是,目前的银行贷款制度有着严重的漏洞? 同学的话当然!我能不花钱的买那么多的房子和铺面,甚至还靠房子

从银行 套出那么多的周转资金做生意,这一切,全都得感谢银行的制度漏洞啊!银行的 贷款制度,真的是"为人民服务的好制度"啊!

作为一个典当行的老板,以同行的眼光来看,我认为银行贷款的制度漏洞有:

1,抵押物价值的评定方法有缺陷. 比如, 明明开发商拿地只用了 5000 万, 他却可以用这块地抵押贷款 1 个亿;比如,

开发商修楼修到盖顶,明明只用了 7000 万(含地钱),他却可以用这个楼抵押贷 款 2 个亿.如果,按照我们典当行的规矩来办,事情又会怎样呢?当开发商用这 块地抵押贷款时,我会亲自去核实:开发商拿这块地,是否真的给了政府 5000 万.并且,如果这个情况属实,他也最多只能贷款 4000 万.因为我要预提风险 基金啊!当开发商用这个楼抵押贷款时,我也会亲自去核实:开发商修这个楼, 是否真的花了 2000 万(只算建筑成本,不含地).我会按照各种人工,各种建筑 材料的最低价来核算这个楼的建筑成本.并且,如果开发商修这个楼的确花了 2000 万,他也最多只能贷款 7000 万0.8=5600 万(连地一起抵押).最后,当购 房者按揭贷款时,我绝对不可能按照"购房合同交易价"来发放贷款,购房者最 多能获得的贷款金额是:7000 万0.8购房面积/此楼总面积.举个例子:有 个卖衣服的商人因为生意周转,需要以衣服为抵押物向银行贷款.你说说,银行 是该"按照衣服出厂价的 8 折"给他贷款呢?还是该"按照衣服零售价的 8 折" 给他贷款.作者发言:当然该按出厂价算.如果按照零售价算的话,卖衣服的商 人干脆不用开店了,他直接把衣服卖给银行赚钱更快!恩,我明白了,怪不得在 中国会出现"房子是用来炒的,不是用来住的;商品房是卖给银行的,不是卖给 老百姓的"这样的奇闻!!!同学的话:是啊!抵押房的价值,不能由客户之间的交 易来决定啊!!

房地产投资心得体会范文第3篇

您好!过来看房是吗?之前有联系过吗?(没有)请问您怎么称呼?某先生/某小姐您好!这是我里的置业顾问某某.下面由我对我们项目给您做一个简单介绍..

这是我们项目所在区域的区域图,它的方位是上北下南,左西右东.我们项目是由南濮房地产公司开发,项目坐落在呼和浩特十二五规划东优中“一街五区”的核心位置,所谓五区是大学城高教产业区、白塔机场空港物流区、如意行政商务金融中心、火车东站商务区、交通枢纽综合功能区，一街是贯穿呼市东西的海拉尔大街，而我项目就处于新城区的海拉尔东街和哈拉沁河路的交叉口，项目东南的这个位置就是火车东站，也是地铁一号线和二号线的必经站点，而它的西边，也就是我们项目的正对面就是规划中的新公交总站和长途客运站预计后年年底通车，图上可以看出不仅项目周边的道路四通八达，而且交通方式也可以随心切换。

商业规划新区的最大优势在于他的升值空间大，而现在正是投资的最佳时机，您看随着周边南店滨水小区，兴泰东河湾，水岸小镇，信达广场，火车北广场，南广场，站前商务区以及海东一号、绿地香树花城这一批高端物业的建成进驻，又一个中山路式商圈即将面世!当真是机不可失!

(作个请的手式来到沙盘前)我们现在看到的是这们项目一个整体沙盘，它的摆放方位和项目实际方位是一致的，上北下南左西右东，整个项目占地400亩，分为四大板块开发，东方一号是内蒙古国际会

议中心，屠侈品展示交易中心;东方二号是生活服务示范区：东方三号是亚洲现代总部基地，东方4号是大型ShoppingMall,。现在发售的是东方2号，接下来我给您祥细的介绍一下我们的东方2号，它的总建面18万平米，一共十栋楼，其中银座1号楼和3号楼总高19层，1、2层为5.4米挑高商铺，满足各种业态的需要，3-19层为挑高4米办公楼，银座2号楼总高十七层，1、2层为连体商铺，3-11层4米挑高SOHO公寓，12-17是目前热销的挑高5﹒4米LOFT公寓。银座4号楼，银座5号楼是22层高的住宅，底层为平层商铺，2-22层为大空间的平层住宅。银座A、B、C、D、E为层高4米的商业裙楼。楼体全部采用剪力墙结构，外立面采用干挂石材和高级涂料，顶层保温达100毫米，双层防水，墙面是实墙与玻璃虚实相间及竖向分段的设计手法，典型的现代主义建筑风格。楼宇采用目前最先进的智能化安防系统，让您舒心放心!

项目东、西、北各设一个出入口，给予用户最大的便利性。北侧入口设有机动车地下停车位，整个项目车位配比为1：1，真正实现了人车分流，拥而不堵。

从以上介绍里你可以看出，咱们项目所在区域是呼和浩特新的政治，经济，文化，交通中心，伴随着商圈的进一步成熟，项目的升值是非常强势的。中国有名俗话，有水才有财，项目西边的东河会给你带来滚滚财运。

房地产投资心得体会范文第4篇

一、个人房地产投资流程

个人投资者在进行房地产投资时, 应当首先对自身投资实力和能力进行分析把握, 所谓职知己知彼就是这个道理, 知晓自身实力情况, 才有利于下一步投资决策的安排, 个人房地产投资流程如图1。

首先, 投资者要对自身的需求、动机、支付能力进行把控。一般来说, 个人投资需求主要取决于:一是空间需求, 受家庭人口数影响;二是周边环境需求, 主要受投资者对生活品质和质量的追求等。

其次, 把握自身情况后要为投资做好准备工作。包括对房地产基础知识的了解以及交易市场基本情况的考察, 进而通过对房租增长率、房价增长率、利率水平的了解, 结合自身居住时限需求及负债能力分析, 综合做出购房或租房决策。

最后, 关于购房和租房的相关规划。购房, 要根据房产所处地段、类型、户型、空间、用途等进行选择, 同时规划好购房款是全款支付或是贷款按揭;租房, 要根据所租房产的整体情况, 合理确定租期以及租金的支付等, 同时在签订租房合同时注意双方权益的划定情况。

二、个人投资者投资能力分析

(一) 投资目标需求

进行房地产投资的第一步就是分析投资目标或需求, 这就需要投资者对自身经济状况、需求情况以及目标用途情况有总体的把握。

一方面, 要能够理清投资的目标和期望, 以此为方向, 寻找符合预期的房地产, 那么在面对各项期望因素时, 这就要求投资者要能够按照每项因素对其投资期望的重要性进行排序, 做出适当的权衡和取舍;另一方面, 投资要有前瞻性。随着经济发展及个人的成长和际遇, 投资者实力时刻变化, 而考虑到房地产行业的特殊性, 投资周期长等, 在进行房地产投资时, 具备一定的前瞻性能帮助投资者更灵活的应对各种不确定性因素的变化。

(二) 投资动机

房地产投资成本高, 周期长, 因此在投资前, 需要投资者进行详尽的评估和规划, 尤其是要明确自身投资动机, 不同的投资动机对整个投资规划将会产生关键性影响。常见的房地产投资动机有以下几个方面:

1. 用于居住

大多数房地产投资者投资的动机都出于居住, 居住需求是也是房地产投资的最纯粹的消费需求。基于居住动机, 在选择投资房地产时, 更多的要关注居住的质量以及居住带来的生活满意度等。首选的是已经形成或即将形成一定生活氛围的居住环境和公共设施配备齐全的房地产, 其次就是对具体房产住宅情况的细致甄选。

2. 用于出租

投资者投资动机若是出于方便出租、收取租金收入, 那么在选择房地产时, 应该更多的倾向于选择流动人口较多的区域, 容易出租的小户型住宅或者适宜出租给经营者的沿街店铺、门面、商铺或写字楼等都是首选。

3. 用于获利

房地产交易市场存在较多的投机者, 即投资房地产的目的是为了进行房地产买卖赚取差价收入。出于投机动机, 投资者在选择房地产时, 要会利用丰富的经验, 科学的选择具有强大升值潜力的住宅或店铺门面, 以便赚取更多的交易差价。

(三) 支付能力

进行房地产投资, 必须要有充足的资金支持, 以便于项目的展开实施。那么投资者自身就应该清晰把握自身经济实力状况, 正确评估个人资产, 然后结合投资需求和实际支付能力, 综合考虑制定投资规划。

评估投资者支付能力的核心是其净资产情况, 即投资者的总资产扣除总负债后的剩余资产状况, 是衡量其投资支付能力的关键性因素。此外, 还要关注其综合支付能力, 如投资者的固定收入、临时收入、未来收入、支出和未来支出等。

(四) 投资前准备工作

在进行投资决策前, 还应当做好以下准备工作:

1. 房地产基础知识弥补;

2. 保持清醒头脑, 防止虚假房地产广告的诱导;

3. 注意调查目标房地产的产权归属情况, 避免后续问纠纷问题;

4. 做好长期财务安排工作, 防止陷入财务困境;

5. 慎重决策, 做好监督工作, 尤其有中介参与情况下, 对中介保持慎重戒心, 做到知己知彼;

6. 考虑投资后续的房地产维修管理费用, 如房屋的修缮问题、物业管理问题等等。

三、个人房地产投资策略规划

房地产投资的成功与否, 很大程度上取决于投资者对房地产投资者策略的规划和应用上, 只有有效规划和应用这些投资决策, 才能进行更有价值的房地产投资, 为投资者带来更多的利益。

(一) 把握投资时机

房地产投资受到经济、社会、环境、行政等各方面因素的影响, 投资者应该依靠自身智慧、方法、对房地产市场的预测情况、对房地产价格波动的敏感性等, 对投资时机进行科学合理的分析测算, 把握黄金时机, 创造更多投资收益。

房地产投资者的实际状况、国家宏观经济的发展状况以及经济周期波动的特性等, 决定了房地产行业的周期性, 完善的房地产市场按照房地产业的复苏与增长繁荣危机与衰退萧条的行业周期运行, 投资者要能够紧紧把握住不同周期的特点, 结合自身的实力和目标, 科学的选择进入和退出的时机, 从而规避投资风险, 创造投资收益。

(二) 科学选择投资地段

基于房地产位置的固定性, 以及影响房地产价格的种种因素, 房地产所处地段的选择对于其投资价值的实现起到不可估量的作用。从房地产投资的长期实践看来, 即便投资决策有所失误, 但只要投资地段选择合理, 经过长时间沉淀, 地段优势得以提现后带来的收益足以弥补决策失误造成的损失。同时, 好的地段的房地产, 流动性相对较好, 对于减少投资风险也起到一定作用。

地段的选择, 一方面, 要关注城市规划政策。进而在进行房地产投资时, 实现前瞻性需求;另一方面, 要关注不同地段的升值潜力。已开发的地段, 各项基础设施都已基本具备完善, 房地产价格也适中, 投资潜力巨大, 而对于已纳入开发范围未开发的地段, 虽然升值潜力极大, 但是由于各项基础设施尚未配备齐全, 投资承担的风险因素也较多较大。

(三) 期房投资的选择

房地产市场有现房和期房之分, 期房就是尚处在开发建设中的房地产, 在市场中公开提前销售。投资期房与投资现房相比, 有以下优势和劣势:

优势:一是价格更优惠。一般情况下, 预售是开发商筹集资金的一种方式, 为吸引资金投入, 期房的预售通常会比现房出售有更多优惠。二是户型、位置等选择空间大。由于预售的是尚未竣工的房地产, 其销售工作刚开始, 户型、位置的可选择性空间较大。三是便于监工和质量把关。自交付预收房款定金起, 投资者即可随时观察监督房地产建设进度, 参与建设设计构建等。四是升值潜力高。通常情况下, 如果期房投资合理、适当, 比现房投资的升值潜力更高。

劣势:一是资本成本高。由于是预售, 投资者的大量资金处于占用状态, 必要考虑资金占用导致的财务风险。二是如约交房风险。投资期房要关注到期不能如约交付, 或交付的房产与预期不符等风险。三是不确定性贬值风险。期房的开发建设时间长, 难以估测未来环境及市场的变化造成的不确定性风险。

(四) 合理的投资规模

投资规模的确定要结合投资者自身投资实力状况, 量力而行。确定合理的投资规模时, 不能为了投资而投资, 要综合考虑投资的成本及未来收益情况。若仅仅追求投资规模的扩大, 而忽视投资者自身投资承受力度以及投资者购买力状况, 那么必然会给投资者造成更大的资金占用以及债务压力。

对于房地产投资项目来说, 较为科学合理的投资规模选择是:在保障既定投资需求或目标实现的情况下爱, 通过降低投资成本, 缩短投资周期, 规避、排除或转嫁风险等措施尽量减少投资。

摘要：“衣、食、住、行”是人们生活的四大基本需要, 其中, “住”至关重要, 该类支出更是占人们支出比重最高的, 只有对房地产投资进行事先的科学合理的规划, 才不至于陷入投资困境。本文从个人房地产投资为立足点, 阐述了投资规划的重要性、流程、投资能力分析, 最后, 提出了个人房地产投资规划相关策略, 以期望为个人房地产投资者的投资行为提供更有效的建议。

关键词：房地产投资,投资能力,投资策略

参考文献

[1] 潘颖.居民个人投资理财规划[J].中国商论, 2017 (07) :54-55.

[2] 孙佳.房地产业投资风险的管理策略探究[J].财经界 (学术版) , 2017 (16) :57.

房地产投资心得体会范文第5篇

我国发展房地产投资信托基金对降低房地产信贷风险､丰富金融产品､改善房地产业投融资结构､促进房地产业的健康发展有着重要意义。但是现阶段在我国发展房地产投资信托基金仍存在一些障碍，本文从产权､法律､制度､管理和风险等方面进行分析，提出了发展房地产投资信托基金的对策建议。

[关键词]房地产；投资信托基金；障碍；对策

朱 青(1974—)，江西乐平人，东华理工学院经济与管理学院讲师､硕士；罗志红(1976—)，湖南永州人，东华理工学院经济与管理学院助教､硕士。(江西抚州 344000)

近年来，我国房地产业高速发展，成为国民经济增长的重要推动力。房地产投入的资金量巨大，建设周期长，属于典型的资本密集型产业，房地产业的发展离不开金融的支持，特别是房地产既可作为投资品又可作为抵押品的特性，更注定了其与金融千丝万缕的联系。目前，我国房地产融资主要依赖银行贷款，银行系统因此积累了较高风险。国家为了控制房地产业的局部过热和抑制可能的金融风险，相继出台了一系列针对土地､信贷和税收等方面的宏观调控政策，房地产融资更加困难。与此同时，巨额的社会闲散资金却找不到合适的通道投资于房地产。针对这些问题，现阶段如何完善房地产业的融资渠道､开发合适的金融产品及构建一个完整有效的房地产金融体系，是促进我国房地产业持续､健康发展的关键。

一､我国发展房地产投资信托基金的客观选择

要对房地产业的融资渠道进行调整，开发出能够适应我国房地产市场发展的金融产品，必须对现行的房地产融资格局进行认真分析，做出切合实际的客观选择。按融资方式划分，我国房地产融资包括银行贷款､上市融资､发行企业债券和房地产信托等。各种融资方式在不同的发展阶段占据的市场份额差异较大，受宏观政策的影响也较大。

1.银行贷款。房地产贷款是指与房产或地产的开发､经营､消费活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款､房地产开发贷款､个人住房贷款､商业用房贷款等。目前银行贷款仍是我国房地产业最主要的融资渠道，据统计分析我国房地产开发中使用银行贷款的比重在60%以上。房地产开发中使用银行贷款的比重如此之大，特别是房地产贷款占银行中长期贷款的份额逐步增加，资金来源的短期性之矛盾加剧了银行的流动性风险。银行体系因此而积累较高的风险，房地产周期波动在所难免，一旦遇到房价向下大幅调整，房地产经营风险将转变为银行的金融风险，银行业将为之付出沉重的代价。由于房地产企业对银行的依存度过高，房地产企业的发展严重受限于银行的信贷政策，只要银行缩小信贷规模，房地产开发企业经营能力将萎缩甚至资金链将断裂。

2.上市融资。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道，但是1994年宏观调控的大背景下，中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，直到2001年初才解除了这一禁令。原《公司法》规定，IPO融资的条件为“连续三年盈利，净资产收益率每年不得低于10%，累计对外投资额不超过净资产的50%，总资产负债率低于70%，所有者权益至少5000万”，这样的要求对于一个房地产公司来说显然十分苛刻。上市后的再融资也有一系列的条件限制，由于难以达到再融资要求，大多数有融资需求的房地产上市企业也只好望洋兴叹。目前已经上市的房地产企业只占企业总数的0.23%，占上市公司总数的6%左右，可见上市融资不是房地产企业有效的融资途径。寻求海外上市同样面临诸多条件限制，根据1999年证监会“关于企业申请境外上市有关问题的通知”规定，公司申请境外上市的条件为净资产不少于4亿元人民币，过去一年税后利润不少于6000万元人民币，并有增长潜力，按合理预期市盈率计算，筹资额不少于5000万美元。

3.发行企业债券。房地产企业发行债券并不多见，最早的房地产债券是1992年海南推出的万国投资券､伯乐投资券和富岛投资券，金额共计1.5亿元，1993年至1998年上半年由于政策限制没有发行房地产债券，之后陆续有深振业债券､首创债券的发行，根据原《公司法》和《企业债券管理条例》，发债公司的条件､额度和审批等方面都有严格的规定，公开发行公司债券应符合“股份有限公司的净资产不低于人民币3000万元，有限责任公司的净资产不低于人民币6000万元；累计债券余额不超过公司净资产的40%；最近3年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息；筹集的资金投身符合国家产业政策；利率不超过国务院限定的利率水平”等条件。发行债券的房地产企业屈指可数，2004年房地产企业债券只占当年房地产企业资金来源的0.001%。

4.房地产信托。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营､管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托，信托公司是受托代客户管理资产或经营资金的商业中介，信托融资既不同于银行以吸收短期存款和发放短期资金贷款为主的间接融资，也区别于资本市场的直接融资。自2002年以来信托投资公司发行一系列房地产信托计划，特别是央行“121号文件”之后，房地产开发商把融资的目光转向房地产信托产品。信托融资可根据每个项目实际需求设计专门的信托品种，形式也灵活多样。而且房地产信托的出现，在一定程度上打通了普通老百姓进入房地产行业､分享行业高速增长及超额利润的路径，创造了一个全新的投资机会。使得普通投资者可以在保持资本流动的同时，参与原本需要大量资金的房地产投资，获得房地产投资及经营的收益。但是我国目前的房地产信托并不能称为真正意义上的房地产投资信托基金，只能是为将来我国发展房地产投资信托基金奠定实践基础。

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)是由基金公司向不确定的投资者发行受益凭证，将社会上的资金集中起来，汇集成具有一定规模的信托财产，并由信誉良好的信托机构充当募集资金的托管人，对房地产证券和房地产项目开发进行直接和间接的投资。大部分REITs采取公司形式，其股票一般都在证券交易所或市场进行自由交易。在国外REITs通过集合社会闲散资金，使用专业人士进行投资､经营管理，不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一､融资成本高和融资难等问题，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展的一条较好的投融资渠道。根据海外成熟房地产市场的发展规律，房地产开发市场发展到一定阶段必将启动投资市场和资产证券化市场，三个市场有机组合方能构成一个完整的市场，投资信托基金正是启动房地产投资市场的重要金融工具，也是资产证券化的一个主要品种。房地产投资信托基金等形式的房地产投融资工具的出现是发展趋势，也是以多样化金融工具分散银行体系风险的必然选择。

二､我国发展房地产投资信托基金所面临的障碍

从以上分析可以看出，在我国发展REITs是必然的趋势，但从我国目前的各方面的条件来看，REITs在我国的发展还存在一些障碍，主要表现在产权､法律､制度､管理和风险控制等几个方面。

1.产权障碍。部分国内房地产项目的产权问题成为通过房地产投资信托基金融资的一大法律障碍。除了土地使用权性质及使用年期的问题外，还包含取得正式产权证明文件的问题，国内很多房地产项目在竣工后很长时间，都未取得房地产权证，未能满足房地产投资信托基金对房地产项目必须具备完整业权的要求，这就使得某些具备经济效益的房地产项目无法通过房地产投资信托基金上市融资。

2.法律障碍。在我国主要可以从信托法､公司法､证券法三个方面来探讨发展REITs存在的法律障碍。第一，《信托法》中的障碍，该法明确规定“受托人必须将信托财产与其固有财产分别管理､分别记账，并将不同委托人的财产分别管理､分别记账。”这与REITs须对受托资金进行集合管理､运用､处分的基本要求相不符。2002年颁布的《暂行办法》对这项限制提出了解决办法，但它毕竟只是部门规章；同时它也出台了新的限制，即信托合同不得超过200份，每份合同进额不得低于5万元。这就限制了集合投资的数量。第二，《公司法》中的障碍，该法强调“法定资本金制度”和“资本不变原则”。这与REITs产品应具有良好的流动性相矛盾，也就意味着在我国开展公司型REITs时，投资者的购买和撤回是有限制的，投资者所购买的REITs只能在二级市场进行交易，而不能要求公司赎回，公司也不能随时增发。第三，《证券法》中的障碍，我国证券法的适用范围包括:股票､公司债券和国务院认定的其他有价证券，并没有考虑REITs类产品。如果按照现行的证券法规定，REITs类产品无论在法律定位､公开发行和公开交易等方面都受到诸多限制。

3.制度障碍。从现行的会计制度来看，中国会计法则要求对房屋等房地产的折旧一般要求是在40年，而一般的房屋的寿命是80年，因此存在前40年收益率较低，后40年收益率较高的情况，根据测算，如果按照中国的会计法则对房屋进行折旧，前40年的收益率每年只能达到2%左右，这种会计制度造成收益率的低估，是房地产投资信托基金产品设计的制度性障碍。而在房地产投资信托基金发展相对成熟的地区，例如在香港和新加坡，他们的会计法则就允许房地产投资信托基金投资的房地产在其寿命的最后30年再进行折旧，而前期不用折旧。此外，证监会对上市公司信息透明度有较高要求，特别是财务及税务方面，需要配合国际会计准则，并全面披露，让投资者对开发商的规模及能力有所了解，而国内房地产开发商在这方面存在缺陷，有待进一步提高企业的信息透明度。从现行的税收制度来看，据专业人士估计，房地产投资信托基金投资的房地产项目必须要过户，虽然所有权的转移或是真实销售现在还不能确定，但是过户缴纳的税收是确定的，大概是总资产的3%。另外，还需要缴纳物业税12%，营业税､投资者可能还要缴纳所得税，不可避免会造成双重赋税，并提高房地产投资信托基金的成本。美国､澳大利亚和其他部分亚洲国家地区对房地产投资信托基金的收入分配的要求与其税收条款相联系，尤其是美国的房地产投资信托基金发展基本上是税收优惠驱动，收入分配的要求避免了双重征税的需要。而香港的房地产投资信托基金面临公司资本利得和地产税的双重征税，因此香港采用的是比较谨慎而且限制性很强的模式。

4.管理障碍。由于纳入房地产投资信托基金的物业并非是业主100%拥有，项目还需要物业管理和资产管理等方面的专业支持，才能把资产的潜在价值体现出来。房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作。目前，国内的房产项目普遍存在缺乏专业资产管理的配套，例如物业管理､设施管理､租户组合管理､租金管理等。而国内现有能提供租户组合和长期回报率等投资运营状况分析的专业资产管理公司也非常少，物业业主及基金管理人需聘任具有专业水平的专业管理公司参与运作。

三､我国发展房地产投资信托基金的对策建议

1.完善和发展相关理论研究。我国的房地产投资信托基金在理论上目前主要是引进和借鉴国外的一些理论及方法，针对我国实际情况的研究还很少，必须加强对我国房地产投资信托理论的研究和探索。我国的现状与日本20世纪80年代后期比较相似，房地产市场总量不足，结构失衡，局部地区发展过热，房地产业的结构性泡沫客观存在。由于融资渠道单一，银行大量的资金流向房地产，并且很多已经成为银行的不良资产，给银行的经营造成了很大风险。我们应该尽快建立一套完整的房地产市场及其金融产品的预警系统，大力发展房地产投资信托基金和其他的不动产证券化产品，促进我国房地产经济的健康发展。

2.明晰产权，界定权属。首先，在投资之前要明确物业的土地使用权性质､使用年限及其利用规划，以便在投资前对物业的总体价值有一个客观的把握。该项工作最好由专业的资产评估公司去完成。其次，规范和完善房地产产权的监督与管理工作，坚决杜绝房地产开发商的不规范操作和由于设租､寻租而导致产权模糊的现象。最后，要进一步加强和完善房地产产权信息的公布､披露､查询等相关机制，便于投资者在交易之前及时､准确地掌握相关信息，对即将投资的物业进行判断和选择。

3.完善相关法律､法规构架。房地产投资信托基金的正常运作必须要有一套完善的法律体系做保障，保证和维持整个市场的公平､公正､公开和透明，来推进房地产投资信托业健康､理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》､《投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化､完备化，必须配备一些其他的相关法规。首先，应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》､《投资顾问法》等法规。其次，要修订现行的《信托法》同时出台新的《房地产信托投资管理办法》，调整目前的相关规定，如取消200份合同数和5万元金额的限制，把开发商的贷款性融资改为投资成熟性物业，并制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道､物业的选择､投资比例的限制等等。再次，充实现行的《证券法》，对REITs类产品在法律定位､公开发行和公开交易等方面作出相应规范。此外，可以出台一部《产业投资基金法》，以建立一个完备的满足房地产投资信托基金运行条件的金融环境。鼓励信托投资公司和房地产开发企业按照合法的市场规则建立更广泛的合作关系，使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。

4.加强相关配套制度建设。首先，进一步完善现行的会计准则，对不动产折旧方法的选择上应该提供更多种可能，同时配套相关的规范措施。在坚持稳健性原则的基础上，提供更有利于吸引投资者的规则。此外，随着房地产投资信托基金的进一步发展，一些海外的专业投资机构也会关注和投资大陆的房地产投资信托基金项目，同时一些大陆的项目也会选择在海外上市，这就要求我们在财务和会计方面要尽快地与国际会计准则接轨。其次，要进一步完善公司的信息披露制度，提高企业信息的透明度､真实性。第三，在税收方面，由于国内税种较多，税率较高，税后的投资回报不一定能达到境外投资者的预期收益率。其中有一些是属于双重征税，不利于对投资者形成有效激励。应按照统一税法､拓宽税基､公平税负､加强管理的原则改革相关税法，为广大投资者创造良好的税收环境。

5.加快培养大量的专业管理人才和机构投资者。根据房地产投资信托基金的特色，大力培养一批既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，以适应发展房地产投资信托基金业务的需要。此外应该注意到机构投资者的作用，在美国房地产投资信托基金的资金来源中很大一部分是机构投资者的资金。保险基金､养老基金等机构投资者资金量大而且信息灵通､投资技术高，能够为房地产投资信托基金提供稳定的资金。我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于房地产投资信托基金的发展非常不利，所以加快培育机构投资者也是势在必行。

[参考文献]

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[7]中国人民银行房地产金融分析小组.2004中国房地产金融报告[R].2005-03.

【责任编辑:莉 茹】

房地产投资心得体会范文第6篇

摘 要：房地产投资过程是风险与收益并存的，尤其是在当前的经济状况下，分析房地产投资的风险并进行有效规避更是势在必行。在此试析了房地产投资的主要风险，并对现阶段我国房地产投资提出了风险防范策略。

关键词：房地产投资；风险分析；风险防范

我国房地产投资市场在经过2010年政府新一轮宏观调控后，2011年随即面临多重考验，后续市场还存在诸多不确定因素，在CPI高涨、城市化进程加剧等客观因素的推动下，房地产投资者必须清醒把握房地产投资的各种风险因素，采取有效的防范措施，以获得预期的经济收益。

一、房地产投资主要风险因素分析

房地产投资需要经历投资机会分析、实施与管理、投资后的评价与分析三个主要过程，其中某个环节的变化或某个因素的形成都会给房地产投资带来风险。概括起来，影响房地产投资的主要风险因素包括以下五种因素。

1.政策风险

政策风险是指由于国家或地方政府实施政策的变化给房地产投资带来潜在的经济损失，主要包含土地管理政策、住房结构政策、宏观投资规模控制政策、税收政策以及环境保护政策等方面的风险。由于政策的变化而带来的风险将对房地产投资产生重大的影响。房地产业作为我国国民经济的主要支柱产业，在当前我国房地产市场有待完善的情况下，政策风险对房地产投资的影响尤为重要。

2.市场风险

市场风险是指由于供求关系变化，引起房地产投资市场中投资主体进行的投资行为变化而带来的投资潜在损失。房地产市场中购买能力下降、劳动力价格上涨或原材料价格上涨等都会对房地产投资带来较大的风险。

3.金融风险

金融风险是指由于利率、融资规模等的变化对房地产投资者带来的损失。房地产投资数额巨大，对利率、融资规模的依赖非常大。当可融资规模减少时，房地产投资者自有资金投入增大，会产生资金流动困难的情况，容易产生财务风险；当利率上升时，房地产投资者投资成本增大，在房地产市场购买能力下降的情况下，将可能产生投资实际收益率降低的风险。

4.技术风险

技术风险是指由于技术进步对房地产投资者带来的可能性损失。技术风险主要包括建筑施工工艺和技术、建筑设计、建筑材料等方面的更新而带来的风险。

5.自然风险

自然风险是指自然原因对房地产投资造成损害的风险，如地震、火灾、洪水、风暴、雪灾等等。这些风险出现的几率相对较低，可一旦出现，造成的投资损失是相当巨大的。

二、房地产投资风险的防范策略

房地产投资风险的防范关键在于能否采取有力的措施规避和控制风险,从而减少投资者的收益损失。根据可能造成投资损失的主要风险因素分析，投资者应从以下四方面采取措施。

1.把握政策变动，关注市场动态

当前我国房地产投资正处于高速发展的时期，国家和地方政府宏观政策调控频繁，这就要求房地产投资者在进行投资决策前，应加强对房地产相关法律、法规，国家税收政策、财政政策及货币政策等政策的研究，把握国家政策的宏观动态；同时对投资项目进行全面的市场调查和分析，掌握价格、竞争情况及未来市场的变化趋势等。通过对各项政策的研究和市场调查分析，既有助于房地产投资者确定正确的投资方案，又利于其根据政策和市场变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。

2.优化投资组合，防范市场风险

房地产投资是投资周期长、高风险的活动，同时各类房地产投资在风险程度、预期收益和资金总量方面各不相同。房地产投资者应当合理选择不同投资可靠性的投资组合方案，维持稳妥投资与积极投资的比例关系，尽量在投资整体安全性保障的前提下使整体收益提高；注意房地产投资结构的优化，合理确定长期投资与短期投资的比例，尽可能缩短投资回收期，降低投资成本，以规避和防范市场风险。

3.合理融通资金，减少金融风险

房地产投资数额巨大，通常采取融资的方式满足其投资需求。而金融风险的存在，要求房地产投资者在投资机会分析时要在考虑贷款规模减少和利率可能升高的基础上进行，合理安排投资资金，确保自有资本金充足，在出现金融风险的情况下，能够迅速实现资金周转，从而对金融风险进行防范。另外，房地产投资者可以合理利用固定利率的抵押贷款，将因利率引起的金融风险转嫁给银行。

4.加强保险意识，规避自然风险

房地产投资者可以通过对投资实物进行房地产保险，将地震、火灾等不可抗拒力带来的自然风险转移给保险公司, 降低自身损失，从而为房地产投资者规避自然风险。

总之，现阶段房地产投资者应理性对待风险，充分考虑自有资金情况，及时注意使用多种投资方式，提高风险预判能力和风险承受能力，分散风险，减少损失，达到投资利润最大化的目标。

参考文献：

［1］刘秋雁.房地产投资分析［M］.东北财经大学出版社，2007-09.

［2］藤清安，李传裕.房地产投资风险分析及管理.企业经济，2004（4）.

（作者单位 辽宁省大连职业技术学院）