房地产银行按揭融资范文

房地产银行按揭融资范文第1篇

注：：为缩短办理时间，可分两步办理，一部分银行审核或公积金审核，一部分房管

局办理相关手续。

：维修基金录入之前先在票据上注明业主、房号、面积(建、套内)、身份证，然

后复印一份送往房管局指定监管银行录入。

：除公积金贷款必须公证外，商业贷款银行程序不一(如：建行商贷须公证，农

行、信合不用公证)

④：本文是根据安顺平坝公积金办理程序编写，安顺平坝公积金中心指定建行办理，各地不同。

⑤：非按揭贷款客户因不产生抵押贷款所以只办理产权预告登记。

一、签定《商品房买卖合同》及签备案表等相关资料。集收客户资料：户口(主页、个人页)，婚姻证明(单身：须离婚证或民事调解书和当地民政局出具的离婚之日至今无婚姻记录证明，未婚：须民政局出具未婚证明)，身份证(房产共有人)，收入证明(须根据贷款银行而定收入证明模板)整理客户资料：备案资料：身份证(复印件一份)、婚姻证明(复印件一份)、备案表(四份)、首付款票据(复印件一份)、维修基金票据(原件)，《商品房买卖合同》(四份)。预告登记资料：身份证(复印件一份)、婚姻证明(复印件一份单身和未婚证须原件)、产权转移预告登记表(原件一份)、《商品房买卖合同》(备案合同一份)。商贷资料：身份证(复印件一份)、婚姻证明(复印件一份)、收入证明、首付款票据(复印件一份)、《商品房买卖合同》(一份)、个人贷款申请书等贷款银行要求的文件。公贷资料：身份证(复印件一份)、婚姻证明(复印件一份单身和未婚须原件)、收入证明、首付款票据(复印件一份)、《商品房买卖合同》(一份)、公积金贷款申请表(原件两份)

-------注：所有复印件均须盖公司公章

二、为缩短办理时间，可分两步同时办理，一部分资料提送银行审核或公积金审核，一部分资料提送房管局办理相关手续，在办理备案之前先进行维修基金录入具体为：在维修基金票据上注明业主姓名、房号、面积(建、套内)、身份证号，然后复印一份送往房管局指定监管银行录入。

三、房管局：备案：

1、主要是查询首付款和维修基金是否已存入监管账户及其准确性，

2、是对该户的信息进行录入，

3、盖备案章。商贷或公贷：在本地初审合格再提送安顺中心处审核(公贷：本地审核合格后通知客户签字再送安顺中心处)。

四、房管局：产权预告登记：主要是对购房人的产权进行初步登记和审核，该步产生80元的预告登记费，发《商品房产权预告登记证》。商贷或公贷：安顺中心处审核合格则通知客户签《个人贷款借款合同》。

五、抵押(按揭贷款)：《商品房产权预告登记证》、《个人贷款借款合同》等相关资料到抵押处办理贷款抵押，产生80元的抵押费。

六、公证：《商品房产权预告登记证》(盖有抵押章)、《个人贷款借款合同》、身份证(原件及复印件一份)，婚姻证明(结婚证：复印封面及内容一份，未婚和单身：当地民政局及工作单位出具未婚证明原件个一份)，户口本(原件及复印件封面、主页、个人页各一份)，公证费：贷款额*千分之三。

房地产银行按揭融资范文第2篇

兹证明我单位员工： ，身份证号码(护照号码)： ，学历： ，在本单位担任： 职务，在本单位连续工作时间： 年。年内每月平均收入为 元。 特此证明! 我单位保证所提供的信息真实可靠。本收入证明仅限于该员工向贵行申请贷款之用。 人事部门联系人： 联系电话： 单位地址： 单位盖章：

日期： 年 月 日

收入证明范本(银行特定格式) 个人收入证明(交通银行专用) 兹证明_________(先生/女士)系本单位_________(1.正式工;2.合约工;3.临时工)，已连续在本单位工作_____年，目前在本单位担任_________职务。目前该职工的最高学历为________，身体状况_________。近一年内该职工的平均月收入(税后)为____________元人民币。本单位承诺以上情况是正确属实的，如因上述证明与事实不符而导致贵行经济损失的，本单位愿承担一切责任。特此证明。 单位公章或人事部门章： 人事部负责人签名： 年 月 日 收入证明

兹证明我单位员工： ，身份证号码(护照号码)： ，学历： ，在本单位担任： 职务，在本单位连续工作时间： 年。年内每月平均收入为 元。 特此证明! 我单位保证所提供的信息真实可靠。本收入证明仅限于该员工向贵行申请贷款之用。 人事部门联系人： 联系电话： 单位地址： 单位盖章：

日期： 年 月 日

收入证明范本(银行特定格式) 个人收入证明(交通银行专用) 兹证明_________(先生/女士)系本单位_________(1.正式工;2.合约工;3.临时工)，已连续在本单位工作_____年，目前在本单位担任_________职务。目前该职工的最高学历为________，身体状况_________。近一年内该职工的平均月收入(税后)为____________元人民币。本单位承诺以上情况是正确属实的，如因上述证明与事实不符而导致贵行经济损失的，本单位愿承担一切责任。特此证明。 单位公章或人事部门章： 人事部负责人签名： 年 月 日 收入证明

房地产银行按揭融资范文第3篇

一、身份证

1、各自的原件;

2、复印件。借款人(户主)、共有人(妻子、儿女)各6份。

二、户口本

1、原件;

2、复印件。借款人、共有人各2份，首页(盖有户口本专用章)2份。

三、结婚证原件及复印件2份。

未婚人士：未婚证明原件2份。

四、首付款发票复印件2份。

五、收入证明原件2份。个体工商业者需提供营业执照复印件、税务登记证复印件、财务报表和纳税证明。收入证明开3000以上，需提供连续3个月的银行存款流水帐。(流水账到银行去打印，每个月最少要等于收入证明上开的余额，如有一个月小于，由无法通过审批) 收入证明上盖的印章，需是圆形的，中间有五角星的那种印章。

房地产银行按揭融资范文第4篇

商品房一词作为新的法律用语是在我国房地产行业的逐步发展过程中出现的。与之同时, 商品房的销售方式也有了很大的变化。由原来的“现售”方式发展为“现售”与“预售”并存的销售方式。由于商品房预售方式一方面为商品房开发企业筹措了开发资金, 减轻了资金贷款的压力, 另一方面使购房者避免一次性支付较大金额的购房款, 这些优点使得商品房预售方式成为我国目前最重要、运用最广的商品房销售方式。在商品房的“预售”过程中, 以预售商品房按揭贷款的方式支付“首付”之外的剩余房款又成了购房者的主要支付方式。

我国的预售商品房按揭贷款是指预售商品房担保贷款, 即房地产开发企业、按揭贷款银行、购房者三方参与的融资购房行为, 实务中具体操作如下:首先由房地产开发企业与购房者签订《商品房买卖合同》, 约定购房者在国家相关法律及政策要求的首付比例范围内预先支付首付款给房地产开发企业, 剩余房款由购房者以银行按揭方式支付;然后购房者向其选定的银行申请按揭贷款, 申请成功后, 按揭贷款银行、购房者签订一份购房贷款合同, 在该份合同中约定由银行借款给购房者用于支付房款, 购房者将所购商品房设定抵押担保;但由于预售商品房只能于竣工验收后并办理了房屋产权证后才能办理抵押登记, 所以按揭贷款银行和购房者会约定该商品房的预告抵押登记办理以及要求房地产开发企业在该商品房抵押登记办理完成前对购房者的借款承担连带保证责任。综上, 预售商品房的按揭涉及三方主体即:按揭银行、按揭人、房地产开发企业, 与三个法律关系, 分别为:按揭人与房地产开发企业的商品房买卖合同关系, 按揭银行与按揭人的抵押贷款合同关系, 房地产开发企业与按揭银行的保证合同关系。

二、预售商品房按揭贷款过程中几个典型法律问题的思考

(一) 预售商品房按揭贷款过程中的抵押预告登记和抵押登记办理问题

由于签订预售商品房买卖合同和按揭贷款合同时, 商品房还在建设当中, 不具备办理房地产登记的条件, 而商品房抵押登记办理的前提是不动产权证的办理, 因此在按揭银行与按揭人签订的购房贷款合同中约定该商品房抵押权的预告登记, 预告登记完成后, 银行随即放款, 快速满足了房地产开发企业的回款需求。但是抵押权预告登记并不意味着抵押权的成立, 仅仅起到未经预告登记权利人的同意, 处分该不动产不发生物权效力的法律效果。同时, 预告登记后, 自能够进行不动产抵押登记之日起三个月内, 未申请登记的, 预告登记失效。

因此, 对于参与到预售商品房按揭贷款过程中的按揭银行和房地产开发企业应密切关注商品房不动产权证办理的时间以及当符合办理按揭人商品房不动产权证书及商品房抵押登记的条件时, 按揭银行和房地产开发企业应督促按揭人及时办理。否则很可能导致预告登记失效从而影响抵押登记的办理。

(二) 房地产开发企业阶段性保证问题

在预售商品房按揭贷款合同中, 房地产开发企业在按揭人未办理不动产权及抵押登记前对贷款承担连带保证责任, 也即是说对于房地产开发企业来讲, 当具备办理按揭人不动产权证和抵押登记的条件时其按揭贷款中的风险防范对策为尽快督促按揭人和按揭银行办理按揭人不动产权证和抵押登记的手续。

但在按揭贷款合同及保证条款中一般没有约定房地产开发企业有要求按揭人及时办理不动产权证及抵押登记的权利, 因此只有按揭银行才有直接约束按揭人及时办理不动产权证及抵押登记的权利。

在实务中, 按揭银行往往没有意识到督促按揭人及时办理不动产权证及抵押登记的重要性, 这可能会是按揭人断供按揭银行起诉按揭人清偿欠款及房地产开发企业承担连带保证责任诉讼中房地产开发企业的抗辩理由从而减轻或免除保证责任, 增加银行收回贷款的风险。同时, 当按揭人购买的商品房具备办理不动产权证的条件时, 房地产开发公司应通知按揭银行并做好对接工作。

(三) 按揭人断供时商品房买卖合同的解除问题

司法实践中, 有的地方法院会在按揭人断供并符合一定条件的情况下支持房地产开发企业解除商品房买卖合同。笔者认为如果在按揭人与房地产开发企业的商品房买卖合同或者相关合同中没有特别约定的情况下, 按揭人断供并使房地产开发企业承担或将要承担保证责任时, 房地产开发企业请求法院解除商品房买卖合同的诉讼请求不应获得支持, 因为商品房买卖合同已经履行完毕。但是如果双方于商品房买卖合同中有特别约定, 则可以酌情考虑商品房买卖合同的解除。

四、结语

理论上来讲, 按揭人断供时房地产开发企业请求法院支持解除商品房买卖合同是尤其是在房地产行业比较繁荣的时期房地产开发企业降低其风险的方法, 但是实务中断供人由于往往负有多项债务, 其商品房早已被其他法院查封或轮候查封或遇到房地产行业大萧条时期该方法并不能减轻其风险。最稳妥的办法是尽快促成按揭人的不动产权证及抵押登记手续办理完成从而解除其阶段性保证责任。

摘要：随着我国房地产业的发展, 预售商品房按揭贷款已经成为我国商品房销售中购房者的主要支付方式。本文针对预售商品房按揭贷款过程中几个典型法律问题进行分析和探讨以期降低参与预售商品房按揭贷款各方的法律风险。

关键词：商品房,按揭贷款,典型法律问题

参考文献

[1] 离延荣, 周珂.房地产法[M].北京:中国人民大学出版社, 2016.

[2] 杨立新.物权法典型案例与法律适用[M].北京:中国法制出版社, 2013.

房地产银行按揭融资范文第5篇

摘 要：本文主要分析了当前形势下我国发展房地产金融，引入或创新房地产金融工具，拓宽房地产融资渠道的必要性，呼吁积极发展房地产金融来确保房地产业的健康良性发展。

关键词：房地产业　房地产金融　融资渠道

房地产业对国民经济的发展有着巨大的影响力。其产业关联度大，带动性强，随着我国居民住房制度改革进一步向纵深推入，房地产业已经发展成为我国影响国计民生的支柱产业。而房地产业投资资金数额巨大、投资回收期长的特点决定了在其发展过程中必须得到金融业的支持才能有持续健康的发展。但目前我国房地产金融的发展尚存在许多问题，无法完全满足房地产业发展的需要。积极发展房地产金融，拓宽房地产融资渠道，不仅能解决房地产开发企业外部融资渠道单一和融资困难的问题，而且可以促进房地产业资金和产品结构不断优化并减少商业银行的贷款风险，还可以为中小投资者参与房地产投资和收益提供一条现实的途径。

一、分散银行体系的风险

近年来，随着房地产价格的上涨和房地产业的发展，我国银行贷款集中投向房地产业，造成了显著的银行贷款结构风险，影响了银行系统本身的抗风险能力和稳定性，增大了金融风险。一旦宏观经济出现大的波动，房地产市场的隐患很容易转嫁到商业银行市场，进而影响金融市场的稳定，资金链难以为继，对整个国家金融体系的冲击是巨大的。在全球引起恐慌的美国次贷危机便是前车之鉴。次贷危机愈演愈烈，也使美国房地产贷款商的情况继续恶化。截至2008年6月底，列入美国联邦存款保险公司“有问题名单”的银行数量已经达到117家，比第一季度大幅上升30％，也是2003年中期以来的最高值。

我国的房地产金融风险虽然没有大到像东南亚国家那样引起金融危机的程度，从四大商业银行的房地产贷款质量来看(如图1所示)，也暂时不会出现像美国次贷危机这样严重的影响，但是这几年的房地产投资过热，金融风险不断累积却是不容忽视的事实，它对我国的经济和金融运行产生了许多现实影响。据调查，截至2005年末，房地产业的不良贷款余额已经达到1093亿元，居行业排名第四的高位。四大商业银行的房地产贷款质量虽然比较好，但随着这两年国家对房地产业的深度调控，房地产业的发展受到一定的限制，房地产价格出现了一定程度的波动，一旦整个行业出现大面积的业绩滑坡，银行体系的房地产不良贷款必将增加，很可能导致银行体系金融风险的爆发，并进一步引发系统性风险，从而直接影响金融系统和国民经济系统的稳定性。

要防范房地产金融风险在银行体系的积聚以至爆发，就必须在房地产经济和金融领域，大力推进房地产二级市场、资本市场、债券市场、信托市场等各类市场的发展，形成完整的房地产金融体系；发展多种房地产融资形式和多样化的运作工具，适当分散银行体系的风险；积极引入包括充分竞争、供求机制在内的市场机制等，这也是成熟市场经济的要求。

二、提供新的融资方式和手段，拓宽融资渠道

目前，我国房地产企业的资金来源主要是自筹资金、银行贷款、定金及预收款、利用外资等，根据数据分析可以发现，我国房地产企业的融资结构单一，具有明显的依赖银行贷款的特征。

2006年，房地产企业开发资金达26880.2亿元，同比增长25.6％，其中国内贷款平均增速高达47.1％。在房地产开发企业资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金与预收款所占比重分别为19.6％、1.5％、31.9％、30.3％，国内贷款、利用外资所占比重分别比2005年上升1.3和0.3个百分点，二者均为2004年以来的最高。从表1可看到，自筹资金和国内贷款的数额不断上升，2006年分别占到全部资金来源总额的31.9％和19.6％，如果考虑房地产销售收入转变为自筹资金，大部分来自购房者的银行按揭贷款，且定金和预收款中也有一部分来自银行贷款，那么银行贷款占全部资金来源的比例就达到了60％左右。

之所以出现房地产企业融资对银行贷款过分依赖，主要是由我国金融市场的结构决定的，现阶段我国金融市场的融资结构中银行贷款仍然占主要地位。这一状况很容易导致两个问题：一是房地产金融风险在银行体系积聚；二是房地产业的发展受制于银行信贷和国家的信贷政策，这将严重制约房地产业的发展，从而影响整个国民经济。

从2003年中国人民银行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121文件)开始，到2005年中国人民银行《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》，多项针对房地产生产与消费的宏观调控措施使得房地产企业普遍存在银行贷款下降、销售回款不佳的情况，多数房地产企业缺少有效的资本运作经验与融资渠道，自有资金长期严重紧缺，惟一的融资渠道——银行贷款又收紧了闸门，这使国内的房地产开发企业面临巨大的资金压力。

据房地产业内人士透露，由于开发惯性和囤积的土地入市，2008年房地产业总投资比2007年将会有大幅增长，而受银根紧缩影响，银行贷款预计将会减少。此外，2007年10月以后，房企股市融资难度倍数增加，加上2008年股市低迷，股市融资也十分困难。据国泰君安证券研究所2008年6月发布的报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。报告称，由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力，一些中小开发商可能将面临生死大限，房地产金融危机已初露端倪。

通过股票市场融资十分困难，银行信贷之外没有更多的融资工具，融资渠道狭窄与资本成本提高迫使房地产企业急切地寻找着除银行之外更好的融资渠道。现阶段，过于单一的融资渠道已经严重妨碍了我国房地产业的稳定发展，不利于房地产企业资本运作水平的提高，造成房地产企业对银行的严重依赖。所以，引人海外成熟的房地产金融工具，发展具有我国特色的新型融资工具是当务之急。

三、优化证券市场结构

目前我国证券市场的产品结构存在明显的缺陷：一是风险结构倒置，高风险产品占主要地位，低风险产品只占较小的市场份额。目前在我国证券市场上的可交易品种，大约80％为风险较高的股权类产品，只有大约20％为债券类低风险产品，股市每单位风险的收益低。这种投资产品的风险结构极不合理，与广大投资者的长期理财需求不匹配。二是低风险产品品种单一。目前市场上只有少量流动性较差的国债及少量的企业债、金融债、可转债，不能满足广大投资者的投资理财需求。因此，有侧重地发展低风险市场产品，尽快使我国证券市场的产品结构趋于合理，是我国证券市场发展的重点之一。三是缺乏风险对冲机制。目前我国证券市场产品结构不完整，主要集中在股票(包括A股和B股)、债券、权证和证券投资基金，缺乏股票指数期货、股票期货等海外成熟市

场的主流产品，缺乏可以对冲风险的金融衍生产品，难以满足投资资本多样化的收益和避险需求。

引入收入稳定、风险相对较低的证券产品，如在海外发展较成熟的房地产投资信托基金，或其他具有高度创新性的房地产金融工具，其包括的股票、受益权证、抵押债券等产品能极大丰富我国当前的证券市场。

四、增加投资渠道

目前国外成熟的房地产金融工具更多的是通过筹集广大投资者的分散资金，来为房地产业所用，这些房地产金融工具往往面对广大投资者特别是中小投资者，这就为分散的中小投资者提供了一条收入稳定，风险较低的投资渠道。如房地产投资信托基金通常被认为具有与其他资产较低的相关性、较低的市场价格波动性，有限的投资风险和较高的当前收益等投资特性，对于稳健型的投资者有相当大的吸引力。

在目前证券市场交易品种单一、风险较高，而房地产投资所需资金较高、周期长的比较下，新型的房地产金融工具能为投资者提供更好的投资渠道。

房地产业是资金高度密集的行业，占用的资金量极大而且占用周期较长。房地产业的这些特有属性必然把广大规避风险的中小投资者拒之门外，使其无法分享房地产投资(特别是商业地产)的高额收益；与此同时，高额回报的诱惑也驱使很多投资者将资金集中在以住宅为主的房地产产品的炒作中，这样一方面由于资金的长期大量被占用，且缺乏房地产相关专业知识，投资者自身需要承担极大的风险，另外一方面这种非理性的炒作也加大了房价上扬，提高了金融风险。这种分散化、非专业的投资必然呼唤专业化、集中化和理性化投资方式的出现。

市场效率高的资本市场的信息传播是流动和高效的，因此上市型的房地产金融工具的价格也会及时反映任何影响其表现的信息，没有投资者可以利用资本市场上的信息来获取超额利润。投资者可以通过房地产金融产品的价格信息来预测房地产市场的价格，长期而言，房地产开发商也能从公开市场上获得信息来预测房地产市场价格趋势，从而降低商业风险，房地产市场价格也能趋于稳定，对平稳一国房地产价格具有积极的意义。所以说尽快发展具有我国特色的房地产金融工具，能够对这两年来波动较大的房地产价格起到一个平稳着陆的作用，积极拓宽房地产融资渠道也为房地产市场的健康和良性发展创造条件。

房地产银行按揭融资范文第6篇

一、债务融资和股权融资规模的计算

根据我国会计准则，债务融资在会计报表（上市公司年报）中体现为借款，股权融资在会计报表中体现为总股本和资本公积。本文根据会计报表中相关指标的含义，提出了对房地产上市公司各年度的债务融资和股权融资的融资规模计算方式，如表1所示。

二、房地产上市公司债务融资和股权融资状况统计

结合房地产上市公司2000-2012年的年报数据，根据表1的公式计算2001-2012年沪深A股102家房地产上市公司的外源融资状况，其描述性统计结果如表2所示。

由表2可知，（1）從均值来看，2001-2012年我国房地产上市公司债务融资规模均值为7.6亿元、股权融资规模均值为1.2亿元，这表明债务融资和股权融资都是房地产上市公司的资金来源；（2）从最大最小值来看，不管是债务融资还是股权融资，最大最小值间的极差都在不断扩大，且每年都会有公司采取逆融资模式（提前还债、退股等），说明在房地产上市公司中各公司间融资策略和发展策略差异显著。

根据表2，可以得到房地产上市公司每年的融资情况，并据此分析债务融资和股权融资各自所占的比例，见图1、图2。

从图1和图2，可以看出，（1）中国房地产上市公司债务融资规模平均值基本呈现逐年递增，说明随着我国经济的发展，房地产上市公司的公司规模与债务融资需求不断增长；（2）除2006-2009年外，我国房地产上市公司的股权融资规模处于低位，说明房地产上市公司基本不会选择股权融资作为其外源融资方式；（3）债权融资规模占外源融资比例一直处于高位，说明房地产上市公司优先选择债务融资、其次选择股权融资，与优序理论相符。

三、房地产上市公司融资状况产业内对比

本文从所有权性质、地域和主营业务三个维度比较了房地产上市公司融资状况。2001-2012年不同类型房地产上市公司的融资状况如表3所示。

表3显示：（1）具有国企背景的房地产上市公司融资规模远超过民营房地产上市公司，融资规模平均水平为民营公司3倍左右；（2）在长三角、珠三角、京津经济圈经营的房地产上市公司融资规模远超过在其他地区经营的公司，长三角地区的房地产上市公司更倾向于债务融资；（3）不同主营业务的房地产上市公司发展规模相当，但其他类型（土地开发等）房地产上市公司的债务融资高于以房地产开发和商业地产为主营业务的公司。

四、房地产上市公司与其他上市公司股权分布状况比较

本文选取沪深A股27家建筑业上市公司、482家制造业上市公司与房地产上市公司融资状况进行对比。2012年不同产业上市公司融资状况均值如表4所示。

由表4可知：（1）从融资规模来看，房地产业整体融资规模与制造业相当，远小于建筑业上市公司融资规模；（2）从融资倾向性来看，房地产业与建筑业外源融资基本依靠债务融资，而制造业上市公司相比于房地产和建筑业来说会更有股权融资倾向性。

李求军/责任编辑