房地产财务分析方法

房地产财务分析方法（精选6篇）

房地产财务分析方法 第1篇

房地产市场分析方法和内容简析

房地产市场分析方法和内容简析

关键字： 房地产市场分析，市场调查，市场预测

房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，归纳总结出服务于房地产市场调查与预测的方法和特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。

一、房地产市场分析的层次与内容

1、房地产市场分析的层次

房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。

（1）区域房地产市场分析是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。

（2）专业房地产市场分析 是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。

(3)项目房地产市场分析 是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。

2、房地产市场分析的内容

房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。

(1)地区经济分析 是研究地区的经济环境，它包含①地区经济的基本趋势分析；⑦地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。

(2)区位分析 是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；在有两个或两个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较。此处所指的是宏观层次上的分析，而不是在宏观和微观上都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。

(3)市场概况分析 它包含①对地区房地产各类市场总的未来趋势分析；②把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。③找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析的方向和侧重点。

(4)专业市场供求分析 它包含①根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地，确定市场研究区域；②细分市场，进行产品细分及消费者细分。找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场；③分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口；④将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供求缺口量（即未满足的需求量）。

(5)项目竞争分析 它包含：①分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征；②根据目标物业的特征选择、调查竞争物业；③进行竞争评价，确定目标物业的竞争特点，预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率

（市场份额）。这里面还包含要得出三个分析的侧重点，即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。

(6)敏感性分析 测定关键参数的敬感性。确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定定性。即测定关键参数变动范围，对分析中的关键假设，测定它闪在确保项目满足投资目标要求的情况下，允许变动的范围。

二、提高房地产市场分析有效性的途径

（1）影响房地产市场分析有效性的原因

通过对房地产市场分析的系统研究，影响市场分析有效性的原因有：第一，分析师对房地产市场分析要点的把握程度。只有根据分析目的把握住市场分析的关键所在，才能使分析切中要点，达到一定深度，不因分析内容过多而遮掩了主体的分析；第二，分析过程中逻辑关系是否合理。第三，市场分析所选用的分析方法是否恰当；第四，市场分析的数据是否充分、可靠。在一个房地产市场分析中，如有以上原因的一个或几个情况发生，都会导致市场分析结论的不合理和缺乏有效性。

（2）提高房地户市场分析有效性的途径

总体上来说，要提高房地产市场分析报告的有效性或可信度，首先就要明确各类房地产活动对房地产市场分析的要求，明确市场分析的工作重点，有针对性地分析。同时，要求在分析过程中，采用合适的市场分析方法，论证有力、结论明确。具体的要求是：系统完整、逻辑清晰合理；报告中采用的数据有针对性，有两个以上数据来源的比较；需求参数确定合理，对关键需求参数的变动趋势有独到的研究分析，而不是简单采用了不变的参数来求算；预测需求时测定了细分市场的分段需求；分析中要分析子市场分段中有竞争的供给，而不是笼统地分析已建和在建项目的供给；市场占有率、吸纳量计划的确定过程合理且有逻辑性；市场分析结论明确，结论适用的范围界定清楚，能充分反映市场分析结论所面对的不确定性。

三，房地产市场分析的方法和程序

房地产市场分析主要由房地产市场调查和房地产市场预测组成。

(1)房地产市场调查的目的和内容

对于房地产市场的市场调查，有狭义和广义之分。狭义的市场调查就是公开的个案现场做调查，并收集资料进行销售及售后情况的总结和分析。从广义而言，房地产市场调查并不拘泥与房地产项目本身，还包括房地产宏观经济环境、房地产政策、法律环境，以及房地产市场的整体供求趋势的调查分析等等。

房地产市场调查的内容可划分为以下两大部分：房地产投资宏观环境调查与意向项目投资环境调查。

1、房地产投资宏观市场调查包括政策、法律环境调查，项目区域经济环境调查，房地产市场需求和消费行为调查，房地产产品调查，房地产价格调查

2、意向项目投资环境与投资方案调查包括社区经济环境调查，房地产项目市场竞争情况调查，房地产项目设计方案调查

（2）房地产市场预测

1、市场需求预测

市场需求预侧，就是根据有关资料(包括历年统计资料或市场调查的专项资料)分析研究，做出正确的判断。因为房地产开发周期比较长，短期预测不适用于商品房建设。

2、产品供给能力预测

全行业供给能力预测 包括一定地区同类房地产的总体生产规模、公司数量、管理与服务水平等。

本企业供给能力预测 包括本公司开发房地产的规模、规格、技术等方面的发展趋势。

3、商品房销售前景预测

商品房销售前景预测指对今后一段时间内最接近的房地产销售水平的预测，包括销售量、品种、规格、价格等指标的预测。

4、市场价格趋势预测

主要包括以下几方面：

①影响房地产价格变化的主要因素。

②房地产价格水平变化可能对供求双方带来的影响。

③房地产价格涨落对消费者购买力的转移、商品供求的影响程度。

房地产财务分析方法 第2篇

主持人：谢谢，史老师。就像刚才史老师介绍的，咱们这门考试是难度比较大的一科，当然也证明了这个考试证书的含金量，所以考生也特别希望能够在短时间内有一定的复习效果，黑老师能给大家讲讲考生针对这门考试怎么样分析，怎么样学习会更有效率呢?

黑老师：对于学习的方法可以说是仁者见仁，智者见智，老生常谈。对于房地产估价师这门职业资格考试里，往往一年通过的几率很小，可能有的学员或者我考生，考了几年，也可能学习方法不对，总而言之，根据自己的基本情况来定，但是我提一点建议，也是一些经验之谈吧。

首先，接到大纲后要制定个计划，因为从现在开始，教材和大纲已经来到，从今天(6月19日)到11月18、19日考试，也就是不到四个月的时间，在这四个月的时间了，我们要制定个详细的学习计划，我们第一步要干什么，第二步要干什么，这是一个计划问题，另外我们制定计划后还要按照计划进行，不能半途而废，否则的话，你的计划就是一纸空文，这点大家要认识到。

第二，我们要熟悉它，对于大纲而言，来到后我们看看到底有没有变化。因为考试大纲是考试命题的重要依据，也是我们学习以及教材编著的一项重要依据。只有熟悉的大纲，我们才能更好的有针对性的学习有关的重点知识。也就是说，我们对照大纲看一看，每一张知识中的重点是什么，要求是什么，特别是哪些知识点是了解点，哪些知识点又是掌握点和熟悉点，这是你要分清的，我们必须要熟悉大纲。我们在学习的时候，必须按照大纲的基本要求去做、复习、看书。

第三，要精读教材，也可以说通读教材。教材来到后，我们四月好把教材通通看一遍，这时候不要急于听辅导课，参加辅导班，我们要先看一遍。看一遍以后我们再做其他工作。通读教材我认为就是一字不落的，对教材的全部内容要看一遍。再看的时候我们最好用铅笔标出来每一章中的重要知识点，用铅笔把它勾画出来。勾画的目的是为以后我们复习使用，如果看见以后我们可以通过辅导之后再做一部分联系，接下来有时间的话，我们可以多看看勾勒出的重点知识，这样达到巩固提高知识的效果。另外在通读教材以后，我们还应该参加一些培训、面授等等，通过培训和学习找出知识的重点。

最后，我们要做一部分练习，强化训练，做练习题应该说是一个主要巩固知识的措施和途径。我们要围绕大纲做好知识的升华，对学过的知识做总结，搞出来它们的框架，便于对每本教材有全面的了解和掌握。在考试来临之前有时间的话，多做几套模拟试题和历年的考题，以巩固、提高我们学习的知识。总的来说就这几个方面供参考。

主持人：谢谢黑老师。像咱们的考试，刚才老师也介绍了，一共分四科，这几个科目是不是有一些各自的重点呢?黑老师您先帮忙解答一下。

黑老师：对于网校辅导而言，我主要参与辅导的是房地产基本制度以及房地产估价相关知识这门课程，房地产估价师考试的第一张试卷。对于房地产基本制度与政策，这门课程的重点内容我们应该从三个方面来考虑：

1、房地产基本制度的内容;

2、房地产估价相关知识的内容;

3、有关法律法规的内容。这些都是我们应该学习的重点，对于房地产基本制度与政策的重点主要体现在这三章内容里。制度这门课程有十一章内容，其中建设用地制度与政策非常重要，包括中国土地的特点，国有建设用地使用权的出让、划拨、闲置土地的特点，这个在历年的考试中，这一章内容，一般都在8分至10分之间。本来两门课程，共计24章内容，占到8分到10分之间，应该占的比例是非常大的。这门课程中的第二章，建设用地制度与政策是非常重要的。

第二，有关房地产交易的制度与政策。对于房地产交易的主要依据还是城市房地产管理法，它包括：房地产转让、商品房销售、房屋租赁、房地产抵押等四项内容。这项内容也非常重要，说其重要主要是它所占的分值在历年考试中应该是非常大的。在整张卷中没有掉下8分过，甚至是10分之多。近年来都在10分以上，100分的试卷，仅这一章就占到10分。在2002年以前曾经有一年这章内容占到40分，也就是说整张卷100分，它占到40分。当时是没有房地产估价相关知识。说明这章内容是特别重要的，我们在学习中特别重视这一章内容的学习。

第三，房地产中介，房地产中介实际上就是对房地产估价师制度其中的一部分，一个系统学习，包括：等项制度，房地产估价制度，房地产经纪人的制度等等。这是房地产基本处于政策的重点。它的难点部分主要是房地产税收、交易和登记。房地产税收的难点主要体现在土地增值税的计算上，这点确实难计算。房地产交易的难点主要体现在销售合同的文件处理成本，特别是面积误差比的计算，面积误差的处理方式这些特别难理解，也是考试的重点。例如历年考试对这样的知识点都是有的，这个应该熟悉。

第二个问题，关于房地产估价相关知识的重点，主要是规划知识、仿真(音)知识、拍卖知识，这三章知识与房地产估价是紧密相关的，因此这三章是重点，历年考试也是这三章考试内容特别多。

难点是经济学知识、会计知识、统计知识。经济学只是在第二本书中占的篇幅特别大，占了五、六十页的内容，这五、六页的内容特别多，特别难理解，一些基础理论特别不容易学，光涉及公式就涉及到30多个，当然我们考试的时候，公式的考试很少，知道就可以了。

那么，对于房地产估价的法律法规我们应该了解几部法律，对我们房地产估价最重要的法律主要是四部，要记住。可以找来看一看，这个是《土地管理模式》、《城市房地产管理法》、《物项法(音)》、《城乡规划》四部法律是我们编写教材的重要依据，也是考试的重点。关于规章主要包括《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《房地产抵押管理办法》以及最近两年出台的《廉租住房管理办法》、《经济适用房办法》、《房屋登记办法》等规章，是我们学习的重点，有条件的话，最好找来看一下。另外对于规范性文件要记住两个，《城市房屋拆迁估价指导意见》、《城市房地产抵押指导意见》，这两个《意见》我们要清楚。标准两个，《房地产估价规范》、《房地产测量规范》，这两个标准我们有必要找来看一看，因为是我们考试的重点。关于第一门课程的重点和难点就这些内容。

主持人：谢谢，黑老师。其实对考生来说，要在短时间内全面的掌握这几门科目确实不大容易，所以也确实需要老师把精华提炼出来。史老师您主讲的课程，包括：案例分析还有开发经济与管理，您从您主讲的角度给大家讲讲。

史老师：好的，我先讲一下《房地产开发经济与管理》这门课，这门课的难点可以总结为两个方面，总体来看房地产开发经济管理跟案例相比较而言，它的通过率是比较高的，但是即便是这样，开发经济管理仍然有他两个难于让同学理解或者历来学员和考生反映的两个比较头疼的地方。第一，这门课业要求广大的考生具备一定的财会知识和统计学的知识，还要能够有相应的计算能力，同时还要求广大考生能够熟练的使用多功能计算器。比如说，财会知识涉及到财务净现值、财务收益率、敏感性分析，还有标准方差，方差的计算、概率的计算等等，这些内容如果没有学过的同学非常难以理解，涉及到相应的计算能力，我总结的一下，大概在开发经济管理当中需要我们重点掌握的是等差数列的前n项求乘公式，有对数的计算、标准方差的计算，累加、累减、倒数的计算，x、y次方的计算，这些东西一定要熟练的掌握，而且在计算器上能够很熟练的进行操作。从近几年的考试情况来看，明显的在开发考试当中已经增大的计算量。不仅在最后一道大题，计算题20分的题当中，加大了计算的难度和计算量，同时，还在开发的单选题、多选题、甚至是在判断题当中现在都已经出现了计算题。以前从来没有的，以前就是判断题就是文字表述。

黑老师：间接的增加了考试难度。

史老师：现在甚至在判断题当中都已经出现了需要计算的内容，尤其是2006年和2008年，在这两年当中，开发考试中需要计算的题目所占的分值比重之大，所涉及的知识点范围之广，所涉及到的题型之全，考试就四种题型，都有了，都需要计算，那么这是历年考试当中所罕见的。所以这个地方也看出来出题人加大计算量的趋势，对于计算能力比较弱的考生，相对来说比较困难一些。

第二个难点，需要记忆的地方非常多，需要记忆的点非常零散，再加上近几年出题者有意出偏、出难、出新的心态，为什么会这么说呢?因为我们估价师考试考了这么多年了，每年这本教材翻来覆去考，早已经考熟了，每年出题的覆盖率几率非常大，覆盖同一个知识点的覆盖率非常大，我曾经就总结过，2005年和2006年的考试，连续两年题目完全一样，说法都没变，选项的正确，选项都没改变，所以为了避免被猜中出题范围，出题者就会有意的出新、出偏、出难、出奇，还要避免考生猜中他的出题范围。所以这是他的两个难点。接下来我想谈一下《开发经济管理》这门课的重点，这个重点我们用数据来说话，《开发经济管理》重点的内容是教材的第五章和第六章，其中在考试的最后一道计算大题当中，有两道计算题，第一题是第五章内容，8分。第二题是第六章内容，12分。刚刚我们也提到了，这是一个发展趋势，近年考题当中单选、多选、判断也会有这样的内容。我这儿有一组统计数据，从2002年到2007年，第五章在考试当中所占分值分别是15分，11分，12分，15分，17分，12分。平均每年第五章就占了14分。第六章所占的分值分别是24分，23分，29分，24分，21分和24分，平均每年占到了24分。这两章加起来平均所占的分值已经达到38分。作为一个百分制的考试，两章内容占了38分，这个分值比例可想而知，是非常重要的。

我个人针对“笨鸟”或准备一次过的朋友们制定的学习计划，各人可根据不同情况调整，我已顺利通过（不脱产）。

一、学习阶段

3.15～6.30了解阶段；教材至少通读一遍，管理、理论最好两遍。

7.1～8.31熟悉掌握阶段；精读每一章节，做各章习题。

9.1～9.30巩固攻坚阶段；各章习题再做一遍，重点解决疑难问题。抽时间上估价论坛查看相关考试信息及高手帖子。

10.1～10.17总复习冲刺阶段；做模拟题、试题，掌握答题技巧。考前一周每科至少全模拟考试状态做两套模拟题，注意控制答题时

间。

二、学习时间

周一至周五每天至少保证3个小时有效学习时间（最好在晚上）

周末及节假日保证每天4-5个小时有效学习时间，连续3个小时学习不少于一次。

三、学习技巧

《制度》、《管理》利用大脑比较清醒的时间多看多记，配合做习题。

《理论》可放在下午或晚上学习，要多做题，必须达到小型计算题基本不用列算式，直接用计算器计算出答案，大型计算题审完题

后有较清晰的解题思路。

《案例》至少通读两遍教材，考前做两遍习题，注意答题思路技巧。

拿到新教材后，看看大纲要求，对教材内容标注ABC级，但C级也应知道，不可不看；

房地产财务分析方法 第3篇

一、整体财务分析评估体系的建立应立足于三个方面

房地产开发项目的可行性分析首先应立足于项目总体的可行性研究,力求突出重点、能使决策者直观清晰了解项目的“整体盈利预测情况”“总体资本投入情况”“自有资金投资回报率及其影响机制”。

(一)整体盈利预测情况的反映

在实际工作中,可以编制整体盈利预测表来反映项目的整体盈利预测情况,该表的结构和会计核算中使用的损益表类似,但不同之处在于该表是反映整个开发项目的总体收益和盈利预测情况,时间跨度涵盖整个项目的运营期,而会计核算中的损益表最多只反映项目一年的盈利情况。整体盈利预测表看似简单,实则却是公司财务理论的基础,由于计算规则简单、表中要素的数据来源容易获取,结果一目了然,只要数据采集合理、来源准确,即能反映项目是否可以盈利。

然而,在实际工作中,要编制该表却需要各部门协同配合才能最终获取相对准确的预测结果,例如销售部门应提供开发项目完工后的预计售价、投资部门负责土地价格的预计、审价部门应会同设计部门和工程部门预计出开发成本的合理单价、财务部门则依据项目总投入的资金需求结合自有资金的投入情况,预计银行借款的金额和利息等等。由此可见,在项目投资的可行性研究阶段,编制项目整体盈利预测表可以成为投资管理内部控制环节的一个重要节点,这样既可以确保预测结果的合理与准确,也可以进一步完善投资项目可行性评估的流程控制。

(二)总体资本投入和资本资产配置情况的反映

在明确了项目总体的盈利预测分析之后,接下来要关注的就是项目的总投入情况,因为项目的总投入即是公司为开发项目而花费的所有现金支出,它的具体构成有哪些,预计金额是多少,用于投入这些资产的资金从哪里来,资金来源的结构又是如何,这些基本信息也是整体评估项目可行性时,项目决策者必须了解的,为反映项目的总体资本投入和资本资产配置情况,应编制“资本资产配置情况预测表”。

“资本资产配置情况预测表”和会计核算所使用的资产负债表的结构相类似,区别主要在于前者反映的是整个开发项目运营期内的资产分布情况和相应的资产配置情况,而后者是以一个会计年度来披露的。其实“资本资产配置情况预测表”的关键在于能直观地反映自有资金和银行借款的结构比例关系即开发项目的资本结构,这也为计算整个开发项目的资金成本提供了参考依据。

(三)自有资金投资回报率及其影响因素

在明确了项目“整体盈利情况”和“资本资产投入情况”以后,就可以对自有资金的投资回报情况作相关的分析了。开发项目的自有资金回报率主要取决于总资产报酬率、银行借款利率和项目资本结构三个因素,但当总资产报酬率大于借款利率的时候,提升项目的负债比率才能发挥财务杠杆作用,提升自有资金回报率的水平。

在实际工作中,由于受到房地产行业政策的影响,自有资金占总投资的比例基本是固定的(一般来说,商品房和配套房为30%~35%,经适房为20%),财务杠杆利用空间有限,所以自有资金投资回报率的水平关键取决于总资产报酬率,所谓总资产报酬率是指企业的息税前利润和总资产之比,息税前利润是总资产所创造的,因此总资产报酬率的高低反映项目的总体盈利能力。若是总资产报酬率的水平低于银行借款利率,那么提高项目资金的负债比例反而会降低自有资金回报率。总资产报酬率则取决于项目的息税前利润和资金总投入水平,而这些数据还是要参考“项目整体盈利预测表”来权衡判断。

二、项目投入和产出类关键要素对整体盈利影响的弹性分析

整体财务分析为项目的可行性评价提供了基础,然而项目的整体盈利空间有多大,还需要考虑一些关键要素对项目整体运营和盈利的弹性影响。所谓弹性是指一个变量相对于另一个变量变化的敏感程度,通常可以应用在具有因果关系的变量之间。

影响项目盈利水平的因素有很多,比如:未来预计可售面积、预计单价、土地费用、前期费用、建安费用、借款利息、期间费用、各类税费等,鉴于每一个项目的特点不同,以上这些要素对于项目整体盈利水平的影响弹性也是各有不同:如经适房或配套房项目,由于单价基本核定,此类项目的收入弹性不大,所以要确保收益可以研究其他投入要素是否有压缩的空间,又如一些土地招拍挂的商业或是住宅商品房项目,可以结合国家政策、通胀水平和需求状况来合理预计未来的售价区间,同时也要充分考虑造价的变动对最终收益的影响。

要做好各种投入和产出类关键要素对整体盈利影响的弹性分析工作,主要在于两个方面:第一要构建合理的“税前利润函数关系”;第二则需要相应的管控流程来确保分析的准确性与合理性。

构建合理的“税前利润函数关系”是敏感性分析的前提,其主要是将各类要素变量与税前利润的因果关系以多元一次方程的形式排列出来,其基本的计算规则是“收入- 成本= 利润”,但在具体设计的时候,可以根据不同项目的特点选择相应不同的参数,尤其是在当前土地增值税四级税率分段计算的前提下,可以依据不同的增值率和税率来相应设定不同的分段函数,在函数构建完毕之后,可以运用弹性计算的方法来测试不同的变量变动对于税前利润的弹性影响。结合弹性分析相配套的流程控制关键是为了确保要素变动区间的合理预计,可以依据职能的不同,将分析各要素变动区间的任务分配给相关的职能部门,在获取合理数据以后凡可作相关的弹性分析预测,由于流程控制不是本文论述的重点,故在此不展开说明。

由此可见,对整体盈利影响的弹性分析可以帮助决策层了解哪些因素是影响未来收益的重点,哪些因素是刚性的、哪些因素是可以适度调节的、哪些因素是可能存在潜在风险的;从另一个角度来看,由于弹性分析的结果是突出了未来项目运营中的控制重点,并以财务量化的方式揭示了控制活动可能产生的效益,这也为今后项目的运营战略、工作计划和项目预算奠定基础,将使未来的项目管理更有针对性。

三、如何看待通胀水平和开发项目潜在期权价值

房地产开发项目的可行性研究中常常会遭遇两个问题:其一,未来土地的价格是不是会由于通胀水平的变化而发生相应的变化;其二,由于拿地的行为在将来可能会衍生出某些权利,进而使土地蕴含潜在价值,比如分阶段拿地的情况下,一期的地价中包含了二期可以更廉价拿地的权利。尽管在理论研究中始终没有一种合理的定量方法可以解决以上两个难点问题,然而,在实践中一些经验做法还是可以适当借鉴。从财务分析角度而言,就上述两个问题总体上应采取审慎原则,因为在审慎的前提下,如果排除以上两项因素,项目仍有较高水平的盈利,那么这样的盈利预测才是稳健的,而通胀和期权在未来可能带来的潜在价值将是项目的额外收益。

若是项目的盈亏平衡要取决于通胀水平和开发项目潜在期权价值的水平,那么在财务分析层面首先应该做的是计量未考虑两因素情况下项目的安全边际水平。在房地产开发企业的财务管理工作中,安全边际可以理解为正常销售额超过盈亏临界点销售额的差额,它表明销售量下降多少企业仍不致亏损,如果经预测安全边际水平在未考虑通胀因素时为负(即开发产品全部销售利润仍为负),那么财务分析及评估工作就必须作相关的后续计量,即定量反映出只有当通胀水平或潜在期权价值达到多少时,项目才能保本或盈利。这样相关决策者在决策时才会有具体的数量依据,也能更合理地研判项目是否值得投资。

采用财务理论中考虑时间价值因素的和现金流量相关的投资评估分析方法,也没有阐述内部收益率、净现值等项目评价指标的运用,原因在于此类方法需要的要素太多,加之折现率、项目计算期和项目内潜含的实物期权等因素,无法精确、也无法在项目的可行性评估阶段获取,从实务角度来看,采取上文中所阐述的方法似乎更加切合实际,然而,以上的财务分析方法均是建立在公司的营运资金能满足于项目初期自有资金需求的前提之下的。

摘要：文章从财务分析的视角对房地产开发项目可行性评估的方法展开深入研究,最主要的目的是为了提炼出一套相对合理、实用和规范的评价方法以利于项目投资信息的梳理、概括和分析,进而为项目的整体决策、后续的投资概算、预算等工作奠定基础。

关键词：财务分析,房地产投资项目,可行性评估

参考文献

[1]于淑波,王可.基于经典内生理论的银行脆弱性测度.环境与可持续发展,2013(10)

房地产财务分析方法 第4篇

关键词:房地产投资风险;风险调整系数法;肯定当量法

中图分类号:F293.3文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2007)01-0174-03

一､房地产投资风险的类型

房地产投资风险涉及政策风险､社会风险､技术风险､自然风险和国际风险等,而这其中对房地产投资影响较大,同时又是可以预测､规避的主要是经济风险｡经济风险主要包含市场风险､经营风险和财务风险等｡

1.市场风险,指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险｡其中主要有:

(1)流动性和变现力风险

由于房地产是低流动性资产,这就决定了投资在房地产上的资金流动性差､变现能力弱｡也就是说,当房地产投资者在急需资金时,无法将其手中的房地产很快脱手,即使投资者能较快地完成房地产交易,也很难以合理的价格成交,从而大大影响其投资收益,所以,房地产不能流动及其变现上的困难,给房地产投资者带来了变现及收益上的风险｡

(2)购买力风险

指由于物价水平上升而使投资者出售或出租房地产获得的现金的购买力下降的风险｡这里的风险主要出在投资者提价的“时滞”上,特别是在高通货膨胀时期｡购买力风险也会影响消费者,但在货币购买力水平普遍下降的情况下,人们会把有限的购买力用到最急需的消费上,从而影响了对房地产的消费购买,这样即使房地产本身能够保值,由于人们降低了对它的需求,也会导致房地产投资者遭受一定的损失｡

(3)利率风险

指由于利率的变动给投资者带来损失的可能性｡利率变动对房地产投资者主要有两方面的影响:第一,对房地产实际价值的影响｡一般使用高利率折现,会降低投资者的净现值收益;第二,对房地产债务资金成本的影响｡贷款利率上升,会直接增加投资者的开发成本,加重其债务负担｡

2.经营性风险,指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望偏离的可能性｡这种风险即与企业内在因素有关(由于投资者得不到准确充分的市场信息,而可能导致经济决策的失误),也与经济环境因素的影响有关(如房地产市场､房地产价格､国家政策等)｡

3.财务风险,指由于房地产投资者运用财务杠杆,即在使用贷款的条件下,既扩大了投资的利润范围,同时也增加了不确定性,增加的收入不足以偿还债务的可能性｡另外,违约风险也是财务风险的一种,违约风险指由于投资者财务状况恶化而使房地产投资及其报酬无法全部收回的可能性,或者是房地产购买者不能按约按期支付购买房款,拖欠严重,使投资者入不敷出所造成的一种风险｡

二､房地产风险分析方法

经济的不稳定和市场的不完善,使风险总是客观存在的,因此,在进行投资决策时必须给以充分的重视｡房地产投资风险分析常用的方法是风险调整贴现率法和肯定当量法｡

(一)风险调整贴现率法

这种方法的基本思想是对于高风险的项目,采用较高的贴现率去计算净现值,然后根据净现值法的规则来选择方案｡问题的关键是根据风险的大小确定风险因素的贴现率即风险调整贴现率｡

1.计算公式

风险调整贴现率的计算公式为:K=i+b×Q

式中:K——风险调整贴现率

i——无风险贴现率

b——风险报酬斜率

Q——风险程度

2.风险调整贴现率法的计算步骤:

(1)风险程度的计算

首先,计算方案各年的现金流入的期望值(E);

其次,计算方案各年的现金流入的标准差(d);

再次,计算方案现金流入总的离散程度,即综合标准差(D);

最后,计算方案各年的综合风险程度,即综合变化系数(Q)｡

(2)确定风险报酬斜率

首先,计算风险报酬斜率(b);

其次,根据公式:K=i+b×Q确定项目的风险调整贴现率;

最后,以“风险调整贴现率”为贴现率计算方案的净现值,并根据净现值法的规则来选择方案｡

例如,假设有两个房地产项目方案A､B,两方案的风险和期望的现金流相同,只考虑一年的现金流情况,两方案的资本支出即初始现金流相同,无风险报酬率为6%,投资方案A､B的现金流量如表1:

计算为:

E(A)=E(B)=3000 D(A)=D(B)=632.4 Q(A)=Q(B)=0.21

K(A)=K(B)=I+B*Q=6%+0.1*0.21*100%=8.1%

NPV(A)=1775

NPV(B)=1375

(注:计算过程略｡K代表风险报酬率,I代表无风险报酬率,B代表风险报酬斜率,Q代表风险程度｡B假定为0.1｡)

(二)肯定当量法

这种方法的基本思路是先用一个系数把有风险的现金收支调整为无风险的现金收支,然后用无风险的贴现率去计算净现值,以便用净现值法的规则判断投资机会的可取程度｡

其计算公式为:

式中:a_t——t年现金流量的肯定当量系数,它在0-1之间

i——无风险的贴现率

CFAT——税后现金流量

在运用肯定当量法时,关键是确定肯定当量系数｡肯定当量系数是指肯定的现金流对与之相当的不肯定的期望现金流的比值,它代表了投资者对风险的态度｡此系数的确定有几种方式,如根据历史资料进行推断､由经验丰富的分析人员进行主观判断､根据变异系数与其之间的关系来确定,在此我们不做详细讨论｡

由上面的计算可知变异系数为0.21,根据变异系数和肯定当量系数的关系,肯定当量系数为0.8(经验数据)｡

因为E(A)=E(B)=3000,所以,两个方案的肯定当量为3000*0.8=2400,由此,我们可以得出NPV(A)=2400/(1+6%)-1000=1264;NPV(B)=1015｡

(三)风险调整贴现率法和肯定当量法的比较分析

从上表可知,运用风险调整贴现率法计算的两方案净现值的差额为400,肯定当量法差额为249｡可见,在房地产投资方案的评价中,风险调整贴现率法比肯定当量法产生的偏差大｡考虑到风险因素,风险调整贴现率有以下两点不足:

第一,此方法把时间价值和风险价值混在一起,并据此对现金流量进行贴现,意味着风险随着时间的推移而加大,这种情况往往与实际情况不符,甚至是相互矛盾的｡因为,在实际中的很多投资在投资初期风险比较大,而随着时间的推移,由于投资者对市场变化的趋势有了清晰的认识及内部管理方式的改进,现金流会逐渐趋向稳定,风险也随之减少｡

对资金投放战略来说,投资项目的现金流入一般发生的时间比较晚､持续时期较长｡所以,在运用风险调整贴现率时偏差更大｡

第二,此方法在计算净现值时,在方案持续时期内运用统一的贴现率｡而我们知道,在项目持续期间内,其风险可能会随着认识的不断加深和环境因素的改变而变成肯定因素｡因此,我们在进行贴现求净现值时,不能每一个期间都采用同一个贴现率｡尤其对于战略方案来说,在较长的时期内风险波动会更激烈,相同的贴现率会严重失实｡

这样,与风险调整贴现率法相比,肯定当量法主要表现出以下两个优点:

第一,此方法充分考虑了时间因素｡风险的不同会体现在不同的变异系数上,从而表现出不同的肯定当量系数,这比较符合现实情况｡当然,为每一年准确确定肯定当量系数,在实践中是很难的｡对此,我们可以将战略项目分为战略引进阶段､战略发展阶段､战略成熟阶段和战略衰退阶段｡在每一个阶段,风险的特征和大小是相似的,具有一定的统一性｡这样就可以为每个时期确定一个肯定当量系数,既保证了效率又保证了效果｡

第二,运用肯定的现金流易被接受｡风险管理思想认为,“肯定的一元钱与不肯定的一元钱的价值是不同的”｡肯定当量法先将不肯定的一元钱转化为肯定的一元钱,将有风险的现金流转化为无风险的现金流｡在现实中,作为风险厌恶型的决策人员从心理上容易接受｡

从以上的分析可以看出,肯定当量法克服了风险调整贴现率法夸大远期风险的缺点,可以根据各年不同的风险程度,分别采用不同的肯定当量系数｡这样,在对投资项目的评价就相当准确,因此,在实际中应对其进行推广｡

三､房地产投资风险的规避与控制

高风险高收益､低风险低收益的关系决定房地产投资既是一种高收益的投资项目,同时也是一种高风险的投资项目｡对于风险,很多人倾向于尽量回避,以最少的风险获得更高的收益｡但是在房地产投资过程中,风险是客观存在的,对风险的认识在于能及时地发现或预测到并能及时地采取有效的措施对其进行化解､减轻和控制,降低投资者预期收益损失的可能性,并减少风险的危害性｡

规避和控制风险的基本思路是对于某种损失出现的可能性大小及其程度高低做出判断并进行调整,进而尽可能地降低这种可能性,具体方法有:

1.风险规避｡规避风险方法的原理非常简单,即在预期收益相同的情况下,投资于风险小的房地产投资项目｡房地产投资项目种类较多,它们的风险度大小不一,有的风险度较大,可能遭遇的不确定性因素也较高,而有些投资项目的风险度较小,选择风险度小的投资项目,可以使投资收益得到有效的保证｡

2.风险转移｡指房地产投资者以某种合理､合法的方式将风险损失转给他人承担｡如:在租赁房地产业务中,租约规定承租人负担所有的经营费用､维修､保养费用甚至税收,就能将经营风险转移给承租人;在长期租约中,规定租金随着物价指数上升而相应地变动,就能把购买力风险转移给承租者｡在开发商与建筑商的施工合同中,规定建筑材料由建筑商采购,也起到了类似的作用｡

3.风险预控｡风险无非是指在投资经营中存在各种不确定因素,从而使实际收益偏离预期收益的可能性｡减少这种不确定性从而减少这种偏离的最好办法,就是通过市场调查,获得尽可能详尽的信息,把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中的风险｡

4.风险组合｡在风险控制理论中有一个“不要把鸡蛋放在一个篮子里”的观点,应用到房地产投资上,就称为房地产投资组合｡房地产业是一个资金密集型高风险行业,房地产投资组合就是指对不同类型的房地产和不同地区的房地产投资所构成的投资组合｡这里的不同类型可以是住宅､商业用房､写字楼､工业厂房等,也可以是普通商品住宅､高档住宅和别墅等;不同地区则可以是投资既在东部地区,又在西部地区等｡从广义上讲,房地产还可以与股票､债券等金融资产构成投资组合｡由于不同的投资项目的风险､收益等因素不同,所以,实行多项目投资组合可以获得比所有投资集中于一个项目上更稳定的收益｡

[责任编辑张宇霞]

房地产财务分析方法 第5篇

(2)要进行概括和总结，

如在改错题中各种方法运用上一般会出现哪些错误、哪些错误是较简单的、容易发现的错误，哪些错误是深层次的、不易发现的错误，这样在指错题的考试中就能做到有的放矢地寻找错误，提高答卷的速度。

(3)要适应记忆。很多考生认为《房地产估价案例与分析》是开卷考试，因而不需要记忆。这种观点是不完全正确的。试想“空空”的大脑如何能在有限的考试时间内通过查阅资料而通过考试呢?因此复习时，一定要在理解的基础上适应记忆，特别是《房地产估价规范》中的一些内容，这在改错题考试中特别重要，要看到某种方法、某种估价目的就能想起它通常会出现哪些错误，通常会出现在什么地方，做到“胸有成竹”，这样才能在考试中快速、准确地找出错误，提高考试的速度和准确率，并为后面改错题的考试节省出宝贵的时间。

房地产财务分析方法 第6篇

【关键词】房地产开发；房地产开发课程；教学方法

房地产开发是房地产经营与估价专业的核心课程，课程内容涉及房地产开发的程序与管理、房地产市场及其运行规律、房地产市场调查与市场分析、房地产开发项目策划、房地产投资分析基础、房地产开发项目可行性研究、房地产开发的建设过程、房地产开发项目融资、房地产市场营销、房地产开发经营的税费、物业与资产管理。可以说，房地产开发的内容涉及面非常广，包含了房地产开发的全部流程，涵盖了房地产经营与估价专业的很多专业知识，在授课时要求教师有较高的专业知识背景。本文就房地产开发课程的教学方法进行了探讨，并提出了改进教学方法的对策建议。

房地产开发课程的特点

随着社会经济与房地产市场的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。对于将来从事房地产行业的房地产经营与估价专业的学生来说，学好房地产开发这门课，不仅有利于增加自己的专业知识，也有利于提高自己的分析、判断能力。房地产开发是房地产经营与估价专业的核心课程，它具有综合性、政策性、系统性和可操作性的特点。本科程系统介绍了房地产开发全过程的有关知识和实务，通过此课程的学习，要求学生熟悉中国房地产业的发展现状及趋势，了解房地产开发商、土地所有者、政府机构、金融机构、建筑承包商、专业顾问、消费者在房地产开发过程中的地位和作用，掌握房地产开发项目的具体程序和内容，及时了解国家颁布的与房地产业有关的法律、法规和政策等。本课程在教学中，在以学生为主体、教师为主导的前提下，不能局限于概念和教材条例的介绍，应当结合房地产开发实践中的相关案例进行探讨式教学，提高学生们自主学习、讨论中学习的兴趣，改善学生们课堂学习的效果。

房地产开发课程的教学现状及存在的问题

房地产开发课程的教学只有直接有效地介入并服务于经济社会，实现与经济社会的最大限度的协调，才能引起学生们学习的兴趣，进而保持持久的活力。而在目前的房地产开发课程的教学中，由于教师们整天忙于教学和工作，没有时间去参加社会调查，自己所掌握的房地产开发案例比较少，在教学中就很难将房地产开发的实践案例融入其中，这样就使得很多教师为了讲授知识而讲授知识，最终使得课堂好像是教师为了完成工作任务一样，完全忽视了学生们学习的积极性和主体性，忽略了学生对问题的思考过程，最终使得房地产开发课程的教学变的枯燥无味，严重影响了教学效果的改善。教育心理学阐释：只有充分调动学生的学习兴趣，才能使它们积极主动地参与到学习中，去感受学习过程的快乐，从而获得良好的教学效果。很显然，在传统的教学模式下，教师的一言堂和满堂灌，不能激起学生们学习的兴趣，不能改善课堂的教学效果，我们必须对其进行改革。

房地产开发课程教学方法的对策建议

基于房地产开发课程的实践性特征和实践教学的重要性，建议在房地产开发课程的教学中积极引入实践教学的理念，改善学生们学习的效果。要引入实践教学理念，必须从教师和课堂教学两方面入手。

3.1 提高教师的综合素质

3.1.1 参加社会实践

要引入实践教学理念，教师就必须参加一定的社会实践并进行理论研究工作教师不仅要带领学生参加实习，还应安排一定的时间深入实际，最好从项目的开始酝酿、投资分析、购买土地使用权、到开发建设、销售和物业管理的整个开发过程有尽可能多的参与和了解。教师对房地产开发的全过程有了清醒的认识之后，才能使教学更有效地理论联系实际，提高教学效果，同时也为教师的理论研究提供第一手资料。

3.1.2 加强学术交流

各院校应鼓励并创造条件让教师参与与其他学校和房地产行业之间的交流，通过相互之间的交流可以扩大视野，把握行业发展的趋势和规律，深入了解行业中存在的问题及成因，探索解决问题的办法，使得理论与实践相互促进、相互提高。同时也能使行业对人才的培育提出建设性意见，使教学内容和课程计划更加合理，促进教学水平的提高，改善教学的实际应用效果。

3.1.3 积极参加各种房地产行业高峰会议

教师必须要通过各种渠道了解房地产行业的发展现状和趋势，便于引导学生把握房地产行业发展的趋势。而房地产行业高峰会议聚集了与房地产行业有关的众多专家学者和重要人士，他们的观点，往往反映了目前房地产行业的发展形势，了解这些观点有利于教师对房地产行业的形势的分析，也有利于提高教师的预测、判断能力。

3.2 改革课堂教学方式，创造实践性教学模式

3.2.1 基于问题式学习教学方法

基于问题式学习教学方法起源于20世纪50年代的医学教育中，此后经过不断的修正和推广。此种方法的主要特点是以问题为出发点，通过教师引导，启发学生思考。例如，在房地产开发课程中，可以设计如下问题：房地产市场的周期和经济周期之间存在什么样的关系？作为房地产开发商，你该如何采取措施规避周期性的投资风险？通过设计问题使学生了解自己的知识储备水平，明确学习的重点，并通过搜集资料，与他人展开讨论寻求解决问题的途径。

3.2.2 案例教学法

理论是若干案例的抽象，案例则是理论的具体化。房地产开发商进行房地产开发的过程中，包含了很多案例。在课堂讲解前，教师应注意搜集与课程进度相关的房地产开发项目的案例，结合专业知识点，将授课内容的重点融入案例中，并设计一定的问题待学生思考、挖掘。例如，教师在讲土地的招标出让时，可将某城市地块的招标过程以案例形式呈现，让学生评价这种方式的利弊，甚至可以设计一定的问题加深对招标出让土地的理解。比如，以往出现的腐败与土地的招标出让是否有关系。这些实例是对理论知识的运用，不仅可以引起学生对学习的兴趣，而且还可以加深学生对相关知识的理解。

3.2.3 融资格证考试的内容于其中

随着房地产市场的发展，各种房地产执业证书应运而生，助理房地产策划师、房地产策划师、房地产估价员、房地产估价师等逐渐流行起来，国家对这些专业技术资格日趋看重，学生们也越来越对与之相关的知识感兴趣，而房地产开发是房地产估价师四门考试课程中的一门重要课程，教学内容如果能与房地产估价师历年的考试重点结合起来，在授课的过程中进行讲解，务必会增加学生学习的积极性和提高其适应社会需求的能力。

3.2.4 组织学生讲课

组织学生讲课就是在课堂教学中，让学生处于课堂教学主角，教师处于听课、评课方。在学生讲课前，教师要对学生进行分组，让学生进行组内的分工，并规定好讲课的内容和要求，留出一定的时间让学生去搜集资料，进行整理、分析，控制好讲课的时间和质量。教师对学生所讲授的内容进行点评，指出其中的优点和不足之处，并对相应的内容进行总结。通过学生讲课，可以提高学生们参与课堂的积极性，增加他们的学习兴趣，并且还能锻炼学生们的演讲口才，为学生们将来应聘创造良好的条件。另外，在学生备课过程中，他们还要对所讲的内容进行预习，然后总结出重点内容并设计案例，为了讲好一节课，他们往往还要到图书馆或上网查询相关资料来充实所讲的内容，这是他们被动听课过程中所没有的感受，这也无形中提高了他们分析问题，并进行归纳总结的能力。