房地产业泡沫经济论文范文

房地产业泡沫经济论文范文第1篇

[关键词]房地产泡沫 形成机制 指标指数 综合指数 测度分析

一、引言

房地产业是国民经济的基本产业部门，是为整个社会活动提供基础性条件的重要产业，在国民经济发展中具有重要的作用。中国房地产业自20世纪80年代以来得到了快速发展，有力的推动了投资和消费，拉动了经济的快速增长。随着我国房地产投资的不断增长，部分地区出现了房地产市场供求失衡、房地产经济与国民经济发展不协调等态势，造成了商品房大量积压，出现了很多问题楼盘等现象。房地产泡沫引起了人们关注，而如何测度房地产泡沫成为了人们关注的核心问题。目前，房地产泡沫的测度方法主要有理论价格法、指标指示法、统计检验法和空置率修正法。由于我国尚处于经济转轨时期，房地产业还是一个新兴产业，市场体系不够成熟，数据积累不够多，理论价格法、统计检验法和空置率修正法在应用时尚存在一定的限制和不足之处，故本文采用指标指示法来测度我国的房地产泡沫。

二、房地产泡沫测度指标的选择

(一)房地产泡沫的形成机制

房地产经济系统是一个非线性系统，房地产价格受到内生因素和外生因素的影响。房地产价格波动模型可表示为：

其中，P代表房地产价格，X表示内生变量，Y表示外生变量。外生变量由投机因素S，政策因素C和预期因素E等随机变量合成;内生变量X受到投入资本存量K、土地资源L、土地政策P、货币M、总供给AS、总需求AD等因素的影响。

房地产泡沫主要是由投机因素、政策因素和预期因素等引致产生的，而房地产市场的预期主要受到国民经济发展水平的影响。随着我国经济的高速发展，大量投机性资金进入房地产市场。短期内大量投机性资金极大地推动了房地产价格的虚高，引起房地产价格与其实际价值严重背离，超出了居民的购买能力，从而产生了房地产泡沫。

(二)房地产投资与GDP的关系

国民经济发展水平可由GDP的增长速度来衡量。为了定量的分析房地产投资与GDP的关系，本文基于我国1986～2004年的时间序列统计数据，采用EG法对GDP的自然对数与房地产投资REI的自然对数进行协整分析，得到协整方程为：

由协整方程和误差修正模型知：长期内，房地产投资每增长1%，GDP将增长0.541983%。短期内，房地产投资每增长1%，GDP增长0.155433%。所以，短期内大量投机性资金进入房地产市场必然导致房地产投资REI与GDP之间的比例失衡。

根据以上分析，考虑统计资料的可得性、可操作性，并借鉴国际通用指标，本文选取房地产投资额/GDP、房地产价格增长率/GDP增长率、房价收入比这三个指标作为房地产泡沫的测度指标。

三、房地产泡沫测度的实证分析

(一)指标指示法

1.房地产投资/GDP

房地产投资/GDP指标的计算公式为：

其中， 表示房地产投资额占GDP的比率，REI表示房地产投资额，GDP表示国内生产总值。

根据以上公式计算所得结果如表1所示：

根据国际经验，房地产投资额占GDP的比重一般在3～8%之间，建设高峰时期在8%左右。因此，该指标的临界值定为8%。

从上表可以看出，1991～2002年我国房地产投资额占GDP的比重指标均小于8%，2003、2004年两年均高于8%，应引起各方高度重视。

2. 房价增长率/GDP增长率

房价增长率/GDP增长率指标的计算公式为：

其中， 表示房地产价格增长率/ GDP增长率， 表示房地产价格增长率， 表示GDP增长率。

由于当前我国房地产市场主要是住宅市场，有关房地产泡沫的争论也是集中在住宅市场，因此，房价收入比只测度商品住宅市场。根据以上公式计算所得结果如表2所示：

关于房价增长率/GDP增长率指标的临界值，国际上并无严格标准。一般认为，当房价上涨幅度是GDP增幅的2倍以上时，认为房价很不正常，有较大泡沫。1987～1990年，日本发生严重房地产泡沫时，其房价增长率/GDP增长率为3.3;1986～1996年，香港房地产泡沫膨胀期，该指标为2.4;1997年8月，香港严重房地产泡沫时，该值为3.6～5.0。而中国在1992~1993年间产生房地产泡沫时，该指标值在2左右。参考国际国内房地产泡沫产生时的指标值，该指标的临界值定为2比较合适。

从上表可以看出，1991～2004年间，1993年房价增长率/GDP增长率的指标大于2，1992年接近于2，其他年份房价增长率/GDP增长率的指标均小于2，但是，2004年该指标较2003年猛增214.57%，应引起各方高度重视。

3.房价收入比

关于房价收入比的计算方法有两种：一种为“商品住宅平均单套销售价格与居民平均家庭年收入的比值”;另一种为“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比值”。由于第二种算法所需数据在我国不可获取，故本文采用第一种算法。其计算公式如下：

其中， 表示房价收入比， 表示商品住宅平均单套销售价格， 表示居民平均家庭年收入。

在上式中，商品住宅平均单套销售价格等于商品住宅平均销售价格与商品住宅平均单套销售面积之积;居民平均家庭年收入等于城镇居民平均每人全部年收入与城镇平均每户家庭人口数之积;商品住宅平均单套销售面积等于城镇人均住宅建筑面积与城镇平均每户家庭人口数之积。经化简后，上式又可写成如下形式：

其中， 表示房价收入比， 表示商品住宅平均销售价格， 城镇人均住宅建筑面积， 城镇居民平均每人全部年收入。

应用上述公式计算1991～2004年中国“房价收入比”如下：

关于房价收入比的临界值，国际上也没有一个统一的标准。Bertnand Renaud认为发达国家的房价收入比在1.8~5.5:1之间，发展中国家在4~6:1之间，而一些经济落后的发展中国家和社会主义经济国家的房价收入比，远远高于6倍。按照我国的统计数据计算得到1992~1993年间，我国产生房地产泡沫时的房价收入比在7.0以上。根据国际上对房价收入比的研究成果并结合我国房地产泡沫发生时的房价收入比，我国房价收入比临界值定为7.0左右较合适。

从上表可以看出：(1)20世纪90年代以来我国的房价收入比总体上处于较高水平;(2)除1992~1993年房价收入比大于临界值外，其他年份房价收入比均小于临界值。

(二)房地产泡沫综合指数

以上三个指标从不同角度对我国房地产泡沫进行了分析，但各指标所含的信息量相对有限。因此，为了更全面地反映我国房地产市场的泡沫状况，本文将采用不封顶方法计算房地产泡沫综合指数。

其基本思路是：首先，将各项指标进行无量纲化处理。即用各项指标的实际值与其临界值相比，得到各同度量指标的抽象值;其次，合成房地产泡沫测度系数。房地产泡沫测度系数采取房地产测度指标的几何平均值来计算。其计算公式如下：

其中，Br表示房地产泡沫综合指数，I1表示R1/ C1，I2表示R2/ C2，I3表示R3/ C3，C1表示房地产投资额/GDP的临界值，C2表示房地产价格增长率/GDP增长率的临界值，C3表示房价收入比的临界值。

应用指数合成法计算泡沫综合指数，其计算结果如下表所示：

当房地产泡沫综合指数小于1时，表明房地产市场中不存在泡沫成分;当房地产泡沫综合指数大于1时，表明房地产市场中开始出现房地产泡沫，数值越大，房地产泡沫的程度越严重。

以上计算结果反映了1991～2004年我国房地产业的发展状况：1992年全国出现房地产热，全国房地产泡沫综合指数由上年的0.4843猛增到0.6894;1993年，部分地区开始出现泡沫，全国房地产泡沫综合指数接近于1;1994年，在中央宏观调控措施的影响下，泡沫综合指数值下降到0.5747;1995～1997年指数值均高于0.65，反映出房地产泡沫的影响尚未完全消除;1998年至2003年，我国房地产业迎来了新一轮的增长，泡沫综合指数一直处于较低水平，小于0.5;到了2004年，泡沫综合指数再度强劲反弹到0.9499，指数较上年增幅达到56.65%，已接近房地产泡沫产生的临界值。这说明：虽然还没有产生全国性的房地产泡沫，但部分地区已经出现房地产泡沫，应该引起各方高度重视。

四、结论

综上所述：1992、1993两年，我国部分地区产生房地产泡沫的原因是当时我国正处在向市场经济过渡的初始阶段，房价及住房面积增长过快，而居民人均收入增长速度跟不上房价及住房面积增长的速度所致。1994～2002年，从整体上看我国房地产行业尚未出现房地产泡沫：我国房地产投资额/GDP处于安全区域;商品房销售价格的增长是以GDP增长为支撑的，并没有脱离GDP增长的基础;商品住宅销售价格并未高到不合理的程度，商品住宅销售价格的上涨是以居民收入的增长为基础的。但在2003、2004两年，房地产投资额/GDP均已越过警戒线，某些地区产生了房地产泡沫。这主要与房地产投资增速过快及大量投机资金的进入有关。另外，房地产行业还存在着商品住宅供给结构不合理、负的实际利率、人民币币值的低估和土地供给的制约性政策等问题。如果这些问题不能得到很好地解决，将会导致全国范围内房地产市场泡沫的产生。因此，现在非常需要在政策领域做有关调整以保证房地产市场的健康和持续发展。

主要参考文献

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[2] 洪开荣，房地产泡沫：形成、转化与吸收，中国房地产金融，2001年第8期

[3] 刘琳、郑思奇、黄英，房地产泡沫测度系数的编制方法，中国房地产，2003年第6期

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[6] 刘琳、郑思奇、黄英，房地产泡沫测度系数研究，价格理论与实践，2003年第3期

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[8] 周刚华、贾生华，房地产泡沫衡量方法的比较研究，浙江经济，2003年第8期

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房地产业泡沫经济论文范文第2篇

摘要：房地产业已经成为我国经济发展的支柱产业，作为资本密集型的房地产业与金融业存在着密不可分的联系。近几年，金融业的资金支持，引起房地产泡沫之说。由于房地产业与金融业的密切关系，房地产业的风险很容易传导并引起金融风险，金融业实际上承担了房地产业的各种可能的潜在风险。本文通过对房地产泡沫与金融风险的关联机理研究，立足广西，摸清广西房地产金融风险产生的原因，存在的隐患，并在此基础上研究其风险爆发的路径及危害。

关键词：房地产泡沫 金融风险爆发路径

一、房地产泡沫与金融风险的关联机理

我国从1998年实行住房商品化改革以来，房地产业得到了较快的发展，成为拉动国民经济向前发展的“三驾马车”的重要组成部分，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，其关联度大，产业链长，推动了工业化、城市化和現代化的发展。国家对房地产支柱产业在政策上大力支持，使房地产业快速、迅猛发展，房地产业快速发展，离不开金融资金的大力支持，而过度支持使房地产业产生了一定的泡沫。2002年上半年，出现房地产泡沫之说，2004年后，随着房地产价格持续攀升，对泡沫的争论日趋白热化。

（一）房地产泡沫的内涵与特征

泡沫是一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者，而这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。

房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，供应量远远大于需求量;投机交易气氛非常浓厚。

（二）房地产业与金融业的天然联系

房地产属于资金密集型行业，在房地产开发过程中，大量的资金流是不断贯穿其中的。从起初的买地投入，到中间的建楼，再到最后的售楼，其中的每一个环节都需要大量的资金投入。因此，房地产行业要解决的重要问题就是钱从哪来。源源不断的大量资金流如何解决，成了所有房地产企业面临的最大问题。钱的来源，必然就得考虑到公司融资结构与资本结构构成问题。在我国房地产行业中，负债融资占有极大比例，并且更为突出的特征是在房地产行业所有的负债中，70%左右是来自于银行借款。

房地产行业融资的这一突出特征，对于房地产行业以及银行业来说都带来不小的负面影响。其一，房地产行业偏单一的融资结构很容易使其陷入被动，一旦到期无法还款，就会直接面临破产;其二，伴随着房地产行业的高额利润与快速发展，高风险也已经不是秘密。因此，银行大量资金都投入到了房地产行业，加大了银行业的经营风险，一旦房地产行业资金链条出现问题，就会拖累银行，导致房地产金融风险的产生与蔓延。

（三）房地产泡沫的衡量指标

一般而言，房地产泡沫是否产生，要从房地产价格、交易量、投资额以及房价收入比等指标来衡量。具体表现是房产价格过高、交易量频繁、房地产投资额在国民经济中的比重过大，以及房价收入比太高。

1.房地产价格过高。2008年我国M2的规模只有47.5万亿，到2018年6月末M2是177.02万亿元，10年间M2增长了近4倍;而这10年里，国内房价也翻了3倍多。以上海为例，2008年上海地区的房价只有1.5万/平方米，而10年后的2018年，上海的房价至少在6万元/平方米。全国的其他城市亦是如此，房地产价格越长越高。高房价拉大了社会贫富差距，改变了人们的价值观;出现了大批房奴为银行和开发商打工;高价房带动了高地价，使得企业发展和壮大愈加艰难;高房价也带动了高房租，加大了很多人创业的难度。但高房价不可能一直持续下去，迟早要调整回归居住属性，届时房价因去杠杆的作用出现大调整，这会对金融体系形成冲击。

2.交易量频繁。用房地产专业术语表述就是小区换手率，简单解释就是指计算小区所有房源在一年内，发生产权交易的次数，也就是二手房的交易。过去5年，中国二手房交易体量实现跨越式增长，全国交易量达1557万套，占全部房屋总交易额的70%。过去20年，上海的二手房交易成交总额为6.6万亿元，交易总套数为365万套，交易量翻了15倍，成交总额翻了250倍;北京的二手房交易成交总额为5.1万亿元，交易总套数为210万套，交易量翻了7.5倍，成交总额翻了120倍。随着存量市场进一步发展，核心城市的二手房交易已超过新房成为主导。

3.房地产投资额在国民经济中的比重过大。房地产业作为国民经济的支柱产业，房地产业对保增长的贡献十分显著。据估算，2018年，全国新房和二手房的成交额突破6万亿元，相当于同期GDP的五分之一;房地产开发投资额达3.6万亿元，占固定资产投资的比重接近19%;在增量固定资产投资中，房地产贡献逾三成。

4.房价收入比太高。一个国家的平均房价收入比，通常用一套房屋的平均价格与家庭年平均总收入之比来计算。按照国际惯例，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在6倍以上，属于房价过高的范畴。据调查，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中上海、深圳的比率都超过了20倍，甚至有的房价收入比为40倍，是美国的4倍（房价比10），严重偏离合理的房价收入比。房价收入比高出合理取值范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

二、广西房地产金融风险产生的原因与隐患

广西作为我国西南部沿海沿边地区，房地产行业经过十多年的发展，已经成为广西经济的支柱产业之一，在促进广西城市化进程，改善区内城乡人民居住条件方面，房地产行业为城市发展做出了巨大贡献。

从近十年广西房地产开发投资完成额、商品房销售面积、商品房销售额统计分析，可以看出广西房地产业近十年的迅速发展情况。根据区统计局2009-2018年统计数据显示：房地产开发投资完成额2009年累计达813.7亿元，2018年累计达3004.13亿元，增长26.9%;商品房销售面积2009年累计达2383.76亿元，2018年累计达6212.9亿元，增长了16.1%;商品房销售额2009年累计达777.17亿元，2018年累计达3826.5亿元，增长了39.2%，广西房地产业近十年的快速发展可见一斑。随着广西房地产业的快速发展，房地产业与金融业的密切相关性，毋庸置疑地必然会带动广西房地产金融市场的迅猛发展，但同时也爆发了许多问题，其表现是房地产金融市场融资渠道有限、房地产开发企业自有资金过低、房地产开发商资质较低、房地產金融市场体系不完善、制度健全等。

（一）房地产金融市场融资结构不合理，渠道有限

房地产业属于资本密集型产业，开发、建设、销售整个过程都需要投入巨额的资金，房地产融资渠道显得尤为重要。房地产企业融资方式有两种：一是直接融资，即企业通过发行债券、股票在资本市场直接融通资金;二是间接融资，即企业从商业银行通过信贷、担保、抵押、质押等方式融通资金。目前，广西房地产企业的融资渠道主要是依赖商业银行贷款获得资金融通，发行股票、债券、信托等多元化的融资方式开始发展，但远远满足不了广西房地产企业的融资需求。由于发行股票、债券等融资门槛较高，商业银行贷款成本较低，商业银行贷款成为房地产企业融资的首选，这就加剧了商业银行的金融风险。

广西房地产企业主要是通过间接方式融资，大多数企业融资的主要渠道是银行贷款;而直接融资规模很小，缺乏成熟的融资工具。根据相关数据显示，全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市房地产企业对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。广西房地产的资金来源中有70%的资金是通过银行贷款融资，通过股票、债券、信托等多元化的融资方式融通资金的很少。广西50强房地产企业中有9家是上市公司，可以通过资本市场直接融资，占比仅18%，大部分广西房地产企业，特别是广西本土房地产企业上市公司很少，这样就很难通过资本市场发行股票、债券进行直接融资获取资金。所以，目前广西的房地产融资主要是依靠商业银行贷款支持。房地产业的融资过于依赖银行，银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金，使银行业背负着巨大压力，可能的金融风险暗流涌动。

（二）房地产企业的规模和资质不高，自有资金不足

广西是中国唯一的沿海自治区，属于西部地区，经济发展相对落后，人口基数大，外来人口较多，人们对住房的需求日益增多。近年来，国家加大对西部地区的投资，很多人看到了广西的发展前景，引来众多的投机者，因此，人们对商品房的求不断增加。近年来，虽然广西房地产开发建设规模历年加大，参与房地产开发的企业数量众多，但企业规模、资金区别较大，资质差别也很大。

广西房地产开发企业规模普遍较小，据《中国统计年鉴》数据显示，广西房地产开发企业平均注册资本少，自有资金在总资产中只占了很小的比重，超过75%以上的企业依靠国内货款、外资、定金和预收款等，企业的资产负债率普遍偏高。根据2018年6月底对广西50强房地产企业负债率数据统计显示：碧桂园接近90%，恒大82%，万科、绿地、保利的资产负债率突破80%，其他和本土房地产企业的负债率平均为52%，即每1亿元的资产，就对应5200-9000 万的债务，而香港恒基兆业资产负债率仅为 27%。房地产企业负债率偏高，实际上这就意味着银行直接或间接承担了房地产业的各种风险，造成银行业整体抵御风险的能力降低。

自从国家强调“房子是用来住的、不是用来炒的”，使房地产回归居住属性，这些政策因素势必会影响房地产企业向银行融资越来越难;随着银行收缩给房地产企业货款，加强风险管理，以及当前持续不断的土地价格上张，房地产银行贷款利率不断上升，这些因素都会不断加大房地产企业特别是广西本土中小企业的资金压力。如果房地产企业的资金链条出现了断裂，将会形成房地产金融风险，并直接转嫁给银行，导致银行不良贷款增加，潜在的金融风险加大。

另外，由于相关房地产的政策、法律不健全，房地产业作为广西地区经济发展的支柱行业，政府追求GDP增长，强调房地产业对经济增长的推动作用，这样就造成广西地方经济增长对房地产开发投资过分依赖，而当房地产开发企业资信较差、竣工期限与房屋质量无保证时，现行的以虚拟房地产作为抵押物的做法会给银行带来更大的风险。

（三）房地产金融市场体系不完善，公积金贷款存在隐忧

广西房地产金融市场体系发展还不够完善，房产企业融资主要靠商业银行的贷款融资为主，其他的房地产金融产品较少。主要体现除了前面分析到的广西房地产金融市场以商业银行房地产信贷为主;还表现在住房公积金管理中心的业务发展相对迟缓，异地公积金办理货款受到的限制条件较多，有些开发商不乐意接收购房者使用公积金货款，购房者使用公积金货款很不方便。另外，随着时间的推移，80、90后逐渐成为购房新主力。按目前广西最新房屋均价已达12252元/平方米的市场境况看，首付普遍需要25-35万，明显对于资金有限的年轻购房者有一定压力。购房是刚需，推迟实现购房或父母帮助解决首付款，购房梦想是一定要实现的。首付之后就要解决房贷问题，至少贷款30-50万，30年偿还期算，每月还款1000-2000元，月收入在3000-5000元的年轻人生活压力非常大，无形中变成了房奴;在30年的还款期内，工作稳定，不能失业，一旦出现贷款不能偿还的情况，就会给银行带来金融风险的隐患。

三、广西房地产金融市场风险爆发的路径及危害

（一）房地产金融风险爆发的路径

房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料的不确定因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业，先天就具备高风险性，金融业介入房地产业之后，如果支持过度，容易引起信用膨胀问题，从而诱发金融危机。而房地产泡沫的产生主要是由于投机行为，是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。

我国的房地产业与金融业关联度很强，金融支持过度会形成房地产泡沫，其表现是房价高、交易频繁、房地产投资额在国民经济中的比重过大，以及房价收入比太高。高房价拉大社会贫富差距，改变人们的价值观;造就大批房奴;加大企业发展壮大、年轻人创业的难度。但高房价的不可持续性，会对金融体系形成直接冲击，一旦房价不稳、下跌，首当其冲的就是房地产企业贷款无法收回，房地产泡沫的破灭导致的金融危机就会蔓延，造成经济衰退。

金融风险产生后，如果未被及时化解而长时积累就会引起金融风险的传导。金融风险的传导有其特定的路径，包括金融机构内部各部门之间的风险传导、金融机构之间的风险传导、金融市场之间的风险传导和金融机构与金融市场之间的风险传导。要防止金融危机的爆发，一定要将金融风险控制在其产生及传导阶段，从而剪断风险传导的链条，从根本上抵御金融危机爆发。

（二）房地产金融风险的危害

房地产泡沫的形成，以及房地产泡沫会对经济体系及其发展造成极大的破坏。根据行业专家的研究，我国房地产已成为国民经济中的重要产业，产业链条长、波及范围广泛，房地产业通过后向关联影响到13个上游产业，通过前向关联影响到15个下游产业。研究发现，房地产业对不同性质产业的作用力方向不同，对原材料消耗型基础产业（矿物采选、制造业、邮电运输业等）主要起需求拉动作用;对生活消费型、服务型产业（轻纺工业、技术服务以及电子通信业等）主要起供给推动作用;对金融保险业、建筑业、社会服务业、商业等与房地产业关联最为密切的环向完全关联产业，则产生需求拉动和供给推动双向作用。

这其中有两个特点值得关注，即我国的房地产业与行政机关及其他行业的关联度过高;与金融保险业的关联度偏高。前一特点说明了我国的宏观调控政策会对我国的房地产发展产生重要影响;后一特点也揭示了我国的房地产行业如果出现风险，则对我国的金融体系产生较大的冲击。房地产行业面临的主要风险应从两个阶段来分析：对成熟的房地产市场来说，其风险是经济周期波动对房地产行业的冲击;对发展中的房地产市场来说，则房地产泡沫的产生及破灭会对金融体系形成大的冲击。

房地产业具备的高风险性以及房地产业和金融业的紧密联系，决定了房地产金融风险的必然存在。一方面，金融业务与金融机构之间存在着密切的相互联系，一旦产生风险往往相互连累，且房地产金融风险属于一种消极的外部效应。另一方面，金融部门经营的外部环境变化，也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险，从而造成重大损失。一旦房地产金融风险过大就可能导致金融危机的发生。由此引发的各种经济问题都会出现。当然受影响最大的首当其冲的当属金融业，特别是对银行的影响将难以估计。

2007年2月爆发的美国房地产次贷危机，8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，是以房地产为主要经济载体而引发的全球金融危机的典型案例。2007年2月7日汇丰控股表示，该行在次级抵押贷款业务方面存在的问题超过预期，并宣布将为美国抵押贷款坏账拨备106亿美元，较市场预期高出20%。这一宣布导致汇丰控股股价下跌2.7%，由此拉开了房地产次级债风险的全球多米诺骨牌效应，随后又近一步引发了全球性的大规模金融危机。可见，房地产泡沫引起的金融风险对金融业和其他行业的冲击是难以估量的。

参考文献：

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[3]覃建军.广西房地产市场发展状况与趋势分析[J]《金融经济》 2019.04.

[4]中国经济网.[EB/OL].http：//www.ce.cn/.

[5]中国产业信息网.[EB/OL].http：//www.chyxx.com/.

基金项目：广西2019年度高校中青年教师科研基础能力提升项目“广西房地产金融风险的测度、预警及化解研究”课题阶段性研究成果，项目编号：2019KY1616。

（作者單位：广西金融职业技术学院（广西银行学校）金融系）

房地产业泡沫经济论文范文第3篇

多年来, 大量的社会资金和银行资金涌入到了房地产行业, 而实体经济得到的社会投资越来越少, 融资难、融资贵一直成为小微实体经济发展的通病, 实体经济投资不振的现象也越来越严重。大量的资金从实体经济涌入到房地产市场当中, 加剧了房地产市场泡沫的发生, 也加剧了实体经济的发展持续的低迷。

一、房地产泡沫与实体经济的关系

武汉大学的李玲教授认为, 房地产泡沫, 实际上“挤出”了实体经济投资。这种经济形式通过利率效应, 增加了其他生产部门获得资本的难度和成本。通过这种“挤出”效应, 资本会更加青睐于短期内可以获得高回报的产业, 从而导致其他产业获得的资金失去平衡。

从微观济角度的发展情况来看, 在一定时间内, 社会资本的总数是相对固定的。房地产经济的高涨, 特别是资金大量流入, 一定程度上分流了对实体经济的发展投资, 导致实体经济的产业空心化问题越来越严重, 这种现象不仅会影响我国产业经济的发展转型, 导致我国深化改革的实现受到阻力, 也会影响我国投资领域的发展科学性, 对投资人的利益造成损失[1]。

二、房地产泡沫对实体经济的影响

(一) 房地产泡沫增长对实体经济投资有显著的抑制作用

1、房地产企业与实体经济的利润率对比

长期以来, 我国的房地产市场泡沫经济现象一直存在, 房地产部门获得的实际利润, 要远远高于制造部门等产业经济部门。尤其是, 进入到新时代, 国内外产品需求持续放缓, 国际竞争模式与贸易发展模式变化比较快, 很多企业的经营管理人员, 都将原本计划用于生产的投资资金转而投向了房地产。实体产业获得的内部支持与外部支持同时减少, 而房地产企业获得了远高于实体经济的投资。

2、银行的投资倾向变化

在房地产异常蓬勃发展的环境下, 银行也更倾向于将资金投放到房地产企业, 这有利于银行资金降低风险和提高银行资金的回报率及缩短回笼周期。受其影响其他社会资本表现出急功近利, 也对实体企业的投资放缓。这种双重影响下, 直接影响实体企业获得的资金投资。

我国多个城市房地产价格持续高涨, 作为物价的重要组成部分, 这种价格的高涨, 造成了房地产企业的通货膨胀预期上升, 不但提高了建筑实体企业的生产成本, 也导致实体经济部门的利润空间进一步被压缩。社会资本和银行资本对实体企业投资的意愿进一步下降。中小企业无法拿到可用于抵押的土地, 与商业银行进行信贷配给。因而, 在长期的发展过程当中, 存在融资难、融资贵的现象。

(二) 金融效率的提高减弱了房地产泡沫对实体经济投资的抑制作用

1、金融效率概念界定

金融渠道通畅、融资成本低, 也就意味着金融效率高, 反之则金融效率低。由于房地产企业可以通过土地质押的方式来获得外部融资, 因而, 在长期的发展过程当中, 通过这种抵押品效应, 获得了一定的经济泡沫, “挤入”到了投资过程当中。提高实体企业的金融效率, 可以一定程度上减弱房地产泡沫, 对实体经济投资的负面影响。但是, 在长期的社会主义经济建设过程当中, 我国存在长期的金融抑制现象, 和信贷配给不合理现象, 尤其是中小实体企业, 难以通过土地抵押贷款的方式, 获得融资, 企业在资本市场上缺乏竞争力, 融资难融资贵的问题长期得不到解决。

2、商业银行与金融效率

我国金融体系以银行为主导, 金融行业的竞争激烈程度, 主要是商业银行相对于国有四大银行的发展程度。这些银行在长期的发展过程当中, 主要服务于中小企业和实体企业, 所以实体经济的快速发展, 从而有利于这些商业银行竞争优势的增加。商业银行竞争优势的增加, 可以促进中小企业通过地产泡沫的抵押品效应, 获得更加充裕的资金支持, 从而增加对实体经济的投资。

然而, 这种金融业的竞争优势对房地产泡沫的消解, 存在很大程度上的地区差异。在财政资金、短期经济增长比较快的城市, 地方政府迫切地需要通过发展房地产经济来提升城市建设的效率, 促进城市经济建设水平的提升, 这些政府会通过财政政策与税收政策, 支持房地产企业的发展, 客观上就会挤占实体经济的可贷款量, 减少对实体经济的投资规模。

(三) 房地产企业的泡沫大小影响实体经济的投资

金融部门对房地产企业资金投放规模的上升, 增强了房地产经济的泡沫现象, 也就是说, 对实体经济的发展投资会造成进一步的抑制。房地产企业的泡沫现象在规模比较小时, 对实体投资的吸引力比较差。很多企业用于自身发展的经济投资收益, 与投资到房地产企业的经济发展收益, 基本可以持平, 那么企业的决策者和股东就会根据惯性, 选择在自己熟悉的领域进行追加投资。房地产企业在这种情况下的通胀预期不明显, 对企业生产成本的推动作用也就会比较小。

但是, 随着房地产泡沫规模的增大, 企业的投资人员就会认为将资本投入到房地产企业, 获得的回报远远高于投资于在实体生产企业, 在这种情况下, 投资泡沫收益过高, 企业的实体投资激励会大大减少。

三、控制房地产泡沫对实体经济投资影响的对策分析

进入到新时代, 我国的实体经济迎来了新的发展机遇。在新的经济形势下, 金融改革势在必行, 政府要积极发挥金融服务功能, 提高相关方面的政策指导作用。

第一, 控制好房地产发展的规模, 避免房地产泡沫过大, 对中小企业的抵押融资造成负面影响。一定程度上允许小的房地产泡沫存在, 将房地产发展吸引到的投机资金控制在合理的范围内。吸引企业将土地抵押获得的资金回报, 应用于实体经济的发展过程当中。加强对房地产企业的泡沫监管, 避免泡沫过大, 整体上改善实体经济的投资环境[3]。

第二, 政府要积极的监督金融行业的发展规模, 将其发展规模控制在一定的程度内。减少中小企业在融资过程当中的成本。从上文的分析可知, 房地产泡沫水平比较高时, 就会对实体经济产生比较明显的抑制作用, 因而政府要加强市场化管理水平, 弥补金融发展体系存在的缺陷, 避免金融行业的盲目发展, 给实体经济带来负面影响。

第三, 政府要着力改善金融行业的发展结构, 推动现代化的经营管理模式在金融企业当中的推行。从单纯追求金融行业发展速度, 改变为更加注重金融行业发展质量, 促进金融行业发展与经济发展的良性循环。

第四, 尽可能地降低金融行业发展过程当中, 不必要的流程与环节。减少实体经济融资过程当中所遇到的阻碍, 畅通金融渠道, 降低企业的融资成本, 削弱房地产泡沫对实体经济的抑制作用。

第五, 政府要结合相关的理论分析, 对房地产经济泡沫产生的路径进行优化分析。始终强调金融体系的服务功能, 促进金融行业的发展, 回归本源, 回归良性。着力提高金融行业的发展效率, 而不是发展数量, 注重金融行业发展的可持续性。

四、结论

综上所述, 政府要加强对于房地产泡沫的理论分析, 并通过充分调研, 掌握房地产泡沫对实体经济投资的具体影响路径, 从本文的分析可知, 研究房地产泡沫对实体经济投资的影响, 有利于政府部门加强政策研究, 提高泡沫控制的有效性。因而, 我们要重视对房地产泡沫的市场分析, 优化管理效能。

摘要：近年来, 房地产市场持续火热和实体经济长期低迷的现象, 是我国经济发展的一种特殊现象。基于此, 本文主要阐述房地产泡沫如何影响实体经济。首先介绍了房地产泡沫与实体经济的关系, 其次分析房地产泡沫对实体经济的具体影响, 最后介绍控制好房地产泡沫, 促进实体经济增长的有效对策。

关键词：房地产泡沫,实体经济,投资关系

参考文献

[1] 吴传清, 邓明亮.土地财政、房价预期与长江经济带房地产泡沫指数[J/OL].华东经济管理, 2019 (05) :1-9.

房地产业泡沫经济论文范文第4篇

在日华人，博士，现居日本大阪。主攻国际关系，《联合早报》撰稿人，日本朝日放送特约评论员

在笔者的各种经历中，日本泡沫经济的兴起与破灭经历是始终难以忘怀的。

上个世纪末日本走过的道路，现在很多国家正在走或即将要走，如果不吸取其中教训，像飞蛾般前仆后继地进入，等待你的将是漫长的不景气的生活。日本称这为“失去的20年”。

80年代中期开始，日本民众觉得日本已经成为世界最强大的经济实体，而老大哥美国似乎正在走下坡。以索尼为首的日本公司高调向美国进军，一出手就把美国最大的电影公司买下，日本最大的地产商又把美国经济的象征帝国大厦买下。美国主流报纸哀叹：日本会不会买下美国?

在曼哈顿最繁华的商业区，来自日本的旅行团最受瞩目，他们大包小包，突然其中一位女士大喊：我忘了拿纸袋了，于是一群人又马上回到奢侈品专卖向店员讨要纸袋。为何一个纸袋这么重要，不是袋子本身，而是印在袋子上的LOGO才重要，这个LOGO是身份的代表，拿着它标志着自己已经进入上流社会。

勤劳的日本人如何一夜暴富的?

当时首先发力的是日本股市，所有代表日本的225种股票轮番上涨，在很短的时间内，一些人的资产猛增了4倍。主力股票的上涨带动了日本股市的牛市，新股一发行，马上就被炒上去。上班之余，所有的员工也在关心自己的股票。

在股票上涨后的一年，房地产业开始迅速上涨，土地的价格就像被吹起的气球，每天都在上涨。大都市商业中心的地价，好的区域一年要涨10倍，一切都在膨胀中。

泡沫经济给笔者的感觉就是一切都是那么的“美好”，这样的“美好”只是一种“饮鸩止渴”。

大公司招人几乎都没有什么计划，只要你是名牌大学毕业的都可以进。奖金也是公司间相互攀比，你们公司是汽车制造业，要发5个月的奖金，我们是电器制造业就要发8个月的奖金，把你比下去。赚钱是如此的容易。

钱多的原因是大企业几乎都是上市企业，上市企业的员工又都拥有自己公司的股票，当股价上涨，公司的市值也在上涨，而公司大楼所在的土地(市中心)或者工厂的土地都在上涨，这样公司一夜之间从日本地方企业，迈入世界500强或1000强。

银行也有的是钱，只要你有需求，银行的贷款就像自来水源源不断地供应给你。这也是之后日本经济崩溃的主要原因：贷款成坏账，银行倒闭经济崩溃。1986年开始的5年时间，日本银行的贷款额度超过了2万亿美元，这些贷款几乎都被用去作投资，如房地产、股票、艺术品以及高尔夫会员证。

讲到艺术品，日本公司认为收藏欧洲印象派大师的绘画，不但可以保值，还可以提高公司的形象，所以日本的企业在泡沫经济时期，买下了梵高的几幅《向日葵》，那些有名画的公司市值一直没有太大的缩水，这就是梵高的魔力。

泡沫经济来临对个人来说或许就像一场梦。当时流行站台迪斯科，青年男女都会去玩，在迪斯科的中央高台上，肯定就是女性穿着短裙，站在高台上跳舞，所有人如醉如痴地跳舞。这个高台迪斯科之后成为日本泡沫经济的标志，也是很多人对那个时代的最后记忆。许多人在迪斯科结束后要回家，但是人多车少，实在叫不到出租车，于是每个人都手上拿着万元的日元高喊：我有钱，请拉我。似乎所有的人都在醉生梦死。

1989年年12月底股票开始大跌，从历史性的高位38915点开始，一路狂跌，到了1990年的10月1日，只有20221点，日本泡沫经济破灭了。股票跌，房地产也在下跌，那些借钱投资股票、房地产的人，最后不得不破产清仓，成为一文不名的流浪者。

就当笔者大学毕业就职时，因泡沫经济的破灭，日本一下子进入就业的冰河期，一个职位五六个人争夺。当时我真的有一种生不逢时的感觉。

泡沫经济使人疯狂，感觉就像一种癫狂，人失去理智，失去冷静。这个过程对经济、对人的伤害有多重，只有亲身经历才会有体会。在东京上野公园的无家可归者中，许多是在泡沫经济时代曾经叱咤风云的人物，随着泡沫破灭，最终沦为“失败者”。我曾与其中一位交谈，他告诉我：这样的金钱疯狂，人生中要尝试一次，这也是人生经验。只是现在明白了，那是万劫不复的地狱。

房地产业泡沫经济论文范文第5篇

【摘要】随着我国经济的高速发展，现代金融经济开始出现泡沫，其主要表现在股票和房地产行业。对我国的经济来说，适度的经济泡沫可以对经济发展产生推动作用，促进相关产业的高速发展，但是一旦经济泡沫过大则可能引发金融危机，严重影响国家的金融安全。所以要制定科学的控制措施，对其进行适度的控制，才能保证我国经济健康持续的发展。本文对我国现代金融经济中出现经济泡沫现象的原因进行了分析，并提出了相应的对策。

【关键词】金融经济 市场经济 经济泡沫 监管

一、经济泡沫成因

（一）社会因素

经济发展和社会发展是相结合的，随着我国社会制度的不断完善，我国的社会经济发展极为迅速。尤其是在改革开放以来，我国经济进入了30年的高速发展期。在最近几年，随着经济社会的高速发展，金融经济发展迅速。为了提高我国的国际经济竞争力，国家也大力支持金融经济的发展，并且适度的放宽了金融经济的发展空间。这给一些投机分子找到机会在宽松的经济环境下进行资金炒作，尤其是在房地产方面，最近几年的房价以远远超过正常水平的速度升高，这都是过度炒作导致的。房地产的过高估价是一种虚假信息引发的繁荣假象，具有较为严重的欺骗性，并且造成了产能的严重过剩，过多的投资到房地产，不仅不会对经济发展起到促进作用，同时会产生不良影响。使得其他的实业没有充足的资金注入，严重影响了其他产业尤其是高科技产业的发展。同时，由于人们的贪婪欲望，以及我国人民所具有的盲从心理，很多人都跟风投资股票等虚拟经济，这也导致了经济泡沫的不断发展，由于没有引起相关部门的重视，也没有采取有效的措施，导致这种问题仍旧在持续的进行。随着这些虚拟经济的发展，此时经济泡沫风险也变得更加难以控制，更多人开始意识到资金炒作的严重性，但是现在政府想采取相关的措施已经难以取得有效的作用。

（二）金融因素

首先，与我国经济的高速发展不相匹配的是金融经济体制并没有跟上步伐，由于我国对金融经济的认识较晚，对金融经济的重视程度不够，导致相关部门并没有制定相应的金融经济制度。相比于我国的社会制度和市场经济制度，我国的金融经济体制不够完善，制度落后的问题还十分严重，相关制度的不完善也是引发金融泡沫的一个主要因素。而现行的金融经济制度也没有得到有效的实施，主要是相关的监管不到位，缺乏相应的技术人才，导致制度无法有效落实，这也为经济泡沫的产生提供了较好的环境。其次，从发达国家的经验来看，尤其是可以借鉴美国的金融危机的经验，经济泡沫的产生主要是由于在经济发展中理想化的估计了经济发展形势，大规模的无目的投资导致经济实际发展与设想不符合，然后就会引发经济泡沫。很多国家随着经济的高速发展都会错误的估计经济形势，在一定程度上引发虚拟经济占主体的经济状况，从而严重阻碍实体经济的发展。

二、应对策略

（一）调控过高房价

我国最近几年的GDP的高速发展在很大程度上是依赖于房地产行业的发展，诚然房地产的发展在短期内会带来巨大的经济效益，但是如果房产价格过高，导致大量的资本进入的话，必然会影响其他实体经济的投资，从长期来看并不利于我国经济的可持续发展。同时，过高房价也导致了很多收入比较低的群体买不起房，而一部分有钱人却投资了很多房子处于空闲状态坐等升值，这不仅拉大了贫富差距，同时还造成了社会资源的严重浪费，不利于中国特色社会主义的建设。目前政府已经意识到房价过高的危害，开始采取有效的措施进行宏观调控稳定房地产市场。这种宏观调控措施应该作为一项长期的措施，需要持续进行下去，而不是短期的措施。

（二）加强股市监管

随着我国金融经济的繁荣，证券交易市场也越来越繁荣。证券交易市场的资金流动性非常的强，同时它的发展基础又是经济舆论，相对来说不太容易受到政府的控制。而且由于最近几年的大量资金的买进与卖出，资本的原本的经济价值很容易被忽视，导致虚拟经济增强，造成证券经济泡沫现象。同时我国的证券交易市场还面临着暗箱操作的问题，这不仅会破坏证券交易市场的原则，也在一定程度上影响了我国现有的经济的结构安全，致使经济泡沫现象更加严重。虽然我国现在提倡市场经济，而股票是金融经济中的主体，政府不能太多干预其发展，但是相关的部门必须加强对股票市场的监督。相关的政府机构要严厉打击某些企业和个人的暗箱操作问题，严惩相关人员，尤其是对于政府内部的工作人员，一旦他们监守自盗产生的危害将会远远大于其他人员造成的伤害。其次要控制股票市场的价格，使其实体的投资价值之差控制在一定范围内，一旦某个股票违反常理的持续走高，就要对立即对相关企业进行调查。现在的研究表明，我国上市公司净产值收益率一般在10%以下，很少有超过此数值的公司。一旦收益过高，就存在泡沫现象，要及时的对机构投资者行为进行规范。

（三）完善法律规章

金融经济实质是资产的交易，金融经济的主要特点是大量的资金流动，在金融经济中提高企业的利润的机遇非常的高。有很多原因可能会导致企业金融资本的上涨，同时，金融经济的暴涨和暴跌现象比较频繁，风险比较高。当人们对经济的形势过于乐观时，可能会盲目增加对金融经济的投资，增大金融泡沫。所以政府应该给予金融经济适当的约束。对于我国来说，要使得经济健康可持续的发展离不开制度以及法律的约束，而经济的发展又离不开金融经济的发展。这就要求国家在制定总体的经济制度和政策时要专门针对金融经济制定相应的制度，甚至在必要时制定相关的法律对其发展进行约束。严格把控金融经济市场的交易，保持金融经济市场的平衡。特别是对于大型企业的大规模资金流动，应该制定相应的标准，并且加强审查工作，防止其利用非法手段干扰金融市场，非法牟利。但与此同时，应该坚持市场经济的宏观政策不变，不能过分干预，也要给予金融经济市场一定的自由，保证金融经济的发展能够松弛有度。

三、结束语

无论是资本主义经济还是是社会主义经济，随着经济的发展必然会出现一定的经济泡沫，相对来说资本主义由于其本身的制度原因更容易出现金融危机，但我们也不能放松警惕。要依照我国当下的国情做出适当的政策调整，使其能与金融环境相融合，从而保证金融经济的良性可持续发展。落實到具体操作上，国家不能过分的干预经济，但是也不能完全的放任自流。当出现经济泡沫时，应该引起相关部门的高度重视，积极进行国家干预，调整土地政策等做好相应的应对措施。

参考文献

[1]张霁竹.現代金融经济中的经济泡沫探析[J].行政事业资产，2014（12）：88.

[2]吴佳银.对于现代金融经济中的经济泡沫研究[J].商业文化，2015（11）：22.

[3]戚书源.浅谈现代金融经济中的经济泡沫[J].商场现代化，2014（09）：163.

房地产业泡沫经济论文范文第6篇

摘要：虚拟经济已经成为现代经济社会的一种主要的经济形态，对实体经济产生不可忽视的作用，当虚拟经济脱离实体经济过度膨胀的时，就形成了泡沫经济。正确理解虚拟经济、实体经济与泡沫经济三者的内涵及相互关系，对于现代经济的健康稳定发展有着至关重要的作用。本文首先对三者的内涵及相关关系作了理论说明；并用两个案例对理论的说明作了反证研究，最后得出我国处理实体经济、虚拟经济与泡沫经济三者关系的几点启示。

关键词：实体经济；虚拟经济；泡沫经济

文献标识码：A

一、论题分析

(一)实体经济、虚拟经济、泡沫经济的含义

实体经济是指物质资料生产、销售及直接为此提供劳务服务的经济活动，主要包括农业、工业、交通运输业、商业、建筑业、邮电业等产业部门。

虚拟经济是与实体经济相对立的，依靠现代通讯和电子网络技术在全球金融与证券资本市场中实现虚拟资本交易、清算与流动的经济形态。关于虚拟资本，马克思早在《资本论》中就作了论述，认为虚拟资本本身没有价值，只是实物资本的所有权证明，是“实物资本的纸制复本”。现代虚拟资本交易的对象包括股权、债权、产权、物权及衍生组合品，涉及包括银行业、证券业、保险业、信托业等整个广泛的金融业，涵盖了货币市场、资本市场和外汇市场。我们经常说的虚拟经济一般只是指证券市场，但这并不表示虚拟经济只出现于证券市场，只是因为它具有较强的代表性。本文关于虚拟经济的论述也是以证券市场为代表。虚拟经济运行表现出它完全不同于实体经济的特征：(1)高流动性。实体经济活动的实现需要一定的时间和空间，无论信息技术多么发达，其从生产到实现需求都需要耗费一定的时间。而虚拟经济只是虚拟资本的持有和交易活动，只是价值符号的转移，相对实体经济而言，其流动性很高。在信息技术高度发达的今天，巨额虚拟资本交易在瞬间即可完成。(2)高风险性。虚拟经济在发挥风险分散和风险规避功能的同时，自身却蕴藏了巨大的风险。因为虚拟资本价格的决定并非像实体经济产品价格决定过程一样遵循价值规律，而取决于社会公众的主观预期，价格波动剧烈。(3)高投机性。正因为虚拟资本价格的不稳定和不可预测，一部分风险偏好者得以利用“贱买贵卖”获取利差。现代电子信息和网络技术更使投机活动如虎添翼，增大了虚拟经济的风险。(4)不稳定性。虚拟经济自身具有的虚拟性，使得各种虚拟资本在市场买卖过程中，价格的决定并非象实体经济价格决定过程一样遵循价值规律，而是更多地取决于宏观经济环境、行业前景、政治及周边环境等许多非经济因素，增加了虚拟经济的不稳定性。

泡沫经济是指虚拟经济过度膨胀引致的股票和房地产等资产价格的迅速膨胀，是虚拟经济规模和发展速度超过实体经济规模和发展速度所形成的经济虚假繁荣现象。当某种资产被预期价格将上涨而成为集中追捧的对象时，大量的买人使价格节节攀升，以至于实际资产价格严重偏离理论上的价格，形成泡沫经济。而一旦价格上涨的预期发生逆转，价格暴跌，泡沫破灭，并引发金融危机乃至整个社会经济衰退。

(二)实体经济、虚拟经济和泡沫经济三者之间的关系

实体经济、虚拟经济与泡沫经济三者密切相关。实体经济是虚拟经济产生的物质基础，虚拟经济服务于实体经济，被称为实体经济的“润滑剂”和“助推器”。而虚拟经济的过度膨胀又会形成泡沫经济，泡沫经济则会对实体经济造成巨大伤害。90年代以来，虚拟经济脱离实体经济而自动复制、自我膨胀的势头日益明显，无论规模和发展速度都超过后者，对后者的影响已越来越不可忽视。

1．实体经济与虚拟经济的关系。虚拟经济产生于实体经济发展的内在要求，并以推动实体经济发展为基本目的。实体经济是虚拟经济存在和发展的基础。同样，实体经济的正常运行已离不开虚拟经济。但二者必须按比例协调发展。虚拟经济的滞后发展会阻碍实体经济的快速发展，而其超前发展则容易引起泡沫经济。

合理规模的虚拟经济对实体经济有巨大的促进作用，主要体现为四个方面。一是资本集聚功能。一个健全完善的证券市场能有效动员社会闲散资金，实现储蓄向投资的转化。二是资源配置功能。金融市场的最主要功能便是实现资本在不同经济部门的优化配置。三是制度创新功能。股票市场的发展为企业产权制度改革提供了必要条件。四是风险分散功能。股权多元化分散了企业投资风险，各种金融创新工具的使用有利于规避市场价格波动的风险。

2．虚拟经济与泡沫经济的关系。虚拟经济是一把双刃剑，它可以促进实体经济快速发展，也可能给实体经济带来负面影响。一旦虚拟经济脱离实体经济的现实要求而单独扩张时，就会形成泡沫经济。虽然虚拟经济是泡沫经济滋生的土壤，但它本身并不可怕。泡沫经济的形成必须具备一定的条件。一是货币超量供给。二是超量货币流入证券市场。在通货膨胀条件下，直接投资成本增大，预期利润下降，于是一些机构投资者就会把货币供给的增量大量用于证券市场和房地产的炒作，引起资产价格猛涨，于是个人投资者把储蓄转化为投资，银行等金融机构接受价值被高估的股票和房地产作抵押，大肆扩张信贷，结果导致虚拟资本价值过度膨胀，形成泡沫经济。一旦货币支持减弱或预期逆转，巨额金融资产可能在一夜之间不翼而飞，金融机构破产，留下大量坏帐，信用链条中断，信用危机将洗劫整个经济。

前面论述的是通货膨胀条件下的泡沫经济形成机制。在通货紧缩时期，由于生产大量过剩，企业利润下降，破产严重，公众对股市盈利的预期高于企业投资。为追逐高效益，资金开始流向股市。一方面不利于对通货紧缩的治理，另一方面助长了股市泡沫。此时的投机性泡沫与实质经济有更大的偏离。通货紧缩时，产业资本利润下降甚至亏损，金融资本无法瓜分产业资本的利润，只有自己创造利润。这种从虚拟资本到虚拟的利润生长方式就造成了泡沫经济的高涨。

3．泡沫经济与实体经济的关系。虽然泡沫经济产生于虚拟经济，但这并不是说与实体经济无关，相反，虚拟经济中的泡沫因素大多是实体经济引致的。虚拟经济运行中出现泡沫是经常的，但金融泡沫并不必然导致泡沫经济。实体经济的持续增长能有效化解虚拟经济中的泡沫，相反，脆弱的实体经济则加速泡沫膨胀。

二、案例分析

战后日本“赶超型”经济发展战略大获成功，经济迅速崛起。到20世纪80年代中后期经济增长达到顶峰。但自1986年起，在一系列因素的综合作用下形成了泡沫经济，随着1991年泡沫的破灭，日本经济陷入了衰退的深渊。日本泡沫经济的形成最早起因于1985年9月的广场协议。广场协议后日元开始升值，为了避免日元升值可能

带来的衰退，日本政府不顾当时实体经济已经过热，依然大幅降息。从1986年1月起，日本央行贴现率连续5次降低，由5％降到2．5％，达到战后最低水平。同时由于日元汇率上升，日本银行持续在外汇市场上买进美元卖出日元，造成货币供应量膨胀，1987 1990年间货币供应量平均增长超过10％。而金融自由化改革对金融机构贷款限制的放宽，更使资金疯狂涌向房地产和股票市场，经济迅速泡沫化。1989年股价指数甚至超过物价指数1倍多。

日本泡沫经济的成因有日元升值、货币政策失误、金融监管不力等，但追根溯源还可以在实体经济找到原因，即产业结构调整滞后。战后日本实施了有效的产业政策，迅速完成工业化，成为一个工业强国，汽车、造船、钢铁、机械制造等工业均居世界首位。进入80年代后期，这些传统产业已出现饱和，产业结构急待调整。如果日本能利用日元升值的机会，吸引外资发展高新技术产业，泡沫经济也许可以避免。但日本各界仍沉浸于工业大国的洋洋自得。因此在传统产业已经饱和，新的投资热点还没形成的情况下，货币供给的增量大多流向房地产和股票市场，虚拟经济过度膨胀。日经指数由1985年的12000点上升至1989年底的39000点，四年内涨了2倍多，而同期GDP仅增长19．2％。与此同时，日本的土地价格从1985年的4．2万亿美元激增至80年代末的15万亿美元，相当于当年名义GNP的5倍，是面积大于日本25倍的美国土地资产总值的4倍。这种股价和地价的突然膨胀并非实物经济发展和土地经营效率提高的反映，而纯粹是投机炒作的结果，虚拟经济严重脱离了实体经济。是泡沫就必然要破灭。1990年8月日本银行再次提高利率的事件击破了彩色泡沫，成千上万亿金融资产顿时灰飞烟灭，日本也由此陷入了难以自拔的经济衰退。

日本泡沫经济从形成到破灭的过程，清楚地说明，缺乏实体经济支撑的虚拟经济只能走向泡沫经济，而泡沫经济的治理还必须从实体经济做起，否则只能是治标不治本。泡沫破灭后，日本进行了一系列改革，包括继续下调利率甚至实施零利率、大量发行公债、实施“大爆炸”式的金融制度改革、清理金融机构不良资产、全面推行金融自由化等，但这一切并未扭转局面，反而导致大量的金融机构和企业破产。日本经济的完全复苏必须依靠持续而彻底的产业结构调整。

三、对我国的启示

随着市场经济体制改革的逐步推进，我国经济的货币化和资产证券化程度日益加深。证券市场在我国发展很快，已到了不能忽视其对实体经济产生重大影响的时候。此时必须重视实体经济、虚拟经济和泡沫经济三者之间的关系，以便充分发挥虚拟经济对实体经济的促进作用，同时防止虚拟经济过度膨胀而引发泡沫经济。

1．发展和完善资本市场，最大限度发挥虚拟经济对实体经济的推动作用。高效的资本市场有利于动员储蓄，加速储蓄向投资的转化；有利于提高资金使用效率；并能为国有企业产权制度改革和不良资产处理提供途径；为风险创业资本的进入和退出创造渠道。因此，一方面要逐步放松金融管制，鼓励金融创新，增加股票指数期货、金融期权等金融交易品种，扩大资本市场容量；另一方面要完善法律法规制度建设，规范证券市场行为，彻底改变中国股市“政策市”的形象，让证券市场真正发挥优化资源配置功能。

2．大力发展高新技术产业，加快产业结构调整和升级，为虚拟经济的发展打下良好的基础。我国必须吸收日本的教训，通过政策倾斜，引导民间投资流向高新技术产业，加快产业结构更新换代，及早解决经济发展中的结构性问题，否则可能引发通货紧缩条件下的泡沫经济。

3．保持实体经济和虚拟经济的协调发展。这就要求政府宏观经济调控职能范围相应扩大。各项经济政策尤其是利率政策，在实现其他经济目标的同时，必须兼顾虚拟经济和实体经济的比例关系。在日本泡沫经济形成中，利率政策失当负有相当的责任。我国现阶段须加快利率市场化步伐，发挥利率对经济的协调作用。

(责任编辑：秋　萌)

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