承包经营权流转

承包经营权流转（精选12篇）

承包经营权流转 第1篇

一、我国农村土地承包经营权流转的现状

(一) 土地承包经营权流转形式灵活多样

各地从实际出发, 探索出多种土地承包经营权流转方式。从流转的组织方式看, 农村土地流转主要有农户自发流转和乡村集体统一组织流转两种形式。从农地流转后的土地权属变化关系看, 实践中常见的农村土地承包经营权流转的方式有转包、出租、借用、互换、入股、转让等。

(二) 土地承包经营权流转进程加快

从实行家庭承包责任制开始到第一轮土地承包期结束, 土地承包经营权流转就己经发生, 但是流转的规模小、数量少、范围窄, 是一种零星、分散式的流转。实行第二轮土地承包之后, 随着土地承包30年不变政策的落实, 以及农村经济结构的调整和农村劳动力的转移, 农村土地承包经营权流转速度明显加快。

(三) 各地土地承包经营权流转有着明显的差异

由于各地经济发展水平差异较大, 流转的范围、数量、规模、方式等有所不同。经济发展较快的地方土地承包经营权流转的比重高于经济较落后地方, 城郊区流转比边远乡村的多, 区域间土地承包经营权流转有着明显的差异。

(四) 土地承包经营权流转行为不规范

根据相关法律规定, 土地承包经营权的流转需要签订书面合同, 但在现实生活中, 很大一部分土地承包经营权的流转未约定期限, 仅以口头形式达成协议, 没有签订书面协议。有些即使签订了书面合同, 其手续也不符合法律规定, 内容也不详尽, 当发生纠纷的时候, 很难解决。

二、现行农村土地承包经营权流转的困境

(一) 农村社会保障制度滞后

由于农村社会保障制度的严重不健全, 土地对于农民有着特殊的意义。我国现阶段严峻的就业形势, 在遭遇非农就业风险的时候, 却未被社会保障体系所覆盖, 所以有地农民不愿完全放弃土地, 仍然视土地为最后保障。这导致农民在进行土地流转时总是瞻前顾后, 农民的这种犹豫心态严重阻碍了农村土地承包经营权的健康、有序流转。

(二) 地方政府受到利益驱动, 过度使用行政手段

近年来, 农村土地承包经营权流转中, 乡村集体组织、地方政府扮演了一个重要的角色。不可否认, 乡村集体组织、地方政府在坚持“依法、自愿、有偿”原则的基础上, 为农民提供流转信息, 架起流转双方联系的桥梁, 是有利于推进农村土地承包经营权流转发展的。然而, 当乡村集体组织、地方政府取代农民充当农村土地承包经营权流转的主体, 与民争利、搞强制流转时, 农村土地承包经营权流转也不可避免地要偏离健康发展的轨道。

(三) 土地承包经营权流转的市场不健全

我国农村的土地流转主要是农户之间的一种自发行为, 这种自发行为所形成的土地流转关系很不稳定, 变动频繁, 管理难度大, 制约了土地的长期有序流转。究其原因, 主要是农村土地市场配套设施少, 市场信息没有稳定的传递渠道, 土地金融未能发展;其次, 土地流转的价格很难在市场中形成, 廉价转包较为普遍, 土地流转价格在流转中往往表现出很大的随意性, 价格不是由价值规律来决定, 造成了土地流转市场的混乱。

(四) 法律和政策衔接不协调

从1983年1月中共中央关于《当前农村经济政策的若干问题》的出台, 到2003年3月《中华人民共和国农村土地承包法》、2005年7月最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》的实施, 历经20余年, 我国对农村土地承包经营中产生纠纷的解决, 走过了主要依靠政策调整到以政策调整为主、法律调整为补充, 再到政策调整与法律调整并重直到目前主要依靠法律调整的历程。法律政策的多变性和灵活性与土地变动缓慢的过程性、滞后性产生的矛盾严重制约了土地承包经营权流转政策的实施。

三、《物权法》中的农村土地承包经营权流转

《物权法》的颁布实施是我国法治进程中的大事。《物权法》十分重视对农民利益的维护, 以专门一章对土地承包经营权进行了规定。

(一) 《物权法》对土地承包经营权物权性质的确立

《农村土地承包法》虽然确立了土地承包经营权的排他性法律效力, 在土地承包经营权物权化的进程中迈出了实质意义上的一步;但其重心并非是确认土地承包经营权的物权性质, 而是调整发包方与承包方之间的承包关系, 即土地承包经营权的债权性质。《物权法》将土地承包经营权纳入物权规范领域, 确认了土地承包经营权的物权属性, 明确了土地承包经营权的设立方式和流转范围, 最终完成了土地承包经营权从合同债权向用益物权的过渡。它在不改变我国农村集体土地的性质上, 为保持农村土地承包关系长期稳定, 促进土地经营权的正常流转, 保护农用土地长期用于农业生产提供了法律依据。

(二) 物权法中农村土地承包经营权的法律含义

《物权法》第一百二十四条规定:“农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地, 依法实行土地承包经营制度”;第一百二十五条规定:“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利”。《物权法》上述这些规定明确了农村土地承包经营权的物权性质, 并规定了农村土地承包经营权的基本权利内容, 更好地保护承包经营权人的合法权益。《物权法》把农村土地承包经营权定位为用益物权。因为它符合用益物权的本质和特性。农村土地承包人可以基于物权行使物权请求权, 基于承包合同行使违约责任请求权, 基于法律规定行使侵权行为请求权或不当得利请求权, 权利保护的渠道明显拓宽了。基于物权行使物权请求权比单纯基于债权行使债权请求权寻求权利保护, 对承包人来说, 保护机制在法律上得到了优化配置。

(三) 《物权法》规定的农村土地承包经营权流转

《物权法》十一章专章对农村土地承包经营权作了规定, 其中对土地承包经营权的流转规定如下:第一百二十八条:“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定, 有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准, 不得将承包地用于非农建设。”第一百二十九条:“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让, 当事人要求登记的, 应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记, 不得对抗善意第三人。”第一百三十三条:“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地, 依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定, 其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。”

四、农村土地承包经营权流转的制度完善

(一) 建立、健全农村社会保障制度

由于人口对资源巨大压力的长期性以及经济支撑能力的有限性, 我国的社会保障体系覆盖范围过于狭窄, 离土进城的农民被排除在城市社会保障体系之外, 在农村又缺乏社会保障机制, 土地理所当然地承担着农民的社会保障功能。消除农民的后顾之忧, 从现在起我们必须加快社会保障立法工作, 依法建立社会保障制度。坚持从农村实际出发, 以保障农民的基本生活为目的, 借鉴我国城市和国外社会保障的经验和教训, 以农民的自我保障为主, 自助为主与互济为辅相结合, 社会基本保障与家庭保障, 集体保障、企业保障相结合, 实现全方位的社会保障。

(二) 加强市场自我调控, 逐步减少行政干预

农村土地承包经营权的流转, 应当通过市场规制进行流转, 而不宜采取行政调控方式。《物权法》将其它方式取得的土地承包经营权的流转方式下放给国务院行政部门, 这就必然促使行政部门对流转方式的干预, 易产生行政调控方式与市场调控方式的冲突。因此, 《物权法》应对这一下放的立法权利子以收回, 废除行政调控的流转方式, 以免造成政出多头的尴尬局面。

(三) 建立与市场机制相适应的流转机制

《农村土地承包法》对农地流转的自由程度限制较严, 特别是对家庭承包取得的土地承包经营权的流转要求严格。《农村土地承包法》第37条规定采取转让方式的流转需经过发包方的同意, 而作为承包方欠缺自由转让权。这一规定与《物权法》赋子土地承包经营权的物权性质是背道而驰的, 应该予以废除。只有当承包经营权成为物权以后, 法律才不能再对这种财产的转让施加过多的限制。另外, 一个完备的市场中介组织能够打破区域和阶层的局限, 促进土地承包经营权的流转。农村土地承包经营权流转中介组织不能办成行政部门的职能机构, 它应是一种为农户服务的社会组织。在当前农村土地产权制度的框架下, 要积极探索建立与行政脱钩的、市场化的社会中介组织。

(四) 对不同方式取得的农村土地承包经营权的流转条件分别规定

根据《物权法》和《农村土地承包法》的相关规定, 土地承包经营权的流转分为通过家庭承包取得的土地承包经营权的流转和通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权流转两种情形。二者在流转的主体和客体方面均有所不同。前者的流转主体往往是集体经济组织内部成员, 流转的客体范围主要是耕地、林地和草地;后者的流转主体不局限于农村集体经济组织内部成员, 流转的客体范围主要是“四荒”地, 即荒地、荒沟、荒丘、荒滩。因此, 这种分类规定就决定了不同的流转方式适用的具体条件不同。在制定颁布物权法的相关实施细则时应在此规定的基础上, 明确界定几种流转方式的内涵, 规范不同流转方式下当事人的权利义务, 减少可能出现的流转纠纷。

参考文献

[1]刘虹.农村土地承包经营权流转初探[J].现代农业利技, 2008 (5) .

[2]徐铁良, 张晓娟.农村土地承包经营权流转问题探析[J].成都大学学报 (社科版) , 2008 (4) .

[3]丁关良.土地承包经营权的特征与物权、债权性质的差异——以农村土地承包法为分析依据[M].改革, 2004 (3) .

[4]蒋月.农村上地承包法实施研究[M].法律出版社, 2006.

土地承包经营权流转合同 第2篇

甲方（出让方）：

乙方（受让方）：

经甲、乙双方共同协商，达成如下合同条款。

一、甲方采用转包方式将其承包经营的黄河路北，义乌商贸城里面的土地流转给乙方。乙方已对流转的土地权属、附着物等状况全面了解，自愿受让，并自愿承担由此可能产生的任何法律责任。

二、土地流转费为元，乙方于本协议签订后三日内以现金或转账方式一次性付清甲方。

三、乙方付清流转费给甲方后，即享有流转土地的承包经营权。

四、乙方不能改变土地用途。由此造成损失的，乙方自愿全部承担。

五、土地流转时限为30年，自合同签订之日起算。

六、本合同签订后，甲乙双方均应完全履行。甲方不得要求返还土地，乙方不得要求返还流转费。

七、本合同自甲乙双方签字之日起生效。

甲方（签字）：

乙方（签字）：

在场见证人（签字）：

农村土地承包经营权流转问题研究 第3篇

【关键词】土地承包经营权；流转；问题研究

1.农村土地承包经营权的流转现状及其存在的问题

1.1农村土地承包经营权流转存在的问题

首先，现阶段土地承包经营制度的安排以及非农业就业的机会并不是很稳定，大多数土地承包在短期内是不能够有效确定的，并且交易双方应该是能够随时终止交易的。农户之间的土地承包经营权流转程序不够规范，纠纷情况较多，农民初次分配到承包用地之后，没有按照相应的规范进行管理，对地籍调查、登记、统计以及需要监管的土地位置、质量、用途等方面的内容不够了解，相关约束法规建设较为落后，承包地的流转缺乏法制化管理。土地承包经营权流转一般发生在自然村或者是邻村之间，具有一定临时性。当其使用权发生纠纷时，就不能够从法律或行政的角度对其进行维护管理。

其次，土地承包经营权流转存在严重侵权现象。我国《土地管理法》还有《宪法》中明确规定，农村以及城市郊区的土地，除去法律规定属于国家之外，均属于农民集体共有。从制度、法律中可以看出农村集体土地的所有权在村民集体，并且所有权的主体主要表示的是各级农村集体经济组织或者是村委会，农民作为集体成员仅获取了对承包土地的使用规范。

1.2农村土地承包经营权流转对农业发展产生的消极影响

首先是影响农村土地资源的优化配置，随着农村一些非农产业的发展，城市化进程的加快，小规模土地经营对农民吸引力逐步降低，农民不再将农业收入作为其主要的生活来源，一些愿意从事农业生产或者是苦于经营规模过小，急于扩大土地经营规模，获取相应经济效益的，形成以租用他人土地作为统一经营的需求。在土地流转中，因为流通环节不够顺畅，供需双方不能够有效实现信息内容的对接。在已经发生的流转中，低负价格也对土地资源的配置产生不利影响。价格是市场资源配置中较为重要的内容，只有真实反映出资源价值的市场价格才能够有效进行资源配置。

2.农村土地承包经营权的流转制约因素

2.1土地承包经营制度的缺陷

农村土地承包经营权表面上看都是土地承包经营权的转移，但在实际过程中却存在很大差异，一种是市场化资源配置，另一种是凭借行政权力进行的非市场化行为，前者较为重视实行结果，后者则是剥夺农民土地承包经营权力，其发展结果只会有规模无效益。另外，土地承包经营权的不完整也也会产生一定的影响。一般情况下，土地承包权有广义与狭义之分，狭义说的是依法对土地进行使用，并与土地占有权、收益权并列。目前土地承包经营权说的是拥有在土地上进行耕作的权利，较为狭义。不完整的土地权只能够让农民进行使用，并不能够满足农民资产营运。

2.2农村土地承包经营权流转外部环境不健全

首先，农村土地承包经营权流转法律法规的不健全，主要包含两个方面的内容，一个是法规之间的矛盾。依据《民法通则》来说，财产的所有权包含占有、收益、使用等。土地的使用权应该是一项较为独立的权利，能够在限期中对土地进行出售、交换、赠送还有出租抵押，并且土地的使用者在获取土地承包权的时候，能获取相应的处置权利，二是农村承包地流转立法并没有体系化，存在较多的法律漏洞，主要表现在对土地流转有形市场建立的忽视，不能够建立一套行之有效的流转规则。

其次，土地利用规范不够完善。我国在发展过程中将市场机制引进土地配置的时候，还建立相应的土地利用规划体系，但其规划内容仍旧不够完善，缺乏科学合理性，并且土地利用总体规划缺乏一定的法律效益，主要是因为土地利用规划的种类较多，不便于操作，其次是能够依据经济增长的需求进行临时的报批修改。

最后，农业风险防范机制不够完全。在市场经济环境下，农业是兼具自然风险以及市场风险的弱质产业，尤其是在我国农业基础薄弱环境下。并且农业基础设施长年失修，各种自然灾害频发，加重了农业生产过程中风险管理成本，市场竞争环境下农产品的价格呈现无规律的波动，促使农民难以有效针对变化的市场环境作出决策，土地有偿市场化流转也因为这样的原因难以达到预期的发展目标。

3.创新完善农村土地承包经营权流转机制的发展思路

3.1有效完善农地制度

为了有效推动土地流转，扩大其规模管理，促进农业产业化经营，就需要不断改革现有的农地制度，对其进行创新发展，农地创新就是要使新的产权制度与家庭承包制度相适应。在新的产权制度环境下，应该在家庭承包制环境下引入效率原则，只有这样才能够有效保障农村基本制度的稳定发展，实现规模经营模式。首先要明确土地所有权，其次要完善农民的土地承包经营权，只有做好这些内容才能够有效完善农地制度。

3.2政府部门要加强管理与服务

首先，一定要有效规范乡村集体统一组织土地流转，农户一定要委托乡村集体经济组织帮助流转其承包地的承包经营权，并且乡村集体经济组织应该接受委托，保留农户的土地承包权利，流转期限、税务承担方式等方面的问题，并由乡村集体经济组织与农户之间进行约定，之后签订相应的委托流转协议。并且土地流转的收益应归农户所有，乡村集体经济组织应该按照规定收取少量的中介服务费用，严格界定土地流转服务过程，中介组织不得不代缴代扣农户承包的土地税费。

其次，要签订流转合同，相关管理机关一定要在当事双方指导下签订相应的书面协议，使其形成较为稳定的流转关系，协议双方一定要明确双方之间权利与义务之间的关系，明确税费缴纳方式并考虑时间变化对相关税费的影响。在农村协议合同在经过批准生效之后进行，双方都一定要有效履行合同上内容，并且一定要做到公平、公正、公开。

3.3改善土地市场发育的外在环境

首先一定要不断改革农村土地租用制度，建立积极有效的土地流转机制，主要是为了不断优化土地资源的配置，提升现阶段土地资源使用与运行的效率，继而有效调节农户之间的利益格局。

其次，一定要不断完善农村社会化服务体系，不断加强县级、乡级服务组织的建设，为转入土地的农户提供资金、物质还有技术方面的服务，建立相应的服务网点，继而为农村土地市场的发展提供较为优良的外部发展环境。

4.结束语

农村土地制度一定要坚持家庭土地承包经营制度前提下，有效创新出新的制度。从实践环节来看，土地承包经营权不仅是家庭承包经营制的创新发展，并且这也是保障农民土地权利的重要要求。本文从制度、市场还有资源环境等方面分析了制约农村土地承包经营权流转的音素，形成一项较为系统并具有一定特色的系统。现有的农村土地承包经营权流转制度具有明显的诱导性，因为承包经营权的流转的市场机制先天不足，这种不足致使承包经营制度流转不顺畅，因此，想要实现市场化流转就一定要有效解决上述问题。 [科]

【参考文献】

论农村土地承包经营权流转 第4篇

1 农村土地使用制度的变革

新中国成立后, 农村土地使用制度发生了四次变革:①19491952年的土地改革运动废除了封建土地所有制, 实现了“耕者有其田”, 建立了个体农民所有制。②19521956年的合作化运动把农民土地私有制变成了合作性质的劳动群众集体所有制。1958年的人民公社化运动又逐渐将土地合作社所有制变为“三级所有, 队为基础”制度。在这一阶段, 农民逐步失去了对土地的各项权利, 集体获得了对土地的所有权, 并实行集体劳动和统一经营。③十一届三中全会后, 实行以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制, 将土地的承包经营权下放给农户, 而保留集体对土地的所有权。农户分摊原来由集体承担的粮食征购任务、农业税、乡统筹和村提留。从根本上解决了我国农业生产中长期存在的按劳分配的难题, 大大提高了农民的生产积极性, 从而使家庭承包责任制成为农业生产的基本经营方式, 成为党在农村的一项基本经济制度。④2003年3月1日《农村土地承包法》的颁布实施, 是对党的农村土地承包政策的法制化, 是对党在新时期农村土地承包政策的归纳和总结, 是对党的农村土地承包政策的进一步巩固、完善和发展。一方面确认了土地承包者的市场主体地位和家庭承包经营的法律地位; 另一方面规范了承包当事人的行为, 从而保证土地承包和土地承包经营权流转规范有序地进行, 促进农业和农村经济发展。

2 土地承包经营权流转的现状

2. 1 规模扩大, 速度加快

近年来, 在各种因素的作用下, 土地承包经营权流转的速度和规模逐步扩大。如截至2013年10月, 皖北县级市界首土地流转总面积40.8万亩, 占耕地总面积的70.2%。

2. 2 流转形式多样

一是转包, 即家庭劳力不足, 暂时无力经营但又不愿放弃承包土地的农户, 将承包期内的部分或全部土地的使用权以一定条件转给他人从事农业经营。这是当前农村最为广泛的一种土地流转方式。二是租赁。农户将自己的土地出租给本集体经济组织成员以外的他人经营。这种方式不改变承包方与发包方的权利和义务关系, 承租人只向承包方交纳租金。三是置换。农户之间进行土地互换, 实现连片规模经营。四是联合经营、土地入股等其他方式。

2. 3 流转主体多元化

目前, 除农户外, 一些专业户扩大经营规模, 新的专业户不断涌现。同时农业产业化龙头企业、家庭农场、农民专业合作社、科研机构以及科技推广人员等也加入到土地流转队伍, 租赁农户承包地, 发展专业化、规模化的农业生产。

2. 4 流转的有偿性

土地承包权的流转基本上是有偿的。租金多以每年每亩一定数量的小麦或稻谷, 按当年市场价折合人民币兑付给出租承包地的农户。如皖北地区每亩1000元左右。

3 土地承包经营权流转存在的问题

3. 1 土地经营权流转程序不规范

目前, 土地经营权流转主要以转包为主, 当事双方很少向发包的村委会或村小组登记备案。流转双方的权利和义务关系不明确。这将给今后的土地调整、合同变更、承包底册管理、纠纷调处等工作增加难度。

3. 2 流转市场发育迟缓

19822014年, 中央下发了16个关于“三农”问题的一号文件, 尽管中央对农村土地的基本政策是稳定的、明确的, 但在具体执行中, 一些地方引导乏力, 服务缺失。另外, 由于农户的承包地块分散, 好坏参差不齐, 难以统一中介流转, 制约了农村土地经营权流转市场的发育。

3. 3 租赁时间过短

土地是农民的命根子, 除担负产出农产品的经济功能外, 还担负着农民生活的社会保障功能。一些农户不愿将所承包地的经营使用权长期地转让出去, 害怕失掉饭碗。因此, 大部分租赁合同期限在5年以下, 造成对土地的掠夺经营, 降低耕地的利用率。

3. 4 流转纠纷时有发生

产生纠纷的原因: 一是发包人主体资格混乱。既有村委会, 也有村民小组。二是流转合同内容不明确、不完善, 条款缺失, 权责不清。三是仲裁机构滞后。对这些问题如不加以规范和解决, 将引发诸多矛盾, 影响农村社会稳定和发展。

4 完善土地承包经营权流转的对策和建议

4. 1 加大宣传力度, 营造良好的社会氛围

土地流转是农村发展的客观要求。合理、规范的土地流转可以从根本上解决农村人口变化引发的人地矛盾, 也是实现农村土地适度规模经营的有效途径。要采取送法下乡等群众喜闻乐见的形式, 大力宣传土地流转的原则、程序和重要意义, 提高广大干群的政策意识和法律意识, 为建设社会主义新农村创造条件。

4. 2 建章立法, 规范运作

针对农村土地承包经营权流转尚处于自发阶段的现状, 建议尽快修改《土地管理法》、《土地承包法》, 明确界定发包方主体和农民的土地权利。例如, 哪些土地由村集体发包, 哪些由村民小组发包, 农民有哪些处分权等。及时制定有关指导和规范土地流转的配套措施, 明确土地承包经营权流转的操作程序, 构建适应市场及农村实际的土地承包经营权流转法律体系。

4. 3 培育流转市场, 发挥基层和中介组织的作用

由于自发性流转加大了交易和履约成本。同时, 流转双方达成土地流转协议后, 也不可避免地出现某些农户由于丧失非农就业机会、农产品价格上涨、土地租赁价格上涨等种种原因而悔约, 给受让方造成损失。对受让方来说, 也可能因资金不足、管理不善等原因而拖欠租金, 给农户带来损失等。因此要充分发挥乡村等基层组织在土地承包经营权流转中的引导、组织、监督作用, 成立流转中介服务组织, 促进流转市场的发育完善, 降低交易风险。

4. 4 加强引导, 优化服务

土地问题是农业和农村工作的核心, 是农村稳定的基础。各级党委和政府要积极做好土地流转法律、政策服务工作, 及时办理合同变更、解除手续, 建立土地经营权流转机制, 促进土地适度规模经营和集约经营。并按照“自愿、有偿、依法”的原则, 建立一套科学、合理、规范的操作程序和制度, 从而有效避免土地流转矛盾纠纷, 推动土地流转健康发展。

4. 5 建立流转纠纷调处长效机制

要研究完善流转双方的法律地位和利益关系, 建立有效的流转纠纷调处机制。尤其要根据建设社会主义新农村的要求, 从稳定、规范、维权、发展的原则出发, 建立既方便群众、又能快速调处流转纠纷的新机制, 在基层最接近农村、农民的地方设立仲裁机构, 有效化解各种矛盾, 进一步稳定和完善农村土地承包关系, 保障农民合法权益, 促进农村社会和谐发展。

参考文献

土地承包经营权流转合同2 第5篇

2011第（）号

甲方（出租方）：

住址：身份证号：

乙方（承租方）：

住址：法人代表：

为推进胡新庄社区建设，方便产业经营，合理利用土地，提高土

地效益，经双方平等、自愿协商，甲方同意将其承包村组的土地出租给乙方使用，依照《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律法规的规定，签订土地流转合同如下：

一、出租土地名称为，总面积亩。

一号地亩，座落四至为。二号地亩，座落四至为。三号地亩，座落四至为。四号地亩，座落四至为。五号地亩，座落四至为。出租期限年，自年月日至年月日。

二、租金为每亩每年元。租金支付方式为：一年一付，每年月日前付清当年租金。根据土地流转市场行情，每五年调整一次租金。

三、流转土地限于从事种植业、林果业、畜牧业、棚栽业等农业用途。

四、甲方的权利与义务：

1、监督乙方依照约定用途合理利用和保护土地；

2、按照约定收取土地流转报酬；

3、维护合同约定的乙方的土地使用权，不得非法变更或解除承包合同；

4、尊重乙方的生产经营自主权，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动；

五、乙方的权利与义务：

1、依照合同约定享有土地使用和收益的权利；

2、享有代替甲方按村集体制度使用公用道路和农田水利等设施的权利；

3、有权依法自主组织生产经营和处臵产品；

4、维持土地的农业用途，不得给土地造成永久性损害；

5、按约定向甲方支付土地流转报酬；

6、合同期满后，若需恢复土地原貌，由乙方负责恢复；

六、在合同期间经依法批准的征收、征用土地和规划调整占用土地不属于违约，以上行为所产生的补偿款，由乙方领取地上附着物补偿款，甲方领取征地补偿款。

七、变更本合同须双方协商一致。如遇不可抗力或有非人为因素等正当理由，征得对方同意可提前终止合同，相关补偿双方协商解决。承包期满地面附着物移交的相关事项双方到时协商解决。其他未尽事宜，可协商补充合同。

八、违约处理：

1、甲方违约干预乙方的生产经营活动，使乙方遭受损失的，应承担全部赔偿责任；

2、乙方不按约定支付流转报酬，承担应付资金5%的违约金；

3、任何一方如有其他违约行为，给对方造成损失的，赔偿损失。

九、本合同如发生纠纷，协商、调解不成时，向志丹县农村土地承包仲裁委员会申请仲裁，也可向志丹县人民法院起诉。

十、本合同一式五份，甲乙双方各存一份，送甲方所在村（组）备案一份，镇人民政府备案一份，县农村土地承包经营主管部门备案一份。

附：

1、甲方农村土地承包经营权证复印件；

2、甲方（户主）身份证复印件；

甲方（签名或盖章）：

乙方（签名或盖章）：

村委会批准或备案意见（盖章）：

镇人民政府批准或备案意见（盖章）：

县农村土地承包经营主管部门备案意见（盖章）：

承包经营权流转 第6篇

关键词：河南；农村；土地经营权流转

中图分类号：F321.161文献标识码：A文章编号：1003-4161(2010}05-0009-04

农业是否能持续发展，农村能否稳定，农民能否增收，这三个问题直接关系到我们国家的长治久安和国民经济的持续快速发展。当前，无可回避的一个事实是：在农村，土地仍是我国农民赖以生存和发展的生产资料，也是他们最主要的生活保障。合理的土地制度及其良好的运行状况是解决“三农”问题的关键所在，而引导好农户承包地合理配置和有序流转，能有效解决土地利用制度与农业产业化合规模经营矛盾。

一、农村土地承包经营权流转基本概念界定

我国《物权法》第125条明确规定：“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产”。借此，农村土地承包经营权可以理解为：公民和集体经济组织依法对集体或国家所有的，由集体使用的土地，享有占有、使用、收益并排除他人干涉的权利。

承包经营权流转是土地流转的一种类型。根据物权法的相关规定，农村土地承包经营权的流转指的是：在不改变农村土地所有权的状态下，流出方依法将物权性质的土地承包经营权或从该物权性质的土地承包经营权中分离出来的土地耕作经营权转移给他人的行为。它是在坚持家庭联产承包责任制和保留集体土地所有权不变的基础上，通过市场机制，进行有偿、有期限的流动使用。

在有中国特色的社会主义市场经济条件下，农村土地承包经营权的流转是受政府宏观调控的，不能完全由市场来支配，因为这在我国当前的情况还无法实现市场对土地资源的自由配置，即便是在发达的资本主义国家，土地经营权脱离政府的管理而完全自由的流转，那也是未可实现的。在政府的引导下，搞好农村土地承包经营权的流转，能缓解农村日益紧张的人地矛盾，促进生产要素的合理流动和市场化配置，同时对推动解决三农问题也有着重要意义。

二、河南农村土地承包经营权流转的现状

(一)河南土地资源现状

河南现有17个省辖市、1个省直管市，21个县级市、89个县、48个市辖区，2123个乡镇。全省土地面积16.7万平方公里，以占全国1.74％的土地，养育着占全国7.5％的人口，可见土地资源数量有限。截至2007年底，全省总人口中，农业人口6480万人，非农业人口3 389万人；人口密度为591人／每平方公里。由于人口基数大，增长绝对数量多，人多地少的状况日趋严重。又由于她是全国最古老的农业开发区之一，土地开发利用程度高，目前全省未利用的土地面积为167万亩，可利用的后备土地资源，特别是后备耕地资源严重不足，农村人口富余劳动力数量巨大。

就中国目前的实际情况来看，土地是农民的命根子，是他们最基本的生产资料，也是他们最主要的社会保障，而且一直以来，农民就在改良农田和土地的基本建设方面投入了大量的人力、物力和财力。要保持农村的稳定，就要让农民进退有路，让农民有块承包地，心中有保障。那么，河南农村土地承包经营权流转整体状况如何?

(二)河南农村土地承包经营权流转的主要特征

近年来，河南在稳定农村家庭联产承包责任制和完善农村基本经营制度的基础上，加快了对土地流转方法的探索和完善。

1.土地承包经营权流转规模扩大，速度加快

总的来看，全省农村土地流转速度较其他省份快。据河南统计部门的统计资料表明，2001年，河南农户家庭承包地流转面积占家庭承包经营根底总面积的1.7％，到2007年，则占到了家庭承包经营耕地总面积的4.8％，年均增加47.3万亩，促进了规模经营和农业现代化。

2.土地承包经营权流转市场初步形成并初具规模

随着城市化和工业化的发展，大量的农村劳动力从农村涌向城市，河南籍农民工遍及全国各地及世界40多个国家和地区，农村劳动力转移总量稳居全国首位。目前，河南省内流转的土地承包经营权的供给和需求双方都在日益增多。

从信阳、焦作、济源等市的农村土地承包经营流转的调查统计数据我们可以看出河南农村土地承包经营流转市场已初具规模：“河南省农村改革发展综合试验区”的信阳市，土地流转总面积达到109万亩，占耕地面积的13.5％；焦作市农村土地流转总面积达到10.2万亩，占土地总面积的4.4％；济源市累计流转耕地面积(不包括三荒面积)2.86万亩，占耕地总面积(不含三荒)的6.1％；沁阳市土地流转面积32163亩，占全市耕地的7.66％。

3.土地流转以农户自行转包为主，主体多元化，形式多样化

河南农村土地承包经营权的流转主体多元，流转方式多样。从组织方式看有农户自行流转，乡村集体统一组织流转(如村集体收回土地另行转包、集体返租转包等)以及其他流转方式(如种养大户承包)；从土地权属变化关系看，有转包、转让、租赁、互换、参股或股份合作等形式。国家统计局河南调查总队在鄢陵县和济源市的一项调查表明：一些农户因举家外出务工经商或从事二、三产业，与亲戚、朋友或邻居约定，将自己承包的土地及相应的权利、义务一并转交给新承包方。至2004年5月，济源市通过这种形式流转的耕地面积占流转面积的37.1％；种养大户承包占28.9；集体仅租转包占17.1％；参股或股份合作占1.1％。村集体收回土地为行转包占15.8％。

4.基层政府、乡村集体组织积极参与

土地是不可再生资源，经营权和所有权的转移受限性比较大，土地的供给弹性小，土地市场有一定的垄断性，凭市场“看不见的手”来控制，很难做到均衡和有效配置，政府的干预能有效地休整市场信息，引导土地经营权流转的有序进行；乡村集体组织的参与，在一定程度上能消减农民个体对土地经营权流转的疑虑，从而能推动土地流转，打开适度规模经营的局面。河南沁阳西万村，2007年在村民自愿的基础上，依法对农户土地承包经营权进行了流转，由一家一户的“单独干”，改为村集体经济组织“‘沁阳市维德生态农业有限公司’集约化经营”后，年均亩效益1600元，是原种地收入的3倍。焦作市现有农村专业合作社293个，入社成员20390户，辐射带动农户10.1万余户。孟州市河雍街道办事处东田丈村的“孟香果蔬专业合作社”，通过土地流转发展蔬菜大棚经营，将原来3个村民小组、130户农民的300

余亩集中连片，建成半地下式“四位一体”蔬菜种植大棚62座，每亩土地收益由过去的不到1000元增长到1.5万元左右。

三、河南农村土地承包经营权流转存在的问题

党的十七届三中全会吹响了加速农村发展的集结号，国家出台了一系列支持农业发展，扶助农民增收，减轻农民负担的新政策。河南作为全国的第一农业大省，粮食产量已连续三年稳定在1000亿斤以上，连续5年创历史新高，连续9年稳居全国首位；农副产品加工到全国第一粮食加工转化大省。在农村土地承包经营权流转方面进行了大胆的尝试和探索，取得了一些成绩，同时也存在一些问题。主要表现在三个方面：人地矛盾、社会资本介入难以及土地流转不规范。

(一)人口的不断增长和土地资源的不可再生之间的矛盾日益突出

河南不仅是一个农业大省，而且是一个人口大省，人多地少，人地之争的矛盾越来越突出。通过调查发现，随着农村经济的快速发展，撂荒现象越来越少，而且农民对土地的依赖依然很强：田间道路、公路边坡以及渠坡等很多都被农作物挤占，同时，自发开垦的荒坡、荒滩等面积也在不断增加，多数农民认为一旦丧失土地——他们仅有的生活资料或土地权益、基本生存都成为一个严峻的问题。因此，河南省内一些地市的土地流转交易的零散化程度加剧，希望以规模经营带来的效益便无从谈起。

(二)农村金融缺口大，“资本下乡”难

城市发展是依靠资本、知识、技术、管理以及人力资源等要素的参与。而目前中国农村基本上还是靠土地与劳动力，因此农村要发展，就需要吸引更多的生产要素，特别是资本的参与，因为作为核心资源的资金投入到农村生产经营中，将带来知识、技术等其他生产要素的参与，以带动农村经济的发展。十七届三中全会通过《推进农村改革发展若干重大问题的决定》之后，农村土地承包经营权在一定范围内得以流转，但这并未给“资本下乡”铺平了道路。农村基础设施建设差，虽然河南一些省市的农村建设发展较快，近两年大力推进了新农村建设，水、电、路等方面都有了提升，但和城市相比还是有差距；另外，农村土地流转市场还处于初级阶段，土地市场化流转不成熟，不稳定，同时缺乏必要的法律保障，这也是“资本下乡”难的一个症结所在。

(三)农村土地经营权流转不规范

《中华人民共和国物权法》第37条规定，土地承包经营权人有权依法自主决定土地承包经营权以转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。这一规定，虽然对于规范农村土地承包经营权流转具有积极作用，但不管是相关法律法规及其他规范性文件对农村土地承包经营权流转制度的规定，还是当前河南农村土地流转的现状本身都存在诸多的不足，这似乎是中国农村土地承包经营权流转过程中常犯的通病。

1.流转程序不规范和行为不规范

有些地区合同管理不到位，在流转程序、流转方式、流转档案管理等方面缺乏统一的规范的程序和规定，这些都直接导致了流转的操作程序不规范的问题。另外，一些农民法律意识和法律知识的严重缺乏：大多数农民不知道法律规定的流转方式有哪几种，其法律后果怎样。在土地承包经营权流转过程中，有的以农户自行流转为主，不报批，不报备案或申请变更登记等手续，任意流转；一些地区基层政府机构盲目追求流转规模和速度，忽视农民意愿，不顾及农民利益，由乡、村组织代替农户和土地承包商签订承包经营权流转协议，合同主体不符合国家有关规定，有些地区还有随意将土地转让给其他单位或个人承包经营的现象。这些不规范的程序和行为极容易产生纠纷，导致矛盾，隐患大。

2.流转“地基”不牢，“农转非”现象时有发生

土地与资本结合主要有两种形式：一是资本进入农业领域，如通过土地经营权的流转，把土地集中起来，进行规模化、集约化、机械化和专业化的经营；另一种即是资本进入农村非农业领域，用于非农生产。农村土地承包经营权流转是指农村集体土地不改变农业用途的流转。从长远来看，建立土地承包经营流转市场化机制是农村土地制度变迁的必然趋势。

然而，河南农村土地流转由于“地基”不牢，一些地方权益保障并未完全落实，农民的切身利益得不到保障，相当一部分农民和基层干部对土地承包经营权益不理解，流转的界限规定不明确，导致土地流转在一些区市走偏，“以租代征”违规越界；有的地方把流转出来的土地用于盖住宅小区、建工业园区、办旅游景点等非农产业的开发，改变耕地的用途和性质，这势必加剧人多地少、人增地减的矛盾，损害粮食生产和现代高效农业的发展。

3.农村土地承包经营权流转中介组织发展滞后

河南农村土地流转市场和服务机构不健全，大部分县市区尚未建立专门的土地流转服务机构，没有真正发挥作用的中介服务组织，土地流转信息传递渠道不畅，土地承包经营权流转市场供需双方信息不能有效沟通，很大程度上制约土地流转。此外，土地管理的服务缺失，绝大多数村镇没有行之有效的土地承包经营权流转管理制度，相关管理部门和人员因为身兼多职无法履行这方面的管理职能，使农村土地承包经营权的流转处于一种无序、近乎失控的状态，镇、村对纠纷的调处能力和效果也较弱。

四、问题根源分析及其解决对策

(一)存在问题的根源分析

“万事皆有因”。从经济和政策两个方面对河南农村土地承包经营权流转中存在的一系列问题的进行分析，可找到问题的根源所在。

经济方面：近些年来，随着中国经济的增长，人口的膨胀、城市化以及工业化对土地需求的快速增长，而导致人地矛盾突出，此外，各行业经济收益不平衡，目前中国农业收益仍较低。据马克思地租理论，对于农业经营者来说，他们必须获得平均利润才能实现对农业持续稳定的资本投入，农业的收益高，当然投入到农业的资本会相对较多，否则，投入到农业的资本就会相对较少，经营者即会把资本转移到其他部门的经营之中，所以目前中国农业、农村不仅存在“资本下乡”难的问题，“资本难下乡”也是长期存在和亟待解决的。

河南农业比较收益低下主要是由农业生产成本较高，农业技术水平不高和农业规模经济难以实现等方面的原因造成的。从总体上讲，目前由于我国农产品虽然高产出，但由于化肥、农药以及机械劳动费用的支出都比较高，导致生产成本居高不下。从李建国、黎理的《中国“三农”问题的战略思考》研究中知，我国政府对农业的科研投入远远不足，科技在农业领域的运用和贡献率极低，我国科技进步在农业增长中的贡献率低于42％，大大低于发达国家70％～80％的水平，河南农村也不例外，科技对农业经济的增长贡献率也较低。此外，农村土地承包经营权流转尚处于初级阶段，河南农村的土地流转在探索阶段，尚未形成市场规模，暂时还无法实现成片的规模经营，农民的技术水平也不高，在第二、三产业河南获得稳定的就业机会和理想收入，在就业中遇到障碍就不得不重操旧业，依靠土地生活。

政治是经济的高层建筑，经济基础决定上层建筑，作为政治

的上层建筑反过来又影响经济基础。我国的土地政策是：土地集体所有，家庭经营，是世界上唯一可以不断调整以适应家庭人口变化的制度安排。土地不断调整，虽可适应家庭人口的变化，但经常性的变动和调整，也会让农民对土地使用权政策缺乏信心。因为土地的调整使得土地变得细碎化，容易引起承包户对土地的预期不足，将严重限制农村土地承包经营权流转市场的发展。由于土地在农户间的单纯转移不会构成效率的损耗，加之流转的程序方便简单，农村熟人文化盛行，所以土地违规私下流转现象频繁发生。

另外，户籍制度和农村社会保障制度的缺陷，对农村土地承包经营权的流转也起着一定的消极作用。户籍制度方面：中国的户籍制度限制了人口的自由流动，占我国人口80％比例的农村人口一直被严格控制在土地上，阻碍了农村剩余劳动力的转移，从而影响了农村土地承包经营权的流转。改革开放以来，虽有大量农业剩余劳动力源源不断涌向城市，但他们对土地的依附关系无法解除，他们不敢贸然将土地转让出去而是由留守老人或妇女继续在家从事简单而传统的农业耕作，导致土地的利用率迅速降低，农村土地出现了大面积的“隐形荒芜”。农村社保方面：长期以来，我国对农村地区缺乏或丧失劳动能力、生活无依无靠的老、弱、残疾以及孤寡人群提供五保，绝大多数农民没有被纳入社会保障的范围，其养老、医疗主要依靠自我保障和家庭保障。由于土地可以为农民带来一定的经济收益，其子孙还有继承权，即使被征地，也可以得到一定的补偿，同时土地还具有一定的就业保障以及社会保障功能，所以农民是不会轻易放弃拥有使用土地的经营权。这必将影响农村土地承包经营权的供给，也不利于土地承包经营权的流转。

(二)解决对策

1.发展非农产业，减弱农民对土地的依赖

河南人多地少，土地资源极其宝贵，而农民对土地的依赖性强，不利于土地承包经营权流转。要减弱农民对土地的依赖性，推进土地流转速度，现阶段的土地经营就必须做到既能保证农户的基本收入和消费支出，让他们在非农产业和城镇务工所得的收入和保障能替代土地对农民的价值。加强农民的职业培训，提高其劳务价值，能让农民“走出去”务工，能确保农民工有序流动和顺利增收；发展乡镇企业，提高企业的经济效益，能扩大其就业容量，能为农村剩余劳动力创造更多的就业机会。所以，加强对农民的职业教育提高其技术技能和大力发展乡镇企业是消减目前农村农民对土地依赖性要做的两件大事。

2.加大土地流转宣传力度

转移农村劳动力，促进土地正常有序流转是河南农村经济发展的必然趋势。各地在加大宣传力度的基础上，要充分发挥新闻媒体的作用，加强对农村土地流转的重要性和必要性的宣传，转变农村干部群众对土地的传统观念。使广大群众认识到，土地不再是农民赖以生存的“命根子”，也不应成为是农民就业和生存的唯一手段。在宣传土地流转政策的时，要清晰明了，不能简要概括，不要让农民对相关法律法规一知半解，必要时，可组织部分乡村干部和土地承包大户赴外地实地参观，学习成功经验。

3.加强农村土地流转制度化建设，建立适合河南土地流转管理机制

根据《农村土地承包法》的相关要求，按照渐进式改革和可操作性原则，订立实施细则，积极探索通过市场调节土地流转的长效机制，制订适应河南省情的土地流转管理制度，在农户平等协商、依法、自愿、有偿的前提下，尽快出台农村土地流转的激励机制，积极引导土地流转，保证土地流转健康有序进行，确保农民利益不受损害。为土地流转营造良好的环境，要在政策上积极引导，在经济上给予奖励，在扶持资金、税收政策、技术指导等方面给予倾斜，以刺激和调动承包户和流转大户搞好土地流转工作。

4.建立服务机构，培养流转市场

土地承包经营权的流转实质上是一种市场行为。土地承包经营权在农民之间私下流转进行交易，既没有法律保障，又缺乏相应的市场规范和监督机构规范，会导致不公平交易和高成本交易。从交易范围来看，这样的交易局限于本村、小组这样的小范围内，这种土地承包经营权的自发性流转所形成的流转关系很不稳定，制约了土地长期有序的流转，无法形成适度的土地规模经营和优化配置。因此做好土地承包经营权流转管理和服务工作，有效解决流转信息不畅，空间过小的问题，强化土地流转中间组织的服务功能。继续发挥村级组织的行政推动作用、沟通协调功能，是引导土地承包经营权规范有序流转，减少矛盾纠纷，提升流转速度的重要措施。

5.逐步完善农村社会保障机制

从河南的省情和现实经济发展条件来看，在相当长的时期内，土地曾是农民最基本的生活保障。在省内各地城区规模的扩张和城乡一体化建设的推进过程中，要最大限度地发挥土地的市场要素功能，明确农民利益，不能以牺牲农民利益为代价。完善农村的各项社会保障制度，建立健全农村各种社会保障机制，对于外出打工的农民，应制定统一的、非歧视的劳动就业制度，把农民工逐步纳入城镇社会保障体系，确保农村社会稳定。

参考文献：

[1]张骥，马彦林从《物权法(草案)》看农村土地承包经营权[J]国土资源，2006，(07)：38—39.

[2]中安网，第四届“网上看河南”风采活动：土地资源，人口情况，ht—tp／／news anhuinews corrl／system／2005／05／12／001259107，shtml

[3]河南省统计网：河南省情：http：／／www ha stats。gov，cn／hnti／hnsq／A0601，ndex_1，htm

[4]半月谈，警惕土地流转中的不良倾向http：／／www jq c·om，

[5]李丽静河南土地“整村流转”探索土地流转解三农难题[J]隙望：新闻周刊，2008，(10)

[6]河南日报，河南：由一个温饱不足道全国第一农业大省[R]，http：／／www.xinhuanet com／xhzt／2009—09／01／conte-7514998 htm

[7]中华人民共和国国家统计局，埘河南农村土地承包经营权流转情况的调查思考[EB／OL]，河南省统汁网

[8]李建国，黎理中国“三农”问题的战略思考[J]，湖南农业大学学报(社会科学版)，2004(10)：1—11.

农村土地承包经营权流转问题探析 第7篇

关键词：农村土地承包经营权流转,问题,对策

一、农村土地承包经营权流转的基本概念

根据《农村土地承包法》第二章“家庭承包”第五节“土地承包经营权的流转”和第三章“其他方式的承包”及《物权法》的相关规定, 我们认为, 农村土地承包经营权流转是指在物权性质的土地承包经营权有效存在的前提下, 在土地所有权归属和农业用途不变的原则下, 流出方依法将土地的占有、使用、收益和处分的权利或部分权利从土地承包经营权中分离出来转移给他人的行为。

二、农村土地承包经营权流转存在的问题

(一) 土地承包经营权流转范围的封闭性

农村土地承包经营权流转大多局限于同一集体经济组织内部, 甚至是亲戚朋友之间, 非本社区的个人和组织受让农村土地承包经营权会受到严格的限制, 所以, 农村土地承包经营权超出本组织流转的情况寥寥无几。如, 《土地管理法》第15条就规定, 集体所有的土地由本集体组织以外的单位和个人承包经营的, 必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意, 并报乡 (镇) 人民政府批准。又如, 土地承包经营权的互换要求只能在同一集体经济组织的成员之间进行。

(二) 土地承包经营权流转行为不规范

在广大农村地区, 由于土地承包经营权流转范围的小规模和熟人化特征, 其流转时不会严格按照法律规定进行, 流转行为并不规范。在土地承包经营权流转过程中, 流转双方多以口头协议为主, 常采取“一对一”讨价还价的协商方式, 没有规范的土地承包经营权流转合同, 也不会履行必要的登记手续或者向集体备案。再加上我国土地经营管理法律制度建设相对落后, 土地纠纷便时有发生。

(三) 土地承包经营权流转机制不健全

我国农村土地承包经营权流转机制不健全, 目前, 我国多数地方的农村土地市场还没有建立起来, 市场信息没有稳定的传递渠道, 流转双方不能及时沟通, 往往会在土地承包经营权流转中出现“有市无场”的尴尬局面。而有些地方虽然客观存在土地承包经营权流转市场, 但市场隐蔽狭小, 地域性强, 并不能有效地服务于土地承包经营权流转。这些因素都严重影响了土地承包经营权的顺畅流转和土地配置效率的提高。

三、解决农村土地承包经营权流转问题的对策

(一) 完善农村土地承包经营权的流转方式

我国现行立法严格限制土地承包经营权的抵押, 仅规定承包林地、四荒土地使用权可以抵押, 以家庭承包方式取得的土地承包经营权不能抵押。立法之所以这样规定是因为农村的社会保障体系尚不健全, 土地实际上承担着保障农民基本生活的职能, 如果允许农民把以家庭承包方式取得的土地承包经营权进行抵押, 在实现抵押权时其就会面临着失去土地的危险。然而, 实际上该土地承包经营权抵押并不会必然导致农民失去土地的结果。在实现抵押权后, 农民还是可以通过租赁等手段继续耕种土地以维持基本生产生活的。而且, 我国相关法律要求土地承包经营权的受让人要具有一定的农业生产经营能力且不得改变土地的农业用途, 因此在实现抵押权后, 耕地的利用效率是可以得到保证的。法律既然都已经规定了土地承包经营权的转让, 自然也应该允许土地承包经营权的抵押, 因为抵押所造成的消极后果并不会大于转让。所以, 土地承包经营权不仅可以抵押, 抵押范围还可以扩展到所有的土地承包经营权。

(二) 加快建设农村土地承包经营权流转市场

建设农村土地承包经营权流转市场首先要建立健全农村土地承包经营权流转价格评估机制。尽管因为土地面积、土地质量、经济发展水平等原因使农村土地定价困难, 但是, 农地流转必须在市场经济条件下进行市场定价。建立健全农地流转价格评估机制, 对于提高土地流转的规模和速度, 实现土地资源的优化配置, 保护农民的切身利益具有重要意义。其次, 要规范农村土地承包经营权流转的监督管理机制。现有的农村土地承包经营权流转多是农户私下通过口头协议的方式完成的, 并没有到相关部门进行登记或者备案, 流转行为的不规范, 为农地流转纠纷埋下了潜在的隐患。所以, 在农地流转过程中, 要加强政府的监督管理功能, 规范流转合同的管理, 完善权属等级制度, 使农村土地承包经营权流转朝着制度化、规范化和合理化的方向发展。

(三) 建立健全农村社会保障机制

农村土地除了基本的生产功能之外, 还承载着重要的社会功能, 充当着农民生活的基本保障, 而这种社会保障功能正是农村土地承包经营权不能大规模流动的重要原因。当前我国的农村社会保障制度, 保障项目少, 保障水平低, 国家财政投入严重不足, 农村的养老、就业、教育等大部分都要农民自己承担。尤其对于农村外出务工人员来说, 他们因为没有城市户口, 并不能享受到当地的养老、医疗等保险。既然没有可靠的社会保障制度, 那么家乡的土地便是他们的最后保障, 因此, 他们不会轻易把土地流转出去。所以, 政府应尽快建立健全农村社会保障机制, 建立和完善农村社会养老保险、新型农村合作医疗保险、最低生活保障制度等, 同时还要把外出务工农民真正纳入所在城市的社会保障体系, 以此来弱化土地的保障功能, 解决农民的后顾之忧。

参考文献

[1]丁关良, 李贤红.土地承包经营权流转内涵界定研究[J].浙江大学学报, 2008.

[2]吴文嫔.论促进土地承包经营权高效流转的制度保障[J].中国特色社会主义研究, 2008.

[3]韩永志.农村土地承包经营权流转问题研究[D].吉林:吉林大学, 2006.

农村土地承包经营权流转问题初探 第8篇

1 农村土地承包经营权流转的现状和特点

1.1 土地承包经营权流转数量仍然不多, 但速度明显加快。

从实行家庭承包责任制开始, 土地承包经营权流转就已经发生, 但初期的流转规模小、数量少、范围窄、比较分散, 实行第二轮土地承包之后, 随着土地承包30年不变政策的落实以及农村经济结构的调整和农村劳动力的转移, 农村土地承包经营权流转速度明显加快, 但覆盖率仍然较低。例如, 2000年湖南全省土地流转达8.35万hm2, 比1996年增长26.8%;江苏省7.78万hm2, 比1999年增长19.6%, 占全省的2.2%;浙江省到2001年4月流转土地20万hm2, 比1997年增长11%, 占全省耕地12.4%;湖北省2001年达22.13万hm2, 占全省耕地8.44%。2004年全国农村土地流转进程明显加快, 尤其是广东、浙江、江苏等沿海发达地区流转面有的已经达到10%。截止2004年底, 浙江省绍兴、余姚等地流转出的耕地已占耕地总面积的30%左右。

1.2 土地承包经营权流转有着明显的地区性差异。

由于各地经济发展水平差异较大, 流转的范围、数量、规模、方式等都有所不同, 经济发展较快的沿海发达地区土地承包经营权流转的比重明显高于经济较落后的内陆省份。截止2003年6月底, 浙江省土地流转30.92万hm2, 占承包地面积的22.8%。截止2002年底江苏省土地流转面积占农户承包面积的12.5%, 陕西土地流转量不足耕地总面积的3%, 青海土地流转量占总承包面积的2.2%, 甘肃土地流转量占承包总面积的0.94%。

1.3 土地承包经营权流转以集体主导为主。

实践中土地流转有两种基本类型:农民自主和集体流转。其中以集体主导的土地流转居多, 流转频率逐步增大。据农业部对12省的一项调查, 2000年集体主导流转的土地占全部流转土地:湖北占46%, 海南占34.8%, 浙江占26%, 湖南占24.5%, 福建占18.7%。2004年广东的土地流转集体主导的比例接近2/3。

1.4 土地流转过程中侵害农民土地权益的事情时有发生。

现有法律规定农村土地归集体所有, 但不同法律对“集体”的界定都有不同, 层次划分不一致, 导致土地所有权主体多元化, 所有权权属不明确, 致使现实中侵害农民土地权益的事情时有发生。有的地方随意改变土地承包关系, 甚至强迫农民进行流转, 严重侵犯了农民的承包经营权;有的基层政府把土地流转作为增加财政收入的重要来源和小金库, 以种种手段与民争利, 严重损害了农民的利益;许多乡镇为了降低开发成本, 更多地招商引资, 借土地流转之名, 随意改变土地的农业用途, 并强迫农民长时间、低价出让土地经营权。集体土地流转出现的种种异化, 严重违背了土地流转的基本原则, 本质上是对农民权益的侵犯和对农民财产的掠夺。

1.5 土地承包经营权流转不畅, 交易费用较高。

首先, 由于对政策法律的曲解, 导致土地承包经营流转不畅。《土地承包法》规定, 土地承包经营权采取转让方式流转的, 应当经发包方同意;采取转包、出租、互换或其他方式流转的, 应报发包方备案。但是政策实施过程中, 往往曲解为土地承包经营权流转必须经发包方同意和批准, 或三分之二以上成员同意, 以致流转不畅。其次, 当前的土地承包经营权流转极不规范, 农民间的土地自由流转大多为口头协议, 缺少书面合同, 导致大量的矛盾纠纷问题出现。第三, 当前土地承包经营权流转缺乏系统的中介服务机构, 致使土地供求双方消息受阻, 信息辐射面狭小, 土地流转渠道不畅、范围狭窄, 农民往往是漫无目的地去寻找转让对象来完成交易过程, 交易费用较高。

2 土地承包经营权流转的制约因素分析

2.1 土地产权制度存在缺陷, 削弱了农民的流转主体地位。

由于我国土地产权制度存在缺陷, 当前农村的土地产权关系较为混乱, 农民的流转主体地位严重弱化。主要表现在:一是土地的产权主体不明确。虽然《土地管理法》对集体土地所有权主体的代表作了规定, 即农村土地属于集体, 但集体所有的范围又包括村集体、集体经济组织和乡 (镇) 集体, 其中, 村民委员会和乡镇是农村基层工作机构, 产权主体不明确, 土地所有权实际上归行政负责人掌管, 作为集体成员的农民处于无权状态。二是土地的各种权益模糊, 没有明确土地承包经营权的物权属性及承包经营权流转合同的债权属性, 如承包权、使用权、出租与买卖权、继承权、抵押权、收益权和转作他用权等权益, 以及如何在集体和农户之间具体划分等。

2.2 土地承担着农民就业和农村社会保障功能, 能够流转的土地不多。

对于我国农民来说, 土地主要承担着两大功能。一是土地作为生产资料承担着农民的就业功能, 大多数农民主要收入来源还是在土地上, 在没有找到比较稳定的非农就业渠道之前农民不会轻易放弃土地。二是土地作为农民的一种特殊财产, 承担着农村的社会保障功能。在现有的国力条件下, 短时间内不可能在农村建立起象城市那样比较完善的社会保障体系, 土地是农民最基本的社会保障。即使对一些外出打工的农民, 土地虽然不是其生存的唯一依靠, 但仍是他的失业保险。相当一部分的农民都把土地看得很重, 不愿流转, 因此实际能够进入流转的土地并不多。

2.3 缺乏健全的土地流转制度和有效的管理监督机制。

在我国农村土地承包经营权流转的实践中, 大多数地区至今尚未形成统一规范的土地流转市场, 规范的土地流转机制还未建立。一是农村土地市场发育不完善, 缺乏完整的土地测量、土地估价、土地信用、土地交易和土地合同管理等制度体系。二是中介服务组织不健全, 造成可流转土地供求信息不对称, 包括对可流转土地的数量、区位、价格等信息资料掌握不多, 导致土地流转交易的成功率不高, 影响了生产要素的合理流动和优化配置。三是土地流转操作不规范, 特别是农户与农户之间口头协商的土地流转随意性比较大, 部分流转协议条款不齐全, 双方的权利义务不明确, 书面合同未经公证, 土地流转过程中未充分征求流转双方的意愿等。四是政府的管理监督措施不力, 在土地流转程序、流转手段、流转合同履行、流转档案等方面缺乏统一管理与监督。

2.4 土地流转的外部环境欠佳, 相关服务体系不配套。

我国正处在经济结构调整的关键时期, 城市工业和乡镇企业吸纳农村剩余劳动力的能力还比较有限, 一旦经济产生波动, 非农收入急剧下降, 大量农民工便会回流到农村。因此, 农民在没有寻找到稳定、安全的生产替代来源之前, 决不会轻易放弃土地的承包经营权。其次, 我国农村社会保障体系欠缺, 不可能从根本上增强农民离开土地的安全感和适应市场风险的能力, 从而在一定程度上阻碍了土地承包经营权的流转。另外, 由于农村生产力整体水平较低, 资金技术等配套条件缺乏、农地税费负担较重, 导致大多数农民无力经营大面积的土地, 与此同时, 农业比较利益低下、流转租金较低, 许多农民宁肯抛荒也不愿转让土地, 从而造成土地流转供需乏力, 致使农村土地承包经营权流转十分缓慢。

3 推进农村土地承包经营权流转的对策

3.1 进一步明晰土地产权, 依法保障土地承包经营权流转。

我国的《宪法》、《民法通则》和《土地管理法》等都规定了农村土地属于农村集体所有, 农民可依法对农村集体所有的土地进行承包经营。承包合同规定了农民对土地享有占有、使用、收益的权利但却回避了农民对土地的处分权利。因此, 应在确保农村土地所有权归农村集体所有的前提下, 逐步赋予农民对承包经营的土地更多的权益, 如抵押、转让、租赁、入股等等, 让农民作为非所有权人享有的土地各项权利得到充分的发挥, 并在政策和法律上予以明确。要进一步明确集体土地所有权主体、承包经营权主体、经营管理者, 以及他们之间的关系, 明确集体土地流转的范围、主体, 明确地方政府在集体土地流转中的地位、职责、作用

3.2 建立完善的农村社会保障和社会化服务体系。

土地是农民谋生和福利的主要保障, 要保障农民在土地承包经营权流转中的利益, 必须建立多层次的农村社会保障体系, 包括农村社会保险、社会救济、社会福利、优抚安置、社会互助以及发展和完善农村合作医疗制度等。要逐步弱化土地的福利和社会保障功能, 为土地转出者解决后顾之忧, 才能有效地促进土地流转的实施, 并最终促进地区产业结构的调整和城镇化的发展, 同时确保社会的稳定。如果不能解决好包括就业、医疗和养老在内的农村社会保障等问题, 开展长期、广泛、有效的土地流转就是一句空话。此外, 要逐步完善农村社会化服务体系, 特别是强化农村合作经济组织的服务功能, 在农业的产前、产中、产后为农民提供资金、技术、农产品加工及销售等配套服务, 为农村土地市场发育提供良好的外部环境。

3.3 加快农村剩余劳动力转移, 为土地流转创造条件。

首先, 要加快中、小城市建设和农村城镇化进程, 大力发展二、三产业, 吸引农村剩余劳动力转移。其次, 大力发展乡镇企业, 以增大其吸纳农业剩余劳动力的空间。第三, 改变农民“恋土”观念, 鼓励农民进城经商务工。第四, 发展农民劳务输出业, 减少直接从事农业的农民数量, 增加农民的收入。第五, 改革农村和城镇户籍制度, 打破农民身份限制, 创造有利于农民离土离乡的政策环境, 从而促进农民从农村中分离出去。

3.4 完善土地承包经营权流转的配套法律、条例体系。

为了减少土地承包经营权转让过程中的纠纷, 降低交易成本, 提高土地承包经营权的流转效率, 必须尽快完善土地承包经营权流转的配套法律、条例体系, 把农民的自发交易行为变成法律行为。以市场为主配置土地资源, 以法律为保障和后盾, 制定相关的法律法规, 制定详尽的市场规则, 把农民的自发交易行为变成规范的法律行为, 保护各类经济主体的合法权益。由于我国农村各地情况不同, 每一农户占有的土地数量不等, 同一地区的土地其收益也具有级差性的特点, 为了土地经营权流转的公正、合理性, 就必须对转让方和受让方的权利和义务用法律的形式固定下来, 防止市场以外的因素对流转的干扰。

参考文献

[1]郝朝晖.农村土地流转问题的深层思考.农村经济, 2005 (2)

[2]孟祥仲.农村土地承包经营权流转问题研究.技术经济, 2005 (10)

[3]杨一介.论土地承包经营权的流转.云南大学学报, 2005 (5)

[4]张德扬.广东农户土地承包经营权流转的特点与形式.南方农村, 2004 (2)

承包经营权流转 第9篇

一、农地承包经营权“长久流转”模式的内涵

“长久流转”模式是指在自愿基础上, 农民将其承包经营的农地的经营权长久让渡给非本集体经济组织成员的单位或个人, 用于农业生产, 受让方向农民一次性支付长久流转费的农地承包经营权流转形式。长久流转费包括农地补偿费 (按流转地块的肥力、区位、基础设施和其他条件确定) 、集体基础设施使用费、农地未来预期收益现值、农民的社会保险费和青苗费及地上附着物补偿费。农地承包经营权长久流转后, 农地的农民集体所有权性质不变, 农地使用性质不变, 农地流转受让方不得任意改变农地的使用性质。农地承包经营权让渡给本集体经济组织成员的, 是农地承包经营权转让, 不是本文的研究范畴。

二、农地承包经营权“长久流转”模式的法律依据

《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定, 通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。第三十三条规定, 土地承包经营权流转不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途;流转的期限不得超过承包期的剩余期限;在同等条件下, 本集体经济组织成员享有优先权。《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》第九条规定, 农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户, 也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下, 本集体经济组织成员享有优先权。“长久流转”属于《中华人民共和国农村土地承包法》提到的其他流转方式, 明确规定不得改变农地所有权性质和农业用途, 流转期限在“长久”期限内, 受让方属于《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》中提到的非本集体经济组织成员的组织或个人。可见, 农地承包经营权“长久流转”符合法律规定。

三、农地承包经营权“长久流转”模式的积极作用

1.有利于受让方增加对农地的投资, 提高农地产出率

根据马克思的地租理论, 地租分为绝对地租、级差地租和垄断地租。级差地租又分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。级差地租Ⅱ是由于在同一块土地上连续追加投资劳动生产率的差异而产生的超额利润。如果租期短, 租约期满时这部分级差地租Ⅱ就会因租金增加全部或部分转归土地流转转让方手里。因此, 土地流转受让方希望签订长期租约, 土地流转转让方希望签订短期租约, 实质是为了争夺级差地租Ⅱ。农地流转受让方 (业主) 租用大量土地, 规模发展现代农业, 投入大, 如果租赁年限较短或有期限, 而农作物的商品龄长, 还处于盛果期, 如猕猴桃的商品龄20年, 柑橘树的商品龄长达30～50年;或者种植粮油蔬菜作物, 虽然当年播种当年收获, 但是改造农田基础设施条件、购买现代农业机械设备, 投资很大, 在租赁合同到期时, 还没有收回投资;某些农产品国内外市场销售正旺, 租约期满农地流转转让方 (农民) 不同意再续租, 就要交回去, 很不合理, 会影响业主的投资积极性。因此, “长久流转”给受让方稳定的预期, 有利于他们增加对农地的投入, 尤其是附着于土地的投资 (如农家肥、设施投资) , 有利于农业机械化和现代化的发展, 从而提高劳动生产率和土地产出率, 促进现代农业的发展。

2.有利于解决农村“田由谁来种”的问题

由于农业比较效益低下, 城市有较高的工资和较好的生活条件, “推拉效应”使很多农民不愿意种田, 凡是能在外找到工作的农民都外出务工, 挣取较高工资。目前, 中国农村农业劳动力老龄化, 年龄在50岁或者60岁以上的农民在家务农。“农二代”从小读书, 长大后外出务工, 几乎没有从事过农业生产, 对农业、对土地没有情结, 不愿意种田, 有的甚至家里的田在哪里都不知道, 向往过城里人的生活, 农村出现了“田由谁来种”的问题。因此, 必须实行土地流转, 发展多种形式的适度规模经营, 由种田大户或社会资本经营。而“长久流转”是解决“田由谁来种”这一问题的一条途径。无力或不愿意种田的农民把农地长久流转出来, 既使农地得到充分合理利用, 又盘活了土地资产, 实现了农地价值的显化, 农民获得包括农地租金、再就业培训费或自主创业资金、社会保险等在内的一次性“长久流转费”, 获得了自我发展的条件。同时, 农民还可以务工或自主创业, 获得务工收入或经营收入。

四、农地承包经营权“长久流转”模式存在的问题

1.强制流转农地问题

由于我国目前家庭承包经营, 农地分散且细碎化, 农户人数众多, 各户家庭人口、劳动力、收入等情况各异, 所有农户短期内一致同意流转是不可能的, 一致同意长久流转更不可能, 因此, 地方政府或村集体会以公共利益、规模经营、产业结构调整、农地是集体所有等理由, 以少数服从多数原则, 违背部分农民意愿流转农地, 把法律规定的“自愿流转”变为“强行赎买”, 损害部分农民的利益。《中华人民共和国土地管理法》规定, 农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的, 必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意, 并报乡 (镇) 人民政府批准。而村集体则利用“三分之二村民或村民代表同意”这一规定, 强制农民长久流转农地, 实现农地集中连片经营。

2.“长久流转费”的确定问题

“长久流转费”是农地承包经营权长久流转的价格。包括哪些内容、分别按照什么标准是确定“长久流转费”的关键。目前, 尚无独立的农地流转价格评估中介机构, 试点地区农地长久流转价格多数是农业管理部门相关职能机构人员会同专家确定。这就涉及“农地预期年收益”的标准怎样确定、收益还原的年限、土地固定资本投资的补偿等问题。这就需要建立科学合理的农地长久流转价格评估机制。只有“长久流转费”合理, 才能既保障农民的农地权益, 又促进农地流转。

3.农民的“长久流转费”保值增值问题

“长久流转”本质上是“一次性支付一定补偿金给农民”, 把今后农地上若干年的收益一次性给了农民, 并为其购买社会保险, 从地租地价理论上讲是公平的, 是未来地租的资本化。这虽然可以缓解转出农地的农民眼前的生活压力, 但却无法从制度上保障转出农地农民的长远利益。农户农地长久流转后仍然居住在农村, 但生活方式却变得城镇化, 不但无法实现自给自足, 且基本生活支出较转出农地前明显加大。同时, 土地对于农民而言, 除了很强的社会保障功能外, 还有生产资料或就业的功能, 由于大多数农民文化水平偏低, 很难找到稳定的工作, 一旦长久流转农地可能立即成为种田无地、就业无岗的社会弱势群体, 如不能获得持续的工资收入, 只能“坐吃山空”。多数农民不具有自主创业能力, 加上目前国内还没有专门的扶持机构帮助农民盘活手中的“长久流转费”, 这笔钱只能留在手里或存在银行, 任由货币贬值, 不能实现保值增值, 或者大肆消费, 攀比消费, 购买高档商品, “长久流转费”很快用完, 今后生活成问题, 成为农村贫民。

4.工商资本剥夺农民问题

到农村“长久流转”农地从事较大规模农业生产的业主, 大部分是从事工商业的单位或个人, 希望在农业领域获得不低于社会平均利润的收益, 流转农地面积较大, 投资大, 收益期较长, 他们愿意“长久流转”农地, 可能会成为“地主”, 出现工商资本剥夺农民的问题。农地承包经营权担负着生产要素和社会保障双重职能, 对农民来说是“弱财产”、“强保障”。大量农民长久流转土地, 势必重演历史上农村两极分化, 出现大批无地、少地农民的社会问题, 不利于农村和整个社会的稳定。中共中央2001年发布的第18号文件《关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》指出, 为稳定农业、稳定农村, 中央不提倡工商企业长时间、大面积租赁和经营农户承包地, 地方也不要动员和组织城镇居民到农村租赁农户承包地。《决定》也指出, 农村土地流转时, 有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体, 并没有把工商企业纳入鼓励流转范围。

5.征地补偿归谁问题

农地承包经营权“长久流转”后, 经营权长久属于受让方, 如果农地一直是农业使用性质, 没有被政府征收转为非农地, 农民的收益权不同程度上 (由长久流转费多少决定) 得以实现。但是, 一旦农地被征用, 征地补偿费归谁所有, 农户和受让方就会发生争执。《中华人民共和国土地承包法》第十六条规定:“承包地被依法征用、占用的, 承包方有权依法获得相应的补偿”。根据《中华人民共和国土地管理法》规定, 征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费、青苗费及地上附着物补偿费。农地承包经营权是一种成员权, 农地属于农民集体所有, 征地补偿按照法律应补偿给农民集体和农民。但是, 如果农地承包经营权“长久流转”给受让方, 受让方在转入时一次性支付“长久流转费”, “买断”了农地使用权, 如果征地补偿费补偿给农民集体和受让方, 这时农民的成员权被剥夺, 由农地受让方取而代之, 这与法律相矛盾。农民会以“成员权”为由力争其获得补偿的权利, 受让方会因支付了“长久流转费”要求实现其长久使用权权益, 双方必然会发生矛盾。

五、结论与讨论

农地“长久流转”对于解决农村“田由谁来种”问题, 促进农地适度规模经营, 发展现代农业, 促使农地受让方增加对农地投入, 从而提高农地产出率和劳动生产率具有重要意义。但是, 实行这种模式需要符合一定的条件:农民有稳定的非农就业技能和职业;非农收入在农民家庭总收入中占有绝大多数的比重;农民家庭不愿意从事农业生产;“长久流转费”的计算要考虑农地的基础设施投资、农地的预期收益、资金的时间价值和农地的社会保障价值等因素。在条件成熟地区, 可以试行“长久流转”模式, 但是考虑到农地的社会保障和就业功能, 不宜推广。

实行“长久流转”模式, 需要处理好以下问题:一是少数地方出现强制流转现象, 要依法处理, 同时规范基层政府和村集体行为, 尊重农民意愿, “依法、自愿、有偿”流转。二是“长久流转费”确定问题, 要建立科学合理的“长久流转费”价格评估机制。三是农民的“长久流转费”保值增值问题, 一方面要帮助农民树立正确的消费观和理财观, 另一方面可以由专门机构帮助农民盘活这笔资金, 力求保值增值。四是工商资本剥夺农民问题, 要警惕工商资本大量长久流转农地成为“地主”, 农民少地或无地, 出现两极分化。五是征地补偿问题, 在农地“长久流转”前, 要有专门条款对可能发生的农地征收补偿依法进行约定, 保障农民的农地承包经营成员权和受让方的合法利益。

摘要：本文对农地承包经营权“长久流转”模式的内涵、法律依据、积极作用、存在的问题及原因进行了分析, 认为“长久流转”模式在条件成熟的地区可以实行, 实施过程中要尊重农民意愿, 建立科学合理的“长久流转”价格评估机制, 帮助农民“长久流转费”保值增值, 警惕工商资本剥夺农民, 保障农民的农地承包经营成员权和转入方的合法利益。

土地承包经营权流转档案管理研究 第10篇

农村土地承包经营权是承包者依据土地承包合同而取得的对农业生产用地的享有、占有、使用、收益和部分处分的权利。这种承包经营方式曾经极大激发了农民的生产热情,提高了农业生产效率,增加了农民收入。但随着我国经济、社会的迅速发展,原有的土地承包经营方式对农业的推动作用已日渐弱化,规模化、产业化发展成为中国农业未来的发展方向。而对少而分散的土地资源进行整合、重组,是中国农业走向规模化、产业经营的必由之路。同时,城镇化的迅速推进吸引了大量农村劳动力向城市转移,农村开始出现大量闲置农地,农村土地承包经营权流转问题已成为当下农村经济体制改革中的关键。农村土地承包经营权的流转包括两个基本层面:土地承包权与土地经营权,既可以是土地经营权的单独流转,如出租;也可以是承包权与经营权的同时流转,如转让、互换。但无论哪一种方式,都必须基于依法、自愿的原则,且不得改变承包土地的农业利用方向。因此,农村土地承包经营权流转是指在坚持家庭联产承包责任制并不改变土地的农业利用方向的前提下,依照依法、自愿的原则,通过平等协商,拥有农村土地承包经营权的农户,将农村土地承包经营权的部分权利或全部权利以有偿的方式让渡给其他经营主体的行为。目前农村土地承包经营权的流转一般包括转让、转包、互换、出租、入股等五种基本方式。

二、农村土地承包经营权流转档案管理工作中存在的问题

“土地管理档案是国土资源管理机关在土地资源管理、开发、使用过程中形成的,具有保存、利用价值的文件、图表、光盘等资料。”[1]23其内容包括地籍、规划利用、监督检查、科技管理、资源信息等。而对农村土地承包经营权流转中形成的有关资料进行归档并保管,是土地档案管理中的一项重要工作。随着经济结构的变化,农村土地承包经营权流转现象越来越多,农户土地承包状况时常发生变动,这一工作的重要性日益凸显。因为这一方面直接关系到农民正当权益的维护,另一方面也有助于促进党的农村土地承包政策的落实与贯彻。2008年,农业部在《农业部关于做好当前农村土地承包经营权流转管理和服务工作的通知》中明确规定,在农村土地承包经营权流转中,要“健全登记备案制度。乡(镇) 农村土地承包管理部门要对流转合同及有关资料进行归档并妥善保管,建立流转情况登记册,及时记载和反映流转情况”。但在实际工作中,越来越复杂、频繁的土地承包经营权流转,确实给档案管理工作带来很多新挑战。

1.立法相对滞后使土地档案管理工作失去法律依据。档案管理工作需要依法进行,但相对于不断变化的社会发展实践,法律法规建设总是具有一定的滞后性。完善的法律法规不但对农村土地承包经营权流转中形成的权利、义务关系做出明确的规范与调适,也对相关管理部门权责范围进行明确划分。因此,法律法规建设的滞后,既不利于农民权益的保护与市场秩序的维护,也会影响到土地档案管理工作的开展。例如,对于土地承包经营权流转,档案管理部门是否有公示义务?根据我国《物权法》及《农村土地承包法》的有关规定,土地承包经营权属于物权的一种。既属物权,就应该以一定的公示方法为第三人知晓。在“熟人社会”“,土地承包经营权设立的公示方式,只需占有、交付承包地就足以维护交易的安全”[2]191,但在土地承包经营权的流转市场化程度不断提高,土地承包经营权人不再是“熟人”的情况下,占有、交付土地本身已经无法起到公示的作用。那么,负责土地承包经营权流转登记、管理的部门是否应该负有公示义务?另外,哪些流转属于登记范畴,目前并没有十分明确的规定。《农村土地承包法》和《物权法》中规定的土地流转方式有转包、出租、互换、转让等四种,但在实践中,抵押、入股也已成为土地承包经营权流转的方式,对于这些方式,是否均应登记?面对日益复杂、频繁的土地承包经营权流转,这些法律法规上模糊的规定或是空白,导致使土地档案管理工作与实际情况脱节。这既不利于我国土地资源的保护,也不利于农民权益的保护。

2.管理模式与人员素质落后于实际工作需要。在我国现有的土地档案管理方式下,农业部门、国土资源部门、规划部门各自负责一部分土地档案的管理工作。各部门之间按职能条块分割,并没有形成统一的系统化的管理体制,也给档案的管理工作带来很多不便,不同的土地档案归属于不同的档案管理部门。例如,在农村土地承包经营权不断流转的过程中,有些土地不断重组,需要重新测量、确权、登记,但这些工作却分属于不同的管理部门,不但给土地登记管理带来了极大的不便,也增加了管理成本。另外,人员素质也无法完全满足工作要求。《农村土地承包经营权流转管理办法》第二十七条规定“:乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门应当建立农村土地承包经营权流转情况登记册,及时准确记载农村土地承包经营权流转情况。”农村土地承包经营权登记的管理部门是农业行政主管部门,但实际上完善土地流转档案的基层部门是街道、村(社区)两级。随着农村土地承包经营权流转范围、方式的不断变化,对基层土地档案管理人员的业务素质及责任心都提出了更高的要求。但目前基层负责土地档案管理的人员多为兼职,人员素质参差不齐,对土地承包经营权流转及时确权、建档工作的重要性理解不够,业务水平不高,管理不严格。全国各地都出现过由于地方土地档案管理工作失误造成的土地纠纷事件。

3.农民对土地承包经营权流转建档工作的重要性认识不足。及时对流转土地进行建档、确权是保证农民权益不受侵犯的重要措施。但由于农民对国家农业政策的了解有限,地方政府宣传不到位,大部分农民对于土地承包经营权流转本身的认识就极其有限,而对于流转过程中通过登记进行确权的意识更加淡薄。加上农民习惯于农村传统“熟人社会”的规则,往往通过口头协议或是不规范的合同等方式,对流转后的权利义务进行划分,而对于通过正规途径进行土地确权、登记的重要性认识不足,主动要求确权、登记的积极性并不高。同时,《农村土地承包经营权流转管理办法》第十七条规定:““同一集体经济组织的承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换,双方对互换土地原享有的承包权利和承担的义务也相应互换,当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记手续。”第十八条规定“:承包方采取转让方式流转农村土地承包经营权的,经发包方同意后,当事人可以要求及时办理农村土地承包经营权证变更、注销或重发手续。”规定中并没有对土地承包经营权流转登记做强制性要求。所以,作为土地承包经营权流转的主体,农民本身对参与登记、建档等工作的积极性不高,也是妨碍土地档案管理工作顺利开展的一个关键因素。

三、建议与对策

1.健全法律法规,使土地档案管理工作有法可依。应根据宪法、物权法的基本精神制定《农村土地承包经营权流转法》,尽快对农民土地承包经营权流转涉及的法律关系的性质、流转的方式、程序、管理办法作出明确的法律规定。这不仅是保障农民权益的要求,也是保障土地档案管理工作依法进行的需要。《农村土地承包经营权流转法》的制定不但有助于厘清土地承包经营权流转中涉及的各种关系的法律性质,有效避免纠纷的产生,也有利于规范流转程序。对于土地档案管理部门而言,对土地流转形式及程序的明确规定,有助于档案部门依法开展工作,采集到完整的土地流转信息,建立完整、准确的流转土地档案。另外,土地档案管理部门可以深入利用、挖掘采集到的信息,为政府整顿土地承包经营权流转市场秩序,引导市场健康发展提供信息支持。

2.加强监督指导,提高土地档案工作人员业务素质。重视土地承包经营权流转档案管理工作,明确各部门的责权范围,理顺各部门之间的关系,降低行政管理成本。各级(市、区)农业行政主管部门要把土地承包档案管理工作列入本单位重要议事日程,配齐人员,建立完整的人员队伍,使档案工作与土地承包、流转工作同步开展。同时加大对乡镇、村档案管理工作的指导、督查,加强对基层人员的指导和培训,不断提高其档案管理水平。对于工作中存在的各种不规范甚至是违法操作,要严格追究其行政或法律责任。

3.加大宣传教育力度,提高农民登记确权意识。对于土地档案管理工作而言,农村土地承包经营权流转的档案管理中最困难的是流转信息的收集。这需要农民在土地流转过程中,按规定及时向管理部门提交相关材料。所以,解决这一问题的关键是对农民加强土地政策及相关法律法规的宣传教育,引导农民理解按规定程序办理土地承包经营权流转手续的重要意义。农民长期处于““熟人社会”中,法律意识比较淡薄。而土地资源的市场化程度越高,“熟人社会”中形成的社会规则的制约力量越弱。所以,要破除农民的守旧思想,教育农民运用法律保护自身合法权益,减少土地承包经营权流转过程中不合法、不规范的操作。按规定签订合同并上交管理部门备案,对参与流转的土地进行及时的确权、登记,以保护自身合法权益。

摘要：随着农村土地承包经营权流转的市场化程度日渐提高,流转的数量及范围不断扩大,流转档案管理工作中存在的各种问题开始显现。面对新形势与新问题,我们应及时调整工作的思路及方法,以适应农村经济社会发展带来的新变化。

承包经营权流转 第11篇

作者针对目前农村土地承包经营权出资中存在的问题，从理论与实践上提出了一些有针对性的观点：（1）土地承包经营权的物权化应当得到强化，作者提出可用物权法和债权法共同规范该项权利。这种强化包括土地承包经营权人对土地的支配力得到强化；土地承包经营权人的排除妨害力得到强化，他可以对抗土地所有者的非法侵害；土地承包经营权的优先力也应被强化，土地承包经营权优先于其他权利获得补偿。（2）土地承包经营权流转的方式应当拓宽。作者提出了增加土地承包经营权抵押的规定；允许土地承包经营权继承；允许土地承包经营权出资；应制定《土地承包经营权信托办法》；健全农村土地承包经营权流转的登记制度；建立农村土地承包经营权交易市场。（3）要进一步完善农村土地承包经营权出资合同。作者对农村土地承包经营权出资合同的基本理论、经营权出资合同的性质、合同效力的认定及法律责任等进行认真系统的研究并提出了相应的对策。（4）要认真研究农村土地承包经营权出资的法律协调问题。作者研究了农村土地承包经营权出资的法律关系、出资的经营模式、现行法律关于农村土地承包经营权出资的立法缺陷，提出了如何完善承包经营权出资法律规范与公司法、物权法的法律协调等问题。以相关法律为基础对经营权出资进行可行性分析，提出了出资行为在我国可供选择的三种经营模式，并就不同的经营模式可能存在的法律障碍进行分析。（5）应当认真研究农村土地承包经营权出资中农民权益的保护问题。作者探讨了在农村土地承包经营权出资过程中农民权益的缺损及权益保护的现状，剖析了土地承包经营权出资中农民权益受损的深层原因，分析了土地承包经营权出资中农民权益缺损的制度瑕疵，提出了土地承包经营权出资中农民权益保护的法制路径。

该成果的新颖性还在于：（1）它是我国较早对农村土地承包经营权出资进行较为系统的专项研究的成果。（2）采用了较多实证分析的方法，该成果是河北省社会科学规划项目的最终成果，课题组进行了大量的第一手资料的调研，通过实证分析提出了许多较好的建议。（3）有较强的学术价值和实践意义。其学术价值在于从法学和经济学层面对农村土地承包经营权出资进行了系统分析，从而为人们从学术角度研究该问题提供了较为完整的参考。其实践意义在于从流转方式、流转合同、法律协调、农民权益的保护等方面提供了可操作的建议。

责任编辑、校对：李金霞

承包经营权流转 第12篇

关键词：土地经营承包权,流转风险,防范措施

土地是农民赖以生存的最主要的生产要素, 土地承包经营权对农民的日常生产和生活均有很大影响。经过长期的土地承包经营权流转的实践, 我国许多地区已经拓展了土地产权功能, 保障了农民的利益, 促进了农村经济的持续发展, 但是在广大农村土地承包经营权流转也存在一系列的风险和问题, 这些风险和问题如果不加以及时防范和规避, 会给农民群众的利益造成直接的损失。

1 农村土地承包经营权流转风险分析

1.1 土地承包经营权流转的管理机制不健全

我国部分地区的农村土地经营权流转仍存在管理机制不健全的问题。首先, 部分地区的土地经营权流转的登记制度尚不够规范。许多农民缺乏必要的法律常识, 政府也没有对此做过相关工作, 因此农民大量的土地流转并未进行书面登记。其次, 法律和相关制度不完善同样阻碍了土地流转。由于缺乏明确的法律法规, 农民私自流转、违反相关制度和程序的行为屡禁不止, 许多农户之间的土地流转没有经过发包方同意, 更没有到相关部门备案;另外, 一旦农民将土地经营权流转出去就只能从事非农生产, 而农村社会保障制度不够完善, 许多农户失去城市工作后很难再从事农业生产。

1.2 土地承包经营权流转合同不规范

目前我国某些地区土地流转程序不够严格, 部分土地承包经营权的流转不够规范。①土地经营权流转签订的书面合同较少。许多农民由于各种原因在进行土地流转时不签订正式合同, 仅凭双方当事人的口头协议, 没有用合同规定双方当事人的具体权利和义务, 这种口头协议缺乏相关法律支持, 这样如果对方不支付土地租金, 或者强行将土地使用权转让他人时, 农户因为没有足够的证据就难以从法律和行政角度维护自身的合法权益;②一些有法律常识的农民虽然签订了书面合同, 但合同中缺乏必要的条文, 如违约责任, 承租土地上附作物处置等;③某些土地流转合同没有法律效用, 因为没有经过相关管理机构的审查签证或是公证机关公证, 因此合同的合法性有待核实。

1.3 各地区土地经营权流转后发展不平衡

由于各种因素的影响, 农民的收入已经出现了较大的差距, 农村内部阶层分化加剧。一方面, 城市对农村剩余劳动力的需要逐渐降低, 而许多返乡农民又失去了土地的经营权, 因此其生存状况堪忧;另一方面, 不同地区之间的发展也不平衡, 中部地区土地资源丰富, 自然环境较好, 可以进行大规模经营, 农民收入得到了大幅度提升, 而山区的自然环境恶劣, 农民收入远低于中部平原地区。

2 完善农村土地经营权流转的建议

2.1 健全土地流转工作机制, 加快农业产业化进程

要避免土地经营权流转过程中出现风险, 政府需要完善土地流转机制, 为“三农”的发展提供便利条件, 实现农村土地的规模经营, 优化农业生产结构。①订立统一的流转格式合同, 让农民的土地流转行为有法可依, 摒弃从前口头化的合同方式, 以减少纠纷, 降低交易成本, 提高土地流转的效益;②在保证耕地规模和效益的同时积极调整种植业结构;③将那些土壤环境差、生产能力低的耕地改为林地, 种植牧草发展畜牧业。这样才能充分利用当地的土地资源, 促进农民增收, 保证农业的可持续发展。

2.2 加强土地流转合同管理, 规范土地经营权流转

许多地区产生土地流转纠纷, 多数与流转程序的不规范、土地承包经营权流转方面的规定过于原则笼统有关。要完善流转制度, 依法流转土地, 维护合同的法律效力, 全面保障流转双方的权益。尤其是在承包经营权流转中, 双方的当事人应当按法律的相关规定到有关部门办理使用权变更登记, 这样从法律层面明确权利归属, 保护土地流转交易的安全性。建议各地政府根据相关的法律法规, 引导农民转变对土地这一资源性资产的观念认识。针对农民法律观念淡薄的现状, 帮助农户增强流转合同的签订意识, 逐步提高用法律保护其合法权益的认识, 防止出现损害农民权益的行为。

2.3 加强政府部门对土地经营权流转的服务与管理

政府部门在解决土地经营权流转过程中出现的问题方面有天然的优势和能力。政府部门是政策的制定者促使者, 要加强对土地流转的服务与管理, 促进和推动土地的有序流转。①各级政府要强化县、镇两级农经管理部门工作职能, 以便更好地为当地农民服务;②政府要显示出对土地经营权流转的重视程度, 定期举办法律培训班, 将各项制度和政策宣传到农民群体中, 可以有效防止许多纠纷的出现;③政府需主动参与到合同的制定和推行中。为农户制定最规范的合同范本, 并且全程监控流转后的情况, 防止出现损害土地、污染环境的情况。

2.4 吸引工商资本进入农村市场, 促进土地规模化经营

各地政府要加大政策干预力度, 促使工商资本回流农村。①加大对农业的资金投入力度, 鼓励金融机构支持“三农”发展;②健全相关制度, 为工商资本进入农村市场开通方便的通道;③对农产品企业进行资金补贴, 建立起相关的政府补贴激励机制。

3 结束语

我国农村土地承包权流转是一个长期的过程, 在这个过程中不可避免的存在风险和问题。除了农民法律知识不足和部分历史原因外, 更大程度上来自于各级政府方面, 政府的行为决策直接影响到土地经营权流转的进程。一方面要完善土地相关的法律制度和政策规定, 保障农民的合法权益, 促使农民享受到更丰富的土地流转成果。另一方面, 各种资金对于农业的促进作用不容忽视, 政府要通过各种政策吸引外来资金以推进农村土地规模经济的实现。

参考文献

[1]赵峰.农村土地承包经营权流转风险防范研究[D].武汉:华中农业大学, 2014.