房地产供给论文

房地产供给论文（精选9篇）

房地产供给论文 第1篇

2016年, 房地产行业的主基调毫无疑问依然是去库存。2015年末召开的中央经济会议, 已经明确了房地产的供给侧改革。所谓的供给侧改革, 我们实际上需要反过来看。1998年, 进行需求侧改革, 确立商品房市场主体地位, 开启了房地产的黄金时代, 房企只需拿地、盖房即可, 不愁卖;这一次的供给侧改革, 显然不是鼓励再不顾一切地盖房, 房企需要想办法如何最大化地为用户创造价值, 把房子卖出去。无论如何, 每一次重大改革, 都意味着一个产业的拐点与机遇。那么, 房地产将拐入什么样的状态呢?众多的房企将如何把握供给侧改革的机遇呢?

春江水暖鸭先知。资本市场实际上已经明确告诉了答案:一方面, 供给侧改革对所有的房企暂时都是利好, 因为可能会有税收、信贷、补贴、户口, 甚至是政府采购等一系列的利好刺激, 所以股市几乎一潭死水的房地产板块在年末忍不住集体躁动了一下, 这实际上是在提醒房企, 千万不要错过为自己留下生存本钱的行业性机会;另一方面, 又出现了鲜明的分化, 第一轮是那些率先打出转型旗号的涨停, 接着就变成了万科、保利、招商等巨头唱戏, 这是不是又在暗示, 基于“房地产+”的转型大有可为, 供给侧改革之后的房地产将逐步迈入寡头格局?

十八届三中全会已经明确要让市场在资源配置中发挥决定性作用, 实际上也说明, 供给侧改革不会是人为创造需求, 而是放开市场, 让市场去激活与创造需求。告别短缺加上体验经济的熏陶, 消费者必然越来越挑剔, 已经从人住升级到了人居。要激活与创造需求, 就不得不进行产品升级, 为用户创造浪潮之尖的生活新体验;就不得不进行服务升级, 为用户打造全新的人居服务产业链;就不得不进行营销升级, 把为用户创造的最大化价值传递出去。无论是科技、绿色, 还是文化、养老、物流、金融等, 机会恐怕更多的是留给了细分龙头和综合巨头了。

用户决定市场。历史越悠久、规模越大的房企, 拥有的批量用户越多, 这就为转型提供了最大的便捷。供给侧改革, 消化库存的行业性机会正好可以回笼资金, 自然就成了房企避免“僵尸企业”命运的大好机会。从重资产模式向轻资产模式的转型, 从住宅开发销售向商用物业持有并重转型, 从依赖低成本土地向依赖规模和控制能力降低成本转型, 从依赖土地自然高速增值向依赖产品价值提升利润率转型, 从纯住宅开发向产业综合地产开发转型, 从地产开发行业向业务多元化转型, 从依赖房价上涨获取高利润向依赖高周转提升净收益率转型, 从单一的房产向互联网+、房地产+转型……市场的大门都是打开的。

房地产市场供给调查1 第2篇

在对市场调查的同时，我们对供给市场即卖方市场（在售竞争项目）进行了详细的调查，以便我们能更好的把

握和利用好市场的供求关系和竞争优势。

（一）调查范围

我们筛选了市场在售项目，找出基本具备可比性的下列楼盘：

聚福源别墅、凯元山庄、阳光花园、基本情况对比、景观

景观越来越引起居民的重视，许多规模较大的楼盘都设有中心景观区，且也有不少楼盘设有水景、喷泉等，如：

五环庄园，但规模较小的楼盘景观意识较差，还停留在经济适用房的水平上。、配套

居民对配套的认知程度还停留在满足基本的生活需求上，配套较高的楼盘价格自然也颇高，如：贵都花园，市场 的接受程度较差。

供热：地热采暖的形式在××比较常见，如：天宝嘉园、雅苑，也有一部分为集中供暖，分户计量的形式，另

外，象贵都花园，还配备 24 小时冷热水；

供气：各楼盘基本都预留了上下气管道，提供管道天然气，除个别楼盘提供了防煤气泄漏系统，大部分楼盘还 没有该系统；

通信：所有楼盘都预留了电话线、宽带、有线电话端口；

安全：所有楼盘都配备了门禁对讲机、大部分都有 24 小时保安巡逻，个别楼盘如：贵都花园还设有闭路电视 监控；

智能化：本区域智能化应用程度较差，只有阳光花园设有红外线防护、自动报警、电子巡更、紧急报警等系 统；

会所：在一半楼盘中没有会所，但面积不大，也没有起到实质性的作用，阳光花园相对来说，功能比较齐全，有：桑那房、酒吧、咖啡厅、棋牌室、健身房、阅览室等；、物业类型及形式

本区域还是以多层物业为主，新兴的楼盘中也有小高层出现，如阳光花园。另外，也有聚福源、凯元山庄等别

墅物业。形式还是以平层为主，错层普遍被年轻人及思想较为超前的胡克群所接受，在五环庄园、阳光花园等

楼盘中也已有错层出现。、户型、面积

各楼盘的户型面积涵盖面较广，基本集中在 80 — 140平米左右，面积最小的在 40 — 50平米左右的一室一厅，面 积最大有 200 多平米的五室两厅。户型也基本以三室两厅一卫、二室二厅一卫为主力户型，三室二厅多集中在 100 — 120平米左右，二室二厅多集中在 80 — 100平米左右。5、外立面

本区域的外立面形势还处在不断发展的阶段，部分楼盘的外立面从色彩及建筑形式等方面已比较成熟，色彩明亮，有现代感、跳跃感，充分采用了外飘窗、落地阳台、欧式构建等形式，如：天宝嘉园、贵都花园、雅苑等，但大

多数楼盘还处在从经济适用房向现代成熟住宅发展的阶段，门窗、阳台、屋顶等形式较为简单，色彩较为艳丽，多以涂料饰面为主。、付款方式

各楼盘都可提供 7 成 30 年按揭贷款和一次性付款两种方式，但本次市调结果显示，客户群选区较多的付款方式为 分期付款和一次性付款。、价格

市区楼盘均价约为 1700 元 /平米左右，部分中高档楼盘的价位已突破 2300 元 /平米，如：雅苑，最高价为 2400 元 /平米，较低档的楼盘也存在千元以下的价位。

开发区成规模的楼盘不多，主要有湘江小区、聚福源别墅、凯元山庄等，多层均价为 1300 元 /平米左右，别墅均 价在 2400 元 /平米左右。

楼层差价基本在 100 — 200 元之间。、物业管理

物业管理越来越被××市民所重视，但本区域的物业管理水平较差，专业的物业管理公司几乎没有，部分楼盘聘

请了专门的物业管理公司做物业顾问，多数楼盘是开发商自己的物业公司管理，基本的 24 小时保安巡逻、卫生保

洁、公共设施维护等物管内容都已具备。

市调综合评析

（一）地域住宅消费心理特点分析）消费观念保守

区域性居住观念严重，不了解房地产市场，对住宅贷款认识不足，但对建筑期内分期付款接受度较高。受收入所限，对住房消费态度积极性弱，绝大部分人群无住宅投资能力。

2）城市文化氛围淡薄

人们对住宅消费的综合认识、接受及提升还需要一定的过程。）认可朋友间的介绍

比较相信和认可亲朋的推荐，在销售过程中可巧以利用。

（二）目标客户群定位分析

根据上述市场调查，目标客户群集中在三个不同的受众层，相对需求及其可承受的价格、总房款能力主要集中在 三个需求接受层面：

A、中低层面解决基本生活需求的购房者

开发区政府机关、事业单位青年公务员

开发区内企业中青年职员

老市区政府机关、事业单位青年公务员

老市区企事业单位青年职员

这一人群，年龄大约在 25-35 岁之间，收入较同龄人稍高，主要购买力在总款 10 — 14 万，面积 80 — 120 ㎡之 间。

B、中层及中层以上改善居住条件的购房者

开发区政府机关、事业单位中层管理者

开发区内企业中高层管理者

市区企事业单位中高层

市区企事业单位青年职员

私营个体业主

集中在政府机关及效益较好的企事业单位 35-45 岁的中层及中层以上和创业初有成就的中青年层。

这一人群在企业内部是中层或中层以上管理人员，原有住房太小或位置较差，随孩子成长和经济条件的改

善。有稳定高收入，经济上有一定积蓄，注重生活舒适性，对物业要求较高，追求更高的生活质量，舍得花钱 买服务。主要购买力在 14 — 20 万，面积在 120 — 160 ㎡之间，属二次置业，注重实用性，对房型设计、楼层选

择、地段位置、配套完善、社区规模需求较高（同僚间潜在攀比意识强）。

C、中上及上层追求生活品质和生活情趣的购房者

私企成功人士

高级管理层

政府事业单位高层

这一人群年龄多在 45 岁以上，在商海征战多年，有一定的经济实力，属于二次获多次置业。要求绝对的 工作生活环境，安静从容。高生活品位，周边绿化环境，人文氛围，住宅有私密性要求，邻里知识层次因素 考虑多。对住房要求面积在 180 ㎡或以上。但××市这一人群现所占比例较少。

结束语

我们希望，本次市调的分析结果能为小申庄项目的各项决策提供有效依据，同时也感谢开发区、** 公司各级领

导在调研过程中给予的帮助和大力支持。由于时间紧迫，所取调查样本的数量以及我们对本项目了解有限，本报告 难免还会有疏漏不足之处，希望贵公司多提建议，以使我们在下一步工作中更好的为项目服务。我们期待着与开发 区和 ** 公司各位领导就项目规划详规及后续工作做进一步的沟通和交流，以便对该项目定位及户型设计、营销策略 等作出修正调整。

最后，再次感谢 ** 公司给予我们这次合作的机会。也为我们能为××的规划建设尽绵薄之力而感到高兴。相信 通过这次前期工作，我们已经成为朋友。只要我们同心协力，就一定能寻找到最佳的规划方案，确保小申庄项目的成功

户型功能建议

◆

所有户型在设计时建议参考建设部小康住宅的十大标准的要求；

◇

满足六种性能：实用性、安全性、灵活性、可变性、经济性和艺术性，其 中灵活性，如：二室二厅可改造为三室一厅，并尽可能使得房率最大化；

◇

满足七种分离：生理分离、功能分区、动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开、洁污分开；

◇

满足 8 个健康性因素：朝向合理、日照充分、光线充足、通风良好、空气 新鲜、保温性好、隔音防湿、双水系统；

◇

一期客厅面宽控制在 3.9 — 4.5 米，主卧面宽控制在 3.6 — 3.9 米，卫生间 面积控制在 4 — 6平米，厨房不低于 7平米，南阳台面积控制在 6 — 8 米；

二期客厅面宽控制在 4.2 — 4.5 米，主卧面宽控制在 3.6 — 3.9 米，设计两 个卫生间时，客卫要做到干湿分离，厨房面积不得低于 7平米，可考虑设

计两个阳台，南阳台采用落地玻璃，加大采光面积。

◇

充分从人性化角度考虑户内的细节处理，如：

窗台下预留散热片位置、靠

景观的单元可预留生活小阳台等；

◇

所有客厅的设计可根据紧邻景观区的位置确定其南北朝向；

◇

控制楼体进深，不宜超过 11 米；

◇

本项目户型面积较多，可发挥余地很大，建议除采用现有楼盘中较为热销 的户型外，希望可以推陈出新，参照一些全国获奖户型，提高生活舒适度；

◇

可在一层做半地下车库及储藏室，可利用车库的设置，减少地下室的面积，增加车库、储藏室的可选择性。销售策略

以直销行销与关系行销为核心的组合营销策略

（1）

人员推广

a、培训一支出色的推销队伍，变被动等客上门为主动出击（DM）。

b、配备具有高超谈判水平的现场置业顾问，确保成功率。

C、针对有关目标机构，主动上门进行路演推广(CRM)。

（2）

广告推广

a、广告方案制定原则

有效控制宣传的推进节奏，引导从“关注——了解——认可——购买 心理接受过程，以热烈的情感诉求式广告为 线，辅以阶段性造势活动为 点，形成大范围的宣传 面 的铺开，集中表现项目文化特色强势卖点。

B、广告诉求重点（略）

（3）

媒体选择分析及媒体组合 a、报纸广告

b、户外路牌灯箱广告

c、楼书、宣传单、户型图等平面印刷品

d、工地围墙

（4）

广告媒体投放比例

综合考虑平面部分、报纸投放、户外广告、车体广告、公共促销活动等方面 所占比例。

（5）营业推广：开盘活动、节庆活动、公益活动等

（6）价格策略：价格低开高走，针对市场现状，率先推出相对较低的起价，占 领市场主动性，以低价位冲击抢占市场份额，分三个组团 8个阶段逐步抬升价位

圈定目标顾客群、重度顾客群、未来顾客群„„

寻找和建立和他们接触的渠道和方法；

选择比较恰当的时机和顾客沟通交流；

客户关系管理----建立足够数量客户数据库；

和客户保持友好的、互通的联系；

帮助客户实现价值；

☆

改变市场和客户观念

我看见，我相信 周边景观、现房、现场推广、生活示范„„

我相信，我看见

政府规划、期房、生活概念、未来价值 ……

————

用差异化的产品卖点充实顾客的期望价值

把价值观念转换为顾客享受生活的成 观念

促进和实现顾客的购买行为

准确有效的接触是实现和顾客观念沟通的前提；

准确可信的说辞精辟感人的形象元素影响顾客的观念； 空间沟通和现场沟通的有效结合；

销售现场的氛围和服务是促成购买的关键；

大众媒体和专用媒体的结合；

☆

塑造和提升品牌形象

————

差异化的产品适应差异化的顾客需求

需要用差异化的手段进行差异化的沟通

品牌是企业形象价值的体现；

品牌是顾客对企业行为价值的认可；

通过产品和市场来展现 ** 品牌的形象力；

通过 ** •新城市花园大规模项目的成功运作，把 ** 塑造成为××知名房地产 品牌；

☆推广调性

舒适、绿色、便捷、安全、园林化……

平实的，亲切的，流畅的，空间沟通和现场沟通的有效结合；

销售现场的氛围和服务是促成购买的关键；

大众媒体和专用媒体的结合；

☆

塑造和提升品牌形象

————

差异化的产品适应差异化的顾客需求

需要用差异化的手段进行差异化的沟通

品牌是企业形象价值的体现；

品牌是顾客对企业行为价值的认可；

通过产品和市场来展现 ** 品牌的形象力；

通过 ** •新城市花园大规模项目的成功运作，把 ** 塑造成为××知名房地产 品牌； ☆推广调性

舒适、绿色、便捷、安全、园林化……

平实的，亲切的，流畅的，合 理的，健康的，时尚的；

第一阶段： ** 公司开发理念

提高生活舒适度，让享受成为生活的重点——打造新城区首家小康生 活示范社区。

第二阶段： **·

新城市花园项目形象推广

提高生活舒适度，让享受成为生活的重点 —

概念扩张 *

第三阶段：一期产品推广

■

表现与执行

直效通道（暗线）与大众传播（明线）并进

舆论推广（软性）与广告传播（硬性）结合

精心策划组织 event、show 吸引顾客关注参与

营造销售现场的品质氛围，提升楼盘价值

房地产供给论文 第3篇

在2011年12月的本专栏文章里，笔者提到：在市场低迷的时候，从事一手代理的房地产中介公司日子相对好过一些，而从事二手经纪的公司的日子就会更难过一些。但从长远来看，二手经纪的市场份额会越来越大。实际上，在广州，这些年二手成交量已经和一手成交量持平，二手市场份额超过一手已经毫无悬念。而二手和一手业务的本质区别在于：二手业务是可以重复进行的，不像一手那样只是“一锤子”买卖。所以二手经纪业务一定是可以长期经营的，而且其市场份额的上升会从北上广深等一线城市向二三线城市延伸，二手经纪业务的来源从长远看是可以持续的。

也就是说，对房地产经纪行业的需求来源其实并不成问题，即使短期内需求会有所减少，但长远来看需求仍然存在并且还会持续增长。笔者更担心的是，我们的行业能否持续提供有效的、能够切实满足市场需求的供给。

或许业内人士会说：最近房地产经纪行业大规模裁员，这不说明供给已经过剩了吗？简单从数量上来看，至少在目前，的确如此。但笔者强调的是：房地产经纪行业能否提供满足市场需求的有效供给。就在2012年元旦长假期间，广州的一个大型楼盘在促销活动中发生了两家代理公司员工的冲突事件。这一楼盘引入两家代理公司同时进场代理销售，这两家代理公司都是境外上市的国内知名代理公司，可谓行业翘楚，但却在大量客户蜂拥而至参加楼盘促销活动之际，为了争客而发生冲突，导致公安介入、媒体瞩目。

其实，作为长期身处其中的业内人士，笔者知道这类冲突的发生绝非孤例，一手联合代理的过程中发生过，相邻不同公司的二手地铺之间也发生过。行业竞争是常态，不仅公司之间的竞争是不可避免的，即使在同一间二手地铺内部，主管也会把手下经纪人划分成两个以上的团队，让团队之间竞争。但是，竞争难道是要用拳头来说话吗？如果一个行业内部的竞争要以打斗的方式来进行，这个行业能让客户感到满意吗？这是笔者所担心的行业有效供给问题之一。

而且，不让行业内部竞争诉诸武力，这还仅仅是一个最低要求。一个行业，要能够通过为客户提供满意的服务立足，需要做的功课还很多。首先应该培养从业人员的专业精神和敬业精神。所谓专业，所谓敬业，就是要力求使自己所从事的专业受到社会敬重，为此就需要提高自己的专业能力，培养专业素养。

房地产经纪行业不应该成为一个只要有赚钱的愿望就能够从事的简单行业。如果一个从业人员仅仅只是想着要在这个行业掘金，却不具备所必需的专业精神、专业能力、专业素养，也不愿意通过自身努力去具备，那么最好还是不要继续在这个行业从业。这应该成为房地产经纪行业全体从业人员的共识。

专业精神应该成为构成房地产经纪行业有效供给的一个核心要素。

加快房地产供给侧结构性改革 第4篇

第一,城市分化严重、库存压力大。

中国房地产的发展与城市化相辅相成。由于城市化进程和资源配置的差别,不同城市房地产分化严重。一线城市和部分二线城市面临房价调控的压力,多数二线城市要保持稳定发展,三四线城市库存压力大。虽然全国房地产库存已连续三个月下降,但商品房待售面积仍高达7.2亿平方米。此外,产品供应结构不适应市场需求,同质化现象严重,非住宅产品去库存压力大,配套不完善、适销不对路的产品大量积压。化解房地产库存成为当前经济工作的一项重要任务。

第二,房地产杠杆化风险加大。

2008年以来,面对国际金融危机,中国出台了一系列经济刺激计划,大量社会资金流向房地产和大批企业介入房地产。今年以来,在去库存等货币政策推动下,全国商品房销售面积和销售金额均快速增长,但这种市场回暖主要是金融杠杆的作用,加杠杆虽然释放了部分有效需求和改善性需求,但也带来了不少投资投机性需求。如果继续加杠杆,将导致旧的泡沫还没挤出,新的泡沫又会积聚,最终可能会在政策收紧时破裂。美国的次贷危机、日本的房地产泡沫,就是由于反复加杠杆,通过一轮又一轮的量化宽松、再宽松,形成了恶性循环。房地产杠杆化的加大,有可能引发系统性和区域性风险。

第三,房地产成本不断上升。

成本不断上升是行业面临的又一问题,一是土地成本不断增加,二是融资成本不断增加,三是材料采购成本不断增加,四是管理成本和劳动力成本不断增加。其中,最突出的是土地成本。房地产是高度依赖土地和资金的行业,但土地不能无限供应,企业拿地和拆迁成本不断升高,抗风险能力有所下降,尤其是地王频频出现,深受社会关注,但这绝非我们所愿意看到的。除此之外,绿色智能建筑的建设成本也有所增加。现在看,绿色智能建筑不能单纯以高投入、高成本为导向,而要以满足人们的生活需求为前提,以经济适用为原则,在性价比上形成优势。

第四,房地产短板日益显现。

主要反映在:一是粗放式设计建造导致“大路货”随处可见,部分房地产企业仍停留在户型、面积、地段的传统比拼上,而没在规划设计、技术标准、信用等方面展开竞争。二是产品质量提升缓慢。一些企业重销售、轻技术,重资金、轻管理,在一些关键技术应用上缺少突破,产品质量不高。三是配套服务有待提高。虽然房地产业对社区服务业有所拓展,但一些项目在交通、商业、金融、教育、医疗等公共资源还没配置好的情况下就盲目开盘,产生了大量的无效供应。四是资源能源浪费严重。商品房交付仍以毛坯房为主,绿色新型建材应用不广,住宅产业化进展缓慢,大量的建筑垃圾和住宅生产使用过程中的高碳排放,对生态环境产生了不良影响。

上面提到的四个方面,也正是当前中国经济面临的去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务在房地产领域的集中体现。

供给侧结构性改革是当前和今后一段时期我国经济工作的主线。怎样在房地产领域搞好供给侧结构性改革?我把它概括为“明确一项任务”、“建立两个体系”、“创新三项机制”、“补足四个短板”。

一、明确一项任务

化解房地产库存是当前中央确定的一项重要任务。“去库存”不是零库存,合理的库存,能保持市场的供求平衡和价格稳定。但当库存超过了合理的周期,去化时间过长甚至难以去化,就会变成城市的“负资产”,并造成企业和相关产业的资金链断裂,引发金融风险或社会问题。但化解房地产库存,又与钢铁、煤炭、化工等领域严重的产能过剩不同,房地产作为不动产,它不是普通的产能,无法像工业产能那样“关、停、并、转”。不切实际和指标式、任务式的去库存很难见效。因此,既要立足当前,也要看到长远,因城施策做到“四个结合”:一是结合所在城市未来人口和住宅需求进行科学测算,按照未建、待建、在建、已建待售的分类,摸清房地产库存的成因和底数,相应调整房地产开发规划。二是结合群众对交通、文化、教育、医疗健康的需求,加快三四线城市基础配套设施建设,扩大有效需求。三是结合大城市人口疏解计划,加强城市副中心、卫星城的基础设施建设和配套服务,在产业搬迁过程中实现人口的迁移居住,逐步盘活库存。四是结合国家就业创业政策,在三四线城市提供更多就业创业机会,吸引更多农村转移劳动力和大学毕业生到这些城市工作居住。现在有些大学生未来收入是有保障的,还有一部分新市民也有一定经济收入,愿意从农村进城买房,要挖掘他们的购房潜力。总之,化解房地产库存不能只靠财税、金融等政策,要在供给侧结合城市产业、配套服务等多方发力。

二、建立两个体系

(一)以需求为导向的产品结构体系。

当“量”的问题基本解决后,对“质”的要求就会更高。当前,中国的住房消费已经从“有房住”向“住好房”转变,追求更完善的住房配套、更优质的公共服务、更绿色健康的品质和环境,是供给侧改革的主要任务。有效供给建立在需求导向的基础上,中国房地产不是需求不足或没有需求,而是需求变了,供给的产品却没有变,质量、服务跟不上。我给大家举个例子:杭州临安有个别墅项目,2013年开盘,17个楼盘总成交仅130套,去年一年销售为零,库存占项目总量的50%,企业负债7.6亿元。为什么近在杭州咫尺、风景那么好的项目得不到消费者认同?就是产品出现了错配。浙江蓝城集团接手后,从供给侧入手,重新规划设计,把原来500平方米左右的大面积、毛坯房别墅进行重新设计,改为83平方米的精装修+中式小别墅,增加了餐饮购物、休闲娱乐、文化体育、健康医疗和交通等配套服务。通过“一减一增”,让一个滞销产品变成畅销产品,完成了乌鸦变凤凰的转变。

(二)租售并举的住房供应体系。

从供给侧看,去库存和改善供应结构是“表”,建立一个租售并举、供应形态均衡的住房市场才是“本”。改善供应形态,首先要去除“重售轻租”的观念,把一次性的住房购买,变成分时期、分时段、分年龄的合理投资。国外租赁市场都很活跃,一些国家50%左右的居民是靠租房解决居住的,而且租售比价合理,国际上也是用租售比来衡量房地产在一座城市的投资价值和潜力。其次,要支持房地产企业从商品房销售向售租并举模式转变,同时鼓励投资者购买库存的空置房,可以用于租赁,也可以改造为养老、体育、物流等设施,盘活更多沉淀的房地产库存。三是培育发展房屋置换市场,中国已经逐步从增量房时代进入存量房时代。通过房屋置换,既能调剂住房激活二手房市场,也能与新房市场联动。一个家庭在不同阶段住房需求不同,可能需要置换好几次房。目前,大连在全国创建“先买后卖”的房屋置换办法,置换户在二手房或新房市场选中房源后,由置换机构联合银行提供“卖方信用”,以原住房评估价的60%贷款给置换户,而且换房信息在统一的电子商务平台上可查找;用于置换的资金在置换户、委托机构、银行三方托管下运行。

三、创新三项机制

我认为,现阶段房地产供给侧、需求端有三项机制值得创新。

(一)土地供应机制。

从供给侧看,土地制度创新是改革能否成功的关键。当前,对去化周期长的地区要减少供地或停止供地,从供给侧抑制低端和无效供应。常州市今年已是停止供地第三个年头,现在去化周期已减为9个月,到年底去化周期可实现6个月。同时调整商用地产的供应结构,严格控制商业地产、城市综合体、办公用房的用地供应,通过商改住调整用途,发展优客工场、长租公寓。房地产企业也要主动适应甚至参与供应管理。

(二)高品质新型住宅激励机制。

供给侧改革也要有抑有扬。抑的,是低端和无效的供应;扬的,是高品质新型住宅。要用政策激励机制引导市场供应高品质住宅,对用产业化、集成化、信息化手段和新型建造方式生产的高品质新型住宅,要给予信贷、税收优惠政策,降低高品质住宅初期发展的建设成本,支持房地产企业发展优质产品。同时,有必要将绿色、节能、智能等要求纳入建设标准,将住宅性能等主要指标,作为项目招标、土地出让的前置条件,使更多绿色建筑、节能建筑获得政策支持。

(三)新市民需求支持机制。

从需求端看,也要制定切实可行的政策,支持有一定经济收入的农民进城买房,推动农民工市民化,使新市民的住房需求加以落实。这里面有两点需要抓紧:一是简化收入证明和担保手续,切实解决农民购房贷款准入难、条件高、费用多、办理慢的问题,为他们扫清政策障碍;二是通过解决户籍、居住证、子女教育等手段,帮助解决新市民买房的后顾之忧。

四、补足四个短板

加强供给侧结构性改革,要将制约房地产发展的关键性短板补齐。

(一)补设计短板。

分析一些城市库存大的原因,设计单一是先天性短板,形成了大量的无效供给,但如果设计好了,就能将普通的住宅产品变成城市的经典作品。做到这一点,首先要将建筑设计与城市设计融合;其次,建筑设计要兼顾室内装修设计,二者合一,同步完成;三是在大力推广装配式建筑中要特别重视预制构配件设计,完善设计体系。如江苏龙信建设集团,在设计中有效融入装配式技术,既提高了住宅品质和城市形象,也降低了开发成本,企业从中获得了经济效益和社会效益。

(二)补产品短板。

一要适应用户对住宅升级换代的需要,提高住宅品质,大力发展绿色建筑,建立智能舒适、健康愉悦的生活环境,提高居住舒适度。二要依托互联网和智能技术,整合产业链,推动房地产与设计创意、医疗养老、休闲娱乐、现代服务业等融合,满足群众对不同业态的需求。

(三)补住区配套短板。首先完善住区规划,合理布局。要按照“加密路网、划小住区、开放公区、组团封闭”的原则,补足住区规划。早在15年前,万科就吸收国外经验,在住区规划上打破常规,运用街坊式的设计,规划了深圳四季花城和武汉城市花园项目,建成后的住区尺度适宜、配套完善、安全便捷,至今还保持着良好的环境和服务。其次要落实配套,商业、公共服务配套设施要与小区同步规划、同步建设、同步使用。

(四)补技术短板。

“十三五”时期,是科技创新能不能在房地产行业突破的关键期,要推进住宅产业化和新型建造,扩大全装修住宅供应比例,真正为老百姓建造长寿命、好性能、绿色低碳的百年住宅,要实现这一目标,就要大力发展支撑体和填充体分离的SI住宅体系;要利用集成化技术,促进全装修。一些先进技术如果再不应用推广,造成的短板,将让我们终生遗憾!

房地产供给论文 第5篇

市场经济条件下, 总供给大于总需求成为常态, 宏观经济政策通过刺激总需求来实现经济增长和充分就业的经济目标。我国出口导向的经济模式由于生产要素成本的上升面临挑战, 经济发展越来越依靠扩大内需来拉动经济增长。从内需的构成看, 政府支出扩大的拉动作用明显, 也在经济困难那时期被我国政府优先使用, 但资源配置效率可能不高;由于我国的消费习惯等众多因素, 政府提倡扩大消费支出, 但效果并不明显, 很难快速扩大;在产能普遍过剩的背景下, 市场预期不会明显改善, 生产性投资支出很难拉动内需。

进入本世纪以来, 在我国经济的需求拉动中房地产一直起关键性作用。随着房改的深化和房地产的商品属性被认可, 公积金制度全面实施和房贷的推广, 房地产业成为我国经济的支柱产业。房地产业是涵盖建筑、建材、运输、中介、金融在内的大产业, 并关联着更多相关产业, 近十多年来我国政府要通过房地产拉动内需。欧美和日本、韩国等国家也在经济高速发展阶段把房地产业作为支柱产业。

进入本世纪以来, 随着我国经济发展对房地产的需求持续增长, 房价的上涨趋势和上涨预期进一步拉动了对房地产的需求。房价的上涨趋势和上涨预期提前几年透支了对房地产的需求, 房价的上涨预期在经济周期的不断循环不可避免地转变为房价的下跌预期, 房价的下跌预期一旦形成会进一步减少对房地产的需求, 反过来强化房价的下跌。我国二、三线城市房价和房价预期已经实现了这种转变。

2 房地产的销售增速拐点形成后房地产需求拉动明显减少

目前房地产对我国经济的拉动作用正在减弱。2015年, 商品房销售面积128495万平方米, 比上年增长6.5%, 增速比1~11月份回落0.9%。商品房销售额87281亿元, 增长14.4%, 增速回落1.2% (见图1) 。

2015年末, 商品房待售面积71853万平方米, 比11月末增加2217万平方米。其中, 住宅待售面积增加1155万平方米, 办公楼待售面积增加128万平方米, 商业营业用房待售面积增加458万平方米。房地产库存不断增加, 房价下跌的预期正在形成, 房地产需求拉动减弱带来了我国经济增长速度的降低。

房地产的高库存暴露了钢铁、建材、设备等产业的过剩产能, 正在成为我国经济面临的一大突出问题。房地产去库存化后才能带来新一轮的房地产投资热, 强势拉动我国相关产业的发展。

3 地价上涨带动的房价上涨超越市场支付能力

进入本世纪以来我国房价的普遍性上涨和上涨预期与土地价格的持续上涨有密切的关系。根据城市地价的动态监测报告, 重点城市定基地价指数稳步上升。2015年度, 以2000年为基期的重点城市平均地价指数稳步上升, 综合、商服、住宅、工业地价指数分别为244、250、285、197, 较上一年度分别增加10、9、13、7个点 (见图2) 。

根据我国重点监测城市, 地价总体水平为5295元/平方米, 较去年同期增长4.29%。商服、住宅和工业地价水平分别为8867元/平方米、7835元/平方米和1013元/平方米;同比增速分别为3.61%、4.90%和3.68%。

我国地价不断攀高, 北京、上海等一线城市的土地一级市场拍卖的楼面地价不断超越房地产的楼面售价, 不断带动房价的新高。由于房价上涨的预期, 一线城市上涨的地价被房屋销售市场消化。但从全国来看, 房价的上涨超越了市场的支付能力, 拐点正在形成。现在一线城市以外的房价拐点已经形成而且不可逆转, 一线城市的房价尽管受到全国资金的追逐但价格拐点也会在不久形成而且需求长期陷入低谷。

4 土地供给政策是地价上涨的主要原因

我国政府的土地出让是土地供给的主渠道, 政府的土地供给决定了土地市场的供给态势。政府在土地市场的每一个声音、每一个表情。都在开发商的众目睽睽之下对房地产市场产生微妙的影响。

2003年年底开始, 我国以科学发展观为指导, 突出节约资源和土地的集约化利用。从土地的出让到住房的上市销售通常需要两年以上的时间, 由于住房的生产过程因而土地新政并没有对当时上市的住房成本有直接的、即时显现的影响。但土地新政一旦形成, 市场对生产要素的价格和住房的价格就会形成新的预期。土地政策的明确收紧被开发商作为提高房价的资源所利用, 这和社会上的富余资金相配合, 在房价更高的预期中通过市场的炒作不断把住房价格推到了一个又一个新高度。

2008年一度变得宽松的土地政策让开发商有点犹豫, 一些在上一轮房地产热中拿到土地的开发商开始实现退地。这次宽松的土地政策未能持续, 2009年下半年房地产市场再度火爆, “地王”再度频出, 而且愈演愈烈。当然这和宽松的货币政策、扩大内需的经济政策相关, 不单是政府土地供给政策所致, 但开发商对政府土地供给政策的忧虑和不安是主要原因。

如果开发商预期宽松的土地政策不会持续, 那开发商可以把土地储备起来经过一个生产周期或更长时间等政府土地供给政策的变化来实现更大的土地升值。除非这些政策能够坚挺地持续几个生产周期, 这样才能让开发商遵从新规则适应新规则, 而不是抱有任何侥幸的心理。

在以后几年, 尽管不断有标新立异的观点, 但开发商、媒体、社会对土地价格看涨预期总的趋势不变。土地供给政策引致的土地价格看涨预期不断掀起房地产市场的疯狂, 地价带动房价上涨现在终于使房价不能为市场所接受。支撑这个预期的最主要根据就是我国现行的土地管理法及其与此相适应的供地指标等制度设计。

5 对于现在土地供给立法的反思

1997年, 我国第一次提出要“实行世界上最严格的土地管理制度”。1998年, 《土地管理法》被修订, 强调保护耕地。2003年, 以科学发展观为指导, 突出节约资源和土地的集约化利用, 土地供给曲线上升;节约用地又从动态上带来了土地需求曲线的上升, 直接带来了土地供给曲线和土地需求曲线的交替上升和土地价格的不断推高, 对我国房价的节节上升起到了推波助澜的作用。

我国土地管理法第一条规定:“为了加强土地管理, 维护土地的社会主义公有制, 保护、开发土地资源, 合理利用土地, 切实保护耕地, 促进社会经济的可持续发展, 根据宪法, 制定本法。”第三条规定:“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施, 全面规划, 严格管理, 保护、开发土地资源, 制止非法占用土地的行为。”第四条规定:“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划, 规定土地用途, 将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地, 控制建设用地总量, 对耕地实行特殊保护。”很显然, 第一章总则的关键词就是保护耕地。

我国立法突出保护耕地, 但是, 保障人民的居住权、扩大住房消费明显缺失。科学发展观突出集约用地是在当时经济过热的背景下提出的。金融危机以后我国的整体经济运行环境有了根本性的变化, 我国经济今后长时间主要靠内需拉动经济发展, 这是我国经济长期健康稳定发展的必然途径。

扩大内需根本上要扩大消费支出, 最重要的就是住房消费;住房消费和许多产业关联, 对相关产业的带动作用明显。这些年我国的经济发展成果最重要的就是通过住房消费来体现的, 住房消费也带动了城市建设、消费品生产、时尚产业、建筑装饰业、建筑材料和大量的更上游产业产品的生产。

在新的经济环境中我国的土地供给立法要尽快带动市场形成对土地价格和住房价格稳定的新预期, 形成持续扩大住房消费的稳定环境。立法对保障人民的居住权、扩大住房消费的规定应该是明确、透明、一贯、持续、无可置疑的, 也只要立法才能为政府的土地供给政策传递一个明确、透明、一贯、持续、无可置疑的信号。

旺盛的住房需求是我国经济发展的原动力。把保障人民的居住权、扩大住房消费与保护耕地同时在立法中予以保障是对多年来我国房地产市场实证分析的结论, 是启动我国新一轮经济增长的契机。

6 扩大住房消费需要新的土地供给立法

市场经济中的政府背负着实现经济平等、效率、稳定的责任。政府利用自己在土地市场的垄断地位, 不是为了获得最大的经济利益, 而是保证土地资源的合理配置, 为房地产商创造公平的竞争环境, 实现房地产业和经济发展的目标。政府控制土地市场的这个目标要通过两个子目标来实现:首先要控制土地出让的规模, 实现政府保护耕地的目标;同时还要满足房地产业对土地的需要, 扩大住房消费, 持续拉动内需, 从根本上保障人民的居住权。近年来我国土地出让政策更关注前一个子目标的实现。

我国耕地资源不足, 人口总量没有达到峰值, 在粮食安全上我们应该持谨慎的态度。调动种粮积极性主要靠市场手段, 农民不安心种粮, 许多省份耕地有搁荒现象, 需要提高种粮效益。生物技术的发展为我们的粮食安全提供新的解决思路和途径。国家粮食安全新战略应抛开冷战思维, 通过国际市场配置粮食资源。

扩大住房消费、保障人民的居住权与保护耕地有一定的矛盾, 但在操作层面上有许多协调和解决的途径。大城市的老城区有许多危房, 政府可以出台更优惠的政策鼓励和引导旧城区改造。农村可通过统一规划, 旧房改造实现集约化用地, 少占耕地。海南、广西等地气候宜人, 城市边缘的丘陵和荒地长期闲置, 可征地转为居住用地吸引北方人口移民, 腾出北方的肥沃土地用于种粮, 实现全国人口和土地的重新配置。

参考文献

[1]王蔚.土地价格的需求和供给分析[J].中国土地科学, 1995, (6) .

[2]全国地价总体水平呈上升趋势[J].城市规划通讯, 2011, (3) .

房地产供给论文 第6篇

2016年,“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大结构调整任务和改革中,房地产去库存化成为了问题的关键。国家房地产市场需要去库存,但这并不是由于供过于求导致过剩的。房地产市场销售面积一直大于竣工面积,这样看来整体状况仍是供不应求。本文在分析房地产去库存化,主要结合合肥、南京、苏州等城市出台的政策对供给侧改革房地产去库存这一问题进行研究并提出一些建议。

二、房地产市场的现状

(一)房地产投资现状

目前,房地产投资总体仍处于不断增长的态势,但增速有所回落。房地产投资资金主要来源是民间资本,还有一部分是国际资本。房地产投资的对象逐渐由商业营业房转向住宅。房地产行业的国际资本在三四年前就开始撤离了,外资占投资比例逐年下降。由于去库存政策的出台,国家会出台更多优惠政策鼓励市民购房,一定会对房地产行业的投资产生影响。

(二)房地产开发现状

房地产开发呈现出的特点:一是新开工面积和竣工面积同比负增长,房地产供应力度下降,房地产企业对市场前景不乐观。随着国内房地产政策的变化,开发商缺乏活力,放缓施工进度,延长竣工时间,导致竣工面积增长变缓。二是拆迁规模和方式受限制,土地形势严峻。随着越来越堵的关于拆迁的负面新闻,国家加大对此的监管力度,相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式。土地形势严峻,获取土地变得更难,土地的成本也相应升高了。

(三)房地产销售现状

从房地产市场的销售情况看,销售量呈现出一定的波动。房地产销售价格和销售量变化不同,虽然调控力度大,但近年来依然居高不下。从全国来看,房价依然很高。从房地产市场的需求来看,刚性需求依然很强,投资购房热度不减。

6月18日,根据国家统计局公布的5月份70个大中城市的房价数据显示,5月,涨势最猛的城市依次是:厦门、合肥、南京。以下分别列了5月份和去年的全国新建商品住宅价格涨幅十强。

相比一线城市的环比和同比增长,二线城市的增长更为明显。尤其是二线城市四小龙(合肥、南京、苏州、厦门)中的厦门、南京和合肥(国家统计局未将苏州列入统计范围),5月份同比涨幅已经超过北京。

三、房地产市场存在的主要问题

中国的房地产市场目前存在主要的问题:信息不透明、库存过大、房价过高。中国现阶段的房地产是十分混乱的,最大5月份全国新建商品住宅价格涨幅十强的乱象是信息的不对称,信息的缺失和不对称造成了中国房地产市场的各种混乱。在今天市场已经基本解决住房问题的情况下,调控政策既无法抑制住房短缺情况下迅速上涨的房价,也无法解决住房过剩情况下庞大的库存。在房地产业,很多开发商缺乏活力,开发速度很慢,坐等土地升值,导致房价居高不下而房地产市场相对过剩。中国房地产面临的问题绝非去库存这么简单,库存问题背后是整个房地产制度系统的缺失。

(一)信息不对称

政府垄断土地供应,开发商垄断房价信息,房地产市场信息很不透明。首先,城市规划的信息不对称。城市的规划方案,一般民众无从得知,就连事后情权都没有。其次,政府供地的信息不对称。许多地方政府在土地竞拍过程中存在黑幕,徒弟的竞拍过程很多时候都只是走一个形式,而并非真正公开透明的招拍挂制度。再者,开发商的信息垄断。开发商在获得某一区域的开发权后,就成为了这一地区的信息垄断者,利用信息的不对称,进行炒作以提高房价。最后,房价指标混乱。中国房地产市场缺少权威的房价统计指标,许多机构公布的数据缺乏可信度,甚至为了商业目的操作信息指标。

(二)库存过大

在过去的十多年中,房地产市场失衡,地方政府、开发商、投机者的需求,共同拉动了房地产的迅速发展,导致了房地产开发规模的急剧增加。同时,地方政府在土地财政和GDP快速增长的诱惑下,无休止地拍卖土地,。房价的不断上涨进一步强化了政府拍卖土地的行为,同时吸引了大量投资者的疯狂投资,导致房地产库存过大。

(三)房价过高

在中国房地产运行中,一个让人想不通的问题:既然房地产库存问题那么严重,为什么房价始终降不下来?经济学中的供求定律,为什么到房地产上就失灵了呢?90年代末,人们认为房价的暴涨是因为投机客,尤其是以温州炒房团为代表,拿着大把现金,进入一座城市,投入房地产,房价坐地而起。20世纪初,人们认为房价的控制者是开发商,开发商在这个过程中获得了巨额的利润。现在,人们发现,房地产背后最大的操盘手可能是政府本身。在一套房子的价格构成中,土地价格和各项税费占到了65%左右的比例,而在全国绝大多数的县级财政收入中,土地出让金的收入约占到了45%的权重。众所周知,房地产企业拿地价格太高。地方政府受土地财政带来的巨大利益的诱惑,不愿意降低房价,怕降低房价后表明当地土地前景不行,可能刹不住车。房价即使在库存严重的情况下仍然居高不下。

四、房地产去库存措施

中央经济工作会议提出的措施主要有:靠农民工市民化,靠在本地就业的非户籍人口落户买房或租房,靠建设公租房制度,靠发展住房租赁市场,靠降房价,靠取消限购。对于前两条政策来说定位对象十分精准,但在房价过高的环境下,会出现实际有效需求即购买力不足的困境,还会出现购房与就业、户籍、公共服务之间的矛盾。靠降房价来去库存,在中国目前的房地产市场环境下很难实施,中国目前房地产库存很严重,但价格仍然处于高位。房地产交易的限购措施在一线城市可能短期不会取消,还可能适当加强。如果限购马上取消,房价将会继续疯涨,会对去库存产生消极影响。

(一)建立信息披露制度

其实,各国房地产市场都存在信息的不对称和垄断问题。相关部门一直三令五申要建立信息披露制度,但迄今为止,连一个权威的房价指标都没有。首先,根据不同地区建立不同的房价统计指标。其次,根据不同地区建立不同的环比指标。第三,建立中国的房价指数。最后,对科研机构公开一些关键的基础数据,鼓励科研机构监督国家统计局数据的真实性。真正公开透明的信息披露制度,可以让房地产市场更成熟。

(二)新型城镇化

新型城镇化,是房地产去库存的基本政策导向,希望农民工即新市民消化住房库存,这一条政策的定位对象是精准的。全国目前外出的想定居城市的农民工人数达到1.68亿人,理论上只要这些年轻的农民工中的1/8左右的人能定居在大城市,那么消化掉近7亿平方米的房产,房地产库存不是大问题。但是,要想农民工成为城镇化的新市民,还有以下三个问题:第一,城市房价居高不下,农民工的购买力不足;第二,农民工的购房地主要在小城市买房,而这些城市又没有足够的就业机会和配套的公共服务,不能满足新一代农民工对于教育、文化等方面的需求。农民工需要房子,但是农民更需要的是在自己工作的地方享受基本的市民待遇。在提升公共服务的同时,抑制房价过快上涨是减少房地产库存的措施之一。

(三)地方的房产政策及建议

抑制房价过快增长的对策,本文结合各地出台政策进行分析。房价上涨过快会刺激资源投入房产市场,从而导致房地产库存继续增加。因此,抑制房价过快上涨,是预防库存非正常增长的主要措施之一。中国房地产运行中,既然房地产库存问题严重,房价为何一直降不下来?房产是耐用品同时具有投资品功能,买涨不买跌是经济人的常态。所以,房地产商采用的营销策略是让消费者产生房价上涨的预期,以此在更短的时间卖完房子。然而,在房地产去库存的过程中,房价过高并不利于处理严重的库存。接下来下文主要以合肥、南京、苏州等城市为例分析几种地方去库存的政策。

1. 合肥:地王新政、房贷新政

对于控制房价涨幅的政策,最近合肥在这方面准备出台新政策,合肥的这些政策可能更有效,合肥明确表示不会限购,合肥从土地竞拍、房贷方面出台新政策,如:地王新政、房贷新政。

合肥拟推地王新政:宅地竞拍保证金不低于参考总价的50%;总价20亿元以下宅地,须1个月内一次性付清;总价20亿元以上的,缴纳时间不超过6个月;在合肥市各区县(除县级巢湖市和庐江县外)拍出“地王”(即楼面地价超过当地历史最高成交单价)的,开发企业必须在土地出让合同签订1个月内一次性付清出让金。

房贷新政策:商品房最低首付比为25%,二套房的首付比例提高至40%;如果名下有房有贷款,则二套房的首付比例为50%;三套房的首付比例提高至60%,且停止提供公积金贷款。

据6月18日国家统计局公布的数据,合肥5月份新建商品住宅环比涨幅为5.1%,排名全国第二,仅次于厦门;同比涨幅为23.3%,位列全国第五,排在深圳、上海、厦门、南京之后。

*数据来源:国家统计局

房贷政策变化,对抑制房价涨幅过快,通常有显著作用。比如上海和深圳,在3月25日提高了二套房首付成数之后,虽然实际房价可能还在涨,但涨幅已经明显下降。合肥出台政策调控的目的绝不是仅仅为了降温,而是在经历前五个月的暴涨之后,为了防止房地产市场在大涨之后掉头向下的危险。

2. 南京与苏州:地王熔断机制、房价涨幅红线

在“二线城市四小龙”中,南京和苏州,房价涨幅比合肥更猛。但相比之下,南京和苏州的“地王熔断机制”和“房价涨幅红线”等调控政策,不过是掩耳盗铃而已,恐怕主要是为了应付舆论压力。所以,南京和苏州的房价涨幅一时半会恐怕还停不下。如果一定要调控,合肥的调控政策,不是赤裸裸地方行政干预,明确了不出限购政策,比如对于首套房仍然采用25%的较低首付比例。从抑制房价涨幅过猛的作用上来看,合肥的这个政策可能相比于南京、苏州更有效。

*苏州政策于3月18日推出,南京政策于4月25日推出

熔断机制存在许多弊端。比如,在土地行情火爆的现实情势下,如果商家不想让竞争对手拿到地,直接报到最高价,触发熔断机制导致土地流拍。关键在于,土地流拍,将影响商品房的后续供应,导致供求关系更紧张。取消不合理的熔断机制,让粗暴的调控退出,才能有正常的土拍秩序。

3. 对国土部的建议

第一,改拍卖为挂牌方式,拍卖竞争竞买者容易冲动,而挂牌式相对理性;第二,搞大量的土地供应,避免挤牙膏式推地模式,竞争没那么激烈,减少低价疯狂的概率;第三,在土地出让条件中,事先规定建筑限高、限低和建筑密度等指标,规定精装修交付比例和小户型比例;第四,提高土地出让金支付的事件门槛,比如合肥的政策就是拍出“地王”时,地产商须在土地出让合同签订一个月内一次性付清出让金。总之,出台的调控政策应该侧重于提高地产商的规则代价,而不是给购房者设置障碍。另外,在维持房价稳定的方面可以借鉴重庆市试行的地票制改革,将闲置的各类农村集体建设用地进行复垦,变成符合在中农作物要求的更低,然后腾出建筑用地指标,由国土部发给等量面积建设用地指标凭证。这样一来,土地数量增加且成本较低,有利于维持房价的稳定。

小结

从供给侧着力房地产去库存,并不是减少供给化解房地产库存,而应提高开发商提供住房的质量和效率。当房地产已经告别短缺的情况下,房地产和房地产政策都应该回归社会和民生的本质,而不应该作为经济发展的工具。政策必须选择在控制泡沫和去库存之间去的权衡,既要通过相关政策加快三四线城市的去库存周期,也要防止出现房价大涨的情况。建议三四线城市取消限购政策,一二线城市将限购政策放宽,促进人们消费以缓解库存压力。

摘要：“促需求”、“去库存”是2016年全国房地产改革的总基调。化解房地产库存,促进房地产业持续发展是解决结构调整问题的关节点,二三线城市成为去库存的重点区域。各城市地方政府纷纷出台楼市政策,采用多种形式“去库存”。本文结合合肥、南京、苏州等城市出台的政策对供给侧改革房地产去库存这一问题进行研究,提出了扩大政府购买、降低房价、建立公开透明的信息披露系统等建议。

关键词：房地产,去库存,信息不对称,控制房价

参考文献

[1]杨红旭.供给侧改革与房地产去库存[N].中国证券报,2015.

[2]纪睿坤.供给侧改革启幕房地产的六个改革方向[N].世纪经济报道,2015,007版

房地产供给论文 第7篇

房地产经济是我国经济的重要组成部分,是民生发展的牵头行业,对经济发展有着很强的拉动力。近年来,山东因势而动,积极探索推进房地产供给侧改革方向道路。自2015年以来,山东省当局已经把房地产的去库存看成重要经济工作去做,2016年,继续深化供给侧改革,打出了一套组合拳,为山东经济发展添加新助力。

二、房地产市场改革背景

当前,房地产行业发展面临重重困境,我省房地产供求关系遇到了不容忽略的结构性失衡,其高库存、高费用,不仅限制了山东房地产业的健康运行,更成为山东经济增长的路障。在此情况下,房地产供给侧改革的必要性、现实性就不言而喻了。

1、房地产泡沫化供需不均衡。

在过去几年间,房地产行业发展迅速、持续景气,导致开发商恶性炒作,房地产投机盛行,使房地产的价格有违市场经济正常运行的价格范围,严重脱离了消费者愿意支付的价格而持续上涨;另一方面,开发商积极扩张,市场潜在供应迅速扩大,而在政府宏观调控下房地产需求萎缩,从供需比看,出现了泡沫化、供大于求的局面。

2、房价高位运行,超出居民承受能力。

房价过高是房地产行业又一重要问题,从央行2015年《城镇储户问卷调查》报告来看,仍有52.0%的住民表示现在房价过高,难以承受。2015年济南农村住民人均可支配收入平均为1.5万元,一个家庭每年的收入一般在3万元左右。若所有家庭成员将全部收入用于购入一套总价为30万元的住宅也得积攒10年。房贷支出给予居民沉重的经济压力,体现了房价不合理。

3、政府调控不佳。

我国各政府在城市用地方面涉权过多、管理松弛,没有做好相关制约监督工作。加上政府财政过度依赖房地产行业,在发展经济、调控市场和资源环境保护方面调控不佳,受短期利益驱动,过于追求上层统治者能看到的经济这一方面,卖地冲动难以消退。尤其是三、四线城市,没有做到与当地的实际经济情况、人民收入水平和人口状况相互协调,统筹兼顾,形成合理预期,使得房地产限于一种盲目的境地。

4、老鼠洞现象普遍存在。

房地产市场供给不均衡,尤其是进城务工人员的住房问题得不到很好的解决。为了生活,许多农民进城务工,导致老家里的房子空无一人、无人看管,老鼠走进走出;而进城的农民又支付不起高价格的城市住房,只能蜗居在城中村、地下室这种居住条件不好的地方,老鼠仍然走进走出。

三、房地产供给侧改革措施

供给侧结构性改革目标是根据实际改善经济结构,使要素达到最优配置水平,提高经济增长的质量和数量。“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”,是供给侧改革的重点任务,当中涉及到房地产行业的是“房地产去库存,推进持续发展”。所以,强调房地产供给侧改革,必须要从供给这一根本出发,把供给和需求控制在预期波动范围内,从而更高水平地保证房地产行业的平稳运行。在现代社会经济发展的大环境下,对《关于深入推进供给侧结构性改革的实施意见》进行深度解读,从整体来看,我们要进行全方位、多层次综合性的改革。对此,可以从以下着手:

1、严格限制房地产开发供地。

从现在起,政府要切实做好自己的工作,从各个方面加强对房地产开发用地的规划,各相关部门积极履行职能,提供良好的服务,对其供地数量实行限额配置;同时,加强对开发商以及开发建设过程的监督,保证房地产开发数量合理质量合格;还要建立高库存问责机制并严格保障其实施的有效性。在限制房地产开发供地方面,广大人民也要积极参与社会监督。

2、降低购房相对成本。

降低房价相对价格主要从两个角度着手,一是在降低现实成本方面,逐步降低原来购房的高税收、高管制,采取补贴等政策鼓励开发商更多的建设一些普通住宅,提高去库存效率。二是增加收入方面,在提供更多的就业机会的同时,也要对相应人员进行培训。使更多的人能够获得稳定的收入来源,进一步提升收入水平,从而使更多的人能够买得起满足自己需求的住房。

3、政府加强宏观调控。

在房地产开发方面,不能任由市场自我发展,还要适当加强宏观调控。房地产业的发展需要一个“自由”的市场环境,但这个“自由”是相对的,它还需要政府发挥“有形之手”的作用。宏观调控可以对房地产业的发展趋势进行全面及时的把控,做出切合实际、时事科学的规划方案,防止盲目开发现象继续扩张,保证其开发工作是对房地产规划方案的逐步实现,最终达到供需结构均衡。

4、完善配套设施建设,开展多元化经营。

要提高商品房供给的有效性,就要推进公共服务设施的建设,要完善配套公交、医疗、教育等资源,推进可再生能源建筑应用示范城市的建设,使城市内环境质量和信息通达度更上一个层次,这样才能让人流聚集,从而盘活“鬼城”、“空城”。另外,山东省还将推进跨界地产发展,将一部分符合条件的空置房进行多种形式综合利用;其中,环境优美宜居的可改造成旅游胜地和休闲会所;也可以将非住宅库存发展为学校、工业地产等。

5、促进农民工市民化。

激励农民进城购房,逐步有序地促进市民化,我省要求各地进行合理规划和政策支持,在推进户籍政策实施同时,使所有常住人口享受到相关的住房补贴,将他们发展为长期稳定的住宅消费群体。城市方面,提供农民工相关技能培训机会,使他们及其子女享有和城市人口相同的教育医疗保障,积极推进农民工住房补贴政策的制定与实施;农村方面,允许进城务工人员将其老家的宅基地和耕地依法进行流转,并对自愿退出的农民给予一定的补偿,也要相应的规划开展农村建设,为留守农村的人们提供较好的环境。

另外,山东省还将积极探索、培育住房租赁市场的发展,推进租售并举措施的实施,租赁和销售相互结合,进一步减少商品房的库存量,促进房地产市场的供需平衡。

四、房地产供给侧改革影响

房地产的特殊性就在于与其他行业的高度相关性,在其作用下带动了关联产业的发展,以提高区域经济水平。产业关联效应是指一个产业它自身的发展而引起的与它前向和后向有关的产业的作用效果。

房地产供给侧改革逐渐地消化房地产库存,有效地发挥其关联效应,成为山东经济发展的助推器。房地产去库存对国民经济的影响不可小觑,它减轻了行业内部的泡沫化程度,对经济发展非常有利。

1、为国民经济发展提供物质保障。

房地产是经济发展的生产要素之一,它的发展为其他产业发展提供了办公场所和生产车间。房地产去库存的降价补贴措施,保证了这一要素得以充分利用,为其他企业发展提供了更为充足的物质保障,一定程度上减少了企业的生产成本;另一方面,采取这种去库存的方法,也是加强房地产行业持续发展的有效方式。

2、推进城市综合开发,提高人们的生活水平。

对房地产业进行合理的规划,统筹全局发展,有效地提高了城市的综合开发水平。房地产的开发和改造中,人们用来休息、娱乐的基础配套设施不断完善,生态环境方面不断优化,另一方面,给农民购房一定的补贴,使进城务工的农民有能力支付起更好的住房,不再是地下室这种环境差的住所,这些都很大程度上地提高了人们的生活水平。

3、带动关联产业发展。

房地产业关联性高、带动力强,不管是从它的前向还是后向关联产业我们都可以看出,房地产业涉及行业众多,包括建筑建材业、能源化工业、电子通讯业、家电家具业、运输服务业等多个国民经济的产业部门。也就是说,房地产这一个行业的良好发展,在产业关联效应下会起到一个“以点带面”的效果,带动了整个与之相关产业链的发展。这将促进消费型经济的增长和模式的升级,为第三产业的发展提供了良好的环境与保障,促进国家经济稳步迈进。

4、创造新的就业机会,增加税收。

因为房地产行业的高度关联性,其必将带动相关产业的发展,创造出新的就业机会,而任何其带动下的产业都需要相关的劳动力。再加上房地产系统本身范围广阔,在建设、出售及后期服务都需要大量专业人员,社会就业岗位就会增加,从而减轻了人们的就业压力。

另外,房地产销售数额的增加,不仅保障了房地产经济收入的增长,它在相关产业乘数效应下,也促进了与其相关产业创造的经济价值的增长,使社会整体收入增长,将有效地带动地方财政收入的增加。

5、有利于土地资源的合理利用。

随着经济的发展,农民为寻求更好的生活大量进城务工,而城市土地的供需失调,基础设施用地比例过小现象,工业用地比例相对较大,土地浪费现象会严重。其次,会导致农村住房和耕地大多空置,土地浪费严重。房地产供给侧改革,对土地的供应与开发进行了有效管理,规范了各项土地交易活动的规则,有助于抑制城市土地盲目无限制的需求,促进农村土地的流转,提高了土地资源使用效率,减少浪费,从而优化了土地使用结构。

五、结论

供给侧改革是当前中国经济发展升级的重中之重,也是人们共同关注的话题。房地产行业作为一个全面综合的产业,它的发展,对城市发展以至整个区域的经济都具有不可估量的作用力,它通过更高层次的就业与服务,更低层次的空置率与成本,为扩大经济活动范围提供了便利和条件。一般来说,产业关联效应与产业转移和升级间是相互作用的,山东房地产供给侧改革,正在成为山东区域经济升级的主要动力和新的经济增长点。为此,我们要对区域范围内的自然条件和社会经济条件进行历史和现状的分析,对区域整体经济发展进行整体部署,因时而谋、勇往直前,充分发挥房地产供给侧改革的助推器作用,推动山东经济整体发展升级。

摘要：当前“供给侧改革”已成为中国经济活动范围内最为火热的话题之一。文章从房地产市场存在问题着手,分析了房地产市场供给侧改革的主要方向和内容,解决泡沫化、高库存问题,以及其改革效果的影响,成为山东经济发展的助推器。

关键词：供给侧改革,房地产去库存,产业关联效应,区域经济

参考文献

[1]袁鑫桐.浅谈房产测量的管理和部门协作[J].中国房地产业,2012,(06).

[2]供给侧改革是房地产去库存有效药方,新华网.

[3]胡建坤.农民进城买房经济研究[J].城市发展研究,2013

[4]王夏阳.跨国公司对华投资的产业关联效应研究[J].经济师,2001,(04).

房地产供给论文 第8篇

举办地点:贵州贵阳国际生态会展中心

马俊清:“供给侧”是今年的热词,特别是房地产供给侧的改革。房地产行业去库存压力巨大,房地产未来新的增量以及新增量部分的结构调整都是非常大的问题,有很多跟门窗行业相关。而绿色建筑是未来房地产行业发展的一个永恒的方向,特别是生态绿色这个概念,包括节能建筑、被动式建筑、零能耗的建筑等概念都和门窗息息相关。在新的节能建筑中,门窗的贡献率是目前、甚至今后提高房屋品质的一个重要方面。所以今天有幸请到各位专家就供给侧改革下的房地产改革和门窗行业的机遇进行一个讨论。首先我想请中国建筑金属结构协会副秘书长黄圻先生给我们介绍一下门窗行业的状况以及行业未来的发展机遇。黄圻长期在协会担任铝合金门窗主任以及副秘书长的职务,应该说是中国门窗发展的一个亲历者,也是一个引领者,我想对门窗行业下一步的发展方向他有独到的见解。

黄圻:谢谢主持人,亲历者应该可以称得上,但是引领者谈不上。在就供给侧改革下的房地产改革和门窗发展机遇进行讨论之前,我先给大家介绍一下门窗行业的发展状况。

建筑门窗行业的发展和建筑节能工作息息相关,特别是门窗,在节能方面的贡献非常大。我们这个行业大约经历了30年的时间,从最早的木门窗,到国家实行“以钢代木”,用十几年的时间推行钢门窗,可以说,改革开放给我们整个建筑行业创造了一个非常好的先机。

大约在上世纪70年代末80年代初开始了我们现在各种门窗的发展和应用:包括铝合金门窗、塑料门窗以及现在比较流行的各种复合门窗。改革开放后行业的发展特别快,每年有大约5亿平方米的建筑门窗投入使用,而且都是新的建筑,我国因此成为全世界最大的建筑门窗生产国和使用国。国家对这个行业也进行过一些统计,包括门窗的资质和门窗的生产许可证。当时跟国家生产许可证有关的统计结果显示,我们的门窗企业大约是17000家。一般来说,比较大的企业以做工程为主,如果算上封阳台等等这类的企业,我估计可能也有几万家。这些年行业的发展非常快,比如说铝合金,我们每年建筑铝合金消耗的型材大约是一千万吨,居世界首位。

在铝的使用量方面,总量2200万吨的铝,建筑的铝材大约占了一半。所以每年我们建筑业的贡献是非常大的。这些年我们铝合金门窗企业下了很大的功夫,包括企业的研发,也包括这两年大家说得比较多的系统门窗,应该说供给侧改革确实为我们行业下一步的发展提出了非常高的要求。

另外,我想说一下算是我们行业困境的几个问题:

一是洞口尺寸。实际上从钢窗时代我们就一直在讨论洞口尺寸,希望能够把中国这么多门窗的洞口尺寸尽量划一,让大家稍微简化一点。从钢窗时代开始我们就一直在编标准——我们协会和标准所一直在编,现在已经是第三次修改了。但是从目前情况看,这个洞口的划规还是不太理想,一是因为中国的市场太大,第二个也是我们的建筑设计师太多,所以对整个洞口的划规一直比较困难。实际上世界各国的情况也不一样。比如说日本,它整个洞口的尺寸划规做得就比较完整。我们去过YKK的工厂,分两个工厂,一个是给国内生产加工的,基本上跟我们现在的工厂一样,各种系列化、尺寸化都在生产;他们也有一些产品是向日本出口,那个产品相对统一得多,他们有自动的生产线,加工之后也可以包装成比较统一的格式,直接运到日本国内,安装玻璃之后就可以使用了。

但是也有很多国家对洞口并不加以限制,比如我们在德国既看到了夸张得不得了的大窗户,也看到夸张到可笑的小窗户,它的尺寸也是多样化的,随着建筑师的需要而有所不同。我感觉洞口的划一可能还需要相当的时间,这是我想说的第一个问题。

二是建筑节能。国家第一个阶段抓完以后,在建筑节能方面对建筑门窗的提升是比较大的。但是在第二个阶段,整个国家的政策落实好像并不完全到位,虽然北京和上海率先完成了75%的节能指标,感觉也不是太到位。再一个,在我们门窗夏热冬暖的地区,包括贵州的一些过渡地区,对于门窗的隔热、遮阳问题的解决也不太理想,这也造成了建筑门窗后面外遮阳推广的一些问题,需要门窗行业的进一步发展。

三是门窗整体应用。困扰我们行业比较多的问题是现在门窗的整体应用水平还不理想,这个问题我在很多会上也说过。我们行业发展的30年,应该说门窗企业的发展非常快,我们的设备比欧洲许多发达国家的设备还要好。我去过很多国外的门窗企业,他们的设备并没有我们的设备好,不像我们现在有许多非常好的加工中心。但是我们整个门窗的应用水平一直不好,可能有多种原因,最主要的可能还是我们的社会体制。制造门窗的和使用门窗的,设计门窗的和使用门窗的,包括房地产整个应用还是有很大的问题,这些问题可能还需要一段时间才能化解,而且不是单纯靠我们的门窗企业就能够完成的,当然我也希望这个供给侧改革能够给我们整个门窗行业带来新的生机,能够把我们门窗企业好的门窗真正用到房地产的楼盘上,也能够使我们的老百姓在家庭中真正使用到好的、符合国家产业政策的、节能而且舒适的门窗,这一点需要我们全行业共同去努力。

马俊清:黄秘书长说到一个非常重要的观点,就是如何把更加舒适、更加好的产品用到每家每户。因为我们的国民最大的问题就是对门窗的认知程度比较差,对门窗的健康意识比较差。门窗作为一个建筑外围结构的重要部件,对建筑本身的影响应该是巨大的。咱们今天讲以人为本,那么一个好的居室如何让人舒服,门窗在里面应该起到非常重要的作用。但是往往我们在家庭装修的时候,很多老百姓是比较认同把钱花到其他的材料中的,比如说谁家装一个橱柜花几万块钱,甚至十几万块钱、几十万块钱都是没有问题的。房地产商做高品质楼盘的时候,据我所知一套橱柜都是几十万、上百万;每家每户买洁具、橱柜、水龙头一个都可以买到几千块钱,或者是上万块钱。但是一旦到门窗上花多少钱都觉得贵,就觉得马路边上一两百块钱的好便宜,三五百块的也便宜。实际上咱们国家从改革开放到今天为止,大概换过六、七代窗户,平均五、六年换一次,算一算可能一平米三千块钱都不止,这就是一次性投资和多次换性价比的问题。昨天跟郝会长交流的时候,郝会长的一句话听起来叫人非常难受,他说一开始花了很少的钱换,但是等到你二三十年以后换到一个好窗户的时候,已经牺牲了二三十年享受好的居室环境的机会。所以你细想一下这是一种悲哀,一个好的窗户该有多么重要。

刚才黄秘书长代表了行业协会,咱们协成装饰有限公司总经理朱兴雄先生,我想请您代表门窗企业讲一讲未来门窗如何往前走。

朱兴雄:我从做门窗以来已经进入这个行业15年了,从15岁开始做门窗,到现在一直做这个事情,今后还是一样要把门窗做好。在这个做门窗的过程中,我的经历是非常坎坷的,整个门窗企业里面我敢说,除了会计没有做过,其他所有岗位我都做过,所以我对行业里的认识可以说是非常之深的,在这里我要说几个感谢:第一,非常感谢全国各地的专家领导来支持我们会议的开展,在这里我给大家鞠躬;另外一个,非常感谢协会搭建平台让我们企业在这个平台上施展手脚。现在贵州的门窗行业我个人看来遇到了非常大的瓶颈,希望通过和大家的交流来帮我们解决一些目前的困难。

具体来说,我们的门窗行业现在非常零乱,既有低端门窗的介入,也有高端的门窗,像刚刚说到的1000多块钱一个平方。我们公司大概在2001年的时候在贵阳做了首个门窗,现在又和意大利的公司有战略合作。虽然我们现在在贵州,但是设备的选择是多样的,就我们公司来说有意大利产的也有国产的,不过这又导致了一个很大的问题,就是刚刚介绍的工业4.0的事情,因为我们现在设备的多样化导致了不能实行统一的标准化、信息化和数据化。

另外门窗行业是一个劳动力非常密集的行业,我们非常缺乏专业方面的人才,这也是现在企业非常典型的一个例子。现在经常要求我们降低成本,降低成本应该是非常透明的,但是反过来说我现在考虑的是,降低成本要通过管理和装备的自动化,让人力成本降低。还有一个就是质量控制。公司去年签了30多万平米的工装门窗,今年的话要完成40万平米工装窗户、20万平米的玻璃幕墙的工作,但是质量部门不可能做得到每一扇窗户、或者是每一扇玻璃幕墙都能够检测到位,那我们只有通过转型升级,通过传统工业的转型升级来改变目前贵州门窗的现状,改变我们现在劳动密集型的特点,还有就是改变我们现在质量达不到技术标准的现状。形势可以说非常严峻,所以需要同行和各位专家经常到贵阳来给我们大力支持!

马俊清:今年的4月7号俞正声主席主持召开了双周讨论会,会议的主题与工程质量安全讨论有关。俞正声主席在会上的发言主要讲的就是门窗作为建筑外围结构的重要性,同时客观地分析了我们行业的问题。他在讲述当中提到一组数据,就是说目前中国节能门窗在建筑上的应用,能够达到现有节能标准的不足5%。反过来说我们还有95%的空间,我们未来的发展机遇应该就在这95%上面。但是这里边我们不得不承认一个事实,就是我们的质量、还有我们的标准达不到要求,而且比我们要求的距离还很远。

今天我们也非常荣幸地请到了贵州省质量监督站的原总工杨力列。质量监督站就是管质量的,所以每次提到质量问题、质量安全问题监督站都是最权威的。所以我想请杨总工给我们从监督站、从抽查的角度,对我们整个门窗行业做一个评价。

杨力列:我是贵州省建设工程质量安全监督总站的,虽然现在退休了,但是在几十年的质量安全管理工作当中我是深有体会。首先我要感谢北京来的几位老前辈、老专家,还有从全国各地到来的各个厂家、技术研发单位。贵州省的情况应该说相对而言要落后一点,感谢这些专家、单位为我们贵州省在门窗幕墙建设方面带来了很多好的经验做法。我记得贵州省茅台酒厂的办公大楼是玻璃铝板幕墙,那是1994年建设的,然后就是贵州省电力局的大楼,这些应该说都是贵州具有标志性的工程,大家都是有目共睹的。门窗幕墙的建设日新月异,大家都感觉到很兴奋。

建筑门窗玻璃幕墙给我们的建筑添色不少,起到了画龙点睛的作用。实际上我个人的感觉,幕墙工程既是高档的装修节能工程,又是结构工程。在幕墙工程方面我最近还在发挥余热,但是就我个人感觉,我们队伍的素质还是参差不齐。我们在座的都是做得比较好的,但是也有一些承包单位做得确实不好:不讲究加工幕墙的环境,就在露天灰尘下,没有恒温、恒湿的条件,更谈不上操作工艺,反正拿来就开始干,师傅都没有一个。当然这方面希望做得好的单位要继续努力,争取做得更好。

还有大家在承接工程的时候一定要把自己好的队伍班组派上去。我们走一个地方就亮一个地方。门窗工程和人民的生活是息息相关的。就目前的发展来说虽然有的增加了人们生活的舒适度,但是有些工程也不可避免地给我们留下了遗憾。比如说我们曾经就在报纸上看到过铝合金的门窗从高空掉下来的报道,原因就是我们一些单位没有完全按照国家的规范标准来施工。比如说推拉窗必须要有纤维控制,否则它在推拉的过程中就会掉下来。不过总体而言我们贵州省在供给侧的房地产这方面已经有了很大的进步、我们的门窗幕墙工程也有了很大的进步。今天谢会长专门把贵州省的情况做了一番非常深入地研究,姚总也给我们提出了很大的希望,作为贵州省本土的工作人员我们更应该为贵州省贡献自己的力量,希望大家一起努力!

马俊清:杨总工说到幕墙的安全质量问题,实际上这个问题现在已经变成我们国家的一个非常大的问题,我印象里住建部关于既有建筑幕墙的改造问题已经开会了,请了很多专家来研究这个问题。从改革开放以后到现在做了很多的玻璃幕墙,现在这些玻璃幕墙已经进入保养期、甚至是已经过了保养期但是也没有保养过。过去的技术可能跟现在的技术相比较而言差距很大,所以过去的安全方法,包括隐蔽工程里的那些固定件的生锈问题,特别是胶的问题对幕墙的影响应该是巨大的。今天集泰化工股份有限公司的总经理邹珍凡先生也来到了现场,您应该对胶的问题有专业的认识,就请您给大家介绍一下。

邹珍凡:我们做的品牌是建筑胶,可能很多人比较熟悉。今天我们讨论供给侧这个主题,前面我们讲系统门窗,我觉得系统门窗本来就是对我们供给侧非常好的诠释,就是提升我们产品的质量和性能。那么站在我们企业这样的一个角度,站在我们做化工产品的角度,我觉得我对供给侧的理解可以用四个字来概括:一个是稳定,一个是创新。

一是稳定。我们做化工产品,产品的稳定性是非常重要的。集泰化工创始于1988年,20多年来我们一直做中高档的产品,一是靠稳定这两个字,一是靠我们产品的质量、靠好的设备。我们现在全部是自动化的生产线,也就是无人化的生产线,尽量减少人员对它的影响,保持团队的稳定,宁可用高薪也要留住这些技术工人,因为再好的产品都是人来创造的。所以我们讲工匠精神,要想有工匠,我们企业家要舍得花钱在他们身上,只有产品稳定才能不断地发展。

二是创新。一个企业的发展和供给侧依靠是非常好的创新。我们建筑密封胶行业目前也是比较乱的,小企业很多,很多企业买一个配方搞一个罐子就开始做,这样的企业最终损害的是我们整个行业。我们集团90年代建立了自己的研发中心,现在是企业院士工作站,有一大帮专家团队在不断地研究开发我们的新产品。在集装箱领域的密封胶我们20多年居全球第一。在建筑领域,门窗胶、幕墙胶我们都处于国内领先地位,靠的就是不断地推陈出新。

现在围绕绿色和节能这块,装配式建筑是今年大家非常热门的话题,也是我们今天讨论中间的一个主题。我们去年年底正好推出了装配式建筑的密封胶,它能够跟混凝土非常好地结合,而且不需要刷底涂,有非常好的融合性。做建筑胶的同时我们也推出了新的产品,在建筑领域钢结构以水代替油,通过减少中间的油挥发,来减少空气雾霾的产生,这是我们不断创新的第一个方面。

同时,在营销方面也要不断地创新。从2000年开始我们就建立了自己的营销队伍,目前全国30多个省市里,每个省市都有我们自己的直销队伍,通过直销队伍提升我们产品售前、售中和售后的服务水平。刚才我们主持人讲了,特别是幕墙胶,如果胶粘得不好,施工环境有问题,就像刚才质检站的领导讲的,如果施工环节有问题你的胶有可能会失效,那么一旦失效玻璃就有可能会掉下来。我们直销队伍中有一个专门的团队负责控制和帮助企业控制施工质量,对施工过程的控制,也属于我们的责任范围。通过直销有效地杜绝了因为我们自身的产品出现问题而影响顾客使用的可能性,所以总体来说供给侧对我们企业也是一个鞭策。做百年企业,这是我们永远追求的目标,希望我们的胶能更好地服务贵州的企业,在此也特别感谢我们在座的各位贵州的企业家们对我们整个行业的支持。

马俊清:现在门窗在房地产建设交付使用的投诉率占总投诉率的50%—70%。这个投诉率应该说给房地产商带来了巨大的麻烦,特别是给后勤物业带来了巨大麻烦,同时也对整个楼盘的形象造成损失。应该说房地产公司对于投诉率尤为关注,不允许经常产生这么高的投诉率,但是我们这个行业就是这样。我印象里面万科曾经有一个统计,它的投诉率里与门窗有关的投诉,占了总投诉率的70%。今天我们有幸请到贵州麒龙房地产公司的副董事长,也是咱们贵州省贵阳市房地产商会常务副秘书长林淳先生,我想问的是,您关注门窗的投诉率吗,要是关注的话就会发现门窗在整个房地产当中是对老百姓有重大影响的心理因素之一。

我们把门窗解释为动态的产品,因为交付的楼盘一个要看地理位置、地段,另一个就是户型好不好,剩下的钢筋水泥都是固定的,只有窗户是动态的,所以一般我买房子可能进去之后看得多的是动态的东西,敲敲门开开窗,这个窗实际上对于整个购买者的心理影响还是非常巨大的,所以您对窗这块是一种什么样的判断?在供给侧改革影响之下,房地产行业下一步的走势我想应该是往绿色、高品质上走,那么门窗在里面起到了什么样的作用?

林淳:今天参加这个会议感觉非常受益,实际上我还是第一次参加这样的专业会议。贵州人民都非常有礼节,两位本土的贵州人都是站起来给我们鞠躬,所以我也想再次站起来向各位企业家和各位专家表示我的敬意。

对于房地产,门窗这个事情我想讲两个观点。第一个,就是我现在不敢讲自己是做房地产的,因为别人听说你是做房地产的之后那种眼神都是很可怜的、很同情的,都是这种态度。但是我告诉他们我们还在做房地产,而且我们要坚定不移地做房地产。为什么?我说每一个行业也好,企业也好,它是在一个一个突破当中发展的、它是在优胜劣汰当中发展的。房地产产业从粗放最终会细化,房地产企业会越来越精。我觉得市场是存在的,人们可以去国外背一个马桶盖回来,难道不是追求舒适的家庭生活?他确实有这种需求。

第二个观点就是房地产,除了住宅之外我考虑的是房地产承载什么东西,我为什么而生存?那么这样接下来的问题是产业链上的各个部分到底能够给我们什么?所以第一我认为房地产会越做越精,越做越好,大家的生活品质也会越来越好;第二我想分享与门窗有关的两个小故事。第一个小故事是20年前,一个朋友跟我讲他很后悔,后悔买了一个对面就是基站的房子。他说孩子晚上总是哭闹却找不到原因,到现在我也没有懂这个基站到底对人有没有害处,后来明白这个无线基站的东西是不是可以屏蔽的,我就跟他讲做玻璃窗,让他把窗户拆了然后加上金属网等等各方面的东西,对不对我不知道,但是他说孩子后来就不哭了。所以我觉得20年前通过我做的这个事情,我对门窗的功能应该是有认识的。第二个故事是,我们公司跟瑞士一个绿色基金合作了五年,今天是他们跟我们合作的第三个项目款从境外到境内刚刚到帐。三个项目我们跟它合作的时候有两个要求,第一必须做绿色建筑;第二它们持有的物业必须装修成满足绿色环保要求的办公室。同时我们双方的机缘也是在窗户上,五年前他们来考察我们的时候看了我们的一个楼盘,因为别的地方都是一样的,板房看不出来,他们唯独仔细看了看窗,看完以后的结论是这个楼盘品质不错,对企业有信心。我们现在做成本可以把窗子多开一个厘米,一个平方厘米会影响多少成本都算上,但是我们企业讲致力于让城市更美好,怎么做到更美好?我认为一个好的建筑,窗户是它的眼睛、灵魂。

我最后提三个建议。第一个,今天听了以后发现,直言来说,你们协会工作干得不好,为什么呢?科普太弱。其实很多东西我都是第一次听到,我是房地产专业的人都第一次听到,那么你们的科普工作做得真是不好,所以我说第一个我觉得应该主抓科普。这个科普实际上可以搭上一个“大健康”的概念,大家都关心健康,门窗意味着什么?门窗如果能够带来健康,这个事情科普以后,以后的客户会倒逼房地产公司的,客户一来看房子问这个门窗这个功能有没有,那个功能有没有,一问马上销售人员反映上来,马上我的设计就要改进。因为客户提出要求来我改了以后再做宣传,我的门窗在整个地区就是独一无二的,我有市场,所以第二个就是希望通过你们的客户倒逼房地产商。第三个确实这个产业链上的互动还不够。我们天天晚上去研究一个户型,甚至可以通宵达旦研究一个户型,但是没有想过这个窗子能不能增加什么功能,这个门能不能增加什么功能,户型入户的时候是不是要把这些参数指标都加进去。像我们现在互动就很不够,我们就是常规地算成本,只要质量差不多就成本优先。但是你们忘记了,因为买一个房子几十年,你不能把现在的钱赚了,但是留给客户的不是一个良好的资产。所以我最想表达的就是请各位企业家和各位专家能够与房地产企业形成这种互动,你们到企业去,不用推销产品,你们就说我们给你们讲讲门窗发展的趋势,把你们老总全部叫来,反而可能更容易跟我们变成朋友,然后订单更容易实现。因为老板一想,对,这才是真正好的门窗。所以我想借这次机会希望我们房地产企业家能够携手在“创新”的主题词下共谋市场、共谋发展。

马俊清:在座的听得都入神了,我觉得林总的话确实讲得非常好,大家都是非常认同的。我主持过这么多的对话,每次对话里面都有一个房地产代表,我感觉今天林总讲得是最好的。不是当面恭维,绝对不是,因为他讲的确实在点上。今天上午介绍房屋的时候讲河北省的“在水一方”,“在水一方”这个楼盘里面大概有20%是被动式房屋,两栋楼比普通的楼造价可能要贵差不多20%左右。老板原本担心因为贵卖不出去,结果这两栋楼是最快卖出去的,突然就被抢没有了,为什么?就是因为刚才林总讲的,真正品质好的东西是有人要的,并不是说便宜就一定有人要,好的东西才是被人喜欢的,特别是你讲的那个招工的故事,能真真正正影响到每个人。

现在我们社会上有很多人焦虑、抑郁和狂躁,实际上跟现在发展的快节奏有关系、跟压力大有关系,但是真正还是跟窗户有关系。因为现在汽车的保有量太高了,我不知道贵州的情况,在北京有的时候到了后半夜,汽车也是没有停止的,都是在马路上跑,而且医学上已经证明低频的汽车噪音在睡眠的时候会影响人的神经,造成人的抑郁,所以窗户对人的影响是巨大的。

来了贵州以后一说节能,很多窗户厂自己的人都说开玩笑,这么凉快的地方、这么好的空气干嘛要那么密封,开着就可以了,这么凉快的地方用不着过于节能,冬天也不是很冷。但是真正的噪音对人的影响是非常大的,实际上咱们现在讲性能,可是咱们国家门窗的功能都没有做好,想想看你们家的窗户开启灵活吗?寿命长吗?推拉窗顺畅吗?这些都是门窗的功能,窗户之所以这么频繁地更换,其中主要的原因就是功能保证不了。

林淳:不好意思我再讲几句,我前几天去看别墅的产品,因为我个人判断中国未来的住宅就是别墅的时代。跟我去看别墅的一个朋友提到,如果别墅到处都是大玻璃的落地窗,他说我长期到外面出差,我老婆一个人敢住吗?那么我想说,如果这个话提出来以后,销售员工拿着大铁锤去敲,如果玻璃没有敲坏,这个宣传效果我觉得就可能成交了。人就是有这个顾虑,到处都是玻璃窗他就不敢买。

马俊清:这个你放心,米兰之窗用穿甲弹都穿不透,有检测报告为证。确实林总说得很对,我们这个行业的人科普的意识太差。前几天郝会长到我们公司去,说你这么好的展厅完全可以变成一个教育基地,幼儿园都可以去,从幼儿园就开始抓,幼儿园小孩说好,回家他爸就换窗户了。咱们确实普及率太差,包括房地产行业的老总都不能深刻理解,说不能深刻地理解其实也不准确,因为他不知道咱们的科普。不过通过今天这么短的时间大家讲这么几句,我相信林总已经了解了很多,所以这方面确实值得我们思考。

刚才讲功能的问题,作为门窗来讲除了系统和工艺,实际上五金件在门窗里面是一个核心的东西,五金件决定了门窗的使用寿命,决定了功能性的实现。今天我们有幸请到了坚朗五金公司的总工程师杜万明先生,我想请杜总讲讲五金件下一步发展的方向,以及下一步对于新的系统门窗也好、新的功能门窗也好你们所做的准备。

杜万明:首先感谢协会给了这个平台让大家共同来交流。坚朗公司是今年3月份上市的,在上市的时候公司白总提了八个感谢,我借用其中一部分:一个是感谢协会的领导对坚朗公司的领导、帮助和支持,使得坚朗走到了今天;第二个是感谢客户对我们坚朗公司的信任和支持,使得大家能够共同做这个市场;第三是我们感谢行业里相同或相近材料的企业,互相配合为客户提供好的产品和服务;还有一个感谢是感谢行业的专家从专业技术上对坚朗公司进行的指导,因为我本身也是做技术的。最后一个是感谢坚朗公司的全体员工,能够和坚朗公司一起成长发展,我在这借此表达一下坚朗公司对大家的谢意。

那么刚才马总提到门窗五金怎么判断新时代的问题,其实坚朗公司这几年上至老总下到员工,一直致力于这方面的工作,在此我谈一点个人的体会。我是坚朗公司的一个工程技术人员,那么坚朗公司在研发、生产制造、销售体系等几个方面,每个环节都投入了很大的人力、物力和财力。比如说我们地处广东,我们参加的广东现在某地的一个学会,它已经开始对当地使用约20年的幕墙建筑的安全性进行调查,这里面就发现一些问题,有些玻璃幕墙窗户已经长期关闭不敢开了,因为发生了窗户扇坠落的事故。大家知道一个问题,这个幕墙有20多年了,里面的五金有国产的也有进口的,连当时成套整窗一起拿进来整体安装的都有。那么发生这类问题意味着什么?就是五金设计的原理和可靠性有问题。为此坚朗在这方面是这么做的:坚朗公司有一个国家实验室——评审委通过的实验室,我们这个实验室在评审委里边一共备案了400多项性能检测指标。它是每年都要接受检查的,专门检查门窗幕墙、五金结构件的各种力学性能和耐腐蚀性的指标。这个实验室隶属于公司总部管理,独立于生产系统,我都干涉不了,检测结果出来一就是一、二就是二。这个实验室跟实业部之间是一种相对的矛盾制约关系,是通过检测最后对实业部的产品质量进行一个把关和评定。仅关于门窗合页的检测设备我们就有20多台常年工作,可能有很多领导去过公司都看到了。我们基本上每年有1—2车报废的门窗,就是长期做实验的门窗都报废掉了,设置实验室就是公司为了使产品能够更加贴近市场、服务市场,而且能够适当的领先市场。

公司在产品研发上最重要的举措是对研发队伍的激励。第一个是对研发信息的收集整理进行激励。其他企业我不太了解,但是坚朗公司这块有一部分工作是我在负责。对申报的专利我们每年年终奖一次、年底奖一次,只要申报专利就给奖励,不管这个专利能不能变成产品,只要有好的创意和想法就给奖励,这是一个。第二个奖励是,只要工程技术人员设计一个产品、只要新产品面世而且能够在市场上营销,公司就给奖励。为此去年一年我们拿出100多万用来奖励工程技术人员,在春节前后发放。什么意思?就是谁设计的产品在市场上更贴近客户、销售量大,这个奖金就直接和他挂钩。因为我们有13个技术部门,并不是所有的都能设计出比较好的产品,谁设计得好就奖励谁,上不封顶。有很多技术人员一年的奖励算起来甚至有的时候能接近和超过我的收入。所以我们公司在这个地方是投入了相当大的人力、物力和财力。

那么为了保证产品的质量和改进产品生产工艺,坚朗公司专门有一支队伍学习借鉴国外的产品生产,并用于生产工艺和生产设备的自动化和半自动化的改进,凡是能够实现半自动化的就去掉手工作业、能够实现自动化的就实现自动化。所以大家也知道坚朗公司前年代理德国的产品,其实这也是我们学习了解国外生产工艺、装备、设计理念的机会。那么公司每年也有工艺改进方面的奖励,也就是说你如果不是产品设计人员,但是你在生产线上能够提高效率、降低成本、保证品质或者是提高品质的都有奖励,这是在生产体系上为了使我们的产品能够有较好的应用市场。因此坚朗公司可能是目前为止我知道的、在我们同行业当中,在前沿销售体系中布置技术服务人员队伍最多的企业。我有100多人的技术人员队伍分布在全国各地的销售区域,直接做技术支持。为什么会有这么多人?因为我们有门窗五金、幕墙五金,它要求的专业量非常广,所以很少有人全部都会。

公司有这么多生产线,我也只是知道一个大概,具体到某一个专业,相关的技术人员都比我优秀。我们搞结构的有结构的博士工程师,搞幕墙的有专门做幕墙计算、分析软件设计的技术人员,大家知道在点拨幕墙领域里国内最大项目就是坚朗公司拿下的;在结构体系里面国家科技进步二等奖也是我们共同参与到当中拿下来的。那么在门窗领域里面我们分得比较细,铝窗五金、木窗五金、塑窗五金、幕墙开启扇的五金,分了各个专业,让每个人有自己的专攻、主攻方向,这样使得产品的品质,包括产品的研发覆盖面尽量完善。这是整个公司的体系。那么为了更好地服务大家,我们前方100多名技术支持人员还有一个任务,就是每个月把各自负责的技术动态跟公司总部汇报,我负责收集,同时也作为他们每年工作晋级评价的指标之一。

上面讲的是在技术支持领域。就整个公司的管理体系而言,为了生产比较好的产品,能够满足生产的要求、保持产品品质的稳定性,公司前几年采用了ERP软件,但是公司今年一年二十几个亿的时候这个软件就稍显不足了,所以公司提前上了甲骨文的软件,在整个软件体系上一期投入将近4000万,打通了整个生产领域的信息化传递,现在我们的销售人员用手机都可以查到订单走到哪个工序了。

马俊清:我刚接到一个微信,是一个好消息,说刚才你所说的国家科技进步二等奖是咱们门窗行业获得的最高奖项。现在大概有100多人在天津市天津体育场用这个技术做了一个107米宽的大扇,叫穹顶,现在许多业界的人士正在参观,你讲这个就足够了,现在杜总已经不讲技术、不讲产品,开始讲故事了,这就是公司上市之前跟上市之后的差别。你讲的内容我们都理解了,因为通过这个控制过程、奖励过程一定会生产出好的产品、一定会创新出好的产品。

最后有请贵州省工程质量安全协会的秘书长李国海先生给我们讲讲安全问题,算作一个总结。

李国海:今天这个绿色建筑和节能门窗论坛会在我们贵州召开,实际上是对贵州绿色建筑、节能门窗的一个推动,因为贵州这个地区放在全国来说还是比较落后的,特别是在门窗这块。大家都看看,除了在新区或者是刚开盘的建筑还有一点好的门窗,在老城区你看门窗基本上锈蚀得很严重。刚才那位老总说了对节能窗户的使用宣传力度不够,现在贵州当地的老百姓只是用窗户开启采光,而没有考虑其他的功能,比如节能和保温都没有考虑到,相信这次论坛会对我们贵州绿色建筑和节能建筑的发展产生巨大的推动作用,使情况有所改善。

房地产供给论文 第9篇

1 供给侧结构性改革下房地产项目管理存在的主要问题分析

第一、项目管理认识不到位。供给侧结构改革实施后, 我国很多的房地产企业项目管理工作开展过程中, 对于项目管理存在很多的错误认识, 将项目简单的认为是现场管理和施工管理, 对于现场以外的工作没有充分开展, 导致项目管理水平明显下降, 导致对项目收益等各个方面产生了很大的不良影响效果。

第二、项目开发前期工作开展不完善。房地产项目前期工作开展时, 尽管开发商给予了一定的关注, 但是仍然存在很多方面的问题, 这是一个系统的工程项目, 前期准备工作开展内容比较复杂, 研究和分析房地产项目管理内容, 是保证房地产项目成功开发的重要保证, 因此加强对项目的可行性分析非常重要, 避免出现乱开发、乱投资的行为, 引起企业资源浪费, 甚至危害到整个企业的安全稳定运行。

第三、设计监理不到位。房地产项目开发工作开展过程中, 图纸设计是非常重要的一项内容, 图纸阶段的设计很大程度上决定了项目最终产品房产价值大小。供给侧结构改革工作开展时, 很多的房地产开发企业对于这个阶段的管理工作开展认识不到位, 再加上设计过程中缺乏专业技术支持, 没有提出明确的委托书要求, 导致设计出来的图纸和实际情况存在很大的差异, 严重降低了设计质量水平。

第四、职位控制不当。一些房地产开发商在开展项目管理工作时, 过分追求速度, 希望快速回笼资金, 从而引发了一系列不良情况。在具体项目工作开展过程中, 一方面对于项目管理工作开展过程中缺乏相应的安全管理和质量管理监督, 很容易造成决策失误, 另一方面对于项目工程的进度控制不到位, 造成工程难以及时完成, 从而对销售计划预期实现情况产生了很大的影响效果。除此之外, 开工前由于缺乏详细具体的投资估算和全面估算认识, 在项目具体管理工作开展过程中, 无法对成本实现有效控制和管理操作, 导致投资成本明显大于投资计划额, 在很大程度上影响了企业资金流动和现金流动, 明显增大了企业运转成本。除此之外, 风险管理和控制较差, 房地产项目开发工作开展过程中, 存在很多的不确定影响因素, 比如政策风险、市场风险等, 一旦风险发生后, 无法及时做好控制管理工作, 很容易对企业发展产生很大的不良影响效果。

2 供给侧结构改革下房地产企业项目管理对策探讨

第一、提升项目管理人员综合素质。项目管理时, 项目管理人员的专业技术和其他管理水平对整个项目的成功实施情况会产生很大的影响和作用。针对供给侧结构改革下我国项目管理人员素质水平较低的情况, 需要不断加以提升和改善。一方面需要加强房地产企业管理层和领导决策层的综合素质, 加强管理人员对于项目管理工作的正确认识, 能够按照实际情况开展具体的工作, 保证项目顺利开展。另一方面就需要正确认识到项目开展的重要性, 加大培养和指导工作开展, 建立适合企业发展的复合型项目管理人才, 不断优化管理方式, 保证在项目工作开展过程中, 能够坚持以人才为本, 与时俱进, 吸收新的知识和理念, 提升项目管理人员的综合素质。

第二、加强项目前期管理工作。作为房地产开发商, 需要对房地产行业以及市场的变化时刻加以观察, 同时需要正确认识国家针对房地产行业提出的行业政策, 能够对房地产行业的动态变化加以认识和全面把握, 建立完善的企业信息管理机制, 主动收集各类信息内容, 实施综合分析和管理, 为房地产项目的有效开发提供足够的信息和数据支持。除此之外, 需要做好市场调研和预测管理, 对项目进行准确定位, 形成多个备选方案, 能够从中选择适合房地产企业的方案, 确定方案后, 能够对确定的方案做出并且形成全面且实际的投资报告。

第三、完善项目规划设计。在充分考虑市场需求、技术要求、项目安全等多方面要求的前提下, 能够加强和设计单位之间的联系沟通, 加强互动交流, 项目团队的负责人能够全程参与到房地产项目设计工作开展过程中, 加强密切合作交流, 保证设计方案的有效性和安全性。

第四、加强项目控制。在项目控制时, 需要从项目质量管理、成本管理、风险管理等多个方面加强管理控制, 实施有效的风险防范控制, 加强风险回避、风险转移, 有效实施风险控制, 提升项目管理控制效率。

3 结语

供给侧结构改革条件下, 房地产行业发展过程中, 项目管理非常重要, 在具体开展项目管理工作时, 需要从项目开发前期工作、设计过程、职能控制过程、风险管理等多个方面加强项目管理。结合实际建设需要, 把握房地产行业的营销理念, 从而更好地促进市场推广和发展, 提升房地产企业的发展效率, 促进房地产行业可持续发展和进步。

摘要：针对供给侧结构性改革发展过程中存在的房地产项目管理问题及时加以分析和认识, 提出针对性的项目管理方式, 不断完善项目规划设计、项目控制内容, 从而提升项目管理水平。

关键词：供给侧结构,房地产,项目管理

参考文献

[1]鲁俊磊.供给侧结构性改革下的房地产项目管理[J].消费导刊, 2016 (05) .

[2]黄奇, 孙鹤.土地市场结构与房地产价格——四次垫高房价[J].中国集体经济, 2011 (30) .