酒店投资项目风险

酒店投资项目风险（精选10篇）

酒店投资项目风险 第1篇

我国正处于工业化、城市化、旅游发展的加速期,2010年中国宾馆酒店行业呈现全面回升的态势,营业额、客房出租率、就业人数都有所增长,现阶段酒店投资具有很强的投资吸引力。但酒店投资具有规模大、周期长的特点,而且受地域、经济、政策等多方面因素的制约,酒店投资作为一种投资工具,其风险性受到越来越普遍的关注。面临市场巨大竞争压力的众多的酒店投资商,避免盲目投资,进行理性分析,提高经营管理水平,尤其是适时开展酒店项目投资风险管理已成当务之急。

1 酒店投资风险研究的基础理论

1.1 酒店风险识别的含义

风险识别是指找出影响项目质量、进度、投资等目标顺利实现的主要风险,并将这些风险的特性整理成文挡。酒店项目投资风险识别是指酒店投资人对酒店投资过程中存在的风险加以认识和辨别,并对其进行系统的归类分析,以揭示风险本质的过程,是酒店项目风险管理的基础和重要组成部分。

1.2 投资风险识别的依据

风险识别的依据包括有工程项目规划、历史资料和制约因素和假定等。项目规划中的项目目标、任务、范围、进度计划、费用计划、资源计划、采购计划及项目投资方、承包方和其他利益相关者对项目的期望值等都是项目风险识别的依据。

1.3 酒店投资风险识别的步骤

项目风险识别过程一般可分成:确定目标、明确最重要的参与者、收集资料、估计项目风险形势以及根据直接或间接的症状将潜在的项目风险识别出来等五个步骤。风险识别步骤见图1。

1.4 酒店投资风险识别的技术与工具

在大部分的情况下风险并不显而易见,往往被很多假象所掩盖,因此,识别风险是要注意讲究方法,一方面可以通过感性认识和经验判断进行风险识别;另一方面,也是更重要的,则是依靠对客观的统计、资料的积累和风险的记录进行归纳、整理和分析,根据工程项目风险的特点,采用具有针对性的识别方法,以尽最大可能对工程项目的风险因素加以识别,从而减少应该识别出的风险因素没有被识别的可能[1]。常用的风险识别方法有:专家调查法、故障树分析法、幕景分析法和筛选-监测-诊断技术。

1.5 酒店投资风险因素

1.5.1 可行性研究阶段

可行性研究阶段是酒店投资决策的重要环节,投资者需要根据国家的法律法规和市场情况确定投资项目位置、用途、规模、类型等,并对开发成本、需求量、售价等做出合理的预测,而这些预测面临着大量的不确性因素。由于可行性研究阶段对开发项目风险的估计,将直接影响到酒店投资项目的成功与否。

1.5.2 项目实施阶段

项目实施阶段主要风险因素包括土地获取、资金筹措及设计施工等过程。一个好的成功项目是建筑设计单位、开发商和材料供应以及物业管理公司之间诚信合作做的成果,它更需要得到投资人的大力支持和配合[2]。在项目的施工过程中,风险因素主要有建材价格上涨和建筑成本的增加及项目是否能按时完工、工程质量的保证、施工中意外事故等。商场如战场,工期的延误如同贻误战机,可能造成“满盘皆输”。质量是产品的生命,是建设工程项目的三大目标之一,也是最重要的目标[3]。

1.6 酒店投资风险评估与控制措施

酒店投资风险评估是评估风险和风险之间的相互作用,以便评定项目可能的产出结果的范围。包括风险损失程度的判别和发生可能性的估计两个方面[4]。一般的做法是先对风险程度进行等级划分,然后根据需要和可能,选用适宜的方法对单个风险因素或项目整体风险的程度进行估计。常用的方法有层次分析法、调查和专家打分法、盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等。

风险控制是指风险管理者采取各种措施和方法,消灭或减少风险事件发生的各种可能性,或者减少风险事件发生时造成的损失[5]。风险应对策略就是针对风险定性、定量分析结果,为降低项目风险的负作用而制定的风险应对措施。风险应对策略必须与风险的严重程度、成功实现目标的费用有效性相适应,必须与项目成功的时间性、现实性相适应[2]。

风险应对策略通常是从几个备选方案中挑选出最优的一个。风险管理者进行风险控制所采取的措施和方法主要有:风险预防、风险降低、风险转移、风险回避、风险自留及风险后备措施、风险分散和风险控制[6]。例如,在酒店开发中,开发商应根据项目风险分析结果,结合自身情况,通过招标文件规定,工程承包方式、合同类型的选择,在《专用条款》起草协商谈判中,将自己不愿承担的风险转移给承包商。

2 案例分析

2.1 风险因素的确定

第二章中已介绍了风险变量的确定方法,本章采用层次分析法确定风险变量。通过专家评估,选择的不确定因素有建设投资、运营收入、经营成本,根据层次分析法评判标度,可得到如下判断矩阵(如表1所示)。

根据各个风险因素的相对重要性大小可知,在三种风险中,运营成本的最为重要,客房出租收入次之,建设投资又次之。

2.2 敏感性分析

通过对各指标进行敏感性分析可以得出,本方案最敏感的因素是依次为运营成本、客房出租收入和建设投资。其中客房出租收入、运营成本最为敏感。以净现值作为分析指标,分析这三个因素的敏感性程度,并画出其敏感性分析图(图2)。

2.3 项目其他风险分析

项目的政策风险主要包括国家和苏州市宏观经济政策的调整,以及地区、行业规定的变化对本项目产生的风险。地区发展规划风险主要包括根据苏州市总体发展规划,有可能产生的地区发展规划调整所带来的风险。国内外经济环境变化风险主要指因国内外经济环境出现严重恶化而产生的风险。不可抗力风险主要包括地震、战争、暴乱、火灾等非正常的不可抗力所带来的风险。设计风险主要有:建筑功能设计错误风险、机电系统设计错误风险、设计进度延误风险。

2.4 项目投资效益评价

2.4.1 项目的社会效益评价

本项目的内部收益率大于基准贴现率,净现值大于0,从财务评价的角度看,该项目均具有较好的经济效益,是可行的。由于本项目最敏感的因素是建设投资、酒店运营收入和运营成本费用,因此,首先在项目的建设中应该注重控制项目建设投资,经营中应控制成本支出;其次,在市场定位方面应根据项目的性质和区位特征,积极开拓项目的客户市场,完善项目功能,注重宾馆的宣传和客房的招租工作,保障客房入住率,使得项目能有稳定的收益能力,并尽可能为项目建设争取有利的政策支持。

2.4.2 项目的社会效益评价

通过国际饭店业近百年来的发展可以发现,中国饭店业在入世后必将进一步加快集团化发展的步伐,通过产权关系整合实现大集团化经营。也只有实现饭店经营的集团化转变,才能使我国饭店业的发展登上一个新的层次。某大酒店改扩建完成后的配套设施更加完善,服务环境更加舒适,将对地区的旅游经济有所帮助。项目的实施有利于促进区域旅游业的发展及酒店服务业行业素质的提高,并有利于加强本土酒店在高星级酒店市场的竞争力度,更好地推动中国酒店业发展。由此可见,本项目的建设具有良好的社会效益。

2.5 酒店改造项目投资风险控制

2.5.1 工程招投标阶段的控制

在苏州某大酒店改造项目的建设中,严格按照国家及苏州市招投标法律法规有关规定和《某集团建设工程、设备采购招标投标管理办法》有关规定,采用公开招标形式进行施工总包发包。根据苏州某大酒店改造项目开发建设中单项项目具体情况灵活采用发包模式,建议采用总包加专业指定分包的发包模式,建设单位有权选择总承包单位和各专业分包供应商,总承包单位承担总承包管理责任。

采取此种发包模式,便于建设单位同时或事先选择专业分包供应商,有利于整个项目的进度、投资和质量控制。但选择此种发包模式,必须在招标文件中事先约定总、分包工程界面接口,且在总分包合同中明确及锁定相互之间配合协调工作的内容和职责,因此对招标代理单位的业务素质要求较高。某酒店有限公司按照国家招投标法律法规有关规定和《某集团建设工程、设备采购招标投标管理办法》,已经制定了严格的项目招投标管理办法和操作细则,保证本项目工程、设备采购招投标的公平、公正和公开,已规避风险。

2.5.2 项目设计风险控制

2.5.2. 1 严格审核设计公司的进度计划及严格执行监控程序

一是落实专门负责设计质量及设计进度控制的人员,按合同要求对设计工作的质量及进度进行严格监控。二是为了避免出现功能错误或机电系统错误,必须严格执行方案比较及选择程序及方案优化设计程序。三是对设计进度实施动态控制。在设计工作开始之前,首先由投资方总工办审查设计单位所编制的进度计划的合理性和可行性。

2.5.2. 2 增强设计公司的技术力量,加强投资方方的工程师的技术及管理水平

一是由投资方方牵头,成立项目考察小组,考察相应的酒店的建筑风格及结构,开拓设计方和投资方方的视野,以降低由于投资方及建筑师对酒店功能的缺乏了解和理解而造成的建筑功能设计错误风险。二是设计公司从苏州市的几大设计院聘请兼职的机电系统设计顾问,以解决设计中出现的疑难问题。三是投资方方聘请专业的酒店管理咨询公司,对酒店的设计及日后的运行管理提供咨询服务。四是投资方方聘请了专业的酒店工程管理人员和运营管理人员对该酒店工程项目的设计进行把关,加强对设计成果的鉴定工作。

2.5.3 运营风险的控制

2.5.3. 1 着力开发商务散客客源市场

苏州某大酒店改造完成后,具备了接待高档客源的硬件条件,我们将在巩固国内各类订房中心提供的高档商务散客的基础上,花大力气开拓海外市场的订房机构,同时花适当的代价争取加入国外全球客房网络预订系统(GDS),以获得相应比例的境外商务客源。同时,为提升宾馆的品牌形象,尤其为吸引境外客源,未来将通过特许经营的途径,并可在关键岗位上适量招聘外籍员工以提高服务和管理层次。

2.5.3. 2 强化吸纳会务市场的能力

由于苏州近年来的飞速发展,高档酒店接待的会务量逐年增加,改建过程中,我们将重点加强宴会厅、专业会议厅、不同规格的多功能厅等会务设施,使苏州某酒店具备接纳中等规模的高品质会务活动的能力,较大提升会务收入的比重,并吸引相应数量的综合消费。

2.5.4 项目风险转移

第一,市场风险转移。酒店内部的若干经营项目采取出租方式,由专业的公司来经营管理,签订经营承包合同,由该公司来承担该部分的市场风险。第二,设计风险的转移。针对设计方在室外景观环境、酒店机电设备等系统的设计方面技术力量较弱,投资方决定把酒店的几个关键分项工程分包给其他的设计公司。考虑到装修设计和土建施工结合很紧密,因此由土建总承包单位负责装修设计。充分利用目前建筑市场是买方市场的有利条件,把弱电系统交由专业的具有设计资质的工程公司来承担设计及施工一体化任务。

3 结论

随着我国社会主义市场经济的发展和改革开放的不断深入,酒店投资业得到了迅速的发展。本论文结合这种实际情况,对酒店项目投资风险进行了全面系统的研究。介绍了项目风险识别和评估的过程,根据国内外文献总结了一些常用的风险识别方法和评估方法。通过具体案例做了基于财务评价的风险分析,如敏感性分析,并将层次分析法应用于实际工程项目的风险评估中,把理论与实践结合,验证了该技术在应用中的有效性和实用性,并为具体的工程实践提供指导,为其该酒店项目后续的风险控制和转移提供依据。

摘要：在酒店项目投资决策阶段,进行投资风险分析是必然的要求;在整个项目过程中,进行风险管理也势在必行。论文结合我国酒店项目投资实际,从理论探讨和实际应用两个方面,较系统深入地研究了酒店工程项目投资风险,结合财务评价阐述了风险识别和评估内容及风险控制和转移的措施,并结合具体的工程项目提出来对酒店项目投资风险管理的一些启示。

关键词：酒店投资项目,财务评价,风险分析,层次分析法

参考文献

[1]陈钰骐.电信业信息技术外包的风险管理[D].上海:同济大学经济与管理学院,2007.

[2]张墨林.房地产项目前期风险管理[D].西安:西安建筑科技大学,2004.

[3]田野.房地产项目全面风险管理[D].大连:大连理工大学,2007.

[4]程传山.房地产项目建设阶段风险管理[D].天津:天津大学2007.

[5]刘胜.风险管理研究及其在汽车发动机铸件新产品开发中的应用[D].武汉:华中科技大学,2005.

酒店风险应急预案 第2篇

明确来源地、到店时间/人数/有无儿童或老人/交通工具

二、入店接待：

1，大堂大门处公示：疫情防控的宣传公示以及当地收治医院的联系方式、酒店区域定时消毒等平面宣传、提示宾客佩戴好口罩。

2，酒店大堂/前台：放置好酒精棉片、电子体温计，每位进店客人先测量体温若体温高于37.2℃等，按照政府部门发布的规定处理。

3，填写宾客来源登记表，进入正常办理流程

三、在店服务

因疫情原因餐厅不公开早餐会有专工作人员送到房间

四、离店服务：

酒店投资项目风险 第3篇

2014年4月8日，香港万德通讯社公布有关新都酒店即将重组的消息，报道称“新都酒店盘中直线拉至涨停传海航集团接手重组”。经公司关于事项作出澄清：1、该传闻不属实，公司控股股东及实际控制人未与海航集团就新都酒店重组进行筹划、洽谈；2、公司、公司控股股东及实际控制人在未来3个月内没有对上市公司进行重大资产重组、收购、发行股份的意向。公司将于2014年4月28日公告2013年年度报告及2014年第一季度报告。公司于2014年1月16日披露2013年度业绩预告修正公告，预计2013年度归属于上市公司股东的净利润为200万元-400万元。二级市场上，该股近期走势明显强于大盘，该消息属于利空性质，后市注意风险。

高鸿股份000851

“互联网彩票”是A股市场一个炙手可热的概念。2013年10月初，高鸿股份也出现在多家知名招聘网站上，宣布招聘包括“互联网彩票事业部总经理”和“互联网保险事业部总经理”两项职位。一时间，“网络彩票”成为推涨高鸿股份股价的“新概念”。至此，高鸿股份已经集各种热门概念于一身。随着高鸿股份2014年第一季度业绩预亏公告的披露，公司董秘王芊4月8日一早把他在4月4日发布的“就别幻想了，一切都将结束。”这则微博重新“激活”放在了第一条的位置。这让投资者担心：高鸿股份的彩票神话是否也将终结？二级市场上，该股属于概念炒作，股价短期曾大幅上涨，注意风险。

互动娱乐300043

预计2014年1-3月净利润同比下降10%至40%，归属于上市公司股东扣非后的净利润同比增长15%-45%。业绩变动原因说明：1、2014年第一季度，公司销售收入保持了一定的增长势头，销售的增长推动了整体利润的增长。同时，广东星辉天拓互动娱乐有限公司100%股权及广东星辉合成材料有限公司30%股权自2014年3月份纳入合并报表，对公司本期净利润产生正面影响。2、截止本公告发布之日，2014年第一季度公司预计因外币远期结汇公允价值变动收益而影响的非经常性损益约-1250万元，对公司净利润产生了较大的负面影响。二级市场上，该股随着主营业务的调整更加概念化、抽象化。但目前业绩并没有反映股价真实水平，注意风险。

长信科技300088

产权酒店投资风险及规避策略研究 第4篇

1.1 产权酒店的概念

产权式酒店起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区, 后来风行于世界一些著名旅游城市和地区。国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市, 其时为1995年。从2001年起产权式酒店开始风靡全国。产权酒店作为一种舶来品, 是分时度假的一种衍生模式。它是指投资者买断酒店设施的所有权, 除部分时间自己使用外, 统一将其他时间的住宿权委托酒店管理公司经营、自己获取红利的经营模式。

1.2 产权酒店的特征

1.2.1 业主所有, 委托经营

单位或者个人投资产权酒店, 首先是通过一次性付款或者分期付款的形式, 获得酒店一个或者多个单元的完全产权, 即所有权, 投资者享有该房的继承、赠与、转让、抵押等权利;除部分时间自己使用以外, 投资者将其其余时间的住宿权交由酒店资产管理公司运营, 实现所有权与使用权、经营权相分离。

1.2.2 收益稳定, 保值增值

产权酒店的基本投资模式为:投资者将获得的酒店一个或者多个单元的产权, 通过签订委托合同, 交由酒店资产管理公司运营, 投资者获得合同规定的稳定收益, 产权酒店的收益一般为5%-7%, 高的甚至达到10%以上, 这是其他物业所无法比拟的。

产权酒店属于不动产, 由于不动产具有耐久性, 土地使用权可长久使用, 且不动产可以进行维护保养和改良投资保持或增加其价值, 因而可以抵御通货膨胀的影响, 即不动产的交换价值可随货币的贬值而增加, 从而表现出保值和增值的特性。

2 产权酒店的风险分析

2.1 产权酒店投资风险的概念及分类

在其他条件都相同的条件下, 投资者在选择投资机会时, 肯定会选择收益最大的投资方案, 但是由于风险的存在, 往往造成投资的实际收益偏离预期收益。因此从房地产投资的角度, 风险可以定义为获得预期收益可能性的大小。当产权酒店投资所获的实际收益超过预期收益时, 称投资获得了风险收益, 反之, 则称为发生了风险损失。投资者更重视后一种情况, 因为风险损失直接导致投资者预期收益的减少, 甚至亏损。故而研究产权酒店投资风险的规避有着重要的现实意义。

风险有多种分类:按产生风险的环境分为静态风险和动态风险;按风险影响的范围对象分为基本风险和特定风险;按风险损失的对象分为财产风险、人身风险、责任风险和信用风险;按损失发生的原因分为自然风险、社会风险、经济风险和政治风险。本文将按照影响范围的大小及投资者对风险的控制程度, 将风险分为系统风险和个别风险。

2.2 产权酒店投资风险分析

2.2.1 系统风险

系统风险又称不可分散风险或者市场风险, 系统风险是对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的那一部分风险。产权酒店投资面临的系统风险主要有:

(1) 法律风险。目前我国没有出现一部关于产权酒店的法律, 只能从《民法》、《合同法》、《公司法》等相关法律中寻求规范, 而法律的缺位直接导致的是产权酒店投资的主体法律缺位, 适用法律困难等问题, 许多产权酒店投资中出现的新问题得不到规范和妥善解决, 又由于投资者相对开发商和酒店运营商处于分散的弱势地位, 投资利益很难得到保障。比如投资者购买的单个房间所有权, 共有部位的所有权是归购房者共有, 还是单独归开发商或者原酒店所有人所有并不清楚;投资者在酒店管理公司经营期间对其所享有的处分权如继承、抵押、转让等, 是否需要经过酒店管理公司的书面同意等也不明确。

(2) 市场风险。市场风险是指在酒店经营过程当中相关新政策出台及大的市场变动而带来的风险。比如产权酒店投资者在于酒店管理公司签定委托合同时, 大都选择比较稳定的固定回报的收益方式, 但是建设部2002年7月出台的《商品房销售管理办法》明确规定房地产开发商不得以售后包租或者变相售后包租的方式作为销售手段, 这对产权酒店的投资者及开发商都将产生很大的影响, 特别是投资者的固定收益将受到影响, 得不到国家政策的保障。另外国家出台的收缩地根、提高贷款利率等政策, 也将从宏观上对产权酒店的投资产生深远的影响。

(3) 变现风险。变现能力是指投资者将其享有的产权酒店的部分或者全部权利转让并获得收益的难易程度。产权酒店由于其特殊性, 在投资者与酒店管理公司签订委托经营合同以后, 如果投资者遇到特殊情况, 诸如流动资金短缺、遇到突发性时间急需大量现金等情况下, 很难在既快又不使其价值受损地脱手转让, 这主要是由于:产权酒店本身并不为大多数消费者所了解, 另外产权酒店消费群体本身就局限于高消费群体, 其数量也很有限。

(4) 诚信风险。诚信风险主要由于某些开发商的缺乏诚信。如果开发商投资于产权酒店, 只是依靠产权酒店这个新名词及稳定的回报, 来吸引投资者购买, 进而盘活资产, 收回成本, 并对产权酒店后期酒店管理公司的选择及经营漠不关心的话, 那么就极有可能导致投资者的利益受损;同样诚信风险也可能来源于酒店管理公司, 由于产权酒店投资者比较分散, 很难享有像股份公司里的股东那样参与公司重大经营方案和策略, 因此如果酒店管理公司对投资者的委托经营没有尽到应有的管理义务, 那么投资者的利益也将受到侵害。

2.2.2 个别风险

个别风险是仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的那一部分风险。产权酒店投资面临的个别风险主要有:

(1) 比较风险。比较风险又称机会成本风险, 是指投资者将资金投入产权酒店后, 失去其他投资机会, 同时也失去了相应的可能收益时, 给投资者带来的风险。产权酒店的要价大概都在每平方米5000-8000之间, 最低投资额都在20万元以上, 这部分资金投资者无论放在银行, 或者购买国债都会产生稳定的收益, 投资于产权酒店, 投资者无疑将丧失这部分收益。

(2) 持有期风险。持有期风险是指产权酒店投资持有时间相关的风险。一般来说, 投资项目的在投资者手中持有的时间越长, 可能遇到的影响投资收益的不确定因素就越多, 投资者面临的风险就越大。产权酒店投资者与酒店管理公司签订委托经营管理合同后, 依照国外的经验, 酒店经营管理者大都采用将酒店住宿权分成若干时段 (每个时段大约为1周左右) , 然后分时段出售给使用者, 使用期限一般为20年或者30年, 这相对于投资者来说是一个比较长的时间, 在这期间国家政策、市场因素等变动, 都对投资者的预期收益而言都是潜在的风险。

(3) 收益风险。收益风险是指投资者所获得的实际收益与预期收益相对降低而形成的风险, 偏离的程度越大, 风险越大。产权酒店投资者的收益主要来源于两部分, 即产权酒店委托经营期内从酒店管理公司处取得的分红收益, 和拥有酒店单元所有权所产生的增值收益或者转让获得的收益。对于第一部分收益, 产权酒店能否产生收益, 关键看能否保证足够的入住率, 而酒店经营管理公司向投资者承诺的回报率, 大多是按照最理想的经营条件来计算的, 一般入住率都达到了80%-100%, 一旦入住率达不到预期的比例, 那么投资者的所预期的回报率将很难完全实现;对于第二部分收益, 酒店管理公司对投资者的产权酒店是否完全尽到善良的管理义务, 对酒店进行妥善的保养和修缮, 使其保值增值, 另外产权酒店能否转让以及转让的难易程度, 也将形成产权酒店的收益风险。

3 产权酒店投资风险规避策略

3.1 完善相关法律规范

国家应该着手制定出产权式酒店行业的各种专门性法律法规, 重点应放在以下几个方面: (1) 明确产权式酒店的法律地位; (2) 明确产权酒店各个法律关系主体之间的权利义务关系, 为各方当事人签订合同提供依据, 保护当事人的合法权益; (3) 明确产权酒店的权利属性, 包括投资者、酒店经营管理者和分时段房间住宿权享有者, 享有的权利性质, 以及各个权利能否转让、继承、赠予; (4) 制定相应的惩罚机制, 对于开发商或者酒店管理公司采用隐瞒欺诈等手段, 造成投资者利益严重受损的, 应该追究相关责任人的法律责任。这样才能使各种在产权式酒店开发经营过程中出现的法律事实在处理时有明确的法律依据, 真正使产权式酒店的开发工作步人有序的轨道。

3.2 谨慎投资, 科学管理

谨慎投资是指投资者在选择产权酒店时, 应做全方位的考虑, 包括酒店的区位、建筑品质, 酒店开发商的资质、信誉等;另外要全面考察产权式酒店开发上的各个环节, 如房屋的品质、室内外装修配套、物业公司等;投资者也要作好“成本效益”分析, 不能盲目的相信开发商或者运营商承诺的高额回报率。

科学管理首先要求投资者要选择好酒店经营管理者, 利润和回报的高低起决定作用的往往是管理的好坏, 只有拥有成功酒店管理经验的公司, 才能最大限度地挖掘经营管理潜力, 因此投资者要剖析酒店经营管理者的营销策略和管理方案, 积极参与到酒店经营管理中来, 及时了解酒店的重大决策和方案。

3.3 完善担保机制, 完善退出机制

对于酒店管理公司承诺的投资回报, 除了投资者与酒店经营商以合同约定以外, 还应让开发商或者资力雄厚的第三方做担保人, 承担连带责任, 当酒店运营不善, 投资者的权益得不到保障时, 投资者就享有了对担保人的利益补偿请求权, 这样可以分散投资者的风险, 提高投资收益的稳定性和可靠性。

当由于投资者的原因需要转让, 或者酒店经营者经营不善, 投资者想要转让产权酒店时, 可以在市场上将产权酒店自由的进行流通和交换, 或者采取开发商以原价回购的方式, 使投资者的产权酒店迅速变现, 提高产权酒店的变现能力, 降低投资者的投资风险。

3.4 建立行业自律组织

产权酒店自律组织, 在美国有ARDA (American Resorts Development Association) , 欧洲有OTE (The Organization for Timeshare in Europe) , 而在中国没有专门产权酒店的类似性组织。建立行业自律组织, 可以定期发布全国产权酒店的相关信息, 以及对产权酒店的投资经营进行规范和监督, 提高产权酒店的社会了解和接受程度, 减少因信息不对称而造成的开发商、投资者等主体的利益损失。

参考文献

[1]沈国娟.浅析我国产权式酒店投资的风险防范[J].经济研究, 2006, (S1) :15-16.

[2]周兴茂, 肖素琼.谨慎投资“产权酒店”[J].投资理财, 2005, (11) :35-36.

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[4]樊邦勇.产权酒店产业发展现状分析[J].特区经济, 2005, (4) :274-275.

酒店经营管理法律风险防范指引汇总 第5篇

总则

第一章 基本原则

第一条 【目的】为了规避海岛建设旗下各酒店经营管理中的法律风险，促进各酒店持续健康发展，实现各酒店利益的最大化，根据《民法通则》、《合同法》、《消费者权益保护法》、《治安管理处罚法》、《刑法》及《中国旅游饭店行业规范》、《旅馆业治安管理办法》，制定本指引。

第二条 【适用范围】本指引适用于海岛建设旗下各酒店、宾馆、度假村等。

第三条 【酒店法律风险定义】本指引所称的酒店法律风险，是指由于酒店外部法律环境发生变化，或由于包括酒店自身在内的法律主体未按照法律规定或合同约定有效行使权利、履行义务，而对酒店造成负面法律后果的可能性。

第四条 【事先防范原则】事先防范能够避免法律风险的发生，有效保障酒店正常、健康的运转。

第五条 【过程控制原则】过程控制贯彻并渗透于酒店运作的每个过程，过程控制落实到位，酒店法律风险就会得到有效控制。

第六条 【全方位管理原则】酒店法律风险存在于整个经营活动中，决定了酒店法律风险防范体系必然是全方位的。

第七条 【规范化运作原则】酒店要将法律风险防范纳入酒店各项管理制度、工作流程之中，并通过规章制度来规范各部门、各岗位 在法律风险防范中的职责，使酒店经营管理全部纳入法制化、规范化的轨道。

第八条 【动态化调整原则】酒店所面临的具体的法律风险不是一成不变的，酒店应针对不断变化的法律风险，不断进行调整完善，使酒店法律风险的防范和管理切合酒店自身实际，符合酒店不同时期的发展需要。

第九条 【重要性原则】酒店法律风险防范应当在兼顾全面的基础上突出重点，针对重要业务与事项、高风险领域与环节采取更为严格的控制措施，确保不存在重大缺陷，以合理的成本实现更为有效的控制。

第二章 引起酒店法律风险的因素

第十条 【外部法律环境的变化】外部法律环境的变化，既包括法律法规的出台、修改或废止，也包括行政执法状况的变化。

（如酒店业常用悬挂横幅来进行宣传，但由于地方性法规或地方政府规章对户外广告的禁止，就有可能使酒店在悬挂横幅的过程中受到罚款等行政处罚，酒店就只能终止这一宣传方式或寻求其他方式。）

第十一条 【酒店自身因素】酒店未依据法律规定有效实施法律控制措施，换言之就是未有效行使或保护法律赋予的权利。

（如未及时进行商标注册，未采取有效的专利保护措施，未在法定期限内行使求偿权等，都将使酒店产生不必要的损失。）

第十二条 【各类主体行为】酒店或与酒店发生法律关系的各类 主体的行为，引起法律风险，如合同相对人的违约、欺诈等等。第三章 酒店经营管理中的主要潜在法律风险

第十三条 【与酒店客人有关的法律纠纷】酒店的违约行为往往构成侵权，造成客人的财产或者人身权利受到侵害。

（近年来争论比较大的是客人的车在酒店丢失后，责任该由谁负担。由于停车场的管理方式不同，已经发生多起案例，法院的判决却不尽相同。关键是判断车辆保管合同关系的存在与否。如果存在，法院倾向判酒店先行赔偿，涉及第三人的犯罪行为只能另行追偿。还有一类纠纷是客人的人格权利受到侵害，如酒店在电梯等公共区域安装摄像头不违法，但是对掌握的客人隐私进行传播就涉嫌侵权了。比如，某酒店房间内安置摄像头，拍摄客人的卖淫嫖娼活动，而后进行敲诈，就完全是犯罪行为。保障客人居住时不被打扰，酒店义不容辞。）

第十四条 【与酒店惯例有关的法律纠纷】酒店业是最早对外开放的一个行业，吸收了很多国际惯例，形成了一些行规，但其中有些并非合法，由此引起法律纠纷。

（比如谢绝客人自带酒水的规定、加收开瓶费、加收服务费、包间包台最低消费、物品损坏照价赔偿、一次性餐具由消费者买单的规定等等。这些矛盾主要涉及消费者权益的保护问题，发生纠纷比较频繁。例如：酒店免费停车无故丢失，宾馆负赔偿责任。酒店、餐馆一般对前来消费者实行免费停车的服务，但是这并不表明酒店对车辆就没有保管义务。酒店以“客人自行保管车辆，丢失概不负责”之类的店堂告示来规避自己的责任是无效的。酒店应当建立完善的车辆登 记与保管制度，规范客人的车辆停放，履行好自己的保管义务，出现纠纷时，酒店应当对自己无过错承担举证责任。）

第十五条 【与酒店经营有关的法律纠纷】酒店除了与客人之间的法律纠纷外，还存在与相关单位和个人之间的法律纠纷。

（近年来，侵犯商标专用权、字号专用权纠纷案件也时有发生，有的酒店擅自使用其他酒店的驰名商标或注册商标，未获得国际酒店连锁集团授权而使用与其相同或相似的字号、标识等都涉嫌侵权或不正当竞争。例如：雷茨饭店是一家有近百年历史的全球著名酒店经营公司，2003年经国家商标局核准在第43类上注册了“RITZ”商标。因上海丽池健身有限公司使用了“RITS”商标，雷茨饭店认为两者的商标容易使消费者产生混淆，向上海一中院提起了商标侵权诉讼。法院一审判决，上海丽池健身有限公司停止在经营活动中使用“RITS”标识并赔偿雷茨饭店经济损失人民币20万元。商标对酒店的重要性不言而喻，酒店作为投资巨大的实业，对企业的字号商标保护应当引起足够的重视。）

第四章 酒店经营管理中法律风险防范控制的必要性

第十六条 【适应国际经济环境】加强酒店经营管理中的法律风险防范控制是酒店适应国际经济环境的有效举措。

（全球经济的一体化，尤其是加入WTO后，假日、希尔顿、凯悦等特许经营饭店和饭店集团的入驻，使国内酒店的生存和发展面临着一场严峻考验。酒店间并购重组活动日益频繁，股份制改革步伐加快，政府监管力度加大。市场竞争环境的变化，带来更多潜在的法律 风险，加强风险防范，是缩小与国外知名酒店的差距，提升国际竞争力的关键措施。）

第十七条 【面向国内市场经济发展】加强酒店经营管理中的法律风险防范控制是酒店面向国内市场经济发展的现实需要。

（随着市场经济法律体系的不断完善，法律环境逐步健全，国内市场竞争更趋激烈。经济型快捷酒店在一夜之间如雨后春笋般冒出，其间固然有趋利的因素，同时也是各酒店想到竞争的结果。而市场的饱和度终究有限，竞争的必然结果则是优胜劣汰。加强法律风险的防范与管理，是酒店适应市场经济发展变化规律的客观需要。）

第十八条 【实现酒店可持续发展】加强酒店经营管理中的法律风险防范控制是实现酒店可持续发展的重要保证。

（在市场经济发展的带动下，酒店业改革发展的步伐也逐步加大，融资、收购、资本运作成为酒店开拓业务领域，提升竞争实力的重要方式。面对日益复杂的竞争环境，酒店需要重视提高防范和化解法律风险的能力和水平，通过依法建立健全规章制度、强化内部管理、灵活运用决策支撑、合同管理、知识产权管理、案件纠纷管理等各种法律风险控制手段，争取并巩固服务优势。2002 年9月12 日，江苏的徐明夫妇到预定的三亚凯莱酒店入住，21日上午，夫妇俩一同到酒店的海滩浴场游泳，徐明溺水身亡。法院审理后认为：徐明夫妇入住凯莱酒店，并在酒店设置的海滩游泳场游泳，系原告接受酒店的服务，双方形成了服务合同法律关系。最终，法院判决凯莱酒店赔偿原告交通费、死亡赔偿金、徐明之子生活费近15万元。这起案例从 一个侧面反映了酒店管理中的漏洞，教训十分深刻。）

第十九条 【提升酒店管理水平】加强酒店经营管理中的法律风险防范控制是提升酒店管理水平的必然选择。

（面临外部法律、政策环境和市场运营环境的深刻影响和变化，以及消费者法律意识的提高，外部法律关系更趋多样化和复杂化，酒店对外交易的潜在风险大大增加，而法律风险也相应连带着财务风险，这势必成为新形势下酒店管理工作面临的新的挑战。酒店管理者必须要开拓管理思路，创新管理模式，提高风险预见能力和防范能力，将法律管理纳入酒店经营管理环节，建立起稳定有效的管理流程，并适时调整和完善应对机制。）

分则

第五章 酒店法律风险防范的措施

第二十条 【建立酒店风险管理部门】作为酒店风险管理的一部分，酒店建立专门的风险管理部门是必要的，对可能涉及风险的重大事项实行统一管理，杜绝信息只掌握在几个管理人员或某个部门手中。要在酒店内部原有的业务管理体系中增设专门的风险管理职能。

（大中型酒店可设立专职独立的风险管理部，小型酒店则可考虑设置风险管理专职。这是要求在酒店内部建立一道经营过程中的必经程序，形成自我监督约束机制。酒店要把各个有关管理人员和部门收集的信息集中起来，互相分享，及时沟通，形成对可能涉及风险的重大事项统一进行管理监控，并随时修订、完善。同时酒店领导必须对风险管理给予足够的重视，从整体上做好组织、协调工作，给予一 定的人、财、物的支持，并且要求企业的各级管理人员应具备足够的风险防范意识和管理知识。）

第二十一条 【建立有效地风险评估、决策机制】建立有效的风险评估、决策机制是降低现代酒店风险的有效途径。风险评估就是结合酒店重大经营决策，在预期的可能状态下，对实施方案结果风险的评价。风险评估注重向酒店管理者提示酒店所面临风险的性质及其强弱，以期管理者采取相应对策，回避或降低风险，而不是对风险的控制。风险决策则是酒店管理者根据风险评估结果和酒店长期发展战略，权衡利弊后的最终决定。

（建立有效的风险评估、决策机制，一是要收集资料, 有效选择和利用市场信息，加强预测，风险分析、可行性研究要超前。规避风险首要的环节必须做好预测，把可能产生的风险分析透彻。当今社会，信息传播、处理和反馈速度大大加快，酒店应组织各方面高素质的专业人员，从酒店自身的实际情况出发,认真研究市场需求状况及酒店未来发展方向,认真研究项目的未来风险与收益关系，分析风险的大小和危害程度，为实施风险决策提供比较可靠的依据，使投入物有所值。二是风险决策要慎重,有依据,负责任。为避免风险决策失误,要有可靠的依据支持风险决策，要充分征求方方面面的意见和建议，如对涉及到投标问题的决策，要重点听取经营人员的意见；对涉及到投资问题的决策，要重点听取财务和相关人员的意见。）

第二十二条 【完善各项管理制度，严格执行管理制度】酒店法律风险相当一部分来源于酒店内部管理制度存在漏洞，因此，酒店应 完善各项管理制度，包括重大决策法律论证制度、法律事务管理制度、合同管理制度、招标投标管理制度、财务管理制度、人力资源管理制度、知识产权管理制度、安全管理制度等，形成比较完善的管理制度体系。通过完善各项管理制度，对全体员工的行为加以指引、规范和约束，把酒店的经营活动全部纳入法制化、规范化的轨道，从而增强酒店经济活动的可预测性，把酒店的法律风险降低到最低程度。

（由于酒店员工违反酒店管理制度或者执行管理制度不到位，也会导致酒店存在着法律风险，因此，酒店不仅要完善管理制度，更重要的是要严格执行企业的管理制度。酒店应采取措施，狠抓管理制度的贯彻落实，确保管理制度不折不扣地得以执行。对于违反酒店管理制度或执行酒店管理制度不到位的部门或员工，应对这些部门或员工进行处罚，确保管理制度的全面执行，从而防范企业法律风险。）

第二十三条 【健全合同管理制度，强化合同管理】酒店在经济活动过程中形成的各种法律关系，大多是通过各种合同来体现的，因此，酒店应健全合同管理制度，加强合同管理，尤其要强化合同的起草、审查、履行、验收等重要环节的管理，防范法律纠纷的发生，确保酒店经济活动的顺利进行。

（在起草重大合同时，酒店法律事务人员应依据有关法律法规及管理制度的规定，做到合同条款合法有效、齐全完备、具体明确，文字表达准确、严谨、规范，以避免合同纠纷的发生。事实上，许多合同纠纷主要是由于合同条款不齐备完善，合同内容含糊不清，造成合同双方产生分歧和争议，引发了法律纠纷。在审查合同时，酒店法律事务人员应严格执行法律法规，细致入微地审查合同，及时纠正合同中存在的问题，避免在履行过程中产生分歧和争议。审查合同要做到以下四个方面：（1）审查合同的合法性，即审查对方主体资格、合同形式、合同内容及合同订立的手续的合法性。对主体资格、合同形式、合同内容及订立手续不合法的，酒店应拒绝与之签订合同。（2）审查合同的真实性。详细了解对方的履约能力和商业信誉，调查核实对方的设备、技术水平、经营范围，对不具备应有能力而虚假欺骗的，酒店应拒绝与之签订合同。（3）审查合同的公平性，杜绝显失公平的内容出现。（4）审查合同的周密性。审查合同条款是否齐备完善，做到条款具体明确，切实可行，避免因合同条款不全或者过于简单、抽象，给履行带来困难。

在合同履行阶段，酒店有关业务部门和法律事务人员应经常深入现场，监督、检查合同的履行情况，及时指出存在的问题，采取必要的补救措施，确保合同约定的权利的全部实现和合同义务的完全履行。

在合同验收阶段，酒店有关业务部门和法律事务人员应严格按照合同的约定进行验收，与合同约定不符的，坚决要求对方及时整改，采取补救措施。若对方拒不履行合同义务，酒店可以采取法律手段来维护自己的合法利益。）

第二十四条 【组建专业律师团队】由于酒店管理合同文本涉及到很多的法律条款，关系到双方权利义务的分配，需要专业律师就以下合同条款进行把关并协助谈判，以有效维护酒店管理各方利益，降 低酒店经营管理中的法律风险。

第二十五条 【规范劳动合同，加强对酒店员工入职、离职管理】酒店作为人员密集型企业，加上人员流动比较频繁，因此要特别加强劳动合同的管理。

酒店在劳动合同中存在的问题及面临的法律风险主要有以下四种：

（1）酒店对试用期解除劳动合同认识不到位

酒店认为在试用期可以随时解除劳动者合同，对解除合同的前提条件“在试用期被证明不符合录用条件” 理解不到位：一是在招用员工时没有明确录用条件；二是在试用期缺乏有效的考核，无法证明劳动者各方面的表现与录用条件不相符； 三是无确凿证据证明劳动者不符合录用条件, 因而使得使试用期这一法律保护措施对酒店失去了作用。当解除劳动者劳动合同时，劳动者对薄公堂，酒店往往败诉。

（2）酒店制定的规章制度用词含糊，未准确量化，制定程序不合法

在制定规章制度时，一是对严重违反用人单位规章制度、严重失职、营私舞弊给用人单位造成的重大损害以及劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系对本单位工作造成严重影响或经用人单位提出，拒不改正的等规定不明确，用词含糊，未准确量化，致使员工发生上述情形时，酒店无法迅速准确断定, 给辞退工作带来被动；二是对涉及员工切身利益的规章制度未按劳动合同法的要求按程序制定执行，在发生争议时未能被劳动仲裁部门采用, 往往导致酒店仲裁失败。

（3）酒店对“被依法追究刑事责任”把握不准，解除合同不当

酒店对劳动者以下几种情况单方解除合同把握不准，认识不清：一是劳动者涉嫌犯罪，被有关机关收容审查、拘留或逮捕的；二是劳动者虽被判处刑罚，但未超过上诉期；三是认为劳动者被判处刑罚或缓刑, 劳动合同就可以自然解除。当酒店单方解除劳动合同时, 往往导致发生劳动争议。

（4）酒店对经济性裁员理解存在偏差，解除程序不合法

一是酒店对经济性裁员概念理解不准确，遇到经营不善的情况以经济性裁员为名辞退员工；二是酒店经济性裁员辞退员工程序未按法定程序进行。当发生劳动争议时，酒店往往败诉。

针对以上四种酒店在劳动合同中存在的问题及面临的法律风险，对应地提出四种解决措施：

（1）酒店应规范试用期的劳动合同管理工作

a)要对“录用条件”事先进行明确界定。酒店在招聘时对录用条件如学历、技术、证书、岗位职责要求要有详细、明确、具体的规定。

b)要对“录用条件”事先公示。就是要让员工知道酒店的录用条件；从法律的角度来说，就是酒店有证据证明员工知道了本单位的录用条件。公示的方法有:1)通过招聘公告来公示,并采取一定方式予以固定,以便为诉讼保留证据；2)招聘员工时向其明示录用条件，并要求员工签字确认；3)劳动关系建立以前，通过发送聘用函的方式向 员工明示录用条件，并要求其签字确认；4)在劳动合同中明确约定录用条件或不符合录用条件的情形；5)规章制度中对录用条件进行详细约定，并将该规章制度在劳动合同签订前进行公示，并作为劳动合同的附件。

c)要做好平时的试用期考核工作。对劳动者在试用期有一个准确考核评估结果，以此作为证明劳动者是否符合录用条件，作为继续使用和解除劳动合同的依据。

d)劳动者不符合录用条件的，酒店应及时解除劳动合同。过了试用期，就无法再以劳动者不符合录用条件为由解除合同。超过试用期解除合同，就要支付较高的辞退成本。

（2）酒店辞退有过错的员工应该依据充分、证据确凿、程序合法

对于严重违反酒店规章制度、严重失职、营私舞弊给酒店造成的重大损害以及劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系对酒店工作造成严重影响的，酒店并非可以一概辞退。何谓“严重、重大”，对于酒店而言就至关重要。因此酒店一是在员工手册或者规章制度中对严重违纪、重大损害、严重影响等的情形要有明确量化的规定。二是保留员工严重违纪、严重失职、营私舞弊、对酒店利益造成重大损害、劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系对本单位工作造成严重影响的事实依据。三是对涉及员工切身利益的规章制度要经职工代表大会讨论，并公示或告知劳动者。四是酒店单方解除劳动合同，应事先将理由通知工会，征得工会同意后，按程序解除劳动合同。（3）酒店应准确把握劳动者“被依法追究刑事责任”的劳动合同解除

根据不同的情形，采取不同的措施。一是劳动者涉嫌犯罪，被有关机关收容审查、拘留或逮捕的，不能立即解除合同，而是应依据原劳动部《关于贯彻执行< 中华人民共和国劳动法> 若干问题的意见》第二十八条的规定：劳动者涉嫌犯罪被有关机关收容审查、扣留或逮捕的，用人单位在劳动者被限制人身自由期间，可与其暂时停止劳动合同的履行，劳动者证明被无罪释放，劳动合同可恢复履行。二是劳动者虽被判处刑罚，未超过上诉期，不能立即解除合同，而应该是终审判决生效后，方可解除劳动合同。三是劳动者被判处刑罚或缓刑，用人单位就立即发出解除合同的通知，否则劳动合同不会自然解除，劳动者刑满后，仍可回用人单位继续履行劳动合同。

（4）酒店经济性裁员必须符合法定条件并履行法定程序 a)准确把握经济性裁员的内涵及法律限制。所谓经济性裁员,是指用人单位濒临破产进行法定整顿期间或生产经营状况发生严重困难,为改善生产经营状况而辞退成批员工。法律对用人单位经济性裁员的限制是：1）对于可以进行经济性裁员的用人单位必须是濒临破产，被人民法院宣告进入法定整顿期间或生产经营发生严重困难，达到当地政府规定的严重困难企业标准, 确需裁减人员的企业；2）用人单位必须在实施停止招工、清退各类外聘人员、停止加班加点、降低工资四项措施后仍无好转的，才能实施经济性裁员。

b)酒店经济性裁员严格按程序执行。提前30日向工会或者全 体职工说明情况，并提供有关生产经营状况的资料；提出裁减人员方案；将裁减人员方案征求工会或者全体职工的意见，并对方案进行修改和完善；向当地劳动行政部门报告裁减人员方案以及工会或者全体职工的意见，并听取劳动行政部门的意见；由酒店正式公布裁减人员方案，与被裁减人员办理解除劳动合同手续，按照有关规定向被裁减人员本人支付经济补偿金，出具裁减人员证明书。

第二十六条 【酒店重大经营决策和重大经济活动实行法律咨询论证制度】重大经营决策关系到酒店的成败兴衰，酒店在重大经营决策方面，应始终坚持经营决策实施前的法律咨询论证工作。

（法律事务人员通过参加企业重大经营决策会议，提供咨询意见，起草、修改、审核有关法律文件等方式，为重大经营决策提供正确完整的法律意见和方案，确保重大经营决策有可靠的法律依据，保证重大经营决策在法律上是最佳方案，避免和防范经营决策的法律风险。

在酒店规章制度的制定、机构重组等重大经济活动中，酒店法律事务人员应通过参加有关会议、调查、谈判，收集、研究有关法律法规和政策，起草、审核和修改有关法律文书等方式，认真履行职责，及时为酒店领导和业务人员就有关问题提出法律建议和意见，确保重大经济活动的合法性和法律上的可行性。）

第二十七条 【对酒店法律事务人员进行法律知识培训，提高防范法律风险的能力】酒店法律事务人员在企业法律风险防范中发挥着至关重要的作用，因此，酒店应为法律事务人员创造良好的工作环境，重视法律事务人员的培养，加强对法律事务人员的培训，提高法律事务人员的业务素质。当然，法律事务人员也应自觉加强学习，不断提高自己的业务水平。

第二十八条 【加强酒店管理人员法律知识培训，提高管理人员防范法律风险能力】加强酒店管理人员法律知识培训，提高管理人员防范法律风险能力。在酒店经营管理中引入竞争机制，建立科学评估体系，实现对人才最大限度的发现和激励。

通过制订相关的员工培训机制，加强对酒店管理人员的法律知识培训，使广大酒店管理人员时刻绷紧法律风险规避这根弦，最大限度地减少或规避可能存在的法律潜在风险。

第二十九条 【对酒店广大员工进行法律知识培训，大力开展法制宣传教育】

酒店应采取多种形式对广大员工进行法律知识培训，包括采取法律知识讲座、送出去学习等形式，使广大员工了解基本的法律知识和最新的法律法规。酒店应采取法律知识答题、法律知识竞赛、板报、法律宣传册等手段，大力开展法制宣传教育。通过法律知识的培训和法制宣传教育，使员工在合同的谈判、招投标文件的拟定、代表企业对外交往以及酒店经营活动时清楚哪些内容是可以约定的，哪些内容是违反法律法规规定的，哪些经济活动是合法的，哪些经济活动是违法的甚至是犯罪的，避免因对法律知识的无知而给酒店带来法律风险。同时，也可提高广大员工的法律意识和法律素质，增强广大员工依法经营、依法办事的法制观念，构建比较稳固的法律风险防范根基，有效地防范酒店法律风险。

（酒店是一个小社会，但和普通的住宅小区有很大的区别，酒店所负的责任和义务要比物业公司大得多。要有效防范和化解酒店经营管理中存在的潜在法律风险，必须要强化酒店全体员工的法律意识。有一类纠纷常发生，就是酒店违反安全保障义务，造成客人死、伤、病等事故。例如郑州某酒店客人在房间被杀案，法院判令酒店承担巨额赔偿，因为犯罪分子在酒店的监控录像中多次出现，且形迹可疑，而酒店没有及时发觉。剖析这些事故的发生，多数是由于酒店相关人员责任意识不强造成的。必须要进一步强化措施，提高各类人员的责任意识，主人翁意识，只要人人都能认真履行好自己的职责，就可以将酒店潜在的面临的法律风险降到最低限度。）

第三十条 【法律事务人员及时为酒店业务部门提供法律咨询和法律服务】酒店业务部门在经营活动中，要认真学习、研究相关的法律法规，在遇到法律疑问时，应主动地向法律事务人员咨询，确保酒店经营活动符合法律法规的规定。同时，酒店法律事务人员应经常深入到酒店经营管理活动的第一线，及时发现经营管理活动中存在的法律风险，主动提出明确的法律意见，帮助业务部门提高法律风险防范意识，避免法律纠纷的发生，确保业务部门依法经营、依法办事。

第三十一条 【聘请业内专家提供专业支持】寻求业内专家的支持，借助业内专家的经验，酒店业主们可以从以往的项目运作实践中汲取经验和教训，减少不必要的损失，控制和防范法律风险，以使酒店管理合同的运作和管理更加有效。第三十二条 【依法处理法律纠纷】酒店在经营活动中不可避免地会遇到法律诉讼或仲裁，在遇到法律诉讼或仲裁时，酒店应积极应对，依法办事。酒店法律事务人员要认真收集证据，研究相关的法律法规，依法解决法律纠纷，维护企业的合法权益，避免或减少企业利益损失。当酒店的合法权益受到不法侵害时，酒店应在维护酒店利益的基础上，力争与对方和解或调解，和解或调解不成的，应通过法律诉讼或仲裁的途径，依法维护酒店的权益。

第三十三条 【强化制度建设，提高酒店安保水平】建立门卫、住宿登记、来访管理、财物保管、值班巡查、情况报告等旅馆内部治安管理制度。

（按照有关规定安装使用经公安部检测合格的旅馆业治安管理信息系统，该系统软件应由公安机关免费提供。在其入住时告知住客《住宿安全须知》，告知一些如何保障自身安全的知识，尤其是单身女性。对酒店的客房区实行登记准入制度，提升客房区的安全级别。陌生人要会见住客时，事先取得其同意，方能让其进入客房区，并且由一工作人员带其一同进入客房区。严格保安巡查，发现可疑人物要立即讯问，必要时及时报警。）

第六章 附则

第三十四条 【施行时间】本指引自2011年6月1日起施行，请海岛建设旗下各酒店、宾馆、度假村等参照执行。

酒店投资项目风险 第6篇

( 一) 研究目的和意义

产权式酒店起源于20 世纪60 年代中期, 最早是由瑞士的亚历山大·耐特提出的“时权酒店” ( time - share hotel) 演变而来的。近三十年来产权式酒店在国内呈曲折但较快的趋势发展。与银行储蓄相比, 产权式酒店的投资性能更强。长久以来, 银行储蓄一直是国内居民投资的首选, 但是由于银行屡次降息, 储蓄保值、增值的功能开始弱化, 人们的理财观念也随之发生转变; 与投资股票债券相比, 投资风险相对较小的产权式酒店也将成为国民特别是中产阶层的投资首选。自从上个世纪九十年代进入中国市场以来, 产权式酒店在本世纪初经历了一次发展热潮, 而到2005 年之后, 产权式酒店的发展有了明显停滞: 据不完全数据统计, 1998 - 2004 年, 我国产权式酒店数量快速增长, 在2004 年增长了近120 家产权式酒店, 增长数量达到最高峰, 截止到2005 年, 我国产权式酒店数量规模为400 家左右, 而到2010 年, 我国产权式酒店数量规模为655 家左右。为了改善目前产权式酒店在中国发展的不理想的现实情况, 研究者通过分析产权式酒店在发展经营过程中可能遇到的一些风险因素, 总结出产权式酒店的风险, 并且研究出规避相应风险的策略, 希望能在实际运用中对产权式酒店的有效开发和经营起到一定的促进作用, 从而推动产权式酒店在中国的发展。

近年来, 随着我国经济的飞速发展, 国民的生活水平不断提高, 人们的旅游观念有了较大的改变, 人们已经不再满足于传统的走马观花式的旅游, 而是有了更高层次的需求———度假旅游, 产权式酒店就是在这样一种需求的推动下应运而生。其实人们的这种旅游观念的改变, 为产权式酒店的发展带来一个新的机会。然而, 产权式酒店近几年的发展确实不愠不火, 不得不说在中国国情下, 产权式酒店拥有许多在国外发展不具有的风险, 因此分析产权式酒店的风险和研究规避这些风险的办法, 对于产权式酒店的发展具有非常重要的意义。

( 二) 国内外研究现状

1. 国内研究现状

产权式酒店作为一种新型的酒店模式, 它的发展需要一系列的基本前提条件, 然而在中国社会、经济、政治、文化旅游等大环境的实际情况下, 产权式酒店的发展并没有按照正常轨迹发展。国内业界人士对产权式酒店的发展与投资存在的一系列问题进行了探讨和研究, 并指出了相应的措施和对策, 例如: 钱廷仙 ( 2005) [2]在《产权式酒店的风险来源和控制》一文中, 明确指出业主投资产权式酒店有开发商、酒店管理公司、物业和法律这四方面的风险来源, 并提出了相应的控制风险的措施; 舒芸 ( 2004) [3]在《产权式酒店投资利弊浅析》一文中直接提出购买产权式酒店将面临的风险和如何购买产权式酒店的一些建议。

2. 国外研究现状

国外的相关学者也对关于产权式酒店发展进行了分析和研究: Tan ( 2010) [4]在《Appraisal of Timeshare Resort Conversions》中预测世界产权式酒店的发展趋势; Wood S ( 2010) [5]在《Opinions of their profession sales and marketing experts in the timeshare industry》一文中表明产权式酒店融资、销售成本过高, 从而对产权式酒店的发展不利。Schwnake ( 2009) [6]在《Timeshare industry structure and competitive analysis》一文中指出开发一个产权式酒店需要具备的一些条件, 并要考虑经济、法律、社会等方面的问题。

( 三) 研究方法、主要观点及创新之处

1. 主要研究方法

( 1) 参考文献法。在研究初期准备阶段, 研究者通过利用图书馆和互联网资源, 搜集和整理产权式酒店研究的理论成果, 逐渐了解产权式酒店的权益关系及运行模式以及影响其发展的相关问题。在图书馆和网上收集和查阅了大量的文献资料, 这些资料主要包括国内外学者的著作、学术期刊、研究报告及报纸等。通过大量的文献阅读对国内外相关学者在产权式酒店风险方面的研究进行分析、归纳和总结, 在前人研究的基础上, 提出产权式酒店发展中遇到的风险及规避风险的对策。

( 2) 理论研究法。在研究过程中, 运用利益相关者理论和风险管理理论, 对产权式酒店的相关利益主体之间的关系进行详细分析, 并分析产权式酒店在发展经营过程中的一些影响因素, 结合其他相关文献资料, 提出产权式酒店的风险并归纳出解决问题的办法。

2. 主要观点

本论文通过分析产权式酒店发展的影响因素, 提出产权式酒店在发展过程中存在着政策风险、高税率风险、信誉风险、回购酒店产权的风险以及客户资源不足的风险, 并归纳出五点相应的规避风险的策略: 选择合理的地理位置, 进行市场分析; 将产权式酒店的高税率告知投资者, 与其协商合适的回报率; 选择知名的专业酒店管理公司;谨慎订立回购条款; 打造品牌, 规范行业。

3. 创新之处

本论文在阅读了大量文献, 借鉴一些研究成果的基础上, 结合对产权式酒店的经营模式和相关利益者的分析研究情况, 将比较分析法与SWOT分析法整合运用在对产权式酒店的风险分析上, 阐述了本人对产权式酒店的风险与规避方面的一些理解和认识。不仅让自己对产权式酒店有了新的认识, 也让自己掌握了分析事情的两种方法, 受益匪浅。

二、产权式酒店的权益关系及运行模式

产权式酒店是以酒店的房间为单位, 开发商将每间客房分割成独立产权 ( 拥有产权证) 分别出售给投资者, 投资者一般都将客房的使用权租给开发商, 由开发商委托酒店管理公司对酒店进行统一管理经营, 投资者每年度可获取一定的投资回报, 即年度客房租金, 同时享有酒店赠送的一定时限的免费入住权。一般情况下, 投资者购买酒店客房, 是采取缴纳首付, 后期按揭的付款方式, 而后期获得的酒店经营利润回报可以用来抵交房产分期付款的费用, 这样一来, 投资者在10至20 年就可以拿到酒店客房产权证。

( 一) 产权式酒店的发展历程

1976 年, 第一批真正意义上的产权式酒店诞生在法国阿尔卑斯山区, 并立即向瑞士和欧洲地区传播开来。随后向北美、加勒比海地区和太平洋地区发展, 并逐渐地演变成现在的产权式酒店。据资料显示, 1985 年, 全球的550 个旅游目的地中有16. 5 万个家庭投资购买了产权式酒店; 1986 年- 2005 年, 全球产权式酒店平均增长12. 8% 。到目前为止, 产权式酒店迅速发展, 受到广大消费者和房产旅游投资者的青睐, 销售额的速增, 使其在全球所有产业的销售业绩排名中, 都已经占据了一定的位置。产权式酒店是在上个世纪九十年代引入中国, 最先出现在海南省三亚市。当时的三亚正处于房地产市场的低迷时期, 为了摆脱楼盘滞销困境, 开始引入房地产与酒店融合经营的新型投资模式。出乎意料, 这种新鲜的房产经营模式掀起了一股新浪潮, 一些其他一线城市和沿海城市的房地产开发商也逐渐采取这种结合经营策略, 开启了多元化的产权式酒店时代。到2001年, 产权式酒店开始风靡全国。但之后这些年, 在法律制度、市场规范等各方面条件不成熟的情况下, 产权式酒店的发展开始出现瓶颈, 发展缓慢。

根据一般酒店在国内的发展情况, 可预测产权式酒店这种新型房产旅游投资在中国的发展, 其过程大致可以分为四个阶段[7]:

第一阶段是产业萌芽阶段。大部分产权式酒店都是由滞销积压的房地产或者销量低落的酒店改造而成, 开发企业追求快速的短期回报, 产权式酒店格局尚未成形, 相关的法律政策缺乏。

第二阶段是初步形成阶段。在这个阶段中, 产权式酒店已初步形成一定的规模, 开发商对产权式酒店的建造开发是在主观意义上, 而非被动地促销房地产或是酒店; 已有相关的行业法律法规开始建立, 已逐渐开始吸引消费者的目光。

第三阶段是产权式酒店推广阶段。相关的行业法律法规体系逐步健全, 投资消费者的自我保护意识增强; 产权式酒店向连锁和品牌方向发展, 已拥有部分消费投资群体。

第四阶段是产业成熟阶段。行业的法律规范进一步增强, 消费者选择理性消费投资, 保护自我价值利益; 产权式酒店的集中度高, 其规模大, 也已经被大部分消费者熟知和接受。

从以上几个发展阶段的简要分析中可以看出, 目前产权式酒店在中国的发展尚处于第二阶段初期, 虽然在许多大城市中经过了燎原之势的发展, 但这种新的酒店经营方式在中国惨遭败绩的案例也不少见。问题随着一次又一次的失败逐渐暴露, 人们被敲响了警钟, 因此许多有意向的投资者也只能忘而却步。

( 二) 产权式酒店的权益关系

1984 年弗里德曼提出了利益相关者的广义定义, 他认为“利益相关者是能够影响企业目标的实现, 或者能够被企业实现目标的过程影响的任何个人和群体”。从产权式酒店的开发模式来看, 产权式酒店的利益相关者包括开发商、经营销售公司、投资者、酒店管理公司、政府机构、信息机构以及其他利益相关者。国内学者郑赤建[8]在《产权式核心利益主体研究》一文中, 对产权式酒店的六大利益关系主体进行分类划分, 并详细分析各利益相关者的详细作用, 提出了核心利益主体关系转换的一些策略。

本论文主要根据产权式酒店的权益关系图 ( 图1) , 结合产权式酒店的概念, 分析各个利益主体之间的权益关系:

在投资合同期内, 开发商占有使用权, 因此获得收益分配; 投资者购买了产权式酒店的房间拥有产权, 因此获得投资回报的收益分配; 开发商拥有使用权, 通过合同将使用权衍生的经营权委托于酒店管理公司, 因此酒店管理公司因此获得佣金。同时在产权式酒店营业期间, 酒店住客租借酒店资源, 拥有短期使用权, 造成资金的流入。

( 三) 产权式酒店的运行模式

产权式酒店是融合房地产与酒店的一种新型经营模式, 其运行模式比房地产和酒店的运行模式都要复杂。根据产权式酒店的权益关系图 ( 图1) 及产权式酒店的概念, 分析出产权式酒店的运行模式: 产权式酒店的开发商最初投入资金负责兴建酒店或者对房地产进行改造, 拥有酒店的全部物业产权。之后将酒店客房产权卖给投资者, 从而使投资者拥有酒店客房产权和使用权。由于产权式酒店把酒店客房分开单独出售, 因此一个产权式酒店的投资者会有许多个, 而这些投资者大多是异地置业比较分散, 大部分也不具有管理经营能力, 所以他们会将自己的使用权租赁给开发商并签订相关合同, 开发商再与专业的酒店管理公司签订合同将酒店统一交给酒店管理公司管理经营。酒店管理公司将酒店资源租给酒店顾客, 获得产权式酒店的营业收入。开发商作为中间利益主体, 承担着营业收入的分配权: 一部分付给酒店管理公司作为佣金, 一部分付给投资者作为产权租金, 一部分作为酒店的其他维护消费, 剩余的则是自己的收益。产权式酒店这种综合投资运作模式, 对于投资者来说, 它将名下房产与酒店经营相结合, 实现了一种既是消费又是投资, 既是置业又是增值的全新赢利模式; 对于开发商, 它将投资概念融入到纯消费房产行业中, 吸引更多的消费者加入投资产权式酒店行列实现双赢。

三、产权式酒店的风险识别

( 一) 产权式酒店风险识别的重要性

据风险理论研究者的研究, 普遍认为风险是对未来行为决策和客观条件的不确定性而可能引发的后果与实际预定目标发生多种负偏离的综合[9]。一般说来, 风险是实现预期目标过程中出现或者可能出现不好的后果事件; 风险识别则是在实现预期目标的过程中有效发现或检测可能出现风险的实际情况。有投资就会有风险。产权式酒店在开发、建设、销售和经营管理的过程中会不可避免地面临各种各样的风险, 包括市场风险、法律风险、政策风险、环境风险、管理风险等等。如何识别这些风险将成为成功管理产权式酒店的重要问题。在产权式酒店风险管理的体系下, 风险识别的目标是有效识别产权式酒店在开发经营管理过程中可能出现风险的情况, 并及时进行风险评估, 积极采取防范措施实现有效控制。风险与利润是对立的两个面, 风险越大, 利润越小; 反言之, 风险越小, 利润越大。产权式酒店只有认真落实风险管理, 做好风险规避, 才有可能提高产权式酒店的利润率, 实现产权式酒店的长远经营发展。

( 二) 产权式酒店风险识别的方法

明确产权式酒店的风险识别的方法是产权式酒店有效进行风险规避控制的关键, 可以采取SWOT分析法和比较分析法来对产权式酒店的风险进行分析识别, 两种方法并非是相斥的, 可根据实际情况, 综合运用两种分析法。下面简要介绍这两种方法:

1. SWOT分析法

SWOT分析法, 即基于内外部竞争环境和竞争条件下的态势分析, 就是将与研究对象密切相关的各种内部优势 ( Strength) 、劣势 ( Weakness) 和外部的机会 ( Opportunity) 、挑战/威胁 ( Threat) , 通过调查列举出来, 并依照矩阵形式排列, 然后用系统分析的思想, 把各种因素相互匹配起来加以分析, 从中得出一系列相应的结论。企业按照这种方法, 分析外界的机会和威胁, 充分抓住机遇, 躲避来自外界的威胁; 对内分析自身的优势与劣势、长处与短处, 并且找出这些因素可能引发的风险[10]。

2. 比较分析法

比较分析法, 是通过两者的对比来显示两者之间的差异, 借以了解经济活动的成绩和问题的一种分析方法。在科学探究活动中, 常常用到对比分析法, 他与等效替代法相似。企业运用比较分析法, 可以更清晰的认识到相比较的两者的优点和缺点, 及时发现问题预测风险并找出解决办法。产权式酒店是整合房地产与酒店的新型投资产品, 按照比较分析法, 将自身分别与房地产业和普通酒店行业进行分析比较, 将所处的国内环境与国外环境进行分析, 从中发现这些不同点可能存在或带来的风险。

( 三) 产权式酒店发展的影响因素

产权式酒店作为一种舶来品, 在中国得到了一定的发展, 但在业态上仍是没有走向成熟, 在兴建投资和管理经营方面存在许多问题。在此根据许多相关学者在论文或期刊中的表述观点并结合自身的意见, 总结出以下几点影响产权式酒店发展的因素: 一是政策方面的因素, 政府出台的一些与产权式酒店相关的政策, 会直接影响到产权式酒店的发展和经营。例如: 2007 年颁布了《职工带薪年休假条例》, 直接促进人们的一些旅游消费活动, 在某种程度上促进了产权式酒店的发展。二是税收率方面的因素, 经营产权式酒店每月需缴纳高达15% 的税收, 这也冷却了许多消费者对产权式酒店的投资想法, 从而影响产权式酒店的发展。三是信誉因素, 部分产权式酒店的开发商给投资者承诺高回报率或者夸大其他优势, 事后很容易引起投资者的不满, 造成消费者群体对产权式酒店的敬而远之, 最终影响产权式酒店的发展。四是合同方面的因素, 开发商可能为了保证产权式酒店的出售率, 在合同中附加一些其他优惠条款, 主要体现在回购条款的订立, 等到产权式酒店真正出现问题时, 投资者让开发商回购酒店的产权, 这不仅加重开发商的经济负担, 还可能因为开发商经济实力不够, 造成法律事件, 如此一来, 产权式酒店的经营和发展肯定会受到相当大的影响。五是环境因素, 这里的环境包括自然环境和市场环境。风景优美或是休闲怡人的自然环境对旅游者的吸引力大, 一定有利于产权式酒店的经营发展。同时, 在一个良好的市场环境中, 人们经济条件良好, 对旅游和投资的需求旺盛, 或者市场竞争小、市场份额大, 客源充足, 产权式酒店的生存发展必然也很顺利。

四、产权式酒店的投资经营风险分析

根据SWOT分析法, 对产权式酒店行业内部的优势和劣势、外部的机会和威胁进行分析, 得出产权式酒店的优势 ( S) 有: 在中国具有一定的市场环境、托管经营及相对来说风险较小回报较高等; 劣势 ( W) 有: 部分开发商和酒店管理公司的信誉度不高、开发商对酒店产权的回购风险等; 机遇 ( O) 有: 国内房地产开发火热、人们的休闲消费观念和新型的旅游意识形态的形成使其越来越青睐产权式酒店等; 威胁 ( T) 有: 政府出台的政策的变动对产权式酒店的发展经营带来的影响以及产权式酒店的投资客户不足等。

根据比较分析法, 比较产权式酒店与普通酒店, 可以得出产权式酒店的劣势主要有: 产权式酒店一般需要订立回购条款, 即在一定条件下, 投资者可以要求开发商按一定价格回购其所购的产权; 实际上, 产权式酒店还是属于租赁行业, 所以在缴纳营业税收方面不同于普通酒店, 产权式酒店需要支付较高的15% 的税金。再比较国内产权式酒店的发展环境和国外的发展环境, 可以得出国内产权式酒店的劣势体现在: 首先由于国内部分不法开发商的不法行为导致国内产权式酒店行业的信誉得不到保证; 其次就是产权式酒店的主要投资客户属于中高档收入者以及长期的投资者, 而国内的这类投资者比较少。

通过以上比较分析, 总结出产权式酒店的风险基本为政策风险、高税率带来的风险、信誉风险、回购风险以及客户资源不足的风险等。

( 一) 政策风险

由于产权式酒店在中国的不规范和不成熟, 导致了很多问题, 所以国家和银行等都出台了一系列政策和措施, 对产权式酒店这种投资行为进行一定的约束。例如建设部在2002 年7 月出台了一个《商品房销售管理办法》, 其中明确规定了: 房地产开发商不得以变相售后包租或者售后包租的方式作为销售手段。这直接导致了选择固定回报收益方式的投资者的收益得不到国家法律的保护, 反过来也会影响到开发商对于开发产权式酒店方式的局限性, 让开发的产权式酒店销售不出去。又比如从2004 年开始, 成都各大银行对以产权式销售的物业严格限制贷款条件, 对这类物业停止贷款。如果没有银行的贷款, 那么在酒店行业的开发中, 前期现金的投入将是巨大的, 很明显, 这种巨大的资金投入存在较大的风险。所以在各种出台的相关的政策影响下, 势必会给产权式酒店的投资带来风险。

( 二) 高税率风险

产权式酒店与其他酒店行业不同, 由于产权式酒店住房的产权是酒店管理公司或者开发商从投资者那里租过来的, 所以, 产权式酒店需要按照租赁行业的标准交纳15% 的高额税收 ( 月收益的15% ) , 然后单纯的酒店行业 ( 餐饮住宿) 的税收只是5% 。这样的高税率, 导致了投资产权式酒店与投资其他行业相比, 有非常明显的劣势。而要在税后达到投资者预期的收益也是非常困难的。例如预期的税前收益率是6% , 那么税收的实际收益率只是6% × 0. 85 = 5. 1% , 比预期少了将近百分之一。高额税率的缴纳拉低了投资者的回报率, 更加导致投资者对投资产权式酒店的回报率不满意, 因此高税率带来的影响是不得不考虑。

( 三) 信誉风险

信誉风险主要来自于不守诚信的开发商和酒店管理公司。目前在国内, 有一部分开发商将开发产权式酒店作为一种快速回收资本的方式, 纯粹是一种房地产行为, 并没有良好的后期跟进与经营措施, 导致很大一部分的投资者达不到预期的收益甚至亏损与被套牢。这导致产权式酒店行业在公众或者投资者眼中的信誉大打折扣, 甚至连政府和银行都采取相关措施对这一行为进行控制。所以, 由于产权式酒店行业的信誉度普遍不高, 导致产权的销售出现问题; 反过来, 产权式酒店的销量不好, 影响开发商对产权式酒店的开发。

( 四) 回购酒店产权的风险

回购条款是指有些开发商为消除投资者的投资顾虑, 在销售时承诺投资者购房后满一定年限的, 可以以原购买价将所购房屋出售给开发商, 开发商保证回购。在正常情况下, 在效益很好的产权式酒店当中, 投资者当然不会自愿按原价将所购产权出售给开发商, 只有在效益不好的时候, 投资者才会这样做。这样一来, 产权式酒店效益不好的风险就会转移给开发商。同时开发商也要考虑到自己的经济实力, 在一定年限之后是否有能力将房屋的产权购买回来, 一旦签订了条款, 但是不具有回购的实力, 就要承担相应的法律责任。

( 五) 客户资源不足的风险

产权式酒店作为一种长期的投资方式, 在国外, 它的的客户主要是中产投资者, 这些投资者占了产权式酒店投资客户的百分之六十以上。然而在国内, 具备投资能力的投资者一般是具有较高素质的白领人士, 具有良好的知识背景和分析能力, 这样一个群体对于消费投资都十分谨慎, 他们会综合分析投资风险以及回报率, 选择理性投资。所以, 追求短期利益而忽视消费者长远利益的开发商很难取得这些消费者的信任[11]。由此很容易导致出现投资客户资源不足的情况, 而客户资源的不足势必影响产权式酒店的开发经营。

五、产权式酒店的投资经营风险规避

( 一) 进行科学市场分析

产权式酒店分为产权式商务酒店和产权式度假酒店, 对于两种类型的产权式酒店来说, 地理位置的环境对酒店客源的多寡都起到决定性作用, 因此选择合理的地理位置非常重要: 产权式商务酒店需要建在能吸引大量商务、会议度假的客人的地方, 比如经济政治中心; 产权式度假酒店则需要建在旅游业发达的城市或是适合休闲养生的旅游地。同时还需对地理位置进行市场研究, 研究当地的政策对产权式酒店的开发是否有利、当地的酒店行业是否饱和以及当地人们对产权式酒店的看法, 是否有兴趣投资产权式酒店等。通过以上分析, 选择最适合开发产权式酒店的地理位置, 不仅能保证酒店客源量, 而且能避免一些政策对产权式酒店的影响, 甚至还可以得到一些地方政策的保护。

( 二) 协商合适的回报率

一方面, 开发商在进行产权式酒店的宣传销售时, 应该主动将产权酒店行业的高税率情况告知投资者, 让投资者弄清楚投资产权式酒店的收益回报结构, 在心理上有个准备, 从而降低投资者的心理落差。另一方面, 开发商在保证自身盈利的前提下, 与投资者协商一个合适的投资回报率, 在扣去税收率之后, 其收益率还能使投资者对产权式酒店的投资抱有较大兴趣。以真诚的态度对待投资者, 才能使产权式酒店发展长远。

( 三) 选择知名的酒店管理公司

产权式酒店的管理公司直接对酒店进行管理和经营, 这与酒店的收益密切相关。因此选择有经验的专业酒店管理公司是重中之重。专业的酒店管理公司不仅具有丰富的酒店管理的专业知识, 并且可以规范管理酒店, 提供更为优质的服务, 吸引更多顾客, 保证酒店的盈利。最重要的是选择知名的酒店管理公司, 还可以打消投资者对产权式酒店的怀疑, 让更多投资者对产权式酒店充满信心, 从而购买产权式酒店的产权。因此, 选择专业的酒店管理公司管理酒店, 实现盈利并建立较高信誉, 可以使产权式酒店有效规避信誉风险。

( 四) 谨慎订立回购条款

尽管开发商选择订立回购条款, 能促使更多的酒店产权交易合同的顺利签订, 但是在订立回购条款之前要充分考虑自己的实力、经营状况以及市场风险等, 避免在一定年限后在不方便的时间遭遇回购的困境。虽然回购条款是营销手段的一种, 但是为了销售产权式酒店而与投资者盲目订立回购条款是非常不明智的。所以, 开发商根据实际市场情况以及自身的经济实力, 谨慎选择是否订立回购条款, 能有效避免回购酒店产权的风险。

( 五) 打造产权式酒店品牌

在任何一个行业中, 品牌效应都是非常明显的。在国内, 大部分消费者对产权式酒店持不看好的态度, 很大程度上是因为产权式酒店这一行业没有打造出真正的品牌。在全国各地, 产权式酒店层出不穷, 却都是不同的开发商在开发管理的, 而且还时常闹出各种纠纷和问题, 这些很容易引起消费群体对产权式酒店产生失望情绪。所以打造一个真正的知名的产权式酒店品牌, 规范产权式酒店行业, 并且提供优质周到的服务, 让投资者放心, 让酒店顾客满意, 才是对产权式酒店风险最好的规避, 不仅可以解决诚信问题, 也不必担心客户资源不足的问题。

六、结语

产权式酒店作为房地产与酒店相结合的一种新型投资消费产品, 它满足了人们休闲度假旅游和房地产投资的需求, 对拉动我国旅游饭店业和房地产业的发展以及扩大就业面都大有好处, 符合现代社会的经济资源共享原则。目前, 产权式酒店作为新的投资品种还不够成熟, 存在较多风险, 缺乏相关人才, 所以我们要重点要培育一批高级产权式酒店人才, 剖析产权式酒店优缺点, 设计出风险较小、符合中国国情的新型房地产品种, 通过务实的经营争取较好的投资回报, 塑造知名产权式酒店品牌。

参考文献

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[9]宋戈.房地产开发经营风险分析与对策研究[D].东北农业大学经济管理学院, 2001.

[10]王中峰.南京晨光集团经营风险分析与对策研究[D].南京理工大学, 2008.

新形势下经济酒店资金风险管控探讨 第7篇

1. 酒店内部控制风险

经济酒店的单店投入不多, 规模不大, 出于成本效益原则考虑, 组织形式往往实行扁平化、精简化, 很多情况下是一人多职多岗, 一名会计负责多家店面的会计管理工作;有些甚至是不相容职务由同一个人兼任, 比如前台接待、住宿登记、收款、开具发票均由一人完成, 供应商班选、供应价格、物资采购、付款均由一人完成, 将传统星级酒店稽核员岗位由出纳或其他岗位兼任;内部控制和牵制作用被严重削弱, 极易发生舞弊风险, 造成资金损失。

连锁经济酒店要贴近目标市场, 门店的往往分布在不同的城市, 而且门店数量比较多, 这就使得要在空间和时间上对门店进行远程管理, 信息传递和反馈容易延迟, 也不容易发现问题, 管理难度大, 容易形成资金管理漏洞。

2. 现金管理风险

由于经济酒店的经营特点, 使用现金交易的业务比较多, 交易也比较频繁, 特别是酒店住宿收人实现没有实物进销存账来反映, 不需要从实物状态转化为收入, 也并不必然伴随实物量的减少, 比其他企业更加难留下审计轨迹。

(1) 现金销售。经济酒店团队客源比较少, 大部分为散客, 很大一部分散客是通过现金结算, 部分客人通过现金支付款项后没有索取相关票据, 销售日报表传送及稽核不及时、不到位, 容易给前台、出纳等接触资金次数频繁的人员, 通过修改单据、删除单据或者不办理登记手续等手段, 提供挪用、贪污营业款的可乘之机, 甚至可能利用价格调整之机侵占差价款, 财务部门难以对门店资金进行及时、准确的监控, 甚至很大程度上无法通过现有资料找到舞弊痕迹, 最终无法查处舞弊行为, 造成资金损失。

(2) 成本费用现全开支。物资采购、费用开支等一些经营行为, 经常通过现金进行对外支付, 但由于连锁门店数量非常多, 虽然有年度的成本费用预算, 但经营和市场情况变化时, 不能及时修正预算, 现有的管理手段也很难做到事前对所有经营事项一一审批, 事后集中报账, 如果存在预算结余虚列开支或提高价格开支情况财务部门难以对这些经济业务的真实性、必要性以及金额的真实性进行核实。

(3) 利用优惠促销套取现金。连锁经济酒店为吸引客人, 经常进行一些优惠促销, 比如用积分兑换礼品或住宿、优惠券抵住宿费、打折、免费体验、免费送早餐等优惠活动, 虽然对提高入住率起到了一定作用, 但这些促销活动也存在很多漏洞, 很容易被不良员工利用来套取资金。例如按照房价挂牌价全额收取客人现金住宿费后, 利用优惠券或者编制打折单据来抵冲部分住宿费, 套取抵冲部分的现金。

3. 资金短缺凤险

经济酒店规模在快速增长。在这样竞争激烈的市场上, 各家经济型酒店都在争先恐后地扩大规模, 如果放慢脚步市场就会被竞争对手夺走。根据商务部商业改革发展司和中国饭店协会发布的信息, 经济酒店的平均单店投资730万元, 平均每间客房技资5.5万。由于经济酒店是租赁经营, 缺少可以抵押资产, 往往难以获得银行贷款, 庞大的资金需求成为许多经济酒店无法承受的压力, 由此放慢发展脚步。七斗星连锁经济酒店由于盲目扩大规模, 追求上市目标, 导致资金链断裂, 2007年被如家快捷收购100%股权。资金短缺给经济酒店发展带来严重阻碍, 很可能出现资金难以为继的局面, 而被迫破产或者被并购。

二、新形势下如何创新内部控制制度, 化解酒店资金风险的对策

1. 强化以信息化为载体的内部控制制度建设

信息化打破了地域限制, 提高了信息传输速度和价值, 实现管理的协同效应, 为企业更好地进行财务管理提供了一种技术手段。但是必须在信息化系统中嵌入内部控制程序和方法, 设置控制标准和准则, 才能实现内部控制的有效性, 保证资产的安全完整, 防止资金损失的风险。

(1) 建立信息化管理控制系统。

(1) 事前控制。主要是对网络安全、系统安全进行控制, 配置防火墙、杀毒软件、人侵检测等网络安全防护设备装备, 完善网络管理、设备管理等防护管理制度, 形成相对安全的网络安全环境;财务、业务系统设计要安全可靠, 数据能同步安全对接。

(2) 事中控制。通过数字认证体系, 对各操作人员的身份、权限进行系统维护管理, 防止非授权操作, 特别是系统管理员的非法操作;通过财务和业务流程再造办法, 在业务运行过程中嵌人内部控制程序, 实现交易授权、职责划分、凭证与记录控制、资产接触与记录使用、稽核等控制程序, 实时监控系统和业务流程的运行情况。

(3) 事后控制。应建立数据的备份、恢复和保管制度, 确保出现系统崩溃、自然灾害等问题出现时, 能恢复数据, 建立数据库访问的安全管理, 禁止一切非法侵人, 防止数据的丢失篡改。

(2) 创新住宿收入管理方法。

优惠促销管理。经济酒店近年已形成品牌林立的发展现状, 同时竞争愈发激烈, 各种营销优惠活动将被更多运用, 也会发放一些优惠券或打折券吸引客人, 发放数量和使用程序要按以下规定、流程严格管理:优惠兑换券或打折的内容、金额或有效期等信息必须事前审批并录人管理系统中;所有的住宿类优惠兑换券, 客人必须在制作门卡之前使用才能有效;纸质兑换券, 应在券面印制防伪码、编号等, 通过读取兑换券信息与系统信息一致后才能兑换, 电子兑换券必须正确输入密码后才能使用;系统将自动同步在系统中生成优惠兑换券使用相关信息, 防止重复兑换使用。这样就将优惠兑换券的使用置于客人、信息系统双重监督和管理中, 能有效防止利用优惠兑换券套取资金。

(3) 物资采购的分类管理。经济酒店应建立物资采购ABC分类管理办法, 根据相应审批权限进行物资采购。对于金额大或影响酒店品牌的物资, 列为A类物资管理, 必须由酒店统一采购并配送到连锁门店;对于日常经营所必需的但金额不大的物资, 列为B类物资管理, 由酒店确定推荐品牌及指导价, 连锁门店按照推荐品牌和价格自行采购;对于金额小且很少发生的, 列为C类物资管理, 由连锁门店自行选定。物资采购ABC分类管理, 不仅有利于明确权限, 防止采购价格混乱, 也使得采购过程更透明, 便于财务部门审核、监督。

(4) 强化现金交易管理。尽量减少现金交易, 通过给予非现金交易的客人予以优惠的方式, 鼓励客人通过pos'机刷卡和在线支付等手段支付住宿费, 减少收款环节带来的舞弊风险;连锁门店应统一办理单位商务卡, 设定单位商务卡的日支付限额和总支付限额, 对于连锁门店零星采购、业务招待等通过单位商务卡支付, 这样使得交易留下交易价格、时间、地点等信息, 实现有效的监督管理, 一些不能使用商务卡的现金支出, 必须在发票上注明时间、地点、证明人、原因等信息并及时报销, 以减少虚报支出的风险。

2. 严格资金预算制度

(1) 资金统一规划资金预算主要包括现金收支、现金多余与不足计算、资金的筹集和利用等, 经济酒店一定要合理统筹好资金开支项目和金额, 合理确立投融资规模, 合理安排和调度好资金, 尽量提高资金使用效率, 提升企业的经济效益。严格控制资金的预算支出和收入管理, 预算执行情况考核评价纳人考核评价, 对于支出超预算或收入不完成的, 一定要定期进行分析、研究, 及时调整预算, 以保持资金的最佳持有量。

(2) 创新融资方式。经济酒店应根据自身特点, 创新思路, 规避自身可抵押资产少的劣势, 发现自己的优势, 开拓融资新方式。可以利用现金流比较大且经营权利润比较高的特点, 通过资金统一管理平台, 将所有已经生产经营的连锁门店现金流量集中, 以显示企业的实力和还款来源的可靠性, 通过以酒店经营权质押的形式获取银行信贷支持。可以通过购买信贷保证保险, 获取银行贷款。信贷保证保险是指贷款人与保险人签订保证保险合同, 如果贷款人没有履行与贷款银行签订《借款合同》约定的还款义务, 保险公司需要对贷款人未清偿的借款本金和利息, 向贷款银行进行赔偿。这样就极大增加信贷资金的安全性, 使得银行愿意发放贷款。

酒店投资项目风险 第8篇

关键词：合同能源管理,酒店行业,应用,风险识别

1 合同能源管理概述

合同能源管理 (Energy Performance Contracting) 简称为EPC, 发端于20世纪70年代的美国, 是一种应对石油危机的节能市场化机制, 在20世纪末传入我国, 我国《合同能源管理技术通则》中将其定义为:“节能服务公司与用能单位以契约形式约定节能项目的节能目标, 节能服务公司为实现节能目标向用能单位提供必要的服务, 用能单位以节能效益支付节能服务公司的投入及其合理利润的节能服务机制”。这是一种双赢的合作模式, 因为一般用能单位提供的报酬低于节能量, 且在合同到期后, 节能设备将无偿转让给客户使用, 因此受到多数高能耗单位的青睐。

2 酒店行业能耗特点及现状分析

2.1 酒店行业能耗特点分析

酒店行业是一种以持续经营而获利的高能耗行业, 因此酒店行业的能耗特点可以总结为以下几点:其一, 长期性, 因为酒店行业范围很广, 地域性特征明显, 因此能耗的改革是一个长期复杂的过程, 而且就某一酒店来说, 能耗改革也是一个长期复杂的过程;其二, 技术性, 酒店行业的节能减排离不开相应设备的改造, 而设备的选取需要有一定的技术性支撑, 这样才能达到节能的目的;其三, 全员性, 酒店行业的节能需要全体员工的积极配合, 因节能本身就是一个公司乃至个人习惯性问题, 只有人人以身作则, 节能目标才能最终达成。

2.2 酒店行业节能减排的现状评述

除了“绿色酒店”之外, 普通性星级酒店工作人员对低碳的理解还仅仅限于电视新闻、网络等认识, 酒店自身对这方面的宣传很少, 而且宣传力度也不到, 仅限于管理层面。对于节能措施的推进, 大部分员工都有所认知, 同时大部分酒店也有相应的规章制度, 比如空调温度的设定, 一次性洗漱用品的规范等等。另外一般的星级酒店都实现了节能定代替白炽灯, 变频空调替换普通空调等的基本节能要求, 酒店大部分也采用刷卡制, 当客户离开酒店的时候, 需取走卡片, 酒店内所有设备会在5~10min自动断电。对于酒店中的传统六小件则颇受争议, 六小件的消失可能会给消费者带来不便, 而提供六小件又会给环境带来较大压力, 虽然在2011年国家专门出台政策取消六小件, 但是很多星级酒店为了增强竞争力, 并未取消, 而有些酒店则改为收费提供。

3 酒店行业节能运用合同能源管理的特点及模式

3.1 酒店行业节能运用合同能源管理的实施特点

星级酒店运用合同能源管理常用手法除了一些规范员工行为, 更换必要设备外, 还会用到以下几种常用手法。第一, 建立相应的节能控制系统, 节能服务公司会为酒店量身定制控制系统级软件, 根据需求自动调整高能耗设备的运行, 尽量充分利用可再生能源, 减少能源消耗, 提高节能率。第二, 建立酒店相适应的能源信息管理系统, 一般包含建筑能耗监测与分项计量系统, 同时对酒店的水、电、气三项能耗实现实时监控, 动态分配。另外就是建立远程监控系统, 通过机房的中央控制器, 从而保证机房管理人员的直接便捷运行节能系统操作管理, 另外也方便了节能服务公司的实时远程控制, 从而在更大程度上保证服务期内的服务质量。

我国当今大部分酒店并未真正开始运用合同能源管理, 只有少量高星级酒店开始尝试, 因酒店自身经营管理需要大批资金, 同时对于节能改造的技术了解并不深刻, 而且对于节能改造后的长久效果并不认可, 因此在我国, 酒店行业的节能改造并不顺利, 这就需要节能服务公司因地制宜, 提供一些更灵活的合同能源管理策略, 同时让酒店尽快尝到甜头, 为进一步深化节能改造提供基础。

3.2 酒店行业节能运用合同能源管理的模式

节能服务公司在我国应当适当延长项目合同期, 并且积极做出更多的承诺, 且对于一次性投入的节能改造费用可以分批次, 由少到多的收取, 另外节能服务公司还应当积极遵守承诺, 对于未达到预期目标的部分, 节能服务公司应当积极承担责任, 为酒店合同能源管理的顺利开展提供物质条件。另外前几年节能服务公司应当让酒店多看到节能效果, 尽量减少不必要的投入, 而在后续的几年中再去寻找节能效益共享。合同期内节能服务公司还应当对节能系统的维护负起责任, 减少酒店的后顾之忧, 合同期满之前, 节能服务公司应当有专人负责培训酒店员工完成日常操作, 同时协同酒店建立节能维护部门。合同期满后, 一切投入的节能系统所有权归酒店所有, 同时拥有所有节能效益。

4 合同能源管理在酒店业中的应用风险

在合同能源管理为投入性管理, 对于节能管理公司来说风险较大, 同时因酒店也需要更新大批设备, 对酒店来说也有一定的风险, 合同能源管理机制的运用风险识别是把握及改造风险的基础。另外, 我们还需要进一步对酒店合同能源管理中的项目自身风险及效益风险进行一一分析。文章对酒店合同能源管理的风险分析采用WBS分解法进行识别, 分析的对象侧重于合同能源管理的本身。WBS (Work Breakdown Structure) 被翻译为工作分解结构, 是项目管理中结合整体的内在结构及实施步骤进行逐层分解, 最终形成的结构示意图。

基于WBS的酒店合同能源管理项目风险识别主要是在进行项目WBS分解的过程中注重项目风险识别, 从而将一些潜在的风险呈现出来, 通过笔者的分析, 结果效益风险主要包含以下四个方面:第一是诊断选择, 这种风险主要发生在意向交流、能源审计以及项目评估阶段;第二是节能技术, 这种风险主要是在方案设计中表现;第三是项目质量风险, 这方面风险主要在现场施工与项目维护阶段出现;第四是效益分享风险, 这方面的风险主要出现在合同签署阶段、设备检测阶段和节能检测阶段。以上四种风险, 以前三种为实现节能效益的关键因素, 而第四点主要是节能服务公司的效益实现保障。

诊断选择的风险因素分析:在我国酒店业, 合同能源管理还是一种新事物, 酒店对其了解度不高, 但是相比其他产品的诱惑度却很高, 有些节能服务公司为了营业额, 急于招揽项目, 对项目的选择与实施并未做出合理的技术及经济性评价, 导致对预期节能效益预测不准, 从而使得节能公司蒙受损失的情况下导致酒店行业的不理解。

节能技术的风险因素分析:不同的酒店节能现状不同, 则采用的节能技术有所偏差, 而且不同的节能技术甚至是相同节能技术不同运用手法都会产生不同的节能潜力差异, 所以在节能方案的设计上, 不可避免的会有一定程度的节能差异, 或好或坏, 而这种波动恰恰影响到了酒店及节能服务公司的节能收益, 因此节能服务公司应当在节能方案设计中承担起这方面的责任, 并且有着预防这种风险的能力。

项目质量的风险因素分析:整个节能项目的质量是指项目是否依照预期的进度, 保质保量的完成了合同规定的目标。特别是在我国, 酒店行业引入合同能源管理的并不多, 而且大部分引入也不够深入, 这就需要节能服务公司在项目期间如果出现任何质量问题积极承担相应的额外维护费用, 而不可一味的踢给酒店。

效益分享的风险因素分析:节能项目的最终目的是实现节能效益, 从而使得酒店与节能服务公司达成双赢, 合同双方应当在签署合同时明确节能效益的具体数据, 同时因我国酒店节能经济效益的评估还不够细化, 节能服务公司和用人单位对项目改造后的节能测量会有一定分歧, 因此需要对节能效益进行细化, 同时建立完善的核算体系。

5 合同能源管理在酒店业中的应用优化策略

在我国, 酒店行业运用合同能源管理还不多, 特别是在一些二三线城市的普通星级酒店, 加上我国市场经济的大环境虽然已经形成, 但是国家政策的指向性及调节性很强, 同时市场风险也很大, 因此合同能源管理在酒店行业的应用还需要多方面政策的支持及行业风险的积极应对。

5.1 积极应对政策风险

政策风险的应对主要是针对一些国内外政治经济条件, 国内外经济政治条件发生巨大变化及重大调整的时候, 合同能源管理项目合同有可能会失效。因此节能服务公司和酒店自身都应当仔细研究经济及政治走势, 熟悉合同管理相关法律法规, 随时掌握合同能源管理的政策变化, 从而保证合同自身与最新政策之间的高度一致性, 同时积极配合国家产业政策。当然政府应当对节能服务公司予以适当的政策补助, 同时对选用合同能源管理的酒店给予必要的优质条件, 地方政府应当尽量保证合同能源管理的正常实施。

5.2 积极应对市场风险

市场风险的应对主要是正对节能服务公司的业务扩展范围及市场占有率, 降低市场风险对节能效益的影响, 节能服务公司应当积极宣传合同能源管理的优势, 同时做好酒店行业的调研与分析公司, 在此基础上不断加强项目成本的管理与控制。酒店自身也应当充分了解市场因素, 要求节能服务公司合同的拟定充分考虑到合同期内市场环境的变化, 更大程度上保证双赢。

5.3 酒店行业风险应对

酒店在选择节能公司的时候, 应当注重选择能够正常履行合同的诚信单位, 同时在项目的实施之前, 酒店应当对节能服务公司进行详细的调研分析, 在充分了解的基础上, 慎重选择合适的节能服务公司, 节能服务公司也不可为了盲目扩大市场规模而盲目与酒店合作, 应带成立用能单位资信评估小组, 通过金融机构及酒店的监管部门等多渠道了解酒店的实际情况, 在确认其经营状况与信誉度良好的情况下, 择优合作。

5.4 积极应对效益风险

合同能源管理是一种亲环境的管理举措, 除了低碳环保外, 对节能服务公司及酒店更重要的是效益的呈现, 因此合适的节能工艺和技术的采用, 按照计划高质量的完成任务, 完美的实现预测节能量, 这才是实现节能公司于酒店共赢的基础, 因此效益风险的应对尤为重要。效益风险的约束上, 酒店主要依靠对节能公司的调研理解及合同约束去把握, 而节能公司则需要从诊断选择开始, 每个步骤中都严格规范自身行为, 同时积极与酒店进行必要沟通, 另外还需要切实对酒店有着充分把握, 选择合适的节能设备等。首先在诊断选择方面要谨慎客观, 测算准确, 在计算中留有余地, 节能项目的能源审核应当符合基本规范;在节能技术方面, 技术的选择应当保证先进性、可行性及可靠性, 具体问题具体分析, 不可生搬硬套, 对每个酒店进行独立的节能技术设计;最后节能服务公司要注重节能服务的质量把握, 严格遵守合同要求, 保证设备长期、稳定的运转。

6 结语

酒店行业中成功运用合同能源管理为酒店解决资金压力, 增强自身竞争力, 推广节能技术等都有着极大的推动作用, 而且是一种多赢的合作模式, 但是合同能源管理在我国酒店行业运用并不广泛, 也没有相关的法律、法规约束, 因此合同能源管理在酒店行业中的发展任重而道远, 需要我们不断探索, 不断引入新技术, 探索新模式, 推动行业的持续健康发展。

参考文献

[1]卢志坚, 孙元欣.国外合同能源管理研究及其在中国促进建议[J].科技管理研究, 2012, (02) .

[2]陈涛, 陈漪, 陈烈, 胡琦.推行合同能源管理存在的问题及相关建议[J].建筑经济, 2012, (01) .

[3]黄春, 李春燕, 季东军.我国合同能源管理存在问题与对策思考[J].现代物业 (上旬刊) , 2012, (01) .

酒店投资项目风险 第9篇

(一) 样本和变量的选择

本文从旅游酒店行业随机抽取20家上市公司作为研究样本。该行业所有上市公司共有24家，所以本文的研究样本完全具有代表性，可以充分说明股改事件对旅游酒店行业的市场反应程度及风险系统的大小。

(1)股票日收益率：其中，Rit代表第j家样本公司股票在t观察日的日收益率，Pit代表第j家样本公司股票在t观察日的收盘价格。

(2)同期大盘指数 (深圳证券交易所综合指数或上海证券交易所综合指数) 的日收益率为:

其中，为同样本中公司股票收盘价格观察日t相对应的深沪深指数日收益率，为相关观察日的日收盘指数。

(二) 基本模型

对于股票市场，资本资产定价基本模型有如下的形式：。其中, Rit表示第i个样本股在t时刻的收益率，Rft为t时刻的无风险收益率，Rmt为t时刻的市场收益率，εit表示第i个样本股收益在t时刻的方差。假定εit项符合计量经济学的古典假设，则根据线性回归的原理及Beta系数的定义，回归得出的参数Beta的估计值即为股票i的Beta系数，它衡量了股票i的收益率变化对市场指数变化的敏感程度;回归后得到的样本决定系数R 2代表了股票的系统风险在总风险中所占的比例。

（三）回归方程

由于按日计算Rft趋于零，因此上述资本资产定价模型可简化为：。

本文用Eviews计量软件，用个股收益率对市场收益率，运用普通最小二乘法(OLS) 进行回归，得到样本股票的Beta系数及系统风险R2的值，并对其进行分析。如果Beta大于1，说明该股票的系统风险比平均风险大，反之亦然。R2是对整个行业系统风险的度量，如果很多股票R2都大于0.5，说明该行业的系统风险很大。

二、实证分析

本部分对旅游酒店行业20家公司股票超额收益率与指数超额收益率进行实证分析。回归分析划分为三段:上市日现在;上市日股改开始日;对价股份上市日现在。回归估计结果见表。

从上市到现在的回归结果中，Beta大于1的有7家上市公司，Beta小于1的有13家。可以得出结论：20家上市公司从上市到现在(中间经历了股权分置改革)，有7家上市公司股票的系统风险比平均风险大，有13家股票系统风险比平均风险小。R2在 (0-0.3) 的有7家, R2在(0.3-0.5) 的有13家, R2在 (0.5-0.8) 及大于0.8的有0家。也就是说20支股票的R2都小于0.5, 说明旅游酒店行业的系统风险很小。

在股改前后的回归结果中，对比Beta值与R2的变化，发现股改后Beta值大于股改前Beta的有9家，股改后Beta值小于股改前的有11家。也就是说20支股票中，有9支属于进取型股票，有11支属于稳健型股票。同时还可以看到，股改后R2值>股改前R2值的股票有12支，股改后R2值<股改前R2值的股票有8支。R2减小，说明系统风险比较小，公司更加注重基本面的分析。

通过比较股改后和第一段(上市到现在的回归结果)Beta值的变化情况，发现股改后Beta值大于1的股票比第一段多2支, 小于1的股票比第一段少2支，总体上变化不大。

根据回归结果作者统计了R2的变化。股改前，R2值在(0-0.3)的有9支股票，在 (0.3-0.5) 的有11支, 大于0.5的有0支。股改后，R2值在 (0-0.3) 的有7支, 在 (0.3-0.5) 的有13支, 大于0.5的有0支。通过比较发现, 股改前后R2值都小于0.5, 说明股改以后, 旅游酒店行业的系统风险仍然很小。

三、结论及建议

通过实证研究, 结果表明旅游酒店行业的系统风险较小, 个股股价中的公司基本信息含量较高。所以在投资该行业时, 投资者更应关注对该行业公司的经营管理、业绩等公司基本面的分析。实施了股权分置改革的子样本, 股改后的R2、β系数与股改前相比, 均有了一定程度的下降, 说明股权分置改革对降低该行业的系统风险产生了一定的积极作用, 有利于该行业上市公司的规范运作与长远发展。从投资策略的角度, 对于那些尚未进行股改的公司、或已进人股改程序的公司, 需要更多的从该公司所属行业、基本面、非流通股东进行股改的诚意及其未来成长性角度来把决定投资策略。

摘要：本文随机抽取旅游酒店行业20家上市公司, 通过对其从上市到现在的每支股票的超额收益率分别与指数超额收益率进行回归, 分析整个行业的系统风险。通过对20家上市公司从上市到股改开始日以及从股改到现在每支股票的超额收益率分别与指数超额收益率进行回归, 对比股改前后Beta系数和R2的变化, 分析了股权分置改革对旅游酒店行业的影响。

关键词：旅游酒店,上市公司,系统风险

参考文献

[1]、迈克尔·J.塞勒.金融研究方法论大全必备[M].北京:清华大学出版社, 2005.

[2]、戴国强.金融市场微观结构理论[M].上海:上海财经大学出版社, 1999.

酒店投资项目风险 第10篇

1 材料与方法

1.1 样品来源

2007年5月2008年4月, 抽取42个三星级以上酒店42个餐厅, 每餐厅采集样品5件, 2个月1轮, 连续开展采样监测, 合计采样监测6轮1258件。

采集样品来自星级宾馆的凉菜间, 随机抽样, 操作人员现场切配后由2名技术人员无菌采样约300 g, 装入无菌塑料袋中, 2 h内冷藏状态送实验室检测。

1.2 检测项目及检验方法

1.2.1 检测项目

大肠菌群、沙门菌、金黄色葡萄球菌 (下称金葡菌、志贺菌、副溶血性弧菌、变形杆菌、单增李斯特菌。

1.2.2 检测方法

相关国家卫生标准GB 4789和北京食源性致病菌监测工作手册。

1.3卫

生质量评价 依据《熟肉制品卫生标准》 (GB 2726-2005) 中的规定[1], 大肠菌群150 MPN/100 g, 致病菌不得检出为评判标准。凡有1项超过标准, 即为不合格样品。

2 结果

2.1 样品整体卫生状况

20072008年共抽检星级酒店凉菜间自制冷荤食品1258份, 合格份数1040件, 合格率为82.67%。其中沙门菌、志贺菌、副溶血性弧菌、单增李斯特菌在所有食品中未检出, 即检出率为“0”;大肠菌群参照国家相关标准判定, 1034件合格, 合格率为82.19%;金葡菌检出12件, 合格率为99.05%;变形杆菌的检出为17件, 合格率为98.65%。见表1。

2.2 大肠菌群检出情况

1258件样品中, 224件检出大肠菌群超标, 各轮次的超标件数整体分布呈递减趋势。在前3轮监测中检出大肠菌群超标的样品, 金葡菌和变形杆菌检出呈下降趋势。见表2。

2.3 金葡菌检出情况

1258件样品中, 12件检出金葡菌的食品在各个轮次分布呈明显递减趋势, 到监测的第5轮、第6轮已经无检出;而且在前2轮金葡菌检出的食品中大肠菌群也全部超标, 到第3轮和第4轮监测样品虽然检出金葡菌, 但是大肠菌群指标是合格的。见表3。

2.4 变形杆菌检出情况

1258件样品中, 17件检出变形杆菌的食品, 在各个轮次分布呈明显递减趋势, 到监测的第4轮次以后已经无检出;而且随着监测的逐步开展进行, 检出变形杆菌的的食品中大肠菌群超标率也呈下降趋势。见表4。

3 讨论

微生物污染是造成食品安全的祸首, 据卫生部以往的通报, 在每年向卫生部上报的数千人食物中毒中, 除意外事故外, 大部分均是致病微生物引起的。据不完全统计, 对北京市16年内共发生的719起食物中毒事件分析中。其中生物性污染436起, 占60.64%;化学性中毒74起, 占10.29%;有毒动植物中毒105起, 占14.6%;原因不明食物中毒104起, 占14.46%。餐饮单位中尤其是凉菜间加工食品经过风险评估属于高风险食品, 需要引起足够的重视, 连续动态监测可以了解整体的卫生状况及变化趋势。

3.1 大肠菌群

大肠菌群是粪便污染指标菌, 主要是以该菌群的检出情况来表示食品中有否粪便污染。大肠菌群数的高低, 表明了粪便污染的程度, 而食品中有粪便污染则可以推测该食品中存在着肠道致病菌 (如沙门菌、志贺菌等) 污染的可能性, 潜伏着导致食物中毒和流行病的威胁, 对人体健康具有潜在的危险性。本次监测整体卫生状况较好, 合格率为82.67%, 高于西安市同类食品的卫生状况[2], 而且随着监测轮次的增加, 整体的卫生状况呈上升趋势。同时, 其他致病菌的检出呈明显的下降趋势。

3.2 金葡菌

金葡菌引起发病多见于春夏季;中毒食品种类多, 如奶、肉、蛋、鱼及其制品。此外, 剩饭、油煎蛋、糯米糕及凉粉等引起的中毒事件也有报道。上呼吸道感染患者鼻腔带菌率83%, 所以人畜化脓性感染部位常成为污染源。

食品加工人员、炊事员或销售人员带菌, 可以造成食品污染;食品在加工前本身带菌, 或在加工过程中受到了污染, 产生了肠毒素, 引起食物中毒;熟食制品包装不严, 运输过程受到污染;奶牛患化脓性乳腺炎或禽畜局部化脓时, 对肉体其他部位的污染等, 所以要强化规范着装, 去除不良操作习惯, 减少食品被污染的可能性。

金葡菌的检出件数也是随着监测的逐步进行呈明显下降态势, 到最后2轮已经没有检出, 而且在前2轮监测金葡菌检出的食品中大肠菌群也全部超标, 到第3轮和第4轮监测样品, 虽然检出金葡菌但是大肠菌群指标是合格的。说明整体卫生状况有明显提高。

3.3 变形杆菌

变形杆菌和蜡样芽孢杆菌都是条件致病菌, 尤其在夏季高温湿热的天气下, 更是广泛存在于外环境中, 包括大环境和小的操作环境以及各类食品中。不仅在剩余米饭、糕点中, 还存在于未清洗消毒合格的餐饮具和工用具中。它的存在和污染在合适的条件包括温度、湿度、食品本身含有的营养成分等条件综合作用下, 会迅速繁殖并在短时间内达到致人疾病的程度。所以采取相应的温度和进行加工条件的控制, 才能确保食品卫生。

变形杆菌的检出从第2轮的14件次阳性到第4轮次后的未检出, 下降明显, 表明整体卫生状况的改善。

3.4 单增李斯特菌

可以在较低温环境中生长, 容易污染低温保存的食品, 尤其在夏季最常使用的冷藏冰箱内生长繁殖, 所以保持食品低温保存的环境的清洁卫生尤其重要。经过多次的培训和指导, 冰箱的卫生状况提高显著, 未在冷藏保存食品中检出单增李斯特菌。

4 小结和建议

凉菜间经营加工直接入口的食品, 凉拌菜、沙拉是食源性疾病发生的风险之一, 操作不当导致相应食品安全事件的风险明显增高, 所以强化冷荤凉菜食品的专间卫生, 规范操作, 是控制高危食品, 确保降低食品污染风险可能性的重要手段。本次研究表明, 为降低相应的风险, 各类专间尤其凉菜间仍然是日常卫生监督和日后强化监测的重点。

对餐饮单位的卫生监督主要从以下3方面进行[3]:①在单位硬件方面, 严格按照《餐饮业和集体用餐配送单位卫生规范》执行, 按照量化分级加强管理, 经过风险评估, 不同级别的餐饮单位要有针对性地加强日常监管;②在单位软件方面, 定期对工作人员进行体检和卫生知识的培训, 提高从业人员的素质, 使从业人员在工作过程中严格按照规章制度, 避免和降低食品处理不当或二次污染的可能性;③建议餐饮单位如有条件在卫生部门的帮助下进行ISO 9000认证和HACCP的评估;相应地减少由此可能引发的食源性疾病的暴发, 以保障人民健康。

参考文献

[1]卫生部卫生监督中心卫生标准处.食品卫生标准及相关法规汇编.北京:中国标准出版社, 2005:215-220.

[2]张磊, 田晓燕.西安市部分星级酒店凉菜问自制熟肉制品卫生状况分析.职业与健康, 2008, 24 (2) :137-138.