可行性研究报告用房

可行性研究报告用房（精选6篇）

可行性研究报告用房 第1篇

珠江源头第一村综合服务楼建设项目

可 行 性 研 究 报 告

第1章 总 论

1.1项目概况

1.1.1项目名称：珠源第一村综合服务楼

1.1.2项目承办单位：沾益县西平镇红星社区第一村（第一居民小组）

1.1.3居民小组组长：任吉林

1.1.4项目主管部门：西平镇红星社区

1.1.5项目建设地点：红星一村（沾益县交通局旁）1.1.6沾益县西平镇红星社区一村即第一居民小组,占地1.5平方公里；地处沾益县西平镇红星社区东部，东至文艺社区，西至大营村委会。南至望海社区，北接玉龙社区，以沾益客运站为中心。居民总户数497户,有总人口1494人。居民小组设党支部，共有党员24名。村民小组领导班子团结，思想开拓进取，能带领全村居民实现建设小康村的目标任务和搞好村民的社会化管理和服务工作。

红星社区一村地处珠江源头第一县第一村的沾益县城中心地带，社会稳定，经济繁荣。20多年来，沾益县国民经 1 济持续快速发展，经济实力大大增强，社会和经济面貌发生了巨大的变化。

项目建设地址位于沾益县城中心，距云南第二大城市曲靖城区13公里，距省会昆明146公里。距贵昆、昆柏复线铁路、曲胜高速公路均为1.5公里。320国道线从建设地北边边缘经过。交通极为便捷。

1.1.7 本项目的可行性研究，主要任务是论证红星社区一村“珠源第一村综合服务楼”投资的必要性、可能性、有效性和合理性。按照国家有关规范，根据本项目特点，从技术及经济角度，对本项目进行规范的可行性研究。

第2章 项目建设的背景和必要性

2.1 项目建设的背景

红星一村所在地的沾益县西平镇红星社区,与曲靖城区相连接,地处云南东部曲靖市，珠江源头的沾益县。沾益素有“入滇锁钥”、“滇东旱码头”之称，是川、黔、桂入滇的“咽喉”要道。海拔1898米，总面积2809.9平方公里。由山地、丘陵、盆地、河谷相间分布，组成波状起伏的高源地貌。沾益县城:北与宣威市接壤，西与会泽县交界，南连曲靖市区（麒麟区）、马龙县，东与富源县相望。县城距昆明市区146公里，离曲靖市区8公里，具有良好的区位和便捷的 交通优势，是云南省实施西部大开发的重要区域。

沾益县于2003年被省政府确定为全省47个发展县域经济试点县之一。2008年，全县生产总值完成53.5亿元，年均增长10.4%；地方财政一般预算收入完成3.6亿元，年均增长15.8%；三次产业结构比为26:58:16，社会经济持续繁荣。

2.2 项目建设的必要性

各级政府历来努力推动社区居民的文化活动中心建设，不断满足社区居民文化需求，动员社区居民积极参与文化活动中心建设的探索。

珠江源头第一村综合服务楼集社区教育、文化娱乐、健康服务、信息交流等功能为一体的群众文化活动场所，是为全面建设小康社会，提高城市文明程度，提高市民文明素质而特设的多功能综合服务楼。

使红星社区第一居民小组居民区不出社区便能享受到更为便利的“一站式”服务，更好地满足社区居民日益增长的精神文化需求。

社区文化活动中心建成后,将用用热诚服务为社区居民打造一个温馨的“精神家园”。

坚持以人为本，活跃社区居民的文化生活，满足居民群 众日益增长的对文化设施的需求，为推进社区建设、构建和谐社会，进一步发挥民间组织的积极作用。

红星社区第一村,至今没有一个固定的办公场所,村民没在自己的文化娱乐活动场所，村民不能直接享受到社会发展的成果。为此，村民小组急需建设一个固定办公场所，也使村民能够有自己的文化娱乐活动中心。同时居民能有自己的经济实惠公益服务场所和设施设备。为方便居民生活和繁荣村民小组经济，实现村民致富奔小康目标，应筹备建设一个珠源第一村综合服务楼，为村民服务。

第3章 项目选址与建设条件

3.1 项目选址

拟建珠江源头第一村综合服务楼项目地址四至界线：东至沾益县交通局围墙，南至沾益玉林山水小区，西至经三路，北至320国道。

3.2 项目用地及地块现状

3.2.1 位天沾益沉积边缘地带,南侧为沾益玉林山水小区三期场地,西侧为沾益县玉林广场人工湖,场地地形平坦。

3.2.1 本项目用地，于2006年8月28日，经沾益县土地收购储备委员会第三次会议纪要：会议对县城望海东片区一号地块出让方案进行了讨论：其中：“预留8亩土地按成本 价划拨给红星社区作为办公公益事业用地”。

2009年5月6日，红星社区《关于第一村民小组在一号地块中集体用地的面积和范围》中明确：“由红星社区党总支委员会、居民委员会从划拨面积中，在交通局旁划拨5.12亩的土地面积给红星一组集体使用地块四至界线：东至交通局围墙，南至玉林山水，西至经三路，北至320国道”。

2009年7月15日，经沾益县规划管理局对珠源第一村综合服务楼项目，以《初选址意见》（沾建规初址[2009]007号）：“西平镇红星村民委员会第一村民小组综合楼项目，拟选址地点为县交通局旁，用地面积5.12亩,我局支持该项目建设”。

3.2.2 用地选择无任何争议，符合相关法规和城市规划要求，能建成为村民小组综合服务楼，便捷的为村民小组村民服务。

3.3 建设条件

3.3.1该地块已经达到“三通一平”要求 3.4 拟建地块工程地质勘察情况（初勘）3.4.1 地块岩、土层特征

3.4.1.1 地块上部土层为填土和第四系冲积物,下部基岩为泥盆系海口组细砂岩（D2H）。地质特征从上至下分布形态如下： 第①⑧层：素填土：灰黄色，松散，湿，主要成份为粘土和少量矿石。厚度2.30～5.20,平均厚3.57米。

第②层：粘土：灰红色，可塑，湿，岩芯切面光滑，韧性好，干强度高。顶板埋深2.30～5.20米,层厚1.30～5.10米,平均厚3.17米.第③层:粘土:灰红、灰黑色，可塑，湿，岩芯切面光滑，韧性好，干强度高。顶板埋深6.10～7.40米,层厚1.00～3.20米,平均厚1.77米。

第④层:粘土:灰、灰黑色，软塑，湿，岩芯切面光滑，干强度高。顶板埋深7.80～9.70米,层厚0.60～3.10米,平均厚2.27米.第⑤层:角砾：灰色，稍密-中密状，砾石成份主要为砂岩，次棱角状，充填有粉砂、粉质粘土，局部胶结密实呈片状、块状，顶板埋深10.30～11.00米,层厚1.80～2.80米,平均厚2.07米。

第⑥层:强风化细砂石：灰色、灰绿色，坚硬，岩石矿物已变色，偶见原岩层理，岩芯破碎呈碎粒、碎块状，重型圆锥动力触探试验时跳锤。顶板埋深12.10～13.60米,层厚0.50～3.50米,平均厚1.54米。

第⑦层:中等风化细砂石：灰色、灰绿色，坚硬，中厚层状，岩芯一般呈短柱状，少量中等柱状和碎石状，节理裂 隙发育，岩石坚硬程度分类为软岩，岩体基本质量等级为Ⅴ级。顶板埋深12.80～16.30米,最大揭露厚度12.4米。

3.5电源、水源情况

3.5.1供电的容量、电压等级

现有一条曲靖电力供电公司沾益分公司的10千伏城区高压输电线路，直接供至拟建项目边缘，已由250 KVI变压器变送，直接接入即可。供电充足，可满足用电负荷和电压等级要求。电价便宜。能保证正常供用电。

3.5.2供水水源

本建设项目用水，由沾益县创鑫供排水公司已经接通至地块边缘的自来水管网，并联管网即可满足用水各消防用水需要。

第4章 项目建设内容及规模

4.1 项目建设内容 4.1.1 项目主要技术指标

4.1.2 建设项目占地面积：5.12亩,合3413.3平方米 4.1.3 建筑总用地：913平方米，占总用地26.8% 4.1.4 道路用地：617平方米 4.2 建设规模 4.2.1总建筑面积:4615平方米, 4.2.2容积率：1.35 4.2.3层数：5层，其中：

第一、二层：为居民福利餐厅，用于红星社区及一村居民办理生日聚会、拜寿等红、白喜事的公益服务；

第三层：用于红星社区一村办公用楼； 第四、五层：用于村民文化娱乐活动中心。

第5章 专业设计方案

5.1 结构设计

5.1.1 综合楼为全框架结构。项目的设计、施工等各个环节均按照国家有关规定执行,设计线条以协调,体现简洁鲜明,力求建筑形式上美观大方,又体现独特的风格。

5.1.2主要材料采用 a.混凝土

地下室顶板（室外）、底板及外墙：强度等级C30，抗渗等级S6；

竖向承重构件：强度等级C40~C30； 楼层梁板：强度等级C40~C30。b.钢筋

HRB400级： fy=360N/mm2，主要用于上部结构的梁、板、剪力墙的分布钢筋及框架柱。

HRB335级： fy=300N/mm2，主要用于剪力墙的暗柱主筋 HPB235级： fy=210N/mm2，主要用于梁、柱的箍筋 5.2 给排水设计 5.2.1 设计范围

5.2.1.1 红线内总水表与红线以外的城市给水管的连接；建筑红线以内最后一个接合部以外的雨、污水管道，均按有关设计标准设计。

5.3 消防设计 5.4 强弱电设计

弱电系统，通过通信、计算机和自控等信息传输网络、设立系统配臵，向楼层各间提供信息连接功能。

各类弱电管线、监控信号实行统一配臵。每个楼层间建筑单体均设臵一个弱电进户点。

5.5 拟建项目所在地震烈度情况

根据《中国地震烈度区划图》及《云建抗[1993]第44号》文件查定，沾益县及厂址区抗震基本设防烈度为Ⅶ度。本项目按抗震烈度Ⅶ度设防。

5.6 防雷保护

建筑物按二类防雷建筑考虑，在大楼屋顶设臵避雷带，利用建筑物结构柱内主钢筋作为引下线，避雷带和主钢筋可 靠焊接，引下线和基础底板、桩钢筋焊接为一整体作为接地装臵，并且在一层四周外墙适当位臵埋设热镀锌扁钢，以备接地极用。

第6章 节能、节水、消防

6.1 节能措施

能源是发展国民经济和提高人民生活水平的重要物质基础,国家极为重视对能源的开发与节约并重的方针.为贯彻节能这一基本国策,本项目节能设计按以下原则进行.6.1.1 建筑节能：建筑的规划布臵、建筑物的平面布臵利于自然通风。建筑的朝向大部为南北向,尽可能采用最大采光度设计。

6.1.2建筑体型力求简单，减少凹凸和变化以达到降低体型系数的目的。

6.1.3照明用电：尽可能采用高效节能型荧光灯取代白炽灯。

6.2 节水措施 采取有效的节水设计措施，减少水资源的流失。

6.3 消防措施

6.3.1 项目建设配套安装消防栓3个。并且项目四周环通，能满足消防车道设臵要求。6.3.2 根据《建筑灭火器配臵设计规范》规定,在各个构筑物内分别设臵手提式1211灭火器.第7章 项目实施进度与招投标

7.1 项目实施进度

2009年8月:完成项目报批手续、勘察设计及施工图设计。2009年9月上旬：完成项目施工招投标工作。2009年9月15日起 四个月内完成土建施工工作。2010年1月15日正式投入运行。7.2 项目招投标

7.2.1本项目施工按相关建筑施工招投标管理法规进行招投标。村民小组有自己的建筑公司可参加招投标，完成项目建设任务。

7.2.2项目建设的组织管理：项目严格按照国家规定的基本建设程序开展工作。为确保项目的顺利实施，达到预期目标，项目的法人对建设工作负总责，并抽调精干人员组成项目建设领导小组，负责日常工作的开展。

7.2.3 建议建议单位实行工程建设项目监理制，严把工程进度、工程质量、工程造价关。

第8章 环境保护 7.1 环境对项目的影响

项目周围附近,无其他工业污染源,环境良好.7.2 环境保护治理措施

7.2.1为了加强城市城市环境保护，本项目计划在建设用地中，采取环境绿化措施,绿化用地1638平方米,绿化率：47.9%。

7.2.2 绿化设计为步行系统绿化。主题绿化带，采用红花紫荆形成共同的绿化主题，在突出主题植物的基础上寻求环境的共性。运用植物树种的特色，直接或辅助塑造出步行系统的特征。

7.2.3 本项目为非生产性项目，废水主要来自于生活污水的排放，生活污水的主要污染因子是CODCr、NH3-N和动植物油类。按设计规划排水系统实行清、雨、污分流系统。

7.3 本项目环保采取以上有效措施后，使环保可以达到要求。

第9章 投资估算及资金筹措

9.1 项目投资估算

9.1.1 经概算，本项目预计投资总额:600万元,其中:建筑:508万元;建设期利息:6万元;居民服务的设施设备56万元;其它:10万元；不可预见费：20万元。9.2 资金筹措

9.2.1资金筹措来源：建设项目资金全部由村民自筹解决。

第10章 社会评价及建议

11.1 项目社会效益

11.1.1 随着城市居民收入增加，生活水平提高，居民的生活、风俗习惯也在发生着相应的改变。本项目即为适应于这种改变而适时进行投资建设。而且，本项目就地处红星社区中心，可满足社区居民办理生日聚会、拜寿等红、白喜事的公益服务，服务效益良好。

11.2 建议

11.2.1建议建设单位在方便和服务于居民的同时，采取收取一定的成本费用运作方式，以使项目能持续发挥服务于居民的良好功能。

11.2.2该综合楼建设项目是可行的，建议上级主管部门给予支持,尽快批准该项目的建设。

2009年8月

可行性研究报告用房 第2篇

目录

第一章 总论 1

一、项目背景 1

二、项目概况 4

三、问题与建议 7 第二章 项目建设的背景和必要性 8

一、项目建设的背景 8

二、项目建设的必要性 9 第三章 需求分析与建设规模 11

一、现有用房描述 11

二、需求分析 11

三、建设内容描述 14 第四章 场址选择 15

一、场地现状 15

二、场址条件 15

三、场址方案比选 18

四、项目总体规划方案 19 第五章 建设方案 20

一、项目设计的指导思想和原则 20

二、建设方案描述 20

三、信息化工程 24

三、项目进度计划表 40 第十一章 投资估算与资金筹措 41

一、投资估算编制依据 41

二、建设投资估算 41

三、资金筹措 42 第十二章 招标方案 43

一、招标方案编制依据 43

二、招标范围 43

三、招标组织形式 43

四、招标方式 43 第十三章 社会效益分析 44 第十四章 研究结论 46

一、推荐方案概况 46

二、项目建成后的预期目标 46

三、结论与建议 46

附图：

1、新疆兵团农九师地理位臵图

2、农九师师部总平面图

3、公安局业务技术用房总平面图

4、业务技术用房方案一（推荐方案）

5、业务技术用房方案二（淘汰方案）

附表：

1、投资估算表(表

1、表

2、表3)

公安局业务技术用房可行性研究报告

第一章 总论

一、项目背景

1、项目名称：农九师公安局机关业务技术用房

2、农九师概况

农九师位于塔城地区三县一市(塔城市、额敏县、裕民县、托里县)境内，在新疆的西北部，师部地处准葛尔盆地西北部边缘的塔额盆地——额敏县朝阳区。2010年年末全师共有人口70817人，其中汉族人口66846人，少数民族人口3971人。

农九师的西边和北边与哈萨克斯坦接壤，全师十一个农牧团场，其中有八个分布在394公里长的中哈边境线上，呈现出点多、线长、面广的分布格局。

3、农九师公安局简介

农九师公安局成立于1969年，现有民警128人，下设国保支队、治安支队、刑警支队、消防科、办公室、法制科、政工纪检7个科室。辖区人口70817人，共有11个农牧团场、1个金融企业、15个工业企业、3个建筑企业、73个农牧连队，其它企事业行政单位200多个。

农九师公安局现有办公用房是1998年建成的，与农九师公安局合用，总建筑面积为2040平方米，随着公安业务的不断发展，公安技术装备的更新，目前的业务用房无论从规模和功能上，都不能满足目前公安业务工作的需求。致使该局的刑事侦察三级技术点的设备器材不能充分利用，还有许多设备无法购臵安装。网络建设工程因没有办公场所而无法建设，影响了兵团公安机关“金盾工程”的建设进度。

(8)组织实施对农九师的党和**及重要外宾、重要会议的安全警卫工作。

(9)组织开展禁毒、缉毒工作，承担农九师禁毒委员会办公室的日常工作。

(10)指导农九师消防工作，依法管理消防安全。负责消防建审、监督、查处违反消防法规的违法犯罪案件；领导农九师武装警察部队担负的公安任务及相关业务工作。

(11)组织实施公安科学技术和机要通信工作；规划公安信息技术、刑事技术和行动技术等建设；负责对公共信息网络的安全监督工作。

(12)负责装备、被装配备的计划、申报、分配、管理工作。(13)负责农九师公安队伍建设，按规定权限管理、监督干部；负责农九师公安机关人员培训、教育、奖惩、优抚等及公安民警的警衔管理工作；负责督察、纪检、监察和内部审计工作；督促检查公安民警的执法活动，查处公安队伍重大违纪案件。

(14)完成师党委和上级公安机关交办的其他事项。

4、编制依据和设计规范

(1)计投资［1999］2250号《党政机关办公用房建设标准》(2)农九师公安局《委托书》

(3)《公安机关业务技术用房建设标准》(建标130-2010)(4)《农九师师部总体规划》(2005年-2020年)(5)《民用建筑设计通则》(GB50352－2005)(6)《办公楼建筑设计规范》(JGJ67－2006)

络安全保卫用房等没有设臵，与之相关的设备则更是无从谈起。

（3）高科技的警用设备大多对所处的环境参数要求很高，如布局、空间、湿度、温度、通风等均有严格的要求。农九师公安局现有租用的建筑受当时资金等因素的影响，难以达到规定的标准，严重的影响了现代指挥设备的性能，降低了设备的使用效率和使用寿命。而且网络设备需要综合布线，老旧的建筑格局使综合布线无处可设。

虽然农九师公安局近几年取得了较好的工作业绩，但受目前硬件设施的影响和限制，各项业务工作仍然受到了较大的影响，为改善这种状况，农九师公安局借国家和兵团公安局加大公安基础设施项目建设的契机，提出了异地新建农九师公安局机关业务技术用房项目，以更好的服务于社会，保障安定团结的社会秩序。

二、项目概况

1、拟建地点：农九师师部(额敏县朝阳区)

2、建设规模与目标(1)建设规模

建设项目一览表

序号 项目名称 规模 投资(万元)单位投资 1 业务技术用房 5102.50平方米 1102.1 2160元／m2 2 大门(含土建工程和电动门)值班室30平方米 10 3 旗杆 一个，8米高 1

另外增加服务设施。

(4)施工条件

该项目在施工期间，水、电用量不大，可从附近的线路引入，所需用的砂、石、水泥由本地供应，运输距离均在15公里以内，普通木门和塑钢窗由本地采购，钢材均由外地购入。

(5)地质条件

拟建场地地质条件稳定，在城市用地评定类别中属于一类用地，即适于修建用地。

4、项目投入总资金及效益情况

(1)项目总投资：1326万元，全部申请国家投资。(2)效益情况

该项目属于社会公益项目，没有直接的经济效益，但社会效益显著。

4、主要技术经济指标 总用地面积为6322.00m2 总建筑面积：5102.50m2 总占地面积为：1893.40m2 总绿化面积为：2307.53m2 绿化率：36.5％ 建筑容积率：0.81 建筑覆盖率：29.95％ 总投资：1326万元

三、问题与建议

1„2008‟19号)和《中共中央办公厅国务院办公厅印发关于加强政法经费保障工作的意见的通知》(厅字„2009‟32号)规范和促进了公安基础设施的建设。

但是，由于公安机关基础设施底子薄，历史欠帐较多，随着公安机关承担的任务日益繁重，使得公安机关基础设施建设与实际需要相比仍存在较大缺口。公安部将公安监管场所和地(市)、县级公安机关业务用房建设情况向国家发展和改革委员会形成专题报告，并争取国家发展和改革委员自2009年起加大对公安监管场所和地(市)、县级公安机关业务用房建设投资力度，争取三到五年时间，根本解决公安监管场所和地（市）、县级公安机关业务用房建设问题。

随着社会经济的快速发展，公安机关的警务工作也是日益复杂和繁重。为了适应现代社会不断发展变化的业务需求，进一步贯彻国家公安部对地方公安机关基础设施业务用房总体规划精神，公安部下发了《关于进一步加强公安基础设施建设工作的通知》、《公安机关业务技术用房建设标准》，指导全国各地公安机关将公安基础设施纳入标准化、规范化、正常化的轨道。

2010年，国家发改委下发了《关于抓紧编报2010年公安司法业务技术用房投资计划的通知》，继续加大对公安基础设施的投资力度，促进公安机关基础设施不断发展和完善。

建设农九师公安局机关技术业务用房正是在这种背景下提出新建业务技术用房。

二、项目建设的必要性

建设一个民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、3于发挥公安警务功能，有利于满足当地群众的社会安全需求，从而有效地保障所在区域人民群众公共安全，促进地区经济社会和谐发展，并为地区经济和社会发展提供可靠的警务保证。

项目建成后，可有效改善农九师公安局服务基础设施的硬件条件，提高人民公安的保障能力，建设规模符合《公安机关业务技术用房建设标准》（建标130-2010）要求和《农九师师部总体城市规划》的规定，项目建设是必要的。

综上所述，本项目的建设，可以极大改善农九师公安局现有的业务技术用房工作环境和工作条件，提高广大工作人员的工作积极性，增强工作保密程度，从而提高工作效率，项目的建设是十分必要的。

第三章 需求分析与建设规模

一、现有用房描述

农九师公安局现有编制人员为128人，现有业务技术用房与额垦公安局合用，办公用房和业务技术用房合用，总建筑面积为2040平方米。

二、需求分析

1、预测方法

根据住房和城乡建设部、国家发改委发布的《公安机关业务技术用房建设标准》(建标130-2010)文件要求和农九师公安局的级别、定编人数以及实际需要确定本项目建设规模。

2、业务技术用房规模预测

5密码通信室、密码通信网络机房、密码库房等。是公安机关用于密码通信、密码电报办阅、密码设备运行、管理用房。

(7)刑事技术用房，包括刑事技术管理用房、现场勘察技术用房和实验室用房等。实验室包括痕迹检验实验室、法医学实验室、声像技术实验室、信息技术应用实验室、理化检验实验室、毒品检测实验室、文件检验实验室、DNA检测实验室、电子物证检验实验室和心里测试实验室。是公安机关用于开展刑事技术侦察工作用房和设备用房。

(8)物证以及收缴物品保管用房，包括贵重物品保管室、一般物品保管室、收缴物品保管室、收缴毒品和易制毒化学品保管室、收缴强制爆炸物品保管室等。是公安机关用于集中存放、统一管理在办案过程中所获取的各种物证以及收缴的各类涉案物品的用房。

(9)警用装备物资库，包括**保管室、弹药保管室、警用装备保管室、警用服装保管室、特种车辆（含通信指挥、勘查、毒品查辑等特种车辆）用房等。是公安机关用于存储、保管武器弹药、装备器材、公安被装、警用车辆和应急物资的库房和场所。

(10)警务技能训练用房，包括民警日常训练所需的擒拿格斗健身房等。是公安机关用在警务实战训练中用来模拟各种场景进行技能战术训练的用房。

(11)备勤用房。是公安机关用于值班备勤的用房，包括值班室、民警备勤宿舍等。

(12)档案用房，包括档案库房、接收整理室、编目阅览室、保护技术室等。是公安机关用于档案的收集、整理、保管、鉴定、检索、710 警务技能训练用房 0.50% 25.51 11 备勤用房 5.00% 255.13 12 档案用房 6.00% 306.15

功能用房综合建筑面积

100% 5102.50

三、建设内容描述

农九师公安局业务技术用房总建筑面积为5012.50m2，四层框架结构。包括指挥中心用房、办案用房、窗口用房、信息通信用房、网络安全保卫用房、机要工作用房、刑事技术用房、物证以及收缴物品保管用房、警务技能训练用房、备勤用房、档案用房等到。

室外辅助设施包括：大门一座、铁艺栏杆150m、绿化2300 m2、砼地坪1800 m2，自行车棚一个、宣传橱窗一个。

第四章 场址选择

一、场地现状

1、地点与地理位臵

拟建的农九师公安局业务技术用房位于农九师师部，阿格勒克路南侧，农九师拘留所东面，武警中队西面，南面是农九师看守所的菜地。

2、场址土地权属类别及用地面积

场址土地属非营利性公共建设用地，在《规划用地目录》范畴中

9(4)积雪

农九师历年10月下旬开始出现下雪天气，翌年4月上旬结束。11月下旬开始结冻，翌年3月上旬开始解冻，最大积雪深1.4m左右。

灾害性气候

春季常有寒流，夏季常出现干热风，常年大部分时间刮西北风。

3、地质情况

根据建设该地区的地质情况，参考附近的新建建筑物的地质勘察资料，可推断该地区的岩土空间分布单一稳定，冻土深度在1.4m，场地类别为Ⅱ类，基础承载力特征值均在150Kpa左右。

4、水文情况

该场址主要依靠地下水，地下水埋深在12.5m～15.0m，多为砂石含水层，单位出水量为160m3/h-200m3/h，地下水矿化度小于0.72g/l。

5、地震条件

根据国家地震局2001年发布的1／4000万地震烈度图，该地区抗震设防烈度为6度。

6、区域性规划条件

根据《农九师师部总体规划》的要求，该地区的用地性质为公共设施用地，均满足规划条件。

7、交通、通讯(1)交通

该场址北侧有阿格勒克西路，对外有省道S221与国道G312相连，交通便利。

1的城镇排污能力可以满足该业务技术用房的要求，排水管径为200mm。

9、社会环境条件

该建筑物的场址位于农九师师部，不属于国家自然保护区、风景名胜区等禁建区场地，符合国家环境保护法规要求。

10、法律支持条件

该建筑物场址属于农九师的国有土地，农九师国土资源局管辖，规划归农九师朝阳新区管理委员会管辖，符合当地的各项法律条件。

11、征地条件

该场地是属于农九师看守所的洗车场，场地内两间平房，权属看守所，拆迁时 不会发生任何拆迁安臵费等费用。

12、社会依托条件

项目处于农九师师部，附近各种生活服务设施齐全，建设该项目可以充分依托现有服务设施，不需另外增加。

13、施工条件

该项目在施工期间，水、电用量不大，可从附近的线路引入，所需用的砂、石、水泥由本地供应，运输距离均在10公里以内，普通木门由本地采购，钢材与铝合金窗均由外地购入。

三、场址方案比选

在进行场地位臵选址时，农九师规划委员会提供了二个场址供参考：

1、场址一：建在农九师阿格勒克西路南面，师拘留所东面，武警中队西面，场地内有农九师看守所的平房，拆迁时不需要补偿，附近水、电、暖管线均已引入北面的阿格勒克路，场地的地质情况较好。

3绿化面积：2307.53m2 绿化率：36.5％ 建筑覆盖率为：29.95％ 建筑容积率：0.81

第五章 建设方案

一、项目设计的指导思想和原则

1、在充分满足使用功能要求的基础上，合理组织各类功能空间，注重建筑使用功能的设计，突出农九师公安局的设计特点。

2、满足农九师公安局总体规划的前提下，与周围建筑保持和谐统一，同时又有自已简洁、明快等鲜明的时代特点，力求创造出优雅、舒适、高效、安全、卫生的室内外有组织的建筑环境，体现出业务技术用房庄严、公正和至高无上的特点。

3、合理进行功能分区，组织交通流线，达到通顺便捷，互不干扰，并充分利用天然采光和自然通风，以利节能。

4、遵守国家相关政策、法令和规程，合理进行防火分区和组织疏散路径。

5、积极合理地采用新技术、新工艺、新材料、新设备。

6、注重环境保护，充分满足环保要求和噪声控制，采用低噪声设备，土建方面采取隔声、吸音措施。

7、根据功能要求，在充分满足使用前提下，合理控制建筑标准和造价。

5满足《建筑防火设计规范》的要求。

4、卫生间布臵

每层设男女卫生间各一个，每个卫生间的便器数量均能满足要求，一层男女卫生间各设臵了一个无障碍厕位。

5、层高

一层层高为4.2m，二至四层层高3.9米。裙房室内净高4.9米。

6、建筑特征与结构

该建筑为三级民用建筑，二级耐火等级的小型公共建筑，主体设计为四层，主体结构有效使用年限为50年，屋面防水等级为三级，结构安全等级为三级，抗震设防烈度为六度，基础等级为丙级，结构型式为框架结构。

装修标准为：

楼地面：卫生间为防滑地面砖，其余为中级地面砖。内墙面：刷乳胶漆，卫生间墙裙为面砖墙裙，其余取消墙裙。顶棚：卫生间采用塑料扣板吊顶，门厅、会议室和训练室采用石膏板吊顶，其余为乳胶漆。

外墙：刷暗红色真石漆。

门窗：外窗采用塑钢门窗，外门采用断桥隔热铝合金门，室内门为实木门。

楼梯扶手：采用不锈钢扶手。

结构型式为框架结构，水平承重结构为现浇钢筋混凝土楼板，外墙采用240厚陶粒砼砌块，外贴90厚岩棉板，内隔墙采用240厚陶粒砼砌块。

7照明、自动报警、信息化和智能化系统等用电负荷为二级，容量为60KW，本项目为专线接入，可满足二级负荷需要。其余供电负荷为三级供电，耗电量按20W/m2估算，业务技术用房的总耗电量为100kw，农九师的电容量可满足本项目用电需求。

为满足项目在停电期间特殊部位用电需要，信息化和智能化系统设臵功率不同的UPS电源，供电时间不小于30min。UPS等设备由建设单位另行解决，不计入本项目内容和投资。

b、农九师的通讯系统都已经形成，线路已经接入拟建地点旁边，完全能满足项目通讯需求。

c、综合布线

该工程为业务技术用房，根据《办公建筑设计规范》和现代公安局业务技术用房的要求，其综合布线必须满足先进性、实用性、开放性、灵活性的要求，考虑计算机网、闭路电视的综合布线方案，将电话、电视、宽带网同时考虑。

8、无障碍设计

该项目设计时考虑残疾人、老年人的使用，在建筑入口处设有无障碍坡道，在建筑物内设有无障碍厕位。

9、辅助工程方案

该工程的辅助工程包括砼地坪、绿化、铁栅围墙、旗杆、大门、自行车棚、宣传橱窗，均采用自治区建设厅颁布的标准图集《新02J系列图集》。

三、信息化工程

1、总体目标

9(2)安防系统设计依据规范

《安全防范工程技术规范》（GB50348-2004）《入侵报警系统技术要求》（GA/T 368-2001）《防盗报警控制器通用技术条件》（GB 12663-2001）

《报警系统电源装臵、测试方法和性能规范》（GB/T 15408-1994）《入侵探测器 第1－9部分》（GB 10408.1-9-2000）《报警图像信号有线传输装臵》（GB/T 16677-1996）《视频安防监控系统技术要求》（GA/T 367-2001）《民用闭路监控电视系统工程技术规范》（GB50198-94）《应用电视摄像机云台通用技术条件》（GB/T 15412-94）《黑白通用型应用电视摄像机通用技术条件》（GB/T16697-1996）《黑白监视器通用技术条件》（GB/T14858-93）《彩色监视器通用技术条件》（SJ/T10603-94）《防盗安全门通用技术条件》（GB17565-2007）

3、方案设计

公安系统的网络要做到有备而建，全面考虑网络的稳定性、兼容性和扩展能力，这些是实现网络高效运行的基础。同时，结合公安系统特殊的业务内容，网络的安全方面要予以特殊保障。高效和安全是公安系统进行网络建设的核心要求。

网络建设解决方案以“高效”和“安全”作为基本构建原则，对网络结构进行合理的优化设计，通过构建公安局网络和下属派出所的无线网络，实现了***公安局与市公安局以及下属派出所的网络互联，为三者之间的数据共享和信息交流提供了高效、安全的平台。网络拓

1三层交换机具备VLAN功能。通过此项功能，可以实现对网络的划分，限制广播域并且把组内部的数据限制在他们自己的网段上，从而大大增强了网络安全系数。DGS-3312SR本身支持三层的IP路由，在提高带宽利用率的同时，也为公安系统的网络安全提供了有力的支持。通过VLAN和IP路由的双重保障，确保网络核心安全无虞，从而为整个网络的安全奠定坚实的基础。

四、综合楼建筑方案比选

根据拟建地点的场地环境，该场地东西长有110米，南北宽有60米，并且场地南北为看守所菜地，因此该方案设计有四层和七层两种方案。

1、方案一：建筑物设计为四层，总建筑面积为5102.5平方米，建筑物总高度为18.0米，建筑物体积为14535.72立方米，建筑物外表面积为4215.36平方米，总使用面积为3874.42平方米，有效使用面积为3278.36平方米，建筑物体型系数为0.29，使用面积系数为78％，有效使用面积系数为66％。

2、方案二：建筑物设计为七层，总建筑面积为4814.04平方米，占地面积为670.71平方米，建筑总高度为25.6米，建筑体积为13584立方米，建筑外表面积为3396平方米，总使用面积为3514.25平方米，有效使用面积为2888.42平方米（不含门厅、楼梯间、走道面积），建筑体型系数为0.25，使用面积系数为73％，有效使用面积系数为60％。

3、方案比选：

①适用、经济方面比较：方案一设计为四层，可以不设臵电梯即

3该业务技术用房使用的三大主材用量分别为：钢材用量为87.2T～88.4 T，木材用量为340m3～434m3；水泥用量为1068T～1208T。

第六章 节能与节水措施

一、节能

1、建筑节能技术

首先将综合楼进行南北向布臵，其次尽量控制开窗面积，避免不必要的大窗户，仅使用了少量的玻璃幕墙对立面进行点缀装饰，窗户要求其抗风性能为标准GB7108第2级，空气渗透性能标准GB7108第3级，雨水渗透性能为标准GB7108第4级，外墙窗户均为单框双玻塑钢窗，其传热系数为k=1.70W/(m2k)，采用保温门，其传热系数为k=1.70W/(m2k)，外门均设防风门斗。

再次外墙执行《公共建筑节能标准》，采用200厚加气混凝土块外贴90厚岩棉板，外墙传热系数为0.50 W/(m2k)。

第四是屋面保温层采用110厚岩棉板，材料密度为150kg/m3，屋面传热系数为0.56 W/(m2k)。

2、采暖系统保温措施

室外采暖管网采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂，有效避免在管网传送中的热量损失。

室内供暖系统采用水平单管串联式，系统布臵简单，水路畅通，安装检修方便；设计时合理确定室内设计温度，减少采暖所需能量；

第七章 环境影响评价

本工程属于公共行政事业项目，不产生工业垃圾，无大的烟尘异味，不会对周边环境造成不良影响，环境保护难度较小。

一、项目场址环境现状

1、大气环境现状

拟建项目附近的主要大气污染源为农九师师部供暖锅炉及生活垃圾焚烧排放的废气。2003年拟建场地环境空气质量监测结果见下表

监测项目 SO2 N O2 TSP 日平均

0.005～0.003

0.003～0.002 0.224～0.232 由表可以看出，各监测值均低于《环境空气质量标准》中的二级标准，按照全国重点城市空气质量周报技术规定进行划分，空气质量级别为Ⅱ级，空气质量良好。

2、水环境现状

本项目工程区内没有地表水体，给水使用师给水管网，农九师防疫站对师给水管网的水质进行取样化验，化验结果均不超标，是较好的生活饮用水水源。

本工程区内没有地表水体，农九师公安局的污水通过城镇排水管网排入东郊的阿西尔沟，经抽样检查各种指标均不超标。

3、声环境现状

7师师部市政排水管网。

7、本项目建成后，产生的生活垃圾可直接运至指定地点进行二次处理。

四、环境影响评价

本项目属于公共民用建筑，在施工期间产生的噪声、污水、垃圾经处理后对周围环境影响不大，项目建成后运营期间产生的污水对周围环境影响均不大。

因此，本项目从环境保护角度考虑是可行的。

第八章 劳动安全卫生消防

一、危害因素及危害程度分析

1、在建期间的危害因素

(1)高空作业如驾塔吊、支脚手架等危险性作业，可能造成人生安全。

(2)施工期间辐射、振动、噪声等可能造成对人生的危害。(3)施工期间在施工现场有许多火灾隐患，如电焊时产生的火花等。

(4)施工期间的工人大部分是内地过来的打工人员，有可能存在一些水土不良等现象，并且农九师的施工期短，为了赶工期在炎热的中午仍进行室外作业，有可能引起中暑、急性中毒等。

(5)施工期间的工人食堂是人员密集的场所，有可能引发一些传染病的流传等。

9（GB50045-94，2005年版）、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）和《建筑物内部装修设计防火规范》（GB50222-95，2001年修订版）及国家其它的有关法律和规定，确定建设方案，以防止和减少火灾的危害，防患于未然。

(1)总平面布臵及建筑方案

在总平面布臵上，满足防火间距、防爆、消防的要求，按相关规定，本项目拟建业务技术用房与场区内其他建筑的间距大于6m。同时，拟建建筑周边设有环形消防通道，消防车可以靠近每一个建筑物，能在火灾发生时及时扑救。

建筑内疏散距离和疏散口宽度按《建筑设计防火规范》设计(2)防火分区

根据《建筑设计防火规范》规定，业务技术用房总建筑面积为5102.50平方米，需要划分为两个以上防火分区，在方案设计时将楼梯间采用封闭楼梯间，每层为一个防火分区，每个防火分区设2个封闭疏散楼梯间，楼梯间的门均为乙级防火门，向疏散方向开启。楼梯间靠北墙，直接天然采光。

(3)灭火器设臵

依据《建筑灭火器设臵设计规范》要求，本项目建筑物灭火器配臵场所的危险等级为中危险级，灭火器配臵将依据场所危险等级、火灾种类、保护面积、灭火级别等确定灭火器的种类、数量和形式，灭火器要设臵在明显和便于取用且不影响安全疏散的地点，以有效扑灭初期火灾，减少危害。

本项目拟选用MF/ABC4手提式磷酸铵盐干粉灭火器。

1为加强业务技术用房建设项目的管理，保证工程项目按期交工，真正使项目做到前期工作准备充分、中期有检查、质量有保证、工期有保障、竣工有验收，实行管理有效益，使投资发挥最大的效益，为此拟成立项目领导小组。

项目领导小组由以下人员组成： 组长：熊立川（农九师公安局局长）其它成员由农九师公安局的相关人员组成。并确定项目的直接责任人为熊立川。同时落实项目法人负责制。

项目领导小组负责工程项目的计划审定实施，并协调各部门之间的工作。

2、项目资金管理

项目的资金管理实行专款专用，不准挪用与铺张浪费，把有限的资金落实到实处，使其发挥最大的作用。

项目建设资金由师财务局下拨到农九师公安局，由农九师公安局管理；

资金管理按兵团基本建设财务管理办法和《国有建设单位会计制度》进行，实行专款专用；

项目竣工前需经过有关部门进行审计。项目建成后的管理模式为全额拨款。

3、施工管理

为贯彻落实建设部有关确保工程安全质量的文件精神，进一步加强工程的建设管理，提高项目工程建设的管理水平，确保工程质量和

3农九师公安局组织机构设计网络图

其中局长熊立川主管公安局全面工作，副局长由师公安局党组安排负责分管公安局的各项工作。

三、项目所需的人员数量

由于农九师公安局规模小，根据农九师编委对该局的编制人数确定为干警128名，其中设: 局长1人、政委1人；

副局长2人、副政委2人，纪委书记1人； 刑警36名； 民警31人； 翻译2名； 办公室15名； 会计3人、出纳1人。其它干警33人。

其它如驾驶员、清洁工等均由上述人员兼职，共计128人。

第十章 项目实施进度

一、项目进度计划的内容

项目进度计划包括前期准备阶段和实施阶段。以项目建议书阶段为起点，以建成竣工验收为终点。

二、研究确定项目的建设工期

5地坪、绿化、自行车棚、宣传橱窗等。

一、投资估算编制依据

投资估算编制依据包括以下几方面：

1、设计委托书

2、方案设计及有关图纸和技术资料

3、工程监理费根据《关于发布有关工程建设监理费用规定的通知》（国家物价局、建设部），并结合当地监理市场进行收费。

4、设计费和地勘费根据《工程勘察设计收费标准（2001年修订本）》，并结合本地市场进行收费。

5、塔城地区单位估算表。

二、建设投资估算

以下数据以推荐方案为依据进行投资估算的。

1、建筑工程费用

根据塔城地区造价指标，采用指标估算法估算造价，经估算农九师公安局业务技术用房的建筑工程费为：

1.1、业务技术用房，总投资1102.1万元； 1.2、大门(含电动门和土建工程)，总投资10万元； 1.3、旗杆，总投资1万元； 1.4、自行车棚，总投资1万元； 1.5、宣传橱窗，总投资1万元； 1.6、砼地坪，总投资18万元； 1.7、铁栅围墙，总投资4.5万元； 1.8、绿化，总投资3.5万元。

具体详见表3《项目投入总资金汇总表》

三、资金筹措

公安局业务技术用房建设项目总投资为1326万元，全部申请国家投资

第十二章 招标方案

一、招标方案编制依据

1、国家计委令第9号(2001年6月18日)《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》

2、新兵办发［2001］55号《新疆生产建设兵团工程建设项目招标范围和规模标准规定》

二、招标范围

根据有关规定：工程勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算在30万元以下时可不进行招标；建筑及安装工程单项合同估算在50万元以上时要进行招标，本项目在实施过程中严格按照上述规定进行招投标。

本项目的建设工程总投资为1141.1万元，必须进行招标； 勘察、设计、监理可以不进行招标。

三、招标组织形式

本项目为委托招标，委托符合相应条件并具有招标代理资质的机构来办理本工程的招标事宜。

可行性研究报告用房 第3篇

(一) 借款人的风险

房地产抵押贷款主要有房地产开发贷款和个人住房贷款。来自房地产开发商的风险是由于房地产开发商的经营不善或者房地产项目本身不合法、成本过高等情况给银行带来风险。来自个人住房购房者的风险主要是购房者的信用风险, 是借款人由于各种原因不能按期或无力偿还贷款本息, 从而造成信贷资金损失的可能性。

(二) 商业银行 (贷款机构) 的风险

在房地产抵押贷款风险中, 由于商业银行操作不规范、贷款后管理不够重视以及对抵押物评估方面出现纰漏等原因造成商业银行贷款出现风险。

(三) 抵押物的风险

抵押物风险主要有:房地产开发贷款、个人住房贷款、流动资金贷款中的房地产抵押物贬值的风险, 抵押物变现的风险, 抵押物的损毁、灭失风险。

(四) 房地产市场的风险

在房地产市场上供求不平衡导致房价不合理, 一些地区存在着结构失衡等问题。房地产市场的不稳定以及不确定性也给房地产抵押贷款带来风险。

(五) 政策环境的风险

政策风险主要是由于财政政策、货币政策、房地产金融政策等国家宏观调控政策缺乏连续性、稳定性和科学性, 造成房地产抵押贷款运行环境发生恶化而引起的风险。

二、房地产抵押贷款风险评估的定量分析

(一) 模型概述

不同用途的房地产, 其主要的风险因素是不同的, 本文将以工业用房为例, 分析影响它的主要风险因素, 然后把各风险因素由定性的分析转化为定量的表达, 得出风险分值Qi, 由于不同的风险因素对总风险的影响程度不同, 所以给每种风险因素赋予权重λi, 最后, 利用公式Q=∑λiQi得出具体的风险数值。

(二) 影响工业用房抵押贷款各风险因素及其等级划分

工业用房抵押贷款的主要风险因素有政策风险、抵押物风险、抵押评估风险、税负风险、变现能力风险。这五种风险分别为五个等级, 分值从小到大, 风险程度也相应的从小到大。对于各风险因素等级划分的, 不同地区、不同商业银行对各等级的风险程度的描述也不尽相同。

1.政策风险

政策风险是指影响工业用房价格或相关产业的制度、政策、法律法规、行政行为等方面给抵押贷款带来的风险。其等级划分如下:

第一级 (0～20分) , 实行现行的房地产制度, 土地出让方式确定, 且没有变化, 国家在此地区设立了开发区, 鼓励经济的发展;国家不干预房地产的价格;国家鼓励和支持与其相关产业的发展, 其产业的发展对环境等各方面的因素没有不利影响。第二级 (21～40分) , 国家基本不干预房地产的价格;国家基本鼓励和支持与其相关产业的发展, 其产业的发展对环境等各方面的因素基本没有不利影响, 其他同上。第三级 (41～60分) , 土地出让方式有变化的可能, 国家不继续在此地区设立开发区, 保持经济的发展水平;国家干预房地产的价格;国家对与其相关产业的发展不加干涉, 其他同上。第四级 (61～80分) , 国家干预一部分房地产的价格;国家对与其相关产业的发展有一定程度的限制, 其产业的发展对环境等各方面的因素有不利的影响, 其他同上。第五级 (81～100分) , 实行现行的房地产制度, 土地出让方式不确定, 变化的可能性很大, 国家不继续在此地区设立开发区, 限制经济的发展;国家干预房地产的价格;国家对与其相关产业的发展进行限制, 其产业的发展对环境等各方面的因素有不利的影响。

2.抵押物风险

工业用房受腐蚀的可能性很大, 有贬值和灭失的风险。抵押物风险的等级划分如下:

第一级 (0～20分) , 抵押物状况很好, 所处地区历史上没有遭受过洪水、地震、台风等特大自然灾害;工业用房的相关产业性质不会使房地产因腐蚀、震动等因素而毁损、灭失;房地产的保险足额。第二级 (21～40分) , 所处地区基本没有遭受过特大自然灾害;产业性质几乎不会使房地产毁损、灭失;其他同上。第三级 (41～60分) , 抵押物状况正常, 产业性质很少会使房地产毁损、灭失;房地产的保险基本足额;其他同上。第四级 (61～80分) , 抵押物状况不是特别好, 所处地区遭受过特大自然灾害;产业性质会使房地产毁损、灭失一部分;房地产的保险不足额。第五级 (81～100分) , 抵押物状况不好, 所处地区历史上遭受过洪水、地震、台风等特大自然灾害, 并且多次影响巨大;工业用房的相关产业性质会使房地产因腐蚀、震动等因素而毁损、灭失;房地产的保险不足额。

3.抵押评估风险

商业银行应尤其注意由于抵押目的、评估方法、执业道德等因素引起的风险。抵押评估风险的等级划分如下:

第一级 (0～20分) , 评估人员注重预期风险、市场变现能力风险、抵押期间的损耗风险;采用多种抵押评估的方法, 最后取其平均值;评估人员的执业能力很强, 经验丰富;房地产评估公司 (事务所) 和评估人员职业道德意识很强, 执业信誉很高, 达到3A水平。第二级 (21～40分) , 评估人员基本采用多种抵押评估的方法;执业能力比较强, 经验比较丰富;职业道德意识比较强, 执业信誉比较高;其他同上。第三级 (41～60分) , 评估人员会考虑上述三种风险;尽量做到采用多种抵押评估的方法;评估人员的执业能力合格, 经验也能满足客户需要;职业道德意识合格, 执业信誉达到一般水平。第四级 (61～80分) , 评估人员对上述三种风险的考虑有些欠缺;能够做到采用比较合理的抵押评估方法;评估人员的执业能力和经验尚有提高的空间;职业道德意识有所欠缺, 执业信誉不高。第五级 (81～100分) , 评估人员没有考虑各风险因素;采用的抵押评估方法风险较高;评估人员的执业能力不够, 经验也不丰富;职业道德意识不强, 执业信誉很差。

4.税负风险

有关房地产的税种很多, 而且有些征收的税率相当可观, 对房地产的价格影响很大。商业银行评估房地产价格要充分考虑税负带来的风险。其等级划分如下:

第一级 (0～20分) , 可以免除大部分税金, 需要交纳的税金的税率也是最低等级的;或者税收可以通过某种途径部分或全部转嫁出去;土地增值额很低, 所需缴纳的增值税也很低。第二级 (21～40分) , 需要缴纳大部分税金, 所要缴纳税金的税率比较低;所需缴纳的增值税比较低。第三级 (41～60分) , 需要缴纳税金的税率不高, 大部分的税金属于低税率;所需缴纳的增值税适中。第四级 (61～80分) , 需要缴纳税金的税率比较高, 一部分的税金属于较高税率;所需缴纳的增值税比较高。第五级 (81～100分) , 需要缴纳税金的税率很高, 大部分的税金属于较高税率;所需缴纳的增值税很高。

5.变现能力风险

工业用房通常不容易变现, 因为它的通用性不高, 如果此厂房是用来生产一些极为罕见的材料或其他物质, 商业银行就很难将其卖出、变现。变现能力风险的等级划分如下:

第一级 (0～20分) , 在商业银行处置抵押物的这段时间, 银行贷款成本没有上升, 交易税费由抵押方承担, 抵押物能够按原价拍卖成功, 可以全部收回贷款本息;不用进行快速变现;工业用房通用性很高, 很容易变现。第二级 (21～40分) , 银行贷款成本基本没有上升, 抵押物基本能够按原价拍卖可以收回绝大多数贷款本息;基本不需要快速变现;其他同上。第三级 (41～60分) , 银行贷款成本有小幅度上升, 交易税费大部分由抵押方承担, 抵押物能够按略低于原价的价格拍卖;快速变现价值与抵押价值相差不大;工业用房通用性达到60%以上, 经过调节是可以变现的。第四级 (61～80分) , 银行贷款成本有所上升, 银行要承担一部分交易税费;快速变现价值与抵押价值有一定差距;其他同上。第五级 (81～100分) , 银行贷款成本有明显上升, 银行要承担交易税费, 抵押物不能按照原价拍卖成功, 银行不可能完全收回贷款本息;需要快速变现, 且快速变现价值与抵押价值相差很大;工业用房通用性很差, 不易变现。

(三) 各风险因素的权重

各风险因素所占的权重可以利用德尔菲法得出。可请银行风险管理部门的专家、评估公司的专业人士、政府抵押贷款风险管理部门的相关权威人士等共同给出工业用房各风险因素的权重。

三、案例分析

(一) 案例描述

案例来自于中国银行杭州分行信贷部门。地理位置:此房地产位于杭州市余杭区乔司镇外乔司吴家村, 交通条件十分优越, 基础设施完善。房屋建筑物状况:该区域配套设施齐全, 但产业集聚度一般, 厂区土地面积11986.6平方米, 建筑面积共计5834.55平方米, 现建有工业用房15幢, 均已办理产权证。权属状况:房屋所有权人及土地使用者均为杭州XX有限公司, 土地使用权性质均为国有出让工业用地。变现能力:此房地产地块位置较好, 但是厂房较旧, 变现能力一般。其变现率为市场价格的75%～80%之间。市场背景:随着杭州主城区的不断外扩, 乔司镇经济的快速发展, 特别是国家对开发区的清理整顿和土地征用、出让审批政策的不断趋紧, 使得乔司镇的工业用地供需矛盾十分突出, 近期工业用地价格上涨明显。抵押物的评估:该房地产是由XX房地产评估公司进行评估的, 该评估公司的执业信誉达到了3A水平, 他们采用了成本法对该房地产进行评估。

(二) 案例的风险评估

由此工业用房的市场背景得出与此工业用房相关产业为国家支持产业, 近期房价上涨, 认为其政策风险属于第一个等级, 得分为5分。此房地产状况很好, 所处地区历史上没有遭受过特大洪水、地震、台风等自然灾害的迫害;工业用房的相关产业性质不会使房地产因腐蚀、震动等因素而毁损、灭失;房地产的保险足额。认为其抵押物风险属于第一个等级, 得分为15分。此房地产委托的评估公司及其评估人员有较强的执业能力和丰富的经验, 职业道德意识也很强, 选取的评估方法为成本法, 风险最小。认为其抵押评估风险属于第一个等级, 得分为20分。此房地产没有可以免除的税费, 也不可以通过任何途径转嫁税费, 应缴纳的税费综合起来税率适中, 但土地增值额比较大, 所要缴纳的土地增值税比较高。认为其税负风险属于第三个等级, 得分为45分。此房地产变现能力一般。认为其变现能力风险属于第三个等级, 得分为50分。

假设各风险因素对总风险的影响都是一样的, 其权重都相等, 即全部为0.2。各风险因素得分乘以其各自权重, 得出最终的风险数值:50.2+150.2+200.2+450.2+550.2=28。

(三) 对风险数值的分析

商业银行可以利用以上模型得出的风险数值判断是否可以给予此项贷款审批通过, 审批通过的贷款给予多少贷款额度等问题。风险数值在80分以上的, 商业银行就不能对此项贷款给予审批通过;风险数值在61～80分之内的, 可以给予审批通过, 但给予的贷款额度比较小, 贷款额度不应超过40%;风险数值在41～60分之内的, 贷款额度不应超过50%;风险数值在21～40分之内的, 贷款额度不应超过60%;风险数值在0～20分之内的, 贷款额度控制在70%以内。

此案例中, 得出最终的风险数值为28, 根据前文的描述, 商业银行应批准此项抵押贷款, 并给予其不高于60%的贷款额度。

四、结论

本文是在目前商业银行所惯用的定性评估风险的基础上, 给予风险量化的数值, 更直观地表现出风险的程度, 使商业银行审批抵押贷款时更合理、有效。除了工业用房以外, 房地产还有商业用房, 居民住房等不同的用途, 可以按照上述方法, 对不同用途的房地产进行评分。

摘要：影响房地产抵押贷款的因素有:借款人、商业银行、抵押物、房地产市场、政策环境等, 这些因素构成了不同的风险类型, 而不同用途的房地产, 其风险因素是不同的。通过房地产抵押贷款风险评估的定量分析, 并深入研究各风险数值的成因, 给予风险量化的数值, 使商业银行在审批抵押贷款时更合理、有效。

关键词：房地产抵押贷款风险,风险评估,工业用房

参考文献

[1]中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产估价理论与方法[M].中国建筑工业出版社, 2005.

康复医疗特殊用房环境设计研究 第4篇

关键词：康复医学 设计学 环境

一 绪论

我国于20世纪80年代开始发展康复医学，从国家卫生部1982年倡导在我国综合医院和疗养院设立康复医学科以来我国康复医学事业从无到有，从雏型到逐渐成长，现在已为建设具有中国特色的现代康复医学的体系初步打下一个较好的基础。近几年康复知识的普及，在北京、上海等大中型城市的康复医学科发展非常迅速，现代康复理念得到快速提升。特别是2011年国家卫生部颁布《综合医院康复医学科建设与管理指南》以后，对各级康复医学科的建设提出了较为具体、明确的要求，势必会对各地康复事业发展带来非常积极的推动作用。

根据最新资料显示，我国目前残疾人已达到8500万人，其中5000多万人有康复需求；同时，随着我国老龄化社会的加深，截至2011年底全国60岁以上老年人口达到1.85亿，其中需要康复服务的约7000多万人；此外，我国还有大量的慢性病患者、亚健康人群和每年因车祸、疾病新增加的残疾患者需要康复治疗。庞大的康复需求和潜在的市场需要，使得康复机构建设得到了飞速发展。目前，全国残联、卫生、人事及社会保障、民政等系统都在大力开展康复机构建设工作。比如深入开展康复机构组织建设与管理研究，学习借鉴发达国家现代康复机构的先进经验，创新探索出适合我国国情的康复机构管理模式及康复医疗环境设计。

康复是残疾人回归社会、回归人群的必要途径。现代康复这个词汇源于英文rehabilitation，含义是重新获得能力或者适应正常社会生活。另外，我国从1999年进入老龄化社会，老年人的比重越来越大，由于年轻人的生活节奏越来越快，老年人很少得到子女的照顾，空巢老人越来越多。老龄化问题是社会发展必然面临问题，然而老年人的康复医疗居住的环境问题又是老年人问题中的一个重要问题。以全面恢复人类有的天赋权利为宗旨的康复医疗对日常生活活动（activities of daily living，ADL）的重视是不言而喻的，康复训练的基本目的就是要改善患者的日常生活活动能力，使他们能在家庭、工作和社会生活中尽可能地获得自理。一般认为，日常生活活动是指人们为维持独立生活而每天所必须反复进行的、最基本的一系列身体动作，即进行衣、食、住、行、个人卫生等日常生活的基本活动。日常生活活动是每个人从事学习、劳动或娱乐活动的基础。

日常生活活动能力的重新获得或者说恢复，与其熟悉的、舒适的、理想的日常生活环境密不可分，故此，探讨康复环境设计与日常生活，活动环境与活动能力也是密不可分。

医院的康复医疗环境设计中从生理需求的角度上看：环境设施系统，无障碍系统，空间导识系统，医护人员的工作、生活环境的人性化营造等等，都是涉及的内容。

对医院空间的心理需求的环境设计是指人们对医院空间的情感需求的设计包含环境优化、辅助医疗如作业疗法、心理疗法等各自成为一个新的系统。

二 康复医疗残疾人避难间、休息厅环境设计研究

1 康复机构避难间环境设计研究

我国残疾人康复需求大，大规模床位数的残疾人康复机构将难以避免走向综合医院高层化的路线。住院楼以多层和高层建筑类型的出现对电梯等垂直交通的依赖性很大。

残疾人的行动不便，疏散难度大，无法从楼梯间疏散，能够等待救援避难间和消防电梯间的重要性不言而喻。《高层民用建筑防火设计规范GB 50045-95》6.3.3.2条提到：“消防电梯间应设前室，其面积：居住建筑不应小于4.50m²；公共建筑不应小于6.00m²。当与防烟楼梯间合用前室时，其面积：居住建筑不应小于6.00m²；公共建筑不应小于10m²。”这个面积指标也就变得相对较小。将楼梯间和电梯间前室合用，出入口用乙级防火门，将达到这样一个符合疏散要求的前室，便可以作为残疾人疏散的避难场所，但需要注意的是按照每个护理单元几十个床位的规模计算及其残疾人坐轮椅所占面积大的特点，这样一个前室尚不能满足其所有人的疏散，因此在护理单元端部一侧同时开放露台作为避难间，放的露台或阳台，平常作为衣物晾晒的阳光室，将有效减短疏散距离，增加可避难空间。紧急情况下可作为一个开放的避难间。

无论是电梯前室还是露台的避难间，除了必要的无障碍设计之外，对于需要康复的使用者来说都需要一个能缓解紧张情绪的环境还有相关的逃生指导说明。所以避难间的导识系统需连贯而且内含发生紧急情况的详细说明，装潢应温馨，淡雅，物品摆放有序避免热烈的色彩及紧凑杂乱的布局以免加深人紧张的情绪。

2 康复医疗机构病房环境设计研究

康复中心的患者是一个高危人群，所以其病房室内设计要特别重视患者以及医生、护士、病患家属等所有使用者的安全问题。除设有消防自动报警系统、医院安全保卫系统、呼叫系统、地板防滑和漏电保护外，楼内带棱角的部位都进行了圆弧处理，阳角安装防撞护角。而且，还要注意生物环境因素、医疗设备辐射等因素。

每一间病房可带有带淋浴的卫生间，进行感染控制。国内的病房多将卫生间靠外墙设计，这样可以缩短护理的护理路程，并减弱卫生间的噪音干扰。同时卫生间的异味能直接排向室外，不会影响到病房，并且管道靠外墙布置利于检修。二床间在国内使用较多，考虑到私密性，为避免病人之间视线直接相对，床位会实行错开摆放，或呈直角摆放。

国外医疗心理学研究发现，个人物品的保存是病人在最受支配的时间里，唯一能够自己把控的一个方面。因此，病房里提供收纳存放其个人物品的家具是很重要的。这个问题在国内则往往被人忽视，在人们的观念中，病床上的病人什么都需要别人照料，而这个小小的举措，恰恰给予了病人在最无助的时期，能够让自己来控制的一点点不容易被其他人察觉到的自尊。虽然说起来微不足道，但是却是脆弱的心灵的重要期待。美国病房设计中，在多学科的共同协作下，在上世纪70年代就发现了这个重要的小事。摆放病人收到看望的礼物和鲜花的展台、存放书籍和书写工具的秘密带锁抽屉、收纳织物的衣柜等，给予病人尽可能多的体贴。

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如果住院病房趋于酒店化，可以为病人提供身、心、灵的全方位放松提供环境，让病人不觉得自己是在医院中接受治疗，而是以正常休闲的姿态来面对这次病故。1979年由美国发起的“家庭化”设计运动，将最安全、最稳定的家的感觉融入到病房的设计中。例如使用一些家装手法影藏病床的床头设备，增加一些存放病人私人物品的空间等。

四 康复医疗休息厅、卫生间环境设计研究

1 康复医疗休息厅环境设计研究

根据康复医疗机构使用者的生理特征和心理需求对康复医疗环境进行设计研究，以老年人为例，老年人生理特征基本上有老年人感知能力的退化，中枢神经系统功能的变化，肌肉、骨骼系统的变化、对周边环境适应能力减弱、老年疾病的产生。

老年人心理特征主要有安全感、参与、交往需求等。在生理、心理需求的共同作用下会转化为交往需求。所以休息厅在康复医疗中心的功能显得具有人文主义色彩，其环境设计亦显得重要。

人来到休息厅都有休息和交往需求，所以休息厅设计开敞一些更有利于人们的交流。布局轻松，多摆放一些绿植，有助于人们敞开心胸去交流。

2 康复医疗机构特殊用房卫生间环境设计研究

卫生间对于康复医疗的使用者来说是一个重要的场所，它的安全系数和无障碍设计可以减少患者感染和因为行动不便如滑倒等带来伤害。

卫生间配以相应的名称及标识。考虑视觉障碍者易发现及其安全性建议建筑内所有卫生间都统一按“男左女右”进行设置，最好辅以为视觉障碍者的盲文或对比色彩的标识，这些的标识应设置于离地面的1.4～1.6米的高度。卫生间地面应为防滑材质。卫生间的地面墙面及卫生设施等宜用对比色彩，使弱视者能够很容易地区分。设置患者行李放置台面；方便带婴儿的妇女，设有放置婴儿的台面或座椅，可以哺乳，化妆等。便器两侧需附加扶手，确保厕位内轮椅的回转空间。洗手池下部应为开放式，洗手龙头应选用把手式。便器周围应设置挂输液器的挂钩。浴室排水应设计为周边排水方式，可选择专用侧开式浴缸。淋浴室应配有墙面可折式座椅。

可设置专用中性卫生间，供轮椅使用者或需陪护病患者使用，在残疾人卫生间的基础上，增设儿童、母婴和老年人等设施。

五 结语

以上从康复机构的使用者角度列举了康复医疗机构中的几个特殊用房环境设计研究，可以得出，满足使用者的心理需求与满足其生理需求其实同样能起到提高康复效果，一定程度的减少病患痛苦。所以以后从设计学、社会学等各方面探讨满足使用者的心理需求，必将会有一定的现实意义。

康复医疗环境设计研究是为了患者更好的康复，但是为了达到这个目的与社会的进步，医疗技术的发达，管理模式、体系的进步等等也是密不可分的，如残疾人康复机构的人员应配备有康复医师、康复护士、物理治疗师、作业治疗师、语言治疗师、心理治疗师等各种治疗师、康复工程技术人员、中医康复人员和社会工作人员等。但是在我国，护理单元中的人员配置以康复医师、康复护士为主构成，由于我国作业治疗师和物理治疗师的缺乏，仍然无法保证足量配置。所以人员足量配置也是能促进康复的一个重要医疗手段。康复医疗环境设计只是其中的一环，本文作者运用自身专业知识，以期为这一环节一康复医疗环境设计的进步奉献微薄的贡献。

可行性研究报告用房 第5篇

(宝钢宝山支行王为)

一、概念约定

公司法人商业用房贷款通过个人商业用房产权共有人范围的扩展，对产权共有人有新的界定，公司法人商业用房贷款不是一种新的按揭产品，而是个人商业用房服务的延伸。

二、市场背景

近期上海市商业地产指数不断走高，商业地产、办公楼销售良好，分行及时把握市场变化，放宽了我行对个人商业用房贷款的受理范围，个人商业用房贷款不仅限于住宅楼盘配套的商铺范围，凡符合我行优质楼盘合作范围的商铺、办公楼等商业用房，均可办理个人商业用房贷款。个人商业用房受理范围的拓宽，为在当前低迷房产形势下拓宽我行房贷业务带来了新的契机。

我行在实际贷款营销中又遇到新的问题，客户提出能否开办“法人按揭”，即由公司法人作为借款人购买商业房产并办理商铺贷款，因公司法人购买地产后，可将房产作为固定资产计入公司资产负债表，并可每年提取折旧，因而在税收政策方面能享受系列优惠。但明显与我行个人商业用房贷款这一仅针对自然人的贷款品种不符，对于新的客户需求也需要新的解决思路。

三、金融同业的操作思路

上海银行：

个人商业用房贷款：是指以本行信贷资金向个人发放的购置及租赁商铺用房，办公用房，生产用房的贷款。

工业用房按揭贷款：是指我行向借款人发放的用于购买本市工业园区内工业用房，借款人将拟购的工业用房抵押给我行的一次性发放、分期归还的专项贷款。该项贷款最长期限不超过10年，还款采用按月等本归还法。

工商银行：法人商用房按揭贷款

一、贷款用途

用于借款人购置自营商业用房或自用办公用房。

二、借款人基本条件

1.借款人为经工商行政管理机关核准登记并按规定办理年检手续的企（事）业法人，经营管理制度健全，财务状况良好；

2.有贷款证（卡），并在工行开立基本帐户或一般帐户；

3.有贷款人认可的有效担保；

4.有购买商业用房或办公用房的合同或协议；

5.所购商业用房或办公用房价格合理；

6.贷款人要求的其他条件。

三、贷款期限和利率

贷款期限最长不超过10年。

贷款利率按中国人民银行有关规定执行

分析与评价：上海银行模式对法人按揭贷款抵押物对象有明确限制，仅限于本市工业用房，明显不能满足市场多方面的需求；工商银行模式虽无抵押物限制，但公司法人与自然人涉及的责权利关系是完全不同，在风险控制方面略欠周全。

四、操作思路

按照《上海市房地产登记条例》自然人和法人可作为房产共有人办理各类权属登记，那么我们可以尝试以公司法定代表人和公司法人作为房产共有人办理权属登记，以公司法定代表人或其它主要负责人（自然人）作为主贷人，公司法人作为共同还款人，双方共同共有。采用这种产权构成方式，我行面临可能来自于公司法人的二大风险：1.诉讼风险。公司法人若面临经济债务纠纷引致司法诉讼，房产有可能被法院查封，房产是不可分割的，即有我行抵押物被查封的可能，按照抵押登记在先的原则，虽我行可获优先清偿，但势必增加了处理抵押物的难度。2.道德风险。公司法人若逃避债务宣布破产，则按照破产清偿程序，银行债务并不被优先清偿，因而道德风险带来的风险隐患更大。如何既能保持公司法人的产权份额，又能有效规避共有人的特殊法律性质所产生的各种风险呢，一种有效的办法是对于公司法人产权份额提供追加担保，即由公司法定代表人（自然人）提供另一套房产作共同抵押，担保个人商业用房贷款债权标的，自然人提供的第二套房产担保额不低与公司

法人房产份额，通过降低抵押率、办理强制执行公证等综合手段，确保我行债权的顺利实现。

在法人按揭操作中可能遇到的主要二大问题：1.两套抵押物区域不匹配，担保同一债权的多套房产若跨区，则需抵押物所在区房产交易中心办理抵押登记，将增加操作难度和贷款成本。2.我行借款合同有关抵押条款涉及到抵押物部分需作相应变更。在借款合同中需增加对于借款同一债权，由两或多套房产共同抵押担保的条款，并对违约责任做出明确界定，对于违约处理有明确的措施。

五、可行性分析

今年开始实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 对房贷诉讼执行中房产拍卖问题作了的最新司法解释，增加了我行的房贷抵押物的处理难度，实现房贷产品的创新，通过期房和现房共同抵押担保同一债权，成为合理规避最高院的司法解释，在政策界限内继续扩大我行房贷市场份额的最佳选择。

为规避政策风险，我行在此方面曾作有益的尝试，并成功发放一笔多套房产担保同一债权的个人商业用房贷款，对于公司法人商业用房按揭具体操作流程设计有一定的参考价值。具体案例：今年二月，客户孙某因购买某服装批发市场商铺向我行提出贷款申请。六间商铺总价达1129万元，共申请贷款563万元，抵押率近50%。面对如此大额的贷款申请，我们立即展开了深入调查。首先考察借款人的还款能力和还款意愿，客户孙某拥有该服装批发市场四楼产权，年摊位租赁收入近2000万元，同时开办服饰商行，从事个体服装经营业务，公司结算量较大，现金流量充足，帐户日均余额约200万元。此外，孙某还是国泰君安证券公司宝山营业部重点理财客户，也是我行VIP金融理财产品重点营销对象，该客户对我行代理基金销售、人民币理财产品等方面有初步合作意向。调查得知该客户具备较强的还款能力和还款意愿，再来考察抵押物状况，该商铺商业区位优势明显，主营服装批发的专业市场，租售均有固定客户群体，属黄金铺位。抵押物具有良好的赢利性和流动性。综和调查结果，我们认为该客户信用情况良好，具备较强的还款能力和还款意愿。但商业用房贷款一直属于我行的重点控制范围，且高达563万的贷款，近50%的抵押率确有一定的风险。如何能两全其美呢？既能留住优质客户又能有效避免银行风险成了我们操作的重点。再次翻察客户资料，我们发现客户所拥有的另外11套房产均未设置抵押权，何不以这些房产共同抵押来降低该笔贷款的抵押率呢。我们在经过慎重考虑并上报分行同意后，决定向孙建伟夫妇发放三笔商业用房贷款，合计金额290万元，期限10年，另由三套房产共同抵押，即由一套期房和一套现房共同担保同一债权，在具体办理抵押过程中，按照房产交易中心的要求，在各份借款抵押合同中明确注明抵押物权属情况、面积、户型、价值等要素，并顺利取得了抵押证明。这笔贷款的成功发放为我们今后处理同类问题提供了一条新的途径，能够大大降低银行的放贷风险，同时又能防止优质客户的流失。

公司法人商业用房是对个人商业用房贷款的有益补充，通过期、现房或多套房

物业用房报告 第6篇

住房保障和交易中心物业管理科：

我单位开发项目总建筑面积平方米，按相关物业管理规定，现将该项目物业专用房确定为住宅楼 室，面积分别平方米共计约平方米。

呈上，请审批。

公司