集资建房方案范文

集资建房方案范文（精选8篇）

集资建房方案 第1篇

河南省银丰塑料有限公司集资建房实施方案

为确保公司关于公租房建设项目这一重大决策的顺利实施，根据《公共租赁住房管理办法》的规定，结合本公司实际，特制订公司内部集资合作建房实施方案：

一、指导思想和基本原则

指导思想：以党的是十七大精神为指导，认真贯彻落实科学发展观，坚持以人为本，严格遵守国家有关住房政策，严把职工住宅楼设计和施工质量关，切实把职工住宅建设建成优良工程。户型设计突出先进性，体现人性化，最大限度满足职工个性化需求。认真研究降低职工住房造价的具体措施，切实减轻职工负担。

基本原则：

1、集资建房实行成本核算，按建造成本价集资，符合并承认本方案的本公司职工可自愿申请参加集资。

2、此次集资建房不以营利为目的，坚持“自愿、公开、公平、公正”原则，按交钱顺序排号选房。不同楼层有价差。

3、对所选房不满意，要求退还预缴房款的，只退本金，不计利息。

二、集资对象和范围

集资对象限本公司内部所有干部职工。

三、建房控制面积

本次集资合作建房建筑面积控制标准为：大套100—120平方米，共30套。小套50—60平方米，共60套。

四、集资建房价格 职工集资暂按1500元/平方米交纳，最终定价视竣工后造价决算而定。

五、集资运作程序

（一）公示集资建房具体实方案

（二）本人申请，带身份证原件和复印件，并填写集资建房申请表。经公司审核，按照基本原则，先交款的优先选房。大套房暂按10万元交纳，小套房暂按5万元交纳。以上两种标准均须一次性交齐。

（三）集资款交纳时间：2011年8月1日—7日

六、切实加强对集资合作建房的领导

这次进行集资建房，关系到公司广大职工的切身利益。公司领导高度重视，把集资建房工作作为坚持以人为本、改善职工生活的头等大事来抓。指定专人负责，责任到人。各相关部门要密切配合，为集资合作建房职工提供优质、高效服务。在办理各项手续时切实兑现各项优惠措施。

本集资建房实施方案由河南省银丰塑料有限公司办公室负责解释。

集资建房方案 第2篇

文件

河职校发〔2011〕40号签发人： 韦伟松

关于印发教职工住宅楼集资建设方案的通知

各处室,各教研组:

《教职工住宅楼集资建设方案》经过学校领导、教职工代表的多次讨论与修改，学校教代会9月16日讨论通过,现予印发公布。

河池市职业教育中心学校

二〇一一年九月二十八日

教职工住宅楼集资建设方案

（教代会于2011年9月16日通过）

为了改善本校教职工住房条件，有利于新校区管理，根据政府有关文件的规定，经学校领导班子研究，决定由学校出面组织教职工在新校园集资建设住宅楼。集资建设方案如下:

1、参与集资建房的对象：在编教职工（含离退休），长期聘

用的教师及技术人员（在校工作满3年以上，计算工作年限截止日期:2011年9月30日）。双职工参与集资建房限一套，在面积和选择位置上予以适当照顾。

2、建筑面积与集资资格：⑴副高级职称、副处以上干部及相

应人员：约180平方米。⑵中级职称、科级以上干部及相应人员：约140平方米。⑶一般教职工:约120平方米。

3、实行全额集资，即由集资建房者支付建房及办理各种手

续的全部费用。第一次交款截止2011年10月30日，第一档(180m)交 100000 元(含10000元保证金)，第二档(140m)交80000 元(含10000元保证金)，第三档(120m)交 70000 元(含10000元保证金)。第二次及以后交款时间及数额，由领导小组根据工程进度集体讨论决定。为保证正常施工，第一次交款并确定后，参加者不能再退出。若强行退出，保证金不退还。

4、集资款由学校财务人员统一代收管理，由集资建房领导

小组统一支配。房屋竣工验收合格后，根据总造价计算每平方米标准造价，按每平方米标准造价再计算每户造价。竣工验收交钥匙前按实际造价结算，多退少补。各楼层的加价、折价办法另定。

5、参与集资建房的教职工均与学校签订集资建房协议书。

6、选房办法：按照教职工的资历、职务、职称、贡献等项

目进行打分，按高分到低分确定选房顺序。分数相同的，则抽签确定选房顺序。打分方案另拟。

7、允许集资建房对象低靠档次集资，低靠集资户在选房时

排在所靠档集资户之前。为便于设计及外观协调，经领导小组讨论同意，允许少数分数高的集资户高靠一档。高靠集资户在选房时按顺序排在所靠档集资户之后。2228、集资房经建设主管部门验收合格交付使用后，根据到时的有关政策，由学校出面与有关部门交涉办理房产证及土地使用证，费用由集资者承担。因政策变化等原因造成无法办理上述二证的风险由各集资户自己承担。不符合办理上述二证的集资户，学校承认其使用权。

9、学校成立集资建房领导小组，组长：韦伟松，常务副组

长：何成相，副组长：韦汉勋 卢普暾，成员：张隆康 韦东报 教代会代表柯裕伟、奉永文、覃志奎、吴耀光、陈 豪。领导小组在学校党委领导下代表学校及全体集资建房者的共同利益，义务为大家服务。集资建房的大小事项，由领导小组集体研究决定，重大问题需表决时，实行少数服从多数原则。

10、因为集资建房位置在新校园内，为利于学校管理，教职工参与集资建房必须自己使用（含直系亲属）。违反此规定的，学校有权收回住房。

11、由领导小组统一组织设计、招投、勘探、施工。集资户

可向领导小组反映意见和建议，但不得到工地对施工队乱指挥，更不能擅自要求施工人员更改设计方案。

12、集资建房将严格按有关政策规定，从设计到施工、监理

等，实施公开招投标，打造阳光工程；工程实施严格管理，打造优质工程；资金实行单独核算，严格收支审核制度，通过国家审计部门审计，打造廉政工程。

谈高校集资建房 第3篇

1.1 集资建房的定义

目前对集资建房从不同的角度考虑有不同的概念。一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地,国家予以减免部分税费,由参加集资的职工部分或全额出资建设,房屋建成后归职工所有,不对外出售。产权也可以归单位和职工共有,在持续一段时间后过渡为职工个人所有,属于经济适用房的一种。

国发[2003]10号文件对集资建房的定义为:集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分,其建设标准、参加对象和优惠政策,按照经济适用住房的有关规定执行。任何单位不得以集资、合作建房名义,变相搞实物分房或房地产开发经营。

建住房[2004]77号文件首次将集资建房纳入章节条款中,属于经济适用房的范畴。

本文所说的集资建房是高校通过完全市场化模式,竞拍取得国有土地使用权,由教职工筹集资金,通过房地产开发公司办理各种报建手续,高校内部组成相关人员负责项目的招标(咨询、勘察、设计、监理、施工等)及管理工作。

1.2 高校发展集资建房的意义

高等教育事业的稳步发展,推进人才强校战略,需要有高水平的教职工队伍的支撑,吸引更多高层次人才来校工作。稳定和引进人才是高校实施强校,保证学校各项事业发展的重中之重。而目前高校的住房问题已经成为制约学校发展的“瓶颈”,积极探索、建立适合学校远期发展规划的新型住房体系将是当务之急的重要工作[1,2,3]。

高校集资建房,在价格方面主要以成本价出售给教职工,减少了房地产开发的各种宣传和炒作费用;在建房思路上也摒弃了开发商最大化的追求利润的目的;在配套设施及景观绿化方面,将会以反映高校人文气息为准绳,努力打造适合高校教职工居住的高品质住宅小区。高校希冀建立在投资合理、结构合理、价格合理的集资房基础上,将教职工个人的住房问题,学校的稳定问题,地方的民生问题得以很好的解决[4]。

2 高校集资建房中遇到的问题

2.1 项目前期立项困难

针对集资房供给对象的特殊性,在项目进行整体规划、户型设计、配套设施等方面都需要充分听取教职工的合理意见,不断修改和完善总图设计,这就导致在时间方面可能会拖延一点。同时目前行政审批手续过于复杂和价格较高,虽然国家及地方相继出台了减免审批的文件。比如财综[2012]97号中文件提到自2013年1月1日起,取消和免征30项行政事业性收费;2009年江苏省物价局、财政厅发布的关于《省物价局省财政厅关于降低收费标准和实施收费减免政策的通知》中提到将对全省行政事业性收费和中介(经营)服务性收费进行了清理。这就需要负责集资建房相关人员,必须熟悉国家的相应政策,用足政策。

2.2 专业化管理人员数量少

因为高校的集资建房管理部门大多是因为某个项目而临时成立的管理机构,考虑到建筑工程技术性的特点,项目在人员配备上远远不能满足相应需求,很多事情就需要借助专业化的咨询机构,这样也需要有很好的沟通协调能力。

2.3 集资房的管理

高校集资房作为解决教职工住房困难和改善教职工住房条件的有效方法,但对集资者的身份及购房意向也需要做深入的了解。国办发[2013]13号文件中充分确定了以限贷、限购和房产税三大武器进行对房地产市场的区别调控,以达到抑制投机性购房,鼓励自住型刚需购房的目的。

2.4 相关的政策实施难度大

比如目前谈到的住房市场化和中低收入者的住房保障问题,早在1994年的“国七条”中都已经考虑过这样的问题了,距今20年过去了,而国办发[2013]13号文件中仍在强调“加快保障性安居工程规划建设”,看来政策实施的效果确实不尽人意,这才是需要我们思考的地方。同时,为了坚持走市场化的道路,从国发[2003]18号文件中我们看到了关于市场缺陷的表述:“我国房地

Cost management and control of enterprise

ZHOU Hong-gang1

(1.Yunnan Construction Machinery Factory,Kunming 650000,China;2.Kunming College of Metallurgy,Kunming 650033,China)

Abstract:Combining with the cost management and control of enterprises,this paper discussed how to reduce the enterprises costs,from establishing full cost control idea,strengthening process management and construction and other aspects,put forward the countermeasures of enterprises cost management and control,in order to reduce management costs,improve enterprises efficiency.

产市场发展还不平衡,一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出,房地产价格和投资增长过快;房地产市场服务体系尚不健全,住房消费还需拓展;房地产开发和交易行为不够规范,对房地产市场的监管和调控有待完善。”房地产市场到底有多少泡沫,是否健康也是一个比较有争议的话题。

3 应对措施

3.1 争取地方政府的大力支持

加强政府的扶持与监管力度,开通有关渠道。为了地方教育的较好发展,应大力支持相关工作并给予适当的行政减免。这就要求相关职能部门积极配合,做到特事特办,急事急办,简化审批程序、提高办事效率。

3.2 配备专业化管理人员

可以充分利用学校内部的人才资源,抽调相关人员参与集资建房的管理。学校的集资建房领导小组,要做好对集资建房的民主监督,对前期规划、建设成本、工程进度、工程质量和房屋出售及后期物业管理等方面做到全方位的跟踪监督。

3.3 引入专业化物业管理

1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》中确立了我国城镇住房走市场化、商品化的大方向。这个方向指导了高校的住房管理也应该采取社会化、专业化的物业管理。高校通过引进物业管理模式,可以克服传统管理模式自身的缺点,为学校教职工的安居乐业和学校稳定营造一个优雅的居住环境。高校住房管理部门需要与政府相关部门,房地产交易市场等部门加强沟通协调,禁止利用集资房进行相关炒作。

3.4 反思政策,总结经验

法律和政策,既需要富于远见的刚性,又需要易于执行的柔性。而对我们这样一个发展中的、转型中的市场经济来说,这似乎很难。如何来勾画我们这个社会之楼市的未来,如何构建刚柔并济、施之有效的法律与政策体系,将在很长的时间里,需要反复思考、探讨和总结。

4 高校住房制度改革中应注意的问题

4.1 注意建房的流失

1998年《教育部、建设部关于进一步深化学校住房制度改革,加快解决教职工住房问题的若干意见》中指出学校应该“采取有效措施,使国家给予优惠政策建、购的教职工住房确保教职工居住。为避免学校住房流失,学校向教职工个人出售住房时,要根据所售房产权的具体情况,同购房者签订具有法律效力的书面协议,凡享有国家和学校优惠政策的住房和建在学校校园内的住房,应明确购房者不能擅自改变住房用途或赠予他人;购房一定期限后如出售亦只能再售给学校、学校教职工或者学校的主管部门;如因特殊情况要进入市场,向社会出售,必须经学校主管部门审批同意后方可进行。未满服务年限擅离教育岗位的,学校有权按照原售价收回其住房”。该文件为高校的住房管理也指明了方向。

4.2 学校需建有一定数量的周转用房

教发[1998]23号文件作了如下规定:高等学校必须保留必要数量的公有住房作为公寓进行管理,其数量一般不低于学校规划住房总量的15%。学校今后在校园内建设住房,应主要建设适用于在职青年教师居住廉价租用房,实行公寓化管理,一律不得向个人出售。

5 结语

本文所说的集资房是带有一定福利性质的,主要还是希望以此来稳定教职工队伍和人才引进,以达到推行人才强校的目的。所以集资房要严格按有关政策规定,努力做到三个“打造”。从设计到施工、监理等,实施招投标制度,打造阳光工程;对工程实施全过程严格、规范化管理,打造优质工程;资金实行单独核算,严格收支审核制度,通过国家审计部门审计,打造廉政工程。高校在深化住房制度改革的基础上,逐步完善住房分配、管理、供应等适合高校自身实际的住房体系,不断探索解决高校住房问题的新途径。

摘要：从高校采取集资建房的意义出发,介绍了集资建房的概念,并对高校集资建房中遇到的问题进行了分析,提出了有针对性的应对措施,为高校住房制度改革提供了参考依据。

关键词：高等学校,集资建房,人才引进,住房制度改革

参考文献

[1]王键,王青照.建立新型住房体系的问题和对策[J].集团经济研究,2005(21):109.

[2]赵正兵,谢村.浅谈在高校房改中如何稳定教师队伍[J].科技情报开发与经济,2004,14(10):339-340.

[3]黄远智,邢毅.论高校基本建设管理模式的发展趋势[J].建筑管理现代化,2006(1):44-46.

合作集资建房梦破 第4篇

据报道，2005年4月4日下午2时，代表“合作建房联盟”的北京首例个人集资建房倡导人于凌罡与万通实业集团董事长冯仑通过焦点房地产网，与公众就合作建房事宜进行了沟通。业内人士分析，这意味着双方正式确定了婆媳关系”，于凌罡被冯仑招安似成“铁案”。

而与此同时，原来参加集资建房的集资人，已有近三成退出合作建房联盟。

见面会上，于凌罡表示，一个理性消费时代的来临，就是心理预期。比如说和万通合作建地下停车位，合作建房联盟去问价钱，在有一个预期之后，再按照这个预期跟万通去谈。实际上，合作建房联盟的心理预期价位比万通出的价位高很多。他很认真地说：“我们就不要得了便宜还卖乖。”

当然，于凌罡自己也承认，与开发商合作是退而求其次的办法。

于凌罡说，每一个住房人有一个心理预期，不要为了价格低，品质得不到保证。于凌罡一再强调，他并不是要把开发商搬到一边去，而是一种新的合作模式。

据了解，在于凌罡于4月2日组织召开的合作建房进展会上，不少人就发现合作建房已经开始脱离了普通百姓，其确切定位已经变为“有一定的经济基础，能够追求生活品质的人”。低价楼房已经变身“高档社区”，声称追求居住品质，集资者可以支配物业收入成为最新“说法”。

很多集资建房人表示，从现在的进展情况看，合作建房已经根本不是给需要住房的人准备的。十几位以前的集资人透露，现在差不多有两二成的原参与者退出了合作建房，因为房价与当初的承诺越来越远。许多人想依靠合作建房买房安家的梦想彻底破灭了。

遥想几个月前，当合作集资建房这个字眼出现在笔者面前时，第一反应是冲动，第二个反应是想起了自耕自足这个词。从头到尾自己一手一脚一砖一瓦把房子建起来，和自己开荒种粮何其相似。

当然，正如大多数人所预感到的，这种理想化的模式最终因为缺乏现实的土壤而凋谢。有人曾用“不合时宜的昙花”来评价它，我认为应该换一个字，“很合时宜的昙花”。

据了解，合作集资建房梦破后，很多人不胜唏嘘和惋惜。其实，这没有什么值得唏嘘的，如果从另外一个角度来看，昙花一现的并不是这种模式，破灭的是中國人理想化的商业思维，破得是时候!

中国是个诗歌的国度，中国商人的身上往往或多或少有些理想情结。比如给乡亲修别墅的巨富， 比如几年之内登上福布斯榜，或者成为世界500强。

古勒阿瓦提乡集资建房实施方案 第5篇

关于印发古勒阿瓦提乡集资建房

实施方案的通知

各行政村、机关各部（室）、中小学：

根据《关于印发温宿县集资建房实施方案的通知》（温党发„2010‟61号）文件精神，制定《古勒阿瓦提乡集资建房实施方案》已经古勒阿瓦提乡党委同意，现印发你们，请认真遵照执行。

二〇一〇年四月十六日

古勒阿瓦提乡集资建房实施方案

为进一步加强和规范集资建房管理，促进住房建设发展，着力解决职工住房问题，方便干部生活工作等问题，根据自治区人民政府《关于进一步加强和规范集资建房管理的通知》（新政发„2008‟33号）、《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（新政发„1999‟39号）、自治区住房改革和建设领导小组《关于加快住房建设着力解决职工住房问题的通知》（新房改„2010‟1号）及《关于印发温宿县集资建房实施方案的通知》（温政办„2010‟61号）文件精神，结合我乡实际，制定本方案如下：

一、指导思想

以“三个代表”重要思想为指导，认真落实科学发展观，切实解决机关、站（所）、中小学财政预算管理的行政事业干部职工住房问题。

本方案所称集资建房是指由个人负担全部投资，由建设单位组织兴建职工住宅的行为。

二、集资建房优惠政策

（一）免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。

（二）执行国家规定的税收优惠政策。

（三）集资建房建设用地以划拨方式供应，纳入土地供应计划，在申报用地指标时单独列出，确保优先供应。

（四）国家和自治区规定的其他优惠待遇。

三、集资建房对象及规定

（一）集资建房对象

凡在2010年12月31日以前参加工作的机关、站（所）、中小学财政全额预算管理的行政事业（包括全额事业、差额事业、自收自支事业）以及在乡规定范围内的行政事业单位正式干部职工，包括乡机关所在地的国家公职人员、教师以及七站八所工作人员（含离退休）均可参加集资建房和统建住房。

温宿县集资建房按照县直单位占40%的比例，乡（镇）场占60%的比例进行建设。

（二）集资建房规定

1.集资建房面积控制标准：即一般干部职工75平方米，科级干部（含中级职称）85平方米。也可根据集资建房户的意愿适当扩大建筑面积。以上标准内的面积（含以上标准）享受集资建房优惠政策（确定的集资建房成本价）；超出标准的部分，按竣工当年同地段同类型普通商品房价格执行。

2.加强组织领导，认真组织实施集资建房和统建住房建设任务。土管所、财政所、纪检办等相关职能部门要在乡党委的统一领导下，各司其职、各负其责，加强组织协调。统建住房和集资建房由乡党委负责组织实施。

3.对未参加房改的职工家庭申请购买集资建房和统建住房，按集资建房建造成本价购买。4.①对已参加房改优惠售房，但面积已达标的职工家庭可参加一套集资建房和统建住房，价格按照普通商品房价格购买。②对已参加房改优惠售房，但面积未达标的职工家庭可参加一套集资建房和统建住房，未达到集资建房职级标准部分可按集资建房建造成本价购买，超出职级标准以外的面积部分按照普通商品房价格购买，普通商品房价格由县价格监督局会同县建设局、财政局确定。

5.对已参加房改优惠售房或已参加集资建房以及购买经济适用住房，自愿退出原购买住房参加新建集资建房的，可以按规定参加集资建房，退房价格按照参加房改优惠购房、购买经济适用住房和购买集资建房时职工个人实际交纳的购房款数额退还。

6.异地调动和任职的干部职工，在调动时已将原购房改房按政策退回原产权单位的，调入新的工作地后，可按照新政发„2005‟1号文件规定，购买2005年前已批准立项并建设的单位公房，享受房改优惠售房政策，也可以按照建造成本价参加集资建房。

7.符合条件，参加集资建房的工作人员可申请住房公积金贷款、银行贷款。

8.集资建房单位拟建房屋的户型、面积等确定之前，要先征求本单位参加集资建房人员的意见。

9.集资建房单位1楼售价为建造成本的105%，2楼售价为建造成本的110%，3楼售价为建造成本的115%，4楼售价为建造成本的100%，5楼售价为建造成本的90%，6楼售价为建造成本的80%。

四、集资建房程序

（一）集资建房立项前，应先到县建设局住房保障管理办公室办理人员资格审核认定手续。经审核后，县建设局住房保障管理办公室以书面形式将审核意见回复建设单位。县发改委凭审核意见及相关资料按程序办理集资建房立项审批。

（二）集资建房和统建住房要严格按照建设程序办理立项、用地、环评、规划、施工图审查、招投标、施工许可、质量监督、工程监理、竣工验收备案等相关手续。各相关职能部门要严格按照职责分工，密切配合，共同做好项目组织实施工作。

五、资金筹措

（一）集资建房价格由项目前期费、建筑安装工程费、住宅区配套基础设施建设费、住宅区非营业性配套公建费等部分构成。

（二）集资建房价格以建造成本价格向职工出售，职工以全额集资方式购买。

（四）通过集资建房资格审查，符合集资建房条件的购房人在签订购房合同时，按照房屋总价的20%预交首期集资房款，主体一层完工后，按照房屋总价的40%缴纳第二次集资房款，竣工后一个月内缴清房屋总价剩余的40%集资房款，方可领取钥匙。领取钥匙时，购房户应当按购房款总额的2%一次性缴纳公用部位、公用设备设施维修基金。

（五）预交首期集资款必须一次性交纳。

六、工程质量监督管理

要切实加强集资建房和统建住房建设的质量管理，严格执行国家强制性标准，落实分部、分项检查验收责任制，加强监督检查，履行法定职责，规范各方行为，确保工程质量安全。

七、上市交易

职工集资建房属于政策性住房，购买人拥有有限产权。

（一）购买集资房必须在取得房屋所有权证和土地使用权证5年后方可上市交易。土管所、房屋登记机关要严格把关，对未到年限进行交易的房屋，一律不予办理房屋与土地变更转移登记。

（二）集资住房期满进入房屋交易市场前，必须先补交土地使用权出让金或所含土地收益按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。在同等条件下，原建设单位有优先购买权和租用权。

（三）集资住房建成后，应由各建设单位统一持有关批准文件和产权核定意见，分别到县建设局和县国土资源局办理产权登记手续，领取房屋所有权证和土地使用权证，并在产权证书上注明“享受集资建房优惠政策”。

八、其他规定

（一）集资建房在满足本单位住房困难家庭购买后，房源仍有剩余的，由乡政府统一组织向符合集资建房条件的家庭出售，或由乡政府以成本价收购后用作经济适用住房。

（二）未经批准，严禁各单位以“委托代建”、“定向开发”等方式变相搞集资合作建房；严禁将单位集资建房向不符合集资建房条件的对象出售。

（三）对在集资建房建设、交易中弄虚作假，骗购集资房的个人给予行政处分，同时取消其参加集资建房权利；对出具虚假证明的单位追究主要负责人责任，并视其情节轻重给予相应的党纪、政纪处分；违法的，移交司法机关依法追究其法律责任。

主题词： 集资建房

方案

通知

───────────────────────── 抄送：县委办、政府办、人大办、政协办。

集资建房方案 第6篇

单位与员工集资合作建房的法律实务探讨

（一）南京某软件公司与员工集资建房纠纷案例解析

王维 20111231

概述：作者以案例为切入点，以案件争议焦点为线索，梳理现行有效的法律、法规、司法解释，探讨若干实务问题，如集资建房协议的性质、人民法院审理范围、单位集资合作建房的概念与误区、集资建房用地的合法性、集资协议的效力、司法救济途径等等，以期引起争鸣。本文案例为作者自身代理案件，全文引述的法律文书均来源于中国裁判文书网。作者为保护当事人隐私，全文已隐去当事人的真实信息。实务探讨的事实基础来源于案件各方举证材料、当事人陈述及自认。

一、案件简介。

南京某软件公司与员工签订《协议书》，约定了房屋（人才公寓）的坐落、面积、单价、支付集资款的方式及时间。《协议书》还约定了房屋的退回、转让、继承条件。《协议书》签订后，员工向公司支付集资款，公司也向员工交付了房屋。但是，当《协议书》所涉员工与公司解除劳动关系后，双方很容易对房屋产权及使用权问题产生争议。

本文所涉案例，即为双方因涉案房屋而产生的合同效力之诉、违约之诉、侵权之诉。

二、案涉《协议书》系“人才公寓”的房屋买卖合同，非单位内部分房，案涉纠纷系房屋买卖合同纠纷，属于人民法院的受理范围。

案涉纠纷产生后，员工作为原告，向南京市雨花台区人民法院（下称雨花法院）提起民事诉讼，要求确认《协议书》无效，并判令被告南京某软件公司按市场价格向原告返还房屋的建房集资款。该案发生在《关于人民法院推行立案登记制改革的意见》实施之前，雨花法院立案庭对该案进行立案审查后，以案涉《协议书》系单位内部的分房纠纷为由，裁定该案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，而不予受理。

雨花法院虽笼统引用《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，即起诉必须符合的条件，但该规定并未以列举的形式列明不属于人民法院受理范围的具体情 形。但细看裁定书后发现，雨花法院实质上适用了《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，即“„„单位内部分房引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围„„”。雨花法院虽未在裁定中引述该条文，但从裁定的表述来看，雨花法院正是以此为由，认定案涉纠纷系单位内部分房纠纷。此举直接导致《协议书》所涉员工、单位均无法向人民法院寻求民事诉讼范畴内的司法救济。

作者认为，《协议书》的核心内容是南京某软件公司与员工就“人才公寓”达成集资建房的合意。涉案《协议书》名为对集资建房协议，但实为房屋买卖合同，纠纷起于《协议书》的履行，系平等主体之间的合同纠纷。作者代理员工向南京市中级人民法院（下称南京中院）提出以下上诉理由：

（一）司法实践中，最高法院只是以通知、纪要的形式提及到“单位内部分房”，但法律及司法解释均未明确界定“单位内部分房”的概念。

1992年11月25日，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定“„„单位内部分房引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围„„”。

1993年11月24日，《全国民事审判工作座谈会纪要》在第二条关于审理房地产案件的几个问题中明确：“„„分配公房使用权是单位内部行政管理行为，职工因对单位分房决定有意见引起的纠纷，应当由本单位或者有关行政部门解决。”

1995年1月3日，江苏省高级人民法院《关于审理房地产案件若干问题的意见》第5条规定，“职工对单位分房决定有意见而引起的占房、腾房纠纷，不予受理，可告知原告向本单位或者有关部门申请解决。”

结合上述三份司法规范性文件的规定，作者认为“单位内部分房”应当局限为单位对职工分配公房，系不平等主体之间的福利分配问题。单位也应当理解为狭义的国家机关、国有企事业单位。本案中，员工以市场价格购买涉案房屋，并实际占有、使用房屋。谈何“公房分配”？谈何远低于市场价的福利分房？雨花法院仅依据涉案协议的合同双方为单位和个人，即推定单位与个人之间的涉房纠纷均为“单位内部分房纠纷”，缺乏事实及法律依据。

（二）司法实践中，人民法院对“单位内部分房纠纷不予受理”问题规定 2 了很多例外。

《全国民事审判工作座谈会纪要》明确“离开原单位的职工与原单位房屋使用权纠纷，„„人民法院可以受理”、“违章建筑引起的纠纷„„人民法院可以受理”。

江苏省高级人民法院《关于审理房地产案件若干问题的意见》第7条规定，“职工离开原单位后，与原单位发生的房屋使用权纠纷，经审查双方订有协议且符合《民事诉讼法》第三条。第一百零八条规定的，可以受理。”第8条卖、租赁、抵押以及违章建筑妨碍他人通风、采光、通行等引起的民事纠纷，可以受理。”

可见，并非只要涉及“单位内部分房”，人民法院一概不予受理。相反，《全国民事审判工作座谈会纪要》认为，只要是平等主体之间的纠纷，只要符合诉讼法关于起诉的条件，人民法院就应当积极受理。

（三）雨花法院机械地适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》，并对条文作缩小解释，法律适用错误。

南京中院受理上诉后，采纳了作者观点，认为该案系员工与南京某软件公司因履行双方签订的民事合同而引发的纠纷，具有可诉性，依法属于人民法院民事诉讼的受案范围。南京中院作出裁定：撤销雨花法院的（不予受理）裁定，指令雨花法院依法立案受理。随后，雨花法院以房屋买卖合同纠纷为案由，对该案立案受理。

三、单位集资合作建房的概念与误区。

（一）单位集资合作建房的性质。

单位集资合作建房由政府、单位、单位职工（员工）三方面共同参与，以政府提供优惠政策、单位利用自有土地、职工集资的方式完成建设，最终由单位职工（员工）取得房屋的所有权或使用权，解决政府的部分社会保障难题。

《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）（下称《办法》）第三十四条的规定，“距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。”第三十五条规定，“单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分。单位集资合作建房应 3 当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。”第三十九条规定，“严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。”

2008年12月3日，江苏省人民政府第51号令《江苏省经济适用房管理办法》对单位集资合作建房作出了相同规定。

（二）单位集资合作建房至少具备以下特征。

1、行政色彩。

建设行政主管部门负责单位集资建房的建设、供应、使用及监督管理。具体而言：1）项目建设的根本目的是为解决城市低收入家庭住房困难问题；2）政府提供优惠政策、减免各项费用；3）纳入地方经济适用住房建设计划和用地计划管理；4）价格监督；5）购房人准入、退出管理；6）监督。

2、严格限制建设条件。

《办法》对建设主体、建设用地、规划、审批主体作了严格规定，防止单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。具体而言：1）单位必须是距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业；2）项目建设必须符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划；3）经市、县人民政府批准；4）项目用地为单位自有土地，而非新征用或新购买土地。

3、严格限制参加单位集资合作建房的对象。

参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。

（三）本案“人才公寓”的定性探讨。

1、“人才公寓”的建设单位为南京某软件公司，地处南京主城区，公司员工多为高学历、高收入的技术人才，并非距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业。

2、案涉《协议书》中注明“人才公寓”的用地性质为“工业项目配套用地”，该用地性质的表述并不规范，既不符合《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）中用地分类，也不符合《城市规划基本术语标准》（GB/T50280—98）中的城市规划术语。

按照国家标准，工业用地是指城市中工矿企业的生产车间、库房、堆场、构筑物及其附属设施（包括其专用的铁路、码头和道路等）的建设用地。与工业有 4 关的用地类别名称仅有一类工业用地、二类工业用地、三类工业用地。因此，“人才公寓”项目用地性质应当为工业用地，项目规划必须为生产车间、库房，或工业配套、附属的行政办公、生活服务设施等等。

3、“人才公寓”属于成套住宅。

《住宅设计规范》（GB50096-2011）中规定住宅为供家庭居住使用的建筑，套型由卧室、起居室（厅）和厨房、卫生间等共同组成的基本住宅单位。对照案涉“人才公寓”的《协议书》条款、《使用证》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《平面图》，“人才公寓”是由客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台共同组成的住宅，且为典型的成套住宅。

（四）现行法律、法规、规范性文件对成套住宅建设的用地规定。

1、《土地管理法》第二十六条规定，“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。”第五十六条规定，“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准„„”

2、《土地管理法实施条例》第六条规定，“„„依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”

3、《城市房地产管理法》第二十六条规定，“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。”

4、国土资源部《工业项目建设用地控制指标》（国土资发[2008]24号）第四条第（四）项规定，“严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。”

综上，法律法规禁止用地单位擅自改变土地用途，特别是在工业项目用地范围内建造成套住宅。

（五）实践中的误区。

1、单位集资合作建房专属于经济适用房范畴，建设主体、使用主体均须符 5 合法定条件，并不是所有的单位与员工都可以合作、集资建房。

2、单位集资合作建房区别于“单位内部分房”。前者的购房人需向建设方支付房屋成本对价，双方产生房屋买卖关系；后者属于不平等主体之间的福利分配范畴，单位承担建房成本，员工不支付对价，通常局限为单位对职工分配公房。

3、单位集资合作建房的购房人拥有有限产权，满足一定条件后可取得完全产权。其他形式集资建房的合作各方可以在合法的前提下，对房屋产权进行约定，或依据《物权法》请求确认权利。

四、案涉《协议书》的法律效力探讨。

依据南京中院的生效裁定，案涉《协议书》是一份民事合同，但该合同是否自成立时生效呢？

《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

如果法院查明案涉“人才公寓”项目用地性质属于工业用地，则案涉《协议书》至少存在以下情形：

1、用地单位客观上逃避了土地用途变更所需缴纳的土地出让金等土地有偿使用费和其他费用，损害了国家利益。

2、以单位集资合作建房的合法形式，掩盖建设、销售成套住宅的非法目的。

3、未经批准，擅自变更土地用途，直接影响了土地利用总体规划，损害社会公共利益。

4、未经批准，改变土地建设用途，违反了《土地管理法》、《城市房地产管理法》的强制性规定。因此，依据《合同法》第五十二条之规定，案涉《协议书》系无效合同。

五、其他法律实务探讨。

1、房屋无法办理权属登记情形下的物权界定问题。

涉案“人才公寓”并未进行产权登记，但员工作为房屋建设的出资一方，其有权依据《物权法》第九十四条之规定，按照出资份额对共有不动产享有所有权。

2、集资建房协议无效的法律后果。

《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责 6 任。”案涉《协议书》无效后，员工可以主张返还相应集资款。若房屋价格出现变动，基于公平原则，应当按照合同被确认无效之时的房屋市场价格返还员工的集资款。

集资建房合同 第7篇

甲方： 乙方：

甲方承建的石城街道马友忠、杨桂莲等处（即岳忠文房屋至邱仕贵房屋之间的宅基地）危房改造协商一致，达成如下合同协议：

一、集资建楼、门面位臵。

甲方同意乙方预定该综合楼 单元 层 号，门面 号。

二、集资建房的标准

1、房屋构造：门面为框架结构，外墙以建设局的风貌设计操作。门面为卷闸门，窗框为塑钢。

2、室内装饰：房屋内门窗预留洞口（由甲方统一安装，乙方承担费用），污水管安装至厕所。

3、标准层门面单价：住房 元/平方米，门面 元/平方米。

三、开、竣工时间。

该工程预计2011年 月 日开工，2013年 月 日竣工。

四、付款及结算办法：

1、付款方式：

1合同签订时，乙方必须一次性交集资房定金 ○元。

2基础完工，一次性交清集资房款者，按集资房款总价○的3%优惠乙方。

3若分期缴集资房款者，○必须按基础完工交3%，二楼完工交3%，主体完工交，交付使用时按总额每户预留2000元结清，方能入住。最终结算以收据为准。

2、结算方式：

根据合同按乙方预留的住房（门面）面积平方米，门面面积平方米。总价为 元，实付 万元。预留办证费 元。

五、违约责任：

本合同签订后，如单方违约，违约者按集资款总价的3%赔偿对方。并在已缴纳的定金中扣除。如乙方不按期缴纳房款，一月以上按月息15%付给甲方私息，超过三个月不付房款者，甲方除加收私息外，可另卖他人。乙方无任何理由阻拦。甲方若不按时交房，乙方按租房价扣缴房款。若出现经

济纠纷，双方应协商解决。

六、合同有效期

本合同经甲乙双方签字之日起生效，具有同等法律效力，其有效期由双方落实完全责任后失效。

此合同一式二份，甲乙双方各执一份。

甲方（签字）：

乙方（签字）：

年

日

关于个人集资建房现象的思考 第8篇

所谓个人集资建房也叫做个人合作建房, 是指房屋的购买者不依靠开发商, 自己组织起来集资建房, 自行或委托购买地皮、成立管理机构, 同时聘请设计院、建筑公司、监理公司、财务审计单位等工作, 完全自行承担, 以此降低房屋的成本。

国内个人集资建房现象以两次高潮为其主要代表。第一次高潮发生于2003年-2004年间, 首先由上海和北京发起。代表事件为北京“个人集资建房第一人”于凌罡领导的“合作建房联盟”, 但最终因拿地失败而告终。

个人集资建房的第二次高潮发生于2006年, 以温州个人集资建房组织成功拿地为代表事件。2006年11月15日, 温州个人集资建房的发起机构温州市市场营销协会委托开发商拿到了当地政府挂牌出让的地块。但是温州个人集资建房人在成功“拿地”后, 却迟迟无法取得进一步的突破。据媒体报道, 当地政府规定, 作为项目立项的一个前提, 温州“个人集资建房”须转入房地产开发轨道。目前温州“个人集资建房”已转入房地产开发轨道, 256名会员全部转为项目的投资股东。

2006年12月22日, 深圳个人集资建房组织的81位合伙人通过竞拍成功买下了两栋宿舍楼, 每套公寓大约46平方米, 纳税后每套总价约7.5万元, 均价仅有1623元/平方米, 目前已成功入住。

温州和深圳自建房的成功让其他城市个人集资建房的拥护者们欢欣鼓舞, 全国个人建房的热情空前高涨, 但结局是其他城市并没能复制温州和深圳的成功。

杭州个人集资建房因为缺少合作银行融资受阻与合作会员之间组织不利而导致失败。

郑州个人集资建房因为在土地开标前未筹集到300万保障金而受挫, 最终转向组建专业致力于个人集资建房事业运作的实业机构中基地产, 走向了房地产开发的道路。

总之, 虽然近几年个人集资房现象在我国风生水起, 但除温州和深圳等仅有数个算得上成功案例外, 其他均因各种原因而终止。这充分说明个人集资房在我国的发展还有漫长的道路要走。

2 相关政策分析

政策主要体现在1992年《国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局关于印发〈城镇住宅合作社管理暂行办法〉的通知》, 此文件规定, 住宅合作社须经组建单位的上级主管部门同意, 报市 (县) 人民政府房地产行政主管部门批准后, 方可设立。其建设用地由行政划拨, 参加对象必须是具有城镇正式户口的中低收入家庭。住宅合作社的住宅可以自行组织建设, 也可以委托其他单位建设, 但建成后必须以社员自住为目的, 不得向社会出租、出售。此外, 住宅合作社对社员家庭每户合作建房的面积控制标准也有相应的规定。

随着社会主义市场经济体制的不断建立健全和住房制度改革的不断深入, 房地产市场体系不断完善, 根据新形势的需要, 2003年国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》, 对我国的集资合作建房政策进行了原则性的规定。2004年, 建设部、国家发改委、国土资源部、人民银行等四部门《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》中对集资合作建房政策进行了细化, 作出了更具体的规定。根据这两个文件的规定, 集资合作建房是经济适用住房的组成部分, 其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均严格执行经济适用住房的有关政策措施。集资合作建房主要是鼓励住房困难户较多的工矿区和困难企业, 经市、县人民政府批准, 可以在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下, 利用单位自用土地进行集资合作建房。参加集资合作建房的对象, 必须限定在本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭。从批准权限来看, 是否发展集资合作建房以及建设规模, 由市、县人民政府根据当地经济发展水平、住房状况、居民收入、房价等情况来确定。

但当前社会上的个人集资合作建房与上述政策规定有明显差别, 主要表现在以下几方面。一是参加的集资对象不符合规定条件, 个人集资合作建房意向者大多并不属于低收入居民, 有些还不具有所在城市户籍, 不在当地目前的住房保障体系内。二是组织主体不符合住房困难户较多的工矿区和困难企业单位或经批准成立的住宅合作社的要求, 各城市出现的个人集资合作建房者们大多由自然人通过网络来发起并组织实施。三是没有用于建设的自用土地或土地部门划拨的建设用地, 个人集资合作建房者们需要通过招拍挂方式在市场上取得土地。通过以上三方面的对比, 当前社会上的个人集资合作建房和国家现行的集资合作建房显然不是一回事, 自然也无法享受目前集资合作建房所享受的各项优惠政策。这也是个人集资合作建房发起人最终选择集资组建公司或委托开发商代建的根本原因。

3 个人集资建房益处

通过查阅资料及本人思考归纳, 目前个人集资房之所以在众多城市受到推崇, 与这种行为所带来的益处与正效应是分不开的。大致有以下几点:

(1) 有利于抑制房价。由于个人自建房刨除了开发商的巨额利润, 表现为房价与建筑物的价值基本相吻合。也使得购房者摆脱了中国房地产商集体的要挟和暴利掠夺, 实现成本化战略下的住房供给。

(2) 住宅概念的创新。个人集资建房的项目将对国人的传统住宅概念产生革命性的冲击。表现为住宅设计上的灵活性;产权的扩大化, 比如底商和车库, 产权将归集体所有;物业管理将由社区组织委员会聘请, 业主有权罢免或更换物业公司, 免除了普通商品房可能产生的纠纷。

(3) 增进了个人福利。个人集资建房调动社会及个人资源进行住房建设, 为民众在耗费巨大的住房问题上寻找到一条新途径, 减轻了民众的经济和精神负担。民众也可以将节省下来的资金用于其他消费, 以获得更大的效用, 由此而增进看整个社会的个人福利。

4 个人集资建房存在问题

在本文的第一部分, 我已列举了国内个人集资建房发展现状。由现状我们可以看出, 虽然目前全国许多城市都在发起个人集资建房运动, 但成功的例子是极少的。这就反映出当前政策体制下, 个人集资建房存在不少的问题甚至风险。具体表现为:

(1) 政策问题。针对个人集资建房, 虽然一直是国家鼓励与支持, 但由于缺乏法律与行政法规的立法, 且与地方政府通过利用国有土地经营城市和创造财富的执政理念冲突, 因此, 目前几乎所有地方政府都对此持消极态度。由于其并没有明确的政策保障, 所以在实施期间不免会存在一定的风险。

(2) 融资问题。资金问题是个人集资建房面临的严峻问题, 因为个人集资的能力与开发商的财力不可同日而语。所以往往要借助银行或者基金担保, 但在此过程中也将面临着风险。比如:集体建房资金如何规避“非法集资”的法律风险, 如何实现“资金的安全监管”, 如何安全到位地筹集足够的资金, 集资建房者如何顺利实现内部协调等等。

(3) 拿地问题。当前的房地产行情, 开发商拿地比的是实力和眼光, 所以在国内很多城市在土地公开竞标时都会出现众多开发商竞相加价的情形, 结果使得土地成家价格远远高于报价。这种形势下, 个人集资房拿地受到了很大的挑战。如果没有其他金融机构和政府的支持将很难拿到意向地块。而且不同城市针对拿地所出台的政策也有所不同, 有些地方允许个人集资建房拿地, 而有些地方则是不支持的。

5 个人集资建房前景预测

目前国家还没有就个人集资建房形成一套规范、完善的法律法规, 合作建房目前的发展可以说是遇到了一个政策法规盲区。在国内当前的房地产开发领域, 涉及到的利益群体很多, 包括上游的建筑、金融, 下游的销售、物业等多方面, 某一个方面出现了问题, 都将导致开发失败。所以其最后总发展的结果还是要依赖政府制定相应的政策法规政策是否健全以及导向。在国家加大房地产宏观调控力度的趋势下, 随着住房保障的进一步实质性进展, 将使得个人集资建房退出历史舞台!

参考文献