房产改革范文

房产改革范文（精选12篇）

房产改革 第1篇

一、房产税改革的原因

国家实施房产税改革的主要原因在于目前我国的房产税并不能体现房产税本身所具有的调控职能。具体为以下三点:

(一) 征税范围过窄

现行房产税征税范围限定在“经营性用房”, 而居民个人所有的非营业用房产并未纳入房产税的征税范围, 这不利于对房地产市场的调控。

(二) 计税依据不能反映房地产的真实价值

目前我国房产税的计税依据有两种, 分别为从价计征和从租计征。这种计税依据存在以下两个方面的问题:即以房产原值作为计税依据无法反映房地产的市场价值, 也无法抑制房地产租赁市场的膨胀发展。

(三) 税率设计缺乏灵活性

我国现行房产税的税率采取“一刀切”的方法, 并没有根据不同收入的人群设置不同的税率, 没有体现出“差别化”的税率。这意味着无论房地产的持有者持有多少价值的房产, 其在纳税数额的比例上是完全相等的。这也成为房地产投机者对房地产进行大量投资, 以致大量房产空置积压的原因之一。

二、实施房产税改革的目的

针对现阶段我国的房产税不能体现房产税本身所具有的调控职能的现状, 国家实施房产税改革的主要目的为以下几点:

(一) 完善房产在保有阶段的税收制度缺失

土地资源的稀缺性和地理位置的唯一性决定了土地价值的巨大差异性, 更造就了特殊城市和某些城市特殊地段房产价格的高企性。同时, 我国现行的房地产的税费主要集中在投资和开发环节, 而在个人房地产的保有阶段并没有相配套的税收制度。个人持有多套房产几乎没有成本, 因此, 投机性炒房的收益随着房价的上升越来越高, 这样的高收益又进一步吸引了更多的资金进入房地产市场, 进而又推高了房价。目前土地资源相对有限, 特别是大中城市土地资源日益枯竭, 进一步加剧了人们对城市房价上涨的恐慌。由于我国现阶段房产在保有阶段的税收制度不健全, 全国各地大量出现“空置房”现象, 如鄂尔多斯空置新城, 海南的空置小区等。

(二) 扩大政府财政收入, 调整地方财政收入结构

我国1994年实行分税制改革以后, 中央政府拿走了全国税收的大部分, 中央政府与地方政府出现了严重的事权和财权不匹配的现象。地方政府为增加财政收入, 将眼光投向了土地开发, 这直接造成了今天的“土地财政”现象。全国土地出让金从2006年的7000亿元增加到2010年的2.7万亿元, 年均增长率高达40.1%。“土地财政”不仅助推了房价, 而且不具有可持续性, 不符合科学发展观的要求。所以, 目前急需调整现阶段地方政府财政收入的来源。

纵观当今世界上其他国家, 物业税或房产税都是其地方财政的重要收入来源。英国地方政府财政收入全部来自房产税, 法国为69%, 加拿大为85%, 美国为50%-80%。但在我国, 近几年房产税的收入仅占地方税收收入的6%左右。从长期角度来看, 房产税将会成为地方政府的主要税收收入, 因为房产税的征收不仅能解决地方政府财政收入不足的问题, 也能在很大程度上解决“土地财政”问题, 调整地方财政收入结构。

(三) 调整我国目前畸形的投资方向, 遏制投机性购房

目前我国商品房价格居高不下, 其中一个重要原因是投机性炒房现象的存在。买房子, 等升值, 再卖房子。这个循环将大量的资本吸引进入房地产市场, 一路推动房地产市场向畸形的方向发展, 使得我国楼市超过股市成为第一大资金的蓄水池。开征房产税的目的之一就是逐渐降低房产作为投机品的价值。因为在未来市场面临不确定的条件下, 征收房产税使投机者要直接面对确定的税负, 从而使房屋投机属性大大降低, 进而引导民间资本重新关注商业市场的发展, 引导资金进入生产领域和高科技制造领域, 从而逐渐调整产业结构, 使国民经济走上可持续发展道路。

(四) 通过税收手段调控我国未来城市的发展方向

随着城市化进程的加快, 加之中国作为世界第一人口大国的特殊背景, 中国将迅速产生一批超大型城市, 如北京、上海等。随着大城市群发展的提速, 世界性大城市所面临的难题必然会出现:城市资源的有限性与城市人口增长的爆发性的矛盾。城市越发展, 人口越增加, 越会推高土地价格和房屋价格;并且城市交通、公共卫生、新增人口就业、社会治安和社会保障等一系列关系到国计民生的问题也更为凸显。北京、上海、广州等地居高的房价和滞堵的交通充分证明了这一点。面对这样的情况, 北京采取的“限购令”手段不仅效果十分有限, 而且产生了大量的副作用, 如人才流失, 资本流失等。国外的成功经验可以为我们提供解决问题的一些思路:美国的纽约、法国的巴黎、日本的东京、英国的伦敦等都采取了城市化向城郊化的发展。即在城市周围建立多个卫星城, 每个卫星城都有自己的配套设置, 同时也和主城保持着紧密的联系。但是卫星城市的规划建设是一个高投入低产出的项目, 需要大量的配套设施来有效地吸引居民。政府的资金投入、政策导向、规划水平是影响卫星城成败的重要因素, 其中很重要的一种政策调控手段就是房产税。

综上所述, 房产税改革的目的不是打压房地产市场, 而是引导包括房地产行业在内的多行业健康发展, 保障人民基本权利的正常享受, 维护广大人民的合法利益。

三、实施房产税改革的措施

自房产税改革通知公布以后, 上海和重庆作为全国的试点地区, 率先在全国实行了房产税改革。虽然同为国家首批房产税试点城市, 但是沪渝两市的方案和侧重点也有所不同。

上海房产税征收范围主要是全部新购住房, 且涉及全部行政区域, 影响的范围是新购房群体。然而, 其税率为0.4%-0.6%, 为固定的税率且税率较低, 存量房没有纳入到征税对象之中。

重庆主要是打击高端住宅和投机性购房, 其采取了分档征收的方案, 操作起来难度较大。不会影响大多数老百姓的正常购房需求, 但其征收对象的范围较窄, 影响范围不如上海。重庆开征房产税主要是在心理层面上对房地产市场造成冲击。

四、房产税改革实行措施的成效及弊端

至今, 上海、重庆两地的房产税试行虽没有达到预期的显著效果, 其征收收入所占的比例不是很高, 但实行至今在各方面都取得一定的成效。房产税试行至今, 重庆、上海两市的高端房产成交量明显下降, 而高端房产成交量的下降也使得整体房价成交水平趋于平稳, 房价至今未出现大幅上涨的情况。中国统计年鉴的数据显示, 重庆在70个大中城市住宅销售价格指数中排名比较靠后, 这说明房产税改革具有一定的成效。据相关资料统计, 2012年1-6月份, 上海商品房销售面积和去年同期相比下降13.8%;重庆多数高档住宅商品住宅楼盘访客量下降30%-50%, 且主城区应税住房交易价格也都有所下降, 较房产税实施前同类房屋成交价下降10.48%。另外, 上海通过此次税制的具体设计, 取得了很好的实际调节效果。由于公众都倾向在中心区购置不动产, 上海的房产税试点方案里设计的一个很小的杠杆, 即中心区域的税率是0.6%, 周边区域的税率是0.4%, 这个细微的差距就使成交量被引流到周边区域。另外, 有“人均60平方米”和“均价两倍”这样的数量界限来区分不同的税负, 明显促进了小户型的销售占比上升和均价的稳定。并且, 2011年重庆房产税税收收入为1亿元人民币, 上海房产税收入为22.1亿元。虽然收入额相对较小, 但其收入全用于保障性住房建设, 这对房地产有一定的调节作用。

但是, 在上海、重庆的试点试行中也发现房产税改革目前存在的一些弊端, 主要为:目前信息登记、联网等配套制度不完善, 使房产税的征收有一定的困难, 效果堪忧。并且房产税的设计并不能从根本上改变高房价的现状, 税收改革的征税对象最终会以房租或者房价的形式转嫁给普通购房者, 从而使房产税不能更好地行驶其调节房价的功能。而且, 从此次试点方案的各项课税要素来看, 目前房产税实施仍存在与税法公平原则相悖之处, 而这些相悖之处将影响调节收入差距、完善房地产税制等长期目标的实现。

五、个人对房产税改革的意见及建议

从房产税改革的目的出发, 结合目前上海、重庆的试点试行情况, 现提出个人对房产税改革的意见和建议。

(一) 完善房产税的配套制度。

房产税改革必须要建立和完善房地产产权制度。只有产权关系明晰, 才能合理界定纳税人并准确界定纳税人财产的评估价值。其次, 为保证税负公平、杜绝偷漏税, 国家也可以参考公司年检制度, 实行房产年检制度。即房产无论何种性质, 持有人须每年到房产管理局办理年检手续, 未通过上年年检的房产, 不得进行出租、出售、抵押等任何交易, 从而保证税收的征税对象不转嫁给普通购房者。

(二) 统一纳税人标准

就纳税人而言, 目前试点方案中对其区分主要是基于经济宏观调控的目的, 即调控高居不下的房价, 故其主要目的在于限制非本市人口的购房行为, 遏制房地产投资。以经济调控为目的的立法具有暂时性, 而作为需长期存在的税收制度, 则需要以公平原则作为立法指导。因此, 在今后的立法中, 应当对现行的区分纳税人的做法进行统一, 以拥有房产的数量作为统一纳税人标准的方向, 从而保证税法的公平原则。

(三) 降低房地产流转环节的税负并进行“清费立税”

我国的房地产行业存在名目繁多的税费, 这些税费不仅增加了房地产开发成本.而且与房产税有很多重合。因此, 在推行房产税的过程中, 必须减少或者合并这些税费。这样能使房产税在打击房地产投机的同时降低房价的成本。从而使得房产税更好地履行其调控房价的功能。

(四) 对于房产税的支出, 要实行“专款专用”

要保障房产税的“专款专用”, 需将征收的房产税用于地方公共事业的建设和住房保障体系的建立, 并在实行过程中引入社会监督机制, 切实落实好社会舆论监督。只有这样, 才能保障房产税改革的顺利执行, 才能真正把房产税改革的目的落到实处。与此同时, 征收房产税还将给地方政府带来一个稳定的收入来源, 缓解地方政府过分依赖“土地财政”的问题。

(五) 应以不增加普通老百姓的负担为原则

目前, 房地产改革的侧重点应放在遏制投机炒房囤地、促进房地产市场健康稳定发展方面;放在调节收入分配和缩小贫富差距, 而不是着眼于增加财政收入方面。因此, 在房产税制度设计时, 应该特别注重保护中低收入家庭。如实行起点税率较低的累进税率, 住房面积越大、套数越多, 税率就越高;对首套房免征房产税, 对中低收入家庭实行低税率等。

参考文献

[1]喻景忠, 杨蔚.我国房产税改革的困局与思路[J].当代经济, 2011, 3 (下) .

[2]任宇.房产税改革简析[J].高教论述, 2012 (20) .

[3]财政部.国家税务总局有关司负责人就取消城市房地产税——统一征收房产税问题答记者问.

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[6]孙新翔, 陈诚.关于房产税征收若干问题的再思考[J].中国外资, 2012 (3) .

房产税改革 第2篇

一、房产税开征最新消息

2014年1月1日起，对拥有两套住宅的家庭，人均建筑面积80平方米以上的部分，视为奢侈性住宅消费，每年按市场评估价征收1%-3%的房产税，且没有减除额；

家庭第三套住宅，每年征收4%-5%的房产税，且没有减除额；家庭第四套及以上住宅，每年征收10%的房产税，且没有减除额；取消原《房产税暂行条例》有关个人住宅可按租金收入的12%缴交房产税的规定；所有商业房产，每年均按租金收入的12%缴交房产税，财政部、国家税务总局另有规定的除外。

家庭仅有的一套自住住宅，免征房产税。

2013年12月31日以前，全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库，并建立本地的住房信息系统；

2013年12月31日以前，全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网，不得以任何借口推延；

2014年12月31日以前，全国所有城市的住房信息系统都必须与住建部联网，不得以任何借口推延。微评：房产税如果真如上述所说如期开征，房多的人将苦不堪言。这一招比交易环节征收20%所得税还有杀伤力。房多的朋友不能心存侥幸了，该出手时就出手。怕是晚了，想出手都出不去了。不要试图挑战新一代领导人调控房地产的决心和智慧。

国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》指出，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。

方案简介

今年是继续应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展的关键一年。国际国内经济深度调整和深刻变化，迫切要求加大改革力度，进一步破除制约经济结构调整和经济发展方式转变的体制机制障碍，切实推动科学发展。

《意见》指出，深化财税体制改革。

(一)出台资源税改革方案，统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度，逐步推进房产税改革，研究实施个人所得税制度改革，完善消费税制度，研究开征环境税的方案。(二)全面编制中央和地方政府性基金预算，试编社会保险基金预算，完善国有资本经营预算，加快形成覆盖政府所有收支、完整统一、有机衔接的公共预算体系。推进预算公开透明，健全监督机制。研究建立地方政府财政风险防控机制。

(三)建立行政事业单位国有资产统计报告和收入管理制度。完善中央企业国有资本经营收益上缴和使用管理制度。

国务院首次明确推进房产税改革 2010年06月01日“逐步推进房产税改革”。在中国政府网（5月31日）公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》（以下简称《意见》）中，这一表态是最高决策层对于楼市调控具体税收手段的第一次明确。受此消息影响，昨日地产股大幅跳水，并拖累沪指跌幅达2.4%。

业界认为，中央动用房产税调控市场的预期越来越强，不排除上海近期推行试点的可能。一些分析人士认为，房产税的最主要目的或不是调控房地产市场，而在于调节收入分配。同时，地方财政或将因此受益。

值得注意的是，《意见》还要求，由发改委牵头，出台关于促进房地产市场长远健康发展的“综合性政策”。

上海试点预期再起

“房产税与物业税最大的不同在于，房产税是已有税种，可以调整征收范围后推出，而物业税的出台需要立法程序。”北京大学房地产研究所所长陈国强向《每日经济新闻》记者表示，作为保有环节的税种，房产税是中国现阶段的首选。

据了解，房产税于1986年出台，征收范围为经营性房产（不含住宅），依照房产余值计征的税率为1.2%；依照房产租金收入计征的税率为12%。

根据此前流传的上海房产税草案，家庭人均面积是衡量是否征收的重要依据。如果符合征税条件，征税额相当于房产价值的8‰。不少业内人士担心，将房产税扩大到住宅，可能会加重购房者的负担。

陈国强表示，如推进房产税试点，势必会进行差异化操作，即对首套房免征或降低税率，多套房和大户型房屋从严征收。同时，与房地产有关的一些税种也将被合并，避免更多成本转嫁到购房者身上。据了解，目前中国与房地产有关的税收多达40多种，个别地方甚至有上百种。

此前传出上海将出台房产税，但截至目前，上海方面仍未公开承认。国务院昨日表态后，上海业界认为，不排除近期推行房产税试点的可能。“现在大家都在等这个政策（房产税）。正式出来了，市场就开始活跃了。”在龙湖地产营销副总高晚晴看来，成交量低迷的真正原因是观望，要结束观望，只有等包括房产税在内的未明确政策出尽。

上海中科大学城营销总监王士章也表示，开发商们现在 “按兵不动”，就是因为房产税悬而不决，他认为房产税应在3个月内出台。如果不出台，市场受房产税的影响会越来越小，至8~9月份，楼盘就可正式上市销售，届时市场会开始回暖。

住建部政策研究中心副主任王珏林则认为，外界对房产税过于敏感。税收是一项重要的调控手段，即便没有本轮调控，房产保有环节的税收也将适时出台。

广东房产税

房地产税减免税规定

下列房地产减征、免征房产税暂行条例实施细则：

(1)新建房屋自落成之月份起，免纳3年房地产税。

(2)翻修房屋超过新建费用二分之一的，自竣工月份起，免纳2年房地产税。

(3)广东省规定：

①华侨、侨眷使用侨汇购买或建造的住宅，从发给产权证之日起，免征房产税五年。

②外商投资企业新购买或新建落成的房产，自购买或新建落成之月[2]份起，免征房产税三年。

③华侨投资企业新购买或新建落成的房产，自购买或新建落成之月份起，免征房产税五年。

④经税务机关批准，下列房地产可免征房产税：

a.从事农、林、牧业等利润较低的外商投资企业的房产；

b.投资于能源、港口码头、机场项目的外商投资企业的房产；

c.经财政部批准免税的其它外商投资企业的房产。

编辑本段房产税 上海版房产税四要素：

1、“起征点”为人均60平方米;

2、税率按房价高低分档;

3、“卖旧买新”可退税;

4、存量房一概不征。据介绍，上海房产税始自去年1月份，根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的规定，明确对居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(指住房建筑面积)扣除。即对居民家庭新购且属于第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米(含)的，其新购的住房暂免征收房产税;人均超60平方米的，对属新购住房超出部分的面积计算征收房产税。

上海房产税试点实行差别化的比例税率，即适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。试点过程中应税住房计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。《办法》中还规定了几类可以退还房产税的情况。

渝版房产

1、税收征收对象

独栋商品住宅，不管存量还是增量;个人新购高档住房，高档住房是指比主城新建商品住房建筑面积成交均价高两倍房子;个人在重庆无户籍、无工作和企业在重庆购买房，首套房不会收税，多套房从第二套住房，即使是普通房子也要征。

2、征税税率

不管独栋商品住宅还是高档住房，均价3倍以下收0.5%，3—4倍收1%，4倍以上收1.2%。

3、计税依据

目前以房产交易价为征税基数，三年、五年以后可能用其他评估方法。

4、计算标准

如无存量商品住宅，买首套独栋商品住宅和高档住房都有抵扣。存量独栋商品住宅可以抵扣180平方米，高档住房可以抵扣100平方米。以户计算，一户一个人抵扣100平方米，三口之家一户也是抵扣100平方米。

全国试点

解读 家庭唯一住房享契税“减半”优惠 原文:三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。解读：

针对上述契税和个人所得税优惠新政，昨晚财政部、税务总局、住房和城乡建设部已迅速联合出台了具体细则，即从2010年10月1日起，购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，契税减半征收。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。■唯一住房“减半”征收契税

文件明确，房地产交易环节契税政策方面，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。

而根据此前北京现行契税政策规定，契税征收税率为3%，但90平方米以下的首套住房契税按1%执行，符合普通商品住房标准的则减半征收即按照1.5%征收。而从新政看，明天即10月1日起，只有首次购房，且该普通住房为家庭唯一住房的，才能享受契税减半的优惠；同样，享受1%契税税 率优惠的90平方米以下普通住房也是家庭唯一住房，才能享受优惠。而那些购买普通商品住房，但家庭还拥有多套商品住房或者公房、房改房等住房的，不再能享受契税优惠政策。同样“缩水”的还有个人所得税的优惠政策，新政明确，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

■官方首提“房产税试点工作”

新政有关“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”的说法，不仅是官方首次提到了“房产税试点工作”，也首次提到了“试点将逐步扩大到全国”。

业内人士对此判断，作为从长远看能长期稳定楼市的税费政策，眼下被提出加快试点工作并将试点逐步扩大到全国，将再次让“房产税”成为悬在楼市上空、影响房价预期的利剑。

房价上涨过快城市将增加用地供应

原文:四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。解读：

业内人士认为，“增加供应”是“国十条”出台后，多次房地产调控政策中都提及的问题，从目前看，包括北京在内的住宅新增供应量确实开始增加，北京市住房库存量近期也从“供不应求”的10万套警戒线回到了10万套以上。“如果增加供应的系列措施能够执行，明年楼市平稳就多了一张王牌。” 违法房企将被暂停购地及放贷

原文:五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。解读：

针对“依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订„阴阳合同‟等行为”这条规定，业内人士认为，这是几大部委联合出台调控政策中首次提及对经纪机构炒卖炒卖、“阴阳合同”的查处，相比4月份的新政，此次的规定切中市场存在的主要问题进行了针对性的细则细化。如以北京为例，大部分现在的二手房成交纳税只有实际应纳税额的50%。新政一旦全面实施将使得二手炒家面临高额的炒房成本。

而对土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为开发商的处罚，也由之前笼统的规定具体到了“要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期”，可操作性强。荧灿地产相关人士认为，IPO重启以来，未上市的房企通过在国内上市或借壳上市、赴港上市融资，已上市房企通过发债圈钱成了开发商资金的重要渠道来源，而今后，故意拖延工期或者是捂房惜售一旦被查出，则将被禁止股票交易，这对于已经上市公司的威慑绝对是有效的。新政·分析

二线城市可能出现价量双跌

昨天出台的新政，会对楼市产生什么样的影响是最受关注的。对此，昨晚，包括万科、首创、金地、首开、SOHO中国等开发商以及中原地产、链家地产等经纪机构的相关负责人，还有通过新闻联播、网络看到新政出台的购房人都在对此议论。综合他们的观点，比较一致的是，昨天出台的新政对北京楼市的影响，可能对房价预期的打压超过实质性影响，市场会因此再度观望；而对外地尤其是一些过去没有严格执行“国十条”的二线城市，将会产生实质性的影响，价量双跌或许很快出现。

“从昨天出台的政策看，主管部门要打压的就是房价的预期，即改变老百姓、业内外人士对房价预期上涨的看法，从而给成交回暖的楼市降温。”一位不愿意透露姓名的权威人士表示。在他看来，政府的目的是要在明年两会前保持楼市稳定，“这次政策包括限购令、限制违规开发商购地等在内，不少都是抄北京的。北京细则5月1日执行后，5、6月两个月是消化观望期，7月楼市开始适应新政缓过来，8月出现反弹。以这样一个周期推测全国市场，马上是10月，10月、11月是新政消化观望期，12月、1月、2月是传统淡季，不出意外，两会前夕，随着春季到来，楼市进入平稳回升期。”

影响

新政·影响

集中缴纳契税现象可能发生

按照昨天晚上出台的新政，明天起即10月1日起，普通商品住房契税减半征收优惠、个人所得税减免政策都将“弃旧用新”，这意味着，对那些购买普通商品住房、非家庭唯一住房的人而言，今天将是最后一天能享受“契税减半”优惠的时间，因此，根据此前北京曾多次出现的“买房人集中赶优惠政策末班车”现象，今天各区县契税部门，或将再次出现购房人集中排队办理契税缴纳手续现象。

新文件明确，房地产交易环节契税政策方面，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。即那些购买普通商品住房，但家庭还拥有多套商品住房或者公房、房改房等住房的，明天起就不再能享受契税优惠政策。同样“缩水”的还有个人所得税的优惠政策，新政明确，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

对此，业内人士提醒购房人，根据过去的经验，一半部委文件地方政府都会出台实施细则，即新老政策将有一个过渡期，北京是否从明天起执行契税新规？想赶搭“契税优惠末班车”的购房人出门前，最好先问问相关部门，如果有一个过渡期，就没有必要“赶搭末班车”。[3]

市场影响 对房价有多大影响？

“假设北京的一个退休部长拥有180平方米的二环内房子，如按1.2%的税率缴纳房产税，那他一年的退休工资，不吃不喝可能刚够。”SOHO中国总裁潘石屹昨日在自己的博客上说，房产税对市场的影响会非常大，日本征收房产税后，房地产立刻垮下去，20年都没再起来，经济也一路下滑。

但对于“打压房价”的效果，一些业内人士并不看好。陈国强表示，扩大房产税征收范围，主要目的在于打击投资投机性需求，调和贫富差距，房价仍将由市场供求关系决定。中国房地产信息集团分析师薛建雄也认为，房产税对房价的影响不会太大，整个市场的降幅应在20%左右，而且是比照今年4月份的最高水平。

不过，也有分析人士保持谨慎，认为降价幅度要看房产税政策的严厉程度和执行情况。

中国指数研究院陈晟说，房产税可能会延长楼市的调整期，让市场低迷的成交量持续更长时间。中原地产研究总监宋会雍则认为，楼市的调整将在房产税出台后3~6个月内完全完成。

扩大房产税范围还有另一重要利好，即地方财政收入增加。

有资料显示，在美国的很多州，物业税收入可占地方财政收入的一半以上。而在中国，房产税收入占地方财政的比例几可忽略，土地出让金的比例却越来越大。

DTZ戴德梁行华北区研究部经理魏冬向 《每日经济新闻》记者表示，对于地方财政而言，土地收入缺乏稳定性，且容易推高地价，如果房产税的征收扩大到住宅，将可能改变这一状况。“综合性政策”待出

值得注意的是，《意见》还要求，由发改委牵头，出台关于促进房地产市场长远健康发展的综合性政策。而“房地产综合性政策”与优化收入分配、完善养老保险一起，被纳入“深化民生保障体制改革”的范畴内。

陈国强告诉 《每日经济新闻》记者，作为一项重要的产业政策，该政策将包含土地、房地产金融、税收、市场监管、住房保障等各个方面，其中，住房保障制度可能成为重要内容。

据了解，由住建部起草的《基本住房保障法》已于去年底下发，目前正在征求意见，首次将保障房建设与地方政府政绩进行挂钩。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向进一步指出，这也意味着房地产业被赋予更多的保障性质，而非市场性质。保障房建设同样能够拉动上下游多个行业的发展，因此，这并不会影响房地产业在宏观经济中的地位。

据中国政府网5月31日消息，国务院同意发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》明确指出要逐步推进房产税改革。国务院的表态意味着房产税改革已经超越了研究环节，开始步入实施阶段。而“逐步推进”的措辞也意味着房产税改革不会一步到位，中央政府对房产税改革的定位更倾向于是一项长期的税制改革，而非短期的房价调控工具。

5月下旬的A股行情在有关房产税的传闻中风雨飘摇，最后一个交易日更是因国务院同意推进房产税改革的消息等因素的影响而下跌。但事实上，关于房产税怎么改，是否将征收范围扩大至普通住宅，改成面向所有不动产征收，《意见》并没有明确。

国家发改委负责起草的《意见》是对国务院各部委2010年经济体制改革工作重点的汇总集纳。今年4月份，财政部在其2010年工作要点中就提出要“完善房产税制度”。但国务院同意的最终表述是“逐步推进房产税改革”，足可体现出国务院的重视和推动这项改革的决心。

但区别于资源税改革方案的直接“出台”，房产税改革“逐步推进”的表述则预示着改革不能一蹴而就，必然会分阶段、分步骤的实施。

这种“逐步推进”可以从时间、地域、征收范围和改革目的四个层面上理解。首先是时间上的“逐步推进”，由于中国从事房产评估的中介机构规模小、人员少、公众信任度不高，难以承担全社会房产评估的重任。借鉴香港的经验，内地最终可能依靠税务或相关部门的公职人员来完成这项工作。培养一支成熟的房产评估人员队伍，需要时间上的准备。此外，在纳税主体的确认与甄别、不同类型房屋的评估标准、征管的方式方法、交易环节的税费转嫁等方面仍然有很多技术性的问题需要解决，所以房产税改革方案难以在短期内出台。

其次是地域上的“逐步推进”。与增值税转型改革和资源税改革一样，房产税的改革方案必然要选定部分地区进行试点，然后再向全国推行。但是在试点地区的选择上是有讲究的，试点地区必须有代表性，但是社会影响不宜太大，以防试点不成功，造成社会动荡。之前增值税转型改革选定东北地区，资源税改革挑中新疆，都遵循了这一原则。

再次是征收范围上的“逐步推进”。现行的房产税只针对经营性用房的保有环节征收，主要征税对象是商业地产。从试点的角度考虑，将改革范围先期控制在商业地产内具备诸多优势：一是商业地产类型单一，纳税主体便于确认，大都是开发商或企事业单位；二是商业地产价格波动幅度不如普通住宅那么大，交易价格透明，易于评估；三是商业地产在城市中相对集中，级差不明显，评估结果易于与市场交易价格比照。

一旦贸然将房产税征收范围扩大到普通住宅，在目前环境下，势必影响到购房人和房产持有人的预期，极有可能造成房地产市场的剧烈动荡，导致价格变动过快，反而不易于房屋价值评估的展开，严重影响试点的效果。

最后，房产税改革的一个重要目的，同时也是要攻克的技术障碍，就是归并名目繁多的税费金，形成规范统一的税种。但是中国房地产业涉及的税费金太多，一次全部归并难于操作。尤其是土地出让金，对地方政府的财政收入影响较大，一旦衔接不当，容易造成地方财政困难。因此要最终使房产税成为地方财政收入的主要来源，可能需要对相关税费金进行多次合并，这也将是一个逐步推进的过程。纠结的房产税

税收政策一直以来是楼市调控的利器，从营业税、个人所得税到土地增值税，每次都能给市场带来强烈的影响。和此前的调控政策不同的是，今年“国十一条”中的税收政策迟迟不落地，让业内对此一直纠结不清。

其实早在房产税受关注之前，业内一直把精力集中在物业税上。但是由于物业税需要人大立法通过，又牵扯到需对地方政府的土地出让环节征收，难度确实较大，因此从今年4月份开始，社会各界的目光全集中在了房产税上。由于1986年国务院就正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，可以说房产税已经有法可依，只需重新调整就可以，因此房产税成为了目前最热的话题。

关于房产税的纠结最早始于今年4月底，财政部财政科学研究所所长贾康表示：“目前是推出房产税的可操作时机”。5月17日，国家发改委产业研究所所长助理黄汉权突发惊人之言，一篇标题为“发改委表态3年内房产税免谈”的文章一时间占据各大网络头条，引发了人们的强烈诘问： “史上最严厉”的楼市调控政策戛然而止？房地产“绑架”中国经济的预言再度灵验？房价将迎来新一轮疯涨？当天下午，发改委火速辟谣：“研究人员所发表的意见不代表发改委的立场。”有关房产税的言论“内容严重失实，造成了极为恶劣的影响”。

随后不久，关于房产税的各种消息就成为了社会最为关注的话题。在5月31日，国务院批准并公布了国家发改委制定的《2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，文件将“逐步推进房产税改革”列入了今年的财税体制改革的目标当中，引起了市场各方震动，沪深股市在当天双双走低。上证综指跌破2600点整数位，沪深两市出现2%以上的跌幅。而5月份全月9.7%的跌幅也创下了自去年9月以来单月最大跌幅。也因为对房产税出台的预期，出现了成交量明显萎缩。在北京、上海、广州等一线城市，成交量巨幅下跌。北京市房地产交易管理网数据统计，截至5月30日，北京市商品住房期房日签约量为186套，较4月的348套大幅下降46.6%。更令人关注的是，如果剔除经济适用房、限价房等保障性住房，5月份北京的商品住房期房签约量，日均仅108套，环比降幅接近70%。5月上海商品住宅成交套数比4月降幅近70%。

至此，关于房产税是否将出台有了定论，权威部门的直接表态，也让口水仗最终画上了句号，开征是铁定的事情了。但是事情并非就此终结，近日在一场论坛上，加拿大西安大略大学休伦学院终身教授徐滇庆、SOHO中国董事长潘石屹纷纷表示，房产税的征收难度会相当大。

征收情况

首套房征收

来自财政部财政科学研究所所长贾康的消息，中国房产税即将在年内 开征，并且，对于大部分购房者所关心的，首套房是否征收房产税的问题，贾康明确表示，首套房不会征收房产税。

购房者担忧

然而，对于房产税这样敏感的税种，单纯“首套房”不开征房产税的表态仍然无法消除大部分购房者的担忧，对于房产税，绝大部分购房者的担忧如下：

1、房产税会不会严重加大购房者的负担。

对于房产税比例，有关部门一直遮遮掩掩，无法从公开报道中获得确切的数据，然而，考虑到房产税推出的初衷，不论是抑制投资也好，提升政府长久的财政收入也罢，同时参考国外做法，这一税负估计每年不会少于1%，那么这笔税收对于大部分购房者而言，是否会在按揭至外再构成严重的负担?即便是首套房不征收，对于大部分城市居民而言，拥有两套房的市民也比比皆是，比如河北保定北区公安局副局长李刚同志，网传他拥有两套房子，他儿子名下又有3套房子，如果传言属实，那房产税开征该给人家造成多大的经济负担啊。

2、房产税会不会像以往的其他税收手段，没有起到抑制房价反而再度推高房价。

对于财政征收的渴望，使得政府非常喜欢使用增加税收的手段来“调控房价”，然而，从已经出台的有关房产的62种税费来看，这些手段在调控房价的效用有目共睹地差，反倒严重增加了购房者的成本，那么，这次的房产税会不会也是再度将成本转嫁到购房者而再度推高房价呢?

3、房产税开征之后，土地出让金是否取消? 其实，这个问题就是第二个问题的延伸了，如果土地出让金不取消，那么房产税的开征最大的可能性就是加重购房者税负以及推高房价，而参考国外成熟的做法，取消占开发成本最大一块的土地出让金，改为按年征收的房产税，一方面降低了房价，减轻购房者负担，另一方面一次性的土地收益转化成长期的税负收入也可以减少政府的卖地财政的弊端。

带来影响

“房产税推出后，将使得当前正在进行的这轮房地产调控，达到与过去不一样的高水准。”贾康接受采访时表示，房地产税开征在搭建一个制度框架，过去我们只会在交易环节征税，保有环节并没有到位，它是缺失的，现在就是要填补这个缺失环节，具有制度改革色彩。贾康还表示，房地产税并不会是政府调控的“最后一张牌”，未来调整一定是多种手段综合使用，比如物业税，其实物业税跟房产税是一回事，都是在保有环节中征税，但因物业税有一个较长立法过程，房产税只需在现行税收政策中进行试点就能推出，因此会选择先行推出房产税，现在问题在于如何不失时机地进入试点。

业内盛传上海和重庆已积极表态，愿意首批进行房产税试点。对于这点，贾康表示，目前他并没有掌握更多信息，但试点城市一定会在一线城市中产生，北京、上海、广州都有可能。虽然最后方案尚未确定，但现有信息表明，房地产税不会向“第一套房”征收，投资房将成为房产税调控目标。

贾康说，房产税对目前楼价肯定会有影响，但不都是负面，应该全面看待其作用。房产税对配套改革、房地产经销发展、收入再分配都有很大意义。

专家评论

针对此前“房产税不会向第一套房征收”的报道，财政部财政科学研究所所长贾康昨日称，首套房不征房产税只是学者建议，而非代表官员表态。之前有报道称，在23日举办的第一届西部金融国际资本论坛上，财政部财政科学研究所所长贾康表示，物业税推出已经是“按月计算”，目前离推出最终时间不会超出一年，而且房产税不会向“第一套房”征收。还有媒体将其冠以财政部官员身份。昨日，贾康对此报道进行了澄清，他表示首先自己不是官员的身份，这些言论为研究者的建议，其次，“按月计算”是重复全国工商联房地产商会会长聂梅生的判断。本月初，针对炙手可热的房地产调控问题，在中国国际经济交流中心第十六期“经济每月谈”上，全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，试点推出时间已经“论月数”，年内是否推出则取决于市场表现。从现场答问情况来看，对于“按月数”也只是聂根据“国五条”相关政策和发改委文件等做的推断。

贾康昨天表示，所谓不会超过一年，只是语意上的顺延，字面理解按月数即表示一年之内。此外，他表示是从研究者的角度、从个人建议角度，认为首套商品房不应被覆盖，房产税的推进过程，应该是渐进式的过程，他认为房产税的推进，应该考虑学者的这个建议。

近日，人大财经委副主任贺铿也在接受本报采访时表示，建议房产税应该有“起征点”，超过一定面积才征房产税，不能增加一般消费者的负担。[5]

重庆房产

2011年1月，正在召开的重庆“两会”传来消息，“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。目前，房产税的相关方案正在进一步完善，有望在今年一季度开征。

多套房建筑面积超200m2可能征收房产税

重庆市是最早向国务院提出进行房产税征收试点的城市。记者了解到，重庆房产税的征收对象主要是城市中的别墅、面积较大的商品住宅，定位在高档商品房。

据消息灵通人士预测，计入征收房产税商品房的建筑面积可能为144平米以上，多套房建筑面积实施累加制，超过200平米也可能被征收房产税。此外，房产税税率可能为房地产当年市场价格的5‰~1.5%。

一直以来，房产税都被人们看成是楼市调控的一大利器，是根治炒房的“杀手锏”。然而记者采访的一 “重庆版”房产税落地在即

一些专家和开发商却认为，“重庆版”房产税对房地产市场的影响并不大，房价不会因为征收房产税而大幅下降。

重庆朵力房地产股份有限公司董事长黎伟表示，重庆对高档商品住房开征房产税，从短期来看，对于抑制高档商品房消费会有一定作用。但从长期来看，重庆商品房的刚性需求依然很大，针对高档商品房开征房产税对房地产大势不会造成太大影响。“从抑制房价的角度讲，房产税的作用将不会是长期的。”重庆市社会科学院财政金融研究所所长邓涛认为，房产税更重要的意义在于完善财税体制，为地方政府培育重要且稳定的财政收入来源，以及调节居民收入分配。开征房产税尚需破解诸多难题

一些财税专家在接受记者采访时表示，无论从完善税制，还是从促进房地产市场稳定发展的角度，开征房产税都是大势所趋。但从客观来讲，开征房产税是一项系统工程，还有许多问题需要解决。

首先是征收对象的问题。从重庆的房产税征收方案看，大体方向是对高档商品住房征税。那么，什么样的房子才算是高档商品住房，是别墅还是花园洋房。

其次是税率如何确定。假设房产税税率定为1%，如果房地产价格上涨的幅度高于该比率，则该税率对抑制房地产投机并无实质意义。如果税率过高，又会给房地产业造成新的压力，不利于房地产行业稳定发展。

三是房产价值评估问题。房产税的计税依据和税率在确保公平的基础上，面临如何确定的问题。从重庆来看，房屋所在区位不同，房产价值存在较大差异。如何动态地评估房屋价值将是一项浩大的工程。

主要目标

取消城市房地产税，统一实行房产税，将其改造成为名副其实的财产税，公平税负，扩大征税范围，增加税收收入，方便征管。

相关信息

1.国家机关、人民团体、军队自用的房产税免征房产税。但上述免税单位的出租房产不属于免税范围。

2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。但如学校的工厂、商店、招待所等应照章纳税。

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但经营用的房产不免

4.个人所有非营业用的房产免征房产税。但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照章纳税。

5.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构自用的房地产，免征房产税。6.从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。

7..经财政部批准免税的其他房产：（1）老年服务机构自用的房产免税。

（2）损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。

（3）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中做相应说明。

（4）在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位减收的次月起，照章纳税。

（5）为鼓励地下人防设施，暂不征收房产税。

（6）从1988年1月1日起，对房管部门经租的居民住房，在房租调整改革之前收取租金偏低的，可暂缓征收房产税。对房管部门经租的其他非营业用房，是否给予照顾，由各省、自治区、直辖市根据当地具体情况按税收管理体制的规定办理。（7）对高校后勤实体免征房产税。

（8）对非营利性的医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。

（9）从2001年1月1日起，对按照政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。

（10）对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产，应当依法征收房产税；对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的上在县邮政局内核算的房产，在单位财务帐中划分清楚的，从2001年1月1日起不再征收房产税。

（11）向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业的生产用房，暂免征收房产税。这里的“供热企业”不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。

（12）自2006年1月1日起至2008年12月31日，对位高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立和选并有法人资格的高校后勤经济实体自用的房产，免征房产税。

如何实施

浅谈房产税改革 第3篇

关键词：房产税财税体制试点

1 房产税概述

房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人或者房产的实际使用人等征收的一种财产税。

应纳税额的计算：①按照房产计税余值计算

按照房产的计税余值计算应纳税额时，其应纳税额的计算公式为：应纳税额＝房产计税余值×1.2%

其中：房产计税余值＝房产原值×（1－原值减除比例）

②按照房产租金收入计算

按照房产租金收入计算应纳税额时，其应纳税额的计算公式为：

应纳税额＝房产计税余值×适用税率

1986年颁布实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，对位于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产每年征收房产税。由于房产税开征时，我国尚未进行住房制度改革，城镇个人拥有住房的情况极少，而且居民收入水平普遍较低，因此，《房产税暂行条例》规定对个人所有的非营业用房产（即个人自住住房）免税。房产税主要是对生产经营性房产征税。自2004年以来，我国房地产市场飞速发展，房产价格居高不下并且逐年增长。而我国房价的过快增长说明居民对房产的需求大于供给，在我国国民总收入飞速增长的同时，居民的可支配收入也在逐步增长。也正是如此，使得我国居民有足够的收入来购买房产，使房地产市场拥有庞大的资金支撑。由于我国个人所得税税收征管的不合理，使得我国对收入的税收增收存在很大的不足，因此，需要提出另一种调整收入分配、抑制房产价格的税收，即房产税。

2 房产税改革的重要性

目前，世界上130多个国家和地区都对住房征收房产税，而他们的通行做法中最突出的就是把房产税作为调节收入和财富分配的重要工具。现在被各方所关注的上海、重庆已启动试点的房产税改革，在严格概念上讲，所涉的税种是指房地产税或不动产税。在中国经济社会转轨的过程中，财税制度变革、税制改进优化，都是服务于转轨大局和经济社会全局的。现在讨论建立的房产税，是顺应、服务于整个经济社会转轨的。它的改革除了合理调节收入分配，还将使我国财产税体系进一步健全，更好地发挥财产税在税制结构中的作用。具体如下：

一是有利于增加直接税，填补财产税收领域空白，是中国税制合理化的必要环节。

二是有利于弥补信贷政策调控投机需求的不足。目前的新政对于不借助于银行的房地产投资者，主要是采取了限制市场准入的办法，但这只是一种临时性措施。而开征房产税则可从经济上进一步影响所有投资者的进入。

三是有利于抑制房价，稳定房地产市场预期，确保房地产业健康发展。房产税需每年缴纳，与交易环节一次征收不同。这就要求购买者必须考虑今后持有房产的长期成本，结合自身的经济条件合理决策，有助于形成理性的需求。

四是有利于抑制收入分配差距扩大。我国收入分配差距的扩大，其主要原因之一是来自于不动产财富的实际分布情况，这显然需要一定的再分配机制进行优化调节和制约。房产税不仅能使中国的房地产业发展提高健康度和可持续性，还会在收入分配和财产分配方面施加再分配的优化调节。

五是有利于地方税收体系建设、解决地方稳定财政收入来源。房产税为地方税，试点征收的收入属地方财政收入。通过对存量房征收房产税，可以在不增加土地资源的情况下，形成地方政府稳定的财政收入来源。

3 房产税改革亟待完善

自2011年1月底开始，以上海和重庆为试点推行房产税改革以来，至今已有一年时间。试点过程积累了经验，也暴露了问题，未来如何更广泛而合理地推广房产税，这是一个值得深思的问题，笔者对此提出几点建议。

3.1 需配套改革和制度建设。协调各方利益，建立准确、完整、透明的不动产清册,加快并完善全国范围内的个人住房信息系统建设。这关系到产权的明晰与信息的公开，是房地产市场调控的重要依据和推进多项制度性改革的前提。各类住房的信息数据库建立、评估体系构建、房地产税框架设计、税费清理整合等问题，应在接下来的试点城市充分细致地加以准备。

3.2 强化税收监管,明确财产税的课征对象。依此制定切实有效的具体执行措施，避免新的税负被转嫁，保护社会弱势群体。从国外经验看，房地产税并不能从根本上抑制房价，甚至在特定的情况下还可能助推租金和房价的上涨。因此设计方案应能有效消除这些顾虑。

3.3 适当扩大房产税征收范围，覆盖到存量房产。一方面可以逐渐取代土地出让收入，成为地方财政稳定收入来源；另一方面可以打击炒房囤积房源。

3.4 做好公众宣讲工作。房产税作为一项完善土地管理与城镇公共财政制度的重大改革，应让纳税人尽早明确所要承担的税负,让公众更了解房产税制度及其合理性，税率也不宜过高，税款征收使用应提高透明度。这样，才能充分发挥民主监督作用，得到民意的支持。

参考文献：

[1]贾彦乐.我国房地产税收体系研究[D].苏州大学，2006年.

[2]刘素荣.关于我国房产税更始的思虑[J].财会研究，2010（11）.

[3]韩雪.我国房产税税制的改革和完善[J].中国乡镇企业会计，2010（4）.

房产改革 第4篇

1“土地财政”的成因与现状

1.1“土地财政”的成因

“土地财政”的成因主要可以概括为以下几个方面:第一分税制的实行。1994年实行的分税制改革, 使得地方政府财政收入占全国财政总收入的比重迅速下降, 由之前的接近80%下降到45%。地方政府财政收入大幅下降, 但随着经济发展和城市化进程的加快, 财政支出却日益增加, 这种“财权上移, 事权留置”的情况使得地方政府面临的财政压力越来越大。财权与事权的不对称性迫使地方政府“另辟蹊径”, 土地作为重要的生产要素, 对经济发展起着至关重要的作用, 于是地方政府开始通过以获取土地租税费形成的“土地财政”模式来补充财政赤字;第二, 政府对土地征收、规划、出让的垄断行为。在现有的法律体制下, 地方政府代表国家成了国有土地的实际控制方。地方政府作为一级土地市场的惟一供应方、土地利用规划的制定者、土地经济纠纷的调解员, 这种集“运动员”“教练员”“裁判员”于一体的角色, 使得地方政府在整个城市的土地供应中是绝对的垄断方。这种高度垄断特性使地方政府运用“土地财政”游刃有余;第三, 片面的政绩考核制度。中国中央与地方现有的管理体制所体现出的一个特点为“经济分权, 政治集权”。在这种模式下, 地方经济的发展主要依赖地方政府自我拉动力, 城市建设资金要靠地方政府自己解决, 而告别了计划经济时代的“统收统支”。与此同时, 中央对地方政府一把手具有绝对的人事任命权, 而在当前的政绩审核体制下, 经济增长指标仍然是惟一可量化、易操作的评审指标。在这种评审指标的激励下, 地方政府过分依赖“土地财政”获得收入来促进经济增长。

1.2“土地财政”的现状

“土地财政”的现状主要体现在以下几个方面:第一, 地方土地融资平台过大。根据国家审计署2013年全国地方政府性债务审计报告, 截至2013年6月底, 中国地方政府债务总额为17.89万亿元, 占GDP的33.2%, 从这一数据来看, 地方政府债务水平低于世界其他国家, 尚在可控范围内。但从另一个角度来看, 政府承诺以土地收入作为偿债来源的比例居高不下, 根据报告:在被审计调查的市级政府中, 承诺以土地收入来偿债的占比高达81%, 县级政府也超过50%。这种过度利用土地收入进行融资活动、扩张土地融资平台规模的行为成为了地方政府债务最大的风险。在地方政府土地融资平台规模的膨大趋势下, 土地融资的周期性和不可持续性与财政支出的持续性和刚性之间的矛盾愈发激烈, 地方债务风险因此不断增加;第二, 城市发展模式“空虚化”, 地方政府在一级市场高价出让商业、房地产等经营性用地, 大幅推动地价的上涨, 获取高额的收益, 并利用这部分资金盲目扩大城市规模, 形成“摊大饼式”城市发展模式, 借以获取更多的土地出让金。在这种恶性循环下, 地方政府职能部分缺失, 阻碍了城市内涵发展;第三, 土地供给的不可持续性。土地的供给固定性决定了土地资源总量有限性。从空间上来看, 土地面积有限, 地方政府“卖地生财”不可能无限扩张。从时间上来看, 土地出让金实际上是土地一定年限租金之和, “土地财政”是一种透支行为, 将后代的资源提前支出。《物权法》规定, 70年住宅用地可续期, 进一步减弱了政府对土地使用权的循环利用能力。从长远来看, “土地财政”不符合可持续发展的要求, 不利于地方经济的健康良好发展。

2 沪、渝两地房产税改革的状况

2.1 改革的趋势

房产税是以房产价值或租金收入作为计征依据, 向房产所有者或使用者征收一定额度的税, 属于个别财产税。我国现行关于房产税的规定是以1986年国务院出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》为准, 这一《条例》中的征税对象、计税依据、税率等是与当时的国家政策及宏观经济环境相匹配的, 而随着1998年住房分配货币化以来, 房地产市场蓬勃发展, 《条例》与现实情况脱钩, 改革势在必行。2011年, 上海、重庆两市分别开展征收个人房产税试点工作。

2.2 沪、渝两地改革创新之处

沪、渝两地房产税试点改革与现行《条例》主要有以下几个方面的创新之处: (1) 征税范围不同, 《条例》中规定对城市、县城、建制镇和独立工矿点房产进行征税, 不包括农村房产, 而沪、渝两地则不同程度地扩大了征税范围, 覆盖了整个行政区域; (2) 征税对象不同, 《条例》中仅仅针对经营性房产征税, 而沪、渝两地的征税对象可归纳为高端存量房产和增量房产; (3) 计税依据不同, 《条例》中计税依据为房产价值扣除10%~30%的余值或租金收入, 而上海计税依据为:以应税住房的市场交易价格作为计税依据 (试行初期以应税住房市场交易价格的70%计算) , 重庆则是以应税住房的计税价值为房产交易价, 条件成熟时, 以房产评估值作为计税依据; (4) 税率不同, 《条例》中规定税率为房产余值的1.2%或租金收入的12%, 上海试行税率为适用税率暂定为0.6%, 应税住房每1㎡市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍 (含2倍) 的, 税率暂减为0.4%;重庆则规定独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房, 税率为0.5%;3倍 (含3倍) 至4倍的, 税率为1%;4倍 (含4倍) 以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套 (含第二套) 以上的普通住房, 税率为0.5%。

3 沪、渝两地房产税改革对“土地财政”的影响

3.1 一定程度上增加了地方政府的财政收入

在经过了一段时间的改革后, 根据两地财政局公布的数据来看, 2011年上海市房产税收入为22.1亿元, 重庆市则为1.5亿元。从这一数据来看, 改革扩大了地方政府的财政来源, 能为当地保障房和公共租赁住房提供一定的资金来源。但是从总体来看, 相较于巨额的土地出让金而言, 房产税收依然是杯水车薪。根据沪、渝两地改革方案来看, 其税源主要是针对高档商品房和个人第二套以上的新增住房, 税源过于狭隘且不稳定, 所能获取的税收量只占到地方政府财政收入的小部分。所以, 就目前两地的改革程度而言, 想要用房产税收入缓解甚至解决地方政府财政支出压力, 从而使地方政府摆脱对“土地财政”的依赖是完全不够的。当然, 通过继续深化改革, 扩大税源范围, 将房产的开发、经营、持有以及流转都纳入征税范围等措施能够进一步增加房产税额, 但是必须清楚的认识到, 由于目前我国财税体制对地方政府财权的限制, 即便是房产税额的增加并不能使地方政府摆脱“土地财政”, 相反, 房产税收这一块的增加还可以激发地方政府对房地产市场的开发热情, 进一步依赖“土地财政”。

3.2 一定程度上缓解了房地产市场过热的情况

现行《条例》的征收范围过于狭隘, 随着城镇化的加速进程, 不少农村地区已经被划入开发区的范围, 加之高收入家庭的“返乡潮”, 大量不动产集中在上述地区, 许多免征区域实际上应该纳入被征范围。此次改革则覆盖了整个行政区域, 改善了税负不公情况, 提高了开发方对土地的使用成本, 增加了房产消费成本, 降低了投资效益, 一定程度上抑制了投机行为, 地方政府可以借此引导合理消费, 缓解因“土地财政”带来的房地产市场过热的现象。

但是同时也应该看到目前沪、渝两地改革的局限性:随着我国住房制度改革的深入和房地产市场的繁荣发展, 我国住房私有化水平越来越高。大量资金集中在不动产上, 但沪、渝两地的改革, 虽然将一部分高档存量住房纳入征税范围, 但对大部分普通商品房仍然免征, 其主要征税实质上还是一种对增量房产税的征收。所以, 这种改革方式是治标不治本的, 没有将房产税体现出其作为财产税的特征, 也没有增强政府对收入二次分配的调控能力, 并不能缓解“土地财政”对社会财富分配不均问题的促进效应。

3.3 缺乏立法权威性, 加大“土地财政”带来的社会矛盾

近年来, 由于“土地财政”的盛行, 各地强拆现象频频发生, 激发严重的社会矛盾。

目前的房产税改革是在1986年《房产税暂行条例》的基础上进行, 然而该《条例》本身只是国务院颁布的规定, 没有经过全国人大的授权。换而言之, 目前有关房产税的各项规定及改革并未上升到法律层面, 而我国宪法明确规定要建设法治国家, 同时税收法治是从法律层面限制国家公权力对公民人身和财产权利的侵害, 所以沪、渝两地目前开展的房产税改革实质上违反了税收法定原则。作为纳税人, 不仅具有纳税的义务, 同时拥有纳税的权利。由于其缺乏立法的权威性, 所以可以说这种未上升到法律层面的征税行为违背了公民的意志, 不利于征收的顺利进行。从这个角度来看, 缺乏权威的法律依据不利于改革的施行, 反而进一步激化了社会矛盾, 有损政府形象。

4 结论

“土地财政”作为一把经济双刃剑, 一方面使地方政府在短时间内筹集大量资金进行城市基础建设, 带动了周边农村经济的转型与发展, 吸引了大量落后地区的农民进城务工, 推动城市化进程。另一方面, 由于地方政府高度依赖“土地财政”, 资源、资金严重浪费的情况与其不可持续的特性暴露出其弊端所在。通过分析沪、渝两地的房产税改革, 可以看出, 虽然改革在一定程度上扩大了征税范围, 增加了地方政府财政收入来源, 缓解了房地产投资规模过度膨胀的情况, 但由于“土地财政”的根本性成因是我国财税体制改革不完善, 所以现阶段沪、渝两地的房产税改革对“土地财政”只能说是起到了一定缓解的效用。要彻底使地方政府摆脱“土地财政”, 还需从现行财税体制入手, 进行深层次的改革, 建立监督、制约和风险防范机制, 协调地方政府财权与事权的平衡性, 同时尽快对现有政绩考核制度进行改革。

参考文献

房产税改革的问题及政策建议 第5篇

【摘要】：房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税被认为是遏制房价、促进房地产市场健康发展的最有效措施，为了稳定国内房价，我国于2011年确定了重庆和上海两个房产税改革试点，进一步对我国房地产业进行调控。文章阐述了房地产税的基本结构，分析了我国房地产税试点的基本现状，对现有的房地产税改革提出建议。【关键词】：房产税；房产税试点；建议

一、我国房产税试点方案比较

此次两个试点城市分别是上海和重庆，都是直辖市，由于两地的经济发展水平，整体经济结构和房地产市场结构存在较大的差异，所以在制定房地产税征税管理办法时都参考了各自地区的经济发展水平来制定相关的条例。虽然具体的征税办法有所差异，但是其总的初衷和发展核心基本相同，包括控制外来投资需求、免税标准较为宽松、执行差别化税率以及新购住房为主。本文根据2011年两地出台的房产税征收管理条例进行对比和分析，具体差异见表1 由表1可以看出，上海市试点方案较为温和，着重根据住房面积以及成交金额进行征税，对本地个人第一套房源不进行征税，而对第二套房源进行征税，且计税依据参照的是房产价格的评估值，这些条例着重压制房地产市场的投机者。而重庆市的试点方案则较为严格，对个人的独栋住房进行较重的约束，而对低端住房者则适量放宽，对高档住宅的楼盘开发商起到的压力较为明显，而对整体的房价上涨趋势的压制则不够有力。

二、试点城市房产税改革实施的影响效果评析

房产税改革试点实施近三年来，房价依然处于高位运行。上海和重庆近五年房价数据如图1。

图1：上海、重庆近五年平均房价走势图

从图1可以看出，从2011年房产税在重庆和上海试点以来，并没有对房价造成影响，房价反而呈现上升的趋势。可见房产税并未对整个市场消费者的需求产生足够的影响。当然，房产税着重点在需求这方面，对于供给就没那么有力度了，近两年土地出让金屡创新高，上海不断的刷新的地王的价格记录。[7]政府是土地的垄断者，是土地价格的制定者。对开发商而言，土地的购置费用一方面作为成本，致使房价普涨，一方面某些开发商囤地炒地，利用稀缺的资源获取无劳动结果的利润，种种原因导致房价的普涨。

房产税的征税对象是消费者，目的是通过抑制消费来降低供给者价格，目前的房产税征税范围过于狭窄，主要问题是没有对存量房征税房产税，而且只对于新增住宅的增量房征收房产税，这对于过去购买多套房产的购买者没有进行控制，又对新购住宅的真正需求者造成压力。总体来说房产税的横向和纵向范围影响不够，无法真正完全的限制到投机者，房价下不来，房产税又对普通的刚性需求消费者造成更多的压力。所以即需要增收存量房的房产税，又需要一个对普通消费者影响更小的税率制订和征税机制。

三、完善房产税改革的政策建议

之后的房产税改革试点开放还未有确定的日程表，下一阶段房产税改革应在契合我国财政管理体制改革和税制改革的总体目标的前提下，鼓励房地产行业和房地产市场的健康发展，合理、有效地利用的房地产资源，充分保障民生作为出发点，协调政府，企业和个人的利益，增加持有环节的征税，减少出租和出售环节的税收，努力使房产税更加规范。具体提出以下几点建议。

1、扩大征税对象，扩大对存量房的征税范围

房产税试点目前的只对增量房征税，往后的目标应增加对存量房的征税，优点如下：第一，有利于整体税制的税收公平原则。对于之前购买多套房产的购房者来说，可能会比现在有购房需求的购买者更加富有，而富有者没有征税，而对普通家庭却进行征税，这违反了房产税设定的本意，使得财富分配职能不能实现。第二，二手房市场也会受到对存量房征税的影响，所以也会间接的发挥调控二手房交易市场的作用。第三，避免房地产市场过大的短时间价格和供给的波动，在宣布房产税实施前夕，消费者察觉到其中的差异，就会趁着这段空隙大量抢房，来规避税收，这样就会造成不良的价格波动。第四，从国际经验来看，房地产税一般是宽税基，低税率，尽量保证在全社会的税收公平与合理。第五，房产税只对增量房征税，对于整个税收体系的影响不会很大，如果对存量房一同进行征税，就会使得整个税基范围扩大，从而使得房产税成为整个税收体制中比较重要的税种。

2、实行“地宅分离、宽税基、低税率”的房产税制度

实行“住宅分离实现，宽税基，低税率”的房地产税制，完善房产税使其更好的为地方政府的财政服务，调节社会贫富差距，同时尽可能减少对居民日常生活的影响。由于我国的宅地分离，土地属于国家，所以要采用分开征税的形式，加上对不同地区经济程度不同所制定不同的利率，从而让房产税更好的引导社会资源分配。另一方面由于房产税的收入大大小于土地出让金，短期也不能对整个财政造成太大的影响，所以税率不用制定的过高，虽然税收收入会减少，但是可以通过扩大征税范围，实行累进税率等来弥补，也会让社会财富和消费结构趋向合理化。【参考文献】

论“房产税改革”应当缓行 第6篇

面对如此局面，百姓啧有烦言，政府坐立不安。怎么办呢？加快“房产税改革”声浪再起，越来越响。

加快“房产税改革”？闻听此语，细心的人不禁会问，咋不干脆就叫推出“房产税”，却要称为加快“房产税改革”呢？这是因为，“房产税”在我国早已有之。1986年9月15日，国务院曾发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，已在全国开征房产税。不过当时有一限制，属于个人所有的“非营业用房产”，不在此列。也就是说，对全国绝大多数购房自住者而言，有房产税等于没有房产税。

正因为此，所谓“房产税改革”，说白了，就是要对百姓的居住性住房，也进行征税。此一改革究竟作用何在？为何当前必须尽快推出呢？

支持论者认为，房产税改革，作用有三。

其一，降价。已经拥有多套住房者，以及打算购买多套住房者，因为开征房产税而增加了房屋成本，觉得并不划算。占者，便会将多余之房吐出，购者，则会尽量少买一些。这就既增加了住房供给，又减缓了购房需求，进而降低了房价。

其二，公平。房屋既是商品，又因我国土地属于国家所有这一特殊国情，兼具一定的公益性。多购房及多住房者，多缴纳一些税收，也是对社会分配的一种再调节，有利实现社会公平。

其三，增收。过去不征税，如今征收了。而且征收的范围，又是如此之广，这对国家和地方财政，无疑是一笔不小收入，可以弥补因卖地收益日渐减少对财政平衡的冲击。

以上三条，便是呼吁和支持尽快推出房产税改革论者的初衷。乍一看来，确实有些道理，但细加分析，并不一定站得住脚，甚至，会与支持论者愿望背道而驰，效果适得其反。

先来说说房价。推出房产税改革，房价就真的会降下来吗？不一定。

首先，房价高低，从根本上说，取决于住房的总供求关系。如果全国土地供应还是从紧，“刚需”又还是那么大，供求关系没发生根本改变，房屋还是供不应求，那么，房价肯定是不会降下来的。

第二，“房产税”虽然增加了房屋持有者的成本，但对于那些资金雄厚的炒房者而言，低买高卖的盈利策略，肯定是不会改变的，他们的必然对策，就是把这笔费用加在房屋身上，羊毛出在羊身上，这反倒会推高房价。

第三，持有多套住房者，除自住或出售外，大多数是用于出租。房屋成本加大后，房主自然要将租房价格相应提高。对于暂时买不起房的低收入居民而言，房价未降，房租先涨，将是他们不得不面对的现实。近一年多来，全国房价不但没有下降，房租反而涨了不少，就是一个明显例证。

再来说说公平。是的，多购房及多住房者，相应多缴纳一些税收，确实是对社会分配的再调节，有利实现社会公平。但是，这么一种微观领域的调节，比起全社会收入分配宏观领域的调节，那是小之又小，微之又微的。改革开放以来，民众收入虽然随国家经济发展而有所提高，但其提高幅度，不但远低于经济发展整体速度，更远低于国家财政收入增长速度，这是百姓感到最不公平也最不满意的。正因此，“十二五”规划已经把进一步改善民生，提高城乡居民收入，放在非常突出的位置，并且承诺，“十二五”期间，居民收入增长幅度不低于经济增长速度。在如此大背景下，却突然推出房产税改革，等于在百姓个人所得税之外，再增加一个普适于全体有房居民的新税种，这在民众心中会产生什么负效应，不是明摆着的吗？他们会觉得公平，会不怨声四起吗？

最后再来说说增收。政府增收，渠道多矣。关键的关键，还是要把国民经济搞上去，在发展中解决财政问题。倘若把希望寄托在从广大居民好不容易买来的住宅中去再索取一点什么收益的话，且不说出发点很成问题，就是税征上来，也应该是取之于房，用之于房，于政府财政，并无多少补益。

利弊相权，笔者以为，“房产税改革”应当缓行。

美国房产税对中国房产税改革的启示 第7篇

(一)我国房产税发展现状

1. 房产税的定义

房地产税收是一个综合性概念,包括房屋开发、交易、保有和所得等环节征收的各种税收。其中房产税是指在房屋持有过程中征收的,以房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。

2.1986年的房产税暂行条例

早在1986年,我国就颁布了《房产税暂行条例》。根据该条例,将房屋分为未出租和出租两种类型。对于未出租房屋,在房屋原值的基础上一次性扣除10%~30%作为缴费基数,按照12%的税率征收。对于出租房屋,则按租金收入的12%征收。但我国对于很多房屋都给予了免除房产税的优惠政策,免税的房屋包括所有的农村房屋、非营业用的个人房产、国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产,经财政部批准免税的其他房产等等。由于免税范围过广,房产税占地方财政收入的比率仅仅在2%左右,极大地限制了房产税作用的发挥。

3. 上海、重庆针对个人住房征税试点

2011年,我国在上海、重庆针对个人住房开展房产税征收试点。上海重庆的房产税试点各有特色:(1)在存量房和增量房上的差异。重庆征税对象既包括存量房又包括增量房,上海则仅针对增量房;(2)在征税房屋标准上的差异。例如,在对本地居民房产征税标准上,重庆强调高档,上海则强调新增。重庆主要对本地居民独栋商品住宅、新购高档住房进行征税,强调征税房屋的高档化。而上海则征税对象仅为本地居民家庭新购第二套及以上住房(家庭人均超过60平方米的面积);(3)累进税率不同。重庆的税率累进幅度更大,重庆将税率分为0.5%、1%和1.2%三个等级,而上海只有0.4%和0.6%两个档次,上海的税率累进幅度明显低于重庆。

4. 不动产登记为房产税展开奠定了基础

我国《不动产登记暂行条例》已于自2015年3月1日起施行,不动产登记信息为房产税开征奠定了基础,然而,由于不动产登记工作涉及部门较多,部门间利益难以有效协调,导致部分市县不动产登记职责和机构整合工作滞后,延缓了不动产统一登记工作的进程。

(二)我国房产税发展面临的问题

1. 我国房产税征收范围较为有限

目前我国房产税的征收仅针对城镇房屋。然而,随着改革开放和市场经济的不断发展,农村房屋中被用于经济活动的越来越多。但是我国房产税征收仍将农村房产列为免征范围,一方面不符合税收制度的公平性原则,另一方面也导致农村商用屋的大量出现,为不法商人提供了可趁之机。

2. 房产税权高度集中于中央,地方权力有限

国外普遍将房产税作为完全的地方税,相比之下,我国的房产税虽属地方税,但是各种税制要素都由中央政府规定,房地产税的立法权和调整权基本都集中在中央。地方政府对房产税缺少话语权,影响地方政府通过房产税调控房地产市场,也不利于房地产税收制度的完善。

3. 税费不清,开征房产税易造成重复课税

租、税、费混杂不清,以税代租、以费代税、以税代费、以费代租的现象普遍存在。税种繁多必然会加大税收征管的难度,增加征收成本,在此基础上全面开征房产税会增大纳税人的负担,抬高房屋成本和价格,扭曲房地产的真实价格,加重消费者的负担。

4. 与土地使用权相矛盾

我国住宅土地使用权的期限最高为70年,教育、工业用为50年,商业用地为40年。但对土地使用权到期后如何处置则没有明确规定。如果到期后土地和房屋收归国有,且没有任何补偿,则房屋的折旧将会较高。反之,如果到期后能在缴纳较少土地出让金后继续使用房屋,则折旧将较低。从法律层面讲,购房者有权利在土地使用权到期后申请并获得延期的资格。最近温州有一批房屋的土地使用权到期,但政府部门、原房主、开发商和学界并没有形成共识。因此,土地使用权到期后如何处置直接关系到房产税的征税基数。

数据来源:中国统计年鉴

5. 房产税征收配套制度不健全

房产税征收工作十分复杂,包含了对当地经济发展态势的预估,对房产价值的评估,对房产用途的核实,以及房屋租赁合同、房产交易文件等资料的审阅,对拖欠不缴行为的处罚措施等。目前,我国不动产登记系统全面展开,但我国税务部门在配套设施和制度的完善上还存在不足。房地产评估业起步较晚,既不规范也不成熟,房产评估制度很不健全,税收征管难度大。现行的房产税征收法律制度已经不能适应当今社会的发展需求,房产税征收法律制度的改革势在必行。

资料来源:OECD网站

二、美国房产税征收体系

(一)房产税是地方政府主要收入来源

美国征收房地产税的历史悠久。早在1792年,当时就有四个州征收房地产税,到了20世纪初,美国每个州都设定了地产法,征收地产税。房产税由五十个州的州政府及地方政府负责征收,联邦政府不参与税收分成只负责资料汇总及研究税制事宜。房产税目前是地方政府的主要收入来源,能够为地方政府的各项支出、完善公共设施和福利提供资金保障。

(二)建立了以市值为依据的房产估值体系

房产税的计税依据是房地产的核定价值。由于美国房地产税作为完全的地方税种,故不同州对房产税价值的核定标准也有所差别。如按照新泽西州税法规定,房地产税的计税价值以房地产市场价为依据,而纽约州则是按房地产市场价的一定比例核定应税房地产的计税价值。

由于房地产税与房产价值紧密联系,因此房产估值在征税体系中至关重要。美国对房产估值采用可比市场价格法,即比较近期附近已售房屋价格,再根据地块面积、房屋面积、房屋户型和结构、房龄等进行适当调整。当然,也会参考近几年对该房产的评估价值,如果评估值出现较大波动,必须要有合适的理由予以说明。当房产变更所有权或重新修建后,房产税将根据变更后或修建后的价值为基准征收房地产税。如果纳税人对房产纳税价格评估有异议,各地政府均设有专门部门处理房主争议,以便调整房产纳税估价。

同时为了保持房产税的稳定,避免计税房屋价格增长过快,美国一些州设定了房屋计税价格年增长率上限。如纽约市规定民用住宅计税价格年比增长率不超过6%~8%,五年内累计不超过20%~30%。

(三)根据地方财力灵活确定税率

在市、镇委员会通过预算后,各级政府先根据预算总支出确定需要征收的房产税总额,再确定房产税税率,以实现地方政府的收支平衡。由于影响税率的因素每年都在变化,因此通常政府规定的税率每年都会有所差异。

房产税是地方政府可以直接控制的财政来源。各地政府确定其下一年度的预算支出总额,减掉房产税以外的其他收入总额,两者的差额就是要征收的房地产税总额,税率的计算公式为:房产税税率=预算应征收的房产税税额∶房产计税价值总额。假设某地方政府一年需要的总支出为5亿美元,其中需要依靠房产税筹集的资金为3亿美元,该地区房地产估值总额为200亿美元,那么该地当年的房产税税率便是1.5%。假如五年后该地区房价上升,地区房地产总额上涨到250亿美元,但地方政府需要的房产税总额若仍维持3亿美元不变的话,则当年房产税的税率为1.2%。

三、美国房产税制度对于我国开征房产税的启示

(一)将房产税作为地方税种

我国地方政府过度依赖“土地财政”,但“土地财政”会不断推高房价,且随着出让数量的不断增加,“土地财政”将难以为继。高房价将抑制年轻人和企业的创新动力,鼓励人们的过度投机行为,并促使房地产泡沫不断膨胀。一旦房地产泡沫破灭,其对经济的严重破坏将不堪设想。因此,我们必须摒弃“土地财政”的旧式思维,借鉴美国开征房产税的经验,对各类房屋全面开征房产税,在增加投机炒房者成本的同时,为地方政府提供稳定的财政收入。

(二)精简税种,避免重复课税

我国目前的房地产政策存在着税费体系混乱,重复征税、房和地分设税种、计税依据不合理,以及对房地产征收的费用较多等问题。可在保持房地产总体税负不增加的前提下进行改革,从2015年5月1日起房地产交易环节的营业税已经被增值税取代,使政府能够更好地分享房产增值带来的收益。在优化房产交易环节税收的同时,可以考虑将房产持有环节的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税等统一合并成房产税,根据房产评估价值按一定比例征收。同时,为了充分发挥房屋的使用价值,可对闲置房屋和非闲置房屋实施差别化税率,对闲置房屋征以重税,以抑制炒房行为。

(三)扩大征收范围,拓宽税基

近年来,国家不断提到农民住宅财产权。2015年8月,央行和银监会联会发文鼓励金融机构开展农村宅基地抵押贷款服务,这表明农村住宅的价值已经得到了政府和金融机构的认可,为将房产税开征范围扩大到农村奠定了基础。未来可先从以下几方面对农村住宅征收房产税:一是对农村土地改革试点的地区开征房产税;二是对现在农户实际占有宅基地面积超过规定面积的部分开征房产税;三是对流转的农村宅基地补征房产税。

另一方面为保证税收来源的稳定,取消试点城市设立的60平米,180平米等免征面积,同时,弃用上海模式仅对增量房征收,以及对于重庆模式的针对多套住房,高档住房及外地购房者的征收模式。应该拓宽税基,对于企业,机构,个人的不动产无论是商用还是居住,都应该按照实际面积征收房产税。至于免税方面,不在按照试点方式设立免税面积,而是通过低估财产价值来实现,或者设立一个固定额度的免税额,即当房产税低于某一值时,纳税人可从地方政府得到相应的抵免或现金补偿。此外对于确实贫困的家庭,经过地方政府的调查核实后,可以将房产税进行返还。

(四)客观公正地评估房地产价值

为了保证评估结果的客观公正,需要加强对房地产估价人员的管理,同时还要完善估价方法。房地产估价师不要纳入政府公务员编制,要鼓励房地产评估机构进行市场化运作。为了确保估价师的勤勉尽职和客观公正,可以制定严格的估价师遴选程序,从而确保选择到优秀和有责任心的估价师。估价师要负责对房屋、公寓、商业、工业等各类地产进行估价,但估价师不能决定房产税税率,更没有权利计算和征收房产税。房地产估价师要具有本科及以上学历且要通过政府的考试,可暂定估价师任期为6年,在6年内必须接受不小于150小时的继续教育。可采用三种方法来评估房产价值:一是市场方法,即按照附近相似物业最近的成交价格来确定;二是重置成本,以当前的劳动力、原材料和土地成本重置类似的物业,需要花费多少钱?三是收入方法,如果某物业能产生收入,例如公寓或者农业土地,计算该物业一年所产生的收入总和。

(五)针对不同性质房产实行差别税率

由于各地经济发展水平各异,房地产发育程度很不均衡,应该借鉴美国方式,赋与地方政府对房产税税制要素的部分决策权,允许地方政府根据实际情况制定差别化税率。首先,专业评估机构对区域内的财产进行估价,确定应纳税财产的价值,并把这些财产的评估价格汇总,得出应纳税财产的总价值,其次,地方政府确定其下一财政年度的预算支出总额,扣除房产税以外的其他收入总额,两者的差额就是该政府要征收的房产税总额,再根据房屋性质和计税价格确定不同的税率。

(六)合理解决土地使用权到期后的问题

土地使用权到期后,不同的处理办法会造成不同的房产税计税基数,目前还没有具体可操作的法律条文和规定。土地使用期限届满后,国家应当允许房产使用者申请续期,合理确定需要缴纳的土地出让金,若有特殊需要国家需要收回土地和地上建筑物,应对房屋所有者进行经济补偿。针对这一问题,国家应尽快展开讨论,通过人大立法,明确土地使用权到期的解决办法。

摘要：目前我国的房产税筹备工作已全面展开,但在付诸实施过程中仍存在诸多问题。我国房产税存在征收范围窄,配套制度不健全,中央地方权责不清,与土地使用权相矛盾等问题。借鉴美国的成功经验,我国应将房产税作为完全的地方税种,完善征收配套措施,解决与70年产权的矛盾,精简税种,拓宽税基,实行差别税率,健全估值体系。

关键词：房产税,差别税率,房产估值,不动产登记

参考文献

[1]郭宏宝.房产税改革目标三种主流观点的评述一以沪渝试点为例[J].经济理论与经济管理,2011(08).

[2]郭宏宝.房产税改革的经济效应:理论、政策与地方税制的完善[M].中国社会科学出版社,2013.

[3]贾康.房产税改革方向[J].英才,2012(10).

刍议房产税改革 第8篇

近年来, 我国各地房价上涨幅度较大, 尤其是一些大中城市房价出现过快上涨势头。与往年有所不同, 最近这一轮房价飙升的最主要原因是:在流动性相对过剩的背景下, 大量投资投机性需求涌入楼市, 造成部分城市房价短期内迅速抬升。其结果是:一方面, 大量有居住需求的人望房兴叹、无力购买;另一方面, 不少炒房客以极低的持有成本囤房待涨。

为遏制部分城市房价过快上涨, 2010年5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》, 明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一。

在我国, 房产税并非一个新的税种, 有关房产税的改革也由来已久。房产税在我国最早出现在上世纪50年代。原政务院在1950年颁布的《全国税政实施要则》中规定开征房产税, 1951年政务院公布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》, 将房产税并入城市房地产税。上世纪80年代, 鉴于城镇土地属于国家所有, 使用者没有土地所有权, 我国将城市房地产税分为房产税和城镇土地税两个税种, 并于1986年颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》。同时, 城市房地产税仍保留, 继续对外商投资企业、外国企业、外籍个人征收, 直至2009年1月1日我国宣布废止《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》, 对内外资企业和个人统一征收房产税。

房产税是以房产为征税对象, 按照房产的计税余值或出租房产取得的租金收入, 向产权所有人征收的一种税。根据我国现行房产税暂行条例, 在城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人均为纳税人, 但条例同时规定, 个人所有非营业用的房产免纳房产税。

按照现行的房产税暂行条例, 房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳, 税率为1.2%, 没有房产原值作依据的, 由房产所在地税务机关参考同类房产核定;房产出租的, 以房产租金收入为房产税的计税依据, 税率为12%。

但在当前一些城市房价过快上涨的情况下, 按照原值征收房产税难以体现房价波动, 且难以起到调控作用。而房产税由原值征收改为按评估值征税后, 则可以解决这一个问题。房产税改革的重点应放在现有征税范围内对计税依据的调整。改革应将原先按房产原值计税改为按评估值, 也就是市值计税, 从而更好发挥房产税调节贫富差距的作用。

要正确理解当前推进房产税改革的目的和意义。作为我国深化财税体制改革的一项重要内容, 房产税改革最主要的目的并非调控房地产市场。“房产税税制改革的核心目标是公平市场竞争, 调节收入分配。”

二、房产税改革短期利空、长期利好

房产税一旦开征, 短期内对市场无疑是利空, 它将增加住房持有成本, 持房者将会对成本和收益进行审慎权衡, 一部分炒房者将会被迫抛售房源, 这将增加市场供应, 并给价格带来更大的下行压力。

而从另一个角度说, 房产税将会减少楼市的投机和非理性成分, 逐渐挤出房地产市场的价格泡沫, 使市场更多地回归由自主性需求、改善性需求决定的轨道上来, 促进楼市长远平稳健康发展。

房产税的长远利好还在于:它不仅着眼于房地产业自身的调控, 更具有调节居民收入分配和完善地方税收体系的功能。

从世界各国的情况来看, 有的国家的确因此较好地控制了房价, 以加拿大为例, 所有的房地产征收1%的物业税, 为地方财政服务。而二套房以上者交易必须缴纳资本利得税, 为全社会服务, 这样的措施让炒房者望而却步。买房后, 无论是别墅还是普通住宅, 每年都必须向政府缴纳住宅总估价1%的房产税。房产税随每年房子的评估价格浮动。如果所购房屋的价格是30万元加币, 每年需支付3000元加币的房产税, 如果十年后房子增值到100万元加币, 每年就需要支付1万元加币的房产税。

根据我国1986年施行的《房产税暂行条例》规定, 对于营业性用房征收房产税的计算办法, 一幢原值100万元的房子, 按余值计算, 一次扣除30%, 年税率1.2%, 根据公式:年应纳房产税=房产原值× (1-扣除比例) ×1.2%, 则年应纳房产税=1000000× (1-30%) ×1.2%=8400 (元) , 每年要缴纳的房产税是8400元。如果房产购买价格为200万元, 每年缴纳的房产税就是16800元。如果将原先按房产原值计税改为按评估值即市值计税, 住房持有人每年缴纳的房产税更多, 税负更重, 这样房产税对于打击炒房就会有明显作用。

国家逐步推进房产税改革旨在保证居民基本居住需求的同时, 合理引导住房消费, 抑制房地产市场中的投机、投资需求, 遏制房价过快上涨, 这对市场中投机性等需求打击压力很大, 也将对投资、投机者的心理产生很大影响, 并将影响楼市预期。

三、对居民个人征收房产税有技术难度

对于房产税改革的执行, 面临不少困难, 例如需要建立一套大型的全国性资料库, 统计每户家庭到底拥有多少套房。征收的税率若以价格作为标准, 更要开展繁复的估价工程。

房产税改革“牵一发而动全身”, 高度敏感, 改革须慎重。目前只能先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点征收, 积累经验后逐步扩大到全国。

在具体实施上, 可以对居民第一套自有住房免征, 对第二或第三套以上住房或独立别墅、豪华公寓征收, 而且税率要有差别, 超过一定面积普通住房或独立别墅、豪华公寓可实行高税率。同时针对投资炒房客设置门槛, 无户籍或无居住证, 不能提供几年以上工作纳税记录, 购房也将征税。

四、“一税”无以除“百弊”

房产税等相关税收所起的作用是有限的, 不能过高估计房产税在房市调控中的作用。楼市调控关键还在于从土地、税收、信贷等各个方面打好“组合拳”, 并着力推进保障性住房建设、供应, 从而真正终结房价近年来连续暴涨、社会资源向房地产业畸形积聚的乱象, 从根本上破解困扰房地产已久的结构性问题。

其一, 要与“调供应”形成合力。随着近期“房产税之剑”的高悬不下, 一些处在观望中的开发商纷纷推迟开盘时间, 其中部分已达到开盘条件甚至申领了预售证的楼盘, 也不见有房源推出, 这说明需要进一步加强市场监管和打击捂盘惜售的力度, 增加楼市实际供应;同时, 要在加大土地供应的同时, 督促房企开工, 增加预期供应量。

其二, 要和“调银根”密切配合。各大银行近期发布压力测试报告显示, 银行能够承受房价下跌的范围在20%~40%之间。目前市场对房价合理回调的预期正在强化, 此时面向投机投资者的信贷渠道必须严卡, 防止过量资金流入楼市。

其三, 要大力推进保障性住房建设。对于大量中低收入者来说, 即使目前的房价下跌两三成, 仍然超出他们的承受范围。他们的住房需求必须由保障性住房、政策性住房解决。必须要严格确保保障房计划“落地”、开工, 加快供应。

摘要：近年来, 我国各地房价上涨幅度较大, 大量投资投机性需求涌入楼市。为遏制部分城市房价过快上涨, 2010年国务院把房产税改革列入今年深化财税体制改革重点内容之一。房产税改革短期利空、长期利好, 但对居民个人征收房产税有技术难度, 而且“一税”无以除“百弊”, 改革须慎重。

房产税改革应当慎行 第9篇

一、房产税征收的公平性

上海房产税的主要征收对象为新购住房,重庆房产税的主要征收对象为高档房。从税收公平性角度而言,沪渝的房产税试点方案还有值得商榷之处,即沪版房产税主要基于增量;渝版房产税兼顾增量与存量;非本地居民则基于增量。本文认为,房产税要么不征,一旦征收,不能在增量与存量上存在“歧视”。

二、房产税与税收法定原则

税收法定作为一项基本原则,体现了税是构建权力和权利关系的核心内容。房产税是一种重要的公共政策,必须坚持税收法定原则,即需要全国人大或其常委会的授权决定或国务院根据授权制定。而今年出台的房产税试点方案,在程序上只是之前“财政部已经原则同意”,具体实施方案由地方政府制订。显然,该程序规避了立法机关的监督,实质上违反了该原则。

三、房产税改革与房价的关系

2011年1月26日国务院出台楼市调控新“国八条”,是我国近几年房地产调控最严厉的政策组合。两日之后沪渝房产税的开征被称为此次调控的杀手锏。关于房产税改革与房价的关系,存在不同的观点:房产税未必会使房价下跌,但却可能使房价短期内不致大幅上扬(林荣时,2010)。短期内,由于增加居民购房的保有成本,房地产市场的需求必然降低,可能会导致房价下降。然而从长期来看,房价依然取决于供求关系(刘宁、徐红,2010)。推动房价上行的主要因素依然是不断加快的城市化进程,以及土地供应和货币政策。无论房产税开征与否,和前面的因素相比,它的影响微乎其微(黎伟,2011)。房产税将会减少楼市的投机和非理性成分,逐渐挤出房地产市场的价格泡沫,使市场更多地回归由自主性需求、改善性需求决定的轨道上来,促进楼市长远平稳健康发展。本文认为,房产税对房价的调控作用虽有待证实,但房产税改革必将促进收入分配改革及改善地方财权与事权不匹配现状,但不能盲目只将房价的调控大任系于房产税一身。

四、房产税改革与公共财政

当前,房产税改革的焦点在于征收对象、纳税人、计税依据等,而对房产税形成地方财政来源之后,如何公平与效率的使用关注明显不足。为此,本文认为,房产税改革与公共财政应同步推进。据悉,英国是根据预算先决定D级物业的税率,然后再依次类推其他各级物业应缴税额,美国的物业税则是地方政府先定预算,再根据预算缺口决定税率,同时美国政府明确规定征收的税额56%要用于当地的教育,逾40%用于当地的治安、绿化、卫生等,只有不到2%的部分用于政府监管所需开支。因此,美国的房地产税征收后,教育和治安等各方面条件都有所改善。这些,都是公共财政下的体现。我国房产税改革已经先行,当务之急是建立有效的监督体系,形成公共财政机制,通过构建公共财政机制来确保房产税“取之于民、用之于民”。

五、房产税征收配套制度

目前,我国包括房地产在内的所有权属信息都由省以下的行政单位进行信息登记,跨省的房产信息无法联网查询,所以既对存量又对增量征收缺乏相应的信息系统支持。房产税征收需要确定免税住房面积和新购第二套房,需要房屋主管部门和税务部门建立协调统一的、动态更新的个人及家庭房屋持有情况的数据库;需要房屋主管部门与银行、税务、公安等相关部门建立信息共享、全国联网的数据库与信息系统,以应对房产税征收后的人口流动与房屋信贷等相关问题,包括伪离婚、非正常更名等可能出现的政策应对。沪版房产税税基评估,是由市地税、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门共同组织实施,而国际惯例是房地产评估通常交给房地产评估机构来完成。从发展趋势而言,不妨借鉴英国和澳大利亚的思路,地方政府设立评估局,专门负责涉税房地产价格的估定工作,在必要时评估局也可委托民间估价机构进行评估,但评估责任仍须由评估局承担。

结语

房产税改革前景探析 第10篇

一、房产税对房价的影响

房产税对房价的影响可以通过供需理论来分析, 商品的价格由市场供求关系决定。在房地产行业, 短期内巨大的市场需求决定着房地产的价格。城镇化和城乡一体化的发展引致住房的刚性需求, 以及资本投机性需求巨大, 并且房地产的供应周期比较长, 因此, 目前的房地产市场还是处于供不应求的状态, 房价不可能在短期内下降。房产税改革会增加投机性住房的持有成本, 会减少投机性住房的需求, 目前的大量购房者因房产税改革, 一直处于观望状态, 不会急于出手, 以及部分投资性住房进入到供给市场等多种因素决定了房价上涨的速度不会再如以前那般势如破竹, 房价即使上涨, 速度也很缓慢。若是基于长期考虑, 随着地产业发展的成熟, 政府相关服务、保障措施的完善, 以及合理的房产税税负, 供需达到基本平衡, 房价将会保持稳定, 或者理性上涨。

二、房产税对地方政府财政收入的影响

图1为财产税、房产税与地方税收收入的柱形图 (亿元) , 可以看到我国的财产税在地方税收收入中的比重偏低, 但其在地方税收收入中的比重逐年上升。相对于其他将财产税作为地方支柱税收的发达国家而言, 我国的财产税制亟需改革和完善。我国房产税因税基较窄, 以致规模不大, 占地方税收收入的2%~3%, 相比目前地方财政税收收入, 房产税占比太小, 不及契税, 对地方财政收入贡献甚微, 若是基于用其缓解“土地财政”的势态考虑, 房产税还得进一步完善, 并且需要相应的其他财政、税收措施的配合才能发挥功效。

图2是税收增长率变化趋势图, 财产税收入同期增长率变化相对较大, 地方财政税收收入与房产税收入的增长率基本稳定, 财产税收入的增长与房产税收入的增长呈现负相关。目前的房产税只是一个小税种, 但其稳固, 具有持续性, 随着经济的发展和城镇化的推进, 当我国城市房产数量不断增加, 城市化更加成熟, 房产税税基将会趋于稳定, 税收规模将会不断扩大, 此时, 房产税才可能成为地方税收重要来源之一。

三、国外房产税借鉴

1. 美国

美国的房地产税由州和地方议会根据本地情况制定, 税率介于1%~3%之间。美国房产税涵义宽泛, 包括保有、处置、收益等环节, 其中以保有环节为主。美国在涉及不动产的财产税中含有特别附加税、不动产税等。一般况下, 当不动产所有权转变或房产重建时, 当地政府就该房地产的价值重新进行评估、对税率进行重新调整。税基均是根据不同州的房产市场评估价格而定, 由州政府提供房产评估机构, 根据近期市场状况评估价格, 再取其一定比例定为税基。美国对于地产和房产以其市场交易价格为出发点评估其实际价值, 并对两者合并征收。在通常情况下, 评估房产的实际价值会长时间不变或未进行调整, 此时就通过富有弹性的税率, 即随着每年的物价水平或通胀率来调整当年的税率。

2. 墨西哥

墨西哥的房产税征缴体系比较完善, 并且税率较低。墨西哥计征房地产税利用公式:房地产税= (土地面积×土地价格+建筑面积×房屋每平方米价格) ×房地产税税率。在征收过程中, 房地产税税率要与各地全年物价指数和地区发展势头相挂钩, 根据涨跌情况作出相应调整。

四、总结

对比国外成熟经验, 无论从完善税制的角度, 还是稳定房价, 或促进地方政府增收的角度, 房产税改革都是大势所趋:首先, 我国房产税应实行“低税率, 宽税基”的原则, 以墨西哥为例, 房产税的税率很低, 变动灵活, 不对居民造成负担, 再如美国除免征非营利性机构等的不动产, 其他房产一律征收;其次, 墨西哥的以税收折扣鼓励居民交税是一项很好的政策, 并且其税收取之于民, 用之于民, 用税透明, 居民很乐意自愿征缴, 降低了税收的征收风险;再次, 应合理制定税率, 可参照英国的做法, 依房价、地理位置等将房产划分为不同的等级, 实行差别税率;另外, 地方政府应提供房价评估机构, 公正的对房产进行评估, 并且评估过程应独立于征管过程。

房产税改革有利于我国房产业的健康发展, 在一定程度上弥补了我国税收制度在房地产市场中保有环节征税的缺陷, 并且在我国经济发展、社会稳定方面有举足轻重的地位, 因此, 改革的前景任重而道远。

参考文献

关于房产税改革问题的研究 第11篇

关键词：房产税改革；房产税的影响

随着市场经济的蓬勃发展，旧的房地产征税制度已经难以遏制中国房地产泡沫的迅速滋生，靠单独的市场机制分配住房也有失公平，造成人们基本的住房保障也难以实现，而其中房地产市场的炒作及日益功利化也成为了房地产的一大毒瘤。作为调整这一切的房产税也没有体现其应有的价值，交易环节税负太高，税收调节并未取得财富合理分配的成效，而其中的投机行为更是越演越烈，从莫言买房到“房姐”，中国的房产市场效率公平的严重失衡以及房产税的有效改革已经成为国人乃至世界谈论之焦点，中国房产税应如何改革，如何进一步提高人民住房水平，这似乎也已经成为政府应解决的当务之急。一系列的货币乃至财政政策以及限购令的实施不仅没有缓和房产市场，反而是房价一高再高，以已经到了难以控制的地步。随着房产税成为新“国十条”出台后民众和媒体讨论的热点，征收房产税到底是不是楼市最后的救命稻草？房产税到底能不能解决中国楼市的诸多问题？到底能不能最终改革如今混乱的房产结构？

2011年1月28日，重庆、上海两地经国务院同意，颁布了对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行规定。其中上海房产税征收范围为本地户籍新购且属于家庭第二套以上及外地户籍新购住房，税率暂定为0.6%，其中家庭全部住房面积人均低于60平方米（含）的，免征房产税；而重庆则对个人拥有的独栋别墅，人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房子征收房产税，税率为0.5%～1.2%。房产税的试点改革在多方面都造成了很大的影响。

一、对市场的影响

就整个市场来说，通过开征房产税，增加保有环节的税负，减少交易环节税负，有助于均衡社会财富，防止两极分化，调节分配不公，抑制房价过快增长和投机行为，达到资源的合理配置，发挥税收对于房地产市场平衡及调节作用，缓解房价上涨所带来的一系列社会问题，如：一人多房或多户，官僚阶层权利占房等。从而也可以保障市场主体的持续健康发展。同时，我们需要看到的是，房地产市场的改革影响着众多产业的发展前景，如：钢铁，水泥等。通过房产税的实施，也可以使得相关产业得到优化和发展，是资源得到最优配置。

二、对房产投资商的影响

对于房产投资商来说，随着房产税的逐步实施，房价开始小幅下降，房地产市场的利润空间开始变薄，而伴随着资金成本的越来越高，就会加大投资风险，投资商需要的是在适当的时机抓住投资机会，在面临改革的房地产市场想尽各种方法缩小自身的投资风险。

三、对人民的影响

房价一直是人民所关注的问题。就民生方面来讲，是否能降低房价才是首要指向。对于人民来讲，不管什么政策，只要你没有达到只要没有达到人民所想要的效果就都是失败的。而对于刚进入2014的重庆上海来说，房产税并没有对于房地产市场造成太大的动荡，有专家学者还指出，此次沪渝房产税改革是完全失败的，有的时候房价不降反升，中下层阶级买房的困惑依旧没有得到解决。虽然房产税依旧在运行，房产税负转移却未解决，不管怎样增收房产税，按房地产市场现有运行机制来说，其始终会转移到中低阶层头上，反而会加大社会负担，拉大贫富差距，效果适得其反。这样也只会继续增加房地产市场的资本泡沫。

四、对房产企业的影响

首先，房产税的来临确实在一定程度上造成了他们在融资以及资金成本的提高方面的问题，资金成本的提高是否已经是银行对于房地产市场失去信心，他们面对房产税是否会改变企业资本结构，进一步优化企业资产负债比率，促进资源的优化配置和快速流动，从而使企业存活下去，房产税的实施导致了房价有了小幅下降。2014年才刚开始，房地产开发商就嗅到了紧张的气息。近来，杭州、上海部分楼盘大幅降价，越来越多的城市加入降价行列，加上部分银行叫停地产融资，引发银行对楼市未来的悲观预期。近日，兴业银行暂停地产夹层融资事件持续发酵，由此导致的万科、招商地产、保利地产、金地集团四大龙头跌破了头。兴业银行发布公告称，在3月底前出台新的房地产授信业务管理政策之前，暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务。总行高层似乎已经嗅出房地产信贷的风险。

其次，其他各家银行也在全面收紧房地产企业的授信，房地产开发商反映，很难拿到银行贷款，个人住房贷款也未出现松动。目前经济增速下降，流动性状况偏紧，包括购房者和开发商的资金成本都进入了趋势性的上升通道，这很可能会对商品房需求造成持续的负面影响，对楼市成交量和交易价格造成向下压力，使房地产行业面临销售增速放缓的风险。

再次，许多房产投资商也会风险问题对房产望而却步，对于房产开发商会是一大难题，他们将面对如何来调整企业的资本结构，进一步优化企业等众多问题；

最后，对于当今各大银行对于个人买房信贷也有了一定的限制，而且随着房地产市场泡沫的不断滋生，居民开始买不起房以及不敢买房的恐慌，在这样的情况下，房地产开发商必须调整战略，改变购房首付比例以及对个人买房的门槛限制，才能进一步促进自身业务的发展。

五、对政府方面的影响

第一，税收也是调节市场经济的重要手段，房产税的征收可以进一步增加政府收入，调节经济结构，提高各级政府公共服务指标。房地产市场作为市场经济发展的一大动力源，在房产税实施以后，国民经济势必会受到一定的影响，政府要做的是把这样的影响缩小在自己的预算范围之内；

第二，通过上海重庆的房产税改革，我们可以看到的是，虽然本次试点取得了一定的成果，但是对于各界的反响以及政府所预期的目标来说，房产税还尚未达到其应有的影响，在后期如何全面规范有效的在全国范围内实施改革也是一大难题。

第三，最为重要的是政府应该如何控制实施房产税的力度，才能使各方的利益都得到保障，打击投机行为。对于房产税的“一刀切”问题，应该有差别征税，确定免税阶段，有明确的政策出台规范，明确征收细则。当然，此次房产税在全国范围有一定强度的实施，打击了某些贪官，让房地产市场内的官僚之风得到了一定的限制和消除。

对于此次沪渝房产税现行试点改革后，我们可能会有这样的疑问：在今后房产税全国推进的过程之中，是否可以按规定的强度实施与实施后的效果问题，房产税税基的确定以及征收尺度，是否可以如同个人所得税一般差别征收实施累进税率。评估机构如何才能正确评估房产价值，是否有足够且优秀的人员对物业进行评估，其中是采用公允价值计量还是账面价值计量，是否需要考虑折旧以及摊销的问题。（作者单位：重庆工商大学）

参考文献

[1]史晓静.中国房地产税制研究[D].首都经济贸易大学.2007

[2]邓志萍.我国房地产市场税收征管研究[D].厦门大学.2007

[3]张烨.中国房地产税制及改革对策研究[D].华东师范大学.2006

[4]靳超.我国房产税法律制度研究[D].郑州大学.2013

[5]胡成.我国房产税改革研究[D].湖南师范大学.2012

[6]朱刘平.我国房产税制改革若干法律问题研究[D].中央民族大学.2013

[7]王晓琴.中国房产税法律制度改革研究[D].山西财经大学.2010

房产税改革的经济效应分析 第12篇

房产税是以房屋为征税对象, 按房屋的计税余值或租金收入为计税依据, 向产权所有人征收的一种财产税。

1949年政务院发布《全国税政实施要则》 (1950年) 将房产税列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》, 将房产税与地产税合并为房地产税。1973年简化税制, 把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税, 保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年改革工商税制, 国家决定恢复征收房地产税, 将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》, 同年10月1日起施行, 适用于国内单位和个人。

重庆市政府、上海市政府先后明确将于2011年1月28日起正式试点开征房产税。重庆市对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产, 将按房产价值的0.5%征税;对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产, 将按房产价值的1%征税;4倍以上, 按1.2%的税率征税。上海市征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房, 适用税率暂定为0.6%。

二、房产税收改革对购房者的影响效应分析

(一) 房产税收的调节主体

将房地产市场需求类型分为自住型和投资型购房者。即自住型购房者购房是为了满足日常起居自住条件的需要;而投资型购房者购房是为了将房产出租或转手出售以获利。

(二) 房产税改革对自住型购房者的影响效应分析

自住型消费需求是房地产市场的主力需求, 过高的房价会降低此类购房者的购买力, 抑制他们的购房需求, 危害国民经济健康发展。个人住房征收房产税之后, 自住型购房者将处于观望态度, 市场需求将暂时稳中有降, 但是房价不会大幅度下降。

(三) 房产税收改革对投资型购房者的影响效应分析

投资型购房者购买房产的主要目的是将房地产作为一种与股票、债券、黄金等类似的投资资产, 主要看重房地产市场的收益水平, 投资型购房者资金雄厚, 其在一定程度上对房价的上涨起了推波助澜的作用。房地产税收改革的调控对象主要是投资型购房者, 特别是其中的短期投资者。

房产税收改革之后, 投资型购房消费需求将面临在住宅的保有和交易环节的税收调控, 此类需求不涉及税收减免问题, 并且同自住型购房者一样要承担房屋保有期间的土地年租金和房产税。国家对于短期内 (0-5年) 的房产交易将课以重税, 从税率水平和计税依据上都有大幅度的提高, 大大提高投机交易的交易成本, 改变或降低投资者的预期收益水平, 从而达到抑制投机需求的目的。

三、房产税收改革对房地产开发企业的影响效应分析

在目前的房价构成中, 如果税费占40%、销售费用及房产商利润占20%, 建筑成本只占40%。开征房产税后, 由于地价和相关税费分70年交, 意味着占住宅成本40%或者更多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳七十分之一, 其余在剩余的69年中分别缴纳, 房价成本肯定会有较大的降低幅度。

首先, 原来一次性缴纳的土地使用权出让金将改为按年缴纳土地年租金, 并且随着房屋产权的转移而转移到业主手中, 开发商将无需全额支付土地出让金, 项目开发初期的资金压力大大减少, 开发成本的降低将大大提高开发企业的获利能力和抗风险能力。

其次, 开发商将会提高土地利用和房地产项目运作的时间效率。房地产企业在房产保有过程中不仅承担资金成本, 还将承担房地产税成本, 而这部分对房地产开发企业来说是净利润的损失, 因此房地产企业出于成本收益的考虑会尽量缩短销售周期, 降低空置率, 进而遏制房地产商的炒作。

四、房地产税收改革对地方政府的影响效应分析

房产税收改革将使地方政府面临利益格局的重大变化, 从维持财政收入稳定增长的角度来看, 除非土地年租金及房地产税的贴现总值不低于其任期内的土地批租收益, 否则地方政府将缺乏推进房地产税改革的积极性。

房产税改革对地方政府的行为目标和模式产生如下几点影响:

第一, 从长远来看, 房产税收改革有助于地方政府角色定位转变, 使其逐渐转变为地方公共服务的提供者。

第二, 房产税收改革可以改变地方政府对土地资源滥用、“寅吃卯粮”的现状, 土地资源的滥用和过度开发将得到很大程度的遏制。

第三, 房产税一旦顺利地过渡成为地方政府的主体税种, 不仅有利于扩大政府的财政收入, 而且有利于政府将更多的税收用于土地开发和本地基础设施建设的总体提升。

五、房产税改革对收入分配的影响

以前公众对房产税改革的期待大都聚焦在其遏制投资投机性购房、打压过快上涨的房价上;而地方政府则更是期待通过房产税的扩征来增加地方税收, 这些都忽视了房产税调节收入分配的功能。

收入分配差距拉大已成为当前影响我国社会稳定与和谐的因素。美国经济学家斯蒂格利茨称, 中国的基尼系数已从1987年的0.32升至2009年的0.47, 已达国际警戒线的水平。目前中国1%的最富有家庭可能拥有超过这个国家累积财富的40%以上, 城乡之间收入比也从1987年的1.53:1涨到了2009年的2.63:1, 这说明了收入分配改革已经提上了高层重要的议事日程。因此, 我们不能忽视房产税调节收入的功能。

我国原房产税法规, 即1986年颁布的《房产税暂行条例》中明确规定, 房产税若按房屋余值征收, 税率1.2%;若按照租金征收, 税率12%。很显然, 如果延用这样的“固定税率”, 不能起到调节收入分配的作用, 对居民收入分配产生“逆向调节”, 这就要求在新房产税税率设计上实行“差别税率”。

对购买首套住房应该实行免征房产税或设置相对较低的税率;对购买第二套、第三套以上住房的税率则应依次递增, 这就使得仅能买得起一套住房的中低收入居民能够享受到免征房产税或只缴纳较低房产税的待遇;而拥有多套住房的中高收入群体必须按差别税率纳税, 也就是让中低收入者不纳房产税或少纳房产税, 高收入者多纳房产税, 从而使房产税充分发挥调节收入分配、缩小贫富差距的功能。

六、房产税改革的具体措施

(一) 企业房产税改革的具体措施

1.统一内外资企业房产税, 取消外资企业享有的超国民待遇, 减小税收对房产资源配置的扭曲作用, 促进内外资企业的平等竞争和房产资源的有效配置。

2.统一企业经营性房产和个人出租性房产的计税依据和税率, 改按房产市场价值征税。

3.减少税收优惠, 严格税收征管。以房产市场价值作为计税依据, 为促进企业平等竞争房产资源的有效配置创造了必要条件。但如果房产税减免过多、过泛, 征管不严的现状得不到有效遏制, 将严重削弱改革效果。

(二) 个人房产税改革的具体措施

1.扩大房产税征税范围。城镇居民贫富差距的拉大和住房产权制度、财富结构的变化, 使得征收房产税的必要性和可行性都己经具备, 将城镇居民住房纳入房产税征税范围, 有助于公平财富分配, 增加地方财政收入, 并能够抑制个人的住房投机行为。

2.以房产市场价值作为计税依据, 量能纳税。居民住房支出与收入水平存在明显的正相关关系, 以住房的市场价值作为计税依据, 是实现量能负税原则和调节财富分配比较合理的选择。

3.对普通住房实行低税率, 同时对低收入阶层住房免税, 对高收入阶层住房实行累进税率, 增强房产税的公平功能。

4.合理利用估价比率, 减少征收房产税的阻力。我国可以借鉴美国的做法, 在评估出住房市场价值后, 再按照一定比例折扣, 按照折扣后的价值征税, 减少征税阻力。

(三) 投机性房产的房产税改革措施

1.对企业投机行为的房产税改革措施。对房地产开发商囤积的土地、房产按照其预售价值实行高税率, 并在最后出售时对高出预售价值的部分一次性补征房产税。