房地产投资与风险探究论文范文

房地产投资与风险探究论文范文第1篇

摘要：随着“一带一路”倡议得到越来越多东盟国家的响应。我国企业对东盟投资逐年增加，东盟国家已成为我国企业海外投资的主要投资地之一。我国企业对东盟投资过程中，存在着诸多形式的国家风险，需及时采取有效措施予以防范与应对。由此，文章首先分析我国企业对东盟投资所面临国家风险的特征。随后探究我国企业对东盟投资国家风险发生的诱因。最后提出了相应的防范对策。

关键词：中国企业；对东盟投资；国家风险；防范机制

我国企业对东盟投资面临的风险主要有经营风险、市场风险与国家风险等三类风险。其中，国家风险是指在国际投资活动中。由于国家的主权行为所引起的各种不确定性，并造成投资损失。目前，多数东盟国家在政治、经济、宗教、民族等方面。都存在某些诱发国家风险发生的因素，加上东盟国家仍然是我国企业海外投资的热点地区，尽管加快中国与东盟国家的投资合作是一种发展大趋势，但中国企业在‘‘走出去”过程中所面临的国家风险也需要格外关注。

一、中国企业对东盟投资国家风险的特征

（一）易遭受国家风险的行业领域较为集中

根据商务部中国企业走出去研究中心数据显示，中国企业对东盟投资几乎覆盖所有行业，但分布不均，仍相对集中在基建与能源矿产行业。根据2005年至今的我国企业对东盟投资失败案例统计显示，基建与能源矿产行业投资失败案例占东盟投资失败案例七成以上，而这些失败案例均与遭受国家风险有关。国家发改委数据显示，2005年至今我国对东盟投资失败项目中，基建与能源矿产行业损失金额最多，超200亿美元。近年来比较典型的国家风险案件，如我国在缅甸投资的油气管道项目、伊洛瓦底江密松水电站项目、莱比塘铜矿项目等投资项目，均因遭遇国家风险停工或搁浅，造成企业损失较大。基建与能源矿产行业存在的国家风险较为突出，与中国企业海外投资高度集中于这两个领域以及二者投资周期较长、固定投资巨大等特性紧密相关。由于投资周期长，投资金额大，增加了遭遇国家风险的可能性，投资难以快速变现或转移。因此，我国企业一旦遭遇国家风险事件，往往损失较大。

（二）政治因素是我国对东盟投资中最为普遍的国家风险因素

2000年以前，我国对东盟投资多以中小企业为主，其面临的主要以经营风险与市场风险为主；2000年以来，越来越多的大型企业开始“走出去”，其遭遇的国家风险也逐年增多。少数东盟国家对中国政府的不信任与不友好的态度，转嫁到中国资本上，特别是大型项目，人为设置障碍。根据《中国企业国际化报告》蓝皮书数据显示，2005至今对东盟投资失败案例中，政治原因导致占比超405，审批环节、政治派别斗争等原因导致占比超10%，东道国政府更替、政治动荡等原因导致占比超2096，这些均涉及到东道国政治因素。2007年，国家发开银行与吉林富华公司投资49亿美元在菲律宾进行农业投资，由于菲律宾国内的反对声音，以及受到其他政治事件影响，菲农业部宣布“无限期延迟”此项目；2011年，中国与缅甸签署共建中缅铁路，由于域外大国的政治干涉，2014年7月，缅甸政府宣布项目搁浅。这些不可忽视的国家风险因素。不仅对我国投资的安全构成了巨大威胁。甚至对国家利益与战略产生重大影响。

（三）民族宗教因素是中国企业对东盟投资面临国家风险的潜在因素

为避免与西方大型企业的直接竞争，中国企业将目光集中于政治、经济、社会等方面制度不完善的国家寻求投资机会，东盟国家是首选。与此同时，一些东盟国家的民族宗教问题较为突出，为我国企业遭遇国家风险可能性增大。一方面，由于民族宗教问题，出现了各派武装持续冲突。如菲律宾依然遭受伊斯兰复兴运动问题、摩洛分裂主义问题，国内冲突不断，造成了中国企业损失惨重；缅甸各民族武装的数十年冲突，造成中国企业一些重要投资项目停工，中国企业在缅甸投资的能源、矿产企业损失惨重，仅2011年9月，缅甸一顺应“民意”为由，就叫停了松密大坝水电项目，使中方损失20多亿美元。另一方面，通过其他事件诱发国家产生民族主义情绪，从而发生针对我国企业的国家风险。如印尼国内民族矛盾激发，民族主义情绪群体怪罪于华人，出现了排华骚乱；由于南海主权争端，越南民族主义情绪爆发，出现了针对中国资本的打砸抢事件。因此，民族宗教问题是我国企业东盟投资需要积极关注与重视的因素。

（四）南海四国是中国企业对东盟投资国家风险的频发地

近年来，发生在越南、菲律宾、马来西亚、印度尼西亚等东盟四国（以下简称“南海四国”）的针对中国资本的国家风险，无论从频率还是密度上尤为突出，同时受到域外大国的影响，中国对缅甸等国家的海外投资发生国家风险的潜在可能性也加大了。如1998年以來印尼的长期排华政策，在政府与军队的教唆下，一部分“暴民”对华人以及华人资本实施了烧杀掳掠，导致华人与华人资本损失惨重，制造了震惊海外的“印尼排华事件”；2006年10月，中国企业承建了菲律宾北吕宋铁路（北铁）项目，2010年，菲律宾政府更替。新政府以项目违规为由，于2012年2月，终止北铁项目合同；2014年5月，由于南海主权争端，在政府默许以及民族主义情绪影响下，发生了针对中国资本的打砸抢事件，140多家企业受到冲击；2017年1月，碧桂园在马来西亚的“森林城市’颂目，以马来西亚前总理马哈蒂尔·穆罕默德为首，马来西亚国内出现针对中国投资项目的抵制言论，激起马来西亚民众的民族情绪；中国与南海四国均存在一定程度上的南海主权纠纷，一旦出现南海问题管控不当或一国政党大选、民族主义情绪、对话关系波动等情况，极易发生针对中国企业的海外投资的国家风险事件，并将使中国投资受到极大的损害。

（五）中国企业对东盟投资面临的国家风险存在跨国传染倾向

中国企业与资本“走出去”有其特殊性——“风险是企业承担，代表的是国家利益，维护的是国家战略”。企业遭遇的国家风险不仅对企业造成重大损失，甚至对国家利益与发展战略产生重大影响，因此，政府与企业应迅速采取应对措施，防范他国的“效仿行为”。如2014年5月，由于南海主权争端升温，越南发生了针对中国资本的打砸抢事件。尽管中国政府采取了温和有效的应对措施，但是，在处理保护我国企业海外投资时，千万不能把自己的善意解读为他国他人的善意，往往我国过度的善意与让步，反而被他国解读为居心叵测，甚至是胆小理亏，造成短期内针对我国企业的海外投资国家风险事件频出，呈传染扩散趋势。如2014年7月，缅甸叫停了中缅胶漂-昆明铁路工程项目，“中缅铁路”项目搁浅；2015年2月，柬埔寨首相洪森下令暂停建造中柬合作大坝：2015年3月，我国在斯里兰卡科伦坡港口城项目，被新政府以缺乏相关手续为由叫停。显然，短期内周边国家发生不同程度、不同形式的针对中国企业的国家风险事件，往往会产生叠加的影响，造成更大的损失。

二、中国企业对东盟投资发生国家风险的诱因分析

（一）中国资本“走出去”较晚。劣势地位制约企业选择高风险国家寻找机会

中国企业近年来才开始逐步向海外投资，无论在技术资金、法律法规还是投资经验方面，与发达国家企业相比，我国企业都难以与其抗衡。发达国家企业海外投资时间久，掌控的优质资源多，企业更倾向于投资回报快、投资环境好的国家，致使中国企业不得不避其锋芒。到那些政治、经济、社会等方面制度不完善的国家寻求投资机会。如2013年10月，中国与泰国签订一系列基础设施、铁路、农业相关的备忘录，中国高铁与泰国农业进行互利合作。2014年初，泰国政局变化，以国家安全以及程序不合法为由，叫停了包含了“大米换高铁”计划在内的基础设施建设项目。相对而言，这些国家法制观念、契约精神方面欠缺，社会与政局动荡，政府更替等导致的毁约现象频繁，这直接导致中国企业对东盟投资面临的国家风险系数较高。

（二）具有国际经验的中介组织良莠不齐，加大了中国企业东盟投资的盲目性与风险

中国海外投资企业无论是管理上还是运营上国际思维与国际战略存在不足，对国际市场与环境不熟悉，缺乏熟悉当地法律法规、税收制度的管理人员；第三方海外投资服务企业数量少，国际化程度低，服务质量不高，企业难以在国内直接获得具有较高质量与针对性强的在投资目的地项目启动的会计、律师、咨询等服务；我国企业海外投资的风控部门工作重心多为市场风险与运营风险监控，对国家风险的评估与管控能力不足。如近年来，部分中国企业通过中介机构对越南、马来西亚、缅甸投资设厂，由于中介机构为了获得利益，存在夸大项目收益，隐瞒项目风险，促成项目交易的心理，甚至存在联合对方企业对我国企业进行诈骗的现象。这直接导致我国企业根据错误信息作出的研判，出现投资成本大幅增加、投资审批不过、环境评估不过等情况，导致投资失败，甚至合资公司被当地伙伴实际控制。我国企业在寻求法律途径解决时，中介机构、对方企业利用当地民众的民族主义情绪施压，以及熟悉当地法律政策，当地政府往往难以作出有利于我国企业的判决。

（三）中国企业海外经营行为不规范，面对突发事件有些处理不当易转变为国家风险

中国对东盟投资的企业海外经营过程中，容易出现一些不规范的行为，因此，易发生劳资纠纷、劳动者权益保障不足、缺乏诚信和企业伦理、社会责任意识欠缺等国内企业常见的问题，这些问题一旦处理不当，容易转变为国家风险。如2009年，中国企业与缅甸企业合作建造密松水坝，由于企业基于国内商业环境，比较注重对当地政府官员进行公关，而不注重与当地民众、在野党派、社会团体的沟通交流，对当地民众关心的对自然环境的破坏、气候变化没有予以高度重视，缅甸政府是民选政府，当地民众对该项工程的抗议，如前文所述，2011年9月缅甸总统以“顺从民意”叫停了改项目，我国企业损失20多亿美元。由此可见，中国企业在海外经营过程中，应遵守该国的法律法规，不应以国内存在的商业环境运作模式在其他国家予以复制，这种明显的功利化行为对东道国而言易造成不良影响，甚至形成负面影响，从而诱发国家风险。

（四）中国对东盟投资多为敏感性行业，这是我国企业易受到国家风险的熏要因素

由于中国对东盟投资多为于基础设施、通讯、能源等敏感性行业，东道国政府对这些行业的中国资本态度较为谨慎，甚至会容易受政治猜忌和质疑的困扰，或者被西方国家误解或过分解读。如我国计划修建高速铁路联通东南亚，串起中国西南与东南亚地区，此项目分东、中、西三线方案。由于对此项目的警惕与过度解读，越南一直对该项目持否定态度，由“新加坡-吉隆坡-曼谷-金边-胡志明市-河内-昆明”构成的东线方案未能实现；与此同时，由“新加坡-吉隆坡-曼谷-仰光-瑞丽-昆明”构成的西线方案，因域外大国干涉以及政府更替，2014年7月，缅甸政府发布消息，搁浅该项目。与此对比，中国正在修建联通我国西南、老挝与泰国的高速铁路。目前，由“新加坡-吉隆坡-曼谷-万象-尚勇-祥云-昆明”构成的中线方案，预计2017年10月动工，将在3年内完工。由此可见，中国企业对东盟投资应对东道国政治环境有客观全面的认识，政府部门要定期发布国别政情报告，帮助国内投资者掌握权威信息，及时发布预警信息。

三、中国企业对东盟投资发生国家风险的防范机制建设

（一）规范企业海外经营行为，完善海外投资保险制度

为防范、降低因中国海外投资企业在东盟国家的不守规、不守法行为而诱发的国家风险。一方面，政府应建立针对海外投资企业合法合规经营的监管措施与奖惩制度，监管与奖惩并行。引导海外投资企业合法合规经营；另一方面，引导海外投资企业改变公关方式，东盟国家由于政治、经济、社会等问题以及政策不确定性易发生国家风险，中国企业应多参加当地社区公益活动。目前，中国海外投资保险制度尚不完普，企业海外投资抵御风险能力不高，制约了我国企业东盟投资的步伐。建立完善的海外投资保险体系，在险种设置上，针对东盟国家的实际情况予以创新，更好的为海外投资企业服务。

（二）加快构建对东盟投资保护体系，激励与保障中国企业的海外投资

梳理中国海外投资的引导、促进、服务、保护等制度与政策，结合“一带一路”背景下对东盟投资的外部环境，构建对东盟投资保护体系。该体系应涵盖微观、中观与宏观三个子系统，其中微观子系统为对东盟投资国家风险的防范与应对具体举措；中观子系统为包括维权救济制度、双边投资协定、投资救济制度等在内的对东盟投资保护制度；宏观子系统为对东盟投资的国家战略优化。与东盟主要投资国签订双边投资安全保障与救助救济协议，从政府层面实现保驾护航。支持企业海外依法维权，当我国企业在东盟投资遭遇国家风险时，各相关部门应形成联动机制，保护我国企业的合法权益。

（三）灵活制定共赢合资机制，促进国家风险转移机制多元化

创新中国对东盟投资企业的经营主体，与东盟国家具有合作互补的大型企业合资合作，实现互利共赢，减少投资项目的受关注度和政治风险。扩大在投资国的借款、贷款、融资等，发行股票或债券等，多渠道开展融资活动，从而分散企业可能面临的国家风险。通过股权扩大、分散等方式，吸引东盟国内企业参股，扩大“朋友圈”。股权分散的情况下，风险可以分担。一旦发生国家风险事件，由于我国在东盟投资的企业不仅是中国企业，更是合资企业，在东盟国家有着较多的密切利益相关者，出于对自身利益的保护，能争取到多群体对我国企业的保护；在发生灾难或不可逆转的国家风险事件时，我国企业要有终极应对方案。做好资产保值或转移的准备。

（四）完善对东盟投资的预警机制，有效管控与防范国家风险

当前，中国企业对东盟投资的产业结构与区域选择多基于政策导向型或地缘血亲关联，随意性大，宏观管理仍处于发展初期；在经营过程中，多关注经营风险与市场风险，缺乏完善的国家風险预警机制。当国家风险事件发生之时，应有针对性地及时选择对策，将损失降到最低程度。政府应根据国际关系变迁情况。建立对东盟投资的国家风险预警机制。在选择对外投资国与投资项目时，通过数据库评估风险，进而实现对国家风险的有效管控。鼓励投资东盟企业积极提供可能诱发国家风险的各类信息，加大对国家风险的实时监控，做到事前预警、事中监控与应对，事后救济。

（五）采取疫情阻截与应急处置方案，有效防范国家风险的跨国传染

以往中国对国家风险事件的判断多基于国家风险的“静态”、“无溢出效应”、“国家之间不结盟”的假设，随着域外大国干涉，区域强国的渗透等国际环境的变化，传统假设难以解释国家风险的跨国传染，而基于“动态”、“有溢出效应”、“国家之间结盟”的假设更能印证当前对东盟投资国家风险跨国传染的现状。因此，无论国家还是企业，应类似于面对重大传染病疫情采取的疫情阻截与应急处置措施，发生国家风险事件时，应采取有效的措施防范与应对国家风险的跨国传染。根据不同风险类型、传染级别、影响范围与信息反馈，构建对东盟投资国家风险跨国传染的疫情监测制度和相应的防范管理机制。

房地产投资与风险探究论文范文第2篇

摘要：融资难是影响我国中小企业发展的主要“瓶颈”。目前，我国中小企业外部融资障碍主要体现在商业贷款、资金融租赁、股票融资和债券融资、民间资本融资四个方面。而融资难的内在原因则主要体现在资本规模小，经营风险大；财务制度不健全，财务信息不透明；抵押物较少，抵押能力较低；经营者信用意识薄弱，整体素质有待提高。风险投资是中小型企业发展和生存的“孵化器”。针对风险投资体制不完善的现状，应努力实现市场主导和政府引导的结合，建立健全快捷有效的风险投资退出机制，以充分发挥其在解决中小企业融资问题方面的价值。

关键词：风险投资；中小企业；融资

现如今，我国正处于“十二五”的攻坚阶段。此时，中小企业发展问题引起了社会更广泛的关注。中小企业在深化体制改革以及建设新型国家过程中扮演了不可替代的角色，成为关系改革、发展、稳定的重要因素。然而，就目前而言，中小企业发展还面临着许多棘手的问题，尤其是融资问题，成为制约我国中小企业发展的“瓶颈”。随着实践的不断深入，风险投资在解决融资问题方面的价值愈发凸显。通过风险投资，能够极大地拓展我国中小企业的融资渠道，为解决融资难的问题提供强有力的保障。基于此，本文从外部障碍、内在因素、对策建议三个角度，对相关问题进行如下的分析和阐述。

1.中小型企业融资路径的外部障碍分析

按照融资来源的不同，我国中小企业融资主要包括两种融资方式，一是内部融资，二是外部融资。如留存收益、应收欠款转让、闲置资产转为现金等等，都属于内部融资的范畴；而商业贷款、资金融租赁、股票融资和债券融资、民间资本融资等等，则都属于外部融资的范畴。长期以来，受制于自身的生产和经营能力，我国中小企业主要依赖于外部融资方式。然而，在外部融资过程中，遇到了许多难以逾越的障碍，这种外部障碍具体体现在以下几个方面：

（1）商业贷款

商业贷款是中小型企业目前最为常用的外部融资方式。据统计数据显示，近80%的中小企业需要商业银行贷款。这说明，中小企业对商业银行具有很强的依赖性。各个商业银行在这种融资方式中需要承担一定的信贷风险。而为了尽可能地规避这种风险，各商业银行只愿向大型企业放贷，而不愿向中小企业放贷。这种求贷和放贷之间的矛盾和冲突，无形中加剧了中小企业商业贷款难的问题。

（2）资金融租赁

资金融租赁是一种新型的金融产品。因为其对担保及资信的要求远低于其它金融产品，所以备受中小企业的青睐。从某种程度上讲，资金融租赁的推出，有效地缓解了我国中小企业融资难的困境，值得大力推广。然而，这种金融产品也存在一些固定缺陷，如租金拖欠现象严重，较大的经营风险遏制了业务推广的热情；对租赁公司要求特别高，符合条件的租赁公司数量十分有限等等。受此影响，当期，我国的资金融租赁整体上还处于一种发展低谷期。理论和现实的巨大反差，是中小企业外部融资过程中遇到的又一大障碍。

（3）股票融资和债券融资

股票融资和债券融资是企业外部融资的最主要方式。然而，受自身条件的限制，我国对企业发行股票和债券有着严格的要求，而这些要求是一般中小企业很难达到的。此外，由于我国股票市场和债券市场仍不够完善，在市场融资的过程中会存在很大的风险，令广大中小企业望而却步。因此，在相当长的一段时期内，我国中小企业还很难在市场中积极践行股票融资和债券融资方式。

（4）民间资本融资

民间资本融资又称地下金融，是我国中小企业外部融资的必要补充。它主要针对一些非官方的、未纳入国家常规管理的金融机构而言。目前，民间借贷还无法很好地融入我国的金融市场。之所以会出现在这种问题，与商业“惜贷”造成的巨大资金缺口有关。再者，由于民间借贷的合法地位得不到政府的承认，再加上其本身所具有的信息不对称的问题，极大抑制了民间资本融资的发展。

2.中小型企业融资难问题的内在原因分析

马克思主义哲学观点指出，内因是根本，外因是条件。我国中小企业之所以会遇到融资难的问题，除了诸多外部障碍以外，还应归因于一些内在因素。就目前而言，这种内在因素主要体现在以下几个方面：

第一，资本规模小，经营风险大。

目前，我国中小企业抵御风险的能力整体偏低，这与其科技水平低以及产品单一的现状密切有关。而且，劳动力资本的不断增加，更是无形中加剧了经营风险系数。从理论的角度讲，高经营风险往往会带来高收益率，两者在一般情况下是成正比的。但是，我国金融市场还不够完善，信贷人员所得到的收益回报与其所要承担的风险却不成正比。与此同时，受制于商业银行的高贷款利率，信贷人员的放贷积极性受到了很大的遏制。

第二，财务制度不健全，财务信息不透明。

现如今，我国财务制度仍处于一种不完善的现状。受制于此，财务信息也不够准确，企业信息与银行信息在通常情况下根本无法匹配。作为一种高风险企业，各商业银行需要完善的法律法规以及规章制度作支撑，以此来有效地抵御风险。为此，它们推出了较为完善的内控制度和财务制度。然而，中小企业一般情况下很难达到这种要求，并最终造成了无款可贷的尴尬境地。

第三，抵押物较少，抵押能力较低。

提供抵押物是贷款中不可或缺的环节。只有真正提供有效的抵押物，才有可能获得理想中的贷款。然而，中小企业的设备、厂房等固定资产价值根本不能满足抵押物的要求，反映其抵押物较少、抵押能力较低的现状。为此，商业银行要花费大量的时间和金钱进行资产抵押方面的审查。而出于成本等各方面的考虑，商业银行往往会望而却步，不愿给中小企业放贷。再者，我国的融资担保体系还不够健全，在该体系当中，商业银行与担保公司之间的地位不对等，使得贷款可能性进一步降低。

第四，经营者信用意识薄弱，整体素质有待提高。

诚信较差已成为我国中小企业的普遍性问题，而这要归因于中小企业信用意识薄弱的现实。受制于此，中小企业管理失位、假账虚账、信息不准确、财务报表混乱等现象比比皆是。更有甚者，有些企业钻法律的空子，以破产或改制等借口躲避债务、转移财产，给中小企业的自身形象带来了严重的损伤。各商业银行综合考虑中小企业经营者信用以及素质的现状，逐渐丧失了与其合作的积极性和主动性，从而凸显了中小企业解决融资难的问题。

3.风险投资视角下解决中小企业融资问题的对策建议

所谓风险投资，就是指通过基金形式来委托专业风险管理机构为中小型企业供应权益性资本的活动。可见，风险投资的对象是中小企业。现如今，风险投资俨然已经成为中小企业融资的重要渠道。然而，就目前而言，我国风险投资市场还处于发展的上升期，存在一些亟待解决的问题，如风险投资退出机制不健全、风险资本渠道狭窄、风险投资环境不佳等等。对此，要想充分地发挥风险投资的融资价值，首当其冲是要加紧完善我国的风险投资市场机制。为此，可采取以下几项完善措施：

第一，要努力实现市场主导和政府引导的结合。

长期以来，政府投入在风险投资基金中占有很大的比重，平均维持在80%的水准。因此，政府引导在风险投资过程中发挥了至关重要的作用。但尽管如此，这种作用也不是决定性的，加紧市场运作，发挥市场主导作用，依然是改善风险投资体制的基础性决策。对此，各级政府应积极转换自身的投资角色，将市场主导与政府引导有机地结合起来，从而最大限度地挖掘风险投资渠道，保证风险投资事业的健康发展。

第二，要建立健全快捷有效的风险投资退出机制。

建立一个适合市场经济发展特色，符合高技术产业发展需求的风险资本市场体系，是我国经济发展和资本市场发展的共同目标。而要实现这一目标，需要对供给风险资本融资渠道的出入口进行不断地优化。而建立健全风险投资退出机制，并保证该退出机制的便捷和高效，是一种不可或缺的优化手段。在这种退出机制的保障下，我国中小企业融资问题才能得到切实的解决，中小企业融资事业也才能实现健康发展。

第三，创新中小型企业融资的路径。

对于中小企业来说，创业板市场不仅意味着建立起多层次资本市场体系，也意味着给创业投资带来良好的退出机制，使风险投资者在二级市场上迅速套现，将社会资本更多地吸引到投资自主创新和成长型的企业中完善企业融资链条。此外，电商作为最近新型的蓬勃发展的一种融资途径，慢慢进入人们的视野，甚至有人认为对商行造成不容小觑的威胁，电商+金融的模式对中小企业和电商网站来讲是双赢的模式。对中小企业而言，虽然有银行借贷、第三方机构担保和民间融资三种渠道，但因其存在抗风险能力低、信用级别低、贷款数额小等特点，使得银行等借贷方对中小企业的信贷一直持谨慎态度。电商则不同，其不但直接掌握了大量中小企业历年的滚动交易数据，还可以对中小企业的实时交易进行监控，电商平台出面进行金融信贷业务，可以大幅简化融资流程、提升融资效率，既可以增加自身的收入，也带动了依附于自己的中小企业的发展。

4.结束语

综上所述，在风险投资视角下，加强中小企业融资问题探究是一项非常系统的工程。为夯实该项工程的基础，增强该项工程的实效，应注意以下几个问题：首先，要对加强中小企业融资问题探究的必要性和重要性有一个清晰的认识；其次，要对当前中小企业融资问题探究的现状有一个全面的剖析；最后，要对加强中小企业融资问题探究的路径有一个科学的把握。只有这样，才能切实解决好中小企业的融资问题，才能真正实现中小企业又好又快地发展。

参考文献：

[1]李春光.社会资本视角下的中小企业融资问题研究[D].东北财经大学，2010年 .

[2]留倩，陈华.基于风险投资视角的中小企业融资问题研究[J].价格月刊，2011，24（06）：31-32.

[3]彭文玉，孙英隽.科技型中小企业融资的“哥德巴赫猜想”——基于风险投资视角的博弈分析[J].科技与管理，2013，18（02）：15-16.

房地产投资与风险探究论文范文第3篇

【摘要】本文阐述了房地产投资风险产生的原因和主要特征，对项目投资风险因素的来源及种类进行系统分析，提出投资分散策略、投资组合策略、保险策略等基于战略层的项目投资风险防范策略，及编制风险防范计划、风险识别、风险（定性和定量）分析、风险应对措施、风险过程管理等基于战术层的项目投资风险防范策略。

【关键词】房地产 项目 投资 风险 防范

随着近几年国民经济的快速增长，房地产业已成为国民经济中重要的支柱性产业，由于其过快发展与投资过热，部分城市已经出现房地产泡沫，势必给房地产投资者带来巨大的风险。房地产项目投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一个高投入、高回报和高风险的产业，这些特征决定了它不同于一般产品的投资，投资者必须对房地产投资项目存在的风险进行透彻的分析和科学的防范。本文对我国房地产项目投资风险进行系统分析，并提出战略层和战术层的风险防范策略。

一、房地产投资项目风险的涵义与特征

1、房地产项目投资风险的涵义

风险的最初定义于1901年出现在美国的A·M·Willet的博士论文《风险与保险的经济理论》中：“风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体现。”这一定义强调了风险的客观性和不确定性。根据风险理论的研究，风险的一般定义是：人们对未来行为的不确定性而可能引致后果与预定目标发生的负偏离。通俗地讲，风险就是发生不幸事件的概率，或指损失发生的不确定性，而房地产项目投资风险就是指在项目投资过程中引起损失产生的不确定性。客观世界是变化多端的，充满了不确定性，每一个房地产投资项目都有一定的风险，房地产项目投资的风险主要来自信息的不完全性、投资项目周期长短、收益预期及房地产政策等投资环境的变异性。

2、房地产项目投资风险的主要特征

正确认识房地产投资风险的特征，对于建立和完善风险控制和管理机制，降低风险发生的可能，提高投资活动的效率具有重要意义。

（1）客观性与普遍性。房地产项目投资风险的客观性是指房地产风险是客观存在的，它不以某个人的意志为转移。普遍性即一般工程项目中都有风险的存在，风险在整个项目生命周期中都存在，而不仅仅存在于实施阶段。

（2）不确定性与损益双重性。风险的主要特征是不确定性，也就是难以预知。例如经济政策的变化、战争的爆发、暴雪灾难的形成，风险的产生虽有具体原因，但其发生的时间是难以预知的。这种难以预知的特性就造成了房地产项目投资风险的不确定性。同时，风险不一定都带来负面影响，如果能正确认识并充分利用风险，反而会使收益有很大程度的增加。

（3）潜在性与可判性。房地产项目投资风险不仅具有随机性，同时具有潜在性。它是附着在房地产开发与经营中的某些确定事物中，并通过它们的发生而起作用，因此从房地产投资的规律看，房地产风险具有潜在性。但是，这并不是说风险是不可认识的，人们可以分析以往类似事件的统计资料，对某种风险发生的概率及其所造成的经济损失程度作出客观判断。

（4）相关性。相关性是指投资者面临的风险与其投资行为及决策是紧密相连的。同一风险事件对不同的投资者会产生不同的风险，同一投资者由于其决策或策略不同，会面临不同的风险结果。实质上，风险空间是由决策空间和状态空间结合而成的。状态空间是客观必然，人们无法自由选择；而决策空间是人们根据状态空间自主选择的结果，决策正确与否直接影响人们面临的风险及其程度。

二、房地产项目投资风险因素分析

1、项目投资风险因素的来源

（1）项目场地选址阶段。房地产项目对位置极为敏感，成功的投资开发离不开准确的选址。同时，能否正确评估某地块的价值也具有很大的不确定性，还可能牵涉到拆迁、安置、补偿及“七通一平”等很多问题。房地产项目投资中各种不确定性因素很多，一旦处置不当将会造成整个项目的拖延甚至流产。

（2）项目融资阶段。通常房地产项目都需要从银行或其他金融机构进行融资，而贷款利率的变化趋势难以预料，资金成本即融资费用对房地产项目的最终利润影响极大。此外，房地产项目通常在楼盘开发到一定阶段开始预售，以预售款将余下楼盘项目开发完毕，一旦遭遇预售款无法到位的情况，就会因资金短缺而面临困境。

（3）项目建设施工阶段。这期间主要存在房地产项目成本超支、工期延误及质量、安全事故的发生等风险。

（4）项目租售阶段。这一期间，较小的租金或售价变化也会对房地产项目的收益有较大的影响，而通常租金售价的趋势难以准确地估算；消费者现实支付水平、选择偏好等因素也使得项目的租售期具有不稳定性。

2、项目投资风险因素的主要种类

（1）定位风险。房地产投资项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析及项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景。一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，会导致后期难以弥补的风险。定位风险是项目投资过程中最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，因此开发商在进行市场定位时要从市场规律出发，对市场合理细分，准确找出适应市场需求的项目类型。

（2）商业风险。商业风险是指某一特定的项目运营失败的可能性。现实中的商业风险主要集中在两个方面：一是管理，确定和收取租金、物质设施的维护与更新、控制运营费用都是其关键变量；二是市场变化，如地区人口结构、交通便利性、竞争者等。

（3）经营风险。经营风险是指由于房地产投资者经营管理不善而造成损失的风险。所谓经营管理不善，主要包括：投资者不能胜任经营管理工作；信息匮乏；决策失误；不能处理好各种合同关系；违章或违法等。

（4）通货膨胀风险，也称为购买力风险。是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给投资者带来的风险。开发投资回收期越长，房地产项目投资购买力风险越大。

（5）金融风险。房地产投资额较大的特点使得一般的投资者都要借助于各种融资工具，而利率汇率、项目建设及租售周期等变量的作用带来了收益的不确定性。

（6）市场风险。指由于供求形势变化，引起市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而导致的风险。市场风险是房地产市场价值跌落的一种可能性，主要来源于房地产供应的时间误差。

（7）创新风险。在资源有限的条件下，要使企业能够持续稳步发展，获得既定利益是非常必要的。但一味追求项目与周边项目的“差异性”，选择企业不熟悉或认识尚不足以完成“创新”的项目，也是极具风险的，何况创新本身就是有风险的。

（8）政策风险。政策风险的产生多由于政策的不连续性、突变性和漏洞的存在。企业的政策风险主要发生于违规操作的投机性过程、对政策不理解的失误。在项目投资过程中，企业必须掌握相关法律和最新政策。

（9）自然风险。由于自然因素的不确定性、不可抗性（如地震、洪水、风暴、暴雪、火灾等）以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。

三、房地产项目投资风险防范策略

1、基于战略层项目投资风险防范策略

（1）投资分散策略。房地产项目投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，其一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气的影响。房地产投资时间分散则是确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失。共同投资策略要求房地产企业与金融部门、大财团合作共同对房地产项目进行开发投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大限度地降低风险。

（2）投资组合策略。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行搭配，投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等，因为不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。房地产投资者应尽可能构造投资组合进行投资，以消除项目的非系统化风险，在同时存在多个组合的情况下，应尽量选择系统风险小的投资组合。当然，房地产投资商应端正对待风险的态度，因为风险小则收益也小，要根据企业抗风险的能力选择适宜的风险收益组合。

（3）保险策略。对于房地产投资者来说，购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等具有十分重要的意义。一般来说，房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者应充分考虑所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位和厘定费率，选择信誉良好的保险公司等。

2、基于战术层项目投资风险防范策略

（1）编制风险防范计划。风险防范计划的编制是决定如何进行一个项目的风险管理活动的过程。在这个过程中，我们必须解决以下问题：为什么识别同项目目标相关的风险非常重要；什么是特殊风险；风险降低的可交付成果是什么；怎样降低风险；由谁负责实施风险防范计划；需要多少资源来减轻风险等。解决了这些问题，风险防范计划才算完成，为以后的风险管理工作做好铺垫。

（2）风险识别。风险识别是指风险管理人员在收集资料和调查研究之后，运用各种方法对尚未发生的潜在风险以及客观存在的各种风险进行系统归类和全面识别。风险识别其实就是对一些可能会出现的风险进行了解和判断，必须在项目开始之前做好风险识别。同时，要对项目可能出现的风险进行评估、认识，比较常见的方法有：头脑风暴法、德尔菲技术、访谈法、财务报表法、初始风险清单法、流程图法和SWOT分析等。这些方法能比较系统、有效地帮我们预测项目中可能出现的风险。

（3）风险定性分析。风险定性分析包括评估已识别风险的可能性和概率，确定其数量和优先级，将风险对项目的潜在影响按照轻重缓急进行排序。风险定性分析是确定对具体风险采取措施的重要性，并指导应对行动的一种方式。对已掌握信息的质量进行评估有助于修正对风险的评估。风险定性分析要采用公认的定性分析方法与工具对风险的概率与后果进行评估。重复进行定性分析所得的结果可能显示是否有必要调整风险管理行动，纠正项目计划中的偏颇。

（4）风险定量分析。风险定量分析经常是在风险定性分析之后进行的，当然这两个过程可以同时或分开进行。风险定量分析就是对项目的性质和时间、资金的可用性的影响进行研究，是对风险定性分析的一种深入。它的主要技术包括：决策树法，这是一种比较直观、易操作的图形方法，可以帮助选择在未来结果不确定的情况下最好的行动路径；风险模拟法，指基于蒙特卡罗模拟技术，对某房地产项目的经济风险进行定量分析，并分析单个或多个风险因素组合对项目经济收益的敏感性。通过将AHP方法和所建立模型的综合利用，对模拟结果进行有效分析，能够对房地产项目的经济风险进行客观、动态、定量的分析，为房地产项目的决策提供更全面、科学的定量信息。

（5）风险应对策略。风险被识别和量化之后，必须制订一系列风险应对策略，防范于未然。应对风险的四项基本对策分别为：一是风险回避，加强同类项目风险损失资料的搜集整理和分析，建立风险预警预报系统，对风险大的项目主动放弃，中断风险源，遏制风险事件发生；二是风险转移，不放弃或中止带有风险的开发活动，但将风险可能导致的损失和法律责任转嫁他人，从而降低自身损失程度；三是风险控制，一旦风险事件发生，在积极抢险的同时应注意保护现场，收集事故的有关证据，为索赔和反索赔准备充足的资料；四是风险减轻，项目实施中为了达到某些目的，需要发生某些可能带有风险的事件，若可以采用另外没有风险或风险相对较小的措施却可以得到同样的效果，要选择小风险事件替代大风险事件。

（6）风险过程管理。即在项目实施中进行监督和观察，尽量使项目的进行和计划相符。管理过程中，要合理配备决策、规划、招标、施工等各个环节的专业技术人员，强化风险意识，重视“过程控制”，加强关键部位和关键环节的管理，实现项目投资决策有依据、项目实施有程序、项目风险防范有制度的局面，有效控制风险。

四、结束语

房地产项目投资自始至终都存在风险，且风险来源是多方面的，任何投资者都希望毫无风险地赢利，但不承担风险就想得到高回报率是不可能的。投资者对项目的投资风险必须进行科学、系统的分析并采取防范措施，才能减少或规避风险对投资效果的不利影响。

【参考文献】

[1]李国昌：房地产投资风险分析[J].生产力研究，2004（10）.

[2]陈弘：房地产投资风险分析[J].经济评论，2004（2）.

[3]成虎：工程项目管理[M].北京：高等教育出版社，2004.

[4]瞿富强：房地产开发与经营[M].北京：化学工业出版社，2006.

[5]刘晓君、陈世杰：商业地产风险及其防范[J].统计与决策，2005（12）.

（责任编辑：朱 琳）

房地产投资与风险探究论文范文第4篇

随着社会主义市场经济体制的建立，人民生活水平的不断提高，人们对住房条件的要求也随之增高。现阶段房地产行业在我国国民经济产值中占非常重要的地位，一定程度上决定我国国民经济的发展方向，成为国民经济发展的基本生产要素。企业对房地产项目进行投资存在着很大的风险和挑战，直接关系到整个国民经济的快速发展以及国家和个人的利益，因此，我们应该对房地产投资项目存在的风险进行有效识别，有效防范这些风险，为房地产行业稳步发展和国民经济持续发展做出应有的贡献。

我国现阶段，交易市场的信用程度不足，为房地产项目投资带来巨大的风险和挑战。房地产项目投资具有高风险、高投资、高利润的特点，这就决定了在投资过程中既有经营风险、金融风险等有形风险，也有国家政策变化、社会环境变化等无形风险。为此，加强对房地产项目的风险管有效识别、估计尤其重要，进一步对风险进行分析，将投资风险降到最低，加强房地产投资风险的防范意识，已成为房地产投资行业的首要任务。

房地产投资存在的风险类型和风险产生的原因

1.环境风险。环境因素的影响包括自然灾害，政策的不稳定性。在自然灾害方面，由于自然因素的不确定性，如地震、风暴等因素都会对房地产项目造成破坏，使得投资商必须承受经济损失。同时因为国家的国民经济的调控和相应的政治经济政策法律调整会给房地产投资带来无形的损失。国家制定土地政策、金融政策、税收政策的变化对投资商对项目的成本投资造成波动和不确定性。

2.技术风险。科学技术的进步、建设材料、技术结构的变动给房地产项目投资带来的投资风险为技术风险。例如科学技术的进步导致建筑材料、施工技术、建筑风格在不断的更新换代，而跟不上时代发展要求的项目投资投资成本高，项目进展效率低下，而且适用性不符合要求，从而迫使投资商投入新的资金对项目进行改造。

3.决策和管理风险。决策和管理风险包括运营风险、市场环境调查和预测的风险、技术设计风险、项目策划风险、财务风险和高层战略风险，决策和管理风险对一个项目的成败起关键性作用。一旦在决策和管理过程中出现意外，将会造成无法评估的损失。高层指导方针、战略思想可能造成的项目决策失误、盲目开发建设，带来的后果将不堪设想。这也是开发项目过程中存在的最大风险。

产生这些风险的主要原因有以下几个方面：（1）位置的不可移动性；（2）资金投入大，投资规模大；（3）开发周期长；（4）经济水平的制约作用；（5）市场不充分性。房地产位置的固定性，地区经济水平的限制作用，导致经济对房产的消费起到制约作用，开发周期长，资金的投入量大，这些一定程度上给房地产项目带来了风险。

房地产风险的有效识别

房地产风险的有效识别过程是通过分析什么样的风险因素会带来什么样的损失和对整个产业产生的整体影响，并将这些记录在文档内保存。具体识别过程如下：先确定要分析的房地产风险识别的对象。每个参与人员对整个项目的各个阶段的要求要了解，最终确定出要分析的对象。现阶段主要风险识别的方法都是建立在传统风险识别方法上，对其加以深究和完善。主要包括：分解分析法、专家调查法 、财务报表分析法、头脑风暴法、故障树法以及市场调查法。

房地产的风险防范对策

1.完善住房公积金贷款制度，鼓励多元化融资。住房公积金制度的完善可以促进中低层收入人的购房能力，为房地产投资商减缓资金压力，同时也带动当地经济的发展，刺激买房消费，避免买房难的现象。房地产行业从银行贷款数额巨大，就会造成资金的风险，因此，应该改变银行贷款的单一的融资模式，发展多元化融资模式。房地产开发企业应当通过多渠道来收集资金，用自身的努力去打破传统信贷融资，寻找符合自身企业的融资模式。

2.建立具有职业化的管理体系。房地产企业应该加强企业的科学化、职业化、法制化管理模式，逐步实现企业资金的统一化、制度化、程序化管理，制定具有企业标准、工作程序和工作流程的标准化流程模式，建立现代的企业管理制度和管理程序，用质量管理的八项原则规范企业管理行为。用规范化的管理体系，用标准的工作模式、工作流程程序、制度规范职业行为，使得每项工作都有据可循，也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。

3.培养具有营销和技术知识的专业人员。房地产开发商应加强对职工的技能培训和专业知识的深化，加强岗位技能培训，提高综合知识能力，提高风险的分析、识别、评价能力。同时企业决策层必须由合理知识结构的高级经营、技术管理人员组成，具备有风险识别、判断、处理能力，有防范和分析风险的意识和能力，有计划、组织、沟通、协调能力，对行业的基本工作规律有深入的了解，对行政主管部门颁布的法律法规要了解，只有这样才可能避免政策风险，才可能妥当地处理风险造成的后果。

总之，风险存在于房地产运作的过程中，只要我们对可能发生的潜在的危险事先预备，制定风险管理流程，并作好风险预算，将风险降到最低，就能保证我国房地产企业的稳定发展。

（作者单位：吉林省延边朝鲜族自治州住房公积金管理中心）

房地产投资与风险探究论文范文第5篇

随着我国社会经济文化的不断进步发展与人民生活水平不断提高，住房需求逐渐成为市场重要的刚性需求之一，房地产投资项目已然成为我国经济建设中的重要组成部分，而由于资金链、市场需求及营销策划等各个环节中的不确定性，为房地产投资项目带来了较大风险。本文简要概括了国有施工企业运作房地产投资项目的风险特点，并对房地产投资项目的主要风险因素进行简要分析，提出了有参考意义的防范措施。

随着我国社会经济文化不断进步发展与人民生活水平不断提高，住房需求逐渐成为市场重要的刚性需求之一，房地产投资项目已然成为我国经济建设中的重要组成部分。在社会主义市场经济条件下，国有施工企业房地产项目投资存在一定的风险，因此必须对房地产项目投资风险的因素进行深入分析，提出相关的防范措施并加以控制，才能不断促进我国国有施工企业房地产投资项目的健康发展。

房地产投资项目风险的基本特点

房地产投资项目风险具有多样性。房地产投资项目自启动开始，涉及到项目合法运作、经济收益指标、施工生产安全等各类不同风险就贯穿着项目运作始终。例如：投资资金使用的法律风险、项目投资回报率风险、项目实施过程中的安全质量风险、后期销售回款风险、项目存货去化风险等等，风险的种类、发生时期均体现出明显的多样性。

房地产投资项目风险具有突发性。由于房地产投资项目往往受经济环境影响较大，行业市场发生重大政策走向变化、投资方资金链断裂。以及工程实施过程中涉及到不同层级、不同工种交叉作业的安全生产隐患等等，都将为项目实施带来不可预估的影响，其风险往往不可预期、且造成损失和负面影响较大，呈现出明显的突发性。

房地产投资项目风险具有可控性。尽管房地产投资项目潜在风险很多，但并非不可控制，通过加强可研分析、投资测算，深入考察合作伙伴信誉及实力，准确定位市场、加大项目营销力度等等手段，可以将大部分风险进行规避，并将少量突发性风险可能带来的影响和损失控制在能够承受的范围内。因此，房地产投资项目风险具有可控性。

国有施工企业房地产投资项目主要风险分析

根据房地产投资项目风险的多样性和突发性，结合国有施工企业的性质和特点，以项目实施各阶段为主线，我们可以梳理出国有施工企业房地产投资项目主要存在以下几方面风险。

施工企业进军房地产投资行业的战略风险。国有施工企业尽管实力雄厚、施工经验丰富，但涉足房地产投资项目运作对于大多数国有施工企业来说，当属于较新的领域。一旦进入市场，战略规划脱离企业自身实际情况，将引发资源与开发能力不匹配、管理能力跟不上市场需求等问题。数年前，某国有施工企业进军房地产行业之初形势较好，前期运作的几个中小型项目得到了可观的收益，于是企业进一步定位房地产业务战略为“城市运营商”，指导思想为“从单一的房地产开发商向城市运营商转变”，希望“以小资本撬动大资源”；但该战略的实施需要企业具备十分强大的资金、人才、管理等企业优势资源和社会资源，必须具备很强的投资管理、策划定位、设计、运营、营销、融资、成本管控、物业服务等各项专业开发能力，对企业的资源整合、资源配置和开发能力、管控能力要求极高。这与该企业当时的资金、人才储备及开发能力、管理经验，以及政府关系资源等均不甚匹配。这一战略指导思想脱离了企业实际，定位于该战略的项目实施起来必然困难重重。

房地产项目投资行为及决策风险。房地产投资项目作为一种企业投资行为，其投资收益回报是投资者最关心的话题。作为国有施工企业，在项目的投资决策阶段，存在着诸多投资行为及决策风险，例如：项目投资行为违反国家法律、法规的风险；投资业务未经适当审批或超越审批授权的风险；投资项目未经科学、严密的评估和论证，可能因决策失误导致重大损失的潜在风险；又如企业未能充分考虑投资项目本身的特殊性或投资合作伙伴（包括投资项目所在地政府）在合作过程中可能出现的风险，投资回报周期长、资金占用率高，或从事不擅长领域的投资，可能造成难以承受的投资损失。

市场环境及政策变化风险。受国家宏观经济调控影响，房地产市场的政策变化往往是市场走向的风向标，经多年快速发展，目前房地产市场正逐步步入深度调整，供需矛盾日益突出，暂时难有较大改观。近年间，数次的政策调整和市场变化，都为运作中的房地产项目带来了不小的冲击。以土地整理项目政策风险为例：早期某在川国有施工企业介入的土地整理项目普遍以土地收益分成方式进行，2011年四川省发布《关于进一步加强国有土地使用权出让收支管理的通知》（川国土资发（2011）36号），成都市发布《关于转发关于进一步规范引进社会资金进行一级上地整理意见的通知的通知》（成府发（2011）26号），明确要求“企业不得以任何方式参与土地出让收益分成”。上述政策出台后，该企业积极应对，所属川内土地一级整理项目均立即签订了补充协议进一步明确投资回报，与各地政府达成了将土地收益分成模式调整为固定投资回报的模式；但是在实际操作过程当中因当地政府的财政压力，实现项目投资的初衷非常困难，一级土整项目周期拉长，回款缓慢，处于进退两难的境地。个别一级土整项目所在区域因宏观环境或政策调整，导致土地市场低迷，即便获得了土地出让指标也难以实现土地出让，为收回土整本金和收益，又不得不被动兜底拿地，增加同一项目二次开发的风险。

国有施工企业管理机制不适应市场要求的风险。作为国有施工企业，房地产投资不同于工程施工，而是属于在工程施工主业基础上发展起来的新兴业务领域，所属房地产公司的用人机制、考核体系和薪酬体系等，存在不完全适应房地产行业要求的风险。例如缺乏专业人才，原有施工管理人员转行投入项目开发管理，经验欠缺，土地整理运作流程不熟悉，风险意识不强，甚至部分项目公司总经理由合作方委派或外聘的职业经理担任，为企业负责把关的责任心不强，导致项目运作前期缺乏对项目整体开发思路和计划的统筹把控，策划定位不准、投资节奏把控不当甚至出现失误等，致使投资效果不理想。

与民营企业合作带来的风险。相比国有企业，民营企业体制机制更为灵活、更善于创新，公关能力较强，也有更强的地域优势，通过与民企合作，国有施工企业能够更快地介入之前陌生的商业地产、旅游地产等产业地产开发领域，有机会获取部分优质土地或参与优质项目开发，双方发挥各自优势实现互利共赢。但是，民企由于自身资金实力有限、融资能力不足，较难承担股东对等融资义务；部分民企履约能力较差，自身管理不规范，合作协议完全履行较为困难，合作纠纷较多，税务风险和政治风险较高；因双方合作经验欠缺、合作模式设计不科学以及合作方在政府关系协调方面的局限性，包括对合作伙伴了解不深入等多方面原因，可能导致民企发挥的作用并不明显，双方合作效果也不理想，甚至可能出现由于合作过程中对市场形势把握不准，导致部分合作项目投资收益低于预期，带来项目亏损等严重后果。

防范国有施工企业房地产项目主要投资风险的几点措施

准确定位并坚持实施发展战略，明确房地产投资业务发展方向。为应对战略决策风险，国有施工企业房地产投资业务发展战略一定要定位准确、清晰，并与企业各方面实力相匹配。在区域选择上，应坚持以“以重点城市为中心，有选择地向外地扩张”的发展思路，以自身多年施工积累的信誉好、基础好的区域为中心，选准“起步城市”，建立发展根据地，逐步辐射大、中城市主城区等重点市场，加强区域深耕，寻求优质的土地资源开拓项目，形成区域发展格局；在项目选择上，宜选择短、平、快住宅项目，谨慎参与一级土地整理项目、三四线城市项目、旅游度假项目，牢固树立以资本运作促开发的理念，及时将可支配的各种资源进行统筹谋划和优化配置，实现最大限度的资本增值目标，让资源整合、资本运作真正成为实现国有施工企业房地产板块跨越式发展的有效手段。

建立健全投资业务管理机制，规范履行投资决策程序。及时总结经验、吸取教训，深入分析过去实施的各类房地产投资项目，找出项目实施过程中存在问题，并在此基础上进一步建立健全房地产项目投资决策机制和管理体系，组建高效、权责分明的集团管控模式，搭建投资策划、融资及财务管理、规划设计、运营管理、营销管理和物业服务等管理平台，强力推行信息化管控体系，实现产品、成本、营销、物管等关键环节的标准化、精细化，提升管理及运营水平，强化合作项目监管。在制度体系上，出台相应管理制度，保障项目投资各阶段的风险得到控制：在管控架构上，对项目投资进行严格的授权审批；在投资方式上，逐渐减少合作项目，依靠自身通过市场公开方式获取优质项目；在决策程序上，严格执行公司规定的投资决策程序，坚持科学决策、集体决策，切实维护国有企业利益。

积极稳健实施房地产投资业务，迅速适应政策要求和市场机制变化。从市场发展环境来看，提振房地产是大势所趋。国有施工企业如想保证房地产业务开发规模和利润持续稳步增长，实现战略目标，必须要坚持积极稳健的投资策略，力争在市场低谷期获取一批优质的短、平、快项目，为后续持续发力做好储备。国有施工企业是在发展施工产业基础上组建的房地产开发公司，公司的投资决策程序、用人机制、考核体系、薪酬体系、组织架构等都具有明显的施工企业和计划经济色彩，如不能够及时完成华丽转身，就难以完全适应房地产行业市场化程度高、专业决策、资本密集、竞争激烈的行业特点及发展要求。因此，要坚持在投资决策、人力资源、薪酬体系、组织架构等方面深化改革、转变机制，遵循市场规律，学习行业内其他先进企业经验做法，以敏锐的嗅觉、果断的决策、坚定的执行，建立起适合市场机制、符合行业特点的管理制度和管理体制，打破体制束缚，释放经营活力。

重视人才培养，提升专业化管理水平，打造房地产市场核心竞争力。

首先，人才是企业核心竞争力和发展根本，国有施工企业要想发展好房地产投资业务，必须要重视和加大对房地产开发相关人才的培养和使用，尤其是设计、营销、商业运营、成本管理等方面，加大人才外部引进和内部培养力度，以人力资源的储备提升专业化管理水平。其次，要进一步优化完善房地产业务管控模式，突出集团优势，特别是要加强企业存量资金的集中管控和市场化调配，提高企业资金集中管控的水平，使有限的资金最大限度的发挥作用。第三，以建立健全法律风险防范机制为核心，加强法务工作管理，严格执行重大经济合同和重要决策的法律审核，做好法律风险的预知和预警。总之，国有施工企业要想走好房地产投资业务管理专业化道路。必须通过一系列业务管理创新，逐步提升专业化管理水平，形成具有亮点和特色的拳头产品或服务，才能在市场中构建起企业的核心竞争力。

坚持原则审慎合作，强化项目监管，控制潜在合作风险。如前所述，民营企业具有诸多优势，妥善开展合作，将实现双方互利共赢，因此，国有施工企业可凭借自身优势，坚持原则、适度审慎地开展同民企合作。一是在合作项目甄选上，必须坚持标准，开发项目必须符合企业发展战略制定的投资标准和经济指标，不开展或少开展增信服务、对外担保等高风险项目。二是合作伙伴选择上，必须选择信誉好、实力强、市场地位领先的优质民企，确保国有资产安全。三是在合作模式设计上，原则上应坚持同股同权、对等融资，合作过程中要强化合作项目监管，加强投资协议履约情况检查，建立投资问责机制，对不严格执行投资协议造成企业经济损失的行为进行责任追究。

对于国有施工企业房地产项目投资风险及防范的研究，本文主要从国有施工企业实施房地产投资业务的战略、决策、市场环境、体制机制、合作伙伴等方面，对潜在的重要风险因素进行分析，并提出了准确定位发展战略、建立健全管理机制、适应市场政策变化、重视专业人才培养、审慎选择合作伙伴等国有施工企业房地产投资业务风险管控的具体措施，具有一定的参考意义。

（作者单位：中国中铁二局集团有限公司）

房地产投资与风险探究论文范文第6篇

摘 要：近年来，我国创业浪潮不断掀起，建立天使投资与风险投资管理体系和充分调动天使投资资本和风险投资资本，是解决越来越大的创业资本需求缺口的重要途径。本文通过天使投资和风险投资的案例分析，了解天使投资和风险投资的区别与联系，提出建立天使投资和风险投资的促进发展机制，从而促进企业的融资。

关键词：创业；天使投资；风险投资

随着我国改革开放的不断推进，各类创业项目如同雨后春笋般在我国涌现而出，而伴随着天使投资和风险投资的日渐成熟，其逐渐成为了我国创业投资资本的重要组成部分。风险投资的基金规模比较大，但是其注重投资后的收益率，且运作方式严格，比较适合于扩张期的大项目；而天使投资的基金规模较小，运作更加灵活，比较适合于增长潜力好的小型项目。针对以上风险投资与天使投资的不同，对两者进行比较，了解风险投资与天使投资的联系与区别，对于创业投资实践和政府的政策操作都具有现实意义。

一、天使投资与风险投资的主要内容

1.天使投资主要内容

天使投资是指具有一定资金的家庭或个人，根据其喜好，选择其认为有巨大发展潜力但是缺乏资金运行的项目进行直接投资的一种民间投资方式。投资者将承担该项目发展过程中风险，并且分享项目成功后的收益。天使投资是一种民间的、小型的、隐蔽的和非正规的投融资方式，具有投资成本低、决策快等优点。

2.风险投资主要内容

风险投资是指投资者通过投资高新技术企业，来获得股权资本，并对该企业进行管理，待企业发展成熟后，投资者将转让股权来获取收益的一种投资行为。是一种高风险的、组合性的、长期的和专业的投资方式。

二、天使投资与风险投资的案例比较

1.天使投资案例分析

2015年初至今，天使投资的数量和规模继续保持增长，2015年天使投资案例数为317起，投资总金额达42.26亿元，投资规模已经远远超过了去年。伴随国内天使投资行业不断走向成熟，其成功的投资案例也开始不断吸引市场眼球。

2014年，徐小平投资的国内首家B2C化妆品垂直电商平台聚美优品登陆美国资本市场成功在美国纳斯达克上市，上市当天市值便达35亿美元。4年间，徐小平38万美元的投入，获得了超过600倍回报。而陈欧也在获得徐小平的总计三百八十万天使投资后，成功创造了化妆品电商的神话。聚美优品各期天使投资及天使投资人的特点：

小额自有资金资金投入；个人、创业家；凭经验进行风险评估；亲自决策；种子期创业期成熟期发展期积极参与规划企业发展，多为经验引导；说服VC投入，筹集创业资本。

2.风险投资案例分析

风险投资起源于20世纪40年代，在各国政府的积极支持下，风险投资发展迅速，已经成为各国企业发展尤其是高新技术产业发展的主要融资渠道，风险投资已经成为了21世纪高新技术产业百花齐放的助燃剂。

成立于2006年的暴风影音，以视频播放客户端为基础从事互联网视频业务。通过与其他企业合作，暴风影音为客户提供了逾2000万部电影等精彩视频内容，成为了我国最大的互联网影音播放解决方案 提供商。暴风影音在成立之初获得美国国际数据集团投资资本300万美元，2007年再获其投资600万美元，2008年又获得由经纬中国领投、其他投资机构跟投的1500万美元风险投资。暴风影音各期风险投资的特点：

提供丰富的管理经验；扩散社会关系网络，增加了暴风影音的社会资本；种子期创业期成熟期发展期金融家、资本集团；大金额资金投入；专业团队进行风险评估；跨国投资；形成战略合作关系，促进暴风影音与资本市场、重大平台对接。

三、天使投资与风险投资的区别与联系

1.天使投资与风险投资的区别

通过上述天使投资在聚美优品企业生命周期的作用以及风险投资在暴风影音生命周期中作用的对比中，可以发现天使投资与风险投资均可为企业创业初期提供资金支持，为企业发展提供资源，提供管理经验，引导企业健康高速发展。但同时也存在着区别：

（1）投资活动的主体不同

天使投资的投资主体是天使投资人，资金为投资人所有，主要投资于创业企业，投资收益也归其所有。风险投资的投资主体为风险投资家，资金为投资者募捐的风险基金，投资者的收入来自于管理费用与风险投资利润的分成。

（2）投资金额不同

风险投资主要是机构等募集而来的风险基金进行的投资活动，所以投资金额比较大；而天使投资是由以个人或家族为主要出资对象的投资活动，所以天使投资金额小，一般为自有资金进行投资。

（3）风险评估方式不同

风险投资的投资者会组成一个专业的团队，对投资企业进行跟踪考察，详尽地进行投资的评估和可行性分析。天使投资的投资者往往是依据自身的经验和专业知识进行评估，对市场趋势进行判断。

（4）对创业企业的参与管理与监督的程度不同

天使投资的投资者都有很强的意识和动机去参与企业的管理，在企业中扮演着非常积极的角色；风险投资的投资者多是为企业提供增值服务，其参与的程度和深度都不如天使投资者。

2.天使投资与风险投资的联系

天使投资是在一个非正式的风险投资市场里进行的，即是在没有中介的风险资本市场里面进行的，该市场是风险资本市场的一个子市场，与风险资本有着密切的互补关系。一个健康完善的天使资本市场对于创业资本市场的繁荣是非常重要的。风险投资和天使投资的良好配合，有利于形成利于企业发展的、完善繁荣的资本市场。聚美优品在创办之初获得徐小平的天使投资后，第二年也获得了红杉资本、险峰华兴等几家风投机构合计1200万美元投资，像聚美优品公司天使投资和风险投资接踵而至的情况比比皆是。如果说天使投资是企业创办之初的助燃剂，那么风险投资便是企业创业期加速前进的燃料。据大数据分析显示53%的企业创立初期天使投资和风险投资会同时介入，风险投资和天使投资为企业发展提供资源，提供管理经验，引导企业健康高速发展，降低了创业阶段的失败率。

四、天使投资和风险投资的发展建议

近年来，我国创业浪潮不断掀起，中国中关村也如同21世纪初的硅谷天天上演着创业的奇迹。完善和发展天使投资与风险投资管理体系和充分调动天使投资资本和风险投资资本，是解决越来越大的创业资本需求缺口的重要途径。

我国的风险投资和天使投资起源于上个世纪九十年代，虽然发展速度较快，但是总体还很不成熟。据投资网统计，我国天使投资占创业投资的比例还不到10%，没有发挥出其应有的作用，天使投资的需求远远大于其供给。通过对天使投资和风险投资的分析，了解天使投资和风险投资之间的区别和联系，有利于我们建立完善的天使投资和风险投资的发展机制，发挥其在企业融资上的作用。

1.加强对投资者的教育和引导，规范风险投资机构资本运作

我国的企业家有很多的富余资金，但其缺乏投资的意识，更不愿意投资于高风险、高收益的行业。由于我国资本市场发展不健全，使人们缺乏投资的概念。这就需要政府要多进行宣传，介绍投资成功的经验，提高人们投资的积极性。可以通过举办培训班或研讨会的方式，加强对投资者的教育和引导。同时规范风险投资机构资本运作，引导资本秩序的良好运行。

2.创造投资双方信息沟通的有效平台

投资者之间可以建立现代网络来分享投资信息，交流投资过程中的经验。也可以组建投资团队来降低单个人投资的风险。同时，可以建立一家有关投资人、投资企业、投资项目和风投机构信息的一个网络信息中心，为投资行为提供信息中介服务，搭建投资信息桥梁。

3.政府税务及相关政策扶持以及国内资本市场环境建设

政策和税务支持是天使投资和风险投资发展的重要支撑，在政策和税务上给与天使投资和风险投资优惠会提高天使投资和风险投资的积极性，完善国内资本市场环境建设有助于天使投资和风险投资资本的有序健康运作。

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