房地产公司会计处理范文

房地产公司会计处理范文第1篇

一、新所得税会计准则的主要特点

现代社会的快速发展, 对房地产企业的整体发展具有非常重要的影响和作用。房地产企业要想在当前市场竞争如此激烈的背景下脱颖而出, 占据有利位置, 就需要提高其综合实力, 促使其经济效益得到有效提升。在现阶段, 能够对房地产企业的递延所得税产生影响的因素条件分为多种不同的类型, 比如资产减值准备、预提费用等。在针对这些因素条件进行具体处理的时候, 大多数情况下, 都会与一些一般企业利用同一种方式进行操作。但是房地产企业与一般企业在针对这一问题进行处理时, 其最大的不同之处就是“国税发号文”当中有明确规定, 相关企业在实际销售过程中, 在针对一些还没有完工的开发产品, 在针对其应缴纳的所得税提出了相关规定。在该规定当中指出, 企业在具体销售过程中, 特别是在针对一些没有完成开发产品取得的收入情况, 可以提前按照已经预计好的计税毛利率对其进行毛利的科学合理的计算。除此之外, 所有计入当期应缴纳所得额都需要保证其整体准确性和有效性。另外, 在产品开发完成之后, 企业应当及时结合实际情况, 对其进行有效的结算, 并且将计税成本与销售收入实际毛利额进行计算。对两者之间的差额进行统计分析, 并且将这些统计数据结果全部都记入到当年度企业项目与其他项目合并计算应纳税的所得额当中。由此可以看出, 在具体操作过程中, 要与实际情况进行结合, 房地产企业要在当期适当缴纳所得税, 这样才能够为房地产企业的未来发展打下良好基础。

二、影响房地产开发企业的递延所得税项目

(一) 预收款收入预交企业所得税

根据时代的不断发展, 现阶段已经出台了很多种新型的政策, 在这些新型政策当中, 大多数都是直接根据新会计准则对其进行制定。与此同时, 房地产企业当中的一些预收房款收入大多数都可以被看作是具有可抵扣暂时性质的差异处理条件。但是相对而言, 根据国家的规定:开发商企业的开发、建设的住宅以及商业用房等开发产品, 在未完工前采用预售方式。但是在整个税收的过程中主要通过两个方面来进行整体的税收模式:第一个方面就是预收乘以预计的房款所得税, 第二个方面就是与预收收入相应的流转税金。

(二) 应收款项计提坏账准备

通过对当前现有的一些应收款项法律当中规定的内容进行分析可以看出, 当前新所得税法当中并没有对坏账准备情况有相对应的规定。由此可以看出, 在具体计算当中, 应当结合实际, 对当期应纳税所得额进行准确有效的计算, 这样才能够得出相对应的递延所得税资产。

(三) 预提费用

现如今, 在针对新会计准则进行制定和具体实施过程中, 已经相对应的取消了一些预提费用, 不会再将其看作是会计当中的科目。但是现阶段很多企业当中仍然存在这种预提费用现象。

三、所得税费用的计算方法

在针对所得税费用进行具体计算和分析的时候, 其中会涉及很多因素条件, 比如当期所得税费用、当期发生的递延所得税负债等, 这些都是在其中必不可少的重要因素。在针对所得税进行计算时, 基本上都是将这些因素条件进行加减, 得出相对应的计算结果, 这种预算的方法已经成为现阶段最普遍使用的方式。

比如, 某公司在针对自己的项目进行开发建设的时候, 该项目工程是在2010年3月份开工, 在2012年12月份完成。通过对该项目的实际开发和建设情况进行分析可以看出, 在2010的时候, 该房地产企业取得预收款收入是20000万元, 其中包括住宅、共建等。而在2011年的时候, 其全年取得了预收款收入80000万元, 同样包括住宅和共建。在2011年全年过程中, 其整体费用是2400万元, 其中还包括计提坏账准备400万元。除此之外, 在2012年的时候, 该公司整体取得了预收款收入达到了40000万元, 其中分别包括住宅和共建。而在2012年年底的时候, 通过对实际情况进行统计之后可以确认, 其整体收入达到了80000万元。

四、结语

综上所述, 随着人们生活质量的不断提高, 现阶段越来越多的人都将注意力放在房地产开发中。在这种大环境背景下, 房地产企业的递延所得税也逐渐成了现代房地产企业在开发过程中需要遵循的基本标准要求。在预售阶段的所得税处理中, 这种处理方法在与行业发展的基础上很多时候都比较一致, 在预售阶段竣工结算之后, 按照现行的税法进行税收, 但是房地产开发商的这个行业与其他行业在很多所得税方面还有着很多的不同之处。

摘要：现阶段社会经济的不断发展, 很多行业都逐渐地发展起来。在这些行业中, 房地产行业发展的最为迅速, 因此人们生活水平有了一定程度的提高, 所以人们对于自己住所的需求也逐渐改变, 现在更多的人都对住所开始了更高的要求, 因此房地产开发商的企业递延所得税就成了很多开发商最为关注的问题。本文主要从新所得税会计准则的主要特点出发, 对影响房地产开发企业的递延所得税项目进行深入分析, 在分析的过程中阐述所得税费用的计算方法。

关键词：房地产开发企业,递延所得税,会计处理

参考文献

[1] 国家税务总局.国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知[Z].国税发[2006]31号.

[2] 企业会计准则编审委员会.企业会计准则操作实务[M].北京:立信会计出版社, 2007.

[3] 财政部.企业会计准则2006[M].北京:经济科学出版社, 2006.

房地产公司会计处理范文第2篇

一、房地产开发成本的组成

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三部分：

1.土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%.其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价)，以此来进行项目的可行性评估。

2.配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%.

3.管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。

二、加强房地产开发企业的成本核算策略

1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。

房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时，房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。成本工作组的工作方式也应根据项目具体实际，确定分别采用集中和非集中工作方式。

2.确定成本核算对象。

对于建设一个现代的多功能小区，其成本核算对象就显得复杂。这就需要成本核算人员深入实际，研究分析总体项目的特点、管理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主体分项确定。成本核算

对象的设置必须坚持“便于核算，利于管理”的原则。一般来说，房地产开发企业在确定成本核算对象时，应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别做如下处理：一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概(预)算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象;同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象;对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。比如，大型项目首先要分批分期，在分批开发的商品房中再按经济用途和建设标准适当分类，对区内公共建筑配套设施中属于营业性公建设施，应单设成本对象核算，这样就会形成多个成本核算对象。

3.设立合理的成本核算项目。

正确划分成本项目，如：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。可以客观地反映产品的成本结构，便于分析、研究降低成本的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定：开发成本属一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要，确定成本项目，进行明细核算。成本项目不宜开列太多，对于发生次数较少的成本费用，特别是单笔发生的费用，应尽量合并;对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。土建费用如属于合同发包的，还应该按合同进行明细核算，以便随时了解工作量进度和付款情况，为工程的竣工决算提供资料。

4.准确的进行成本的归集、分配与转结。

对于单一的房地产项目由于成本对象简单，归集成本费用就容易得多，通过分配间接计入成本对象的内容就相对较少。然而一项大型综合性小区开发就显得十分复杂，成本核算对象比较细化，很多成本费用不可能直接归集到各个成本核算对象，就需要采用一定方法和程序进行分配，再间接地归集到各个成本核算对象。直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用，其他成本费用则需要按期进行分配，而对于间接分配的费用需要在日常归集时按各自成本项目的细目分别归集核算，然后按各个成本对象和对应成本项目进行分配。例如：大型综合性房地产项目的成本核算对象直接归集项目的建筑安装工程费用;土地征用及拆迁补偿费日常发生的成本费用可不按成本对象直接分配，而在此成本明细科目中分细目归集，每月末按各成本对象的实际占地面积计算比例分摊当期所发生的费用，在分配时无需按细目分摊，若成本管理需要可以再按细目结构还原。前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用中的现场管理性费用则按各成本对象的建筑面积计算比例分摊。当月发生的各项成本费用，其归集和分配程序同土地征用及拆迁补偿费用。对于利息支出则按各成本对象归集的上月末成本实际发生额计算比例分摊;对于预付款项中若属于预决算范围的按合同支付的款项，应直接进入成本项目归集，并及时取得发票;对于工程决算后欠付的款项应按标准预提，包括应付未付的商品房维修基金等。

5.重视项目竣工成本结转核算。

已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的方法进行成本结转。比如：(1)为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。开发完成后，应将其实际成本转入“开发产品土地”账户。(2)开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。应于开发完成投入使用时，将其实际成本结转计入有关的房屋开发成本中。(3)房地产开发项目竣工验收取得交付使用许可证后三个月内，应当取得经过审价后的工程决算书，这样成本核算人员即可按照各成本核算对象所归集的费用核对各项合同和工程决算书确定的价款支付情况，按权责发生制要求计提相应的成本费用，从而结转完工实际总成本，并计算各独立核算对象的单位成本进行完工开发产品的明细核算。若属于出租经营的项目，则转入出租开发产品的明细核算。商品房的预售业务在前，竣工交付在后，工程决算若不及时完成，成本核算则不可能真实和及时，进而影响企业盈

利水平的正确性。商品房销售成本核算应按配比原则，以各个独立销售单元(独立核算对象)进行明细核算，以每平方米建筑面积成本为销售成本转账依据结转销售成本。

房地产企业预售和收入业务的会计处理 根据《企业会计准则》规定，房地产企业预售业务的会计处理为：当企业收到预售款项时，由于不符合收入的确认原则，不确认收入，而是作为负债计入预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。

对于预售收入，按规定应缴纳的营业税及土地增值税等，房地产企业直接在应交税费的借方反映，销售收入实现时，再将预缴税费转入营业税金及附加。

例：甲房地产公司2008年开始在乙地级市开发A地块，A地块共计兴建A

1、A2房产。A1房产于2008年8月起开始预售，2009年10月份完工;A2房产于2009年2月开始预售，2009年未完工。2008年共计取得A1房产预售房款4000万元，当年发生管理人员工资支出50万元、业务招待费支出90万元、广告宣传费支出300万元;2009年销售A1房产取得收入2000万元(假定为完工后实现的销售收入)，预售A2房产取得预售房款5000万元，A1房产完工开发成本共计4000万元，当年发生管理人员工资支出55万元、业务招待费支出60万元，广告宣传费支出200万元(营业税及城建税和教育费附加5.55%，土地增值税按1%预缴，预计毛利率10%.例中未涉及因素假设不考虑)。

甲房地产公司对上述业务进行会计处理，编制会计分录如下(单位，万元)：

2008会计处理：

(1)2008收到预售房款

借：银行存款 4000

贷：预收账款A1房产 4000.

(2)预缴营业税、城建税和土地增值税

借：应交税费应交营业税A1房产 200

应交税费应交城建税A1房产 14

应交税费应交教育费附加A1房产 8

应交税费应交土地增值税A1房产 40

贷：银行存款 262.

(3)支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费

借：管理费用工资 50

管理费用业务招待费 90

销售费用广告宣传费 300

贷：银行存款 440.

(4)年末对预收账款根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理，即[400010%-4000(5.55%+1%)] 25%=34.5.

借：递延所得税资产 34.5

贷：所得税费用 34.5.

2008按企业会计准则计算的税前会计利润为-440万元。

2009会计处理：

(1)2009收到A2房产预售房款

借：银行存款 5000

贷：预收账款A2房产 5000.

(2)A2房产预售收入预缴营业税和土地增值税

借：应交税费应交营业税A2房产 250

应交税费应交城建税税A2房产 17.5

应交税费应交教育费附加A2房产 10

应交税费应交土地增值税A2房产 50

贷：银行存款 327.5.

(3)支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费

借：管理费用工资 55

管理费用业务招待费 60

销售费用广告宣传费 200

贷：银行存款 315.

(4)A1房产2008预售收入转主营业务收入，上年缴纳营业税和土地增值税转入营业税金及附加

借：预收账款A1房产 4000

贷：主营业务收入A1房产 4000.

借：营业税金及附加 262

贷：应交税费应交营业税A1房产 200

应交税费应交城建税-A1房产 14

应交税费应交教育费附加-A1房产 8

应交税费应交土地增值税-A1房产 40.

(5)A1房产2009销售收入、缴纳营业税金及附加，结转主营业务成本

借：银行存款A1房产 2000

贷：主营业务收入A1房产 2000.

借：营业税金及附加 131

贷：应交税费应交营业税-A1房产 100

应交税费应交城建税税A1房产 7

应交税费应交教育费附加A1房产 4

应交税费应交土地增值税A1房产 20.

借：开发产品A1房产 4000

贷：开发成本A1房产 4000.

借：主营业务成本A1房产 4000

贷：开发产品A1房产 4000.

(6)年末对预收账款根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理

根据资产负债表债务法，当年新增预收账款5000万元，与上年资产负债表相比净增1000万元，

[(5000-4000)10%-(5000-4000)(5.55%+1%)] 25%= 8.625

借：递延所得税资产8.625

贷：所得税费用 8.625.

房地产公司会计处理范文第3篇

1.收到投资者投入的货币资金 借：现金(或银行存款) 贷：实收资本

2.收到投资人投入的房屋、机器设备等实物，按评估确认价值 借：固定资产 贷：实收资本

3.收到投资者投入无形资产等，按评估确认价值 借：无形资产等 贷：实收资本

4.将资本公积、盈余公积转增资本 借：资本公积(或盈余公积) 贷：实收资本 (二)资本公积

1.捐赠公积(1)接受捐赠的货币资金，按实际收到的捐赠款入帐 借：现金(或银行存款) 贷：资本公积

(2)接受捐赠的固定资产

借：固定资产(根据同类资产的市场价格或有关凭据) 贷：资本公积(固定资产净值) 贷：累计折旧

(3)接受捐赠的商品等，根据有关资料确定的商品等的实际进价入帐(库存商品采用售价核算的，还应结转进销差价) 借：库存商品 贷：资本公积等 2.资本折算差额企业实际收到外币投资时，由于汇率变动而发生的有关资产帐户与实收资本帐户折合记帐本位币的差额：

借：银行存款借：固定资产 贷：实收资本借或贷：资本公积

3.投资者缴付的出资额大于注册资本产生的差额计入资本公积借：银行存款等贷：实收资本贷：资本公积4.法定财产重估增值借：材料物资借：固定资产贷：资本公积

二、借入款项 (一)短期借款

1.借入各种短期借款借：银行存款贷：短期借款

2.发生的短期借款利息借：财务费用贷：预提费用(或银行存款) 3.归还短期借款借：短期借款贷：银行存款 (二)长期借款

1.借入各种长期借款借：银行存款(或在建工程、固定资产等) 贷：长期借款2.发生的长期借款利息支出，在固定资产尚未交付使用或虽已交付使用但尚未办理竣工决算之前发生的，计入固定资产的购建成本借：在建工程(或固定资产) 贷：长期借款3.长期借款的利息支出，在固定资产已办理竣工决算后发生的，计入当期损益借：财务费用贷：长期借款4.归还长期借款借：长期借款贷：银行存款

(三)应付债券

1.按面值发行的债券，按实际收到的债券款借：银行存款等贷：应付债券(债券面值) 2.溢价发行的债券，收到债券款时借：银行存款(实际收到的金额) 贷：应付债券(债券面值) 贷：应付债券(债券溢价) 3.折价发行的债券，收到债券款时借：银行存款(实际收到的金额) 借：应付债券(债券折价) 贷：应付债券(债券面值) 4.企业按期提取应付债券利息借：财务费用(或在建工程) 贷：应付债券(应计利息) 5.溢价发行的债券，按期摊销和计算应计利息时借：应付债券(债券溢价) 借：财务费用(或在建工程)(应计利息与溢价摊销额的差额) 贷：应付债券(应计利息) 6.折价发行的债券，按期摊销和计算应计利息时借：财务费用(或在建工程)(应计利息与折价摊销额的合计数) 贷：应付债券(债券折价)(应摊销的折价金额) 贷：应付债券(应计利息) 7.债券到期，支付债券本息借：应付债券(债券面值、应计利息) 贷：银行存款等

三、商品购进、销售、储存、加工及出租 (一)商品购进

1.采用进价核算的商品购进(1)购进商品验收入库，同时支付货款或开出、承兑商业汇票①采用支票等结算方式借：商品采购(商品进价) 借：经营费用(进货费用) 贷：银行存款(全部价款) 同时，借：库存商品贷：商品采购

②采用商业汇票结算方式借：商品采购(商品进价) 借：经营费用(进货费用) 贷：银行存款(进货费用) 贷：应付票据(商品进价) 同时，借：库存商品贷：商品采购(2)购进商品，先承付货款或开出、承兑商业汇票，后验收入库①采用支票等结算方式支付货款时，借：商品采购(商品进价) 借：经营费用(进货费用) 贷：银行存款(全部价款) 商品验收入库时，借：库存商品(商品进价) 贷：商品采购(商品进价) ②采用商业汇票结算方式开出、承兑商业汇票时借：商品采购(商品进价) 借：经营费用(进货费用) 贷：银行存款(进货费用) 贷：应付票据(商品进价) 商品验收入库时，借：库存商品(商品进价) 贷：商品采购(商品进价) (3)购进商品，先验收入库，后支付货款或开出、承兑商业汇票，月终时记帐借：库存商品(暂估进价) 贷：应付帐款(暂估进价) 月终尚未付款或尚未开出、承兑商业汇票的商品，下月初对上述分录用红字冲回借：库存商品(红字) 贷：应付帐款(红字) 付款时，分录同(1) 2.进口商品(1)对外支付货款，按商品进价借：商品采购贷：银行存款如支付的外汇是从调剂市场购进的外汇，应同时按进口商品应分摊的购进外汇价差增加进口商品的采购成本。

借：商品采购贷：外汇价差(2)如以离岸价成交，对外支付运保费等，按实际金额借：商品采购贷：银行存款(3)支付进口环节应交纳的各种税金借：商品采购贷：应交税金交纳时，借：应交税金贷：银行存款(4)进口商品验收入库借：库存商品贷：商品采购3.采用售价核算的商品购进(1)购进商品验收入库，同时支付货款或开出承兑商业汇票①采用支票等结算方式借：商品采购(商品进价) 借：经营费用(进货费用) 贷：银行存款(全部价款) 同时，借：库存商品(商品售价) 贷：商品采购(商品进价) 贷：商品进销差价(商品售价大于进价的差额，如商品进价小于商品售价，应借记“商品进销差价”科目，下同) ②采用商业汇票结算方式借：商品采购(商品进价) 借：经营费用(进货费用) 贷：银行存款(进货费用) 贷：应付票据(商品进价) 商品验收入库时，借：库存商品(商品售价) 贷：商品采购(商品进价) 贷：商品进销差价(商品售价大于进价的差额) (2)商品购进，先承付货款或开出、承兑商业汇票，后验收商品入库支付货款时，借：商品采购(商品进价) 借：经营费用(进货费用) 贷：银行存款(全部价款)等商品到达验收入库时，借：库存商品(商品售价) 贷：商品采购(商品进价) 贷：商品进销差价(商品售价大于进价的差额) (3)商品购进，先验收入库后承付货款或开出、承兑商业汇票，月终时记帐商品验收入库时，借：库存商品(商品售价) 贷：应付帐款(暂估进价) 贷：商品进销差价(商品售价与暂估进价的差额) 月终尚未付款或尚未开出、承兑商业汇票的商品，下月初对上述分录用红字冲回借：库存商品(商品售价)(红字) 贷：应付帐款(暂估进价)(红字) 贷：商品进销差价(商品售价与暂估进价的差额)(红字) 付款时，分录同(1) 4.农副产品收购(1)自营收购①按实际支付的农副产品价款借：商品采购贷：银行存款(或现金) ②计算收购的应税农副产品应交纳的产品税等借：商品采购贷：应交税金③农副产品验收入库，按农副产品收购价款和应交的产品税等借：库存商品贷：商品采购(2)预购

①发放预购定金时，按实际发放金额借：预付帐款贷：银行存款(或现金) ②收到预购农副产品，按农副产品价款借：商品采购贷：预付帐款补付不足货款借：预付帐款贷：银行存款(或现金) 退回多付的货款借：银行存款(或现金) 贷：预付帐款③计算收购应税农副产品应交纳的产品税等借：商品采购贷：应交税金④农副产品验收入库，按农副产品价款和应交纳的税金等借：库存商品贷：商品采购5.购进商品溢余和短缺(1)购进商品的溢余发生商品溢余时，通过“待处理财产损溢”科目核算。

①采用进价核算的商品借：库存商品(商品进价) 贷：待处理财产损溢(商品进价) ②采用售价核算的商品借：库存商品(商品售价) 贷：待处理财产损溢(商品进价) 贷：商品进销差价(商品售价大于进价的差额) 查明原因分别不同情况进行处理：

①属于自然溢余，作营业外收入借：待处理财产损溢贷：营业外收入②属于供货单位多发商品，本企业同意补作购进，补付货款时，按补付金额借：待处理财产损溢贷：银行存款③属于供货单位多发商品，本企业不同意补作购进，应按溢余金额减少库存商品借：待处理财产损溢贷：库存商品同时，将溢余商品作为代管商品处理。

(2)购进商品短缺与损耗①尚待查明原因和需要报经批准转销的短缺及损耗，应先通过“待处理财产损溢”科目核算借：待处理财产损溢(商品短缺金额) 贷：商品采购(商品短缺金额) 查明原因后，分别处理：

②属于应由供应单位、运输机构、保险公司或其他过失人负责赔偿的损失借：应付帐款(或其他应付款) 贷：待处理财产损溢

③属于自然灾害造成的损失，应将扣除残料价值和保险公司赔款后的净损失转作“营业外支出”

借：营业外支出非常损失贷：待处理财产损溢④属于无法收回的其他损失，报经批准后列作“经营费用”。 借：经营费用贷：待处理财产损溢

房地产公司会计处理范文第4篇

(一) 绿化工程项目苗木收发存制度不完善

园林公司绿化工程项目的苗木使用数量是非常巨大的, 处于新时期背景下, 园林公司推进绿化工程建设时必须建立苗木零库存, 减少苗木的盘亏和盘盈, 从而有效控制管理费用。然而在项目实际施展过程中, 大多数园林公司并没有建立完善的收发存制度, 在苗木的采购、验收与领取过程中相关入库和出库手续管理不能及时到位。在会计处理工作中, 也没有建立完善的相应存货制度, 这使得园林公司在实际运用过程中很容易出现虚假采购苗木和虚假领取苗木等问题, 再加上苗木栽种环节无法避免的产生死亡和补栽, 从而给企业带来严重的经济损失, 也十分不利于园林公司的管理和发展。

(二) 绿化工程项目完结后结转收入不及时

结合实际操作情况进行分析, 完工程度和成本投入并属于非常严谨地对应关系, 将成本投入当作完工程度参考依据并不科学, 比如工程事故引起返工, 原材料单价上调均会提高成本, 可是工程进度并没有增加, 使得完工程度和成本不对应。目前, 我国大部分园林公司在内部管理上存在一定的问题, 企业按照完工百分比这种方法确认收入以及按照收入计提相应税金, 在工程款的收入滞后工程实际进度的情况中, 建设方不得不垫付资金用于赋税, 加重了付现成本压力。

(三) 土地租赁费计费方式不合理

园林公司绿化工程项目具有施工周期长且施工项目繁多等特点, 当园林公司利用苗圃基地完成苗木安置工作后会产生一笔土地租赁费用, 且租赁费用基本以两年为一个租赁期进行结算。如果按照传统建筑工程项目的结算方法, 虽然每月都会按照期间费用分摊, 可是真正缴纳时间却需要等待拨款, 使得应交税费结平周期过长, 工程完全清算之后才可以结平, 进而影响园林公司会计工作的准确性。因此, 站在收入核算规范性角度进行分析, 如果绿化工程施工周期在一年内, 会计人员需要先归集成本, 直至结算时确认收入。针对施工周期超出一年的, 则按照完工百分比这一方法进行收入的确认。

二、园林公司绿化工程项目会计处理中存在问题的有效解决策略

(一) 建立完善的苗木收发存制度, 确保会计处理的准确性

苗木的收发存制度严重影响着绿化项目会计处理工作的准确性, 因此, 园林公司应建立完善的苗木收发存制度, 从而确保苗木的采购、验收以及领取等各个环节的准确性, 有效避免随意采购苗木和积压苗木现象的发生。针对项目施工方为一般纳税人的, 施工整体分包, 不需要采购, 也能够抵扣10%税金;针对小规模施工而言, 苗木采购能够抵扣10%税金, 应该比价入库。具体的实施过程主要包括以下几个方面:首先是制定完善的苗木采购制度, 在苗木采购时, 要确保由公司的采购经理以及财务管理和项目管理人员签字后在进行;其次, 在完成苗木采购工作后, 要确保苗木验收的准确性, 必须由相关采购员和验收员签字后再入库, 从而方便日后核查工作的开展;最后, 还要建立完善的苗木存货盘点制度, 做好苗木的盘盈和盘亏工作, 并及时查明原因以及交给财务部进行处理。

(二) 提高企业人员的成本意识, 降低企业经营压力

园林苗木的成活率并不能达到百分百, 并且, 园林的后期养护费用也是一笔不小的支出, 因此, 园林公司的财务人员必须提高成本节约意识, 从而降低企业经营压力。持续完善和创新结算管理制度, 具体来讲, 财务人员首先要全面掌握绿化项目的实际情况, 依据以往的经验制定合理的苗木价格统计表, 并配合采购人员做出苗木采购预算, 同时也要对采购人员上报的异常采购价格进行核实, 并且尽量降低采购成本;其次, 要聘用有经验的绿化工进行苗木移栽, 从而降低苗木的死亡率, 降低绿化项目成本;最后, 财务人员还要合理控制人工费用的支出, 合理安排工期, 实时了解财务项目的具体情况与进度, 提高工作效率, 尽量减少人员开支。

(三) 提高财务人员的职业素养, 降低企业财务风险

为减少绿化施工项目的成本费用, 确保会计工作处理的准确性, 一定要严格考核财务人员的职业素质, 确保财务人员对园林绿化项目知识有充分的了解。同时, 也要定期开展人员培训工作, 提高财务工作人员思想意识, 提高财务人员专业能力。定期进行项目管理与会计知识的培训, 提升公司员工的职业素养, 确保财务工作并不局限于会计核算层面, 从而促进公司绿化项目可持续发展。

三、结语

综上所述, 园林绿化工程对改善我国城市环境具有重要的意义。为促进我国园林绿化工程项目的可持续发展, 我国园林公司相关管理人员应加大对园林绿化工程的研究力度, 坚持事实就是的原则, 及时发现园林绿化工程在发展过程中存在的问题, 并采取科学合理有效的措施进行有针对性的解决, 立足于生态林业发展理念, 在保证经济效益的同时, 兼顾社会效益和生态效益的实现, 从而促进生态、社会以及经济效益协调发展, 推动我国园林绿化建设不断发展和进步。

摘要：随着我国经济社会的发展, 我国城市化进程不断加快, 城市园林绿化建设也应运而生并得到了迅速的发展, 对促进城市绿化和改善人们生活居住条件有重要的意义。然而园林公司绿化工程项目在实施过程中还存在许多问题, 尤其是在会计管理工作方面, 严重影响了企业的发展, 也十分不利于我国城市园林建设的推进。因此, 本文分析了我国园林公司绿化工程项目在会计处理工作中存在的问题, 并探讨了有效改进绿化工程项目在会计处理中存在问题的对策, 从而为相关工作人员提供参考, 不断推进我国园林绿化工程项目发展。

关键词：园林,会计处理,园林绿化

参考文献

[1] 徐媛媛.园林绿化工程成本核算问题探讨[J].中国乡镇企业会计, 2014 (6) .

[2] 马荣春.浅析园林绿化公司工程项目的成本核算管理[J].中国经贸, 2015 (11) .

房地产公司会计处理范文第5篇

【实施时间】1995-01-01【发布单位】财基字(1995)938号

国务院各有关部、委、直属机构，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)：为贯彻落实《中华人民共和国城市房地产管理法》，现对企业房地产开发与交易中的若干财务处理问题，通知如下：

一、企业以出让方式取得的国有土地使用权，应按照取得时实际支付的土地出让金计价，并按其用途分别进行管理。

(一)企业取得的土地使用权用于房地产开发的，支付的出让金计入该房地产的开发成本;企业取得的自用的土地使用权应作为无形资产管理，并在出让合同约定的使用期限内平均摊销。

(二)企业从其他房地产权利人再次转让取得的并作为无形资产管理的土地使用权，其摊销年限按原土地出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用的年限后的剩余年限确定。

(三)企业因改变土地用途，按规定补交的土地出让金，应相应调整土地使用权的入账价格。重新签定的土地出让合同或变更协议中重新约定土地使用权使用年限的，企业还应据此调整土地使用权的摊销年限。

二、企业以出让方式取得使用权的土地上附有地上建筑物的，应视其用途和作价方式的不同而分别进行管理。

(一)用于房地产开发的土地上的建筑物，按实际支付价款数额计入开发成本，如有清理收益冲减开发成本。

(二)自用土地上的建筑物与土地分开作价的，地上建筑物应按实际支付价款数额计入固定资产。并按规定的折旧方法计提折旧;如房地产实行整体作价，无法明确区分土地与地上建筑物价值的，其地上建筑物的价值可采用评估的办法确定。房地产交易价格扣除地上建筑物价值后作为土地使用权价值计入无形资产。

三、以出让方式取得土地使用权的企业，因超过出让合同约定的动工开发日期，按规定缴纳的土地闲置费，或因满二年未动工开发，被政府有关部门无偿收回土地使用权而造成的损失，企业可计入当期管理费用。

四、企业以划拨方式取得的土地使用权，应另设备查簿登记管理，不入账核算。企业向国家交纳的补偿、安置等费用，其土地用于房地产开发的，计入开发成本;自用的，计入地上建筑物的价值。

五、以营利为目的，企业将以划拨方式取得使用权的土地上建成的房产出租的，应将租金中所含土地收益按有关规定上缴国家。其租金收入扣除按规定上交国家的土地收益后的剩余部分计入其他业务收入。

六、企业转让房地产所取得的收入，按下列办法处理：

(一)企业转让属于开发性质的房地产，其收入计入经营收入。企业转让自用的房地产，按下列情况处理：转让合同中土地使用权与地上建筑物分开作价的，土地使用权转让收入计入其他业务收入，该项土地使用权尚未摊销的余额及在转让过程中交纳的有关税费计入其他业务支出。地上建筑物转让收入扣除清理费、该地上建筑物的残值以及转让过程中交纳的税费后的净收入计入营业外收入;转让合同中实行房地产统一作价的，房地产转让收入扣除该项房地产的账面净值、清理费、转让过程中交纳的税费和其他费用后的净收入或净支出，计

入企业的营业外收入或营业外支出;企业转让自用职工住房所得的净收入，计入企业的住房周转金。

(二)企业转让以划拨方式取得土地使用权的房地产时，土地使用权的转让应经有关主管部门批准，且受让方需按规定缴纳土地使用权出让金。

有关主管部门决定不办理土地使用权出让手续，其转让收入中包含土地收益的，应将土地收益按有关规定上交国家。

国有农业企业依法转让国家划拨的土地使用权，仍依照《农业企业财务制度》的规定进行处理。

房地产公司会计处理范文第6篇

一、什么是甲供材?

甲供材是甲供材料的简称，所谓“甲供材料”建筑工程，是指由基本建设单位(即甲方房地产企业)提供原材料，施工单位(乙方)仅提供建筑劳务的工程。

举个简单又形象的例子，我家要装修房子，找个装修公司，我就是甲方，装修公司是乙方。我可以跟装修公司在合同中对装修业务做具体约定，简单有以下几种：

1、包工包料。即：装修公司按照要求购买装饰材料和设备，包括瓷砖、厨卫、家具、电器等，我最后只要一个能提包入住的房子，并把材料设备款和装修费一并支付给装修公司。这种方式在实践中应用不多(尤其是家用电器、家具等物品很少有人会交给装修公司去采购)，因为业主对装修公司不放心，会担心装修公司不买好的材料，以次充好。所以很多人会自己买材料，这样一方面材料质量有保证，而且还可以砍砍价，节省成本。

2、自己买材料，只支付给装修公司劳务费。尤其对于一些重要的或业主比较在意的材料，业主一般都会自己购买，比如：吊灯、壁纸、厨具、地板等等。业主买好材料交给装修公司，仅就装修工程支付给装修公司劳务费，对平民老百姓来说，这是最常用的装修方式。即包工不包料。

3、自己买部分材料，对于一些不重要的材料交给装修公司去买，支付给装修公司劳务费和材料款。

对于业主自己买的交给装修公司的材料，就是甲供材。

二、甲供材的分类

这里分类的标准是“根据税法规定是否可直接进成本”，根据这个标准，甲供材可以分为两类： 第一类为装饰材料、设备以及供应商销售自产货物的同时提供建筑劳务的材料。

根据营业税暂行条例及其实施细则的相关规定，因其无需纳入施工方建筑劳务中一并缴纳营业税，所以无需用材料发票换取施工方建安发票，也无需在招标金额中给施工方计取开票税点。

对于装饰材料、设备以及供应商销售自产货物的同时提供建筑劳务的材料，房地产企业取得这些材料的增值税发票或普通发票就可以进成本，相关依据如下：

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十六条规定，除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。

根据营业税暂行条例实施细则的这条规定，没有说装饰劳务的营业额中应该包括材料款，所以对于装饰劳务来说，房地产企业只需获取装饰公司开具的劳务部分的营业税发票，装饰材料部分取得增值税发票或普通发票均可。

其实对于这一点，2006年是有具体规定的，2006年8月17日财税【2006】114号文《财政部国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知》规定：“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款)确认计税营业额”。上述以清包工形式提供的装饰劳务是指，工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。但是，随着2009年新的营业税条例的颁布，财政部和国家税务总局联合下发了财税【2009】

61号文，废除了一批税收文件，其中就包括这个财税【2006】114号文，废除的原因就是在新的营业税暂行条例实施细则中对此做了规定，即：装饰工程的材料款不计入营业额。

同时，国家税务总局【2011】第23号公告规定：

纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，应按照《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第六条及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第七条规定，分别核算其货物的销售额和建筑业劳务的营业额，并根据其货物的销售额计算缴纳增值税，根据其建筑业劳务的营业额计算缴纳营业税。未分别核算的，由主管税务机关分别核定其货物的销售额和建筑业劳务的营业额。

这条对即销售自产货物又提供建筑劳务的情况进行了规定，比如：电梯厂既销售电梯，同时又提供电梯安装业务，那么取得电梯厂对销售电梯开具的增值税发票，对电梯安装开具的营业税发票，就可以进成本。

由以上规定可以看出，对于装饰材料、设备以及供应商销售自产货物的同时提供建筑劳务的材料，房地产企业取得这些材料的增值税发票或普通发票就可以进成本。但是，对设备的标准也有一个规定，财税【2003】16号第三部分关于营业额的规定中的第13条：通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件(弯头、三通、冷弯管、绝缘接头)、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。根据这个文件，以上列举的这些东西都是设备的范畴，没有列举到的可以由省级地方税务机关继续列举，目前，有不少省份的税务局进行了列举，大家可以查看当地税务局的文件，这里就不再一一列举了。

第二类为营业税暂行条例十六条规定的包括在建筑施工总包合同中的甲供材。凡是没有被列举为设备的，都属于材料，主要是钢材、石材等建筑材料。这些材料即使是甲方购买的，也不能根据增值税发票进成本，而应该包含在工程施工合同内，由施工方开具建安发票。对于这种情况，最好在总包合同中约定：在支付进度款时施工方需按照供应商提供的甲供材料发票按月开具相应的建安发票给地产公司，地产公司支付相关的营业税金及附加给施工方。这实际上相当于地产公司花钱买税点，以求材料款能进成本。

三、甲供材的账务处理

第一类甲供材可以由地产公司直接与供应商签订购货合同。第二类甲供材可与材料供应商、施工方签订三方协议，在相关权利义务中明确供应商供货后由施工方委托地产公司付款，发票由材料供应商按实际供货价开给施工方，施工方按照供应商提供的甲供材料发票按月开具相应的建安发票给地产公司。 对第一类甲供材的账务处理比较简单：

支付材料采购款时，借记“应付账款-应付工程款-甲供材(供应商辅助核算-材料供应商)”、贷记“银行存款”等科目;根据收到材料供应商的采购发票，借记“开发成本”、贷记“应付账款-应付工程款-甲供材(供应商辅助核算-材料供应商)”。

对第二类甲供材的账务处理如下：

支付材料采购款时，借记“应付账款-应付工程款-甲供材(供应商辅助核算-材料供应商)”、贷记“银行存款”等科目;当收到工程承包单位的收货单或领料单时，借记“应付账款-应付工程款-甲供材(供应商辅助核算-工程承包商)”、贷记“应付账款-应付工程款-甲供材(供应商辅助核算-材料供应商)”科目;