房地产项目包装思路

房地产项目包装思路（精选6篇）

房地产项目包装思路 第1篇

房地产项目包装申请重点项目调研方案

经区发改局和区国土局调研了解到，于洪区发改局每年向上级申报重点项目的时间是11月份末12月份初。上报途径可以通过产业园区所在街道办事处做提议，供区政府挑选和审查。

将房地产项目包装成城市综合体项目，以房地产为主，配套酒店、商场、物流、金融等其他项目统一打包申报，加之新颖的理念和完善的规划是可以将经营性房地产项目申报重点项目，有以下主要条件需要具备：

1、土地手续：通过土地储备中心招拍挂的形式，摘牌得到土地成交确认书，以至于获得土地证；

2、规划手续：通过规划局审定，符合土地利用规划和城市规划的标准；

3、环境影响评定：分析项目建成投产后可能对环境产生的影响。如果是内资工业的企业，还需要有备案的程序，其中国家公益性建设项目还需要有可研报告。

面临的问题如下：

1、需要区政府认可产业园区在政策上的总体规划。

2、需要使得工业园区符合土地利用规划和城市规划的标准。

3、如果土地为农用地，需要获得区政府农转用的增减挂钩指标。最后区发改委可以通过以上具备条件对项目进行核准，再上报区长，如果项目符合标准，并且投资额度达到每亩240万，总投资5000万以上工业企业可以列入取得项目指标排序中，以从上到下的筛选形

式继续申报重点项目。这样就可以在区长讨论会上做出提议，并由区政府各部门协调和扶持企业重点项目的投产计划。

因为区政府掌握的农转用增加挂钩指标分给各个项目是有限的，所以还要确定企业第一期准备放在的位置，一般是在村屯落地，再对周围基本农田进行调整。

由于土地指标问题是其中所涉及的难点之一，还有听证会诸如征地补偿方案能否达成一致，拆迁村屯的安置回迁及社保问题的解决，都有可能阻碍房地产项目申报重点项目的进程。

马宁 2011-11-25

房地产项目包装思路 第2篇

公司已经将之前建好的楼层开始出售，可是由于市场的竞争和不景气，导致公司楼房的销售不佳，我奉命制定出了大厦项目包装全案策划书。

本定价策划只提供定价策略和方法，具体定价开发商应该根据项目具体情况制定。

所谓价格策划，就是地产商为了实现一定的营销目标而协调处理价格关系的活动。价格策划使整个地产营销活动的极重要的一环，它不不仅包括价格的制定、定价技巧的运用，同时包括在一定的营销情况下，为了实现地产商预期的营销目标而协调配合营销组合的其他有关方面，并在实施过程中不断修正价格策略的全过程。

一、楼盘价格定位

楼盘价格定位在价格策划重视种种之中。价格的一点小偏差会导致总销售额的负增长，但也引起消费者对楼盘价格的抵抗心理，是销售进度受挫。而价格定位较低，会是发展上的利润受到影响。因此，正确的价格定位可以充分发挥价格策划的效力，进而体现出整个楼盘营销策划的成果。

二、楼判定价策略

1、心理定价策略。

这是地产商根据不同类型的消费者的购买心理来制定的价格。地产商常用的心理定价策略主要是整数定价策略。不动产属于的书的高档高加耐用消费品，地产商在定价是要以整数结尾，不要零头，消费者处于“一分钱，一分货”得购买心理，认为价格越高，质量越好。以整数定价往往会提高楼盘的“身价”，利于销售。

2、渗透定价策略。

这时将房屋价格定的地域预期价格，并伴随大规模的促销活动，迅速打开销路，就想到如泥土的水一样，从缝隙很快渗透到底。例如在有一个小区，同样住宅的价格以5000元/平方米的价格卖不出去，那模拟的价格就应该低于5000元/平方米，要求价格具有竞争力。

该策略的前提：市场容量大、要求弹性大、潜在竞争威胁大。采用这种策略可以薄利多销，先发制人，有助于组织竞争者的进入，迅速打开市场，取得最大的市场占有率，通常称为“别进来”策略。在市场已被它方强选占领的情况下，也是挤入市场的较好办法，待销路打开后，也可适当提高价格。

3、差别定价策略。

这是竞争者最激烈的同类楼盘以不同的价格出售的策略，目的在于刺激需求，增加销量。主要表现在：同一房屋，销售给顾客的价格不同。如可以给率先购买的消费者给与一定的优惠。同一房屋，因销售的时间、地点和交易形式的不同可分期推出，各期均可制定不同的价格，是具体情况在进行提价或降价。

4、折扣定价策略。

楼盘价格折扣是价格策划中的机动兵法，由于楼是在不断变化之中，一段时间之后，有些价格可能不太合适楼市的反应。而价格的调整牵一发而动全身。因此比较灵活的方式是进行价格折扣的调整。随时事的不同，折扣或低或高。折扣定价策略是给与购买这部分价格优惠以吸引顾客增加购买。如打折、赠送家具和家用电器及免收1~3年的物业管理费等。其目的在于争取快销。常见的折扣有以下几种：

(1)时间折扣。寄希望购买者快速的还清房款，如一次性付款的折扣比例最大，以建筑分期付款或银行按揭付款方式次之。这种方式有利于地产商加速资金的周转。

(2)数量折扣。是根据顾客购买房屋数量的多少。给与大小不等的折扣，数量越多，折扣越大，目的在于鼓励大量购买。

(3)功能折扣。这是根据各类代理商在营销中所担负的功能不同给予的折扣。如因代理商提供促销、奖金融通等功能给与一定的折扣。功能越多折扣越多。其目的在于协调代理商的积极性。

地产市场已进入为买方市场，市场的竞争已越来越激烈，市场的不确定因素也更加复杂。在复杂市场环境中，开发商如何制定消费者可接受的、对自己最有利的价格？这始终是一个关系楼盘命运的问题。因此价格策划在地产市场营销中将占据越来越重要的位置。

商业地产项目招商思路及策略研究 第3篇

从上海发展总部经济的条件和目前发展现状来看, 可以进一步依托上海整体的城市形象和经济实力、成熟的产业基础和高校资源以及基地周边的配套设施, 具备发展总部经济的条件和资源。本文提供了具有竞争优势的供应链商业生态系统的产生机理、特征以及构建方案。在复杂的市场环境下, 具有竞争优势的供应链商业生态系统将能有效利用资源, 达到整个系统成员共同发展的目标。

一、创意产业与总部经济

(一) 创意产业

所谓创意产业, 就是指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力的企业, 以及那些通过对知识产权的开发可创造潜在财富和就业机会的活动。换言之, 这就是要将知识的原创性与变化性融入具有丰富内涵的文化之中, 使它与经济结合起来, 发挥出产业的功能。显然, 这是一种使知识与智能创造产值的过程。根据这个定义, 创意产业包括广告、建筑、美术和古董交易、手工艺、设计、时尚、电影、互动休闲软件、音乐、表演艺术、出版、软件, 以及电视、广播等诸多部门, 随着信息技术的发展。创意产业所能涵盖的行业已远不止这些, 软件、互联网、动漫及其衍生产业都能算进该范畴。

(二) 总部经济

总部经济是指跨国公司、国内大型企业总部 (含地区总部) 在区域中心或中心城市高度集聚, 并通过调度资本、技术和人才等资源, 对周边甚至全球产生强烈辐射效应的经济形态。总部经济企业对税收的强劲贡献勿庸置疑, 以淮海路为例, 企业天地这幢高品质的办公楼正是因为有几十家, 例如:杜邦、陶氏、PWC等世界500强企业和知名品牌企业的销售、结算中心入驻其中成就这座办公大厦月税收过亿元。

(三) 创意产业与总部经济聚集区

创意产业集聚作为产业集聚的新生族, 创意产业集聚是指创意产业领域内相互关联的文化创意企业、专业供应商、服务供应商和相关机构依据分工和合作关系形成的地理集中。创意产业已经成为产业集聚模式的新生族, 创意产业与产业集聚存在着一定的共生关系, 一方面可以充分发挥产业集聚的互惠共生性、知识资源互补性、竞争协同性等优势, 降低交易成本, 实现规模经济;另一方面创意产业可以充分发挥区域文化资源和智力资源, 提升区域竞争优势, 实现产业价值链的增值, 产生产业关联效应, 带动周边相关产业, 实现了创意产业的规模化和专业化。

二、总部经济已成为提升城市竞争力的重要方式

(一) 中国总部经济形成“总部制造基地”合作模式

我国总部经济发展中一个较为突出的特点是, 随着我国市场经济的发展和城市化进程的加深, 北京、上海、广州、深圳、上海等大城市在规模快速扩张过程中, 空间资源日益紧张, 生产制造成本快速上升, 一大批制造企业为降低生产成本, 将制造基地从大城市向郊区县甚至外地迁移, 但仍把企业总部和研发、营销等高端环节留在大城市, 以利用大城市人才、技术、信息等知识要素密集的优势, 形成了“总部制造基地”的合作模式。作为我国经济中最具有发展活力的经济圈, “长三角”、“珠三角”和“环渤海”已成为我国总部经济发展的先导区域。其中长三角经济圈总部经济发展较成熟, “总部-加工基地”区域合作模式基本形成。

(二) 选择“总部经济+创意产业”科学互动模式的原因

受产品类型限制, 以办公为主, 200~12000m2客户, 创意产业单位面积税收产出最高;后续发展潜力较好, 预计年平均增长40%, 随着企业发展税收增加比更高;总部经济税收优势明显;软件创意产业作为现代服务业的高端组成部分, 将对提升园区综合商务服务起到重要作用, 利用后续引进总部企业。

(三) 立足“总部经济+创意产业”模式, 提高投资强度

中型企业总部的入驻将带来较为稳定的强劲税源, 总部企业将产生明显的税收集聚功能;创意产业发展潜力较大, 税收跃升较快;创意型企业发展较为迅速, 将产生更多的办公用房需求, 带动整个区域经济的发展, 孵化功能明显;企业及个人消费将促进区域内商务活动及居民消费的活跃度, 带动商户税收。

(四) 立足总部型创意园区模式, 吸引优质企业, 辅助就业提升

中型企业总部的入驻将带来较多的中高端人才需求;总部企业的规范培训制度将有利于提升区域人才竞争力;创意产业带来的就业岗位将直接对口“大学毕业生”;创意型企业属于人力资源密集型企业, 提供岗位较多;企业及个人消费将促进区域内商务活动及居民消费的活跃度, 带动商业市场的就业。

三、打造上海特色的创意产业总部经济发展模式

(一) “创意产业总部-制造基地”重点发展思路

目前, 上海市从政策上重点扶持、优先发展建筑设计、广播影视、工艺美术、计算机软件设计、动漫游戏、广告设计、时尚设计、表演艺术、出版发行、工业设计等十大文化创意产业。考虑到长三角地区文化创意产业已初具规模。根据突出优势、错位发展的原则, 上海市创意产业总部经济发展思路可综合定位为:大力发展具有研发和设计功能的总部经济, 以研发服务业、设计服务业为主、以文化传媒业和咨询服务业为辅, 并以创意消费业作为补充型辅助产业。使以上产业在市场各环节得到体现, 形成完整的产业链。最终促进形成一批产业集聚度高、特色突出鲜明、规模效益显著的产业集群。

(二) 案例分析

“城市新汇”在闸北区大力发展总部经济的大背景下, 由金宏浦和新江实业倾力打造, 所在区域轨道交通优势明显, 现有建筑条件优秀, 具备成为共和新路沿线的优质项目的潜力。建筑面积22579.68m2, 建筑设计风格突出, 有潜质成为共和新路沿线高品位建筑, 易于吸引市中心区外迁客户及区域内高品质客户;紧贴地铁, 对办公楼具有天然优势 (图1、2) ;区域内景观及动线设计刚好符合目前市场流行的风格, 可能获得市场较高的认知度, 例如:智造局、八号桥、智力园;主力楼适合总部企业面积需求, 且能很好带动2#、3#办公楼的租赁进程。

1、建筑定位

“城市新汇”定位为北上海“时尚创意软件园”, 融合“新天地”+“8号桥”的创意产品展示功能, 推出展示办公全新理念;融合“创意产业”+“企业天地”的特点, 形成以IT行业相关的总部型创意办公模式;全力打造以软件产业为基础, 以总部经济为主导, 结合展示办公的形态, 力争成为北上海全新时尚亮软件创意产业园 (图3) 。其方案要点可概括如下:

充分突出5.6m“极至层高”展示区对总部企业及创意产业企业形象提升作用, 尽量满足高税收企业需求;注重创智环境营造, 发掘品牌产业园区的真正综合功能。适合中型企业总部、软件产业企业、成熟的外包服务业企业、可能产生优质税收的其他企业;牺牲租金吸引前期入驻的优质企业。

2、“城市新汇”效益管理措施

(1) 加大招商引资, 建设特色楼宇, 重点建设一批高档办公楼, 加强对办公楼的包装策划、项目储备, 重点引进一批有影响力的国内外大型企业的区域总部或其分部、研发中心等, 有针对性地引导建设形成一批区域性研发楼、创意楼、中介楼等特色商业办公楼。提高办公楼的利用效率, 实现办公楼经济效益的最大化。

(2) 做好功能布局, 调节租金价格, 办公楼收益的主要来源为房屋租金, 故制定合理的租金价格是保障办公楼运营的基础条件。办公楼的出租率与其收益成正比, 那么提高办公楼出租率则是扩大收益的主要来源。在办公楼的业态规划及功能布局中, 开发商尽量通过调整业态和功能布局, 寻找承租能力强劲的业态入驻, 提升租金价格, 扩大收益。

(3) 推进办公楼现代化, 开发节能办公楼, 通过科学的管理方法, 降低办公楼日常能耗, 已达到节约开支的目的。应以“环保、节能、节材、节水、节地”为基本要求, 发展节能型办公楼, 建设高科技含量、高经济效益、低资源消耗、少环境污染的商业办公楼。随着经济的发展、产业结构的转换, 要根据未来办公楼经济对相关产业带动效应的变动以及办公楼经济与整个经济领域的“软化”趋势, 做出具有前瞻性的统筹安排。

四、结语

通过以“城市新汇”项目为核心的招商引资管理系统的建设, 从宏观上掌控好这个关系上海闸北经济发展大事的整体进展情况, 及时了解、解决项目推进过程中遇到的问题, 并能够通过信息化的手段对企业提出的问题进行快速办理, 为企业发展提供更好的服务, 以此推动城市、经济建设的快速发展。

参考文献

[1]胡辰光.供应链商业生态系统的概念模型, 特点及运作机制[J].市场周刊, 2010, (04)

房地产项目包装思路 第4篇

【关键词】供应链 房地产 项目成本控制

房地产行业是一个高风险且资金密集型产业，受国家政策等许多方面因素的影响，开发企业只有明白如何管控运营成本、提升抗风险实力，才能在变化莫测的市场大环境中和各项政策宏观调控下长立不倒。房地产开发企业要科学的管控好项目运行成本，需要站在整个项目供应链条体系的全局层面考量，这就需要了解供应链管理的真正含义、内容与适用价值，然后结合房地产行业项目成本的实际特点，制定出与之相匹配、相适应的控制对策。

一、供应链管理的具体分析

（一）含义分析

具体来说，供应链管理是指开发商通过整合前馈与反馈的信息和物流的方式，将行业供应链上下游中的各个环节，包括原料供应、加工制造、分销、零售，以及终端的目标消费群等所有参与部分都有效联系在一起的一种管理形式。这种管理方法主要是通过集成管理的思维与形式，联结整个供应链条上的所有环节与组成部分共同承担采购、制造和销售的工作。供应链管理的主旨是根据目标消费群的具体需求，整理与链条中各环节相关联的信息、资金和物流等，利用系统理论建立和规划行业内企业的运营策略，最终实现行业供应链条体系整体上的成本最小化和利润最大化。

（二）适用价值分析

首先，对制造和买家环节而言，供应链管理可以有效的减少成本，形成稳定且具备一定竞争实力的价格，提升成品质量，减少库存，提高时间管理效率，缩短提前交货期限，优化企业工艺程序，提升产品设计水平与落实新产品的速度，增强企业获取和管控信息的能力等。

其次，对供应和卖家环节而言，供应链管理可以确保市场需求的稳定性，高效及时的掌握客户需求，提升企业产品质量与运营效率，减少成本，增强企业应对交易变更的灵活性，获取更高利润。

再次，对整个供应链而言，供应链管理可以增进各环节的交流与沟通，实现资源、风险和利益共享，同时参与新产品研发，实现技术集成和互通生产工艺，规避外在因素负面影响，调和企业间的矛盾，实现行业规模化效益。

二、房地产行业实施供应链管理的形式与特点

（一）成本管理形式

作为一种有效控制成本的方法，供应链管理在房地产行业的应用实际表现为用集成化的形式管理整个产业链条。具体做法是通过整合联系房地产行业产业链中的设计、咨询、策划、施工、采购，以及销售和物业管理等环节，系统的规划各个环节的职责与活动，最终实现整个行业成本最低的目的。首先，实现供应链管理的基本条件是各房地产企业需要结合自身实际情况选择与之匹配的合作伙伴，其中涵盖设计企业、原料供应企业、开发施工企业、金融企业、销售和物业管理企业等，组成一条相互紧密联系的供应链条。相互合作的企业间可以共享信息与能力资源，共担风险，共同提升效益水平，最终实现共赢。

（二）成本管理特点

首先，与传统成本控制方法相比，供应链管理基于客户主要需求进行成本管控，借助优化供应链条中的相关作业使客户满意程度实现最大化，降低行业整体成本，提升供应链各环节效益。

其次，相比传统成本管理模式只作用于生产环节的局限性，供应链管理基于全局的角度管理成本，涵盖了从产到销的全过程。此外，相比传统成本管理模式仅考量材料、费用与人工的局限性，供应链管理在此基础上结合行业实际发展情况，还兼顾了企业形象、信誉以及客户关系等所有关系企业可持续发展的元素，以及时间和资源等。

三、开发商运用供应链管理成本的细节

（一）案例分析做好房地产项目成本控制的必要性

以日本丰田公司为例，其对于目标成本的管理是从二十世纪60年代开发出来的。在供应链中，公司根据客户的需求对于产品定价，并在供应流程中仪器作为竞争约束，以为企业获得更高的利润。从原理的角度而言，目标成本可以通过制定预期市场价格，将产品的生命周期成本确定下来。对于产品信息传递给供应商之前，要将产品进行分解，以获得运营阶段的成本。在制定目标成本之前，对于各个地段商品房目标价格进行市场调研，将目标利润建立在企业的长期利润基础上，然后将销售价格中的目标利润去除，在不考虑税金的前提条件下，形成了目标总成本。目标总成本的计算公式为：

目标总成本=销售收入-目标利润

在房地产的供应连体系中，工程施工由施工企业来完成，而建材物资却由厂商直接提供给施工企业。可见，房地产企业是各种资源集合成为一体的集成商。在房地产行业中，房地产企业属于是房地产行业中的下游企业，为了确保工程会亮，并控制好成本，就会采用直接采购的方式而将物资资料结构提供给上游企业，而不经过供应链上游企业。

（二）房地产开发商运用供应链进行成本控制

房地产开发的流程主要由商品房前期生产准备、中间生产过程和后期销售这三个环节组成。但基于供应链管理，在不同的环节，开发商进行成本管控的主要着重点也是各不相同的。

1.控制行业的上游成本

所谓控制行业上游成本，即管理控制开发商取得土地和与金融、设计等上游企业合作等房地产开发前期准备时所涉及的成本。开发商与设计企业的合作，对整个房地产项目总造价成本的影响程度达到75%以上。在对项目目标功能分析后，科学合理的预测出项目整体的开发成本，并严格把控。项目的目标消费群、产品层次、配置档次，以及规模等，直接关系项目整体的投资情况和成本架构，对目标市场的适应能力具有一定的影响，且决定着开发商目标效益的达成程度，紧密关联性的链条形成。

2.控制企业的内部成本

控制与原料供应、开发、承建等供应链中间环节相关联的成本是至关重要。房地产开发商要考量原料、获取土地以及资金来源等成本不断上涨的问题，以控制成本，那么就要与供应链上下游环节相关企业建立长期战略合作关系，以控制好企业内部的成本。

3.控制行业的下游成本

所谓管控下游成本，就是项目完成后，开发商进行产品销售期间所要进行的交易成本控制行为。做好控制行业的下游成本，重点控制的内容是开发商与物业、房产消费群、营销等下游企业之间的交易成本。为了规避此期间的成本严重受到市场波动的影响，开发商有必要与下游企业达成长期的战略合作联盟，合理地运用企业内外部资源，降低产品销售与售后两个环节所产生的成本。

结语：

总之，站在房地产开发企业的角度，成本的有效把控需要兼顾自身的同时，还要覆盖到整个行业供应链中上、中、下游各个环节，这样才能让企业在充满竞争的市场大潮中持续保有强劲的竞争实力。

参考文献：

[1] 喬凤羽.房地产企业供应链管理研究[D].北京交通大学，2007.

[2] 张李磊.房地产企业供应链构建研究[D].重庆大学，2006.

[3] 邓云，周德群，瓮建枝.供应链管理研究进展探析[J].现代管理科学，2005（4）.

[4] 李菁.供应链视角的房地产开发项目成本控制[D].北京交通大学，2010.

房地产企业项目实施进度管控思路 第5篇

房地产企业中，项目的实施进度管控主要指从项目的可行性研究、宗地购置、策划、设计、施工及交付入伙等全过程的时间控制。

房地产项目的运作时间较长，一般为3-5年，这其中政策性因素，原材料成本因素，劳动力成本因素，销售形势的变化等等，都会对项目的运作成本产生影响。项目的实施进度控制得好与不好，将直接影响到整个项目的成本投入，包括设计成本，建造成本，销售成本及其他相关隐性成本及机会成本等。

本文将从基本的管控层面对房地产企业的项目实施进度进行简要分析，以期同行的交流与探讨。

房地产开发项目规划设计管理思路 第6篇

开发商对设计管理好坏直接关系着房地产项目开发的的成败。许多房地产开发公司以及具体开发项目，由于设计管理工作做得不到位，致建设项目进度缓慢、开发周期延长、成本无节制地增加、产品质量达不到要求、报建审图通不过、招标采购延迟等。

初期我们可能会认为是设计院配合不积极，方案达到甲方满意，施工图设计不负责任，二次设计多，设计漏项、错项造成设计变更、签证增加。最终无法控制的项目既定的目标成本，项目利润得不到保障。

广浩地产跟许多开发商所走过的路都差不多，在若干年内都没有对设计管理引起太大的重视。对设计院过度依赖，自己设计管理人才的匮乏，造成项目开发过程管理的蹒跚前行。

自2010年公司进行组织创新和变革以来，在咨询公司（康达信）协助下，按地产开发行业价值链重新进行了组织架构的调整和设置，规范和明确了各环节和模块的职能、职责。例如：设计管理部必须做好以下核心职能工作，1，设计前期管理（设计院的甄选、设计招标合同的标准化、设计任务书的祥拟）；2，设计过程的管理（出图计划的制定、设计过程的督促、外部专家参与的方案成果的评审）；3，设计后期的管理（技术交底、施工现场指导和设计变更的审核、验收）；4，项目的设计后评估，沉淀技术、标准、数据、案例等。

虽然当前我们在设计管理上还有许多工作要做，像限额设计、设计部品标准规划等等，但较之以前，设计管理有了长足的进步和改善。

对设计公司合理准确的采购，对设计过程进行精确规划、严格管理，设计成果的用心评审、充分的技术交底、详细的设计后评估工作的推进，对房地产项目的顺利进行至关重要。以下是房地产开发过程中设计管理工作在每个阶段的基本的任务，必须做好：

1.项目启动阶段。设计管理工作在项目全过程中起着不同的作用，但都必须是满足项目的总体规划和要求来开展的。启动阶段首先明确项目批准的原因，市场需求、营运需求、客户要求、法律要求、战略需要等都有可能是项目开展的依据。

设计部管理门要明确项目产品范围，渐进明细产品的总体定位。通过每次对项目的定义加深，明确项目的产品范围，就是我们常说的概念设计，同时制定产品范围说明书，和项目章程一起作为项目开展的原始依据。

2.设计过程管理阶段。这个阶段也可以分为设计采购管理和产品设计管理两个阶段。

1)设计采购管理：选择合适的设计公司通过合同的形式承包项目的产品设计工作。设计采购可以用两种方式进行，直接指定设计公司和招投标选择设计公司。直接指定公司长期合作的战略伙伴或指定知名设计公司、设计师，这可以根据以往项目经验、专家判断、产品类型等综合因素决定是否直接与指定的设计公司建立合同关系。方案招投标可以分内部招标

和公开招标，现很多公司都采用此方式就不再赘述。特别要提醒的是项目设计主导设计师人选的工作经历对设计成果的输出很重要。

2)产品设计管理：在概念设计的基础上深化建筑设计，这包括方案设计和初步设计。方案设计的主要内容是：总体规划设计方案、景观绿化设计方案、建筑单体设计方案。作为一个完整的房地产项目，这三项内容是紧密衔接相互制约的，必须在方案阶段同时考虑同时深化。初步设计阶段包括内容：规划报审总图、市政设计方案、景观绿化初步设计、建筑单体初步设计。房地产项目的设计方案通过要经过两道门槛。

首先是项目投资人或发起人的认可，我们暂且把项目投资人或发起人称为老板，让老板用最快最简单的方法理解产品是非常重要的，有很多项目的设计管理人员抱怨楼都盖起来了老板又要改立面，其实这不是老板的错，是我们规划设计管理人员没有建立有效的沟通方式，让老板没有理解设计方案的真实信息或过滤掉了部分信息，要顺利通过这个门槛，就要建立有效的沟通系统，不只是规划设计而是整个项目的管理。

其次是政府各职能部门的审核，这也是伴随项目始终的重要工作。对国家及地方的法律法规进行充分的了解，多吸取同类项目的经验作为本项目的风险。

3.工程计划阶段。这是整个项目的关键阶段，要制定工程施工总体计划，其基础就是施工图。施工图设计包括：市政道路施工图、景观园林施工图、建筑单体施工图。所有施工图都应该是详细的涵盖了所有项目范围，而大部分的材料设备采购也应该在这个过程完成，并成为施工图的内容详细表述，这其中也包括专项设计的采购，例如高层建筑项目的幕墙设计、住宅项目的燃气设计等。各专业施工图设计越细致项目成本预算就越完整详细，项目质量、项目成本、项目进度也能更有效的控制。对于大多数建设商业住宅的房地产项目，此时已开始产品的销售策划工作，这是设计部门必须提供准确的详细的设计信息，把设计语言翻译成大众语言进行宣传，吸引客户同时让客户准确理解还未建成的产品，避免虚假错空的信息传递给未来的客户。

4.项目施工阶段。按照项目总体计划按部就班的进行施工组织，这个阶段的工作完全是通过向外承包完成的。设计管理主要参与的是以下控制阶段的工作。

控制阶段是和工程施工阶段并行的，质量、进度、成本以项目总体计划进行实施和控制，而开发商一方主要控制的就是变更，设计管理要及时准确地审核各种变更，提出准确地通过或否定的意见，使变更的发生尽量不脱离总体计划，同时还要提出对项目有利的变更申请，例如变更新技术可以提高工程进度和质量。

5，竣工验收阶段。此阶段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同进行收尾，其中设计管理很重要的工作就是总结经验教训，这对一个公司持续发展有着重要的支持，一个项