房地产融资计划书范文

房地产融资计划书范文第1篇

摘要：随着我国经济发展的不断推进，我国已然逐步走进新的经济发展形式，在这一经济形式下，传统的房地产融资也发生了很大程度的转变，原有单一的房地产开发、融资模式也变得越发的多样化。由此，本文结合新经济形势下房地产融资的实际情况进行阐述研究，从而针对性的提出新形势下房地产融资的新路径，希望能够为我国未来新经济形式下的房地产融资做出帮助。

关键词：新经济形式  房地产  融资研究

一、前言

时代的发展为我国房地产行业的发展注入了新的发展活力，尤其是近几年，随着房地产行业改革的深入，房地产作为我国经济体系中资金最为密集的企业类型之一，新经济形式下房地产运行过程中的融资问题也逐渐的凸显了出来，如何结合现阶段经济发展的实际形式，贴合我国房地产行业发展的现状，针对性的开展房地产就成为了现阶段我国房地产行业发展过程中迫在眉睫需要解决的问题之一[1]。

二、新经济形势下房地产融资的现状

房地产行业作为我国经济的支柱性行业，不同时代的房地产行业往往具备不一样的时代特征[2]，近几年，随着我国新经济形式的来临，传统的房地产融资模式也在新经济形势的影响下发生了不用程度的转变，结合以往对房地产融资现状的研究，笔者认为新经济形式下房地产融资的现状大都集中表现为两个方面：

首先，便是受国家政策影响比较大[3]。自上世纪80年代中期以来，我国的房地产行业在国家政策、法规的扶持下获得了几次“井喷”的大增长，越来越多的企业参与到房地产行业的发展中来，从而实现了企业的蓬勃的发展;但是，随着近几年我国房地产相关政策的改革和推进，我国有关房地产融资的规定也愈发的完善，尤其是自2017年我国银监会下发有关不得违规向房地产企业融资的规章后，融资成为了备受各大企业关注的主要问题，“融资慢”、“融资难”成为现阶段经济形势下会影响中小型房地产企业发展的因素之一[4]。

其次，便是传统房地产企业融资渠道单一的问题。在以往我国房地产企业的发展过程中，可以发现就这一行业来说，在项目开发初期往往需要投入大量的资金成本，虽然部分开发商会凭借自有金来垫付一部分先期开发成本，但是，由于房地产项目的特殊性，导致很多企业的自有资金并不能全面的满足后续房地产项目开发的需求，这一需求背景下，企业就会通过银行融资的方式帮助企业实现资金的流转[5]。虽然，这种方式能够在一定情况下解决房地产企业经济活动面临的问题，但是，随着我国管理部门对银行融资监管的深入，单一银行融资的方式获得的流动资金就很难满足房地产企业运行需求，从而限制企业的发展。与此同时，实际融资中缺乏专业的融资工具，无法及时的将房地产企业与能够帮助实现其融资目标的社会金融服务机构之间的联络，也是目前房地产融资过程中比较常见的问题，这一问题的存在，就很容易为房地产企业后续融资埋下隐患[6]。

三、影响我国房地产融资的因素

在新经济形式下，越来越多的新思维、新模式被应用在了实际的房地产融资过程中，但是，由于有关房地产融资的相关研究在我国房地产领域中应用的时间较短，导致在实际的房地产融资环节仍旧会受外界影响比较明显[7]，结合对以往房地产融资情况的调查、研究，在新经济形势下影响房地产融资的因素大都几种表现在如下三个方面：

（一）房地产与信托之间存在壁垒

就以往我国房地产行业来看，房地产信托能够有效的将资本市场与房地产市场进行链接，但是其连接处的经济活动就会相对比较复杂，不仅需要参与者们尽可能多的掌控实际房地产发展的信息，同时也需要参与人员对理财知识有一点了解。但是，由于我国这一领域发展的时间较短，这一环节中很多的从业者专业性都存在一定的不足，影响其两者之间的实际连通，同时影响后续房地产融资的开展。

（二）房地产企业对股权融资的要求高

对于房地产企业来说，股权融资是其实际运行中最为“简单”的融资方式，这一融资方式不仅能够在很大程度上降低房地产企业融资的成本，同时对房地产企业可能会造成的风险也相对较低。但是，就这一模式而言，如果想要开展这一融资模式，就需要房地产满足证监会的相关需求，近几年，随着证监会对这一需求、标准的提升，房地产企业如果想要通过股权融资的方式获得预期的融资效果就显得愈发困难。

（三）房地产企业中债券比重相对较低

就我国房地产融资中不可忽视的金融市场来说，虽然我国目前金融市场已然发展了十数年的时间，但是，受我国固有证券思维的影响，导致在以往的债券发展侧重大都集中在国债层面，很少有企业能够发行并流通企业债券，部分能够发行企业债券流通性也存在比较明显的不足，从而影响了实际房地产融资的成果。

四、推动我国房地产融资的策略

结合上述新经济形势下我国房地产融资的实际情况来看，笔者认为在未来的经济发展过程中，如果想要针对性的实现我国房地产融资的目标，就可以从下述几个方面入手针对性的予以落实，以此推动未来房地产融资的落实。

（一）构建多层次的房地产融资体系

通过上述研究，笔者认为在未来的房地產融资环节，如果想要获得更好的融资成果，就需要针对原有的融资体系进行优化、完善，从而构建覆盖多层次的房地产体系，推动未来我国房地产融资平台的建设。比如，就这一层面来说，首先，应根据我国实际房地产融资的发展现状，对原有资本市场中比较常见的融资渠道进行综合性的评估，通过证券化的方式推动后续住房抵押借款体系的逐步完善，保障融资双方利益的同时为我国未来房地产融资塑造良好的发展环境;其次，则应针对原有的房地产融资机制进行系统的完善，解决实际工作中当地政府对于房地产行业发展的资金需求，以此从多角度、多层次推动房地产融资活动的展开，为未来新经济环境下的房地产融资发展做出帮助。

（二）构建多样化的房地产融资模式

结合笔者的研究，笔者认为在新经济形势下，首先，应创新构建多样化的房地产融资新模式也能够在一定程度上实现房地产融资的发展和革新。比如，就这一环节，房地产融资人员可以选择通过更加多样化的方式将原有的融资模式进行整合，从而帮助房地产企业更好地分散风险，同时更多地筹集能够用于后续经营的资金，以此帮助房地产获得更好的发展。与此同时，就这一环节，房地产企业还可以通过设置权益基金的方式帮助企业吸引更多的外部资源，同样得到房地产融资的效果，实现新经济环境下房地产融资的目标;其次，融资工作还可以通过间接融资的方式实现房地产融资的模式。需要注意的是，就这一环节，由于部分中小房地产企业长时间存在融资难的问题，造成很多中小型房地产企业容易在融资时出现问题，所以，在未来的房地产融资环节需要针对这一融资环节可能会存在的风险隐患予以针对性的关注。

（三）轉变传统的房地产融资思维

随着时代的发展，传统的房地产融资思维已经很难在本质意义层面满足人们对于房地产融资的切实需求，所以，在未来的新经济形式下的房地产融资来说，应结合未来房地产行业、金融行业的实际情况进行综合性的转变，拓宽房地产融资的新渠道，以此实现推动我国房地产融资发展的目标。比如，就这一环节，房地产融资者们可以结合实际的房地产情况，将原本的融资份额进行划分，一方面降低房地产融资的风险，另一方面吸引更多的社会资金参与其中，以此实现在新经济形势下房地产融资的发展。

五、结语

综上所述，随着我国新经济形势发展的日益完善，房地产融资作为目前房地产行业发展过程中不可忽视的重要问题之一，如何通过合理地开展房地产融资就成为了现阶段迫在眉睫需要解决的问题，由此，本文着眼于以往我国房地产融资中存在的不足和影响因素进行阐述、研究，思考了未来新经济形式下未来房地产融资发展的道路，以期能够对未来房地产行业的革新做出帮助。

参考文献：

[1]梁芳.当前我国房地产市场金融风险分析[J].纳税，2019，13（23）：185-186.

[2]邓硕.新经济形势下的房地产融资探讨[J].财会学习，2019（09）：192+194.

[3]余建文.房地产行业新融资方式产生的相关风险问题研究[J].住宅与房地产，2019（05）：20.

[4]杨林.房地产项目融资模式的探讨与应用[J].企业改革与管理，2017（11）：117-118.

[5]万江滔.新经济形式下房地产企业的筹资方式分析[J].新经济，2016（05）：64-66.

[6]王萍.新经济形势下的房地产融资探讨[J].会计师，2015（14）：40-41.

作者单位：中冶国际投资发展有限公司

房地产融资计划书范文第2篇

关键词：房地产融资渠道；问题；对策

文献标识码：A

1我国房地产融资渠道及其现状

1.1房地产融资渠道概述

房地产融资渠道，就是房地产企业在工程项目的开发建设过程获取资金的方式。房地产融资的特点包括所需资本金额大、产品生产周期长、运营过程风险大、资金专用性强等。一个项目从开始筹建到建成完工的各个环节都需要大量的资金；而且地产项目它的工程量大，生产周期长，导致资金周转时间长。

1.2房地产融资渠道的现状

房地产开发过程中各个阶段都需要大量的资金，而为了融取更多的资金，融资渠道和金融产品的多少就成了关键。但是，就目前来看融资渠道的发展受到多方的限制，各类融资方式都存在缺陷发展缓慢，特别是在近几年房地产行业的发展开始走下坡路出现不景气的现象的状况下，房地产资本运作中如何扩展融资渠道筹集资金就成了房地产业取得进一步发展的重中之重。

2我国房地产企业融资渠道存在的问题

房地产融资渠道是完成房地產融资最关键的部分，它是房地产业的资金保证。通过以上对房地产融资渠道的现状及特征的表述可以看出房地产企业的融资是房中还存在着许多问题，这些问题严重阻碍着房地产业的发展。

2.1融资渠道单一，风险积累

虽然我国房地产融资渠道日趋活跃，出现了多种融资方式，但是，多元化的房地产融资体系尚未形成，融资市场还够不完善，我国房地产融资依然以间接的银行信贷为主。这种以银行信贷为主导的单一融资格局不仅给企业带来了财务风险也使给其长期提供贷款的银行处于风险中。

2.2多元化融资发展的限制因素

房地产业是资金密集型产业，其无疑要求强大的资金作为发展的后盾，那么光靠以银行信贷为主的方式筹集资金是远远不够的。虽然有房地产信托、房地产投资基金、债券融资、股权融资等多元化的融资方式作为补充，但由于限制其发展的因素过多导致多元化的融资发展比较困难且存在一定的局限性。

3增加房地产企业融资渠道的对策

3.1建立多层次的房地产融资体系

如今我国资本市场还不够健全，在以银行信贷为主要融资方式的当下，为房地产业和银行都积累了风险隐患。所以，当前解决我国房地产企业融资渠道狭窄的问题，首要前提和基础性措施是建立一个多层次的房地产融资体系并保证其稳定性，这样才能为不同层次、规模的公司提供相应的融资场所，以满足不同企业融资差异性的需求。

3.2加紧开发房地产金融投资产品

多元化融资发展受到限制，归根到底还是由于我国房地产行业相关中介机构发育不成熟和金融产品发行机构不健全。为了推动我国房地产融资渠道朝着多层次、多元化的方向发展，就必需建立稳定、完善、品种多样化的金融产品供应体系。而目前我国房地产金融市场的发展才刚刚起步，各方面体系不健全，融资产品的品种较少。所以在完善房地产融资渠道的过程中应注重对一些过去不曾或涉及较少的融资产品重新审视，进行客观的评估，从中开发出金融衍生产品。

参考文献

[1]刘佳炜.房地产融资现状分析与发展展望[J].经济师，2013，（06）.

[2]余立.论加速实施房地产证券化正当其时[J].经济师，2008，（11）.

[3]冯彦.当前房地产企业的融资困境及融资方式选择[J].金融经济（下半月），2011，（11）.

[4]曾凡昌.试论房地产融资风险的法律规制[J].金融论坛，2010，（10）.

[5]袁心强.应用翡翠宝石学[M].武汉：中国地质大学出版社，2009.

[6]葛宝荣，刘涛，张家志.中国国家宝藏：黄龙玉[M].北京：地质出版社，2009.

房地产融资计划书范文第3篇

编撰部门;融资部林海敏

开发部成鹏 目 录

第一章

概 要

一、借款人评价

二、项目评价

三、市场评价

四、投资筹资评价

五、财务评价

六、贷款风险评价

七、评估结论

第二章 借款人评价

一、借款人概况

二、经营者素质及管理水平

三、信用状况评价

四、资产负债分析

五、盈利能力及资产运用效率

六、现金流量分析

七、信用状况评价

八、企业前景评价

第三章 项目建设条件评价

一、项目建设的必要性

二、项目建设内容、规模和建设

三、项目实施进程评价

四、项目建设条件评价

五、设计单位资质评价

六、施工、监理单位资质评价

七、环境保护评价

第四章 市场评估

一、市场供求状况及其发展趋势分析

二、城东房地产市场分析

三、市场定位分析

四、市场预测分析

五、项目分析

第五章 投资估算和筹资评价

一、投资估算

二、投资来源及筹资评价

三、项目投资计划评价

四、有关说明

第六章 偿债能力评估

一、项目财务效益预测

二、项目财务现金流量分析

三、资金来源与运用分析

四、项目偿债能力评估

五、项目敏感性分析

第七章 贷款风险与效应评价

一、定量分析

二、定性分析

三、贷款担保评价

第一章

概

要

根据四川房地产有限公司开发“”工程申请贷款的需要，经工行支行初审，并报工行分行营业部住房信贷处研究决定，组成评估小组，于2002年11月24日对该项目进行全面评估(评估基准日确定为2002年9月30日)。根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作的方案，参照工行“房地产开发贷款评估办法”的要求，评估组采用必要的评估程序，通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于2002年11月29日完成评估工作。现将评估报告简要概述如下：

一、借款人评价

四川房地产有限公司(以下简称四川)成立于1999年7月22日，是集团股份有限公司下属的全资公司。法人代表，注册资本2000万元，分别由集团股份有限公司投资1800万元和房地产有限公司投资200万元构成;公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。2001年1月起正式进行“”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“ ”业已取得近2.5亿元的销售佳绩，实际到帐销售收入为15848.89元。截止2002年9月，公司资产总额为21335万元，负债总额为13482 万元，所有者权益为7852万元。

四川在工行支行开有一般结算帐户。截止2002年9月30日，在工行支行存款余额为557万元;公司借款余额9000万元，其中工行支行借款7000万元，中行支行借款2000万元，均按时付息，无借款逾期现象发生。企业无不良信用记录，2002年经工行分行审核评定信用等级为未评级。

通过资产负债率、盈利能力及资产运用效率、现金流量的分析，得出以下结论：企业所有者权益呈现增长趋势,自身积累增加,对负债的依赖程度减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力。

二、项目评价

“”居住小区项目，位于成都市东南部锦江区乡

永兴村

三、四组(村)二环路内侧米，地理位置优越，交通便利。该项目总占地163,648平方米(含代征地41,024平方米)，建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米(可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米)，会所 2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。

项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套，其中联排别墅319套、复式别墅84套。项目容积率0.95，绿化率53%。

项目各项报批手续齐备，建筑勘察、设计、建设、监理单位均具有相应资质。小区于2001年8月全面开工，截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装;游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在2002年12月完工交房。

三、市场评价

根据企业提供的资料，“”项目定位为大规模高档联排别墅和复式别墅小区，该项目具有地理位置优越，小区环境别具一格等优越性，同时存在小区内车位比不足，定位较高，销售不容乐观等劣势。通过选取交易实例进行分析，得出联排别墅平均售价5391元/ m2，复式别墅平均售价4183元/ m2。本项目可实现销售收入联排别墅43466.61万元，复式别墅6061.17万元,预计可实现销售收入49527.78万元。

四、 投资筹资评价

根据企业提供的经规划局批准的总平方案，参考该开发企业在同类项目上的开发成本以及成都市同类建设项目经济技术标准，并结合项目自身情况，经测算该项目总投资40573.09万元，其中项目开发成本(土地、房屋开发费及其他)35679.20万元，开发费用(财务费用、管理费用、销售费用) 4893.89万元。经评定单方成本为3494.91元/平方米;其中：土地1489.04元/平方米、前期工程费68.30元/平方米，房屋开发费为 1327.16元/平方米、费税(主要为综合报建费、集资费)140.85元/平方米、期间费用421.55元/平方米，其他费用8.19元/平方米，不可预见费39.82元/平方米。

企业自筹资金12478.55万元，工行土地储备贷款7000万元(到期集团代还，详见附件：集团承诺函，截止2002年11月末，已归还1100万元)，中行流动资金贷款2000万元(2003年到期)，向工行新增房地产开发贷款5383.08万元，销售滚动投入 13711.46万元。企业自筹资金占总投资的30.76%，符合规定的贷款要求，截止评估基准日，该项目已投入资金为29229.93万元。

五、 财务评价

经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下：(详见评估主表4项目财务现金流量表)

1、项目建成后将实现净利润4108.17万元;

2、内部投资收益率：按全部投资计为26.77%;

3、财务净现值(还原利率10%)：按全部投资计为3341.04万元;

4、动态投资回收期(还原利率10%)：按全部投资计为2.03年;

由以上可以看出，该项目内部投资收益率均大于设定的基准收益率(设定的基准收益率为10%)，财务净现值大于零，说明该项目在计算期内按行财务评价标准可行。

六、 贷款风险评价

通过定性及定量分析，项目财务抗风险能力较强。

通过定量计算，本项目风险等级为AA级，贷款项目综合风险度为0.25，低于风险度0.6的界限值。

该公司向行提出贷款担保方式为其母公司集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方集团股份有限公司2001年所有者权益为16.8亿元，其中未分配利润为2.87亿元，对外担保为1.9亿元，且全部为集团内部担保。财务状况良好，担保方式可行。

七、 评估结论

评估小组经过对企业综合情况、项目建设条件、投资估算，筹资、销售及偿债能力、贷款风险及效应等多方面进行分析测算，认为：“”项目建设条件具备，目前，土建已完成90%，景观已完成40%，投资计划可行，财务评价符合贷款要求，项目被评为AA级，具有一定的抗风险能力，该公司向 行提出贷款担保方式为其母公司集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方集团股份有限公司2001年所有者权益为 16.8亿元，其中未分配利润为2.87亿元，财务状况良好，担保方式可行。

由于项目在建设条件和市场销售等方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作。

第二章 借款人评价

一、借款人概况

并通过了“ 四川房地产有限公司(以下简称四川)成立于1999年7月22日，是集团股份有限公司下属的全资公司。法人代表，注册资本2000 万元，分别由集团股份有限公司投资1800万元和房地产有限公司投资200万元构成;该公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。

四川房地产有限公司在成立之初就严格管理，建立了一整套严格的管理制度。作为集团有限公司开拓中国西部市场的桥头堡，四川 在最初的两年主要代表集团从事战略性工作，包括市场考察，战略咨询等，没有实际操作项目。该公司于2001年1月起正式进行“”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。“”于2001年8月正式开发，2001年12月8日正式开盘发售，在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“”业已取得近2.5亿元的销售佳绩。售房率已接近50%。开盘以来，“”已获得2001年度“成都市10大金奖楼盘”和“群众最喜爱的楼盘”等荣

誉亚太村生态住宅小区”的评审、2002年6月份在由建设部主办的2002年中国住宅创新夺标评选中，获“创新示范楼盘”综合大奖。

二、经营者素质及管理水平

四川房地产有限公司产权明晰，制度完善，对内对外经济关系清晰，无对外投资和诉讼等法律事宜。公司下设工程部、配套部、开发部、销售部、策划部、行政部和财务部7个部门;现有正式职工34人，其中博士1人，硕士5人，本科24人，大专4人;具有高级职称4人，中初级职称28人，公司人员配置优势明显，素质较高，具有一定的专业技术水平。

四川房地产有限公司主要领导人基本情况如下：

法人代表：，男，39岁，硕士。

总经理：，男，39岁，硕士。

副总经理：，男，47岁，博士。

财务部经理：，男，28岁。

三、信用状况评价

该公司在工行支行开有一般结算帐户。截止2002年9月末，该公司在工行支行存款余额为557万元;公司借款余额9000万元，其中工行支行借款7000万元，中行支行借款2000万元，均按时付息，无借款逾期现象发生。企业无不良信用记录，经省分行审核评定其2002年度信用等级为未评级。

四、资产负债分析：

企业财务状况详见附件企业的资产负债表。公司的资产负债状况及主要经济指标如下表：

资产负债及偿债能力指标简表 (单位:万元) 项目 2000年 2001年 2002年9月

总资产 17000 26798 21335 总负债 15000 25442 13482 流动资产 17014 26678 21172 流动负债 0 10442 13482 所有者权益 2000 1356 7852 资产负债率(%) 88% 94% 63%

流动比率(%) 255% 157% 速动比率(%) 112% 77%

(一)、资产负债趋势分析：

下表是企业近三年资产负债变化趋势(与上一年比较): 资产负债横向变动趋势表 (单位:万元) 项

目 2000年 2001年 2002年9月

资产增长绝对数 16390 9798 -5463 增长百分比 2686% 57% -20%

负债增长绝对数 14990 10442 -11960

增长百分比 149900% 69% -47% 权益增长绝对数 1400 -644 6496 增长百分比

233% -32% 479%

从上表可以看出该企业2000年、2001年总资产增长很快,2000年末比1999年末增长了2868%,2001年较2000年末增长了57%，2002年9月总资产较2001年下降20%，负债较同期下降47%，主要是该公司2000年4月代集团在成都建行贷款15000 万元，投入“花园”开发项目，2002年3月集团将“花园”的股份转让给了合作方，提前收回投资，归还了成都建行的15000万元贷款。因此该企业2002年9月的负债较同期减少11960万元，减少47%，相应的减少资产5463万元，减少20%。由于资产减少的比例小于负债减少的比例，因此企业所有者权益呈现增长趋势,企业的财务状况越来越好，净资产的增加，说明企业自身积累增加,对负债的依赖程度减小。

(二)、资产负债比例分析

项

目 2000年 2001年 2002年9月

资产负债率(%) 88% 94% 63% 利息保障倍数 0 -1.22 13.7 流动比率(%) 255% 157% 速动比率(%) 112% 77%

资产负债率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企业的资产负债率到评估日已经处于一个良好的水平，低于平均值79.7%。企业的流动比率2001年是255%，2002年9月是157%，虽然2002年较2001年有所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值的165.9%。企业的速动比率2001年是112%，2002年9月是77%，虽然2002年较2001年有所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值87.2%。因此企业的长期和短期偿债能力较强，有较强的举债能力，由于企业2002年资产负债率较低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍数 2002年9月是13.7，较平均值1.6高出12.1倍，说明企业有较强的付息能力。

(三)、资产负债增减变化原因分析：

通过对企业近三年的资产负债变动的分析，对其变动较大的科目列举如下：

近三年企业资产负债简表

单位：万元

项 目 2000年 2001年 2002年9月 项

目 2000年 2001年 2002年9月

总资产 17000 26798 21335 总负债 15000 25442 13482

一、流动资产 17014 26678 21172

一、流动负债 0 10442 13482 其中：货币资金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000 应收帐款 0 0 7759 应付帐款 0 0 2

短期投资 0 0 0 其他应付 0 1343 4728

其他应收款 16593 11252 424 预收帐款 0 787 0 预付帐款 0 3 37

存货 0 14927 10711

其他 0 0 0

二、长期负债 15000 15000 0

二、长期投资 0 0 0

三、固定资产 0 124 158

三、所有者权益 2000 1356 7852 其中：固定资产清理 77 其中：股本 2000 2000 2000 固定资产净值 0 124 81 资本公积 0 0 0

四、无形及递延资产 -14 -5 4 未分配利润 0 -644 5852 变动说明:

1、应收帐款:2002年较2001年增加7759万元，全部是应收客户购房款。

2、其他应收款：2002年较2001年减少10828万元，主要原因是代集团投资“花园”的15000万元收回。

3、存货与在建工程部分：2002年企业存货10711万元全部为“”在建工程成本未结转部分，2002年较2001年减少4216万元为已转入经营成本部分。

4、其它应付款：2002年较2001年增加3385万元，主要是与集团之间往来帐款增加2248万元，与金立国际投资有限公司企业间借款增加500万元。

5、预收帐款：2002年9月较2001年减少787万元，主要是将预收房款确认为收入。

6、长期负债：2002年较2001年减少15000万元，主要是代集团在成都建行贷款的15000万元，提前归还。

五、盈利能力及资产运用效率

该企业2002年9月已经实现销售收入23650万元，实现利润5852万元，销售利润率为27.82%。下表是该企业近三年盈利指标。

单位：万元

项目 2000年 2001年 2002年9月

销售收入 0 61 23650 利润总额 0 -644 5852

销售利润率(%) 0 -806.56% 27.82% 总资产利润率 0 -2.4% 27.43% 净资产利润率 0 -47.42% 74.53% 存货周转率 0 0 148.32%

成本费用利润率 0 0 34.93% 利息保障倍数 0 -1.22 13.7

从上表可以看出：企业的销售收入是逐年递增，利润总额大幅增加，说明企业的盈利能力较强。但2001年企业的利润总额亏644万元，销售利润率是-806.56%，总资产利润率是-2.4%，净资产利润率是-47.42%，资金运用效率较低，具体原因主要是房地产业的特点是前期资金投入大，生产周期较长。该公司的“”项目2001年3月才开始进入实际运作，因此前期资金投入大，资金运用效率较低，2001年几乎没有销售收入，所以反映出来是利润总额为亏损644万元。公

司开发的“”项目于2001年12月28日才正式开盘，公司2001年没有结转销售收入，故此次主要对公司 2002年9月末利润表进行分析。从结构上分析：企业2002年9月的期间费用为862万元，占整个销售收入的3.64%。结合企业销售情况分析，由于 “”项目为联排别墅和复式别墅小区，开发期较长，而截止9月公司已销售房屋接近50%，以较小的费用投入取得较好的销售，说明企业的营销能力及内控制度较好。从比率上分析，公司的销售利润率为27.82%(介于良好值和平均值之间)、成本费用利润率为34.39%(行业优秀值)、利息保障倍数为 13.7(行业优秀值)。从销售利润率可以看出，企业具有较强的盈利能力;成本费用率和利息保障倍数超过行业优秀值，说明企业具有较好的成本内控能力，同时也说明企业具有较强的营销能力和偿还债务的能力。

六、现金流量分析

下表是企业近三年的现金流量表(单位：万元)：

项目 行次 金

额

2000年 2001年 2002年9月

一、经营活动产生的现金流量 1 现金流入 2 0 6442 35762

现金流出 3 16002 14382 19610

经营活动产生的现金流量净额 4 -16002 -7940 16152

二、投资活动产生的现金流量 5 现金流入 6 10 0 13

现金流出 7 0 137 24

投资活动产生的现金流量净额 8 10 -137 -11

三、筹资活动有关的现金流量 9 现金流入 10 16400 10000 2000 现金流出 11 0 1848 16398

筹资活动产生的现金流量净额 12 16400 8152 -14398

五、现金及现金等价物净增额 13 408 76 1744

企业2000年、2001年、2002年9月现金流量均表现为净流入，说明企业经营状况良好，实力雄厚，有较强的融资能力。

七、信用状况评价

该公司至评估基准日在银行有短期借款余额9000万元，无逾期与不良贷款记录，分布如下表：

项 目 存款 贷款 备

注

工行支行 557 7000 11月份还款1100万元，无拖欠本息

行支行 142 0

行支行 318 2000 无拖欠本息

营业部 92 0 银行 1001 0

纳税专户 130 0

合 计 2240 9000

经我们在人行查询系统查询，四川房地产有限公司无任何不良记录，信誉良好，2002年贷款卡年审时，被中国人民银行分行营业管理部指定的资信评估机构评为AA资信等级企业(详见附件)。

八、企业前景评价

四川房地产有限公司作为集团公司的全资公司，具有丰富的企业管理和房地产开发经验，企业目前已具备一定的规模，具有较强的房地产开发技术力量和经济实力。该公司开发的第一个项目为“”高档住宅小区。“”于2001年8月正式开发，2001年12月8日正式开盘发售，在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“”业已取得近1.58亿元(按实际到帐计算)的销售佳绩。因此四川根植于这样的母体，自身又具备了一定的实力，公司的发展前景将极其广阔。

第三章 项目建设条件评价

一、 项目建设必要性

“”居住小区项目，位于成都市东南部锦江区乡永兴村

三、四组(村)二环路内侧400米，过九眼新桥至顺江路可直达一环路和内环线。其西靠府河，东靠石牛堰，南临其他项目待建工地，北临望江公园，与四川大学隔河相望，该项目地理位置优越，交通便利。

该项目总占地163,648平方米(含代征地41,024平方米)，建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米(其中销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米)，会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套。项目容积率0.95，绿化率 53%。四川房地产有限公司依托这个强大的母体和借用多年来在房地产开发中积累的经验，此次推出的“”是成都市唯一的大规模的联排别墅和复式别墅住宅小区，也是集团决心在成都树立的样板工程。

成都市政府通过对旧城改造和府南河综合整治延伸工程的开展，确立了向东向南发展战略，该项目定位符合成都市向东向南发展规划。随着国家西部大开发战略的实施，成都作为西南特大型中心城市，众多前来参与西部大开发的公司纷纷选择成都作为在西南地区发展的总部，该项目能够满足中高收入家庭和购房投资客户对高档住宅的需求。同时为开发商带来较好的经济效益和良好的品牌效应。

二、项目建设内容、规模和建设方案

根据成都市计划委员会对“”项目建设规模申请的批复，该项目总占地163,648平方米(含代征地41,024平方米)，建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米(可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米)，会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。

该项目设计开发修建52幢住宅楼和公用配套房，包括联排别墅和复式别墅，联排别墅前后均有花园，复式别墅也有屋后花园和屋顶花园，做到了户户有花园，每户面积在160平方米到298平方米之间，共有住宅403套，项目容积率0.95，绿化率53%，户型和面积为：

建筑套型 建筑面积 户数 占比例

联排别墅A 225 10 2.48% 联排别墅C 239 137 34.00% 联排别墅E 264 164 40.69% 联排别墅L 298 8 1.99%

双复式别墅N1 160 42 10.42% 双复式别墅N2 185 42 10.42%

合计 403 100%

该项目建筑设计方案由新加坡建筑城市设计公司和成都华宇建筑设计有限公司设计，并经成都市规划局同意，现将规划设计方案简介如下：

1、“”项目定位为高档，由47栋三层联排别墅、5栋四层复式别墅、小区会所、幼儿园、配电所、管理人员办公室、游泳池、网球场等组成;各幢建筑物之间设有绿地，绿化率达53%。

2、小区在东西南北四面各有一个入口，小区内道路采取人车分流方式;联排别墅住户每户均有半地下车库，复式别墅在楼前有露天车位解决住户停车问题，同时不影响小区的绿地率。小区外围共提供60个公共车位，非小区住户车辆不得进入小区，以降低车辆对小区环境的影响。

3、“”小区处于两河交汇的河坝地区，地质情况复杂，所有建筑均采用了框架结构，通过在地面下形成错落框架和更换局部土层，抗震设防烈度七度。小区建筑外观造型新颖，户型设计动静功能分区合理，面积分配适当，使用方便，采光通风良好。

4、整个小区三表出户，配备光纤网络系统，采用防污染管道系统，统一空调室外机箱位置，并配备周界防越报警系统、闭路电视监控系统、可视对讲系统、保安巡更系统、紧急广播及背景音乐系统、小区门禁、停车管理系统;充分体现出小区建筑的智能化。

5、小区外墙采用外墙漆与石材的结合，彩色波纹瓦坡屋面，塑钢窗框，客厅为夹胶隔音隔热玻璃，主要房间为透明中空隔音隔热玻璃，入户门为高级防盗门，车库为自动感应门，露台铺设防滑地砖，统一安装护栏，花园绿化到位，石材入户小径;室内为墙面、天棚水泥沙浆抹平，刮腻子，地面为混合砂浆找平。

三、项目实施进程评价

该项目经成都市计委同意立项，并已取得了所有报批资料，该项目目前已取得的所需文件有：

成都市计委：成计投资[2000]449号“关于四川房地产有限公司、国际投资有限公司联合开发原商品住宅项目建议书的批复”;

成都市规划局：成规管[2002]第1845号《定点通知书》;

成都市计委：成计投资[2001]272号“关于四川房地产有限公司、国际投资有限公司联合开发商品住宅项目可行性研究报告暨调整建设规模申请的批复”;

成都市国土局：成国土锦[2000]出让合同第号《国有土地使用权出让合同》;

成都市规划局：成规管[2000]第号《建设用地规划许可证》;

成都市国土局：成国用2001字第号《国有土地使用证》;

成都市规划局：成规建管[2001] 号《建设工程规划许可证》;

成都市规划局：成规建管[2001] 号《建设工程规划许可证》;

成都市规划局：成规建筑[2002] 号《建设工程规划许可证》;

成都市规划局：成规建筑[2002] 号《建设工程规划许可证》;

成都市建委：，, , , , ,号《施工许可证》。

成都市房地产管理局：成房(2001)预售证第号、号、号、号、成房(2001)预售证第号、、、、、号《商品房预售许可证》。

小区于2001年8月全面开工，截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装;游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在2002年12月完工交房。

四、项目建设条件评价

“”小区建设用地为城市建设规划用地，由成都道建设指挥部统征并报经成都市国土局批准转让给四川房地产开发有限公司和金立国际投资有限公司用于商品住宅开发，不存在拆迁问题。整个施工场地平整开阔，施工场地四周道路平整通畅。小区所在位置临近二环路，水、电、气、污水等市政设施均可直接与市政管线碰接。

小区采用环状供水系统，通过一条DN150联络管从市政管网配水;小区自建有配电所，设计电容量为3000KVA，并实施一户一表工程;天燃气全部到户;为完成以上各项配套设施建设，公司已取得供水、供电、供气等相关部门同意，并委托具有专业施工资质的公司实施有关工程设施的建设。

五、设计单位资质评价

该项目设计方案由新加坡设计公司和成都建筑设计有限公司完成。

新加坡设计公司汇集了多名美国、英国、香港和中国教育背景和工作经验的建筑师，其设计较好的融汇了中西文化风格，负责该项目的总体设计。

成都建筑设计有限公司是国家建设部批准的首批全国十六家民营甲级设计单位之一，公司目前拥有7名一级注册建筑师、7名一级注册结构师， 6名设备专业高级工程师，技术人员60余人，各专业配置齐全，公司多项设计获省市级优秀设计奖和优秀方案奖，承担的工程设计有：青城白鹭洲100,000 平方米，清华坊住宅区50,000平方米等项目。

六、施工、监理单位资质评价

工程施工由成都市区建筑工程总公司、四川第建筑工程公司等五家公司组织进行，各公司资质等级及所承担项目建设规模见下表：

承建单位名称 公司资质等级 承建规模(平方米)

成都市区建筑工程总公司 壹级 31,777 成都市建筑工程公司15,435

成都市区建筑安装工程公司 贰级 22,336

成都市第、第建筑工程公司属于成都市建总集团，该集团资质等级为壹级

项目工程质量监理由资质等级为丙级的成都建设监理有限责任公司和资质等级为乙级的成都工程监理有限责任公司承担。

七、环境保护评价

“”项目周边环境良好，三面临水，特别是北面是环境优美的公园，附近也没有产生对空气、水源造成污染的单位。

工程建设施工中的废物、废渣将采取定点、集中处理，不会对周边环境污染、破环。项目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，粪水经净化分解达到国家二级排放标准后，与生活洗涤水合流排入城市污水管网，雨水则顺城市雨水管网排放。

宅间距设计符合城市规划的要求，住宅区各户均有直接采光、通风，具有良好的自然采光和通风条件，同时以天然气为燃料，加上较完善的户内设施，室内外环境较为理想。

该小区环境绿化由专业园林公司设计施工，遵循现代城市建设与环境协调发展的关系，把建筑本身给人造成的视觉上的挤压逐步减轻，规划布局合理，使人与建筑，建筑与绿化达到相互交融的境界，使整个项目区域为一个环境较为舒适、优美、宁静的住宅区域。

综合以上分析认为，四川房地产有限公司的“”项目建设符合国家产业政策和成都市政府支持范围，且地域位置优越，交通方便，规划设计合理，各项报批手续齐备，项目建设条件具备，现土建已完成90%，景观已完成40%，评价可行。

第四章 市场评估

一、 市场供求状况及其发展趋势分析

(一)宏观经济政策和产业政策导向

2001年全球经济增长速度放缓，在这种外部经济环境不利的条件下，中国经济以高于7%的增长速度受到世界各国普遍关注。在北京申奥成功和中国成功加入WTO，国际地位显著上升的基础上，中国政府依靠积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济环境稳定的前提下，通过实施西部大开发，加大基础设施建设力度的扩大内需的经济政策，充分挖掘国内经济的潜力，维持了国民经济的高速增长。

中国的房地产业在经历了199

2、1993年的过热后，随着宏观经济的调控进入了低谷。为扩大内需、拉动经济增长，中央提出要把住宅建设培育成为新的经济增长点，同时出台了停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化的政策。近几年来中国人民银行多次降低存贷款利率，商业银行为购房提供的按揭贷款，激发了房地产市场特别是住房市场的启动。

为进一步规范房地产市场，2001年从中央到地方各级房地产主管部门都按照市场实际要求，对涉及房地产投资体制、土地取得、规划设计、建筑施工、销售管理、物业管理等房地产开发经营的各个环节的政策作了修改和调整。从而，一方面保护了消费者的合法权益，有效刺激了房地产消费需求;另一方面规范了房地产企业的经营行为，提高了房地产业的市场准入门槛，促进房地产市场优胜劣汰机制的形成，为房地产业的持续、健康发展起到了积极的推动作用。 2002年

1、2月，中国人民银行降低利率以及建设部降低房地产交易费用，有利于房地产市场的发展。

(二)成都市经济发展水平和房地产市场状况

作为西部大开发的战略要地，依托于国内良好的经济环境，成都市人民政府从两方面入手加速成都经济的快速增长。对外，成都市人民政府积极改善成都的投资环境，整顿和规范投资体制，吸引外资的大量进入;对内，加大经济结构的调整力度，加快产业结构升级，实现产业结构逐步优化，搞活中小企业，提高企业的竞争力。2001年全年完成国内生产总值(GDP)1491亿元，超额完成目标任务3.1百分点，增幅达13.1%;实现全年财政收入145.4亿元，比上年增长22.5%，其中地方财政收入77.6亿元，比上年增长了32.1%。为“十五”期间成都经济快速发展奠定了良好的基础。2001年成都房地产业保持了良好的发展形势，全年实现房地产开发投资170.76亿元，同期增长32.2%;人均购房和建房支出达到345.53元，较上年同期增长 59.1%，其中住房装饰支出和家俱材料支出比上年分别增长了2.63倍和14倍。

2000年成都市区人均居住面积11.6平方米，据预测到2005年末人均住房居住面积将达到20.5平方米。目前成都市56.7%的家庭已经购房，居民购房呈上升趋势。从房屋产权看，67.4%的城镇家庭住房产权属于个人，其中49.1%是房改房，居各类产权房之首，7.6%是原有私房，10.7%是商品房。因此，成都市居民购房空间广阔，开发商品住宅极具市场潜力。

2001年成都市政府加大了市政建设力度，市政府自3月份在成都市区全面展开了城市环境综合整治工程以来，上半年共整治了26条市容形象示范街和6条出入城道路等42条街道和重点路段。9月28日成都市规划局公布了东郊工业区结构调整的规划方案，并开始逐步实施，2002年将是东郊工业区的结构调整特别是企业搬迁改造的关键一年，全年将完成15户企业搬迁改造，投资20亿元以上。2001年11月沙河整治拆迁工程正式启动，2002年春节后开始工程建设，预计用3-5年的时间对沙河规划整治区进行全面综合治理。在近3-5年的时间内还将进一步完成旧城改造、低洼棚户区改造，截止2001 年12月底共累计完成基本建

设投资281.55亿元、更新改造投资64.91亿元，分别比去年同期增长23.3%、32.6%,使城市的居住水平和投资开发环境得到了明显改善。

城市经济的发展及居住投资环境的改善，使消费者对住房的需求越来越高，开始从以“住”为主的简单居住需求向对居住文化、居住环境、居住品位、投资回报等附属功能的更高需求转变，开发商在产品定位上更加注重市场调研，更加注重研究购房者的消费心理和行为习惯，以及竞争对手的情况。在产品营销上开始由粗放经营转向集约化经营的道路，注重公司形象宣传，注重品牌意识的提高。在产品特色创造上，开发商的创新意识增强，开发商逐渐意识到差异化发展才能在激烈的竞争中脱颖而出。由此，成都房地产市场的产品逐步向个性化、多元化发展，主题概念日趋明显，建筑风格愈显多样，住宅设计更加关注细部的创新。

根据《成都市“九五”及2010远景发展规划》，市房管部门预测2000-2010年我市住宅需求量约需4600-4800万平方米，特别是进入新世纪以来，国家将按照市场化的要求，研究制定出住宅建设、住房金融、住宅管理和住房中介服务等方面有利于扩大住房需求的政策，将使我国房地产业进入一个新的快速发展期，因此成都市房地产产业，若干年内仍将具有广阔的发展空间，成都房地产业将面临更大发展前景和前所未有的机会。

据成都市统计局统计，成都市1996年至2000年住宅开发竣工及销售量统计如下表4-1：

成都市1996年至2000年 住宅开发竣工及销售量统计表

表4-1 单位：万平方米

名称 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年

住宅施工面积 630.20 730.13 726.53 1003.57 1244.38 住宅竣工面积 235.40 314.45 359.90 375.18 464.77 住宅销售面积 208.43 262.62 310.92 336.91 400.12 住宅销售额(亿元) 27.26 35.30 43.14 54.43 64.32 住宅空置面积 82.42 122.37 61.99 85.90 100.75 据成都市统计局统计，成都市1996年至2000年商业营业用房开发竣工及销售量统计如下表4-2：

成都市1996年至2000年 商业营业用房开发竣工及销售量统计表

表4-2 单位：万平米

名

称 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年

商业营业用房施工面积 134.08 164.94 197.16 172.19 183.89 商业营业用房竣工面积 30.99 25.04 53.24 49.78 48.32 商业营业用房销售面积 16.26 17.12 11.97 22.28 22.09 商业营业用房销售额(亿元) 3.01 5.44 3.99 8.67 9.57

商业营业用房空置面积 8.7 17.81 18.30 25.50 22.78

从上表可看出从1998年国家作出扩大内需、拉动经济增长的战略决策提出要把住宅建筑培育成为新的经济增长点开始，成都市住宅施工面积以 30%的平均增

长率高速发展;住宅竣工面积199

9、2000年分别比上年增长4.25%、23.39%，住宅销售面积199

9、2000年分别比上年增长8.36%、18.76%，住宅销售额199

9、2000年分别比上年增长26.17%、18.17%。

在过去的2001年房地产共完成投资170.76亿元，销售701.21万平方米，分别比去年同比增长32.2%、61.7%，其中住宅销售面积638万平方米，比上年增长59.45%。房屋竣工面积815万平方米，同比增长75.35%，房屋空置面积188.24万平方米，比上年增加 23.6%。由以上数字可看出2001年房地产发展速度明显快于前几年，房地产增长速度大大高于成都市居民收入增长水平，有一定的过热现象，宏观市场风险加大，竞争激烈。

成都市近几年住宅房地产价格水平见表4-3。

表4-3 成都市房地产价格水平表

1996年12月 1997年12月 1998年12月 1999年12月 2000年12月 2001年12月

住宅指数 966 970 994 993 983 996

办公指数 1007 1006 984 964 946 947 商用指数 965 948 925 911 910 909

城市综合指数 965 956 973 980 972 982

从成房价格指数近年变化可看出成都市商品住宅价格从1996年至2001年12月价格比较平稳，略有上升，在966点至996点之间变动，具体走向如下图：

(略)

成都市商业用房价格从1996年至2001年12月前期价格逐步下滑，后期逐步趋于稳定，在965点至909点之间变动，具体走向如下图：

(略)

(三)成都市2002年1-10月房地产市场状况：

2002年上半年，成都市宏观经济运行良好，外商投资增速平稳，房地产开发投资继续加大。据成都市统计局统计数据显示，今年上半年，成都市房地产完成投资71.45亿元，比去年同期增长42.7%;住宅投资比重继续加大，完成投资54.08亿元，增长49.6%，占房地产投资额的 75.5%。横向比较，成都市房地产开发投资总量在15个副省级城市中排第三位，列广州、深圳之后，但由于速度明显高于广州、深圳，其总量差距在逐渐缩小。

上半年成都市商品房销售223.31万平方米，比去年同期增长14.1%。其中住宅销售211.8万平方米，增长15.3%，商业用房销售8.84万平方米，下降9.2%。由于销售降温，上半年全市商品房短期空置面积(空置期在一年以内)比同期增长一倍，达112.74万平方米，短期供需矛盾显现。但空置期在一年以上的面积呈下降趋势。

与此同时，房产商土地购置大幅增长，上半年购置土地达401.1万平方米，增长1.8倍。开发面积超过10万平方米的企业达20家，其中成都花园、置信实业、华盛实业开发面积均超过20万平方米。

今年1至10月份成房综合指数出现轻微波动，但波动幅度不大，总体走势平稳。成都市商品房销售经过去年下半年的持续火爆和强力扩张后，今年明显降温，前几个月销售增速一直在低位排徊，6月有所回升，但总体趋向平稳。

1至10月，成房住宅指数走势相对平稳，没有出现大的波动。受销售下降的影响，前几个月出现小幅回落，6月份开始呈现回升的趋势，7月份一路走高，8至9月保持平稳。

成房商业指数显示：2002年上半年成房商指数呈现下跌趋势，在6月份有所回升，但仍比去年同期价格指数高。自今年银行利息下调以来，商业物业市场出现了新的特点，以营业为目的的传统形式逐渐转变为以投资为目的。

成房办公物业指数自去年走高以来，今年上半年回落，并在低位排徊。但随着外商投资的增加，外资企业进驻成都，设立办事机构，将给成都写字楼带来利好。

二、城东房地产市场分析

城东北起府青路，西接府河沿线，南至府南河与沙河交汇处，东

至外环路。境内有沙河、东风渠两大干河穿过，河网密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龙路、成洛路与

二、三环路形成城东重要的交通枢纽，使城东成为出川的重要交通要塞。随着新经济和城市化的发展，城东在走向市场的同时，发展具有城东特色的新经济，商业经济、物流业和大型专业市场，形成了城东新的经济格局和独特的产业结构，为房地产业发展提供了产业支持。

随着东郊工业结构调整规划出台，给城东的房地产业发展带来了历史性的机遇，城市花园、花园、珠花园、花园、嘉苑、名宅等精品楼盘的推出，改变了人民对城东的看法和认识，使城东房地产市场逐渐活跃起来，城东房地产开发进入了一个新阶段，出现了以下的趋势：

1、楼盘品质高档化。城东前期的楼盘多以多层砖混结构为主，而且少有车库，小区环境一般，根据市场的需要，多层和中高层住宅小区及带有半地下车库的高档别墅，将成为需求的新趋向。

2、开发规模化。早期项目因为可开发用地小而分散，没有形

成规模开发。新开楼盘如城市花园、花园等，占地面积较大，有一定的规模效应，市场反应良好。

3、土地增值潜力大。随着城东控制性规划的出台，城东房地产开发逐渐升温，土地也随之增值，特别是沙河一带，整治后的沙河，将形成良好的生态和居住环境，沿岸的土地具有巨大的升值空间。

总而言之，政府政策上的大力支持、城东本身优越的自然人文环境和深厚的历史文化底蕴及潜在的购买力，使得城东将成为近年来最有开发潜力的区域。

三、市场定位分析

地处城东，位于二环路内侧，西靠府南河，东靠堰河，南邻南侧其他项目待建工地，北近望江公园。随着沙河整治的实施，上、下河心村及东湖风景区一带将形成环境优良的居住区。而就目前该区域的房地产开发状况来看，随着顺江路龙舟路的整治完成，周边新建了许多居住小区，如名宅、

嘉苑等，但多为电梯及多层的住宅小区，只能满足部分中档收入消费者的需要，而高收入消费者所需要的大规模综合性配套设施齐全的高档居住小区还是空白，的修建正好弥补了这一市场盲点。

随着成都经济的发展和人民生活水平的提高，人们对居住环境的要求逐渐提高，环境优美，配套设施齐全的别墅小区逐渐成为高收入成功人士的需求热点。近年来新起的花园别墅、花园、城市花园等高档居住小区，满足了这些消费群体的部分需要，市场反应较好，同时随着国家西部大开发战略的实施，成都作为西南特大型中心城市，众多前来参与西部大开发的公司纷纷选择成都作为在西南地区发展的总部，这些外来人员也将有可能成为高档居住小区的消费群体，这些都证明该类高档居住小区仍有较大的发展空间。

联排别墅在成都兴起时间不长。目前，成都市联排别墅主要集中在城南、二环路南段外侧及城西浣花风景区，主要有花园、园、花园、新城、花园等。联排别墅与多层及高层电梯公寓相比，具有通风好、景观视野好、隐蔽性好等特点，且一般都带有私家车库、花园，居家方便安全，生活质量有保障，这些正好符合高收入成功人士对居家环境、质量的高要求。因此选择联排别墅有一定的市场需求，对高收入消费群具有较大的吸引力。

根据估价人员的市场调查，目前市场上类似高档别墅单价多在4000-7000元/平方米之间，而这些别墅所在小区多为分期建设，除了联排别墅，还建有电梯公寓、多层公寓等。而“”为大规模联排别墅和复式别墅，户型较单一，因此在采光、景观和隐蔽性方面都略强于其他小区内的同类型房地产，居住环境和质量更有保障。同时有着较优越的地理位置、颇具特色的环境设计、专业的物管及集团的品牌保障，与同类型物业相比，价格定位居中，户型主要选择为225-298平方米的联排别墅及160、185平方米复式别墅，总价相对来说合理，有一定的市场需求和竞争力。

由于能购买该类物业的消费者多数为二次置业者，年收入较高，且更加重视小区环境、物业管理等，故将目标市场定位于高收入有车家庭、公司企业的高层管理人士和部分白领阶层、高等学府科研院所部分事业有成者、在成都经商创业收入较高者。

四、市场预测分析

1、项目基本情况

位于二环路以内，西靠府河，东靠石牛堰，南邻待建项目，北近公园。周边有大学、成都中、成都七中、朝阳名宅、嘉苑等，公共配套设施较齐全，交通较便利。小区总体呈东西向形成错落有致的布局，按规划设计小区设有会所、幼儿园、网球场等，除北、南、西侧入口各有一条主要道路，社区内每一组团之间形成环行道路，实现人车分流。

根据成都市计划委员会对“”项目建设规模申请的批复，该项目总占地163,648平方米(含代征地41,024平方米)，建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米(可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044

平方米)，会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米，项目容积率0.95，绿化率53%。项目规划设计共52幢住宅楼，户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套，其中联排别墅319套，复式别墅84套。

2、售价的确定

本次项目评估预期售价的确定，采用房地产估价的方法进行分析，得出其公开市场价格，结合企业实际营销策略，本着谨慎原则确定测算价格。通过对比较案例的分析，得出评估对象各平均销售单价如下(具体过程如下详见附表)：

(1)、联排别墅：根据“”项目特点，从市场资料中选取A城市花园、B花园、C园、D花园四个销售案例与项目均价比较，并通过对其交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正得出比准价(详见辅表)。采用简单算术平均法，得评估单价为：5391元/平方米

(2)复式别墅：根据“”项目特点，从市场资料中选取E花园、F雅园、G花园三个销售案例与该项目均价比较，并通过对其交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正得出比准价(详见辅表)。采用简单算术平均法，得评估单价为：4183元/平方米

3、预期售价测算结果

根据企业提供的有关项目规划设计数据为测算依据及实际拟建技术指标预测全部销售收入为49527.78万元，具体销售情况明细如下表：

销售预测表

序号 项目或费用名称 建筑面积(m2) 单位售价(元/m2) 销售金额(万元) 备注

1 联排别墅销售收入 80628.11 5391.00 43466.61 319户

2 复式别墅销售收入 14490 4183.00 6061.17 84户

合 计 49527.78 403户

4、销售期的选定

根据企业营销策略、区域楼盘销售情况，考虑按揭跟进时间因素，本次按季度测算销售期，确定各期销售比例(按实际到帐比例结合项目具体情况测算)见下表：

销售比例表

2002年9月 2002年12月 2003年3月 2003年6月 2003年9月 2003年12月 2004年3月 2004年6月 2004年9月

百分比 32% 6% 8% 10% 10% 6% 8% 10% 10%

销售收入 15848.89 2971.67 3962.22 4952.78 4952.78 2971.67 3962.22 4952.78 4952.78

5、实现销售计划风险评价

要实现如上计划，首先整个房地产市场行情应没有大的变化，其次工程进度应能按计划进行，再次按揭应如期跟进，同时要求企业作好营销工作，加大促销力度，实现销售进度。任何一环发生变化均将影响销售计划的实现。

五、项目分析

1.“”项目有如下优势：

A.“”三面环水，紧邻公园，大学，文化底蕴浓厚，地理位置优越，且位于二环路以内，就目前房地产分布来说，类似高档别墅区有如此优越地理位置的较少。同时顺江路、龙舟路的整治完成，沿河人文环境自然环境都得到了很大的改善，交通更加便利，整个区域的居住条件得到了很大的提高。

B.“”居住小区总平面布局采用行列式和组团式布置相结合，大部分住宅楼为南北朝向、采光好。住宅采用错排，较好的克服了行列式空间布局单调的不足，建筑风格具有地方特色，小区景观通透，这些都构成了独特的卖点。

C.“”居住小区为大规模联排别墅和复式别墅居住小区，这在目前成都市房地产市场上比较少见，相对与其他小区内联排别墅来说，在通风、采光、隐蔽性方面都略胜一筹，同时较单一的户型也促成了购买者文化收入层次的均等性，这有利于小区环境的建设，为小区营造较高的居住质量。

D.四川房地产有限公司是集团股份有限公司的下属企业，集团已在全国成功开发了数个精品楼盘，其开发的楼盘均具有过硬的质量、完善的售后服务及专业的物业管理。的品牌就是对其开发楼盘的质量保证。

E.沙河的综合治理，将给沿岸的土地带来一个可观的增值空间。经有关专家分析，在未来3-5年内，沙河沿岸土地的增值幅度将超过60%，整治后的沙河，将使该区域的居住环境得到较大改观，特别是东湖公园的建设，将促进整个村大环境的提升，该区域的房地产具有较大的投资价值。

2.“”项目有如下劣势：

A.“”与“园”、“花园”等小区相比，后者位于城南，城南的发展已成气候，周边修建的小区档次接近，业主文化层次收入水平接近，社区环境成熟。而“”所在区域目前还没有在档次上与其相提并论的楼盘，要想将整个片区营造成高档居住小区，周边楼盘开发情况对其有直接的影响。

B. 虽然政府对沙河沿线规划区内整治改造已开始着手进行，但实施工程中存在很大的难度，整个过程至少需要3至5年的时间，在这段时间里，周边环境不可能有太大的改善,这将对小区的居住环境不利。

C.“”居住小区虽然小区内设有会所、幼儿园等但是

目前周边缺乏超市、菜市等，日常生活不十分便利。

D.小区内15%为复式别墅，复式别墅不带私家车库，虽然开发商承诺每户赠送一个露天车位，但作为高档住宅小区车位比仍略显不足，且露天停车会在一定程度上影响小区的美观及车辆的通行。

E.该项目主要针对高收入人群，这部分消费虽然存在，但是毕竟有限，同时“花园”、“园”、“新城”等高档居住小区也修建了类似的联排别墅，消费者选择较多。“”项目规模较大，共403套，因此预期销售情况不会太乐观，开发商应加大营销力度。

第五章 投资估算和筹资评价

一、投资估算

(一)投资估算的范围及依据

1、估算范围：“”工程规划总占地245亩，净地183.58亩,总建筑面积116092.11平方米，其中：带半地下室的三层联排别墅建筑面积为93194.51平方米，无地下室的四层复式别墅建筑面积为17967.60平方米，另外修建少量的社区配套设施，建筑面积为4930平方米，均为框架结构、独立基础。住宅内装修按清水房测算(含厨卫)，外墙为外墙漆和石材相结合，坡屋面为彩色波纹瓦。投资估算包括项目从筹建到竣工验收所需的全部土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、相关费税和其他费用。

2、评估依据：“”工程投资估算是依据企业提供的设计方案、经规划批准的总平方案、产权监理处的面积核定报告、项目可行性研究报告、已投入费用凭证、各专业签定的合同及附件、协议书等，依据《成都市城区土地级别与基价标准》、《四川省建筑工程计价定额》SGD1-2000、《四川省装饰工程计价定额》SGD2-2000、《四川省安装工程计价定额》SGD3-6-2000、《四川省工程费用定额》SGD7-2000等有关标准，设备价格和材料预算价格均按现行价格计算，并结合项目自身结构情况，本着“客观、公正、谨慎”原则测算的。

(二)项目总投资的构成

该项目总投资40573.09万元，其中项目开发成本(土地、房屋开发费及其他)35679.20万元，开发费用(财务费用、管理费用、销售费用) 4893.89万元。经评定单方成本为3494.91元/平方米;其中：土地1489.04元/平方米、前期工程费68.30元/平方米，房屋开发费为 1327.16元/平方米、费税(主要为综合报建费、集资费)140.85元/平方米、期间费用421.55元/平方米，其他费用8.19元/平方米，不可预见费39.82元/平方米。投资估算明细见附表。

投资估算明细表

单位：万元;平方米

序号 费用名称 投资额万元 单位 经济技术指标 占总投资% 备注

工程量 单位指标

合计 40573.09 平方米 116092.11 3494.91 100.00% (该指标不含营业税费)

一 土地费用 17286.52 平方米 122622.00 1409.74 42.61% 净地

1 土地转让费 15770.00 平方米 122623.00 1286.06 38.87% 净地

2 土地使用费 24.52 平方米 122624.00 0.20 0.06% 按10年交，不含代征地

3 契税、手续费 266.00 平方米 122624.00 21.69 0.66% 按实际支出

4 土地出让金 1226.00 平方米 122624.00 100.00 3.02% 按合同

二 前期工程费 792.89 平方米 122624.00 64.66 1.95%

1 土地勘测费 90.95 平方米 122624.00 0.00 0.22% 按合同

2 规划设计费 417.00 平方米 122624.00 0.00 1.03% 按合同及补充资料计

3 可研报告费 11.00 平方米 122624.00 0.00 0.03% 按合同及补充资料计

4 三通一平 183.94 平方米 122624.00 15.00 0.45% 参照成都地区目前的收费标准

5 开口占道费 84.00 米 28 3.00 0.21% 参照成都地区目前的收费标准

6 小区招标 6.00 平方米 122624 3.00 0.01% 按实际发生额

三 房屋开发费 15407.29 平方米 116092.11 1327.16 37.97%

1 建安工程费 10588.93 平方米 111162.11 952.57 26.10% 按设计图纸和交房标准估算

1.1 联排别墅 9026.02 平方米 93194.51 968.51 22.25% 按设计图纸和交房标准估算

1.1.1 主体土建 6714.90 平方米 93194.51 720.53 16.55% 按设计图纸和交房标准估算

1.1.2 初装费用 1339.57 平方米 93194.51 143.74 3.30% 按设计图纸和交房标准估算

1.1.3 给排水 347.90 平方米 93194.51 37.33 0.86% 按设计图纸和交房标准估算

1.1.4 照明系统 362.71 平方米 93194.51 38.92 0.89% 按设计图纸和交房标准估算

1.1.5 弱电系统 260.94 平方米 93194.51 28.00 0.64% 按设计图纸和交房标准估算

1.2 复式别墅 1562.92 平方米 17967.60 869.85 3.85% 按设计图纸和交房标准估算

1.2.1 主体土建 1148.99 平方米 17967.60 639.48 2.83% 按设计图纸和交房标准估算

1.2.2 初装费用 224.67 平方米 17967.60 125.04 0.55% 按设计图纸和交房标准估算

1.2.3 给排水 67.06 平方米 17967.60 37.32 0.17% 按设计图纸和交房标准估算

1.2.4 照明系统 71.90 平方米 17967.60 40.019 0.18% 按设计图纸和交房标准估算

1.2.5 弱电系统 50.29 平方米 17967.6 27.99 0.12% 按设计图纸和交房标准估算

2 附属工程费 1453.06 平方米 4930 3.58% 按设计图纸和交房标准估算

3 室外工程费 3365.30 8.29% 按设计图纸和交房标准估算

四 其他费用 95.12 万平方米 9.511811 10.00 0.23% 按成都市行业标准

六 管理费用 1485.83 万元 49527.8 3.00% 3.66% 按行业平均水平

七 销售费用 1485.83 万元 49527.8 3.00% 3.66% 按行业平均水平

八 财务费用 1922.23 万元 38650.86 4.00% 4.74% 按同期国库券利率加融资费率计

1 其中：土地利息 1067.66 平方米 122624.00 1% 2.63% 从2000年9月签合同次月开始计算(见财务费用)

九 不可预见费 462.22 万元 15407.3 3.00% 1.14% 按房屋开发费用的3%计

十 相关报建集资费 1635.17 万平方米 9.511811 171.91 4.03% 1 综合报建费 1331.65 万平方米 9.511811 140.00 3.28% 按目前成都市有关规定

2 自来水集资贴费 100.00 万元 0.25% 供水表口径150，按目前成都市有关规定。

3 电贴费 44.33 户 403 1100.00 0.11% 户表工程。

4 天然气集资费 159.19 户 403 3950.00 0.39% 按目前成都市有关规定。

(三)投资估算说明

1、土地费用

按企业与国际投资有限公司签定的联合建房合同为依据，确认项目用地单价为48万元/亩(含待征地)，契税按实际缴款凭证266万元计算，土地管理费按实际缴款凭证24.52万元计算。截止评估基准日实际缴纳土地费用为16186万元。

2、前期工程费

根据合同、协议价格，企业实际规划勘测设计费、可行性研究费共计为792.88 万元。

3、房屋开发费

(1)建安工程费

建安工程费采用投资指标估算法。投资指标以2000年《四川省建筑工程计价定额》和《全国统一安装工程预算定额四川省估算表》为基础，参照成都地区同类建筑技术水平，本次确定为：联排别墅319套，复式别墅84套。联排别墅建筑按968.51元/平方米，复式别墅按869.85元/平方米计算，小区附属工程1453.06万元，其中文化活动中心863.66万元、幼儿园233.16万元、配电房35.44万元、门卫及大门46.64万元、网球场19.57万元、游泳池111.89万元、围墙142.7万元。

(2)室外工程费

按照成都行业标准,参照企业规划设计方案，室外工程总造价3365.30万元，其中土石方及场平233.22万元、道路229.58万元、给排水410.63万元、电器设备及管网749.40万元、弱电系统277.18万元、园区绿化及室外景观1353.3万元、照明111.99万元。

4、管理费用

包括企业所属内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，以及行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。管理费用根据该行业的平均水平按房屋销售收入的3%计取，合计为1485.83万元。

5、销售费用

系指房屋销售过程中发生的各项费用(含广告费)以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。根据该行业的平均水平按房屋销售收入的3%计取，合计为1485.83万元。

6、财务费用

主要为建设项目占用全部资金(扣除财务费用外的总投资)的时间成本，按三年期国债利率适当考虑风险因素计算(利率确定按4%计算)，时间为2年，并假设这期间资金为均匀投入，合计为1922.23万元。

7、不可预见费用

是指在概算及投资估算中难以预料的、在工程建设过程中可能发生的工程费用,按成都市行业标准以房屋开发费用的3%计取,合计462.22万元。

8、其他费用

主要包括临时用地费、临时建设费、施工图预算和标底编制费、审查费、招投标管理费、合同公证费、施工执照费、工程总承包费、工程质量监督费、工程监理费、保险费等费用。该费用按平均水平结合项目实际情况确定为10元/平方米估算，合计为95.12万元。

9、相关费税

(1) 按照成都市相关报建费标准，合计为1331.65万元。

(2) 自来水集资、贴费(1个DN150):100万元; (3) 电集资、贴费:44.33万元; (4) 天然气集资费:159.19万元。

以上报建、集资费合计为1635.17万元。

二、投资来源及筹资评价

项目总投资约40573.09万元，其中项目开发成本(土地、房屋开发费及其他)35679.20万元，开发费用(财务费用、管理费用、销售费用)4893.89万元;该项目投资来源为：企业自筹资金12478.55万元，工行土地储备贷款7000万元(到期集团代还，详见附件：集团承诺函，截止2002年11月末已归还1100万元)，中行流动资金贷款2000万元(2003年到期)，向工行新增房地产开发贷款5383.08万元，销售滚动投入13711.46万元，截止评估基准日，该项目已投入资金为29229.93万元。售房收入的测算详见第四章。

根据企业提供的财务报表和缴款单据(已与会计凭证进行抽样核对无误)，企业自筹资金其构成是：

截止2002年9月30日的所有者权益为7852.44万元，集团对该项目的拨款4626.11万元，自筹资金合计为12478.55万元，占项目预计总投资的比例为30.76%。符合总行关于项目自筹资金比例须在30%以上的规定。

三、项目投资计划评价

依据企业已报建资料和方案，考虑该项目房地产业普遍的资金运作流程和目前工程建设进程，该项目建设期确定为17个月，即2001年8月 2002年12月。该项目2001年8月以前为购买土地、筹备报建，其投资额约为16693万元;2001

年8月2002年12月为房屋主体建设期，其投资额约为15919.95万元，主要是土地款遗留部分、工程费及期间费用支出，资金来源为银行贷款及预售收入。本次评估认为该项目的建设工期适度、分年度投资计划合理，该项目投融资可行。

四、有关说明

本章投资估算和资金筹措评价基于以下前提条件：

1、 建设期间不发生大的不可抗力灾害及影响工程进度的其它因素，预定建设工期能得到保证;

2、 初设方案无大的调整，建筑面积无大的变化;

3、 国家费税标准无大的调整;

4、 企业所提供的资料真实可靠。

第六章 偿债能力评估

一、项目财务效益预测

项目财务效益评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的成本和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力，据以判别项目的财务可行性。

(一)预测数据的选定

1.本次项目预测建设期为2001年8月至2002年12月，销售期为2001年12月至2004年9月。

2.经营期总收入的测算以其可售面积及平均售价为依据，在充分考虑项目工程进度以及按揭的跟进时间，按成都市同类地区相似项目的销售规律，基于谨慎原则确定销售回款计划见第四章。

3.经营期成本及费用的预测

(1)按销售比例分计算期结转开发成本。

(2)营业税金及附加预测：营业税按收入的5%计算，城市维护建设税按营业税的7%计算，教育费附加按营业税的3%计算，交通费附加按营业税的4%计算，所得税按33%计提。

(3)销售费用：销售费用按年销售收入的3%计算(已计入开发费用)。

(4)管理费用：各年预测数据按年销售收入的3%计算(已计入开发费用)。

(5)财务费用：根据建设期进行计算，详见第五章财务费用说明。

4.财务指标测算假设条件

(1)国家对个人金融政策(按揭等)不发生大的变化。

(2)成都市房地产尤其是项目区域房地产不发生不可抗力因素影响造成的大的波动。

(3)项目销售面积、工程整体动工及分年投资不发生变化，且项目在预测期全部销售完毕。

5.特殊处理

因在成本测算中考虑了每户天然气集资、安装费，而这笔费用开发企业不再从购房者中单独收取。

(二)静态效益指标

经测算，项目建设经营期利润总额、税后利润、总成本利润率、销售利润率分别为：

表6-1 静态效益指标表

指标名称 指标数值 单位 备 注

利润总额 6131.60 万元

净利润 4108.17 万元

总成本利润率 15.11 % 销售净利润率 8.29 %

二、项目财务现金流量分析

经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下(详见评估主表2)：

1.内部投资收益率：按全部投资计为26.77%;

2.财务净现值(还原利率10%)：按全部投资计为3341.04万元;

3.动态投资回收期(还原利率10%)：按全部投资计为2.03年;

由以上可以看出，该项目内部投资收益率大于设定的折现率，财务净现值大于零，说明该项目在计算期内财务评价可行。

三、资金来源与运用分析

根据第五章投资来源及筹资评价，该项目建设资金由三部分构成，本次新增5383.08万元贷款便能满足资金运用，保证项目的顺利实施。详见评估主表1。

四、项目偿债能力评估

项目还款资金来源由销售商品房而引起的现金流入。从下表可以看出，项目偿债有可靠保证，企业偿债能力强。指标如下表：

项目借款偿还期0.97年;

项目借款综合保证比3.41。

五、项目敏感性分析

(一)盈亏平衡分析

因开发项目为全销售项目，以营销量盈亏平衡点进行其盈亏平衡分析，按以下公式计算盈亏平衡点：

开发成本+管理费用+财务费用

盈亏平衡点=

[1-(税费率+销售费率)]平均单价

通过计算当销售面积达到82630.58m2时或销售面积达到建筑面积的86.87%就可收回静态投资。或者在项目全部实现销售的情况下，综合销售均价为4523元/平方米该项目达到盈亏平衡。通过预测项目销售均价可达到5207元/平方米以上，因此项目有较大的盈利空间，具备较强的抗风险能力。

(二)单因素敏感性分析

本次项目评估的单因素敏感性分析，是在假定下表中各项目间相互独立的情况下，每次只考察一个项目的变化而其它项目保持不变时，对评估结果的影响程度。

从 “项目敏感性分析表”可以看出，销售单价、开发成本均为“”开发项目敏感因素，其中销售单价为其主要的经济效益指标的影响因素，其每提高或降低 10%，净现值将分别增加87%或减少88%;其次为开发成本，每提高或降低10%，净现值将分别减少80%或增加77%。销售单价的敏感性较大，因此企业应特别注意销售单价的变化，严格控制开发成本。

从以上计算结果可以看出项目抗风险能力较强。

表6-3 单因素敏感变化表 (单位：万元)

项目 敏感因素变化幅度 敏感因素分析结果

总收入 项目总投资 财务净现值 净现值变化率 内部收益率 收益率变化率 动态投资回收期 借款偿还期 偿债保证比

基本方案 49527.78 40573.09 3341.04 26.77% 2.03 0.97 3.41

项目总投资+10% 49527.78 44630.40 659.38 80% 12.79% 52.22% 2.81 0.95 2.89 项目总投资-10% 49527.78 36515.78 5913.23 77% 45.86% 71.31% 2.01 0.98 3.91 售价+10% 54480.559 40573.09 6247.33 87% 43.80% 63.62% 2.08 0.93 3.99 售价-10% 44575.003 40573.09 398.55 88% 11.84% 55.77% 2.87 1.00 2.83

第七章 贷款风险分析

一、贷款风险评价

(一)定量分析

经评估测算，本项目风险等级为AA级，贷款项目综合风险度为0.25，低于风险度0.6是界限值。以销售面积比例计算的盈亏平衡点为 86.87%。另外，在项目敏感性分析中，销售单价每提高或降低10%，净现值将分别增加87%或减少88%;其次为开发成本，每提高或降低10%，净现值将分别减少80%或增加77%。开发项目成本的影响小于价格因素，销售价格敏感性较大。

(二)定性分析

1、 借款人方面

借款人四川房地产有限公司是集团的全资子公司，集团是一个以房地产开发为主的大型集团公司，在全国具有较高的知名度。依托于集团，四川房地产有限公司在人员配置，财务管理等方面具有较强的实力。但是因“”项目是该公司在四川的第一个项目，对四川的房地产情况还不是特别的了解，所以，公司应对成都地区的房地产业做更深入的分析。

2、 投资方面

“”项目的总投资为40573.09万元，本次测算其贷款额度为5383.08万元，企业自筹资金合计为12478.55万元，其剩余部分资金依靠销售回款。该项目全部销售收入为49527.78万元，至评估基准日公司销售已接近预计销售收入的49%(实际到账收入为32%)，公司应作好剩余部分房屋的销售工作，确保项目的顺利完成。

3、 市场方面

本项目预测的经济效益及偿债能力都是在实现销售收入的基础上确定的，该项目偿债能力较强。但一旦出现市场风险，将会直接影响销售收入的实现，从而影响项目的成功开发，本项目的市场风险主要表现在以下几个方面：

A.该项目为联排别墅和复式别墅居住小区，在其所在区域定位较高，售价较高，主要针对高收入人群，这部分消费虽然存在，但是毕竟有限;同时 “花园”、“园”、“新城”等高档居住小区也修建了类似的联排别墅，消费者选择较多。因此预期销售情况不会太乐观，开发商应关注市场，调整营销策略以降低风险。

B.该项目与“园”、“花园”等小区相比，后者位于城南，城南的发展已成气候，周边修建的小区档次接近，业主文化层次收入水平接近，社区环境成熟。而该项目所在区域目前还没有在档次上与其相提并论的楼盘，要想将整个片区营造成高档居住小区，周边楼盘开发情况对其有直接的影响。

4、 工程进度方面

该项目开工时间为2001年8月，至评估基准日工程已基本完工，现在主要在完善小区配套和景观建设，工程按期完工基本不存在风险。

综上所诉，本项目贷款风险较小，但考虑到项目销售价格为主要经济效益指标的影响因素，建议该项目资金实行封闭运行，严格按照我规定通过按揭逐步收回贷款并做好贷后管理工作。

二、贷款担保评价

该公司向行提出贷款担保方式为其母公司集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方集团股份有限公司2001年所有者权益为16.8亿元，其中分配利润为2.87亿元，财务状况良好，担保方式可行。

三、贷款效应评价

四川房地产有限公司已在行开设结算帐户，并保证本项目在销售期的资金归入我，将起到“以贷增存”作用。

5000万元贷款按银行预期执行利率 5.31% ，期限以1年计算，行可取得265.5万元的贷款利息收入(贷款偿还期内无重大意外发生)。

如该项目成功开发，预计将会为行带来1.8亿元的按揭资源。

(此页以下无正文)

联排别墅比较案例简况表

评估主表3

实例A 实例B 实例C 实例D

名

称 万科城市花园 成都花园 中华园 杜甫花园

地理位置 成龙路8号 青羊大道8号 人民南路四段 二环路外西

交易时间 2002-11-25 2002-11-21 2002-5-28 2001-4-24 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 一次性付款

交易价格(元/m2) 5800 5200 5830 4000

交易情况 正常 正常 正常 正常

区域因素 交通便捷度 一般，有

12、7

2、路等公交车 一般，有

22、

52、路公交车 通达，有

16、306路公交车 通达，有

52、77路公交车

自然环境 无污染，景观一般 无污染，景观一般 无污染，景观一般 无污染，景观一般

人文环境 一般 一般 较好 稍差

基础设施 完善 完善 完善 完善

生活设施 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场

个别因素 成新率 100% 100% 100% 100%

建筑结构 框架 框架 砖混、框架 框架

比较楼层 均价 均价 均价 均价

绿化率 50% 62% 45% 60%

容积率 1-1.1 0.98 1.5 0.47

物业管理 专业物管 专业物管 专业物管 专业物管

装修情况 外墙涂料室内清水 外墙涂料，室内清水 外墙涂料，室内清水 外墙涂料，室内清水

配套设施 通水电气视讯，红外线监控系统，网络布线 通水电气视讯，红外监控，智能网络宽带 通水电气视讯，红外监控，电子求助，网络宽带 通水电气视讯及网络宽带

联排别墅比较案例修正表

(元/平方米)

案例可比单价修正因素 A B C D 5800 5200 5830 4000

交易情况修正 100/100 100/100 100/100 100/90 交易时间修正 100/100 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/96 100/95 100/104 100/92 个别因素修正 100/99 100/102 100/102 100/105 比准单价 6102.69 5366.36 5495.85 4600.87 复式别墅比较案例简况表

评估主表4

实例A 实例B 实例C

名

称 春天花园 风格雅园 御都花园

地理位置

一、二环路之间西段 新希望路 羊西线

交易时间 2001-04-20 2002-1-24 2001-5-18 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款

交易价格(元/m2) 4300 4180 4100 交易情况 正常 正常 正常

区域因素 交通便捷度 百花中心站、5路、42路、25路、22路、17路

通达，有

54、96路公交车

自然环境 无污染，景观一般 无污染，景观一般 无污染，景观一般

人文环境 一般 一般 一般

基础设施 完善 完善 完善

生活设施 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场

个别因素 成新率 100% 100% 100%

建筑结构 框架 框架 砖混、框架

比较楼层 均价 均价 均价

绿化率 58% 45% 70%

容积率 1.14 1.3 0.9

物业管理 专业物管 专业物管 专业物管

装修情况 外墙面砖室内清水 外墙涂料，室内清水 外墙涂料，室内清水

配套设施 通水电气视讯，红外线监控系统，网络布线 通水电气视讯，红外监控，智能网络宽带 通水电气视讯，红外监控，电子求助，网络宽带

复式别墅比较案例修正表

(元/平方米)

案例可比单价修正因素 A B C 4300 4180 4100

交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易时间修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/104 100/98 100/98 个别因素修正 100/100 100/98 100/103 比准单价 4134.62 4352.35 4061.82

附 件 目 录

一、企业资料

1、业法人营业执照、法人代码证、税务登记证、贷款卡、房地产企业资质证书;

2、企业章程、验资报告;

3、近三年及当期资产负债表、损益表、现金流量表;

4、大连XX集团股份有限公司近3年资产负债表、损益表、现金流量表;

5、企业基本情况介绍;

6、已投入资金证明;

6.

1、投入资金明细表;

6.

2、土地征用及补偿部分，凭证11份，金额161,860,000元; 6.

3、设计费部分，凭证14份，金额3,332,500元; 6.

4、报建费部分，凭证6份，金额6,860,892.97元;

6.

5、绿化工程费部分，凭证23份，金额3,124,005.35元;

6.

6、会所设施费部分，凭证34份，金额3,642,195.85元;

6.

7、建安之土建及水电工程费部分，凭证34份，金额3,303,535.60元;

6.

8、预付成都市第八建筑总公司工程款部分，凭证22份，金10,670,000元;

6.

9、预付省建三公司工程款部分，凭证17份，金额9,300,000元;

6.

10、预付青羊建司修德忠工程款部分，凭证11份，金额8,600,000元;

6.

11、预付青羊建司朱大明工程款部分，凭证13份，金额8,050,000元;

6.

12、预付成华建安二公司工程款部分，凭证12份，金额9,000,000元;

6.

13、2002年广告费用部分，抽样凭证30份。

7、2002年9月30日开户银行存款证明(银行对帐单清单);

8、项目销售方案及2002年9月30日销售情况;

9、户型明细表;

10、地质说明1份;

11、“河滨印象”室外、附属工程基础数据;

12、“河滨印象”

1、2期地勘报告各1份;

13、“河滨印象”销售回款抽样凭证33份。

二、项目资料

1、可行性研究报告;

2、计委立项批复;

3、定点通知书;

4、规划红线图;

5、建设用地规划许可证;

6、国土使用权证;

7、土地出让合同;

8、 联建协议;

9、 建设工程规划许可证;

10、施工许可证;

11、规划总平面图;

12、中标通知书(5份)

13、工程进度计划表;

14、项目设计、施工、监理单位的资质证及实力简介;

15、合同清单;

15.

1、武侯人防地界围墙合同;

15.

2、省地质勘察院一期勘察合同;

15.

3、机械部二勘院二期勘察合同;

15.

4、中机勘设院20#楼施工勘察合同;

15.

5、省地质勘察院43-49#楼施工阶段勘察合同;

15.

6、省地质勘察院5#、7#楼喷锚支护合同;

15.

7、市勘察院二期测绘合同;

15.

8、市勘测院幼儿园放线测量合同;

15.

9、新加坡城市建筑设计公司新增修改设计合同;

15.

10、北京中辉康居建筑节能公司绿色生态小区技太开发合同;

15.

11、新加坡/华宇设计公司修改设计费合同;

15.

12、江欢成设计所方案设计合同;

15.

13、华宇设计事务所“河滨印象”设计合同;

15.

14、市工程咨询公司编制可行性报告合同;

15.

15、市环境科研所小区环境影响评价合同;

15.

16、规划院技服部小区控规局部调整合同;

15.

17、新加坡城市建筑设计公司小区初设合同;

15.

18、精正监理公司小区招标合同;

15.

19、成都市房屋产权监理处房屋预售面积核定报告;

15.20、10KV电缆专线工程安施合同;

15.

21、10KV电缆专线工程安施合同补充合同;

15.

22、成都供电工程公司锦江分公司协议;

15.

23、电器产品产品购销合同(变压器);

15.

24、室外供用电工程安装施工合同(管网);

15.

25、弱电工程合同P-01-008;

15.

26、室外弱电工程合同电装-061;

15.

27、游泳池设备供货合同;

15.

28、德国PJX/T停车场自动管理系统及MJX/R门禁管理系统合同

估价师心得

项目背景：“”为集团股份有限公司下属的全资公司四川房地产有限公司于2001年1月起正式进行开发的联排别墅和复式别墅高档住宅小区。在2001年成都市还没有能与其相提并论的纯别墅区，四川在项目选址和定位上见解独到，使一进入成都房地产市场就成为标志性楼盘。在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“”已取得近2.5亿元的销售佳绩。

项目情况：“”居住小区项目，位于成都市东南部区乡村

三、四组(村)二环路内侧400米，地理位置优越，交通便利。该项目总占地163,648平方米(含代征地41,024平方米)，建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米(其中销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米)，会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套，其中联排别墅319套、复式别墅84套。项目容积率0.91，绿化率53%。

项目评估概况：

本次可行性研究分为概述、借款人评价、项目评价、市场评价、投资筹资评价、财务评价、贷款风险评价、评估结论八部分。由于四川房地产有限公司为集团股份有限公司下属的全资公司，在行支行开有一般结算帐户，截止评估日均按时付息，无借款逾期现象发生，贷款信用良好。自筹资金比例达到行规定的要求其剩余部分资金依靠销售回款，至评估基准日项目销售已接近50%。至评估基准日土建工程已基本完工，目前正在完善小区配套和景观建设，工程能够保证按期完工。该项目由其母公司集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表进行分析，担保方集团股份有限公司财务状况良好，担保方式可行。如该项目成功开发，行可取得363.77万元的贷款利息收入(贷款偿还期内无重大意外发生)，预计将会为行带来17250万元的按揭资源。

四川管理制度完善，帐目清楚，公司对于评估工作积极配合，整个评估过程快速顺畅连贯。

项目难点：

1、总投资的核算。

截止评估日，估价对象主体已基本完工，正在进行小区绿化和配套设施建设，已投入资金近4亿元，涉及帐目繁多，其核算成为难点之一。估价人员针对这一特殊情况采取抽样的办法进行核实。

2、售价的预测。

由于“”为联排别墅和复式别墅高档住宅小区，售价和销售收入回笼的预测是整个项目的难点，将对开发项目的盈利能力和偿债能力产生决定性影响，在测算过程中我们作了如下处理：

A、个别因素的修正。“”的主力户型为联排别墅和复式别墅。按照成都市房地产市场的情况，别墅的售价应为独幢别墅高于联排别墅，联排别墅高于复式别墅。由于两种户型在采光、居住舒适度等方面有很大的不同，在确定两种户型的售价时，分别选取了两种户型的交易实例进行修正。同时纯别墅区居住层次单一，优越舒适的小区环境更易营造，由于“”为首例纯别墅区，估价对象同所选交易实例相比在小区环境上更具优越性，估价时特别考虑了这一因素对房地产价值的影响。

B、 区域因素的修正。成都市的高档别墅主要集中在城南及城西，城南、城西的发展已

成气候，周边修建的小区档次接近，业主文化层次收入水平接近，社区环境成熟。而“”地处城东所在区域目前还没有同档次的楼盘，因此选取的案例主要为城西或城南的，因此区域因素的修正是一大难点。估价人员在进行区域因素的修正时对“”周边未来3年的规划、市政设施的建设、在建将建的楼盘进行了调查了解，在进行区域因素时不仅考虑了目前的不完善对房价的影响，也考虑了将来周边环境的改善对房价的提升作用。

3、市场定位

“”为成都东面首个纯别墅区，在建时周边没有同类型物业，多为电梯及多层

公寓楼，中档居住小区居多。四川选址在该地修建高档别墅区的市场定位是否具有可行性为估价人员提出了难题。估价人员通过对“” 的周边环境进行了调查，“”三面环水，紧邻公园，四川大学，文化底蕴浓厚，地理位置优越，且位于二环路以内，就目前成都市房地产分布来说，类似高档别墅区有如此优越地理位置的较少。同时路、路的整治完成，沿河人文环境自然环境都得到了很大的改善，交通更加便利，整个区域的居住条件得到了很大的提高。同时，沙河的综合治理，将给沿岸的土地带来一个可观的增值空间。经有关专家分析，在未来3-5年内，沙河沿岸土地的增值幅度将超过60%，整治后的沙河，将使该区域的居住环境得到较大改观，特别是东湖公园的建设，将促进整个村大环境的提升。整个成都市向东南方向发展已成为一种趋势也逐渐被消费群体所认可，东南面成为未来几年内成都市房地产发展的重点。因此估价人员认为四川在选址上具有可行性。

房地产融资计划书范文第4篇

挤兑 “挤兑”英文名“run on banks”。在银行业中为固有名词，是指在银行券流通的条件下，银行券持有者争相到发行银行券的银行要求兑现贵金属货币的现象。当一家银行的信用发生动摇，准备金不足，银行券兑现发生困难，就会发生挤兑。挤兑可能使一家银行倒闭，甚至波及整个银行业。现在一般是指存款户集中地大量地到银行提取现钞。

同业拆借

同业拆借是指金融机构(主要是商业银行)之间为了调剂资金余缺，利用资金融通过程的时间差、空间差、行际差来调剂资金而进行的短期借贷。我国金融机构间同业拆借是由中国人民银行统一负责管理、组织、监督和稽核。金融机构用于拆出的资金只限于交足准备金、留足5%备付金、归还人民银行到期贷款之后的闲置资金，拆入的资金只能用于弥补票据清算、先支后收等临时性资金周转的需要。

准备金

准备金(reserve)商业银行库存的现金和按比例存放在中央银行的存款。实行准备金的目的是为了确保商业银行在遇到突然大量提取银行存款时，能有相当充足的清偿能力。自20世纪30年代以后，法定准备金制度还成为国家调节经济的重要手段，是中央银行对商业银行的信贷规模进行控制的一种制度。中央银行控制的商业银行的准备金的多少和准备率的高低影响着银行的信贷规模。这个制度规定，商业银行不能将吸收的存款全部贷放出去，必须按一定的比例，或以存款形式存放在中央银行，或以库存现金形式自己保持。准备金占存款总额的比重，称为准备率。

人民银行

中国人民银行1948年12月1日在华北银行、北海银行、西北农民银行的基础上合并组成的。1983年国务院决定中国人民银行专门行使国家中央银行职能。含金融风险防范与化解、统计数据、银行卡、金融规章、反假货币工作、公告栏等。中国人民银行是中华人民共和国的中央银行，中华人民共和国国务院组成部门之一。中国人民银行根据《中华人民共和国中国人民银行法》的规定，在国务院的领导下依法独立执行货币政策，履行职责，开展业务，不受地方政府、各级政府部门、社会团体和个人的干涉。

商业银行

商业银行(Commercial Bank)是百姓、企业、政府、机构等最常用的银行。银行有多种，如中央银行、商业银行、投资银行、政策性银行、储蓄所、信用社等等。不同银行的目

的、作用、功能、操作、经营范围、经营科目、服务对象、对风险的容忍度等等有很大区别，甚至完全不同，不能一概而论。商业银行的主要业务范围包括吸收公众、企业及机构的存款、发放贷款、票据贴现及中间业务等。它是储蓄机构而不是投资机构。

银行靠信用卡如何赚钱

1.年费收入。

2.各种超限、超期、提现、挂失等原因的手续费。

3.资金运用收入，你存在卡里的钱，无利息，银行用做投资，利润很大。增加吸储能力。

4.你刷卡消费的商家还要付一部分钱给银行，因刷卡减少现金流量，商家减少财务人员。

产权

指房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑、商用建筑、工业用建筑。一般民用住宅建筑权属年限为70年;教育、科技、文化、体育用地50年;工业用地、综合或其他用地50年;商业、旅游、娱乐设施用地年限40年。

土地使用权和房屋所有权的区别 土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利，根据《中华人民共和国宪法》，土地的所有权有权归国家和集体所有。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，包括：民用住宅建筑用地，商用建筑用地，工业用建筑用地。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。

房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，是得到《中华人民共和国宪法》的保护的，根据《中华人民共和国物权法》(自2007年10月1日起施行)第六十四条，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。其年限是永久的。 土地使用权和房屋所有权的区别在于：房屋所有权(即房产权)是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有;土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。

为什么产权是70年

我国建国后30多年里，一直没有专门的土地管理法规和土地管理机构。城市土地归国家所有，用地则由政府划拨;农村土地归集体所有，集体用集体管，各级政府都没有专门的土地管理部门。土地的使用是无偿的、无限期的、不流动的。然而，在上世纪80年代中期，情况发生了变化：1984年我国粮食产量达到峰值，1985年产量突然下滑，仅1985年一年我国净耕地面积减少了1500多万亩，这使得土地的规划和有偿使用急需国家宏观调控。

基于这些现实状况，1986年3月国务院下发《中共中央、国务院关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》，并成立国家土地管理局。国家土地管理局成立后不久，根据我国基本土地情况，在向国务院递交的报告指出，要在全国普遍开征土地使用费。曾参与制定房屋70年产权制度的首任国家土地管理局局长王先进在2011年接受媒体采访时指出，对于城镇住宅，土地管理局一开始提出的是住宅50年产权。这个期限是根据境外经验、结合我国实际情况提出来的，“这里有一个比较近的样板，就是香港。后来，又考虑到人们的寿命以及最长工作年限为50年，最终把房地产权规定为70年。”

经济学家程永昌表示，上世纪80年代后期，中央重要会议在涉及土地转让的问题时，也对土地使用年限的期限规定进行了多次重大讨论。“土地使用年限长一些行不行”，这是当时中央重要会议讨论的焦点。后来相关部门在制定法律时，将土地使用权由最初的50年有效期变成最高年限70年。而目前阶段，最关键的争论焦点是土地使用权到期以后怎么处理的问题，这才是真正需要解决的问题。

70年产权到期后怎么办

1.允许延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。至于再次申请的期限，不应该超过30年。

2.国家收回土地和地上建筑物，对业主进行补偿。

3.用类似拆迁安置的办法解决。通过调查了解第一种方法得到大家的普遍认可，也有一部分人认为房子根本就住不到70年就会拆迁。

住房公积金

住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性。单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务。 这里的单位包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体。2011年10月27日，住建部副部长齐骥表示，住建部正在联合各个部门，研究修订公积金条例工作中，放开个人提取公积金用于支付住房租金的规定。

担保人

担保人即保证人，根据担保法规定，第三人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任，这里的第三人即担保人，包括具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，这里的债权人既是主债的债权人。这里的-按照约定履行债务或者承担责任-称为保证债务，也有人称保证责任。

征信 以个人征信系统负责的主管机关中国人民银行营业管理部有关负责人的概括：个人征信系统就是由一个专门的机构给每个人建立一个“信用档案”(即个人信用报告)，再提供给各家银行使用。这种银行间通过第三方机构共享信用信息的活动就是征信。有了征信机构的介入，你再向银行借钱时，银行信贷员就可在征得你同意后，查询你的信用报告，这样可以以最快的速度告诉你是否可以提供贷款，节省了时间。 个人征信系统一方面是防范金融风险的工具，起到维护金融稳定的作用，另一方面也起到了推进社会信用体系建立的作用。

按揭材料

身份证、户口本、结婚证(单身证明)、收入证明、银行流水

中行：省内

工行：公积金

建行：公积金

招行：利率上浮10%、单身需担保人

交行：首套房证明、收入证明章不得同一家

公积金不需要收入证明、银行流水

需要领取公积金申请表

首套、二套分别

房地产融资计划书范文第5篇

【摘要】随着我国房地产行业的快速发展，其在国民经济中扮演着越来越重要的角色，其发展壮大也离不开日益增长的资金需求。本文以恒大集团为例，分析了其融资渠道的现状以及存在的问题，构建多渠道的房地产融资体系已经迫在眉睫，在此基础上本文提出了一些建议。

【关键词】融资渠道 银行贷款 股权融资 债务融资

一、恒大集团融资渠道现状

据恒大集团2016年年报数据显示，2016年，恒大集团融资现金流入总计约为人民币5725.68亿元，比上年增长99.60%，其融资需求量的增加与近年恒大高速增长的土地储备、房地产开发等产业发展不可分。下面针对目前恒大集团主要的融资渠道做具体分析。

（一）银行贷款

通常，大多数房地产企业都选择银行贷款作为主要的融资渠道，因为其成本相对较低。

由年报可以看到，2016年，恒大集团的所有融资来源中，有抵押的银行借款总额为人民币2093.10亿元，占融资总量比例高达36.32%，较上年增长91.91%，位居融资规模中第一位。银行借款占融资比借款成本包括利息开支以及外币借款所产生的汇兑差额。

（二）股权融资

上市房地产企业主要通过发行新股、配股等方式进行股权融资。恒大集团于2009年在香港成功上市，成为在港市值最高的内房企。据2017年11月6日发布的公告显示，中国恒大（03333.HK）其间接附属公司恒大地产与正威集团、苏宁和山东高速等6家战略投资者签订增资协议，合共引入投资600亿人民币。在不到一年时间内，恒大就成功引入1300亿战略投资，完成了国内房企史上最大规模的股权融资，不仅体现了一众实力投资者对恒大发展前景的认可，也体现了恒大增效益、降负债、去杠杆的决心。

（三）债券融资

由公司年报可以看到，恒大集团2015年和2016年均发行了优先票据。2015年2月17日，恒大按面值100%发行票面利率为12%、期限五年的优先票据，本金总额约为人民币61.33亿元。2016年1月11日，恒大按面值100%发行票面利率为7.8%、期限三年的优先票据，本金总额约为人民币26.25亿元。此外，当年又按面值100%发行票面利率为8%、期限三年的优先票据，本金总额约为人民币19.69亿元。

（四）传统信托融资

恒大集团的传统信托融资为贷款型信托融资。2015年全年发行共计39款相关信托计划，发行时募集的资金总规模约为85.10亿元；2016年截至8月10日，恒大集团已有45款相关的融资信托计划，发行时募集的资金总额约为136.13亿元。四川信托、中信信托、大业信托、光大信托、杭州工商信托、民生信托等诸多公司在内的信托公司，均与恒大合作发行了相关的房地产信托产品。2017上半年，恒大有多个集合资金信托计划产品发布，大部分均已售罄。

（五）永续债

恒大集团永续债的模式主要是对接基金子公司或者券商资管，通过银行发放委托贷款，资金主要来源于境内。2013年伊始，面临资金压力，恒大集团率先试水永续债融资，全年合计发行250亿元永续债，在短短两三个月内为其降低近40%的负债率做出了巨大贡献，是地产永续债融资的领军企业。以2016年年报为例，恒大共持有永续债1129亿。

二、恒大集团现行的融资渠道面临的问题

（一）对银行融资渠道过度依赖

2016年，恒大集团的银行借款占负债比达到36.32%，可见，恒大集团仍大程度上依赖银行渠道进行融资。房地产企业对银行借款的高度依赖一方面会导致较高的资产负债率，增加融资风险；另一方面，大量借款也会产生高额利息费用，加大企业的融资成本。此外，国家的宏观调控、银行政策也会对房地产企业的融资带来影响。

（二）债务融资比例过高

恒大集团2009年到2016年七年来，资产负债率均在75%上，稳居不下。债务融资只能作为企业的补充性资本来源，不能形成企业稳定的资本基础。企业过多地依赖债务融资，会面临较高的财务风险，此外，还要产生利息支出，增加融资成本。过高的债务成本不利于企业净收益的增加，有可能使企业陷入财务困境。

（三）流动负债占总比过高

由年报整理得，从2012年到2016年这五年来，恒大集团的流动负债占负债总额的比例都高于75%。说明恒大集团过多依靠流动负债进行债务融资，带来较大的短期偿债风险。倘若市场不景气，集团后续资金补入不及时，就会造成资金链断裂，使企业陷入破产倒闭的危险中。

（四）融资成本较高

据年报知，2016年恒大集团的银行及其他借款实际利率为7.74%，同比2015年下降0.24个百分点；优先票据的实际利率为9.81%，同比2015年下降0.37个百分点；发行债券的实际利率为7.04%，同比2015年上升0.3个百分点，利息费用较多，財务费用支出较大，融资成本较高。恒大对融资成本的控制获得了一定成果，但与其他房地产企业相比，总体融资成本仍较高。

三、恒大集团优化融资渠道选择的建议

（一）进一步提高盈利水平

更强的盈利能力可以为企业带来更多的留存收益，进而优化企业的资本结构、降低财务风险。恒大集团应做好战略布局，规范经营管理，提高品牌竞争力，严格把控房产质量，提高经营效益，加快销售回笼资金。

（二）通过海外融资平台，发展融资国际化

在境内融资渠道日趋收窄的形势下，海外融资逐渐成为房企融资的新趋势。一般来说，海外债券融资限制较少，成本较低，资金使用期长，因此受青睐。企业可通过海外上市、境外商业信贷等方式为企业融得较多资金，改善融资结构。

（三）继续开展房地产信托融资

与传统的融资方式相比，信托融资限制条件少，融资负担小，时间短、见效快，可以为房地产企业提供更及时、更灵活及更个性化的融资服务。通过用益信托的统计数据发现，在2015年1月1日至2016年8月8日这段时期，市场上共有84款集合信托计划是为恒大的地产项目进行融资，规模总计约为221.23亿元。

（四）发展房地产投资基金融资

房地产筹资基金具有门槛低、筹资快等优势，不仅能满足企业的融资需求，还能为中小投资者提供较为收益稳定的理财工具。投资基金介入房地产，可以促进企业规范管理和运营，优化融资结构。作为高度专业化的融资渠道，不仅需要专业的投资公司和优秀的人员，还需要配合房产中介的优质服务。

（五）发展房地产抵押贷款证券化融资

住房抵押债券证券化，有利于盘活低流动性的资产，促进资金循环，加速资金回笼，能够拓宽房地产企业的融资来源。此外，该种融资模式还具备发行价格低的优势，可以在一定程度上降低融资成本，同时还能增强银行资金流动性，分散房贷风险。

四、结语

中国恒大集团要充分考虑自身的条件与环境，审慎选择最适合自己发展需求的融资方式。若恒大集团积极拓展多元化的融资渠道，则能够极大地缓解融资难的局面。当然，要想彻底改善集团的融资环境，还需要做出更多的努力和探索。

参考文献

[1]唐颖.中国房地产企业融资渠道多元化研究[D].南京：南京大学，2013.

[2]张秀虹.有关我国房地产融资问题的分析与探讨[J].经营管理，2013，（12）：200.

房地产融资计划书范文第6篇

本文从供应链的角度对供应链融资案例其进行了详尽的解读，从2013年一整年行业的变化中，看这些企业通过供应链层面的创新，从而准确地把握住了新的商业机会。这对品牌商寻求供应链新模式来说，是一个很有启发的文本。

全球供应链20年一次重组，2013年刚好是迎来一个重要的重组之年。在中国，2013年中国企业在互联网经济推动下供应链模式正面临快速转型和创新。回味这一年的行业变化，我们看到太多血淋淋的变革，同时我们也看到了新的商业机会正在孕育和诞生。值得欣慰的是那些有创新意识的企业正尝试全面获得了不错的效果，同时也爆发出许多创新的供应链新模式。先总结一下2013年中国供应链的创新亮点：

1、供应链商业模式创新陆续颠覆供应链技术创新。

2、扁平化供应链组织成创新的主流。

3、企业混合型供应链组织模式正在出现。

4、C2B模式和敏捷制造成为新的亮点。

5、O2O的新供应链模式成为行业发展的重点。

6、供应链平台化服务格局初显。

当整理和解读2013年中国十大供应链创新模式时候，猛然发现，这些品牌和企业他们都融合了上面的6大创新亮点，在各自细分的领域探索出了独特的创新，很值得行业借鉴。

案例分析：

一、小米模式：粉丝饥渴营销+C2B预售+快速供应链响应+"零库存"策略 【背景】

小米，一家创业仅三年的公司，2013年8月实现新一轮融资时，被估值100亿美金!意味着排在腾讯、阿里、百度后面成为中国第4大互联网公司，在硬 件公司排名则仅次于联想集团。在拥有上千个品牌、老手高手强手如林的中国手机市场，在Moto、诺基亚等世界手机巨无霸都败得先后被人收购的年代，小米的 仗怎么能够打得如此漂亮?他的供应链模式毫无争议的成为了2013年的十大创新模式之一。

【模式解读】

1、产品定位：自己定位为苹果的补缺者，采取了侧翼战为主要战略形式，定位在手机“发烧友”这个市场，“为发烧友而生”!

2、营销模式：最重要的营销策略是采取饥渴营销模式，没有F码有钱也未必能买到小米。在这个粉丝经济的互联网时代，小米完全靠社交媒体、走的是电商路线，成本大大地降低，超高的性价比仍然有利润。

3、盈利模式：小米卖手机，其实单独的手机利润并不高，关键卖增值服务、衍生产品，同时打造互联网平台来盈利。2013年小米还推出了一系列粉丝需求的产品：盒子、电视、路由等。可以预测，未来的小米将是依托粉丝经济卖的是智能生活。

4、供应链模式：C2B预售+电商模式交易渠道扁平化+快速供应链响应+"零库存"策略。C2B预售：在供应链资金流上得到重要的保障，同时从传统的卖库存模 式变革成卖F码，而且还是饥渴营销模式。整个交易过程彻底扁平化，只有线上的途径才可以购买。然后通过需求集约来驱动后端的整个供应链，后端的供应链组织 大概在2-3周内满足。这种供应链模式对于小米来说几乎“零库存”管理，每一个动态的库存都属于顾客。

【行业价值】

小米作为互联网思维颠覆传统行业供应链模式的革新者，将传统手机这一“重资产供应链组织模式”转变为“轻资产供应链组织模式”。

二、阿里巴巴：社会化平台供应链整合模式 【背景】

2013年马云在物流供应链领域可算吃大火了一把。先盘点2013年马云与物流供应链相关的大动作：

1、年初马云宣布颠覆传统银行，在商流、物流基础上延伸出来做供应链金融服务。

2、4月29日，阿里巴巴5.86亿美元购入新浪微博约18%股份。 5月10日，阿里巴巴2.94亿美元投资高德地图28%股份。

2、5月28日整合三通一达、顺丰，启动菜鸟网络。

3、6月天猫将“八万单车厘子"C2B预售模式从美国卖到中国。

4、9月，马云宣布将阿里大物流并入菜鸟。

5、11月初阿里巴巴“淘工厂”试运营，整合供应链前端平台。

6、双11全面启动的O2O战略。

7、到年底的最后重要收官之作12月5日28亿港币投资海尔日日顺。 这一切都可以看出马云的整合化平台供应链整合步伐。

【模式解读】

阿里巴巴的整合模式完全是利用社会化的平台进行整合，2013年是全面布局的一年，但这个布局可以看出是在织未来的互联网经济时代的社会供应链平台的一张大网。

1、收购新浪微博，是从用户需求角度，实现精准的用户需求数据挖掘和精准电商前段营销打埋下重要的手段，从供应链角度是抓住用户需求的前端。

2、淘宝+天猫等平台控制的是商流，同时还有聚划算等平台。

3、支付、余额宝和阿里金融控制的是资金流。

4、启动菜鸟整合快递企业，同时在全国核心城市圈地，年底投资海尔日日顺控制全国2800个县级配送站、26000个乡镇专卖店、19万个村级服务站，这一切都是布局中国电商物流的一张大网。

5、阿里巴巴的“淘工厂”试运营，这是以虚拟工厂供应链模式：整合制造+代工，推动C2B的大战略，这彻底看出了马云的推C2B的决心。

6、最后用大数据将整个供应链串起来，驾驭整个供应链。 【行业价值】

阿里巴巴的整合模式对行业来说是一把双刃剑，积极的一面是通过互联网思维来整合传统物流供应链平台，能够带来意想不到的创新，对行业的发展起到重 要推进着用，这也许会成就未来最大的社会化供应链服务平台。消极的一面是一个非专业供应链的主导者，在资本的驱动下整合供应链平台，可能严重缺乏接地气的 风险。

三、海尔：C2B+DIY定制+扁平化敏捷制造+开放供应链服务平台模式 【背景】

2013年海尔商业模式创新全球论坛上，63岁的张瑞敏对外宣称：“你要么是破坏性创新，要么你被别人破坏”。海尔作为中国品牌、中国制造业的代表， 开始了互联网思维的创新。海尔对商业模式的探索主要两方面：战略和组织架构。战略上，变成了人单合一双赢”的模式。所“人”就是员工，“单”就是员工的用 户，“双赢”就是这个员工为用户创造的价值以及他所应该得到的价值。在这个理论下，海尔现在的8万多员工一下子变成了2000多个自主经营体的“小海尔” 模式，一般最小的自主经营体只有7个人，把原来的金字塔模式给压扁了。

张瑞敏认为传统制造必须移民 互联网：传统企业要么触网要么死亡!张瑞敏认为海尔这个千亿级体量的“巨鲸”如何脱胎换骨，进行颠覆性的创新?在把自己打散，再聚合，“人单合一” 、“用户全流程体验”、“自组织”、“开放平台”、“按单聚散”、“产品去商品化”、“价值交互”、“接口人”等新型海尔转型的重点。

【模式解读】

1、 C2B+顾客需求DIY：C2B是以聚合消费者需求为导向的反向电商模式。以销定产，零库存的情况下先销售然后进行高效的供应链的组织，或者说供应链的组 织已经完成，必须根据销售的情况来决定生产的排布。C2B预售同时针对用户加入个性化DIY元素，利用在海尔商城设立“立刻设计我的家”和“专业设计师” 平台实现买家的个性化创意。

2、实现以销定产，2000多个自主经营体的“小海尔”扁平化支撑，打造敏捷供应链。

3、 物流方面：海尔在全国共有83个仓库，定制产品的生产下线到用户家中控制在5~7天，目前海尔日日顺已在全国建7600多家县级专卖店,26000个乡镇 专卖店,19万村级联络站,2800多县建立配送站,3000多条配送专线,6000多个服务网点,其运营策略：1)真正的库存在路上;2)服务整合,送 装一体;3)一张物流网服务线上线下多渠道。

4、阿里投资海尔日日顺后，海尔的供应链平台将陆续面向社会化，为整个电商物流服务。

【行业价值】

2013年海尔的供应链创新与变革模式，是中国制造、中国品牌互联网化的典型代表，值得其他品牌参考学习。张瑞敏的“你要么是破坏性创新，要么你被别人破坏”的决心，可以看出如果中国的传统制造再不转型，未来的路将更的生存压力。

四、一达通：海外电商供应链服务平台的典型模式 【背景】

2013年海外电商成为一个新爆点，深圳一达通这家基于互联网和IT技术的平台商，为中小企业完成通关、金融、物流、退税等外贸综合供应链服务平 台，2013年服务客户达15000家，平台交易额达40亿美元，海关一般贸易出口统计全国排名第五，发放中小企业贸易融资累计55亿人民币。获得国家发 改委《电商示范城市外贸电商项目》、国家工信部《电子商务集成应用项目》国家科技部《高新技术企业》等，总经理魏强也被评为《第六届深商风云人物》，一达 通开创的“中小企业外贸综合服务模式”，被国务院高度重视，总经理魏强是今年六月副总理外贸形势座谈会重要汇报人之一，也是今年八月国务院常委会颁布“外 贸国六条”中第四条：鼓励外贸综合服务企业为中小民营出口企业提供通关、融资、退税等服务”的重点推动企业。广东省委书记胡春华、省长朱小丹及深圳市领导 前来视察，称赞一达通是外贸服务新业态的典范，也是电子商务促进贸易便利化的有效创新。魏强说：一达通的使命是让小企业享受大企业的服务，2017年前一 达通立志成为交易额超千亿美元的全球最大外贸综合服务平台。

【模式解读】

1、打造海外电商一体化的供应链综合服务平台。

2、 创新供应链金融服务模式：通常情况银行直接为企业做无抵押担保的贸易融资，由于贷款周期短、手续繁，通常单笔超过500万才可能有收益。而一达通的电子商 务与金融的结合模式，使贷款可以批量化、数字化、电子化处理，让无担保无抵押的贷款成为现实。据悉这种模式已支持4000家小企业实现多次融资，融资金额 几乎不设下限，累计发放额超过12亿元。由于免除了实物抵质押，融资成本远低于小额贷款。

3、商业模式上，传不依托传统的物流获取利润，而是从衍生出来的金融及其他增值服务盈利。

【行业价值】

未来的海外电商物流供应链平台是主流趋势，一达通已经走在了前面。同时一达通有阿里巴巴的投资背景，未来很可能成为海外电商供应链平台的标杆。

让我共同期待2014年的中国企业供应链的创新!