房地产开发管理条例

房地产开发管理条例（精选6篇）

房地产开发管理条例 第1篇

房地产开发企业开发成本费用票据管理

高金平

房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握:支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证;支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明;国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

一、合法凭据的理解

税法规定,允许税前扣除的金额,必须取得合法的凭据。许多税务人员认为,企业列入成本费用的项目都必须取得发票,这是对税收政策的误解。这里的“合法凭据”,是指合法的原始凭证,包括经济合同、出库单、入库单、公证书、法院判决或裁定书、个人身份证复印件、汇款单据、收款收据、中介机构或有关部门的证明等等,其中,按照《发票管理办法》的规定,应当取得发票的,还必须取得发票。“发票,是指在购销商品,提供或者接受服务以及从事其他经营活动中,开具、收取的收付款凭证。”

《发票管理办法》第二十五条规定:“任何单位和个人不得自行扩大专业发票使用范围。”

实际操作中掌握的原则是,凡属于增值税征税范围的业务(无论是否享受免税优惠),都必须开具增值税发票(视具体情况分别开具专用发票或普通发票),凡属于营业税征税范围的业务(无论是否享受免税优惠),都必须开具营业税发票。其中,属于企业经营范围,并经税务机关核准的,企业可以领取发票自行开具,凡不属于企业经营范围的,以及个人取得的应纳增值税或营业税的收入,必须向税务机关申请代为开具。另外,发票的形式多种多样,例如火车票,虽然没有税务机关的监制章,但属于经国家税务总局核准的特种发票。依据上述原则,下列业务无须取得发票:工资薪金支出、土地出让金、股权受让款、拆迁补偿费、税款、捐赠支出、违约金(交易不成立)、赔偿款、接受投资的不动产和无形资产、境外劳务费(广告费、佣金、利息、动产租金等)、同一法人实体内部的总分支机构及分支机构之间发生的营业税劳务、总分公司之间固定资产划拨、以公司合并或分立方式取得的非现金资产等等。

二、房地产企业开发成本合法凭据掌握的原则

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[ 2009 ]31 号)文件规定,企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的,不得计入计税成本,待实际取得合法凭据时,再按规定计入计税成本。但以下几项预提(应付)费用可以在税前扣除:(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10 %。

(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

开发成本包括土地出让金、拆迁补偿费、前期开发费、工程建筑成本、公共配套设施(费)、开发间接费用等。房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握:(1)支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;(2)支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证;(3)支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明;(4)国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

三、开发成本各项支出有关票据的具体说明

1.土地出让金。国税发[ 1993 ]149 号文件规定,政府出让土地,不征营业税。因此不得开具发票。房地产企业应以国土局开具的土地出让金收据入账。

2.拆迁补偿费。房地产企业向被拆迁户支付补偿费,其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业,而是政府收回土地使用权,再由政府与房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿费方式或拆迁安置方式取得土地使用权的, 房地产企业仍需按照财税[2004 ]134 号文件规定补交契税。国税发[ 1993 ]149号文件还规定,因政府收回土地使用权而取得的补偿金,不征营业税。因此,被拆迁户无需向房地产企业开具发票,而应当由房地产企业向主管税务机关申请领用地方税务局监制的“某某市工商企业非商事收费收据”,主管税务机关没有上述收费收据的,可以由房地产企业采取自制凭证入账。同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。

委托拆迁公司支付的拆迁补偿费,也采用上述方式入账。

国税发[1993 ]149 号文件规定,拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业,按“建筑业-其他工程作业”税目征收营业税,因此,向拆迁公司支付的拆迁劳务费,应取得工程所在地建筑业发票。

房地产企业将拆迁工程(含拆迁补偿费、拆迁劳务费)整个承包给拆迁公司的,应取得全额的建筑业发票,直接给被拆迁户的补偿费作为拆迁公司的成本处理,其凭据的取得同上。3.土地整理费。支付给其他公司的土地整理费,应取得工程所在地税务机关出具的建筑业发票。

4.挖土费。支付给农民工(非雇员)的挖土费等,不得采用工资表发放,应由个人向地税机关申请开具《税务机关代为开具统一发票(地税)》。开具发票时,由税务机关征收营业税及附加、个人所得税。税务机关已征收个人所得税的,房地产企业不再扣缴个人所得税。5.设计费、工程监理费、项目咨询服务费。

A 境内服务单位。根据营业税暂行条例及其实施细则、国税发[ 1993 ]149 号文件规定,房地产企业向境内公司支付的设计费、监理费、项目咨询费,应当取得提供服务的单位机构所在地税务机关提供的服务业发票。

B 境外服务公司。根据《营业税暂行条例》规定,从2009 年1 月1 日起,境内企业接受境外企业应税劳务的,境外单位也负有营业税纳税义务,税款由境外单位在境内的代理单位负责代扣代缴,没有代理单位的,由接受劳务的单位代扣代缴。支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明。6.建筑工程。

房地产企业的建筑工程是指新建、改建开发产品的工程作业。

(1)包工包料。应取得工程所在地建筑业发票。发票金额与承包额相等。

(2)包工不包料(甲供材)。《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定,除销售自产货物并提供建筑业劳务外,纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的,其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内,但不包括建设方提供的设备的价款。甲供材和劳务费的营业税均由发包方承担,施工单位是该营业税的纳税义务人。现举例说明: 某房地产企业取得材料供应商的增值税普通发票,账务处理如下: 借:库存材料10000000

贷:银行存款10000000 由于施工单位的承包额(应结算价款)在预算时是不含甲供材的金额,但要包含甲供材部分的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加(以下简称“营业税及附加”)33.3 万元。若总工程价款中甲供材料1000 万元,不含税劳务费(含管理费)2000 万元, 营业税及附加3000/(11000 = 2103.34(万元),应取得施工单位开具建筑业发票的金额等于应支付给施工单位的价款2103.34 万元。其中: ①拨付材料时,账务处理如下: 借:开发成本-建筑工程成本-材料成本10000000

贷:库存材料10000000

入账凭据:材料拨付单。

根据财税[ 2006 ]177 号文件规定,房地产企业向异地施工单位支付工程价款应代扣代缴营业税。这里,应就甲供材部分的营业税及附加履行代扣缴义务。账务处理如下: 借:预付账款-施工单位344500

贷:银行存款11500

应交税费-扣缴营业税及附加333000 入账凭据:工程所在地建筑业发票34.45 万元、营业税及附加完税凭证复印件(原件交由施工单位作账)。

②拨付工程款2068.89 万元,应扣缴营业税及 附加68.89 万元。账务处理如下: 借:预付账款20688900

贷:银行存款20000000

应交税费-扣缴营业税及附加688900 入账凭据:工程所在地建筑业发票2068.89 万元、营业税及附加完税凭证复印件(原件交由施工单位作账)。

合计取得建筑业发票2068.89 + 34.45 = 2103.34(万元)。③将预付工程款结转开发成本时,账务处理如下: 借:开发成本-建筑工程成本-施工费21033400

贷:预付账款21033400 注意事项: ①建筑工程“甲供材”业务,不应要求施工单位开具全额(含甲供材)的建筑业发票,因为施工单位没有材料发票作成本。只有房地产企业将自购材料销售给施工单位(房地产企业给施工单位开具增值税发票,并缴纳增值税),施工单位才能给房地产企业开具全额(含材料价款)的建筑业发票,这就不是“甲供材”业务,而是“包工包料”了。

②建筑工程分包。建筑工程分包,是指A 建筑公司将承包工程的一部分转包给B 建筑公司负责施工。房地产企业只与总承包人A 发生业务关系,不与分包方B 结算价款。总承包人A 支付给分包方B的工程款项,由分包方B 给总承包人A 出具建筑业发票,与房地产企业无关。7.装饰工程。

装饰,是指对建筑物、构筑物进行修饰,使之美观或具有特定用途的工程作业。(1)包工包料。与建筑工程相同。

(2)包工不包料(清包工或称甲供材)。以清包工形式提供的装饰劳务是指:工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购,纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。财税[ 2006 ]114 号文件规定:“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务,按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款)确认计税营业额。”据此,房地产企业自行采购的装饰材料直接凭增值税发票入账,向施工单位支付的清包工装饰费用,应当取得工程所在地建筑业发票。8.设备安装。

(1)房地产企业从商家或生产厂家采购设备,再由房地产企业与安装公司签订安装合同的,应当取得商家或厂家的增值税发票,并仅就安装费的部分,由安装公司出具工程所在地建筑业发票。安装费营业税的计税依据不含设备。

(2)商业企业外购设备销售给房地产企业同时提供安装服务,商业企业收取的价款中既包括设备

价款,又包括安装费,这属于增值税混合销售业务,全额缴纳增值税,不征营业税。因此,商业企业应给房地产公司出具全额的增值税发票。至于是商家自己的员工负责安装,还是商家再聘请其他安装公司安装,就与房地产企业无关了,那是商家的成本。营业执照名称为某某安装公司或某某工程公司,并且取得安装资质的企业,如果是外购设备销售并负责安装,属于商业行为,按照增值税混合销售业务征收增值税,不征营业税。应全额开具增值税发票,不得开具营业税发票。但如果是房地产企业自行采购设备或者委托安装公司采购设备的,设备生产厂家开具的增值税发票台头应为房地产企业,这种情况下,安装公司仅就安装费金额征收营业税。房地产企业应取得安装工程所在地建筑业发票,发票金额就是安装费金额,不含设备价款。(3)工业企业自产货物并负责安装。根据《增值税暂行条例实施细则》、《营业税暂行条例实施细则》规定,提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为,应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额,其应税劳务的营业额缴纳营业税,货物销售额缴纳增值税。房地产企业应分别取得增值税发票和工程所在地税务机关出具的建筑业发票。9.房屋维修。

房屋维修在税法中称之为“修缮”,是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善,使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。根据国税发[1993 ]149 号文件规定,房屋修缮按照“建筑业”税目征收营业税。因此,房地产企业支付的房屋维修费用,也应取得工程所在地建筑业发票。允许记入开发成本的房屋维修费用是指开发产 品完工前的维修费用。10.绿化工程。

绿化工程往往与建筑工程相连,或者本身就是建筑工程的一个组成部分。例如:绿化与平整土地就分不开,而平整土地本身就属于建筑业中的“其他工程作业”。国税函[ 1995 ]156 号文件规定:“为了减少划分,便于征管,对绿化工程按’建筑业-其他工程作业’征收营业税。”因此,房地产企业将绿化工程承包给园林绿化公司,应取得按承包金额开具的工程所在地建筑业发票。如果房地产企业自购花草、树木,聘请园林绿化公司负责施工的,按建筑工程-包工不包料(即“甲供材”)业务处理。

（以上营业税法定代扣代缴义务已取消，需要与税务主管机关单独签订委托代征协议后才能代扣代缴）

房地产开发管理条例 第2篇

第十一条 确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

第十二条 房地产开发用地应当以出让方式取得;但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：

(一)房地产开发项目的性质、规模和开发期限;

(二)城市规划设计条件;

(三)基础设施和公共设施的建设要求;

(四)基础设施建成后的产权界定;

(五)项目拆迁补偿、安置要求。

第十三条 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。

第十四条 房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。

第十五条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

房地产开发项目设计管理 第3篇

一、方案施工阶段

方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案, 也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后, 一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划, 确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向, 作为招标任务书拟定和评标的依据;有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一, 或考察设计院实力的方法, 招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准, 或希望项目有所创新的房地产公司, 一般采用招投标的方式, 集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志, 一般采用直接委托的方式进行方案设计, 以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计, 都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析, 甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段, 房地产公司设计规划人员及相关部门人员, 对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析, 如:交通系统功能空间布局, 建筑空间分布, 建筑体型分析, 环境景观系统, 设备的设置及户型平面和立面风格等, 逐一与设计院沟通, 并与政府相关部门进行沟通, 使方案朝着开发商所期望的方向发展。

二、方案设计阶段

在方案设计阶段, 项目沟通管理也是很重要的一个方面。准确而及时的沟通使项目设计朝正确的方向有序地发展。沟通是多层面和多方式的。在这一阶段, 主要的沟通为:内部沟通 (纵向和横向的沟通) , 与设计公司沟通, 与政府部门的沟通。尤其与政府部门的沟通要及时甚至提前, 在沟通过程中, 要注意建立沟通信息的存贮体系和信息查询体系, 以便信息可以通过不同方式由团队成员和项目干系人共享。

在方案设计阶段也要对项目风险进行管理。有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实, 在实施过程中会带来进度风险。有的公司喜欢打政策擦边球, 甚至违规操作, 给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计公司过程也隐含着风险, 对设计公司的了解及分析不够深入, 不能取长补短, 往往会造成成果与期望相差甚大, 或者最初成果无法深化等。在方案决策中对技术的选用也存在风险。设计阶段的项目风险除违规操作外, 其实并不太高。只要项目组织者有项目风险意识, 对项目做风险定性分析, 就可以防患于未然。方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大。

项目资源的管理对产品的质量影响很大。在此阶段, 房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合, 发挥各种资源的能动性, 是项目资源管理的关键。首先要了解资源, 分析各种资源的长处和在此阶段, 房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合, 发挥各种资源的能动性, 是项目资源管理的关键。首先要了解资源, 分析各种资源的长处和短处, 才能优势互补。比如设计公司对市场的了解不够深入, 但由于操作的各种项目较多, 积累了不少先进的知识和经验。房地产公司设计对市场的了解比较及时, 但对先进知识和经验的获得主要通过考察的手段, 也有所滞后。有的房地产公司因种种问题而将设计公司沦为绘图公司, 实在是资源的一大浪费。方案项目质量管理除了在方案的进程中介入监控, 与设计单位共同合作, 保证设计成果的内容质量外, 成果的表现质量也是管理的一个方面, 包括成果的内容、数量、质量等, 一般在委托设计合同中做详细交待。

建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立, 设计工作流程相对简单, 有序, 因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案阶段有所不同。执行组织结构相对简单, 成员配置一般由设计总监、工程项目经理 (建筑专业) , 以及建筑、结构、设备及概算人员组成, 形成一个典型的强矩阵管理模式。管理流程也相对简单:委托设计, 拟定技术措施, 中间过程质量与进度控制、成果审查、成果报建、联合技术交底等。项目质量管理主要对上述几个流程组织相应的技术质量控制措施。在这几个环节中, 中间过程质量与进度控制是关键。工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用。在选定设计单位后, 要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查, 审查其主持设计工程项目的图纸质量, 对其能力有全面的了解。在中间过程质量控制中, 要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制, 保证成果的质量, 中间成果一般是指在建筑、结构及各设备专业初提及终提两个阶段所提资料图。另一个关键环节是成果审查, 即组织规划设计部门和工程项目部门对成果图纸进行详尽的审查, 提出整改意见, 把错漏控制在设计阶段。在此阶段, 项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来, 形成知识积累。

在房地产设计运作过程中, 经常会出现方案阶段设计周期过长, 留给施工图设计阶段的周期较短, 设计院加班加点赶图, 不能保证图纸质量, 甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。时间的紧迫性将会限制设计师对问题的深度思考和解决, 给工程留下遗憾和隐患。因此在项目设计阶段总体的时间管理上, 一定要作好甘特图, 严格控制关键点的时间安排。即使在某些环节出现偏差的情况下, 也要适时地启动下个阶段任务的准备工作, 以利于整体工作的顺利完成。

摘要：项目管理是一种新兴的管理方法。在房地产开发项目设计管理阶段引入成熟的项目管理方法, 将对设计进程中的科学决策、资源优化及质量和成本控制起到积极的促进作用。

关于房地产开发管理理念探讨 第4篇

关键词：房地产项目;管理理念;开发问题;分析对策

曾经对我国经济发展做出突出贡献的房地产产业，优化了房地产开发商的资源配置，推进了房地产业，同时保障了自身的经济效益，成了新形势下房地产开发商的问题。面对这个问题，房地产开发商精确预测、根据市场的，根据现代化的房地产开发管理体系来管理房地产的开发项目，来提高他的综合竞争力。

一、房地产项目

房地产开发项目的系统工程是复杂的，其特点是面临风险多、投资金额大、开发周期长。通常划分为项目实施阶段、项目设计阶段以及项目策划阶段。房地产项目开发商事管理主体，也即整个建设项目从策划直到竣工验收交付使用阶段的整体组织者与实施者，对工程建设项目有责任与任务。本文主要探讨房地产工程管理之间的协调与平衡的衔接问题。

二、管理理念

项目管理的概念就是指某个团队或组织使用所有管理组织技术、方法以及知识为实现项目目标而对项目各项活动所进行的管理工作.项目管理通常有项目计划、启动、控制、执行以及结束这五个现实的管理过程有关。项目管理的基本特征有：

l）普遍性：我们当前的所有文化物质成果刚开始都是以项目为对象进行的，通常情况下是先有项目才进行日常运营.

2）目的性：项目管理一切活动都是为实现或超越项目利益相关者的要求与期望这一目标服务的.

3）独特性：项目管理既不同于通常的生产服务的运营管理，更不同于日常的行政管理，这种管理活动是完全不同的.

4）整体性：项目管理要求务必充分强调管理的整体性，对于项目各组成部分的和项目各阶段的综合的管理等等.

5）创新性：项目管理是对管理的创新，项目管理该省需要创新，没有统一的方法、模式。

房地產开发项目管理的房地产开发项目管理是指使用各种管理技术、方法以及知识为实现房地产开发项目目标而对项目各项活动所进行的管理工作。除具有通常的项目管理特性外，还具有风险性、长期性、复杂性等特点。房地产项目前期管理主要是指房地产项目的预先的决策分析、计划准备、以及规划设计阶段的项目管理，大体包括项目预先的现实规划设计、研究论证甚至是开工前的其它各项准备工作以及项目实施管理规划的编制等。于此期间，进行项目规划设计以及决策分析（也就是可行性研究论证）决定着整个项目开发建设全局控制的两个重要阶段的发展;项目实施管理的规划决定着项目开发实施阶段的成功进行。

三、开发问题

我国项目管理的发展基本主要包括两个阶段：80 年代之前被叫作传统的项目管理阶段，80 年代之后被叫作现代项目管理阶段。以往的的项目管理理念主要为实现项目管理的控制以及实施，对项目管理的整体规划的不足，浅谈项目风险的主动控制，忽视学习、忽视资源整合与协调、以及忽视沟通与服务，仅仅是较小的范围内进行的一种项目管理方法，具有运营管理等特点。

现代项目管理是最近发展起来的一个管理学科的新领域，是随着改革开放之后在我国发展起来的。这和以往的项目管理差异很大，现代项目管理的理念容入了预先的动态控制原理以及目标控制，为项目管理确立了清晰的方向以及目标，凸显项目预先所进行的过程协调，规划，可以有效整合资源组成合力，满足利益相关者的要求，避免冲突，提高了企业业绩。在现在信息化社会以及知识的经济之中，人们创造财富已经从以往重复进行的生产活动为核心，渐渐变成了以项目实施以及项目开发活动为核心的模式。项目管理正成为当今社会中重要的管理领域，同时现代项目管理也会成为我国投资项目建设管理的主要工具以及方法。于此，我国2003 年开始在高等学校展开项目管理领域的工程硕士培养。

2004 年12 月，经国家发展、人事部以及改革委员会研究决定，对投资建设项目高层专业管理人员进行职业水平人证的制度。这些措施为我国培养以及造就具有现代化开发建设项目管理的理念，掌握项目现代方法管理、和技术的开发建设项目管理高层专业管理人才，大大提高项目决策和管理、水平、项目投资的效益。

我国的房地产开发项目管理在以往慢长的岁月里都是采用比较旧的项目管理模式，管理水平低。不能满足信息时代大型综合性房地产开发项目的管理需求。这让开发商务必转变以往项目管理的理念，采用现代项目管理的理念，创新项目管理方法与理念。也是现代项目管理的特点所具有的，现代房地产开发项当前受政策、资金、环境等各方面制约因素很复杂，不确定的因素也很多，投资的风险高。而房地产开发商又经常不重视前期这些不好的因素，盲目地开发，给项目开发后期的管理造成的消极的影响，管理的难度大，开发风险增加，决定了项目开发的投资效益。

四、分析对策

对房地产开发的企业而说，施工管理的模式可以用不同的形式，但是目的却是一样的：在适当的成本下，用最快的速度达到高质量的工程项目。为了实现这个理想，开发企业一定会在施工成本控制、进度控制以及质量控制上发挥重要的作用，就是根据施工招投标、资质验证以及工程款的有序发放、监理单位的督察、现场施工的检查（主要是现场的施工技术、材料质量、精确及安全、程序等）等等手段，开发商可以对工程项目建设的进度、质量与成本采取掌控的措施。再者，施工管理也有和供货商关系的融洽。

建筑工程的规划设计管理、开发管理与促进房地产开发经营中的工程管理以及施工管理之间的相互协调与包括以上的施工管理协调、规划的管理、开发的管理、这三个管理子集之间的联系，相互促进和合作是开发企业的关键。现实强调工程建设施工的可行性，比方说场地的大小、劳动成本、时间气候、施工的设备等方面的制约在设计中不可以考虑，可施工性研究即对有关的设计内容分析、讨论并加以改进。再者，开发商与施工单位的工程管理部门没有与设计单位沟通并得以协调，大多建筑规划设计以及竣工后不相同。所以，现实中设计的正确施工与研究的实施都应该有下面几个要素：作为投资者的房地产开发企业的支持，开发商要重视设计的研究与现实的研究，就是在规划设计开始、规划设计后与施工完成时召集相关专家、设计人员、本企业的组织者、协调人员与施工人员定期召开研究型会议。有效的讨论与交流、沟通，会专业化、系统化、集成化地实现工程项目。

在项目之处，项目决策的成本低，但这些决策却可以对项目的总成本影响很大，现实的研究对工程造价的决定从规划与设计阶段到施工阶段以及物业管理阶段递减，产生的效益也降低。工程的施工设计以及图纸应正万一提交要更改很难，所以施工单位与开发企业要提前参与到规划设计的现实的研究，而开发商更要准备好前期的项目决策。在项目开发中现代项目的管理方法、理念以及措施要并用，事前控制与目标控制方法要有机结合，分析总结其中的经验，创新管理，一定会提高项目管理的效率、质量、水平以及经济效益。加强房地产项目开发的研究工作。加强可研的财力、物力、人力以及时间的投入;建立并完善支持机构，整合决策资源，并利用“借脑”;来完善决策程序，提高决策效率与水平，来定位项目市场和定位产品系统化、科学化以及市场化。

总结：

从以上分析归纳来看，项目的研究是项目前期工作的关键，也是关键时期，决定着项目的决策实施。前期的市场调查分析是项目开发的理论依据，现实的研究是项目的核心，但进行的项目规划设计才是工程建设之首，仅首中有“心”，才可以使项目工程建设、项目过程管理与设计有章可循。没有图纸就不能建设;有图常变，不可行。、项目实施管理规划、合同签订与招投标是项目实施的关键准备工作。因此，对上述房地产开发项目的前期管理工作的分析来看，从它们对项目管理工作的决定，对项目开发成本控制的影响以及作用，同时对投资方案的决策与分析，印证了房地产开发项目前期管理工作的必要性。也就是房地产开发项目前期管理工作的质量影响着项目开发。

参考文献：

[1]黄献波 郭海生 城市房地产产权产籍管理框架设计与管理 科教前沿 2011

[2]任宝峰 房地产开发成本控制 经济师 2010

广西城市房地产开发经营管理条例 第5篇

(二)企业章程;

(三)验资证明;

(四)企业法定代表人的身份证明;

房地产开发管理手册1 第6篇

开发业务手册编制说明

用于京汉集团开发的地产项目前期开发业务工作，手册所列内容具有工作指导性，具体根据项目所在地区特点，参照执行；各地产子公司可以根据项目的具体特点和公司组织管理架构确定项目前期开发的管理体制。

第二章

获取土地阶段

2．1工作成果

经招、拍、挂取得土地使用权，签订《土地出让合同》，或通过收购项目公司，签定收购土地协议。2．2项目土地取得标准

2．2．1项目位置选择及初步分析

房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。2．2．2土地规模标准

房地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要，得够用；土地规模要符合战略发展需要。

2．2．3土地价格标准

土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。尤其在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。2．2．4项目定位

项目的定位符合公司项目定位一致要求。2．2．5项目成熟

项目需要满足开工建设条件，市场成熟。2．2．6营销效果初步分析

公司的实力含公司的资金实力、技术实力、对资源的整合能力、关系能力、企业领导人的人格魅力、创新实力等等因素。2．3获取土地

房地产开发企业通过招标拍卖挂牌取得国有土地使用权后，应按照《中标通知书》的相关要求，在规定时限内与市国土局签定《国有土地出让合同》，并按期缴纳土地出让金。

基础设施配套建设费包括在地价款中，根据位置的不同北京市各区的基础配套设设费也各不相同。

依据国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知（计价格[2001]585号）第三条：整顿城市基础设施配套费。凡在《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》（计价费 [1996]2922）颁布前，已按规定的审批权限批准征收城市基础设施配套费及其他专项配套费的，由省级财政、价格主管部门对各类专项配套费进行整顿，将其统一归并为城市基础设施配套费；取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热道路以及其他各种名目的专项配套费。统一归并后的城市基础设施配套费，由省级价格、财政部门根据近年来公用事业价格改革和调整情况，按照从严控制、逐步核减的原则重新核定收费标准。凡是未按规定审批权限批准征收的城市基础设施配套费或其他各类专项配套费，以及计价[1996]2922号文件颁布后，地方各级人民政府或有关部门出台的城市基础设施配套费或其他专项配套费，一律取消。

在实际开发过程中，要根据项目所在地的城市管理部门要求是否支付基础设施配套及公共配套费用（如教育配套问题）。2．4北京地区招拍挂流程图

第三章

办理土地使用权证

3．1获取土地使用权证

法定实施主体：国土资源某区分局（产权产籍科）3．2申请人需提交如下申办材料

1、计委立项批复；

2、建设用地规划许可证；

3、规划红线图；

4、征地协议书 ；

6、土地补偿协议书及各项补偿补助领取凭证；

7、出让合同，出让金发票及发证函；

8、法人资格证明及授权委托书； 3．3审查、决定时限

20个工作日（不包括、市政府审批时限）。3．4流程图

第四章

办理建设用地规划许可证 4．1获取建设用地规划许可证

通过区规划委员会、市规划委员会，获得建设用地规划许可证 4．2申请人需提交如下申办材料

1、建设单位出具的申报委托书。

2、建设单位提交建设单位用地申请（申请文件应包含取得用地的有关情况等基本要素）。

3、《规划意见书》附件、附图复印件，土地整理储备机构《北京市国有土地使用权挂牌出让成交确认书》，国土资源行政主管部门《北京市国有土地使用权出让合同》；

4、《土地使用权出让合同》及其相关文件；

5、《建设用地钉桩成果》；

6、由提供规划申报用图的测绘部门，按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的1：500或1：2000地形图5份；

7、需要使用项目名称的须提交地名命名行政许可文件复印件； 4．3审查、决定时限

30个工作日(可延长10个工作日)。

第五章

办理建设工程规划许可证 5．1获得建设工程规划许可证

通过区规划委员会、市规划委员会的审批，获得建设工程规划许可证。5．2申请人需提交如下申办材料 1．建设单位出具的申报委托书；

2．建设单位填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可及其他事项申报表；

3．《规划意见书》及附件、《修建性详细规划审查意见》及附图复印件或《设计方案审查意见》及附图复印件，以及《规划意见书附件（选址）》中注明申报《建设工程规划许可证》时须提交的有关文件 4．国土行政主管部门批准用地的文件；

5．具有资质的设计单位按照《规划意见书》或《修建性详细规划审查意见》及附图或《设计方案审查意见》及附图的要求绘制的建设工程施工图（按Ａ４规格（竖向）装订成册）１套，另再附相同设计总平面图５份（施工图纸包括：图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图各１份）；

6．需要办理竣工档案登记的，须提交《城市建设工程办理竣工档案登记表》； 7．提交招标投标主管部门签署意见的《北京市勘察设计招标投标登记表》复印件，依法需要进行招标投标的建设项目，还须提交《勘察、设计中标通知书》（已进行设计方案审查的不需提交）

8．需要使用项目名称的，须提交地名命名（建筑物名称核准）行政许可决定文件复印件１份； 5．3审查、决定时限

30个工作日(可延长10个工作日)。

第六章

施工图设计专项技术审查

6．1前置条件

建设单位申办施工图设计专项技术审查应满足下列条件：

1、申报建设项目为设置人防工程的单体项目；

2、已取得《人防工程初步设计审核批准通知单》；

3、已取得规划部门核发的建设工程规划许可证。

6．２本阶段需提供如下材料 6．２．1施工图专项审查

1、填写完整并加盖印章的《人防工程施工图技术审查申请表》；

2、规划部门核发的建设工程规划许可证（复印件）

3、人民防空工程施工图设计文件（一套）；

4、《人防工程初步设计审核批准通知单》（复印件）

5、《人防工程初步设计审查意见书》（复印件）。

6．２．2施工图备案

申办人需提交如下申办材料：

（1）填写完整并加盖印章的《人防工程施工图备案申请表》；（2）《人防工程施工图技术审查报告单》；

（3）规划部门核发的建设工程规划许可证（复印件）；（4）人民防空工程施工图设计文件（一套）；（5）《人防工程施工图技术审查意见书》 6．４环节时限

25个工作日。6．５收费标准

施工图设计专项技术审查是建设单位申报人民防空工程施工图备案的必要前置条件，本事项不收费。

第七章

办理各项配套设施的接入工作

7．1供电配套作业 7．1．1前期征询阶段

作业凡属基建项目，在上报可行性报告前应向所在地区供电公司（局）书面征询供电条件，作为政府部门审批基建项目的依据。

办理供电工程报装申请书需要的材料： 《营业执照》副本的复印件6份 法人代表的身体证6份

申请报告：应列出用电单位(房产开发单位)名称、地址、联系人、联系电话、邮政编码，简要写明主要用电设备、特殊用电要求、预计用电容量、发展容量、预计用电时间等，用户还应提供立项意向有关文件(复印件)及1:2000地形图(一份)。审查时限一般为30个工作日。7．1．2工程建设阶段

在取得供电方案批复后，报当地规划局审批外电源路由，规划局组织政府各职能部门自来水，天然气，电信，有线，市政，园林，等单位招开市政专题会议，确定地下的各种管线位置，讨论外电源方案的可实施性。7．1．3申请报告

其中须有标有建筑面积的房型图，并按80平方米以下，80~120平方米，120~150平方米，150平方米以上等四档面积分类统计表。注明计划竣工日期 7．1．5．1上级批文（主要是市，区计划和规划批文）； 7．1．5．2建筑工程规划许可证； 7．1．5．3住宅配套费缴付凭证； 7．1．5．4公安门牌；

7．1．5．5标明门牌号的总平面图，电气施工图，建筑施工图。7．1．4供电实施阶段 1．变电站建设（外线工程）

在办理变电站建设申请手续时应附送：申请报告；两份总平面图并注明户名、地址，标明建筑面积。提出设计概（预）算等。2．住宅用电（内线工程）

办理《用电申请联系卡》，由营业室受理，由低压监察室审图盖章确认施工图设计，并在30天内答复供电方案（低压用户15天内）。此答复对10千伏及以上高压用户在一年内有效，低压用户在6个月内有效。

供电所（局）按建设方受送电装置施工进度进行供电工程的设计，建设方按概（预）算（或文件规定标准）缴付业扩工程费。3．竣工验收

4．变电站土建验收：甲方和监理验收通过后通知供电局专项验收。验收合格后将变电所移交供电局管理。

5．变电站设备安装，电缆排管，电缆施工，低压监察，装表等验收均为供电局内部验收程序。

6．供电局开具验收合格证明后，本主办岗位安排安装分包向供电局无偿领取分户电表。

7．供电局通知送电。

8． 10千伏及以上高压用电客户新装用电申请业扩流程

7．2供水配套

7．2．1项目规划设计阶段（方案设计阶段）

1．按照项目所在地区向对应的北京市自来水有限公司（或区域自来水公司）征询本项目用水。同时附送：项目批文、地区综合管线图、地形图、总平面图。

2．征询自来水公司项目附近的自来水管网情况、未来规划及可接入本项目的几个自来水引入口及最大可引入口径、项目所在地自来水管网压力等自来水情况，提供给设备设计，为项目给水系统设计提供初始条件； 7．2．2市政综合阶段

市政管委综合各方意见，下发此项目市政综合会议纪要，给水方案根据会议纪要返回设计单位修改。7．2．3施工图设计阶段

要组织设计单位与自来水公司碰头商议，征询意见和优化设计方案，以免造成不必要的设计返工。7．2．4施工阶段

1．室内工程：用户水表必须从自来水公司购买；室内其他给水工程必须采用合格材料，施工符合国家规范及施工标准。

2．室外工程：小区红线以外市政道路上的上水排管工程，尚须按计划（自来水公司的内部施工计划、区级市政设施建设计划等）实施。

3．在室外给水工程竣工前1个月，向自来水公司提交供水申请（对项目、用水情况进行详细介绍）、住宅（小区）总平面图，申请接正式自来水。（若采用无负压供水设备，需提供设备厂家介绍、设备卫生许可批件、产品合格证、检验报告等文件）

4．竣工后（室外水表尚未安装完毕），与自来水公司结清工程款，签订供水合同。

5．竣工后自来水公司管网所现场检查整个系统，并要求交试水费，标准为每栋楼550元（6层楼2-3门），交费结束后，提供无表芯的室外自来水表，使整个系统能够试运转，试运转合格后，交还管网所表盖，管网所来现场装上正式水表。

7．2．5使用阶段

1． 给水工程竣工后，向区卫生防疫站申请水质监测。高层建筑每栋楼须检测2个点（1个点为一个检测件），小区内市政管网需检测一个点。

2． 向卫生局申请生活饮用水卫生许可证：提交材料：营业执照复印件、卫生管理制度、给水系统平面图、系统图、制水工艺及流程图、供水设施的卫生许可批件复印件、水质检验报告、主要制水设备清单、从业人员健康和卫生知识培训证明。7．2．6 注意事项: 1． 项目施工前一个月需向自来水公司提交临水申请（包含项目介绍、项目预计开竣工时间、需用水量）、项目总平面图。

2．签订临水接口施工合同，协商付款后临水接口自来水公司施工，完毕前签订临水供水合同。

3．项目初扩设计完成，提交节水专篇。项目给排水工程在隐蔽前需报区节水办公室验收，竣工后报节水办验收，节水办出具节水工程竣工验收单。

4．项目开工前，向水务局提交临水指标申请。需报材料：临时用水指标申请书、工程规划许可证、开工许可证、节水设施审查表（一式四份），水务局根据项目施工情况，给出项目各临水使用指标，不得超指标用水，城管部分可根据情况对超指标用水给与罚款。

5．务必提醒动拆迁单位在动拆迁以前向上水公司办理销户拆表手续。7．3排水配套

向市水务局排水管理处申办《（新，改，扩）建设项目排水许可管理信息登记表》，取得排水（方案）征询阶段栏的“排水许可申请受理章”。7．3．1排水（方案）征询阶段

其紧前工作条件为规划方案已经通过。

排水申请报告，1:500的地形图，规划方案的总平面图。7．3．2排水（方案）审批阶段

本主办岗位通知市水务局排水管理处或区工务所出席扩初设计方案的审批会议。在会议三天前将扩初方案文本送达对方。会议结束后向对方索要《初步设计审查意见表》。7．3．3申办施工临时排水工程

要求在施工总承包合同签订后到总工程师发布的开工令日期之前的时间段内完成。向区建委水务管理所申办《临时排水许可证（施工）》。提交的文件为：《临时排水许可证（施工）》申请表，由施工总包设计的施工总平面图和施工临时排水方案图，扩初设计方案的批复。7．3．4排水工程实施阶段

按照项目建设的计划进度制订相应的实施计划，通常在主体结构工程结束后到竣工验收之间的时间段内逐项完成以下作业：

1． 委托排水处指定的施工单位，实施排水检测井的施工（雨污水分流的须分别施工雨废水检测井和污水检测井）。施工完成后通知排水处验收，向排水处领取《同意接管证明》。

2． 外墙脚手架拆除后，督促总包单位创造条件尽快安排区内排水管网的施工，力争在项目竣工时同时验收。在未验收之前，应配齐井圈井盖并不准施工单位使用管网。

3． 凭排水处出具的《同意接管证明》与区建委水务管理所办理《市政接管委托协议》，并委托总包单位配合实施检测井接入市政管网的工程。

4．本主办岗位负责协调与现场其他工种施工进度的衔接，安排好作业面和生活仓储场地。

5． 向区市政管理署缴纳市政设施养护费。7．3．5排水工程申请投入使用阶段

本主办岗位在区内单体工程验收后到申办住宅交付使用许可证之前的时间段内完成。

1． 向排水处填报《建设项目排水接管许可证初审表》，与排水处签订《委托污水排放处理协议》，缴纳污水处理费。

2． 向排水处申办《临时排水许可证》，此证作为申办《住宅交付使用许可证》时需提交的文件之一。

3． 待客户入住户数超过50%后，通知排水处进行排水监测，经监测合格，由排水处出具《排水许可证》。复印件交物业公司留存，正本归档。此项工作也可委托物业公司经办。

7．4消防配套

7．4．1规划设计方案阶段消防申报需提供的资料 1工程所在地的地形图； 2规划总平面图及单体平面图； 3简要的文字说明或生产工艺流程。

办理时限：公安消防机构受理后，在7个工作日内核发《建筑工程消防设计审核意见书（方案阶段）》。

7．4．2初步设计方案阶段消防申报需提供的资料 初步设计的方案说明文本（工程概况、消防设计专篇）； 2 由设计单位设计的全套扩初图纸； 3上级主管部门的立项批文； 4 规划部门的批文； 送审资料的电子文件光盘，但下列工程可不送光盘：6层及6层以下普通住宅（别墅、汽车库除外），工程配套设施（含独立建造的变、配电房，锅炉房，煤气调压站、箱，公交站，门卫，围墙，雨篷等）。《北京市建筑消防设计审核申报表》；

办理时限：公安消防机构受理后，在17个工作日内核发《建筑工程消防设计审核意见书（扩初阶段）》。

7．4．3施工图设计阶段消防申报需提供的资料 1.《北京市建筑消防设计审核申报表》； 2.总平面图及说明；

3.建筑平面图、立面图、剖面图及说明；

4.有防火要求的暖通空调、电气（包括防雷）、工艺流程、设备布置图及说明； 5.只有室内消火栓系统的工程提供室内外消防给水图及说明； 6.送审资料的电子文件光盘，但第4项所列工程可不送光盘；

7． 凡工程等级三级（含三级）以上的民用建筑工程（民用建筑工程等级三级是指：中级、中型公共建筑；高度不超过24米，技术要求简单的建筑；7层以上15层以下有电梯住宅或框架结构的建筑）由设计单位的消防自审员填报《建筑工程消防设计自审表（建筑专业）》。

办理时限：公安消防机构受理后，在17个工作日内核发《建筑工程消防设计审核意见书（建筑阶段）》。

7．4．4施工图（消防设备）设计阶段消防申报需提供的材料

1．《北京市建筑工程自动消防设施设计审核申报表》，并附公安消防机构在对建筑部分审核时已发出的的《建筑工程消防设计审核意见书》复印件； 2． 消防给水总图、平面图、系统图（室内消火栓及自动喷水灭火系统）及说明； 3．火灾自动报警系统的平面图、系统图及说明； 4．防排烟系统的平面图、系统图及说明； 5．其他固定灭火系统的平面图、系统图及说明；

6．送审资料的电子文件光盘，但第5项所列工程可不送光盘。

自动消防设施的施工图设计必须由获得”全国消防设计专项工程设计人员消防专业考试合格证书"的设计人员签名。

办理时限：公安消防机构受理后，在17个工作日内核发《建筑工程消防设计审核意见书（设备阶段）》。

7．4．5施工图（内部装修）设计阶段消防申报需提供的资料： 1．《北京市建筑内部装修工程消防设计审核申报表》；

2．装修楼层的原建筑平面图、原消防设备（电施、水施、风施）平面图； 3．原建筑的《建筑工程消防设计审核意见书》或《建筑工程消防验收意见书》； 4．装修楼层的装修平面、立面、剖面、节点详图、材料表及说明，新设计的消防设备（电施、水施、风施）平面及系统图； 5．送审资料的电子文件光盘。

办理时限：公安消防机构受理后，在17个工作日内核发《建筑工程消防设计审核意见书（内装修阶段）》。7．4．6消防工程施工阶段的注意事项：

1． 消防工程必须委托具备相应资质的安装分包单位施工；

2． 消防工程的施工单位必须妥善保管所有消防材料和设备的产品合格证书； 3． 土建或装饰工程的施工单位必须妥善保管所有有防火功能的材料和成品的产品合格证书。

7．4．7建筑工程消防竣工验收需提供的资料：

1．《北京市建筑工程消防验收申报表》原件及软盘，此表应由填写单位法定代表人或单位负责人签名，并盖单位法人章，各专项的施工单位应载明承揽工程范围；建筑构件、材料防火性能和消防产品的数量及调试情况；

改项需由建设单位、设计单位、总承包单位、监理单位、消防施工单位的企业负责人签字并加盖公章。（一式两份）

2．建筑构件、材料防火性能和消防产品的清单及质量合格证明；该项应该为：申报表上填写的各种消防设施中，消防产品（含防火阻燃材料）须提供该产品的检测报告。

3． 原公安消防机构核发的所有《建筑工程消防设计审核意见书》复印件；（一式两份）

4．规定格式的建筑设施调试合格开通报告原件及软盘，建筑消防设施调试合格开通报告应由调试人员本人签名，并由调试人员的单位盖法人章。

5． 火灾报警联动控制系统的逻辑关系图或说明书原件，并盖有调试单位法人章； 6． 消防控制室值班人员名单，该物业的管理单位盖法人章确认； 7． 钢结构防火涂料的耐火时间检测报告；提供防火涂料厚度检测报告；（一式两份）

8．消防检测机构的消防设施检测报告、消防电气检测报告；（两份原件）收费； 9．消防施工单位的资质证书；（复印件，加盖单位公章）； 10．现场消防安全施工许可证；

11．如建筑工程消防设计审核意见书上提出的不符合消防规范，应由设计单位出具的整改意见并加盖设计单位的公章； 12．提供北京市档案馆的微缩证明； 7．4．8装修工程

1．建设单位提出的验收申请（加盖公章）

2．建设单位填写《建筑工程消防验收申报表》（一式两份）3．建设工程中消防部门的建筑消防设计审核文件（复印件）

4．消防检测机构的消防设施检测报告、消防电气检测报告；（两份原件）5．申报表上填写的装修材料（壁纸、地毯、纺织物）需提供其检测报告（复印件）

6．现场消防安全施工许可证；

7．如建筑工程消防设计审核意见书上提出的不符合消防规范，应由设计单位出具的整改意见并加盖设计单位的公章； 8．提供北京市档案馆的微缩证明；

办理时限：公安消防机构收到申报表后，在17个工作日内派员对工程进行检查验收。验收合格后7个工作日内核发《建筑工程消防验收意见书》。

7．5燃气配套

提出书面申请办理征询煤气条件。新建住宅周边有道路管网条件（或已有燃气规划的）均可办理燃气申请，若暂无规划，亦可先委托申请做前期规划。7．5．1扩初设计完成后

邀请煤气公司参加扩初设计评审会。7．5．2施工图设计完成后

为避免无必要的设计返工，在施工图设计前，本主办岗位视需要约请设计人员与煤气公司沟通。设计完成后，燃气所有施工图送燃气公司审查。7．5．3主体结构封顶前（或竣工前6～8个月）

向燃气公司提交燃气施工申请；签订红线外至调压站的中压燃气施工合同； 7．5．4配套的实施阶段

1．总包或安装分包如不具备“城市燃气管道工程施工资质”，煤气内管工程须另行委托专业施工单位施工。

2．本主办岗位负责协调与现场其他工种施工进度的衔接，安排好作业面和生活仓储场地。7．5．5竣工阶段

竣工后与燃气公司结清红线外至调压站的中压管道施工费用、低压部分住宅按户收取。7．5．6通气

费用结清后，报请燃气公司每户验收，当场给与通气、送灶验收。入住率（或交房率达到60%）给与正式通气。7．6通信配套

在房屋交付使用之前完成通信配套工程，并保证在业主入住后提出安装电话要求的一周内装上电话。7．6．1前期征询阶段

提供项目住宅户数，办理通讯条件征询。征询内容包括新建住宅周边有否道路管网条件和落实电话配套计划。需提供： 1．申请报告；

2．上级主管部门项目批文； 3．地形图、总平面图；

4．住宅建设配套费缴付凭证或经市住宅局批准的包干和免征凭证。

如本主办岗位在该阶段尚未到岗，通讯征询由设计管理岗位经办。7．6．2 扩初设计阶段

本主办岗位负责邀请通讯配套部门参加扩初设计审批会，并附送扩初的设计文本。会后向通讯配套部门索取通讯设备配套设计实施的咨询意见书。7．6．3 施工图设计与施工阶段

本主办岗位负责向通讯配套部门申请审图及配套，需提供：总平面图和弱电平面图。

7．6．4竣工验收

组织单项竣工验收，验收合格后电话配套部门出具“新建住宅配套建设验收合格证明”（电话）。然后由电话局创号、放号线。7．6．5用户申请开通

客户入住后可向电话局办理初装手续，缴纳安装费用后一星期内电话局负责开通。7．6．6通信配套受理运作程序

7．6．7收费

在电信工程实施前与电信（网通）公司签订合同，由电信部门负责投资并实施，对小区业主进行开通，开发商不再支付费用。建设平米20万以上需建电信机房，由建设方无偿提供设备机房。7．7有线电视配套工程

该项作业应在基础结构完成之前结束。7．7．1 向区有线网络有限公司申请审图和配套

需提交的文件为：报装申请，总平面图，项目设计单位设计的全套弱电工种图纸。

7．7．2 委托区有线网络有限公司进行楼外和小区外布线工程的设计 7．7．3 与区有线网络有限公司协商楼内外和小区外布线工程费用

有线网络公司按户从建设方收取工程费，区域不同收费有区别。7．7．4有线工程施工 1．楼内预埋管施工 在地面以上建筑施工之前，经区有线网络有限公司审核的有线电视布线施工图交现场安装总包单位按图逐层预埋线管。2．楼内穿线施工

最迟在室内墙，顶涂料施工开始前完成。3．楼外和小区外埋管穿线施工

本主办岗位及时联系和协助区有线网络有限公司，在项目竣工前施工完毕。7．7．5验收

督促区有线网络有限公司，由其与市有线网络公司一起组织对小区内布线质量的验收。

7．7．6客户申请开通

因开通有线电视的初装费可以不包括在房价内，客户凭相关手续及缴款凭证到有线电视办理开通的相关手续。7．8邮政配套

按照项目建设进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全手续，完成邮政配套工作。7．8．1申报资料

受理申请、实地查看、审批核发。7．8．2 办事程序

通邮申请单。7．8．3 法定时限

自受审申请日起90个工作日。

承诺时限：自受审申请日起7个工作日。7．8．4 收费标准

免费。7．8．5注意事项

本主办岗位负责采购信报箱，并落实安装就位。所用信报箱必须是邮政部门入网认可的产品。

第八章

办理施工许可证

8．1获取施工许可证

通过市建委、市招标办审批，获取施工许可证 8．2申请人需提交如下申办材料

1.施工人员意外伤害保险单； 一般按照投资总额的万分之八记取 2.施工图设计文件审查通知书；

3.项目建设资金落实证明； 由开发公司开户行出具

4.人防工程备案通知书； 所报工程是否有人防，有人防的工程需要提供人防审查及备案通知书

5.建筑工程施工许可申请表；需要提交以下材料：建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、拆迁许可证或施工现场是否具备施工条件、中标通知书及施工合同、施工图纸及技术资料、施工组织设计、监理合同或建设单位工程技术人员情况、质量、安全监督手续资金保函或证明

6.建设工程用地规划许可证及附件；

7.建设工程规划许可证及附件；

8.土地使用权证 ； 9.监理单位承包合同 ； 10.监理单位中标通知书；

11.施工承包合同；

12.施工单位中标通知书 ； 8．3审查、决定时限

30个工作日(可延长10个工作日)。8．4流程图

第九章

办理预售证

9．1获得预售证

通过北京市建委（市场处）的审批，获得预售证。

9．2申请人需提交如下申办材料1、2、3、4、5、6、7、8、9、北京市商品房预售许可登记表 法人资格证明及授权委托书； 企业法人营业执照； 开发企业资质等级证书； 国有土地使用证； 土地出让合同；

已交清全部出让金证明； 区或市土地局出具相关证明 建设工程规划许可证及附件、附总平面图； 建设工程施工许可证；

10、工程施工合同（复印第一部分）；

11、房地产开发企业开户银行出具的按申请预售的商品房计算投入开发建设资金达到投资总额25%以上的证明材料；

12、项目命名的批复；

13、北京市房管局委托区房管局对小东庄进行招拍挂的批复；

14、勘查报告;9．3审查、决定时限

30个工作日(可延长10个工作日)。9．4流程图

第十章

验收阶段

验收阶段需要实现人防、环保、消防、卫生防疫、四方验收、规划验收、竣工验收，每项验收20个工作日。10．1人防验收

10．1．1人防验收清申请材料

1.申请验收报告一份 2.验收表格

3.竣工图一套（蓝图）（平、立、剖各一套）10．1．2人防验收时限与流程

由规划设计室在送案前5个工作日提供。审查时限20个工作日。10．2环保验收

10．2．1环保验收申请材料

1.申请验收报告

2.验收表格（填写好，盖公章）3.工程竣工图一套（蓝图）4.市环保局报建批文

10．2．2环保验收时限与流程

由规划设计室在送案前5个工作日提供。审查时限20个工作日。

10．3消防验收

10．3．1消防验收申请材料

1.申请验收报告

2.验收表格

3.工程竣工图一套（蓝图）4.消防报建批复函

10．3．2消防验收流程与时限

按要求,工程竣工后,即报验收，由施工单位负责。审查时限20个工作日。10．4卫生防疫验收

10．4．1卫生防疫验收申请材料

1.申请验收报告；

2.验收表格（填写好，盖公章）； 3.工程竣工图一套（蓝图）； 4.卫生防疫报建的复函； 10．4．2卫生防疫验收流程与时限

由规划设计室在送案前5个工作日提供。审查时限20个工作日。10．5规划验收

10．5．1规划验收申请材料

1.申报表

2.绿委批复的绿化规划图(1式4份)10．5．2规划验收流程与时限

由规划设计室在送案前5个工作日提供。审查时限20个工作日。10．5．3注意问题与事项

由施工单位负责。

10．6竣工备案准备资料 10．6．1竣工备案资料

1、规划许可证及其它规划批复文件→北京市城市规划管理局颁发的《建设工程规划许可证》。

2、施工图、设计文件审查报告→由北京市规划委员会审查后颁发的施工图审查批准书

3、工程质量监督手续→《工程质量监督注册登记表》。

4、工程施工许可证或开工报告→北京市建设委员会颁发的《建筑工程施工许可证》

5、公安消防部门出具的认可（准许）使用文件→北京市消防局对该工程消防工程验收合格后签发的《北京市消防局建筑工程消防验收意见书》或批复报告。

6、环保部门出具的认可（准许）使用文件→工厂、车间、住宅小区、商业、宾馆、饭店等依据《建设项目环境保护管理办法》，由北京市环境保护局或区、县环境保护局出具《环境影响报告书》或批复报告。

7、卫生部门出具的认可（准许）使用文件→公用或民用建筑工程中，涉及生活生活饮用水的项目，要有卫生防疫站出具的《水质检验报告》。

8、质量合格文件

（1）勘察部门对地基及处理的验收文件

《隐蔽工程检查记录》中的地基验槽记录，建设、勘察、设计、监理、施工单位签字要齐全，无未了事项。

（2）单位工程验收记录

由建设单位组织勘察、设计、监理、施工在工程验收合格后签署的《单位工程验收记录》，各方签字要齐全，并加盖公章。

（3）单位工程质量评定文件

依据《建筑安装工程质量检验评定标准》（GBJ300-88）施工单位自评记录，包括《单位工程质量综合评定表》（统表一）、《质量保证资料核查表》（统表2）、《单位工程观感质量评定表》（统表3）。

（4）监理部门签署的《竣工移交证书》

依据《北京市工程建设监理规程》，由建设监理单位共同办理的竣工移交手续，《竣工移交证书》中，总监理工程师和建设单位代表签字，双方加盖公章。

9、地基与基础、结构工程验收记录及检测报告

包括《基础工程验收记录》、《主体工程验收记录》，建设、设计、监、施工四方签字齐全，并加盖公章。按照国家规范要求，应进行检测的应提交检测报告。如：复合地基要有《复合地基检测报告；工程质量问题实施的检测，备案时要有检测报告。

10、工程竣工验收报告

（1）设计单位提出的《工程质量检查报告》

（2）勘察单位提出的《工程质量检查报告》

（3）监理单位提出的《工程质量评估报告》

（4）施工单位提出的《工程竣工报告》

（5）建设单位提出的《单位工程竣工验收报告》（建设单位在工程竣工验收合格后提出）。

11、工程质量保修书

按照房屋建筑工程质量保修办法（建设部2000年80号令），建设单位和施工单位共同签署。

12、住宅质量保证书 由建设单位编写。

13、住宅质量说明书 由建设单位编写。

14、其它文件

凡属需要说明、报告的其它事项，不能归到前13项子栏目中的，可归在“其它文件”。如：建设单位办理工程质量监督管理费结算后，将建筑工程竣工项目决算核查表交备案室归在“其它文件”中。10．7四方验收

10．7．1四方验收工作成果

设计、建设单位、监理单位、施工单位四方签字的《单位工程验收记录》 10．7．2监督站竣工验收申报材料

1.完成工程设计和合同约定的各项内容

2.施工单位的竣工报告

3.监理单位工程质量评估报告

4.设计单位质量检查报告

5.勘察单位质量检查报告

6.规划部门出具的认可文件

7.卫生部门出具的水质检验合格文件

8.环保部门出具的认可文件

9.消防部门出具的消防验收合格文件

10.电梯工程监督报告

11.技术档案和施工管理资料

12.施工单位签署的工程质量保修书

13.城建档案馆出具的工程竣工档案 14.预验收认可文件 10．7．3四方验收时限与流程

在达到验收条件后开始约监督站,7个工作日。施工单位提交竣工报告→监理组织竣工初验合格→总监签署工程竣工报告提出质量评估报告→向监督站提交工程竣工验收申报表→建设单位组织勘察、设计、施工、监理、监督站竣工验收合格→各单位出质量证明文件→建设单位办理竣工备案

第十一章

大产权办理阶段

大产权办理阶段，需要完成测绘所对房屋测量工作和建委产权科进行确权两项工作。

11．1房屋实测

11．1．1房屋实测申请材料

1房屋预售登记测绘技术报告书复印件（作过预售的提交）2实预测楼号对应表 3公安部门批复的项目坐落

4建设工程规划许可证及其附件，附图复印件 5房屋竣工验收备案表复印件

6人防部门批准或备案的人防建设方案复印件 7房屋预售合同付附分摊说明复印件（需业主签字）8用地红线及订装成果通知单复印件 9项目房间号码编排表 10国有土地使用权

11．1．2房屋测量审查流程与时限

项目公司提供上述材料。实测工作日：45个工作日。市测绘所上传工作日：5个工作日。11、2市测绘所上传数据 11、2、1实测上传，取得测绘成果备案表，未作过预售的直接开始办理大产权。11、2、2实测上传，作过预售的先做实预测对应。

1房地产交易网申请→建立实预测楼栋关系→以及实预测房屋对应关系。2打印申请表、房号清单、实预测房屋对应表。3提交申请到市测绘所。受理工作日：5个工作日。4领取测绘成果备案表 11．3确权

11．3．1确权需要的申请材料

1授权委托书复印件1份 国有土地使用权证复印件1份

3建设工程规划许可证复印件1份

4工程施工许可证复印件1份

5地价款交清证明

6房屋所有权初始登记申请书原件1份7房屋登记表、房产（分户）平面图原件2份

8房屋面积测绘技术成果报告原件1份

9公用建筑面积分摊原则和部位说明原件1份

10测绘成果备案表原件1份

11企业法人营业执照复印件1份

12派出所或其它部门出具的地址证明复印件1份

13房号（部位）清单原件2份

14预售房屋房号与现房房号对照表原件1份

15建设用地规划许可证复印件1份

16工程规划验收合格证明复印件1份

17建设工程竣工验收备案表复印件1份

18法定代表人身份证明复印件1份 19地价款交清证明复印件1份

11．3．2确权审查流程与时限

草拟 → 申请 → 受理 → 审核 → 复审 → 制证 → 发证

↓

↓

↓

开发商 开发商 权属部门

申请阶段提交资料 受理审查时限55个工作日。

第十二章

小产权办理阶段

小产权办理阶段需要帮助业主向建委申报小产权（北京小产权房停工停售，历史遗留问题将按老办法解决）12．1办理小产权所需资料

1．业主身份证：本市居民身份证的正反两面复印件；外省居民还需提供在北京的暂住证复印件；

2．业主的委托书（业主委托我公司代办产权委托书原件）； 3．北京市住宅公共维修基金专项收据； 4．中华人民共和国契税完税证明；

5．房屋登记表和房地平面图（此图来源于区级测绘队）； 6．房屋所有权转移登记申请书（来源于区级房地局领取）； 7．业主的北京商品房买卖合同（正本）；

8．房屋实测面积变更补充协议（如实测出现面积变更须提交，如是现房没有面积变更的不需提交）； 12．2时限与流程