不动产登记流程

不动产登记流程（精选9篇）

不动产登记流程 第1篇

不动产登记流程

★因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

★属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

1、尚未登记的不动产首次申请登记的；

2、继承、接受遗赠取得不动产权利的；

3、人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；

4、权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；

5、不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；

6、申请更正登记或者异议登记的；

7、法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。

当事人申请登记除了必须提交申请书，还要提交相关材料，条例第16条第1款对此给出了明确提示，可便于申请人事先做好准备工作，它们主要涉及：（1）身份信息，包括申请人、代理人的身份证明材料；如为委托代理的，还包括授权委托书；（2）不动产权属信息，包括不动产权属来源证明材料、不动产权属证书；（3）登记原因证明文件，包括买卖合同、遗嘱等；（4）不动产自然状况信息，包括不动产界址、空间界限、面积等材料；（5）与他人利害关系的说明材料等。不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：

（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；

（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；

（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；

（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。哪些单位可查询？★国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。★不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密；涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。

★查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

不动产登记暂行条例明确统一了登记都程序要求《条例》对登记程序的规定，落实了党中央、国务院简政放权、构建服务性政府的根本要求，彰显了简化程序、高效便民的基本原则。一是充分尊重申请人意愿。规定了依申请登记，并以共同申请为原则，单方申请为例外，允许申请人在登记完成前可以自愿撤回登记申请。同时，《条例》还列举了可由当事人单方申请的具体情形，形成了目录清单，确保公开规范。

二是明确了登记申请提交的材料。为便于当事人提起登记申请，《条例》对登记申请提交的材料进行了概括列举，并规定登记机构能够通过互通共享取得的信息，不得要求申请人重复提交。同时，规定登记机构要在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息，切实便民利民。

三是明确了登记审查程序。突出强调了当场审查受理和简化高效的原则，明确登记机构对登记申请要当场做出回应，如果不受理还要向申请人书面说明原因，未当场书面告知申请人不予受理的则视为受理，这样的制度安排可以最大限度地方便企业和群众，避免在不动产登记受理申请中的推诿扯皮。同时，规定了不动产登记机构的查验和实地查看职责的具体内容，通过法定职责，促使登记机构必须作为，确保登记的公信力和权威性；明确了登记时限要求，规定不动产登记机构应自受理申请之日起30个工作日内办结登记手续。

不动产登记流程 第2篇

活着的法律

如何进行不动产登记程序？申请人提出申请，申请人提交材料，不动产登记机构审查材料及实地查勘，最后完成登记。而申请人申请要根据不同情形，如因买卖、设定抵押权等，要双方共同申请。法律快车为您一一介绍。

不动产登记有哪些程序？

★因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。★属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

1、尚未登记的不动产首次申请登记的；

2、继承、接受遗赠取得不动产权利的；

3、人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；

4、权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；

5、不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；

6、申请更正登记或者异议登记的；

7、法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。

当事人申请登记除了必须提交申请书，还要提交相关材料，条例第16条第1款对此给出了明确提示，可便于申请人事先做好准备工作，它们主要涉及：（1）身份信息，包括申请人、代理人的身份证明材料；如为委托代理的，还包括授权委托书；（2）不动产权属信息，包括不动产权属来源证明材料、不动产权属证书；（3）登记原因证明文件，包括买卖合同、遗嘱等；（4）不动产自然状况信息，包括不动产界址、空间界限、面积等材料；（5）与他人利害关系的说明材料等。不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：

（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；

（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；

（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；

（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。

哪些单位可查询？

★国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

★不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密；涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。

★查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

不动产登记暂行条例明确统一了登记都程序要求

不动产登记流程 第3篇

一、关于登记从业人员

《条例》规定,不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。《条例》是否开启了登记从业人员的职业化道路,一时引发热议。早在2008年,国土部的《土地登记办法》第四条规定,国家实行土地登记人员持证上岗制度。从事土地权属审核和登记审查的工作人员,应当取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗证书。建设部《房屋登记办法》第六条规定,房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。从事房屋登记审核工作的人员,应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书,持证上岗。《条例》实施后,不动产登记从业人员迫切关心的问题之一就在于原本取得的持证上岗证书能否继续?笔者认为,不动产统一登记在地方层面的具体落实,因涉及到机构、人员整合还需要一段时间,采取“一刀切”的方式否认原本取得的土地或房屋登记上岗证书,不利于登记队伍的稳定,应对原已取得的土地、房屋登记上岗证书予以承继和认可。正因为如此,《条例》不仅强调不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力,还在第十一条第二款明确要求不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。从防范登记风险的角度来说,登记从业人员只有具备较强的专业知识和技术能力才能满足维护交易安全的需要,培训考核并取得统一不动产登记上岗证书是必然趋势。未来不动产登记从业人员应分为管理岗位和专业技术岗位。其中管理岗位应包括熟悉有关房地产的法律、政策的法律及管理的行政人员,主要负责不动产登记受理、审核、登簿、产权发证、法律咨询以及日常管理工作,如提供不动产登记信息等一些行政服务等;专业技术岗位应包括熟悉房地产测量、掌握计算机及网络应用等专业人员,主要负责测量、登记信息资料的技术管理。从长远发展来看,负责不动产登记受理、审核、登簿、产权发证的人员也应走职业化道路,通过国土资源行政主管部门组织的培训考核取得不动产登记专业职称。

二、关于登记范围

《条例》首次明确了不动产的概念,包括土地、海域以及房屋、林木等定着物。《条例》在以往法律规范的基础上最大限度地扩展了不动产登记的范围。随着建筑形态的多样化和地区差异的凸显,地下建筑物、机械式车位、摊位、海上构筑物、地铁工程、公交场站等能否办理不动产登记各地操作不一。看似简单的“房屋”这一法律术语,成为困扰登记实践的一大难题。

《城市房地产管理法》规定,本法所称“房屋”是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。《房屋登记办法》第十条规定,房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记,可以参照本办法执行。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕7号)建筑区划内具有构造上的独立性,能够明确区分,具有利用上的独立性,可以排他使用,能够登记成为特定业主所有权客体的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分。部分发达沿海地区的探索性立法值得学习和借鉴,例如:2006年上海市出台《城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》,2010年深圳出台《深圳市海上构筑物登记暂行办法》,2013年浙江省出台《地下建筑物登记暂行办法》。综合上述规定,地下建筑物、机械式车位、摊位等属于房屋,可以办理不动产登记,海上构筑物、码头、油库等其他建筑物亦可参照办理。随着建筑形态的多样化,地铁工程、公交场站、机场、物流基地等建筑物、构筑物也应属于登记的不动产范畴。

三、关于登记类型、程序及时限

《条例》在不动产登记类型、登记程序、登记时限的规定上与以往法律规范略有不同,笔者就其中部分作些探讨。

(一)登记类型

《条例》第五条列举了应当登记的不动产权利类型,主要是所有权(集体土地所有权 / 房屋等建筑物、构筑物所有权 / 森林、林木所有权)、用益物权(土地承包经营权/建设用地使用权/宅基地使用权 / 地役权 ) 和担保物权中的抵押权。第三条规定,不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等适用本条例。该条规定的登记类型是在现有法律规范和登记实践的基础上根据不动产物权产生、变动的动态过程进行的分类,例如作为用益物权之一的建设用地使用权,其产生变动过程即存在首次登记、变更登记、转移登记、注销登记,也可能发生更正登记、异议登记和查封登记。

1.首次登记与初始登记

《条例》引入首次登记的概念,对于非专业人士而言,首次登记较初始登记的表述更加通熟易懂。但值得注意的是,首次登记并不等同于初始登记,《条例》也没有以首次登记替代初始登记这一类型的用意。从《条例》第十四条关于尚未登记的不动产首次申请登记的可以由当事人单方申请以及第十九条房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看的规定即可见一斑。登记实践中应厘清首次登记与初始登记的区别和联系。笔者认为,首次登记是指相关不动产物权第一次登记,也可理解为设立登记,此种设立登记可能是原有立法(主要是《土地登记办法》/《房屋登记办法》)规定的初始登记,如建设用地使用权初始登记、新建商品房初始登记;也可能是其他物权的首次设立登记,如地役权、抵押权的设立登记。就抵押权登记而言,即存在抵押权首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记;而并不存在抵押权初始登记的说法。单方申请初始登记的范围现有立法已十分明确:《土地登记办法》确定的土地初始登记包括三大类,分别为国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权;《房屋登记办法》确定的房屋初始登记主要是因合法建造房屋而取得所有权。可见,首次登记的内涵和外延大于初始登记。

2.查封登记

查封登记是本次《条例》明文规定的另一个登记类型,其官方表述最早出现于最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发〔2004〕5号)。该通知第三项规定:对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋,国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记。本次《条例》以行政法规的形式确立查封登记这一类型,无疑是要提示不动产登记机构高度重视司法部门限制不动产物权变动的法律效力。我国法上的查封依权力来源和主体的不同分为两类:一是作为行政强制措施的查封,其查封主体为行政机关,如公安机关、税务机关等;二是司法查封,其查封主体主要是人民法院,人民法院依据《民事诉讼法》进行财产保全或民事执行。登记实践中,查封主体、期限、轮候查封等问题时常困扰登记机构,因不动产查封、法院判决引发的案例时有发生。从降低登记风险的角度来说,不动产登记机构应加强和完善查封登记在信息系统设置(如设立查封、解除查封、预查封、续查封、轮候查封、部分查封等)、司法文书交接、查封文书资料留存及利用方面的管理工作。例如,查封不能(如查封标的指向不明)时依法向查封机关送达审查建议函等,通过规范化的流程设置避免信息不对称或更新不及时导致查封标的流失。

(二)关于登记程序

1.当场申请

《条例》第十五条规定:当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。该条关于当场申请的规定格外引人注目。以往关于土地、房屋登记的规范并无类似表述。《条例》在总结各地登记实践的基础上强调当场申请,一方面是为避免出现冒名顶替的虚假申请,也为申请人对申请材料的真实性负责的规定提供合理前提;另一方面,也为《条例》第十七条规定的当场受理书面告知、当场更正后受理、当场书面一次性告知不予受理等内容奠定基础。对一线登记工作人员,要求申请人到登记机构办公场所当场申请,也意味着受理人员对“人”的查验必须尽可能地审慎,通过对申请人与其身份证件的全面比对识别“假人事件”。

2.实地查看与调查

《条例》第十九条第二款规定:对可能存在权属争议,或者可能涉及他人利害关系的登记申请,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。而《房屋登记办法》第十九条将房屋所有权初始登记、在建工程抵押权登记、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记列为登记机构应当实地查看的内容,视为强制性规定。住建部发布的行业标准《房地产登记技术规程》也表述为应当实地查看。而《条例》第十九条表述为“可以”实地查看,属于任意性规范,兜底条款也将《房屋登记办法》表述的“法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记”改为“不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形”。以房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记为例,登记机构在办理时按照《房地产登记技术规程》的要求,实地查看应查验房屋坐落、房屋登记基本单元数量与证明材料记载的信息是否一致,即成套房屋需要进入单元、楼层弄清楚具体套数。而依据《条例》实地查看属于选择性查验内容,如首次登记依据的不动产竣工验收、面积实地测量材料可以确定房屋客观存在,可以确定应登记的基本单元数量,则不实地查看亦不构成违法。立法层面从应当实地查看的强制性规范到可以实地查看的任意性规范,一定程度上降低了对不动产登记机构查验职责的要求,是否意味着不动产登记机构办理登记业务遵循要件审查的原则,还值得深思。

3.不予受理与不予登记

《土地登记办法》第十二条规定,申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容。《房屋登记办法》第十七条第二款规定,申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的,应当不予受理,并告知申请人需要补正的内容。相对而言,《条例》第十七条关于收到不动产登记申请材料,区分情形处理的规定对不动产登记机构及其工作人员提出了更高更严苛的要求。不予受理不再是窗口人员一句简答的答复,二是必须具备以下条件:当场——书面——一次性告知。该条第二款同时规定,不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的,视为受理。该条规定潜在的意义,旨在强调不动产登记机构的告知义务,一旦发生纠纷诉至法院,作为登记机构如不能举证证明已当场出具书面的不予受理告知材料,即必须承担视为已经受理继而引发的一系列法律责任,如面临违反《物权法》及本《条例》未按法定时限如实、及时登记有关事项的法律风险。

《条例》第二十二条列举了不予登记的情形,包括违反法律、行政法规规定,存在尚未解决的权属争议,申请登记的不动产权利超过规定期限以及法律、行政法规规定不予登记的其他情形。其中存在争议尚未解决阻却不动产登记的进行,延续了《城市房地产管理法》关于不得转让房地产原因的相关规定。需要明确的是,证明不动产存在尚未解决的权属争议的材料应当是人民法院、仲裁委员会的立案材料或其他有权机关,如复议机关或其他依法享有裁决权的机构出具的证明材料,而非当事人自述或因房屋买卖引发的合同纠纷。例如,中介机构以未能足额收取中介费或出卖人以未收到全部房款为由要求不动产登记机构暂停办理登记则不属于不予登记的事由。

(三)关于登记时限

《条例》第二十条规定不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续,法律另有规定的除外。对于登记机构而言,《条例》关于登记时限的上述规定有喜有忧。《房屋登记办法》规定的国有土地范围内房屋所有权登记时限30个工作日,集体土地范围内房屋所有权登记时限60个工作日; 抵押权、地役权登记,10个工作日;预告登记、更正登记,10个工作日;异议登记,1个工作日。《土地登记办法》第十九条规定,国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内,办结土地登记审查手续。特殊情况需要延期的,经国土资源行政主管部门负责人批准后,可以延长十日。《条例》关于不动产登记时限30个工作日的规定,并未区分不同的登记类型和登记原因,对于登记机构而言显然是一项“福利”。然而,在自上而下简政放权、简化审批流程、提高行政效能的大环境下,几乎所有的不动产登记机构均被要求在法定时限范围内推出承诺时限制度,有地方甚至开展立等可取业务,登记审核时间被极致压缩,已到了威胁交易安全的地步。笔者认为,不动产登记的完成事项应根据不同的登记原因登记类型、复杂程度科学合理的推行不同的承诺时限,既保证效率又能兼顾交易安全。

四、关于信息保护

近年来,因不动产登记信息泄露出来的“房叔”、“房姐”等一系列事件空前爆发,引发了社会各界对官员家庭财产的关注,公民房产信息查询与公示问题也备受争议。那么,不动产登记信息在何种范围内公开,公开程度如何,公开的同时如何保护公民的合法的隐私权都是登记机构工作人员必须清醒认识的问题。《条例》在规定不动产登记信息共享的同时加强了对信息保护的规定。第二十六条规定:不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息,应当依法采取必要的安全保密措施。第三十二条规定,不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员,查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定,泄露不动产登记资料、登记信息,或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动,给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;有关责任人员构成犯罪的,依法追究刑事责任。而根据《刑法修正案(七)》的规定:国家机关或者金融、电信、交通、教育、医疗等单位的工作人员,违反国家规定,将本单位在履行职责或者提供服务过程中获得的公民个人信息,出售或者非法提供给他人,情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。窃取或者以其他方法非法获取上述信息,情节严重的,依照前款的规定处罚。单位犯前两款罪的,对单位判处罚金,并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依照各该款的规定处罚。

不动产登记流程 第4篇

【关键词】不动产登记；改革；管理

一、不动产登记制度改革的主要内容及意义

1.不动产登记制度的主要内容

不动产，具有在自然或法律范围内不可移动的属性，包含土地及其定着物如房屋等。不动产登记是国家对于物权制定了的一项法律制度，由专属部门在权利人或利害关系人申请下，对不动产物权及其变更情况进项登记，本质上具有司法效果。从最早2007年《物权法》的制定，到2013年11月国务院常务会议关于不动产登记统一制度的提议再到2016年1月21日《不动产登记暂行条例实施细则》的出台，这一系列的相关工作彰显了我国政府与领导对该项工作的积极重视的态度以及锐意改革的决心，标志着我国在不动产物权公示上取得了改革的实质性进步。

2.不动产登记制度改革的意义

我国的不动产统一登记制度是在市场经济发展的基础上产生的，具有经济学价值。它的建立为我国的不动产交易提供了清晰的产权制度，对不动产交易、获取、处置进行了规范。簿证统一是保护物权保障公民合法利益的有效途径，它有效化解了权力矛盾，同时也生成了反腐败等衍生价值。不动产统一登记制度在形式上让土地与房屋实现了房地合一，简化了工作程序，在流程上实行一站式管理，使管理更高效，促进了房产等行业的经济发展。此前，我国实行不动产分别登记制度按不动产所属经济范畴来登记信息，在房产市场上，相应信息未进行实名登记，给腐败留下了藏身之地。不动产实现统一登记之后，对公职人员的房产信息了解更充分，为反腐倡廉提供了有力的制度叠加效益。另一方面该制度实施后国家对公民的住房信息了解更全面，提高了房产宏观调控的准确性，房产投资人群抛售房产，在一定程度上减弱了住房空置的现象，提高了我国住房使用效率。在该制度改革的同时也为国家关于农村土地三权（经营权、所有权、使用权）分立的制度管理提供了保障，进一步保证了农民的合法利益。从长期看为房产税及遗产税等新税制的健全奠定了制度基础。此外，依此制度建立的不动产登记信息管理系统，以电子存储的方式对不动产信息进行登记，提高了信息的安全性与准确性，符合大数据时代的要求，是管理技术的一项革新。

二、关于不动产登记制度加强管理的具体思路及措施

我国的不动产登记制度从2007年《物权法》颁布至今，经历了近10年的时间，可见改革任务的任重道远。我国不动产管理的客观环境决定了改革的实施进度。首先，我国缺乏统一的不动产管理机制与条例，不同部门、不同地域对不动产分别管理，给统一登记工作带来了难度。其次，该项工作的管理过程触及了部门和个人的利益，实行科学、合理的统一登记制度需要一个循序渐进的过程。具体可以从以下几个方面进行加强改革管理：

1.提高员工素质

不动产登记工作是一项动态跟踪的工作，随着交易事项的频繁发生，给该项工作带来大量的工作量，需要相关工作人员要有认真、细致的工作态度，要依据该项工作的时态特性及时进行信息登记与更新工作。此外，不动产登记工作需要相关工作人员既要有法律知识又要掌握土地管理领域的测绘等专业技术，这就需要管理部门要加强对工作人员的专业培训，不断完善员工队伍的知识结构，提高专业素质。

2.加强部门管理

不动产统一登记制度是对土地、林权、房产等进行的统一管理，该制度的实施需要国土、房管、农林等多个职能机构的密切配合，要破除部门利益，避免各自为政的工作状态，要加强部门间的沟通与衔接工作，建立统一的工作局面。

3.注重制度建设

任何一项改革的实质都是制度的革新，不动产登记制度从分别登记到统一登记是我国不动产管理历史上的重要改革步伐，需要有健全的法律依据与之相配伍。国家及相关制度建设部门要做好顶层制度规划工作，提高制度的合理性，从制度上引领与规范改革的脚步，同时要落实好各项相关政策，消除改革的不利因素，确保新制度实施期间的平稳过渡。

4.实施违规问责

落实责任制，是保证制度实施的有效途径。不动产管理是对产权、财权的管理，在管理过程中常常触及的是个人的利益，极易诱发风险。在制度推行中，要对工作人员的错误及违规行为给予相应的处罚，要加强员工的自律性管理，提高风险意识，将人为因素的风险降到最低。

5.拓宽登记领域

不动产统一登记制度的建立具有非常重要的意义，随着相关基础制度的建立和完善，我国该项工作也应该不断的拓宽登记的领域与范围， 要扩大公示及交易安全维护等方面的权利范围，提高制度的公信力和影响力，让改革工作进行的更测底。

三、结束语

伴随着经济与社会的发展，我国的各项法制得到了不断的完善与健全，不动产登记制度的变革，规范了物权及产权管理，在法制层面上创建了良好的交易环境，推动了我国经济的健康发展。改革至今，不动产统一登记制度还需在制度、管理等各方面不断完善，要形成健全成熟的立法与管理体系，保证不动产登记制度改革实施的合理性、合法性。相关部门及个人要重视不动产登记制度，在最大范围内维护该项制度，推进此项改革的进程。

参考文献：

[1]张必毅.论我国不动产登记制度[D].西北大学，2011.

不动产登记流程 第5篇

一、签订合同需提供的资料 夫妻双方身份证

二、除房款外客户需要缴纳的费用 维修基金：55元/㎡ 抵押登记：550元/户 契税：3%房款总额

三、房管局备案需提供的资料

1、夫妻双方结婚证、身份证

2、维修基金缴费单子

3、银行进账单

4、收据

四、不动产预告登记需要提供的资料

1、公司营业执照复印件（第一次需提供原件）

2、法人身份证复印件、委托人身份证复印件

4、预售许可证复印件

5、具结保证书

6、客户身份证、结婚证

7、购房备案合同

8、房管局打印的查询告知单。

9、预购商品房预告登记申请

10、预购商品房抵押权预告登记约定书（客户必须带身份证、结婚证原件到场面签）

五、抵押登记需提供的资料

1.公司资质（营业执照、组织机构代码、税务登记证或三证合一的“营业执照”）；

2.法人身份证复印件及（公司出具的法人）身份证明； 3.委托书及委托人身份证复印件； 4.不动产登记证明； 5.抵押担保承诺书（2份）6.抵押登记申请书 7.抵押权预告登记约定书 8.具结保证书 9.个人借款合同

10.客户身份证、结婚证复印件（客户需到场面签）

六、银行按揭需提供的资料

1、个人借款合同

2、借款申请书

3、面谈笔录

4、借款人配偶及关联人身份证、户口本复印件

5、借款人结婚状况证明

6、借款人及关联人收入证明

7、借款人资产证明

8、个人信用报告（征信）

9、借款人及家庭人员情况表

10、代扣卡号、首付款凭证、进账单、收据、商品房买卖合同、商品房合同备案查询

11、住房借款申请书

12、保证函

13、按揭电话核实内容表

14、住房按揭转账付款委托书

15、授权委托书及代扣卡号

16、商品房买卖合同及其相关证明

17、合同备案查询

18、贷款审查审批表

19、财产共有债务共担承诺书 20、抵押担保承诺书

21、房屋预告登记证明

不办理按揭客户需提供的资料

1、夫妻双方身份证、户口本、结婚证

办理按揭客户需提供的资料

1、夫妻双方身份证、户口本、结婚证

2、收入证明或营业执照（提供营业执照者需提供平常流水及交税情况）

3、资产证明（如不动产证明、有价证券、租房合同等能证明你拥有资产的材料）

4、银行流水

5、征信查询

不动产登记各流程需提供资料2 第6篇

一、预抵押需提供资料：

1、购房合同（备案章）

2、购房人身份证复印件、结婚证复印件或婚姻状况承诺书

3、首付款发票复印件

4、预购商品房预告登记申请书、预抵押预告登记申请书

5、借款合同、抵押合同

6、委托书

7、询问笔录

二、持证抵押需提供资料：

1、银行：营业执照、机构代码证、法人身份证、授权委托书、受托人身份证复印件、借款合同、不动产作价协议书

2、业主：房产证原件、复印件、身份证复印件

3、安康公司：营业执照、授权委托书、受托人身份证复印件

4、委托书

5、询问笔录

三、首套房证明需提供资料：

1、购房合同（同一企业只需提供一份）

2、夫妻双方身份证、结婚证复印件（已婚）

3、身份证、户口本复印件（单身）

四、缴纳契税需提供资料：

1、购房合同原件（复印件：编号1、2、3、17页）

2、购房发票原件、复印件

3、购房人身份证复印件

4、经办人身份证复印件

5、首套房证明

6、家庭住房情况诚信保证书（签字按手印，企业加盖公章）

五、缴纳公共维修基金需提供资料：

1、合同原件、（复印1、2页）

2、购房发票原件办证联、复印件（2份）

3、购房人身份证复印件

4、物业专项维修基金交存审批表（2份）

六、转移登记需提供资料：

1、购房合同（备案章）

2、身份证复印件、结婚证复印件或婚姻状况承诺书

3、完税证明

4、税票

5、土地分割证

6、地籍图、分户图

7、委托书

8、询问笔录

七、预抵押转正式抵押需提供资料：

1、转移登记所需各项资料

不动产登记流程 第7篇

一、宗地

（一）、新增建设用地登记

1、取号（国土窗口A）→签订合同→缴纳规费→权籍调查窗口F；

2、取号（权籍调查窗口F）→提交相关材料（不动产权籍调查成果审核申请表、委托调查合同、不动产权籍调查成果、权属材料等）→出具权籍调查成果确认表→权籍调查成果更新入库→不动产登记受理窗口D/E；

3、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审→复审→核定→登簿→发证。

（二）、未竣工但符合变更、转让条件登记

1、取号（国土窗口A）→提交相关材料（不动产权属证书、变更转让的申请材料、测绘报告、其他权属材料等）→审核→出具审核报告→符合变更、转让条件的→交易备案窗口B/C；

2、取号（交易备案窗口B/C）→获取《交易告知单》后→权籍调查窗口F（房屋尚未登记的除外）；

3、取号（权籍调查窗口F）→提交相关材料（不动产权籍调查成果审核申请表、委托调查合同、不动产权籍调查成果、权属材料、变更转让审核报告等）→出具权籍调查成果确认表→权籍调查成果更新入库→不动产登记受理窗口D/E；

4、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审、实地查看→复审→核定→登簿→发证。

（三）、个人、单位、房地产项目竣工验收登记

1、取号（国土窗口A）→提交竣工验收材料（见附件）→审核→出具审核报告→符合竣工条件的→权籍调查窗口F；

2、取号（权籍调查窗口F）→提交相关材料（不动产权籍调查成果审核申请表、委托调查合同、不动产权籍调查成果、权属材料、竣工验收审核报告等）→出具权籍调查成果确认表→权籍调查成果更新入库→不动产登记受理窗口D/E；

3、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审、实地查看→复审→核定→登簿→发证。

（四）、已竣工且符合变更、转让条件的个人、单位、房地产项目登记

1、取号（国土窗口A）→提交相关材料（不动产权属证书、变更转让的申请材料、测绘报告、其他权属材料等）→审核→出具审核报告→符合变更、转让条件的→交易备案窗口B/C；

2、取号（交易备案窗口B/C）→获取《交易告知单》后→权籍调查窗口F；

3、取号（权籍调查窗口F）→提交相关材料（不动产权籍调查成果审核申请表、委托调查合同、不动产权籍调查成果、权属材料、变更转让审核报告等）→出具权籍调查成果确认表→权籍调查成果更新入库→不动产登记受理窗口D/E；

4、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审、实地查看→复审→核定→登簿→发证。

（五）、抵押登记

1、纯地抵押

（1）、取号（权籍调查窗口F）→提交相关材料（不动产权证书等）→检查图属数据（传国土所调查并出具实地踏勘意见）→出具权籍调查成果确认表→权籍调查成果更新入库→不动产登记受理窗D/E；

（2）、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审→复审→核定→登簿→发证。

2、在建设工程抵押

（1）、取号（权籍调查窗口F）→提交相关材料（不动产权证书等）→检查图属数据（实地踏勘并出具实地踏勘意见、配置不动产单元号）→出具权籍调查成果确认表→权籍调查成果更新入库→不动产登记受理窗D/E；

（2）、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审、实地查看→复审→核定→登簿→发证。

3、已竣工宗地抵押

（1）、取号（权籍调查窗口F）→提交相关材料（不动产权证书等）→检查图属数据（实地踏勘并出具实地踏勘意见、配置不动产单元号）→出具权籍调查成果确认表→权籍调查成果更新入库→不动产登记受理窗D/E；（2）、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审、实地查看→复审→核定→登簿→发证。

二、小区商品房（包括其他存量房）

（一）、小区列表范围内的商品房（一手房及两证齐全的）（1）、出让土地 ①交易

1、取号（交易备案窗口B/C）→获取《交易告知单》后→不动产登记受理窗口D/E；

2、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审→复审→核定→登簿→发证。

②抵押

取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审→复审→核定→登簿→发证。

（不动产单元号配置内部流程：不动产登记窗口受理→权籍调查窗口配置单元号→登记科继续余下流程）

（2）、划拨土地

1、取号（国土窗口A）→提交相关划拨补办出让材料（不动产权属证书、划拨补办申请等）→补办出让审核→符合条件的→出具补办出让审批表→缴纳出让金→交易备案窗口B/C；

2、取号（交易备案窗口B/C）→获取《交易告知单》后→不动产登记受理窗口D/E；

3、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审→ 复审→核定→登簿→发证。

（不动产单元号配置内部流程：不动产登记窗口受理→权籍调查窗口配置单元号→登记科继续余下流程）

（二）、小区列表范围外的商品房（两证齐全）（1）、出让土地 ①交易

1、取号（交易备案窗口B/C）→获取《交易告知单》后→权籍调查窗口F；

2、取号（权籍调查窗口F）→配置不动产单元号→出具不动产单元号凭证→不动产登记窗口D/E；

3、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审→复审→核定→登簿→发证。

②抵押

1、取号（权籍调查窗口F）→配置不动产单元号→出具不动产单元号凭证→不动产登记窗口D/E；

2、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审→复审→核定→登簿→发证。

（2）、划拨土地

1、取号（国土窗口A）→提交相关划拨补办出让材料（不动产权属证书、划拨补办申请等）→补办出让审核→符合条件的→权籍调查科权籍调查（配置不动产单元号、出具不动产单元号凭证）→出具补办出让审批表→缴纳出让金→交易备案窗口B/C；

2、取号（交易备案窗口B/C）→获取《交易告知单》后→不动产登记窗口D/E；

3、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审、实地查看→复审→核定→登簿→发证。

（三）小区列表（可直接配置不动产单元号小区）

1、白云花园

2、博文府邸

3、世博帝宝

4、东方润园

5、嘉业阳光城

6、嘉华春晓

7、汇丰家园

8、百合春天

（四）、小区列表范围外两证不齐全的

取号（权籍调查窗口F）→权籍调查→符合条件的→按前一、二流程办理（分别到国土、交易备案、权籍调查、不动产登记窗口申请）。

三、两证遗失补发的

不动产登记流程 第8篇

笔者认为,办理不动产登记不需要提供(无)婚姻登记记录证明,理由如下:

一、要求当事人提供(无)婚姻登记记录证明,没有任何法律依据。结婚证、离婚证是证明婚姻关系存续或者终止的法定证明,即使要求当事人提供相关证明时,也只能是要求当事人提供结婚证、离婚证。

二、不动产登记实行的是依申请登记原则,《〈婚姻法〉司法解释三》不能成为登记机构要求当事人提供(无)婚姻登记记录证明的理由。当事人购买不动产时,可以根据当事人的申请登记在夫妻双方名下,也可以登记在夫妻一方名下。在当事人一方处分不动产时,如果不动产登记在双方名下,则需要另外一方同意的证明;如果当事人一方处分不动产时,如果不动产仅登记在其一个人名下,则不需要提供另外一方同意的证明,因为出现一方擅自处分夫妻共同财产的,登记机构也无法查明,因此责任应当由当事人自行承担。为了防止夫妻一方擅自处分不动产的现象,当事人购买不动产时就应当将不动产登记到双方名下,如果购买时登记在一方名下的,应当尽快变更登记到双方名下。2011年8月31日财政部、国家税务总局《关于房屋土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》(财税〔2011〕82号)明确规定,“婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有的,免征契税”,也为变更提供了便利。

三、(无)婚姻登记记录证明已经被取消,当事人不可能提供。2015年8月27日《民政部关于进一步规范(无)婚姻登记记录证明相关工作的通知》(以下简称民政部《通知》)明确规定,“自文件发布之日起,除对涉台和本通知附件所列清单中已列出国家的公证事项仍可继续出具证明外,各地民政部门不再向任何部门和个人出具(无)婚姻登记记录证明”。2015年10月9日《国家税务总局关于简化契税办理流程取消(无)婚姻登记记录证明的公告》(国家税务总局公告2015年第71号),以下简称国家税务总局《公告》)规定,“纳税人在申请办理家庭唯一普通住房契税优惠时,无须提供原民政部门开具的(无)婚姻登记记录证明”。2015年11月27日《国务院办公厅关于简化优化公共服务流程方便基层群众办事创业的通知》(国办发〔2015〕86号,以下简称国务院办公厅《通知》)再次要求 “坚决砍掉各类无谓的证明和繁琐的手续。凡没有法律法规依据的证明和盖章环节,原则上一律取消”。

实践中如果出现确需当事人提供婚姻情况证明情形的,不动产登记机构可以采取如下措施进行审查:

一是由当事人提供结婚证或者离婚证,并结合户口簿上的婚姻状况栏综合审查。上述国家税务总局《公告》就规定了“如果纳税人为成年人,可以结合户口簿、结婚(离婚)证等信息判断其婚姻状况……如果纳税人为未成年人,可结合户口簿等材料认定家庭成员状况”。

二是个人声明承诺。民政部新闻发言人陈日发在例行发布会上就建议采取个人声明承诺的办法来解决问题。国家税务总局《公告》就规定了“无法做出判断的,可以要求其提供承诺书,就其申报的婚姻状况的真实性做出承诺”。国务院办公厅《通知》也要求“各地区、各部门可结合实际,探索由申请人书面承诺符合相关条件并进行公示,办事部门先予以办理,再相应加强事后核查与监管,进一步减少由申请人提供的证明材料,提高办事效率”。不动产登记时,当需要查清婚姻状况而登记机构又无法查清时,完全可以采取当事人承诺的方式以减少当事人负担。

三是公告。为了防止当事人虚假承诺,经当事人同意,登记机构可以对当事人的承诺以及登记事项在登记机构的门户网站等进行公告,以减少登记错误风险。公告由登记机构进行,不会增加当事人负担,但可以减少登记错误。

不动产登记流程 第9篇

笔者认为，办理不动产登记不需要提供（无）婚姻登记记录证明，理由如下：

一、要求当事人提供（无）婚姻登记记录证明，没有任何法律依据。结婚证、离婚证是证明婚姻关系存续或者终止的法定证明，即使要求当事人提供相关证明时，也只能是要求当事人提供结婚证、离婚证。

二、不动产登记实行的是依申请登记原则，《〈婚姻法〉司法解释三》不能成为登记机构要求当事人提供（无）婚姻登记记录证明的理由。当事人购买不动产时，可以根据当事人的申请登记在夫妻双方名下，也可以登记在夫妻一方名下。在当事人一方处分不动产时，如果不动产登记在双方名下，则需要另外一方同意的证明；如果当事人一方处分不动产时，如果不动产仅登记在其一个人名下，则不需要提供另外一方同意的证明，因为出现一方擅自处分夫妻共同财产的，登记机构也无法查明，因此责任应当由当事人自行承担。为了防止夫妻一方擅自处分不动产的现象，当事人购买不动产时就应当将不动产登记到双方名下，如果购买时登记在一方名下的，应当尽快变更登记到双方名下。2011年8月31日财政部、国家税务总局《关于房屋土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》（财税〔2011〕82号）明确规定，“婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税”，也为变更提供了便利。

三、（无）婚姻登记记录证明已经被取消，当事人不可能提供。2015年8月27日《民政部关于进一步规范（无）婚姻登记记录证明相关工作的通知》（以下简称民政部《通知》）明确规定，“自文件发布之日起，除对涉台和本通知附件所列清单中已列出国家的公证事项仍可继续出具证明外，各地民政部门不再向任何部门和个人出具（无）婚姻登记记录证明”。2015年10月9日《国家税务总局关于简化契税办理流程取消（无）婚姻登记记录证明的公告》（国家税务总局公告2015年第71号），以下简称国家税务总局《公告》）规定，“纳税人在申请办理家庭唯一普通住房契税优惠时，无须提供原民政部门开具的（无）婚姻登记记录证明”。2015年11月27日《国务院办公厅关于简化优化公共服务流程方便基层群众办事创业的通知》（国办发〔2015〕86号，以下简称国务院办公厅《通知》）再次要求 “坚决砍掉各类无谓的证明和繁琐的手续。凡没有法律法规依据的证明和盖章环节，原则上一律取消”。

实践中如果出现确需当事人提供婚姻情况证明情形的，不动产登记机构可以采取如下措施进行审查：

一是由当事人提供结婚证或者离婚证，并结合户口簿上的婚姻状况栏综合审查。上述国家税务总局《公告》就规定了“如果纳税人为成年人，可以结合户口簿、结婚（离婚）证等信息判断其婚姻状况……如果纳税人为未成年人，可结合户口簿等材料认定家庭成员状况”。

二是个人声明承诺。民政部新闻发言人陈日发在例行发布会上就建议采取个人声明承诺的办法来解决问题。国家税务总局《公告》就规定了“无法做出判断的，可以要求其提供承诺书，就其申报的婚姻状况的真实性做出承诺”。国务院办公厅《通知》也要求“各地区、各部门可结合实际，探索由申请人书面承诺符合相关条件并进行公示，办事部门先予以办理，再相应加强事后核查与监管，进一步减少由申请人提供的证明材料，提高办事效率”。不动产登记时，当需要查清婚姻状况而登记机构又无法查清时，完全可以采取当事人承诺的方式以减少当事人负担。

三是公告。为了防止当事人虚假承诺，经当事人同意，登记机构可以对当事人的承诺以及登记事项在登记机构的门户网站等进行公告，以减少登记错误风险。公告由登记机构进行，不会增加当事人负担，但可以减少登记错误。

四是有关部门之间加强信息共享。《不动产登记暂行条例》第二十五条明确规定，“国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享”。国务院办公厅《通知》明确要求，“加快推进部门间信息共享和业务协同。加强协调配合，推进公共服务信息平台建设，加快推动跨部门、跨区域、跨行业涉及公共服务事项的信息互通共享、校验核对。依托‘互联网+，促进办事部门公共服务相互衔接，变‘群众奔波为‘信息跑腿，变‘群众来回跑为‘部门协同办，从源头上避免各类‘奇葩证明‘循环证明等现象，为群众提供更加人性化的服务”。2015年8月3日《国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》（国土资发〔2015〕103号）规定，“各地要紧紧围绕《不动产登记暂行条例》关于信息平台建设的要求，依据《总体方案》，对各级各类不动产登记数据、信息平台、软件系统及网络资源进行整合集成，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享，实现与相关部门审批、交易信息的实时互通共享，加强与公安、民政、财政、税务等部门间不动产登记有关信息的互通共享，提供不动产登记资料的依法查询”。民政部《通知》也要求，“各地要高度重视婚姻登记信息化建设工作……各级婚姻登记机构要加快纸质历史数据补录工作进度，为有法律法规依据的部门核对当事人的婚姻登记记录情况提供有力支撑”。只有各部门之间的数据真正联网共享才能让百姓少跑腿，让数据多跑路。