关于房屋买卖委托合同

关于房屋买卖委托合同（精选8篇）

关于房屋买卖委托合同 第1篇

房屋委托代理合同

出售方(甲方)： 地址：

身份证号码： 电话/BB机/手机：

代理方(乙方)：

经甲乙双方协商，自愿达成如下协议：

第一条 委托代理项目：甲方将拥有产权(或处置权)的珠海市 (即： )全权委托乙方代理出售。该房建筑面积 ㎡，非住宅面积 ㎡。

第二条 委托出售价格：人民币 元，大写 佰 拾 万 仟 佰 拾 元。并附送a、固定装修 b、家私 c、家电 d、

第三条 房款结算：甲方同意乙方以高于或低于上述委托价格对外销售该房屋，但乙方应严格按照委托出售价格与甲方结算。

第四条 甲方承诺如下事项

1、保证上述委托房屋产权清楚，无任何纠纷，否则甲方须向乙方及承购方承担造成损失的补偿。

2、同意承购方(同意打“√”)：a、一次性付款 b、按揭付款。

3、同意交易税费(同意打“√”)：a、按国家规定各付 b、买方包税 c、卖方包税

4、同意该房屋交割前结清所有的物业管理费、水电费、有线电视收视费等使用费用，并迁出该房户口，以便承购方入户。

5、若该房仍在按揭，则自行清偿所欠银行款项。

第五条 甲方须向乙方提供业主身份证及产权证明文件原件(指房地产权证、购房合同、房款收据或发票)，并留存复印件。系产权共有人或委托他人还须提供共有人身份证和授权委托书及受托人身份证原件及复印件。房屋内无人居住及无财物，须提供该房屋钥匙。

第六条 委托期限：自签定合同日起 个月，即至200 年 月 日止(若乙方已在上述期限内将该房屋售出，则委托期至产权及房屋转移到承购方完毕止)。

第七条 销售费用：销售上述房屋所产生的宣传广告费及劳务费，概由乙方负担，与甲方无关。

第八条 产权权属变更及房款给付：

第1种：该房未办产权证只需更名。甲方须在接到乙方通知(电话或信息)三天内为承购方办理好房屋更名手续; 乙方则在承购方取得更名后的购房合同和房款收据(或发票)后的三天内将房款一次性付给甲方。

第2种：该房屋已办理房地产权证。甲方须在接到乙方通知三天内同乙方及承购方将权属变更资料交予市房地产登 记中心。交件的当日或次日，如果承购方是一次性付款，则乙方付给甲方房款总额的40%，余款在取得承购 方房产证的当天或次日付清;如果承购方是按揭付款，则乙方付给甲方房款总额的30% (以银行批准贷款须 交的首期为准)，余款由银行直接划入甲方设立的帐号。

第3种：该房屋已办理房地产权证，但仍在银行抵押。乙方付给甲方壹万元，甲方在接到乙方通知三天内将银行所 欠款项清偿，并取得撤消抵押登记后的房地产权证。清偿后，产权权属变更及房款给付与“第2种”相同。

第九条 违约责任：

1、乙方若不按合同第八条的规定及时将房款给付甲方，每逾期一日，按银行同期利息支付滞纳金给甲方， 超过15天甲方有权收回房屋，并且乙方须按委托价格的15%支付违约金给甲方。

2、甲方若所委托房屋产权有纠纷或甲方变卦以及不按通知时间内来办理产权过户更名手续，应承担相应责任 由此而导致承购方退购，则甲方须无条件返还已收全部款项并支付乙方委托价格的15%的违约金给乙方。

3、承购方承诺购买房屋要求甲方清偿银行贷款后又不购买此房，则甲方已收保证金不予退还。

第十条 房屋交割：在承购方取得房产证的当天或次日，甲方须将结清了物业管理费及水电费等使用费用，并已迁出户口的房屋交给承购方使用。甲方与承购方另有约定的除外。

第十一条 佣金：该房屋成交后甲方一次性付给乙方佣金，为出售价格的2%及高于委托价部分。

第十二条 委托期内，任何一方不得单方终止合同。该房屋为乙方独家销售，甲方未经乙方同意，不得擅自与乙方介绍的买家发生交易，不得自行或再委托他人销售，否则，除按上述标准支付佣金外，同时应按出售价的15%支付违约金给乙方，并承担由此造成的经济损失。

第十三条 本合同一式二份，甲乙双方各执一份，签字或盖章即生效，均具同等效力。补充条款：

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

房屋委托代理合同范文

购买方(甲方)：_______________________

地址：_________________________________

身份证号码：___________________________

电话/bb机/手机：_______________________

代理方(乙方)：_______________________

地址：_________________________________

电话：_________________________________

传真：_________________________________

经甲乙双方协商，自愿达成如下协议：

一、甲方经过对_________(地区)_________(建筑面积________m2，其中附属面积________m2)的详细考察，确定购买该房屋，并全权委托乙方代理购房事宜。

二、乙方代理甲方购买该房屋的单价为_________元/ m2，实付房款(小写)_________元，(大写)_________________元(含佣金，不含交易税费及按揭费用)。

三、签订本合同时，甲方即付认购金_______元，并于______年_____月_____日前来办理按揭申请手续和交清首期房款_______元。否则按甲方弃权处理，并不得要回认购金。

四、甲方要求乙方担保并代理向银行申请________(新房/二手楼宇)按揭服务，要求贷款金额为________元，还款期限为_____年(以银行实际批核为准)。

五、甲方须如实填写按揭申请材料交由乙方递交按揭银行，若银行同意按甲方申请的按揭事项，甲方必须及时到银行办理按揭手续，并签订《房地产买卖契约》，同时缴纳过户时政府规定应由买方交纳的税费以及按揭贷款之评估费、保险费、抵押登记费、律师费、公证费。

六、若甲方不供房款超过_________个月，乙方有权协助按揭银行处分该房屋。

七、若发生下列情形之一时，乙方须将认购金扣除评估费和总房款的0.5%的手续费后二个工作日内退还甲方。

1.按揭银行不同意为该房屋的交易提供按揭服务;

2.按揭银行同意提供贷款的额度或年限，低于甲方要求的贷款额度或年限而导致该房屋实际不能成交。

八、争议的处理

1.本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2.本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第__种方式解决

(1)提交_________仲裁委员会仲裁;

(2)依法向人民法院起诉。

九、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，签名或盖章即时生效，均具有同等法律效力。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

房屋出租委托代理合同范本

委托人(甲方)___________________

证件类型及编号：________________

租赁代理机构(乙方)_____________

备案证明编号：__________________

依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋出租委托代理的有关事宜达成协议如下：

第一条 房屋基本情况

(一)房屋坐落于______市______区(县)_________街道办事处(乡镇)_____________________________________，建筑面积______平方米。

(二)房屋权属状况：甲方持有(□房屋所有权证/□公有住房租赁合同/□房屋买卖合同/□其他房屋来源证明文件)，房屋所有权证书编号：_____________________或房屋来源证明名称：______________________，房屋所有权人(公有住房承租人、购房人)姓名或名称：_______________房屋(□是/□否)已设定抵押(出租房屋信息登记表见附件一)

第二条 房屋租赁用途

租赁用途：_________;如租赁用途为居住的，居住人数不得多于____人。

第三条 出租代理权限及期限

(一)乙方出租代理权限为：□代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜;□代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续;□代甲方向承租人收取租金;□代甲方向税务部门缴纳税费;□监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务;_____________________

(二)出租代理期自_____年_____月_____日至_____年_____月_____日，共计_____年_____个月。出租代理期限可延长 (□日/□月)

(三)甲方应于_____年_____月_____日前将房屋交付给乙方，《房屋交割清单》见附件二。

(四)出租委托代理期限届满或本合同终止后，乙方应将房屋交回。

第四条 租金

(一)租金标准：_____元/(□月/□季/□半年/□年)，租金总计：人民币__________元整(￥：_______________)

(二)租金收取方式：甲方在____________银行开设账户，账号为___________________;乙方在____________银行开设房屋租赁代理租金专用账户(该账户信息可通过房地产中介行业协会网站和建设网查询)，账号为：________________________，乙方通过该账户收取租金并按约定划入甲方账户。

(三)乙方将各期租金划入甲方账户的日期：___________ ，___________， _______________________________________________________________.

第五条 佣金及相关服务费用

甲方向乙方支付的费用标准、计算方式及关于装修、家具电器等有关费用约定见附件三。

第六条 押金

甲方交付房屋时，乙方(□是/□否)向甲方垫付押金，金额为人民币_______________元整(￥：_______________)出租委托代理期限届满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方或承租方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。

第七条 其他费用

出租委托代理期限内，甲方不承担与房屋有关的下列费用_____________：

(1)水费(2)电费(3)电话费(4)电视收视费(5)供暖费(6)燃气费(7)物业管理费(8)房屋租赁税费(9)卫生费(10)上网费(11)车位费(12)室内设施维修费(13)其他费用__________________.本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方或承租人垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据相关缴费凭据返还相应费用。

第八条 房屋及附属设施的维护

(一)出租委托代理期限内房屋及其附属物品、设备设施的维修责任：甲方负责________________________;乙方负责_______________________.

(二)甲方(□是/□否)允许乙方或承租方对房屋进行装修、装饰或添置新物。对房屋进行装修、装饰或添置新物的具体事宜见附件三。

第九条 转委托

出租代理期限内，未经甲方书面许可，乙方不得将代理事宜全部或部分转委托给他人。

第十条 合同的解除

(一)经甲乙双方协商一致，可以终止本合同。

(二)出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。

(三)甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：

1、迟延交付房屋达________日的。

2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的。

3、不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的。

4、____________________________________________________________.

(四)乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：

1、未按约定划付租金达________日以上的。

2、擅自改变房屋用途的。

3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。

4、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。

5、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。

6、放任承租方的上述行为的。

7、____________________________________________________________.

(五)其他法定的合同解除情形。

第十一条 违约责任

(一)出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前________日通知对方，并按月租金的 ________%支付违约金。

(二)甲方有第十条第三款情形之一的，应按月租金的________%向乙方支付违约金。

(三)乙方有第十条第四款情形之一的，应按月租金的________%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。因乙方前述行为导致甲方被有关行政机关处罚的，甲方可向乙方追偿。

(四)________________________________________________________.

第十二条 合同争议的解决办法

本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，依法向有管辖权的人民法院起诉，或按照另行达成的仲裁条款或仲裁协议申请仲裁。

第十三条 其他约定事项

_______________________________________________________________

_______________________________________________________________

_______________________________________________________________.

第十四条 合同生效

本合同经甲乙双方签字盖章后生效。本合同(及附件)一式________份，其中甲方执_______份，乙方执_______份，______________执_______份。

本合同生效后，甲乙双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。

委托人(甲方)签章： 租赁代理机构(乙方)签章：

联系电话： 联系电话：

委托代理人： 备案证明编号：

经纪人签字：

资格注册证书编号：

年 月 日 年 月 日

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关于房屋买卖委托合同 第2篇

合约双方当事人：

合约之第一方（以下简称“卖方”）：

卖 方：，身份证号码： 委托代理人：，身份证号码： 合约之第二方（以下简称“买方”）：

买 方： 身份证号码： 委托代理人： 身份证号码： 根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定，合约双方平等自愿、友好协商的基础上，一致达成如下协议： 第一条、物业权属情况

1、物业地址为：××市××区××路××号××楼××房（下简称“该物业”）。

2、该物业建筑面积为平方米（以房地产权证号码为： 登记的建筑面积为准）。卖方保证所填写和提供的有关该物业的产权权属情况均是真实合法，保证对上述物业享有完整所有权，且没有侵犯第三人的权利，不存在任何产权纠纷或被查封的情况。

3、该物业以现状按套售予买方，买方已全面检查和了解该物业之情况以及该物业产权证明上所记载的所有信息且并无异议。该物业：（1）为毛坯房，不带装修，不带家私电器；（2）不带租约；（3）不带户口。第二条、成交价、付款方式和税费等

1、该物业之成交价为人民币（大写）佰 拾 万元整（小写）￥ 元整（大小写不一致时，以大写为准，下同）。此成交价包含该物业所有楼款及现有已缴交和已发生之全部杂费（包括但不限于已缴交的物业管理费、管道燃气初装费、物业维修基金等）。

2、付款方式：

分两次付款，买方于 年 月 日前向卖方支付人民币 壹佰万元整（￥ 元），余款 佰 拾 万元整（￥ 元）于 年 月 日前付清。

3、买卖双方税费缴付方式：过户相关税费全部由买方承担。第三条、房屋交付和过户

买方向卖方付清该物业全部价款共计 佰 拾 万元整（小写）￥ 元整后，卖方将该物业交付买方，并协助其办理该物业过户手续。

第四条、委托代理事项

卖方 委托代理人 全权负责该物业的价款收取以及办理交付和过户等手续。

第五条、本合约一式两份，买卖双方各执一份，起同等效力。

卖方： 买方：

卖方代理人： 买方代理人：

关于房屋买卖委托合同 第3篇

风险是商品买卖合同中的一个重要法律术语, 一般指货物遭受意外灭失或毁损的可能性。就国际货物买卖中, 风险通常指货物在生产、运输、储存、装卸等过程中遭受如火灾、盗窃、破碎、沉船、查封、渗漏意外事故等。这类风险具有如下特征:首先, 这类风险是当事人无法预见或避免的, 具有较高的不确定性;其次, 这类风险不是人为有意造成的, 而是意外事件造成的。

国际货物买卖中, 各种意外事故导致的货物损失风险由哪方承担是一个重要的法律问题, 即要解决国际货物买卖的风险转移, 国际货物买卖双方的权利义务的划分很大程度上取决于风险的划分和承担。按照国际惯例, 在国际货物买卖中, 风险负担还没有卖方转移至买方前, 各种意外风险导致的货物损失由卖方承担, 即使卖方已经交付货物, 也不得以任何借口免除交货义务。如果风险负担已经转移至买方, 各种意外事故造成的货物损失应由买方承担, 买方不能因意外风险而拒付货款。

2 我国合同法关于风险转移的基本规定

1999年我国颁布了《中华人民共和国合同法》, 该法共用八个条

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We have obtained your name and telephone number from the

Our market survey showed that you are the largest importer of

第二步要做的就是向对方说明自己去函的目的, 一般在给客户写信的时候大都是以开发业务、开拓市场、拓展产品销路为目的, 表达方式有:

第三步就是对公司做一个比较完整的描述和介绍, 比如对公司业务、性质、以及宗旨、优势的概述, 像拥有稳定供货渠道、广泛的销售网以及丰富的经验等等。我们可以用如下表达方式:

文就商品买卖合同中由于标的物灭失的风险转移问题作了明确规定。相关规定参考借鉴了国际公约和其他国家的相关立法规定。既有对风险转移的原则性规定, 也有特殊情况下的风险转移规定。

2.1 协议优先原则

当前, 国际公约和国际惯例以及各国的法律规定对于货物风险转移问题上均是非强制性条款, 也就是说, 要求买卖双方自行协商解决风险分配问题。盖因协议优先原则是合同法的精神之所在, 体现了契约自由原则, 只要当事双方不违反法律或公序即可自行成之事项。

2.2 风险随合同成立模式

《联合国国际货物销售合同公约》第68条规定:“从订立合同时起, 对于在运输途中销售的货物, 买方承担风险负担。如果在此情况下, 从货物交付给签发载有运输合同单据的承运人时起, 买方则承担风险就。但是, 如果卖方在订立合同时已知道货物已经损坏或遗失, 但其并没有将事实告诉对方, 那么这种损坏或遗失应由卖方负责”。我国《合同法》第144条对在途标的物买卖的规定中:“出卖人将在途标的物交由承运人运输的, 除当事人另有约定的以外, 自合同成立时, 灭失、毁损的风险由买方承担。”虽然《联合国国际

最后最重要的一部分, 那就是自己产品的介绍, 当我们知道客户有哪些明确的需求时, 就应该针对性的来推荐产品, 比如如果说需要某某电脑, 我们就应该选取某某电脑进行详细的推荐性介绍, 但是如果我们不太清楚客户的具体要求时, 我们就应该比较笼统的来介绍公司经营产品的具体情况, 比如像价格、质量、打样和交货速度。还有就是附上公司产品的目录 (CATALOGUE) , 报价单或者样品的邮寄。

例如: (1) Art.No.102 is our newly launched one with superb quality, fashionable design, and competitive price. (2) We have a good variety of colors and sizes to meet with different needs. (3) Our products are enjoying popularity in Asian markets (4) To give you a general idea of our products, we are enclosing our catalogue for

不过末尾写几句激励性的句子也是相对比较重要的, 也就是在结尾写上你希望对方能给你回应或者是让客户能够立刻采取行动的语句, 让别人来感觉到你的诚意:

如: (1) Your comments on our products or any information on (下转229页)

货物销售合同公约》中使用的是“订立合同”的表述。但《合同法》和《联合国国际货物销售合同公约》的共同点在于他们都规定了风险随合同成立而转移的模式, 不同点是, 公约规定了其他例外情况, 而我国立法除当事人协议之外没有其他例外。

2.3 风险随交付转移模式

除了协议优先原则和风险随合同成立模式外, 就货物风险转移问题上, 另一个重要的规定就是风险随交付转移模式。《合同法》第142条规定, “关于标的物灭失、毁损风险, 在标的物交付给买方之前由卖方承担, 标的物交付之后由买方承担, 但当事人另有约定或法律另有规定的除外。”该条规定包括如下意思:首先, 卖方对于在标的物交付前发生的灭失、毁损风险由自己承担。其次, 买方对于在标的物交付后发生灭失、毁损风险由自己承担。表明我国合同法确定了这种风险随交付转移模式。最后, 当事人另有约定的或法律另有规定得, 按照当事人的约定或法律特别规定处理。这实际上体现了上述的协议优先原则。以上分析表明:判断风险转移的根本标准是当事人之间的交付作为。而所有权转移或合同成立都不是根本的判断标准。

3 对《合同法》货物风险转移之规定的立法完善

3.1 确立占有主义为主、所有人主义为辅的风险转移模式

传统的风险转移模式实际上是所有人主义和交付主义。这两种模式各有优缺点, 很难做出最优选择。为了其更加符合实际情况, 笔者提出对现有的风险转移模式进行改造, 即监管公平和效率, 在实现公平的前提下, 尽力实现效率的最大化目标。由此, 占有主义是以买方实际占有标的物时作为风险转移的节点, 作为风险转移的基本规则, 在买受人确定的难以获得所有权的情况下, 以及占有改定的交付方式前提下, 以权利义务对等原则为基本原则, 即所有权主义, 此时由所有权人承担风险。在此思路下, 合同法应将占有主义作为一般条款予以规定, 然后单独规定所有人主义, 最终形成以占有主义为主、所有人主义为辅的商品货物买卖风险转移模式。

3.2 明确规定风险概念

我国《合同法》第142条规定:标的物灭失、毁损的风险, 出卖人承担在标的物交付之前的风险, 买受人承担交付之后的风险, 但当事人另有约定或法律另有规定的除外。“风险”这一法律术语在《合同法》首次提及, 但是并未对“风险”给出明确的定义, 风险的界定和内涵并没有在《合同法》中进一步明确下来, 可以说是一个遗憾。关于“风险”的内涵, 笔者认为, 本文依然采纳第一章的观点, 风险是指一般指货物遭受意外灭失或毁损得可能性。今后如有可能, 可以就风险的内涵、外延以及范围是由进一步界定。

3.3 相对规定风险转移的前提条件

本文认为, 对于风险转移的前提条件可以是货物的特定化, 国际立法接轨, 如果货物未被特定化之前, 风险不用转移;只有货物特定化之后, 风险才发生转移。当然, 这并非是绝对的原则, 应针对不同的情况区别对待:

(1) 假如不能确定合同标的物和风险货物的关系时, 以物之特定化作为前提条件。因此, 只能由卖方承担货物风险。比如, 卖方甲与买方乙签订了100套红木家具买卖合同, 合同生效后, 在海上运输过程中由于海难毁损了船上的80套红木家具。最后查明装载船上同质红木家具共有300套。另有200套红木家具是甲与丙的家具买卖合同。那么此时, 毁损的80套红木家具到底是甲乙之间的合同项下的标的物还是甲丙之间的标的物, 从而如何确定风险的负担, 需要货物的特定化作为前提条件。即如果事先对甲乙之间100套红木家具进行了特定化, 而毁损的80套恰好在其中, 那么由买方乙承担风险。反之如果货物之前没有特定化而难以区分, 则风险只能由所有人甲来承担。所以货物的特定化非常重要, 同时应明确规定物之特定化是风险转移的前提条件。

(2) 假如能够确定合同标的物和风险货物的关系时, 无须特定化作为前提条件。因此, 合同项下的标的物就是毁损灭失的货物, 或者相反, 那么, 是否特定化已经没有意义, 直接按照风险转移规则, 由买方承担风险。例如上例中, 经查装载船上原本仅有100套红木家具, 那么, 即使货物未被特定, 也可肯定毁损灭失的家具就是甲乙之间合同项下的家具。此时货物无须特定化, 只要认定为交付完成, 就直接按照风险转移规则由买方承担80套家具的毁损的风险果。同理, 如果查明装载船上确有家具300套, 并有甲乙和甲丙两个合同, 且都没有完成货物的特定化, 即没有划拨到合同项下, 但300套家具全部灭失就是风险的后果, 这时, 仍然发生了风险转移, 由买方乙承担100套的风险, 由卖方丙承担200套风险。

3.4 明确规定风险转移的调整范围

风险转移的调整范围在本文中特指时间范围, 也就是从当事双方签订合同, 知道履行合同结束为止的整个过程。在这一过程中可能发生风险转移的时间节点即所谓的风险转移的调整范围。风险转移的时间范围会影响到合同履行状态和各种效力。关于风险转移的时间范围, 我国《合同法》包括国际公约均没有作明确的解释。

本文认为, 适用风险转移的原则是合同有效的前提下, 因不可归责于买卖双方当事人的事由而造成标的物灭失、毁损。所以, 合同成立并且生效至合同履行完毕的期间是风险转移的适用范围。因为在国际货物买卖合同签订之前, 尚无正式契约, 还未形成有法律效应的买卖关系, 自然不存在标的物风险转移问题。即便发生风险, 也由货物的所有人承担。进而, 虽然签订合同, 但还未生效期间, 双方虽然产生了权利义务关系, 但是合同效力还未生效, 所以仍然无风险转移问题。因而, 真正的风险转移时间应是合同签订并生效的时间。合同生效后, 一旦当事人履行完毕, 双方当事人的民事法律关系即告终结, 货物卖方转移所有权, 货物买方支付货款, 这时也无风险转移的问题。即使发生了灭失毁损风险, 也由买方自己承担。真是存在合同成立、所有权转移、货物交付完成三个时间点, 引发了风险转移的三种立法模式。

3.5 对违约情况下风险转移应予全面规定

与国际惯例相比, 关于违约情况下风险转移的规定在我国《合同法》里相对简单, 应予全面规定:

(1) 卖方违约与风险转移。卖方违约有不同的情形, 归纳起来有两种, 一种是卖方达到了根本违约的程度, 导致合同无法履行;另一种是卖方尚未达到根本违约的程度, 合同还可以继续履行。针对这两种情形, 制定出不同的风险转移规定:其一, 根本违约时由卖方承担货物灭失毁损风险, 反之, 非根本违约时由买方承担货物灭失毁损风险。其二, 明确风险转移和违约行为的关系, 即除非违约行为导致了货物风险的发生, 否则两者是两个相对独立的法律制度。其三, 不管双方当事人谁承担风险, 无论出卖人抑或买受人承担风险, 都不排除买方向卖方要求承担违约责任的权利。

(2) 买方违约与风险转移。目前《合同法》关于买方违约对风险转移的规定过于简单而不够完整。可以考虑从以下几方面进一步规范买方与风险转移的问题。

首先, 规定风险转移和买方违约是两个独立的法律制度, 不管谁承担风险, 并不排除另一方要求承担承担违约责任的权利。

其次, 前提是由于买方违约导致卖方无法按期完成交付行为从而发生了货物灭失毁损的风险。否则, 即使交付行为已经完成, 买方无违约也应按照交付主义承担相应风险。所以, 如果交付行为已经完成, 买方应承担风险, 并且还要承担其它的违约责任。

最后, 应针对买方违约的不同情形规定风险转移制度。买方违约行为可以分为影响风险发生的违约行为和不影响风险发生的违约行为。根据这一标准, 前者要求由买方承担风险, 后者按照一般规则处理。

参考文献

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[2]罗骁, 李兴祥.买卖合同标的物风险转移的类型化立法模式探析[J].理论导刊, 2007, (1) .

[3]刘光远.论国际货物买卖中的风险转移制度[J].时代经贸 (理论版) , 2007, (3) .

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关于委托理财合同的性质，理论界有三种观点：

一、委托型合同说

根据《合同法》规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事物的合同。委托合同是又称委任合同，是公民、法人在经济和日常生活中常见的一种合同，是一方委托他方，他方允诺处理事务的合同。委托理财合同也是基于双方相互信任而由委托人和受托人订立的有关理财投资收益和损失的一种意思约定。但现实中委托理财合同与《合同法》规定的委托合同有一定的区别：首先，委托合同核心内容是由委托人和受托人事先商量约定，由受托人有偿或无偿地代理委托人处理事务，一般为无偿合同（若有特别约定除外），而委托理财合同的双方当事人一般约定在完成委托人授权的理财事项后，受托人从委托人委托的理财财产中可以获取一定比例的收益或收取管理费，委托人基于对财产增值的要求，与受托人常常会在合同中约定在履行委托理财合同过程中，委托理财财产出现资产减少或损失时，委托人不承担或很少分担该损失，这种约定不符合委托合同的一般原则。其次，委托合同属于诺成合同，合同成立条件以双方当事人达成合意为准，即双方当事人只要意思表示一致，并不以交付委托标的物或当事人某一方的义务履行作为合同成立的要件。而委托理财合同成立的前提是以委托人向受托人交付资金或证券为条件，属实践合同。再次，在委托理财合同实际履行过程中，委托人常常可以通过自己或第三方监管并可由第三方担保合同履行等约定内容，这也是委托理财合同与我国现行的《合同法》中委托合同不一致的地方。基于委托理财合同具有一定的独特性和复杂性，完全适用我国现行的《合同法》中关于委托合同规定，难以解决委托理财所引发的纠纷，不利于有效规制目前大量存在的委托理财活动。因此，现行委托合同的规定不能作为规范和调整委托理财合同依据。

二、信托型合同说

根据我国《信托法》第2条的规定，信托合同是指委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人依照委托人的委托授权以自己的名义，基于自己的知识、能力、责任为维护委托人的利益和特定目的，对委托人财产进行管理或处分而设立的合同。受托人以自己的名义为委托人进行一定的法律行为，受托人与第三人就委托事项产生直接的权利义务关系，委托人与第三人不产生权利义务关系，且委托人不对受托人行为承担责任。在信托法律关系中，受托人在实施管理或处分的行为时，应考虑委托人的利益，但非因受托人的原因而发生的受托财产的损失或减少，均由委托人承担风险。在委托理财合同中，委托人与受托人约定，由受托人根据资本运作方式管理和处分投资者即委托人的自有资金或证券，也有一部分投资者在委托理财合同中明确约定受托人接受投资者委托后，以受托人自己的名义为投资者入市交易。这类合同表面上看符合信托合同的性质，但受托人为了吸纳资金，常常在委托理财合同中承诺对委托人的资金或证券予以“保底”或保证资金或证券的最低收益或最低收益率，此类约定违反了“信托投资公司不得承诺信托财产不受损失或者保证最低收益”的规定。所以，直接依据信托合同的规定来规范委托理财合同，与《信托法》、《合同法》的规定存在一定的冲突。所以，用信托法律关系来规范委托理财合同也很难解决现存的因委托理财而产生的纠纷。

三、借贷型合同说

在我国存贷款业务属特许经营，任何单位和个人未经审批从事金融业务均属非法经营。投资者基于增值和保值的需要、以及听信许多投资理财的宣传，认为将钱放在证券公司、信托公司等机构与放在银行一样，是没有风险的，且基于对投资宣传的预期收益率的期望，甚至认为通过受托人的理财行为将有可能获得更大的收益。某些券商或机构正是看中了投资者的这种心理状态，常常违规操作经营，以投资委托理财合同中受托方明确承诺投资者可以获取固定收益率或约定本息保底的方式，形成了在证券市场中普遍存在的明为委托理财实为借贷融资的现象。这类合同成立后，委托人直接将资金交付给受托人即完成合同的义务，受托人则根据合同的约定在期限届满前归还资金本金和相应收益，二者之间的法律关系单一明确，往往与一般借贷合同约定的内容实质上一致。但是，绝大多数委托理财合同中双方当事人约定有保底收益，受托人在一并取得委托人资金帐户内的资金和证券帐户内的证券管理权后，受托人也不直接以自己的名义使用该笔资金而只是管理该笔资金，资金的所有权并没有转移给受托人而是仍然保留在委托人名下，委托人可以通过由其本人掌控的资金和证券帐户的密码，确保对受托人证券交易情况的知情权和控制权。对于这类合同，如将其定性为借贷，将保底收益理解为运用该笔资金的期望收益，并不符合其行为的基本特征，也不符合缔约各方的真实意思表示。

房屋委托合同 第5篇

项目委托人：

项目代建人：

根据《中华人民共和国合同法》、《浙江省政府投资项目管理办法》、《浙江省政府投资项目实施代建制暂行规定》，为保证政府投资建设代建项目的顺利实施，充分发挥政府投资效益，严格控制投资概算，经委托人、代建人双方协商同意，签订本合同。

一、项目概况 、项目名称：

项目总投资： (万元人民币)(以批准的投资概算或经批准的调整投资额为准，含土地、建安工程费用及相关规费等)。

建设地点：

建设规模：项目建设总建筑面积 。主要经济技术指标最终以政府各职能部门批准文件为准。

建设内容：包括地块平整、建安工程施工、设备及工器具购臵、以及本项目规划红线范围内的绿化、公建配套和市政基础设施配套等所有工程(含专业管线)。

二、代建方式和代建工作范围与内容 1、代建方式：实施全过程代建。

为确保房产品质，将该项目营造为同类物业的标杆性作品，从项目规划设计起，整个建设过程中的设计、监理、施工等工程建设，招投标均采用自行邀请招标方式，在绿城集团合格供方中选择数家单位，进行充分的竞争后确定中标单位;若委托人有推荐单位，也需符合代建人的选择单位的相关标准，方能参与投标。造价控制原则参照同类工程，争取合理低价(含限价)，具体经委托方审计、财政等部门审核后在招标文件中明确。

2、代建工作范围与内容：前期管理，全过程项目管理，后期管理等内容。

2.1前期管理

(1)与委托人进行前期工作的交接(含前期资料的移交)。

(2)设计管理：组织完成施工图及市政、绿化、管线等配套图纸设计优化工作，

督促和检查设计进度，审核设计文件，保证设计质量，确保项目按照委托人要求以及相关部门审批意见进行设计。

(3)协助委托人组织工程勘察、监理、施工和材料设备采购等招标工作，在工作中应回避有利益关系的单位;受委托人委托组织有关项目建设合同的洽谈以及负责合同履行的全过程管理。

(4)负责办理工程规划许可证、施工许可证、消防、园林绿化、市政等各职能部门的报批手续。

(5)受委托人委托组织工程合同的洽谈与负责履约的监督管理。 (6)项目的其他前期管理工作。 2.2全过程项目管理

(1)工程施工建设管理：负责协调各相关部门之间的工作，负责进行工程安全生产及文明施工管理，负责进行工程质量、进度、成本控制。

(2)按职能部门要求编制年度投资计划、下月用款计划上报委托人。 (3)负责施工中出现的工程设计变更的审核工作。 (4)负责对项目建设资金的支付进行审核。

(5)依据工程建设的进度和相关合同，对各承建单位上报的资金申请进行审核并上报委托人审批。

2.3后期管理

(1)负责组织项目中间结构验收、节能验收、实体检测、分户验收、工程竣工验收工作。

(2)负责办理工程实施中有关建设、规划、人防、消防、防雷、交警、卫生防疫、绿化、国土、环保等各职能部门的报批手续及验收工作。

(3)负责检查、督促工程监理单位对竣工图、竣工资料及时审核。 (4)负责项目建设资料的收集、整理、归档工作。

(5)负责工程竣工结算初审工作，将其初审确认后的工程竣工结算送审报告及完整的结算资料递交委托人。

(6)负责完成项目竣工备案、配套确认等工作，并将竣工验收合格的建成房产移交委托人。

(7)负责建设档案移交、代为办理项目房地产初始登记手续，并根据委托人的要求提出项目定价建议。

(8)工程质量保修期内的服务：负责质保期内的相关协调工作，质量保修责任由相关专业工作单位依据合同约定承担。

(9)负责工程项目使用说明书的编制。

(10)配合物业管理单位组织前期的物业管理。

(11)其他与本项目工程有关的项目管理工作。

三、代建项目管理目标

投资控制金额：(暂估价)(万元人民币)(暂按以单方成本造价 元/㎡乘以总建筑面积计算)。

但有下列情形之一的，由代建方提出，经相关部门咨询机构审核确认后，报委托人同意或备案，投资控制金额可做调整：

(一)不可抗力;

(二)国家政策调整;

(三)符合有关工程变更相应规定且经委托人确认的相关变更;

(四)主要原材料、设备设施、人工费用等价格出现重大变化;

(五)根据项目开发实际需要，对项目建设内容、建设标准等进行重大调整;

(六)因受地质等事前不可完全预料的自然条件制约，在具体施工过程中有重大技术调整。

(七)其他因委托人提出的工程变更情形及本合同约定报委托人备案即可的工程变更。

工程质量标准：确保各分部、分项工程质量一次性达到国家、省市及地方相关专业验收合格标准，整体工程一次性验收合格。

建设工期要求：单个项目工期同施工工期，附属配套工期按主体工程预验收之日开始顺延六个月(各项目建设时间自监理发布开工令之日起至工程通过竣工验收合格。期间，如有属于委托人原因或其他第三方等不可抗因素影晌施工工期的，则相应的工期应顺延。)

代建管理期限：代建合同签约后至本项目竣工验收之日起满两年。

工程安全生产、文明施工管理目标：代建人应严格按照国家《建设工程安全生产管理条例》和地方有关规定做好项目建设全过程安全生产、文明施工管理工作，确保现场安全文明施工达到市级“双标化”工地要求。

四、代建管理费

费率：3%。本工程代建管理费按经财政、审计等部门审定后的工程决算总投资额乘以项目代建费费率3%计算;工程决算总投资额包括但不限于建安工程费，设备购臵费及安装费，技术咨询费，勘察费，设计费，各项规费，图纸审查费，工程招标费，监理费，工程检验和检测费，造价咨询服务费，弱电工程费，小区内道路、给水、排水、电力、煤气、电信、有线电视工程费，景观工程费等，但不包括征地、拆迁、融资费用等。工程结算控制价指为完成本项目除征地、拆迁费用及融资费用外发生的一切费用。

合同金额： 万元人民币(暂) 表一

五、本合同由以下文件组成：

1、双方认可的有关工程的变更、洽商等书面文件或协议修正文件

2、委托代建合同书

3、合同条款

4、附加条款

5、初步设计审查批复文件

6、国家建设标准、规范及有关技术文件

构成本合同的文件若存在岐义或不一致时，则按上述排列进行解释。 六、本合同中的有关词语含义与本合同[合同条款]中赋予它们的定义相同。 七、委托人承诺，遵守本合同中的各项约定，为代建人提供项目建设的必要条件，协助代建人完成代建工作。

八、代建人承诺，遵守本合同中的各项约定，按照代建工作范围和内容，承担代建任务。

九、本合同一式六份，具有同等法律效力，委托人和代建人各执叁份。

十、实施过程中双方共同协商签署的补充协议与修正文件视为本合同的组成部分，

与本合同具有同等法律效力。

十一、未尽事宜另行协商。

委托人：代建人：

代表人(签章)：

地址：

邮编：

电话：

法定代表人(签章)：

地址：

邮编：

电话：

房屋委托代管合同 第6篇

被委托方(乙方)：____________

为了提高企业经济效益，甲方将____________________建筑及周围的物业管理工作委托给乙方代管理，其具体条款如下：

一、委托代管时间于____年____月____日至____年____月____日，暂定为两年。

二、乙方接受代管理后，须在一个月内，将其警卫室给予搭建完成。

(建筑面积约为____平方米，该建筑费用应由乙方承担。)

三、本协议书签订生效后，甲方应在此时的下个月初付给乙方警卫人员每月________元生活补助费。

四、合同生效后，该物业的水电费应由乙方负责收、缴、交。

五、现有的房屋的租金，由甲方负责收缴。

六、合同生效之日后，所签订的任何房屋租赁合同、广告租赁合同、

场地租赁合同，甲方应将租赁房屋、广告、场地的年租金的3%费用作为一次性奖励给乙方。

七、本合同未尽事宜，由甲、乙双方协商解决。

八、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。

委托方(甲方)：________

被委托方(乙方)：________

房屋委托租赁合同 第7篇

委托方：（以下简称甲方）

受托方：（以下简称乙方）

根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，就甲方委托乙方出租自有房产一事，经双方协商一致，签订本协议。具体条款如下：

第一条 房产位置、面积和用途

一、甲方将自有的坐落于北海市银海区金海岸大道59号森海豪庭幢，建筑面积平方米（以下简称该房屋），委托给乙方出租。

二、乙方如需改变该房产的内部结构、使用空间时，须事前征得甲方的书面同意。

第二条 委托期限

首度委托限期为年：自年月日起至年月日止。首度委托期限期满后，双方应协商续签租赁协议。

第三条 房屋的租赁排序

一、乙方所接受委托出租房屋的租赁使用排序严格按照签定本协议的先后次序进行计算机程序自动循环排序。该程序的修改密码

由将来的业主委员会掌握，其他任何人不得私自改动，甲乙双方只能输入或查询，在未经业主委员会同意的情况下，不能进

行任何修改。

二、如遇在委托期限内甲方自己使用该房屋时，则计算机程序自动将该房屋的排序放在最后，进行重新排序。甲乙双方签定的本

协议将继续有效。

三、甲方若要自行使用该房屋，工作日须提前一天通知乙方，遇法定节假日须提前三天通知乙方。乙方在接到甲方通知后，视为

该房屋出租一次，计算机程序自动将该房屋的租赁排序放到最后，若甲方未能按约使用该房屋，计算机程序亦自动将该房屋的租赁排序放到最后，若在甲方通知乙方之前，该房屋已出租或被预定，则乙方有权将甲方安排在其它房间。

四、在委托期限内，甲方自行寻找的客户，不按电脑排序安排房间，可直接租赁甲方委托乙方出租的房间，同时计算机程序亦自

动将甲方房间的租赁排序放到最后。

第四条 经营利润及支付方式

一、乙方在协议期间可将该房屋按照市场价格出租给第三者使用。

二、该房屋出租所得毛收入在扣除以下各项费用后即为该房屋的经营利润：

1、乙方的经营管理费。如管理及服务人员工资、员工福利、奖励佣金、酒店经营营业税等；

2、酒店消耗品。如酒店消耗品（包括卫生纸、小香皂、牙膏牙刷、洗发水、浴液、一次性拖鞋、一次性纸杯、信封信纸、鞋擦、卫生袋、垃圾袋、保洁用品、消毒用品等）；

3、冷热水费、电费、电话费、燃气费、有线电视收视费等；

甲方在协议期间将以上1至3条所示费用的总和控制在房屋出租所得毛收入的30 %以内。

三、经营利润的支付时间、方式：

1.乙方需在次月15日前向甲方支付当月经营利润。

2.乙方可以用现金、银行转帐支票、银行汇款的方式向甲方支付经营利润。

第五条 甲方权利义务

一、在委托租赁期间开始时向乙方提供该房屋。

二、在协议期内，甲方需保证委托给乙方经营管理的房屋内的家具、电器等所有配套设施、设备，完全按照甲方自本项目开发商处

接受该房屋时的全套配置，一并交与乙方，甲方不得私自搬走或更换，并按照第四条第二款中的规定承担实际发生的经营费用。

三、协议期间，应按北京市有关规定缴纳因租赁房屋所放生的各项税费（由乙方代扣代缴）。

四、甲方在将房屋委托给乙方时，必须交清房屋的维修基金、本物业管理费、冬季采暖费、房屋内财产保险费等费用。否则在协议期限内，乙方有权终止本协议。

五、在协议期间，甲方可随时查询房屋出租情况，甲方可采用以下办理查询：

律师3651、乙方设立网站，随时反映酒店的房屋出租情况，供业主查询；

2、酒店大堂设有自动查询机，机内记录当月的房屋出租记录；

3、乙方每天将房屋经营情况打单记录供甲方随时查询，记录期为一年，同时乙方定期向甲方寄送。

第六条 乙方权利义务

一、对该房屋作自由转租经营，但不得将其用于非法活动，且不得在房屋内存放危险物品。

二、物业管理服务协议规定向甲方收取该房屋的各项管理费用。

三、保证该房屋在租赁期间内部的清洁卫生。

a)保证该房屋及内部配套设施等在租赁期间的良好使用状态。

b)协议期满时应及时向甲方交付该房产，该房屋内原有家具、电器等应完好如数返还甲方，并保证房屋完好，如有损害、丢失的，应负责照价赔偿（房屋、家具、电器、床上用品、装修等自然损耗折扣除外）。

c)按本协议约定的期限及方式向甲方支付租金，每延迟一日，按月租金的万分之三向甲方支付滞纳金。

第七条 经营利润分配

委托出租房屋的经营利润以天为分配单位，并按照同类型房屋分别平均分配。计算方式如下：

委托房屋的日经营利润＝当日同类型房屋的经营利润总和÷当日委托出租同类型房屋的数量

第八条 设施、设备损坏责任及费用的承担

一、本协议期内，凡因乙方人为或乙方出租给第三者所造成的设施、设备的损坏应由乙方负责更换并承担相应费用。

二、在本协议期内，如因甲方使用所造成的设施、设备的损坏应由甲方负责更换承担相应费用。

三、在本协议期内，该房屋及室内装修、设备、家具、电器、床上用品等的自然折旧费用由甲方承担。（详见第十条）

第九条 甲方自用房屋有关事宜

一、甲方若自用房屋，则不参加使用当日的酒店经营利润分配。

二、甲方临时自用房屋，若未按第三条第三款规定预先通知乙方，则乙方可视当时房屋出租情况予以安排，若确实无法安排时后

果甲方自负。

三、甲方若自用房屋，不必交付租金，但应当自行承担实际发生的水、电、电话费、酒店消耗品等费用。

第十条 固定资产重置费（折旧费）

自甲方委托乙方经营之日起，第一固定资产重置费为零；第二起，每年从甲方应得的经营利润中提取4％作为固定资产

重置费。该项费用专款专用，由乙方单独设立银行帐户予以保管，专用于房间装修维护、家用电器、床上用品、卫生洁具的修理

与更新。该费用一旦动用须事先报请业主委员会审定，在业主委员会审定通过后方可使用。

第十一条 争议解决的方式

本协议在履行过程中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，任何一方均可向仲裁委员会申请仲裁或向当地人民法院起诉。

第十二条 协议生效及其它

一、甲方须交清房屋维修基金、本的物业管理费、冬季取暖费后，本协议方生效。

二、本协议未尽事宜，甲、乙双方可另行签定补充协议。

三、本协议执行期间，因不可抗力因素及政府政策原因，致使本协议无法履行时，双方均不承担违约责任。

四、本协议一式叁份，甲方壹份、乙方两份。

五、本协议自双方签字盖章后生效。

（以下无正文）

甲方（签章）：乙方（签章）：

法定代表人（签字）：

委托代理人：

签订地点：

农村房屋买卖合同效力问题分析 第8篇

一、农村房屋交易的主要方式

房屋买卖合同是房屋买卖双方间签订的一种具有法律效益的协议, 其主作用是保护买卖双方的合法权益, 并保证交易的公平合理性。然而, 由于我国农村房屋买卖的形式较为复杂特殊, 且我国现行法律中并未对此做出明确规定, 使得我国农村房屋买卖长期存在纠纷问题, 其中主要的纠纷形式有以下三种:

(一) 本村村民间的买卖

我国相关法律中规定, 本村村民享有在该村购买宅基地的权力, 因此本村村民间的房屋买卖是受到法律保护的正当行为。但为了保证买卖双方的合法权益, 避免交易过程中的利益纠纷, 买卖方应签订一定的法律合同, 对交易过程中的各项内容进行明确的规定和执行。

(二) 本村村民与外村村民间的买卖

根据我国法律法规规定, 将宅基地在不同村镇间进行转让属于违法行为, 因此本村与外村间的房屋买卖不具有法律效力, 应当严格禁止。但我国的法律对这方面的规定也存在着一定漏洞, 例如条文中只规定了禁止宅基地的买卖, 并没有禁止房屋的买卖。这给部分纠纷案件的判定和调解带来了一定困难。

(三) 农村村民与城镇居民间的买卖

我国虽并未有法律规定禁止农村居民将房屋转让给城市居民, 但在许多国家公文中都明确指出了不允许城市居民向农村村民购买房舍。这一规定在经济发展的角度来看弊大于利, 因此在未来可能会做出一定调整。但在当前, 城市居民应当遵守国家规章制度, 不在农村购买宅基地。

二、农村房屋交易的现状

(一) 农村房屋买卖合同的形式

一般农村房屋买卖合同中, 至少有一方当事人是本村村民, 另一方可能是本村村民, 也可能是外村外民或城镇居民。而出卖房屋的农民中有的已有宅基地, 这些宅基地符合或不符合国家规定的宅基地标准的情况都有。另外有些出卖房屋的农民已在集体落户, 且并未分到宅基地。

(二) 农村房屋买卖的现实

农民出售房屋主要有以下几种原因。第一, 筹钱。房屋对于农民来说其实是很重要的, 一般不到迫不得已的情况下他们是不会出售房屋的。当他们遇到疾病需要就医或者生意失利而又没有别的方法可以筹到钱, 出售房屋或许是可以帮助他们解决当前问题的最好方法。第二, 一户多宅。有的农民因继承多处房屋, 或者强占宅基地违章建房等, 却未充分利用, 出售房屋也就必然了。第三, 农民进城务工, 或者国家征地修路等原因迁进城里, 于是也就将农村的房屋出售。第四, 一些城市居民喜欢在农村购进房产, 或用于休闲娱乐或等房屋升值, 这种情况也屡见不鲜。

总而言之, 在这个市场经济大环境下, 有需求必有供给, 农村房屋买卖行为也日渐增加。由于没有完善的法律条文规定农村房屋买卖交易行为, 使其产生众多利益纠纷。既不能有效地保护国家的土地资源, 又不能保障农民安定的生活。

三、现行法律规定的不完善

(一) 现行法律对财产所有权的规定

根据法律规定, 国家保护公民的财产所有权, 其中房屋属于公民的私有财产。公民对私人财产具有处分的权利。因此, 受法律保护, 公民对房屋既有享受的权利, 也可以对其进行处分, 包括出卖的方式。另外, 对于农民处分房屋行为, 法律并未出台禁止条文。

(二) 现行法律对宅基地使用权的规定

农村房屋所占的宅基地是属于集体所有的, 而不是个人的, 农民之所以可以获得宅基地的使用权, 是因为其作为集体组织一员。宅基地使用权指农民可在集体所有的宅基地上建房使用、居住的权利。另外, 相关法律规定, 除法律规定外, 宅基地不可抵押、其使用权不可转让或用于非农业建设。从而可以得知, 宅基地不可以自由流转, 依照房地一致的原则, 农村房屋也不可自由买卖。

从现行法律规定来看, 法律条文之间存在着种种矛盾和冲突。这是导致农村房屋买卖产生纠纷的根本原因。

四、争议观点

就农村房屋买卖纠纷案件的审理, 不同地区法院作出不同审判结果也常常发生。甚至同一地区上下级关于此类案件的规定也不尽相同。由于关于农村房屋买卖的法律规定的漏洞和冲突, 使得此类案件主要产生以下两种结果:

其一:法院认为农村房屋买卖合同无效。主要是因为此行为违反了法律法规的强制性原则。房屋所使用的宅基地属于集体所有土地, 集体所有土地, 除法律规定外不得抵押、转让或用于非农业建设。而且, 农村房屋不可以向城市居民出售。假如法院认可农村房屋买卖合同, 那么人们会认为农村房屋与城市商品房一样, 是可以转让的。这样必然会使得一些农民失去宅基地使用权, 而让另外一些非集体成员获得宅基地使用权。另外, 势必会让一些人看到这其中的利益, 从而非法强占宅基地, 进行交易。进而使得国家土地遭到非法利用。目前, 在许多农村, 超标准的占用宅基地的现象已经很普遍。对于我们这样一个人口众多, 土地资源稀少的国家是不利的。因此, 法院认为农村房屋买卖合同无效。

其二:法院认为农村房屋买卖合同有效。根据合同法规定, 只要符合合同有效要件的合同就是有效的。只要合同当事人双方按照自己真实的意愿订立合法的合同, 对双方即是有法律效力的。相关法律规定, 农民出售现有房屋后, 不可以再申请宅基地, 除此之外, 对于将现有住宅改为经营场地的, 除不批准新的宅基地以外, 从经营当日起, 收取土地使用费用。由此可以看出, 法律并未禁止农村房屋买卖, 隐含着出售农村房屋是合法的。因此, 只要农村买卖合同符合合同有效要件的要求, 那么法院就认为农村房屋买卖合同是有效的。

五、解决方案

笔者认为, 农村房屋买卖行为是有效的。

农村房屋是农民的合法的私有财产, 公民对自己的合法私有财产有享受、处分等权利, 处分权利包括进行转让、赠予和出售。国家依法保护公民的合法财产, 因此, 农村房屋买卖行为是受法律保护的。如果农村房屋买卖合同符合合同有效要件的要求, 那么该合同就是有效的。

假如房屋可以买卖了, 那么接下来面对的就是宅基地问题。

笔者认为, 假如在宅基地上设立租赁权, 或许就可以解决当前问题了。租赁是一种债权与债务的关系, 由当事人订立租赁合同而产生的。《合同法》中关于租赁合同规定, 出租人将租赁物租给承租人使用, 在租赁期间收取费用。但租赁期限不可超过20年, 但是到期后可以续租。

另外, 对于出售方来说, 假如他所有的宅基地面积符合国家规定标准, 那么他可以得到购买方所交的宅基地租金;假如超过国家规定标准, 那么他应向土地所有的集体缴纳多余宅基地的租金;假如低于国家规定标准, 那么他有权利向土地所有的集体申请补偿不足的宅基地。这样, 可以杜绝强占宅基地行为。

六、小结

农村在宅基地上设立租赁合同, 农村房屋买卖其实只是买卖的宅基地上的房屋, 而宅基地是租给对方。这样, 承租人需向出租人支付租金。因为, 宅基地是农民作为集体组织一员合法且无偿取得的, 是农民生存的基本保障, 因此应受到法律的保护, 享受合法权利。这样既可以保护国家土地资源, 也可以保障公民的利益。房屋买卖合同效力的认定直接关系到农村居民的经济利益, 因此必须得到政府部门的高度重视和妥善解决, 只有这样才能充分保障农村居民的合法权益, 从而维护社会的稳定。

参考文献

[1]李婷.农村房屋买卖合同效力问题研究[J].法治与社会, 2013, 4 (09) :127-128.

[2]李建英.探析农村房屋买卖合同效力问题[J].佳木斯教育学院学报, 2013.05 (03) :15-16.