房地产企业融资管理论文

房地产企业融资管理论文（精选9篇）

房地产企业融资管理论文 第1篇

摘要：目前我国房地产业存在融资压力大、融资渠道单一的问题。这里既有房地产金融市场不发达和宏观调控政策的影响，也有企业自身的原因。笔者根据本单位的实际经验，提出国内房地产企业应利用海外资金长期看好国内房地产业的良机，积极与海外资金合作；同时不断提升自身管理能力，提高资金管理效率，加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，从根本上降低融资需求。

关键词：房地产企业 融资渠道

一、目前房地产业融资问题现状

1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。

2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

二、造成房地产业融资问题的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。

2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。

3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。

4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。

5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。

6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。

上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

三、加强房地产企业融资管理的主要途径

1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。

（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。

（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。

（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。

2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。

以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。

如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。

（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。

（2）减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金，如果房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负债支撑着企业，一朝债务发生危机，就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内，尽早处置闲置资产，如空置房地产、闲置设备、存货等。以笔者所在的集团为例，95年以后公司为完成政府的危、棚、简改造任务，向银行贷款3亿多人民币，企业资产负债率高达89%每天须向银行支付利息10万多人民币，再加上当时市场不景气，地价下跌，使大批资金套牢在空置的土地上无力自拔，资产运行状况急剧恶化，当时企业领导经过详细的分析和研究，采取了一系列的防范和调整措施，包括主动调低价格，尽快盘活商品房存量，土地存量，尽快全力的回笼资金，最终规避了由资金风险引起的财务危机，使企业走出了困境。

（3）严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。企业节约出来的每一分钱，实际上都是企业自己的利润。

【参考文献】

[1] 高聚辉:房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望.中国房地产金融, 2006, 06

[2] 潘爱青:房地产融资问题研究.科技创业月刊,2006,07

[3]刘晴:我国房地产业融资问题及对策研究.黑龙江对外经贸, 2006,07

房地产企业融资管理论文 第2篇

2.1建立健全规章制度

建立健全规章制度是房地产企业开展物资采购管理工作的根本保证。在物资采购的过程中，由于规章制度缺位，可能会出现部分物资采购管理失控，造成一些不可弥补的质量问题，大大损耗房地产开发项目的利润空间。因此，学习借鉴国内外先进的管理理念和实践经验，并结合企业自身实际情况，建立健全物资采购管理相关的制度、标准和程序十分必要，能扎实推进物资采购管理绩效的提升。但是，规章制度毕竟是纸上之物，要使规章制度发挥作用，必须通过系统教育、日常教育树立全员成本管理的意识，必须通过效绩评价体系建设强化制度实施的效能。在意识树立方面，应让每位员工明白成本可控，控制成本不只是财务部门的事情，更是全体员工的事情，需要全体人员共同参与。在效绩评价体系建设方面，应以企业盈利最大化为目标，在管理链条中做到全程可控，在部门之间形成相互制约监督机制，在全体员工中充分调动工作积极性，把成本管理渗透到项目开发的各个环节，从而更好地促进房地产企业持续发展。

2.2全面实行公开招标

在房地产项目开发中，实施物资采购公开招标，物资供应按进度分批配送十分重要。第一，公开招标选择优秀供应商，包括供应商的信誉度、生产能力、技术水平、管理水平、服务水平等方面的考量，采取与多家供应商合作完成物资采购计划的办法，这不仅能保障物资采购的品质，而且对项目正常生产起着决定作用。第二，强化管理监督供应商，供应商在利益驱动下更多考虑自身需求是正常的经济行为，因此通过合同条款和过程约束来加强物资质量监督和供应期限管理是必要的`，可更好防止房地产企业利益受损。第三，与优秀供应商建立长期合作关系，房地产企业应同物资供应商建立长期合作的伙伴关系，保持稳定的业务往来，不断更新物资供应商的物资质量、价格、服务等信息，并适时向物资供应商反馈使用情况，这既有利于房地产企业根据物资价格和施工进度选择恰当的供应商，也有利于物资供应商及时掌握物资使用信息。因此，房地产企业与物资供应商之间保持良好的长期合作的战略关系，对双方的发展都有利。

2.3借助电商平台采购

如今，电子商务已经成行业发展的大势所趋，房地产企业也应跟上时代的脚步，充分利用电子商务平台进行物资采购管理。电商平台采购的优点主要有两点，一是规范物资采购过程，避免人为因素随意操作，大大提高工作效率;二是缩短空间距离，省时省钱，让决策更加高效。在房地产企业经营成本控制方面主要有三个方面的作用，一是降低物资供应商的商务成本，通过电商平台可使物资采购达到阳光透明的采购招标和方便快捷的供应投标，直接降低了物资供应商的商务成本，间接增加供应商对物资降价让利的意愿;二是降低物资采购工作费用成本，通过电商平台进行物资采购，可以便捷进行远程发标、投标、开标、评标和定标等工作，不仅能扩选供应商，提高物资采购的快速响应能力，而且能实现随用随提，大幅降低物资采购工作费用和管理成本;三是降低物资采购总成本，通过电商平台进行物资采购，可以开展战略性采购、联合采购、集中采购等活动，以规模性物资采购获取生产商或经销商更多的价格和服务优惠，直接降低房地产企业物资采购的总成本。

2.4全程负责采购任务

在房地产企业物资采购中，供应商选择对于采购产品的质量和服务至关重要。在物资采购中，通常采用流水线式采购模式，由项目部提供技术文件，由采购部编制招标文件并完成招标活动，最后交给工程部实施。这种模式有各负其责、相互制约的优点，但分割了采购过程，不利于部门间的合力协作，容易出现“需要什么采购什么”和“采购什么就用什么”的现象，当出现问题时难以追查责任，使得物资采购效益低下。而在物资采购中实行招标工程师全程负责采购任务的模式，包括技术标准制定、招标文件编制、招标活动开展、供应商选择、釆购合同签订、采购活动实施和采购履约评估等所有环节均由招标工程师负责，可以有效避免部门间相互推诿、不负责任的问题。当然，这种模式也有权力过度集中、容易出现贪腐的弊病，因此需要设置必要的督察机构对所有物资采购活动进行抽查验证，约束招标工程师和供应商的行为，防止暗箱操作避免寻租现象出现，保证物资采购科学合理，保障物资采购效益最大化。

3结论

房地产企业融资管理论文 第3篇

关键词：房地产企业,融资管理,财务风险

改革开放以后, 随着我国逐步放开原有对人口流动的控制, 城市化进程大大加快。同时, 随着我国人民生活水平的提高和人均可支配收入的增加, 城镇居民对改善居住环境的需求也愈发强烈。这些因素都推动了我国房地产行业快速发展, 房地产企业的规模也越来越庞大。但是在房地产企业发展壮大的过程中, 仍然面临着融资管理带来的诸多问题, 尤其是在目前国家针对房地产业的宏观调控大背景下, 如何正确认识房地产企业融资管理的困境, 寻找适合的融资路径, 对房地产企业而言显得非常迫切和必要。

一、房地产企业融资管理的重要性和作用

(一) 融资管理是房地产企业项目顺利开发建设的重要保证

由于房地产项目一般都具有开发建设周期长、项目价值比较高、资金占用量比较大、资金回笼比较慢等特点, 所以为了能够保证房地产项目顺利开发建设, 就必须加强房地产企业的融资管理工作。通过认真筹划、合理规划相关融资工作, 在项目需要的时候, 能够及时筹措到足额的资金投入到项目建设中去, 不会产生由于资金短缺而影响项目建设, 也不会出现大量资金闲置而出现增加资金成本的情况。

(二) 融资管理是房地产企业项目成本的重要影响因素

房地产项目的成本主要包括土地出让金、设计勘察费用、建筑安装等工程费用、水电煤通信等配套费用, 投入项目的资金数额巨大, 单靠房地产企业的自有资金往往难以为继, 一般投入项目的大部分资金都是通过对外融资筹措的, 财务费用也就构成了房地产项目成本的重要组成部分。所以, 通过合理的融资规划, 筹措到合适的、成本较低的资金, 对降低房地产项目的开发成本发挥着重要的作用。

(三) 融资管理是房地产企业降低财务风险的重要手段

房地产业是一个资金投入大、回收周期长的行业, 并且由于房地产企业开发项目的资金大部分是通过外部融资获得, 所以, 在房地产项目开发建设过程中存在较大财务风险。由于房地产企业对外借入的资金都规定了严格的还款期限和还款金额, 如果房地产企业负债较多, 同时没有经过良好的融资规划, 就可能导致不能归还到期的借款本息, 产生财务风险, 影响房地产企业的预期收益与声誉, 严重的甚至危及房地产企业的生存。

二、房地产企业融资管理的困境及其成因

(一) 房地产企业融资管理的困境

1. 房地产企业资金需求量越来越大。

目前, 随着国家对房地产项目的安全、环保等方面提出更高的要求, 而新技术、新材料的应用, 都在无形之中增加了房地产投资成本。同时, 随着房地产项目土地出让金、建筑原材料价格和人工成本的大幅增加, 使房地产企业进行项目开发建设的资金需求量越来越大。

2. 房地产企业资金来源有限。

如果房地产企业开发房地产项目需要的资金来源渠道比较多, 就能够缓解或减少房地产企业面临的较大的资金压力。但是, 国家对海外资金进入我国房地产市场制定了一定限制条件, 减少了我国房地产企业的资金来源。由于房地产企业的资金来源有限, 有些房地产企业为了尽快变现以回笼资金, 就必须加快施工进度, 或使用一些技术标准不达标的材料降低开发成本等, 这样都会使房地产项目的质量难以得到保证。

3. 房地产企业融资渠道比较单一。

目前, 虽然房地产企业的融资已经拓展到了资本市场, 比如发行公司债券等方式募集资金, 但是现阶段房地产企业主要的融资渠道还是通过银行借款来筹措资金, 融资渠道比较单一。通过银行借款进行融资, 虽然具有手续简便、成本可控等优点, 但是随着房地产行业融资规模越来越大及市场竞争加剧, 也出现了房地产行业过于依赖银行借款而产生的金融风险等一系列问题。

4. 房地产企业融资难度不断加大。

近年来, 由于我国房地产市场整体不太景气, 再加上国家实施的较为严格的宏观调控政策, 使得银行等金融机构提高了对房地产企业的风险研判和预警, 对于房地产企业, 尤其是中小房地产企业的融资审查与核准也更加严格。同时, 资本市场对于房地产企业的直接融资也没有打开大门, 这就造成了房地产企业, 尤其是中小房地产企业融资成本的上升和融资难度的加大。

(二) 房地产企业融资管理困境的成因

1. 房地产行业进入开发的调整期。

1998年实施房改政策以来, 我国房地产行业焕发了蓬勃生机, 使人民的生活环境和居住环境取得了很大改善。但是, 由于规划理念和地域发展不平衡等因素的制约, 我国出现了房地产项目遍地开花的现状, 并且大量建造的是毛坯房, 科技含量低、建造质量不高等。由于缺乏必要的标准和约束, 一些房地产企业推向市场的精装修房也存在装修材料以次充好、不环保等问题, 产生了很多开发商与客户的矛盾。房地产价格非理性的上涨及大量空置房的产生, 给盲目火热的房地产行业降了温, 减缓它的发展势头, 使我国的房地产行业进入了开发的调整期。

2. 国家对房地产行业出台较为严格的宏观调控政策。

自上世纪90年代末开始, 我国的房地产行业进入了一种井喷式发展的阶段, 使房地产市场获得了长足的进步, 同时也使我国各地房地产的价格持续快速上涨, 许多地方的住房价格远远超过了普通百姓的购买能力。在近年来国家对房地产行业进行严格宏观调控的政策背景下, 房地产企业的融资渠道进一步收窄, 融资门槛进一步抬高, 加大了房地产企业融资管理的难度。

3. 我国房地产金融市场不发达。

在发达国家成熟的房地产金融市场中, 除了传统的银行借款外, 更多的是通过其他的融资渠道, 比如上市、公司债券、股权融资、产业基金、房地产信托等金融产品进行融资。同时, 在成熟的房地产金融市场中还有着发达的二级证券市场, 既可以吸引社会上闲散资金, 使其获得股利回报, 又能够解决房地产企业开发项目的资金需求。而我国房地产企业的融资主要是通过银行借款, 虽然也有通过信托、基金等渠道募集资金的, 但是与整个房地产企业总的融资规模相比, 只占较小的比例。而且, 截至目前, 我国大约30000家左右的房地产企业中, 在沪深A股上市的房地产企业只有约137家, 房地产企业通过证券市场募集的资金比例较小。

三、针对房地产企业面临融资管理问题的对策

(一) 发展房地产金融市场

在成熟的房地产金融市场中, 应该是以通过发行债券和发行股票等直接融资为主, 辅以银行借款等间接融资。为了解决我国房地产企业面临的融资管理问题, 就要从我国房地产业较为混乱的融资市场的实际出发, 大力发展房地产金融市场。通过鼓励满足条件的中小房地产企业上市融资, 既可以募集到企业需要的资金, 也可以提高企业的品牌和知名度。同时, 也要加强国家对房地产金融市场的监管, 确保房地产金融市场的健康有序发展。

(二) 拓宽房地产企业融资渠道

拓宽融资渠道是解决房地产企业融资管理问题的重要保障, 在保持银行借款等传统融资渠道的基础上, 房地产企业应该积极拓展其他诸如上市融资、股权融资、债券融资、房地产信托融资等融资渠道, 使房地产企业募集所需资金时有更多的选择, 既降低企业的营运风险, 同时也可以分散银行等金融机构的风险。

(三) 加强房地产企业融资管理

对融资管理面临的问题, 房地产企业需要不断提升自身融资管理能力, 加强融资管理。首先, 房地产企业要根据公司项目开发计划, 科学合理的测算公司在未来一段时间内的资金需求量, 进而根据自身的营收情况确定公司的融资规模。其次, 房地产企业也要熟悉各种融资渠道的利弊, 选择适合自身的融资方式。然后, 房地产企业还要加强融资结构管理, 充分考虑优化资本结构, 降低财务风险和融资成本, 促进企业健康发展。

(四) 制订房地产企业中长期融资战略

房地产项目开发周期长、资金占用量大, 企业在经营过程中承担着巨大的风险, 为了解决房地产企业融资管理面临的问题, 制订房地产企业中长期融资战略是非常必要的。房地产企业要认真分析、研判市场环境和国家宏观调控政策对房地产业的影响, 同时, 根据自身条件预测企业未来的发展状况。根据企业中长期发展战略, 制订中长期融资战略, 既要避免项目开发过程中出现资金周转困难的情况, 又要合理安排资金, 提高资金的使用效率和效益。

参考文献

[1]张晓漫.房地产企业财务管理存在的问题及对策建议[J].财经界:学术版, 2014 (19) .

[2]徐叶叶.房地产企业融资的风险及其规避策略[J].企业改革与管理, 2014 (21) .

房地产企业融资管理论文 第4篇

【关键词】房地产开发与管理；本科毕业论文质量；提高方法

前言

毕业论文是房地产开发与管理本科专业培养的重要教学环节，也是学生查漏补缺，对专业综合能力的一个检验、锻炼、提炼的过程，因此认真把握好这个环节无疑对学生整体专业能力的提高有很大的帮助。然而实际教学中还存在诸多问题，笔者与国内有关院校类似专业老师交流并问卷调查学生情况，探究如何提高该本科专业毕业论文质量的方法，以期有抛砖引玉之效果。

1.毕业论文中存在的主要问题及其原因

房地产开发与管理专业是应用型本科专业，无论是学习方向还是就业方向大都是房地产开发经营管理、房地产估价、房地产市场营销、房地产物业管理、房地产行政管理等几方面，具有很强的应用性，因此毕业论文的写作一般来说也是围绕这几方面展开的，目前学生毕业论文中存在的问题一般由多方面原因造成：有学生自身的原因，也有指导老师的问题，有学校对该专业整体管理问题，还有缺乏毕业论文写作的实习和实践平台等等。

1.1学校对该专业整体管理问题及原因

各院校一般来说对各专业都有一定标准的课程设置，并按基础课、专业基础课、专业课的先后顺序进行教学安排，但这种纵向的教学往往忽视了课程间的横向联系，缺乏如何将相关专业课程作为一个整体相关联的系统开展教学。比如毕业论文环节就没有与课程设计、实习设计环节结合起来，三者之间互不关联，各搞各的，学生的课程设计和实习设计内容与毕业论文完全不相关联，甚至有时学生在外做实习还专门把他们叫回来呆在教室做毕业论文。同时毕业论文时间一般都安排在第八学期，这往往与学生找工作的时间冲突，没落实工作的学生往往心不在焉地在写毕业论文。因此说学校应该如何更加注意在专业上整体统筹安排管理是比较重要的问题，特别是关于毕业论文如何结合课程学习、课程设计、实习设计开展以及如何合理安排时间都需要进行深入研究，也要研究如何将毕业论文写作与学生就业分配问题联系起来。造成以上原因主要是学校没有对各专业教学培养方案区分管理，没有综合考虑各专业特色开展管理，而是一刀切的管理方式。

1.2指导老师方面的问题及原因

问卷调查显示为了所谓的公平起见，几乎每个院校的本科毕业论文指导老师的指导学生人数都差不多，不分老师学识水平，也不分老师专业特长，随机安排学生给各位老师指导；同样对学生选题也任其发挥，没有结合指导老师的研究方向及专长，也没有细分专业方向就随机进行选题。这样既不利指导老师发挥专业长处也不利指导老师展开卓有成效的论文指导工作，同样也不利于学生的论文质量提高。本科毕业论文指导老师不像硕导、博导指导老师那样需要资格审查，只要是从事教学工作的老师都可指导学生，于是平均主义在起盲目作用，造成指导老师带学生的内部分工不合理、细分专业方向不对应等现象。同样学校对这类应用性强的专业毕业论文老师指导时也没有配备专门的实践调研经费，以致指导老师不愿带领学生开展一些实际调研工作，不利于实践性强的论文写作。

1.3学生方面的问题及原因

一方面是学生对选题心中无底，因为平时学校缺乏专业横向的统筹安排引导，学生平时不注重专业知识的积累和综合，不会很好地根据自己平时的兴趣爱好和专长去选题，也不会与实际工作中的一些应用性选题结合起来；更不会结合自己的课程学习、课程设计、实习设计实际来选题，导致论文写作脱离实际，泛泛而谈，甚至空洞无物，专业特色不强或不突出；另一方面是思想上不重视，以为毕业论文写作只是个过程，视同为象一般的课程学习，过得去或混个及格就行，想办法找好工作才是要紧事，而不知道通过系统的毕业论文写作可以很好地提高自己的专业能力和素养，也会提高就业机会。造成以上原因是学生自己在个性学习过程中没有足够重视对该专业的系统学习，没有很好地进行自我专业培养和提炼，更没有意识到自己的毕业论文方向可以很好地与找工作方向联系起来。

1.4缺乏毕业论文写作的实习和实践平台

房地产开发与管理本科专业是应用型很强的专业，提高论文质量需要提供较好的实践和实习平台，通过此实践平台吃透和应用有关专业知识点，对学生问卷调查显示相关院校都缺乏毕业论文写作的实习和实践平台，没有建立长效的专业实习和实践锻炼平台，实习和实践工作开展近乎蜻蜓点水，更多的是流于形式而没有深入学习，因此导致学生论文写作时只侧重于查找现成的文献资料，一些落后的观点都被学生反复使用，对国家的相关房地产新政策也不甚了解，严重脱离当下房地产工作现状和实际，毕业论文有关观点也无法做到与时俱进，更不用说创新了。

2.提高毕业论文质量的方法

房地产开发与管理专业属于应用型的专业，因此毕业论文的写作应该结合专业特点和实践工作开展，只有这样才能真正很好地开展论文写作并提高论文的质量，具体方法探究如下：

2.1学校要对该专业进行整体管理的改革

究其上文提到的问题与原因，学校在很多专业整体管理上没有充分突出专业特点，千篇一律一个标准制定管理方案，很显然这个是行不通的，对待房地产开发与管理专业应该综合本专业特点展开，建议把课程设计、实习设计和毕业论文三者统筹起来考虑，要把这三者最大程度关联起来：即制定有关专业整体管理方案使学生在课程学习、课程设计时就开始有意识地培养自己的将来学习兴趣和专长，在做实习设计时有目的地寻找自己将来的就业方向和专业细分方向，在最后做毕业论文时就可将以上两方面积累的知识为基础，进一步开展自己的论文写作研究。这样的专业整体安排使学生既在平时学习时有步骤地积累自己的专长知识又能深化自己专业方向的应用水平，为专业水平的整体提高和就业能力打下了良好的双基，同时通过论文的写作就既能全面提高了专业应用整体知识又能增加了就业的机会，达到各方面互动共赢的效果。

学校在毕业论文写作时间上建议修改为第七学期和第八学期，拉长时间，将毕业论文写作分为开题与写作两个阶段，第七学期侧重点是选题和基础资料收集及开题报告定框架阶段，第八学期是从事具体的论文写作阶段，这样可让学生有足够的时间进行论文的前期准备工作，同时又可通过课程设计、实习设计来查找第一手资料和积累实际经验；如此第八学期则有充分的时间来细化论文写作，因为在第七学期已定好论文框架能让学生吃了定心丸，所以第八学期实习时就能一边找工作一边轻松进行论文写作，甚至可做到充分利用各种实习机会达到真正将实践与写作相融合的要求。

2.2按岗按专业细分方向配置指导老师的工作任务

对于指导老师指导学生论文的方向和人数问题，一方面要针对各个指导老师平时教学和研究的方向，以他擅长的专业细分方向来确定相关选题的学生让他来指导，学生选题时可以公布有关指导老师的研究方向让学生来选定；二是要按职称岗位要求确定指导老师所带学生人数的多少，正高、副高、中级、助教都需要拉开一定的指导人数数量，打破平均主义问题，能者多劳多得；三是要适当配给指导老师带毕业论文的实践调研经费，这样有利于提高其积极性和带领学生开展一些必要的户外调查研究，有利于写作时实践与理论相结合的开展；四是考虑到以上情形可能有时会导致个别老师所带学生过多而超负荷工作或超学校规定要求，可以让学生在选题时就专业细分方向进行两个方向的选题，院系统一进行相互调剂，如此可避免学生选题过于集中而导致个别指导老师指导人数过多的现象。

2.3学生要配合学校专业设置整体安排要求，平时有意识地培养自己的论文写作方向

学生自入学以来应该认真学习学校的专业设置整体安排框架，结合自己的兴趣爱好，通过各门课程学习、课程设计、实习设计找到自己真正的兴趣的主要方向，为毕业论文写作打下良好的前期基础；通过几年的学习、实习积累，有意识地为自己毕业论文做有方向性的统筹考虑，要善于自我培养自己的专业细分方向，只有这样才能得心应手地开展论文写作，才能真正地结合专业特点发挥专业特长写出一篇较好的论文，同时也综合提高了自己的专业应用水平和专业素养。同样学校和院系也应该设立更多的毕业论文写作过程和成绩激励措施，可将毕业论文写作过程与成绩同学生就业优先推荐等情况结合起来，让学生感到写好毕业论文是本科学习中最重要的关键环节，当然学校和院系建立一套公平公正公开的毕业论文写作质量考核体系也是至关重要的。

2.4搭建毕业论文写作的实习和实践平台

实践出真知，要想有效提高房地产专业毕业论文质量必须要结合该学科方向开展实习和实践工作。需要多方搭台建立相应的平台，由学校牵头建立长效的实习和实践基地，制定切实可行的培养方案。具体可由学校与政府、协会、商会建立横向联系机制，通过政府、协会、商会搭桥与更多的房地产相关企事业单位建立纵向联系机制，做到校政企的真正互动，让学生真正落地到企事业单位实习和实践，安心开展实践与论文写作相结合的学习，而不是让学生任意自己找个单位去实习搞个形式。比如对于房地产开发与经营细分方向可与若干个房地产开发企业建立实习和实践基地，估价方向可与房地产评估企业建立联系，物业管理方向可与物管企业建立关系，营销策划方向可与销售代理经纪公司建立基地，房地产行管方向可与房地产交易所、测量队、登记局、房管局建立联系。如此既能提高论文质量，又能提高学生应用能力，也为将来就业打下良好基础，可谓多方共赢。

3.结束语

万事预则立，不预则废。房地产开发与管理本科专业毕业论文质量问题是牵动学生专业整体应用能力的一根主要导线，如何从入学一开始学校就全面布局专业整体发展管理问题是基础工作，校方良好的管理培养方案起主要的引导作用；然后指导老师如何合理分配、如何发挥自己专长、如何提高指导水平进行论文指导也是关键的一环；当然学生积极配合学校培养方案、自身有意识有计划有方向的努力才是王道；同时多方搭建毕业论文写作的实习和实践平台是提高论文质量具体落地的有效工具。因此只有将四者统一起来形成一个有机的毕业论文写作管理体系，才是提高毕业论文质量的主要途径，也是将来我们进一步细化、强化、深化三者管理细节的主要探究方向。

参考文献：

[1]蒋逸仙，董婷，王 唯.“三三制” 人才培养方案下的创新性实验计划[J].中国地质教育，2012，21（4）：150-152.

[2]曹飞.房地产经营管理专业课程设置及教学改革研究[J]. 建筑经济， 2014，35（11）：113-116.

房地产企业全面预算管理的论文 第5篇

一、实施全面预算管理对房地产企业的意义

全面的预算管理进行的基础就是企业的利润，围绕企业的利润来进行全体员工、各个部门、各个项目全过程等进行全面的预算，因此对于房地产企业来说是十分重要的，其作用也是不容小视的。

1.有利于房地产企业整体目标的实现

全面管理围绕房地产企业的利润展开，企业整体的目标就是实现利润的最大化，因此，企业的所有预算都是为了更好地实现企业的整体目标。在企业做好一切的预算之后，就会将企业整体目标实现计划化与规范化，从而有利与更好地实现企业的整体目标。

2.有利于反映房地产开发企业的经营管理水平

房地产企业的全面预算可以作为评价一个房地产开发企业的管理业绩的标准，把房地产开发的一些前景以及风险很好地反映出来，从而使一个房地产项目的开发变得更加透明，以便于更好地进行正确的抉择来确保资金流动的合理性与低风险性，在一定程度上也对房地产企业的经营管理起到了一定的促进作用。

3.有利于房地产企业中的员工进行相互协调

由于全面预算管理是一个全员性、全部门性的一个过程，在这期间需要员工与员工之间进行有效的沟通与很好地协调才能将预算顺利地进行下去，从而使整个企业的员工形成一个整体，在某个部门出现困难与问题时，可以通过全面预算管理使全体员工进行协调与解决，从而在一定程度上也提高了员工工作的效率与员工之间的协调性。

4.有利于降低企业的风险

有效的全面预算管理是对于企业未来项目投资与公司的发展来进行有效的预测，其中的盈利性、风险性都会很好地被预测出来，因此有利于房地产企业对于下一步的发展进行合理的抉择，从而将风险降到最低。

二、如何完善目前房地产企业的全面预测管理

1.提高房地产企业全员对于全面预算的认识度与重视度

由于全面预算管理是一个全面的预算，必须要使全体员工进行合理的配合与协调。因此，房地产企业要提高员工对于全面预算管理的重视度，让他们对于全面预算管理有一个整体的认识，使他们认识到全面预算管理对于企业发展的重要性。从而使整体员工动员起来，积极配合全面预算管理的工作并且给与一定的支持，可以将各部门进行不同的分工：例如营销部的员工可以负责企业整体收入的预算、研发部的员工可以负责企业生产成本的预算、人力资源部的员工可以负责企业人力成本的预算，最终由财务部的员工来进行最后的整合预算等等，这样使预算出来的数据才更具准确性，从而大大降低了公司的风险。

2.要完善与构建房地产企业全面预算的软硬件环境

完善与构建房地产企业全面预算的`软硬件环境主要分为两个方面：第一个是要建立与完善房地产企业的预算管理制度。由于许多房地产企业公司整体目标与下层部门的联系不够，以至于实施全面预算管理的条件不具备，因此房地产公司应该建立一个高效的全面预算制度。第二个就是要安排专门的人来进行全面预算，房地产企业应该设立专门人员来专门负责企业的全面预算，使全面预算管理有人落实、有人监督，从而提高其落实度。

3.要注重全面预算的指标与企业的整体战略的统一

房地产企业的全面预算指标应该与企业的整体战略相统一，使全面预算成为房地产发展的基础与抉择的重要标准，因此房地产企业在进行预算指标的制定时要充分考虑房地产企业的实际情况，以大量的实地调研与数据分析为基础，在进行全面预算的指标之前首先要明确企业的短期目标、长期目标、未来发展的战略具体是什么，从而围绕企业整体的战略目标来制定全面预算指标。这样可以使房地产企业的预算与以后企业的发展更好地联系起来，从而有效地避免了预算工作的盲目性。

三、结语

分析房地产企业财务管理现状论文 第6篇

（一）加强房地产开发企业资金管理体系建设，保证资金链正常运作

房地产企业应该高度重视资金的使用管理制度，财务部门对在资金的调度使用和现金的支出审批应当拥有高度的批准权，统一管理资金的使用。对于下属财务单位则根据业务的规模需求设置两级的资金使用权限，严格执行收支两条线的管理方式，对于下属各单位已经实现的收入必须全额及时收缴，所需的费用申请需经由总部审核批准再拨付使用。资金的批准使用经由三级权限管理可以及时回收资金，全面及时的掌握整个企业资金的使用状况，实现统一调度，可以避免出现资金沉淀，出现呆账坏账的情况，并可以帮助实现工作流程制度化、规范化，明确各个分工环节，清除资金流转的内部障碍。

（二）强化房地产开发企业的经营风险意识

房地产开发企业经营的资金密集型的行业，其具有较高的风险系数。因此，房地产开发企业应该高度重视风险管理工作，以提高面对外部经济环境变化对房地产产业造成影响的应对能力。目前有不少房地产开发企业的风险意识还是比较单薄的，管理机制的建设不够健全，风险管理方法比较落后，为了提高识别风险、化解风险的能力，首先我们应该树立风险意识，向每位工作人员渗透风险意识，杜绝在房产开发时不订立合同、或订立合同时不仔细推敲的现象出现，并建立健全风险防范机制。房地产开发行业是一个竞争激烈的行业，稍有操作不当，不但会在竞争处于劣势地位，更有可能致使整个项目流产，所以在房地产开发的各个层次和方面都要考虑到有可能存在的风险，这样才能做到防范于未然。

（三）健全财务管理机构，强化房地产开发企业的财务管理

在市场经济条件下，市场的竞争日益激烈，房地产开发企业有据且科学编制。在预算管理的过程中，预算编制工作和预算各项指标的细化分解工作仅是管理的初始阶段，预算的执行和控制同样在预算管理中发挥着重大作用。在执行中，应当要求预算资金使用人员具备勤俭节约意识和严格按照预算资金使用制度来使用，坚决杜绝高消费，挪用资金占为己有等不良现象的发生。同时要强化预算的刚性的权威性，通过加大行政事业单位内部预算控制和监督来约束财务行为。通过建立科学的评价体系，对行政事业单位每项预算的执行情况进行有效的`评价。预算控制时，积极采用各种方法对预算执行过程中反映的问题进行分析并提出相关的解决方案达到预算与实际支出大致相符的目标要求。

（四）全面提高财务人员的综合素质现代财务管理

房地产企业融资管理论文 第7篇

一、房地产企业资金管理概况

一个企业的经营管理离不开这个企业的财务管理，财务管理可以反映出这个企业的管理水平高低，还可以反映出这个企业经济效益如何。然而，资金是生命线，所以说“企业的管理是以财务管理作为中心，而财务管理又是以资金管理作为核心的”就是这个道理。企业的资金从开始筹集，把筹集到的资金分配好，再有效的使用，然后去监督和管理的过程就是资金管理。当这个企业筹集的资金达到一定量的时候，在这个基础上去合理的使用，做到把销售收入提高，还有把利润最大化，然后把这些回收的资金再进行合理的安排，从而保证新的项目顺利地开展。资金不仅是一个企业继续经营的核心因素，而且还能实时的反映出一个企业的财务状况，房地产企业只有把资金管理工作做好，才能掌握住企业的命脉，因为管理好企业的资金也就相当于管理控制住这个企业的生存发展线和生命线。

二、房地产企业资金管理存在的问题

(一)房地产投资资金回笼的安全性难以保证。众所周知，在一般情况下，房地产企业所投资项目规模越大，需要的资金就会越多，投入的资金越多经营风险就会越高，因为企业项目规模和资金投入量成一个正比率关系，一个规模大的项目所用的时间也多，资金所需要的时间会顺其自然的延伸，这样也就是说：如果这个项目的工程期延长一天，就会多加一天的经营成本，但是项目时间延长并不是经营者可以预料到的，更别说可以去控制。就像是投资这个项目前需要做一些背景调查，如果在调查的时候不够仔细认真，就会把一些不容易发现的关于产权方面的问题给忽视掉，其实这个问题就存在项目中，只是调查的时候不够深入而不被发现。导致项目的投资资金不能按时的安全回笼，这样还是比较轻的，如果严重的话，这将给整个投资项目带来巨大的损失，对企业的发展不利。然而，除了这个以外，尚有很多不确定因素在慢慢地对房地产投资资金的回笼产生影响。

(二)资金预算管理制度不够完善。因为各种原因，企业的全面预算资金管理还存在一定的缺陷，比如预算编制、批准、执行、决算编制和审批很难去把握;再一个是监督考核工作没有做好，同时还缺少了激励制度导致员工的积极性不高。目前，要建立全面的资金预算管理制度而且还要合适这个企业的发展，还没有几个房地产企业能够做到，所以企业的资金预算管理还是处于松散的状态，这样的话可能会导致实际的资金和预算的资金出入很大，从而也会影响到企业资金高效率地使用与平时正常的周转，也会影响到项目工程的进度，工程款也不能很好地去控制。除了这些以外，还会使上级和下级、部门和部门内部职员之间的沟通出现障碍，而且不能很好地去交流，更谈不上合作了。

(三)融资形式单调。企业想要更好地发展，融资是不可缺少的手段，因为融资可以扩充企业的资金，解决企业面临的资金问题。根据统计了解到，在我国房地产市场中，负债率可高达70%～80%左右，从而可以想到对大部分房地产兴办企业来讲，这个项目中企业自己所拥有的资金只占20%～30%左右，房地产企业所用来周转的资金大多数都是靠银行贷款与项目销售，进一步的说明了我国房地产行业融资形式单调，资金的来源少，并且存在的风险又很高、企业偿还债务的压力也很大。现如今，随着贷款政策越来越严格，房地产企业贷款也越来越难，加大了筹集使用资金的难度，房地产企业发展的不稳定性，再加上单一的融资形式，使得企业的发展受到了限制。

三、解决对策

(一)加强对房地产企业信用管理。一个人如果没有诚信，就无法立足于这个社会。一个企业如果没有诚信，也就无法在这个行业里生存发展。所以说，诚信是一个企业最基本的，也是最重要的。信用就像是一个企业的生命，能够让房地产企业一直持续发展下去。企业只有守信用，人家才会贷款给你，如果你的信用一直良好，人家会长期贷款给你，而且收的`利息也低。贷款可以使资金一直的补充进来，这样可以缓解资金回收时候的紧张状态，如果有新的项目，企业也可以继续开发，这样才能赚更多的利润，更好地发展下去。

(二)保证资金的流动性。众所周知，房地产企业在开发经营的时候会受到某些因素的阻碍，这样的话资金的流动性也会受到约束，就会造成想用钱的时候钱拿不出来。然而，导致这一现象的原因主要是该收的钱没有收回来、有些项目开发了一半就停止等等，发生了这些以后，企业的钱就像扔在了水里一样收不回了，即使收回也是只收回一点点。所以，企业要实时叮嘱财务人员把该收的钱收回来，而且对剩余的工程材料要定期检查，那些开发了一半就停止的项目要尽快把它处理掉，将投资进去的资金尽快回收，保证资金的流动性。

(三)把企业发展战略和全面资金预算管理相结合，鼓励全员积极参与管理。为了使房地产企业能够更好地发展，全面资金预算管理要与企业的发展战略保持一致，做到发展战略带领着预算、预算支撑着发展战略，企业应该做一个长期的发展规划，去市场上做调查，然后把资金分配好，做好市场调查，也是为了编制全面资金预算做准备。有的时候企业也会出现对未来发展重新规划，发展战略转变的情况，这时候企业应该及时地调整好资金预算，做好相关的工作。企业想要更好地发展，就要把企业的发展战略和全面资金预算相结合起来。而且想要全面的把资金预算管理起来，需要企业的全体工作人员积极配合、都参与到管理中，这时候企业应该鼓励员工积极地参与到管理中，预算部门起着带头的作用，在预算部门的带领下，把工作合理的分配好，落实到每个员工，然后共同把预算的编制工作完成。

论房地产企业资金管理 第8篇

一、房地产行业特征分析

1、房地产项目投入大。房地产业是一个高度资金密集性行业, 所需成本高。首先土地拍卖, 购入土地使用权, 一次性支付巨额土地出让金。接下来是交纳各种前期规费, 旧房拆迁办理项目立项、用地许可、规划许可、施工许可、预售许可, 然后才能进入收款程序。达到预售之前, 房企垫付资金达到项目总成本的60%以上, 预售后, 交纳12%~16%的营业税和土地增值税等, 对房地产企业的资金要求相当大。

2、房地产项目建设周期长。房地产项目从拍地、开发建设到销售, 受各种因素的制约, 通常需3~5年的时间, 如通过出租获得租金收回投资则时间更长。房企沉淀在开发存货上的资金会很大。

3、房地产项目变现风险大。相对于其他商品而言, 由于房地产一般要经过一个合理的较长时间才能在市场上脱手, 其资产很难在短期内变现, 如果急于脱手, 损失不可避免, 这样房地产项目就存在变现力风险。变现力在很大程度上考验着房企的资金承受力。

二、国家调控政策的影响

1、政府宏观调控政策旨在保持房地产业、国家社会经济健康稳定发展, 对于有实力、有长远发展计划的大型公司长期看应该是利大于弊, 短期内或将产生不确定影响。企业应对国家相关土地、金融、税收政策变化进行研究, 调控土地储备策略和开发进度, 避害趋利。

2、房地产行业的发展和房地产项目的建设, 事关国民经济和国计民生, 国家和地方政府根据现实情况对房地产行业进行宏观调控和政策引导, 使得房地产项目从立项开始, 各个环节都受到直接约束和控制。所有的这些政策对房地产的资金要求都很高, 支付环节提前和增加了, 收款环节推迟了。

三、房地产企业进行资金管理的必要性和紧迫性

1、基于房地产行业的特征, 投入大、建设周期长, 销售回笼资金慢, 房地产企业几乎不可能完全依靠自有资金进行发展。房地产企业进行IPO和股权再融资的限制较多, 门槛较高, 中小房地产企业风险承受能力、盈利能力、信用水平都存在较大的问题, 通过上市解决资金来源几乎不可能, 目前企业大多从银行借款进行负债融资, 这导致企业资产负债率过高, 房企龙头万科的资产负债率2011年三季度高达80%, 其他一般房企高达90%以上, 如此高的负债率已经压缩了其进一步借贷融资的空间。伴随着高负债的是高风险, 银行对房企的信贷条件也是从紧审批, 目前利率上浮比例已达到50%或60%, 直接加大了房地产企业的财务压力和财务风险。

2、房地产企业的管理人员资金意识淡薄, 并未在头脑中树立资金成本、利息、时间价值等观念, 使资金管理成为企业管理中的一个薄弱环节, 具体表现在企业内部资金管理的责任不明确, 前期开发拖沓, 建设工程质量不过关, 工期延长, 配套不落实, 销售策划不够, 售后服务欠佳等等行为, 这些行为都直接影响投入资金的按时回笼, 造成企业资金的短缺。

四、房地产企业资金管理的思路

1、我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资。内部融资包括企业自有资金和预收账款。外部融资的主要渠道和融资工具有:上市发行股票、发行公司债券、银行贷款、房地产投资信托、商业抵押担保证券、其他融资方式等。通过发行股份或收益单位, 吸收社会大众投资者的资金, 并委托专门管理机构进行经营管理。通过证券化过程及债券形式向投资者发行。其他融资方式有利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。

2、房地产企业还可以通过开展项目合作与参建, 吸引国内外资金。外部筹资是房地产企业的主要资金来源, 一方面高财务成本加大了企业经营风险, 另一方面约束条件多。企业应改粗放管理为集约化管理, 以管理出效益。

3、强化内部资金管理。加强企业内部流动资金管理, 减少资金闲置, 在充分估计风险的前提下, 将资金投资于高收益项目。针对企业应收账款管理, 设立房款台账, 记录每个客户的信息, 同时财务部门要定期与销售部门核对客户情况, 积极催款以保证资金回收。应贯彻并执行分期滚动开发的理念, 减少在建工程成本的占有量。同时, 强化利息观念, 并在企业制定和实施生产经营目标中运用。企业内部对资金占用应建立完善的结算机构与制度, 准确核算占用量及占用期, 努力降低企业资金的占用成本。

4、优化项目投资管理。投资项目优劣直接关系到企业资金回收和利润大小, 因此企业在投资的前期必须针对项目做大量可行性研究。同时, 房地产市场与国民经济发展状况、人口规模与结构、居民收入、政策法规、产业结构、通货膨胀率、国家金融政策等方面存在较强的关联性, 因此在房地产项目开发方案选择时, 应按一定的操作程序, 从各个角度对房地产市场与项目进行详细的调研和分析。房地产企业在投资前期应该充分了解国家关于房地产业发展的最新政策、宏观经济环境、城市规划发展情况、拟开发项目的周围环境、消费群体的定位等事项, 做好充分的市场调研, 再由专业人员设计开发方案, 包括开发规划、开发步骤、项目投资融资方案、开发进度安排等, 并测算出建筑密度、建筑面积密度、容积率、工程造价指标等相关的技术经济指标, 使项目的开发适应市场需求, 实现预期利润。

5、完善项目资金监控。完善房地产企业项目的资金监控, 包括期前预控和期间监控。期前预控的目的是为了事先对资金流向和流量进行较为准确的预测, 以“防患于未然”。企业根据开发经营的需要, 编制年度、季度和月度的资金收支计划, 对企业每一个具体开发项目的资金收入和资金投入情况, 按时间、数量分别排列组合, 找出资金收入和支出的波谷期及其节点, 分析造成缺口的原因, 拟订弥补缺口的措施。期间控制贯穿于企业正常生产经营的资金管理全过程, 包括对商品房预销售收入和项目开发资金支出的监控、资金收支大类的监控和统筹资金收支等方面。通过项目的期前预控和期间监控, 最终实现对房地产企业项目资金的良好管理。

论房地产开发企业的融资管理 第9篇

关键词：房地产开发企业；融资管理；预算管理；风险管理；工期控制

一、灵活运作，积极拓宽融资渠道

目前，房地产资金主要来自七个方面。国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹资金，企事业单位自有资金，购房者的定金和预付款以及其它资金。而银行贷款是房地产开发商的主要融资渠道。由于房地产开发企业融资方式对银行信贷的过度依赖，其融资方式单一化，使房地产开发企业的发展基本上取决于银行信贷政策的变化，使得房地产投资的市场风险和融资信贷风险过于集中到商业银行。

造成这一现象的原因是多方面的。首先是由于政府对国内金融市场的垄断。其次是银行信贷资金的易获得性与利率过低。此外，房地产开发企业进行直接融资尚存法律和政策障碍。

针对这种现状，房地产开发企业应该在现有金融法规和制度的框架内灵活运作，积极拓宽融资渠道。

首先，借助房地产信托，房地产开发企业可以从信托投资公司获得信托贷款。信托公司集合广大投资者的资金，借给房地产开发企业用于某个项目的开发。相对银行贷款而言，房地产信托具有融资成本较低，期限弹性较大，有利于资金运营和持续发展；资金供给方式灵活，可灵活设计信托产品的特点，被认为是除银行贷款之外的最佳融资选择，有利于地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。目前国内房地产信托主要有三种方式：传统的贷款方式，与传统商业银行贷款一样；以股权融资的方式，信托公司持有开发商部分股权，开发商承诺在约定的时间以溢价方式将股权回购；交易方式的信托产品。

其次，适当引入机构投资者的融资。

在证券市场不景气，房地产市场尤其是普通住宅市场被看好的条件下，投资公司将乐意向房地产开发企业提供流动资金贷款、信托，股权投资等投资方式的资金。对项目的要求多是资金回笼快，融资时间在1～2年，一般资金成本在15％左右。这种资金比较适合房地产开发公司融资额度在2000万～1亿元人民币。

第三，典当融资。典当对于小额短期融资有快速的优势，而从2005年4月1日开始执行的《典当管理办法》对房地产典当融资的综合费率作了调整：房地产抵押典当月综合费率不得超过本金的2.7％。但融资条件也提高为：未取得商品房预售许可证的在建工程及外省(自治区、直辖市)的房地产。房地产抵押典当余额不得超过典当行注册资本，对于注册资本不足1000万元的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过100万元；注册资本在1000万元以上的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过注册资本的10％。

第四，银行贷款在可以预期的很长一段时间内将仍是房地产开发企业主要的融资渠道。各级政府应建立和健全房地产开发企业信贷服务的组织体系、各型房地产开发企业的评级制度，对符合条件的房地产开发企业及时发放信用贷款。

二、强化资金的预算管理和风险管理

资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节。有效的资金预算制度能为企业提高资金使用效率、促进有效使用资金打下良好的基础。

首先，在年初，财务部门应结合企业实际情况编制资金预算计划，它由资金预算收入、资金预算支出两大主体内容构成。确定资金需要量，是融资的依据和前提。资金不足，固然影响企业的发展，但资金过剩也会影响资金使用效果。其中，资金预算收入最核心的内容是企业通过经营活动带来的现金净增加额，预算支出最核心的内容是企业投资所需资金支出。特别要注意预售收入的再投入部分是否与销售收入计划相配合与协调。通过编制企业年度资金预算计划，能够明确企业年度资金运作的重点，便于公司日常的资金控制，节约公司融资成本，避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生，预算方案实行后要求要严格执行。

其次，企业应定期、不定期地对资金使用情况进行检查，既通过日常的报表了解全面情况，又通过专项检查发现资金预算执行过程中的深层次问题，特别是应收帐款、预付帐款、其他应收款等往来帐目应逐笔实行跟踪管理，应将部门负责人，业务人员的绩效同应收款项的回笼速度和回收金额挂钩，制定相应的奖罚办法，把坏帐损失降到最低程度。企业还可以积极开展内部审计，对财务会计信息和经营业绩真实性与合法性进行审计与监督，前移监督关口，强化事前预防和事中控制，确保资金的安全和完整。

第三，房地产开发企业必须加强工期控制管理。众所周知，资本成本与时间因素成正比，施工阶段的工期的长短，直接影响房地产开发投资的资本成本。合理控制施工工期，可以减小资本成本，增大开发利润。

最后，房地产开发项目的销售是开发项目利润目标的实现。只有通过销售，才能回收项目投资，获取投资收益。销售状况决定了整个项目的资金周转速度，加快经营销售就可以获取流动资金，加快项目的资金周转。