房地产抵押权探讨

房地产抵押权探讨（精选6篇）

房地产抵押权探讨 第1篇

房地产抵押权若干问题探讨

韩涛

房地产抵押是伴随着我国土地使用权制度改革和房地产业的发展，而产生的一种房地产利用方式，也是融资风险的一种防范措施。房地产价值巨大，由其作为债权担保之标的物，对于债权的实现甚为有利。随着我国各项经济建设的发展，尤其是房地产业的发展，近年来，房地产抵押已为越来越多的债权人(主要是银行等金融机构)所运用作为债权担保的形式。债权人基于房地产抵押而享有的权利称为房地产抵押权。本文试从房地产抵押权的性质、设定、效力、实现、消灭五个方面对我国的房地产抵押权制度加以探讨。

一、房地产抵押权的性质

所谓房地产抵押权是指债务人或者第三人不转移对房地产的占有作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人依法享有的拍卖该房地产并优先受偿的权利。房地产抵押权具有物权性和价值权性两大基本性质。

(一)房地产抵押权的物权性

关于抵押权的性质，在学理上有不同的观点，有主张抵押权为物权者，有主张抵押权为债权者，有主张抵押权为物上债务者。 从立法上来看，对于抵押权制度的立法，主要有三种立法例：第一，将抵押权放在民法典的物权法中，视抵押权为限制物权中担保物权的一种。德国、日本及我国台湾为例;第二，将抵押权制度规定于民法典的债权法部分。法国、前苏联为例。我国民法通则也将抵押权规定于第五章民事权利的债权一节;第三，制定专门的法律对抵押权进行规定。如我国《担保法》。按物权的构造对抵押权制度进行设计，即抵押权之物权化已成为各国立法之趋势。

笔者认为，房地产抵押权为担保物权，其在性质上为物权。房地产抵押权具有物权特有之支配性、对世性、追及性及优先受偿性，从而使其在权利内容上、权利实现方式上、权利范围上、权利保护方法上区别于债权。

(二)房地产抵押权的价值权性

房地产抵押权乃对于所抵押之房地产拍卖价金的优先受偿权，其在本质上为价值权。价值权性不仅是包括房地产抵押权在内的抵押权的本质特性，也是所有物的担保的共同属性。

房地产抵押权的价值权性，是指房地产抵押权是对所抵押房地产的价值支配权，其所支配的对象不是房地产实体，而是其价值。

房地产抵押权的价值权性使其区别于土地使用权等用益物权。用益物权是权利人对标的物使用价值的支配权，其给予权利人的利益表现在对于标的物实体的支配，通过这种支配而获得标的物的效用。房地产抵押权则是对标的物价值的支配权，权利人得通过对抵押物价值的把握而实现担保债权的目的。

担保物权经历了由只重视担保功能向同时注重发挥物的效用发展的过程。例如从占有质至出现非占有质及动产抵押的产生，即是这一趋向的表现。

房地产抵押权既不需要所有权的转移，也不需要对抵押物实体的支配，而是在于对抵押物价值的把握，能够同时满足现代经济社会对债权担保和担保物经济效用发挥的双重需要。因此可以说，相对于质权和留置权，房地产抵押权是一种纯粹的价值权。

二、房地产抵押权的设定

房地产抵押权为担保物权，根据物权法定主义及物权公示、公信主义，除因法律规定而直接产生的房地产抵押权外，房地产抵押权因房地产抵押合同并经登记后而设定。由于我国现行立法没有规定法定房地产抵押权，所以在我国，房地产抵押权的设定条件有二：房地产抵押合同和房地产抵押权登记。

(一)房地产抵押合同

房地产抵押合同是指债务人或者第三人不移转对房地产的占有，将房地产作为债权担保而与债权人达成有明确相互权利义务关系的协议，依据此协议在债务人或第三人提供抵押的房地产上为债权人设定了抵押权，债务人或者第三人对债权人之债权承受房地产物上的担保义务。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以拍卖该房地产的价款优先受偿。

房地产抵押合同为要式合同，抵押人和抵押权人订立房地产抵押合同，应当采用书面形式并记载法律规定的内容，主要包括：⑴债权人、债务人、抵押人的姓名(名称)、住址;⑵被担保主债权种类、数额;⑶债务人履行债务的期限;⑷房地产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属;⑸抵押担保的范围;⑹当事人认为需要约定的其它事项。房地产抵押合同所记载的内容不符合法律规定要求的，当事人应当予以补正。

(二)房地产抵押权登记

房地产抵押权登记是指由主管机关依法在登记簿上就房地产上的抵押权状态予以记载。房地产抵押权经登记后依法成立并取得物权公示、公信效力。我国立法将登记作为抵押合同的生效要件，混淆了房地产抵押合同的债权合同性质以及房地产抵押权登记的物权变动性质。房地产抵押合同是债权合同，依法成立时就应生效。而房地产抵押权登记是物权行为，是房地产抵押权成立的要件。

房地产抵押权登记由抵押当事人向法律规定的房地产抵押登记机关申请，填写并递交房地产抵押登记表，同时提交法律规定的应当提交的登记文件，主要包括主合同和房地产抵押合同以及抵押的土地使用权证书、房屋所有权证书。房地产抵押登记机关收到当事人的申请后即由负责监督职责的抵押登记部门对当事人提交的抵押登记文件的真实性、合法性予以审查，审查合格者，予以核准登记并公告。

三、房地产抵押权的效力

房地产抵押权一经设定，即产生相应的法律效力，不仅在当事人之间设定了相应的权利义务，且对抵押物及与其有关的其他财产权也有影响。根据房地产抵押权效力的对象，可将其划分为对内效力和对外效力。

(一)房地产抵押权的对内效力

1、优先受偿效力

房地产抵押权的对内效力，简而言之，即房地产抵押权人有就受担保的债权对抵押的房地产优先受偿的权力。 房地产抵押权人在其债务人届期不履行债务时，无须经房地产抵押人的同意即可对抵押的房地产予以处分，并从变卖的价款中优先于普通债权人获得清偿。

2、房地产抵押权担保的债权范围效力

房地产抵押权担保的债权范围包括：⑴主债权;⑵利息。包括法定利息和约定利息。由于债务人迟延履行而导致的利息即迟延利息，亦属于房地产抵押权的担保范围;⑶违约金;⑷损害赔偿金;⑸实现房地产抵押权的费用。

当事人在抵押合同中对房地产抵押担保的债权范围有约定的，从其约定。

3、房地产抵押权所涉及的物的范围效力

⑴房地产自身。房地产抵押，根据其标的物可以大致划分为两种：土地使用权抵押和房屋所有权抵押。以土地使用权抵押的，其地上建筑物、其它附着物随之抵押;以房屋所有权抵押的，其占用范围内的土地使用权也同时抵押。以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，当事人办理了抵押物登记的，则为房地产抵押权的效力所及。

⑵房地产的从物。从物指非主物的构成部分而从属于主物，并对主物发挥辅助效用之物。 由于房地产抵押权为就抵押物拍卖价金优先受偿的价值权，基于主物之处分及于从物的原则，实行房地产抵押权拍卖房地产时，其效力自应及于房地产的从物。

⑶房地产的从权利。从权利是指为助主权利之效力而存在的权利。从权利与主权利的关系，一如主物与从物的关系，以主权利及其所属的标的物设定房地产抵押权时，房地产抵押权之效力得及于从权利。

⑷孳息。房地产抵押权的效力及于抵押权开始实行后到抵押标的物的处分为止房地产所产生的孳息。我国《担保法》第47条规定：债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押权人应将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，否则，抵押权的效力不及于该孳息。

4、抵押物价值保持的效力

抵押人的行为足以使所抵押房地产的价值减少的，房地产抵押权人有权要求抵押人停止其行为。所抵押的房地产价值减少时，房地产抵押权人有权要求抵押人恢复其价值或者提供与减少的价值相当的担保。抵押人对抵押物价值减少无过错的，房地产抵押权人则在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。

(二)房地产抵押权的对外效力

房地产抵押权的对外效力是指房地产抵押权对抵押关系外部有关抵押物的`其他财产权的影响，具体包括对房地产的用益物权、其他抵押权和租赁关系的影响。

1、房地产抵押权对用益物权的影响

房地产抵押权是以房地产的交换价值为债权提供担保，抵押物的使用价值对其没有影响，因此无论是在抵押权设定前或设定后，抵押人均可在抵押的房地产上设定用益物权。但用益物权只有在房地产抵押权设定之前已存在并经登记才能具有对抗房地产抵押权的效力。

2、房地产抵押权对其它抵押权的影响

房地产价值巨大，足以担保数个债权，同时，抵押不移转房地产的占有，因此也有可能在同一房地产上设定数个抵押权。在同一房地产上设定数个抵押权时，其担保的债权按抵押权设定的先后顺序受偿，顺序相同的则按债权比例受偿。关于房地产抵押权设定先受顺序的确定，应采抵押登记申请日标准，凡提出房地产抵押权登记申请在先的抵押权，经登记后，其顺位先于后提出申请的房地产抵押权，而不论抵押登记簿所记载的登记日期以及抵押登记证书所载明的日期。

3、房地产抵押权对房屋租赁的影响

与设定用益物权一样，抵押人可以在已出租的房屋上设定抵押权，也可以将已设定抵押权的房屋出租。房屋租赁关系存在于抵押之前的，房地产抵押权的效力不及于该租赁关系，抵押的房地产拍卖后，原租赁合同对房地产的受让者继续有效。如果将已设定抵押权的房屋出租的，则房地产抵押权的效力及于该租赁关系，房地产抵押权实现，租赁关系解除。

四、房地产抵押权的实现

房地产抵押权的实现，又称房地产抵押权的实行，即当债务人不履行债务时，房地产抵押权人行使其抵押权将抵押的房地产变价以满足其债权得到优先受偿的过程。房地产抵押权的实现是债权实现的一种方式，是房地产抵押权担保功能实现的最后环节。

(一)房地产抵押权实现的条件

房地产抵押权是为将来行使而设定的权利，非即时行使的权利，只有符合一定的条件，抵押权人才能行使之。房地产抵押权实现的条件有三：

1、房地产抵押权的存在。房地产抵押权的实现首先应以房地产抵押权的存在为前提。房地产抵押权的存在是指当事人曾就特定的债权设定房地产抵押权，并且，此项房地产抵押权尚未因法定的原因而消灭。房地产抵押权若不存在，则不能实现抵押权。

2、债权已届清偿期而未受清偿。债权已届清偿期而抵押权人未受清偿时，抵押权人才能行使抵押权。清偿期为房地产抵押权人得依法向债务人请求债务履行的时期，应以登记的日期为准。清偿是指抵押权所担保的债权全部得到清偿，若债权仅获部分清偿，抵押权人可行使抵押权而使未受偿部分的债权获得清偿。

3、对于债权的未受清偿抵押权人没有过失。我国立法对于抵押权与主债权的关系，严格遵循抵押权的附从性，故在债权的履行过程中发生瑕疵必然会影响抵押权的效力。若债权的不能履行，系房地产抵押权人的原因所致，则抵押权人不能以债权已经到期为由，实行房地产抵押权。

(二)房地产抵押权实现的方式。

一般的抵押权，其实现的方式有折价、变卖和拍卖三种。在我国，实现房地产抵押权只能采取拍卖方式。债务人不履行债务时，房地产抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。拍卖方式透明度高，公平合理，更利于担保目的的实现及房地产市场的良性发展。

(三)房地产抵押权实现的程序。

债务履行期届满债权未获清偿的，抵押权人可以与抵押人协议以抵押的房地产拍卖所得的价款受偿，协议不成的，抵押权人可以向人民法院起诉，在人民法院的主持下，实现抵押权。

在划拨的国有土地使用权上设定抵押，实现抵押权时，必须经过两个特殊程序：一是拍卖该土地使用权时，必须经有批准权的人民政府审批;二是拍卖所得价款必须首先缴纳应缴的土地使用权出让金，然后抵押权人才能优先受偿。

五、房地产抵押权的消灭

房地产抵押权在性质上为担保物权，其设定一般有存续期限，为有期物权，并非如所有权那样永恒存续。房地产抵押权得因一定的法律事实而消灭。作为一种担保物权，其既可因物权消灭的一般原因而消灭，又可因担保物权消灭的原因而消灭，又有自己独特的消灭原因。房地产抵押权消灭的原因主要有以下几种：

(一)抵押的房地产灭失且无替代物

标的物灭失为物权消灭的一般原因。房地产抵押权作为一种担保物权，可因抵押标的物的灭失而消灭，而不论该标的物为事实上的灭失，还是法律上的灭失。作为房地产抵押权标的物之房地产因自然灾害、公用征收等到原因而灭失时，房地产抵押权自无法继续存在而消灭。

但房地产抵押权是对于所抵押房地产拍卖价金的优先受偿权，其在本质上为价值权，具有物上代位性。因此，当房地产灭失时，如果有赔偿金、保险金或补偿金等代位物，由于价值仍存在，则房地产抵押权可存在于该赔偿金、保险金或补偿金上，房地产抵押权并不消灭。

(二)被担保的主债权消灭

房地产抵押权是为担保主债权实现而存在的从权利，相对于被担保的主债权，房地产抵押权具有绝对的附从性，与主债权同时存在，主债权消灭，房地产抵押权亦消灭。

被担保债权可因如下原因而消灭：⑴债务人或第三人为全部之清偿;()⑵债务人对房地产抵押权人亦存在债权并符合抵销条件时，其债权相互抵销;⑶房地产抵押权人与债务人因继承、合并等而发生混同，房地产抵押权人与债务人成为一人;⑷房地产抵押权人在不损害第三人利益的情况下免除债务人的债务。

(三)房地产抵押权实现

如前所述，房地产抵押权实现是房地产抵押权担保功能实现的最后环节。房地产抵押权实现，房地产抵押担保法律关系消灭，房地产抵押权自然消灭。

房地产抵押权因实现而消灭，其所担保的债权是否得到全部清偿则在所不问，并且即使在同一抵押物上有数个抵押权，其中一个抵押权实现的，该抵押权及其他抵押权均消灭。

(四)除斥期间届满

房地产抵押权为物权，故原则上既不得因所担保之债权罹于消灭时效而消灭，同时也不得因除斥期间之经过而消灭。但近现代民法从尽迅确定各种复杂法律关系的实际需要出发，也例外的规定抵押权得因一定期间之经过而消灭。 如我国台湾地区民法典第880条规定：抵押权担保的债权，其请求权已因时效而消灭，如抵押权人于消灭时效完成后五年间不行使其抵押权的，该抵押权消灭。我国《物权法》第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。”

房地产抵押权探讨 第2篇

抵押作为债的担保方式的一种，由于能够较好地担保债的履行，在实践中被广泛采用，而房地产又以其现实性、稳定性、保值性、安全性最强等特性成为普遍采用的抵押物。本文拟就我国房地产抵押中的几个法律问题作一探讨，以期推动我国房地产市场的健康发展。

一、房地产抵押权标的物的范围问题

设立抵押的目的是，一旦债务人不履行债务，抵押权人可依法定程序对抵押物变价优先受偿。因此，抵押物应有变价价值，应为可转让之物。

我国实行土地的社会主义公有制，按照宪法的规定，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。土地使用权可以依法转让，但禁止土地所有权的买卖和非法转让。因而，在我国，土地所有权不得设定抵押权，土地使用权可以设定抵押，但受到了一定的限制。

(一)以地上无定着物(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地使用权设定抵押的问题

我国法律有关国有土地使用权的取得方式规定有两种：一是通过土地使用权出让的方式取得国有土地使用权，二是通过以土地使用权划拨的方式取得国有土地使用权。目前我国禁止单独以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押。

(二)以集体土地使用权设定抵押的问题

从我国的基本国情出发，考虑到我国人多地少的实际，为切实贯彻保护耕地这一基本国策，我国现行法律、法规规定，集体所有的土地不能开发经营房地产。对于集体土地使用权能否设定抵押的问题，亦规定的极为严格。我国《担保法》第37条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押;乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。可见，只有经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地的土地使用权和乡(镇)、村企业有地上房屋的集体土地使用权可以设定抵押，其他类型的集体土地使用权不得设定抵押。

(三)以城市房屋所有权设定抵押的问题

我国法律、法规允许并保护房屋所有权。由于我国担保法明文禁止宅基地设定抵押，故而，农民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有权的抵押作一探讨。根据我国《担保法》第36条、《城市房地产管理法》第47条规定，以依法取得的城市房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押，反之亦然。显而易见，我国法律是将城市房地产作为一个整体加以规范的，确定的原则是房随地走和地随房走，因为房屋与土地是不可分的，离开土地的房屋是不存在的。因此，土地使用权是实现地上建筑物所有权的前提条件，否则地上建筑物的存在将失去法律依据。在我国，原则上依法取得所有权的城市房屋均可以设定抵押。但是下列城市房地产不得设定抵押：①权属有争议的房地产;②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;④已依法公告列入拆迁范围的房地产;⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;⑥依法不得抵押的其他房地产。在以下列城市房地产设定抵押时还须注意法律的限制性规定：①以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。④国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。③以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报其上级主管机关备案。④以中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。⑤以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。⑥预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

二、房地产抵押权与承租权、典权的关系问题

(一)房地产抵押权与承租权的关系问题

所谓房地产承租权是指承租人通过支付租金，依房地产租赁合同而享有的对房地产的占有使用权。房地产承租权追求的是房地产的使用价值，同时转移房地产的占有，而房地产抵押权追求的是房地产的交换价值，并且不要求转移房地产的占有，可见，房地产的抵押权与承租权为相容之权，可以并存于同一房地产之上。但是，当抵押人不能履行到期债务而抵押权人将抵押房地产拍卖时，则可能出现承租权使抵押权人不能及时地、充分地实现其权利或者影响承租人继续租用该房地产的权利和利益的情形，这就出现了抵押权与承租权的冲突问题。那么，应如何处理这种冲突呢?须从两个方面来分析：

1.房地产承租权设定在先，房地产抵押权设定在后的情况。“近代社会立法大多认为，租赁关系可以对抗第三人。根据买卖不破租赁原则，即使将租赁标的物让与第三人所有，设定其上的租赁关系对第三人来说仍然继续存在。”既然连所有权都对抗不了这种已经形成的承租权，那么，抵押当然也不得破坏租赁，抵押权对抗不了承租权。所以，我国《担保法》第48条规定：“抵押人就已出租的财产设定抵押权的，应当书面告知承租人，原租凭合同继续有效。”也就是说，当抵押房地产因抵押权的实现而由他人取得时，租赁合同仍对新的产权人发生效力，在租赁期满前，新的产权人不能解除租赁合同，不能随意变动租金，即房地产承租权设定在先时给予承租权以对抗抵押权的效力。

2.房地产抵押权设定在先，房地产承租权设定在后的情况。对此，我国有关行政规章只规定了“经抵押权人同意，抵押房地产可以出租。抵押房地产出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。”而对于抵押权与承租权的效力未作明文规定。我国台湾“民法”第866条规定：“不动产所有人设定抵押权后，于同一不动产上得设定地上权及其他权利，但其抵押权不因此而受影响。”日本民法典第395条规定：“不超过第602条所定期间的租赁，虽于抵押权登记后进行登记，亦可以之对抗抵押权人。但是，其租赁害及抵押权人时，法院因抵押权人请求，可以命令解除该租赁。”日本民法典第602条规定的是短期租赁，在短期租赁时，在处理上的一般原则是承租权可以对抗抵押权，但在特殊情况

下，可由法院命令解除租赁，这时的抵押权就可以对抗租赁权了。如果超过602条所定期间的租赁则为过期租赁，日本判例解为承租权不得对抗抵押权或拍买人的所有权。(注：肖峋、皇甫景山著：《中华人民共和国担保法讲话》，中国社会出版社1995年第1版，第165页。)有鉴于此，笔者认为，我国立法机关立法时应根据“先物权优于后物权，物权优先于债权”的原则，注意维护房地产抵押权优先的效力，确立承租权的效力以不损及抵押房地产价值、不影响房地产抵押权的实现为前提，赋予房地产抵押权人在特定条件下请求法院解除房地产租赁合同的权利，如：在拍卖抵押房地产时，因拍卖人顾忌房地产上有承租权的存在而无人应买或降低应买，致使卖得价款不足以清偿抵押债权时，则抵押权人有权要求解除承租权。

(二)房地产抵押权与典权的关系问题

虽然典权是我国特有的不动产物权制度，渊远流长，迄今存在，但我国现行法律、法规尚无明文规定，典权关系一直由民事政策及判例法调整，这既不利于财产关系的稳定，也极易造成司法上的混乱，因而有立法化之必要。本文仅就典权与抵押权的关系作一探讨。所谓典权是典权人通过支付典价而占有出典人的不动产所享有的使用收益的权利。典权与抵押权同为不动产物权，但典权是以使用收益为目的的用益物权，典权的目的在于房地产的使用价值，典权须占有转移房地产，当出典人逾期不行使回赎权时，视为绝卖，典物归典权人所有，而抵押权是以清偿债务为目的的担保物权，其目的在于取得房地产的交换价值，故而，典权与抵押权也为相容之权，可以并存于同一房地产之上。然而，当典权人行使典权涉及典物上设定有抵押权时，或者抵押权人行使抵押权而抵押房地产上设定有典权时，势必会发生典权与抵押权的冲突，那么，应如何解决这种冲突呢?对此，也必须从两个方面分析。

1.房地产抵押权设定在先，房地产典权设定在后的情况。对此种情况我国台湾“民法”第866条明文规定：“不动产所有人设定抵押权后，于同一不动产上得设定地上权及其它权利，但其抵押权不因此而受影响。”所谓其它权利，包括典权。台湾“大法官”会议议决释字第119号有如下解释：“所有人于其不动产上设定抵押权后，复就同一不动产与第三人设定典权，抵押权自不因此受影响。抵押权人届期未受清偿，实行抵押权拍卖抵押物时，因有典权之存在，无人应买，或出价不足清偿抵押权，执行法院得除去典权负担，重行估价拍卖。拍卖之结果，清偿抵押债权有余时，典权人之典价，对于登记之后权利人，享有优先受偿权。执行法院于发给权利移转证书时，依职权通知地政机关涂销其典权之登记。”(注：王泽鉴著，《民法学说与判例研究》，第1册，中国政法大学出版社1月第1版，第475页。)笔者认为，既然抵押权的目的在于取得房地产的交换价值，无须占有转移房地产，为充分有效利用房地产，我国立法应借鉴我国台湾省这一成熟的立法与司法例，允许房地产所有人在设定抵押权后，仍可以在同一房地产上设定典权，但以抵押权不因此而受影响为前提，即先设抵押权之效力优于后设典权，不受后设典权的影响。即使是因出典人逾期不赎回典物，典权人首先取得典物所有权的情况下，由于典物上已有抵押权存在，典权人在取得典物所有权的.同时，也得接受典物上的抵押权，即典权人仍应以抵押物保障抵押权人抵押权的实现。因为，依法理，在抵押权设定后取得抵押物所有权的人，其权利随抵押物拍卖而消灭。“他们只有通过代为清偿债务，使抵押权消灭，而取得求偿权与代位权，或参加应买保持其权利。”(注：李湘如编著：《台湾物权法》，中国广播电视出版社1993年6月第1版，第130页。)

2.房地产典权设定在先，房地产抵押权设定在后的情况。出典人将典物出典后，到底能否再设定抵押权，学者见解存在分歧，即有肯定说与否定说两种观点。我国台湾省的判例采否定说。笔者以为，出典人将典物出典后，仍对其典物享有所有权，虽然出典人不得在典物上设定与典权相抵触的权利，如重典或地上权等，但对于与典权不相抵触的权利，应准其设定，以发挥物权的功能，只是典权设定后再设抵押权的，典权的效力优先于抵押权，不受后设抵押权的影响。台湾判例否定说认为，典权既然可以作为抵押权的标的物，再允许出典人就同一不动产为债务的担保，而以典物设定抵押权，会使权利行使发生冲突，且使法律关系愈趋复杂，殊非社会经济之福。(注：王泽鉴著：《民法学说与判例研究》，第1册，中国政法大学出版社191月第1版，第476页。)笔者认为，此说不能成立。因为“典权人以典权设定抵押权时，是以典权为标的物，而不是以典物为标的物，拍卖时，仅能拍卖典权。出典人于典权设定后，就典物设定抵押权，是以有典权负担的典物所有权为标的物，二者标的既不相同，其权利的行使，不致于发生冲突，亦不会使法律关系趋于复杂。”(注：郑玉波主编：《民法物权论文选辑》(下)，第1084页。)既然后设抵押权的效力劣于典权，不能除去典权而为拍卖，则当出典人未能偿还后来设定抵押权的债务，抵押权人可以将典物所有权拍卖受偿，典权人对于拍定人仍有同样的权利，其典权不受影响。如果因实行抵押权影响了典权人的权利时，则典权人享有请求解除抵押权的权利;当出典人逾期不回赎典物，典权人取得典物所有权时，则后设立的抵押权即归于消灭，不复存在。而且债权人既然知道有典权设定在先，仍然愿意再设定低押权，其对自己的利益自有考虑，根本无须法律来禁止，再者，允许典权人将典权设定抵押权，而却不允许出典人以其对典物的所有权设定抵押权，显然违反了民法的公平原则。因此，笔者认为，我国立法应赋予房地产所有权人将房地产出典后，应可以在该房地产上设定抵押权的权利，但以不影响典权的实现为条件。

三、房地产抵押权实现的问题

(一)房地产抵押权实现的条件和方式

房地产抵押权的本质在于担保债权的实现。对于有效的房地产抵押，房地产抵押权设定后，如果债务人履行了债务，房地产抵押权即归于消灭;如果债务的履行期限尚未届满，房地产抵押权人无权行使抵押权，否则，属于侵权行为，因而，只有具备下列情况之一的，房地产抵押权人才有权要求依法处分抵押房地产，以实现其抵押权：(1)债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;(2)抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的;(3)抵押人依法宣告解散或者破产的;(4)抵押人擅自处分抵押房地产的;(5)抵押合同约定的其他情况。

我国《担保法》第53条规定：“债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”据此，在我国，抵押权人实现抵押权的方式有以

抵押物折价、拍卖抵押物、变卖抵押物三种，而且，抵押权人要实现抵押权，首先要与抵押人进行协商，协议是实现抵押权的必经程序，协议不成时，抵押权人只能向人民法院起诉，通过法院实现抵押权，抵押权人并无自行折价、自行拍卖、自行变卖抵押物的权利。然而，根据《城市房地产管理法》第46条关于“债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”的规定，拍卖抵押房地产成为城市房地产抵押权实现的唯一方式。对此，笔者认为不妥。因为，尽管拍卖通过公开竞价的方式，由竞买者竞价确定抵押房地产的价格，能够尽可能地提高抵押房地产的价格，对抵押人与抵押权人双方当事人均有利，从某种角度讲，拍卖无疑是最为公平的一种方式，但是，在实践中却经常会遇到设置抵押的房地产因种种原因在拍卖时无人受买、无法变现的情况，对此，若拘泥于拍卖这一种方式，房地产抵押权人的抵押权岂不是无法实现、形同虚设?!为了解决这一问题，最高人民法院早在1951年9月5日华东分院以“为债权人请求查封拍卖债务人之不动产，无人受买，拟由司法机关发给产权转移证书，拟通报试办可否?”为内容请示最高人民法院时，最高人民法院即以(法编)字第9975号函复：“关于债权人请求查封拍卖债务人的不动产，无人受买，债权人请求移转产权时，由司法机关发给产权移转证书的问题，经与司法部联系后，我们基本上同意来件所拟办法。”即“事先与主管地政府机关取得联系，准由债权人持此移转证书迳向该管地政府机关办理登记过户手续”的办法。而最高人民法院法释25号批复也作了类似规定：“在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。如果无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价，经抵押权人同意，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权由抵押权人享有”。所以，司法实践中，在拍卖抵押房地产时，如确实无人受买，抵押权人是可以通过法院裁定以抵押房地产折价抵偿债务，抵押权人凭法院裁定到土地管理部门或房产管理部门办理有关土地使用权或房屋所有权的变更登记手续，取得土地使用权或房屋所有权的。因此，笔者以为，《城市房地产管理法》将拍卖作为房地产抵押权实现的唯一方式，忽视了房地产抵押权实现的复杂性，既与《担保法》的有关规定不相衔接，又不能有效解决实践中出现的问题，且容易造成司法实践中的适用法律混乱，为确保房地产抵押权得以实现，应将拍卖抵押房地产作为房地产抵押权人实现抵押权时的首选方式，而不是唯一方式，当抵押房地产在拍卖时确实无人受买、无法变现时，抵押权人有权要求采取折价或者变卖的方式实现抵押权。这一点应由立法机关尽快作出立法修改。

(二)房地产抵押权实现中应注意的几个法律问题

1.抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人;抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人;在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。因为，法律赋予抵押权人的是一种从抵押物上取得相当价值的权利，而不是任意处分抵押物的权利，只要抵押权人能从抵押物上获得相当的价值以满足自己的债权，就算充分实现了自己的抵押权，所以共有人或承租人的优先购买权与抵押权人行使抵押权并不矛盾，应依法保护共有人或承租人的优先购买权。

2.以承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权抵押的，或者以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有制性质，也不得擅自改变这些土地的原有用途。

3.设定抵押的房地产是以划拨方式取得土地使用权的，拍卖房地产时，该划拨土地使用权应纳入出让轨道，作为一种出让行为，该项拍卖必须由土地管理部门负责。而依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额，即缴纳土地使用权出让金是法律规定的抵押权人实现抵押权的一个先决条件，抵押权人只是对缴足土地使用权出让金后的余款才享有优先受偿的权利。

4.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，因为抵押人抵押的是房屋的所有权或土地的使用权，如果土地上新增了房屋，与土地便是不可分的。如果拍卖时将新增房屋从拍卖的土地使用权中隔离出来，是这一新的房屋权利无法得到落实，土地使用权与地上建筑物的权利主体不一致，房屋的权利也得不到实现，因而新增的房屋必须与土地使用权的归属一致起来。但是，抵押权人对拍卖新增房屋所得，无权优先受偿。

关于房地产抵押中若干问题的探讨 第3篇

1 关于房、地同时抵押问题

在现实社会中, 房屋或土地成了可以按其用途分割、流通的商品, 城市中的住宅楼、写字楼, 通常并不整体出售, 而是分单元、层次已被分为多个所有权的客体, 由不同的主体购买, 每个购买者拥有独立的房屋所有权, 具有排他性自物权, 而房屋所占用范围内的土地使用权, 则由同一座房屋中的房屋产权人共有。也就是说, 房屋所有权及其占有的土地使用权主体并不必然同一, 不是一对一的对应关系。

房地产管理法和担保法对房、地同时抵押的问题作了一致的规定, 即:以依法取得的国有土地上的房屋抵押的, 该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权的, 应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。以乡 (镇) 、村企业的厂房等建筑物抵押的, 其占用范围内的土地使用权同时抵押。如果房屋所有权与土地所有权权利主体同一, 同时抵押容易办到, 如上所述, 如果房屋所有权与土地使用权权利主体不同一时, 同时抵押怎样操作?对其他共有人的共有财产能否强制抵押?笔者认为对房屋所有权与土地使用权权利主体同一时, 以其中一物抵押的, 另一物必须同时抵押, 用时办理抵押物登记。对两权权利主体不同一的, 应区分不同情况分别对待。两权权利主体不同一的, 不外乎一权是独立的权利, 一权是共有权, 当独立的权利设定抵押时, 共有权怎样同时抵押?可分为按份共有和共同共有;土地使用权共有权也可分按份共有和共同共有。当共有权为按份共有时, 欲设抵押共有人须书面报告且告知其他共有人, 方可同时设定抵押;当共有权为共同共有时, 欲设抵押的共有人应征得其他所有共有人的同意, 方能同时设定抵押。否则房屋所有权和土地使用权将受限制, 均不得设定抵押。同时, 要注意在办理房屋或土地抵押时应做好在房产证和土地证上的注记手续。当前我国由于实行房地分离的管理体制, 一些地方的房地产抵押管理部门, 在办理登记时, 或者根本不审查土地情况, 或者虽有审查也不做任何注记, 这样难以避免重复抵押的现象, 不仅不利于抵押权人合法权益的保证, 而且也易造成登记机关的赔偿责任。为此, 在办理此类登记时, 应按照房地产及担保法等在关法律的规定, 充分体现房地必须同时抵押的规定, 在土地证或房产证上应作抵押登记注记。

2 关于登记机关在进行抵押登记时采用实质审查还是程序审查的问题

房地产抵押登记是很容易引起行政争议的工作, 加之关于房地产抵押的立法中, 一些内容本来是对抵押当事人的要求, 而登记机关无法在登记过程中对其进行审查, 如股份制企业抵押房产时能否通过董事会, 集体所有的房产抵押前是否经过职代会讨论同意等;有些文件并不属于登记机关审查的范围或是司法机关也要花很长时间通过技术鉴定才能识别其真伪的, 权属登记机关每天受理大量的登记件, 又如何一一辨别呢?这就涉及权属登记采用实质审查还是程序审查的问题。

我国官方至今未曾直接明确我国权属登记制度的性质。但从房地产管理法和房屋权属登记管理办法的规定来看, 一是实现强制登记, 二是对权属进行审核, 三是实行发证制度, 这些特点表明我国权属登记制度应是属于产权登记制而非契据登记制。依此应对登记采用实质审查。但由于前面所列的原因, 从事实际工作的同志非常希望采用契据登记制的程序审查, 以减轻自己所承受的巨大压力。实际上, 担保法第五条已明确规定:担保合同被确认无效后, 当事人有过错的, 应当根据其过错各自承担相应的民事责任。也即此项登记并不具多少公信力, 这又带有契据登记制的一些特点。但不管如何, 由抵押人、债务人、债权人方面的原因而造成的问题, 并不应当由权属登记机关来承担。而这一规定在当前的司法实践中, 常常会有不同的理解, 登记机关因此承受了不应承担的责任。

3 关于抵押的期限问题

抵押期限是在实际工作中最易于引起争议的问题, 这类争议可包括两方面:一是对抵押权的有效期的理解, 二是抵押权人是要待抵押期限届满方能行驶抵押权。

3.1 抵押权的有效期限

1987年建设部制定权属证书式样时, 主要考虑了典权的登记, 参照建国前权属证书的相关栏目设置了“权利存续期限”栏。但自从房地产抵押登记工作开展后, 对这一栏目的理解就产生了问题。因为“存续期限”完全可以理解为这种权利存在的期限, 即超过这一期限此项权利不再存在。但实际上并非如此。建设部房地业司在1995年《关于<房屋他项权证>有关问题请示的答复》就这一问题作过明确答复, 即不存在抵押权因超过期限而失效的问题。而后, 建设部在1997年制定新的统一的权属证书时, 将这一栏目改为“约定期限”并在房屋权属证书填写说明中规定这一栏目应填写“权利人双方在合同上约定他项权利的期限”。但仍然有一部分同志对此有不同的理解, 其中包括一些司法机关的人员。

我国担保法明确规定:“抵押权与其担保的债权同时存在”, 这是因为, 抵押权是一种物权, 物权的取得或灭失, 都要经过一定的法律行为。因此, 只要房地产抵押权未依法注销, 仍具有法律效力, 抵押人可依法行使权利, 而根本不存在抵押权人在约定期限届满后迟迟不行使自己的权利, 甚至超过法律规定的诉讼时效时, 消灭的也不是抵押权, 而是请求法律保护的权利。

3.2 是否要待约定期限届满才能行使抵押权

有些部门的同志从另一个角度来理解:对分期偿还的长期贷款的担保, 理解为要约定期限届满后才能行使抵押权, 而不管在期限内债务人是否按期清偿债务。这样就妨碍了抵押权人及时行使自己的权利。

是否在约定期限届满抵押权人才能行使权利, 房地产管理法和担保法对此作了一致的规定, 即:债务人不履行债务时, 抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖或变卖所得的价款优先受偿。这说明行使抵押权的前提是债务要不履行债务, 而与抵押期限无关, 债务人履行债务的期限和抵押期限应是不同的两个概念。

4 关于抵押登记及其效力的认定问题

从我国城市房地产管理法和担保法的两部法律关于房地产抵押的规定看, 我国对房地产抵押实行登记制度, 也就是说, 非经抵押, 不能对抗第三人;非经抵押登记, 抵押无效。房地产抵押是要式法律行为。关于房地产抵押登记有以下两个问题值得探究。

其一、未办理抵押物登记的抵押合同是否有效?在此问题上主要有两种看法:一是认为有效, 其理由: (1) 抵押双方订立抵押合同意思表示一致, 且不违反国家政策、法律; (2) 担保法规定, 当事人办理了抵押登记, 合同生效, 否则不生效, 不是抵押合同无效的法定条件, 所以仅以当事人未办理抵押物登记确定抵押合同无效, 无法律上的根据。二是认为无效。理由:担保法明确规定, 房地产抵押合同自办理抵押物登记之日生效。所以办理抵押物登记为法定形式要件, 属强制性规范, 未经登记应属无效。本人赞同第二种看法, 即未经登记的抵押合同无效。合同不违反法律, 不仅合同的内容要合法, 同时法律对某些合同的形式要件有特殊要求的, 必须满足和符合此要求才算形式合法。内容或形式有一项不合法的合同应属无效合同。

其二、如何确定借他人《房屋所有权证》、《土地使用权证》进行抵押登记的效力?近年来, 出借《房屋所有权证》、《土地使用权证》用于借款人抵押的纠纷日益增多, 纠纷大致有以下几种:一是出借人是非产权人或土地使用权人;二是出借人只承认出借, 不承认用于抵押;三是出借人未同借款人一起到主管部门办理抵押登记;四是借贷双方商定以出借的房地产作延期贷款的担保, 但未通知出借人。

这四种情形应该怎样确定房地产抵押的效力?这里略作如下分析:第一种情形, 非房地产权利主体而出借两证用于抵押的应属无效。房地产抵押首先必须是抵押的财产应该是抵押权人合法拥有的财产。虽然无效, 但应追究其出借人一定的过错责任。第二种情形, 出借人只承认出借事实, 不承认用于抵押, 有两种可能:一是借用人的欺骗, 二是出借人为推卸担保责任。对前者应认为抵押无效, 但出借人仍应承担一定的过错责任, 因房地产是一项特殊而重要的权利, 借出后可能就会产生一定的权利义务关系, 出借人应调查了解清楚借用人借用的目的和用途而没有了解, 对产生的法律后果负有不可推卸的责任。对后者一经查实应认定抵押有效, 因出借人是为了逃避法律的制裁。第三种情形, 应区别对待。如借用人持己已签订好的借款合同和抵押合同及房地产权利证书等必备证件一人去办理登记, 则符合担保法第四十四条规定, 抵押有效。如没有抵押合同, 仅有借贷合同及相关证件, 则缺少登记必备要件, 应定无效。第四种情形, 未征得抵押人同意, 借贷双方协议延期还贷, 抵押仍然有效。理由是:保证与抵押虽都是债的担保, 但保证是以人 (包括自然人、法人和非法人组织) 的信誉来担保, 而抵押则是以实物来担保, 并以实物的权利凭证向登记机关登记公示, 那么抵押权人对抵押超过诉讼时效外。我国担保法第五十二条明确规定:“抵押权与其所担保的全权同时存在, 债权消灭, 抵押权也消灭。”因此, 房地产抵押担保, 无论如何延期, 除法定事由, 抵押权不会消亡。

5 关于在建工程的抵押问题

有些建设单位由于资金不到位或到位不足、以尚未建成的在建房屋向银行抵押借款, 那么, 在建房屋能否抵押呢?是作抵押处理还是作质押处理呢?有人认为在建房屋应作质押处理, 理由是未建成房屋不属于担保法规定允许抵押的范围, 建设单位对在建房屋享有的权利是“依法可以质押的其他权利”, 且不是不动产的所有权。本人认为, 在建房屋应以抵押处理。理由是:在建房屋仍属房屋或建筑物范畴, 且是不动产。抵押与质押的最本质、最显著的区别是抵押不转移占有, 质押转移占有;担保法第三十六条第二款规定, 以出让方式取得的国有土地使用权抵押的, 应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。如将在建房屋所占有范围内的土地使用权抵押, 该在建房屋当随之抵押, 这与担保法一致。但要注意的是, 因在建房屋未获得《房屋所有权证》, 建设单位对在建房屋享有的权利是一种期权, 所以在办理抵押登记时, 应提供证明产权的土地所有权证, 建设工程规划许可证, 用地工程规划许可证及相关批文等必备的批件。

6 关于抵押价值的确定的问题

抵押物价值评估的准确与否, 对抵押双方的利益至关重要, 如果评估过高, 将来处分时达不到这个价值, 抵押权人的利益便会受损, 若估得太低, 抵押人也将得不到充分的贷款。为此, 抵押价格的确定相当重要。评估人员对房地产今后的走势要有充分的认识和预测, 分析抵押物的变现能力, 恪守保守和安全的原则;对于市场价格波动大的, 评估报告必须适时调整, 原则上不高估房地产市场价格, 不低估房地产处置的有关税费。由于以前大多抵押贷款由信用贷款转来, 房地产抵押只是作为资金保全功能, 抵押权人并不计较房地产价值的高低。今后, 抵押的商品流通和资金融通的功能随着社会主义市场经济的不断发展将得到加强, 因此, 正确评估抵押物的价值显得尤为重要。

7 关于抵押物处分时产生的问题

关于债务人有多个债权人将其全部房地产抵押给其中一个债权人是否有效问题。很多法院在审理时, 特别是审理破产案件时都判定无效。其依据是最高人民法院1994年3月26日法复 (1994) 2号关于债务人有很多个债权人将其全部财产抵押给其中一个债权人是否有效的批复, 该批复明确答复“应当认定该抵押协议无效”。本人认为应加以具体分析, 该司法解释是针对抵押人其全部财产, 那么债务人的全部房地产显然并非其全部财产, 除房地产外, 还有机器设备、其他动产、票据、债券、存单、物品证券、股份、股票、知识产权等等。当然, 如债务人的全部房地产占其全部财产的绝大部分时, 而否定该抵押的效力是可行的。将债务人把全部房地产抵押给一个债权人简单地, 不加分析地认定无效, 客观上有可能损害该债权人的利益。

参考文献

[1]《城市房地产管理法》

[2]《担保法》

房地产抵押价值评估问题探讨 第4篇

【关键词】房地产；抵押评估；问题探讨

就目前国内房地产行业的现状而言，房地产行业属于固定行业，保值性和增值性是其最重要的特点。随着经济的发展，金融机构对贷款风险管理的要求也越来越高.房地产抵押担保具有不宜转移和价值大的特点，因此，在金融机构中，以房地产抵押的担保方式颇受欢迎。房地产抵押贷款使金融领域更为安全、可靠。然而，在目前房地产抵押价值评估的过程中出现了不少的问题。比如抵押手续不够完善，评估工作缺乏合理性以及抵押环节不科学等。这些问题对房地产抵押价值评估工作的顺利开展产生了严重的影响，并且制约整个房地产经济以及金融领域的发展。因此，改善房地产抵押价值评估现状成为了工作中的重中之重。

一、抵押贷款价值类型

目前，在房地产抵押价值评估中对抵押价值的定义存在3种观点，分别包括市场价值、清算价值和抵押货款价值。

1.市场价值

抵押价值=市场价值-风险调整值-政府税费-处置抵押物过程中的费用-应补地价

虽然上述计算方式看上去容易操作，但是在实际的操作环节中，也会存在诸多的问题。因为银行在进行放贷的时候是按照评估价值的50%～70%之间进行放贷的，这样的重复扣除就会导致风险的发生，给融资人的利益带来损失。

2.清算价值

选择清算价值的人通常认为银行是为了预防借款人在借款到期时，出现有意或者无意的违约行为。在出现违约之后，如果商业银行的放贷额度大于抵押物的清算价值，那么便会给自己带来严重的损失，只有把按照清算价值进行评估，在违约时才能够有效避免或者降低因违约带来的损失。

3.抵押贷款价值

采用抵押贷款价值，需要应对多变的房地产市场，并且不定期的修改评估结果，抵押贷款的价值评估中需要综合多方面的因素，要想获取抵押贷款价值，需要花费比市场价值更多的努力，在实际的操作过程中，也会存在很大的困难，并且我国的房地产抵押价值评估起步较晚，房地产业的市场波动性也很大，所以，在频繁波动的房地产业经济中，采取此种方法的可行性不大。

二、房地产抵押价值评估中存在的问题

根据目前房地产抵押价值评估工作的现状来说，在抵押评估的工作当中，首先要先对房地产价值进行评估，最后确定抵押价值时要根据评估的结果来发放贷款。根据目前银监会、人民银行以及建设部提出的文件规范，对抵押权人和抵押人通过协议的方式来实现评估抵押，这种方式能够有效地提高工作效率，确保贷款双方都享有议价自主权，此外，还能够在一定程度上节省评估费用，从而确保房地产抵押价值评估工作的顺利开展。但是，在实际的工作中，存在诸多问题，严重影响了行业的发展。通过研究分析，笔者归纳出在抵押评估工作中所出现的问题，并提出相关对策，主要表现在以下几个方面：

1.缺乏抵押评估知识

在抵押评估工作中，时常会出现因为银行信贷人或金融机构缺乏房地产抵押价值评估的专业知识，在实际的评估过程中无法估算房地产的价值。抵押评估人不仅需要拥有广泛的知识面和精通的业务能力，更需要具有对房地产评估的专业能力。抵押评估人如果在实际操作或者理论知识方面有所欠缺，在对房地产行业进行客观合理的评估存在很大的问题。

2.缺乏相关的法律知识

如果信贷人缺乏有关于抵押评估法律知识，在一定程度上就会导致信贷人无法正确判断房地产的有效性、合法性和科学性。房地产抵押评估的效果跟房地产的性质有着密切的联系，并且房地产的价值也与其性质息息相关。因此，当信贷人不能够完全掌握相关的法律知识时，就会出现实际价值与抵押评估价值出现大的偏差，从而使抵押评估结果受到影响，甚至出现无效现象。

3.协议定价方面存在负面影响

在进行房地产抵押评估的过程中，协议定价存在的主观随意性较大。如果受到利益的驱动，部分信贷人员会利用自身工作的便利条件，对抵押物品进行高估。此外，银行会为了降低风险对抵押物进行低估，导致借款人的合法资产受到限制，最终会对房地产抵押评估方、银行部门以及金融机构的利益产生影响。

在房地产抵押价值评估工作中，出现的问题会造成抵押物评估失真和贬值的现象，从而导致难以对抵押物进行处置，甚至会对银行信贷的资金使用率产生严重影响。

三、房地产抵押评估工作的改进建议

具体的对策包括以下几个方面：

1.强化信贷人员的道德教育

在银行和金融机构中，从事房地产抵押价值评估的信贷人员，不仅需要具备良好的理论知识和业务能力，还需要专业的职业道德素质。只有这样，才能有效地增强房地产抵押价值评估工作的客观性，保证以公平、公正的原则进行评估。此外，要避免对抵押物评估价格不公的现象，确保当事人的利益不受侵害。因此，信貸人员的职业道德素养对房地产抵押价值评估工作的顺利开展发挥着至关重要的作用。

2.加强学习房地产法律知识，严格审查抵押物的合法性和抵押性

银行和金融机构要积极贯彻和落实信贷人的学习制度，信贷人要了解相关的政策，确保能够在评估过程中做出正确的判断，提高抵押的有效性和合理性，从而有效规避银行或金融机构资金受到威胁的风险。房地产抵押评估工作涉及到的法律知识包括《担保法》、《城市房地产管理法》以及《土地管理法》，其中，在房地产抵押价值评估中，对《担保法》的范围作出了明确的规定：法律上认可的财产抵押包括房地产抵押人享有房屋以及抵押地上的定着物，抵押人享有国家土地的使用权及房屋等地上的定着物；此外，法律上不认可的财产抵押物包括耕地以及相关的土地使用权；土地的所有权；不明确的所有权或者是有争议的财产，还包括学校、医院等一些公益性质的部门。在进行房产抵押之前，首先要先确定房地产的产权归属，以免对评估结果带来影响。

3.准确评估抵押物的价值

在遵循估价原则的同时，除了按照估价程序和选择适当的估价方式，还需要结合房地产自身的价格等有关因素，最终确定估价的标准。在进行房地产评估的过程中，要做到诚实、客观、公平、公正。要科学地进行价值判断，提高房地产估价和估算水平，这就要求房地产在进行抵押评估之前，信贷人和评估部门需要明确估价的哪个方面出现了问题。目前，进行房地产评估的方法包括：比较法、收益法和成本法。其中，比较法主要是根据估价对象的近期交易情况，为成交价格提供重要的判定依据。收益法，就是选取合适的资本化率对其进行折扣，之后再累计处理，这是一种超前的估价行为。成本法主要的估价方法是开发或者建造的一个大的项目，提出更为合理的估价方式。

4.完善评估制度及其抵押手续

在进行房地产抵押价值评估的过程中，发放抵押贷款必须由抵押部门严格审查、评估之后方可发放，并且需要按照严格的评估流程。银行可以成立评估机构，对抵押物的价值进行评估，抵押物评估方式一方面提高了评估效率；另一方面能够方便了贷款人，使企业自身的市场竞争力得以提高。在房地产抵押评估价值过程中，可能会遇到一些复杂的房地产，银行无法进行评估时需要委托专业的评估机构，进行正确合理的评估。此外，房地产抵押价值评估需要不斷地完善抵押价值手续，从而为评估报告提供更为准确的依据。

工作人员在拿到有关房地产相关部门的评估报告之后，必须认真却独，查看抵押估价定义、估价时点以及最终结果等事项，最终为核定抵押物价值提供可靠的依据。在估价定义中，包含了土地的用途、开发程度以及剩余使用年限等，如果使用用途出现变化，必须对定价进行重新定义。在进行房地产抵押价值评估时，必须充分考虑抵押贷款的风险，要按照房地产的发展情况，做出合理的预期价值。

四、结束语

综上所述，要想保证房地产抵押价值的评估报告具有合理性和准确性，需要在银行进行评估时，保证遵循公平、公正的原则。同时，在进行房地产抵押价值工作的过程中要尽量做到规避风险，将风险最小化，以保障抵押人的合法权益，降低资金损失的发生概率。为了抵押评估行业拥有更标准、更规范的环境，能够进一步促进我国房地产抵押价值评估工作的顺利开展以及其抵押贷款业务朝着更为标准的方向发展。

参考文献：

[1] 赵华平，张所地. 房地产的预期评估研究[J]. 城市问题. 2014（01）.

[2] 王燕. 当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究[J]. 对外经贸. 2012（12）.

房地产抵押权终止证明 第5篇

房地产权利人 将坐落于宝山区

的房地产抵押给

已办理了抵押登记，并领取了《上海市房地产抵押登记证明》，证明号

现因，双方终止抵押关系，申请注销该证明。

抵押权人: 联系电话:

抵 押 人: 联系电话:

房地产抵押权注销登记注意事项 第6篇

发生下列情形之一的，当事人应申请房屋抵押权注销登记：

（一）主债权消灭；

（二）抵押权已经实现；

（三）抵押权人放弃抵押权；

（四）法律、法规规定抵押权消灭的其他情形。申请人是原设定抵押权的双方当事人。

申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）申请人的身份证明（复印件）

（二）房屋他项权利证（原件）

（三）证明房屋抵押权消灭的文件（原件）；

如主债权消灭的证明文件、抵押权已经实现的证明文件或抵押权人放弃抵押权的证明文件等、（四）其他必要材料（原件）。

1、申请人委托他人代理登记申请的，应出具授权委托书。委托书应载明委托事项、登记房屋坐落和委托权利范围。申请人为自然人的，代理人应当向登记机构提交当事人授权委托书和身份证明，抵押权人和授权委托书须经公证。申请人为法人或其他组织的，提交由法定代表人签署并加盖申请单位公章的授权委托书。

2、登记机构应该审核以下内容：

（一）申请人提交的登记资料齐全，符合法律规定的形式要件；

（二）申请人是终止房屋抵押权人的当事人，且其中一方是房屋

登记薄记载的房屋所有权人，另一方是房屋登记薄记载的房屋抵押权人；

（三）申请抵押权注销登记的房屋在房屋登记薄的记载范围内；

（四）申请抵押权注销登记的房屋没有他人预告登记记载；

（五）申请抵押权注销登记的房屋没有人民法院、仲裁机构、行

政机关受理房屋权属争议的证明文件登记备案记载；

（六）审批人员还应当审核以下内容：受理人员选用的登记类型

适当；录入登记薄相关要素（内容）齐全、正确；应作注记的事项已作注记。

审核意见样式如下：

兹有房屋抵押权人XXXXXX委托XXX、抵押人（或产权人）XXXX委托XXX前来申请上述坐落的房屋抵押权注销登记。

经查，申请人已办理了上述坐落房屋的相关登记，现因债务清偿（或者其他原因），抵押权依法终止，且申请抵押权注销登记的房屋在房屋登记薄记载范围内，申请登记事项与房屋登记薄的记载不冲突。经核，申请人申请登记手续完备，提交文件齐全，根据有关规定，准予登记。

抵押权登记的审核时限：

登记机构应当自受理房屋抵押权登记申请之日3个工作日内（不含调查和公告时间）完成审核。对符合登记的事项，准确录入登记薄；对审核不能予以登记的事项，要及时回退并出具不予登记的理由，对审